关于调整物业专项维修基金管理模式的

关于调整物业专项维修基金管理模式的（精选6篇）

关于调整物业专项维修基金管理模式的 篇1

大渡口府办发〔2014〕12号

重庆市大渡口区人民政府办公室 关于印发大渡口区国有资产评估管理

暂行办法的通知

各镇人民政府，各街道办事处，区政府有关部门，有关单位：

《大渡口区国有资产评估管理暂行办法》已经区政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

重庆市大渡口区人民政府办公室

2014年3月24日

大渡口区国有资产评估管理暂行办法

第一章

总

则

第一条

为进一步规范全区国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，防止国有资产流失，根据《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）、《事业单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第36号）、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委第12号令）、《重庆市企业国有资产评估管理暂行办法》（渝国资2007〔20〕号）、《大渡口区企业国有资产监督管理暂行办法》（大渡口委办〔2012〕139号），结合本区实际，特制定本办法。

第二条

本办法所称国有资产包括大渡口区行政事业单位及区属国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司、国有资本参股公司（以下简称“区属国有企业”）的国有资产。

第三条

大渡口区国有资产评估管理机构为大渡口区财政局、大渡口区国有资产监督管理委员会办公室(以下简称大渡口区国资办)。

大渡口区财政局负责对行政事业单位除房屋、土地等不动产外的车辆、一般设备等资产评估工作进行指导和监督。

大渡口区国资办负责行政事业单位占有、使用的土地、房屋等国有不动产及区属国有企业占有、使用的所有国有资产评估工作进行指导和监督。

第二章

评估范围及评估机构选定

第四条 资产所有权单位有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估：

（一）取得的没有原始价格凭证的车辆、房屋、土地等资产；

（二）以非货币资产对外投资或偿还债务；

（三）合并、分立、解散、清算、破产；

（四）非上市公司国有股东股权比例变动（含增资扩股）；

（五）整体或部分产权（股权）转让；

（六）资产转让、置换；

（七）资产涉讼；

（八）法律、行政法规规定的其他需要进行评估的事项。第五条

资产所有权单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：

（一）收购非国有单位的资产（含股权）；

（二）与非国有单位置换资产；

（三）接受非国有单位以非货币资产出资或抵债。第六条

国有资产管理机构应通过公开公平公正的方式建立资产评估机构库，并进行动态管理。

第七条

国有资产评估机构库中的资产评估机构应当具备下列基本条件：

（一）遵守国家有关法律、法规、规章以及国有资产评 估的政策规定，严格履行法定职责，近3年没有违法、违规记录；

（二）具有与评估对象相适应的资质条件；

（三）具有与评估对象相适应的专业人员和专业特长；

（四）与单位负责人无经济利益关系；

（五）未向同一经济行为提供审计业务服务。

第八条

评估基准日的选择原则上确定在经济行为批准之后。

第九条

评估申请单位应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，不得隐匿或虚报资产。

第十条

评估申请单位当积极配合资产评估机构开展工作，不得以任何形式干预其正常执业行为。

第三章

评估程序

第十一条

资产所有权单位发生第四、第五条所列行为的，应向国有资产评估管理机构提出评估申请，并由国有资产评估管理机构委托具有相应资质的评估机构进行评估。

第十二条

资产评估申请，应提交以下资料：

（一）申请报告。资产占有单位涉及的评估事项向主管部门申报；主管部门或无主管部门的单位根据国有资产评估管理机构的负责权限向区财政局或区国资办提交书面评估申请，申请中应说明资产构成、数量、价值、位置等基本情况、资产使用情况以及评估目的、评估基准日等内容;

（二）资产产权证明复印件;

（三）资产原始价值凭证复印件;

（四）因移交、划拨而取得的资产，需提供移交、划拨文件，若未完善权属变更手续，需提供原权属单位意见证明;

