某地带合作商业计划书

某地带合作商业计划书（精选7篇）

某地带合作商业计划书 篇1

XX地带合作商业计划书

一、前言

1.1 背景介绍

CNNIC报告显示，随着我国网络基础环境的改善，各种宽带接入方式的快速普及使得普通家庭通过PC机连接互联网成为可能，到2003年底，我国网民数达到了7950万，其中宽带用户1740万,并且将继续保持增长态势。宽带网络的高速数据传输性决定了它将为用户提供窄带网络无法比拟的精彩内容，影视点播、音乐下载、在线教育、视频即时通讯等都将是极为重要的宽带增值应用。众多网络接入商、网络运营商都深刻认识到为用户提供更加丰富和个性化的增值内容将最终决定着宽带商业的成败。

在这种背景下，北京XX传媒技术有限公司与中国最大的互联网门户网站新浪网优势互补，共同打造了宽带互动平台――XX地带，该项目主要定位于应用在宽带互联网的视频内容/应用服务，主要涵盖电影、电视剧、电视节目、教育、旅游等各类内容，内容皆来自有自有版权的内容商。XX地带创立之初，由新浪网提供硬件平台及网络资源，XX提供先进的视频编解码及流媒体技术，自2003年5月试运行以来，经过一年的时间，已经取得了可喜的经营效果，截止到目前共实现了57000注册用户数，鉴于XX地带良好的发展势头，合作双方更坚定了将XX地带打造为可持续盈利的精品XX平台的信心，为了更好地达成这个目标，双方决定在XX地带后续的经营中，新浪网除了提供代收收费外，XX地带的全部运营工作将交由XX公司完成，XX公司除了同现有内容/应用服务提供商（SP）的保持良好合作的同时，也欢迎更多拥有良好资源的合作伙伴加入，与我们一起共同开拓中国宽带互联网互动空间，为消费者提供更多精品服务。

1.2关于北京XX传媒技术有限公司

北京XX传媒技术有限公司是通过国家软件产品和软件企业认证的高新技术企业，公司的定位是网络媒体视频技术和宽带网络增值应用提供商，作为AVS（中国数字音视频编解码技术标准工作组）的正式成员单位，XX公司以基于H.264标准的视频编解码技术为核心，通过自主研发，已成功研发出七项具有自主知识产权的专有技术，在流媒体播放、多媒体制作、分布式媒体系统、手机流媒体等

1领域推出了系列化关键产品。XX拥有国家认证的优良资质，与新浪网、中国电信、中央人民广播电台广播网、广电总局监测中心、中科院、中广有线等国内外知名企业和政府单位紧密合作，并通过与内容提供商的战略联盟, 推动数字网络媒体在中国的商业化普及。

1.3 关于新浪网

新浪(NASDAQ: SINA)是一家服务于中国大陆及全球华人社群的领先在线媒体及增值资讯娱乐服务提供商。新浪网作为中国大陆及全球华人社群中最受推崇的互联网品牌，在全球范围内拥有近一亿注册用户，各种付费服务的常用用户超过1000万，日浏览量最高突破3亿次。

1.4 XX地带计划简介

XX地带依托良好的网络平台、庞大的用户资源、成熟的收费渠道、XX公司领先的视频技术正蓄势待发，为全力打造新一代的“宽带XX网站”而积极与业界的佼佼者接触。

XX希望和国内优秀的内容/应用服务提供商（SP）建立一个多赢的商业合作模式，为用户提供更好的服务。

 项目运营主体：北京XX传媒技术有限公司

作为XX地带的运营商,XX公司将以“专业服务、打造XX精品”为目标，在整个XX地带计划中，主要专注于以下几个方面：

1、以服务用户为目的，积极响应用户反馈，精心选取各SP受众且可持续发展的内容和服务，满足用户需求，保证XX地带成为一个有稳定客户群体的品牌栏目。

2、通过统一的服务品牌建立并维持客户关系，集中业务流量，形成一定的用户规模。

3、统一包装“XX地带”平台，整合SP优势资源，筛选内容，打造多个精品频道，并负责内容的制作、更新及维护。如果SP所提供内容不能满足平台所要求的格式，XX公司可提供二次制作，由此产生的费用视为网站的运营成本。

4、制定SP内容在“XX地带”的价格，并提供代收费服务，依托新浪网成熟的收费平台及先进的DRM版权保护系统可以保证收费机制的公正透明，力求保

证合作SP的资金回拢，业务的顺畅进行。

 业务合作主体：SP

作为互联网产业价值链的重要环节,内容/应用服务提供商（SP）也是XX地带最重要的业务合作主体，是XX地带内容/服务的直接提供者，负责根据用户的需求开发和提供内容服务和应用服务。

SP除了要保证自己的内容充实、有个性，得到用户认同的同时，还要提供具有差异化及竞争力的内容，从而保证盈利。

 服务对象

《XX地带》的主要服务对象是采用各种宽带接入方式接入互联网的广大用户。

二、《XX地带》合作模式

2.1 合作原则

XX本着诚信合作、互动互赢的原则，建立一个良性收益机制，所有内容在公平、开放的平台上采取优胜劣汰的机制，以用户为裁判，保证运营者、内容和应用服务提供者、用户三方的共赢。

2.2 合作资源配置

XX地带为内容商提供用户认证、计费、等业务服务，提供最新的视频技术支持；新浪提供有偿的代收费服务，内容商负责内容的更新及服务质量。

2.3 内容/应用服务提供商（SP）具备条件

 内容具有特定的目标市场，具有很强的受众性，为用户所喜闻乐见，并具有

可持续发展性。

 合作内容合法、可靠，所提供的内容或服务保证不侵犯第三方的知识产权及

其它合法权益。

 公司具有一定的经济实力、市场推广力，有完善的售后服务体系。

2.4 业务合作类型

合作类型主要定位于音视频内容合作，包括：影视类、综艺节目类、音乐类、各类棋牌讲解课程、各类体育培训课程、时尚生活类节目、美容保健类课程、旅游类、教育类节目以及其它服务类别。XX愿与以下内容/应用服务商合作

1）

2）

3）

4）

5）

6）

7）

在线娱乐类：如电影、电视、动漫、音乐 在线文艺类：如综艺节目、文化艺术等。在线教育类：如科学普及、在线培训、网络课堂、学习的平台等。生活服务类：如在线培训、生活指南、少儿、专题、医药卫生等。资讯服务类：在线旅游、旅游影视、大型演出作品等。体育竞技类；如棋牌讲解、其它体育项目培训、精彩视频节目等。其他服务类业务：上述服务类别未涵盖的其他服务等。

2.5 收益分配模式

1）收益分配原则：

公司坚持良性发展、合作共赢的原则，根据双方合作投入的资源确定收益分成方式。

2）计费

 计费方式：目前所有内容的计费有包月计费、按次计费、按片计费三种。

3）结算

 结算方式：按照应收款结算方式与SP进行就算。

计费结算依据：XX地带提供3层透明计费机制以保护内容提供商及合作伙伴的利益，以新浪网点卡计费系统成交的清单为结算依据。

 财务结算。

三、业务合作流程

3.1 合作申请：

 SP可以在XX地带（）相关网页下载业务合作申请

表格，按要求填写完毕后，向XX公司市场部提交。

 SP可以与XX公司市场部直接联系，E－mail:____________ 电话：____________ 

3.2 合作确认

XX公司就SP所提供的内容进行详细核实，确保业务内容遵守相关内容管理规定，并确保内容和服务受众且能长期发展，XX将与之签订正式合作协议和结算协议，明确双方的责、权、利。

