地产策划总监述职报告

地产策划总监述职报告（精选11篇）

地产策划总监述职报告 篇1

地产销售总监述职报告

在经济发展迅速的今天，报告使用的次数愈发增长，报告包含标题、正文、结尾等。我们应当如何写报告呢？下面是小编为大家收集的地产销售总监述职报告，欢迎阅读与收藏。

尊敬的各位领导：

大家好!

我叫xxx，目前在前期部门任总监职位，自xx年起从事房地产行业至今已经x年了，在这x年的工作中，我个人独自办理过手续的项目建设面积到目前达xx万平方米。多年的磨练使自身各项素质不断得到提升，也积累了宝贵的工作经验。我有能力、有信心干好xx的事业。xxxx年即将过去，回顾我在公司前期部这一年来的工作情况首先从下几个方面向各位领导做如下汇报，请予评议。

(一)20xx年完成岗位工作情况。

XXXX

(二)完善前期部各项工作制度。

由于xx地产也是刚成立不久的新公司，制度上还不是十分完善，从参加_次公司例会，公司领导就提出了相关要求，我积极响应，既借鉴同行业一些大公司的先进管理制度经验，又结合xx地产的实际特点，完成了《前期部工作职责》、《前期部总监职责》、《前期部职工工作职责》、《前期部岗位职责》、《前期部工作流程图》等，各项前期工作制度，为前期部及时步入正轨做好了制度上准备。

(三)部门管理。

1、档案管理上，严格管理，及时归档。

由于前期部与各个行政审批部门签订的手续较多，而且有些是公司重要文件更有些涉及到公司商业机密，所以我在日常工作中严格做到了不该说的不说，不该做的不做，及时将重要文件归档，逐一登记，随时查阅随时能查到，方便工作手续延续办理。

2、工作日常管理上，做到日清工作制。

公司每月有月计划、周计划，而我在日常的工作中是以日为工作阶段单位。因为前期工作性质的不同，早一天办完相关的手续就能为公司早日创造利润提供条件，所以，我不仅要求自己，也要求部门员工以日为工作单位做自己的计划，看看哪项做完了，哪项没做完，为什么没做完，剖析原因，尽快解决，争取做到日清，这样做下来，避免了工作的盲目性和无计划性，又使计划工作及时完成。并多次提前完成前期手续办理。

3、从工作态度上、思想上进行引导管理。

前期工作主要以办理各项手续为主，与多个行政审批机关打交道时，有的手续必须一把手说了算，而有的一把手经常到本单位不久就又出去了如果找不到，手续就会多耽误一天，所以我就依办事相关部门的时间行事，有时上班前到，有时要等到下班以后进行办理。再者与这些部门打交道时，针对不同部门、不同具体办事人员，采取不同的工作方式、方法，引导部门员工做事要勤、细，办事要有耐心、恒心，多动脑、多动手。

4、培养部门员工尽快进入工作状态。

在前期部这一年工作中，为了使新员工尽快进入工作状态，我经常言传身教，用心来教，用多年来前期工作中总结出来的经验传授他们，在他们工作中遇到困难时及时帮助，使他们尽快成长，当他们取得成绩时，进行鼓励，并引导他们大胆独立的去完成。

5、监督与工作放权同时进行。

前期工作是个与多部门、多科室办手续的工作，所以任凭一个人再加上两支手也不能全顾到，所以当自己部门员工达到独立办理水平时，坚决放权给他们，放权不等同于放任，因为前期的每项手续都至关项目建设，所以虽放权了，但还要监督检查，看资料准备全不全，看完成情况，看工作进度完成的手续是否有遗漏等，做到工作有条不紊、全面发展。

6、培养部门员工的责任感

前期手续涉及到项目整个开发过程，树立部门人员责任感，有助于项目手续万无一失，避免给公司造成不必要的.损失，实行谁办的手续谁负责，有不足之处勇于承担责任，寻办法、寻途径解决改正，而不是推卸。从另一方面讲也有助于个人成长进步。

(四)从业务学习、政策掌握上。

政府相关审批部门建设项目审批上，有时会有变化，这就需要我们前期工作人员在熟练掌握各项办事手续、章程规定的基础上，还要及时掌握新政策、新规定，避免公司项目在设计上规划上有重大失误、损失，也为公司在项目制定上、规划上提供依据，符合公司总体战略发展要求，所以，我不仅在加强自己部门业务不断学习的同时，及时洞察政府新政策新导向，为公司项目规划提出新问题、新建议、新要求。

(五)在公司内部团结协作，在公司外部树立良好形象。

前期部算是公司对外联络的主要联系部门，不仅公司部门内部之间需加强团结协作，使工作更加顺畅;与外界联系也是一样十分重要，我们不仅代表自己也代表着公司的形象。因此，在日常内部工作中严格要求自己，加强团结、加强协作。工作中与技术部、行政办、财务部、工程部等均建立了良好的工作关系和工作氛围;同时也节制了那些工作不务实、光说不做、乱说是非等不良习气的存在。在对外联系上，首先提高自己的业务素质，也就是练好“内功”，在外办事时才能表现出高素质、高水平，同时也为公司增强了荣誉。

地产策划总监述职报告 篇2

1 伴随房地产市场平稳发展,全国策划代理品牌TOP10企业不断拓展市场份额,品牌影响力提升明显。

世联地产2012年一手物业代理实现销售额2111亿元,成为首家突破2000亿规模的代理商,市场份额提升至3.28%;思源经纪2012年6月份成立南方大区,通过合理分配企业资源进一步推进全国化布局;同策咨询持续推进全国化布局,截止2012年底覆盖全国56个城市,2012年一手物业代理实现销售额630亿;策源地产凭借差异化的资源整合能力,向“地产资源整合服务商”迈进;博思堂开展投资咨询、广告企划、二手房中介、装饰装潢等业务,形成了“博仕会”、“博屋馆”等一系列市场品牌;新景祥业务遍布上海、北京等17个省市自治区,市场份额稳固;新景祥经过16年的发展,业务遍布上海、北京、天津、福建、浙江、江苏等17个省市自治区,市场地位凸显;保利地产代理业务遍布长三角、环渤海、中西部、东北、海西等区域,市场地位稳固提升。

2 策划代理区域公司品牌企业通过实施区域深耕策略有效提升市场份额。

华北地区金网络、远洋嘉业、沈阳信达行依托良好市场基础和优质客户资源,规模不断扩大,企业品牌价值快速提升;上海中原、金丰易居·普润地产、华燕凭借较强的资源整合能力和项目运营能力入选华东地区品牌企业,实现了与房地产开发企业的共同发展;同致行、凌峻地产坚持为客户提供全方位、专业化的服务,同时也显著提升了自身品牌价值,成为华南区域品牌企业代表;正合地产以专业性的服务、良好的经营业绩获得了房地产开发企业的信赖和肯定,成为中西部地区的品牌企业代表。

