临空项目建设审批流程

临空项目建设审批流程（精选6篇）

临空项目建设审批流程 篇1

一、水电站的开发程序包括哪些步骤？ 答：水电站的开发程序包括10个方面：

1、流域水电规划

2、开展项目核准的前期工作。

3、项目核准。

4、初步设计报告。（权限在省上的项目放在核准前，不在省上的放在核准后）

5、工程招标。

6、质量监督。

7、开工许可。

8、工程验收。

9、电网建设。

10、建后管理。

二、水电站建设的审批权限？

电源开发权包括勘察设计权及开发建设权。勘察设计权是指依法取得的对特定电源项目开展勘察设计的权利，包括完成一定投入后经审定的前期工作成果和有价值的信息资料；开发建设权是指依法取得并按照审定的工程技术方案在规定的时间内对特定电源项目进行开发建设和获取电能的权利。

流域综合规划实行分级管理。流域面积

500平方公里以上或跨设区市的河流综合规划由省水利厅会同省发改委编

制并组织有关部门及专家论证后报省政府审批。（福建规定）省管河流由市（州）发展计划部门和水利部门转报省审批。州管河流由市（州）发展计划部门会同州级相关部门审查。报市（州）政府批准；县管河流由县发展计划部门会同县级相关部门审查，报县政府批准（四川规定）。

非主要河流上开发水电项目，装机容量小于

2.5万千瓦且符合河流（河段）水电规划、无综合利用要求且不需要省协调外部条件的，由市（州）、县（市、区）发展改革部门办理电源开发权行政许可事项，报省发展改革部门备案；主要河流上开发水电项目或非主要河流上开发水电项目装机容量大于2.5万千瓦（含2.5万千瓦）的，由省发展改革部门办理电源开发权行政许可事项（四川规定）

各市（州）有不同的规定：绝大部分是电站装机0.5万千瓦以下由县上相关部批,但凉山州是0.25万千瓦以上由州上审批。

25万千瓦以上由国家发改委批,100万千瓦以上的由国务院批。任何水电站开发项目必须经核准后方可开工建设。水电站开发实行核准制，未经核准不能开工建设。

三、要获得流域规划的审批需作哪些工作？

（一）、流域规划的送审

流域规划的编制及送审有两种情况：一种是由取得开发权的业主出钱编制规划报告，经层层发改部门报送到有审批

权限的发改委评审和审批；另一种是由县上出钱编制规划报告，经层层发改部门报送到有审批权限的发改委评审和审批。这两种情况规划的批复都是批给县发改局（根据批复及开发权限）。

（二）、开发权的取得与流域规划？

有的在开发权取得之前相关部门已完成了流域规划，此时流域规划的费用由取得开发权的业主补付；另一种就是由取得开发权的业主出钱作流域规划。

（三）、得到流域规划的批复需作哪些工作？

1、开展流域规划前期工作的请示与批复

由企业或县水利局向发改部申请作流域规划前期工作，由有审批权限的发改部门审批。待批复后，开始作流域规划。

2、水电站建设项目流域综合规划同意书：到有权限的发改部门办理“流域规划同意书”。要请有资质的单位编制项目建议书。

3、水电站建设项目防洪规划同意书：

水电站建设业主在取得水资源开发许可批复后，应到当地水行政主管部门流域综合规划或流域管理机构办理“防洪规划同意书”。有相应资质单位编制的《洪水影响评价报告》。

4、水电站建设项目水资源论证报告书审批： 建设业主在办理好上述“两个同意书”后，应委托有相应资质单位编制《水资源论证报告书》，按规定权限报相应

的水行政主管部门审批。并将审查意见和专家评审组意见及经审定的报告书等材料报相应的水行政主管部门备案

5、渔业资源影响论证的审批：

委托有资质的单位编制《流域渔业资源影响论证书》，有权限的水利部门组织专家组对其进行评审，出据评审意见。有权限的水利部门完成《流域渔业资源影响论证书》的批复。

6、流域规划环境影响评价的审批

（1）、作流域规划的单位向发改部门打流域规划环评工作的申请；发改部门出一个同意流域水电资源进行规划环评的通知。

（2）、作流域规划的单位向林业部门打流域规划环评工作的申请；林业部门出一个同意流域水电资源进行规划环评的通知。

（3）、作流域规划的单位向游局打流域规划环评工作的申请；游部门出一个同意流域水电资源进行规划环评的通知。

（4）、作流域规划的单位向环保护部门打流域规划环评工作的申请；环保部门出一个同意流域水电资源进行规划环评的通知。

规划单位请有环评资质的单位编制《流域规划环境影响评价书》，有权限的审批单位组织相关专家评审后批复。

7、建设项目选址的审批

将电站的坝址、厂址的位置和界限报有审批权限的水利部门（一般情况）、建设局（厅）审批（有遗产保护区的实验区）。

8、流域规划报告的审批

（1）、规划单位请有资质的设计单位编制《流域规划报告书》

（2）由发改部门、水利部门向有审批权限的相应部门打《流域水能资源的请示》，有权限的部门组织专家对《流域规划报告》进行审查并出据《流域规划报告的专家审查意见》

待上述资料齐全后，发改部门下达流域规划的批复。

临空项目建设审批流程 篇2

【关键词】核电；安全；许可证；核准

一、引言

安全问题可以说是困扰核电发展最大的命脉，一旦发生重大核电事故，对于一个国家的核电战略将产生毁灭性的打击。从历史上来看，欧洲和美国的核电战略都曾由于核电事故造成长期停滞。美国更是因为三里岛事件，在30年时间内没有建过一座核电站，日本也为福岛核事故付出了惨痛的代价。

二、核电厂的审批流程

一个核电厂建设主要分成四个阶段：第一阶段为项目前期工作，要完成项目选址、初步可行性研究、项目建议书等；第二阶段为项目准备阶段，要完成可行性研究、初步设计、工程招标、主要设备订货及采购等；第三阶段为项目实施阶段，包括施工图设计、施工、安装、调试、生产准备等；第四阶段为竣工验收阶段。

三、关于核设施安全许可制度

由国家核安全局依法颁发核设施安全许可证件就是核设施安全许可制度的具体实施。由国家核安全局负责制定和批准颁发核设施安全许可证件，许可证件包括：（1）核设施建造许可证；（2）核设施运行许可证；（3）核设施操纵员执照；（4）其他需要批准的文件。

四、核电厂建设五个阶段的安全许可

由国家核安全局归口对核电厂从选厂、建造直至商业 运行的全过程进行具有法律约束力的核安全监督管理，使核设施的运营者遵守核安全法规、履行许可证要求的审批程序。为了发展核电和防止核污染，中国设立了国家核安全局，制订和颁布了《民用核设施管理条例》和一系列核安全法规。其中，HAF001/01《核安全许可证件的 申请和颁发》是实行核安全监怪管理和许可证的审查、评定、批准、颁发的具有法律约束力的程序文件。该文件规定了核电工程在厂址选择、建造、调试、运行、退役五个主要阶段中，都由国家核安全局归口施行核安全的监督管理和核安全许可证的审批颁发。具体的审批流程如下：

1.核电厂选址阶段。厂址审批程序和要求核电厂建造申请者必须在6个月前向国家核安全局提交《核电厂可行性研究报告》中有关厂址安全内容的文件和环境影响的申请报告。《核电厂厂址选择安全规定》中有要求，其要旨是评价核电厂在运行工况和事故工况下和在该厂址的综合影响下，不致构成对职工和居民不可接受的后果。核安全局在接到申请报告后1个月内应答复是否接受申请，组织有关专家审 查该厂址并提出《厂址选择审查意见书》。申请如获通过，申请者应将此意见书作为可行性研究报告的主要内容之一报有关部委审批。

2.核电厂的建造阶段。建造许可证审批程序和要求核电厂建造申请者必须在核岛基础混凝土浇注前12个月向国家核安全局提交《核电厂建造申请书》、《核电厂可行性研究报告》批准书、《核电厂环境影响报告》批准书、《核电厂初步安全分析报告》及《核电厂质量保证大纲》（设计与建设阶段），以供审评。只有在国家核安全局颁发《核电厂建造许可证》以后，才允许营运单位开始核岛垂础混凝土浇注。

