西安讲稿

2024-07-09

西安讲稿（共4篇）

西安讲稿篇1

讲课提纲

本次讲课共分五讲

第一讲：营

业

税：税收政策、案例分析；

第二讲：土地增值税：税收政策、案例分析；

第三讲：企业所得税：税收政策、案例分析；

第四讲：税收

筹划：筹划常识、案例分析；

第五讲：房

地

产

业

纳

税

检

查。

房地产业税收讲座

课程背景

一、随着房地产企业的不断发展和国家房地产政策的不断调整，目前房地产行业的焦点问题集中体现在以下三个方面：土地问题、资金问题、市场问题（社会购买力问题）。以上三个问题决定着房地产企业在经营过程中，会选择什么样的经营模式，构建什么样的资金渠道，采取什么样的营销策略。

为了寻求土地：在土地紧缺的情况下，就会寻求与拥有土地使用权的单位“合作开发”；或为其“代建房屋”；

为了寻求资金：在资金紧缺的情况下，就会寻求与拥有资金的单位和个人“合作开发”；或寻求按揭贷款；或以房低债；或转让在建项目。

为了寻求市场：在市场相对饱和、社会购买力相对低迷的情况下，就会寻求“包销”、“买断”、“还本销售”等新的营销方式，甚至为自身产品以“投资“、“分配股利”等再分配的方式，寻求新的买方市场。

二、城市品位的提高与城市规模的不断扩大，是房地产行业面临的新特点。随着城市的发展，旧城改造、农村土地征用与农民集资建房、城市小区的物业管理，成为房地产行业的重要经营业务。

三、目前，国家正在力求通过税收手段调节房地产市场，土地增值税在沉寂了十年之后，又重新被提到杠杆的位置上来，对房地产业产生了重大影响。

四、在年初举行的全国税务工作会议上，原国家税务总局局长谢旭人强调2008年将加强对房地产业、建筑业、娱乐业、金融保险业、邮电通信业、煤炭生产及运销业、废旧物资经营业、涉外企业、个人所得税等的重点专项检查。如何应对专项检查成为当务之急。

五、随着房地产企业的发展，纳税人的纳税意识和维权意识不断增强，如何做到既能降低税收支出，又不违反国家税收政策，是每个纳税人都在思考的问题。纳税人的纳税意识已经由依法纳税上升到依法筹划的高度。纳税筹划已经成为纳税人新的不可或缺的需要。

鉴于以上形势的需要，本期培训主要针对以上存在的问题展开，中心议题是：如何做到依法纳税；如何做到依法筹划。

第一讲房地产业营业税

大家知道，税法规定每一个纳税人应尽的义务就是“及时”、“足额”纳税，税务检查的目的也是为了督促纳税人“及时”、“足额”纳税。今天第一讲我们就围绕这个话题展开：怎样做到：“及时”、“足额”纳税。

构成税法的基本要素是：纳税人、纳税范围、计税依据、税率、纳税义务发生时间、纳税期限、减免税等。要想做到“及时”、“足额”纳税，首先必须弄清这些税法要素的基本含义。

在解读税收法规及相关文件精神之前，说明一点，大家在学习税收法规和文件时，必须学会掌握税法语言，税法语言是极其严密的法律语言，每一句话，每一个词、每一个字都有着特定的含义，必须准确地把握和理解。阅读税法及文件时，不能像阅读通俗读物时那样，个别语句、个别字一溜而过，理解大概意思就行，阅读税法必须严谨，有时差一个词、一个字可能意思就相差很多。

现在我们首先就从这些税法要素开始为大家讲解房地产业营业税的有关法律规定和税收政策。

《营业税暂行条例》是营业税最重要的法规，是营业税的母法；《营业税暂行条例实施细则》是条例以外最重要的部门规章；营业税共分九个税目，“销售不动产”是营业税的第九个税目，为了规范营业税的征收管理，国家税务总局专门制定了《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）。现在，我们主要围绕这三个法规和文件来讲解销售不动产业营业税。

一、销售不动产营业税纳税义务人

大家思考：你所属的“房地产企业”是不是销售不动产营业税纳税人？《营业税暂行条例》（营业税母法，一切都要围绕它来解释）

第一条：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务（以下简称劳务）、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳营业税。

依照本条，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为销售不动产业营业税的纳税义务人。如何理解这句话呢？下面我们对销售不动产这一概念进行一下全面分析和解释。

“在中华人民共和国境内”：《营业税条例实施细则》第七条第（五）项：是指“所销售的不动产在境内”。

“不动产”：《营业税税目注释》：不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。包括：建筑物或构筑物，其他土地附着物。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。

“销售不动产”：

《营业税税目注释》：销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。（税法为销售不动产下的定义）

所谓“有偿”：《营业税条例实施细则》第四条：有偿，包括取得货币、货物或其他经济利益。（以房换地：属于取得货物；以房低贷、抵债、分配股利：属于取得其他经济利益）

所谓转让“所有权”：有两个方面的含义：一方面，转让不动产是以 “所有权” 转移为标志（凡是转让房地产的行为，最终所有权都要发生转移）；另一方面，只有具有不动产“所有权”的单位和个人才有资格

转让不动产。

“单位”和“个人”

《细则》第九条：条例第一条所称单位，是指国有企业、集体企业、私有企业、股份制企业、其他企业和行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

条例第一条所称个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。

小结：

到这里我们就应该得出这样一个结论：只有具有不动产所有权的单位和个人，销售在中华人民共和国境内的不动产，并取得相应的经济利益的行为，才能构成税法所说的销售不动产行为，也只有这样的单位和个人才能成为销售不动产业务的纳税人。（换句话说，不是叫房地产企业就是销售不动产营业税纳税人，这些企业只有在发生税法所规定的销售不动产行为时，才能构成销售不动产纳税人。）

二、销售不动产营业税征税范围

销售不动产的行为在现实当中，又表现为多种形式，有的直接表现为销售，有的表现为利益的转换，有的表现为价值的外流，等等，对于这些业务是否属于销售不动产行为，判断起来很不容易。为了更加明确哪些业务属于销售不动产业务，从财政部到国家税务总局，到地方税务机关先后出台了许多规范性文件，实际上就是更加明确的规定了销售不动产业营业税的征税范围。如果说纳税人的概念表述的是销售不动产的一般行为，那么征税范围则涵盖了销售不动产的全部行为，特别是明确了一些特殊行为。

关于征税范围税收法规、规章、规范性文件作了许多规定，现在列举一些主要的：

《营业税暂行条例实施细则》

（一）以房换房、以房换地，似同销售不动产

（二）以房低贷、以房低债，似同销售不动产。

《营业税税目注释》

（三）单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。

（四）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售不动产。

（五）土地的使用权随建筑一并转让的行为，比照销售不动产征税。

国税函发（1995）156号

（六）合作建房中，用土地使用权和房屋所有权进行交换，取得土地使用权的一方按销售不动产纳税（转让土地使用权的一方按租赁、转让无形资产纳税；之后，双方再销售分得的房屋，各自按“销售不动产”纳税。）

国税函（1997）387号

（七）以不动产分配股、利，似同销售不动产

财税字（2003）16号

（八）转让已进入施工阶段的在建项目，似同销售不动产。（不管是否办理立项人、土地使用人更名手续）；转让尚未进入施工阶段的在建项目似同转让无形资产。

小结：

其实，关于征税范围，我个人认为没有必要死记硬背。前边在讲到销售不动产的征税范围时，涉及很多法规、规章和规范性文件，还有很多文件今天没有引用，而且以后还会出台很多关于销售不动产方面的文件，很难记忆。我们到底应该如何把握销售不动产这一业务呢？

其实只要把《条例》、《细则》、《税目注释》学透，掌握住销售不动产业务的特点，就不难判断什么样的业务才属于税法所说的销售不动产业务。

(一)财产“在中国境内”；

(二)财产“属于不动产”；

(三)拥有“所有权”

(四)发生“所有权转移”；

(五)已经“取得经济利益”。

以上是销售不动产的基本特点。一般情况下，必须同时符合以上五个条件，才能认定为税法意义上的销售不动产业务已经发生，从事这项业务的单位或个人才能成为销售不动产业务的纳税人。

只有“单位将不动产无偿赠与他人（产权转移，但未取得经济利益）和销售永久使用权（取得经济利益，但产权未发生转移）例外。至于已经出台的一些规范性文件作出的关于征税范围的具体规定大都是对《条例》、《细则》、《税目注释》的说明。

关于不动产的概念，可以通俗的理解为：凡是地上建的（建筑物、构筑物）、地里长的（其他土地附着物，在特定条件下，不以销售为目的时可视为不动产）都属于不动产。

非征税项目：

国税函[2002]165号

(一)、整体转让企业产权不征营业税。

财税字[2002]191号

(二)、以不动产投资入股，按比例参与利润分配不征营业税（取得固定利润，按租赁征税）；转让股权也不征营业税。

三、减免税：《营业税暂行条例》

第六条：下列项目免征营业税：

（一）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务；

（二）残疾人员个人提供的劳务；

（三）医院、诊所和其他医疗机构提供的医疗服务；

（四）学校和其他教育机构提供的教育劳务，学生勤工俭学提供的劳务；

（五）农业机耕、排灌、病虫害防治、植保、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物配种和疾病防治；

（六）纪念馆、博物馆、文化馆、美术馆、展览馆、书画院、图书馆、文物保护单位举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入。

除前款规定外，营业税的免税、减税项目由国务院规定。任何地区、部门均不得规定免税、减税项目。

与房地产开发业有关的减免税政策：财税[1994]2号

将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

财税[1999]210号

个人自建自用房屋，销售时免征营业税。

财税[2003]26号

为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部人数占企业总人数的60%以上(含60%)的，经主管税务机关批准，自领取税务登记之日起，3年内免征营业税和企业所得税。

四、与房地产开发业相关的非销售不动产业务

（一）转让土地使用权：

1、《营业税税目注释》土地的使用权随建筑一并转让的行为，比照销售不动产征税。

2、国税函[1997]490号：以不动产、土地投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，属于将场地、房屋转让他人使用行为，应按服务业税目中的“租赁业”征收营业税。

3、财税[2002]91号：以土地、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担风险的行为，不征营业税。对股权转让不征营业税

4、财税字[2003]16号：转让已经完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”项目征营业税。

（二）委托代建

1、委托代建的条件

对房地产企业接受建房单位委托，为其代建房屋的行为，应按“服务业—代理业”征收营业税，营业额为向委托方收取的代建手续费。这里所说的代建行为必须符合以下条件：

（1）与委托方事前签订委托代建合同；

（2）以委托方名义办理房屋立项及相关手续；

（3）不以受托方名义办理竣工决算；

（4）与委托方不发生土地使用权，产权的转移。

凡是不同时符合上述条件的，受托方不论以何种形式与对方结算，均属于房屋销售行为，按“销售不动产”税目征收营业税。

2、代理业的营业额：国税发[1995]076号

代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。案例分析：

判断以下业务，哪些单位是销售不动产营业税纳税人？

1、甲公司2006年用一栋价值50万元的旧楼换取乙公司一栋价值210万元的新楼，同时补付乙公司160万元差价款。

（甲、乙都是销售不动产纳税人）

2、某房地产公司，年底将三栋价值分别为100万元的楼房以股利的形式分配给股东。

（地产公司是销售不动产纳税人）

3、强盛房地产公司拟开发一栋写字楼，一切手续办完后，由于资金问题，与顺发房地产公司达成联建协议。顺发公司出资2000万元，并负责建房，建成后分得2500平米房屋，后又对外销售2400万元，由强盛房地产开票。

（强盛地产为销售不动产纳税人）

4、强盛房地产公司拟开发一栋写字楼，一切手续办完后，由于资金问题，与顺发房地产公司达成联建协议。顺发公司出资2000万元，并负责建房，建成后分得2500平米房屋，办妥产权转移手续后又对外以2400万元价格销售。

（强盛、顺发都是销售不动产纳税人）

5、某企业倒闭后，将原厂址大部分土地转让给甲房地产公司，其中留一部分委托该房地产公司为本厂职工建房，委托协议中规定一切手续由房地产公司办理，资金除职工按成本价集资外其余由地产公司负责，并负责为职工办理产权手续。房地产公司认为集资建房部分属于委托代建，按代理业缴纳了营业税。

