物流园物业管理方案

物流园物业管理方案（精选6篇）

物流园物业管理方案 篇1

同昌建材物流园物业管理方案

第一节 物业管理服务的设想与策划 第二节 管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理

第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 第六节 便民服务

第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 第九部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 物流园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 水泵房运行操作规程 水泵房运行注意事项 绿化养护制度

清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同

物流园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语 第一章 前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.潍坊乐群物业管理有限公司在顺应市场需要，提出“内部精细管理，对外稳健发展”的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.第三章 物流园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

北方物流园坐落于坊子区潍安路，是集办公和物流，宿舍一体的园区.一期占地面积xxxx平方米，总建筑面积约xxxxx平方米，框架结构，其库房面积xxxx平方米，办公面积xxxx平方米，宿舍xxxx平方米，园区道路面积xxxx平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理招标的各个要素，我公司管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”.一，认识与定位

该物流园区作为一个大型物流园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范

开放 体现该物流园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该物流园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该物流园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式

作为国际化物流园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该物流园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建设的经营型物业管理模

式.在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺: 1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立物流园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立物流园物业整体形象

通过环境形象，物流园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造物流园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好物流园区的环境

该物流园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本物流园区的卫生涉及到道路，库房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使物流园物业保值，增值 另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到物流园的人留下良好印象，并为管理叹服，使物流园因我们的管理服务增加附加值.五大措施: 1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设臵环境管理部(环卫，绿化)，养护物流园内园林绿化和管理好区域卫生，以保障物流园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好物流园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到物流园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综

合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统: 1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明: 1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)，激励系统: 说明: 1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工

效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位臵，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.(一)前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间

备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 xx年xx月xx日 尽量提前 2 拟订管理方案

结合调研结果拟定管理方案 xx年x月xx日 尽量提前 3 接管合同签订 1，方案送审 2，签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍

1，选拔 2，培训 3，上岗 方案确认至进场 5

整改及完善办公条件 1，安排管理用房 2，安排员工宿舍 3，物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度

1，制订切合实际的各项物业管理制度 2，导入ISO9001-2000 7 物业接管验收 办理书面移交手续

(二)常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1，制定大，中修计划方案;2，日常零修，急修管理;

3，日常保养巡查管理;4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理

1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始 4 车辆管理

1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始 5 清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.接管验收 后开始 6 绿化管理

1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始 7 客户服务管理

1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.接管验收后开始

第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施

本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范物流园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施

措施.序号 指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时率 96% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度 3

维修工程质量合格率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设备完好率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常

使用 6 停车场完好率 95% 7 路灯安好率 95% 8 消防设备完好率 98% 9 治安案件发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保物流园区人身财产安全 10 财产被盗率 1%以下 11 违章发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 违章处理率 90%以下 13 火灾发生率 1%以下(年)全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 无

全国物业管理条例，全国物业管理示范物流园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训 一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配臵情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干，高效，敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力，重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布说明 1，管理处 主任:1名，负责全面工作.2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.3，主 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.4，维 修 部:2名，负责物流园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.保 安:20名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:6名负责物流园区公共区域卫生.(三)，人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处.1，培训的目标: 通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.2，培训内容:(1)新员工入职培训: A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;C，管理处概况培训:物流园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;E，军训与参观学习.(2)岗位专业技能培训: A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等);B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.(3)素质提高培训: A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;

B，管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.(4)新政策，新理论培训: 物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.(5)培训者培训: 培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.3，培训计划(不具体阐述)4，培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升物流园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，公司内部管理制度等.二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作环节

1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火，防潮，防变质.四，档案资料的分类 1，接管移交资料: 名 称 资 料 内 容 工程建筑产权资料

A:规划图纸，项目批文，用地批文

B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证 C:拆迁安臵资料 工程技术资料 A:红线图，总平面图

B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告 C:工程合同，工程预决算

D:工程设计变更，通知及技术核算单 E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图 F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书 G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书 H:新材料，构配件的鉴定合格证书

I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书

J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料 K:砂浆，混凝土试块，试压报告 L:绿化工程竣工图 M:其它技术资料 2，管理档案资料 名 称 资 料 内 容 物业资料

A:基本资料 B:标识资料 事务管理资料

A:事务值班表 B:事务交接记录表

C:物品搬出(入)登记表 D:日常事务巡视记录 E:事务回访登记表 维修资料

A:维修申报表 B:维修服务派工单 C:维修回访记录本 D:公共设施维修记录 安全防范及交通管理资料

A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录

B:查岗记录 C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录 D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录 设备管理资料

A:公用设施保养维修记录 B:各项机电设备保养维修运行记录 C:设备分承包方维修保养记录 D:设备检查记录 员工管理资料

A:员工个人资料，聘用表 B:员物流绩考核及奖罚记录 C:员工培训计划及实施记录 D:员工培训考核记录

E:员工外出考评及参加演练记录 F:员工住房及内务管理记录 意见反馈资料

A:服务质量回访记录表 B:意见调查，统计记录 C:投诉及处理记录表

行政文件资料

A:管理处主任值班及督察记录 B:政府部门文件 C:物业公司及主管领导部门文件 D:管理处规章制度，通知，通报等文件

E:管理处荣誉一览表 F:管理处接待来访参观记录表 会务资料

A:会务承办实施方案 B:会务摄影及录音，录像资料 第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持“以客户为中心，优质服务，低价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.序号 项 目

服 务 收 费 标 准 备注 1 代理办公物品维修

按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费 2 代购车船航空票

除实际费用外，按规定加收手续费 3 代寄，代领邮件 加收适当服务费 4 配备急救箱，急救药品

按药品的实际收费，不加收服务费 5 建立活动组织，组织文体活动

活动费用按实际发生收费，不加收服务费 第七节:物业管理收费标准建议及收支测算

本项目物业管理采用包干制，库房物业每平方米每月x元，办公物业每平方米每月x元，宿舍物业每平方米每月x元，即:每月物业公司的收入为（自己列出、算出），每月物业公司支出及利润见下表: 类别 序号 项目 计算式 月支出 备注

物业公司利润xx元

第八节:日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期

在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作(二)，验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二，常规期物业管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制

专项方案进行团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃臵及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护物流园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将物流园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定

为提供优质保安服务，保障物流园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.一，物流园区安全治安保卫工作由物流园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反物流园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利

1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护物流园区公共设施及人员生命，财产安全.2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，物流园区严禁下列行为: 1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，禁止窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，物流园区经营人员职责和义务: 1，遵守国家有关法律，法规和本物流园区的各项规章制度.2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好物流

