深圳二手房交易

深圳二手房交易（精选6篇）

深圳二手房交易 篇1

当你在房地产中介处看到一套面积为130m2, 要价105万元的二手房, 下狠决心要出手后, 与中介进一步交流中, 会得知, 房主的报价只是卖房要得到的“净钱”, 房屋交易过程中买卖双方要缴纳的税费全部要由买家承担。二手房交易需要卖家缴纳的税费包括5.65%的营业税和城市维护建设税 (该房房龄不到5年, 必须全额征税) 、2%的个人所得税 (出售房屋并非家庭唯一住房的, 不分年限均按售房收入核定征收) 以及1.5%的中介费。如若再加上在房产交易中需要买家缴纳的税款, 则所有的税费将超过房价的13.65%。

一、二手房交易成潜规则的“内幕”

据了解, 在北京上海等相当多城市的二手房市场, 卖家开出的都是“净价”, 这种做法已经成为一种“潜规则”。

要解释这一现象, 我们可以借鉴到税负转嫁与归宿论。

各种商品的税负能否成功转嫁, 转嫁多少取决于供求双方不同的价格需求弹性。而由于中国特殊的国情, 二手房交易市场的供求弹性出现需求弹性远小于供给弹性的局面。具体分析如下。

第一, 中国传统文化中落根观念根深蒂固。人们把房子看作家, 归属, 故乡。等待年老后, 回到自己年轻时开始攒钱买的房子中, 寻找人生的最终的归宿。

很多人常年在大城市打拼, 只有春节回家短暂居住一段时间, 但他们仍然会选择买房, 只有这样, 他们才会拥有真正的归宿感。这种传统文化使人们对住房需求弹性极低。

第二, 中国落后的户籍制度。在中国, 房子和户籍是紧密挂钩的。在城市买了房便能拥有在该城市的户口。作为外来务工人员, 户口是他们心中的一道伤。没有户口, 面临警察的盘问。另外, 还要花费时间精力办理暂时居住证。而拥有城市户籍则能为他们为子女带来更好的教育医疗资源, 同时拥有会更好的就业、创业条件。买房, 在他们看来实质上是购买不动产的同时购置无形的“资源”。这也是造成住房需求弹性极小的一个原因。

第三, 我国尚未健全的社会保障体系。我国的社会保障一直在改革, 但改革给人们带来的福利越始终难以让人满意。社会保障的覆盖面不够宽, 国家给民众的保障程度不够。尤其对于农村户口的民众享受到的医疗养老保障十分有限, 很多人退而选择了买房养老。

第四, 国内投资渠道有限。中国民众的储蓄量一直让西方人感到不可思议, 很大程度上也是由于投资渠道过少。一方面, 实体经济发展近来面临瓶颈。2015年以来我国的经济形势大不如前, 经济发展出现滞缓的局面, 实体投资经营环境不理想。同时, 股市出现短暂的“疯牛”后迅速走低, 许多民众对极不稳定的股市望而却步。黄金的价格近年来不断下跌, 人们靠储备黄金来投资的可能性大大降低。以上三种主要投资手段排除后, 房子这一与最重要的经济要素—土地联系在一起, 可参与国民经济的二次分配, 分享经济发展的成果的投资手段成为人们的首选。

第五, 防止通货膨胀。近年来中国的出口贸易遭遇瓶颈, 企业利润减少甚至出现亏损使得企业投资意愿下降, 货币的发行量大于实际需求, 货币发行量的增长速度远超过GDP增长速度。人们长期持有货币, 无疑会导致财富缩水。房价虽不稳定, 但总体上在波动上升, 自然成为人们愿意购买的对象, 作为保值增值的工具。

第六, 面子文化和虚荣心。中国人爱面子是为大众所认知的。房子作为财富的主要象征, 代表着家族的实力和荣辱。在这样的情况下, 即使不具备支付能力, 背上巨额的债款人们也欣然为之。房子在很多人看来, 是自尊、优越感的载体。人们争相买房很大程度是虚荣心驱使。

第六, 实际的购买能力。实际上, 在中国, 占人口的绝大多数民众是不具备对一套新的住房的购买能力的。这就使得在对房子近乎热忱的基础上, 人们对于二手房的偏好更强。二手房满足了人们对住房的需求, 同时价格又在人们更能接受的范围内。