(甲房地产公司应为销售不动产纳税人)

6、吉盛房地产公司因业务发展需要，2004年将价值1700万元的开发产品投资入股到晨星化工厂，取得化工厂30%股权。同年又将化工厂股权以1800万元转让出去。

（吉盛公司不是销售不动产纳税人）

7、盛仁集团投资成立一家房地产公司，公司成立后，开发了一个房地产项目，总建筑面积，10000平方米，同类房屋市场价约每平方米4800元。项目开发后，未对外出售，盛仁集团就授命房地产公司将产权整体转让给兴港集团，一切手续由地产公司与兴港集团办理。

（盛仁集团不是销售不动产纳税人；转让产权的是房地产公司，而转让产权不纳销售不动产、营业。）

五、售不动产营业税计税依据

通过以上分析，我们基本明确了哪些业务应缴纳销售不动产营业税。那么销售不动产营业税又是怎么计算出来的呢？

我们大家都熟悉这样一个公式：

应纳营业税额＝应纳税营业额ｘ税率

这是《营业税条例》规定的，《条例》第四条规定：纳税人销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。

也就是说，销售不动产营业税的计税依据是营业额。

从以上公式可以看出，公式中有一项是固定的，那就是税率（5%），应纳税额的大小完全取决于营业额的大小。也就是说要想准确计算出应纳税额，关键是找准营业额。

按照目前政策，营业额的确定有两种方法：收入全额确定为营业额；收入差额确定为营业额。

我们先看第一种。

（一）收入全额确定为营业额

《营业税暂行条例》第五条：纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

这里包含两个方面的内容：价款；价外费用。

价款：即指向对方收取的买价；

价外费用:《营业税暂行条例实施细则》第十四条规定：条例第五条所称价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

而且《营业税暂行条例实施细则》第十四条还明确规定：凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额（除不在本企业核算）。

关于价外费用的把握应该注意三点：第一，价外费用，不完全是企业取得的经济利益（如：代收款项，最终要付出），将价外费用作为营业额是税法的硬性规定（作这样规定，是为了防止企业借价外费用之名，分散、隐瞒收入）；第二，《营业税暂行条例实施细则》第十四条将价外费用定性为“价外收费”，因此不应包含代收税款，如：契税；第三，国税发[2004]6号文件明确规定，“住房专项维修基金”不征应税。因此

以上两项不能列为价外费用。

综合以上说法：销售不动产营业税的计税营业额应包括：取得的“除代收税款、代收专项维修基金”以外的“全部经济利益”和“与取得经利益有关的代收款项”。

（二）收入差额确定为营业额

在《营业税暂行条例》及《营业税暂行条例实施细则》制定、颁布初期，销售不动产营业税，都是按照收入的全额缴纳，后来考虑到单位和个人不动产形成的多样性，为了避免重复纳税，公平税负，国家出台了部分销售不动产业务采取差额确定营业额的政策。

财税字[2003]16号

单位和个人销售或转让购置、抵债所得不动产或土地使用权，以全部收入减去购置价、抵入价后的差额缴纳营业税。

需要说明的是：这里的收入应该是税法概念上的收入，即全部价款和价外费用；而购置价、抵入价应该是“固定资产”账面记载的价值，不应包括二次交易发生的任何费用，也不应包括买入时的契税。买入、抵入后装修的，装修费不许扣除。

简单的理解：价外收费记收入，价外付费不扣除。

（三）特殊情况营业额的确定：

1、单位将不动产无偿赠与他人

凡是取得经济利益的销售不动产行为，按照以上两种方法都能准确的计算出营业额，但是，我们在前面研究销售不动产的特点时，已经说明，单位在发生销售不动产行为时有一种就无法取得经济利益。那就是：“单位将不动产无偿赠与他人”。

像这种未取得经济利益的情况营业额如何确定？

《营业税暂行条例实施细则》

第十五条、第二十五条明确规定：按下列顺序确定：

按当月同类产品平均销售价—— 按最近同类产品平均销售价——按组成计税价格计税价格＝成本价×（１＋成本利润率）÷（１－营业税税率）

正确的理解这句话的意思就是：

有同类产品，按同类产品价格；没同类产品按计税价格。

需要注意两点：第一、公式中的成本价是指“固定资产”、“开发产品”记载的价格；第二、赠出的不动产一定是自行建设或开发的（如是购进或抵债所得就不需纳税）。

注意：如果税务人员发现纳税人销售价格明显偏低，核定应纳税额时也采取以上办法（明显偏低一般指低于市场同类房屋平均价）；实在无法确定价格也可以用此方法（个人意见）。

2、合作建房：

国税函[1995]156号

合作建房（含以房换地，换土地使用权）营业额按《营业税暂行条例实施细则》第十五条核定征税。

3、“拆一还一 ”销售不动产

国税函发[1995]549号

对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对超面积的部分，按市价计征营业税。

4、包销方式销售：

国税函[1996]684号

包销方式销售不动产，合同期满前售出房屋、合同期满后被包销公司收购的房屋均视为销售不动产，均全额征营业税。

5、买断方式销售：

《营业税暂行条例实施细则》

买断式销售不动产，地产商将房屋售给代理商，由地产商全额给客户开票，地产商应全额征税；代理商再外销时，以差额按服务业征税。

国税函[2005]917号

房地产商将房屋售给“商业性销售商”，由地产商按协议价给“商业性销售商”开票并全额征税；销售商再外销时，按最后卖价给客户开票，以差额按销售不动产业征税。

6、还本销售：国税函[1995]156号

采取还本销售方式销售不动产，应以收取的价款和价外费用全额纳税，不准许扣除还本支出。

7、销售退款：

财税字[2003]16号

销货退款可以从营业额中扣除。

8、销售折扣：

财税字[2003]16号

销售折扣与房款在同一张发票上注明的，允许扣除，另开发票，不予扣除

明确了征税范围，找准了计税营业额，就能准确的计算出营业税的计税依据，如果我们能够准确地把握以上内容，那么，就能够准确的计算出营业税应纳税额。今天我们讲的第一个问题就解决了。那就是“足额”纳税的问题。

小结：

所谓营业额一般为取得的经济利益与价外费用之和，因此，营业额确定的原则应该是：（1）取得经济利益金额比较明显的（账面、合同、协议等有明确金额），以取得经利益和价外费用金额为准；(2)取得经济利益金额不明显的，可以通过计算、评估取得；(3)没有取得经济利益的，可以用税务机关规定的办法核定。

案例分析：

计算以下案例中的应纳税营业额。

1、联友房地产公司拥有某宗土地使用权，因资金紧张，与三环地产达成联合开发协议。联建过程中，双方办理了联建审批手续，并将土地使用权过户给三环地产，三环地产投资4500万元，取得售房收入7500万元。根据联合开发协议，按20%将房屋销售款分给联友地产1500万元。

结论：联友，联建是假，转让是真，应按转让土地使用权纳税，营业额为1500万元；三环，取得土地使用权，意味着将拥有房屋初始产权（依据我国房屋和土地不可分的原则），联建是假，独立开发是真，应按销售不动产全额7500万元纳税，而不能扣除支付给联友1500万元以后按6000万元纳税。

2、某建设银行与洪成建筑公司为了向益发房地产公司主张债权，联合向人民法院提起诉讼，要求拍卖益发房地产公司新建房屋。法院受理后将其房屋拍卖3200万元，其中2000万元，抵顶银行贷款及利息，1000万元抵顶工程款，余下200万元退给益发房地产公司。

结论：房屋虽为法院拍卖，但产权人是益发房地产公司，因此，益发房地产公司应为销售不动产主体，是销售不动产的纳税人。应按抵债金额与与退回款项的总和作为营业额计算缴纳营业税，营业额为（1000万+2000万+200万）。

3、大华房地产公司拥有甲、乙两宗土地使用权，约定与天鹏地产联合开发。

（1）甲地块土地使用权仍保留在大华公司；房屋建成后，归大华公司所有；

（2）乙地块土地使用权无偿过户到天鹏公司（评估价3000万元），房屋建成后归天鹏公司所有；

（3）房屋开发由天鹏公司负责，开发过程中天鹏公司又投入17000万元。其中甲地块2800万元，乙地块14200万元。

（4）建成后双方各自到房产部门办理了产权。大华公司对外销售房屋取得收入6800万元；天鹏公司对外销售取得收入21000万元。

结论：大华地产将乙地块土地使用权过户到天鹏公司，发生里了土地使用权转让行为，营业额为土地评估价3000万元，销售不动产应纳税营业额为6800万元；天鹏公司为大华公司在甲地块（土地使用权仍归大华公司）建房属于委托代建行为，营业额应为土地评估价减去开发成本（3000—2800）=200万元。销售乙地块房屋应按销售不动产纳税，应纳税额为21000万元。

4、宏业房地产公司，因资金运转不开，将所开发的一个在建项目，转给另一家公司，一切手续（包括土地使用证）都作了相应的变更，协议规定，受让方需偿付宏业公司购地款1400万元，前期开发成本1300万元。宏业房地产公司依“转让无形资产——土地使用权”按1400万元营业额缴纳了营业税。

结论：宏业公司属于转让在建房地产开发项目，应就其取得的全部收入缴纳销售不动产营业税，纳税营业额为2700万元。

5、鑫丰房地产公司，接受房屋拆迁公司委托，对某地块上居民进行动迁。拆迁公司支付给鑫丰公司动迁费40000000元。鑫丰房地产公司支付给部分居民拆迁补偿费20000000元；有一部分居民要求安置，原住房面积共计4000平方米。鑫丰公司以自己开发的房屋5000平方米对这部分居民进行安置，新房的成本价为每平方米2500元，售价为每平方米3000元。鑫丰公司只就超面积的部分收取了3000000（3000元×1000平方米）元。

结论：此案里包含两种业务：一是代理服务业，代拆迁公司安置被拆迁户，营业额应为40000000—20000000—3000×5000=5000000元；二是销售不动产业务，由于自己公司房屋产权发生转移，应纳销售不动产营业税，营业额为2500×4000+3000×（5000—4000）=13000000元。

6、双塔房地产公司与公安局签署代建房屋协议，在自己购买的一块土地上为其代建家属楼，包括立项、土地使用权等一切手续均以地产公司名义办理。公安局在项目开发前一次性拨付三分之一款项计980万元，余下款项将在主体封顶、交房时各付三分之一。

结论：此协议不符合代建条件，此项业务，属于公安局团购行为，对房地产来说属于定向销售不动产，公安局拨付款项应视为预付款或结算款。房地产公司先期收到的980万元应视为预收账款全额缴纳税款。980×5%=49万元。

7、某房地产公司2006年7月发生以下业务：将市价7000000元的商品房转作对外投资，将市价2000000元的商品房分配给股东，将市价4000000元的商品房转作办公用房，将市价5000000元的商品房对外出租，对外直接销售房屋的价款30000000元，收取手续费15000元，代收住房专项外修基金150000元，“其他应付款”科目代收有线电视初装费40000元，扣客户违约金20000元。代其他房地产公司收取房款150万元。计算销售不动产营业额。

结论：

对外投资房屋、办公自用房屋、对外出租房屋、代收专项维修基金，不纳销售不动产营业税；对外销售房屋、分配给股东房屋、收取手续费、代收有线电视初装费、扣客户违约金，应纳销售不动产营业税。

营业额＝2000000＋30000000＋15000＋40000＋20000＝32075000元

8、丛台房地产公司在某市开发一住宅小区，该小区建成后可售面积为3000平方米。办理立项审批、土地出让手续后，与信衡房屋销售公司达成代销协议，双方商定采取基价（保底价）加超基价分成的方式销售房屋，信衡公司按销售平均保底价为每平方米3100元向丛台地产结算房款，超过保底价部分付给地产公司三成。2006年4月信恒公司共销售房屋1500平方米，售房款共计4950000元，由丛台房产公司开具发票。并根据协议向丛台房地产公司结算房款4650000＋90000＝4740000元。计算双方的营业额。

