居住物业的物业管理

居住物业的物业管理（精选8篇）

居住物业的物业管理 篇1

居住物业的危机管理论文

一、居住型物业企业的发展现状

(一)物业费缴费率低

天津市A物业管理有限公司为例，其对滨海新区某一普通住宅项目进行物业管理，自2012年5月起一期业主办理入住，截至到当年年底共有312户居民进住，我们就以这312户居民为样本，观察其物业费的缴纳情况。2013年7月之前按时缴纳物业费的业主是312户,物业费缴纳率为100%，数字让人欣慰，但这一现象是由于办理入住手续时必须预付1年以上的物业费的硬性规定所实现的。从2013年8月起，按时缴费的业主逐渐减少，截至到2015年3月底，按时缴纳物业费的业主仅有124户，还不到所观察的业主的40%。整个物业费的缴纳情况呈现出随居住时间增长，按时缴费人数逐渐下降的线性关系。

(二)建管不分家

虽然一直呼吁物业市场化，且物业服务企业也具有独立法人，但大多是由房地产开发公司出资控股，这就是人们所说的“父子关系”。天津市的物业公司也不例外，亲密的关系导致诸多问题的出现。例如，在价格方面，本应由物业企业对物业服务的价值进行衡量测算后，与业主协商定价，而现在往往是由控股的股东来决定，即房地产开发公司定价，从而导致价格机制失灵。更有甚者，房地产开发商为了销售业绩，将物业服务作为赠品，送给业主，严重损害物业企业的利益。另一方面，开发商在选择前期物业企业时，直接选聘自己控股的物业企业，并没有通过公开招投标方式择优聘用，导致市场竞争机制失灵。第三，由于有房地产商做靠山致使这些附属的物业企业不思改革，不求上进，却仍未被市场淘汰，而独立的物业企业却因生存困难，被迫退出市场，致使市场退出机制失灵。

(三)房地产开发公司遗留问题多

天津市B物业有限公司，负责河东区某超高层住宅小区的物业管理。由于开发商违规建房，致使房本面积为8.9万平方米，而实际面积却有16万多平方米之多，即使全体业主都按时缴纳物业费，物业公司依然亏损。在此情况下，开发商与B物业公司签订了另外的合同，即由开发商弥补因面积不足产生的物业费，但是开发商并没有履行合同，目前已经拖欠物业公司费用570多万元，物业计划撤出。而此时业主无法联系到已经撤出项目许久的开发商，只能将矛头对准物业公司，希望其解决开发商遗留的问题，致使物业公司腹背受敌，陷入危机。

二、危机形成的主要原因

造成上述危机的原因很多，但究其根本不外乎以下4点：

(一)前期对业主的需求了解不够深入

业主的消费需求，需要以一定的经济支付能力作为支撑。只有当衣食住行基本需求得到满足后，仍然有多余的消费能力，才会去追求更高层次的需求，对于居住来说就是“如何住得更加舒适”，才有可能希望享受更好的物业服务。同一个物业项目的业主都具有不同的收入水平，因此很难保证业主对物业服务的需求相同。所以，业主在缴纳物业费时也就出现了明显差异。

(二)物业企业自身的缺陷

过去房屋产权一直属于房管部门或是企事业单位。居住者属于承租人，只要按时缴纳租金就可以。至于房屋维修、绿化、卫生服务均由房管部门或企事业单位负责。随着房屋产权制度改革，越来越多的商品房出现，承租人变成了产权人。在花费了巨额购房还要缴纳维修基金、物业管理费时，人们不能够坦然接受。另一方面为解决房屋在开发过程中产生了物业费用由谁承担的问题，政府提出“谁开发、谁管理”的想法，促使开发企业组建物业服务企业，以满足开发企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完成前的物业服务需求。发展至今就形成了开发商与物业公司的“父子关系”。

(三)相关法律不健全

自业主委员会成立后，便与物业服务企业签订物业服务合同，而业委会的性质又区别于其他自然人、法人等民事主体，在进行诉讼时，它可以代表全体业主进行公共权益的诉讼，向物业企业或其他机构或个人主张权利。但是，物业企业的权利受到侵害时，是否可以起诉业委会，一直是争论的焦点。笔者认为业主委员会虽然不属于具有必要财产，可以独立承担民事责任的法人，但是它可以作为具有一定财产的其他组织参与民事诉讼。然而，在《最高法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》中明确指出“物业企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”换言之，在主张物业费的过程中，代表全体业主的业委会，并不能替代业主承担违约责任。

三、危机管理在居住型物业企业的应用

居住型物业企业应该将危机管理常态化，从而应对经济市场的瞬息万变。

(一)事前建立危机预防机制

完善的危机预防机制可以在危机出现时，使企业快速应对，有条不紊的化解危机。因此笔者认为，危机管理的重中之重便在于此。

1.增强物业从业人员的危机意识

居安思危、未雨绸缪的危机意识应该植根于每一位物业从业人员的心中。定期组织员工学习危机案例，让员工意识到危机无处不在，加强对危机的防范意识。危机爆发时，根据经验予以应对。例如，安排物业人员分批次的参加物业专业知识的培训，时常进行业务交流，以应对经验丰富职工的离职带来的人员危机。同时对危机情景进行模拟演练，培养员工的危机处理技巧，使不同岗位的人都可以掌握与本岗位相关的危机应对措施。

2.研判可能发生的危机

物业企业针对所承担的住宅项目将可能发生的危机，进行前期的预防。首先，应该掌握业主的情况，通过走访与业主进行沟通，了解他们的需求，以满足大多数业主的需求为前提，制定具有针对性的服务计划。例如，经济适用房的购房者在经济收入上会有所欠缺，所以只要提供必要的物业服务即可，将物业成本降下来。而对于低密度的别墅区的物业，则应该除了必要的物业服务外，还可以增加会所的建设，甚至是洗衣、寄养宠物等多元化，个性化的增值服务，提高物业收费标准。其次，将危机按来源分为行业自身危机，管理过程的危机以及其他突发危机三类，逐个提出危机解决预案并形成纸质文档，方便查阅。最后，当危机出现时，迅速实施危机预案，同时结合实际情况对预案进行调整。

3.适时发布危机预警预报

将上述可能发生的危机进行指标分解，并根据危害性的大小给每个指标赋予一定的分值。当达到一定分数后，进行危机预警，随着分值降低，预警级别提高。这里以物业企业管理过程中的危机预警分解指标为例，但不局限于以下指标。

(二)事中积极应对危机的出现

有了完备的.预防机制，危机出现，可第一时间赶到现场，了解真相，评估危机等级，根据预案，确定应对方案。值得注意的是，任何危机都是有其特殊性的，不能“唯预案论”，应该具体问题具体分析。如果危机涉及的面广，且有可能影响到物业企业的整体形象，则有必要通过小区的公共滚动屏或是公告栏，将事件澄清，消除其他广大业主的误会以及不必要揣测和臆想。例如:当业主因为开发商遗留问题跟物业企业产生矛盾时，作为物业工作人员首先应当安抚情绪激动的业主，向业主讲明物业的服务范围，让业主明白物业并不是万能的。同时可以帮助业主联系开发商共同解决问题，必要时可以协助业主搜集证据通过法律途径主张自身权利。当然这种做法的前提是物业企业必须是独立。如果物业企业隶属于房地产开发公司，就很难站在公平的立场上去解决业主与开发商之间的矛盾。因此，建管分家是实现物业企业健康有序发展的前提。

