房产中介规章制度（共12篇）
房产中介规章制度 篇1
京房地产规章制度
1、每天准时到公司（早上：8.20上班，中午11.50—1.00休息时间，下午5.40下班）
2、打开电脑，查看前一天所新增楼盘，熟悉市场行情，养成每天背诵楼盘和发现自己所需要之楼盘。
3、打开电脑，随时查阅公司“新间公告”、“员工论坛”等栏目，及时了解公司业务动态同规章制度，跟上公司日新月异发展的步伐。
4、查看本区域广告(包括本公司和外公司)发现自己客户所需要的盘,增加成交量进而增加业绩(及分类广告).5、本分行或本区域若有新收的匙盘,坚持拿匙看房,日积月累,区域内的所有户型你都会了若指掌.6、每天必须认真按质清洗十五个盘源.清洗任何盘源必须与业主彻底交流,了解真实情况.7、洗盘过程中,了解业主有换楼的需要。在业主未出售前，先行约业主看房（每周至少一个）。
8、下决定每天找寻一个新客户（暂时未需要，但半年内会买的客户）
9、尝试考核本身对买卖过程中，税费及各项手续费的计算方法。
10、每天必须尽量保证带两个客户看房。
11、每天必须即时跟进自己客户及每天洗十个公客。
12、主动到公交站或盘源不足的指定目标派发宣传单张，争取客源及盘源。
13、自行辑录五个楼盘，不停寻找客户作配对，机会自然大增
14、跟进以往经自己成交的租盘或卖盘，（租客到期完约否？会否另觅新居？会买房否？）做好自己的“客户回访”工作。
15、跟进以往经自己租出的楼盘业主，会否买多一个单位作投资（收租）
16、有时间到附近交易活跃的社区兜客，及地产公司门口拉客。
17、自己洗盘时认为和自己沟通比较好的业主多联系，加深感情争取控盘（签独家委托）
18、晚上是联络客户与业主最佳时间，坚持在8-9点间跟客户、业主沟通。
19、业务员应多了解本市及国内房地产之要闻，令本身在这方面的知识增加，从而在与业主及客户交谈的时更有内容，塑造“专家”形像。
20、谈判过程中，遇上挫折，是平常不过之事，并要将问题症结之所在记下，不要重犯。
21、工作总结（看房总结经验），准备第二天工作计划（客与业主需联系）
22、心动不如行动，心勤不如手勤，主动出击，才能争取入息。
失败业务员的日常工作
1、常迟到，开小差。
2、望天打卦，无所事事。
3、一周看房次数不过三次。
4、洗盘工序得过且过，毫无内容。
5、主动性，积极性低，不会自发性找寻业绩不好的原因。
6、看房就是看房，不会深入了解客户的需要而作相应行动
7、阳奉阴违、只做表面功夫。
8、上班等下班，做业务的心态不够强。
9、与分行同谈天说地，但内容经常不是围绕业务的。
10、贴客程度不够，客户经常跟前家地产成交。
11、经常抱怨无客，无盘，所以自己业绩差。
12、工作态度散漫，更影响其他同事工作。
13、不遵从上级指令，自己有一套想法，经常与上级对抗。
14、不会自我检讨做业务的能力。
15、从不提升自己的业务技巧，去适应现今行业的竞争。
16、对所属片区楼盘资料的熟悉情况不充分，而又不去改善
17、对所属片区楼盘的售价、租金价不清楚。
18、在公司谈私人电话较洗盘电话多。
19、利用公司电脑玩游戏，经常用手机玩短信息（在上班时间内）
20、对买卖手续流程不充分了解。
房产中介规章制度 篇2
( 一) 立法现状
我国关于房产登记信息公开的法律法规主要有《物权法》、《房屋登记簿管理试行办法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》 ( 以下简称《暂行办法》) , 它们较详细地规定了房产登记信息公开查询的主体、内容及程序。
( 二) 个人住房信息系统的建设
按照国务院的工作部署, 住建部第一期提出要求40 个重点城市要在2012 年年底建成本城市的数字化住房个人信息系统, 进而实现这40 个城市与建设部的联网。2013 年上半年, 基本上实现了全国40 个房地产市场重点监测城市与建设部的联网[1]。
( 三) 学界及政府对于建立该制度的观点与态度
1. 学界观点目前我国许多学者都对该制度的建立提出了自己的观点, 大家普遍主张: 普通公民的房产登记信息属个人隐私受法律保护, 不应完全公开, 需严格限制可公开查询的主体和范围[2]。
2. 政府态度2015 年8 月6 日, 国土部公布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》, 要求我国在2017 年基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基础平台。政府将房产登记信息界定为政府信息, 允许社会公众公开查询。
二、美国、德国等国及我国香港地区的房产登记信息公开制度
( 一) 美国
该国基于公民监督政府评估房屋价值、公平合理地收取房产税的需要建立该制度。通常, 公民可在房产和各地方政府的网站上查询房产登记信息。便民的是查询以上信息无需交费和办理任何手续。
( 二) 新加坡
在该国, 几乎所有人都能在政府的土地管理局查询某一房产的详细信息, 如房主的姓名和国籍、房屋交易记录、有无相关贷款和按揭等, 若查询者愿意支付更多的信息费, 甚至可以查到房屋所在地块的市政规划图, 由此来判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房屋的前景等。
( 三) 澳大利亚
以新南威尔士州为例, 查询者支付查询费用 ( 每次12. 5澳元) 后, 即可在房地产登记机构按照权利人姓名或房产地址来查询房产权利状况, 但对一些特殊人物, 如警察局长等人员的房屋是不提供查询的[3]。
( 四) 香港
《土地注册条例》表明建立该制度的目的是“防止秘密及有欺骗成分的物业转易, 以及提供容易追溯和确定土地财产及不动产业权的方法”[4]。
三、上述制度与我国相比较
( 一) 查询主体
除德国外, 美国、新加坡、澳大利亚和香港对查询主体的范围均无限制, 而我国将其限定为权利人、利害关系人、行政机关、公证机构、仲裁机构, 范围较小。我国将“利害关系人”限定为房屋继承人、受赠人、受遗赠人、仲裁事项和诉讼案件的当事人, 对房屋买卖而言, 将导致有购房意向的主体无法在购房前查询该房屋的登记信息。
( 二) 查询内容
在美国、德国、澳大利亚以及新加坡都有详细的查询信息, 在香港, 主要有土地登记册、注册摘要、注册摘要日志。相比而言, 我国可查询的内容相对狭窄。我国尚无法查询房屋所有人除姓名外的其他基本情况、交易历史、贷款或按揭信息、市场估价等信息, 这将影响房屋交易安全, 不利于有效控制房产价格的增长速度。
( 三) 查询方式
目前我国查询房地产信息仅限于现场查询的方式, 即到房屋权属登记机关、房屋权属档案管理机构进行查询, 相较于美国、德国、香港等现场查询与网上查询相结合的方式略显单一。
四、完善我国房产登记信息公开制度的设想
( 一) 普通公民与官员的房产信息应分为两套系统, 官员的可公开查询, 而普通公民的不能
建立该制度必须合理处理保护个人财产隐私和加大不法财产监督二者间的关系, 官员的房产信息因为涉及公共利益有必要予以公开供公众监督, 可专门建立官员房产信息库, 并由纪检监察机构负责管理, 定期向社会公开所有官员的房产信息, 同时应严格禁止随意查询普通公民的房产信息, 严禁查询者将房产信息非法传播或用于不当目的。
( 二) 扩大查询主体和内容的范围
对于官员的全部房产信息应允许我国所有公民进行查询和监督, 以最大限度地达到防止官员腐败的目的; 对于普通公民的房产信息, 有必要扩大“利害关系人”的限定范围, 将房屋买卖过程中的当事人加进来, 同时应允许查询人查询房屋的交易历史、贷款或按揭信息、市场估价等信息, 这样才能更好地保障房产交易安全, 促进我国房产市场的健康发展。
( 三) 丰富查询的方式
我国可借鉴其他国家的经验, 建立电子服务平台或者官方查询网站, 也可开通电话、短信等查询方式, 让查询者能方便快捷地获取所需的房产信息。
参考文献
[1]何敏.住建部:40个重点监测城市住房信息已联网[EB/OL].中国新闻网, 2014-03-19.