结论：

丛台房地产应全额按销售不动产征税，营业额应为4950000元；

信衡公司应按代理业征营业税，应额为4950000－4740000＝210000元；信衡公司应该给丛台公司开据210000元服务业发票，丛台公司作为开发费用。

9、勃潮房地产公司与大舜房地产公司协议联建一栋楼，勃潮公司出土地，并负责办理立项等手续。当项目开发后，主体未完时，勃潮公司因资金问题将这栋楼的开发权以3100万元的价格全部转让给大舜公司，双方并未办理立项人、土地使用权人的更名手续，但双方约定，协议生效后，以大顺公司名义销售不动产。后来，大舜公司将其整体售出，售价7000万元。

结论：勃潮公司属于转让在建项目，应按销售不动产全额征税，营业额为3100万元；大舜公司应按销售不动产差额征税，营业额为（7000—3100）万元（财税[2003]16号）。注意：勃潮公司必须给大舜公司开据销售不动产发票才可以扣除。

说明：此项业务，只是暂时未办理变更手续，但是当大舜公司要办理初始产权、或对外销售、给客户办理产权时，必须办理立项和土地使用权变更手续。只有将房屋变到自己名下，才有权对外销售。

10、甲房地产公司立项建一座办公楼，一切手续均办妥，项目进行过程中由于资金问题，吸引乙公司参建，条件是乙公司出资4000万元，建成后享有50%房屋。但双方未办理任何手续变更，房屋建成后，乙公司将分得的房屋全部售出，取得收入4700万元，由甲公司负责开具发票。

结论：甲公司按销售不动产全额纳税，营业额4700万元，乙公司先付的4000万元应似为预收款项，预缴税款；乙公司按“服务业——代理销售”征营业税，营业额为（4700—4000）万元。

11、某市旧城改造指挥部委托燕山房地产利用自己开发的房屋安置被拆迁户，旧城改造指挥部，拨付给燕山公司7000万元作为被拆面积的补偿部分。

结论：此项拨款属于旧城改造指挥部为安置被拆迁户向燕山公司支付的预付定金，应按预收账款处理，按7000万元全额缴纳营业税。

六、纳税期限与纳税义务发生时间

纳税期限与纳税义务发生时间本来是两个不同的税法要素，之所以放在一起讲，是因为这两个要素密不可分。纳税期限，通俗的讲就是纳税人履行纳税义务的最后限期。销售不动产营业税一般以一个月为一个纳税期，自期满之日起10日内申报纳税。超过10日为延期申报纳税。要确定纳税人是否延期纳税，必须首先要确定纳税义务发生时间，然后才能确定是否超过规定纳税期限。

《营业税暂行条例》

销售不动产营业税的纳税义务发生时间，为纳税人“收讫营业收入款项”或者“取得索取营业收入款项凭据”的当天。

以上讲的是一般情况，规章和文件还就一些特殊情况作了规定。

《营业税暂行条例实施细则》

预收房款：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

无偿赠与：纳税人将不动产无偿赠与他人，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。

国税函发[1995]156号

预售定金属于预售款。

附注：

关于特殊情况下纳税义务发生时间的确定问题主要涉及两个方面：在不同的收款方式下纳税义务发生时间的确定；不发生收款业务情况下纳税义务发生时间的确定。

小结：因为销售不动产的重要标志是“所有权转移”和“取得经济利益”，所以要判断纳税义务是否发生，关键是看这两项指标是否实现。只要这两项指标有一样实现，纳税义务基本就已经发生。因为所有权和经济利益是相互交换的，取得经济利益必然丧失所有权，丧失所有权必然取得经济利益。无偿赠与、销售永久使用权除外。比如：采取预收房款、分期付款形式销售不动产，就以取得经济利益为标志，所有权不一定转移，但最终必然转移。而无偿赠与是以所有权转移为标志确定纳税义务发生时间的。其实，更多的是“所有权转移”和“取得经济利益”同时实现。所以“所有权转移”和“取得经济利益”，有一项发生，就可以认定为纳税义务发生。

如果我们能够准确地掌握以上内容，能够准确确认销售不动产业务的纳税义务发生时间和纳税期限，那么，我们今天研究的第二个问题就解决了，那就是“及时”纳税的问题。

案例分析：

判断以下业务是否已经发生纳税义务，计税营业额是多少？

甲公司2006年8月发生如下业务：

1、取得预售房款35000000元；

2、扣客户违约金20000元；

3、将一栋300平方米价值500000元的小楼无偿赠与市老年协会，已办理产权交接；

4、将三套价值分别为400000元的房屋以股利形式分配给股东，已经办理产权；

5、将六套价值分别为250000元的住房卖给职工，收取每户100000元，余下部分每月从工资中扣除，产权未办理；

6、将价值20000000元房屋，转到建行名下，抵顶贷款及利息；

7、将价值5000000元的房屋，抵顶工程款，双方签订意向书，并将钥匙交建筑公司，发票已开出；产权未转移。（发票开出后，已经进行帐务处理，借：应收账款，贷：销售收入。）

8、将价值5000000元的房屋，抵顶工程款，双方签订意向书，并将钥匙交建筑公司，发票未开出；产权未转移。

9、销售一旧房，约定从2006年一月起按一年期分期收款，每月收款500000元，但8月对方未付款。结论：以上业务除第8项外均发生纳税义务。营业额为62820000元。

能够做到“及时”、“足额’纳税，那就是一个合格的纳税人、优秀的纳税人，也就不怕接受税务检查了。

第二讲土地增值税政策

土地增值税简介：

我国的土地增值税最早产生于国民政府统治时期，1936年国民政府颁布了《增收地价税暂行章程》；1941年宣布，凡是征收地价税的地方一律开征土地增值税，当时使用的也是超率累进税率，最低税率40%，最高税率100%；进入19世纪70年代，国民党政府在台湾再次开征土地增值税，税率分三挡：增值率在100%以内，税率40%，增值率在100%—200%之间的，税率50%，增值率在200%以上的，税率60%。新中国成立后，1993年12月13日国务院颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定在全国范围内开征土地增值税。我国现行的土地增值税政策基本是模仿台湾制定的。但由于各种原因，各地一直未能很好执行。

直到最近几年，随着房地产市场的不断升温，房价、地价不断上涨，国务院、财政部、国家税务总局才又重新强调起征收土地增值税的重要性，在全国范围内掀起一场大规模的土地增值税清算工作。一是为了控制房地产行业过热的势头；二是防止炒买炒卖行为发生；三是要更好地参与房地产收益分配，将房地产增值中应属于国家的部分及时收回。

面对新的形势，作为房地产行业的置业者和管理者有必要对现行土地增值税政策有一个比较充分、完整地了解。下面我们就从税法的角度为大家解读一下现行土地增值税政策。

一、|纳税人：

《土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。

转让：《土地增值税暂行条例实施细则》第二条：转让是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

国有土地：《土地增值税暂行条例实施细则》第三条，国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

地上建筑物：《土地增值税暂行条例实施细则》第四条，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

附着物：《土地增值税暂行条例实施细则》第四条，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

收入：《土地增值税暂行条例实施细则》第五条，条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

单位及个人：《土地增值税暂行条例》第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。所称个人，包括个体经营者。

赠与：

（一）、房屋所有人、土地使用权人将房屋土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人的；

（二）房屋所有人、土地使用权人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

社会团体：包括中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及民政部门批准成立的其他非盈利的公益性组织。

二、土地增值税的预征

（一）政策规定：

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号 1995年5月25日）

十四、关于预售房地产取得的收入是否申报纳税的问题。

根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预缴土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预缴，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预缴土地增值税的，也应该在取得收入时先到税务机关登记或备案。

（二）预征计算方法：

本月预缴土地增值税＝（主营业务收入＋预收账款期末余额－预收账款期初余额＋似同销售＋与项目有关的经济收益）×预征率

案例分析：

计算应预缴土地增值税。

某房地产公司在石家庄市区开发一栋商住楼，住宅（普通住宅）和商业部分分别核算。2008 年3月：

1、住房部分：实现收入500万元；预收账款：期初余额，400万元，本月收取房款700万元，结转收入500万元，期末余额600万元；用开发产品以市价抵工程款100万元。

2、商业房部分实现收入600万元；预收账款：期初余额，800万元，退房款100万元，结转收入600万元，期末余额100万元；老板以分配股利形式将一套价值50万元的门市房转到个人名下。计算应予缴土地增值税。（假定普通住宅预征率2%；非普通住宅预征率3%）

住房部分本月预缴土地增值税＝（500＋600－400＋100）×2% ＝16万元

商业部分本月预缴土地增值税＝（600＋100－800＋50）×3% ＝—50×3%＝—1.5万元。

本月共应预缴土地增值税16—1.5 ＝14.5 万元。出负数说明上月缴多了，在当月或以后月份预缴时冲减。通常做法：

应预缴土地增值税＝（预收账款实收金额＋似同销售＋与项目有关的经济利益）×预征率住房部分本月预缴土地增值税＝（700＋100）×2% ＝16万元商业部分本月预缴土地增值税＝（50—100）×3% ＝—1.5万元。本月共应预缴土地增值税16—1.5 ＝14.5 万元。

三、土地增值税清算

（一）清算条件：

《细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。

国税发[2006]187号，2006年3月2日：

1、符合下列条件之一的，纳税人应进行土地增值税清算：

（1）房地产开发项目全部竣工，完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2、符合下列情形之一的，主管税务机关可以要求纳税人进行土地增值税清算：

（1）已竣工验收，且销售面积达到可售面积85%以上，或虽未达到85%，但剩余面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省税务机关规定的其他情形。

（二）清算对象：

《细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。

《细则》第九条：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。

国税发[2006]187号，2006年12月28日：

（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算；（2）对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

（3）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（三）征税范围：

1、财税字[1995]48号，1995年5月25日）

（1）投资联营：以房地产作价投资或联营，将房地产转到被投资、联营企业时，暂免征收土地增值税；（投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税）。

（2）合作建房：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税；（建成后转让的，应征收土地增值税）

（3）企业兼并：被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

（4）个人交换：个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。（5）不能分别计算增值额：纳税人既建普通住宅，又搞其他房地产开发，应分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算的，不能享受《条例》第八条的优惠照顾。

2、财税[2006]21号，2006年3月2日。

（1）投资联营：对于以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字[1995]48号，1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。

注意：按以上文件精神，房地产企业以土地使用权进行对外投资可以享受免税照顾。

3、国税函[2007]645号 2007年6月14日）《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》

土地使用权的转让、抵押、质换：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

4、其他不征税项目。

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则，可以判定，转让集体土地、委托代建房屋、以房地产或土地使用权抵押或典当、建设经济适用房，不征土地增值税。

（四）清算的申报

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：

1、房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

2、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

3、主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

（五）清算项目的审核鉴证

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

（六）土地增值税的核定征收

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

2、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（七）计算方法

1、增值税税额：《条例》第三条：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。增值税税额＝增值额×增值税税率―扣除项目金额×扣除系数

2、增值额：《条例》第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

增值额＝销售收入―扣除项目金额

3、收入：《条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。收入确认原则：（1）直接销售：

《细则》第五条：条例所称收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（2）非直接销售及自用：国税发[2006]187号：

①将开发产品用于：职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位或个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，按下列方法确认收入：A、按本企业同年在同地区销售同类房屋的平均价计算；B、按当地同年同类房屋平均销售价计算。

②将开发产品用于：自用或出租，产权未转移，不征土地增值税，相应成本费用税金不得扣除。

4、扣除项目金额：《条例》第六条：计算增值额的扣除项目：扣除项目金额＝土地款＋开发成本＋开发费用＋税金＋其他扣除项目（1）取得土地使用权支付的金额；

《细则》第七条，取得土地使用权所支付的金额，包括地价款、按国家规定缴纳的有关费用。（2）开发土地、新建房屋及配套设施的成本；

《细则》第七条，成本包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。

（3）开发土地、新建房屋及配套设施的费用；《细则》第七条：

费用包括：管理费用、销售费用、财务费用。

财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除。

说明：根据现行财务会计制度规定，“三项费用”作为期间费用，直接计入当期损益，不按成本对象分摊，故作为土地增值税扣除项目金额的房地产开发费用，不按纳税人房地产开发项目实际发生费用扣除，而是依据利息支出能否按转让房地产项目进行分摊，依以上方法计算。财税字[1995]48号：

利息的扣除按以下方法计算：（1）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（2）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

