房地产法调研报告

房地产法调研报告（共8篇）

房地产法调研报告 篇1

房地产进入性调研-广元房地产市场调查报告 房地产进入性调研-广元房地产市场调查报告

1.宏观市场 2.微观市场 3.重点竞品 4.项目描述

【广元经济】城市人口及城市化率——内陆城市特征明显，城镇化加速

2017 年广元常住人口 266 万（户籍人口 302.62），人口增长缓慢，流动性弱，呈现出明显内陆城市特征；近五年平均城市化率 39.35%，低于全国平均水平，未来大量农业人口进入城市，将给广元房地产市场带来巨大机会。

【广元经济】区县 GDP 及人均 GDP 指标差异增大近五年广元 GDP 总量保持平稳增长，但随着 2008 年的地震经济恢复建设 期过后，涨幅下降，近年保持在 8%左右； 2017 年，广元各辖区 GDP 前三名分别为利州区、苍溪县、剑阁县，增幅 较快分别为苍溪、朝天区、昭化区、剑阁县； 2017 年广元的 GDP 在四川各地级市排名 17 名，属于川内经济发展较缓慢 城市。

【广元经济】固定资产投资分析——房产占比逐年攀升 【广元经济】固定资产投资分析——房产占比逐年攀升

后来你成为牧民 赶来云海繁星 脚旁驮岁月的白驹 将漫生春草嚼咀 当你站于隆冬爱河边 俯身朝下望去 有人破冰做你 一生倒影 你会凝视他 如同另个自己 直到你的热泪都化作潮汐 爱即永恒汛期 最终你所历风雪 开遍梅花鹿背脊

落日坠成腕上胎记 来世便凭此再遇 当你仍是虔诚滋养着 参天铁树的泥 有人做撼动你 一生马蹄 你会信奉他 如同整个奇迹 直到悬河千言汇入那句—— “爱你是我的壮举。”

【调控政策】广元银行政策仍然相对平稳

广元房地产市场政策相对平稳，未出台限购、限贷、限售相关政策。2017 年政府取消了关于农村居民、大学生、低收入家庭 的补助政策。银行政策方面，今年商贷首付从最低 20%，提升到最低 25%。利率在 4.9 的基础上上浮 10%。

2018 年至今，未明文出台房地产市场调控政策，但有单独约谈、开发各环节调控等手段。

【调控政策】广元市招商引资优惠政策（二）鼓励生态康养、医养结合、文化旅游、现代物流、电子商务、现代金融等新兴先导型服务业加快发展。

具体详见《广元市招商引资优惠政策》

【土地供需】广元市（含区县）房地产土地市场情况 【土地供需】广元市（市本级）房地产土地市场情况 【土地供需】2018 年上半年市本级供地明细 【土地供需】2018 年下半年市本级供地计划

后来你成为牧民 赶来云海繁星 脚旁驮岁月的白驹 将漫生春草嚼咀 当你站于隆冬爱河边 俯身朝下望去 有人破冰做你 一生倒影

你会凝视他 如同另个自己 直到你的热泪都化作潮汐 爱即永恒汛期 最终你所历风雪 开遍梅花鹿背脊 落日坠成腕上胎记 来世便凭此再遇 当你仍是虔诚滋养着 参天铁树的泥 有人做撼动你 一生马蹄 你会信奉他 如同整个奇迹 直到悬河千言汇入那句—— “爱你是我的壮举。”

【广元经济】稳步增长，稳中有进

上半年全市地区生产总值（GDP）374.14 亿元，按可比价格计算，同比增长 8.4%，增速比一季度加快 0.1 个百分点，分别比 全国（6.8%）、全省（8.2%）快 1.6 个和 0.2 个百分点，居全省第 9 位。

城镇居民人均可支配收入 14763 元，同比增长 8.9%，增速比全省快 0.6 个百分点，居全省第 3 位。

【广元经济】投资增长加快，投资热情增强

上半年，全社会固定资产投资 317.47 亿元，同口径同比增长 15.5%，增速居全省第 6 位。民间投资 184.97 亿元，增长40.7%，占全部投资的比重为 58.3%。

上半年，全市房地产开发投资 47.36 亿元，同比增长2.3%。商品房施工面积 1037.14 万平方米，下降 3.2%； 商品房竣工面积 74.94 万平方米，下降 48.1%；商品房销售面积 110.4 万平方米，增长 35.9%。6 月末，商品房待售面积129.78

万平方米，同比增长 9.7%。

房地产法调研报告 篇2

关键词：回归分析,层次分析,经济适用房

一、背景

从1998年我国住房制度改革取得突破性进展, 取消住房福利分配制度, 推动住房市场化以来, 住房改革步伐大大加快, 并取得了明显成效。如今, 房地产已成为了人们关注的热点。但对于普通老百姓来说, 以自己可以接受的价格买到一套合适的房子越来越难。随着房地产行业的一步步发展, 中国政府出台了相应政策, 各个地方政府也出台了针对地方特点的措施, 以稳定房价、刺激消费, 使房地产行业得以健康稳步的发展。

二、价格泡沫模型

较高的房价既有合理的需求推动因素, 也有较浓的投机氛围引致的房价泡沫因素。为了探求合理价格, 我们搜寻了一些数据, 建立了回归模型, 希望通过历史数据的拟合, 对房价作出客观的判断。

国内生产总值是国民收入的一个重要指标, 大致反映人们的收入水平, 影响人们的购买力, 进而影响对住房的需求。施工面积能基本上反映市场的供求变化, 我们选择此二因素为自变量, 运用多元回归模型, 根据历年数据, 回归模拟出房价指数与国内生产总值和施工面积的函数。

(中房指数是以价格指数形式来反映房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系。目前的中房指数以2000年12月北京住宅市场平均价格水平为基期定为1000点, 上海1995年2月引入中房系统, 基期值为742。)

从图表2.1中我们可以得知, 在各种因素的综合作用下, 房价在2000-04年、06～07年间有较大的幅度增长, 分别增长92.96%、39.69%, 2000-07年间年平均增长率为21.3%。为了解各因素的综合作用, 并进行客观的预测, 我们拟合出如下函数:Y (房价指数) =f (国内生产总值, 施工面积) , 由Matlab多元回归得:

