物业维修基金的管理

物业维修基金的管理（精选7篇）

物业维修基金的管理 篇1

铁路运输业在我国国民经济中起着交通枢纽的重要作用, 为我国经济的腾飞有着不可磨灭的贡献, 近年来, 随着经济的发展, 住房制度改革的积极推进, 公有住房向个人出售比例逐年加大, 原铁路公有住房由于建设时间较长, 售后维修养护治理问题日益突出, 随之而来的是公有住房维修资金的筹集和使用问题, 为保障公房的有效治理, 为铁路职工创造良好的居住环境, 有必要对铁路公有住房维修基金的管理等问题进行探讨。

一、铁路公有住房维修基金的提取

根据规定, 铁路企业应建立住房共用部位和共用设施设备的维修基金, 为规范其计提行为, 国家对其提取标准进行了限制, 根据有关规定, 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%, 从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

维修基金由购房人按所购住房建筑面积向售房单位交纳, 其利息用于住房共用部位、共用设施设备的维修费用, 不足时, 由产权按各自占有房屋建筑面积比例分摊。基金的提取要严格按照有关规定形成, 正确考核基金的使用效率。

维修基金的提取, 应指派专人负责, 维修基金的计提计划要从本企业的实际情况出发, 综合考虑, 房屋管理部门掌握使用、财务部门负责核算、审计部门负责监督。

二、铁路行业维修基金的使用控制

铁路企业应根据规定对公有住房进行周期性的修理, 保护其处于正常状态, 恢复其使用功能, 延长其可使用寿命。

1、住房维修基金的使用范围。

铁路公有住房维修基金必须按照规定的用途使用, 不得超范围使相关资金, 根据有关规定, 铁路行业公有住房维修基金主要以下方面:

(1) 公有住房的自用部位:包括户门, 户窗, 户内的顶棚、内墙面、楼地面、非承重隔墙、隔扇及其它装饰, 自用阳台、栏杆、扶手。

(2) 住房的自用设施设备:包括户内电器、自来水分户表以内的管线及配件 (包括分户表) 、卫生器具和相关的下水管道。

(3) 住房的共用部位:包括承重结构部位 (包括楼盖、楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等) 、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

(4) 住房的共用设施设备:包括共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设备和电梯等。

但是, 公有住房出售后, 由购房人承担住房的自用部位和自用设施设备的维修, 任何单位和个人不得再动用公款装修住房。

2、维修基金的使用。

维修基金必须专款专用。根据国家法律的规定, 维修基金应当在银行专户存储, 专款专用。为了保证维修基金的安全, 维修基金闲置时, 除可以用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外, 严禁挪作他用。这就要求对维修基金的使用制度要健全, 基金的使用计划由相关计划部门编制, 对各项基金的开支要形成严格的审批程序, 维修计划所需的物资调拨, 也应根据物资审批的规定程序进行申请。维修计划表和报批程序, 以及对大修理基金实行集中管理时的上缴下拨手续等, 要做出相应的具体规定。这是合理使用基金的保证, 同时也可起到监督的作用, 防止任意扩大基金的支出。

要合理安排基金的使用方向, 坚持量入为出原则。对基金的使用方案都要进行审核, 谨慎从审。必须认真贯彻基金使用控制的方针, 充分发挥基金的应有效能, 对于超过财力和不符合规定通途的费用不予列入计划, 防止不合理的超支现象。不至于出现维修基金入不敷出, 而最终导致占用生产资金的情形。

3、维修基金的管理。

主要是指财务部门对基金的日常管理。严格执行使用基金计划, 严格控制及时登记各环节经费, 对不符合规定的、手续不全的支出不予列支, 做到手续完备、账目真实。首先, 计划部门要负责编制基金的使用计划, 财务部门要正确及时反映基金的提取、使用和结余情况, 切实掌握各项基金的收支动态, 防止任意扩大基金的支出范围, 履行完善必要的审批手续和程序。会计与出纳要分管账务和现金, 做到经常对账, 避免账实不符。

4、维修基金的监督。

如果对维修基金监管力度不到位, 会造成维修基金使用范围的严重混乱。所以应该对维修基金的使用进行追踪审查, 对资金使用效益的后续分析 (基金使用情况、使用效率和收益) 。铁路行业维修基金的监督主要包括以下两个方面:

1) 加强内部控制, 建立内部审计机构, 专人对维修基金的计提和使用进行审查、分析。通过专项审计规范住房维修基金管理、保证基金安全、提高基金使用效益, 规范住房维修基金管理、保证基金安全、提高基金使用效益, 在摸清基金来源和规模的基础上, 重点检查房屋维修基金是否按规定或购房协议征收到位;维修基金是否按规定正确使用;维修基金相关的物业管理区域的经营收支是否符合规定;使用管理中有无违法违规问题, 揭示基金收缴、管理使用中存在的影响基金使用效益的问题和漏洞, 并从体制、政策、管理等方面深入剖析原因, 提出加强管理的审计建议, 促进提高基金管理水平和基金使用效益。