财税字[1995]48号：

代收费用计入房价的，可以扣除，但不许作为加计扣除20%的基数；代收费用未计入收入的，不许扣除。

（4）与转让房地产有关的税金；

《细则》第七条，税金包括：在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、教育费附加、印花税财税字[1995]48号：对于印花税通过“管理费用”核算的房地产企业，印花税不可另行扣除。（5）其他扣除项目

注：计算扣除项目金额时应注意以下六点：国税发[2006]187号

①计算扣除项目必须提供合法有效凭证（含各种发票、合法收据），否则不能扣除；

②提供“前期工程费、建安费、基础设施费、开发间接费：”四项资料不真实或不符合清算要求，税务部门可根据当地造价部门造价定额资料，结合房屋的结构、用途、区位等因素核定扣除四项费用。

③房地产企业开发建造的与清算项目配套的派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：A、“产权属于全体业主所有”或“无偿交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公益事业的”，其成本、费用可以扣除；B、建成后有偿转让的，应先计算收入，再准予扣除成本费用。

④销售已装修的房屋，装修费可以计入成本； ⑤企业预提的费用，除另有规定外，不许扣除；

⑥属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他的合理方法，计算确定清算项目的扣除金额。

注：这里的“成本费用”仅指“成本”，因为“费用”扣除方法是固定的。

5、增值税税率

土地增值税税率采用四级超率累进税率，具体税率为30%、40%、50%、60%四个档次。具体应适用哪一级税率应根据增值率大小确定。

增值率＝增值额÷扣除项目金额×100% 《细则》规定：

(1)增值率未超过50%的（含50%）土地增值税税额＝增值额×30%(2)增殖率在50%—100%（含00%）之间的

土地增值税税额＝增值额×40%—扣除项目金额×5%(3)增殖率在100%—200%（含200%）之间的

土地增值税税额＝增值额×50%—扣除项目金额×15%（4）

增殖率超过200%的

土地增值税税额＝增值额×60%—扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

（八）清算中应注意的其他问题：国税发[2006]187号：

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑成本费用乘以销售或转让面积。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积财税字[2006]141号《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》

普通标准住宅的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

国办发[2005]26号《关于做好稳定住房价格工作的意见》

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

（九）减免税规定

《条例》第八条：有下列情形之一的，免征土地增值税：

1、纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；

2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

财法字[1995]6号：国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。

因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。财税字[2006]21号：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

（七）案例分析：

某房地产企业集团，2006年1月立项开发一住宅小区，各种手续均以本公司名义办理。

1、发总建筑面积21万平方米房屋，其中住宅18万平方米（含别墅楼1万平方米）；小区配套设施房屋含幼儿园、会所、物业楼计5000平方米；小学5000平方米；其他商业用房屋、写字楼等2万平方米。

2、取得350亩开发土地的使用权时，支付土地款及相关税费2.1亿元；发生建筑成本 2.8亿元（不含项目借款利息）；发生各项费用4500万元（印花税通过“管理费用”核算）。该项目共缴纳各项税费：4208万元，其中营业税3757万元，城建税263万元，教育费附加150万元，印花税38万元。

3、销售房屋取得收入7.5亿元。

4、整个项目已经预缴土地增值税1000万元。

该项目截至2007年底工程已经全部竣工验收，并取得第一产权。且所建房屋住宅部分和商业部分全部对外销售完毕，已经符合土地增值税清算条件。

地税部门对该项目进行土地所得税清算时，确认：

1、所取得的土地有50亩未用于本项目开发，而是用于另一个项目，此项目正在建设中，不具备清算条件。

2、销售收入中含普通房屋销售5.9亿元；别墅和商业楼销售1.6亿元（以销售明细账、售房合同为准）。

3、其中普通住宅分配给本公司职工20套，2500平方米，按每平方米2000元成本价入帐，实现收入500万元。

4、以分配股利些形式分配给5位股东5套别墅，建筑面积1000平方米，未计收入。

5、用新建商业房第一、二层2500平方米对外投资，合伙开办一家餐饮公司，产权已经转入餐饮公司。

6、小学校5000平方米交给区文教局，文教局拨付补偿费400万元，未计收入。

7、收取客户退房违约金4万元，记入“其他应收款”。

8、“应付账款”挂账未付工程款3000万元（对方科目“开发成本”），凭据不足，经到对方取证为虚增成本。

9、支付煤气公司的煤气工程款共计500万元，付款凭据为行政事业收费收据。

10、开发的商业用房有400平方米用于企业办公，并已经转入固定资产，未对外销售。

11、幼儿园、会所、物业楼5000平方米作为配套设施，所有权归全体业主，以后发生经营收益归业主委员会处置。计算应缴纳土地增值税。

1、确定收入：

（1）普通住宅对外销售平均价格＝（590000000＋40000－5000000）÷（170000－2500）＝3492.78元

出售给职工住宅应实现收入＝3492.78×2500＝8731950.00元出售给职工住房已实现收入5000000元

出售给职工住宅少计收入＝8731950－5000000＝3731950元

普通住宅共计应实现销售收入＝590000000＋40000＋3731950＝593771950元（2）其他用房外销平均价格＝160000000÷（30000－1000—2500—400）＝6130元分配该股东别墅和投资餐饮公司商业房应实现收入＝6130×（1000＋2500）＝21455000元其他用房应实现总收入＝160000000＋21455000＋4000000＝185455000元

2、确定扣除项目金额

（1）应扣除开发成本

总土地成本：210000000÷350×（350－50）＝180000000元

总开发成本：280000000－虚列30000000－白条5000000＝245000000元合计：425000000元

平均单位成本＝425000000÷（210000—公共配套设施5000）＝2073元用于办公商用房成本＝2073×400＝829200元

该项目应扣除开发总成本＝425000000—829200＝424170800元普通住房、其他用房占总建筑面积的比例：

普通住房面积占总面积百分比＝（18—1）÷（21－0.5）×100%＝83% 其他用房面积占总面积百分比＝[（18—17）＋2＋0.5]÷（21—0.5）×100%＝17% 普通住宅、商业用房的实际应扣除成本：

普通住宅应扣除开发成本＝424170800×83%＝352061764元其他用房应扣除开发成本＝424170800×17%＝72109036元

（2）、确定应扣除开发费用：

普通住宅应扣除费用＝352021764×10%＝35206176元其他用房应扣除费用＝72109036×10%＝7210903元

（3）、确定应扣除税金

普通住宅应扣除：营业税金＝593771950×5%＝29688597.50元

城建税＝29688597.50×7%＝2078201.83元

教育费附加＝29688597.50×4%＝1187543.90元合计＝29688597.50＋2078201.83＋1187543.90＝32954343.23元其他用房应扣除：营业税金＝185455000×5%＝9272750元

城建税＝9272750×7%＝649093元

教育费附加＝22311950.00×4%

＝370910元

合计＝9272750＋649093＋370910＝10292753元

（4）、确定其他扣除项目：

普通住宅应扣除其他费用＝352061764×20%＝70412353元其他用房应扣除其他费用＝72109036×20%＝14421807元

（5）、扣除项目总额

普通住宅扣除项目总额＝352061764＋35206176＋32954343.23＋70412353＝490634636.23元其他用房扣除项目总额＝72109036＋7210903＋10292753＋14421807＝104034499元

3、确定增值额：

普通住宅增值额＝593771950—490634636.23＝103137313.77元其他用房增值额＝185455000—104034499＝81420501元

4、确定增值率：

普通住宅增值率＝103137313.77÷490634636.23×100%＝21.02% 其他用房增值率＝81420501÷104034499×100%＝78%

5、计算应纳增值税税额：

普通住宅应纳增值税税额＝103137313.77×30%＝30941194.13元

其他用房应纳增值税税额＝81420501×40%—104034499×5%＝27366475元

总共应缴土地增值税＝30941194.13＋27366475＝58307669.13元

总共已缴土地增值税＝10000000元

总共应补缴土地增值税＝58307669.13—10000000＝48307669.13元注意：

（1）计算房屋开发成本时，将配套设施面积从总建筑面积中扣除，因为这部分房屋不直接实现收入，而是将价值转移到住宅和其他用房之中。

（2）少缴营业税、城建税、教育费附加、印花税，应补缴。（3）计算企业所得税时，补缴营业税金及附加允许扣除。

（4）虚列成本3000万元、白条入账500万元、办公房成本829200元应调增利润。

（5）实际工作中如果普通住宅与其他用房成本分别核算，应以帐为准，不用按建筑面积分摊，一是计算简便，二是相对准确。以上算法，会造成除普同住宅以外的其他用房成本偏低。

（八）转让旧房扣除项目金额：

1、取得土地使用权支付的金额（取得土地使用权时未支付地价款，或不能提供支付地价款凭据的，不予扣除）；（财税字[1995]48号）

2、房屋建筑物的评估价格（财税字[1995]48号）（或者购房发票价）

（1）因正常计算需要，支付的评估费，可以扣除；因隐瞒、虚报成交价，而被迫按评估价计算而支付的评估费不予扣除（财税字[1995]48号）。

（2）个人转让旧房时，采用评估价时，购房时支付的契税，因旧房评估价中已包含此项因素，因此不能扣除（财税字[1995]48号）；采用购房发票价时，契税可以扣；

（3）按发票价转让旧房，从购买至转让每年可按发票价加计扣除5%综合费用。购房时缴纳的契税不可作为加计扣除基数。

（4）无论采用购买发票价，还是采用评估价，转让时的收入，可按转让时契税的计税依据计算。

3、转让环节应缴纳的土地增值税（财税字[1995]48号）（1）增值额：按发票价转让：

增值额=收入—购房发票价—综合费用—销售税金按评估价转让：

增值额=收入—评估价—销售税金(2)增值税：

适用前面公式计算，与销售新房计算方法一致。

第三讲房地产业企业所得税政策

一、关于未完工开发产品的税务处理问题

（一）预计利润的计算方法

1、以前政策规定

国税函【2006】31号（2006年3月6日，从2006年1月1日起执行）

开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其末完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

未完工产品当期毛利额＝当期预售收入×预计计税毛利率

未完工产品应税所得额＝未完工产品当期毛利额―相关期间费用―营业税金及附加

2、现行政策规定

国税函[2008]299号（2008年4月7日，从2008年1月日起执行）

房地产开发企业按当年实际利润据实分季(或月)预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季(或月)计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。

未完工产品当期预计利润＝当期预售收入×预计利润率

（二）预计利润率：

国税函【2006】31号（2006年3月6日，从2006年1月1日起执行）

1、非经济适用房开发项目

（1）位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地

城区和郊区的不低得于20％。

（2）位于地级市、地区、盟、州城区及郊区的，不得低于15%。

（3）位于其他地区的，不得低于10％。

2、经济适用房开发项目：不得低于3％。

【例】

某房地产公司同时开发甲、乙两个项目，经主管税务机关认定，2008年年底，甲项目全部完工，乙项目在建设中，但也已经全部售完，实现预售收入4500万元，当年账面利润总额为1200万元，；2009年底乙项目完工，账面利润总额1300万元。计算该企业2008年、2009年应纳企业所得税（不考虑纳税调整，预计利润率按20%计算）。

2008年：

应纳税所得额＝12000000＋45000000×20%＝21000000元应纳企业所得税＝21000000×25%＝5250000元 2009年：

乙项目实际实现利润与预计利润的差额＝13000000－45000000×20%＝4000000元应纳税所得额＝4000000元

应纳企业所得税＝4000000×25%＝1000000

二、关于完工开发产品的税务处理问题

国税函【2006】31号（2006年3月6日，从2006年1月1日起执行）

（一）“完工开发产品”的确认开发产品完工确认的条件： 1.竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

（二）“完工开发产品收入”的确认

（1）价款的确认：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

（2）代收款项的的确认：开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

2、一般开发产品收入实现时间的确认

（1）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（2）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

【例】

金玉房地产公司2006年8月投入A项目开发，于2007年8月竣工；2007年4月又同时开发B、C两个项目，截止到2007年底项目均未竣工。2007年12月采用一次性全额收款方式销售房屋A项目产品1500平方米，收取房款900万元；B项目为一栋写字楼，销售初期与购房单位签订分期付款协议，约定从2007年9月15日起每隔三个月付款1600万元；C项目为一住宅小区，从2007年10月项目开发起即采用按揭贷款方式对外销售，2007年12月收到首付款500万元计入“预收账款”，当月收到银行划转按揭贷款2000万元，计入“长期借款”。