(三)事后以“双赢”为原则进行善后

危机解决后应该对整个危机事件进行评估，将管理过程中出现的问题和不足进行梳理与总结，并完善危机预案。同时持续关注危机事件中涉及到的各方人员，做好善后工作。对于危害大，社会影响恶略的事件，可以求助政府机关，要求对事件依法进行调查，公平公正的处理各方利益冲突。同时，呼吁立法机关完善相关的法律法规，将权利关进制度的笼子里，让开发商、物业企业、业主享有平等的权利和义务。通过危机的处理，让业主可以享受到舒适的服务，使权利得到保障，而物业企业也因为危机处理，得到业主的认可，使企业形象更加完美，最终使经济利润得到极大的保证与提升。

居住物业的物业管理 篇2

关键词：物业管理,居住区,人居环境,房地产开发

1 物业管理的重要性

物业管理是顺应房地产综合开发的发展而派生出来的产物,它作为房地产商品的消费环节,是房地产综合开发的延续和完善,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种服务方式。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来,物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。

1.1 物业的保值和增值的手段

房屋是人们日常消费中昂贵的商品,建筑物之间的差异决定了建筑物在结构、材料、风格和用途等方面有诸多不同,并且建筑物的使用寿命都相当长,少则几十年,多则上百年。这些物业特性给服务行业的物业管理提出了较高的要求,特别是随着高新技术越来越多的应用到建筑业,非专业人士更难以妥善做好建筑物的管理、养护和维修工作。

物业管理作为一种专业化的管理,首要的任务就是使物业保持完好和正常的使用,延长建筑物的使用寿命,从而达到保值和增值的目的。

1.2 居住区正常运作的基础

在居住小区的建筑设计中,设计热点是如何采用各种新技术建造有特色的、舒适的现代住宅小区,对于建成的住宅小区,其重点则在于投入运行后,能够进行有效、规范的物业管理,使小区的使用符合建筑设计的初衷并满足使用者的要求。规范的物业管理,集统一的管理、全方位多层次的服务、市场经营为一体,使居住区日常工作条理化,是整个居住区正常运作的保证。

1.3 居住区社会凝聚力的中心

物业管理是一种社会化的管理模式,它将分散的社会分工汇集起来统一办理,如清洁、保安、水电、绿化等,物业管理充当管家的角色,每个业主或使用人只需面对物业管理企业一家,就能将所有关于房屋和生活环境、工作环境等日常事宜办妥。业主只需交付一定的费用,就可以获得周到的服务,这种方式可以让业主对自己居住的小区有认同感和归属感,从而加强社会的凝聚力。

1.4 美化城市景观的助手

优美的城市住宅小区是城市面貌的一道风景线,保持居民小区的清洁、整洁是美化城市的基本要求,从而可以提高整个城市的管理水平。

2 居住区物业管理的内容

2.1 物业的基础管理

主要指房屋建筑管理和房屋设备维修管理。由于物业人员对居住区在使用和管理过程中可能会出现的细节问题比较了解并且比较敏感,如果物业管理公司能够早期介入,在接管物业之前就参与物业的规划、设计和建设,从物业管理的角度提出意见和建议,更能较直接地把物业开发中“先天不足”造成的影响反映出来,使物业既满足国家技术指标,又能满足使用者的需要,并考虑到交付后的管理要求,便于管理。另外,物业管理人员也可以了解熟悉基础隐蔽工程,管道线路的铺设等日后难以从外观察觉的施工情况,利于今后的维修管理。“物业管理从图纸开始”正是这种思想的体现。

建筑物维修管理是物业重要的、基础性的工作。为保证建筑正常发挥其使用功能,延长使用寿命,必须经常的、有计划的对建筑物进行维修养护,防止或减缓建筑物的损耗。包括预防性维修、例常维修和周期性维修。在物业投入使用后,对建筑物的维修、维护以及装修范围、时间等内容都要有详细的计划和要求。如住户不得拆改原房屋的承重墙、柱、梁板等主体结构部件,不得随意改动水、电等管线的走向等。

2.2 物业的综合管理

物业综合管理是对居住区内的公共区域进行的日常管理,目的是维护良好的公共环境和秩序。主要包括清洁管理、绿化管理、消防管理、保安管理、停车场管理。

清洁管理要明确物业管理保洁的范围,具体规定清洁的程序、次数和时间,确实做到有章可依、有制度可循。物业公司还应对保洁员的职责、服务规范及考勤有详细的规定和检查要求。

绿化管理则要负责对辖区内的所有装饰树、果树、灌木、绿化地、爬藤、草皮等植物进行养护。包括种植、浇水、防护、修剪和保养,并制定相应的服务规范及详细的规定和检查要求。

2.3 物业配套的综合服务

这是物业管理中最直接与住户接触,并且最直接为住户服务的内容。在住户心目中,代表着物业公司的形象,使居住区充满凝聚力和人情味。它包括管理居住区的综合配套服务和娱乐设施;开展与物业管理有关的服务项目;接受高标准的物业管理业务和顾问咨询业务等。

3 居住区物业管理强化措施

3.1 符合民情的物业管理内容

目前,市场意识敏锐的房地产商以规范良好的物业管理作为热卖宣传的重点内容之一,大炒特炒物业管理的合理配套,但炒作只是商业手段,从根本上说,物业是为居住者服务的,应该切实做到以人为本,具体根据居住对象的特点,如社会关系、职业特点、经济能力等方面来安排相应的配套服务项目,让居住者得到实实在在的物有所值的服务,而不是只作为销售卖点,闲置不用。

开展多种经营,以弥补物业管理中资金的不足。有了造血功能,物业公司可加大对小区的投入,使物业管理真正形成经营性的良性循环。如果经营得当,将会得到很好的回报。概括起来,这类经营主要有以下几种:

1)针对业主和客户而提供的有偿服务,如家政服务和汽车美容服务等。2)房屋出租出让中介代理以及供求信息方面的服务。如代理业主进行房屋出租。3)为同业提供培训、人才交流等方面的服务。4)对公共场地或场所的经营。如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。5)开办幼儿园、学校。6)经营性场所。如餐厅、超市、网吧等。7)搬家公司、礼仪服务公司等。

物业管理企业要搞好经营,关键在于认真分析客户需求,把握商机,树立创新意识,同时应合理化配置资金和其他资源,才能取得好的效果。

3.2 提高管理人员的素质和水平以适应发展

由于物业管理是一个新兴行业,目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,物业从业人员良莠不齐。一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设,既不经常开展职业道德教育和专业技术培训,又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准,使管理服务的观念、内容、质量很难到位,管理水平不高,服务质量不好,甚至摆不正服务与被服务的关系。尤其是一些由房管所转制的物业管理企业,虽然改变了名字,重挂了牌子,但观念上变化不大,机制上转换不到位,仍沿用计划经济体制下行政型管理模式,摆不正自己与产权人、使用人的位置,习惯于以主人自居,对产权人、使用人发号施令,产权人、使用人的应有地位得不到尊重,利益得不到保障。