园区的安全保卫工作.3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.消防安全管理规定

为了加强物流园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.一，本规定由物业管理处和物流园区所有人员共同遵照执行.二，物流园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.三，物流园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责: 1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4，保证公共区域疏散通道的畅通;5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;

6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持火场秩序，配合事故处理.五，物流园区经营人员的消防职责和义务: 1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极

扑救;10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定: 一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定: 1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位臵停放，注意前后左右

车辆安全;4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定

1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.物流园区设备安全运行制度

一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操

作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定

一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制

值班记录表》中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度

消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.一，每月对消防给水设备做好维护保养工作

1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料

做适当调整，使其保持正常;4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，启动检查消防泵加压是否可靠 1，转换开关是否在自动位臵;2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关臵于“自动”位臵，清扫设备卫生，做好保养记录.中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括: 1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%;2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa;4，检查进出冷却水温度(进水温度<35℃，出水温度<40℃);5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度<0～18℃，温度6～8℃);

6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;10，各种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.电梯巡视监控管理制度

为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行: 一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》.二，巡视时按以下内容认真巡视检查: 1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;

4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位臵;7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程

一，水泵房为物流园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作

1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;

4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生

1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项

一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在“手动”位臵运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.1，电流突然升高超过允许范围时;2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4，压力表突然升高或降至不正常范围时;5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6，水泵无水空转或反转时;7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度

为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一，室外养护: 1，基础性更新改造: 土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;

(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;

(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.清洁卫生管理规定

为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明: 第一:清洁品质控制 一，清洁计划

1，向管理处提交清洁服务计划;2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;

5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交;二，清洁实施

1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称“日报:)2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称”早会“或”例会“)3，各项日常清洁工作安排表，指导书;4，各项定期清洁工作安排表，指导书;5，各项内部清洁完成情况考评资料;6，各项清洁工作方法指示书;7，各项清洁工作安全批示书;三，清洁技术应用

1，清洁新技术的应用和推广;2，现场清洁问题的研究，解决;3，清洁高效率方法的研究，运用;四，清洁监督与检查 1，清洁日检表 2，清洁周检表 3，清洁月检表 4，各项清洁作业标准书 5，各项清洁作业岗位职责 6，清洁奖罚制度

7，各分现场之间交替检查，评比

五，员工管理 1，定期的清洁培训 2，员工道德教育 3，作业标准化管理 4，员工考评制度

第二，清洁原则及清洁方案 一，清洁原则

创造舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角

★亲切的服务，给人以温馨的感觉 ★垃圾及时清理，免除空气的污染 保持建筑常用常新

★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏 ★使用无污染洗剂，保持环境的清新 ★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损 安全作业的确立 ★实施安全操作教育

★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤 ★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽 作业情况督察

★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书

★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查 作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合 ★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业

树立良好的社会形象，创超一流的环境 ★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁 ★选用高素质作业人员，注重人员形象教育 ★严格要求着装整齐，服务语言标准化 二，具体清洁方案构想 人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工 ★注重职业技能培训和服务规范化教育 ★定期进行新技术培训 器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁 公共场所设施清洁 ★洗手间设施定期进行消毒

★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染 保护作业法

★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂 ★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰

★使用保护剂全面保护建筑外观 清洁作业的实施 ★制定详细的计划书 ★管理人员确认作业完成情况 ★定期进行专业的技术培训 ★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业避免影响白天的正常工作 ★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏 ★加强大堂的日常作业 三，清洁业务的基本方针

建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高物流园区以及清扫业务形象的重要事宜.如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.四，确定清洁作业基准

制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.对于制作贵物流园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物优美高雅的环境.五，清洁的目的及特点

1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.2，清洁概念

物流园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有”千变万化"之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等)2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等)3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等)4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等)清洁的特点:正如前所述物流园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同: 1，进行详细的调查;2，制定完善的作业计划;3，划分作业不同的区域进行;4，制定全面的建材保护措施及方法;六，重大问题处理

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.七，客户至上

这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件: 1，贵公司的要求就是我们最重要的工作;2，定期进行现场内部的5S整顿;

3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作;4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.八，处理客户投诉 1，如何对待客户的投诉

A，对客户的投诉处理应放在首位;B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱;2，处理客户投诉的姿态

A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好;B，无论是什么状况都必须道歉;C，绝对不允许反驳或找借口中;D，掌握如何当场或用电话应付的技巧;E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧;3，对投诉的事后处理

A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报;B，协商如何避免再发生的对策;C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.九，教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给物流园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.1，教育训练的三项目

1)硬件教育

A，清洁五原则的教育 B，各种建材清洁养护的技术 C，机器，器材的熟练使用 2)软件教育

A，各种的作业计划，作业程序 B，人事，劳务管理，一般的教育 3)服务教育

A，服务态度:作业态度，礼节，着装 B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望 2，提出最佳作业技术的建议

为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及物流园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.3，教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)4，教育训练对象

一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.清洁作业规程以及操作要领 场所

每日清洁内容（重点中的重点，需要甲方的招标文件）二，第二节:部分应急措施

意外事件处理办法

为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.一，电力，给水，电视信号中断供应处理

1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.二，火警处理工作

1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭;4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料: 1)消防车到达的时间

2)消防车到场数目及车牌号码 3)带队的消防队长姓名 4)消防员收队离场时间

6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况;7，尽可能在第一时间向总经理报告.三，水浸处理工作

1，当发现有水浸时，应即时将积水清除;2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水;3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况;4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理;5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.四，爆炸处理工作

1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案;2，如客户同意报案，须尽快报告公安机关;3，公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆

物流园物业管理方案 篇2

黄河三角洲综合物流园项目由山东京博集团投资7.5亿元建立, 迁建项目主要包括仓库、工业品超市、停车场、甩挂运行中心、集装箱堆场、露天堆场、维修厂、公寓楼及办公楼;扩建项目主要建设京博铁路专用线并配套建设油罐、货场。项目建成后, 将形成货物吞吐能力1100万吨/年。

二、物流园信息平台系统方案设计

物流园区的建设和管理本身是一个复杂的系统工程, 它涉及到众多部门、机构和企业之间的信息传递与共享, 为了物流园区的高效运营, 应大力提高信息利用程度和利用率, 减少信息传递环节和流程。

1. 信息平台系统框架设计

物流信息平台由共用信息平台、物流基础信息平台和作业信息平台三部分组成, 共用信息平台是中心。从服务性质上来讲, 共用信息平台是广义的, 基础信息平台是局部的 (园区内物流企业) , 作业信息平台是针对某一物流企业的, 共用信息平台服务于基础信息平台和作业信息平台, 而基础信息平台和作业信息平台的企业相关数据服务于共用信息平台。信息平台功能构成原理参见图1所示。