计算2007年12月应缴纳营业税。A项目应纳税营业额9000000元； B项目应纳税营业额16000000元；

C项目应纳税营业额＝5000000＋20000000＝25000000元

全月应纳税营业额＝9000000＋16000000＋25000000＝50000000元应纳营业税＝50000000×5%＝2500000元

（4）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的。

应按销售合同或协议中约定的价款（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。

②采取视同买断方式委托销售开发产品的。

A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、买断价孰高法（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。B受托方、购买方签订合同：

按买断价格（于收到已销开发产品清单之日）确认销售收入实现。③采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的。A开发企业、购买方签订合同；开发企业、受托方、购买方三方签订合同：

按合销售同价、基价（保底价）孰高法（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。注：支付的超基价分成不得从收入中扣除。B受托方、购买方签订合同：

按基价加上分成额（于收到已销开发产品清单之日））确认销售收入实现。④采取包销方式委托销售开发产品的。

A包销期内：可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现； B包销期满后：尚未出售的开发产品，按包销合同约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

【例】

湖北省楚风房地产公司2005年开发一处远郊住宅小区，由于位置偏僻，销售情况始终不好，开发项目竣工两年后仍积压大量存量房。为了尽早将这些房出手，楚风公司分别与江汉、汉兴、扬子、汉正四家房屋销售公司签订代理销售合同。由于销售公司情况各异，代理方式均有所不同。

江汉公司按销售额5%收取手续费，2007年9月销售房屋400平方米，每平方米2500元。将销售清单提交楚风房地产公司，并按合同约定转交售房款95万元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

95万元贷：销售收入

95万元

汉兴公司采取买断方式代理销售，买断价为每平方米2300元，销售时由委托方、受托方、买房共同签订协议。2007年9月将开发产品销售清单提交楚风公司时，销售房屋500平方米，实现销售收入125万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理为：

借：银行存款

115万元（按买断价计算）

贷：销售收入

115万元

扬子公司采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品。合同约定销售保底价2200元，并由扬子公司直接与客户签订销售合同，超过保底价部分受托方和委托方按三、七分成。2007年9月提交销售清单时，销售房屋600平方米，实现销售收入150万元，平均售价2500元。楚风公司账务处理如下：

借：银行存款

132万元（按买断价计算）

贷：销售收入

132万元

汉正公司采取包销方式。合同约定：汉正公司包销楚风公司1500平方米房屋，以每平方米销售价2350元向楚风房地产公司结账；如果截止到2007年9月15日销售不完，房屋归汉正公司，并由汉正公司于期满日起10日内付清房款。合同规定，由受托方与客户签订售房合同。截止到2007年9月底，汉正公司提交销售清单时，当月销售房屋800平方米，还有300平方米未售出。楚风公司账务处理如下：

借：银行存款

188万元

贷：销售收入

188万元

计算楚风房地产公司上述项目2007年9月应纳营业税。分析并计算：

被江汉公司代理业务营业额应为1000000元（支付手续费不能扣除，应由江汉公司开据服务业发票，作为费用列支）；

被汉兴公司代理业务营业额应为1250000元（销售合同价高于买断价，按销售合同价计算）；被扬子公司代理业务营业额为＝2200×600＋（2500－2300）×600×70%＝1446000元（基价加分成）被汉正公司代理业务营业额为＝2350×（800＋300）＝2585000元（包销期内应实现收入加上期满后应实现收入）。

全月应实现营业额＝1000000＋1250000＋1446000＋2585000＝6281000元应纳营业税＝6281000×5%＝314050元（5）开发企业将开发产品先出租再出售的：

A 开发产品无论是否转作固定资产，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现； B 出租开发产品转作固定资产的：出售时再按销售固定资产确认收入的实现；出租开发产品未转作固定资产的：出售时仍按销售开发产品确认收入的实现。

3、开发产品视同销售行为的确认

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（3）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

【例】

锦江房地产公司将自己开发的一栋楼房共六户1200平方米，以分配股利的形式分配给股东，经测算该项目单位开发成本为3500元。按开发产品成本利润率法计算应实现收入。

销售收入＝3500×1200×15%＝630000元

4、代建工程和提供劳务收入的确认

（1）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

（2）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

【例】

北辰房地产开发公司为本市一家行政单位代建一座办公楼，工程总造价8000万元，代建手续费按工程造价的5%计算。此项工程于2007年4月开工，预计2008年9月完工。截止到2007年12月底，整个工程已经投入资金4500万元，在此之前未确认过收入。用完工百分比发计算应实现委托代建收入。

至2007年完工百分比＝4500÷8000×100%＝56.25% 应确认收入＝8000×5%×56.25%＝225万元

注：结算时实际造价超过合同造价部分应取得的收入，计入结算日所属月份

5、关于开发产品预租收入的确认问题

开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的：自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

（三）“完工开发产品利润”的确认

1、一般开发产品完工后利润额的确认

（1）按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入；（2）按规定结转其对应的计税成本；

（3）计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额；（4）将该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额。

2、关于合作开发产品完工后利润额的确认

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（1）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时：如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；

如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（2）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

【例】

亚太房地产公司2006年分别开发A、B、C三个项目。由于资金问题以上三个项目均与其他单位合作开发，但是开发主体均为亚泰公司。

A项目与建国房地产合作，建国公司投入资金3000万元，2006年12月底，项目完工后分得房屋12000平方米，该项目总共开发30000平方米，总开发成本9000万元，亚泰公司自己销售18000平方米，实现销售收入6840万元。

亚泰公司账务处理如下：接受投资：

借：银行存款

3000万元

贷：应付账款

3000万元分配房屋：

借：应付账款

3000万元

贷：开发产品

3000万元结转销售成本

借：销售成本

6000万元

贷：开发产品

6000万元

B项目与晨龙公司合作，晨龙公司投入2000万元，约定项目完工后分给晨龙公司房屋6000平方米，截止到2006年12月底项目未竣工。“预收账款”帐户收取预售款项3500万元。

接受投资时，亚泰公司账务处理如下：借：银行存款

2000万元贷：应付账款

2000万元

C项目与三江公司合作，亚泰公司投入5000万元，三江公司投入2500万元，约定项目完工后按出资比例分配利润。项目也未完工，截止到2006年底，已实现预售房款7000万元。

接受投资时，亚泰公司账务处理如下：

借：银行存款

2500万元

贷：应付账款

2500万元（三江公司为临时合作伙伴）D企业全年期间费用总额为1800万元。

计算亚太房地产公司2006年应纳企业所得税（不考虑纳税调整）。A项目实际销售利润＝68400000－60000000＝8400000元

A项目分配给建国公司应实现利润＝90000000÷30000×12000－30000000＝6000000元 B项目应实现预计利润＝（20000000＋35000000）×20%＝11000000元 C项目应实现预计利润＝70000000×20%＝14000000元

全年应缴营业税金及附加＝[68400000＋90000000÷30000×12000＋（20000000＋35000000）＋70000000]×5.55%＝12731700元

全年应纳税所得额＝8400000＋6000000＋11000000＋14000000－18000000－12731700＝8668300元应纳企业所得税＝8668300×33%＝2860539元

三、关于开发产品成本、费用的扣除问题

国税函【2006】31号（2006年3月6日，从2006年1月1日起执行）

（一）成本界限划分

1、开发成本与期间费用的界限

2、会计成本与计税成本的界限

3、已销产品计税成本与未销产品计税成本的界限

（二）计税成本的处理原则

1、权责发生制原则：

开发产品建造过程中发生的各项支出：

（1）当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；

（2）当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2、合理性原则

（1）合理划分成本对象；（2）合理划分直接成本、间接成本、共同成本。

3、配比原则

（1）在各个成本对象之间分摊

①直接成本、能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象；

②共同成本、不能够分清成本对象的间接成本，按各成本对象的占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

（2）在完工产品和未完工产品之间分摊必须严格按照产品完工确认条件执行）

（3）在已销产品和未销产品之间分摊

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积

4、真实性原则

计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

5、合法性原则

计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6、及时性原则

开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

【例】某开发公司以3.5亿元的价格取得了某块土地的开发权，在上面先后开发了A、B、C三个项目，三个项目可售建筑面积分别为50000平方米、75000平方米，125000平方米。其中：

（1）A项目于2008年一月开工，2008年9月竣工，投入开发成本9000万元，已售完，实现销售收入1.8亿元；以6000平方米开发产品抵顶工程款2100万元，用1500平方米开发产品以股利形式分配给股东，均未计收入

（2）B项目于2008年 4月开工，2008年底竣工，投入开发成本13000万元，销售面积45000平方米，实现销售收入1.8亿元。

（3）C项目于2008年 7月开工，截止到2008年底未竣工。但已经售出部分房屋，其中，在本地块上为某行政单位建一栋写字楼，双方协议价8000万元，采用分期付款方式，约定2008年底前付款4000万元，实际付款3000万元；其他房屋预售房款1.2亿元。

（4）全年期间费用总额为35000000元。计算全年应交营业税金及附加和企业所得税（1）A项目

实现收入180000000元

应分担开发成本＝90000000＋350000000÷（50000＋75000＋125000）×50000＝160000000元 A项目单位平均成本＝160000000÷50000＝3200元

抵顶工程款、分配股利部分应负担成本＝（6000＋1500）×3200＝24000000元

实际销售毛利＝180000000－160000000＝20000000元

市场平均售价＝180000000÷（50000―6000―1500）＝4235.29元应实现计税收入＝4235.29×50000＝211764500元少计收入＝211764500－180000000＝31764500 应缴纳营业税金及附加＝211764500×5.55%＝11752929.75元（2）B项目

实现收入180000000元

应分担开发成本＝130000000＋350000000÷（50000＋75000＋125000）×75000＝235000000元销售面积占可售面积的百分比＝45000÷75000×100%＝60% 已销产品应分担成本＝235000000×60%＝141000000元实际销售毛利＝180000000－141000000＝39000000元应交营业税金及附加＝180000000×5.55%＝9990000元（3）C项目

应确认预售收入＝40000000＋120000000＝160000000元实现预计利润＝160000000×20%＝32000000元应交营业税金及附加＝160000000×5.55%＝8880000元（4）总计：

全年应交营业税金及附加＝11752929.75＋9990000＋8880000＝30622929.75 已销产品缴纳营业税金及附加＝11752929.75＋9990000＝21742929.75元全年利润总额＝20000000＋39000000－35000000－21742929.75＝225707.25元应纳税所得额＝2257070.75＋32000000＋31764500－24000000＝42021570.75元应纳企业所得税＝42021570.75×25%＝10505392.69元

（三）成本、费用的扣除的具体规定

1、应付费用。

（1）凭合法凭证税前扣除；（2）预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

2、维修费用。

开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

3、共用部位、共用设施设备维修基金。

（1）已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除；

（2）代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

4、会所等配套设施建造费用。

开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

5、在开发项目区内建造邮电通讯、学校、医疗设施的费用。

开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

（1）出售的，按建造开发产品进行处理；（2）出租的，按建造固定资产进行处理；

（3）无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

（4）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

6、开发企业建造的售房部（接待处）和样板房的费用。

（1）凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理；（2）其他一律按建造开发产品进行处理（未销前不能结转成本）；

（3）售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

7、按揭贷款保证金。

为客户向银行提供的按揭贷款保证金（担保金一般为贷款额度的5%）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

8、广告费、业务宣传费、业务招待费。（1）预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税（从取得第一笔收入起计算）。

9、利息费用

（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用：属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

10、土地闲置费。

（1）开发企业因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；（2）因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