3.3 内容制作及测试

根据合作SP所提供的内容，XX公司将进行统一的规划及包装，然后进行严格的业务测试。

3.4 业务开通

所有的测试通过之后，SP所提供的内容将在XX地带正式开通。

某地带合作商业计划书 篇2

目 录

第1篇 项目背景..................错误！未定义书签。第2篇 项目概况..................错误！未定义书签。

2.1

2.2

2.3

2.4

2.5 项目内容..................错误！未定义书签。良好的地理位置....................错误！未定义书签。投资概算..................错误！未定义书签。项目显著特点.................错误！未定义书签。项目最新进展.................错误！未定义书签。第3篇 中国创新投资有限公司基本情况.............错误！未定义书签。第4篇 世界高尔夫行业概述...................错误！未定义书签。

4.1

4.2

4.3

5.1 高尔夫运动是最有前景和发展潜力的项目...........错误！未定义书签。高尔夫运动存在巨大的产业发展空间............错误！未定义书签。高尔夫运动是增加旅游创汇的重要途径........错误！未定义书签。中国高尔夫行业产业结构和发展状况............错误！未定义书签。第5篇 中国高尔夫行业状况及市场分析.............错误！未定义书签。

5.1.1

5.1.2

5.1.3

5.2

5.2.1

5.2.2

5.2.3

5.2.4

5.3

5.3.1

5.3.2

5.3.3

5.3.4

5.4

5.4.1

5.4.2

5.4.3

6.1 高尔夫制造业现状简况................错误！未定义书签。高尔夫服务业现状分析................错误！未定义书签。高尔夫房地产业现状分析............错误！未定义书签。高尔夫从四个方面促进区域及地方社会经济发展......错误！未定义书签。高尔夫提高土地利用率................错误！未定义书签。促进招商引资改善投资环境...............错误！未定义书签。高尔夫增加就业机会和税收...............错误！未定义书签。高尔夫带动周边经济.............错误！未定义书签。我国高尔夫产业前景广阔...........错误！未定义书签。GDP高速增长是中国高尔夫行业加速发展的原动力..错误！未定义书签。高尔夫消费群体高速增长............错误！未定义书签。国家的宏观政策..............错误！未定义书签。市场潜力远未充分挖掘................错误！未定义书签。我国高球行业目前存在的问题..........错误！未定义书签。高尔夫旅游市场分布不均，区域合作有待加强...........错误！未定义书签。行业中介及相关服务机构还不够成熟......错误！未定义书签。其他发展不成熟性的表现............错误！未定义书签。项目以强大的区域经济体为依托.............错误！未定义书签。第6篇 本投资项目所具备的优势分析..........错误！未定义书签。

6.1.1

6.1.2

6.1.3

人均GDP总量大，增速强劲.............错误！未定义书签。居民人均收入快速增长，生活水平高......错误！未定义书签。人均财力雄厚..................错误！未定义书签。1

6.2 千岛湖具有六大区位优势...........错误！未定义书签。

6.2.1

6.2.2

6.2.3

6.2.4

6.2.5

6.2.6

6.3

6.3.1

6.3.2

6.3.3

6.3.4

6.3.5

6.4

7.1 地域优势...................错误！未定义书签。产业优势...................错误！未定义书签。交通优势...................错误！未定义书签。文化优势...................错误！未定义书签。旅游优势...................错误！未定义书签。地区政府政策扶植.................错误！未定义书签。项目自身具有的独特优势...........错误！未定义书签。具备国际第一流的建设标准和专业管理人员........错误！未定义书签。符合相关政策，实际占地少...............错误！未定义书签。有利于改善景观环境，带动相关资源的开发利用.......错误！未定义书签。项目将极大地促进千岛湖旅游业的发展.........错误！未定义书签。提高地区就业机会，带动第三产业发展.........错误！未定义书签。项目不存在过度竞争状况...........错误！未定义书签。以会员制发展为主，以非会员制发展为辅...........错误！未定义书签。第7篇 项目的经营策略....................错误！未定义书签。

7.1.1 发展会员制的好处.................错误！未定义书签。

7.1.2 积极推广低端高尔夫消费，降低打球门槛.....错误！未定义书签。

7.1.3 协调会员与非会员矛盾的方法...........错误！未定义书签。

7.1.4 与各大旅行社、专业会议主办单位、社会各类培训机构开展广泛而积极的合作，扩大球场知名度，增加客源............错误！未定义书签。

7.2 大力开发高档高尔夫别墅...........错误！未定义书签。

7.3 以经典赛事带动商贸活动，增加球场会籍的含金量.........错误！未定义书签。

7.4 把高尔夫与节日经济联系起来..........错误！未定义书签。

7.5 经营策略总结.................错误！未定义书签。第8篇 项目建设计划.................错误！未定义书签。

8.1

8.2

8.3

9.1 项目建设内容.................错误！未定义书签。环境保护..................错误！未定义书签。项目进度计划表....................错误！未定义书签。项目投资估算与财务预测...........错误！未定义书签。第9篇 项目财务分析.................错误！未定义书签。

9.1.1

9.1.2

9.1.3

9.1.4

9.1.5

9.2

10.1 项目固定资产投资估算................错误！未定义书签。项目收入预测（2008年-2012年）...........错误！未定义书签。成本费用支出（2008年-2012年）...........错误！未定义书签。利润估算（2008年-2012年）............错误！未定义书签。主要经济技术指标.................错误！未定义书签。财务附表..................错误！未定义书签。融资方案..................错误！未定义书签。第10篇 融资与退出.....................错误！未定义书签。10.1.1

10.1.2

10.2

方案一：固定回报方案................错误！未定义书签。方案二：股权融资方案................错误！未定义书签。退出方案..................错误！未定义书签。2

10.2.2 融资方案二的退出方案................错误！未定义书签。第11篇 风险分析与规避....................错误！未定义书签。

11.1 目前中国高球业经营存在的主要风险因素...........错误！未定义书签。11.1.1

11.2

11.2.1

11.2.2

11.2.3

11.2.4

11.3

11.3.1

11.3.2

11.3.3

11.3.4

11.3.5

11.3.6 税费问题...................错误！未定义书签。政策性限制.....................错误！未定义书签。球场建设管理成本高.............错误！未定义书签。球场建设缺乏规划，盲目扩大面积，大搞重复建设...错误！未定义书签。高尔夫文化不普及，打球人群有限..........错误！未定义书签。行业规范缺乏，政府引导不力...........错误！未定义书签。本项目对上述风险的规避...........错误！未定义书签。地方政府的税收政策十分优惠...........错误！未定义书签。不存在土地纠纷和环保问题...............错误！未定义书签。球场将具备一流的管理水准...............错误！未定义书签。国际一流的规划水平，占地少...........错误！未定义书签。球友资源丰富..................错误！未定义书签。当地政府引导措施得力，高球经营在浙江有法可依...错误！未定义书签。