Y 1 (中房上海综合指数) =-1 2 9.06+7.22*G+6.90*S1

(R2=0.9 21 3, F=64.4 42 3, P=8.43*10-7)

Y 2 (中房上海住宅指数) =-1 3 4.52+9.14*G+9.58*S2

(R2=0.9 42 4, F=80.4 19 2, P=6.87*10-7)

G:上海国内生产总值 (单位:百亿)

S1:综合施工面积 (单位:百万平方米)

S2:住宅施工面积 (单位:百万平方米)

经验算, 两模型能通过回归检验, 并大体上反映上海房地产市场的发展历程。从回归结果来看, 代表供需关系的两因素对房价的影响力大体相当。比较而言, 宏观经济的运行状况, 国民生产总值增长速度对综合房价的影响略大, 而在住宅市场上, 供给方市场略占主导地位, 此与住宅市场的刚性需求不无关系。

据上海统计局发布, 前三季度, 本市商品房施工面积9088.08万平方米, 比去年同期下降2.3%。其中, 商品住宅施工面积5870.36万平方米, 下降3.5%。同时, 前三季度上海国内生产总值为10241.84, 同比增长7.1%。依此趋势, 预计09年综合施工面积13760万平方米, 其中住宅施工面积约为6813万平方米, 国内生产总值约为14670亿元。与此同时, 由中房上海指数9月份报告指数, 2009年9月份中房上海综合指数为2359, 中房上海住宅指数为2289。我们可以大致得到房价的偏离比率 (泡沫度) 。

通过这个模型可以看出, 上海的房价偏离比率超过四分之一, 存在一定的泡沫程度。而此模型的自变量具有平均性质, 对于低收入群体而言, 对偏离比率的感知程度更高。只有宏观上调控好供给结构, 抑制房价过快增长, 消费者才有机会可以购买到满意的房子。

三、需求分析

为了更清楚的了解房地产供求市场关系, 有必要对购房者的消费需求进行深入的了解, 因为理性的合理需求可调整市场供求关系。对于大多数人来说, 买房无异有两个目的, 一是居住, 二是投资。在我们的问卷调查中, 以投资保值与增值为购房需求的占30%, 以首次置业, 满足生活需要的占36%, 以改善居住条件为需求的占32%, 以其它需求为主的占2%。

为对购房者需求有更进一步的了解, 我们通过大量的问卷调查搜集数据, 运用层次分析模型, 了解购房者对购房因素的权重考量。在前期调查中, 我们发现购房者较关注的因素有以下几个:地理位置 (在哪个区) 、交通环境 (附近是否有地铁、公交线路) 、周边环境 (附近是否有学校、医院、大型超市等) 以及房屋条件 (装修、小区绿化等) 。通过对调查数据的分析, 得到两两因素的重要性比较数。

该矩阵最大特征值λmax=4.1695, 一致性指标一致性比率可判定矩阵的一致性是可以接受的。

相应的特征向量归一化:W= (0.3260, 0.3080, 0.2119, 0.1541)

表示相应于交通环境、房屋条件、周边环境、地理位置的权重分别为32.6%、30.8%、21.2%、15、4%。

通过此模型不难看出, 上海地区消费者对于交通便利条件是最在意的, 其次是房屋的条件。上海的城市规模较大, 很多居民需跨区上班, 这就涉及到了交通问题, 因此居民会首选交通方便的住宅小区。其次, 房屋条件也是消费者购房的重要考量因素, 合适的户型、精致的装修往往会得到消费者的青睐。上海地区的服务业较发达, 生活节奏也较快, 相比而言, 消费者对周边环境的要求并不是太高。因此, 改善交通环境, 加大公共交通系统的覆盖面可以较大程度的满足消费者的需求, 稳定供需结构。

四、结束语

从现实角度来看, 房地产价格的持续走高影响居民正常生活, 住房问题正逐步由“经济问题”演变成“社会问题”。房地产业的超速发展引起宏观经济过热, 并影响其他行业发展, 同时, 房地产业相当高的财务杠杆比例使得房地产商在运营过程和消费者在购房过程中对信贷的依赖度较高。因此, 保持合理的房价, 维护房地产业的健康平稳发展对我国国民经济持续稳定快速增长具有重要意义。为维护房地产业的健康发展, 下一步的宏观调控需要明确调控目标, 从行业管理、供给管理、需求管理等方面齐抓共管, 建立协调、配套的完善调控机制。

1、明确调控目标。根据城市化进程和居民住宅需求, 在节约土地资源的基础上, 分阶段的制定基准目标, 整合各部门在房地产调控中的职能分工, 协调各部门的调控措施。

2、完善土地供应制度, 将土地供应与供求管理结合。根据住宅需求发展趋势, 制定科学合理的土地供应规划, 控制对别墅等高档住宅的用地供应, 保障政府廉租房和经济适用房的土地供应。

3、建立房地产泡沫向金融领域的防火墙, 完善房贷制度。严格执行房地产企业开发项目开发自有资金比例, 控制房地产开发贷款的信贷规模与信贷比例, 加强信贷资金的监管与流向控制;制定分类住房消费贷款管理制度, 在实施差别“首付比例”的前提下, 实施差别房贷利率政策。控制银行放贷, 抑制投机活动。

4、税收调控政策。严格执行土地增值税累进税制, 在一定程度上调整市场预期, 抑制部分投资需求, 注重对银根的控制, 调控资金供给, 调整房地产转让环节税收政策, 抑制过度投机。可考虑开征不动产税, 提高非自住房产和高档房产的持有成本。促进二级市场和租赁市场的发展, 缓解总体供需矛盾。另外, 可以考虑将高档住宅纳入消费税征收范围, 发挥收入分配调节作用。

5、加大廉租房和经济适用房的建设, 同时建立收入认定和分类系统, 完善住房保障机制。经适房、廉租房建设是解决中低收入居民住房的重要解决途径, 也是调控住宅供应量, 调节商品房市场的重要手段。建立科学的收入认定和分类系统, 对确定住房保障范围, 保障对象和保障程度, 推行保障制度提供技术基础, 有利于减少分配环节的腐败问题, 确保廉租房、经济适用房为中低收入者服务, 增进社会公平与稳定。

6、长期可考虑发行房地产指数债。区分真实住房需求与投机性需求, 对于投机性需求, 可尝试发行房地产指数债来解决, 减少由投机造成的需求量的虚高, 引导投机性需求从一级房地产市场分流, 抑制投机, 减少泡沫, 保持房地产业稳定发展。

参考文献

[1]、李剑阁.中国房改:现状和前景.中国发展出版社, 2007.