第七, 住房是生活必需品。这一点, 在其他国家可能并不成立, 但却为每个中国人所深深认同。在我们看来, 房子, 是每个人都必须拥有的, 是一种生活必需品。西方人可能认为租房就可解决一切问题, 但是对于中国人, 特别是即将结婚的一代, 房子是刚需。没有房子, 则没有婚姻, 没有家庭。生活在这样的传统价值观的社会里, 人们难以逃出对房子的爱恋。人们把住房视为必需品, 自然当税费转嫁使得房价上涨后不会减少住房需求。

第八, 住房的可替代性弱。买房的替代品无疑是租房。但是, 中国的租房市场极不规范。房主可以不受任何约束任意提高价格, 或者当出现愿意出更高价格的租客时勒令原来的租客搬出住房。这样一来, 租房对买房的替代性显得极弱。可替代小, 意味着房价在税负转嫁后上涨了, 人们会选择忍受, 而并不放弃对住房的需求。

通过以上分析, 我们可以得出, 二手房交易市场的需求弹性远小于供给弹性, 甚至接近于0。极小的需求弹性使得人们逃避税负的能力极弱, 因而二手房供应商可以将税负的大部分甚至全部成功转嫁。

税负完全转嫁, 很大程度上意味着政府试图通过税收宏观调控的手套来调节房价的目标失效。同时, 由于税负完全由买主承担, 实际房价反而进一步上升, 加重广大民众的生活成本。如何有效规范二手房市场显得十分重要。

二、规范二手房交易市场的建议

(一) 将税收由流转环节转为保有环节

实际上, 任何环节的税收都存在着税负转嫁 (人头税可以实现, 但目前没有任何一个国家实行这种税种) 。然而流转税具有更易转嫁的特点。保有环节的税负转嫁给他人承担的部分要远小于流转环节。将税收由流转环节转为保有环节利于加强税收的调控作用, 实现税负公平。

(二) 加大保障性住房供给, 完善住房供应体系

解决市场中任何问题, 供求关系都是关键。二手房交易如此火爆一方面供给少, 而市场上大量存在着买不起新房却及其渴望有自己的房子的需求者。要平衡供给与需求的相互关系, 要求政府加大廉租房与公租房的供给, 大力发展公共租赁用房, 满足中低收入者的住房需求, 引导居民合理的住房消费。

(三) 规范住房租赁市场

发达国家解决住房需求的重要渠道便是扩大并规范住房租赁市场, 这不仅可以适当降低住房的需求泡沫, 同时辐射有困难的住房人, 保障广大的进城务工的农民工队伍在大城市较为稳定的生活, 从而增加其建设祖国的积极性。另一方面, 增加了产权人的收益, 真正做到“物尽其用”的同时社会财富得到进一步扩大。因而, 政府应当出台相关的法律政策来规范租房市场。

(四) 改革户籍制度

当前户籍制度一方面带来了资源分配不均:城市户籍的人们拥有更好的教育医疗等资源, 甚至失业时可以领取补贴与失业保障, 而这样是农村户口的民众所享受不到的。另一方面。又导致了就业不均衡:城镇居民更容易进入国企工作, 同时拥有更好的创业条件, 农村居民在就业时则显得“先天不足, 后天畸形”。也正是这样的户籍制度使得人们及其渴望通过买房拥有城市户口。改革户籍制度势在必行。通过户籍制度的改革更好地来实现社会公平, 同时平衡不合理的住房需求。

(五) 拓宽投资渠道

投资渠道狭窄使得人们把资金更多地投入住房市场, 造成需求泡沫。因而, 我们要进一步放宽民间资本的市场准入, 不断拓宽居民的投资渠道, 逐步完善储蓄、债券、保险、股票、商品期货和房屋租赁等多种市场。一方面可以活跃社会资本, 壮大经济实体, 同时有利于住房市场的稳定。

摘要：在二手房交易过程中, 营业税、城建税个人所得税等税款虽在法律上由卖家承担, 即其税收的法定归宿为二手房供应商, 但实际税负往往由买家承担, 即买家为税收的经济归宿, 也为最终归宿。文章运用税负转嫁与归宿理论从多角度具体分析二手房交易市场中税负转嫁普遍存在的原因, 并相应地提出了规范住房交易市场的建议。

关键词：二手房交易,税负转嫁,供求弹性

参考文献

[1]苏静.北京二手房交易市场的现状、问题及对策[J].现代商业, 2010 (03) .