随着房地产市场的快速发展和竞争加剧,房地产策划代理行业逐步进入品牌锻造资源整合阶段,优秀品牌企业成为行业内的经典标杆。当前我国房地产市场总体仍处于快速发展阶段,新房仍为市场主体,为策划代理企业发展提供了较强的业绩支撑,但策划代理的跨界竞争逐步升级加剧,行业内业务整合升级和企业兼并已成大势所趋。在此背景下,策划代理品牌企业只有不断提升企业的品牌价值,建立品牌长效发展机制,才能在竞争中立于不败之地。

地产营销总监的辞职报告 篇3

某某地产领导：

您好！

面对房地产冰期的阴霾，为了节约成本与人力支出，并消除职场疲钝所产生的“7年之痒”，在第一个法定端午节刚刚结束之时，我不得不遗憾而凄婉地正式向天工地产提出辞呈，地产营销总监的辞职报告。在过去的6年中，天工地产给予了我很多很多，尤其是把我从一个房地产门外汉培养成了业内的专业人士。为此，我将永远对天工地产充满感激之情，这种情愫亦将永远伴随我未来的人生旅程。XX年4月17日，是我永生难忘的日子，因为这一天是我到天工地产报到的日子，它将永远定格在我的记忆深处。XX年6月10日，也将是我不会忘记的日子，因为这一天我正式向天工地产提出辞呈，它同样会铭刻在我的脑海之中。除了父母与自己的生日以外，我还将永远记住前述两个日子。因为这几个日子，要么赋予我生命，要么改变我人生，要么使我懂得为人的基本准则-孝道。尽管如此，天下没有不散的宴席，世上没有不谢的花朵，为了自己自以为是的未来，我也必须向天工地产提出辞呈，并按公司的规定办理离职手续。

在天工地产的5年，是我努力的5年、学习的5年、进步的5年、感动的5年，也是刻骨铭心的5年。多少风雨历程，多少日日夜夜，多少同仁们夜以继日、日以追夜的共同作战场面，多少始于惊心动魄终于喜笑颜开的事件，多少……令人数不胜数的感人场景，一出出、一幕幕，似乎随时都在我的`眼前闪现，让人荡气回肠，令人浮想联翩。人生没有多少5年，也没有多少能有深刻记忆的5年，但在天工地产的5年，也许将成为我生命中最为闪光和值得回味的5年。天工地产的未来还很漫长，我的人生也还很漫长。无论将来如何，我将继续关注天工地产，并在竭尽所能的情况下帮助天工地产。在为自己祈祷的同时，更为天工地产祝福，祝自己未来幸运，也祝天工地产一路走好！我相信自己的人生会很精彩，我也深信天工地产的未来会更加精彩！

以上辞呈，恳请批准。谢谢！

此致

敬礼

申请人：

地产策划报告通用模式(六) 篇4

（六）附件一：总体规划要求与建议

对规划设计的要求

在遵照项目地块有关规划设计主要技术经济指标的基础上，符合国家及当地有关规范、规定和标准，同时须把握项目所在区域，包括洛溪、大石、南村等地在未来三、五年房地产开发高速发展，尤其是有实力的发展商塑造大楼盘的趋势，在规划上应尽量做到本项目与周边房地产项目的差异化，有鲜明的特色。新世纪郊区都市化的典范，满足现代化居住生活方式的需求，体现新世纪新理念和创意，贯彻家本位：以人为本，人与自然和谐共生的设计宗旨。

目的明确、布局合理、组合各具特色同时，考虑建筑的空间组合，尤其是环境艺术与家融为一体：在花园中间盖房子。营造具有江南园林韵味和中华传统文化底蕴的高品质生活社区。

家本位

处在郊区位置的大型城市社区，是上班的城市人群向往的生活、居住楼盘。在具有都市生活品质的同时，又具有都市所无法提供的环境：宽敞的空间，清新的空气、轻松的休闲环境。同时，回家就是休闲概念，不排斥买房子休闲度假用的消费者。

城市化

决不能给目标消费者和将来的住户以远离城市的感觉。

现代化建筑风格，时尚的购物环境，时兴的消遣场所，便利的通讯与交通设施等等，一切须表现出领先水平，表现出在此生活，不单没脱离城市，脱离不断进步的社会，甚至更领先社会的发展。一个报亭，卖几份时尚的都市报刊，对社区的都市气氛能带来很好的效果。

以休闲为主题的概念设计。

休闲作为都市化生活的需要和补充，已愈显重要和迫切。

虽然很多广州人一提起广州就有烦，但大多数并不愿意离开广州，不愿意离开都市化社会；虽然在大部分时间里，都市带给他们更多的是紧张，孤独、焦虑，压力大而且心虑重重，所以在工作之余的时间和空间，广州人追求的是无压力的轻松生活，他们越来越愿意走出城市，这种趋势表现在年轻人身上已非常明显。轻松的生活可以给人带来欢笑，一个人的欢笑可以影响更多的人。

居住区中心广场是社区的心脏，可以设计得很轻松，富于变化，还可以举办音乐会。

滨江休闲绿化带的是地块环境的重中之重。

以服务为特点的概念设计。

服务优劣是判断城市发展水平的标准。

今天的广州市并没有表现出现代都市的最高发展水平，其中之一是社会整体的服务水平差。

服务优劣同时也判断居住区生活水平的标准。服务反映在社区里，首先是确立“以人为本”的服务观念，硬件上是配套的选择；软件上是服务队伍的培训。

社区的配套，如何表现“人以为本”？如何“家本位”？是看易实难的大问题。

比如，我们要营造一个“没有陌生人的社区”，怎么办？搬入新区，很多人感叹“房子大了，朋友没了”，产生对街坊生活深深的怀念。虽然说住宅供应商无须为此承担责任，但是，正因为其它楼盘都没作这种事情，而我们做了，并真正在规划设计和建筑上体现出来。对市场就一定会产生有相当的冲击力。因此，我们建议于每一幢楼或每一级团都营造一个方便住户沟通的专用空间，可以是小型阅览室，让住户有理由有机会聚集于一起。

标志性建筑。

滨江休闲绿化带，休闲广场，包括购物中心，天然泳池等

中心林荫大道

家居文化展览中心

活水系统

充分利用环境，塑造与城市居住截然不同的生活方式。

居住区的空间环境由园林景观和住宅建筑造型有机融合而成，二者间气韵贯通。

环境不单美丽，更要有趣。

整体空间结构：依照本项目地块地形，本居住区将形成“网”状结构。

沿江及东西两部建主要交通道路，形成“网”外框，居住区内部，以地块一桥两河涌由北朝南自然划分，与内部路网关联，开成“网”内部结构。

道路规划要求

合理组织人车流线，将车辆对住户的安全和影响减至最少。

充分考虑各区对外及区内交通运输。

有数量充足使用方便的停车场。

居住区内主干线的处理建议：

一般来说，沿江道路（规划设计意见中是滨江路）的修筑均采用沿江直线方式，但是经过对项目地块仔细地研究，我们认为，在居住区内修筑道路，沿江直线方式筑路并不是唯一的选择，亦不是科学的最佳选择。