(1) 共用信息平台

(1) 共用信息平台的框架结构。共用信息平台由各基础功能子系统组成, 通过基础功能子系统实现与交通、运输等政府各相关行业管理部门信息分系统;与港口、铁路、机场及其它物流园区等相关物流枢纽信息系统;与银行、保险等相关服务机构信息系统建立信息沟通渠道, 构成共用信息平台系统。共用信息平台的功能构成原理参见图2所示。

(2) 共用信息平台主要功能。共用信息平台的主要功能是通过基础功能子系统为参与者各方提供一种信息沟通的技术手段, 建立一套完整的共用数据采集、分析、处理系统, 支持物流企业及政府相关部门对共用信息平台的需求, 对不同用户的需求提供相应层次的信息等。

(3) 共用信息平台的运行模式。共用信息平台在政府、企业、机构等部门之间承担着各信息系统之间的信息交换支持, 并为信息平台提供信息服务。因此共用信息平台起着信息交换、控制和技术支持中心的作用。各部门根据信息共享协议向共用信息平台按照特定的频率和格式发送共享信息, 各部门所需的其它系统的信息则根据接口规范从共用信息平台获取。园内企业通过共用信息平台提供的技术支持, 可共享“共用基础系统”提供的服务功能 (如:GPS车辆跟踪/定位系统、CIS地理信息系统、EDI数据交换系统等) 。

(2) 物流基础信息平台

(1) 物流基础信息平台的框架结构。通过园内物流企业的接入和园区获取的物流需求信息的抽取构成物流基础信息平台。物流基础信息平台功能构成原理参见图3所示。

(2) 物流基础信息平台的主要功能。物流基础信息平台为园内企业的接入提供技术支持;向相应数据库抽取服务于企业的相关信息为之提供技术支持, 并提供信息共享功能;为政府的物流决策, 抽取园内企业的信息流、物流和资金流提供技术支持。

(3) 物流基础信息平台的运行模式。物流基础信息平台是对园内企业进行行业管理和信息服务的平台。通过企业的接入, 实现园内企业的统一管理和服务。物流园区 (或相应机构) 搜集、处理、储存后的信息通过基础信息平台向园内企业提供信息服务, 园内企业通过基础信息平台达到信息共享的目的。

(3) 物流作业信息平台

(1) 物流作业信息平台的作用。物流作业信息平台主要是向园内物流企业提供一个完整的生产作业平台, 满足物流企业完成生产过程的各项功能需求。设置物流作业信息平台的目的是为了满足不自建信息网络系统的物流企业的需求, 减少重复建设, 提高中心信息网络系统资源的利用率, 降低物流成本。

(2) 物流作业信息平台的运行模式。具体被租用的物流作业信息平台以虚拟网的形式寄存于物流园区中心信息网络系统, 共享中心信息网络系统资源。企业租用作业信息平台时, 不承担“共享协议”之外的任何责任和义务, 与有独立信息网络系统的企业具有同等的待遇。企业的生产经营、日常管理及相应数据信息的保存, 以完全独立的形式存在于物流园区中心信息网络系统。

(3) 物流作业信息平台的功能模块经过技术分解, 作业信息平台由多个分系统组成, 其主要分系统的功能模块如下:仓储管理信息系统、运输管理信息系统、配送管理信息系统、货代管理信息系统、条形码数据采集管理系统、射频数据 (RF) 采集管理系统、客户管理信息系统、合同管理信息系统、决策支持信息系统、统计管理信息系统、结算管理信息系统以及行政管理信息系统。

2. 网络平台

物流园物业管理方案 篇3

出租方（甲方）：深圳市金鹏物流园物流有限公司

地址：深圳市龙岗区南湾街道沙平北路536号

联系电话：***9邮政编码：518114

联系人：E-mail：service@jpwl.net

承租方（乙方）：

地址：

联系电话：邮政编码：

营业执照或身份证号：

联系人：E-mail：

根据国家及深圳市有关法规规定，经双方协商一致，甲方同意将下述物业出租给乙方使用，并达成如下条款，订立本合同。

第一条甲方将位于深圳市龙岗区南湾街道办沙平北路536号金鹏物流园内房

屋号为的房屋（以下简称出租房屋）出租给乙方使用，出租房屋面积为平方米。甲方保证乙方对其承租房屋拥有使用权；

第二条出租房屋的租金每月每套元；仓库面积平方米，每月每平方米元；楼梯间间，每月每间元；计金额元（大写：元）；出租房屋的卫生费每套每月人民币元；每月总计金额为人民币元（大写：元），乙方应于每月5日之前向甲方交清当月租金、上月水电费和卫生费。

第三条乙方租用房屋的期限从年月日到年月

第四条 甲方出租房屋给乙方作为物流业务用途使用。乙方将承租的房屋用于

其他用途时，须书面申报经甲方书面同意，并保证在使用过程中的行为符合有关法律、法规和物流园管理处管理规定；

第五条甲方交付出租房屋时，每套向乙方收取人民币元的租

赁保证金，共计套，合计人民币元（大写：元），甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；

第六条合同期间，乙方即成为承租房屋的消防责任人，并按消防部门的要

求，配齐消防设备器材，对承租房屋的消防负有法律责任。乙方应做好防火、防盗、防损工作，自己看管好货物，如有失盗与甲方无关。不允许在仓库内存储易燃易爆等化学危险品，如发生意外事故，一切责任由乙方承担，与甲方无关；

第七条 乙方所租房屋及室内的配套设施，在甲方交付房屋时如有损坏，乙方

应即时告知甲方，在保持原有建筑结构的前提下，由甲方负责修理，因维修所需的材料费和人工费由甲方负责，否则将由乙方自行负责维修或承担因维修所需的一切费用；

第八条 乙方应于本合同期满，将所承租房屋打扫干净，保证原承租房屋及内

部设施完好；同时交清各项费用。经甲方验收房屋合格后，在办理退房手续时，向甲方取回租赁保证金（不计利息）。办理退还保证金手续时，乙方必须持所签当前租赁合同原件、承租房屋钥匙、乙方代表人身份证原件、委托书及所交保证金收据原件（单位租用的由承租单位开具收回保证金证明并加盖财务章），由甲方验收出租房屋、乙方结清应交费用后，甲方退回租赁保证金（不计利息）给乙方。退保证金时，原交