2) 通过财务监督, 促进加强基金计提的管理及预算的计量, 制定出适合区域和本企业实际工作情况的切实可行的预算方案。对于维修基金的各项支出按预算的进度进行, 保证维修工作的资金供应, 并对预算执行过程中出现的问题及时采取措施加以解决, 保证维修基金收支平衡, 促进铁路行业维修计划任务的完成。

总之, 由于专用基金项目众多, 支出频繁, 使之成为企业资金管理中比较薄弱的环节, 铁路固定资产和房屋是保证运输生产和职工居住的重要物质条件, 铁路局应集中力量做好固定资产和房屋建筑物的管理和养护工作。要严格核算, 加强管理, 健全规章制度, 使各项专用基金专款专用, 讲求经济效益, 充分发挥铁路行业中维修基金在发展生产经营中的积极作用。

物业维修基金的管理 篇2

1.0 目的

规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用。

2.0 适用范围

适用于物业管理有限公司物业维修基金的管理工作。3.0 职责

3.1 出纳员负责房屋本体维修基金的收取工作。

3.2 公共事务部相关人员负责房屋本体维修基金的催缴工作。

3.3 会计负责公用设施维修基金的使用核算及房屋本体维修基金的管理、核算工作。

3.4 管理处经理负责物业维修基金管理工作的监督。

3.5 公司总经理及业主管理委员会主任负责物业维修基金使用的审批。4.0 程序要点

4.1物业维修基金的分类。4.1.1 公用设施维修基金。用于购买管理用房、垫支购买部分商业用房和住宅区共用设施的重大维修工程。

4.1.2 房屋本体维修基金。用于房屋本体共用部分的维修养护。4.2 物业维修基金的使用范围。4.2.1公用设施维修基金的使用范围： a)小区内的道路； b)小区内的路灯； c)小区内园林绿化地； d)小区内的地下排水管； e)小区内的文化体育场所； f)小区内的停车场； g)其他公用设施。

4.2.2房屋本体维修基金的使用范围： a)房屋的承重墙的结构部位； b)抗震结构部位； c)外墙面； d)楼梯间； e)公共通道； f)门厅；

g)公共屋面； h)电梯；

i)机电设备； j)本体消防设施； k)公共天线；

l)本体上下水共用管道； m)共用防盗监控设施； n)其他房屋本体共用部分。

4.3 物业维修基金的收取标准。

4.3.1发展商按本小区建设总投资的2%交纳公用设施维修基金。

4.3.2房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）： a)多层房屋(不带电梯):----外墙涂料（含水刷石）：0.25元/平方米/月；----外墙贴瓷砖、马赛：0.20元/平方米/月。b)高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月。4.4 维修基金的收取程序。4.4.1公用设施维修基金的收取程: a)发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的2%计算公用设施维修基金； b)发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用帐户上。< br>4.4.2房屋本体维修基金的收取程序。

a)公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金。b)财务部会计应在每月的20日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》。

c)明细表交财务部经理审核：

----经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

----经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

d)财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》。按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单。

e)收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发。

f)公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发。

g)已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项帐户上。

h)出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。i)住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取。

j)出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按昭《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内。k)出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对。

l)财务部会计没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收帐款标准作业规程》中的相关规定进行催缴。m)对尚未售出的空置房，其房屋本体维修基金由发展商交纳。

n)对催缴三次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的催缴措施。o)对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

4.5 物业维修基金的使用程序。4.5.1公用设施维修基金的使用程序。

a)管理公司根据实际情况需要使用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

----公司部经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；----相关项目的有关图纸、预算资料；----施工承接单位或人员资质资料。

b)小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议。----同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司经理或管理处经理共同签字的《住宅小区公用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的14日内完成审批，并将款项划到公司帐户。----不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

c)业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行。

d)业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收。

e)公用设施维修基金帐目，应由下列单位每三个月张榜公布一次：----业主管理委员会；----管理公司或管理处。4.5.2房屋本体维修基金的使用程序。

a)管理公司收取的房屋本体维修基金原则上30%用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修；70%用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程；特殊情况可另行处理。

b)管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：----有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；----该项目的预算资料；----其他相关资料。

c)申请计划经业主委员会或该栋50%的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

----如经审议，业主管理委员会或该栋50%的业主书面同意后，后理公司或下属管理处应按计划执行该项工程。d)整个小区的本体基金不够支付时，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊。e)单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋50%以上业主书面同意，由该栋各业主分摊。

f)公司财务部应在每年12月31日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

----业主委员会应在收到公司计划及预算的15日内作出答复，逾期则视为同意；----业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的七日内应予以答复，逾期则视为同意。

g)公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部份维修养护项目后----日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证；

----中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或20%以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记帐凭证。

h)财务部应每三个月公布一次本体维修基金的收支帐目。4.6物业维修基金的管理程序。

4.6.1公用设施维修基金和管理程序。

a)公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门帐户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出。

b)公用设施专用基金的银行利息可以为维修基金的日常开支。c)财务部会计根据公用设施基金的收支单据编制记帐凭证、登记帐簿，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的帐务处理。

d)小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支帐目有疑问，可向下列单位提出质询：----业主管理委员会；