通过对以上事实和案例分析可以看出,出现这些情况,主要是由于法规不完善导致业主(业主委员会)、物业管理公司、开发商等各市场主体间权利责任不明确,业主素质不高,对物业管理的消费观念不强以及物业管理企业自身服务质量不够等因素造成的。

物业管理是科学技术的发展产物,不断更新、发展的管理科学和手段会不断地给管理和具体操作的人员提出新的要求,这就要求实施具体管理的人员具备较高的素质和业务水平,建立相应的检查制度,工作人员资格审查及培训工作可以令管理水平不断更新、提高,才能使管理工作适应发展的需要,才能进一步规范行业标准,使物业管理专业化、规范化,并且有技术扩充的空间。

参考文献

[1]王青兰,柯木林.物业管理运作指南[M].北京:中国建筑工业出版社,2000.

[2]房昌琳,赵玉茹.物业管理企业的可持续性经营模式探讨[J].集团经济研究,2007(21):40-41.

[3]郭广宝,矫春言.物业管理将最终走上一体化发展道路[J].中国物业管理,2007(6):78-79.

索克物业:物业管理的行业标杆 篇3

索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念，率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘，索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆，目前，索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座，管理面积达200万平方米。

经过15年的不懈努力，索克物业坚持高品质服务，“物业的，索克的”这一品牌理念已深植人心，品牌价值日益凸显。据统计，由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘，价格相差30％～40％，而且年代越久，索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。

索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作，索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理，经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中，不断发现客户的潜在需求，提供更多的延伸服务，做好每一个和客户相关的细节，不断丰富品牌内涵，培养客户对索克物业的依赖度，成为郑州物业管理行业的一面旗帜。

居住物业的物业管理 篇4

关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知

沪房地资物[2001]488号

各区县房地局，各区县房地集团、各物业管理企业、各业主委员会：

为进一步加强对本市居住物业的装修管理，规范物业装修行为，创造和保持安全、整洁、舒适的居住环境，维护全体业主的共同利益。根据《上海市居住物业管理条例》（以下简称《条例》）和《上海市家庭装饰装修管理暂行规定》（以下简称《暂行规定》）的有关规定，现就加强居住物业的装修管理通知如下，请遵照执行。

一、各物业管理公司应当加强对住宅装修的指导和监督

1、加强规范装修行为的宣传和指导

物业管理公司应当依据《条例、《暂行规定》的规定和《前期物业管理服务合同》或《物业管理服务合同》、《住宅使用公约》或《业主公约》的约定，履行对业主装修住宅的管理职责，并制订《住宅装修须知》，配备相关的专业人员，加强对业主装修住宅的宣传、指导和监督。

物业管理公司应当将《住宅装修须知》与本《通知》在所管理的物业小区内一并公告。同时，把《住宅装修须知》送达物业管理区域内待装修的业主或使用人并签收。

2、加强住宅装修前的管理

物业管理公司在为业主或使用人办理入住手续时，应当及时告知《条例》中规定的不得损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌和违法搭建等住宅装修的禁止行为。禁止敲凿的部位以及不得擅自随意安置空调室外机和安装防盗设施等注意事项。

业主或使用人在装修住宅前，应当将施工单位、施工期限、装修内容（包括住宅装修设计图、施工方案）等书面告知物业管理公司并为装修施工人员办理小区临时出入证等手续。

物业管理公司应当对业主或使用人提供的住宅装修设计图、施工方案中有违反住宅装修禁止行为的提出整改意见。

为加强对施工单位装修行为的管理，物业管理公司可与住宅装修施工单位签订《住宅装修管理协议》（以下简称《协议》）。

3、加强对住宅装修活动的日常巡视和监督

物业管理公司应当明确由专人负责对住宅装修活动的指导、监督和管理。当有业主或使用人已入住的，应当督促装修的业主、使用人或施工单位遵守施工作业时间，晚间18:00时至次日上午8:00时和节假日，不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工。

物业管理公司对进入小区的施工人员和建筑材料及装修施工阶段涉及水、电、气和结构等隐蔽工程的，每天应当加强现场巡视和检查（包括节假日）并做好记录，发现违规现象，应当及时采取有效措施进行劝阻、制止并督促改正。

对损坏房屋承重结构、破坏房屋外貌、违章搭建等违法装修行为且拒不整改的业主或使用人及住宅装修单位，物业管理公司应当及时告知业主委员会并报告相关行政管理部门依法处理。同时，物业管理公司应当责成违规装修的施工人员停止施工。

4、加强知法、守法和履约意识

物业管理公司应当督促业主或使用人遵守《条例》等相关规定、遵守《住宅使用公约》或《业主公约》的约定。

物业管理公司与住宅装修单位签订协议》的，应当督促其履行《协议》。在住宅装

修施工完成后，物业管理公司应当及时收回小区临时出 入证。对造成房屋和设施设备损坏的，物业管理公司应当责成责任人及时进行修赔。

物业管理公司对住宅装修单位的违约行为，可依据《协议》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。

在未成立业主委员会的住宅小区，业主或使用人违法装修经劝阻。制止无效的，房产开发商或相关业主或使用人可依据《上海市商品房出售合同》、《住宅使用公约》的约定，直接向人民法院提起民事诉讼。

二、业主委员会应当发挥自治管理作用

业主委员会应当经常检查物业管理公司的管理和服务状况，督促住宅装修的业主或使用人遵守有关的法规和约定，及时调解装修不当 引起的相邻纠纷，对业主或使用人违法行为进行劝阻、制止并督促其整改。

对业主或使用人违反《业主公约》劝阻无效的，经业主大会或业主代表大会通过，业主委员会可向人民法院提起民事诉讼。

三、各区县房地局应当加强对违法装修的行政执法

区县房地局应当完善行政执法工作程序。对物业管理公司不履行法定管理服务和义务等行为，应当根据《条例》的相关规定责令其改正，并可处相应的罚款。对物业管理公司违反《条例》情节严重的，区县房地局可作出降低资质等级的处罚，直至吊销资质证书。

区县房地局接到对业主或使用人违法装修的投诉，应当及时受理、立案并到现场调查、取证。核实，经核查属实的，根据《条例》的相关规定，责令其限期改正，可并处相应的罚款。

附件：

1、小区住宅装修须知

2、住宅装修管理协议

上海市房屋土地资源管理局

居住物业的物业管理 篇5

郑州市人民政府令第65号

第一章 总则

第一条为加强城市居住小区的物业管理，为居民创造整洁、文明、安全、方便的生活、工作环境，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本办法所称居住小区是指按照统一规划开发建设，建筑总面积在10万平方米以上，并有相应配套公用设施的居住区。