[2]、建设部课题组.住房、住房制度改革和房地产市场专题研究.中国建筑工业出版社, 2007.

南京房地产市场法律规制调研报告 篇3

关键词：南京房地产，商品房质量，法律规制，调研

中图分类号：D922文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2016）12-0036-41收稿日期：2016-10-17

1 南京房地产市场商品房质量存在的主要问题

南京房地产行业最近5年发展迅猛，一定程度上带动了本地经济的较快增长。但是，由于缺乏市场基础和管理经验，使得房地产市场出现了诸多棘手的问题。为了搞清楚问题的症结，笔者通过调查进行相关数据分析，查找购房者不满意房屋的原因，进而提出依法规范房地产市场的举措。

商品房作为一种特殊的商品，其质量关乎百姓生活的幸福指数，因此，商品房质量是一个值得关注的民生课题。为此，必须首先界定“商品房质量”。《商品房买卖合同司法解释问答》规定：“商品房质量问题指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线的安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。”有学者认为：“界定商品房的质量主要从商品房的实体、功能以及使用环境等方面进行。”也即商品房质量主要指建筑质量，包括户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施；也包括小区自然环境、物业服务水平等诸多方面。通过调研，试图寻找现有房地产法律法规的不足，了解房地产执法现状，重新构建适合南京实际情况的城市住房质量立法及执法体系，建立合理、合法的评价方法。

第一，户型设计作为商品房质量的一个检测点，它是购房者对商品房选择的重要考量指标。因为只有选择了形式上合理的户型，才有可能有效地利用房屋空间，实质上就是降低了房屋的价位，提高居住的舒适程度。那么，针对南京商品房的户型设计，67%也即多数受访者比较满意，但也有31%的受访者认为自己家的房子设计不够合理，例如厨房面积过小、主卧过大而次卧又过小。还有人认为房间朝向安排不合理，孩子小需要保护，应将孩子房间朝阳，还有使用频率高的书房也应朝阳，而主卧主要用于晚上睡觉可以朝阴等。对于户型设计问题，褒贬不一，还有少数人对于商品房的户型无所谓。

第二，商品房水电气基础配套设施是商品房质量的核心指标，根据《商品房销售管理办法》，商品房现售应当符合的条件包括供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。实际上，如果该配套设施不全，那么住户的日常生活无法维持，商品房的功能也将丧失殆尽。对此，南京市70%的受访者认为自家的住房在水电气基础配套设施方面存在过问题，其中9%认为有严重问题，如电线不合格、水管劣质等。《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》规定，住宅小区竣工综合验收时，住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程应全部验收合格，验收资料齐全。购房者入住后发现水电气基础配套设施仍有问题，应要求开发商与验收机构共同承担责任。

第三，关于商品房有渗漏现象，被称之为商品房质量投诉率最高的问题，本次问卷得以验证，有高达96%的受访者认为自家房子遭到过漏水现象，其中26%有过严重渗漏的经历。据受访者反映，有的小区几乎每栋楼都有渗漏现象，一到梅雨季节，家里房间墙壁有的地方有大片的霉斑，有的渗水从电线上流下来。按照国家规定，民用住房寿命至少70年，但是这样的住房是否能住17年都不一定，令住户担心和不安。

第四，关于商品房网络通信问题以及小区自然环境， 90%以上受访者表示没有出现明显的问题。一般来说，最近5-10年建造的房子都将网络通信线路列入整体规划之中，网络通信的效果好坏，跟住户个人选择的通信公司有关系。关于小区环境，包括绿化、卫生、亮化等方面，南京市的绝大部分小区绿化做的不错，但是有时卫生打扫不及时，尤其夏季垃圾清理不及时，给小区环境造成一定影响。

第五，关于与住户打交道比较多的小区物业服务水平。本次调查，反映南京的小区物业服务水平情况：好的达到1/5（20%），一般的近乎1/2（45%），差的1/3（35%）有余。

问卷调查的统计数据表明：南京市商品房在户型设计、水电气基础配套设施、网络通信等公共服务设施、小区自然环境及物业服务水平等诸多方面均有令人不满意的地方，尤其是渗水漏水的毛病最为严重。随着房地产市场的发展，商品房质量纠纷近些年呈上升趋势，很多购房者选择法律途径解决，进行商品房质量投诉。

对于众多百姓而言，买房是人生中的大事，甚至几代人的积蓄都可能用来购买一套商品房。因此，房屋质量问题，尤其房屋渗漏所引发的墙壁发霉、墙体脱落、门窗关闭困难以及下水道不畅等一系列质量问题，给购房者带来了无尽的忧愁和烦恼。同时，消费者维权艰难，物业拖拉，开发商推诿的现实，导致业主与物业矛盾加深，又给社会的稳定和谐带来了潜在的隐患。

2 南京房地产市场商品房质量缺陷的成因

南京房地产市场商品房质量存在诸多隐患，原因是多方面的。

第一，住房制度改革，商品房供不应求，巨大的需求市场导致开发商快速开发，只求速度，不讲质量。正是在片面追求速度的过程中，开发商们放松了房产质量要求，视法律于不顾，趁机追求高利润。1998年我国结束了福利分房的历史，但是老百姓住房的需求却有增无减。因受传统的“有恒产者有恒心”的住宅所有权观念影响，使得中国老百姓对房产的刚性需求非常明显。加上中国城市化进程的加速，城市拆迁所带来的重新建房需求，中国房地产迅速崛起，很多房子“急急忙忙盖起来，痛痛快快卖出去”。虽然一座座高楼拔地而起，满足了百姓居住条件的需求，然而质量“硬伤”随之产生，令人堪忧。

