卖二手房注意事项

卖二手房注意事项（精选10篇）

卖二手房注意事项 篇1

放盘、赎楼

放盘使房屋在短时间内找到更多的适宜客户将房产卖个好价钱。一般来说，由于买房者渠道较窄，报纸广告等媒体渠道可操作性也比较低，相对来说委托房产中介会更快捷、便利。在选取房地产中介的时候，就应选取多家大规模房产公司同时代理，因为大的中介公司操作比较规范，客户储存也比较充裕，能够加速售房。

了解行情，定价报价

一、关注房产信息，收集相关的实时市场行情，请教专业人事，中介或者有过房产交易经验的亲朋好友都能够;

二、卖房者就应对房屋的报价持续理智、客观。报价过高浪费时间精力，报价过低有损个人利益。报价是为了在谈价的过程中给自己留有余地，以一个试探性的价格了解市场的反映状况以供调价准备。地段是决定房价的基本因素，能够以同一个小区内近期的二手房成交记录进行定价。接下来需要思考房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观、馈赠物品甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)。卖房者在了解市场走向后再做决定。

客户看房

房子的价格主要取决于看房结果，卖房者就应客观地看待自己的房子，找出不足之处进行装修或者改造，到达扬长补短的功效，并且对看房者的提出的观点要持续耐心。

还款期限

还款期限以及还款方式就应在合同上详细写明，一单签订合同不能更改。这样能够保障卖方的权益，不至于中间因为什么岔子而影响卖方节奏。

另外，要谨防中介带领假客户登门。报价价格低于市场价，中介有意收购赚取差价转卖他人;房子报价太高没人看只好带假客户去您家砍价。

细选代理方式、代理期限

目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委托给另一家中介;而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。两种代理方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性;一般合同则能带给更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在必须的风险。

对于独家代理合同，为了使房子能够更快地脱手，需要在签定合同的时候约定一个有效期，时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还能够选取续约，中介公司一般也乐意。

自己交易有风险

部分卖房者透过中介与购房者碰头后，可能为了省中介费，直接与购房者直接进行交易。跳过诚信方面不说，这样可能增大了交易的风险，降低交易的效率，中介在资金验收上有必须的监督作用，如果没有中介环节，卖房者可能在资金方面存在风险。

房产交易

自售房屋有学问

有一部分屋主的二手房交易并不是透过中介进行，而是透过朋友、亲戚的介绍寻找买家。二手房交易流程十分复杂，有房屋评估、各种手续以及各种费用，在没有行内人明白的状况下很难顺利完成整个交易过程，所以，如果周围没有很精通二手房交易的熟人陪同，还是选取中介比较靠谱。

另外，房屋产权不已交付太快，在卖方还没有拿到房款的状况下，不能过户产权，如果这样卖方很可能赔钱又赔房。

不签“到手价”

很多二手房买卖人由于嫌合同上各款项太过麻烦，要求只与中介公司签一个“到手价”，到手的钱有多少签多少。

但是有介绍：二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，受到损失的还是交易买卖双方。因而推荐，签约过程中，必须要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。在达成协议后，业主、买家和中介能够签订三方协议，防止不良中介公司人员从中压价。

注意合同细节

二手房买卖成交入住后，买卖双方仍有可能产生纠纷，可能是维修基金、电话费、物业费之类的原因，没有二手房交易经验的人就应注意了，这点就应在签定二手房买卖合同前就约定好，做到有理有据才能避免纠纷。

卖二手房也是门学问，卖方就应自始至终持续清晰的思路，不能被繁琐的流程和细节影响，进而失去耐性，造成各种问题的发生。但是只要多做注意，就能避免很多问题。

总结精选(2)：

二手车卖车协议书 篇2

卖方：张全香，男，家住彝良县牛街镇三合村梅子坪组。身份证号码：,电话：

买方：吴道文，男，家住彝良县牛街镇南厂村坪子组，身份证号码：

,电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《二手车流通管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，就二手车的买卖事宜，买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订本合同。第一条：车辆基本情况