[2]黎显扬.二手房税收政策的演进及完善[J]城乡建设, 2010 (08) .

[3]孙佳, 马亚华.营业税对二手房成交量及价格的影响——对上海房地产市场的实证研究[J]时代金融, 2010 (09) .

[4]周震宇.从二手房转让业务入手谈完善我国营业税政策[J]财会月刊, 2010 (20) .

[5]祝学明.税负与税负转嫁探析[J]江西行政学院学报, 2006 (03) .

[6]李恒光.税负转嫁及其存在条件和社会效应[J].中国煤炭经济学院学报, 2001 (04) .

[7]张楠.浅议煤炭资源税和增值税转型后煤炭企业的税负转嫁问题[J].财经界 (学术版) , 2016 (01) .

深圳二手房交易 篇2

（试行）

重要提示：

作为二手房交易的卖方，您在委托出售房屋时有义务提供房地产中介业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。

1、您所选择的中介方是否已悬挂有效的《深圳市房地产经纪机构备案证书》：□是 □否

2、为您服务的中介人员是否已向您出示有效的《深圳市房地产中介人员星级服务牌》： □是 □否

3、您在委托时是否已向中介方提供或出示房产证明文件和身份证明文件：□是 □否 根据《深圳市房地产市场监管办法》第三十六条规定，房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托方的财产处分权限进行查验。中介方根据《办法》要求核实上述信息时,需您提供房产证明文件的，您应予以配合。

4、您是本房产的： □业主

□共有权人，您是否已征得共有人一致同意：□是 □否 □其他：，您是否已获得业主委托：□是 □否

5、您出售房屋的产权状况为：

□红本在手且无抵押、查封等权利受限制情形 □查封 □抵押 □其他导致转让受限制的情形

6、您出售的房屋目前是否附有租约：□是 □否。若有租约，您是否已经获得了承租人明示或者默示放弃优先购买权的声明：□是 □否

7、房地产中介方是否已向您说明服务项目、内容、流程和完成标准：□是 □否

8、房地产中介方是否与您约定收费项目、计费标准、支付时间：□是 □否

您支付佣金、合规代缴费用及托管资金时，应直接在中介机构或其分支机构通过POS机刷卡支付或通过银行转帐等方式支付至中介机构的指定帐户，并索取中介机构开具的盖有财务专用章的收款收据或发票。切勿向中介人员个人支付前述款项，勿接受中介人员以个人名义开具的收据，否则因此造成的损失将由卖方自行承担。

9、房地产中介方是否向您介绍了房地产交易的一般程序及可能存在的风险：□是 □否

10、房地产中介方是否向您说明了房屋的市场参考价格和交易过程中涉及的税费：□是 □否

11、房地产中介方是否向您说明了其他关联服务（如赎楼服务等）内容及约定收费标准：□是 □否

12、房地产中介方是否向您介绍了房源信息编码的作用，或现场生成房源信息编码：□是 □否

13、房地产中介方是否向您说明了如最终不按实际成交价格签订《深圳市二手房买卖合同》，产生的风险将由业主方承担：□是 □否

14、房地产中介方是否向您告知：如因房地产调控政策原因，导致您不能履行合同的, 您应通知对方，以减轻可能给对方造成的损失,否则，对方可请求损失赔偿责任：□是 □否

15、房地产中介方是否向您告知:如因房地产调控政策变动等非中介方原因，导致交易最终未能履行的，中介方有权按合同约定收取相关费用：□是 □否

16、您是否清楚在接受交易双方的委托时，中介方无权向交易双方承诺交易必然成功，或者承诺房屋交易税费金额、贷款审批时间、贷款额度、交易完成时间等事项： □是 □否

17、如房地产中介方买房的，应在签订买卖合同前书面告知。您是否已了解上述信息：□是 □否

请认真阅读并据实勾选本告知书各项提示，如您在下方签字，表示您对上述内容已经全面理解并予确认。

本告知书一式贰份，卖方、中介方各执一份，均具同等效力。

卖方签名（盖章）：

日期：

****年**月**日

中介机构（盖章）：

日期：

****年**月**日

中介人员姓名：

星级服务牌号：

二手房交易买方重要事项告知书

（试行）

重要提示：

作为二手房交易的买方，为保障您的交易能够正常履行，在首次接受房地产中介方服务时，您应如实告知自身有无购房资格，有义务提供房地产中介业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。