2013年2月，国务院出台了“国五条”调控楼市，打击抑制投机投资性购房，并提出：“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”，但南京细则并未提及更未实施。反观南京房地产市场销量不减反增，让人感到房地产市场陷入失控的状态。2014年9月，国家住建部启动了“工程质量治理两年行动”，强制推行建筑工程质量问题的监督和治理，江苏省和南京市也出台了相应法规和措施，但调查显示，南京仍有近7成受访者表示在购房后发现商品房出现了质量问题。

第二，政府把关不严，开发商资质不优。在巨大的市场需求背景下，政府对于进入商品房开发市场的主体审核把关未必或者难免不严。根据房地产相关准入制度，开发商在开发初期往往需要经过当地政府相关部门审批，包括向购房者承诺的规划设计也一并需要提交政府部门审批。对于开发商的建房申请，当地政府应该严格审查其资质，并且启用招投标程序。通过合法程序，选择资质好、信誉度高的房地产开发企业承建商品房工程。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业按照企业条件分为四个资质等级，最低四级资质也必须同时满足以下七点要求：（一）注册资本不低于100万元；（二）从事房地产开发经营1年以上；（三）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（四）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（五）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（六）商品住宅销售中实行了住宅质量保证书和住宅使用说明书制度；（七）未发生过重大工程质量事故。南京的房地产行业自然也应执行此项规范要求，遗憾的是，实践中很难对照执行。

为了加强对房地产市场的管理和规范，国务院从2003年开始采取了一系列抑制房地产行业的行政性措施，强调政府对房地产市场的宏观调控功能。但是，在调控的过程中，政策的制定者和执行者过于依赖单纯的行政手段予以干预，而忽视了具有强制力的经济手段和法律手段，因而收效甚微。理论上，南京房地产产业为国民经济发展做出了一定贡献，从改革开放后的基础性产业，逐渐发展为先导性、甚至是支柱性产业，今天的南京房地产已经成了江苏的经济增长点。然而，实践中，由于某些政府部门对房地产行业的过于迁就或者信赖，没有严格监督它们在政策调控和法律法规约束之下，进行严格论证，理性开发房地产，使得南京房地产开发、商品房建设工程中存在着种种不容忽视的严重问题。

第三，建设设计单位未尽职责，施工监理验收单位不作为，导致商品房出现质量风险。房地产开发是一项系统工程，涉及到建设单位地基是否牢固，提供的钢筋、水泥、沙子、砖头等建筑材料是否合格，设计、施工及监理人员的专业技术是否过硬等。可以说，参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位是确保商品房质量的关键，如果他们存在问题，将直接产生商品房质量问题。

无论哪一个单位的工作环节出现了问题，都会造成整个商品房系统工程的质量问题。例如，最为头疼的房屋渗漏问题有几种原因：其一，设计原因：（1）采用通用设计或标准设计时，未对高层建筑屋面防水的做法做详细说明；（2）采用的防水方案不合理，不适合当地情况；（3）屋面坡度过小，排水不畅；（4）排水孔过少，导致屋面积水不能尽快排除。其二，施工原因：（1）屋面施工时未注意屋面结构的特点，造成屋面结构施工缝；（2）屋面结构的支撑和模板拆除过早，以致结构产生裂缝；（3）屋面结构未精心养护，使结构产生大量微小裂缝；（4）涂料防水层配料搅拌不均匀，或涂刷不匀。当然，还有验收的原因，监理单位监督不到位、验收不细致、技术不过关等。按照相关规定，房产建设监督单位应对每个工程都实现地基基础、主体结构、建筑材料和工程竣工验收等多个环节的监督，缺少某个环节的监督，或是监督技术力量薄弱，都有可能导致商品房质量问题。

第四，企业自身管理不到位，守法不严格是产生商品房质量问题的根本原因。参与建设开发的建设单位、设计单位、监理单位、施工单位等都是独立的经济法律主体，独立承担民事责任。商品房开发建设不仅事关人民生命财产安全，而且投资大、周期长，商品房建设的每个环节必须实行严格管理，执行相关商品房建设的法律法规。现实中，个别房地产企业赚钱心切，企图用最少的钱干最大的事，赚取最多的钱，因此在建设施工过程中偷工减料，质量意识不强，极易造出问题房产。

第五，政府管理部门执法不严，社会民众法律意识不强，是导致商品房出现质量问题的外部原因。一方面，政府管理部门执法不严。南京市房地产企业的开发、经营商品房活动，作为市场经济的一个组成部分，应由南京市政府下属建委、工商等多家部门去管理。近些年来，从中央到地方，出台了很多房地产建设管理的法律法规，但是，一个最大的问题就是有法不依，执法不严，违规操作，处罚不力，不能引起开发商对商品房质量的重视，商品房建设工程质量难以保证。另一方面，社会普通民众的法律意识淡薄，面对开发商的违法违规行为保持沉默的多，站出来反对的少，拿起法律武器保护自己利益的购房者更是少之又少，无形中助长了房地产企业的恣意违法，使他们弃商品房质量于不顾。

总之，南京市的商品房质量问题源自于多方面的因素，究其根源在于法律意识的淡薄与依法管理的缺失。房地产市场商品房的快速发展是中国经济转型的产物，其管理尚未纳入法律的规范体系和框架下进行。随着近年来经济改革的深入，市场经济的完善，房地产市场商品房质量问题必须得到根本解决。

3 依法规范南京房地产市场质量管理

市场经济就是法治经济，是当下不可违逆的社会发展规律，房地产市场理应遵循这一规律，只有依法规范房地产市场，才能确保商品房质量。针对南京房地产市场商品房质量问题，必须完善相关法律，加重责任主体的法律责任；加大执法力度，对违法者严惩不贷；提高社会公众的法律意识，面对商品房瑕疵，积极维权。