----管理公司或下属管理处。

e)管理公司或下属管理处接到质询后：----原则上应在七日内予以答复；----特殊情况可另行处理。

4.6.2房屋本体维修基金的管理程序。

a)财务部会计应对房屋本体维修基金以房房屋每栋为单位设立专帐管理，并设立专用帐号存储各栋物业的本体维修基金。

b)经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续。

c)财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。

d)如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

----经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的50%以上的业主同意；r>----将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；----经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。e)小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

----向业主管理委员会查询；----向公司财务部查询。

4.7 物业维修基金资料的保管。

4.7.1财务部会计应在每月31日将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记帐并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行帐务处理。4.7.2 财务部经理对物业维修基金的财务资料审核无误后，加密在财务部长期保存。

4.8 物业维修基金的管理核算情况，作为财务部相关人员的绩效考评的依据之一。

5.0 记录 5.1《公用设施维修基金申请表》。

5.2《公用设施维修基金使用情况公布表》。5.3《房屋本体维修基金应收明细表》 5.4《房屋本体维修基金申请使用表》。5.5《房屋本体维修基金收支情况公布表》。5.6《房屋本体维修清单》。6.0 相关支持性文件

6.1《现金管理标准作业规程》。6.2《银行存款标准作业规程》。6.3《服务收费标准作业规程》。6.4《费用报销审核标准作业规程》。6.5《会计核算标准作业规程》 6.5《应收帐款标准作业规程》。7.0 附录

7.1 《市房屋本体维修基金指导标准》。

公用设施维修基金申请表

编号： NO申请人： 住址： 系电话： 申请用途及金额

年 月 日 初审意见

签名： 年 月 复审意见

签名： 年 月 验收情况

签名： 年 月 确认

签名： 年 月 ： 日 日 日

联

日公用设施维修基金使用情况公布表

NO： 使用时间 主管部门 工程内容 项目数 基金支出 余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 人：

房屋本体维修基金应收明细表

房屋本休维修基金申请使用表

编号： NO申请人： 住址： 电话：

申请用途及金额 月 日

初审意见 签名：年 月 日

复审意见 签名：年 月 日

验收情况 签名：年 月 日 确认

签名： 年 月 日

房屋本体维修基金收支情况公布表

制表： 联系年

年 季度 NO： 栋号 主要工程内容 项目数 上季结余 本季支出 本季余额 备注

总经理： 业主管理委员会主任： 制表： 日期：

房屋本体维修清单

NO： 日期 栋号 维修内容 维修金额 申请表编号 备注 单位 数量 单价 合计

维修负责人: 主管: 审核:

附录:

市房屋本体维修基金指导标准

依据1996年下半年最低成本房价和建设部发布的维修范围标准,发布1997年房屋本体维修基金收费指导标准:

一、测算标

多层房屋（9层及以下，不带电梯）：0.63元/平方米/月;

二、实际标准

考虑到目前住(用)户的实际承受能力,暂按测算标准的24%-35%收取,作为最低标准,以后逐年到位,即:

1、多层房屋（不带电梯）：

----外墙涂料（含水刷）：0.25元/平方米/月米；----外墙贴瓷砖、马赛克：0.20元/平方米/月米。

2、高层房屋（含多层带电梯）：

----使用国产（含合资）电梯：0.30元/平方米/月米；----使用进口电梯：0.35元/平方米/月米。

各类商品房房屋经业主管委员或多数业主同意，标准可以适当止浮；超高层房屋可以上浮50%-80%。

以上标准均不包括中央空调系统。

市住宅局

一九九七处三月

年 月

NO：

业主姓名 房屋面积 基金单价 应收基金 备注

物业维修基金的管理 篇3

一、推广应用绩效管理的背景

胜中社区馨园物业公司维修队在管理上探索和适用过多种模式，在管理较为粗放阶段，实行的是“人制”加“法制”管理模式。这一阶段建立健全了岗位责任制和各项规章制度，制度定的不少，但各项工作还主要是依靠行政干预来完成，致使某些工作落实不到位，职工工作积极性不高，被动地接受工作.诿扯皮，度安排工作困难，影响了工作效率和服务水平。为了消除这些弊端，又实行了工时考核管理制度，把维修中出现的各项工作进行量化，并与月度奖金挂钩，实现多劳多得的分配原则。这种考核制度在一定程度上激发了职工工作的积极性，但是存在着考核方式单一、考核只针对一线维修工，而队领导、后勤人员和调度员却不受限制，考核面较窄，只强调量的概念而忽视了质的标准，综合能力难以评价等缺点。而绩效管理其核心是提高企业综合实力，使公司具有运行活力，充分调动员工积极性，创造力，做到人尽其才，最大限度发挥人力资源作用，是一种科学、公平、较细致的管理模式。