（五）与评估行为相对应的经济行为批准文件或有效材料；

（六）其他相关资料。

第十三条

国有资产评估管理机构自接到评估申请单位的书面申请后，10个工作日内对评估申请进行审核，重点对评估申请中的下列事项进行审核：

（一）资产评估项目所涉及的经济行为是否获得批准；

（二）评估基准日的选择是否适当；

（三）资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致；

（四）其他与资产评估项目相关的情况。

第十四条

国有资产评估管理机构对评估申请审核无异议后，委托评估机构对相关国有资产进行评估。

第十五条

受托评估机构在收到国有资产评估管理机构委托函后20个工作日内出具评估报告初稿，国有资产评估管理机构初步审核报告结果后征求资产占有单位意见，委托方、受托中介机构、权属方均无异议后出具正式评估报告。第十六条

资产评估项目受托中介机构根据评估结果及相关政策要求合理下浮后向资产所有权单位收取评估中介费。

第四章

监督检查及罚则

第十七条

国有资产评估管理机构应当加强对国有资产评估工作的监督检查，定期或不定期地对区级行政事业单位及区属国有公司资产处置项目进行抽查。

第十八条

国有资产评估管理机构重点抽查以下内容，资产所有权单位违反本办法，有下列情形的，由区国资委通报批评并责令改正，必要时可依法向区法院提起诉讼，确认其相应的经济行为无效：

（一）涉及应当进行资产评估而未进行评估；

（二）未向国有资产评估管理机构提交申请，私自聘请资产评估机构从事国有资产评估活动；

（三）向资产评估机构提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊导致评估结果失实的；

第十九条

评估申请单位在国有资产评估中发生违法违规行为或者不正当使用评估报告的，对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第二十条

受托资产评估机构在资产评估过程中违规执业的，由国有资产评估管理机构将有关情况通报其行业主管部门，建议给予相应处罚；情节严重的，取消评估机构库入围资格，并不再委托该中介机构及其当事人进行国有资产评估业务；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第二十一条

国有资产评估管理机构工作人员违反本规定，造成国有资产流失的，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第五章

附

则

第二十二条

本办法由区国资办负责解释。第二十三条

本办法自发布之日起施行。

抄送：区委各部委，区人大常委会办公室，区政协办公室，区法院，区检察院，区人武部。

重庆市大渡口区人民政府办公室

2014年3月25日印发

关于调整物业专项维修基金管理模式的 篇2

在专项维修资金的统一归集方面, 1998年《住宅共用部位公用设施设备维修基金管理办法》规定由业主按购房价的一定比例缴纳。应该说, 在商品房市场发展的初期, 这样的统一归集标准并不明显影响业主之间权益关系的平衡。但随着商品房市场的不断发展, 情况发生了很大的变化。同一地域甚至同一小区范围内的商品房价格开始出现明显差异, 而住宅小区内的商铺与住宅的价格更是相差悬殊。按房价一定比例归集维修资金开始导致业主之间权益关系失衡的状况。同时, 商品房的售价与其建安成本价相差悬殊, 与物业共用部分、共用设施设备的重置成本无关但却迅速上涨的土地成本等极大地加大了统一归集的核算基数。

因此, 2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》正式明确地停止了以购房价为基础的维修资金归集标准和方式, 取而代之的是以建安成本作为归集计算的基数, 其第7条规定, 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金, 每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设 (房地产) 主管部门应当根据本地区情况, 合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额, 并适时调整。这种维修资金归集标准和方式的总体原则精神比较符合国外的一般制度原则和普遍实践。

《住宅专项维修资金管理办法》实施以后, 各地根据本地的实际情况制定了具体的归集交存标准。如北京市2008年6月13日发布的《关于住宅专项维修资金交存标准的通知》 (京建物[2008]393号) 、苏州市政府2008年制定的《关于调整苏州市住宅专项维修资金交存标准的意见》、广东省建设厅、财政厅2008年5月9日发布的《关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》等。从这些地方性的归集交存标准来看, 各地的物业建安成本的差距不大, 以此为基础的归集交存标准直接以专项物业维修的实际需要为基本内容和导向, 从而保证了业主相互之间的权益平衡。同时, 各地对不同情况也作出了一定的分类处理, 例如, 对高层住宅规定了略高于多层的维修资金归集交存比例, 因为高层住宅所需的专项物业维修要高于多层住宅。对经济适用房等特殊物业的业主, 则根据其收入水平规定了较低的维修资金归集交存比例。这些细微的调整使维修资金归集交存从形式公平走向实质公平, 从而更为科学合理。