现金的退还现金，原交支票的用支票退给。乙方应在本合同期满之日搬清其承租房

屋内的物品，逾期未搬清其物品的，视为乙方放弃该等物品之所有权，该等物品归

甲方所有，甲方有权以任何方式处置，而无需向乙方作任何补偿；

第九条 因乙方使用不当或不合理使用，致使承租房屋及其内部的设施出现损

坏或影响他人因此遭受损失时，乙方应负责及时维修或补偿。乙方拒不维修，由甲

方代为维修，其费用由乙方承担；

第十条 在本合同有效期内，乙方需对承租房屋进行装修时，须在不破坏承租

房屋结构和不影响承租房屋外观的情况下，事先书面申报，经甲方同意后，方可实

施。装修须遵守甲方有关装修管理规定。否则，甲方有权责令乙方恢复原状，并予

以相应处罚。合同期未满因乙方违约等原因导致合同提前解除，乙方对承租房的装

修不得破坏、拆除，归甲方所有，并不退还保证金给乙方；

第十一条 未经甲方同意，乙方不得将承租房屋全部或部分转租于他人。如确因

需要，须事先书面申报，经甲方同意，乙方方可转租承租房屋，但转租期限不得超

过租赁合同约定之期限；

第十二条 本合同有效期内，发生不可抗力的情形，使本合同无法履行时，本合同自行终止，甲方退还给乙方已交的租赁保证金（不计利息）；

第十三条 本合同有效期内，甲乙双方协商一致，可解除本合同；

第十四条 因下列情形之一，甲方有权解单方除本合同，没收乙方租赁保证金，收回出租房屋，由此造成甲方损失的，乙方应负责赔偿；

(一)违反国家法律、法规，从事违法经营或违法活动的；

(二)未经甲方同意，乙方擅自改变承租房屋用途的；

(三)因乙方原因致使承租房屋或设施严重损坏或他人因此造成经济损失，不承担

维修责任、不支付维修费用或不予以相应赔偿的；

(四)未经甲方同意，乙方擅自将承租用房全部或部分转租他人的；

(五)乙方拖欠租金、水电费等应付款超过15日以上的；

(六)乙方私自搭建或占用公共场所；

(七)乙方违反甲方有关治安、消防、车辆交通、停车、装饰装修、清洁卫生等管

理规定达三次以上的；

(八)乙方经甲方同意后转租，其承租者三次违反甲方前款管理规定的；

第十五条签订合同时，乙方需提供营业执照或身份证，并交复印件各一份

给甲方存档。乙方入住五天内，应到当地公安派出所或其他指定地点办理户口登记

手续。如需甲方协助办理执照或其他证件时，甲方应积极协助，所产生费用由乙方

支付；

第十六条 租赁期内，乙方应在每月五日前交付租金、水电费、卫生费等款项。

如乙方延迟支付应缴款项超过规定期限的，则甲方有权从该月第六日起每日收取该

款项所欠金额1.5%的费用作为违约金，甲方并可对该出租房屋采取停水、停电等措

施；停水、停电等造成的损失由乙方承担；如乙方逾期十五日仍未缴清租金、水电

费、卫生费等费用及违约金的，则甲方有权单方面解除合同，乙方须将承租房屋返

还甲方；

第十七条 乙方合同期内单方面提前解除合同的，甲方不退还乙方已交的租金及

租赁保证金；

第十八条 乙方擅自将承租房屋全部或部分转租给他人的，乙方除立即停止转租

外还须向甲方交付违约金，违约金额为元（大写：元）；

第十九条 合同有效期内，乙方对外所发生的债权、债务、侵权、损害赔偿、被

侵权、被损害、纠纷、诉讼等概由乙方负责，与甲方无关。乙方不得将承租房屋及

原甲方所有设施、物品向任何单位及个人进行抵押、担保、转借，否则除上述行为

无效外甲方有权单方面解除本合同并向乙方追偿损失；

第二十条 因乙方违反本合同第十四条规定所列情形，甲方解除本合同的，乙方

在甲方通知解除合同后三日内不向甲方返还房屋，继续占用承租房屋的，甲方有权

将乙方余留在承租房屋内的物品予以清理，并将该房屋出租给他人使用，由此造成的损失由乙方承担，及由此导致甲方支付的费用和造成甲方的损失，由乙方负责；

第二十一条本合同有效期届满，乙方需继续租用时，应于有限期届满之日

前一个月向甲方提出续租要求；甲方需将出租房屋继续出租时，在同等条件下，乙

方有优先承租权。甲乙双方就续租达成协议，应重新订立书面合同；

第二十二条本合同有效期满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于有效

期届满之日前迁离承租房屋，如有多间房屋打通使用或拆除楼梯等情况，必须恢复

原状，由甲方验收合格后返还甲方。如乙方拒不恢复或维修的，甲方代为修复或维

修的费用由乙方承担；未经甲方书面同意，乙方逾期不迁离或不返还承租房屋的，超期半个月至一个月的按双倍月租金收取；超期一个月以上的，甲方有权强制收回

出租房屋，没收租赁保证金并暂收出租屋内的物品；

第二十三条乙方门面广告牌应由甲方统一安排制作、统一指定张贴或悬挂

位置，其费用由乙方承担，合同解除后归甲方所有，乙方不得拆除；乙方未经甲方

书面许可擅自制作广告牌、未经甲方书面许可并指定位置乙方不得张贴或悬挂。否

则，甲方有权拆除或责令乙方自行拆除。

第二十四条租赁期间，甲方负责支付房产税、出租房屋所用土地的使用费；

乙方应守法经营并及时申报工商注册、道路运输许可、税务登记等资质手续，自行

缴纳国家规定的工商管理费及税费等；乙方进驻园区后，在二个月内，必须注册所

承租经营档口地址的营业执照，否则甲方将收回档口位，并不退还租赁保证金；

第二十五条 乙方须自觉遵守甲方的有关管理制度，按照甲方划定的区域范围

界线内停放车辆、装卸货物；乙方无论任何原因都不得占用、堵塞消防通道和公共

交通通道。乙方须教育司乘人员服从甲方人员的现场交通指挥，确保园区的安全和

交通顺畅；乙方应保持所租房屋内地面及墙面及天花板的清洁，自觉保持园区内的清洁卫生，应对水路电路气路等设备设施的安全及维护负责。乙方违反本条款中的任何一项，甲方可对乙方处罚100元/次，违反本条款中任何一项达三次以上，甲方