[2]李丽.官员房产信息不属于个人隐私[J].法制与社会, 2013 (04) :50-51.
[3]赵鑫明.澳大利亚房地产登记制度[EB/OL].中国房地产产权网, 2012.
保险中介的制度经济学分析 篇3
关键词:制度经济学;保险中介;路径安排
中图分类号:F840.3 文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)11-0080-02
一、从制度经济学角度分析保险中介
1.交易费用的存在是保险中介产生的制度根源
根据制度经济学理论,一种制度的产生是出于节省交易费用这样的目的｡“交易费用理论”是科斯提出来的,他认为交易费用是市场机制的运行成本,即获得准确的市场信息所需要付出的费用,包括提供交易条件的费用､发现交易对象的费用､讨价还价的费用､定理合约的费用､执行交易的费用､维护交易秩序的费用等｡交易费用理论中所涉及的各种交易费用在保险交易中都不同形式地存在,例如,事前起草保险协议､就交易条件和细节进行谈判､在交易完成过程中维护交易各方的利益以及事后的各种调整和适应机制,特别是可能出现的被保险人不能合理获赔等,解决这些问题都不可避免地要支出成本｡保险中介正是具有保险信息和专业优势的市场主体,他们充当保险人和投保人之间信息沟通的桥梁,最大限度地减少了保险市场存在的信息不对称现象,降低了保险交易的成本｡
2.经济､文化环境是保险中介产生的制度基础和条件
保险中介的产生与发展取决于商业保险的发达,商业保险的发达又取决于一国的政治制度､经济发展状况､社会保障制度等总体因素｡因此,保险中介不仅产生于工业经济和商业贸易发达的英国,并且盛行于资本主义经济繁荣的欧美其他国家｡从世界各国保险中介的发展状况来看,保险中介体系健全､制度比较完备的国家和地区都是经济发展水平较高､商业保险发达的国家和地区｡然而,保险中介的具体发展模式还受制于在既定背景下形成的各种习俗､传统与观念的影响,受制于社会心理､家庭模式及文化冲撞等诸多因素的共同作用｡保险经纪人发端于商业文化意识浓厚的英国,并久而久之形成了一种习惯性做法;而日本､台湾等东方文化圈内的国家和地区,受崇尚集体权威的传统文化意识影响,更容易接受保险代理人这一形式｡
3.保险中介制度的初始模式选择非常重要
新制度经济学认为,初始制度一旦形成,就存在一种报酬递增和自我强化的机制,这一机制会使制度变迁沿着原有的路径和既定方向前进,并在以后的发展中得到自我强化,即出现所谓的路径依赖｡路径依赖对制度变迁有重大影响,初始的制度选择会强化对现存制度的刺激和惯性,既得利益集团会极力巩固现有制度,而不管新制度比原有制度更有效率｡因此,一个国家和地区保险中介制度的初始模式选择非常重要,选择适当,会提高保险市场的交易效率,促进保险业的发展;选择不当,会造成市场资源配置效率的低下,阻碍保险业的发展｡我国的保险中介在发展初期就忽略了专业保险中介机构的设立,致使个人代理人独霸市场,专业中介机构举步维艰｡
4.保险中介制度是可以移植的
根据制度经济学理论,制度由正式约束和非正式约束①构成,但是,正式约束只有在与非正式约束相容的情况下才能发挥作用｡从制度的可移植性来看,在特定条件下,一些正式约束尤其是那些具有国际惯例性质的正式规则,可以从一个国家移植到另一个国家,以降低制度创新和变迁的成本;而非正式约束如意识形态､文化习俗等由于内在的传统性和历史积淀,其可移植性就差得多｡因此,在一个新兴发展国家或经济起飞国家进行保险中介的制度创新,可以借鉴甚至直接引进保险中介发达国家和地区的成熟做法,如法律法规制度的建设､社会评价､约束机制的建设等,以减少制度创新过程中的弯路｡但是,在一种文化背景下形成的规则,在另一些文化背景下未必适用,所以,制度移植必须考虑当地的历史､文化及社会环境,必要时应当作适当的修正和摒弃,否则效果可能会适得其反｡
二、建立与完善我国保险中介制度的路径安排
1.建立保险中介的正式约束制度
(1)健全保险中介的市场准入与退出机制｡在保险中介机构的市场准入方面,应充分考虑本国的制度环境,并与所选择的中介模式相适应,如选择以保险代理人为主体的保险中介模式,就应提高保险经纪机构的进入门槛,严格控制经纪公司的设立｡保险中介从业人员市场准入的主要方式就是实行等级考试和资格认定制度,可以参照日本的做法,实行分级､分类考核制度,划定不同层次的保险中介人不同的业务范围､手续费率水平,体现层次化､职业化的要求｡保险中介的市场退出应包括强制退出和自动退出,强制退出是制度约束的重点,主要是规定退出条件｡保险中介的退出制度要体现审慎性和公平性原则,可以通过加强对保险中介的非现场监管､分类评级以及处罚听证制度建设,实现平稳有序地退出｡
(2)完善保险中介的定期培训制度｡在保险市场的运作过程中,保险中介的独特功能主要体现在提供保险专业技术服务､设计风险分散和管理方案､选择资金雄厚信誉良好的保险公司､代客户查勘､定损､估算索赔等方面｡因此,保险中介人的综合素质和服务质量至关重要｡保险中介人素质的提高是一项非常复杂的系统工程,不仅要通过相应的资格考试制度保证保险中介人的基本业务素质和专业水平,而且要制定详细､规范､循序渐进的长期再培训计划｡因此应通过法律制定规则,明确培训的时间要求､培训的管理机构以及相应的罚则等,以保证培训制度的真正执行｡
(3)建立合理的保险中介佣金制度｡佣金制度是保险中介激励约束机制的核心内容,合理的佣金制度安排,能够最大限度促使保险中介人的努力与收益成正比,使其有足够的动力从事正当的保险中介活动｡建立保险中介佣金管理制度,首先是佣金的结构和支付标准必须合理,既要能调动保险中介的积极性,又要能维护保险双方当事人的利益｡不同险种､类别的保险中介应有不同的切合实际的收费标准,佣金的最高限额应明确制定并公布｡具体而言,可以根据不同的保险中介业务种类和不同的保险中介资格等级,实行差别佣金制度｡
(4)建立完善的客户风险保障制度｡由于保险中介市场上信息不对称现象的客观存在,保险中介人就有可能受利益驱动而产生各种机会主义行为,这些行为造成的后果或者是保险人利益受损或者是投保人利益受损､或者是双方利益同时受损｡作为投保人尤其是自然人投保人,其购买的保险产品中有相当大一部分是长期性的人寿保险,一旦利益受损,对其影响往往是非常严重的｡因此,有必要通过法律明确各种保护客户利益的制度,包括独立账户及财务审计稽核制度､营业保证金或职业责任保险制度､限制转投保制度等｡