安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》在其第72条中特别增加了第4款, 该款规定, 专项维修资金的交存、使用和管理, 按照国家和省有关规定执行。建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》已经在国家层面确立了新的维修资金归集标准和方式, 而安徽省至今没有按照《住宅专项维修资金管理办法》第41条的规定制定实施细则。因此, 维修资金归集标准和方式实际只能依据国家有关规定执行。同时依据《立法法》所确立的“上位阶法优于下位阶法”原则和“后法优于前法”的原则, 《住宅专项维修资金管理办法》所确立的维修资金归集标准和方式应当得到贯彻执行。

二、独立商业区物业维修资金的自主归集

2007年国务院修订施行的《物业管理条例》第54条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。2007年实施的《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第3条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当按照本办法规定交存物业专项维修资金。2008年由建设部和财政部制定实施的《住宅专项维修资金管理办法》第6条规定, 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金:1.住宅, 但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;2.住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。安徽省十一届人大常委会修订并于2010年1月1日施行的《安徽省物业管理条例》第72条规定, 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。综合以上法规可见, 由政府部门强制性地统一归集物业专项维修资金只适用于住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业, 而对于独立的商业物业并没有强制的统一归集要求。但是, 从安徽的地方实践来看, 地方政府的维修资金管理部门对住宅类物业和与住宅无关联的商业物业往往不加区分, 而统一地强制征收专项维修资金。这显然是对现行立法和政策的错误理解和适用。

立法上之所以仅对住宅物业以及与住宅相关联的非住宅物业确立强制的统一归集要求, 笔者分析是基于以下的缘由:一是住宅类物业的维护管理涉及到基本的民生保障与和谐社会的建设问题。目前的业主自治水平、能力仍然处于较低层次, 住宅小区的自治机构建立和组织运作方面也存在着很多问题。离开政府的统一组织管理, 住宅类物业的维护管理必然限于混乱无序的状态, 从而严重影响广大人民群众的安居乐业以及和谐社会的建设。而独立的商业区物业则属于市场经济的运作领域, 并不涉及民生保障与和谐社会的建设问题。因此, 商业物业的维护应当由商业物业的业主自行协商解决, 国家没有权利也没有必要强行介入到这一领域, 这也是市场经济规律的要求和体现。二是独立的商业区物业牵涉到更为复杂的业主之间的利益平衡问题。独立商业区的物业购置价格因其位置和楼层的不同而存在着巨大的差异, 进而这些不同位置物业的业主也因而享有和获取不同的经营收益。这样, 对于独立商业区的物业共有或共用设施的界定就会出现复杂而多样的处理, 同时, 维修责任主体和责任份额的确定也会更加复杂。例如, 在一个由若干个商业楼宇组成的独立的商业步行街区域内, 商业用的电梯的维护一般主要是对二楼以上的业主具有重大的商业价值, 因为商业电梯的维护主要满足了二楼以上的业主的经营需要, 显然, 因商业电梯维护而得益的是二楼以上的业主, 一楼的业主并不从中获益, 相反, 即便商业电梯不能正常运行, 一楼的业主也并不因此受损。因此, 从成本与收益相平衡的角度来看, 让一楼的业主和二楼以上的业主成为同样的商业电梯维修责任主体并承担同等的责任份额显然是不公平的。