3.首次装料调试阶段。首次装料调试许可证审批程序和要求为了确定核电厂是否按认可的设计建成，是否符合核安全法规要求.是否已达到要求的质量并有完整合格的质量保证记录，申请者必须在核电厂首次向堆芯装人核燃料前12个月向国家核安全局提交《核电厂首次装料申请书》及《核电厂最终安全分析报告》、《核电厂调试大纲》、《核电厂在役检查大纲》，并在规定时间前提交下列文件：《核电厂环境影响报告批准书》（首次装料前1个月）、核电厂操作人员合格证明（首次装料前1个月）、《核電厂营运单位事故应急计划》（首次装料前6个月）、《核电厂建造进展报告》（首次装料前6个月）、投前检查结果（首次装料前1个月）、《核电厂装料前调 试报告》（首次装料前1个月）、核电厂拥有核材料许可 证的证明（首次装料前1个月）、核电厂运行规程清单（首次装料前1个月）、《核电厂维修大纲》（首次装料前6个月）及《核电厂质量保证大纲》（调试阶段）。在国家核安全局颁发《核电厂首次装料批准书》以后，营运单位才可以向堆芯装载首炉核燃料，进行带核反应的调试和按批准的计划提升功率进行试运行。

4.核电厂的运行阶段。运行许可证审批程序和要求为了确定核电厂试运行结果是否与设计一致、审定调试后的运行限值和条件是否符合核安全要求、检查进人运行阶段的必要条件是否具备，申请者应从核电厂首次达到满功率运行之日起，经过12个月的试运行后，向国家核安全局提交《核电厂运行许可证申请书》，并同时提交三份文件：《核电厂修订的最终安全分析报告》、《核电厂装料后调试报告和试运行报告》和《核电厂质量保证大纲》（运行阶段）。在国家核安全局颁发《核电厂运行许可证》后，核电厂才能进人商业运行。

5.核电厂的退役阶段。退役审批程序和要求核电厂退役有三个因素：①核电厂已被确认不能满足国家核安全现行规定的要求；②核电厂已经达到设计寿命并经验证没有延长运行寿命的意义；③核电厂在经济上失去存在价值。申请者必须在核电厂开始退役活动前2年向国家核安全局 提交《核电厂开始退役申请书》。经批准后才能进行退役施工。在最终退役前，申请者必须向国家核安全局提交《核电厂最终退役申请书》及下列三个文件：《核电 厂退役报告》、《核电厂退役环境影响报告批准书》、《核电厂质量保证大纲》（退役阶段）。经审定后核安全局下 达《核电厂退役批准书》。

五、结论

2004年，国务院关于深化投资体制改革的法令颁布后，国内核电项目也随之从项目审批制进入到了项目核准制阶段。核准制的核电项目的可行性以及项目的申报、核准过程中对核电项目存在的问题进行了分析、论证，在原项目审批制的基础上，建立了更合理、高效的管理机制。

核安全局在核电厂项目的审评和监管既有相当稳定的法规强制性，也有随着技术的进步而不断改善的与时俱进性，在安全第一的前提下，在安全总体要求思路中处理好个别的特殊问题。为核电安全稳定的发展，做出了可靠的保障。

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建设用地审批流程 篇3

建设用地报批分为分批次城市建设用地和单独选址项目建设用地两种类型。

1、分批次城市建设用地是指土地利用总体规划范围内（如城镇规划区、工业园区）的建设用地。

2、单独选址项目建设用地是指土地利用总体规划范围外的国家和省交通、能源、水利等重点建设用地（须调整或修改土地利用总体规划）。

二、建设用地报批程序

1、对列入省重大产业项目用地的分批次或单独选址的建设项目进行用地预审。由用地单位向县级国土资源部门提出用地预审报告，并提供项目可行性研究报告、用地平面布置图、用地位置图等资料（属于发改部门备案的项目，须提供矿产压覆及地质灾害评估报告），经设区市国土资源部门初审后上报省国土资源厅。用地预审主要是审核建设项目用地是否符合土地利用总体规划和土地利用计划，是否符合国家产业政策和供地政策，拟征土地的征地补偿标准是否符合《关于公布全省新征地统一年产值标准和区片综合地价的通知》（赣府字［2010］126号）文件规定的标准，拟占耕地是否已经补充并达到占补平衡。预审通过后，省国土资源厅下达用地预审批复。用地单位持省国土资源厅用地预审批复到发改部门办理项目批准（核准、备案）手续，占用林地的，用地单位须到省林业主管部门办理《使用林地审核同意书》。

2、用地单位持省国土资源厅用地预审批复、发改部门项目批准（核准、备案）文件、环保部门环评批复或意见（占用林地的须持省林业主管部门《使用林地审核同意书》）等资料到县级国土资源部门申请用地。

3、县级国土资源部门根据用地单位提供的有关资料，对拟征土地组织测量、土地权属调查、会同市财政等部门对青苗和地上附着物进行核查统计，协助市政府拟订土地补偿、安置补助、青苗和地上附着物补偿方案，向被征地单位发出《听证告知书》和《听证通知书》，按省国土资源厅要求必须组织被征地单位（即村小组）代表对征地补偿方案进行听证（听证笔录及参加听证人员签字原件与报批资料同时上报）。

4、县级国土资源部门将有关征地事项在国土资源网站上进行报前公示后（公示期为5天），组织用地资料报批（用地资料包括：县级国土资源部门的用地请示、用地审查意见、建设用地“一书三方案”<单独选址项目用地为“一书四方案”>、县级人民政府关于征地程序的说明、关于征地补偿标准合法性和安置途径可行性情况的说明、被征地农民社保落实情况说明等资料），经设区市人民政府和国土资源部门审核后上报省国土资源厅。

5、省国土资源厅通过办事窗口受理用地报批资料后，分别转厅征地处、耕保处、规划处、地籍处、利用处、地环处、储量处、法规处、信访处、执法总队、计财处等11个处室进行联审，并由各处负责人签字。联审通过后，由征地处统一汇总提交厅务会研究，厅务会同意后，按审批权限报省政府批准。用地经批准后，由省国土资源厅下达用地批准文件，同时下达用地规费缴款通知书。县级人民政府在缴清用地报批规费后，持缴款票据（复印件并加盖财政部门公章）到设区市国土资源部门领取建设用地批准文件。

三、征地补偿标准

根据省人民政府赣府字［2010］126号文件规定，从2011年3月1日起，执行新的征地补偿标准。我市新的征地补偿平均标准（含土地补偿和安置补助）为：水田30585元/亩、菜地、果园、茶叶园、人工高产油茶园、棉地、精养鱼塘不低于水田补偿标准（下同），旱地、宅基地不低于67％，林地及其他农用地、其他集体建设用地不低于35％，未利用地不低于20％。

我市共分为五个区域：第一区域范围为鹿江、淦阳、福城三个街道，水田征地补偿标准为34962元/亩；第二区域范围为大桥、张家山街道，水田征地补偿标准为30602元/亩；第三区域范围为临江镇、洋湖乡，水田征地补偿标准为30217元/亩；第四区域范围为阁山、店下、永泰、观上4个建制镇，水田征地补偿标准为29832元/亩；第五区域范围为经楼、刘公庙、黄土岗、昌傅、义城、中洲、吴城、洲上8个乡镇，水田征地补偿标准为27312元/亩。

四、省人民政府审批权限

1、总面积在100亩以下，其中耕地不超过50亩的由省国土资源厅批准；

2、总面积100亩至300亩，其中耕地在50亩至150亩之内，由分管副省长批准；

3、总面积300亩至600亩，其中耕地在150亩至300亩之内，由省长或常务副省长批准；

4、总面积600亩至1050亩，其中耕地在300亩至525亩之内，由省政府常务会议批准；

燃气建设项目审批指导流程 篇4

燃气项目建设审批指导流程

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本流程适用于保定富瑞斯天然气销售有限公司（以下简称公司）城市燃气建设项目。请各公司结合当地情况参照执行。

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经过评审（由当地建设局组织召开专家评审会，对项目申请报告（可研报告）的可行性进行评审即按照国家有关规定，可研报告的可行性要通过项目实施地的地方政府论证），在通过论证后方可报地方政府和发改委进行立项。在项目立项前，要提供经评审后的环评报告。

一、规划选址

《建设项目选址意见（书）》由规划局办理。所需资料：

1、《建设项目选址意见（书）》申请表（所在镇、建管所签意见并加盖公章）；

2、意向选址位置的1：500或1：1000地形图两份（标出用地范围）；

3、在已有土地上翻、扩建项目，需提供土地使用证复印件；

4、规划要求提供的其它相关资料。

涉及产业政策的要符合城市规划和标准规范中消防、环保、安全要求，同时主管部门、专家、建委、规划、消防、环保、设计到现场定点并提出审核意见。

二、建设用地规划许可证

《建设用地规划许可证》由规划局办理。所需资料：

1、《建设项目选址意见（书）》（含选址红线图）；

2、建设项目的有效批文；

3、国土局提供的勘测定界图（须加盖公章）；

4、规划要求提供的其它相关资料。

三、用地预审

用地预审由国土窗口受理。

项目用地须凭发改委立项批文、《建设项目选址意见（书）》、矿产资源管理所提出的地质灾害性评估报告、项目申请报告（可行性研究报告）、环境影响报告（表）及符合土地利用总体规划的相关资料到国土局办理建设项目用地预审。