商业合作计划书 篇3

如何涉足区块链？亚马逊最新合作方案或许已给出答案去年，关于商业区块链的新闻标题主要围绕着IBM，以及IBM与几家大型企业集团展开合作，包括供应链、食品安全以及个人隐私解决方案等。但是，许多区块链标准都被设置在开源Hyperledger项目上。这意味着这些区块链解决方案的技术骨干能够免费被其他公司使用。而亚马逊是公共云基础设施的主要参与者，这家公司刚刚宣布了这一新兴技术领域一项重大合作伙伴关系。区块链上的团队合作亚马逊的新合作伙伴是技术咨询公司Luxoft Holding。Luxoft将与其他5家技术咨询公司一起，提供区块链解决方案，以在亚马逊云计算服务(以下简称为AWS)上运行。Luxoft技术战略副总裁Vasiliy Suvorov表示:“区块链是关于删除数据仓库，提高信任和运营效率。通过使用AWS将DLTs（分布式账本技术）部署和集成到日常流程中，企业可以彻底改变它们的操作方式。”Luxoft强调了一个在医疗领域实施的特定用例。Luxoft的客户之一是一家大型健康保险公司，该公司的索赔过程存在问题。那些曾收到不准确的医疗账单的人都意识到，由于药物、医疗服务提供者和保险系统更新之间存在时间差，这样的错误很容易医疗保健领域发生。Luxoft使用了一种由Hyperledger Fabric实现的数字分类解决方案，在AWS上运行，并开发数字接口将遗留系统链接到索赔过程链中的每个成员。可以想象，区块链的准确性可以为服务提供者节省大量因索赔调整和客户投诉产生的时间管理成本，同时也增加了客户的满意度。区块链合作的方式应该注意的是，这不是亚马逊专有的区块链解决方案。这似乎只是Luxoft和其他合作伙伴在AWS上部署开源的区块链技术。甚至在区块链网站上，亚马逊称，“AWS通过我们的合作伙伴生态系统投资区块链。如果你参与了医疗和生命科学、金融服务、供应链管理、安全、合规等领域，并愿意与我们一起创新，我们欢迎您的建议。有趣的是，亚马逊在AWS区块链网站上列出了许多其他大公司的区块链产品，这表明亚马逊只是在托管第三方解决方案，而不是提供专有工具。此外，亚马逊还没有被列为超级分类项目成员，而区块链标准是在许多大公司的合作中发展起来的。当然，开源意味着这些技术没有什么专有技术知识产权，尽管一个公司对这个项目做出了很大的贡献，就像IBM和其他公司一样，它可以让这些公司在需要最先进和安全的解决方案的客户中获得信任。不过，目前还不清楚深度参与开发区块链技术的过程是否有很大的优势。这可能是亚马逊选择开放合作伙伴关系的原因之一，并且不将大量资源投入区块链技术(亚马逊正忙于处理其他上百万件事情)。当然，AWS已经是迄今为止最大的云基础设施玩家，因此只要其他公司能够在AWS上运行他们的区块链，亚马逊就会继续收取存储和计算功能费用。亚马逊专注于同尽可能多的咨询公司合作，使这些科技公司而非终端客户，成为亚马逊的真正客户。区块链技术的现状现在，虽然有很多关于区块链解决方案如何能完全改变行业的炒作，但投资者应该意识到，仅仅因为有一项新技术并不意味着每个公司都需要自己的解决方案——特别是当它是开源的时候。亚马逊似乎已经得出这样的结论：使用和托管新技术，而不是开发它，这可能是最好的策略，特别是其他公司正在为你做繁重的工作。

合作办学商业计划书 篇4

合作办学商业计划书

一、学校发展概况：

目前，模具及数控加工人才，特别是高技能人才严重短缺，制约着我国制造业的发展，另一方面，我国职业教育面临诸多困难，大多数院校缺乏技能训练必备的实训装备和具有生产经验的师资，专业课程也未能与行业岗位相衔接，毕业生缺乏实际工作能力，难以直接进入相关岗位工作。

作为输送机械行业内数控、模具类人才的专业培训学校，上海合鼎职业技能培训中心利用行业优势，构建多层次、多形式、多规格的数控模具类职业教育体系和咨询协调机制，学校从二00一年办学以来，利用上海黄浦区和闵行区两个办学点的地理优势，依托模具行业协会的技术力量，实行“做大做强”的发展战略，设计和开发了一套适合行业岗位和企业用工标准的课程体系，培养了一批既具有生产一线且经验技巧丰富的“双师型”师资，开发和新建了三个培训基地，四个教学点。购置了一批专用于数控机床教学和数控加工类设备以及一百多台运用教学的电脑仿真设施，学校先后为上海、昆山、苏州、杭州等周边地区培养数控人才五千多人。形成以下教学特色：

1、以职业能力为本位，按具体岗位要求编写教纲、教材、教学资料；

2、以实训为主线，配合学校研发的专业教具，在模拟生产现场的实际环境中，由来自生产第一线且富有经验技巧的“双师型”专业教师施教；

3、以应用为标准，严格按行业岗位要求和企业用工要求进行目标考核。通过这种“实践式培训”教学模式的实施，有效地培养学员的职业技能，克服了“重理论轻实践、重知识传授轻技能培训”的传统教育弊端。让学员轻松迈过“经验”的门槛，使基地成为连接校园和企业的人才加工站。既解决毕业生的就业问题，也满足了广大企业的人才需求。

二、合作办学宗旨：

随着学校自身发展壮大以及上海及周边地区对数控人才的大量需求，学校越来越认识到自身发展的瓶颈，办学规模和设施的局限以及招生学员的素质影响了学校的发展，为了开辟新的办学渠道和扩大办学规模，充分利用社会力量和资金设备发展学校的办学规模，实现学校“做大做强”的办学宗旨，校董事会研究决定，实施对外合作的运作策略，真诚与全国职业院校合作，为加盟院校提供完整的教学管理体系、专业课程体系、专业教材教具和教学资料，并代培专业老师，公司另派“双师型”师资提供关键课程的教学服务和技术支持，建立数控模具培训基地，共同为我国制造业培养合格的模具及数控加工人才。

三、合作办学的优势：

上海合鼎职业技能培训中心提出“按需施教，注重实效，以德为先，以技为本”的教育方针，充分考虑课程设置和教学与具体岗位工作接轨，把真正实用的知识和技能传授给学生。长期的办学实践形成了学校以下合作办学优势：

1、提供合作办学服务

①安排合作院校学员在上海的专业学习

②为合作院校学员提供在上海就业服务

③安排学员在上海的住宿和就餐

2、提供教学服务。

①提供《合鼎培训课程体系》和《合鼎教学管理手册》；

②提供模具分析、设计、加工专业软件和教学管理软件并安装维护 ③提供专业教材、教具（如教学用模具及其对应图纸、产品）和教学

资料（如本室实例设计加工图纸及电脑图档、视频资料）

3、派遣专业老师教授关键课程和技术支持；

4、为基地学员提供专业实践训练，积累实际工作经验和技巧。

5、向基地供应教学耗材，及工具刀具等。

6、为院校设计策划招生营销系统（根据院校的具体条件和所在地市

场情况）

7、协助和代理招生宣传及学员派遣。

8、代为招商引资，完善办学条件（如投资建立健全实训基地建设）

9、指导院校建立校办模具加工厂

10、代招代培专业老师

四、合作办学运作流程

1、合作办学方向

以数控模具培训为主，专业、类别根据当地情况和优势互补的原则灵活设置。

2、合作方式

双方独立核算，联合办学，充分利用办学资源，实现优势互补。合鼎数控学校提供一定的场地、硬件设施供联合办学单位使用，合鼎数控学校负责安排教学、管理。合作方可派人协助并监督教学实施情况，并享受相应的合作办学利润回报。