浅谈物业维修基金的管理 篇3

一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况

1.收缴依据

杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。

2.收缴情况

多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。

二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准

1.物业维修基金的筹集途径

新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。

2.物业维修基金的缴交标准

现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。

三、物业维修基金的管理和使用

1.强化信息管理，促进公开透明

一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。

二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。

三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。

2.完善内控机制，保障资金安全

一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。

二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。

3.业主决策，建立监督网络

本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。

房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。

物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。

四、物业维修基金管理中存在的问题

1.物业维修基金使用率偏低

虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。

2.物业维修基金续筹工作难度大

根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。

五、物业维修基金管理工作的建议

1.加强宣传，普及物业维修基金知识

物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。

2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度

为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。

3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率

进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。

4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率

新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。

5.制定配套政策，推进基金续筹工作

为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。

关于调整物业专项维修基金管理模式的 篇4

维修消防设施的报告

重庆市**********社区居委会：

位于重庆市两江新区****号***住宅小区自2007年竣工交付使用以来，一直由我司（*****公司）进行物业管理服务，至今交付使用约10年时间，近期，消防维保单位在对小区进行例行维保中发现消防设施存在一定隐患，详情如下：

一、****一期自动报警系统运行不稳定，经检查属于系统自然老化导致功能丧失，无法正常运行，存在较大安全隐患。由于该系统产品（奥瑞拉）生产厂家早已停产，市场上无法采购相关配件，且该系统与其它产品不能兼容，因此须对该系统进行全面更新改造。

二、******室外消火栓近期补水设施出现大量补水，经排查，复地****室外消火栓环网（隐蔽）部分因地质沉降引起管网拉裂，导致无法正常保压。故需对隐蔽部分重新改造。

物业维修基金使用及管理办法 篇5

制定物业维修基金使用及管理办法是为了规范物业维修基金的管理工作，确保物业维修基金得到合理有效的使用，促进物业管理质量的提高，减少业主的开支或损失。

一、维修基金的使用范围

１．公用设施维修基金的使用范围：

①物业区域内的道路；

②物业区域内的路灯；

③物业区域内园林绿化地；

④物业区域内的地下排水管；

⑤物业区域内的文化体育场所；

⑥物业区域内的停车场；

⑦其他公用设施。

２．房屋本体维修基金的使用范围：

①房屋的承重墙的结构部位；

②抗震结构部位；

③多墙面；

④楼梯间；

⑤公共通道；

⑥门厅；

⑦公共屋面；

⑧电梯；

⑨机电设备；

⑩本体消防设施；

⑾公共天线；

⑿本体上下水共用管道；

⒀共用防盗监控设施；

⒁其他房屋本体共用部分。

二、物业维修基金的收取标准

１．发展商按本小区建设总投资的２％交纳公用设施维修基金。

２．房屋本体维修基金的收取标准（请参照《附录》，仅供参考）：

①多层房屋（不带电梯）

--外墙涂料（含水刷石）：０．２５元／平方米o月；

--外墙贴瓷砖、马赛克：０．２０元／平方米o月；

②高层房屋（含多层带电梯）：

--使用国产（含合资）电梯：０．３０元／平方米o月

--使用进口电梯：０．３５元／平方米o月

三、维修基金的收取程序

１．公用设施维修基金的收取程序：

①发展商在工程竣工验收后，按小区建设总投资的２％计算公用设施维修基金；

②发展商应一次性将公用设施维修基金划拨到区住宅管理部门的专用账户上。

２．房屋本体维修基金的收取程序：

①公司财务部应在小区住宅保修期满以后开始计收房屋本体维修基金；

②财务部会计应在每月的２０日编制住户下月的《房屋本体维修基金应收明细表》；

③明细表交财务部经理审核：

--经审核存有疑问，应及时查明并予以更正；

--经审核无误财务部经理应在明细表上审核栏内签署姓名、日期。

④财务部会计根据审核无误后的《房屋本体维修基金明细表》，按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定填写费用收取单；

⑤收费单经财务部经理审核无误加盖财务专用章后交管理处公共事务部的相关人员派发；

⑥公共事务部的相关人员按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行派发；

⑦已办理银行托收的住户，由出纳员将托收明细表交银行在规定的时间内托收，并直接划归代管基金专项账户上；

⑧出纳员应在银行每次托收后的二日内到银行读取托收数据，并及时将托收结果制表交财务部会计按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