我们提出如下建议：

用“∽”字形修筑中心大道：林荫大道

能最大程度地利用江景，使望江的住宅用地更多，使离江远的土地升值，使路两旁拥有更多的可望江的住宅用地，能卖更高的价格。

符合本项目居住区的市场定位，最大程度表现居住区的总体设计风格－休闲。

能较好地与中国园林风格融为一体，与环境统一。展现出居住区另具一格的生活方式。

“∽”形的设计使干线和支线道路相连富于变化，富于美感，同时，与区内河涌的自然形态组合，可以自然而然地处理居住组团。

“∽”形的设计即为滨江路概念又为沿江绿化开发留下足够空间。

路面本身造成景观通道，看得更远，觉得更丰富。

曲线道路比直线道路车速慢，减少了汽车造成居住区内的噪声和粉尘污染。

在居住区内环境上，如空气流通、辐射热的散热上起到更大的作用。

比直线沿江道路投资成本略有增加。

注重生态的环境规划

景观轴线：

动景分离。

外部景观轴线：区内道路，动。

内部景观轴线：河涌呈现出的水景，静。

点线分离。

线：沿江50米绿化为主要绿化带

点：居住区内集中绿地，可考虑水景设计

体现中国江南园林绿化特色

住宅、公建与绿化的关系，力求户户有景

材料的选择在经济合理的前提下，尽量符合环保要求

绿色通道：沿江种较低矮的树种，防噪防尘，美化社区。

水文章：以现有地块两条河涌为主，作为蓝色通道。

风通道：在自然与建筑物之间，水体与地面之间，以疏通南北空

气廊道，保证区内冷热空气交流的畅顺。

辐射热：利用草地绿化和林木植被减少辐射热。广州属亚热带气候，夏热长，在建筑物设计上（如商业中心，采用骑楼设计），建筑材料的选择上（如人行道的空心地砖），须要仔细考虑

声环境：主要噪声源来自番禺大桥，要做障声屏蔽。

关于住宅：

单体设计应体现高雅、新颖、美观、经济为宗旨

具有中华文化底蕴，略具民族建筑神韵，并经提炼的现代建筑

造型别致、色彩丰富，变化和谐，与社区环境协调

住宅内部设计在经济实用、功能齐全、布局合理的基础上，力求有所突破，具有现代生活风格

住宅的组合：

智者家园、白领单身公寓、老人公寓、生态家园等

社区配套规划要求

除学校和肉菜市场等占地较大，无法与居住融为一体的建筑之外，所有配套设施尽可能考虑到居民生活的方便，有效地安置在各个组团中。

公建配套标准按政府有关标准设计。

公建配套：

托儿所、幼儿园、小学：忌奢华，简单、适用。

肉菜市场：交通方便。

其它设施：

会所、S0H0商业中心

服务配套：作为广州一流休闲式居住环境，享受星级优裕服务。如送餐，家具清洁，衣服洗熨，预订车、船、飞机票等。生活尤显从容舒适。

智能化设计要求

智能化设计应符合技术先进、经济合理的原则。区内信息网络（电话、电视、电脑、保安、消防等）按智能化系统设计。包括：综合布线系统、安全系统（包括紧急求救自动报警系统）、环境能源管理系统、物业管理系统。

休闲类配套设施

运动类

网球、羽毛球、门球、蓝球场，排球、沙滩排球、保龄球，桌球、高尔夫推杆练习场，旱地滑冰、滑板，游泳场，放风筝比赛，健美操，拳击柔道，钓鱼，缓跑径，击剑、气功

娱乐类：儿童游乐园，沙滩，棋牌室，烧烤场，交流类：图书馆，诗词班，艺术类：绘画，书法，弹琴，下棋，摄影，音乐广场，雕塑，家政类：

育儿班，插花艺术，茶道，集邮，集火花，集钱币，语言培训，形体培训，做菜，室内布置，生活用品及技巧推介，家政服务机构（通厕，地板打蜡等），磨豆腐

园艺类：种植园，花卉，盆景，奇石，服务类：

净菜超市，洗衣店，药店，诊所，美容店，面包屋，钟点工介绍所，冲印店，休闲类：咖啡馆，茶馆，酒巴，雪茄馆，陶艺馆，木工房、栈桥、许愿树

展览类

紫檀木展，佛山陶瓷展，蝴蝶展，昆虫展，服装展，鞋帽展，手表展，汽车展，邮展，火花展，钱币展，盆景展，水晶展，图书展，可爱家园摄影展，、、、餐饮类：各种美食节（澳门加归吃葡国菜，中秋有月饼，正一十五吃斋等）

附件二 销售前的准备

地盘包装

工地围墙

将项目名称、LOGO、发展商名称、主题口号、销售电话等消息在围墙上发布，插彩旗、树大型户外广告、指路牌等吸引过往车辆、行人注意。

户外广告

以社区效果图为主，表达主题口号，设计精美悦目，建议在华南干线路上、收费站、迎宾路及项目内部的余留高层建筑上设置。

入口大门

区内交通

大桥桥柱

绿化环境

附设售楼接待处

现场售楼部：

——展示厅：

安排模型、位置图、鸟瞰图，挂与项目销售有关之图表等。

——接洽台：

安排销控表、播音设备、工作台与资料柜等，与销售谈话区保持适当距离。

——销售区：

安排洽谈桌椅、绿化摆设等。桌椅高度适当降低，缓减心理对抗。

——播音系统：

播放柔和音乐及现场销控事宜。

——资料展示（展板）：

发展商简介

设计师、施工单位和代理商

预售许可证

整体规划图

楼宇透视图及少量文字说明

单位平面图和室内装修标准

建筑材料和公用设施

项目标志

物业管理和收费

购楼须知

销售进度表

示范单位：

在先进的房地产销售领域，装修精美的示范单位在楼花期销售中必不可缺，每个单位以不同风格装修，将发展商“为客着想”的宗旨与匠心、良好的装修管理服务充分展现在买家眼前，强烈刺激客户购买欲，增强买家信心。