有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，收回出租房屋，由此造成甲方损失的，乙

方应负责赔偿；

其他：；

第二十六条甲方向乙方提供水及照明用电等设施。乙方须严格控制安装空

调及动力用电，如乙方确因需要，必须经甲方同意并确保用电负荷在正常使用范围

内，但一切费用由乙方承担。水、电费用根据市场价格和金鹏物流园水电损耗确定的综合价格计算，乙方每月应主动到甲方管理部门缴纳；

第二十七条。本合同未尽事宜，甲乙双方另行协商补充，本合同一式两份，双方各执一份，具同等法律效力；自双方签署之日起生效。

甲方：深圳市金鹏物流园物流有限公司乙方：

代表：代表：

物流园物业管理方案 篇4

为加强学校教学常规管理，全面提高教学质量，经研究制定育英德景园小学教学常规管理工作方案。

一、指导思想

深入贯彻落实科学发展观，实施“文化育人、特色立校、科研兴校、管理强校”战略，树立以提高质量为核心的教育发展观，深化学校内涵建设，增强课堂教学的有效性，推进教育教学的全过程育人。

二、工作目标

加强教学视导，建立健全学校日常教学检查机制，实现常规管理工作规范化、精细化，切实增强课堂教学有效性和减轻学生过重课业负担，全面提高教学质量。

三、组织领导

教学常规管理检查小组

组

长：张芳平

副组长：李茂华 许小燕

组

员：谢芳丽、朱礼红、胡琼

四、督查内容及要求

1、教学计划执行情况。教师根据学科课程标准、教学内容和学情等制定切实可行的教学计划并认真落实。

⑴教学要有教学计划，包括学期教学计划、单元教学计划和课时教学计划。

⑵学期教学计划的内容要充实具体，既要体现《大纲》的要求，反映教材的内容及其重、难点，又要结合学生的实际情况，任务明确，措施方案切实可行。学情分析与培优扶后各班要根据本班实际情况来写。

⑶学期教学计划必须在新学期开学一周内完成并送交教导处，上交的教学计划必须和教案上的保持一致，单元教学计划和课时教学计划按正常教学进度提前一周完成。

2、教学准备。课前认真准备教案、课件、教具等。工作时间五年以上的教师可采用电子教案，在使用时要根据教学进度，超前一周左右对教案进行有效的、体现自己教学思想的教学再设计，课后及时撰写教学反思。工作时间未满五年教师，要求手写教案，撰写规范、环节齐全，有适量的超前课（一周以上）。教学设计有一定程度原创性，内容体现三维目标。教学流程清晰，课后及时撰写教学反思。

3、课堂教学。教师于上课铃响之前到堂候课。课堂上教师情绪饱满，面向全体学生。正确把握重难点，教学过程体现新课程理念，教学方法灵活有效并适合学生学习。课堂上不做与教学无关的事，教学效率高。

⑴教师一律按课表、持教案进教室上课，不得私自调课。

⑵上课不迟到、早退，中途不离开课堂，下课不拖堂。

⑶认真组织教学，严格课堂纪律，不得“放羊”或做与教学无关的事。

⑷正确传授知识，突出重点，突破难点，以知识教学为基点，以能力培养为核心，反馈、指导及时，讲求实效。

⑸教师仪表端庄，教态自然、和蔼，举止文明。

⑹积极使用自制教具或多媒体课件，板书工整规范，使用普通话教学。

4、辅导学生和作业批改。关注每一个学生，课上、课下对个别学困生进行重点辅导，诲人不倦。作业布置合理，具有针对性；作业量适中，批改及时、认

真；批语充满人文关怀，具有激励性等。

⑴尊重学生人格，面向全体，特别关注后进生，严禁体罚和变相体罚。充分调动学生积极性，发展思维，培养良好的学习方法和习惯。

⑵作业量要适中，减轻学生过重的课业负担。课内练习，当堂完成，课外作业日总量高年级不超过1小时，中年级不超过30分钟，低年级一般不布置课外书面作业。禁止惩罚性的作业。

⑶作业题要精选，题型要多样化，难易有梯度，有利于学生理解和巩固所学知识。

⑷作业批改要认真及时，要指出错误或不当之处，作文批改有眉批和总评语，有批改日期。

⑸作业批改之后，要让学生及时订正、修改，并养成自我检查的习惯。⑹作业必须由课任教师亲自批改，禁止由学生或他人代为批改。(7)课堂作业种类： 一二年级语文： 三——六年级语文： 一二年级数学： 3——六年级数学： 英语：

5、教学评价。对学生评价以正面引导为主，鼓励学生发扬优点，克服缺点。学业评价将平时观察与期末检测相结合。

⑴检查教学效果应采取考察、考试两种形式。课堂提问、随堂测试、作业检查、单元测验属于平时考察，由教师自行组织；期末考试由学校统一组织。

（2）期末考试结束后，要认真填写成绩统计表，试卷分析单，进行全面质量分析，包括考试概况、考题分析、质量情况、改进措施等，最后上交教导处。

五、相关要求

1、教导处每学期对教师的备课、作业批改等情况进行三次普查，学校将检查情况通过适当方式向教师做出反馈，对于出现的一些共性问题应适时制定改进方案，督促相关人员及时整改。

2、健全教学常规督查机制，形式为推门听课、每日巡堂、检查教案、查看作业批改、问卷调查及召开学生（家长）座谈会等。

3、学校教学常规检查采取定期和不定期相结合的方式，教学检查要有原始的文字记录、图像资料等，并进行教学常规管理工作总结，教导处应及时收集并做好资料建档工作。

物流园信息化 篇5

案例简介

湖南岳阳太阳桥物流园区信息化系统是在天骄物流公共信息平台的基础上扩展研发而成。既充分继承了天骄物流公共信息平台的系统特色，又融入了物流园区的专业化需求。体现了建立在信息技术高度发达、现代供应链思想一体化基础上的设计思想。

该系统包含了园区通关电子监管子系统、供应商管理库存子系统（VMI）、园区作业管理子系统（WMS/TMS/DMS）、园区门户及电子商务平台子系统（E-Portal/EC）、供应链数据交换及集成子系统（EDI/EAI）及客户服务及计费子系统几个重要组成部分。

一方面，园区受益。岳阳太阳桥物流园区通过对本系统的使用，使得通关速度加快，提升企业物流服务效率；操作简易，信息录入量少，减少企业操作成本；物流增值服务能力提升，增加了物流利润；加强行业“多赢”合作，提高企业核心业务能力；提升企业的供应链整合能力，使之物流跟踪和电子商务更有意义。

另一方面，园区企业受益。货物托运企业能及时托运货物，降低时间成本；物流运输企业大大提高了货物运输的满载率，使得运输车辆往返均不放空，节省了油料使用的浪费，同时减少了尾气的排放，适应目前工业节能环保方向的发展趋势。企业背景