⑨住户用现金交纳的由出纳员按照《现金管理标准作业规程》及《服务收费标准作业规程》中的相关规定进行收取；

⑩出纳员应在每日下班前，将当日收取的房屋本体维修基金按照《现金管理标准作业规程》和《银行存款标准作业规程》中的相关规定存入基金的专项帐户内；

⑾出纳员应在每日下班前将房屋本体维修基金的收款收据、收款清单、银行解款书及时交财务部会计核对；

⑿财务部会计对没有按时交纳的房屋本体维修基金，应按照《服务收费标准作业规程》、《应收账款标准作业流程》中的相关规定进行催缴；

⒀对尚未售出的空置房屋，其房屋本体维修基金由发展商交纳；

⒁对催缴３次依然不交纳房屋本体维修基金的业主，公司可按有关法规政策规定或根据《委托管理全合同》、《业主公约》中的相关规定采取相应的摧缴措施；

⒂对逾期未缴的房屋本体维修基金，财务部会计应按照《服务收费标准作业规程》中的相关规定计收滞纳金。

四、物业维修基金的使用程序

１．公用设施维修基金的使用程序：

①管理公司根据实际情况需要使用公用设施维修基金时，应向小区业主管理委员会提供以下材料：

--公司总经理签字并加盖管理公司或管理处章的使用申请；

--相关项目的有关图纸、预算资料；

--施工承接单位或人员资质资料。

②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后１４日内召集业主大会审议：

--同意使用的，向区住宅管理部门报送由业主管理委员会主任和公司总经理或管理处经理共同签字的《住宅小区共用设施专用基金使用申请表》；区住宅管理部门应在接到申请表后的１４日内完成审批，并将款项划拨到公司账户；

--不同意使用的，业主管理委员会应将不同意见书面通知管理公司。

③业主大会不同意使用公用设施维修基金，而管理公司认为有充足理由的，应向区住宅上级主管部门申请复议，经复议同意管理公司申请的，业主管理委员会必须执行；

④业主管理委员会可以对使用维修基金工程项目的施工质量及材料消耗等进行监控，并按工程要求进行验收；

⑤公用设施维修基金账目，应由下列单位每３个月张榜公布一次；

--业主管理委员会；

--管理公司或管理处。

２．房屋本体维修基金的使用程序：

①管理公司收取的房屋本体维修基金原则上３０％用于房屋本体公用部位的日常维修和零星小修，７０％用于房屋本体公用部位的中修以上维修工程，特殊情况可另行处理；

②管理公司因需要进行中修以上的维护工程时，应向业主委员会提供下列资料：

--有公司总经理或管理处经理签名的申请计划；

--该项目的预算资料；

--其他相关资料。

③申请计划经业主委员会或该栋业主审议：

--如经审议，业主管理委员或该栋５０％的业主不同意，而公司或下属管理处认为有足够理由实施该项工程的，公司或下属管理处可向小区住宅管理部门申请，经管理部门核定后实施；