建议挑选：

项目主要的面积户型。

在现楼销售中不利的户型。

重点推荐的户型。

人员培训（前提：在发展商计划自组销售部门的情况下）

人员招聘：以招用有一定销售或各种专业基础、反应灵敏、口齿伶俐的人员为主。

人员培训

——培训目的：

增强员工对公司、项目的了解和信心。

提高员工的地产知识和业务水平。

使通过培训考核清楚各员工的特长，有效引导使用。

——培训形式：

讲课

模拟现场

考察楼盘

——培训内容：

地产基础知识（工程、交易、合同、按揭）项目理解

销售技巧

人员编制（销售人员守则）

人员编排

工作时间

工作内容

员工制服

销售资料

楼书

效果图

电视宣传片

电台宣传声带

模型：

社区规划模型

室内间隔模型（各种户型）

会所模型

DM

价目表

平面图

交楼标准

认购须知

认购书

付款方式

银行按揭手续

收楼须知

房地产开发前期发展策划报告 篇5

第一部分：项目区域分析

1、项目区位

2、项目现状

3、项目周边企事业单位分布

4、项目周边教育配套分布

5、项目周边商业配套分布

6、项目周边餐饮娱乐设施分布

7、项目周边医疗配套设施分布

8、项目周边宾馆酒店分布

9、区域环境小结

第二部分：项目规划分析

1、区域规划-城市规划

2、项目交通环境分析（交通动线分析、公交线路分析、地铁线路分析）

3、区域商业网点发展规划（大型超市、购物中心、仓储商场、大型百货店、专业店、大型批发市场、城大型零售网点规划布局····）

4、区域规划小结

第三部分：区域市场分析

1、区域市场分析（经济指标、地图、竞争楼盘照片、竞争楼盘简介）

2、区域内楼盘销售状况分析

3、区域市场中小户型楼盘现状分析

4、区域市场中小户型楼盘分布特点

5、区域市场中小户型平面布局特点

6、区域市场户型设计特点

7、区域市场户型设计特点总结（1、面积小、功能全、空间设计自由灵活；

2、中小户型、大市场）

8、影响中小户型物业的关键因素（地段、交通、各项生活配套设施、工作性质）第四部分：需求市场分析

1、需求市场分析（住宅市场：

1、周边居民访问：拆迁还建客户；

2、周边企事业单位住房情况；

3、城市各大专业市场及综合市场的生意人；4投资客户）

2、周边居民访谈

3、需求市场分析（周边企事业单位总体住房情况、城市各大专业市场及综合市场的生意人）

4、需求市场分析（商业市场：

1、片区商业规划；

2、主打市场目前规划；

3、酒店分布及规划）

5、区域商业网点发展规划

6、本地区主打产业/市场现状分析

7、本地区主打产业/市场目前规划

8、项目周边宾馆酒店分布（商务酒店前景看好，片区做生意流动人口多，商务酒店需求量大······）第五部分：项目定位分析

1、项目SWOT分析：

优势：发挥优势、抢占机会

威胁：发挥优势、转化威胁

机会：利用机会，克服劣势

劣势：减小劣势、避免威胁

2、产品定位：

a、住宅市场：**户型为主、中高档、精装修电梯公寓几室几厅几卫：***平方米 **%

几室几厅几卫：***平方米 **%

几室几厅几卫：***平方米 **%

b、商业定位：大地盘商业裙楼*层

房地产项目前期策划研究 篇6

房地产项目前期策划属于一种辅助决策的综合性活动, 根据房地产前期策划的预期目标, 通过对市场进行深入的研究与分析, 并对项目进行详细的经济论证, 其目的是辅助房地产开发企业提高决策的准确性, 规避风险[1]。房地产前期策划是项目开发的基本原则, 不仅对整个房地产项目的实施和管理起决定性和作用, 直接影响项目的经济效果[2]。

1 房地产前期策划的重要性

1.1 科学前期策划能够防治失误、保证利润

在房地产市场竞争如此激烈的情况下, 为了能够保证项目的顺利完成并获得利润, 前期项目的目标与决策非常重要。前期决策决定了项目建设的顺利进行与科学管理能否顺利实现。如果前期决策错误, 工程项目可能就会存在预定工程无法实现、没有达到预期的效果、缺乏市场竞争力和效益低下的情况, 因此科学前期策划才能防止决策失误[3]项目效益。

1.2 规避房地产市场风险

房地产市场风云多变, 房地产开发企业应该了解在开发过程中可能遇到的政策风险、市场风险、金融风险及财务风险。房地产项目前期策划有利于房地产开发企业在开发前期对风险和收益做出评估分析, 指定正确的开发策略。

1.3 有利于项目部内各专业部门协同合作

房地产项目开发设计到工程、技术、设计、营销、财务、物业管理等不同专业部分, 属于多专业协同系统, 房地产项目前期策划为各专业部分协同合作提供专业平台, 提前沟通, 相互协商, 进行合理的经济技术论证, 确定科学的项目产品定位、合理规划, 保证项目开发顺利符合市场需求。

1.4 整合各种资源, 达到节约成本提高效率的目的

房地产项目前期策划可以借鉴成功的房地产公司的成功开发案例和经验, 尤其是万科地产等大公司, 借鉴他们的成熟的房地产产品开发模式, 通过分析对比, 努力寻找适合自己项目的开发案例和经验进行模仿, 减少开发风险, 尝试在不同城市复制相类似的项目, 提高成功率。房地产项目前期策划工作要通过市场调研, 可以有效挖掘客户资源, 根据客户的需求来定义产品, 在保证后期产品能够满足客户和市场需求。

做好前期策划工作, 在各部门集思广益, 共同努力下, 通过理性策划、定位后既可以为项目降低风险也可以挖掘和塑造一些新的元素, 体现项目的独特性, 找到市场空白点, 合适的切入点, 吸引潜在顾客, 争取在众多的房地产项目中脱颖而出。

2 房地产前期策划的原理

房地产项目具有不可移动性、建设周期长、单一性等特点, 与普通商品有着截然不同的性质, 因此房地产前期策划要遵循一定的原理。

2.1 所属地段

房地产是不动产, 位置是固定的, 具有不可移动性, 地段是房地产投资的成败关键因素。房地产所属地段决定了房地产的开发策略和市场定位, 直接决定了土地的价格, 对房地产的价格、租金等至关重要。房地产企业选择地段良好的土地进行房地产开发是成功的保证。

2.2 开发时机

房地产市场环境不断发生变化, 房地产项目的开发时间、推盘之间至关重要, 选择合适的时机进入市场能大大增加项目的成功几率。经济走势良好, 国家相关政策比较宽松, 贷款利率合适的情况下进行投资或者考虑消费者住房需求、消费心理等因素, 选择合适的投资和出售时机。

2.3 市场定位

房地产项目投资巨大, 前期市场定位决策直接决定房地产项目的投资, 一旦确定项目开发建设的档次, 将来的目标群体都基本确定。因此房地产开发引起首先要根据自身情况和项目所属地段情况进行分析, 做好市场调查, 掌握项目所处地段的人口、经济、收入、消费者需求和房产市场供应等情况, 选择最佳的投资方案和客户群体, 正确进行市场定位, 建造满足消费者需求的产品

2.4 品牌效应

房地产项目建设周期长, 使用周期更长, 房地产项目质量、居住质量、未来价格发展趋势及物业管理等都非常重要。类似项目可能由于开发商的不同, 价格可能不同, 销售情况也大不相同, 消费者在购买的时候一般都是将同一地段内相类似的房地产项目进行比较, 知名房地产商开发的项目更容易得到消费者的青睐。因此房地产开发企业要非常重视自己的品牌效应, 应该从战略出发, 有意识的培育、树立房地产的品牌, 对房地产企业长期发展及应对目前市场情况极为重要。