3、合作对象要求

（1）认同教育培训事业，在当地有一定的影响力，想长期发展，做大做强者；

（2）具备一定的教学场地和教学设施，50人以上住宿及相应教学

资源利用空间；

（3）公立、大专、高职、中专、技校、职教中心,培训学校等职业

教育单位；

4、合作方利益

（1）挂“上海合鼎数控培训中心”品牌，享受相应的品牌支持，享受

与本学校同步的招生、教学、管理运作经验支持。

（2）合作办学利润回报（上海合鼎职业技能培训中心按所招学生

XX集团中外合作办学商业计划书 篇5

教育是民族振兴、社会进步的基石。随着中国社会主义市场经济的快速发展，产业结构和经济结构的国际化，现代化建设对人才的需求也提出了更高的要求。而当前社会对高等教育的需求与有限的高等教育资源之间存在严重的矛盾，很难以完成具有国际视野的高级人才培养这一历史重任。在此背景下，引进世界一流大学合作办学，响应不断变化的高等教育需求，对于具有国际视野高端应用技术型和创新型人才培养发挥着不可替代的作用。

中国江苏XX集团董事长，中华全国总工会五一劳动奖章获得者XXX先生一直以来热衷于慈善和公益事业。作为一名成功的企业家，XXX先生深知具备国际视野的全面型人才对企业、社会发展的重要性。为了让更多的中国莘莘学子能接受到国际名校的先进教育，XXX先生决定邀请国际名校来华合作办学，筹建中外合作大学。

拟新建大学立足于高质量、国际化的研究导向、通识博雅教育，引进国际名校的高水平课程体系和跨学科教育模式，融合国外名校和中国的教育精华，建成一所新型的世界一流大学和示范型中外合作办学机构。

一、XXX先生及江苏XX集团简介

1.XXX先生 1.1简历

XXX，男，汉族，1968年5月出生，硕士学历，民主促进会会员，江苏省优秀企业家，天津XX农业科技股份有限公司董事长，江苏XX物流集团董事长兼总裁。

1.2业绩

2006年XXX先生组建江苏XX物流集团，现集团公司总资产300余亿元人民币，年交易额已超过3000亿元人民币，是国家级农业产业化经营重点龙头企业，目前正处于快速的扩张发展过程中。

1.3荣誉

在X先生的精心领导下，天津XX荣获“中国名牌产品”；中国无公害绿色食品；中国肉类食品加工业第 4位；中国民营企业 500 强第35位。

江苏XX集团以“XX”物流全国布点商贸物流产业，奠定了中国农副产品基础服务商的战略地位。XX集团先后荣获中国食品物流50强企业；中国冷链物流10强企业；中国最具影响力物流园区；中国冷链物流领军企业等荣誉称号。

XXX先生本人也于2005年被江苏省评为“江苏省优秀企业家”；2010年荣膺“2010年度中国农村新闻人物奖”；2011年荣获“2011中华全国总工会五一劳动奖章”。

二、江苏XX集团

江苏XX集团成立于2007年，总部位于南京河西新城CBD核心区，是以冷链为核心，集线上、线下深度融合的现代农产品流通平台运营商。集团成立十年来，XX集团始终秉承“为耕者谋利、为食者谋福”的核心价值观，积极响应国家乡村振兴战略、依托冷链发展农副产品流通体系的号召，先后在南京、哈尔滨、银川、太原、泰安、成都、南通、宁波等19个城市的项目布局，投资建设“XX城”大型农副产品交易中心，构建全国连锁的城市冷链体系，极大地促进了各项目地民生经济与“菜篮子工程”的发展。未来将建成50个城市网络群。逐步形成全国最大规模的冷链仓储、农产品价格信息发布、大宗产品交割与集配、电子商务、城市生鲜配送为一体的综合性服务平台。

集团自主研发的线上B2B大宗农产品交易平台“XX城XXX.cn”和B2C生鲜配送平台“XX网XX365.com”已经上线运营，初步形成了一个辐射全国的线上线下一体化产销联动模式。

截止2017年，集团总资产逾300亿元，线上线下交易平台累计完成交易量超2000万吨，年交易额突破3000亿元；全国自建冷库容量XXX万吨，位居中国冷链百强企业前列。

XX集团先后荣获中国食品物流50强企业、中国冷链物流10强企业、中国最具影响力物流园区、中国冷链物流领军企业、江苏省重点物流企业、江苏诚信经营示范企业、南京市著名商标、南京农业产业化市重点龙头企业等荣誉称号，已经初步奠定了中国农副产品基础设施服务商的战略地位。

三、筹建新中外合作大学的必要性和可能性 3.1必要性

3.1.1促进经济和中国高等教育事业发展需要 中国的高等教育市场一直保持稳健上升的态势，高等教育渗透率的不断提升，高等教育普及化。自 2010 年起在学人数保持了 3.3%的年均复合增长率。根据预测，中国高等教育在学人数在 2020 年之前仍将保持 2.6%的年均复合增速，并于 2020 年达到 3200 万的总在学人数。

另一方面，高考升学率尤其是优质教学资源获得率仍然存在很大的提升空间。从 2010 年开始中国参加高考的考生稳定在 950 万人左右，其中有 75%的人被高等院校录取（包括普通高校和高等职业院校），一本录取率稳定在15%左右。这意味着仍然有近250 万人没有机会接触高等教育，800万人没有机会进入一本类院校接受优质教育。对于国家重点建设的985/211等重点大学而言，由于近几年扩招并不明显，招生计划有限，竞争更加的激烈。社会经济发展对人才和科技的需求的愈加迫切，这就为中外合作办学，引进国外优质教学资源和先进管理理念，提供了广阔的市场发展空间。3.1.2扩大国际交流与合作，国际化人才培养的需要 中国留学人员连年增长，留学生数量多年保持全球第一位臵。2016年中国出国留学人员总数为54.45万人，同比增长3.97%。截至2016年，中国是美国、加拿大、澳大利亚、日本、韩国、英国等最主要留学生源国。中国自费留学占比很高，留学发展继续保持平民化、大众化态势。2016年自留学人数49.82万人，自费留学比例91.50%，连续第八年达到91%以上。中国留学生相对于交换留学，更倾向于学历留学发展，近几年持学生签证人数增长持续高于文化交流项目签证人数。