四、环保审批

环评报告由市级环保局审批。

由我公司委托有资质的单位编制的环境影响报告书（表）所需资料：

1、建设项目环境影响报告书及电子文档；

2、环评登记表、备案表及其软盘或光盘；

3、所在地环保部门的初审意见；

4、环评技术评估机构对环境影响报告书的技术评估意见；

5、建设项目排放污染物指标申请表；

6、发改委批文和规划部门的项目选址意见；

五、项目申请报告

设计院编制可研报告或项目申请报告 提供资料：

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1、城市现状和近期、远期发展资料

1.1城市总体规划说明书。（地域、人口、道路、能源等）1.2城市总体规划图（1：1000）1.3城市现状图（1：500）1.4城市燃气规划说明书及规划图。

1.5城市人口及其分布状况（考虑季节流动人口数量）。1.6工业规模、类型、数量及其分布状况。1.7大型公共建筑的数量及其分布状况。

1.8最近统计年鉴、政府工作报告、计划委员会工作报告。1.9地区能源平衡的有关资料。1.10居民收入，地方财政收入。1.11主要工业企业，工业产值，车辆动态等。

2、城市地理自然资料

2.1城市气象资料，如气温、地温、风向、降水及最在大冻土深度等。

2.2城市水文地质资料，如水源、水质、地下水位、主要河流的流量、流速、水位等。2.3城市工程地质资料，如地震基本烈度，地质构造与特征，土壤的物理化学性质（地耐力、腐蚀程度、冻胀类别）。

2.4环境保护部门对本地区环境质量的测定资料和评价资料。

3、有关拟建厂、站地区的资料 3.1地形图（1:500 1:1000）。3.2地质、水文资料。

3.3供电资料，特别是要求双电源双回路时与供电部门要有意向性协议，及当地防雷要求和接地电阻欧姆值。

3.4给水、防洪排水资料。3.5厂、站址周围环境及居民情况。

4、有关建设项目的具体要求 4.1设备选型、自控等级要求。4.2生产组织、劳动定员有无特殊要求。4.3建设项目是否准备利用当地政府贷款。

5、经济分析、概预算资料

5.1 有关城市燃料种类（包括工业、公共福利、居民）以什么燃料为主、燃料售价及城市现行气价、水价、电价、各类贴费、增容费、资源税、征地费、破路费、占道费、燃气用户初装费等规定。

5.2人员工资及附加费。

5.3有关建设项目的资金筹措、自有资金、流动资金、项目贷款、贷款利率等资料。5.4地方现行的财税政策，各类法规、规定。

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5.5 建设项目地方工程建设费用标准和地方省建筑工程概预算定额，全国统一安装工程预算定额、地方省单位估价表及生产厂家现行市场价格等资料。

注：若该城市无燃气专项规划设计，还需与政府协调燃气专项规划的编制与评审工作，原则上是先有燃气专项规划，后在燃气专项规划的基础上才能进行可研报告的编制。

六、立项

城市燃气建设项目立项由发改委办理 立项一般所需资料：

1、由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告（一般需要一式8份，附磁盘等电子文档1份）;

2、规划部门出具的规划选址意见；

3、国土部门出具的项目用地预审意见；

4、环保部门出具的环境影响评价文件的审批意见；

5、根据各地有关法律法规规定应提交的其他资料。

七、用地审批及土地使用权登记

用地审批及土地使用权登记由国土局办理。

国有土地使用权出让，一般都由国土局（土地交易中心）组织国土、发改、规划、环保等部门会审后，进行挂牌公开交易。

投资者向所在地国土分局（所）递交《建设项目选址意见（书）》、相应的1：500或1：1000的地形图以及立项批文等资料后，由国土分局（所）人员代办后续手续。

（一）存量集体建设用地流转、土地使用权转让审批及土地使用权登记由国土窗口办理。存量集体建设用地流转 所需资料：

1、经所在地国土分局（所）和镇政府同意的申请流转使用集体建设用地的报告；

2、流转地块土地使用证或土地权属证明材料；

3、受让方的项目批准文件、营业执照、法人代表证明；

4、建设用地规划许可证；

5、宗地图；

6、估价报告；

7、划拨土地使用权收回申报表；

8、镇政府对该集体建设用地处置意见；

9、涉及环境影响的提供环评审批意见。国有（集体）土地使用权转让 所需资料：

1、转让、受让双方共同提出转让国有（集体）建设用地使用权的申请（转让方重点说明取得该地块情况，投资建设情况，转让理由；受让方要说明用于何项目建设，要明确同意接受原转让方受让该地块时约定的建设要求，同意按评估价办理转让。申请需转让、受让双方

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法人签字、单位盖章。）；

2、受让方《建设用地规划许可证》复印件；

3、受让方投资项目审批、核准、备案文件复印件；

4、受让方平面布置图；

5、受让方勘测定界图及报告；

6、受让方单位房屋所有权证复印件[如果首次转让且房屋未竣工的由转让方及国土分局（所）实地踏勘确认是否符合转让条件]；

7、转让、受让双方营业执照副本复印件、法人代表证明书；

8、转让方国有（集体）土地使用证原件，原国有土地出让证（集体土地流转）合同复印件；

9、签订六份转让合同（宗地图必须由受让单位法人签字及单位盖章，贴在合同附图处）；

10、土地使用权转让审核表；

11、工业项目受让方应附环评批复文件复印件；

12、土地评估报告原件。

土地使用权登记 取得土地使用权的投资者凭用地批文、流转、转让合同等向国土窗口申办国有、集体土地使用权登记，国土窗口1个工作日内核发国有、集体土地使用证（初始登记、变更登记）。

建设项目竣工验收合格后，取得土地使用权的投资者凭上述土地使用证（初始登记、变更登记）、房屋所有权证及相关登记资料到国土窗口换发“土地使用证”。

（二）农用地转用征收、国有土地使用权出让及土地使用权登记由国土局或国土窗口办理。

农用地转用征收 必须列入当的农用地转用指标落实耕地占补平衡，符合土地利用总体规划。由国土局根据项目情况转市政府核定用地指标，进入勘测定界程序，填报被涉及征收土地村组人员及土地情况表，并进行征地前告知、确认、听证。所在地政府交清征收土地成本，由国土局按规定组织上报。农用地征收批准后，由所在地政府提出申请，以招标、拍卖、挂牌方式供地。

国有土地使用权出让 需提供：

1、填写建设用地申请表；

2、提供《建设用地规划许可证》、规划设计条件及红线图；

3、立项批文；

4、企业营业执照；

5、单位法人资质证明；

6、外资企业附外资企业批准证书、房地产企业附房地产开发资质；

7、勘测定界成果书；

8、勘测定界图；

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9、有设计资质的单位出具的平面布置图；

10、公开交易的提供成交确认书及招标、拍卖、挂牌相关文件；

11、土地估价报告；

12、出让合同；

13、用地预审（公开交易的不需提供）；

14、环保部门批准的相关文件。国土局组织上报，下发批准文件。

土地使用权登记 取得土地使用权的投资者交清全部出让金额及相关税费后，凭用地批文、出让成交确认书、出让合同等向国土窗口申办国有土地使用权登记，国土窗口1个工作日内核发国有土地使用证（初始登记）。

建设项目竣工验收合格后，取得土地使用权的投资者凭上述土地使用证（初始登记）、房屋所有权证及相关登记资料到国土窗口换发“土地使用证”。

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1.3设计文件是否达到了设计编制深度要求；

1.4设计文件是否符合《城镇燃气设计规范》、《建筑设计防火规范》等有关燃气安全标准、规范、规定的要求；

1.5工程项目是否按国家法律、法规规定完善了环评事项。

2、初步设计批复：初步设计审查后，建设单位应督促设计单位根据专家审查意见对初步设计文件进行修改、补充和完善，并向审查机关提交

2.1初步设计补充文件 2.2环境影响评价意见

2.3规划选址意见书等相关附件材料。

建设局对初步设计补充文件及相关附件材料进行复审后，按规定时间向建设单位核发初步设计批复文件。

3、初步设计变更：对已批准的初步设计文件，如需对建设规模、建设内容、工艺路线、建设地址等主要设计内容进行调整的，建设单位应当按照原规定程序报请审查机关审批。未经审查批准的设计变更不得实施。