本办法所称物业管理是指物业管理企业接受委托，按照合同约定对房屋及其配套的公用设施`设备和公共场地进行维修`养护及其他相关服务的活动。

第三条居住小区内的公用设施、设备和公共场地，由业主及房屋使用人共同使用与维护。

第四条居住小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的原则。

第五条市房产行政管理主管本市物业管理工作。其主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规、规章，制定相关管理制度、标准并组织实施；

（二）负责物业管理企业的资质审查，核发资质证书；

（三）制定行业规划，组织行业培训并进行业务指导；

（四）对居住小区业主管理委员会的组建和日常工作进行指导；

（五）调解、处理物业管理活动中发生的纠纷；

（六）依照本办法规定查处违法行为。

第六条建设、市政、规划、公用、公安、物价、工商行政管理等部门及居住小区所在地人民政府、居民委员会，应依照各自职责，对居住小区物业管理相关工作进行监督和指导。

第七条凡在本市市区（不含上街区）范围内的新建居住小区，应当实行物业管理，本办法施行前已经交付使用的居住小区，应当依照本办法规定逐步实行物业管理。

第二章 业主自治管理

第八条新建居住小区交付使用且入住率达百分之五十以上，已交付使用居住小区中的直管公房和自管公房出售率达百分之五十以上时，市`区房产行政管理部门应会同开发建设企业或房屋出售前的原产权人召集第一次业主代表大会，选举产生业主管理委员会。

业主是指该居住小区内的住宅和非住宅房屋的所有权人。房屋使用人经业主授权后可作为业主代表。

第九条业主代表大会由业主管理委员会负责召集，每年至少召开一次。参加业主代表大会的业主代表不得少于业主的百分之三十。

第十条业主代表大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主管理委员会成员；

（二）监督业主管理委员会的工作，听取和审查业主管理委员会的工作情况；

（三）决定有关业主利益的重大事项；

（四）制定、修改业主公约，批准业主管理委员会章程；

（五）改变和撤销业主管理委员会不适当的决定。

第十一条业主管理委员会成员由业主代表大会在业主中选举产生。

业主管理委员会组成人员应为5人以上单数。

第十二条业主管理委员会行使下列职权：

（一）召集和主持业主代表大会；

（二）制定业主管理委员会章程和居住小区业主公约；

（三）选聘物业管理企业对居住小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同；

（四）审议物业管理企业制定的管理计划，决定居住小区维修和管理服务的重大事项；

（五）监督物业管理企业对本居住小区的物业管理工作。

第十三条业主管理委员会履行下列义务：

（一）维护业主的合法权益，接受业主的监督；

（二）保护和改善居住小区环境质量；

（三）接受房产行政管理部门和其他有关部门的监督与指导；

（四）教育本居住小区居民遵守有关规定及业主公约；

（五）支持物业管理企业落实有关管理工作；

（六）调解业主与物业管理企业发生的纠纷。第十四条业主代表大会和业主管理委员会决定物业管理事项，实行少数服从多数的原则。第十五条业主代表大会和业主管理委员会的决定及业主管理委员会章程`业主公约，不得与法律`法规`规章相抵触。违反前款规定的，市房产行政管理部门有权予以纠正或撤销。

第三章物业管理企业

第十六条申请成立物业管理企业应当具备下列条件：

（一）有自己的名称、章程和组织机构；

（二）货

币注册资金不低于20万元；

（三）有固定的办公、经营场所；

（四）有与其所从事业相适应的专业技术及经营管理人员。

第十七条物业管理企业实行资质认证制度。成立物业管理企业应到市房产行政管理部门申请核定资质等级。

第十八条物业管理企业歇业、分立、合并，应当按规定到房产行政管理部门办理资质变更、注销手续。第十九条物业管理企业的资质等级，由市房产行政管理部门实行年席审核制度。根据物业管理企业的货币注册资金和专业技术人员的变动情况及管理服务业绩，可以升级或降级。

第二十条物业管理企业应对本居住小区内的下列事项进行管理：

（一）房屋的维修与养护；

（二）消防`电梯`机电设备、路灯、存车房（棚）、绿地等公用设施、设备的使用、维修和养护；

（三）清洁卫生；

（四）公共秩序；

（五）业主管理委员会委托管理的其他事项。

第二十一条物业管理企业可在根据业主及房屋使用人的要求提供其他专项服务或特约服务。

第二十二条物业管理企业接受委托后，享有下列权利：

（一）依据有关规定制定本居住小区的物业管理制度；

（二）依照规定的标准收取管理服务费；

（三）制止违反本居住小区物业管理规定的行为；

（四）自主选聘专营单位承担专项经营业务。

第二十三条物业管理企业接受委托后应当履行下列义务：

（一）根据城市管理标准和委托管理合同对居住小区实施管理；

（二）接受业主和业主管理委员会的监督；

（三）组织或协助有关单位开展社区生活服务和社区文化服务；

（四）配合有关部门处理本居住小区内的违法行为。

第二十四条物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策。

第四章物业管理实施

第二十五条新建居住小区竣工后，开发建设企业应向市或区房产行政管理部门移交下列资料：

（一）居住小区规划图、竣工平面图；

（二）单位工程的建筑、结构、设备竣工图；

（三）地下管网竣工图；

（四）房屋产权明细表。

居住小区业主管理委员会成立后，市或区房产行政管理部门粒将前款规定的资料移交业主管理委员会。第二十六条居住小区业主管理委员会成立前，由开发建设企业或售房单位自行或委托物业管理企业进行物业管理。

新建居住小区交付使用后，开发建设企业应当按规定承担保修责任。

第二十七条业主管理委员会委托物业管理企业进行物业管理，应当签订书面合同，并使用统一式样的合同文本。委托合同签订后报市房产行政管理部门备案。

第二十八条居住小区异产毗连房屋的共用部位、共用设施，由受委托的物业管理企业统一管理和维护。居住小区内的绿地、游园、楼道卫生、环境卫生、道路维护与保洁、垃圾的收集，由受委托的物业管理企业统一管理和维护，并接受有关管理部门的监督检查。

第二十九条直管公房、自管公房按房改政策出售后，应按规定从售房款中提取维修费用，用于房屋共用部位、共用设施的维修。

第三十条居住小区内的供气、供热、供水、排水、供电、电信、有线电视等设施，由有关管理单位按其管理范围实施专项管理，也可委托物业管理企业管理。

第三十一条居住小区保安服务事项，由业主管理委员会与物业管理企业在委托管理合同中约定。物业管理企业的保安人员在当地公安土派出所的指导下开展居住小区的保安工作，配合公安部门做好居住小区内的治安工作。

第三十二条居住小区的业主或房屋使用人应当按规定向物业管理企业交纳物业管理服务费。管理服务费标准由市物价部门会同房产行政管理部门制定。

用于居住小区公用设施、设备维护的物业管理专用资金和物业管理用房，按国家、省有关规定执行。第三十三条无资质证书的物业管理企业，不得接受委托从事物业管理活动；居住小区业主管理委员会或有关单位不得委托无资质证书的物业管理企业进行物业管理。