1、车主名称：张全香，车牌号码：川32 08147，型号：RT150T,大中型拖拉机，车架号：LS1D221B9C0447176。

2、车辆状况：检验有效期至2014年10月。

3、车辆相关凭证：《机动车登记证书》、《机动车行驶证》、《车辆购置税完税证明》、《有效的机动车安全技术检验合格标志》、《车辆保险单和保险卡》、《购车发票》。第二条：车辆价款及支付时间、方式

1、车辆价格

本车价格为人民币30800元（大写：三万零八百元正）。

2、支付时间、方式

买方在开走本车之前一次性以现金支付。（以卖方打的收据为准）

3、交车时间 卖方于2014年3月26日凌晨5点钟把本车交给买方。第三条：双方的权利和义务

1、卖方应按照合同约定的时间和地点向买方交付车辆，并把车辆相关证明和证件交付给买方。

2、卖方应保证合法享有车辆的所有权和处置权。

3、卖方保证所出示及提供的与车辆有关的一切证件信息合法、真实、有效。

4、卖方负责处理在本车转让给买方之前的一切纠纷（包括车辆事故、车辆在之前的违反交通法规的一切责任，比如当买方在10月去检车的时候，如果本车在3月26日之前有超速、超载等违反交通法规的罚款、扣分等处罚，全由卖方负责处理）。

5、卖方有义务为买方提供检车时所需要的相关证件。

6、买方按时支付卖方的车辆价款。

7、卖方在把车辆交付给买方之后出现的一切事故，由买方负责。

8、当卖方把本车交付给买方之后，买方拥有对本车的使用权、处理权，卖方不得干涉买方对本车的使用和处理。第四条：违约责任

1、卖方向买方提供的有关车辆信息不真实，买方有权要求卖方退还该车的价款三万零八百元现金，并要求卖方赔偿因此造成的损失。

2、任何一方违反本协议约定的，均应赔偿由此给对方造成的损失。

第五条：合同争议的解决方式

因本合同发生的争议，由当事人协商或调解解决，协商或调解解决不成的，可依法向牛街镇人民法院提起诉讼。第六条：合同的生效

二手房注意事项 篇3

1.二手房大多选择位置好，生活便利的地方，先选好大体位置

2.前期关注周边房价，可以讲价，大刀砍价，慢慢谈，一般40万的降价1-2万不成问题。

3.最好找正规的中介办理手续，虽然他们起的作用不大，但是至少他们作为中介，有责任

和义务保证自己不被骗。如果想省钱，自己做手续，记住一条标准：房产没到自己手里，钱是不可以交给房东的，交钱是交给房产所的账户，相当于淘宝的支付宝，不是给房东账户，最后房东会从房管所拿走你给他的钱，不是你俩的直接交易。房产交易所是隐形中介。

4.不找中介在坚守不把钱直接交给房东的前提下，仔细询问一步一步的办理手续，不要被

房东的催促打扰。

5.老小区夜晚的灯光是不是好，楼道里有没有灯光，晚上最好要看看，6.顶层就不要买了，老小区估计漏水的多，马上雨季了。

7.户型好不好很重要，采光怎么样，采光不好的不要买了吧，除非你喜欢天天开灯

8.关注孩子上学的问题，至少幼儿园，小学有个好点的吧

9.老小区的储藏室在哪？一定要亲自去看看，不要想当然，我就被骗了，我的的储藏室不

能用，废弃了。没储藏室至少还能多砍价。

10.周边环境大体看看，不能太差吧，清洁情况也得关注，喧哗声等等，是不是有娱乐场所。

11.配套的东西，暖气，开口费一万多，也得看看，有的话最好，没有的话价钱上也得计算

一下，除非其他方面有补充。

12.重要的容易忽略的，偷偷问问你的房东的邻居，房东的家庭状况，上下楼，前后左右有

什么官司纠缠不？老楼上下层是否漏水？我的就漏水，悲剧，楼下不让用，修好才让用。

13.通过你的邻居的邻居相互了解，是否有蛮横不讲理的。躲着点。

14.最重要的，如同第十一条，了解家庭状况，在这里居住多久，家庭发展是否欣欣向荣？

代表了这个房屋的风水情况，如果房东病了，赔了，发展不顺需要钱，趁早不买，说明房子不养人。家里的孩子情况男孩女孩，我觉得也有风水的问题。最好买主的长久的，发展好的，升迁的这种地方吧。