建设单位在报审设计变更文件时，应当提交以下材料：

3.1设计变更申请。包括变更的主要内容、变更的主要理由、变更设计的设计单位资格等； 3.2设计变更的设计图纸及原设计相应图纸；

3.3工程量、投资变化对照清单。

三、施工图设计

施工图设计由能投公司委托的有资质的设计院编制

经批准后的初步设计是建设项目实施的法定依据，设计单位必须按照批准的初步设计内容、工程量和建设标准进行施工图设计。

1、施工图设计主要内容：设计单位据此作工艺、总图、建筑、结构、电器、给排水、暖通、消防、避雷等设计，并出施工蓝图，施工蓝图需加盖设计单位出图章、压力管道设计许可用章、设计人员设计资质证章。

2、施工图须经过有对应资质的图审单位进行图审并出具图审说明书后才能施工。

四、安全评价

燃气工程建设项目的安全评价由建设单位委托有相应资质的单位进行百年之。安全评价报告书包括安全预评价报告和竣工验收安全评价报告。须由市级安监局组织专家进行评审，通过后，报送相应的安全生产监督管理部门和建设行政主管部门备案。

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燃气项目建设审批指导流程

及施工图报消防部门审查出据消防审查意见和施工单位及监理单位根据已审的施工图到市级质监部门备案，在当地建设局质检站办理质检委托书，施工前应由规划部门放线后组织实施。

一、建设工程规划许可证

建设工程规划许可证由规划窗口办理。所需资料：

1、土地权属证明（原件复印件各1份）；

2、施工图（纸质、电子文档各1份）；

3、经批准的规划要求提供的其他相关资料；

4、施工图审查意见（原件复印件各1份），人防收费证明（涉及的项目）、配套设施费证明等。

二、消防设计审核

消防设计审核由消防窗口办理。需提供：

1、建设工程消防设计审报表；

2、建设单位的工商营业执照等合法身份证明文件；

3、新建、扩建工程的建设工程规划许可证明文件；

4、设计单位资质证明文件；

5、规范的消防设计文件（全套建筑、结构、给排水、电气图纸、建筑总平面图、室外消防总平面图以及消防设计说明书等）。上述资料齐全，权限内的6个工作日内出具消防设计审核意见书。

三、工程施工许可证

建筑工程施工许可证由建设窗口办理。所需资料：

1、《申请表》（一式2份，留原件）；

2、土地使用证或土地使用批文；

3、建设工程规划许可证；

4、施工图设计文件审查合格书（合格证明文件）及审查报告；

5、消防设计审核意见书；

6、直接发包通知书或经备案的中标通知书、招投标及合同备案表；

7、经备案的施工合同（如有分包，附经备案的专业及劳务分包合同）；

8、按规定需委托监理的，提供经备案的监理合同；

9、建设工程质量监督通知书；

10、建筑安装工程施工单位需提供安全生产许可证；

11、农民工工资保证金证明；

12、法律法规规定的其他条件。

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燃气项目建设审批指导流程

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燃气项目建设审批指导流程

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4、竣工施工图纸（含平、立、剖面，涉及建筑外观、平面尺寸调整的设计变更，并加盖竣工验收章）；

5、实景照片若干张(竣工照片)；

五、工程整体验收的程序及资料

1、工程竣工验收应以批准的设计文件、国家现行有关标准、施工承包合同、工程施工许可文件和本规范为依据。

2、工程竣工验收的基本条件应符合下列要求。2.1完成工程设计和合同约定的各项内容。

2.2施工单位在工程完工后对工程质量自检合格，并提出《工程竣工报告》。2.3工程资料齐全。

2.4有施工单位签署的工程质量保修书。

2.5监理单位对施工单位的工程质量自检结果予以确认并提出《工程质量评估报告》。2.6工程施工中，工程质量检验合格，检验记录完整。

3、竣工资料的收集、整理工作应与工程建设过程同步，工程完工后应及时做好整理和移交工作。整体工程竣工资料包括下列内容：

3.l工程依据文件：

3.1.1工程项目建议书、申请报告及审批文件、批准的设计任务书、初步设汁、技术设计文件、施工图和其他建设文件；

3.1.2工程项目建设合同文件、招投标文件、设计变更通知单、工程量清单等； 3.1.3建设工程规划许可证、施工许可证、质量监督注册文件、报建审核书、报建图、竣工测量验收合格证、工程质量评估报告。

3.2技术交底文件： 3.2.1施工资质证书；

3.2.2图纸会审记录、技术交底记录、工程变更单(图)、施工组织设计等； 3.2.3开工报告、工程竣工报告、工程质量保证等； 3.2.4重大质量事故分析、处理报告；

3.2.5材料、设备、仪表等的出厂的合格证，材质书或检验报告；

3.2.6施工记录：隐蔽工程记录、焊接记录、管道吹扫记录、强度和严密性试验记录、阀门试验记录、电气仪表工程的安装调试记录等；

3.2.7竣工图纸：竣工图应反映隐蔽工程、实际安装定位、设计中未包含的项目、燃气管道与其他市政设施特殊处理的位置等。

3.3检验合格记录： 3.3.1测量记录； 3.3.2隐蔽工程验收记录； 3.3.3沟槽及回填合格记录； 3.3.4防腐绝缘合格记录；

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3.3.5焊接外观检查记录和无损探伤检查记录 3.3.6管道吹扫合格记录： 3.3.7强度和严密性试验合格记录： 3.3.8设备安装合格记录：

3.3.9储配与调压各项工程的程序验收及整体验收合格记录： 3.3.10电气、仪表安装测试合格记录： 3.3.11在施工中受检的其他合格记录。

4、工程竣工验收应由建设单位主持，可按下列程序进行：

4.1工程完工后，施工单位按本规范“ 保定富瑞斯天然气销售有限公司

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5.《规划许可证》、建设工程消防验收合格证明文件（消防必审必验项目或备案抽中项目）或建设工程竣工验收消防备案凭证（备案未抽中项目）、对环境有影响的工程项目要出具环保部门的认可或准用文件；

6.有关质量检测和功能性试验资料；

7.施工单位签署的工程质量保修书；以上资料由质监站审查原件留存复印件。

七、办理燃气经营许可

1、燃气企业经营许可申请表（一式四份）

2、企业法人代表任职证明和安全、技术负责人的职务、职称证明；

3、燃气工程项目规划、施工许可等批准文件、施工图及施工、安装竣工验收资料，安全及消防设施资料等；

4、气源来源情况；

5、当地人民政府或城市建设行政主观部门出具的企业经营规划；

6、有具备资格的中介机构出具的企业资金、资产证明；

7、燃气企业需提交安全评估机构出具的安全评估报告

8、企业安全生产管理制度、事故应急抢险预案、安全技术操作规程、企业章程、服务规范等；

建设工程项目审批手续及流程 篇5

阅读引语

房地产项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项目审批方式的有所差异，审批标准及结果会有很大不同......第一部分：房地产项目前期主要流程

第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。第2步：取得国土局“用地预审意见”。第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。第6步：取得建委的“选址意见通知书”。第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。

第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。

第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。

第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。

第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。第14步：取得建委的“征地计划通知书”。第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。

第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。第19步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第20步：委托勘察院进行评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。第21步：取得建委的“施工计划通知书”。

第22步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证”。第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签订“安置补偿协议”。

第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源设计方案，取得市政院的“市政供源方案”。第25步：取得园林局的“树木伐移许可证”。

第26步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。第27步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”。第28步：取得国土局的“国有土地使用证”。

第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。

第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。第39步：取得建委的“施工许可证”。

至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。

规划部门的审批流程是：控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。

第二部分：房地产项目前期审批详细流程

一、建筑策划

本部分不赘述。

二、工程规划许可证

工程规划许可证是规划审批的最后一道手续，拿到后即可到国土局办理土地证，到建委办理开工证，此证意义重大，为通常所说所的五证之首（五证为：工程规划许可证，土地证，开工证，销售证，房产证），前期审批不出差错，至此已无太大悬念，如果办不下来，多半是之前某道手续有问题，出了后遗症，或是政策突变，暂停审批。

准备材料如下：

1、申报人委托书；

2、申报表；

3、立项批复；

4、施工计划；

5、规划意见书；

6、方案审查意见；

7、用地预审意见；

8、环保意见；

9、用地规划许可证；

10、勘察设计中标通知书或等级表；

11、报规证所需全套施工图；

12、档案登记表；

13、人防审查意见；

14、消防审查意见；

15、交通审查意见；

16、其它。

三、用地规划许可证

当用地是新征集体土地或占用别人的土地时，须办理此证，自有用地建设项目不用办。

提交材料：

1、规划意见书；

2、立项批复；

3、方案审查意见；

4、用地预审意见；

5、环保审查意见；

6、钉桩成果通知单；

7、选址意见通知书；

8、与原土地方签订的安置补偿协议。

四、方案审查、整套设计方案、日照测算

审查设计方案以前为规划审批一项内容，后精简审批环节时取消，取消后引起诸多问题，后又恢复，目前不属行政许可事项，建设单位“自愿”请规划局提供技术指导。

审查内容和标准主要是看方案是否在遵照规划意见书的要求进行设计，同时是否又符合各项建筑设计规范，间距、遮挡、退线、日照、出入口、面积、高度、容积率、覆盖率、绿化率、代征地、道路交通、消防是否符合要求。