2.建立保险中介的非正式约束制度
(1)建立保险中介的训导制度｡训导制度是在法律规定的最低培训要求的基础之上,由保险中介自身或同业协会开展的一个纯粹单向性的说服制度｡在训导教育中,要将保险中介人的职业道德作为训导重点,制定详细周密的训导计划,注重训导的实效,避免流于形式,过于程序化｡通过训导教育,应该使保险中介人树立正确的中介价值观､高尚的中介道德观和良好的中介信誉观,通过规范的经营手段向社会证明自己存在的真正价值,并在此基础上获得应得的商业利润｡
(2)建立保险中介的资信评级和信息披露制度｡通过第三方资信评估机构对保险中介机构的企业信誉､高级管理人员的素质､从业人员的专业技术能力､履约情况､客户投诉情况等进行评估,并根据评估结果将保险中介机构划分为若干等级予以公告,让社会各个方面了解保险中介机构的资信情况,增加其资信透明度｡针对个人保险中介主体以及保险中介机构的从业人员,可以建立个人征信系统､保险中介人不良行为警示系统等,通过全面记录并公开､公布其执业水平､道德信誉等方面的信息,增强社会公众对保险中介的了解,形成一种社会监督的氛围｡
(3)建立保险中介的行业自律制度｡保险中介职业是一种规范的群体职业,确立保险中介企业内部的行为标准与行为准则,并要求集体中的全体成员严格遵守,可以保持保险中介群体中个体行为的一致性｡因此,保险中介同业公会(行业协会)可依据有关法律法规和保险中介发展情况,组织制定行业自律公约,明确保险中介行业的技术规范､服务标准和行规行约,限制不正当竞争行为,不允许保险中介为追求经济利益而妨碍正常的保险职业判断和保险职业运作,并积极推进保险中介诚信体系的建设｡
(4)普及社会公众的保险及法律意识,强化社会约束机制｡社会公众保险意识的增强最终会促进对保险中介需求的增加,而这种需求的增加又会进一步体现在对保险中介服务的质量要求上｡同时,在一个法制健全的社会环境中,遵纪守法是每一个公民的行为准则,人们会自觉回避各种违反市场经济规则的投机行为｡因此,在优胜劣汰的市场经济环境中,好的服务会刺激人们的需求从而增加保险中介人的收益,差的服务最终会导致消费者的离去直至丧失市场生存空间,从而督促保险中介人依法诚信经营,放弃谋取自身短期利益的不良行为动机｡
参考文献:
[1] 傅殷才.制度经济学派[M].武汉:武汉出版社,1996.
[2] 唐睿.中西保险中介制度文化根源比较分析[J].贵州财经学院学报,2002,(4):69-72.
[3] 卢现祥.西方制度经济学[M].北京:中国发展出版社,1996.
[4] 陈风.保险中介监管重在制度建设[J].保险研究,2004,(1):35-37.
中介公司规章制度 篇4
第一条 严格遵守公司《考勤管理制度》，按时上班下班，不得代打考勤，发现代打考勤者，一次处罚20元。
第二条 工作要做到有计划、有步骤、迅速踏实地进行。遇有工作部署应立即行动。
第三条 工作中不扯闲话，不要随便离开自己的岗位。
第四条 离开座位时要整理桌子，凳子摆放到桌子下，未保持桌面整洁和凳子规范者，每次处罚20元。
第五条 上班时间内不打私人电话，不从事与本职工作无关的私人事务。
第六条 不得在店内使用与工作无关的网站和软件，一经发现，每次处50元，并由店长落实违规人员，该人员如若再犯，则直接以开除处理。
第七条 公司员工应爱护办公设施，如故意造成办公设施及用品的损坏，一律照价赔偿。
第八条 网络端口为公司重要业务渠道，必须规范使用、按时刷新，刷新量未达标者，一次处罚20元。
第九条 房源、客源为公司重要商业机密，仅限本公司人员业务使用，不得出卖信息，不得私自走单、飞单，如有违规者，处罚500元，并以开出处理，如触犯国家法律法规者，依法追究法律责任。
第十条 业务人员不得私藏房源，系统上录入的房源信息应该真实有效，违反本条者，初次处罚100元，并公司通报，如再次违反，则处罚200元，并以开除处理。
第十一条 洽谈室内应保持安静清洁，洽谈完毕后，应立即整理，如未及时整理者，一次处罚20元。
第十二条 店面大门旁的玻璃橱窗为房源墙，店内业务人员应及时完善房源信息上墙，并保持房源墙的整齐。
第十三条 在办公区域内应保持安静，不得大声喧哗。
第十四条 下班时，文件、文具、用纸等要整理，要收拾桌子，椅子归位，关好门窗，检查处理火和电等安全事宜。并考虑好第二天的任务，记录在本子上。
第二章 办公用品和文件的保管
第十三条 办公用品和文件必须妥善保管，使用后马上归还到指定场所。办公用品和文件不得带回家，需要带走时必须得到许可，所有文件保管不能自己随意处理或者遗忘在桌上、书柜中。违反本条规定者，每次处罚10元。
第十四条 重要的记录、证据等文件必须保存到规定的期限。处理完的文件，根据公司指定的文件号随时归档。
第三章 形象规范
第十四条 公司员工在上班时必须穿工作服，着装要求统一得体、正规、整 洁、完好、协调、无污渍，扣子齐全，不漏扣、错扣。
第十五条 冬季工作时间，必须着深色西装、白色长袖衬衣、黑色皮鞋、打好领带，西装外可加深色外套。女士不得穿靴子、带花俏的首饰等，但可不打领带。违反本条者，每次处罚5元。
第十六条 夏季工作时间，必须着深色西裤、白色衬衣、黑色皮鞋、打好领带。女士不得穿凉鞋、靴子、带花俏的首饰等，但可不打领带。违反本条者，每次处罚5元。
第十七条 在胸前佩戴好统一编号的员工证。违反本条者，每次处罚5元。 第十八条 衬衣下摆束入裤腰和裙腰内，袖口扣好，内衣不外露。着西装时，上衣袋、裤袋少装东西，并做到不挽袖口和裤脚，鞋、袜保持干净、卫生，鞋面洁净。
第十九条 仪容自然、大方、端庄，头发梳理整齐，不染彩色头发。男职工修饰得当，头发长不覆额、侧不掩耳、后不触领，嘴上不留胡须。女职工淡妆上岗，修饰文雅，且与年龄、身份相符。工作时间不能当众化妆。颜面和手臂保持清洁，不留长指甲，不染彩色指甲。
第二十条 举止文雅、礼貌，精神饱满，注意力集中，无疲劳状、忧郁状和不满状；保持微笑，不左顾右盼；坐姿良好，不翘二郎腿，不抖动腿；站姿端正。抬头、挺胸、收腹、双手下垂置于大腿外侧或双手交叠自然下垂；走路步伐有力，步幅适当，节奏适宜。
第四章 语言规范