二手房买卖注意事项 篇4

一、买方进行产权调查。二手房产权确定方式 在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,那么如何了解产权的状况呢?购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是:查验产权记录。包括:

1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;

2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;

3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;

4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;

5、其它内容,如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后,应提醒购房人注意的是,购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。

二、二手房买卖下定金四步骤,确保定金合同有效成立 1,要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。2,与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房

屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。3,与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。4,收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金,下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求双倍返还定金。

三、买卖双方签订房地产买卖合同签订二手房买卖合同七个必须 1,必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。2,必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。3,必须标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。4,必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。5,必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。6,买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收暌桓隹突Ф?金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等

经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了订金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为?? 7,必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

四、如何签订二手房买卖合同 在二手房交易中,许多购房者往往只考虑房产价值的高低,而忽略了交易中可能出现的问题,对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1,查看产权所有人的身份证件。2,房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?如果是几位共有,则共有人是否全部同意? 出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。对即将进行交易的房产进行必要的了解。1,售方提供的房屋产权证是否属实? 2,房产面积多大? 3,该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他? 4,该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利? 5,该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。6,该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?比如根据《上海市房地产转让办法》的规定:转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产,因该房产而签订的租赁合同是登记备案的,则租赁合同由购房者继续履行。也就是说:如果购房者购买该房产是为了投资,这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住,这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。签订时需要准备的证明材料。购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:

1、身份证原件或护照原件及复印件;

2、未成年人的户口簿或出生证明;

3、有委托代理人,须提供经

购买二手房注意事项 篇5

1.营业税:(税率5.55% 卖方缴纳)根据房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营

业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。

这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。

一般地税票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。

②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。

另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

2. 个人所得税:(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。

在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。

如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。

注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取

得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。

另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

3.印花税:(税率1%买卖双方各半)不过从至今国家暂免征收。

4. 契税:(基准税率3%优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买

面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。

若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

5.测绘费:1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 (4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收20

0元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元) 一般说来房改房都是需要测绘的，商品房如果原产权证上没有济南市房管局的测绘章也是需要测绘的。

二手房购房合同注意事项 篇6

二手房的价格是有评估依据的,我们可以从毗邻地带的租赁价格新房出售低起价二手房公示价格来判断所购买的二手房价是否可靠，换句话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。买婚房，要特别针对装修来谈价。

2、出卖方弱点比较容易找出

我们大约可以从出卖方的有关信息找出谈价优势，如出卖方急于出手的原因，有些是移居外地或出国，因而急用现金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣;现阶段房价出现下行趋势，对于炒房者出货，也可以通过付款条件及类比因素谈价。

3、出卖方拿出价格理由都可找出反方证据

说到地段,你可就其出价翻了一番来回击;对已带租约，一是不定性存在，二是租价可能不大合理，大的回击手段是你买二手房的主要考虑是自住而不是出租;对于二手房与新房的价差，你还是应该着眼于对方的投资价值在价格里已经有依托，并且新房也在下调。

4、出价方式的谈判技巧

先通过第一个技巧权衡对方的出价合理性，如果出价比较合理,而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单位售价的路径。

5、对于非完全性商品房的附加谈判技巧

有些房子做为二手房是可以买入的,但与一般性商品房有差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你的权益如何得到保障;同时这类房子的价格一般仅仅是二手商品房的2/3，所以要综合判断以后再行成交。而且，这类房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你可以大胆杀价。

6、买房时技巧，确定二手房的房龄。

二手房的房龄对于贷款是有很大影响的，但也是经常容易被忽略的。房龄会影响到房屋的使用价值和剩余交易价值。因此，对于二手房而言，房龄越短，所能得到的贷款也就越多。银行对二手房贷款的标准是：房龄+贷款年限≤35年，按照这个公式就可以算出房子贷款的大年限。

7、选择合适的银行贷款。

近些年，国内银行发展格局发生了很大的改变，除了国有银行外，部分商业银行和外资银行也进入到房贷市场内，提供房贷业务服务。但各银行的房贷服务还是有区别的，所以购房者在贷款前，多考虑几家银行，然后根据自身的实际情况，选择适合自己的银行贷款。