提交材料有：

1、整套设计方案（包含：总平面图，各层平立剖面图，设计说明，效果图等）；

2、规划意见书；

3、立项批复；

4、用地预审意见；

5、日照测算；

6、其它。

五、规划意见书、“规划意见书（条件）”、“规划意见书（选址）”

规划意见书是以前“规划要点”和“规划条件”两步审批的二合一，分“规划意见书（条件）”和“规划意见书（选址）”二种，其中内容是对拟建建筑性质、位置、体量高度、面积大小等所有指标的约定和认可，自有用地项目下发“规划意见书（条件）”，新征用地项目下发“规划意见书（选址）”。

申报“规划意见书（条件）”提供材料如下：

1、建设申请；

2、申报表

3、经办人委托书； 4、1：500或1：2000地形图；

5、土地证和房产证；

6、规划总平面图；

7、上级意见（视情况）；

8、用地预审意见；

9、环保意见；

10、立项批复；

规划意见书为一个项目能否建设的决定性文件，有了它以后所有环节的审批理论上不会再有大的问题，审批标准有二个：一是看建设要求是否与控规一致，二是看所建项目是否为政策允许。第一条简单，第二条有点复杂，哪些项目让建，哪些项目不让建，不同单位不同的建设内容审批尺度标准不太一样，有总的原则，又需要一事一议。

六、土地变性、用地性质

城区每一寸土地的用地性质均已确定，而且每一块地的高度、容积率、绿化率、密度、规划路网位置等各项主要指标也已确定，远郊区县乡镇范围也基本如此，如果建设单位的拟建物性质与控规中的土地性质不符，则建设申请100%不会得到批准，两种解决办法，或改变建设内容，或申请改变土地性质。

“土地性质”有几层含义：一是指是国有土地还是集体土地，二是指该幅土地允许做什么用、建什么项目，此处土地变性指的是第二条。

土地性质大项分为以下几类：住宅用地（R表示）；商业、金融、办公、科教文卫用地（C表示）；工业用地（M表示）；仓储用地（W表示）；公路、铁路、港口用地（T表示）；城区道路、广场用地（S表示）；市政用地（U表示）；耕地、林地、村镇集体用地（E表示）。土地变形指以上各种性质的相互转换调整，什么样的调整能得到规划局或政府的同意，并无明确的法律法规和条纹规定。

大致原则为：

1、顺向调整较易，逆向调整较难（顺向一般伴随着土地方利益受损、城市和社会利益受益的情况；反之为逆向）；

2、市政、公益、重点项目调整较易，经营性项目较难；

3、国家部委、央企、部队武警项目调整较易，地方单位、私企较难；

4、与城市发展方向和政府工作思路吻合的较易，反之较难；

5、运作程序正确，方式方法得当调整较易，反之较难。

6、没有后遗症，不会引发居民矛盾和麻烦的较易，反之别想。

七、控规调整、规划意见复函、控规修改完善通知书（图）

目前规划局对项目进行规划审批的依据是控规，若建设要求与控规不符，则规划审批无法进行，解决办法之一是建设单位按控规要求进行建设，办法之二是向政府申请对现行的地块控规进行调整。

政府为维护城市规划的严肃性和稳定性，不同意调的时候要多于同意调的时候，且尺度把握无量化标准，但总的原则是：

1、省级单位、部队酌情考虑，其它从严；

2、不会引发周边矛盾和社会影响的酌情考虑，其它从严；

3、要求明显合理，或原控规明显缺陷的酌情考虑，其它从严；

4、重点项目、政治项目、领导批示项目酌情考虑，其它从严；

单体项目调整一般由现土地方提出申请，区域性规划的调整一般由地方政府出面。

控规调整无法定办理时间，耗时费力，程序复杂，涉及部门人员众多，最后需报市政府批准，申请单位要提前有心理准备。

八、房地产开发商怎样拿地？拿地的程序？要办些什么手续，准备什么材料？ 第一、房地产开发公司的准备工作

在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二、行政审批

根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：

1、选址定点

此阶段一般办理以下事项：

1)计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2)国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。3)建委办理投资开发项目建设条件意见书。4)环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5)文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。6)规划部门办理项目选址意见书。

2、规划总图审查及确定规划设计条件

1)人防办进行人防工程建设布局审查。2)国土资源局办理土地预审。3)公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4)规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。5)规划部门确定建设工程规划设计条件。

3、初步设计及施工图审查

1)规划部门对初步设计的规划要求进行审查。2)公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。3)公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。4)人防办对初步设计的人防设计进行审查。5)国土资源局进行用地预审。

6)市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。7)建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8)建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9)建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

4、规划报建图审查

1)公安消防支队进行消防设计审查。2)人防办进行人防设施审查。

3)建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。4)规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

5、施工报建

1)建设单位办理施工报建登记。

2)建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。

3)建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

6、商品房预售许可阶段

由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

1、以下证明材料：

（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

3、工程施工合同；

4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

7、建设工程竣工综合验收备案

1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。第三、房地产项目权属初始登记阶段

1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：

1)申请书； 2)企业营业执照；

3)用地证明文件或土地使用权证； 4)建设用地规划许可证； 5)建设工程规划许可证； 6)施工许可证； 7)房屋竣工验收资料； 8)房屋测绘成果；

9)根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

九、关于房地产开发项目建设手续报批程序中应注意的若干问题

无论你在各自的领域内是多么的优秀。你可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你试图进入地产行业，你就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则；挑战它的孪生“潜规则”的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，要懂“规矩”。

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是, 这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同行，看到这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。（目前我国法律也没有很好的规范这个问题。）

土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由项目所在地区规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置等要求；这些指标都要在这个批复里体现出来，包括现在的强制性小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。（擅自变更土地性质在我国是严重的违法行为。）

但在现实中，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式曾一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我国正式搞土地出让制度是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。因为我国在这个问题上缺乏经验，在国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系是全世界独有的。专家及学者们同样也想不出更好的土地交易模式。“城市规划”这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时——不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。

《中华人民共和国新城乡规划法》第三十八条：“——在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。”

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，（因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都进行这样的项目运作。）

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物；立项主要考察的是项目的投资额及可行性。在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从政策上的角度来管理的。因现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上各地政策也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。立项与其他程序的（先后）关系并没有一个国家级的作业流程。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。在地方利益的驱动下；建设项目都在纷纷的上马中，你自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给你推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。只要你把编制费用稍微给多点基本上就算OK了。

房地产开发资质需要技术含量，关键是专业技术人员组织和搭建。现在这些专业技术人员资料都联网了，想糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到。

3、总平面图审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等，很严格，也很专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以进行控制规划上的“偷奸取巧”。

再举个例子：容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，什么是净用地面积？从哪里起算？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这也是可以钻营的地方。

其他的地方：譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求的，只要这种草地能承载得起消防车并在（设计）说明中加以强调，一般情况下还是可行的。

审核总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的过程，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。几乎没有见过能顺顺当当一次就能通过总平面审查的。（我也没见过零缺陷的总平面设计）只要有心，无论什么设计院的总平面，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等；房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你，在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审一年。

有一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：“你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来”！

4、管线综合审查

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，因为要求实在是非常的专业。事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率是一样的，举不胜举。

管线综合包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等。上面这三样大内容依规范，统统得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路必须要合理的安排好，不能到处乱走。

作为专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要发现有这个，基本上这个小区你就不用考虑是否买了。

功能井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你也可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？ 首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，实在是见得太多了；不是这里的线路坏就是那里坏，整天修。这都是管线综合没搞好的标志。这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么对于我们来说，当初设计的时候好好的考虑，综合考量研究，不就行了吗？事实上不行。为什么？因为所有的线，都得从外面引进来，跟外面均有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情很常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电——

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在的规范要求雨污分流。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计。

还有人防、消防、别看部门小，权利大的很，不给你证,什么你也别想干,人防有异地建设费；当然没有哪个开发商会傻到按照规定去交费用，多少都有减免,具体减多少就看你公关能力了.消防就更不用说了,方案报批和竣工验收都是关口，关系再好也要来回验收两三回，基本上没有谁能一次性通过的,不表示一下你都不好意思和他们说验收的事情。

供电、供水、燃气；虽然权力不大，可能耐不小；所有的拢断部门均是如此。这些部门说不给通电、不给你通水你一点办法也没有——你自己去发挥想象力吧.5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是什么呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是：落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。