第三十四条物业管理企业实施物业管理未能达到委托合同要求的，委托方有权解除委托合同。

未按委托合同约定实施物业管理，给业主及房屋使用人造成损害的，物业管理企业应当贪污承担赔偿责任。

第五章罚则

第三十五条物业管理企业未办理资质证书从事物业管理活动的，由市、区房产行政管理部门责令限期补办，逾期仍不办理的，责令停止物业管理活动，并可处以违法所得1倍以上3倍以下罚款。

物业管理企业歇业、分立、合并，未按规定申请办理资质变更、注销手续的由市房产行政管理部门责令人满意限期补办，逾期仍不办理的，可处以500元以上1000元以下罚款。

物业管理企业未按规定办理审验手续的，物业管理资质证书自行失效。

第三十六条物业管理企业违反本办法规定，管理服务长期达不到规定标准的，由市房产行政管理部门责令限期改正，逾期仍不改正的，责令停止物业管理活动，吊销物业管理资质证书。

第三十七条居住小区业主`房屋使用人未按本办法规定交纳物业管理服务费的，业主管理委员会或物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收应交费用总额百分之一的滞纳金；逾期仍不交纳的可依法向人民法院提起诉讼。

第三十八条当事人对房产行政管理部门所作的行政处罚不服的，可依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定，申请行政复议或向人民法院起诉。

第六章附则

第三十九条城市居住小区以外的其他住宅萆办公楼、公寓、商住楼、别墅区、厂区等，可参照本办法实行物业管理。

各县（市）和上街区居住小区的物业管理，可参照本办法执行。

第四十条本办法由市房产行政管理部门负责解释。

居住物业的物业管理 篇6

为切实提高达源物业员工业务素质，加强岗位练兵，进一步提升达源物业整体服务水平，为广大业主创造平安、和谐、优美的居住环境，公司举办物业之星”活动。

确立评选对象及范围和评选内容

这次评选活动，以管理处为评选单位，从管理处客户服务人员、公共秩序维护员、保洁员、维修工四个岗位中，每个岗位推选出两名优秀员工参加公司“客户服务明星、公共秩序维护明星、保洁明星、维修明星”评选。参加评选人员达到了在本企业工作半年以上（含半年）的条件，他们政治思想进步，品行端正、业务优秀、日常工作表现突出。

按照标准，严格考核。为保证这次评选质量，管理部主要对参评员工在日常工作中的服务态度、服务质量、服务效率三个方面进行了考核。服务态度包括服务行为是否规范、服务用语是否文明规范。服务质量是指服务标准是否与《达源物业公司标准化、规范化服务管理办法》中服务标准相一致。服务效率是指服务是否及时到位。经过严格考核，参选人员均达到了标准。

采取百分制评选方法。评选方法主要采用日常工作考核评分、笔答评分、评选小组评分的办法进行，总分100分。

一是日常工作考核办法。日常工作考核由管理部负责组织实施，重点对参评对象按《达源物业公司标准化、规范化服务管理办法》进行了为期一周的重点考核。日常工作考核占总分值的30%，即30分。

二是笔答考核办法管理部组织参评对象对基本技能（包括工作职责、操作规程、岗位技能、突发事件处理）内容进行笔答。笔答考核占总分值的30%，即30分。三是评选小组考核办法。评选小组对参评对象先进事迹汇报材料进行打分。评选小组考核占总分值的40%，即40分。这样，有效保证评选质量。同时，按照这次评选要求，各处上报了先进事迹材料，由于进行了反复修改，是这些材料事件典型、事迹感人。这些基础工作，为做好评选工作，奠定了坚实的基础。

组织有序，分步实施

为保证这次评选活动开展，公司加大了组织领导力度，成立了以经理李国清为组长的领导小组，制定了切实可行的《2009年第三季度“物业之星”活动》方案。按照方案要求，把评选活动分为三个阶段。

一是宣传动员阶段（9月01至9月09日）。召开了动员大会，按照严肃认真、公平公正的原则，在各队推荐了人选。

二是组织实施阶段（9月09日至9月25日）加强岗位练兵。全面发动、详细部署，各处普遍开展了“物业之星”评选活动。

三是考核评比阶段（9月26日至9月30日）在这个阶段中，主要做了以下三项工作。第一，管理部对参评对象按日常工作标准，跟踪考核了2周。第二，管理部组织参评对象对基本技能内容进行笔答考试。第三，评选小组对参评对象先进事迹汇报材料再次进行了整理。

召开大会，总结表彰

2009年9月26日，公司举办了“物业之星”活动总结表彰大会。会上，对28名参选人员，进行了考试、听取了他们分别各自报告的先进事迹。经过评选小组的认真打分，以下人员分别获得各种奖项。王洋获保安一等奖，葛涛获二等奖，白晶、谷志友、孙云龙、张雨晨、何岐凤、兰凤武获优秀奖；孙福荣获保洁一等奖，胡丰琴获二等奖、孙艳丽、李秋环、王玉珍、王彦才获优秀奖；李曼新获维修一等奖、隋天章获二等奖、陈世才、刘金辉、周国成、关广明、高奎松、苏畅分获优秀奖；于韩获客服一等奖、汪磊获二等奖、田峰、辛玉静、付桂娟、高玉斌获优秀奖。为获奖者颁发了证书和奖金。一等奖每人300元，二等奖每人150元，三等奖每人100元。

抓好宣传，推广典型。达源物业公司把宣传典型做为一项重要工作来抓，积极宣传他们的事迹，在昆仑信息40期和《和谐家园》分别发表了评选物业之星活动的消息。达源物业公司评选物业之星材料评选出的四名物业之星事迹简介及评选物业之星情况

李曼新：细节铸品牌、服务创精彩

李曼新是2009年来物业工作的，那时在东湖管理处做水暖工，他凭着自己勤奋好学的精神，在短短的几个月的时间里便学会了水暖工的操作规程与技巧，再结合自己机电一体化的专业,很快便适应并胜任了自己的本职工作，并且在班组中成了主力。他利用业余时间参加了电工职业资格的学习,现已毕业并通过考试获得了电工职业资格证书。

维修队担负奥林管理处园区住宅楼及办公楼的供热、上下水、电照系统的正常运行和维护与维修工作。今年他抓住了冬季供热、夏季供水这两个关键环节，及早动手，从今年四月份开始便集中力量对本地区的供热系统和上水系统进行了全面的维修，上水系统移交给物业以后，加大了对室内供水系统的维修力度，保证了供水系统的稳定运行, 在供热系统的

维修上，采取了全面调查摸底，及早动手的原则，先后几次在住宅区内通查，主动上门找业主进行维修，由于动手早，措施得力，系统运行非常成功，而且运行状况和供热效果明显好于初期，跑冒滴漏现象明显少于年初。

在六个月采暖期内,有效制止大小跑水事故70次,从顶楼湮至地下室的情况就多达13次,3月12日D21号楼二单元502室业主不慎将地热管线截断,造成大面积跑水,短短十几分钟水从五楼直淹至地下室,他和队友们马上关伐、收水, 经过一个多小时的劳动，把积水全部清理干净。