3.1 完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任

自上世纪80年代起，随着房地产市场的兴起，国家相继出台了一系列宏观调控政策和相应的法律法规，这些措施对缓解房地产市场的突出矛盾有所裨益。

有关房地产商品房的法律规范是比较多的，但是对有关商品房质量问题的处罚相对较轻，即使最严厉的我国《刑法》第一百三十七条“工程重大安全事故罪”规定：建设单位、设计单位、施工单位、工程监理单位违反国家规定，降低工程质量标准，造成重大安全事故的，对直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。在民法上针对最为严重的房屋结构质量问题，根据建设部2001年制定的《商品房销售管理办法》规定，“对于房屋主体质量不合格的房屋，购房者有权解除合同，并按照法规及合同规定追究开发商的违约责任”。这些处罚的程度与开发商的获利相比简直就是毛毛雨，所以根本就不值得注意，而房屋质量问题带给消费者的危害却是无尽的，甚至威胁到住房者的生命安全。所以，相关法律对商品房质量问题的处罚规定应该加以修订，加重处罚力度。

3.2 加大执法力度，规制房地产执法部门的行为

住房质量关系到居民的身心健康，影响着社会的安定团结，正如学者呼吁的那样：“房地产行业是一项关乎国计民生的重要产业，是政府扩大投资和拉动内需最有力的手段，并始终处于我国城市化进程中最为重要的地位” 。尽管南京房地产业发展历史悠久，从中央到地方出台了很多法律法规，如《南京市商品房预售方案》，但今天南京仍存在的商品房质量问题，与南京地方房地产管理部门的执法力度不无关联。

“徒法不足以自行”，任何一部法律无论它多么精致完美，如果在实践中得不到真正执行，或者执行不到位，都是徒劳的。在法治中国的背景下，作为执法部门及执法者个人理应具有高度的责任心。

3.3 提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题

法律意识是人们对法律及法律现象的认知、心理、评价等内容的总和。从根本意义上来说，意识是主观的范畴，是人脑的机能，是人脑对外在客观世界的反映。法律意识作为人的头脑对社会法律现象的反映、认识和主观把握。南京商品房质量问题层出不穷与消费者的法律意识薄弱不无关系。反过来说，如果消费者法律意识强，面对商品房买卖及其本身质量有高度的警惕性，开发商就不得不重视房屋的质量。因此，广大消费者都应接受普法教育，不仅是提高国民素质的需要，更是保护自身利益的需要。南京作为历史名城，六朝古都，市民的法律文化素养理应是过硬的，这也是小康社会公民的基础。

综上，南京房地产市场问题不容乐观，特别是商品房质量痼疾难除，除了过热的中国房地产大背景，主要由于相关法律法规的处罚不力，地方政府的执法不严，房地产开发、施工、监理等建设主体的守法不到，购房消费者的法律意识淡薄等。因此，建议完善法律制度，加重商品房责任主体的法律责任；加大执法力度，规制房地产执法部门的行为；提高法律意识，促使消费者积极投诉商品房质量问题。提高南京市民的生活质量，为早日建成小康社会打好基础。

参考文献：

1.林建伟.房地产法基本问题.法律出版社.2006

2.张跃辉.房屋渗漏原因及分析.江西建材.2008.04

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房地产市场调研报告 篇4

任何一个商业地产项目都有其商圈范围，不同类型的商业地产项目，其商圈范围截然不同。理想的商圈是规则的同心圆，但是实际上它是由不同规则的图形组合的，与行政区划分没有关系。通常，商圈可分为三个层次：核心商圈(主要商圈)、次级商圈(次要商圈)、边际商圈(边缘商圈)。有的市场调查机构也将在细分为：第一商圈、第二商圈、第三商圈以及第四商圈。

房地产商圈市场调研

房地产商圈调查就是以房地产为特定的商品对象，运用科学的方法，有目的、有计划、系统地收集房地产市场方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟定经营策略提供参考与建议。

房地产商圈市场调研内容

房地产商圈市场调研是以房地产为特定的商品对象，从宏观市场到微观市场，如从对房地产商圈市场环境的调研细致到个别楼盘的调研;从抽象的观念到具体的行为，如消费者的购物理想、信念、价值观等到人们接触媒介的习惯、对商品品牌的喜爱、购物习惯于行为等，进行全方位的调查研究。

房地商圈产市场调研的目的

主要是为管理决策部门提供参考依据。调研的服务对象可以是任何企事业单位的管理决策或个人。市场调研的目的的可能是为了制定长远战略规划，也可能是为制定某阶段或某阶段或某问题的具体政策或策略提供参考依据。

房地产商圈市场调研的特点 1.内容广泛

房地产商圈市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个楼盘的调研，同时也包括对购房者的需求调研、购房者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。

2.针对性强

房地产商圈市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。房地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率，价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。

3.方法多样

电话调研、实地调研、座谈会

按调研目的分类

从调研的目的来看，市场调研主要分为应用性市场调研和基础性市场调研。

应用性市场调研是为了更好地了解市场，搞清楚战略失败的原因或减少决策中的不确定性。

房地产市场调研报告 篇5

1、碧桂园“微信营销”：开发商将项目资料、图片发布在官的网或微信公众平台，客户通过手机或者IPAD登陆碧桂园官的网或者微信公众平台，实现了“远在千里之外，而身临其境的跨越时空之旅”。碧桂园又成为了房地产微营销吃“螃蟹”的第一人。20xx年11月13日，在项目发布微全景当天，平均1小时3000的点击量、每分钟就有将近50

人浏览，上线第一天点击量过万，而在上线第3天点击量竟然突破了25000……目前很多项目臵业顾问已经开始这样使用这个工具：利用手机号，加客户的微信，发看房链接到客户手机上，引导客户看环境，再看户型......(此信息有贵州房地产QQ群得知)