3 地产前期策划的流程及内容

3.1 房地产前期策划流程

房地产项目前期策划流程如图1所示, 主要分为包括经济趋势、市场情况、行业政策、银行利率等国家宏观环境分析, 然后是项目所在区域内的经济、市场和地方政策等等的地区区域环境分析, 在对项目所在地的消费者需求和周围房地产产品进行分析并进行预测, 了解消费者的需求, 从而进行项目市场定位, 项目周边其他项目的竞争情况, 最终确定房地产项目的前期策划方案。

3.2 房地产前期策划的内容

3.2.1 取得建设用地

在对房地产宏观、区域环境市场进行分析的情况下, 根据自身的条件、城市发展规划、区域市场经济政治等情况, 选择合适的土地位置, 取得建设用地, 进行房地产项目开发。

3.2.2 市场调研

房地产市场调研主要是调研消费者需求、房地产产品分析, 并根据调研结果进行市场预测。成功的市场调研, 可以帮助房地产开发企业的决策更加科学, 建造的产品满足消费者的需求。市场调研主要是了解项目所在地的经济发展水平、房产供应情况、消费者收入水平水平及需求。

3.2.3项目定位

在前期工作的基础上进行房地产项目定位, 产品要考虑消费者的需求, 要有效弥补市场供应的空白。同时要充分考虑项目品牌的培育, 通过成功的项目口碑带动开发商品牌的树立, 让企业品牌增值。

3.2.4投资分析

对定位后的房地产项目进行投资分析, 估算项目投资、销售收入、成本等基础数据, 计算项目的投资收益率、净现值、内部收益率等基本评价指标, 对项目的财务可行性进行论证。

3.2.5产品设计

房地产项目产品设计主要包括规划设计、建筑风格设计、绿化系统设计和公共配套设施规划等。充分考虑市场需求、消费者心理需求, 凸显现代、活力、地区文化、客户群、生态绿化、公共配套设施等因素, 进行系统规划设计, 力求产品符合市场和消费者的需求。

近年来, 国家不断调整银行贷款政策、经济调控、土地等政策, 房地产市场的竞争不断加剧, 房地产开发风险性加剧。对于房地产企业来说, 应该做好房地产前期策划工作, 以便于增强房地产开发项目的竞争能力, 解决企业管理问题, 更加有效地整合房地产项目资源[4], 提高房地产企业的市场竞争能力。

摘要：我国房地产产业迅猛发展, 已经成为国民经济的基础性和支柱性产业, 房地产项目投资大、开发周期长、不确定因素多, 受经济、政策的影响非常大, 极具风险性, 一个房地产项目的运营成败往往会影响房地产企业的运行和发展。因此, 越来越多的房地产企业开始重视前期策划, 做出合适的决策以便控制和减少项目开发风险。

关键词：房地产,前期策划,流程

参考文献

[1]刘青.浅析房地产开发前期市场定位策划[J].建材发展导向, 2013 (05) .

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地产策划总监述职报告 篇7

今年暑期我来到陕西宏府集团联创房地产策划有限公司进行社会实践，房地产是一个热门行业也是一个综合性很强的行业，一个房地产行业可以带动周边多达57个行业的发展，房地产工作与外界社会有着很密切、很广泛的联系，本身的实践性很强。这个行业与大量人群接触是必不可少的，而这些人又是来自社会各阶层形形色色的人，因此在这样的一个复杂的客户关系网中我们的语言表达和社交能力也得到很好的锻炼和提高，在工作中我对西安市房地产市场有了一个比较全面的认识，同时对西安是房地产的销售有了一些自己的见解。

一、具体的工作内容

（一）曲江新区雁翔路房地产调研与分析.今年以来,西安住宅与房地产业与全国一样,继续保持着良好的发展态势。仔细分析西安房地产的情况后可以看出西安房地产市场的商品房价格增长幅度正常，住房二级市场与租货市场的发展由于二手市场的未开放，影响了一定的发展速度。西安的房地产政策在整个国家大宏观、大政策下作了适当的调整。西安购房者在置业时的需求也有所变动。144平方米以下的户型成为顾客首选的主力户型.顾客虽在面积上作了适当下调。

但购房的品质要求并没有下降，绿色、时尚、运动、休闲、新鲜、成熟的大社区是首选。住在城市里，看惯了高耸大楼，习惯了如潮人流，堵车的无耐，渴望青山绿水，追求自然生态与健康时时尚成为现代人极力寻找的一种新的生活方式。进入新世纪西安市房地产市场在2000年快速增长的基础上继续保持稳定，快速，健康发展的态势，市场形势大好，高品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量，施工面积，竣工面积，销售面积等指标快速增长市场成交活跃，空置量持续减少。这一方面因为2001年是国家现代化建设第三步战略的起步之年，也是实施西部大开发战略的十五计划的开局之年，随着国家商品房建设步伐加快和商品房的开发的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步提高使西安的房地产市场进入一个强势上开期，尤其是商品房销售的调整增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持。

另一方面由于国家继续重点支持房地产业，继续采用优惠政策，优化市场环境，进一步激活房地产市场，今年准备政府重点整顿和规范房地产市场，培育品牌，转变房地产市场管理职能，力求给房地产行业一个自由发挥且有充分公益保障的空间，说明了西安房地产将告别成长期，迈向成熟区，走向规范，使消费者的购行为更加理性，政府充当的角色更具经济性。

因此，未来市场走势将呈现总体看好，而曲江新区也是一个值得观注的新房产。

（二）西安晚报购房俱乐部客户服务与管理组织.销售的“困顿”与显而易见的广告投放比例成反比。2005年上半年中国主要网络媒体的广告主投放费用都较去年同期有了大幅度的提高，房地产信息的相差数据统计显示，2005年上半年西安房地产行业投放工厂产品类和网络服务类增长速率都超过了传统的投放模式，投放费用较之去年同期大幅增长。

公司与西安晚报建立战略合作伙伴关系，开办西安晚报购房俱乐部，主要是将西安市的一些想买房子的客户组织起来，利用周末时间，开通免费看楼直通车，为客户提供便利服务。让客户更多更快的了解公司最新发展动态和信息。一方面为开发商提供大量客户，一方面使广大购房者得到实际性优惠，从而达到双赢的目的。

（三）市场销售情况.上半年，西安市商品房成交活跃，市场销售继续保持去年以来的高速增长态势，销售面积和销售额相比同期均有大幅度增长。1~6月份商品房累计销售面积达90.37万平方米，比去年同期增长52.98%。其中售给个人的79.60万平方米，占商品房销售总面积的88.08%，个人购房继续上升，占商品房销售比例越来越高。上半年商品房销售总额30.28亿元，比去年同期增长82.94%。

从上半年的市场销售情况来看，西安商品房销售从2000年以来持续快速增长，加之其他相关指标也相应的呈现较好的增长趋势，说明了随着住房的制度改革和货币分房政策实施，住房的有效需求增长，一些潜在的需求也浮出水面。如果西安住宅二级市场全面开放，加松公房上市步伐，使住宅的一二级市场能得到了较好的联动，将会成为西安楼市创造越来越多的需求空间，商品房销售的快速增长也相应地仍然会持续下去。