二、绩效管理的推广及应用

绩效管理的实施过程，就是把以上诸内容有机结合，灵活运用，其目的是策略统一，目标一致，提高员工的表现水准，让个人目标与单位目标融合一致，让员工与单位共同成长。

（一）制定切实可行的绩效目标，杜绝目标放大效应

实施绩效管理首先要让员工有一个关于绩效的目标，没有目标，就无法确定员工的绩效，更无法管理员工的绩效，也无法考核员工的绩效表现、确定员工的绩效水平。作为管理者首先要带动员工为自己定立绩效目标，用目标管理员工和工作，使员工的工作更加有方向。维修队实际工作中常会遇到这样的实例，一项工作上层要求中层10天完成，中层转而要求其下层8天完成，其下层又要求基层5天完成，基层要求班组3天、班组要求员工2天，层层放大，当工作目标落实到最底层时几乎成为不可能完成的任务了。因此维修队在制定全队的计划与目标的过程中，首先做的就是避免这种目标放大效应的产生。队领导与全体职工一起商定与维修队重大战略决策相关的几条关键的绩效指标，并将其逐条逐项分解到班组、职工，分解为他们各自的几项关键任务，而各项分解目标之和与最终确立了馨园维修队的工作绩效目标完全吻合。

今年维修队确定的绩效目标是：

维修服务满意率达到92%

设施维修保养率达到95%

服务态度满意率达到98%

维修一次合格率达到98%

维修及时率达到95%

维修投诉率1%以下

而落实到每一职工则是针对不同的岗位、不同工种以及不同的职责要求，从工作成绩、业务素质、服务质量、学习培训四个方面分别确认每个岗位及工种的绩效考核指标。

（二）有目标必有考核，确保绩效考核的严肃性

绩效目标确定后，维修队又有的放矢地制定了一套科学有效、切实可行的考核标准。这也是通过与员工座谈等形式的沟通后，集体讨论通过的。充分保证了考核标准的合理性、公正性，使员工从心理意识上进入状态，自觉接受考评。同时维修队明确的向职工阐明：考核不是为了制造员工间的差距，而是实事求是地发现员工工作的长处或短处，以扬长避短，有所改进、提高。因此必须保证考核的严肃性和公开性，从队领导到每一名员工没有任何人可以搞特殊。在此基础上，维修队严格按照绩效目标实施考核，以两个月为一个考核周期。考核方法采用员工表现绝对分数分级法，即根据员工的考核总得分，放入相应的分数范围内。月度得分决定每月度奖罚，12个月平均分决定全年绩效表现等级，绩效表现等级决定年底奖金分配幅度。通过半年的实践和管理，维修队的员工明白了一个道理，绩效考核为全队职工提供了一个信号，是一个促进自身工作改进和业绩提高的信号。

（三）绩效评估坚持客观公正的原则

公平是确立和推行人员考绩制度的前提。不公平，就不可能发挥考绩应有的作用。绩效管理目的十分明确，首先就是要客观评价每位员工的工作绩效，帮助员工提升自身工作水平，从而提升队伍自身的整体绩效。其次，加强员工与管理人员就工作职责、工作期望、工作表现和未来发展方面持续的双向沟通。最后，给员工与其贡献相应的激励。绩效管理作为一个有效的管理工具，它提供的不仅仅是一个奖罚手段。更重要的意义在于为全队的绩效整体运作，所以维修队战略策略之规划、目标之设定不可分，但更具体的表现却是与全队职工个人的工作绩效息息相关。因此，在每次考核结束后，考核者会按照被考核者的实际情况如实填写一份《绩效考核标准评估表》。表中内容主要有五部分：绩效指标、雷区指标、参考指标、绩效成绩和综合成绩。在每次考核的月底，管理者会根据月初确定的工作计划，对每名员工的工作完成情况进行逐一落实和检查，然后按照各项工作完成的质量、效率以及居民的满意程度等指标进行评分，队领导会以阶段性的总结或其他形式来出具评估结果。在通常情况下，绩效评估的结果，往往会与相应的奖惩举措相伴随。如，根据评分数据，分配奖金及浮动工资、产生每月的“岗位服务明星”等等。绩效考核实行当月，员工工资就拉开了档次，第一名和最后一名相差300多元。通过对员工工作绩效良莠的评价，以及保持对员工工作的有效回馈，激发起每位员工的工作热情和创新精神，推动员工的能力发展与潜能开发。

（四）绩效管理是一个员工与管理者双向沟通的动态过程

定期举行的旨在提高员工工作质量的绩效面谈，能使员工得到有关他们工作业绩情况和工作现状的反馈。对于团队中表现最好的和最差的，通过绩效面谈，使优秀者继续保持其良好的绩效，并为其进一步的发展提供指导；对于表现不佳的员工，以绩效面谈的方式，对其进行提醒、分析、指导或者警告；对于那些绩效表现变化显著的员工，也对其进行绩效面谈，以更加准确地了解变化的原因，从而采取针对性的举措。绩效评估后，作为管理者有责任对员工进行在职辅导，对员工认识绩效目标的能力、执行绩效目标的能力、判断绩效目标执行的结果等各个方面做出有效的辅导，帮助员工不断提高业绩水平和绩效能力。通过这些努力，让员工获得一种管理自己绩效的技能，在绩效管理中不断得到进步和提高。绩效辅导就是把在职培训和绩效管理很好地结合起来，用绩效管理的手段帮助员工提高绩效管理的能力，成为自己的绩效管理专家。半年来，维修队领导先后与员工进行面谈128人次；全队共提出改进建议180条；组织专题绩效培训四次。通过绩效面谈、绩效辅导不仅拉近了队领导与广大职工的距离，更重要的是通过这项活动能够有针对性地解决实际问题，提高员工的具体工作水平和相关技能。同时使职工知道自己绩效不佳的原因所在，知道自己应该怎样改进工作等等。总而言之，考核者与被考核者持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障。适当的沟通能够及时排除管理过程中的障碍，提高被考核者的参与积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正地进行。