高等教育大众化时期，国内教育国际化供给严重不足，多样化教育呼声日益高涨，中外合作办学模式在国家战略与现实问题中应运而生。

3.2可能性

3.2.1中共中央和中国政府的支持以及法制的不断完善，是中外合作办教育及中外合作高等教育得以发展的制度保障。

2003年，中国国务院颁布了《中外合作办学条例》；2004年，中国国家教育部颁布《中外合作办学条例实施办法》；2016年4月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于做好新时期教育对外开放工作的若干意见》等一系列政策文件。对中外合作办学，采取积极鼓励、大力支持、正确引导、加强管理的方针。2003年的《中外合作办学条例》颁布在很大程度上从法制上确立了中外合作办教育，包括中外合作高等教育的地位。中外合作办学是中国高等教育三驾马车组成之一：公办高校、民办高校、中外合作办学，中外合作办学已成为中国高等教育的重要组成部分。截至目前，中国教育部批准的具有法人资格的本科及以上中外合作办学机构有西交利物浦大学、昆山杜克大学、宁波诺丁汉大学、广东以色列理工学院、上海纽约大学、温州肯恩大学、香港中文大学（深圳）、北京师范大学-香港浸会大学联合国际学院、深圳北理莫斯科大学等9所学校。

3.2.2中国社会经济的快速发展，是举办中外合作高校的物质条件。

据调查，随着中国经济的快速发展，中国居民消费水平持续提升、消费结构优化升级，教育逐渐成为家庭消费主要支出。中国居民非常重视子女教育，教育支出意愿强，教育消费平均增长速度达20%左右，是城市居民消费支出中增长最快的项目。同时，由于国家对中外合作办学给予了许多鼓励措施、优惠政策，一些有识之士愿意投资办学；而中国不断增长的中高产阶级社会群体，出于多方面考虑，更愿意让子女进入中外合作优质学校。

3.2.3中国高等教育市场稳健上升和高等教育行业整体收入稳健增长，是举办中外合作高校的发展空间。2015 年收入规模达到了 9410 亿元，自 2011 至 2015高等教育行业保持了 8%的年均复合增长率。根据预测，中国高等教育行业整体收入在 2020 年前仍将保持 8%的年均复合增长率，并于 2020 年达到 1.38 万亿的庞大市场规模。中国高等教育的人均教育支出在 2015 年达到 3.3 万元，并预计在 2020年达到 4.3 万元，未来 4 年的年均复合增长率达到 5.4%。高等教育行业收入保持稳健增长。

3.2.3中国江苏XX集团董事长XXX先生的办学热情和江苏XX集团的经济实力，是筹建新中外合作大学的有力保证。

江苏XX集团董事长XXX先生对中国教育发展极为关注，有投资办学的热情和能力。中国江苏XX集团是中国农副产品冷链流通企业引领者，在中国南京、成都等19个城市运营管理“XXX城”大型农产品交易中心，与各地政府保持良好的关系，具有广泛的人脉和经济资源。

四、新筹建大学定位、宗旨和办学原则 4.1新筹建大学定位

拟新建大学规划为中国教育部批准的具有独立法人资格的本科学历教育及以上和非学历教育培训的中外合作大学。新建大学实行独立理事会领导下的校长负责制，治校原则与世界一流大学通行的原则相一致。学校的行政运营由校长和常务副校长领导的团队负责。新建大学致力于成为中国一所真正的国际化大学，旨在吸引致力于在国际化环境中工作的优秀中国学生，帮助他们在具有国际化氛围的中国高校中完成学位学习。同时，作为一所国际化的中国大学，也吸引外国留学生来中国学习。

新建大学立足于高质量、国际化的研究导向、通识博雅教育，引进国际名校的高水平课程体系和跨学科教育模式，融合国外名校和中国的教育精华，建成一所新型的世界一流大学和示范型中外合作办学机构。

4.2合作办学的宗旨

宗旨：发挥国内外教育优势，运用先进的教学手段，培养具有国际视野应用技术型和创新型人才，发展教育事业。

4.3合作办学原则

合作办学一切活动遵守中华人民共和国法律、法规和有关规章，贯彻中国的教育方针和遵守中国有关外国机构和个人业华《中外合作办学条例》的规定，合作办学权益受中华人民共和国法律保护。

五、新筹建大学合作双方的责任

新筹建大学是中国教育部批准的具有独立法人资格，实施本科及以上学历教育和非学历高等教育的办学机构，实行独立理事会领导下的校长负责制，财务独立核算，自负盈亏。

5.1筹建方江苏XX集团责任： 5.1.1XX集团是合作办学的办学主体，主要责任人；负责协调中国政府、中国地方政府和国内合作教育机构，负责合作办学的报批手续。

5.1.2提供办学场地，作为投入。

5.1.3提供教学相关配套设施和服务（包括图书馆、体育场所、学生宿舍等）。

5.1.4办理进口教学设备的减免税申请及中国海关的报着手；并按政策规划定，为外方办理外币汇出国的手续（指支会境外教学及管理成本的费用，及最终合作协议书所商定的外方所得）。

5.1.5为合作办校外方工作人员申请在中国居留的必要证件。

5.1.6负责协调中国国内合作教育机构，办理全国招生手续和境外学生的入境手续工作，以及党团、学生工作（包括思想教育、学籍管理、违纪处理、毕业生推荐）。

5.1.7协调中国国内教育机构，会同乙方，共同实施教学、行政管理，确保合作大学运作能达到预期指标的管理工作。

5.1.8.协调中国国内教育机构，颁发国内相应的学历证书。

5.2国外合作方的责任

5.2.1负责引进现代化的教学理念和教学管理方法。5.2.2提供先进的教学设施、课程、教材；负责引进国际先进的专业课程以及提供强化英语的教学。

5.2.3负责学生在国外大学的注册、考试、毕业成绩审定及证书。

5.2.4负责国外课程教学质量的评估、审核手续。5.2.5会同中国国内合作教育机构，共同实施教学、行政管理，确保合作大学运作能达到预期指标的管理工作。

5.2.6协助中国国内合作教育机构作好招生工作、学生的思想教育、学籍管理、违纪处理工作、毕业生推荐工作。

5.2.7负责颁发国外相关高等院校的证书。

六、效益分析和总体评价

6.1经济效益

截至目前，中国经中国教育部批准的具有独立法人资格的中外合作大学有西交利物浦大学、昆山杜克大学、宁波诺丁汉大学等9所，各学校本科及以上学历教育收费参照“世界一流大学的标准”收取，收费标准约10万元人民币每生每学年。走过十年发展历程的西交利物浦大学和宁波诺丁汉大学，取得了很好的经济和社会效益。

新筹建大学，双方如能长期合作，能取很好的经济收益。6.2社会效益

6.2.1培养具有国际竞争力的高层次人才。在中国的土为地上办学，贯彻中国的教育方针，同进学生接受外国文化教育，既获得国内的学位证书，又获得国际社会认可的学位证书，提高合作学校毕业生的国际视野和就业竞争力，为中国实施“一带一路”和“中国制造2025”国家重大发展战略，培养具有国际竞争力应用技术型和创新型的高层次人才。

6.2.2引进国际化高等教育的管理理念。通过国际合作办学，可以引进国外的先进教育思想、人才培养的模式、教育教学的管理模式、学校的运行机制等方面的先进理念和管理经验，促进中国教育水平和人才培养层次的提高。

6.2.3提高国外合作学校知名度。中外合作办学，可提高国外合作学校在中国的声誉，增强对中国教育界的影响力，推动中国国内教育创新发展，增加其本校在中国招收留学生的吸引力。

6.3总体评价

某商业银行某分理处绩效考核办法 篇6

第一条 为规范某商业银行某分理处绩效考核管理工作，保障组织体系的 顺畅运行，持续不断地提高和改进员工的工作业绩，确保合行战略、目标的达成和相关政策、制度的有效实施，特制定本管理办法。