（四）新建住宅的供应和需求情况.据有关资料显示，2001年上半年，西安商品房市场的供应主要以新建住宅为主，约占总供应量的83%。从市场需求来看，市场对商品房的需求日渐兴旺，上半年，公寓别墅类，商品房类，普通住宅和办公楼类销售面积占总面积的比例分别为：0.25%，9.63%，76.93%，13.9%，比去年同期分别增长-95.04%，0.4%，5.97%，102.63%。

公寓别墅类，商品房类，普通住宅类和办公楼销售额占商品房总销售的比例为：0.32%，17.39%，61.73%，20.56%，比去年同期增长分别为-95.04%，5.97%，63.51%，156.32%。

通过调查可知，普通住宅的需求新建和二手房以**开成，而商品房和办公楼类则主要以新建商品房为主。

（五）上涨比较

今年上半年西安商品房市场与去年同期相比总体上呈现强劲上的态势，表面上看涨幅确实较高，但仔细分析原因，可以发现，上涨的主要是由于上半年西安商品房和办公楼商品房销售增长较大，其价格在总价格中所占权重增加，拉动总体价格水平上涨明显。而物业，普通住宅类仅上涨9个百分点，商品房还有所下降，办公楼类涨幅较高。

上述具体现象，一方面是由于开发商成本的提高，表现在建筑结构，设施水平，物业管理水平的改善；另一方面是居民收入和消费水平的提高，再加上西部大开发这一宏观因素影响。从这几个方面我们分析认为，上半年西安商品房人格的涨幅是合理的，也是正常的。

预计在今后一段时间内，西安的商品房价格将逐步保持稳定，不会再有较大的涨幅。

增加住房有效供给，建立市场供应体系和经营体制，住宅发展要走产业化，规模化，新型化道路，增加科技含量，提高住宅品质，创立住宅品牌，要经得起消费者的比较和挑剔，这是房地产市场正常发展的基础。

加快房地产业的发展可从宏观调控角度采取以下措施。

1.加快实施货币分房的步伐，货币住房分配住房虽在西安已实施，但进展缓慢，个人现已成为商品房购买消费的主体，而个人购房增长的主要原因之一是从去年开始停止了住房实物分配，所以加快实施货币分配住房的步伐，尤其是加大经济适用房的建设及相应的供应政策，使大多数中低收入居民真正成为消费市场的主体，才能从根本上保证房地产市场的稳定发展。

2.加快二、三级市场开放的步伐。首先，要在各级部门的协调下，尽快出台开放二、三级市场的方案。其次，借鉴各地搞活二级市场的经验，争取走捷径，使西安的二级市场后来者居上。当前要积极做好开放的准备工作：第一，降低门槛，简化手续；第二，降低税费；第三，加快产权证的办理。尽快开放房地产三级市场，就目前西安普通居民的购买能力来说，十万元左右的住房存在着较大的市场，而这部分市场基本都维持在二手房的层面上，北京开放二手市场后，从很大程度上刺激了住房需求，西安本地的民间交易亦很活跃，但是由于没有二手房交易的具体政策，影响了市场的实际交易额，也造成了不少中介机构的不规范运营，所以尽快督促开放二手市场，从整体上促进房地产市场的发展。

3.加快经济适用房销售管理，西安市从1998年实话经济适用以来，对加快建立新的城市住房体系，有效地解决中低收入家庭的住房问题，拉动国民经济增长起到了重要作用，但是由于经济适用房项目实施单位违反有关规定，有的未经审核价格，就擅自定价销售。因此，热销中的经济适用房没有卖给中低收入家庭现象比较普遍，在这方面，拟协调并建设没有管理部门，强化经济适用房管理的政策力度，促进西安房地产市场规划、稳定、快速的发展。

房地产项目的整体营销策划 篇8

一、策划要以客户价值为导向

以客户为导向, 就要求企业一切活动能真正以客户需不需要、客户满不满意为根本出发点。要让客户满意, 最根本的是为客户创造超过其期望值的价值。顾客为什么购买?或者说, 顾客购买主要目标是什么?是价值。从房地产营销的角度讲, 价值就是商品能带给顾客的利益或服务。因此, 价值最大化是顾客永恒的追求。房子这种商品也不例外。因此, 以价值为中心, 为顾客提供价值最大化的商品, 应该是房地产营销的第一法则。它要求房企抛弃公司利益最大化的固有观念, 以顾客价值最大化作为追求的目标。不能给顾客提供价值最大化的营销, 是短命的营销。其实, 公司利益最大化与顾客价值最大化之间并不一定是矛盾的。企业完全可以通过产品价值创新、营销创新和服务创新, 谋求顾客价值最大化。前几年火爆京城而今又火爆沪上的“星河湾”项目, 可以说是在顾客价值最大化与企业利益最大化之间找到平衡的典型。

二、以市场研究为基础

一是信息收集和市场调研。先要收集可开发地块的信息, 研究地块所在区域或若干区域的各种楼盘的实际购买情况。方法有:建立公司内部的营业实际分析报告制度;收集二手资料或委托咨询研究机构调研;直接召开座谈会调研;电话、信函调研;直接人员调研等。二是做好市场预测。在上述工作基础上, 要对候选地块上的几种房产类型作总体的及分地区的市场预测, 获知目前的需求量和将来的需求量。三是细分市场。将候选地块上的房产类型和客户需求仔细地分析, 然后, 选择本公司将要开发的地块及该地块上的房产类型和需求者, 定出最有吸引力的目标市场即具体的客户对象, 并确定本公司在该地块该房产类型该客户对象上所处的竞争位置。四是在市场调查分析的基础上制定营销战略。主要内容包括:确定产品 (地块或楼盘) 的开发计划;确定营销的目标, 根据公司的市场地位 (领先者、挑战者、追随者、补缺者) 确定自己的销售水平、市场占有份额、社会声誉、盈利要求及竞争战略;确定营销费用预算。

三、把握好营销策划的市场定位

首先, 确定在投放的市场中怎样选择目标群, 即什么样的人会买这个楼盘;市场营销定位, 消费阶层的选择, 都离不开地区的经济环境、消费者的生活习惯、文化层次等等;其次, 楼盘所在街区的功能、人群分布情况;再次, 楼盘归属哪类功能、档次等。弄清这几个前提, 才能把握定位。