--如经审议，业主管理委员会或该栋５０％的业主书面同意后，管理公司或下属管理处应按计划执行该项工程；

④整个小区的本体基金不够支付的，经业主管理委员会同意，由全体业主分摊；

⑤单栋房屋本体维修基金不够使用时，经业主管理委员会或该栋５０％以上业主书面同意，由该栋各业主分摊；

⑥公司财务部应在每年１２月３１日前，向业主管理委员会提交下房屋本体维修基金的使用计划及预算：

--业主委员会应在收到公司计划及预算的１５日内作出答复，逾期则视为同意；

--业主委员会在收到公司提交的急修工程计划及预算的７日内应予以答复，逾期则视为同意。

⑦公司或下属管理处使用房屋本体维修基金完成房屋本体共用部位维修养护项目后；

--日常维修和零星小修的费用支出证明由公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证；

--中修以上的工程应出具《施工项目清单》，由业主管理委员会主任或该栋楼长（或２０％以上业主）、公司总经理签字，作为房屋本体维修基金支出的记账凭证。

⑧财务部应每３个月公布一次本体维修基金的收支账目。

五、物业维修基金的管理程序

１．公用设施维修基金的管理程序：

①公用设施的维修基金由区住宅管理部门设立专门账户管理，区管理部门不得干涉业主管理委员会对基金的正常使用，但应严格按使用审批程序审查无误后支出；

②公用设施专用基金的银行利息可以作为维修基金的日常开支；

③财务部会计根据公用设施维修基金的收支单据编制记账凭证、登记账薄，按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行独立的财务处理；

④小区业主或其他相关人员及单位，如对设施维修基金的收支账目有疑问，可向下列单位提出质询：

--业主管理委员会；

--管理公司或下属管理处。

⑤管理公司或下属管理处接到质询后：

--原则上应在７日内予以答复；

--特殊情况可另行处理。

２．房屋本体维修基金的管理程序：

①财务部会计应对房屋本体维修基金以房屋每栋为单位设立专账管理，并设立专用账号存储各栋物业的本体维修基金；

②经办人凭房屋本体维修基金支出的原始凭据，按《费用审核报销标准作业规程》中的相关规定到财务部办理报销手续；

③财务部会计将房屋本体维修基金的报销单据按照《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理；

④如小区内的日常小修超过了房屋本体维修基金的比例，则应：

--经过业主管理委员会或所需进行维修的单栋房屋的５０％以上的业主同意；来源：

--将超出的部分在下房屋本体维修基金的小修费里冲抵；

--经业主管理委员会决定提高本体基金标准来弥补。

⑤小区内的业主、其他相关单位或个人如对房屋本体维修基金的收支存有疑问，可以：

--向业主管理委员会查询；

--向公司财务部查询。

六、物业维修基金资料的保管

１．财务部会计应在每月月末将本月物业维修基金的发生凭据汇总、记账并按《会计核算标准作业规程》中的相关规定进行账务处理。

物业专项维修资金管理系统设计 篇6

摘要：物业专项维修资金管理工作业务量逐渐增大，手工作业已难以满足日常管理工作的要求。文章通过设计城市物业专项维修资金管理系统实现城市物业专项维修资金管理，包括房屋基础数据管理、资金交存管理、资金使用管理等主要业务。系统采用B/S架构设计Java作为系统开发的工具语言，基于Spring MVC框架进行设计开发，数据库为Oracle 11g Database。系统投入使用后，提升了物业专项维修资金管理工作的工作效率、规范化程度、透明化程度、信息化水平和总体管理水平。

关键词：物业；专项维修；资金管理；B/S设计架构；Spring MVC框架

随着房地产市场的快速发展，城市新建房屋的物业维修问题以及资金筹集、缴存、管理、使用和监督工作等问题成为广大房屋所有者和政府房地产管理部门所关心的重要问题。本文将采用Java语言作为系统开发的工具语言，基于Spring MVC框架，采用B/S架构对维修资金管理系统进行设计开发。数据库则使用Oracle数据库进行设计。

1.物业专项维修资金管理系统设计

1.1系统总体设计

系统的所有业务活动都围绕着资金的归集和使用这条主线进行设计，其中，基础数据指的是物业小区以及楼栋、房屋等物理对象，以上可以简单表述为“楼盘表”，系统中每笔交存及支付业务均附着在楼盘表之上；资金交存管理模块则作为楼盘表出现后，第一笔维修资金交存的目的；资金使用管理模块则对物业维修所产生的费用及资金的使用进行管理；财务核算则对资金的流入流出进行详细记录以及负责相关财务报表的生成。

1.2各子系统设计

城市物业专项维修资金管理系统初期建设由4个子系统组成：（1）基础数据子系统。该子系统实现维修资金管理相关数据的维护；（2）资金交存子系统。该子系统实现维修资金的交存管理；（3）资金使用子系统。该子系统实现维修资金的使用管理；（4）财务核算子系统。该子系统实现维修资金记账、票据打印和财务凭证发送等功能。