1、您所选择的中介方是否已悬挂有效的《深圳市房地产经纪机构备案证书》：□是 □否

2、为您服务的星级人员是否已向您出示有效的《深圳市房地产中介人员星级服务牌》： □是 □否

3、房地产中介方是否向您说明限购、限贷等调控政策对买受人购房和申请按揭贷款的影响：□是 □否

4、您在委托时是否已向中介方明确告知您具有购房资格：□是 □否

5、房地产中介方是否向您说明如因您的原因导致按揭贷款银行无法为您提供按揭贷款的，后果将由您自行承担：□是 □否

6、房地产中介方是否已向您说明服务项目、内容、流程和完成标准：□是 □否

7、房地产中介方是否与您约定收费项目、计费标准和支付时间：□是 □否

您支付佣金、合规代缴费用及托管资金时，应直接在中介机构或其分支机构通过POS机刷卡支付或通过银行转帐等方式支付至中介机构的指定帐户，并索取中介机构开具的盖有财务专用章的收款收据或发票。切勿向中介人员个人支付前述款项，勿接受中介人员以个人名义开具的收据。以免造成资金损失。

8、房地产中介方是否向您介绍了房地产交易的一般程序和可能存在的风险：□是 □否

9、房地产中介方是否向您说明了房屋的市场参考价格和交易过程中涉及的税费：□是 □否

10、房地产中介方是否向您说明了其他关联服务（如按揭申请服务等）内容及约定收费标准：□是 □否

11、房地产中介方是否向您介绍了房源信息编码的作用，或现场告知房源信息编码：□是 □否

12、房地产中介方是否向您告知:如因房地产调控政策原因，导致您不能履行合同的, 您应通知对方，以减轻可能给对方造成的损失,否则，对方可请求损失赔偿责任。□是 □否

13、房地产中介方是否向您告知:如因房地产调控政策等非中介方原因，导致交易最终未能履行的，中介方有权按合同约定收取相关费用：□是 □否

14、您是否清楚在接受交易双方的委托时，中介方无权向交易双方承诺交易必然成功，或者承诺房屋交易税费金额、贷款审批时间、贷款额度、交易完成时间等事项： □是 □否

15、如房地产中介方本身卖房的，应在签订买卖合同前书面告知。您是否已了解上述信息：□是 □否

请认真阅读并据实勾选本告知书各项提示，如您在下方签字，表示您对上述内容已经全面理解并予确认。

本告知书一式贰份，买方、中介方各执一份，均具同等效力。

买方签名（盖章）：

日期：

****年**月**日

中介机构（盖章）：

日期：

****年**月**日

中介人员姓名：

如何避免二手房交易陷阱 篇3

这里我们将对二手房交易中存在的陷阱和如何防范进行分析，以帮助广大读者参与二手房市场的交易时回避陷阱，避免上当。二手房交易陷阱主要是指售房者推出的二手房本身不具备出售的各种资格，有少数人为了骗取钱财而对这一情况进行隐瞒，使购房者造成损失。特别是在“灰市交易”、“黑市交易”、“地下交易”中，最容易让购房者上当受骗，造成无穷后患。

陷阱一：产权状况

根据我国法律法规的有关规定，司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让。另外，根据北京市各区(县)房地产交易中心的实践，若房屋仍设定有抵押，房地产交易中心也不会办理此种房屋的产权过户手续。上述两种情况常常会被购房者所忽略，而房屋业主通常又不会主动提及。如此一来，可能造成买卖合同已签订、买方首期款也已支付给业主后，在办理产权过户的过程中，发现房屋不能转让，由此可能给买方造成很大的损失。 规避方法：在签订买卖合同前，购房者应到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制或禁止转让的情形。

陷阱二：房屋类型

现在二手房市场上的房屋大部分为商品房，但也存在部分未转为产权的使用权房。如果这类使用权房未取得产权，根据有关规定是不能转让的。另外，若求购的是非居住用房，则该房屋的类型必须为商业用房，因为商业用房才可办理营业执照，否则，若购买住宅房，购房人将无法从事预期的用途。