不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。应引起你的注意。

6、消防和人防专项审查

小区的消防和人防设计要求是必须达标的。但我看来没有哪个小区的消防和人防设备能够达标。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单；你个人去品其中滋味。人防工程是非常神经的一样中国特色的东西，人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的业主也许没有注意到；所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。

7、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查：是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。当然也存在着南北方差异的问题：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的90--70政策说两句。建设部在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。

但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。

现在有些公司为了规避这个90--70，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后；因此这个审查实在是见仁见智；施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少的。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥；余泥在运输过程中，很容易污染路面；也要做好被巨额罚款的准备。

噪音排放许可：是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。用锤击桩肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如北京、广州、深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。但是绝大多数的城市，那处于几乎没有管理的地步。

9、质量监督、安全监督

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工有时却分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦„..等等;罚你个万八的只是一张单子的事.在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1（注：打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。）

10、施工招投标、监理报建

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如北京和广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局买一张股东结构书就行了。在必须要做施工、监理招投标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

11、施工许可证

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可，但在实际操作中；从来没有那一家房开企业能办齐上面所有手续后，再申领施工许可证的。要这样的话，没一年的时间办不出不来。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们也没好到哪里去；为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过十多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们也就没得玩了。

12、进入销售环节的各项手续

在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。

基本上，现在的调控政策分成以下三个方面：

1、减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年紧，采取的措施一年比一年严格。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少已是不争的事实了。现在是哪个地产公司手上有地就能够存活下去；在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展中城市逐步扩张，期待着富裕群体人数总量不断增长。

2、政策走向制约着市场需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它并没有解决任何问题，不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种“引鸩止渴”政策鼓掌叫好？望有一种很神奇的解释，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，房价就会自动降价了？

说这种话的人第一是不懂；第二是白痴；可能吗？土地是不可再生的资源，而每个人都需要住房且不论大小；国人的心态是：“别人有不如自己有。”我个人认为：这种链式反应真的如果应验或加剧；我保证：“银行肯定会比开发商死的更快、更难看”

3、政策性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个90--70的政策我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润有什么差别？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的若干个项目在产品定价上基本上都是这么个策略。相反很成功。

前面说手续及要略重点；也不能不提程序，因为它与前者是相符相程的“利益攸关者”

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。注意：在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。请他们提前来做放线。放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成三分之二，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成三分之二的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对开发商们的“捂盘”行为，会有更直接和深刻的认识了。

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，有些大冤或是特冤了；开发商没胆量也没这种能力去故意做假。因为他们知道芝麻和西瓜的大小。

现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

15、关于预售中的土地解押

关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。（这个话题非常敏感）这其中有无数的玄机。我个人对这一部分也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了；还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证——我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。

我只说其中的两个办法：

现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉；佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，我的土地证已经解押了。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。

很多都专项审查，其实应该大体还是要归到几个主要证件的发放，国土使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，这几个证件发放的必要条件就需要你说的一堆专项审查，很多分项管的太深了；需要自己去“悟”。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，你应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识并养活了那么多各部门、衙门的“人民公仆”，如果还不能完成各项验收，顺利交楼的工作，我看你可就真是不可救药了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：“原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改1234等等”。质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。物业管理这部分，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。

本人最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？愚昧之致又可笑之极。

临空项目建设审批流程 篇6

摘要：本文利用Petri网对上海自贸试验区审批政务流程进行建模，接着运用Petri网关联矩阵、重组算法等对审批政务流程进行优化，使用可达树、S不变量等进行性能分析，最后使用Petri Net软件包对Petri网模型进行仿真模拟以验证其有效性，从而为政府改进政务流程、提高工作效率提供借鉴。

关键词：上海自贸试验区 政务流程 Petri网 重组 仿真

一、引言

根据电子政务发展与政府职能转变相结合的指导思想，本文运用Petri网以上海自贸试验区审批政务流程为例进行建模分析，通过Petri网来检验审批政务流程的正确性，寻找政务流程中的不合理环节，达到优化审批流程的目的。

二、上海自贸试验区审批政务流程优化

上海自贸区公司注册行政审批流程（如图1所示）。服务对象包括申请公司、工商人员、银行、税务局、上海市经贸委等。根据Petri网的定义建立起上海自贸区公司注册行政审批的Petri网模型，如图2所示。

库所P1为申请注册公司；变迁T1为准备公司注册相关材料；P2为申请材料；T2为工商初审，主要核查公司名字，投资比例，公司经营范围等；P3为初审通过材料；T3为工商再审，主要核查公司股东决议，章程等；P4为再审通过材料；T4为一站式受理，办理工商、代码、税务三证；P5为发证审核通过材料；T5为银行对公司开立基本账户审核；P6为开户审核通过材料；T6为税务局开发票审核；P7为发票审核通过材料；T7为上海市经贸委、上市经委、市商委对公司进出口权审核；P8为进出口权审核通过材料；T8为对所有材料归档、备案；P9为公司注册备案文件。

根据Petri网基本理论，对优化前的自贸区公司注册行政审批业务Petri网模型建立关联矩阵A，按照关联矩阵的四种关系，可以从A中找出子网的冲突关系。在子网1中要实现T6活动需要资源库所P6，而子网2中要实现T7活动也要资源库所P6，因此子网1与子网2在资源利用上存在冲突。一旦子网间出现冲突，表明各自进行活动时产生了利用资源方面的竞争，可以利用拆分规则对流程进行重组，使其成为并行结构。

由合并规则可知，图1中T2工商初审与T3工商再审由同一个资源（工商人员）完成，根据优化算法，将T2和T3合并为T2。由拆分规则可知，T5、T6和T7由不同资源（银行、税务局、三委）完成，而且T5、T6（或T6、T7或T5、T7）的后置条件不构成T7（或T5或T6）的执行条件，它们之间不构成必然的前后顺序。根据拆分规则改为并行结构，可以很大程度缩减行政审批时间，其优化后的Petri网如图3所示。库所P1为申请注册公司；变迁T1为准备公司注册相关材料；P2为申请材料；T2为工商审核，主要核查公司名字，投资比例，公司经营范围，股东决议，章程等；P3为审核通过材料；T3为一站式受理，办理工商、代码、税务三证；P4为发证审核通过材料；T4为抄告相关部门；P5为开户审核相关材料；T5为银行对公司开立基本账户审核；P6为开发票审核相关材料；T6为税务局开发票审核；P7为进出口审核相关材料；T7为上海市经贸委、上市经委、市商委对公司进出口权审核；P8为开户审核通过材料；P9为发票审核通过材料；P10为进出口权审核通过材料；T8为对所有材料归档、备案；P11为公司注册备案文件。根据图3，对优化后的注册公司行政审批Petri网模型重新建立关联矩阵A。

三、审批政务流程优化的合理性评价

（一）S_不变量

由ATX=0可以得到关联矩阵A所构成线性方程组的解X，即是S_不变量。如果线性方程ATX=0至少有一个非零解，且它的解的分量由0和1组成，那么S_不变量是存在的。1代表该节点上有实例，即有托肯流经该库所，0代表无托肯流经该库所。只要符合ATX=0的解，都能保证该模型逻辑的合理性。观察所得结果，优化后的上海自贸区行政审批Petri网模型是资源守恒且可行有效的。

当行政审批流程中有托肯在流动时，依据S_不变量可以判断出托肯流动所选择的不同路径。观察本模型，可以看到计算出的S_不变量中始终有P1，P2，P3，P4，P11在流动，结合行政审批的详细流程，X1表示公司拿到三证后申请开户的流程，X2表示公司拿到三证后申请开发票资格的流程，X3表示公司拿到三证后申请进出口权的流程，流程描述如下：

以上对Petri网运行形态进行分析，S_不变量涵盖了自贸区公司注册的每一个步骤，清晰地描述了不同托肯资源的活动范围，证明了优化后的行政审批Petri网模型是合理的。

（二）模型的可达性分析

假设图3的初始条件M0=[1，0，0，0，0，0，0，0，0，0，0]T，可根据状态方程计算出各个变迁序列激发后的标志，得到该模型的可达图，本文得到优化后的行政审批Petri网模型特性如下：

1、该Petri网是有界的，因为在其可达树中没有出现ω。

2、该Petri网模型是安全的，因为只有“0”和“1”出现在可达树结点。

3、图3中所有的变迁都出现在的覆盖性树中，这说明所有变迁都是“活的”，都是有必要的，模型中不存在冗余。

四、审批政务流程优化的仿真比较

政务流程的量化指标由成本、周期时间、效率、有效性、适应性等，其中周期时间和效率有相关性，而政务流程的有效性和适应性度量起来比较困难，因此，一般选择流程的成本和周期时间作为参数进行仿真。本文仅选取周期时间作为参数进行仿真，并选取T时间限制（即对变迁活动设置时间限制）的Petri网类型，参考互联网上提供的上海自贸区公司注册流程所需时间，估算出了每个业务的资源等待时间，详细描述如表1所示：