于韩：用心服务，从这里开始

于韩是2009年10月份被分到达源物业公司参加工作。通过参加长期培训和她勤学苦练，素质与能力逐渐提高，工作也取得了明显的成绩。客服是物业与业主沟通的重要桥梁。用户的难题、投诉、建议她都用心聆听，尽她所能为业主解决烦恼，使得业主满意。既然选择了这个工作，就必须接受他的全部，甘愿饱偿苦辣酸甜。

2009年7月10日 上午10：00点左右，46号楼某女业主前来领取装修用的砂子、水泥。依据工作程序，她对业主进行信息核对，此业主没有带任何相关房屋或是装修手续，这样无法证明她是本小区业主或是哪栋楼的。该业主不愿提供相关证明并理直气壮的说： “我是业主，你们是为我服务的，我有权利不带，我花了这么多钱

买的房子，要你点水泥你们还这么费劲吗？”（因砂子，水泥是免费提供的，有的业主想既然不用花钱，那就编造各种理由多要些。可是如果每位业主都多领，会造成公司的损失，因此，公司要求发放水泥时，一定要对相关信息核对清楚，必须要特别的严谨）。了解了情况后，她耐心的对业主进行了解释： “您别误会我们的意思，这是我们工作的职责和

正常的程序，如果给您带来什么不便，我们感到很不好意思„„”可话还没说完，这位女业主就直奔我过来：“你们这是什么**物业„„”，一连串的谩骂不停的喊出。旁边的业主实在听不下去，在一旁帮着劝：“您也别为难工作人员，回去把证件拿来就是了。”这一说不要紧，女业主觉得不好意思下不了台了，就顺手拿起办公桌上的立式工作牌，照着她脸和胸前就打了几下，于韩马上站了起来，向后退了几步，可是这位业主又举起椅子准备砸她。这时，奥林管理处刘文龙主任及时赶到，才制止了这位业主的过激行为。

孙福荣 树企业形象,打造品牌服务

孙福荣是龙南保洁队的一名保洁员,2009年12月承包了新世纪实业有限公司办公楼的所有的卫生清洁工作, 这座办公楼主体5层,总使用面积6000多平方米,每天要有120扇门、60块玻璃、4个大花瓶、2个屏风、一棵聚宝盆大白菜、144层阶梯,10个厕所,10面大镜子,另外还有2000多平米的过道和大厅等设备需要擦拭,每周还有门厅200多平米的大玻璃,厕所墙壁地面等需要擦拭。工作量非常大。

队伍刚刚组建,新楼也是刚刚落成,工作又如此繁重, 首先是分工, 有了分工，有了部署，大家干的都很认真,刚装潢完的楼内地面、墙壁、台阶、等等到处都是涂料的痕迹,有的扫不掉擦不掉,只能用腻刀抢,然后在清扫,用拖布说不上要拖多少便地面才会见亮光。地脚线是用蜡打过的黑漆面，滴上的涂料是更难擦,拖不得、扫不得、就得手拿抹布跪地擦拭, 就这样,他们从上到下,从里到外,每一处,每一点都仔仔细细

本文由: 免费提供 的擦拭和清扫, 一分辛勤一分收获, 得到了甲方业主的赞同。同时，还执行认真公司文明礼貌规范用语，仪容仪表规范服务，礼节礼貌规范服务，保洁员规范服务等 使服务水准又上新台阶。

王洋：保安爱岗敬业

王洋是来自奥林A区保安队中的一名保安员。他是2009年3月份来到奥林国际公寓，由于工作中积极进取,得到了上级领导的信任，没有多久他就当上了班长。

爱岗敬业情系保安。如何发挥保安员作用，更好的执行制度？很大程度上取决于一个团队的凝聚力，向心力。充分认识到这点后，他处处以身作则，以“安全第一、预防为主、严格执行、积极沟通为宗旨”。针对岗位的执勤标准，为了提高队员的思想素质和业务素质，班内规定每月组织一次学习，每周一次班务会，坚持发现问题积极改正，严格执行各项规章制度，以身作则并且积极执行。

奥林A区被盗现象时有发生，他感到责任重大，积极配合队长组织夜间蹲点，经过几个月的夜间奋战，A区被盗现象得到了有效控制，今年六月份的一天夜里，门卫保安员听到A区内有异常声响，他接到指令后，迅速带领本班队员火速赶往现场，详细查看现场状况，忍受着蚊虫叮咬，经过几个小时的斗智斗勇，终于将潜伏在A区内的几个不懂法律盗窃份子抓获，类似的事情发生过多次，据不完全统计，几个月中保安员抓获各类偷盗人员几十余名。

50元，三等奖每人100元。

浅析物业管理在商业物业中的价值 篇7

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分, 同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前, 商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式, 具体分为两种:一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务, 如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场;二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理, 如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式, 商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务 (如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等) , 还要完成带有一定经营性质的商业管理工作 (如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理) 。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中, 物业管理并不直接创造经济效益, 但它通过顾客满意的管理, 为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平, 成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间, 甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因, 主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1. 客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点, 物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所, 服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所, 其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客, 其中, 租户和顾客群是流动的, 不断变化的, 且来源不同、构成复杂, 因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”, 即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与, 实现各方利益平衡, 达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错, 导致租户或顾客不满, 将对物业商誉产生极大的影响, 可能因此失去租户或顾客, 导致物业的贬值。

2. 安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇, 其特点为楼层高、层数多, 功能复杂, 人口稠密, 物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业, 商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈, 人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇, 确保大楼各部分正常运作, 确保物业和楼内业主的生命财产安全, 是衡量物业保值增值的重要因素。

3. 设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高, 设施设备齐全、先进, 大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等, 这些设施设备技术含量高、运行频繁, 商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障, 将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情, 甚至出现安全事故, 影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业, 而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4. 环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高, 而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果, 以创造和维护环境的优美, 使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次, 是流动的广告, 创造了物业的营销价值。

5. 营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广, 不断扩大商业物业的知名度, 树立良好的商誉形象, 吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行, 因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力, 并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系, 从而提高业主的品牌形象和社会影响力, 聚集人气, 吸引客流, 提升物业的档次和价值, 实现物业高投资性和回报性。

根据行业经验数据, 发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上, 而目前我国大多城市未到一半, 发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”, 这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点, 更可以全面提升商业物业的价值。

参考文献

[1]杨晶党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2006.1-6

[2]林乐:物业管理:商业地产成功之保障[J].中国物业管理, 2005, 8:6-8

[3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.http://www.powerunion.net/study6Info.asp?id=15

居住物业的物业管理 篇8

1987年冬天，高华友骑着自行车从深圳的主干道——深南大道上经过。他看到北风吹起落叶，哗一下从马路的这头吹到另一头，毫无阻隔，街上空无一人。“深圳好冷啊。”高华友这样形容自己当时的感觉——长期从事人口管理工作令其对人气的聚散有着“职业”敏感。

留住“候鸟”