第二十一条 与他人交谈，要专心致志，面带微笑，语气亲切、诚恳、谦虚，语音清晰、语气诚恳、语速适中、语调平和、语意明确言简。提倡讲普通话。公司外的人要根据情况介绍自己的简历，再用双手递接名片，看名片时要确定姓名，并确定姓名的正确读法。
第二十二条 不要随意打断别人的话。尽量少用生僻的专业术语，以免影响与他人交流效果。
第二十三条 尽量使用“您好”、“谢谢”、“不客气”、“再见”、“不远送”、“您走好”等文明用语。严禁说脏话、忌语。
第五章 社交规范
第二十四条 本公司接待客户，采取首站责任制，先站起来招呼的或先接到电话的业务员有该客户的业务接待权利，接待时要求微笑、热情、真诚、周全，做到来有迎声，去有送声，有问必答，百问不厌。接待来宾至少要迎三步、送三步。
第二十五条 来访办理的事情不论是否对口，不能说“不知道”、“不清楚”。要认真倾听，热心引导，快速衔接，或引导到要去的部门。
第二十六条 使用电话
一 接电话时，要先说“您好”。 再报公司名称、自己的姓名，标准规范为：你好，xx地产××为您服务。
二 使用电话应简洁明了。如接的电话是陌生客户的电话，则先要留下客户的姓名、联系方式和大致需求，再约见面约谈的时间
第六章 安全卫生环境
第二十七条 在所有工作岗位上都要营造安全的环境。提高安全知识，培养具备发生事故和意外时的紧急管理能力。下班后锁好门店，如发生未锁门造成公司财产的丢失，锁门的员工负有赔偿责任。
第二十八条 员工有维护良好卫生环境和制止他人不文明行为的义务。养成良好的卫生习惯，办公区域内禁止吸烟、不随地吐痰、不乱丢垃圾，违者发现一次处罚15元。
第二十九条 每天上晚班的员工负责打扫当天店面的清洁，并保持店内清洁整齐，如发现店内桌子未擦干净、地面未打扫干净，处罚20元，由店长追究责任人。
中介服务操作制度 篇5
为保障律师依法履行职责，规范律师办理非诉讼案件的执业行为，提高办案质量，根据《中华人民共和国律师法》及《中华人民共和国律师协会章程》的规定，特制定本制度。现就本制度的主要内容介绍如下：
一、本制度所指非诉讼法律事务范围包括；
（一）律师见证业务；
（二）公司制度改革、公司上市；
（三）招投标业务；
（四）产权界定；
（五）资信调查及出具法律建议书、法律意见书；
（六）法律咨询、代书；
（七）其它法律事务。
二、承办律师的确定。鉴于非诉讼业务范围所涉及的法律事务较广，本所办理非诉讼案件，原则上应由两名律师担任承办律师。重大非诉讼法律事务，在征求委托方同意后，可由三名以上律师或律师助理组成律师团开展法律服务。承办律师的确定，应当尽量满足委托方的选择。
三、委托合同的签订。本所接受委托方的委托承办非诉讼法律事务时，应与委托方签订《非诉讼法律事务委托合同》（以下简称《委托合同》。《委托合同》应当包括承办律师、委托事项、1
律师费用及缴付期限、服务方式、双方的权利义务等内容。
四、律师费用的收取。办理非诉讼法律事务的费用收取依据本所制定的收费标准，经与委托方协商一致后在《委托合同》中写明，由本所统一收取，受本所指派的承办律师不得直接从委托方收取任何报酬。
五、办理非诉讼业务的具体要求。
（一）本所及承办律师应对其提供法律服务过程中接触、了解到的国家机密、商业秘密、个人隐私以及其它不宜公开的情况负有保密的责任；
（二）承办律师应依《委托合同》的约定和委托方的授权委托提供法律服务，不得超越委托权限。
（三）承办律师应当做好服务质量反馈工作，在完成非诉讼法律事务一个月内，以本所的名义向当事人发出《非诉讼法律事务服务情况反馈表》，并及时收回；所主任或律师团应对委托方反馈的意见及时总结，找出问题，督促承办律师进一步提高工作水平和服务质量。
六、过错赔偿责任制度。本所接到委托人对承办律师及律师助理在办案过程中有过错行为的投诉时，所主任指派专人对该投诉进行调查，并在一周内出具调查报告。所主任应召集临时合伙律师会议，并向临时合伙律师会议提交调查报告进行审议，经审议讨论确认承办律师及律师助理存在过错行为，并给委托人造成经济损失的，应作出对承办律师及律师助理的处罚以及对委托人
2赔偿的决定，并于会后由一名合伙人将赔偿决定及时通知委托人。临时合伙律师会议认定承办律师及律师助理不存在过错行为的，由一名合伙人向委托人说明情况。
七、违反本制度的责任。本所全体员工违反本制度规定的，由本所主任决定予以警告、赔偿实际损失等处罚。
XX律师事务所
二0一二年七月
县选聘中介机构工作制度 篇6
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为进一步规范选聘代理业务的中介机构行为，提高选聘行为的公开性和透明性，加强廉政建设，根据
《中华人民共和国招标投标法》等有关法律法规规定，结合本县实际，制定本规定。
第二条
本县所属党政机关、国有集体企事业单位和农村集体经济组织在建设工程招投标、产权交易、森林资源交易、国有土地使用权出让、资产评估等市场经济活动中选聘为其提供招标代理、资产拍卖、资产评估等服务的中介机构，适用本办法。
第三条
标确定中介机构，应当遵循公开、公平、公正和竞争的原则，任何单位和个人不得采取任何方式干预中介机构的评选或指定中介机构。
第四条
从事建设工程招投标、产权交易、森林资源交易、国有土地使用权出让、资产评估等市场经济活动代理服务的中介机构的选聘，采取招标的方式进行。
第五条
招标分为公开招标和邀请招标两种方式。标的在500万元以上（含500万元）或佣金标准在5万元以上（含5万元）的，必须采取公开招标的方式选聘中介服务机构；标的在200万元以上（含200万元）至500万元或佣金标准在2万元以上（含2万元）至5万元的，可采取邀请招标的方式选聘中介机构；标的在200万元以下或佣金标准在2万元以下的，选聘中介机构可不进行招标。
本县事业单位且列入财政监管的中介机构暂不实行公开选聘。
第六条
选聘中介机构的招标，由该项活动相对应的行政主管部门和县招投标管委办负责监管，聘用中介机构的单位负责组织实施。
第七条
聘用中介机构的单位在选聘中介机构招标前，须向相对应的行政主管部门和县监察局、县招投标管委办告知。单位应召开班子会议，制定出招标、开标、评标方案，并将方案报相对应的行政主管部门及县招投标管委办审定后实施。对招标限额以下的拟直接委托中介机构，在委托前也须召开班子会议，并将相关情况向相对应的行政主管部门和县招投标管委办报告。