优化后模型略有改变的为T2和T3变迁，因为优化后这两个业务将会合并，资源等待时间调整为4-5天，而其它变迁的等待时间参数不变。将优化前与优化后的Petri网模型转换为仿真模型，在P1处都设置为1个托肯。根据仿真结果，优化前后模型所耗时间有很大差异，优化前整个审批流程用时45.7578天，优化后只需33.1074天，平均耗费时间缩短了27.65%，政务流程优化的效果是十分明显的。

五、结论

利用Petri网对上海自贸区审批流程进行建模分析，有利于发现系统中存在的并行、异步、冲突及顺序关系，从而提高政府办事效率。本文基于Petri网关联矩阵，构建了政务流程优化的算法和步骤，并引入S_不变量、可达树等方法来评估系统性能，进一步加入时间因素在Petri Net软件上进行仿真，以验证模型有效性，从而发现上海自贸区审批政务流程的问题，并加以改进，显著提高了企业注册审批流程的效率。但本文也存在不足，所采用的优化手段是基本的顺序、选择、并发、循环流程，而现实中的政务工作受到人文、技术等各种因素影响，实际业务流程要复杂的多，而且本文的政务工作处理时间不是来自于实际调查数据，而是通过网站公开信息获得。

参考文献：

[1]王建民，闻立杰. 工作流管理—模型、方法和系统[M].北京：清华大学出版社，2004：84—87

[2]袁崇义. Petri网原理与应用[M].北京：电子工业出版社，2005

[3]赫泉玲，黄珍潇. 政务流程的解析、优化与重构[J]. 华东经济管理，2007，21（9）：102—104

[4]李炜，宋翰涛，石剑. 基于时间Petri网的工作流建模[J]. 计算机工程与应用，2002，38（21）：83—84

（蔡敏，1992年生，江苏盐城人，上海海事大学硕士生。研究方向：供应链与物流管理。蒋元涛，1975年生，山东泰安人，上海海事大学管理科学系电子商务专业副教授，硕士生导师。研究方向：企业战略、电子商务和海关物流）endprint

摘要：本文利用Petri网对上海自贸试验区审批政务流程进行建模，接着运用Petri网关联矩阵、重组算法等对审批政务流程进行优化，使用可达树、S不变量等进行性能分析，最后使用Petri Net软件包对Petri网模型进行仿真模拟以验证其有效性，从而为政府改进政务流程、提高工作效率提供借鉴。

关键词：上海自贸试验区 政务流程 Petri网 重组 仿真

一、引言

根据电子政务发展与政府职能转变相结合的指导思想，本文运用Petri网以上海自贸试验区审批政务流程为例进行建模分析，通过Petri网来检验审批政务流程的正确性，寻找政务流程中的不合理环节，达到优化审批流程的目的。

二、上海自贸试验区审批政务流程优化

上海自贸区公司注册行政审批流程（如图1所示）。服务对象包括申请公司、工商人员、银行、税务局、上海市经贸委等。根据Petri网的定义建立起上海自贸区公司注册行政审批的Petri网模型，如图2所示。

库所P1为申请注册公司；变迁T1为准备公司注册相关材料；P2为申请材料；T2为工商初审，主要核查公司名字，投资比例，公司经营范围等；P3为初审通过材料；T3为工商再审，主要核查公司股东决议，章程等；P4为再审通过材料；T4为一站式受理，办理工商、代码、税务三证；P5为发证审核通过材料；T5为银行对公司开立基本账户审核；P6为开户审核通过材料；T6为税务局开发票审核；P7为发票审核通过材料；T7为上海市经贸委、上市经委、市商委对公司进出口权审核；P8为进出口权审核通过材料；T8为对所有材料归档、备案；P9为公司注册备案文件。

根据Petri网基本理论，对优化前的自贸区公司注册行政审批业务Petri网模型建立关联矩阵A，按照关联矩阵的四种关系，可以从A中找出子网的冲突关系。在子网1中要实现T6活动需要资源库所P6，而子网2中要实现T7活动也要资源库所P6，因此子网1与子网2在资源利用上存在冲突。一旦子网间出现冲突，表明各自进行活动时产生了利用资源方面的竞争，可以利用拆分规则对流程进行重组，使其成为并行结构。

由合并规则可知，图1中T2工商初审与T3工商再审由同一个资源（工商人员）完成，根据优化算法，将T2和T3合并为T2。由拆分规则可知，T5、T6和T7由不同资源（银行、税务局、三委）完成，而且T5、T6（或T6、T7或T5、T7）的后置条件不构成T7（或T5或T6）的执行条件，它们之间不构成必然的前后顺序。根据拆分规则改为并行结构，可以很大程度缩减行政审批时间，其优化后的Petri网如图3所示。库所P1为申请注册公司；变迁T1为准备公司注册相关材料；P2为申请材料；T2为工商审核，主要核查公司名字，投资比例，公司经营范围，股东决议，章程等；P3为审核通过材料；T3为一站式受理，办理工商、代码、税务三证；P4为发证审核通过材料；T4为抄告相关部门；P5为开户审核相关材料；T5为银行对公司开立基本账户审核；P6为开发票审核相关材料；T6为税务局开发票审核；P7为进出口审核相关材料；T7为上海市经贸委、上市经委、市商委对公司进出口权审核；P8为开户审核通过材料；P9为发票审核通过材料；P10为进出口权审核通过材料；T8为对所有材料归档、备案；P11为公司注册备案文件。根据图3，对优化后的注册公司行政审批Petri网模型重新建立关联矩阵A。

三、审批政务流程优化的合理性评价

（一）S_不变量

由ATX=0可以得到关联矩阵A所构成线性方程组的解X，即是S_不变量。如果线性方程ATX=0至少有一个非零解，且它的解的分量由0和1组成，那么S_不变量是存在的。1代表该节点上有实例，即有托肯流经该库所，0代表无托肯流经该库所。只要符合ATX=0的解，都能保证该模型逻辑的合理性。观察所得结果，优化后的上海自贸区行政审批Petri网模型是资源守恒且可行有效的。

当行政审批流程中有托肯在流动时，依据S_不变量可以判断出托肯流动所选择的不同路径。观察本模型，可以看到计算出的S_不变量中始终有P1，P2，P3，P4，P11在流动，结合行政审批的详细流程，X1表示公司拿到三证后申请开户的流程，X2表示公司拿到三证后申请开发票资格的流程，X3表示公司拿到三证后申请进出口权的流程，流程描述如下：

以上对Petri网运行形态进行分析，S_不变量涵盖了自贸区公司注册的每一个步骤，清晰地描述了不同托肯资源的活动范围，证明了优化后的行政审批Petri网模型是合理的。

（二）模型的可达性分析

假设图3的初始条件M0=[1，0，0，0，0，0，0，0，0，0，0]T，可根据状态方程计算出各个变迁序列激发后的标志，得到该模型的可达图，本文得到优化后的行政审批Petri网模型特性如下：

1、该Petri网是有界的，因为在其可达树中没有出现ω。

2、该Petri网模型是安全的，因为只有“0”和“1”出现在可达树结点。

3、图3中所有的变迁都出现在的覆盖性树中，这说明所有变迁都是“活的”，都是有必要的，模型中不存在冗余。

四、审批政务流程优化的仿真比较

政务流程的量化指标由成本、周期时间、效率、有效性、适应性等，其中周期时间和效率有相关性，而政务流程的有效性和适应性度量起来比较困难，因此，一般选择流程的成本和周期时间作为参数进行仿真。本文仅选取周期时间作为参数进行仿真，并选取T时间限制（即对变迁活动设置时间限制）的Petri网类型，参考互联网上提供的上海自贸区公司注册流程所需时间，估算出了每个业务的资源等待时间，详细描述如表1所示：

优化后模型略有改变的为T2和T3变迁，因为优化后这两个业务将会合并，资源等待时间调整为4-5天，而其它变迁的等待时间参数不变。将优化前与优化后的Petri网模型转换为仿真模型，在P1处都设置为1个托肯。根据仿真结果，优化前后模型所耗时间有很大差异，优化前整个审批流程用时45.7578天，优化后只需33.1074天，平均耗费时间缩短了27.65%，政务流程优化的效果是十分明显的。