那一年全国范围内的宏观调控是深圳自1979年建市以来遭遇的第一个城市发展的“严冬”。对这个依靠特殊政策起家的城市来说，中央的每次宏观调控，都会给这个城市带来巨大震动，人口的增减就是一个明证。自1987年后，深圳还经历过几次短时间内从人头攒动到万户萧疏的变化。目前深圳市的人口流动率依然保持在26％，每年交流量上百万。甚至有这样的评论：深圳的人口像股市，换手率太高。

1000万的流动人口是这个城市的主体。他们和户籍人口的比值是1：6．8。但是他们中的大部分人是这座城市的候鸟。没有自己的住房、户口，不能从银行中获得贷款以经营更好的生活，找不到工作时，生活会失去一切保障。一旦山雨欲来，政策有变，这个城市面临困境，这些边缘人的第一选择是离开。

“城市必须要有人口规模，才有自我可持续发展的动力。深圳必须增加户籍人口。”已在深圳市从事几十年人口管理工作的高华友说。他现在是深圳市人口管理办公室调研员。早在2005年，深圳市政协委员俞喜平就提案，深圳应一次性大批量批准户口迁入，在两三年内将户籍人口数量提高到600万人左右，夯实深圳的“根”。

从2005年深圳的“1+5”人口管理文件(《深圳市关于加强和完善人口管理工作的若干意见》及有关户籍、居住、就业、计生、教育管理等5个配套文件中的“投资纳税人户”和“技术技能入户”，到2007年8月即将在深圳试行的居住证，深圳正在通过渐进的方式，对1000万流动人口进行选择：哪些人适合留在这座城市，哪些人是城市所需要的。

但目前基础建设依然是这个城市投入最多的款项，在这样的财政分配格局下，政府能有多大财力来分担对个人的公共支出，能接纳多少人进入深圳的福利体系，还是一个两难的选择。

居住证试行：欲说还休

自从2005年以来，深圳的人口管理开始重心下移，以基层社区为单位。因此，居住证的办理也将由社区代办。但试点区域的盐田区海山街道办的梧桐社区迄今还未接到有关居住证施行的相关通知。“没有任何培训，也没有文件说明。”社区工作人员许剑生对记者说。

“获得居住证的人到底能享受什么福利，现在还不敢说。正式实行的时候没有怎么办?”盐田区综合治理办公室副处长叶健如此解释为什么直到7月中旬，政府依然对居住证办理细则三缄其口。

对这些大量涌入城市的外地劳工，城市在接受他们对城市增长的贡献时，能给他们什么?这是中国进入工业化，大量农村人口进城后，所有大城市要面临的人口问题。

深圳市公安局副局长、新闻发言人申少保表示，深圳市即将在8月试行的居住证将分为A、B两类。政府认可的稳定职业者，可获得A类居住证，这是一类有含金量的身份认证，持证人可在工作、生活、子女教育等方面享受系列便利。B类居住证则是在这个城市立足的底线——所有在这个城市的非户籍人口都必须办理，才能获得居住等基本权利。

以证件对城市人口进行身份标识是公共管理的—个敏感区域，通常会被民间舆论打上“二元结构”“侵犯迁徙、居住权”等标签。深圳的居住证一事从2005年就开始提出，但推行日期一推再推，“其中争议最大、政府顾忌最大的问题也就是社会公平。”深圳市人口管理辦公室调研员高华友说。

但是，这又是目前公共管理无法回避的问题。“中国这样一个资源少，人口多的国家，城市要搞现代化，一段时间内社会必然二元。”中国农业大学教授何慧丽告诉记者，这是她和温铁军等学者在长期农村实践中得出的一个共识。

深圳即将试行的居住证，将对已然存在的二元社会进行人口的重新分类，其中又涉及到公共资源分配的调整。“中国由计划经济向市场经济转型过程中，深圳完成了经济‘试验田’的任务。而现在，深圳需要当起新的‘排头兵’——在资源紧缺、人口密度高、社会发展矛盾突出的条件下如何构建和谐社会。”深圳综合研究院主任研究员李津逵说。

资源匮乏下的移民综合征

深圳的“长安街”深南大道正在进行修缮。出租车司机刘响告诉记者，在过去十年，他看到这条城市的主干道已经进行了两次扩建。路中间的分隔区由花坛变成为了单薄的白色铁栏杆。有的路段两边的绿化带也浓缩成窄窄的石基。这些变化让深南大道从四车道变成了双向六车道，但是堵车依然日益严重。

紧张的不仅是道路和公共交通。作为全国最缺水的城市之一，深圳市目前可供的水资源量仅为12．59亿立方米，而深圳2003年的用水量已达到12．3亿立方米。也就是说，深圳年用水需求已基本达到供水能力的临界点，而需求量每年仍以约7000万立方米的速度增长。市水务部门作了一个预测，到2010年，深圳市每年需水量将达到19．43亿立方米。即使现在还在规划中的东部水源工程二期全部建成，深圳可供水量也只有19．12亿立方米。

土地也在告急。深圳三面环山，一面临海，根据2003年的统计数据，平均每平方公里土地上有3597人生活。单凭这一个指标，总面积不足2000平方公里的深圳就足以号称“超大城市”。根据同期统计数据，总面积约16万平方公里的北京，人口密度不过881人／平方公里。

1999年，深圳修建滨海大道，就开始学习香港填海造田。至今变成陆地的海域大约为34．65平方公里，相当于5个蛇口半岛。从海洋夺来土地的后果是，毗邻大海的红树林自然保护区，10年来面积已缩减一半。如今可期待的增加土地方式是重新划分市域，但看起来遥遥无期。

所有移民城市病的诱因中，“2001年收容遣送条例取消，冲击最大。”高华友说。

2001年收容遣返制度废止，暂住证失去强制效力。深圳市出现了短时间内最大量的人口增长。“从2001年之后两年时间，深圳市暂住人口从700万增加到1000万。”高华友说。

随之而来的，是“飞车党”和“同乡村”。流动人口大量聚集的关外地区，成为一些新流民作奸犯科的高发场所。广东地区臭名昭著的“飞车抢夺”，始发地就是深圳宝安区。“这些人在家乡专门进行摩托车训练，熟练之后来城市作案。”高华友说。据

深圳市人口办公室副处长卢文彬2005年介绍，深圳基层派出所刑事发案量相当于内地中等城市的刑事发案量，而其中流动人口犯案占98％，深圳同乡村犯罪团伙就有2000多。

此外，城市还开始出现一些形形色色的新面孔，比如每个十字路口等待红灯亮起后行乞的乞丐，和在街头兜售10元一支的玫瑰、不达目的不罢休的卖花小孩。最让城市管理者头痛和警觉的是在城市经济链条外流动的摊贩。据高华友介绍，自2001年后的两年时间里，深圳一共有17．6万户无证经营户，60万户无证摊贩。

城市要反哺哪些人?