11、成本对象报废和毁损损失。

（1）成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；

（2）如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

12、折旧费用。

开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

第四讲房地产企业税收筹划

作为一个优秀的企业家和纳税人，既不愿意少缴税款，但是，也不愿意多缴税款。如何做到既不多缴，也不少缴呢？这就是今天我们税收筹划这节课要解决的问题。

税收筹划识尝试：

（一）税收筹划的概念：

税收筹划是以生产经营活动为基础，以现行法律、法规为依据，设计并实施合理的纳税方案，以降低纳税成本，防范纳税风险，实现纳税人权益最大化的一项理财和维权行为。

（二）税收筹划的目标：

税收筹划的核心目标是规范纳税，最终目标是既不少缴税款，也不多缴税款。

（三）税收筹划的原则：

必须坚持依法筹划；坚持筹划在先的原则；有可利用的筹划空间；充分运用假想规则。（这些都属于本人观点）

1、依法筹划：税收筹划必须符合法律、法规规定，符合立法初衷，一切与法律、法规相违背的行为都不叫税收筹划；

2、筹划在先：税收筹划必须发生在纳税义务发生之前，纳税义务发生后再策划如何少缴税款，那是避税，避税采取的是违法手段，属于违法行为；

3、筹划空间：税收筹划必须建立在有可筹划的空间基础之上。税收筹划的空间究竟在哪里？税收政策是建立在税制基础之上的，税制构成的基本要素一般包括：纳税人、征税范围、纳税环节、征税对象（计税依据）、税率、纳税义务发生时间、纳税期限、减免税等。税收筹划的空间就在这些税制要素之上。不同的税种对税制要素的规定不同，因此也就有着不同的筹划空间，在进行税收筹划之前，必须明确筹划的方向。

4、充分假想：税收筹划是建立在充分假设的基础之上，一切假想能够实现的空间都不放过，最终排除不可筹划的空间，剩下的就是可筹划的空间。

（四）税收筹划的要求：

业务通，政策熟。业务通指精通行业管理、财务核算（以上工作可由多个部门、按分工不同协作完成，但具体负责每一项工作的人必须对本职工作精通）；政策熟，就是对国家的有关房地产业的政策熟，特别是对销售不动产业的税收政策熟，不但要准确把握现行政策，而且要随时关注税收政策的变化。不但现行政策本身具有筹划空间，每一次政策调整，都有可能带来新的筹划空间（特别是企业的决策人员、财务人员、办税人员必须熟练掌握税收政策）。

为了做到业务通、政策熟，企业必须做到：选贤任能，聘用素质高、能力强、经验丰富、意识超前、爱岗敬业的人员充任职员；加强培训，督促职工不断增强专业化知识，逐渐向业务通、政策熟的要求靠近；注重税务咨询，与税务机关勤沟通、勤联系，以取得最新税务信息，了解最新税收政策；不断收集、整理、积累与房地产业有关的税收政策，尽量不遗漏每一个可筹划的点和空间。

税收筹划实务

一、营业税筹划：案例分析1 代收费用改由物业收取，降低销售不动产营业额。

某房屋开发公司2006年营业收入150000000元，各项代收款项21000000元。取得代收手续费收入1050000元（按代收费用的5%计算）。

（1）筹划前应纳营业税＝（150000000＋21000000＋1050000）×5%＝8602500元（2）筹划方案：成立物业公司，将代收费用改由物业公司收取，降低销售不动产营业税的计税依据。

政策依据：

国税发[1998]217号，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理业务”。因此对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务收取的手续费应征收营业税。

财税[2003]16号：从事物业管理的单位，应用与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金后的余额为营业额。

（3）筹划结果：

销售不动产营业税＝150000000×5%＝7500000元物业代理营业税＝1050000×5%＝52500元

合计＝7500000＋52500＝7552500元筹划后比筹划前节税＝8602500－7552500＝1050000元

（4）筹划提示：住房维修基金不用如此筹划，因为此项基金不征营业税，而且拿出以后有可能影响到以后计算土地增值税，提高增值率。

案例分析2 化精装房销售收入一分为二，分别为销售收入和装修收入。

某房屋开发公司2006年销售一批精装房，共计20000平方米，平均售价4200元，共实现销售收入84000000元。

（1）筹划前应纳营业税＝84000000×5%＝4200000元

（2）筹划方案：将单纯的销售不动产收入，转化为销售不动产和房屋装修两部分。该公司将每平房米4200元的平均售价，分解为每平方米平均售价3600元，每平方米装修价600元，与客户签署了销售、装修两份协议，并将两笔收入分别计入开发公司和建筑公司。

政策依据：《营业税暂行条例》营业税税目税率表：建筑业，包括建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业税率3%；销售不动产，包括销售建筑物及其他土地附着物税率5%。

（3）筹划结果：

销售不动产营业税＝3600×20000×5%＝3600000元建筑业营业税＝600×20000×3%＝360000元合计＝3600000＋360000＝3960000元筹划后比筹划前节税＝4200000－3960000＝240000元

（4）筹划提示：①必须与相关联的建筑公司合作，最好与建筑公司同属于一个集团；②筹划在先，必须将装修部分成本计入建筑公司，防止检查时被确认为人为分解收入；③实行按揭贷款的，在签订按揭贷款合同的过程中一定要审慎从事。

案例分析3 以受托代建形式，变全额纳税为差额纳税。

某房地产公司有一块价值15000000元的土地，在该土地上面建设一座写字楼，开发成本、费用共计45000000元，建成后将这栋楼以75000000元的价格卖给某行政事业单位作为办公用房，盈利12000000元。

（1）筹划前应纳营业税＝75000000×5%＝3750000元

（2）筹划方案：充分利用委托代建。将土地先以15000000元的价格卖给该行政单位，让该单位负责办理立项手续。然后与该单位签订委托代建协议，变“销售不动产”业务为“转让土地使用权”和“代理服务”业务。避开销售不动产环节，从而达到降低计税依据的目的。

政策依据：

《营业税暂行条例》第一条在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳营业税；《营业税税目注释》销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为；

国税发[1995]076号代理业的营业额为纳税人从事代理业务向委托方实际收取的报酬。（3）筹划结果：

转让土地使用权应纳营业税＝15000000×5%＝750000元

委托代建营业税（假设盈利为代建手续费）＝12000000×5%＝600000元合计＝750000＋600000＝1350000元筹划后比筹划前节税＝3750000－1350000＝2400000元

（4）筹划提示：①进行此项筹划，操作中应注意必须符合委托代建的四个基本条件；②此项筹划一般仅限于开发政府部门或企事业单位办公用房，委托单位无需进行产权转让的情况。否则会因为委托单位不具备房地产开发资格，无法获取销售不动产发票，而造成销售环节无法给客户开据发票，最终影响确权。

案例分析4

利用免税销售形式，变全额销售为差额销售。

某房地产公司，原有一款土地，价值300万元，2006年以700万元卖给一家单位。（1）筹划前应纳营业税：7000000×5%＝350000元

（2）筹划方案：免税销售。将这块土地以进行高科技农业开发的名义，以700万元的价格先转让给某直接从事农业生产的企业，待时机成熟，再由该农业企业转出销售。

政策依据：

财税[1994]2号：将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

财税字[2003]16号：单位和个人销售或转让购置、抵债所得不动产或土地使用权，以全部收入减去购置价、抵入价后的差额缴纳营业税。

（3）筹划结果：房地产企业不用缴税；

该农业企业也不用缴税（卖价700万元—买价700万元，差额为零）。（4）筹划提示：

进行此项筹划，难点在于，将土地销售给农业生产企业后，再如何将农业用地转化为商业用地。案例分析：5 变销售不动产为对外投资，再转让股权，实现免税销售。

某房地产公司建一写字楼，建成后以60000000元的价格销售给某关联企业。（1）筹划前应纳营业税＝60000000×5%＝3000000元

（2）筹划方案：变销售不动产为投资。与关联方签订一份用新建房进行投资，按投资比例参与利润分配的协议；然后时机成熟时再签订一份转让股权协议。

政策依据：财税字[2002]191号规定，以不动产投资入股，按比例参与利润分配不征营业税（取得固定利润，按租赁征税）；转让股权也不征营业税。

（3）筹划结果：

以不动产对外投资不纳营业税转让股权同样不纳营业税

筹划后比筹划前节税＝3000000－0＝3000000元

（4）筹划提示：进行此项筹划，最好是在有关联关系的单位之间或有合作意向的单位之间进行，比较易于操作。此项筹划不适宜土地增值税。

案例分析6 变销售不动产为整体转让企业产权，实现免税销售。

某房地产公司建一写字楼，建成后以90000000元的价格销售给某企业集团。（1）筹划前应纳营业税＝90000000×5%＝4500000元

（2）筹划方案：改销售不动产为转让企业产权。兴建此写字楼之前，重新注册一家房地产公司，或收购一家有资质的旧房地产公司，将原本计划由本公司开发的写字楼，改按新公司名义开发，一切手续均以新公司名义办理。待房屋建成后，将新公司连同新建房一起以转让企业产权的形式整体转让给用房单位。

政策依据：国税函[2002]165号规定，整体转让企业产权不征营业税。（3）筹划结果：

转让企业产权不征营业税。

筹划后比筹划前节税＝4500000－0＝4500000元（4）筹划提示：进行此项筹划，最好是在与有足够经济实力的大型综合性集团进行交易时应用，比较易于操作。

案例分析7 变闲置房屋出租为联营，实现节税。

某房地产公司建一写字楼，市场公允价约为1500万元。建成后长期闲置，后经别人介绍将这一房产，以每年200万元的价格租给一家商贸公司。双方协议约定，每年12月份付款。租期为10年。

（1）筹划前每年应纳营业税＝2000000×5%＝100000元；城建税＝100000×7%＝7000元；教育费附加＝100000×4%＝4000元；房产税2000000×12%＝240000元。合计：351000元。

10年供应纳税3510000元。

（2）筹划方案：改对外出租为投资联营。以房产投资入股与对方合伙经营商贸公司，共担风险。政策依据：财税字[2002]191号规定，以不动产投资入股，按比例参与利润分配不征营业税（取得固定利润，按租赁征税）；转让股权也不征营业税。

（3）筹划结果：

变租金收入为分红，以上税收均可免除。筹划后比筹划前节税＝3510000－0＝3510000元

（4）筹划提示：①进行此项筹划，必须看好被投资单位的经营前景，在确定采取投资方式确实有利可图方可实行；②必须与对方签订风险共担合同，如果收取固定利润，仍应似为出租。

案例分析8 合作建房过程中的税收筹划。现举例说明：

甲企业拥有公允价值10000000元的土地，乙企业为房地产开发企业。甲、乙双方合作进行房地产开发，开发产品的公允价值30000000元。

（1）如按土地使用权和房屋所有权相互交换。

甲企业应纳转让无形资产营业税10000000×5%=500000元乙企业应纳销售不动产营业税10000000×5%=500000元

如果甲、乙企业分配的房屋再出售，甲、乙企业尚需缴纳营业税 30000000×5%=1500000元。

以上共计缴纳营业税250万元。

（2）甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。

①如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋。则相当于第一种，“以地换房”，甲方需纳营业税10000000×5%=500000元；乙方需纳营业税30000000×5%=1500000元。如果甲方分得房屋后再销售，则应再纳营业税

10000000×5%=500000元，合计2500000元。

②甲方如果采取房屋建成后“按销售收入的一定比例”提成的方式，参与分配，提取“固定利润”，则: 甲方应纳营业税10000000×5%=500000元;乙方需纳营业税3000×5%=1500000元;甲、乙双方共纳营业税2000000元。

③房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式：甲、乙双方共应纳营业税30000000×5%=1500000元

筹划分析：

从以上例子可以看出：不论采取哪一种合作方式，房地产公司都要缴纳1500000元的营业税；但是，采取不同的合作方式，拥有土地使用权的一方负担的税金各不相同。

采取第一种方式“以地换房”，需要缴纳“转让无形资产——土地使用权”营业税500000元，需要缴纳销售不动产营业税500000元，合计1000000元；

采取第二种方式“按销售不动产收入依一定比例分成”需要缴纳“转让无形资产——土地使用权”营业税500000元；

采取第三种形式“实行利润分成,”则不需要纳税。

通过分析可以看出，合作建房的筹划空间在拥有土地使用权的一方，而不在房地产公司。房地产公司，要想在合作建房中进行筹划，需要筹划的是利用自己政策熟的特点，通过与对方协商，达成一份对双方都有利的协议，将对方能够享受的利益当中的一部分转化为自己的利益。