规避方法：在签订买卖合同前，应查看业主是否已取得房屋产权证，并确定其房屋所属类型。

陷阱三：合同签订

众所周知，房屋买卖合同应由购房人与房屋产权人签订。如果购房人忽略验证合同签订人是否是产权人，及该房屋是否还有其他产权人，则产权人或其他共有权人若以合同签订人未取得其委托为由，主张该合同无效，那么，购房人仅能向合同签订人追究非常有限的缔约过失责任，即由于合同未成立而给其造成的直接损失，且举证责任在于购房人。发生这种情形，对购房人非常不利。

规避方法：根据产权证或其他法律文件(如预售合同等)确定产权人。若签订合同的并非产权人，购房人应要求其提供产权人出具的书面委托证明。

陷阱四：模糊付款方式

很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

规避方法：双方签订买卖合同时，应对付款流程和时间作出明确、具体的约定。

陷阱五：交房模糊约定

有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时，交房时相关费用的结算。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面，及相关费用无人结算的尴尬情况。规避方法：在买卖合同中明确约定交房日期，及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用。

陷阱六：非居住用房税费购买

二手房交易流程 篇4

买卖双方持（房产证）或按揭合同原件至档案大厦或国土财产权科

买卖双方与经纪方签定（居住合同）、买方向卖房付定金（不成交价20%)买房房地产原件放在经纪方（如果是房地产抵押在银行则将购房合同即按揭合同的原件存放在经纪方

买方向担保人，原按揭银行提出赎楼申请，担保人进行担保审批，银行发放赎楼担保贷款，担保人办理赎楼和注销抵押登记

买方向银行提出贷款申请，银行委托机构进行房产公司评估，评估机构出具房产评估报告给银行，银行审批后出具按揭合同许诺书给卖房，买方支付首期款进行首期款监管。

买卖双方签署《重庆市房产买卖合同》《现售》（涉外合同需公正）连同房地产转让相关资料送国土局递件，经纪方领取回持。

买方将剩余款项存入银行进行资金监管。

凭回执领取税单，买卖双方交付相关税费后，领出新房产证并合同按揭银行在国土局做抵押登记，银行将首期规划拨给卖方

银行办理完买方房地产抵押登记后，银行发放二手楼按揭贷款给卖房，如果该房办理赎楼，则银行将在其中扣除已发放的赎楼担保贷款。

买卖双方与经纪公司一起办理业务交接，同时办理水、电、煤气、有线电视等设施的。过户手续。

买卖双方交付相关税收后，领出新房产证，银行将监管款项划入买房账号。

二手房交易所需资料

买方：身份证、户口簿

二手房交易中若干问题简析 篇5

摘 要 随着市场经济的蓬勃发展，我国二手房交易市场近年来一直呈蓬勃发展势态，二手房交易量不断攀高，但比较于相对成熟的新房交易，二手房交易由于市场的不规范，法律法规的滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题，增加了交易风险。本文针对二手房交易过程中经常出现的一些问题，进行简要的分析，提供相应的措施，减少风险的发生。

关键词 二手房交易 共有 按揭 抵押 中介

房地产市场通常将新建房屋的首次交易称为一手房交易，经过首次交易的房屋再交易成为二手房交易。从广义上讲，二手房交易包括二手房买卖、租赁、抵押、保险等。狭义上讲，二手房交易仅指二手房的买卖交易。本文讨论的是狭义的二手房交易，即二手房的买卖交易。

一、共同拥有产权的二手房交易

我国《民法通则》规定：共有财产进行处分须经全体共有人同意，否则处分无效。因此，在二手房买卖中，购房人应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度，因此交易时房屋的所有权利人，均应在《房地产买卖合同》上签字，购房人应注意这些签字的真实性。同时还要注意是否所有的共有人一致同意转让该二手房。除未成年人的签字可以由父母代签外，其他代签行为代签人必须出具授权委托书。该授权委托书应是经过公证或律师见证过的法律文件。

此外，还有夫妻共有的二手房交易。根据《婚姻法》规定，夫妻在婚姻关系存续期间的共有财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。因此夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效。

二、已有银行按揭的二手房交易

随着时下炒房热的发展，炒房人中按揭买房的情况并不鲜见。或者是二手房主将已经全额付款的房产申请了银行抵押。因此在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证及原开发商的“五证”。如果二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。

在此类的二手房交易中，买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行同意。如果买方能一次性向卖方付款，由二手房主一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，应申请贷款银行配合卖方解除房产的抵押登记，以便买卖双方办理房屋的产权过户手续。

三、已经设定抵押的二手房交易

根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。買方在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，然后与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件即抵押权人在转让协议上签字。转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