2、花果园“连锁式销售中心”：由于楼盘较大，销售人员较多，据了解花果园最多时销售人员为5000人，目前1500个销售人员，一个销售中心不能满足需求，因此增设临时咨询点，目前花果园项目临时咨询点遍布整个贵阳市，据工作人员透露大约有300个左右，把一部分销售人员派出销售中心，分散到各临时咨询点，一方面最大化调动销售人员积极性，另一方面起到宣传作用，降低宣传成本。

3、完善的销售体制和先进的销售宣传工具。走访到花果园项目销售中心，进入眼帘的是一遍人身鼎沸，紧然有序的销售场景，销售人员专业的讲解和热情的接待，孜孜不倦的带看现场，无论从各方面来讲都让客户感觉到楼盘本身的魅力。另外一方面，从客户接待，到客户定房，再到客户交款，再到客户办理手续，整个过程设立专人专办，紧然有序。同时设立售后服务和客户投诉部门，这一整套体制接近完美。再来看销售工具，花果园超大荧幕宣传片，让客户身临其境，享受其项目本身所带来的震撼感。另外其他项目也有比较先进的销售工具，比如中国水电〃观府壹号，单体户型模型采用超大平板显示器显示，客户可以看到平面图，3D立体图像等，确实感受到视觉带来的冲击感。

房地产调研报告 篇6

5月29日，建设部等九部委出台了“国六条”新一轮调控措施。其中涉及到重点开发90平米以下的中心户型、不足5年的二手房交易要征收全额营业税等措施，以期望能够达到稳定房价的作用。政策的出台后，引起了购房者的观望，一定程度抑制消费者的购买欲望，特别是二手房受此影响较大，但调控政策过后的二个月后，惠州房地产市场已恢复平衡。考虑到《国六条》以及相关政策出台对市场的影响，为客观反映惠州房地产市场的情况，本调研分析报告半从半年延至1—7月。

一、20xx年上半年惠州房地产现况

1、整体经济状况

固定资产投资增长平稳。1—7月份，惠州市已完成全社会固定资产投资额149、31亿元，增长2、6%，增幅比1—6月上升了1、9个百分点。若剔除上半年同期中海壳牌项目的投资额，则今年1—7月的全社会固定资产投资增长为51、8%，显示今年以来的新增投资继续保持较快的增长。分县（区）来看，1—7月各县（区）的全社会固定资产投资增幅分别为：惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%，显示博罗县的投资增长加快，跃居全市首位，惠阳区、惠城区紧随其后，增长迅猛。

表一：开发投资对比表（单位：亿元）

项目固定资产投资房地产开发投资

20xx年1—6月123、926、28

20xx年1—6月12316、27

同比增长（%）0、7%61、52%

20xx年1—7月149、3131、37

20xx年1—7月145、5318、76

同比增长（%）2、6%67、2%

第三产业投资增长强劲。1—7月，第三产业投资完成60、28亿元，增长54、7%，其中，房地产开发投资完成31、37亿元，增长67、2%。房地产在第三产业中的占比从46、6%上升至52、04%，占据第三产业半壁江山有多，成为第三产业的龙头。

2、商品房投资与建设

从房地产开发规模情况来看，投资量持续扩大增长，开发局势稳定良好。上半年共完成房地产投资26、28亿元，其中住宅建设投资占57、95%，商业用房占7、1%，其它占34、95%，市场供应以商品住宅为主，同比增长为57、7%，商业用房投资比去年下降幅度较大，所占投资比例比去年下降10个百分点。

上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大，但竣工面积却在减少，依照往年惯例，不少开发商年初动式，上半年一般竣工较少，商品房供应的高峰期集中在下半年，估计下半年竣工量会大幅增长。

表二：商品房屋建设数据表（万㎡）

项目施工面积其中：新开工面积竣工面积

20xx年1—6月422、27140、9341、54

20xx年1—6月326、0785、0243、64

同比增长（%）24、7665、76—4、81

3、商品房销售

1—7月，据市统计局统计，全市商品房销售面积97、02万平米，增长45、3%；商品房销售金额27、93亿元，增长52、8%，商品房销售均价2879元/平米。以上数据显示我市受房产新政的影响不大。

4、商品房交易

第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加，预售商品房均价已达到2677元/平米，其中住宅2545元/平米，而至7月，商品住宅的成交均价已达2646元/平米，说明惠州市的房产交易市场在宏观调控下，总体需求仍是平衡增长，消费者对房产未来仍然形势看涨。

表三：商品住宅交易数据（1—7月）（数据来源：惠州房管局、世联数据中心）

指标数值增长率（与去年同期环比）

成交面积（万平米）130、9817%

成交套数（套）101770、04%

成交金额（万元）346701、323%

成交均价（元/平米）26465%

二、房地产市场分析

1、住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力

从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看，住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。按地级划分来看，我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段，包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等，这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素，而决定了该地段房价的高位，开发商重点将高层住宅作为主卖点；其次河南岸、东平向惠阳方向延伸的四级地段，房价涨幅也因在政策性导向及未来发展前景等因素的带动之下逐月递增。

2、商业地产开始退热，所占份额降低较快

非住宅中商业用房投资下降较快，商业用房所占份额从去年的17%下降为今年的7、1%，在去年的“井喷”式增长后，各项非住宅商业用房目前正在市场消化阶段，而商业地产的高风险性逐渐显现，开发商投机性行为减少，市场趋向理性。

3、房产新政对二手房存量市场影响较大

随着国家加强市场调控，抑制市场炒作的政策出台，特别有关税收政策的实施，交易面积和金额都有较大幅度的下降。新政策实施后，我市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易的小高潮，交易对象主要是不足5年转手交易的二手房。从6月以来，不足5年的二手房交易量很少。

4、居民收入稳步增加，市场需求呈刚性，需求较旺。

1—7月，城市居民人均可支配收入9982元，增长6、1%，剔除价格因素，实际增长4、5%。7月末，全市城乡居民储蓄存款余额575，56亿元，比年初增长10、2%，其中，城镇居民484、14亿元，增长9、1%。由于住房消费需求潜力大，房从呈现小幅上涨。根据今年惠州市社调队对我市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示，有26%的家庭打算“购买住房”，居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。由此可见，惠州市住房需求潜力还是较大的。只要今后经济保持良好发展势头，居民收入不断提高，住房价格就不会出现大幅度下降的情况。