8、提供完整个人信用和还贷能力证明。

要想成功办理二手房贷款，良好的个人信用记录和借款人的还款能力证明是很重要的。如果信用记录不良，那么申请被拒绝的可能性就比较大，反之，信用记录良好的话，那么贷款的申请要相对容易很多。除此之外，借款人的还款能力也在很大程度上影响到贷款的审批。

9、弄清房屋的法律属性和交易限制。

二手房的交易上存在着一些限制，因此，购买二手房时，一定要搞清楚二手房产具体的交易限制，确保能够合法交易，不存在纠纷的隐患，然后再去银行申请房贷，这样成功审批的可能性比较大。

10、看房时，第一招，白天看完晚上再看。

白天是看房子的采光好坏，但了解入夜后的房屋附近噪声、照明、安全等也非常重要。

11、第二招，找个雨天再看房

12、第三招，莫被建材迷花眼。房屋功能是否有效发挥，有赖于格局设计是否合理，与建材的漂亮与否无关。

因为只有此时漏水、渗水才暴露无遗。

12、第三招，莫被建材迷花眼。

13、第四招，莫被遮住眼。

留心华丽的装修下是否隐藏了房子原有的瑕疵。房屋功能是否有效发挥，有赖于格局设计是否合理，与建材的漂亮与否无关。

14、第五招，掀开窗帘看窗外。

打开窗户看一下通风、采光、排气管十分必要。

14、第五招，掀开窗帘看窗外。

打开窗户看一下通风、采光、排气管十分必要。

15、第六招，看墙角瑕疵，墙角是否平整，有龟裂、渗水。

16、第七招，看插座预留够不够。

设计精心的房屋，才能充分享受现代化家电的便利性。

17、第八招，请保安吐真言。

管理员或保安了解房屋、环境和邻居的情况，多与他们聊聊，往往会有意外信息。

二手房过户注意事项(新人必读) 篇7

(一)：签合同时需看到的东西：

1：房屋产权证和土地使用权证正本。

(房地产管理部门查询此产权的真实性。)

(房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。)

2：产权证所有人及其共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。

3：卖方身份证及户口薄。

4：如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。

5：原契税完税证明。

6：原购房发票(复印件)、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。

7：水、电、煤结清帐单。(上个月)

8：交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

(二)：《房屋买卖合同》上需注明事项：

1：买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。(款清后必须拿到房产证和土地证。)

2：卖方必须保证产权证的真实性，若产权证不被房地产管理部门认可(真实性)，卖方全额退还房价总额56万。

3：房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。

4：屋内设施陈列清楚(包括门窗、地板等)以及确保没有缺陷。如有缺陷，由卖方补偿。

5：有无抵押、共有人是否同意出售;

6：产权人书面委托书附进买卖合同。

7：付款方式流程做出明确、具体的约定。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的拖延，买方可免除责任。

8：写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。

9：房价是否包含了燃气设施费?房价是否包含了维修基金余额?

10：卖主需在交房日前将其户口迁出。

11：如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。

12：违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);

13：写明合同生效、中止、终止或解除条款;

14：在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

15：贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。

合同内容：

1：当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

2：标的: 这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

3：价款: 这里也是很主要的内容，主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

4：履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

5：违约责任 :这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

6：解决争议的方式 :这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式，需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

7：合同生效条款:双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后，财产如何进行返还。

8：合同中止、终止或解除条款:按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。

9：合同的变更与转让:在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

10：附件。在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。

(三)：过户手续办理流程：

中介需出具一份手续办理时间表。

上家有抵押，下家要贷款

1：签买卖合同，同时签贷款合同

2：银行在三个工作日内完成审批、放款，由担保公司的人员陪同到上家贷款银行还贷———办理抵押注销手续(7个工作日)

3：交易中心过户———20个工作日出下家的房产证及他项权利证书

上家无抵押，下家要贷款

1：签买卖合同，同时签贷款合同

2：银行在三个工作日内完成审批

3：交易中心过户——20个工作日出下家的房地产权证及他项权利证明

4：银行收到他项权利证书后三个工作日内放款

产权转移登记申请(到市、区房产局)、领取购房人《房屋所有权证》

土地使用权转移登记申请(各区土地分局)