四、进行拍卖房产的二手房交易

在此类情况中购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用如物业管理费、水电费等，拍卖机构一律不予过问。所以购买拍卖房产的投资人在应拍前应先了解被拍卖房产的有关情况，及时与拍卖公司、债权人及物业公司协商。

五、已有租赁的二手房交易

买家须实地查看卖家房屋有无出租。如果二手房出售前已经有租赁，那么在租期内在同等条件下，租赁人享有优先购买权。如果租赁人放弃优先购买权，卖方在得到租赁人出具的书面表示后，可将房屋卖给其他人。如果卖方不告知租赁人房屋出售的情况而擅自卖给他人，则租赁人有权向法院主张其买卖行为无效。对于购买人而言，为避免出现此类问题，应该对房屋进行实地考察，确定是否有租赁情况以确保交易的安全性。

六、已挂入房地产中介的二手房交易

随着二手房市场的空前活跃，房地产中介机构如雨后春笋般的不断涌现。由于房地产中介行业准入门槛低，从业人员的素质参差不齐，公司管理不规范，市场监管处罚力度不到位等原因，经常出现中介机构利用买卖双方信息不对称，收取不合理费用；模糊中介服务委托合同条款，欺诈买方或卖方，获取不当得利等事件。因此购买在房地产中介登记的房产时，要尤其慎重。因此购房人通过中介购房时一定要提高警惕，要选择信誉好、规模大、有资质的中介公司。审查其“三证”即工商部门核发的营业执照、房管部门核发的备案证书及经纪人注册执业证。尤其要注意查看备案证书的有效期和地址与实际是否相符，经纪人的执业单位和执业证是否一致。同时购房人买二手房要明确其应承担的费用。一是房款，要注意同卖房者当面谈价格、订合同，避免中介公司从中吃差价。二是中介佣金，注意向中介索要正规发票。三是向相关部门缴纳的税费，主要有财政部门收取的契税、房屋登记费，税务部门收取的营业税、个人所得税、企业所得税，房地产交易部门收取的交易手续费、抵押手续费，银行按揭产生的费用等。

参考文献:

[1]刘先勇.房地产买卖与租赁.时代出版传媒股份有限公司.黄山书社.2010.

[2]雷兰.二手房交易法律纠纷及风险防范.中国建材工业出版社.2007.

[3]陈文.如何防范房地产买卖中的风险.法律出版社.2004.

二手房交易要费多少“功夫” 篇6

笔者的两位朋友近来都进行了一笔二手房交易。一个朋友手续办得非常顺利，一个半月就办妥了全部的手续；而另一个却花费了半年多的时间还没有拿到产权证，而他原来在外租赁的房子已经到期，东家已转租他人，生活和工作因此都受到了影响。

于是他向笔者询问进行二手房交易究竟需要多长时间?笔者在向有关的专家仔细请教之后了解到：其实，在二手房交易过程中，从签订房屋买卖合同之后，各个环节所要耗费的时间都是固定的，如果买卖双方对这些时间节点有所了解，并且严格地把握好，不仅能做到明明白白交易，而且不会因为不明就里而虚耗时间。

需要说明的是，京沪穗三地以及三地内具体的区县对交易环节所需规定的时间稍有所不同，不过，总体而言大同小异，买卖者只要抓紧其中的重要环节，一般就不会发生时间延误的情形。为了表述的方便，本文当中所举的例子仅以上海中心城区的交易时间规定为准。另外，由于目前二手房交易主要是在房产经纪人的帮助下完成的，因此本文中所有交易环节也都建立在有房产经纪人参与的基础上的。

共需花费34个工作日

在上海买一套二手房要花多长时间，在一切都顺利的情况下，最少需要34个工作日，这相当于7个星期，共49天。当然，这种二手房必须是没有抵押的物业。

那么，这49天是如何分配的呢?在解析这个问题之前，我们先要了解一下二手房交易流程。二手房主要交易环节包括看房、签订房屋买卖合同、卖方还清贷款（如果有按揭贷款）、办理公积金或商业贷款、产权过户、买家领取新房产证以及他项权利证、申请放贷、物业交接并支付尾款。如果卖方无按揭贷款，而且买家也不需贷款，那么交易流程将会变得简单一些，主要是签订买卖合同、过户、交房等简单的几个步骤了。