第二条 考核对象

某商业银行某分理处全体员工。第三条 考核目的

（一）建立全员参与、全员负责，一级对一级负责的管理模式。通过考核规范作业流程，提高某分理处的整体管理水平；

（二）基于未来持续改进，考核的目的不仅仅在于根据结果奖优罚劣，更重要的是在于不断地牵引员工持续地改进未来的工作；

（三）建立良好的企业价值评价体系，努力实现科学评估价值，合理分配价值，从而驱动员工积极创造价值，形成良性循环；

（四）通过客观评价员工的工作绩效、态度和能力，帮助员工提升自身工作水平和能力，从而有效提升商行整体绩效；

（五）通过绩效考核增进团队合作精神，促进员工逐步形成“客户至上”（包括内部和外部客户）的服务意识。

第四条 考核原则 在遵循公正、公平、公开原则的基础上，强调绩效管理的客观性、责任性、激励性和结果导向。

第五条 考核职责划分 内勤负责对客户经理部分业绩数据的统计，会计主管负责对相关考核数据的核对，网点主任负责对考核结果的最终审查与确认。

第六条 考核内容

本考核按照百分制进行考核，按照不同的岗位设立各自考核专项，考核专项会有不同的权重。

一、内勤员工考核方案

1、出勤情况（5%）：网点会计主管负责对网点一般员工的日常出勤情况进行考核登记。

具体考核要求及标准：①、迟到、早退、中途溜岗（含上下班、会议和业务学习等方面）等在2次（含2次）以内，且单次在20分钟以内者，每次扣减员工项目积分1分；2次以上（不含2次）且单次在20分钟以内者，将每次扣减此项积分3分；迟到、早退、中途溜岗等单次在20分钟以上者，按每分钟扣减项目积分1分扣减员工项目积分，分值不足扣减时一律按“跨项目透支扣减原则”执行（下同）。

2、优质服务（10%）：由网点负责人（行长、经理）和会计主管负责考核网点员工优质服务质量，其中机构负责人和会计主管各占5分考核权重。

具体考核要求及标准：优质服务分对外优质服务和对内优质服务，对外优质服务实际是指柜面优质服务，对内优质服务主要是针对各工作环节中与其他相关部门或工作人员之间的协作态度和能力。①、在受理柜面业务或与内部工作人员协作过程中，确因服务态度差、工作效率低、错误操作等原因导致客户或内部员工对其工作服务不满而受到投诉的，每次根据后果严重程度给予1－5.0分的积分扣减处罚，特别是因为服务不到位，造成存款流失的将加重处罚；②、虽无投诉记录，但在上级业务主管部门人员的临时性查访或业务检查人员的例行检查中发现岗位员工有未按“优质服务手册”进行操作和服务的，根据其影响和可能造成后果的严重性给予每次0.5－5.0分的积分扣减处罚。

3、核算质量及内控管理（60%）：岗位员工此项得分情况直接来源于会计部事后稽核人员对该柜员会计凭证审查监督结果和业务检查组各类业务检查统计结果。

具体考核要求及标准：通过日常对会计凭证的事后稽核和各类业务检查等手段来检验岗位人员的核算质量和规范前台操作流程，以达到严格内控制度，规避风险，实现利润最大化的目标。①、依据事后监督的差错统计，扣分标准按照事后监督标准；②、凭证传递不及时，直接影响会计事后稽核人员对凭证的装订和稽核的，每次扣减柜员项目积分0.5分； ③、会计稽核人员和会计业务检查人员在回访或日常检查中发现岗位员工未按要求对各类差错进行及时整改的，每笔扣减项目积分2分；④、在财务会计部检查人员（或其他检查人员）对网点进行的日常检查和专项检查中发现的问题和差错，根据错误的情节严重程度，每项扣2-5分。

4、当月日平均业务量（5%）：柜员业务量统计=账务流水笔数，日平均业务量=当月业务量汇总/正常办理业务天数。

具体考核要求及标准：①、柜员低于平均业务量15%，经办柜员扣0.1分，每增加一个百分点增扣0.1分；②、如领导有特殊安排的，柜员按照平均业务量；③、随机抽取5-10天进行计算。

5、人员分工工作质量（5%）；主要根据上级下发通报考核。根据《会计人员分工交接登记簿》上人员分工情况进行考核，工作中出现差错，每项扣1分；如辖内工作出现懈怠，造成严重后果的将从其他分项中扣除；

6、任务考核（10%），按照完成比例计算得分。

（1）、存款考核（分值2分，最高比例控制200%）：当期揽存余额/揽存任务*100，按比例计算得分，任务10万）

（2）、发卡量（分值2分，最高比例控制150%）：任务每月20张，按比例计算得分；

（3）、网银（分值4分，最高比例控制150%）：个人网银每月5个，公司网银无任务，办理1个按10个个人网银计算；

（4）、分红保险（分值2分，最高比例控制200%）：全年任务5000元； 单独项：pos商户（分值5分，最高比例200%）：全年任务1个，奖励标准按照合行下发要求进行奖励。

7、加分项：

1、当月无差错，全体员工+3分；

2、差错率排名最低，凭证整理员+1分，其他员工+1分，差错最多的不加分；

3、当月无投诉+2分；

4、当月突出贡献奖+2分；（根据任务考核完成情况）。

二、客户经理考核方案

1、出勤情况（5%）：网点主任负责对网点信贷人员的日常出勤情况进行考核登记。

鉴于客户经理要进行贷款考核以及贷款诉讼等其他原因，可告之主任或会计主管，如未告之擅自外出，并在上级巡检中出现严重问题的，将严肃追究其责，发现1次扣2分。

2、优质服务（5%）：由网点负责人负责考核网点员工优质服务质量。因自身原因引起客户投诉的，将依据严重程度，酌情扣2-5分。

3、工作质量考核（10%）：由网点负责人进行考核，定期对监控进行抽查，其他主要依据上级检查通报。

具体考核标准：通过日常检查及监督进行考核。①、合同要素的齐全。网点负责人组织人员对信贷人员发放合同进行一次检查，没发现一处遗漏，扣0.5-1分，如出现因工作失误造成合同无效的，将扣除20分，并限期进行整理。②、合同保管齐全。考核标准：合同要放在档案柜内，如因工作原因调阅须经有权人审批，擅自将发放的贷款合同随意放置在办公区域内，每发现一次扣1分。

4、考核任务指标（80%），按照完成比例计算得分，最高比例控制130%。

（1）、存款考核（分值10分，最高比例控制150%）：当期揽存余额/揽存任务*100，按比例计算得分，任务50万；

（2）、当月到期贷款收回率考核（分值20分）：当期未收回贷款/当月到期贷款*100，每增加1个百分点扣0.5分；

（3）、产品营销考核（10分，最高比例控制200%）：包括企业网银全年1个（2分）；个人网银每月2个，全年20个（2分）；pos商户1个（2分）；分红保险全年1万（2分）；基本账户全年1个（2分）。

（4）、非应计贷款考核（20分）：当月每形成5万元不良贷款扣1分；（5）、贷款利息收回率（10分）：根据每月按月结息欠息当月收回情况统计，收回率=当月实际管理贷款利息收入/管理贷款应收利息*100%，每低于1个百分点，扣1分；