三、实施效果及结论

炼油厂的物业维修运行管理调度 篇4

1 炼油厂物业维修运行管理基金

1.1 炼油厂物业维修基金管理现状及问题

随着炼油厂技术和规模的不断发展, 物业维修基金受到越来越多方面的关注, 其安全和使用管理问题日益成为一个较为突出和敏感的话题。目前维修基金出现了一些问题, 主要表现在维修基金缴纳方面, 很多地方的物业维修基金拖欠现象严重。另外, 基金的管理和使用也出现许多问题, 通常是由于财务使用不当造成的。

1.2 炼油厂物业维修基金管理调度

要提高炼油厂的管理人员素质, 理财观念。各炼油厂要根据企业的实际情况, 一定摸清家底。要采用“专业化管理、企业化经营、市场化运作、社会化服务”的工作方针来转变运行机制达到减轻企业负担、增加职工收入、服务周边社会的工作目标的目的。另外, 要对现有资源进行整合分类, 比如有些资源具有无偿性, 虽然不产生经济效益, 但却是物业管理服务不可或缺的重要资源, 也就是公益性资源, 福利性资源即指可列入年度预算的职工福利或生产成本, 供全体职工享受的有形生活设施和无形服务项目, 如钢瓶充装、运输费用、采暖锅炉、供变电设施、供排水设施等资源。这些项目与职工生活密切相关, 除主体部分由企业承担外, 职工个人可参照市场价格, 按福利化标准缴纳费用;还有存续企业所属的为上市企业提供专门服务的各类服务设施的特有资源、具有有偿性自负盈亏的社会性资源等。根据炼油厂的实际情况分配。创新用工机制。除此之外, 还应鼓励开发市场, 实行创新奖励求得更高的利益。

2 炼油厂物业维修项目管理

2.1 炼油厂物业维修项目

炼油厂分为燃料油型———生产汽油、煤油、轻重柴油和锅炉燃料;燃料润滑油型——除生产各种燃料油外, 还生产各种润滑油;燃料化工型———以生产燃料油和化工产品为主;燃料润滑油化工型———综合型炼厂, 既生产各种燃料、化工原料或产品同时又生产润滑油这四种类型。炼油厂物业包括将包装车间的废料、厨房的动物脂肪以及牲畜的肥肉或网油煎熬成工业脂肪和油类如做肥皂用的牛脂和各种其他产品如肥料以及精炼或纯化石油。相应的, 炼油厂要对这些项目严加管理, 提高业务质量。

2.2 炼油厂物业维修管理

首先, 炼油厂物业维修管理要遵循权责分明原则:炼油厂的物业管理人员的应该要划分的非常清楚, 各部门所负责的内容和管理的范围都应该要清楚明了。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会, 物业的产权是物业管理权的基础, 业主委员会是物业管理权的主体, 是物业管理权的核心。炼油厂所进行的任何一项工作都属于服务性质的, 这是物业管理所必须遵从的先决守则。还要遵循统一管理原则即一个物业管理区域只能成立一个业主大会, 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。其次, 专业高效也是炼油厂物业维修管理的主要目标。不是说一切的工作都有炼油厂自己负责, 炼油厂可以雇佣或委托给装也的服务性企业来完成一些管理区域内的专项食物, 但是不能将所有的业务管理全部委托代办。最后, 收费必须合理化, 尽管炼油厂的经费是为炼油厂能够提供更好服务的基础保障, 但是费用的收缴也必须是在合情合理的基础上, 并且是能够让业主和使用者对收费进行接受, 能够认可是等价的。炼油厂可以通过开展多种经营来增加收入。

最重要的一点, 炼油厂必须做到不违法违规操作, 厂内业务管理一定会遇到各种不可预期的复杂事情, 一些还会涉及到法律法规, 所以物业管理整个过程都应该是围绕合法的情况进行的。《物业服务合同》也是受到法律保护的条款, 因此它也是物业管理所进行工作的基础, 也是为业主提供保障的根基。

3 炼油厂物业环保管理

3.1 炼油厂物业废水管理

从前, 炼油厂一般采用隔油、气浮、曝气的“老三套”传统废水处理工艺, 然而, 随着油品的深度加工及废水排放标准的提高。“老三套”工艺已远远不能满足废水稳定达标外排的需要, 必须进行技术更新。对“老三套”工艺技改的要求是, 既要充分利用原有设施, 尽量减少投资, 又能满足废水排放标准, 并能实现废水的部分回用。其主要方法有物化法、生物法, 具体分为隔油法、气浮法、膜分离法、厌氧处理法等。要符合两点要求要求:第一, 原废水处理系统只能好氧生化处理系统, 由于出水氨氮几乎不降解, 所以改造应考虑增加脱氮工艺。第二, 原有两级气浮系统污油去除率极低 (不足55%) , 并且低的油效率致使曝气出水石油类不达标, 改造应提高除油率, 使进入生化系统的油的质量浓度控制在10mg/L以下。目的是使废水经过曝气生物滤池的深度处理, 实现废水部分回用, 降低运行费用, 为今后废水全部回用打下良好基础。