第八条
对公开招标的，必须在相关招标媒体上发出公告，邀请招标的，必须向三家以上中介机构发出邀请函，所有的招标必须有三家以上的中介机构报名且参加投标，方可开标。达不到要求时应重新组织招标。
第九条
参加投标的中介机构，必须有依法取得的相应资质、营业执照等准许从业的证件。参与投标单位的有关证照须经聘用中介机构的单位及其相对应的行政主管部门审查合格后方可报名参加投标。
第十条严格按照评标方案进行评标，无特殊理由，评标排序第一的投标人为中标人。
第十一条确定中标人后，需向中标人发出中标通知书，并与中标人签定委托合同。
第十二条所有的招标活动必须在县统一的招标投标中心进行。
第十三条
聘用中介机构的单位违反本规定，应当实行招标而擅自委托中介机构或者不经班子会议研究制定招标方案的，一经查出，责令其限期改正。情节严重的，追究单位直接负责的领导和其他责任人员的责任。
聘用中介机构的单位与投标的中介机构串通而影响中标结果的，中标结果无效，并追究相关单位直接负责的领导和其他直接责任人员的责任。
第十四条
投标的中介机构采取非法手段谋取中标的，中标结果无效；中介机构在办事代理业务过程中，必须严格按照国家有关法律法规操作，如有违规行为，将记录在案，并取消其一年内参加本区域内的投标资格。
第十五条本规定由县招投标管委办负责解释。
第十六条本规定自2007年4月1日起试行。
[1]中国个人住房房产税制度设计探析 篇7
关键词：个人住房,房产税,制度设计
伴随着我国城市化发展进程的逐步加快, 房地产业也在飞速发展, 然而同时城市住宅的供需矛盾也愈加突出。想要对房价进行有效抑制, 合理调整贫富差距, 应当制定出有针对性的解决方案, 而征收个人住房房产税便是其中之一。
一、我国制定个人住房房产税制度所面临的问题
(一) 纳税人负担较重。现如今, 纳税人本身已经承担着较重的税费, 若是想要加设房产税, 城市居民将会承担更加沉重的负担。城市居民在租房买房的过程中, 本身已经需要承担较重的费用负担, 以税代租问题非常常见。若是进一步征收个人房产税, 纳税人的税费负担将非常之重。
(二) 税源隐瞒。我国的财产公开制度目前还不够完善, 对于遗产税以及赠与税也没有明文规定, 按照人的信息进行房产信息查询并不科学。针对这种发展状态, 想要实现完善的个人财产统计分析是很困难的。有些商人会在不同的城市分散买房, 个别政府官员会购置多处房产, 甚至以权谋私置办豪华别墅。这种没有公开的房产信息普通群众无法有效查证, 税务部门征收税费也相对困难。
(三) 缺乏评估人才和制度。我国的房产税税基评估人才极度缺乏, 评估制度也不够完善, 还存在着非常明显的缺陷。
(四) 地方政府的土地财政依赖问题。地方政府往往对于土地财政存在着一定的依赖, 进而影响到个人房产税的征收。对于地方政府而言, 房价下跌是他们并不愿意看到的, 这会导致政府财政收入减少, 虽然个人房产税能够增加一部分税收, 但是与土地出让征收的出让金相比差距甚远。
二、我国个人住房房产税制度设计
(一) 纳税人。参考发达国家征收个人住房房产税的经验, 我国征收个人房产税应该向城市中的不动产所有人、自建房屋和企业厂房以及农民征收税费。具体说明, 就是向我国境内拥有房产、建筑物、构筑物所有权以及土地使用权的个人或单位征收个人住房房产税。
(二) 课税对象。对于我国而言, 征收个人住房房产税应当丰富税务来源、拓宽税务基础、均化税务负担。对于城市和农村来说, 征收个人住房房产税从本质上看没有差别。所以, 课税对象包含农村和城市所有的建筑物、构筑物、土地以及土地改良物, 按照个人拥有住房财产进行范围界定。
(三) 税率。进行个人住房房产税制度设计的过程中, 税率设计是最主要的核心部分。考虑到我国各个地区的经济发展水平并不平衡, 税率制定应当考虑地区差异。同时, 针对不同类型的房产也应当保证税率具备一定的弹性。
(四) 计税依据。我国在进行税务计量的过程中, 最开始可以根据数量多少进行征收。但是发展一段时间以后, 应该根据经济发展水平、房地产价格水平、税收增长水平协调制定计量方法。针对出租房屋更是要参考租金收入状况制定计量方式, 保证税收和房屋租金能够同步上涨。
(五) 税收优惠。针对国家机关、军事单位、外交机构以及宗教场所等自用房产地, 我国规定免税收。另外, 针对过于贫困的家庭也要适当进行税费减免。
(六) 征管模式。我国的个人住房房产税应当由中央进行统一设计, 地方政府根据本地区的实际状况进行细微调整, 在房产交易过户的条件中加入征收个人住房房产税这一项。
三、我国个人住房房产税制度设计的意义
(一) 完善税务制度。税收是一种强制性的课征, 国家通过自身的政治权力向社会进行征收, 新开征一个税种必然能够在一定程度上增加政府部门的收入。可见, 个人住房房产税制度的设计能够提升地方政府的财力。
(二) 抑制房价和商品房投机。从理论上分析, 征收个人住房房产税的主要目的是利用其对房价进行有效抑制, 令房价回归到科学合理的水平上。但是就目前情况来看, 土地资源仍然稀缺, 住房改善需求较大, 房产税对于房价能够起到的抑制作用十分有限。
若是征收个人住房房产税, 那么房屋持有成本将会上涨, 进而不动产投机和投资行为便能在一定程度上得以抑制, 同时中小型住房需求也能有效缓解。投机性购房情况减少以后, 房屋的空置率会同步减低, 进而房地产市场也能实现有效调控保证健康发展。
(三) 减小贫富差距。从根本上分析, 房产税属于财产税的一种, 也是直接税的一种, 纳税人和负税人保持一致, 并不能进行税负转嫁。针对我国来说, 房产价值通常会占据家庭总价值的一半以上, 即便针对高收入家庭而言, 房产价值所占比重也很高。所以, 针对个人住房房产征收一定比例的税务能够在一定程度上缓解贫富差距。
四、结语
我国进行个人住房房产税制度设计以后, 在实际实行中并不能保证一帆风顺, 顺利实现理论目标。因此, 地方政府需要参考房产税制度实施状况进行合理调整。
参考文献
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[2]李永刚, 赵海益.个人住房房产税制度改革路径研究——基于20国的房产税制度借鉴[J].国家行政学院学报, 2014 (1) .