在具体定位中又要分清以下几种情况: (1) 营销中的消费者定位。所谓消费者市场定位, 是楼盘营销所针对的消费群体。在此基础上, 一切推广手段都围绕着这一消费群体需求展开。例如:大型楼盘卓达三亚巴哈马, 在策划楼盘销售时, 利用其具有吸引力的环境硬件, 不立足于三亚本地消化, 而是放眼于东南沿海及京津地区, 定价对其也有吸引力, 结果取得了成功。 (2) 功能定位。对所谓功能性定位, 一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多, 由于公务、商务活动越来越现代化, 用户要求的不仅是有一个办公场地, 对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此, 在销售写字楼、公寓等项目时, 功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等, 这都成为写字楼的重要卖点, 而各个国家有各自不同的标准, 一般来讲, 5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全, 就难于启动市场。 (3) 专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求, 小商贩形不成规模, 商场发展纷纷推出经营性定位, 即把项目先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心, 发展商设计营业方向, 然后将之切割出售, 这就免除了客户买了之后不知做什么, 或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求, 而且营造出整体的商业氛围, 就可以吸收更多的买家。 (4) 象征性定位。由于消费水平的不同, 通过价值取向的自然选择, 很多项目无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商, 可以用形成物业档次的方法, 对居住在小区的阶层给予一定身份的定位———象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、北京的龙苑别墅, 都是这种自然选择的结果, 也是开发商营造了象征性群-

四、广告创意要突出主题

广告是房地产营销的重要传播手段, 通过广告的创意策划能够向目标消费者传递新颖、准确的营销信息。

合格的房地产广告创意, 首先, 主题要鲜明, 立意要新颖。因房地产广告传递的信息较多, 方案流于平铺直叙, 效果就不会很好。所以应该根据房地产营销的特点提炼出新颖而鲜明的主题, 围绕主题推进, 使人印象深刻。如金鹰国际实业有限公司推出的汉中新城, 利用金鹰国际商城的知名度, 以“一代双娇———金鹰第二楼———汉中新城”为主题建立知名度和美誉度再向前推进。以“二千米的不同”, 突出金鹰第二楼虽距金鹰商场二千米, 但经济实用、环境优美、交通便利, 深化了主题。房地产广告中的系列广告也应注意围绕主题, 从不同的角度和层面来展开主题。如岚岛别墅分别以不同形式表达主题, 有“湖光山色、岚岛有约”配以该区钢笔风景画“岚岛别里, 尽显湖光秀色”, 配以相关的照片, 系列组合紧凑。其次, 图片的选用应切合主题避免简单的为了好看而用图片。如御道园以“家居新篇章”为主题, 图片就选用装饰布置好的卧室照片, 使人产生一种“住进去确实不错”的感觉。从读者注意这个角度来说, 最引人注目的是画面, 它必须有足够的吸引力。在这里标题是画面的解释。最后, 文案也是一则广告必不可少的部分。文案指广告中的所有文字, 包括标题。实际上对标题的要求和主题的要求是一致的, 主要是鲜明、新颖, 写出来要通俗易懂且琅琅上口。如一则广告的标题是“您如果烦了, 一定是物业管理人员太殷勤了”。读来读去总觉得别扭。广告中标题以外的文字稿, 对它的要求是清新、简明扼要。其主要的目的就是完善标题和图片所表达的主题。所以就有一个不能跑题的要求。如御道园的“家居新篇章”文案从“完善设施、卓越设计、优越环境”三方面展开, 扣紧了主题成功地表达了所要传递的重要信息。广告文案不是主观的自我满足, 而是实用的, 它必须和客户的生活保持更密切的关系, 因为其终极的目的是刺激人们发生购买行为。譬如有一则广告写道:“拥有一片自己的天空”, 文字简洁、诗意, 可惜不实用。由于人们在房地产方面的消费是一种高度理性的消费因而在文案写作上应遵循朴实无华的风格, 让人有实话实说之感。

五、做好营业推广活动策划

营业推广多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动, 向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费, 在增加消费者房地产知识的同时, 也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等, 这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度。

房地产副总监 采访提纲 篇9

个人·回首

问：陈总监您好，首先非常感谢您能抽出时间接受我们的专访。请问你是如何进入房地产这个行业？在这个行业你最大的收获是什么？

问：生活中的你喜欢用什么方式来解压？你是如何调节工作和家庭这两者之间的关系？ 项目·高端

问：：：项目作为一个标志性楼盘，从去年12月一经推出就成为了焦点，是如何做到“一炮而红”的？

问：：在**很多楼盘都以公园地产为品牌主题，在购房者心中，很容易将这些项目进行对比，作为项目方，项目竞争力表现在哪里呢？

楼市·走势

问：2013年2月新国五条出台，3月1日发布的细则中最引人注目的是对于

二手房买卖征收20%个税，以及提高二套房首付比例和贷款利率，您认为此次政策出台对楼市的影响主要在哪些方面？

房地产营销总监岗位职责 篇10

1、负责项目的营销全案工作,负责编制项目销售计划、即时调整和执行落实,对完成项目销售计划承担责任;

2、负责制定公司产品的营销策略及方案:设置销售目标、销售模式、销售策略、销售预算,能强有力的将销售计划转变成结果;

3、负责项目工作流程及管理流程的规范化建设及执行;

4、负责管理销售团队,指导、带领团队完成销售业绩指标及其他相关工作任务;

5、掌握市场行情变化,负责楼盘营销组织、进度控制等;

乡村房地产项目前期定位策划研究 篇11

推动我国经济向前发展的三架大马车:消费、出口、投资。而作为直接影响地方财政增收, 与群众密切相关的房地产, 则在现今可以说时时刻刻受到关注。随着国家统筹城乡发展战略的深入推进, 房地产已经从大中城市走向城郊、走向乡村, 乡村房地产作为一个新兴的产业, 正以其旺盛的生命力, 和无限的发展前景, 受到青睐。人们不再把目光聚焦城市林立的高楼, 而是重返乡村, 田园诗画的居住环境, 给富裕起来的城市阶层一种新的居家生活方式。到乡村去现在不是一两个先富人的专利, 而是成了一种新的潮流。乡村房地产, 更多的要考虑城市元素, 要加上现代的东西, 这样才有生命力。从事乡村房地产业前期定位策划, 是一项艰苦繁难的工作。虽然有城市的房地产作借鉴, 但是必须在这个基础上突破, 难度更大。可以说现在城市房地产好做, 乡村的房地产却不好做。因此系统的研究乡村房地产前期定位策划经验, 可以更好的拉动乡村房地产业发展, 实现城乡一体化战略, 加快乡镇融合进程, 可以更多地把城镇人口从城镇的拥挤中解放出来, 治好城镇病, 更加合理地搭配城乡居住生活布局。实现经济社会又好又快的发展。

2 乡村房地产项目定位策划实证分析

2.1 九江县乡村房地产项目概况

九江县乡村房地产项目以整体效益、经济效益与环境效益三者为统一点, 着重刻画纯生源态的生态环境, 为客户营造诗情画意的人居文化, 塑造都市中舒适安全便捷自然优美的居住地区, 住宅区可以分为功能区、住宅分布、道路系统、绿化系统、活动空间、分期开发统一规划、构成统一整体。目前市场出售的有柴玺欣园、景泰阳光商住楼、瑞景新城三期、丽都中央公馆庐山春天等, 项目规模大小一般, 项目户型以多层住宅为主, 有部分商业产品, 另外有少部分别墅产品。这项目显现了与众不同的原生态居住环境, 创造了既有欧式氛围又有现代气息的居住文化。