深圳现在每年流入十几万人，人口数量已经“走到山顶”，深圳市发展改革局社会发展处董或告诉记者说。深圳目前的人口结构是：具有大专以上学历的不足8．4％，而具有初中以下学历的劳动力人口却占到66．52％。这些最低月薪不超过1000元的劳工，分享着最少的公共资源，却曾经是深圳最主要的城市竞争力。

大量低薪的年轻劳工喂养了这个城市。“深圳用20多年的时间，走完了别的城市需要200年才能完成的路。”深圳市社会科学院社会发展所所长杨立勋说，深圳能够由1979年的31万人口和只有一名工程师、国内GDP不足2亿元的宝安县，变成今天的百万人才、千万人口和数千亿GDP的超大城市，是大量廉价的劳工激活了深圳。

但这些人并不能全部享受“市民待遇”。国家发改委曾经做过一个调查，花多少钱可以把深圳所有的流动人口都转变为户籍人口。高华友算了一下，结论是：3年内投入2000亿。

深圳综合研究院的主任研究员李津逵说：“根据我们的调查，每1亿元的IT制造业投资，需配置1000个流水线上的工人。如果政府建造大批的‘廉租房’来安置工人，按现在城中村出租屋面积计算，建安工程投入需要1000億～1500亿元，而深圳政府从1995年到2000年用于基础设施和城市建设的费用只有350亿元。也就是说，政府部门不吃不喝，也要花25年的时间才能满足廉租屋的要求。”

这是深圳政府不可能接受的一种调整人口结构的方法。深圳市的财政收入支配中，基础建设依然是第一位的。这是一个难以从道义上问责的问题。“城市的基本目标就是增长。”这是社会学家莫勒宁研究城市的特性后得出结论，“否则，城市会被房地产商抛弃在尘土中(转而开发其他城市)。因此在土地开发商、银行家、市长以及媒体的共同作用下，城市增长几乎成为每一座城市异常强烈而一致的目标。土地的销售开发决定了城市最基本的扩张形式。”

在财力有限的情况下，大量的低级劳工从城市的产业基础变为城市增长的障碍。深圳必须要对非户籍人口进行筛选。它用的是渐进式——每年投入几百亿，转入16万个户籍指标，也就是说，每年从800万农民工和30万工商户中，挑选出可以帮助它增长的16万个人。

居住证的福利想象

入户指标每年都没有全部完成。能够进入这类指标的是三类人：获得高级技术职称，三年个人纳税总额24万，以及政策迁户口。前两类占了深圳户籍指标的绝大多数，也是深圳市流动人口“转正”的主要方式。但1000万人中，符合政府设定的市民条件的人并不多。

获得A类居住证的人群，是转化为户籍人口的后备军。他们需要在深圳有稳定工作至少半年以上并且签定了劳动合同。和全国其他城市的外来就业者相比，能够获得A证者此前已经享受着令人羡慕的福利待遇：拥有一张社保卡，上面包含着他们在这个城市的医疗，养老和失业的保障。如果住院，他们可以从这张卡上直接划掉90％的费用。和另一个超大型的移民城市——北京相比，这是商业保险才能享受到的内容。他们的孩子也大量进入当地入学。目前深圳的80万中小学生，有60万都是外地人口。

实际上，“以前深圳市政府的财政体系只管182万深圳户籍人口，而现在则扩大到了包括非户籍人口在内的827万人，社会保障等多数公共服务已经开始逐步覆盖到全社会。”深圳社会科学院院长乐正说。

而182万有深圳户口的人还享受着政府更全方位的照顾。比如他们可以在失业的3个月里去政府免费提供的培训中心学车，还可以报销门诊大部分费用。这些零碎的差别，折算成现金也是一笔不小的数目。高华友1995年就做过测算，将一个流动人口转为户籍人口，市财政将为此支付15万元。按今天的市价，“每人至少需要35万。”高华友说。

但即使是没有历史包袱的深圳也不敢一步跨越这些界限，实现“城市大同”。目前所知，政府给A类居住证获得者的福利增加，是给予他们更多的信用，扩展他们在这个城市的生活空间。“比如，可以开通全球通手机，这之前是需要本地户口才能办理的业务。还有银行贷款，不需要保证金限制，还有信用卡的额度等等。”高华友说。

后收容时代的人口管理

陈晓

——访深圳市人口112作领导小组办公室

城市化正在席卷全国。上海，北京，广州等中心城市．都在受到移民问题的困扰。而这个过程还没有到达顶峰。人口输出大省河南劳动保障局，每年还有150万的人口输出任务。整个农村，还有1亿多剩余劳动人口等待被城市化。他们如何进入城市，能享受到什么样的待遇？

中国新闻周刊：收容遣返制度已经废止，证件的强制效力失去，如何让外来人口来办证？

深圳市人口工作领导小组办公室(以下简称深圳市人口办)：一是从提供服务角度，只有办理了居住证，才能享受到政府提供的服务。服务的范畴是很宽泛的，比如获得A类居住证的人，可以获得银行贷款，信用卡额度等便利。

B类居住证是强制办理，所胃有权必有责。你有在城市间迁徙，居住的自由，但是你也有办理居住证，协助政府掌握人口信息的责任。对于这些人，我们主要从出租屋管理人手，没有居住证，就不能租住房屋。我们认为，一个流动人口，进入深圳，他必须有两项基本的生存底线：第一，你必须要劳动，有工作。第二，你必须有住房。B类居住证是把这两类要求捆绑在一起。

中国新闻周刊：深圳有大量出租屋存在于“城中村”，都由私人经营，在政府管理体系之外。政府如何做得到对出租屋中居住人员的全面管理?

深圳市人口办：出租屋管理系统是办理居住证的基础。暂住人员在深租赁房屋，必须持合法证件和工作单位证明。在2005年颁布“1+5”文件后，政府就投入了3000多万，打造出租屋管理系统。通过社区调查，掌握的数据是深圳目前有260万间出租屋。我们对出租屋进行了门牌编号，并配备了专门的出租屋管理人员，平均一个管理员管理200间出租屋，随时跟踪出租屋的人员变动信息。

中国新闻周刊：通过出租屋管理，以房管人已经可以掌握所有流动人口的信息，为什么还要实行以证管人?

深圳市人口办：除了对流动人口进行管理，政府还要提供服务，稳定人口，但是面向哪一部分人呢?有人会问，老人行不行，小孩行不行，他们的医疗，教育，政府应该不应该承担?深圳现在的流动人口大约是1000万，全国剩余劳动力1.1亿，深圳大概接纳了1／10的农村剩余劳动力。全部转化为户籍人口，深圳的财政无法承担。能获得A类居住证的人，是我们转化为户籍人口的目标群体。

深圳投入了2个多亿来做居住证信息系统，动态承载流动人口个人信息。个人一旦停止工作，居住证会休眠。

中国新闻周刊：获得A类居住证的前提条件是有稳定的工作，为什么这类有稳定工作的人不可以直接转化为户籍人口？

深圳市人口办：现在将所有有稳定工作的流动人口转为户籍人口还不可行。深圳市的产业格局还未定型，基本上5年一调，每次调整必然会出现大量的失业人员。这对任何政府来说，都是一件很可怕的事情。