下面, 我以生化处理法为例, 讲述其处理污水的优点。生物处理法是一种经济实用的废水处理方法。BAF (曝气生物滤池) 是一种新型的好氧生物反应器, 它将生物处理和过滤两种处理过程合并在同一单元中完成, 具有负荷大、处理效率高、占地面积小、出水水质好等优点, 是废水生物处理工艺的理想选择。

3.2 炼油厂物业尾气管理

炼油厂尾气主要分为酸性尾气和碱性尾气, 我们一般采用酸碱中和的方式处理。炼油厂酸性废气是石油加工精制过程中伴生的副产物。为了能够使排放的气体符合环保要求, 我国现在许多的炼油厂都是在使用克劳斯技术来对酸性废气进行处理, 同时生产工业硫磺。克劳斯技术已有100多年的工业化历史, 技术成熟, 但工艺复杂、设备投资费用大、尾气中硫含量高, 难以达到环保要求, 需增加更多的克劳斯段或采用费用很高的尾气处理工艺。

我们可以采用碱吸收法处理炼油厂酸性废气生产硫氢化钠工艺, 处理炼油厂酸性废气, 硫化氢去除率达到99.9%以上, 尾气完全达到GB14554-935《恶臭污染物排放标准》。全工艺可燃气体和有毒气体都在密闭容器内, 没有任何对外排放口, 无二次污染, 能够达到环保要求。还可以以硫氢化钠为化工基础原料, 广泛用于铜矿、制革、化肥工业及人造纤维生产, 满足市场需要, 每年产生46万元的经济效益。

在石油炼制过程中, 设备防腐和产品中脱除酸性化合物都需要注碱和碱精制处理, 由此可能产生大量的碱性废水。根据其来源不同, 可分为炼油碱渣废水和乙烯碱渣废水。炼油碱渣废水的有机污染物浓度高、碱性大, 与固体污染物的性质相似, 一般统称为炼油碱渣。同处理酸性气体相似, 我们可以采用硫酸中和法、二氧化碳中和法或硫化氢中和法处理掉碱性废水。

4 结束语

综上所述, 炼油厂物业维修的管理的合理性直接关系到经济、生态的发展。其物业维修基金制度应与社会主义市场经济体制下物业管理新体制相配套。炼油厂管理部门要做到专款专用、建立业主委员会、建立科学、合理的物业维修基金制度、管理制度确保物业得到长期稳定发展。

参考文献

[1]于文忠.整合服务资源推动物业及后勤管理体制改革[Z].2005 (3) .[1]于文忠.整合服务资源推动物业及后勤管理体制改革[Z].2005 (3) .

[2]杨祝平, 郭淑琴.利用两级氧化工艺处理生物精细化工污水[J].中国建设信息, 2009 (1) .[2]杨祝平, 郭淑琴.利用两级氧化工艺处理生物精细化工污水[J].中国建设信息, 2009 (1) .

物业维修基金管理和使用办法 篇5

2.0适用范围

物业公司代管维修基金的收缴、使用

3.0管理和使用办法

3.1银河大厦共用部位、共用设施、设备维修基金，在房屋出售时，根据政府有关部门的文件精神，一次性征收到位，专户专存，利息净收益转作维修基金滚存。

3.2经

业主委员会讨论决定，由物业公司代管维修基金，并签订《代管协议》。专户存入南通市商业银行，专款专用。接受银河大厦业主委员会、市物业管理处的监督检查。

3.3业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

3.4为保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用；挪用维修基金并造成损失的，必须接受处罚，情节特别严重的，应追究直接责任人员和领导人员的责任。

3.5南通银河物业管理有限公司根据企业管理需要，提出维修基金使用计划，经业主委员会审定后方可实施。

3.6维修基金专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，在实施过程中，本着公开招标、公平竞争的原则，在保证项目质量的前提下，努力减少维修基金支出。

物业维修基金的管理 篇6

一、住房维修基金管理中的问题

1. 对住房维修基金重视程度的弱化

对住房维修基金重视程度的弱化, 主要原因是受政府对其宣传力度的限制。虽然自1998年以来, 住房维修基金成为我国法律所保护的基金项目已有十多年了, 然而在现今, 依然有许多人不清楚住房维修基金到底是什么、有什么用, 更不了解住房维修基金对其切身利益的重要影响。鉴于这种情况, 大部分住户在缴纳住房维修基金时不理解、不情愿, 不仅给代管部门的工作流程带来一定的麻烦, 也不利于住房维修基金监督机制的扩展。

2. 对住房维修基金管理层面的弱化

对于住房维修基金管理层面的问题, 主要包括三个方面:

(1) 缴纳问题。由于国家并未针对住房维修基金管理方面制定诸如缴纳标准、缴纳方式、拖欠惩罚措施等相关的法律政策与法律规定, 从而造成了个体住户及开发商的拖欠或侵占现象。例如, 开发商受利益驱使, 强制性的侵占住房维修基金, 在代管人员进行查收时, 又利用诸多理由拒绝缴纳, 这不仅损害了个体住户的经济利益, 也很大程度上成为住房维修基金安全管理层面的障碍。

(2) 管理问题。首先, 住房维修基金是按照一定比例的分配, 是归属于全体业主共有的大额资产。同时, 由于住房维修基金所涉及的领域较为宽广, 在代管部门进行管理时, 容易出现非法挪用或不按手续私自使用等现象, 这无形中降低了住房维修基金的安全系数, 同时也是造成群众与开发商、群众与政府代管部门产生矛盾的关键之一。

(3) 使用效率问题。住房维修基金虽有一定的增值功能, 但发展至今许多住房维修基金仍处于托管状态, 这不仅造成了大额基金的闲置与积压, 也很大程度上阻碍了住房维修基金的增值效益。尤其在近些年, 代管部门及业主对于基金的如何使用存在较大的分歧, 且没有明确的使用标准, 致使大额住房维修基金成为国民经济的资金负担, 不利于其实质性使用价值的充分发挥。

3. 对住房维修基金监督力度的弱化

首先, 代管部门的监督力度问题。住房维修基金是一笔大额资金款项, 关联着较大范围的资金链条, 然而大量基金处于托管状态, 无形中增加了住房维修基金的安全障碍。同时, 法律法规中也并未明示对住房维修基金的具体使用标准、使用规范及与其相对应的管理措施, 这也给贪污腐败行为提供了可趁之机。其次, 个体住户的监督力度问题。这跟上文中提到的对住房维修基金重视程度的弱化有着连带关系。

二、住房维修基金管理中的问题的解决方案

1. 加大宣传力度, 提升重视程度

对于住房维修基金国民弱化现象, 政府必须采取有力措施及时改进, 这不仅关系到个体住户的切身利益, 也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如, 代管部门可以合理运用传播资源, 与媒介进行有效对接, 如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道, 将住房维修基金的使用、管理、监督等重要性向住户公示, 提升个体住户对住房维修基金的重视程度。

2. 完善法律制度, 强化管理措施

为有效解决住房维修基金在管理层面出现的缴纳问题、管理问题、使用效率问题, 首先要完善相应的法律法规制度, 优化住房维修基金法律效应的同时, 提升了其法律权威。通过完备的法律体系与规定, 保证住房维修基金的专款专用, 从而保护业主在物业范围内的公有财产不被侵占[2]。这不仅是对业主个人财产安全的法律维护与保障, 也是对住房维修基金合理法律程序的改进与更新, 既有利于促进基金管理和谐, 也有利于环节代管部门与个体业主所产生的资金矛盾与纠纷。

其次, 利用法律手段加强住房维修基金的管理措施, 对基金的如何使用、如何管理、如何缴纳等进行明确规定, 从而有效避免开发商钻取法律漏洞而获取的资金利益。

再者, 对于处于托管状态的住房维修基金必须安排专业的人员进行看管, 并开展经济学家、代管部门代表及住户代表三方意见讨论, 为高效提升住房维修基金的增值力度与使用效率出谋划策。这样不仅有利于使闲置的住房维修基金通过合法、合理的手段运作起来, 也有利于为业主的资金投资构建有效保障。

3. 优化监督机制, 增强安全保障

降低行政管理部门对住房维修基金使用的行政干预, 将其关注的重点转移到管理与监督上面来, 并着力培育业主自治管理机制, 建立业主、业委会、主管部门多层面的监管制度[3]。这不仅对住房维修基金管理提供了代管部门与个体业主的双重安全保障, 也有利于提升其公众关注力度与监管力度, 在有效维护自身利益的同时, 也优化了对住房维修基金的监督机制。

三、结语

有效管理住房维修基金, 不仅有利于保障业主个人资产的真实与安全, 也有利于提升住户所按比例分摊的住房维修基金的增值程度;有效管理住房维修基金, 不仅有利于完善住房维修基金的管理模式, 使基金可以更合理、有序的进行分配与使用, 从而达到造福于民的目的, 也有利于拓展住户对住房维修基金的监督职能与力度, 为其安全有效的使用创设双重保障。

摘要：住房维修基金是归属全体业主共有、按一定比例进行分摊的, 但由政府监管、不可随意挪用的一笔数额巨大的款项, 是具有一定增值作用的。因此, 对住房维修基金的管理是较为复杂且繁琐的, 首先, 既不能跨行政管理地区管理, 也要保障房屋所有人的合法使用权利;其次, 既作为专款专用, 有一定法律维护效益, 也因依随房屋建立, 一定程度受到了房地产管理的影响。本文就以住房维修基金管理的现状为入手点, 浅要分析住房维修基金管理过程中存在的问题及解决方案。

关键词：住房维修基金管理,管理中的问题,解决方案

参考文献

[1]王燕.浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J].财经界 (学术版) , 2013, (4) :60.

[2]唐烈英, 满玉静.个人住房维修资金管理模式探析[J].中国不动产法研究, 2013, (8) :277-278.