本文将以九江县县城近郊沙河乡柴玺欣园为案例探讨九江县乡村房地产前期定位策略理论和方法研究。

2.2 市场调查与分析

本研究采取随机抽样的方式进行调查, 于2012年11月至2013年01月在九江县沙河乡发放问卷, 共发放300份, 回收的问卷数261份, 有效地排除被调查者主观和故意的选择等无效问卷后, 共收集有效问卷243份, 有效回收的比例为81.0%。在选择客户时, 年龄、职业和收入都有显著差距, 因此样本的选取还是比较合理的。本人对问卷得到信息进行处理, 对问卷中出现的问题进行修改, 不断调整问卷, 以确保逻辑上的合理性和问卷的严谨性。

样本基本资料描述主要就年龄、职业、收入水平等分别进行了描述。本研究调查问卷共有12个题项, 所以回收的有效问卷数量基本符合要求。

2.3 乡村房地产项目目标客户群分析

2.3.1 目标市场定位

乡村房地产主要为中低素质商品和康居住宅、自然村, 乡村别墅型较少。新近开盘的凯旋城三期、柴玺欣园逐渐提升该居住品质, 同时凸显区域高素质住宅的乡村房地产市场前景。

由于开发区的迅速发展, 乡村房地产的客户趋于以教师为主的公职人员、乡里富裕家庭、外出务工一族、又想改善居住条件的置业者为居民的主要组成部分。通过市场调研分析, 为了适应本项目目标客户群购房和适应开发区住房需求而开发的, 具有原生态化与人文品位高的基本特点, 更而以人为本的体现具有健康性、文化性、舒适性的住房需求改变, 所以要追求一种安静的舒适便利的居住环境, 让人享受生活的住房。健康安全是绿色住宅的概念。所以提出一种营造健康家庭, 建设绿色住宅的观念。

2.3.2 九江县乡村居民购房意向分析

对本县乡村房地产目标客户群情况的了解, 需要充分的利用市场调查资料。在市场调查过程中, 要综合运用多种调查方法, 本文运用三种方法, 分别是观察法、访问法、实验法。

根据九江县乡村房地产项目民意购房市场调研所做的调查数据, 将有20.61%的家庭打算买新房。以下是这些家庭的具体情况:根据年龄来看:在35-45岁之间的人最多, 其次是25-35岁与45-55岁的人, 两者共占80.40%。而25岁以下和55岁以上的人数最少。根据职业特征来分析:在有意向购房人中, 外出务工人员最多, 其次是教师。两者占总人数的53.10%。此外公务员、医务人员、民营及个体商户和自由职业者的人数很少。根据家庭收入来看:意向购房家庭中, 享受政府最低生活保障待遇的占1.8%, 人均月收入在3000元以下的占49.30%, 人均月收入3001-5000元的占44.60%, 人均月收入5001-8000元的占3.8%, 人均月收入8000元以上的占0.5%。

2.3.3 目标客户定位与分析

本项目是主要以开发区附近以教师为主的公职人员和各村富裕家庭及县城返乡事业成功人士等目标客户享受生活的购房需求和适应开发区住房需求为目的而开发

简化模糊层次分析法评价供应商方法探讨

钟洁 (湖南石油化工职业技术学院石化管理工程系)

摘要:供应商评估选择是供应商管理中的“源头”, 制造商和供应商的关系不再如过去产品贸易时的单纯, 需要建立起战略性、双赢的合作伙伴关系。对供应商的评估选择, 可利用简化模糊层次分析法设置各层指标权重, 从而搭建一套完整、合理的评价体系, 保证高效的管理。

关键词:层次分析法 (AHP) 评估选择

制造商和供应商的关系存在两种典型模式:传统的竞争关系、合作性关系 (或叫双赢关系) 。传统的竞争关系模式是价格驱动, 合作伙伴关系模式是相互协商协调, 互惠互利, 这是理想的关系模式。由于供应商自身变化以及为适应公司的业务发展的需要, 并综合考虑时效性和供应商选择的工作量, 对供应商的评分宜于每季度进行一次, 在评价中表现优秀的供应商, 制造商将会考虑加大定单, 这就可以要求供应商提供的商品价格根据定单量合理降低, 以达到制造商和供应商的双赢。

1简化模糊层次分析法

层次分析法 (AHP) :它的基本原理是根据具有递阶结构的目标和子目标 (选择准则) 以及约束条件等对供应商进行评价。国内对供应商的评价方法相当一部分是从国外借鉴中发展得来。例如:张吉军探讨了模糊层次分析法的原理和步骤;赵小惠等应用模糊综合评判法进行了供应商选择研究。简化模糊层次分析法将定量和定性指标综合考虑, 可以降低人为的主观性, 使结果更具客观性。

1.1简化模糊层次分析法的解决步骤如下: (1) 明确所研究的问题。 (2) 根据指标体系确定层次表。 (3) 根据指标重要性二元对比原理, 建立优先关系矩阵。 (4) 根据加性一致性将优先关系矩阵转化成模糊一致矩阵。 (5) 根据模糊一致矩阵, 推算各层次指标元素的权重。 (6) 请专家对各项指标进行评价打分, 得到单因素评价矩阵。 (7) 指标的得分乘以对应权重累加得分作为供应商评估的得分。 (8) 利用相同方法, 计算出其他供应商的评估结果, 然后对他们的结果进行比较排序, 选择最优的供应商。

1.2简化模糊层次分析法中应用到的原理以及数学公式: (1) 简化模糊层次分析法的主要原理:任意两个因素之间关于某准则的相对重要程度采用0.1-0.9标度。 (2) 指标重要性二元对比原理:若指标因素第K项因素SK (K为整数) 与第一项因素SI进行重要程度的二元性对比, TKI表示重要程度的定性排序标度, 它只能取0, 0.5, 1三个值中的一个。若SK比SI重要, 取TKI=1, TIK=0;若SI比SK重要, 取TKI=0, TIK=1;若SK与SI同等重要, 取TKI=TIK=0.5。 (3) 优先关系矩阵是每一层次中的单一元素针对目标元素的相对重要程度, 根据两两比较结果所建立的矩阵, 即优先关系矩阵A:

摘要：我国有关营销定位策划实践和房地产营销的理论相对落后, 源于中国的房地产市场形成还是比较迟。在市场的不正常发展时期房地产市场只是曲解、标榜, 甚至异化, 根本没有得到正确、充分的理解和重视。本文主要运用营销理论当中的4C策略等在房地产领域的发展成果和创新, 确定了项目的实际开发较为可行的方向, 对今后将进行的多种开发、营销工作具有一定的实践指导意义, 显现了强大的应用价值。用前瞻的思维研究系统问题的始点和关键点, 符合抓重点, 抓宏观哲学。同时本文坚持“始于客户、归于客户”的理念, 为乡村房地产项目前期策划提供了一种研究思路和框架, 并且为今后相似的乡村房地产研究和实践提供借鉴、参考。

关键词：乡村房地产项目,房地产策划,前期策划,市场定位

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