5、加分项：

①、收回表内应收利息每5万加1分； ②、收回表外利息每5万加2分； ③、收回表外不良贷款每5万加3分； 第七条 工资计算标准

某商业地产项目运营诊断报告 篇7

项目概述 “郁森国际”位于水秀城市花园四期南侧，在整个城市花园布局中居中心位置，总建面积7万平方米，其中南公建5万平方米，北公建2万平方米。“郁森国际”规划包括大型超市,百货服饰，邻里中心，娱乐天地，运动商城，美食广场，风情主题街等。

南公建各楼层功能定位如下： 地下一层：大型超市

地上一层：大型超市、闲趣小百货、邻里中心 主题风情街、商场中庭

地上二层：品茶室、休闲水吧、特色专卖区

地上三层：康体健身馆、流行饰品屋、大型娱乐广场 休闲运动城、亲子乐园

地上四层：美食广场、主题餐厅

1、主题餐厅2

郁森国际购物中心于2008年1月6日开业，目前招商情况与项目预期存在差距。

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目SWOT分析 项目SWOT分析

优优势势分分析析 1.规模：郁森国际购物中心的整体规模在我市居前列，比较容易形成规模效应。本项目在占地面积、建筑面积方面，都有独到优势，依托福山新城区转移的发展机遇，从长远看郁森国际购物中心发展潜力巨大。

2.位置：地处福山区，为芝罘区、烟台经济技术开发区、福山区三区交界之处。雄据通往芝罘区、烟台经济技术开发区、蓬莱市的咽喉要地。红旗路隧道全线贯通，8分钟可直抵市中心。

3.政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是福山及至烟台市规模较大商业地产项目。在《烟台市城市发展规划》中，已明确提出“打造以郁森国际购物中心为代表的福山商圈”。烟台市、福山区两级政府在各方面都给予了很大的政策支持。对于本项目，这也是很重要的一个卖点

4.商业功能：本项目共有五层空间可利用，每层面积大，分割容易，在使用方面是其他同类产品难以比拟的。灵活的空间设计为项目运作提供了较大的自由度。

5.交通：本项目位置地处天府商业街中心，四周路面开阔，道路两端均

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日期：2008年8月

可于交通干线相对接。目前，正在运作市内公交车开通至水秀购物中心事宜，线路开通后交通会变得更加方便。

6．绿化和环境：政府已计划对天府街进行整体改造，改造后路面将更加宽阔，同时会拥有更多的绿地，郁森国际购物中心周围的景观将变得更加优美。

7．配套：水电及其他配套设施完善，有人行直梯2部，自动扶梯4部，观光梯2部，楼梯14部。主通道宽度4.5米，次通道2.5米。有免费停车场及地下停车场，解除业主后顾之忧。

8．物业：郁森国际购物中心物业由天府威格斯商业经营管理有限公司全

程打理，该物业公司由烟台市福山天府房地开发有限公司与威格斯物业顾问（上海）有限公司联合成立，集中双方公司之优势，是当地品牌与国际品牌的战略结合，将为业主营造高档、统一、规范、舒适之购物中心。

9．装修：外部装修豪华、大气，内部装修简约、美观，充分考虑到业主需求，使业主既可以直接入住，也可根据各自需求进行重新装饰与布局。

10．升值空间：以天府商业街为核的福山商圈日益发展成熟，郁森国际购物中心必将寸土寸多，升值空间巨大。

劣劣势势分分析析 烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

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1． 项目规划预期与市场环境存在差距。项目基本定位是不存在问题的，体现出决策者的战略前瞻意识，但作为一个战略性的决策，应因地制宜，因时制宜，分布推进，稳步实施，不能急于求成，一蹴而就，否则便会欲速则不达。以本项目为例，在市场环境尚不成熟的情况下，便急于打出精品百货、高端品牌的卖点，其效果可想而知。

2． 目标消费者定位混乱。整个项目是按业态分布进行定位的，市场定位是全年龄段、全客层的家庭式购物、休闲消费，兼顾旅游者的观光消费。而实际上，定位过宽相当于无定位，郁森国际购物中心的定位过于笼统，甚至存在矛盾，比如二层定位是精品百货，其消费群体应是有较高购买力人群，而其它楼层又面向青年人及普通大众。

3． 楼层整体功能布局及各楼层内部功能布局不尽合理。表现在：整体功能划分及各楼层内部功能界定不清晰，没有充分顾及消费者的消费心理及消费习惯。而做为一个一站式购物、娱乐及餐饮中心，如果连消费者都感觉“乱”，足以说明在功能设计上是存在问题的。

4． 没有建立清晰、高效的商业运营模式。商业地产项目要想取得成功，必须以商业思维作为主导，建立一套具有核心竞争力的商业运营模式，这种模式必须基于项目本身实际而产生，不能生搬硬套。

5． 缺少一支分工明确、各负其责的商业运营团队。一个成功的商业运营团队必须做到熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务、人力资源等多方面的核心业务。

6． 推广工作不力，市场启动有难度，影响业主信心。对于任何一个项目，烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

日期：2008年8月

7． 如果前期缺乏有力的推广，都是很难汇聚人气的，而对于商家来说，短期内不赚钱是可以理解的，但如果超过半年仍不赚钱，他们就会离开会考虑离开。

8． 交通问题。交通问题包括两部份：一是市内公交线路，必须确保两条以下公交线路能够到达，否则站在消费者角度考虑，是很难被接受的；二是地下停车场必须方便停车，且进出空间要足够宽阔，因为停车问题现已成为许多消费者关注的重要问题之一。

9． 缺乏“统一性”。目前，在郁森国际购物中心，基本上感受不到“统一性”带来的视觉冲击以及由此产生的心理认同。而对于一个商业项目来说，由内及处的“统一性”是彰显商业定位及综合实力的重要手段。

机机会会分分析析

1.福山旧城区、福山高新技术产业区和烟台市开发区三足鼎立，郁森国际购物中心位居核心，这一有利商业布局将给郁森国际带来强有力的消费支撑。

2.郁森国际购物中心周围的中高档小区住户是郁森国际重要的目标客户群，随着他们的不断入住，郁森国际的核心商圈日益形成。

3.随着经济的快速发展，市民生活水平不断提高，闲暇时间也不断增多，一家老少在郁森国际聚会，孩子到属于自己的儿童乐园中去玩，年青人去寻找适合自己的文化休闲娱乐活动，家庭主妇们可以去购物或健身美容，男士们则可以去娱乐或交际场所轻松一下，各得其所，各得其乐，烟台中智企业管理咨询有限公司-----------------

日期：2008年8月

这种将吃、喝、玩、乐、购等元素融合为一体的消费模式将会越来越受到欢迎。

4.随着中国奢侈品消费逐年升温，带动起中高收入阶层对于奢侈品消费的强烈需求。部分国际顶级奢侈品牌进驻郁森国际后，依托有力的品牌推广及灵活的价格策略，相信一定能够引爆这一需求点。

5.烟台有着丰富的旅游资源，福山也正在逐步加大旅游开发力度，而郁森国际集餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等于一体，相信在吸引流动消费客户的同时，其自身也会开发成当地旅游的一大亮点。