天骄坚定目标：打造中国物流公共服务第一品牌！

公司是一家横跨电子商务和现代物流两个领域，并专注于物流行业公共信息服务系统建设及互联网增值业务开发的高科技企业。也是湖南省唯一一家专业从事物流公共服务系统的龙头企业。

公司成立于1995年，注册于长沙高新技术产业开发区，注册资本1000万元。天骄团队倡导以客户为中心，以成果为导向的核心价值观；营造着尊重、学习、融合、快乐的文化氛围；核心管理团队拥有多年的行业经验以及对产业发展的深入理解。公司现有员工148人，其中博士1人，硕士研究生6人，本科以上学历的员工占公司总人数的40%，其余均为大专以上学历。天骄团队以特有的颠覆传统、敢为人先、勇于面对、求真务实的天骄精神在行业中抒写着传奇。

天骄公司现为中国物流与采购联合会常务理事单位；湘物联常务理事会员单位。07年获得了湖南省通信管理局颁发的中华人民共和国增值电信业务经营许可证； 08年通过了湖南省电子信息产业厅的“双软”认证。

目前公司开发的主要产品有：物流信息服务共享系统、物流行业数据资料系统、诚信保障系统、电子支付系统等。至今已承担起湖南省物流行业信息化建设的重任。

物流信息服务共享系统（天骄快车）在行业影响极大。目前每天的有效信息量有1万条多条，网站日点击率达到1万多次，客户端用户平均在线时间为6小时左右，服务客户覆盖湖南、湖北、四川、贵州、云南、重庆，江西七个省市。

天骄快车的推广使用，为流通领域物流效率的提升，起到了关键作用：货物因为物流配载的原因占用的流转时间大大缩短。经济效益、社会效益、生态效益十分显现，有力的促进现代物流的科学健康发展。需求分析

物流园区是整个物流系统的集中信息汇集地和指挥地。综合性、大规模的物流园区，同时也是指挥、管理和信息的中心，通过园区将信息集中，达到指挥调度的功能。现代物流企业面向的是供应链管理环境，没有良好的管理信息系统的支持几乎无法展开在市场中的竞争，但是信息化的风险和巨额的投资又使一些中小物流企业观望不前。物流园区通过引入技术较为成熟的信息系统，同时也将这些物流企业在能力和管理上整合起来，通过整合园区内各企业的信息系统，形成一个统一的指挥管理中心，提高了整个园区工作的效率。而通过信息技术的运用也让中小物流企业获得了信息化管理带来的优势，逐步建立起具备现代管理水平的企业制度和文化，从而推动了整个产业管理的信息化。解决方案

公司从物流园区的实际需求出发，凭借多年来在物流行业积累的实战经验，天骄物流信息科技有限公司为各物流园精心打造了一套物流园区信息化建设的完全解决方案。使部分办公业务活动物化于设备之中，信息在部门内部和部门之

间传递效率极大提高，信息传递过程的耗费降到最低，从而大幅度提高办公效率和核心竞争力，完善企业的日常管理，避免人为的疏忽漏洞，给企业传统的工作方式和手段带来深刻变革，实现司机、经营户的快捷、高效配载，物流园区的科学经营和管理，极力将企业打造成标志性龙头企业。

物流园区信息平台的总体功能包括，进行各种物流数据的采集、整理、传输、储存、统计和分析；物流服务全过程的电子化管理；全方位的客户关系管理；智能化实时事务处理和紧急事件处理；物流服务全过程监控、调度和管理；为各个物流企业提供一定标准的接口，并提供可重新组合的功能模块；信息充分交互和共享，减少因信息不对称造成的时间延误和其他损失；合理整合和调度区域内一切物流资源，提高设备使用率等。

3.1 系统架构

系统由三层或多层结构组成,支持大用户量并发访问。系统从物理结构上讲由WEB服务器、应用服务器、数据库服务器组成。系统的架构体系解决了物流行业现行“信息孤岛“问题，充分利用各个物流园区的信息，并将这些信息过滤、清洗，转换、整合到综合数据库中，从而达到互连互通和信息共享，并且通过对数据的分析统计为以后物流行业战略化发展提供数据依据。如下图所示：

物流园区信息化与信息共享体系平台（图）

系统总体结构采用BWD和多层C/S相结合的方式，系统流程分为两路：一路是通过浏览器访问WEB服务器，再通过WEB服务器访问应用服务器；另一路是通过前端应用访问应用服务器，在通过应用访问数据库。一般地讲，查询、比对、统计等可通过浏览器/WEB服务器进行处理；系统管理、系统维护可通过多层C/S方式进行处理。

3.2 功能设计

3.2.1 智能停车场管理

传统停车场管理存在着管理成本高、劳动强度大、服务效率低、资金流失和车辆失窃严重等各种弊端，无法保障投资者的收益及停放车辆的安全，因而严重制约了停车场事业的发展。

本图像型感应卡停车场管理系统借鉴了国际上发达国家同行业的先进管理模式，采用了国际上最先进的感应式IC卡、单片及微型计算机技术，结合本国实际情况开发了具有完全自主知识产权及核心技术的停车场管理系统。

该系统采用非接触式IC卡为车辆出入停车场凭证﹑以车辆图像对比管理为核心的多媒体综合车辆收费管理系统。该系统将先进的IC卡识别技术和高速的视频图像存储比较相结合，通过计算机的图像处理自动调出，人工进行对比，对车辆进出停车场的收费﹑保安和管理等进行全方位管理，具有方便快捷、收费准确、稳定可靠、适合国情、安全性好、形式灵活、功能强大等众多优点。

该系统自开发后使用以来，经众多用户的使用证明，该系列产品能够有效地解决人工管理停车场所存在的问题，深受来场司机与园内经营户双方好评，其有效解决了以下问题。

 停车场内车辆丢失。

 未经授权的车辆擅自进入车场。

 收费漏洞太大，无法避免人情车的进入，如何更好的堵塞资金漏洞。

 停车场管理人员太多，成本过高。

 提高物业管理的车辆管理水平。

 与电子大屏幕系统业务协同，将来场车辆及来场目的实时发布，达到快速配载的目的，给来场司机朋友节省停留时间，并带来了直接的经济效益。

3.2.2 经营户管理

物流园区是将众多物流经营户聚集在一起，实行专业化和规模化经营，发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效益，作为园区内的核心组成部分，有效的管理好经营户将达到事半功倍的效果。