另外，从市交易中心资料显示，上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长，其中个人住房借款增幅较大，表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。

三、房价走势分析

1、住宅品质的提升，推动房价上涨。新增供应来看，惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高，楼盘品质越来越高，房地产种类也更加丰富，涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区，房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入，成本的上升直接带动房价的上涨。

2、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素，越来越吸引周边城市，特别是深圳人到惠州置业，也吸引到深圳发展商到惠州挖金。另外，从经济上来看，随着中海壳牌项目的正式投产，在大项目的带动下惠州经济高速增长，一些配套项目纷纷兴建，大批人才从深圳流动到惠州，深惠间商务往来将比往年增加数倍，这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌发展商涌入惠州。

3、随着土地交易的规范化和透明化，土地成本大幅提升；国家有关节能建筑政策的实施，建材的升级换代，人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。

表四：近五年惠州房价情况

年份商品房价格（元/平米）同比增长

20xx年2394—3、70%

20xx年1965—18%

20xx年242423、35%

20xx年26157、8%

20xx年1—7月287910、1%

四、国家房地产新政对我市房地产市场形势的影响

当前，“国六条”、“国十五条”细则的出台，引起地产界较大震动。从惠州讪的房地产发展情况来看，也不例外。特别是在住房供应结构制度方面，要求地方国家编制住房建设规划和保障性住房的建设目标，并在今年9月底前公布；明确了新建住房结构比例，强调了自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这是我市房地产进一步发展的焦点问题。

国家房地产新政出台后，市国家及时召开开发商座谈会，听取各方意见，并要求业务主管部门尽快组织调研，向市国家反映情况。惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期一个月的专题调研。从调研得到的数据来看，我市目前近年的商品住房结构基本上以90—144平米的套型所占比例最大，占总比的58、12%，整个住房结构呈橄榄型，因而商品住房结构户型也明显偏大。

表五：20xx年至20xx年5月商品住房结构调查汇总表

类别小于90平米套数所占比重90—114平米套数所占比重大于144平米套数所占比重

惠城区725681521、21%1922556、29%767522、47%

博罗县81513、75%421071、04%60410、19%

龙门县19615、56%95375、63%1118、8%

惠阳区102315、39%410561、78%151922、85%

惠东县2216、8%182456、38%119036、79%

大亚湾121047、24%77230、14%57922、6%

全市1072120、04%3108958、12%1167821、83%

另外，建设局委托惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查。从购房目的来看，自住性需求占86、4%，大部分为改善居住条件及结婚等，而投资保值只占13、6%。在购房要求中，选三房及四房单位的分别占到58、1%和18、3%，这与本地客户为客家居民为多，家庭人口多，居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。选择的面积也以90—144平米的人口居多，占60、2%，同时还有12、5%的人口选择144平米以上。而选择90平米以下的只占27、3%。因惠州市人均住房面积已居家27、9平米，反映惠州市居民的住房比较宽裕，因而较大户型较受欢迎。从近五年房价变化来看，惠州房价有起有落，有一定的自身调节能力，考虑到目前惠州总体房价不高，从销售增长来看，房价还是在居民的可接受范围之内。

中国房地产行业运行报告 篇7

1、房地产开发投资增速继续回升

2009年，在市场回暖、销售加快等积极因素带动下，房地产开发投资增速出现逐月加快的势头。去年1～11月房地产开发完成投资28439.7元，同比增长17.8%，增速较前三季度加快0.1个百分点。与同期城镇固定资产投资增速相比，2009年以来二者的差距呈逐渐缩小态势。去年1～11月房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速14.3百分点，与年初25.5个百分点的差距相比缩小了11.2百分点。

去年1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1～10月提高0.8个百分点;房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比去年1～10月提高12.5个百分点;房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1～10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1～10月提高3.2个百分点。

去年1～11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%;完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。

2、中部地区投资增速最快

去年1～11月，房地产开发累计完成投资额达到31270.9元，同比增长17.8%。东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为18073.81元、6831.91元和6365.2元，同比分别增长14%、26.3%和20.4%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为57.8%、21.8%和20.4%。

从各地区的房地产投资增长情况看，31个省 (区、市) 中有18个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是山西、河北、海南、青海、宁夏等地区房地产开发投资增长较快，同比增速超过40%。

分用途看，住宅和商业用房投资增速均有所加快，办公楼投资增速略有下降。去年1～11月累计，住宅完成投资22369亿元，同比增长17.8%，比上年同期下降4.9个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。其中经济适用住房投资同比增长19.1%，增速比上年同期加快0.9个百分点;办公楼投资额同比增长30.5%，增幅比去年同期加快30.5百分点;商业营业用房投资同比增长35.3%，增幅比上年同期加快19.2百分点;其他投资同比增长12.7%。去年1～11月住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重，分别为71.5%、3.9%和11.7%。

二、企业资金压力有所缓解

从2008年第四季度以来，伴随货币政策的转向，资金缺口由负转正，流动性呈现加速释放的态势。另外，为应对国际金融危机，扩大国内需求，2009年5月份，国家下调了商品住房投资项目的资本金比例。其中，普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%，这是13年来的首次下调。行业融资门槛的降低，意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受此影响，自2009年初以来，国内贷款增速一路攀升。去年1～11月，贷款同比增长40.2%，远远超过2006和2007年的增长水平。与此同时，由于房屋销售出现回暖，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转，2009年1～11月同比增长76.6%，占房地产资金来源的比重较上年同期提高8.7个百分点。

银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源，二者之和占房地产开发企业资金来源的比重超过60%。受国内贷款和其他资金来源快速增长的带动，2009年以来，企业资金来源增速持续走高，开发商资金压力逐步缓慢。去年1～11月，房地产开发企业本年资金来源48169.7亿元，同比增长44.2%，增速比2008年全年提高42.4百分点。房地产开发企业资金状况的好转为投资的恢复奠定了较好的基础。