物业维修基金的管理 篇7

关键词：高校,已售公有住房,专项维修基金,管理与使用

引言

住房专项维修基金, 就是在法律规定范围内业主需要交的资金, 其专门用于住房公共部位、设施在保修期满后, 需要维护与更新或者改造的资金。这些资金一般都交给业主委员会或者是指定的管理人员保管, 他们确保这项资金专款专用。住房专项维修基金与物业管理费有本质上的差别。随着我国经济的发展, 住房制度改革的积极推进, 公有住房向个人出售在一定程度上为我国人们的住房问题做出了很大的贡献。但随之而来的, 已售公有住房专项维修基金管理和使用问题也随之出现, 对此, 就需要给予一定的重视, 加强其管理和使用。

1 高校已售公有住房专项维修基金管理的现状

高校作为我国培养人才的重要基地, 在很大程度上为我国经济的快速发展做出了不可磨灭的贡献。对此, 我国在快速发展的过程中, 也加大了对各高校的全面发展, 其中随着我国住房制度的不断改革和完善, 高校住房管理工作模式也经历了从计划经济向市场经济的转变。随着公有住房的出售, 根据有关文件规定, 已出售的公有住房维修基金个人按购房款的2%缴纳, 单位从售房款中按20% (多层) 或30% (高层) 提取。高校公有住房售后住宅专项维修基金的管理成为目前高校房管工作的一项常规任务。由于高校大部分住房在出售时都面临着基础设施老化、年久失修等问题, 学校急需使用维修基金, 但到现在这笔款一直使用不了。主要原因是学校没有成立物业管理公司, 也就没有业主委员会, 这在一定程度上制约了我国高校已售公有住房维修基金的管理和使用。对此, 就需要相关部门给予一定的重视, 并采取一些措施来更好的加强我国高校公有住房专项维修基金管理与使用。

2 加强我国高校已售出公有住房专项维修基金使用的对策

2.1 明确使用范围

当房屋保修期满之后, 我国对维修资金的使用有明文的规定, 其中包括共用设施设备和住宅共用部位, 前者主要是指非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等, 后者包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面等;房管部门应该增强教职工对维修资金维修范围与概念的了解, 采用校内有线电视宣讲、出简报、开讲座等各种形式进行宣传, 最终达到提高教职工关注维修资金使用的热情和缴纳维修资金的积极性的目的, 加强公有住房专项维修基金使用情况。

2.2 尽快建立专门的物业管理公司

为了保障住房区内业主的安全, 很大一部分公有住房的小区都已经建立物业管理公司, 特别是我国高校出售的共有住房建设时间较早, 公共设施很大一部分都已经老化, 在这种情况下, 急需专门负责维修的管理部门, 管理维修资金, 健全组织机构。但是从目前的状况来看, 高校物业尚未完全社会化, 应该设立专门的维修资金管理科室, 坚持国家、省市规定的“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则。按照楼幢、单元、房号作为个人账户建账单位进行清晰透明的管理, 定期接受教职工的监督以及业主的回馈的信息, 建立与产权多元化格局相衔接、相配套的高校维修资金管理模式, 全面建设小区的和谐建设。

2.3 培养优秀的专业人才

在我国高校已售出公有住房专项维修的基金使用中, 所涉及的方面主要有缴交、储存、使用分摊, 会计核算, 投资管理等一些比较复杂的工作, 所以对于基金的使用, 就需要一批具有良好思维同时还要懂得相关业务的专业人员, 这样就可以提高我国高校已售出公有住房专项维修基金的使用效率, 同时还可以降低管理的成本。

2.4 加强专项维修基金管理的规范化

高校公有住房专项维修基金是全体教职工所共有的, 虽然这项基金必须使用到每一个教职工身上, 但是并不代表教职工可以随意支配这项基金。为了全体教职工的共同利益, 学校制定了公有住房专项维修基金这一制度, 但是使用的账户都需要符合国家的规定, 在对已售出的公有住房维修基金进行使用时, 需要得到2/3的教职工并且有学校一些领导进行监督。在使用住房专项维修基金时, 首先要转变之前的一些旧观念, 同时还要加强日常的管理;第二就是对住房的信息化建设以及教职工的档案进行数字化管理, 要做好日常管理的维修记录, 方便日后的查证;第三要根据高校教职工房屋的历史维修记录, 制定出详细的维修计划, 这样提前准备可以保证资金可以快速的筹集, 方便有条不紊的进行房屋的维修工作;最后就是需要施工单位进行公平的竞争, 这就需要利用市场手段, 选择合适的施工单位。

参考文献

[1]杨素兰.高校房产管理存在的问题及对策[J].全国商情, 2009 (23) .[1]杨素兰.高校房产管理存在的问题及对策[J].全国商情, 2009 (23) .

[2]潘学庆.浅析住宅专项维修资金的实践与发展[J].中国市场, 2011 (45) .[2]潘学庆.浅析住宅专项维修资金的实践与发展[J].中国市场, 2011 (45) .

[3]周永平.住宅专项维修资金管理问题研究[J].南通职业大学学报, 2010 (04) .[3]周永平.住宅专项维修资金管理问题研究[J].南通职业大学学报, 2010 (04) .