主要功能包括经营户信息登记、经营户信息查询、经营户缴费向导、经营户历史缴费查询等。3.2.3 园区内资产管理

固定资产管理信息系统将实现对于物流园区中所有固定资产的管理功能。系

统实现固定资产的网上申请、实时统计、实时分析，及时掌握资产的各项情况，信息反馈及时、准确，能够辅助全局宏观调控，缩短决策周期，实现对于固定资产使用的审核、监督，形成先进的管理模式。

系统实施以后，用户随时可以进行资产的盘盈、报废、盘亏、处置、保险、出租、出借、租入、调拨等业务申请，固定资产相关负责人可以随时进行审批，申请单位可以尽快地获得审批的结果。这样既提高了工作效率，又缓解了财务资产处各科室的工作压力。

系统实行之后，各单位使用系统中所生成的报表进行数据统计，统计后形成的报表格式、内容均比较灵活多变、层层深入，其立体性、全面性、可分析性都将得到很大的提高。财务资产处和管理局领导将可以查看到所有单位的所有数据,系统报表形式的多样化、可分析性将帮助领导更好地监控各二级单位的各项资产使用、报废等情况。

系统的投入使用减少浪费，提高资产的利用率，直接降低企业运行成本。可以使企业的固定资产管理工作更加规范化、制度化、科学化，提高固定资产的利用率、完好率，使其发挥更大效益。3.2.4 电子大屏幕系统

为更好的服务进场司机，在物流园区的货运交易大厅内安装一块大型LED显示屏，用来给司机朋友浏览本物流园的最新有效的货运信息；以及穿插播放一些物流园广告、经营户广告、相关通知、司机问候语；当抽奖活动启动时，用来直播抽奖全部过程；这样司机不用挨家挨户的去每个经营户门面寻找货源信息，使得配载更有目的性，效率更高，更快捷。相关需求。

其主要作用如下：

 发布园区内重要公告及投放经营户广告。

 与天骄快东公共信息服务平台相结合，了解最新的配载资讯。 实时播放园区内车辆入场出场信息、来场目的，实现园区内快速配载。

3.2.5 财务报表

园区内财务报表主要对以下几种进行分类统计：

 经营户续费：经营户与园区门面采用合同租赁方式，经营户续费针对合同到期的进行续费。

 资产借出收费：对各经营户借用园区内资产进行收费!

 LED广告收费：指客户在物流园区大厅内LED投放广告的费用 报表形式多样化，层层深入，高效直观的展现了园区内的财务状况，为园区内科学化管理，深入规划的制定的提供了有力的数据保障。3.2.6 内部办公自动化 ⒈ 工作计划模块：

园区内部管理人员工作计划管理。⒉ 工作报告模块：

工作总结情况，周总结、月总结等。⒊ 文档管理模块：

园区相关文档、合同、档案进行备份。⒋ 公告通知模块：

下发内部通知，节日问候等。3.2.7 企业形象网站

在当今市场越来越激烈的竞争环境下，产品与技术趋于同质化，企业的发展壮大必须依靠品牌和规模，实施品牌策略已经成为众多企业加强竞争力的方式，品牌信息的传播需要高效媒体，互联网是新兴的媒体，通过网站建立品牌形象已经成为企业营销工作中的重要内容。

3.3 技术支持服务承诺

作为在业内享有良好声誉的系统研制与开发单位，我公司将对系统采用和安装的设备提供一年的免费保修和升级服务。本公司有一支经验丰富，技术精湛的技术顾问队伍作为重要项目的技术支持，这些顾问将帮助一线的技术队伍分析处理疑难问题。公司的技术支持和服务的具体内容如下：

⒈ 建立项目服务中心，建立良好的系统维护管理流程和远程支持体系，随时接受用户的服务请示并协调项目相关人员以各种方式解决问题。

⒉ 为客户提供专职的销售人员和技术工程师的服务热线，承接以上服务热线转达的客户咨询，并为客户直接提出的服务要求提供解决方案安排，保证对客户的服务及时、准确。给客户关于系统性能调试方面的建议和支持；

⒊ 每次服务内容进行完整的归档。对归档文件中的问题，将和新需求一起作为日后系统升级的基础依据。

⒋ 系统软件维护：提供软件修正，以解决应用系统出现的问题；调整系统参数，使之优化。

⒌ 系统维护（包括数据库软件和应用软件）：进行系统运行状态分析；定期的系统参数调整，使系统运行在最佳状态；对整个系统（包括硬件、网络）进行压力测试。

⒍ 定期的系统维护：机房环境检测；软、硬件的全面诊断；检查错误记录及历史记录；系统性能和状态的定期检查；系统的使用记录检查；针对检查结果提供报告；客户要求的其他一般性技术支持。

⒎ 在应用系统正式使用的前3个月，安排专人按每月一次用电话访问用户，了解用户设备运行状况和系统运行中出现的问题，并采取相应的解决措施。

⒏ 提供每年若干次的固定访问服务，检查系统运行情况，听取用户意见，及时了解客户的需要，发现潜在和细小问题，防患于未然，协助用户解决问题。

⒐ 经常性的或定期为用户技术人员做系统管理、操作管理及最新技术产品的报告会和交流会。提供各种技术咨询服务和技术资料，提供升级和扩容设计咨询服务和报告。

⒑ 一年保修期满后，公司仍愿意继续提供长期技术支持和维修服务（包括现场服务）。具体事宜届时双方友好协商。

⒒ 系统维护和升级保证：一年免费升级期满后，本公司继续提供产品服务，只收取合理的差旅费和人口费。对于第三方软件，则遵循第三方软件公司的升级收费政策，本公司不另外收费。方案实施

完成实施周期大约15工作日，下面依据实施流程过程一一描述旅店、公安机关、代理商和旅店通各方所做的事情，各方按照所列的事情一一落实。

4.1 实施需求调研

信息采集：物流园区人联系人，园区内网络环境，与原有系统数据交换标准、数据接入方式。

园区内经营户信息：经营户数量，经营户名称，联系人，联系电话。

4.2 培训计划

为拟实施该项目的物流园区和园区内经营户提供免费的集中培训。培训目标：使参加培训的学员了解物流园信息化系统，具备自行使用、操作系统的能力。周期为半天。

实施数据与培训材料：

《物流园区信息化管理系统用户使用手册》； 《物流园区信息化管理系统简介》； 《物流园区信息化管理系统培训教程》。

4.3 执行项目实施

4.4 实施信息归档

《阶段性实施日志》、《实施工作报告》。效益评估

目前中园物流正处于蓬勃发展时期，全社会物流产业的发展动力既有来自市场物流需求的推动力，也有来自社会物流产业规划的驱动发展能力。物流园区的建设作为社会物流产业整体规划的一个重要组成部分，也被提到了中国物流产业发展的战略高度。