威威胁胁分分析析

1.烟台市民已形成相对稳定的购物习惯。目前，烟台市民购物地点高度集中在南大街及附近商业街，引导市民改变消费习惯需要经历一段相对艰难的市场培育期。

2.烟台市商业地产开发升温，新开发及正在开发的商业地产势必加入到分割市场空间行列，成为郁森国际强有力的竞争者。莱山区七月开业的佳世客以及市中心在建的阳光100商业地产都是郁森国际的直接竞争者。

3.政府规划将天府街建成商业街，即将在商业街上建成的商业单体一方面会凝聚人气，有利于整体商圈的形成，另一方面，个性化的商业单体也会对郁森国际消费群产生分流的负效应，以“替代品”身份与郁森国际瓜分市场。

4.作为郁森国际的最核心商圈，福山地区居民整体收入水平不高，消费不

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活跃，市场培育期将会比较长。

郁森国际购物中心运营诊断报告—项目目建议 项目建议

1.要具有魅力和独特性

定位是商业房地产的脊梁骨，没有主题定位的商业房地产就好比人没有了魂。商业的成功与否并不是通过规模多大来衡量的，即它成功的关键并不在于让消费者感觉“有多大”，而是要让这一多业态的综合体体现出鲜明的“定位”和独特的魅力。

商业房地产模式定位模型包括三部份内容：做什么？如何做？在哪里做？对于郁森国际购物中心来说，已不涉及在哪里做的问题了，当务之急是首先要确定做什么和怎么做。主题定位是为了创造产品的差异化。有了鲜明主题定位的房地产，才能起到三方面积极的作用。一是可以了解自己的特色和项目鲜明地个性，将自己和众多商业房地产区分开来。二是才能起到聚众效果。三是锁定目标消费群体。功能组合定位也称为“综合性定位”。综合性定位是指融合多种功能业态，以一站式服务为顾客创造方便的策略。商业房地产的功能定位的其中一个重要原则就是“错位经营，优势互补”，使商业房地产中的几个功能模块产生协同效应，而不是几个功能模块的简单垒加。

2.对目标消费者进行清晰定位

目标消费者定位要解决的问题为：在研究消费者购买能力、年龄结

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构、性别比例、职业特征、分布区域、消费偏好、消费习惯、消费动机、消费倾向、消费潜力等的基础上，按分类特征，确定消费者构成。特别要解决两大问题：一是清晰界定主体消费者；二是清晰界定第一商圈。主体消费者可理解为60%的消费者，这部份消费者来自哪里?这是目标消费者定位首先要解决的问题，也是项目后期成功经营的最根本的前提。主体消费者判断失误，将直接导致项目的巨大风险；第一商圈可理解为60%的消费者来自这一区域，第一商圈定界定不准，同样会导致项目运作出现较大问题。

3.对各楼层业态布局进行科学分配与调整

地下一层至地上四层，每层基本功能定位是什么，每层内部业态如何细分，这种功能定位及细分方式是否符合整体的主体定位，是否符合消费者消费习惯。在业态布局方面，有两点值得予以关注：

 尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

 要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。

4.重视控制高中低档品牌的比例

即使在北京、上海这样一线城市的消费者中，重视高端品牌的消费者比例也是很少的，所以作为一个超级大型商业设施，相对高端的品牌，引入的比例要进行控制，应当更加重视实惠、质量以及服务。同时赢得

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高端消费者的青睐也需要时间。如果一味追求高档，将会导致人气极低。为此，一是项目品牌的业态分布要全，能满足消费者一站式消费的需要；二是高、中档次的品牌相结合，价格定位适当地考虑消费者的实际消费能力。

具体到郁森国际这一项目，建立摒弃“高端品牌”，引入outlets。奥特莱斯是专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，折扣可以低至七折以下，被称为“品牌厂家直销购物中心”。美国的奥特莱斯购物中心一般位于市郊。值得一提的是，美国奥特莱斯绝大多数商品属于品质一流的当季商品，断码、过季商品仅占整个奥特莱斯商品的15%以下。奥特莱斯能在远离城市的地带吸引大量的顾客群体，必定有它独特的优势。奥特莱斯的优势之一是名牌商品。奥特莱斯的商品多是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由一万平方米到十几万平方米都有。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通，因此成为人们购物休闲的理想场所。奥特莱斯最大的优势是令人心动的商品价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍低60%，甚至更多。

奥特莱斯之所以受到如此热捧，主要原因是由于它的良好的市场表现和广阔的市场空间。以北京燕莎奥特莱斯为例，该店于2002年开业，目前营业额已经从最初的3亿元发展到2006年的94亿元，效益增长率高达40%，日均客流量达三万人次。而且，北京燕莎奥特莱斯选址于典型的非传统商业区域，开业时周边还没有住宅，人烟稀少，但就是在这种位置，奥特莱斯展现出了旺盛的生命力。因此，奥特莱斯在整体表现平平的现有商业中，由于其新颖性、辐射力、盈利性而散发出惹眼的光环，受到市场的热捧是情理中的事。

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5.建立自身的商业模式。

说到底，商业模式就是关于做什么，如何做，怎样赚钱的问题，其实质是一种创新形式。它包括：

价值主张：能给消费者提供何种价值（包括价格、方便性、购物环境、服务质量、全新体验等）。

消费者目标群体：公司所瞄准的消费者群体。分销渠道：如何开拓市场。

客户关系：公司同其消费者群体之间所建立的联系。价值配置：资源和活动的配置。

核心能力：公司执行其商业模式所需的能力和资格。

合作伙伴网络：公司同其他公司之间为有效地提供价值并实现其商业化而形成的合作关系网络。

6.变招商为选商

招商是一个过程，是商业地产的一种手法、形式，选商才是真正的结果，怎么选择你需要的品牌、经营商家，符合你之前制订的商业规划、商业定位，这是一个核心。片面把招商交给中介，自己不管，忽略运营团队的介入，这是很多开发商存在的问题。这也就是说，如果无视整体定位，仅仅为了招商而招商，则虽可能带来一时的繁荣，但从长远看，势必对项目的长远发展造成致命影响。

7.推广运营

推广运营同样是商业房地产项目运作的关键环节，能否系统做好推广运营工作，在很大程度上决定着整个项目的成败。要根据项目整体定

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日期：2008年8月

位、消费者定位和本地媒体特点，选择推出高效适用推广运营手法，通过系统化的包装提升项目品牌知名度及品牌价值，通过市场无形的手提升商业地产价值，拓展商业机会。

8.机构设置

根据商业地产项目较成熟的机构设置模式，一般设一个总经理，下面分四个部门：一个部门是营销业务部门，通常包含选商、招商、策划推广以及客户管理工作等；一个工程技术部门，这是保障日常的机电设备的运营，照明系统、空调系统，交通组织系统等等的正常运营，以及商铺的装修管理等等；一个安全管理部门，负责保安、消防和卫生保洁工作；一个后勤财务部门。

9.统一管理，统一形象

商业地产项目一定要统一运营管理，整合营商资源。包括统一形象、统一视觉系统（VIS）；统一招商品牌的审核管理，统一完善租约管理；统一经营主题；统一业态规划，统一商品布局；统一策划；统一物业管理；统一进行建筑空间环境管理与设备设施的维护保养；统一指导、协调、监督商户经营活动；统一咨询平台；统一提供服务咨询。

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