（二）土地增值税的筹划：

案例分析1—1：利用税收临界点，通过让利销售、追加成本，将普通住宅增值率降到20%以下；某房地产公司开发一住宅小区。土地费用17000000元，建筑成本45000000元，假定当期收入为Ｘ元时，增值率为20%，就有如下公式成立：（营业税金及附加按5.5%计算）

20%＝{[Ｘ—[（17000000＋45000000）×130%＋Ｘ5.5%]}÷[（17000000＋45000000）×130%＋Ｘ5.5%] 20%＝(Ｘ—80600000—Ｘ5.5%)÷(80600000＋Ｘ5.5%)20%×(80600000＋Ｘ5.5%)＝(Ｘ—80600000—Ｘ5.5%)16120000＋Ｘ1.1%)＝Ｘ—80600000—Ｘ5.5% Ｘ—Ｘ5.5%—Ｘ1.1%＝16120000＋80600000 Ｘ93.4%＝96720000 Ｘ＝96720000÷93.4%＝103550000元。（扣除项目总额86295250元。）假设本案里增值率＞20%。（1）筹划前应纳应纳土地增值税：（103550000—86295250）×30%＝5176425元

（2）筹划方案：将增值率降到20%以下。如果增值率＞20%就要纳500多万元的土地增值税，要想让增值率≤20% 很简单，聪明的举措：一是降低收入；二是加大成本。适当降低点房价，或者追加点投入就可以解决这一问题。少收几万或多投几万就能解决问题。

政策依据：《条例》第八条：纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（3）筹划结果：免征土地增值税。

（4）筹划提示：此项筹划方案一般适用于增值率接近20%的情况，如果与20%差距较大，运作起来就需要精心筹划，筹划不好，有可能得不偿失；筹划不能搞成偷税，绝对不能虚列成本（有人说那是最简单的筹划），那属于违法行为。一旦被发现，风险与损失更大。

特别提示：此时扣除项目总额占收入总额的百分比＝86295250÷103550000＝83.3368%

结论：当扣除项目总额占收入总额的百分比高于83.3368%时，增值率就小于20%；反之增值率就大于20%.案例分析1—2

某房地产公司开发一住宅小区。土地费用17000000元，建筑成本45000000元，当期收入112800000元。

应纳营业税金及附加＝112800000×5.5%＝6204000元

扣除项目金额＝（17000000+45000000）×130%+620400000＝86804000元增值额＝112800000—86804000＝25996000元增殖率＝25996000÷86804000×100%＝29.95% 应纳土地增值税＝25996000×30%＝7798800元

分析以上问题，收入降低多少才能保证增值率低于20%呢？假设收入降低Ｘ% 元才能保证增值率低于20%，就有如下公式：

扣除项目金额＝（17000000+45000000）×130%+112800000×(1—Ｘ%）×5.5%＝86804000—6204000×Ｘ% 增值额＝112800000×(1—Ｘ%）—(86804000—6204000×Ｘ%)＝25996000—106596000×Ｘ% 增殖率＝(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)只要满足(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)≤20%就可以免征土地增值税。解此不等式：

(25996000—106596000×Ｘ%)÷(86804000—6204000×Ｘ%)≤20% 25996000—106596000×Ｘ%≤(86804000— 6204000×Ｘ%)×20% 25996000—106596000×Ｘ%≤17360800—1240800×Ｘ% 25996000—17360800≤106596000×Ｘ%—1240800×Ｘ% 8635200≤105355200 ×Ｘ% Ｘ≥8.1963% 112800000×8.1963%＝9245426元 7798800—9245426＝—1146626元；

以上运作付出的代价过大，降价风险大于筹划受益，失败。

进行此项筹划，最佳方案是追加投入，增大成本，比降低收入效果明显，效益更大.案例分析2：设立销售公司，通过二次销售，降低增值率（使第一环节增值率控制在20%以下）；某房地产公司开发一住宅小区，土地费用17000000元，建筑成本45000000元，当期收入110000000元。

（1）筹划前应纳税金及附加：营业税：110000000×5.5%＝6050000元

扣除项目金额：（17000000+45000000）×130%+6050000=86650000元。增值额：110000000—86650000＝23350000元增值率：23350000÷86650000×100%＝27% 应纳增值税：23350000×30%=7005000元。合计应纳税：13055000元。

（2）筹划方案：成立销售公司、或利用关联企业，增加销售环节。将房屋先以抵债或销售的方式低价转让给关联企业（必须有房屋销售权）或销售公司。再由关联企业（必须有房屋销售权）或销售公司以市价对外销售，通过二次销售降低增值率。争取第一环节增值率依然≤20%。

政策依据：《条例》第八条：纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

操作方法：假设房地产公司先以100000000元的价格将房屋销售给销售公司，再由销售公司以市价销售。

（3）筹划结果：（1）房地产公司应纳税

营业税：100000000×5.5%＝5500000元

扣除项目金额：（17000000+45000000）×130%+5500000=86100000元。增值额：100000000—86100000＝13900000元增值率：13900000÷86100000×100%＝16% 应纳增值税13900000×30%=4587000元免征土地增值税。合计：5500000元（2）销售公司应纳税：

营业税：（110000000—100000000）×5.5%＝550000元契税：110000000×4%=4400000（契税税率4%）

扣除项目金额：100000000+550000+4400000=104950000元。增值额：110000000—104950000＝5050000元增值率：5050000÷104950000×100%＝4.8% 应纳增值税：5050000×30%=1515000元。合计：550000+4400000+1515000=6455000元整个集团纳税：5500000+6455000=11965000元比筹划前少纳税13055000—11965000=1090000元。

(4)筹划提示：①进行此项筹划时，一定考虑契税因素；②同时还要考虑注册销售公司和与关联公司往来的成本；③注意所办新公司必须回避《企业所得税法实施条例》第109条，关于关联企业的规定，新办公司必须与本公司没有关联关系。尽量避免关于关联企业往来价格的规定（价格明显偏低，予以调整）；④不能被认为是《企业所得税法实施条例》第120条所说的“以减少、免除税款或推迟缴纳税款为主要目的”的“实施其他不具有合理商业目的的安排”；⑤如果不考虑第一环节享受免税，单从将高一档税率降为低一档税率考虑，操作空间不大，筹划效益不会太明显，因为多一个环节，中间要加上一道契税。

案例分析3：同时提高收入和扣除项目金额，降低增值率。

某房地产公司，开发一普通住宅小区，实现销售收入45000000元。扣除项目总金额37000000元。(1)筹划前应纳税：收入总额：45000000元扣除项目金额：37000000元

增值额：45000000—37000000=8000000元增值率：8000000÷37000000×100%=21.62% 应纳增值税：8000000×30%=2400000元

(注：此时扣除项目金额占收入82.22%，不足83.3368%)。

(2)筹划方案：追加开发成本4000000元，将小区环境档次提高，吸引客户眼球，然后再把这一投入所建设施作为卖点，适当涨价，多收房款4000000元。

政策依据：《条例》第八条：纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

(3)筹划结果：

企业经营利润基本没变，较以前多交营业税4000000×5%=200000元；但是扣除项目金额占收入的百分比为（37000000+4000000+200000）÷（45000000+4000000）×100%=84.08%，大于83.3368%，此时增值率小于20%，不需缴纳土地增值税。结果：节约税款2400000—200000=2200000元。

(4)筹划提示：①此种筹划适用于增值率略高于20%的情况；高的特多，想调整过来，加大投入就越多；②此种筹划必须筹划在先，事先细致算账，如果增值率略高于20%这个临界点，就可以采取这种方法。

案例分析4：变销售房屋为等价转让土地和委托代建行为。

某房地产公司以15000000元购得一块土地，在该土地上面建设一座写字楼，开发成本、费用共计35000000元，建成后将这栋楼以75000000元的价格卖给某行政事业单位作为办公用房，盈利25000000元。

(1)筹划前应纳营业税＝75000000×5%＝3750000元扣除项目金额＝35000000×130%+3750000＝49250000元增值额＝75000000—49250000＝25750000元增值率＝25750000÷49250000×100%＝52.28% 应纳土地增值税＝25750000×40%—49250000×5%＝7837500元共应纳税：11587500元。

(2)筹划方案：充分利用委托代建。将土地先平价（15000000元）卖给该行政单位，让该单位负责办理立项手续。然后与该单位签订委托代建协议，变销“售不动产”业务为“转让土地使用权”和“代理服务”业务。避开销售不动产环节，从而达到降低计税依据的目的。

政策依据：

财税字[2003]16号

单位和个人销售或转让购置、抵债所得不动产或土地使用权，以全部收入减去购置价、抵入价后的差额缴纳营业税。

《土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

《条例》第八条：纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。（3）筹划结果：

转让土地使用权应纳营业税＝0元应纳土地增值税＝0元

委托代建营业税（假设盈利为代建手续费）＝25000000×5%＝1250000元筹划后比筹划前节约税款＝11587500－1250000＝10337500元（4）筹划提示：进行此项筹划，操作中应注意必须符合委托代建的基本条件。案例分析5：以对外投资名义转移土地使用权，再走委托代建避开土地增值税。

以上例为例，走“先以土地使用权对外投资，再接受委托代建”的道路操作方法与案例四项同。只是政策依据不同。

政策依据：

财税[2006]21号，2006年3月2日。

对于以土地（房地产）作价入股进行投资入股或联营的，凡所投资联营的企业从事房地产开发的，或者房地产企业以其建造的商品房进行投资联营的，均不适用财税字[1995]48号，1995年5月25日）第一条暂免征收土地增值税的规定。（政策反用：房地产企业以土地进行投资联营的，免征土地增值税）

案例分析6：利息费用核算的筹划。

某房地产公司，开发一普通住宅小区，实现销售收入45000000元。开发成本27500000元（含土地款）期间费用4500000元，不含贷款利息。利息500000元在开发成本中核算。

（1）筹划前应纳税：

应纳营业税：45000000×5%=2250000元应纳城建税：2250000×7%=157500元应纳教育费附加：2250000×4%=90000元合计：2497500元

扣除项目金额：27500000 ×125%+2497500=36872500元增值额：45000000—36872500=8127500元增值率：8127500÷36872500×100%=22.04% 应纳增值税：5127500×30%=2438250元（2）筹划方案：将贷款利息计入管理费用。政策依据：

《细则》第七条：财务费用中的利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他费用（管理费用、财务费用），按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条

（一）、（二）项规定计算的金额之和10%以内计算扣除。

（3）筹划结果：

应纳营业税：45000000×5%=2250000元应纳城建税：2250000×7%=157500元应纳教育费附加：2250000×4%=90000元合计：2497500元

扣除项目金额（27500000－500000）×130%＋2497500＝37597500元增值额：45000000—37597500=7402500元增值率：7402500÷37597500×100%=19.69% 因增值率小于免税临界点20%，因此不需缴纳土地增值税。结果节税2438250元。

（4）筹划提示：①此种筹划，应注意贷款利息是否超过开发成本（含土地成本）的5%，超过的话，在成本当中核算有利，不超过的话在费用当中核算有利；②必须考虑到国税发【2006】31号文件关于利息费用核算的规定。

案例分析7：代收费用核算的筹划。

某房地产公司，开发一普通住宅小区，实现销售收入45000000元，扣除项目总金额37000000元。同时其下属独立核算的物业公司为其他单位代收各项费用4000000元。

（1）筹划前开发公司应纳土地增值税：收入总额：45000000元扣除项目金额：37000000元增值额：4500—3700=8000000元

增值率：8000000÷37000000×100%=21.62% 应纳增值税：8000000×30%=240万元

（2）筹划方案：将物业公司收取的4000000元代收款项计入开发公司。政策依据：

财税字[1995]48号：代收费用计入房价的，可以扣除，但不许作为加计扣除20%的基数；代收费用未计入收入的，不许扣除。

（3）筹划结果：

多交营业税400×5%=20万元；但是，在增值额基本不变的情况下，增值率下降。收入总额＝45000000＋4000000＝49000000元

扣除项目金额＝37000000＋4000000＋200000＝41200000元增值额：49000000—41200000=7800000元增值率：7800000÷41000000×100%=19.02% 结果：在增值额不变的情况下，增值率降低，小于20%，不需缴纳土地增值税。节约税款240—20=220万元；如果再考虑物业公司不用缴纳“代理业营业税”，节税会更多一些。