[3]刘颖, 陈彦旭.个人住房征税制度改革的推进与完善——基于税制设计视角[J].企业经济, 2015 (1) .
房产中介的幸运 篇8
大温哥华地区恐怕是全加拿大房地产经纪密度最高的城市了。从“97大限”前后起，华人就成了大温买房置业的主力之一，近几年更是如此，因此华裔房产经纪也变得越来越多。
雅津就是其中的一个， 对于她这样的人，只要住在同城，所谓“不认识”，严格说只不过没打过交道：房产经纪人在大温只要做得稍好些，就没有不是名人的：媒体上有广告，不少经纪还把自己的照片、电话，放大印在巴士车站长椅的椅背上。她在这个圈里算名人，说是“公共熟脸”也不为过。我移民算久了，凭经验，觉得像她这样知名经纪人经手挂牌的房子，价格上通常不实惠，因此虽对她名下挂出的一套房有兴趣，也约了时间看房，但并没抱什么希望。
初次交道倒也平平无奇。 像所有中介那样，她早早恭候在屋里，一听到我推门，立刻笑脸相迎走出来问候。虽然都是黄种人面孔，但照大温的规矩，彼此不知对方是否同族，我们都会自然而然用英文沟通。没想到谈了一会，她电话铃响，接电话时居然一口流利的普通话，等挂了电话改用中文，才知道对方居然也是个大陆移民。
像几乎每个房产经纪那样，她很执着，尽管知道我对价格不满，仍然执意追着我们，让“再考虑一下”；不仅如此，她还很讲自己的一套规矩，在我和她接触过程中，同一幢物业其实另有两个出盘的买家，但因为我们出价在先，她就执意“先来后到”，让我们先作抉择。
我对她印象最深的，是她温和但坚决的态度，似乎有种不达目的罢休的气魄。谈这桩交易过程中有一两次，我给她打电话却总找不着她，后来从她搭档那里得知，那时她视网膜脱落，严重出血，尽管医生让她多休息，但她只休了一天便照常工作。
房产经纪是个很特殊的行当，有时闲得很，有时又忙到分身乏术，因此许多经纪都组成拍档或团队，但团队可不是那么好组的，要相互信任，还要配合默契、心意相通，否则就可能适得其反，大温的许多金牌搭档都是“自己人”，比如夫妻、父子、母女等，雅津的搭档却是个原先素不相识、毫无瓜葛的同行。
加拿大人是很注重休闲的，一般人不愿在节假日加班，雅津还是房产经纪中“菜鸟”时就很努力，只要需要就会加班工作。有一次又逢节假日，她手头有个文件急需处理，就又去去加班，偌大的房地产公司平时人来人往，那日却寂静无声，雅津一心忙自己的事，浑不知过道另一头的办公室里也有一个和她一样的工作狂——中年白人丹尼，一个曾在几个大公司当过总经理的西人资深中介。
丹尼入行久，经验丰富，业务量也大，见雅津既勤快又有灵性，就邀请这位“菜鸟”和自己组队搭档。雅津深知这个邀请的含义，激动不已。提起丹尼，雅津总是满怀感激，找她的说法，丹尼不但是好搭档，还是自己的良师益友，自己能如此一帆风顺，和“站在巨人肩上”有很大关系。这对搭档虽然非亲非故，在工作上却相得益彰，彼此都认定对方是上天给自己的赐福，当着我们这些客户的面，他们也会不含糊地表示，要约定继续合作二十年。
我看得出，她很想做成我这笔生意，也帮了我很多忙，但职业操守也要求她同样不亏待卖主，对她经手的这桩交易，我们至今都没后悔过。
房产估价师制度与政策试题 篇9
单项选择题
1.某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4 000元/㎡，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款( C)元。
A.40 000
B.53 600
C.66 800
D.80 000
2.商品房预售合同登记备案应由( A)办理2016房产估价师制度与政策考前练习题2016房产估价师制度与政策考前练习题。
A.房地产开发商
B.房地产销售代理机构
C.商品房预购人
D.房地产开发商和商品房预购人共同C
3.在司法处置拍卖中，某房地产评估价格为100万元，如果第一次拍卖流拍，则第二次拍卖保留价的范围应在( C)万元之间。
A.60-100
B.64-80
C.64-100
D.80-100
4.甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3 000万元和5 000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的`债权额是( C)亿元2016房产估价师制度与政策考前练习题文章2016
A.0.3
B.0.5
C.0.8
D.1.0
5.权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请( C)登记
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
6.某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为( B)万元。
A.2.48
B.7.13
C.13.50
D.31.00
7.注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以( B)元以下的罚款2016房产估价师制度与政策考前练习题房产估价师。
A.1000
B.5000
C.10000
D.30000
8.房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满( B)日前，申请延续注册。
A.15
B.30
C.60
D.90
9.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权( D)。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定
10.业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面( B)合同。
A.物业托管
B.物业服务
C.物业管理
房产中介规章制度 篇10
房产税，又称房屋税、物业税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人或者使用人征收的一种财产税。对房产征税的目的是运用税收杠杆，加强对房产的管理，提高房产使用效率，控制固定资产投资规模和配合国家房产政策的调整，合理调节房产所有人和经营人的收入。从世界各国征收房产税的情况来看，大部分都是建立在房地合一，对房地都拥有所有权基础上的，我国商品房所占土地属于国家所有，房主只拥有70年的土地使用权，而其他商业用地、工业用地的使用年限则更短。于是，在土地国有的法律制度下，再交房产税是否重复征税就成了经济学家、法律人士经常讨论的话题。在此，笔者就这一问题谈谈自己的看法。