2.开发语言和系统框架

整个系统的设计、实现、测试和部署实践均基于现代软件开发技术、流程和数据库技术。系统使用B/S架构设计，采用Java语言作为系统开发的工具语言，基于Spring MVC框架进行设计开发，控制器负责提供业务逻辑操作和数据获取，视图负责数据展示，模型负责封装数据访问。系统运行于TomcatWeb服务器上，数据库管理系统为Oracle 11gDatabase，应用服务器操作系统为Linux。

2.1系统数据库设计

本系统采用Oracle 11g Database数据库管理系。首先根据系统需求分析部分，收集系统需要的数据信息，建立数据库实体关系模型。本文使用实体关系模型图对系统做出详细设计，如图2所示。

2.2基础数据子系统的设计

基础数据管理即为“楼盘表”的管理，楼盘表一般由小区、楼栋、房屋组成，所以楼盘表的管理也是由“物业小区管理”“自然幢管理”“房屋管理”等子模块组成，也需要记录业主信息，但业主信息仅限于房屋的一般属性，因为资金不会随着业主的更换而改变。

基础数据管理中包括4个子模块，具体如下：（1）物业小区管理模块：实现对物业小区的添加、修改、删除以及查询操作；（2）自然幢管理模块：在物业小区的基础上实现对小区内的自然幢（楼栋）进行添加、修改、删除、查询操作；（3）房屋管理模块：实现对物业小区楼栋中的房屋进行添加、修改、删除以及查询操作；（4）业主信息管理模块：实现业主信息的添加、修改、删除及查询的操作。

2.3资金交存子系统的设计

资金交存管理是系统的核心功能模块，主要实现业务受理、业务信息确认、业务材料初审、业务审批和统计查询功能。交存子系统在基础数据子系统中查询并提取需要交存的小区信息（如该子系统中没有小区信息，则需要在该子系统中新建小区信息），在对应该楼栋基础信息导入房屋表并能按单元或者层进行排序（或点击提取楼盘表信息），导入成功后成功后在系统点击确认，该笔业务所有楼栋信息都确认完成后，提交初审。

在预交存子系统中设置初审、审批功能，初审、审批人员点击该功能后，系统页面显示需要审核的业务，该业务按受理编号自动排序，己审批完成的业务不在审核页面显示，点击需要审核的业务后，页面展示为《核算表》，审核意见可以系统内设，也可以由操作人员自行修改，初审人在初审页面可以直观地看到该笔业务的详细完成过程，审批人员除了能看到业务的详细完成过程外还能看到初审人的审批信息。

2.4资金使用子系统的设计

资金使用管理模?K主要实现资金使用功能，包括：预支申请、资金分摊、资金结算等。

工作人员根据项目维修合同内容在使用模块中通过基础数据模块查找本次需要维修的小区基础数据，数据验证合法后，根据维修对象设定分摊范围，分摊范围设定成功后系统自动统计分摊范围维修资金余额并打印或导出分摊范围的业主分摊明细表。

办理结算业务时，从维修资金使用模块中的结算模块查找需要办理结算的项目信息，并办理结算业务，已办结的业务信息不在预支和结算列表中显示，同时要求系统对一个维修项目可以有多个维修单位及多个维修单位账户信息。业务办理完成后把纸质材料扫描进系统，上传成功后点击提交初审。

2.5财务核算子系统的设计

财务核算功能模块由“财务记账”“财务凭证发送”“票据打印”3个子模块组成，承载财务的一般操作。

（1）财务记账模块：实现财务资金流入流出明细账的记录，资金的流入流出与业务办理后产生的收入或支付的资金相对应。

（2）财务凭证发送模块：该模块实现与银行进行双向通信的功能，可以向银行发送拨付指令，也可以处理银行送回的回执数据，并回写到银行指令记录。

（3）票据打印模块：该模块实现财务常用制式票据的数据调取及打印输出功能。

3.结语