物流园区信息化的建设可以使货运交通更有序，有利于缓解城市交通压力；减少了城市由于不合理的物资流动而造成的交通混乱、物流效率低下，减小物流对城市天南地北的种种不利影响，废弃物的集中处理问题；有利于集约资源和统一管理，提高物流经营的规模效益。园区还可以共享一此基础设施和配套服务设施，降低运营成本和费用支出，获得规模效益。经验总结

中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速发展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。

2007年中国物流业持续快速发展，物流需求规模进一步扩大，物流业增加值较快增长，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%，增幅比2006年提高4.7个百分点。

2008年，雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾害，北京奥运交通限行和环境整治，油价剧烈波动和燃油税出台，都对物流业带来影响，特别是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下，中国物流业增速放缓，但行业总体发展仍保持增长。2008年12月，国家海关总署、财政部、国家税务总局和外汇局联合发文，正式批准设立上海西北物流园区等17个保税物流中心，进一步推动国内物流园区的发展壮大。

当前国际金融危机对中国宏观经济的影响仍在持续，中国宏观经济增速趋缓，物流行业遭受一定冲击。但随着政府各类“扩内需、保增长”政策的陆续出台，中国经济有望继续保持平稳较快增长，物流行业的市场前景也开始逐步好转，农村物流、零售业物流等细分市场成为投资热点。

“十一五”乃至未来更长时期，中国物流产业将进入更高层次的发展阶段，并呈现一些新的发展趋势与特征。第一，伴随着国民经济的快速稳定发展，物流产业规模将继续快速扩张。第二，与经济结构和产业布局调整相适应。物流产业的集中度进一步提升。第三，随着物流市场的进一步扩大，物流产业内的分工将越来越细。第四，物流服务方式日益多样化。以现代信息技术、运输技术、管理技术为基础的集成化、一体化物流服务将得到更为广泛的应用。第五，物流产业技术进步与创新步伐加快，现代化水平进一步提升。第六，合作互动将成为物流产业实现规模扩张、协调发展的重要途径。第七，物流产业发展的制度环境日趋规范，市场秩序与环境条件进一步优化。

⒈ 信息化“武装”物流园区： ⒉ 整合信息化提升“速度”：

物流园区信息化程度高，也是企业提高运营效率的有力保证，极大提高了配载效率，降低了运营成本。

⒊ 开放平台实现“大物流”：

公共物流信息平台的生命力在于其开放性。为突破物流园信息化建设的“瓶颈”，必须加快实现地区化的物流信息系统的衔接与共享。

成功案例：

岳阳太阳桥物流园区信息化系统

公司地址：湖南省长沙市长沙大道511号大桥商贸城二楼12-14号 邮编：410014 网址：

商贸物流园建设思考 篇6

我国商贸物流园的发展模式

我国商贸物流园发展模式一般来说有三种:第一种是商贸带动型,经营货类一般是体积小重量轻的日用品为主,如服装、文具等小商品等,像义乌、临沂等地发展起来的小商品市场,最初是由个体户在长途汽车站或火车站周边,借助人流密集、交通便利的条件将由外地带回的商品进行转卖逐渐发展而来。由于商流不断扩大,使当地的物流需求也不断增加。从一开始的个体运输车辆在此揽货,随着托运货物的不断增多,这种方式已经满足不了需求,于是专用货运场站和专线运输货车便迅速发展起来,到现在义乌市已建和在建物流场站项目占地超过3000亩,仅零担运输市场就超过了每年1000万吨。

第二种是物流带动型,经营货类一般以体积大且笨重的工业品为主如钢材、有色金属、建材等生产材料,像中储、中外运等传统物流企业利用自身原有设施经过改造自办的各类现货交易市场。这类市场在上世纪九十年代初开始兴起。由于生产资料的装卸、搬运多需借助大型设备,工厂和经销商为方便,多选择租用大型仓库区周边的办公用房。久而久之,厂家和经销商越聚越多后,仓库便主动改造或新建现货交易大厅,为客户提供加工、配送、户外广告和通讯等服务,并引工商、税务和法律等机构进场办公,使现货市场的规模迅速发展。如中储无锡公司现货市场经过二十年的发展,其年交易额超过百亿,成为全国最重要的有色金属集散地和价格发布中心,并成为上海期交所指定交割库。

第三种是规划带动型,主要由地方政府主导进行规划设计并吸引企业投资入驻,规划经营的货类品种较多。上述两种商贸物流协同发展模式所取得的巨大成功,使地方政府深受触动。一方面如义乌、临沂、无锡等地政府为已有市场另寻位置,进行合理设计规划,解决原有仓储设施、道路、停车场及餐饮住宿不足等实际困难带来的束缚,以求市场进一步扩大规模;另一方面,如西安、徐州等地聘请专业机构将物流园区与商贸市场结合在一起规划设计,并分别对生产、商贸及物流企业开展大规模招商,意图打造集信息流、资金流和物流于一体的大型商贸物流交易平台。

商贸物流园的一体化经营优势

1、商贸与物流相互促进

商贸业务主要包括订货、合同、供销衔接、结算等具体内容,而物流是指商品实物从供方向需方的转移,不仅包括通过运输和搬运所产生的实际位移,还要通过存储调节供需双方在时间节奏上的差别。物流可以为商贸业务的顺利完成提供支持和保障,而稳定的商贸业务又可以为物流带来稳定的货源,进一步促进物流业务的发展。商贸与物流一体化经营可以很大程度上有效改善商流、物流和信息流不协调的状况,使二者衔接得更加紧密,并且相互依存、相互促进、共同发展。

2、提高效率、降低成本

通过商贸物流园这一综合性服务平台,各入驻企业分散的物流需求可以被有效整合为规模化的综合物流需求,与之配套的物流资源也将相应地得到优化,从而促进物流服务的功能不断完善、规模不断扩大、运作效率和服务水平不断提升。另外,商贸物流园通过加工、配送功能的延伸,可大幅缩短供应链流程、提高了整体流通效率。

3、便于物流金融业务的开展

在商贸物流园区中,聚集了很多中小型商贸企业,这些企业在发展过程中都不可避免地会遇到资金的瓶颈。而商贸物流园通过引入物流金融服务,一方面可以为其中的中小企业提供金融支撑和服务,从而促进其快速发展;另一方面,通过对货物的实时监管可降低银行和金融机构的风险。商贸物流园区不仅可以从金融业务的开展中收取相应的服务费,还可以扩大物流服务范围,增加物流业务的收入。