领取购房人《国有土地使用权证》。

(四)：过户手续办理注意事项：

(到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门，办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。)

1：买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。

2：煤气过户。

按照燃气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费，以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

3：结清电话费。电话、宽带过户。

有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

4： 协助有线电视过户。

有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空关房，平时无人居住，上家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时下家可要求上家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

5：迁移户口。

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚。

(五)：验房注意事项：

1：一些转让给下家的设备、电器，以及水电煤等，购房者应该试一下，看是否好用;

2：还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。

3：按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装?以免日后自己承担违章责任。

4：结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。(上月结清帐单)

5：核对房产证上的房屋格局等是否与现房一致

八大注意事项需关注

在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。

1.结清水表账单

本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办

理水表过户手续。

但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626查询该房产已往的水费欠缴情况。

2.告知电表状况

按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。如须了解电费欠缴情况可拨打95598上电热线查询。

3.协助煤气过户

按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。

4.协助有线电视过户

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。

5.结清电话，宽带费用

如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000号查询。

6.结算维修资金

按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。

7.物业更名及结算物业管理费用

建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。

8.迁移户口

在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

新房要看五证是否齐全，二手房要注意以下事项（1.）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

（2.）房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

（3.）交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

（4）.土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

（5.）市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

（6）.福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

（7.）单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

（8）物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

（9）.中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

（10.）合同约定是否明确

买二手房注意事项和手续 篇8

（5）费用交割清楚，例如物管费，一定要明确有无拖欠等情况。

2.买二手房手续

卖二手房注意事项 篇9

出售房屋对于普通市民来讲，是一件重要兼陌生的事。以往我们律师事务所承办的大量出卖人起诉的案件，绝大多数是因为出卖人没有出售房屋经验，不会签订《房屋买卖合同》导致。所以我们根据承办案件的经验对出卖人容易与第三人产生争议的事项，整理成文，供广大市民参考：

1、出卖人应要求买受人本人在合同中签字，否则买受人可以随时否认代理人代为签字的行为，并有权拒绝履行合同。

如买受人确因特殊原因无法亲自到场签字，应要求代理人出具买受人代为购买房屋的公证委托书。

2、现行住房限购的政策，需审核买受人的购房资格。一般审核资格是在签订《房屋买卖合同》之后进行，如果买受人购房资格未能审核通过，将导致合同无法履行，或是购房资格未能按原双方约定的时间审查通过，导致履行合同的时间迟延，出卖人可能会非常被动。对此我们建议：

在签订《房屋买卖合同》时应在《房屋买卖合同》中注明，买受人多长时间通过资格审核，如不能通过资格审核，导致合同解除，买受人如何承担责任；如资格审核通过时间迟延，买受人履行支付房款的义务应最迟指向一个具体的时间（比如****年**月**日前）。

3、如出售房屋有抵押贷款，出卖人需收取买受人的首付款解抵押的。出卖人应在《房屋买卖合同》或《补充协议》中注明，买受人支付首付款数额、支付时间，以及支付首付款用于解抵押的说明，否

则按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第二条的约定，只注明了出卖人解抵押的时间，未对解抵押的资金来源特别说明，在我们律师事务所代理的案件中，在此处产生争议，双方起诉到法院的很多。

4、出卖人如出售已出租的房屋，首先应要求承租人签订放弃优先购买权的声明，并应在《房屋买卖合同》中注明房屋交付的条件，比如房屋过户当天应视为出卖人交付房屋，租金转由买受人收取等。

5、如买卖双方约定，交易税费应由买受人承担，双方在约定总成交价时，最好注明房屋的总成交价为出卖人的净得价，以避免对税费承担主体约定不清或不全的情况下产生争议。

6、对购房首付款的问题。如果买受人为全款现金购买房屋，首付款的数额、支付时间应在《房屋买卖合同》中注明。否则，在履行过程中，容易产生争议（参照本网站案例）。如买受人为贷款购买房屋，除应在合同中约定首付款数额，支付时间外，还应注明如银行批贷额度低于申请额度时，买受人应在多长时间内补齐首付款。