先谈谈我国现行的土地所有权和国有土地使用权制度，由于我国实行的是土地使用权有偿出让制度，按照《宪法》规定，只有国家或农村集体才拥有土地所有权，老百姓只拥有土地使用权，国有土地使用权简单说就是依法使用国家所有土地的权利。国有土地使用权的主体非常广泛，任何单位和个人，包括境外的企事业单位和个人，符合依法使用中国国有土地条件的，都可以成为中国的国有土地使用者。国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用。按照土地用途不同、使用期限也不相同，最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。国有土地使用权具有重大意义，国家作为国有土地所有者并不直接使用土地，而是由具体单位和个人来使用，国有土地的收益权能一部分由土地使用者实现，一部分由国家通过收取土地使用税(费)和土地使用权有偿出让的形式来实现。
征收房产税是否与现在的国有土地所有权制度有冲突，笔者的态度是否定的，主要从土地产权制度和土地出让金两个方面谈起。
一、土地公有制不是中国征收房产税的法理障碍
首先，房地产产权是一个权利束，或者说是一个权利集合，其中包括拥有、使用、收益、处置、开发、转让等多种权利。土地的公有制表明国家对土地享有所有权，公民、法人或其他组织只享有使用权。虽然我国仅承认对土地在一定期限内的有限使用权，但不可否认，“土地使用权”本身就是一项具有财产性的权利。《物权法》规定国家保护权利者的物权，其中包括“用益物权”，而“建设用地使用权”就属于“用益物权”的一种。房屋折旧后房价却高了，其中的收益就是土地使用权带来的，因此“土地使用权”可以看作一项有财产属性的权利并可以带来收益，在法律上它有明确归属，可以成为征税的对象。
其次，从整个税法体系看，不仅土地使用权人，连土地的承典人(如契税)、不动产的实际占用人(耕地占用税)，也可以成为纳税人。因此，能从财产中收益，就能成为纳税人。拥有土地所有权不能成为构成纳税主体的要件。所以，房产税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产或房地合一的不动产来设置，而不完全根据土地的产权是否属于纳税人来设置。
再次，从国外的立法及司法实践来看，土地公有制国家和地区仍然可以开征房地产税。如新加坡、以色列等，虽然也是土地公有制，但是仍然开征具有房地产税性质的“差饷”和“财产税”，使得土地增值的收益能够用于公共物品和公共服务的提供。
应当指出，国外征收房产税，也大多用于城市建设维护和社区服务，与土地所有权无关。如英国的房产，大量是带地权的别墅，称为Freehold，也有不带地权的，土地是租的，如公寓的套房往往是Leasehold，但使用权产权人一样要按期交房地产税。因此从本质上说，房地产税并不是对所有权征税，而是对房地产实际占用和受益人按占用时间征税，这样一来，其与我国国有土地使用权制度就不存在矛盾。同时，我国目前的居民住宅产权，名义上是50年或70年，实际上到期政府是否真正无偿收回在操作和实践上还存在很大的未知性。危旧房屋损毁或拆迁补偿时无论土地已使用多少年，还是会给予70年产权。二手房交易、房屋拆迁也从未按土地使用剩余年限论价。
二、土地出让金与房产税并不冲突
从性质上分析房产税和土地出让金，也就是地租和税收之间的区别。土地出让金是获得土地使用权时支付的市场价格，是租金的一种形式。地租是土地使用者向土地所有者支付的。我国大陆地区的土地出让制度借鉴了香港地区的批租制。香港除了从开发商一次性收取土地出让金，还每年向房屋的所有人收取租金，按照土地应课差饷租值(评估值)的3％缴纳。房产税作为税收的一种，是国家凭借政治权力，按照法律规定，对不动产部分收益强制无偿征收。土地的价值增长一部分来自土地所有人和使用人的私人投资，还有一部分是社会提供的公共服务和基础设施及经济发展法律变革等外在因素导致的。这些外部因素带来的土地增值应属于公共收益，应由政府公共部门代表社会通过税费的形式获得，用于收入再分配和公共物品及服务的提供。另外，按使用者付费的原则，土地和房屋的所有者或使用者都应为社会提供的公共物品和服务如教育、医疗、基础设施付费，房产税是与收益相匹配的收益税。从这里可以看出，土地出让金和房产税是完全不同的概念，不是重复征收。由于土地出让金和房产税都是交给国家的，所以有观点认为土地出让金和房产税有重复征收之嫌，但从本质上讲，土地出让金是地租，而房产税则是对使用收益征收的税。
当然，笔者并不否认目前的土地使用制度会对房产税的全面开征造成影响：一是目前我国城镇居民的70年土地使用权就像当初农民的30年承包权一样，在法律上和操作中还是一个模糊的概念。实际上，立法者已经注意到这一问题，故在2007年的《物权法》中明确，住宅用地70年到期自动延期，但到期后是否交纳出让金、交纳多少并不明确。实际上，出让金的多少直接影响到房产税的税率及征收范围，比如说，当前过高的土地出让金使政府无法下决心来征收高额的房产税，或者说如果征收高额的房产税就会导致土地出让价格的下降；二是我国目前是二元的土地所有制度，即城市土地属于国家，农村土地属于农村集体，由于我国城市的快速扩张，两类土地的使用功能几乎没有区别，但价格相差极大，如果房产税全面开征对公平税负则提出难以解决的课题。
最后，无论是在土地公有制的情况下征收房产税，还是土地出让金与房产税同时存在，都不是我国特有的，世界上已有成功实行、良好运作的先例，故房产税的开征与我国的土地使用权制度并不冲突，只是我国目前的土地所有权制度和使用权制度需要进一步完善，为今后房产税的全面征收铺平道路。
房产中介明争暗斗 篇11
年初，突然火起来的楼市让房产中介的业务应接不暇，为了抢生意，两个小组之间互相拆台，破坏对方生意，致使中介公司中充斥着不伦不类的侦查与被侦查的气氛
楼市从去年底的大跌到今年的大起，老实说，我们都没有想到，变化速度会这么快。
2008年底，我还是公司另一家门店的销售小组长。2008年12月的时候，我所在区域的房价每平方米下降了近千元，房源急剧减少，这是最头痛的事。业主一看价格低了，都不愿意卖，减免营业税的政策也没起到刺激作用。那时候，我们就拿着从物业公司高价买来的业主通讯录，挨家挨户地打电话问，您愿意卖房子吗?然后开一个虚高的价格，总之，先让房主登了记再说。
谁知，春节过后，不知什么原因，生意突然好起来，电话响个不停，不断有人约着看房子，我把之前开的价格一说，不少买主都很爽快答应看房子。3月份，店里每天都人来人往，一到周末，会议室里挤得满满的，连谈判、签合同都要排队。就在这时，公司在附近的某著名小区又开了一家新门店，任命我为店长，管理两个小组。我心里还是有些害怕，毕竟我只有27岁，而且房市涨跌无常。但是，应接不暇的工作没有留给我害怕的时间。
新门店所在的小区是2006年才建成的，房产证办理都不满两年，有的大房子的营业税高达十几万元，即使如此，生意依然很好，但问题也来了。公司规定，同一门店的两个销售小组中，业绩高者月底会得到奖金，当年我做小组长的时候，生意不好，也没什么可抢的，但现在不同了。