三、商品房销售明显好转

从2008年下半年以来，针对房地产市场低迷、宏观经济下行压力较大的情况，国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施，各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下降和交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本，居民购买力明显提高，加之房价的大幅度下降开始触及购房者的心理价位，货币流动性过多导致通胀预期增强，在多重因素的共同作用下，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。进入2009年，尤其是二季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，大大超过市场预期，销售额显著增长，企业资金压力有放缓。2009年1～11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53%，该增速已超过2005～2008年的同期水平。销售额的涨幅更大，去年1～11月商品房销售总额达35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，去年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。

1、新建住房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比上月扩大2.2个百分点;环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨10.4%，环比上涨2.1%。分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.6%，环比与上月持平;普通商品住房销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.8%;高档商品住房销售价格同比上涨4.1%，环比上涨1.3%。分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有67个，主要城市包括：广州14.7%、深圳12.6%和银川10.4%等;同比价格下降的城市有3个，包括：吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。环比价格上涨的城市有67个，主要城市包括：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%和银川2.6%等;环比价格下降的城市只有1个：锦州-0.3%。

2、二手住房销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有60个，主要城市包括：深圳21.0%、兰州13.9%和杭州12.8%等;同比价格下降的城市有10个，主要城市包括：石家庄-2.9%、沈阳-2.0%和原-1.1%等。环比价格上涨的城市有61个，主要城市包括：石家庄4.6%、银川2.7%和北京1.3%等;环比价格下降的城市有6个，主要包括：郑州-4.2%、乌鲁木齐-1.5%和沈阳-1.0%等。

3、新建非住宅销售价格同比上涨4.0%，环比上涨0.9%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨6.6%，环比上涨0.9%;商业营业用房销售价格同比上涨2.1%，环比上涨0.6%;其他用房销售价格同比上涨3.8%，环比上涨2.0%。

五、全国房地产开发景气指数

房地产法调研报告 篇8

研究结果显示，全国品牌房企品牌价值均值为45.43亿元，同比提高了24.82％；其中国有房企TOP10品牌价值均值为39.23亿元，增幅为34.49％混合所有房企TOP10品牌价值均值为36.77亿元，增幅为15.65％。中海、万科领先行业发展，品牌价值率先突破百亿元。2009中国房地产品牌价值中最耀眼的莫过于“保利地产”了，保利地产近年来的发展非常迅猛，2008年销售额突破200亿元大关，同比增长达到20.37％，遥遥领先行业平均水平；2009年1～8月，保利地产又已实现签约金额279.19亿元，同比增长高达157.20％。良好的销售业绩拉动了保利地产品牌价值的快速提升，2009年其品牌价值同比增长了近50％，显著领先于全国品牌房企增长率均值，成为2009中国房地产成长力领航品牌。

同日发布的《2009中国房地产策划代理品牌价值研究报告》中显示策划代理品牌企业经历了2008年房地产市场的起承转合，依然表现出了良好的市场竞争力，企业品牌价值持续提升。2009中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10企业群体基本保持稳定，品牌价值均值由上年的9.2亿元增加到10.6亿元。易居中国品牌价值均超过20亿元，领先于其他企业，也是策划代理品牌企业品牌价值首次突破20亿元大关。世联地产于2009年8月成功登陆资本市场，成为首家登陆A股的房地产服务公司，企业品牌价值提升到16.72亿元，稳居第二位。同策咨询再次蝉联中国房地产策划代理公司品牌TOP10第三位。

名家谈市

陈劲松：豪宅泡沫正在形成中

从年初到现在，房地产市场的火热是国家大量注资进入市场和通胀预期双重推动而致。不过如今，这两个推动力量已经到头。未来豪宅与普通住宅的走向将分化，普通住宅走向将取决于中国实体经济的恢复，而豪宅走向取决于市场资金的走向。现在主要是一线城市成交量的萎缩，不过，成交量的萎缩有个前提，就是今年上半年集中成交，如果把今年九十月份数据与去年相比，成交量还是上涨的。

我认为普通住宅目前市场形势问题不大，一套普通住宅的资金回报如果低于一年期的固定存款利息，市场就比较危险，但是我觉得目前北京的普通住宅还没有到那么低的投资回报率。当然，房地产是非常特殊的产品，各个区域情况不一样，比如比较偏远的、配套不足的普通住宅可能回报也不高，所以我说的是市场整体。

但是豪宅市场目前已经具备了投资品的一切特征，资产泡沫正在形成中，购买豪宅要小心。随着高价地王的接连诞生，这些产品多数定位豪宅，中国面临着前所未有的豪宅市场规律的探讨，而目前这方面探讨不足。所以房地产行业一定要破这个现象，要提高出让土地的容积率，城市以豪宅为主，对于整个社会的居民而言是非常不公平的。

成实：市场不会重蹈2008年覆辙

目前来看，市场行情数据表现并不稳定，中间不断反复。上海、北京、深圳市场表现几乎差不多，都是以周为周期，每周都有一个趋势。比如深圳，8月份市场情况表现不好，9月份第一周也不是很好，但是第二周又开始反弹。所以我觉得今年后几个月的市场走势很难说，可能不会像一些人想象的那样，市场将重蹈2008年覆辙，开始全面掉头向下，未来也许还会继续冲高。

我认为预测市场走势，最多时间为三个月，因为中国的房地产处于一个变动的政策环境和市场环境中。整个外部环境是变动的，包括宏观经济、政策环境、市场消费者的心理等，因此，获得稳定的市场预期是很难的。目前波动的行情可能还会持续几个月，到时候根据整体外部环境的表现可能才会呈现出一个明显的趋势。

李战洪：有价无市的格局将持续一段时间

按照楼市规律，今年虎头蛇尾的成交形势是必然的。房地产的成交有特别的规律性：一波行情呈现之时，往往是之前很多个月长时间的积累。今年上半年的行情是2007年10月份调整以后积压18个月需求的积累爆发。同时市场行情成交火爆又会呈现羊群效应，会引导很多需求提前消费，这样就会把未来几个月的需求也预支了。这种情况下令年下半年楼市成交量的下降是必然的。