7、买受人以贷款方式购买房屋，按北京建委和工商局2007年发布的《北京市存量房屋买卖合同》范本第四条第（三）项的约定：如果因买受人自身原因未获得贷款的，有三个选项，1、为以现金形式补齐；

2、继续向其他银行申请贷款，至贷款批准；

3、合同终止，双方互不承担责任。实践中通过中介公司成交签订的《房屋买卖合同》，大多选择第2项，其实第二项根本不具可操作性，尤其对出卖人不利，因为出卖人出售房屋是想尽快拿到房款，如此约定，出卖人想拿到房

款就遥遥无期。对此，出卖人可以要求在合同中注明，买受人最迟获得批贷函的时间，如果不能，出卖人可以选择让买受人现金支付剩余房款，或是解除《房屋买卖合同》买受人如何承担责任。

8、在办理房屋过户手续的时间上，出卖人应当注意，办理房屋过户的最后期限不亦过长。否则，买受人以未过户为由拒绝支付剩余房款，可能会导致出卖人长时间无法拿到全款。如果因特殊原因不可避免的延长过户时间，可以提前与买受人协商，由买受人先期支付大部分房款。

卖二手房注意事项 篇10

第1步：买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。

首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。第2步：交定金与签合同

看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。【风险提示】：

1.当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;.卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;.为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

第3步：赎楼

赎楼是一门大学问，不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说，赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0.4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼。

“出于风险考虑，买家最好采用前一种方式赎楼。通过后一种方式，可节省0.4%的短期赎楼利息，但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题，买家将陷入被动境地。”美联物业按揭部总监王青说。

这里边还有一些小窍门：如果通过同行转按揭，上述费用少不了，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司，可到打算办按揭的银行咨询，否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。风险提示：因赎楼产生的风险，为此环节中最大。买家拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的方法。如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题，买家会冒风险。记者采访的几位中介按揭部专家，均认同“两笔款赎楼”，即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步：付首期及资金监管

除了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管目前已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑，银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

【风险提示】：

1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管，避免资金风险。用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

2.倘若放款书没有提前签字，卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款，避免“人走茶凉”。

第5步：签订买卖合同

在交定金环节，记者已经提前知会：自主交易可以先签订一个“书面协议”，这个协议与普通的中介的居间合同非常类似，只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同，或者直接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处，下载《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同(2008版示范文本)》作为参考。

签订书面协议时，最主要要关注四个方面，是产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行，例如规定赎楼要在45天内做完，首期款在签完合同内7天做银行监管等。

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责人告诉记者，自主交易双方可以在任何能够上网的地方，上到房协的网站，注册并填写相关内容，经过共4个工作日的确权及办理时间后，就可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取，完全免费。据该负责人介绍，目前房协已经取消了中介代打合同的资格，不过还是有中介通过公司端口代打二手房合同并收取一定费用。记者了解到，这个费用并不固定，一般是180元以上，多的更有三四百元。【风险提示】：

1.如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

2.如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

3.如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况。

4.如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

5.要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的权益。第6步：选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数，如果房产楼龄较新，例如是在2000年以后入伙，因为评估价比较高，贷款一般可以贷到八成。如果是在2000年以前的房子，那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。

至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要更多考虑。【风险提示】：.如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。.目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。第7步：过户及交税

去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日，2000年以后的新证是20个工作日)。交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。至于拿新证，一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。【风险提示】：

1.房地产的风险责任，产权转移前由转让人承担，产权转移后由受让人承担。也就是说过户后房屋出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。.目前房价上涨，有业主会以虚假债务为由让法院查封房产，让过户期间的房产交易终止，买方可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因业主原因房产遭到查封，那么视为业主违约，必须承担违约责任。

第8步：后续事项

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等，部分区域像罗湖区，办理水电交接的时候也许要提供抵押合同，交易双方最好在去之前打电话进行咨询，以免来回跑动。最主要的是之前有签订《交房保证金协议》，如果房子内部家具家电完整，就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失，那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。【风险提示】：

1.如果交房时家具家电出现损坏甚至被搬走，而交房保证金无法弥补时，买方通常很难找到卖家去索赔。所以最好在当初约定交房保证金时，尽量把保证金的数额做大。