为了抢第一，两个小组的成员开始明争暗斗，破坏别人的生意。比如，A小组费了很大的力气，已经让买卖双方坐到谈判桌前，突然，业主或是购房者接了一个电话之后，就表示不谈了，要再考虑考虑。事实上，是竞争对手B小组的人干的，他要么对业主说，目前有个人愿意出高价买你的房子，或是对购房者说，有更便宜的房子。一旦业主或购房者相信，放弃现在的交易，事后再联系这个打电话的人，此人便会找各种借口推托。
二手房谈判就是一念之差，经纪人是半骗半忽悠才能让双方都满意，当一方反悔，以后就很难再交易了。这样的事情出了几次，我有点急了。于是，我在例会上说，我不会偏袒任何一组，但是，破坏交易的事情我抓到了一定严惩。然后，我又私下找两个小组的人谈，让他们不要把自己客户的任何信息透露给另外的小组。这样一来，同一个店里两个小组的人，平时见了都互不答理，说什么话都很谨慎，害怕“隔墙有耳”，店里充斥着侦查与反侦查的气氛。
这段时间，因为生意好，通过我们去银行做房贷的人也很多，为了拿到好生意，银行都会讨好我们，我们也会给返点高的银行拉生意。比如，一位购房者的信用记录上显示，有逾期还款记录，还有一笔50万元的贷款，是他的公司做担保贷给他的，用来购买公司的股票。我们就说，他的资质不好，一般银行不会批的，因为银行看你贷款50万元，就要求你有还款能力，你要去弄一张写着你名字的50万元存单才可以，但只有我们指定的银行不要求。最后，那个人按照我们说的去做了，最后在那家银行贷到了款。
国庆节过后，风向又变了，很多银行对第二次购房的人不再执行“首付两成，七折优惠”政策。而且，外面传说执行到今年年底的“营业税优惠政策”明年将不再延续。从10月到11月，很多犹豫不决的购房者都跑来要求签约，我们忙得焦头烂额，经常打错文件、说错话。我不记得有多少次，我接起电话，劈头盖脸就被一顿臭骂。
房产中介规章制度 篇12
一、我国房产税制度存在的问题
目前我国的房产税并不能体现其本身所具有的这些调控职能究其原因, 还在于我国现行的房产税制度存在一些主要的问题, 致使其本身的功能弱化。具体而言, 我国现行的房产税主要存在以下问题。
(一) 征税范围过窄。
我国现行的房产税仅将征税范围限定在“经营性用房”, 而对于居民个人所有的非营业用房产却并未纳入房产税的征税范围。大量的居民个人用房剔除于房产税的纳税范围, 并不利于我国房地产税制的整体建设。从征税地域上看, 随着农村基础设施的改善, 农村的乡镇企业和个体私营企业的规模也越来越大, 占用耕地开办公司建造厂房的现象越来越多。将农村房屋排除在房产税征税范围以外显然不符合农村经济发展的实际情况。
(二) 计税依据不合理。
目前我国房产税的计税依据有两种, 分别为从价计征和从租计征。房产税从价计征按照房产的原值一次减除10%至30%后的余值计算, 而从租计征则是依据房产的租金收入, 按12%的房产税进行计算。这种计税依据存在以下两个方面的问题:第一, 以房产的原值作为计税依据, 无法反映房地产的市场价值, 导致部分税款的流失。第二, 两种计税依据容易导致不同税负并抑制房地产租赁市场的发展。
(三) 税率设计缺乏灵活性。
我国现行房产税的税率并没有根据不同收入的人群设置不同的税率, 没有体现出“差别化”的税率。也就意味着无论房地产的持有者持有多少价值的房产, 其在纳税数额的比例上是完全相等的, 这也成为了房地产投机者对房地产进行投资, 导致大量房产空置积压的原因之一。
二、发达国家及地区房产税制度的启示
通过研究发达国家及地区如英、美、日本以及香港等的房产税法律制度不难发现, 各国及地区在房产税的征税范围设置上比较广泛, 房产税的计税依据充分考虑了房地产的真实价值, 而差别化的税率也避免了税负不均的不良后果, 使得房产税制度与当地的实际情况相联系, 体现了地方的特点。具体而言, 主要体现于以下方面:
(一) 较宽的征税范围。
无论是美国、英国、日本还是香港地区, 其房产税制度均体现了“宽税基”的原则。除了对政府、公共、宗教、慈善等涉及公共服务、宗教信仰、公益事业等机构的不动产实行免征外, 其余的不动产, 无论是土地还是房屋, 均纳入了房产税的征税范围。这就为房产税提供了充足的税源保障, 并使得地方财政收入拥有稳定的税收来源。
(二) 以房地产的评估价值作为计税依据。
世界上主要发达国家和地区在对房产税计税依据的设置上, 均要求引入房地产的市场价值, 而非房地产的市场价格, 这有利于反映纳税人真实的房地产状况和房地产的真实市场价值, 能够体现房地产随时间推移和经济发展所带来的增值收益, 并扩大地方的财政收入。同时, 这些国家和地区也围绕房地产的评估价值设立了专门的评估机构, 并建立了完善的房地产价值评估制度, 使房地产的价值评估更加准确、科学, 确保评估结果的公正性和客观性。
(三) 灵活的税率形式。
在对房产税税率的设置方法上, 目前世界上通行的做法有两种。一是以美国、英国、日本为代表的绝大多数国家, 其依据房地产的价值设置房产税的税率。另一种是以香港地区为代表的, 依据房产租金设置的税率。但是, 无论采取何种的设置方法, 各国和地区均考虑到了自身的发展情况。从总体上而言, 绝大部分国家和地区在房产税税率的设置上, 均考虑到了房产的地理位置、房产的价值等各方面的因素。
三、完善我国房产税制度的建议
(一) 扩展征税范围。
我国现行房产税法律制度的征税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。伴随着工业化的推进, 农村城市化程度不断提高, 把农村经营性用房纳入我国现行房产税的征税范围是值得考虑的事情。再者, 我们应当考虑把房产税的纳税人进一步扩大到在中国境内拥有房屋所有权的单位和个人。
(二) 完善计税依据。
在国际上, 以评估价值作为房产税的计税依据已经成为主流。以房地产的评估价值作为房产税的计税依据, 既与国际通行的做法相符, 也符合我国的实际情况。但是, 仍然要指出的, 虽然以房地产的评估价值为计税依据在理论上具有可行性和巨大优势, 并与重庆、上海房产税改革试点所提出的计税依据相符。但是由于我国房地产价值评估刚刚起步, 且房地产在各地的发展水平各不相同, 因而目前直接、全面的推行以评估价值为依据的房产税, 难免有“大跃进”之嫌。在现阶段, 对于增量房产采取以市场价格为计税依据是比较符合现实状况的。而对于存量住房, 则需要一定的过渡时间对其进行充分评估。
(三) 合理确定房产税税率。
我国房屋类型各异, 各地区收入状况差异较大, 为实现房产税调节贫富差距的根本目的, 房产税仍应采用比例税率, 只是累进级应当放缓, 对于豪宅适当多征, 对于普通住宅则标准统一;收入较高, 生活条件较为优越的居民适当多征, 而收入较少、生活较为贫穷的居民少征或者不征, 让房产税在居民收入中所占比例相对均衡, 充分体现我国税收横向平等与纵向公平。
摘要：在深化房产税改革与试点的关键时期, 本文在分析国外房产税特点的基础之上, 梳理了我国可借鉴的经验, 并提出具体政策建议。