（4）筹划提示：不是所有的时候将代收费用计入物业管理公司帐内都能节税。税收筹划要综合考虑，不要因为节省点营业税，损失了企业的更大利益。案例分析8 ：改销售不动产为出租（销售非永久使用权），避开土地增值税；

某房地产公司，建一写字楼，以25000000元价格卖给某企业。开发总成本（含土地款）12000000元。该地块土地使用年限还剩40年。

（1）筹划前应纳税：

营业税金及附加：25000000×5.5%＝1375000元扣除项目金额：12000000×130%+1375000＝16975000元增值额：25000000—16975000＝8025000元增值率：8025000÷16975000×100%=47.28% 应纳增值税：16975000×30%=5092500元

（2）筹划方案：签订一份出租协议，变销售不动产为销售非永久使用权。确定将该项不动产租给对方使用40年，租金共计25000000元，协议生效后一次付清。

政策依据：《土地增值税暂行条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物，并取得收入的单位及个人，为土地增值税的纳税人。（反用）

（3）筹划结果：

因产权未转移，不需交纳土地增值税；缴纳的租金营业税与销售不动产营业税相同；

40年需要交房产税＝25000000÷40×12%×40＝3000000元节约税款＝5092500－3000000＝2092500元

（4）筹划提示：租赁费核算与分期付款销售不同，可以按租期分期计入收入；租赁年限不能与土地使用证核准使用年限相等，必须小于核准年限；此项筹划比较适用于集团内部关联企业，对外销售时，用此种方法，同时要考虑缴纳房产税和土地使用税带来的负担，长远考虑，有可能得不偿失。

案例分析9 ：走接受投资，再被兼并的道路，避免缴纳土地增值税.某房地产公司，建一写字楼，以25000000元价格卖给某企业。开发总成本（含土地款）12000000元。（1）筹划前应纳税：

营业税金及附加：25000000×5.5%＝1375000元扣除项目金额：12000000×130%+1375000＝16975000元增值额：25000000—16975000=8025000元增值率：8025000÷16975000×100%=47.28% 应纳增值税：16975000×30%=5092500元

（2）筹划方案：变销售为兼并。开发前先注册或收购一家房地产公司（与前面转让企业产权一样），让新公司负责此项目开发，开发完，在销售环节先以接受投资的形式将资金收入公司帐户，然后再以资不抵债为名，将新公司，以企业兼并形式转给购房单位。

政策依据：财税字[1995]48号，1995年5月25日）被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。

（3）筹划结果：不需缴纳土地增值税。

（4）筹划提示：走兼并道路，必须弄清国家产业政策，符合兼并条件。房地产企业土地增值税筹划中应注意事项：

1、出售变投资仅限于土地使用权可以，用自建房屋投资不享受免税照顾。

2、坚决不可以虚增开发成本。

（三）企业所得税筹划：

案例分析 1：利用分期收款，控制收入、成本的结转。

某房屋开发公司2008年12月销售给某行政单位一栋楼房，总价款16000000元。总的成本费用12000000元，在对方第一次付款4000000元以后办理了产权转移手续。

（1）筹划前应纳营业税＝16000000×5%＝800000元

应预缴企业所得税＝（16000000—12000000）×25%＝1000000元

（2）筹划方案：为了缓解资金紧张问题，该公司与购房单位签订一份分期付款协议，协议规定，该房款分四期偿还，首付款4000000元，其余每半年付款4000000元。

政策依据：

①《企业所得税法实施条例》第二十三条第（二）款：以分期收款方式销售货物的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现；②国税发[2006]31号：采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（3）筹划结果：

应纳销售不动产营业税、企业所得税金额不变。

但第一次应纳销售不动产营业税＝4000000×5%＝200000元应预缴企业所得税＝（4000000—3000000）×25%＝250000元

筹划前企业在2009年初一次性应缴纳营业税、企业所得税1800000元，筹划后只需缴纳450000元。与筹划前相比，有1350000元资金可以继续留在企业周转。可以给企业带来较大的经济效益。

（4）筹划提示：①此方法不适应一次付款情况；②即使签订分期付款协议，如果对方提前将款项付清，此办法也不行，应按实际付款日作为应纳税义务发生时间。

案例分析2：变吸收投资为发行债券，加大扣除项目金额。

西安分公司颜海涛演讲稿篇2

——“小”岗位上大作为

尊敬的各位领导、各位同志们大家好：

今天,我演讲的题目是：让青春在岗位中闪光，“小”岗位上大作为.人们常问：人生到底有什么意义？有位作家曾经说过：人生，就像一棵树，开出缤纷花朵的时候，毕竟是短暂的。其实人生本没有意义，但我们可以用青春的精彩，为它加个意义！是啊，人生如树，青春似花。青春，是天地赋予人最美好的礼物。青春，只赋予你我一生一次，青春是五月的花海，芳香馥郁，绚丽多彩；青春是空中的彩霞，风起云涌，激情豪迈；青春是光辉的乐章，雄浑奔放，走向新时代！立足本职，爱岗敬业，为西凤酒事业的发展做出自己的贡献。

青春是火热的，奋斗是无止境的。青春因奉献而美丽，青春因憧憬而精彩。青春因纯朴而绚丽，青春因无私而生辉。青春是迷人的。宋朝的辛弃疾年仅21岁，就领兵抗金，“金戈铁马，气吞万里如虎”；鲁迅先生也是21岁东渡日本，立下了“我以我血荐轩辕”的豪迈誓言；我们敬爱的周总理19岁就写下了气壮山河的诗句“大江歌罢掉头东”，决心把青春献给祖国解放事业„„他们是华夏的铁骨精魂，是永远不落的星辰；他们是挺立潮头的英雄，是无数人心中的楷模！

亲爱的朋友们，让我们一起努力，挥洒热情，释放活力，为岗位添彩，让青春闪光！

回想一下我们一代一代的西凤人为我们所做出的贡献，我不禁对他们的敬佩之情油然而生。让我们一起掀开历史的尘封，西凤酒文化积淀十分丰厚，殷商晚期的尹光方鼎铭文和西周初年的方鼎铭记载，远在3000年前这里出产的“秦酒”就成为王室御酒。《酒谱》记载的秦晋韩原大战秦穆公获胜后“投酒于河以劳师”的典故就发生在这里。这里自古盛产美酒，唯以柳林镇所产之酒为上乘。至今，民间仍流传着“东湖柳、西凤酒、女人手”的佳话。唐贞观年间，西凤酒就有“开坛香十里，隔壁醉三家”的美誉。到了明代，凤翔境内“烧坊边地，满城飘香”，酿酒业大振，过境路人常常“知味停车，闻香下马”，以品尝西凤酒为乐事。清末，西凤酒就打向海外。1915年，西凤酒荣获巴拿马赛会金质奖，遂盛名五洲。

存离不开竞争和发展，作为青年职工应该努力学习，不断地吸取新知识来充实自己，在生产实践中获得更多的经验，争取在短的时间内迅速成长起来。在平凡的岗位上奋发图强、不断进取，干一行，爱一行，钻一行，精一行，将西凤人的努力和心血传承下去，使企业发展的更好更快。

让我们趁着青春年少，心怀梦想，紧紧抓住每一秒的时光，马不停蹄朝着自己的目标努力奋斗，只有伴随着理想去追求，不畏坚难去进取，我们才能在事业的攀登中升华青春，让青春在奉献中闪现出绚丽的光彩！

有一首诗曾这样写道：生命/岂能如雪/悄悄地来/倏然地消融/生命/应是冰雪覆盖下的河流/奔腾出/一段壮丽的行程„„青春最为动人、青春最为美丽、青春最为隽永，朋友们，让我们树立高远的志向，把青春融入到西凤酒事业中去，用青春的热情、青春的风采，来迎接挑战，迎接未来，谱写一曲无怨无悔的青春之歌！

西安分公司

西安讲稿篇3

【西安工程大学排名】西安工程大学特色专业-西安工程大学录取分数

线

西安工程大学是一所以纺织服装为特色的高等学校。其前身为1912年创办的北京高等工业专门学校机织科。1978年成立西北纺织工学院，隶属原纺织工业部。2006年2月，经教育部批准更名为西安工程大学。学校办学历史悠久，历经近百年的发展，已成为一所以工为主，纺织服装为特色，工、理、文、管、经、法、教等多科性特色鲜明的高校。学校现有金花、临潼两个校区。设有15个教学单位。各类在校学生2万余人。现有教职工1701人，有中国工程院院士和大批专家、学者、教授组成的教学、科研队伍。学校现有本科专业54个，其中国家级特色专业建设点4个，省级特色专业建设点7个。学校是国务院学位委员会首批批准的学士、硕士学位授权单位，现有联合培养博士点1个，一级学科硕士学位授

权点10个，49个二级学科硕士点，工程硕士专业领域11个，省级重点学科2个。

西安讲稿篇4

一、兴业银行简介

兴业银行成立于1988年8月，是国内首批股份制商业银行之一，2007年2月5日正式在上海证券交易所挂牌上市（股票代码：601166），注册资本50亿元。开业二十三年来，兴业银行始终坚持与客户“同发展、共成长”和“服务源自真诚”的经营理念，致力于为客户提供全面、优质、高效的金融服务。依托各项业务的快速、协调、健康发展，市场地位和品牌形象继续提升。根据英国《银行家》杂志最新全球银行1000强排名，本行按一级资本位列第83位，比上年提升14位；按资产总额位列第75位，比上年提升18位。在美国《财富》杂志（中文版）发布的2011年中国企业500强排行榜中，本行位列第84位；同时入围“利润率最高的40家中国公司”，排名第11位，在国内银行中排名第4；入围“最赚钱的40家中国公司”，排名第15位，在国内银行中排名第9。

二、西安分行简介

西安分行成立于2004年10月14日，作为总行下属省级分行，在陕西各级地方政府、监管部门及总行的领导和关怀下，秉承“一流银行，百年兴业”的企业愿景，发扬“务实、敬业、创业、团队”的企业精神，准确把握国家宏观经济政策，积极投身陕西地方经济建设，以优质资产带动负债业务和中间业务，打开市场，站稳脚跟，树立良好的“兴业银行”品牌形象，实现了效益、质量、规模协调发展。

截至2011年9月末，分行本外币总资产618.64亿元，本外币全口径存款余额538.49亿元。其中:一般性存款余额375.56亿元，排名陕西省股份制商业银行第三；存款余额较年初增加35.62亿元，排名陕西省股份制商业银行第一;本外币各项贷款余额268.66亿元，较年初增加49.44亿元，增加额排名陕西省股份制商业银行第二。目前，分行营业网点共有15家，分行营业部与13家同城支行、2家异地分支机构；设离行式自助银行19家。

三、招聘岗位及应聘条件

（一）综合柜员

岗位职责：银行营业网点柜台受理本外币个人、公司、中间等各项业务，处理日常现金收付业务；负责当日业务的账务处理与核对，负责编制和报送相关报表。

招聘条件：1）国家“211工程”或重点财经类院校全日制本科及以上学历，会计、经济、金融或相关专业（特别优秀的同学可不限专业）；2）形象好、气质佳、有亲和力，具备良好的客户服务意识，沟通协调能力和学习创新能力。

（二）大堂经理

岗位职责：银行网点大堂接待，负责大堂客户的引导、沟通、营销等工作，协助顾客办理相关手续，承担阵地营销工作等。

招聘条件：1）国家“211工程”或重点财经类院校全日制本科及以上学历，金融、经济、营销或相关专业（特别优秀的同学可不限专业）；2）形象好、气质佳，男性1.75米以上，女性1.65米以上；3）具备良好的客户服务意识，沟通协调能力和学习创新能力。

（三）零售客户经理

岗位职责：根据市场拓展规划，面向目标客户群开展零售产品服务销售，包括个人贷款、储蓄、第三方存管、信用卡、理财、保险业务等，负责客户关系维护及拓展工作。

招聘条件：1）国家“211工程”或重点财经类院校全日制本科及以上学历，金融、经济、营销等相关专业（特别优秀的同学可不限专业）；2）营销意识强，具备吃苦耐劳的市场拓展精神。

（四）公司客户经理

岗位职责：根据市场拓展规划，调查市场信息，了解客户需求，面向公司客户开展贷款操作、定期回访和贷后管理。