五、结论

利用Petri网对上海自贸区审批流程进行建模分析，有利于发现系统中存在的并行、异步、冲突及顺序关系，从而提高政府办事效率。本文基于Petri网关联矩阵，构建了政务流程优化的算法和步骤，并引入S_不变量、可达树等方法来评估系统性能，进一步加入时间因素在Petri Net软件上进行仿真，以验证模型有效性，从而发现上海自贸区审批政务流程的问题，并加以改进，显著提高了企业注册审批流程的效率。但本文也存在不足，所采用的优化手段是基本的顺序、选择、并发、循环流程，而现实中的政务工作受到人文、技术等各种因素影响，实际业务流程要复杂的多，而且本文的政务工作处理时间不是来自于实际调查数据，而是通过网站公开信息获得。

参考文献：

[1]王建民，闻立杰. 工作流管理—模型、方法和系统[M].北京：清华大学出版社，2004：84—87

[2]袁崇义. Petri网原理与应用[M].北京：电子工业出版社，2005

[3]赫泉玲，黄珍潇. 政务流程的解析、优化与重构[J]. 华东经济管理，2007，21（9）：102—104

[4]李炜，宋翰涛，石剑. 基于时间Petri网的工作流建模[J]. 计算机工程与应用，2002，38（21）：83—84

（蔡敏，1992年生，江苏盐城人，上海海事大学硕士生。研究方向：供应链与物流管理。蒋元涛，1975年生，山东泰安人，上海海事大学管理科学系电子商务专业副教授，硕士生导师。研究方向：企业战略、电子商务和海关物流）endprint

摘要：本文利用Petri网对上海自贸试验区审批政务流程进行建模，接着运用Petri网关联矩阵、重组算法等对审批政务流程进行优化，使用可达树、S不变量等进行性能分析，最后使用Petri Net软件包对Petri网模型进行仿真模拟以验证其有效性，从而为政府改进政务流程、提高工作效率提供借鉴。

关键词：上海自贸试验区 政务流程 Petri网 重组 仿真

一、引言

根据电子政务发展与政府职能转变相结合的指导思想，本文运用Petri网以上海自贸试验区审批政务流程为例进行建模分析，通过Petri网来检验审批政务流程的正确性，寻找政务流程中的不合理环节，达到优化审批流程的目的。

二、上海自贸试验区审批政务流程优化

上海自贸区公司注册行政审批流程（如图1所示）。服务对象包括申请公司、工商人员、银行、税务局、上海市经贸委等。根据Petri网的定义建立起上海自贸区公司注册行政审批的Petri网模型，如图2所示。

库所P1为申请注册公司；变迁T1为准备公司注册相关材料；P2为申请材料；T2为工商初审，主要核查公司名字，投资比例，公司经营范围等；P3为初审通过材料；T3为工商再审，主要核查公司股东决议，章程等；P4为再审通过材料；T4为一站式受理，办理工商、代码、税务三证；P5为发证审核通过材料；T5为银行对公司开立基本账户审核；P6为开户审核通过材料；T6为税务局开发票审核；P7为发票审核通过材料；T7为上海市经贸委、上市经委、市商委对公司进出口权审核；P8为进出口权审核通过材料；T8为对所有材料归档、备案；P9为公司注册备案文件。

根据Petri网基本理论，对优化前的自贸区公司注册行政审批业务Petri网模型建立关联矩阵A，按照关联矩阵的四种关系，可以从A中找出子网的冲突关系。在子网1中要实现T6活动需要资源库所P6，而子网2中要实现T7活动也要资源库所P6，因此子网1与子网2在资源利用上存在冲突。一旦子网间出现冲突，表明各自进行活动时产生了利用资源方面的竞争，可以利用拆分规则对流程进行重组，使其成为并行结构。

由合并规则可知，图1中T2工商初审与T3工商再审由同一个资源（工商人员）完成，根据优化算法，将T2和T3合并为T2。由拆分规则可知，T5、T6和T7由不同资源（银行、税务局、三委）完成，而且T5、T6（或T6、T7或T5、T7）的后置条件不构成T7（或T5或T6）的执行条件，它们之间不构成必然的前后顺序。根据拆分规则改为并行结构，可以很大程度缩减行政审批时间，其优化后的Petri网如图3所示。库所P1为申请注册公司；变迁T1为准备公司注册相关材料；P2为申请材料；T2为工商审核，主要核查公司名字，投资比例，公司经营范围，股东决议，章程等；P3为审核通过材料；T3为一站式受理，办理工商、代码、税务三证；P4为发证审核通过材料；T4为抄告相关部门；P5为开户审核相关材料；T5为银行对公司开立基本账户审核；P6为开发票审核相关材料；T6为税务局开发票审核；P7为进出口审核相关材料；T7为上海市经贸委、上市经委、市商委对公司进出口权审核；P8为开户审核通过材料；P9为发票审核通过材料；P10为进出口权审核通过材料；T8为对所有材料归档、备案；P11为公司注册备案文件。根据图3，对优化后的注册公司行政审批Petri网模型重新建立关联矩阵A。

三、审批政务流程优化的合理性评价

（一）S_不变量

由ATX=0可以得到关联矩阵A所构成线性方程组的解X，即是S_不变量。如果线性方程ATX=0至少有一个非零解，且它的解的分量由0和1组成，那么S_不变量是存在的。1代表该节点上有实例，即有托肯流经该库所，0代表无托肯流经该库所。只要符合ATX=0的解，都能保证该模型逻辑的合理性。观察所得结果，优化后的上海自贸区行政审批Petri网模型是资源守恒且可行有效的。

当行政审批流程中有托肯在流动时，依据S_不变量可以判断出托肯流动所选择的不同路径。观察本模型，可以看到计算出的S_不变量中始终有P1，P2，P3，P4，P11在流动，结合行政审批的详细流程，X1表示公司拿到三证后申请开户的流程，X2表示公司拿到三证后申请开发票资格的流程，X3表示公司拿到三证后申请进出口权的流程，流程描述如下：

以上对Petri网运行形态进行分析，S_不变量涵盖了自贸区公司注册的每一个步骤，清晰地描述了不同托肯资源的活动范围，证明了优化后的行政审批Petri网模型是合理的。

（二）模型的可达性分析

假设图3的初始条件M0=[1，0，0，0，0，0，0，0，0，0，0]T，可根据状态方程计算出各个变迁序列激发后的标志，得到该模型的可达图，本文得到优化后的行政审批Petri网模型特性如下：

1、该Petri网是有界的，因为在其可达树中没有出现ω。

2、该Petri网模型是安全的，因为只有“0”和“1”出现在可达树结点。

3、图3中所有的变迁都出现在的覆盖性树中，这说明所有变迁都是“活的”，都是有必要的，模型中不存在冗余。

四、审批政务流程优化的仿真比较

政务流程的量化指标由成本、周期时间、效率、有效性、适应性等，其中周期时间和效率有相关性，而政务流程的有效性和适应性度量起来比较困难，因此，一般选择流程的成本和周期时间作为参数进行仿真。本文仅选取周期时间作为参数进行仿真，并选取T时间限制（即对变迁活动设置时间限制）的Petri网类型，参考互联网上提供的上海自贸区公司注册流程所需时间，估算出了每个业务的资源等待时间，详细描述如表1所示：

优化后模型略有改变的为T2和T3变迁，因为优化后这两个业务将会合并，资源等待时间调整为4-5天，而其它变迁的等待时间参数不变。将优化前与优化后的Petri网模型转换为仿真模型，在P1处都设置为1个托肯。根据仿真结果，优化前后模型所耗时间有很大差异，优化前整个审批流程用时45.7578天，优化后只需33.1074天，平均耗费时间缩短了27.65%，政务流程优化的效果是十分明显的。

五、结论

利用Petri网对上海自贸区审批流程进行建模分析，有利于发现系统中存在的并行、异步、冲突及顺序关系，从而提高政府办事效率。本文基于Petri网关联矩阵，构建了政务流程优化的算法和步骤，并引入S_不变量、可达树等方法来评估系统性能，进一步加入时间因素在Petri Net软件上进行仿真，以验证模型有效性，从而发现上海自贸区审批政务流程的问题，并加以改进，显著提高了企业注册审批流程的效率。但本文也存在不足，所采用的优化手段是基本的顺序、选择、并发、循环流程，而现实中的政务工作受到人文、技术等各种因素影响，实际业务流程要复杂的多，而且本文的政务工作处理时间不是来自于实际调查数据，而是通过网站公开信息获得。

参考文献：

[1]王建民，闻立杰. 工作流管理—模型、方法和系统[M].北京：清华大学出版社，2004：84—87

[2]袁崇义. Petri网原理与应用[M].北京：电子工业出版社，2005

[3]赫泉玲，黄珍潇. 政务流程的解析、优化与重构[J]. 华东经济管理，2007，21（9）：102—104

[4]李炜，宋翰涛，石剑. 基于时间Petri网的工作流建模[J]. 计算机工程与应用，2002，38（21）：83—84