我们对上海的具体操作程序进行解析。假定购房者张先生购买一套位于田林新村的小两房，这套房产没有抵押，而张先生需要贷款。一般情况下，购房者在房产中介的斡旋下，与卖家就房屋买卖事项达成一致意见之后，便会签订房屋买卖合同，买家支付首付款。此时，中介公司往往会约见律师，一并办理贷款合同事宜。因此，签订房屋买卖合同可与办理贷款合同合并起来。这需要花费1个工作日。

在此过程中，买家向银行送交的购房贷款合同，以及相关材料已送往银行进行审批，一般只需5个工作日便能完成。此外，银行还要对物业进行评估，以便确定贷款年限，这需要1个工作日。

办妥上述手续之后，便可进入交易中心办理过户手续。办理过户手续需要1个工作日。在这过程中，买家要缴契税，同时房产交易中心还要审验买卖合同、贷款申请等文件。在交易中心办理完过户手续之后，需要等待20个工作日的时间才能取得房产证以及他项权利证。

在此需要说明的是，北京和广州领取房产证和他项权利证的做法有所不同，这两种证书并不是同时领取，而是先领取房产证，后领取他项权利证，两者时间间隔一般有6～30个工作日。

领取房产证以及他项权利证之后，房产中介便会将他项权利证送至银行，以便申请放款，银行收到申请之后，一般会在3～5个工作日放款。卖家在得到银行发放的购房款之后，买卖双方便可约定时间办理交房，这也需要1个工作日。

“意外”发生将拖延交易

但在实际操作中，往往会碰到这样或那样的问题，使得交易延长。那么主要有哪几个方面的问题会导致交易时间延长呢?

首先是尚未解除抵押的物业。在实际交易过程中，有不少卖家在购房时，也曾向银行申请过按揭贷款，在转让时还未还清，或者曾向银行申请贷款而被抵押，转让时并未解除抵押。业内人士表示，此类尚未解除抵押的二手房会使得交易时间延长30天的时间。

这是因为卖家必须向银行申请提前还贷。上海德佑地产市场交易部杨先生告诉记者：“一般情况下，卖家需要提前一个月向银行提出申请。”由此可见，如果需要提前还贷，那么在签订房屋买卖合同并支付首付款之后，卖家向银行提出提前还贷申请，下一个交易环节，也就是产权过户环节，需要等到一个月后才能继续进行。

其次是注销抵押手续。这与前一种情形具有关联性。卖家剩余贷款还清，便可进入房产交易中心办理抵押贷款注销手续。该环节需要7个工作日。也就是说，当卖家把银行出具的贷款还清材料送交给交易中心之后，需要再等待10天时间，才能办理过户手续。

此外就是相关资料的缺失，也会导致交易时间的延长。如湖南来上海的章先生在闵行区购买了一套二手房，由于爱人的身份证尚在办理过程中，因此在申请放贷时不能提供爱人身份证而卡了壳。专家表示，一般情况下，在婚后购买房产，在办理贷款手续时，即使不把另外一方作为“共同贷款人”，不管是以谁的名义申请按揭贷款，银行一般要求必须出具另外一方的有效证件以便查验。如果不能提供，则会导致审批时间延长。于此有些类似的还有夫妻共同财产，必须有另外一方的委托书，否则在办理过户手续时也无法通过，而需要耗时补办手续。

对此，专家建议，在二手房交易过程中，一定要了解物业状况，如是否被抵押，如果被抵押，则需要做好延长交易时间的心理准备。当然，有些情形是可以避免的，如在婚后购买房产，一定要把配偶的相关证件也准备好，这样就不会被无故受阻了。

运用技巧可压缩时间

当然，在二手房交易过程中，有些环节的时间也能缩短，那么在哪些环节可以提前呢?

德佑地产有关人士表示，主要有两个地方可以采用加急的方式来得以提前，其一是卖家提前还贷。卖家可以申请“加急”处理，有可能在半个月之内办理完所有提前还贷手续。不过要做到这一点实在不易，据了解，在一般情况下，能否提前还贷需要根据购房者与银行之间的协议来操作，如有些银行规定，在第一年内不允许提前还贷。

其次提前放款，向银行送交他项权利证之后，按照正常程序需要3～5个工作日才能放款，但是如果申请提前放款，可以在一个工作日内完成，不过需要向银行支付相应的费用。交易时间可以有效缩短2～4个工作日。