某房地产公司稽查案例分析

某房地产公司稽查案例分析（共12篇）

某房地产公司稽查案例分析 篇1

某房地产开发有限公司xx分公司案

案例分析

按照市局工作要求，我们于2012年9月15日起对某公司2011年1月1日至2011年12月31日的纳税情况进行了检查。

一、基本情况

某公司地处xxxxxxx，法人代表：xxx，主办会计：xx，经济类型：有限责任公司，职工人数x人，经营范围：房地产开发。

二、检查情况

2011签订建筑工程合同419800元，应缴印花税1259.40元，实际未缴。

三、处理意见

1、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》第一、二、三条规定，应向该公司追缴印花税1259.40元。

2、根据《中华人民共和国税收征收管理办法》第三十六条第一款之规定，该公司上述行为已构成偷税，对少缴印花税1259.40元的行为，处以少缴税款金额50%的罚款，即629.70元。

3、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定，对该公司少缴的税款自税款滞纳之日起至实际解缴之日，按日加收万分支的滞纳金。

四、案例分析及建议

1、要切实落实税收管理员制度

税源监控是税收管理员制度的重要工作。税收管理员要切实负起税源管理职责，加强与有关部门的信息共享，严格监控房地产开发项目进展情况，对房地产开发企业的经营情况，要按期开展巡查巡管工作，促使纳税人按期足额申报税款，实现税源管理的精细化、科学化管理。

2、要有重点地开展纳税评估

纳税评估是税务部门对纳税人纳税申报的真实性、准确性做出定性和定量判断，并采取进一步征管措施的管理行为。税源管理部门对房地产开发行业要切实加强评估工作。一是要注意收集房地产行业的生产经营信息，科学设置评估预警值；二是要运用评估指标预警值，准确筛选评估对象；三是要通过纳税评估程序，及时发现纳税人存在的涉税问题，最大限度的避免税收流失，努力营造良好、和谐的征纳环境。

3、要加强部门协作，坚持联合办案制度

要加强税务系统内部征、管、查联动机制，实现信息资源共享，形成合力，逐渐建立典型案件定期交流，情报交换制度，力求案件查深查透。

某房地产公司稽查案例分析 篇2

一、火灾现场概况

火灾现场位于兰州新区经十二路纬十六路保障性住房二期二标段临时生活区, 建设单位为某房地产开发有限公司, 施工单位为某建筑公司。发生火灾彩钢板建筑为生活区第三排, 东西走向长约25米, 宽5米, 建筑面积550平米。

该彩钢板房南北两侧均毗邻彩钢板生活区, 西侧为一层平屋面厨房、餐厅等生活区附属用房。彩钢板房主要为某建筑公司员工宿舍及库房, 主要存放生活用品、施工设备、杂物等。

二、环境勘验

临时生活区内共有七栋建筑, 除西北角平房 (5间厨房、2间盥洗间) , 其余六栋均为地上二层彩钢板建筑, 其中三栋坐南朝北, 一栋坐北朝南, 一栋坐西朝东, 一栋坐东朝西, 火灾主要烧毁3#、4#楼彩钢板, 以及宿舍内个人物品, 现场无监控。

三、初步勘验

由2#楼北侧墙面烟熏痕迹以及窗框的烧损变形呈现从中间向东西两侧渐轻、二层向一层渐轻, 且房间内基本无明火燃烧痕迹。正对3#楼彩钢板房中间部位宿舍外墙窗户烧损严重。

3#楼全部烧毁, 钢结构倒塌, 烧损及钢结构变形呈现从中间向东西两侧渐轻。

4#楼北墙墙面燃烧痕迹呈现从中间向东侧两侧渐轻, 东侧墙面铁皮脱落比西侧墙面严重, 且北侧墙面比南侧墙面烧损程度严重, 且内部房间均过火。

因现场初步勘验, 3#楼中部倒塌烧损变形最严重, 初步判断起火部位为3#楼建筑中部, 考虑钢结构垮塌不利用进一步判定, 先利用询问为细项勘验提供帮助。

四、调查询问

询问以报警人员及发现火情人员为重点展开。

据杨某反映, 当天其由施工现场赶到生活区, 发现最先起火部位为第四间和第五间, 随后于10点50分报警时间。

据孔某、道某、李某、孙某、李某反映, 均表示发现生活区所住彩钢板房起火时间大概在10点多, 且最先冒烟、起火部位为第四间宿舍。

据贺某反映, 施工工地务工人员平时在生活区西北角一层平房 (厨房) 内生火做饭, 宿舍内用电主要为给手机、电动工具充电, 基本无用火情况。

五、细项勘验

结合证人证言, 重点对4号、5号宿舍进行勘验, 发现木制顶板全部烧毁, 两侧残存彩钢板因高温变形, 倒向两间宿舍内。宿舍内发现小太阳电暖器、电热水壶残件, 其他物品均已烧毁。

在5号宿舍东侧隔墙中段发现水泥地面有受剧烈冲击而形成的圆形坑。

六、专项勘验

在5号宿舍东侧隔墙中段圆坑处发现小型电动机及充电电池, 经现场施工技术人员认证, 与同类锂电池比对, 确认充电电池为为电动机使用的锂电池, 且正处于充电状态。对其进行专项勘验, 电池呈空壳状, 电池壳体散落, 电动机处水泥地面呈坑状, 直径12cm, 深8.7cm。

因4号、5号宿舍内电器线路已烧毁, 在细项勘验中调查人员已通过全面扒掘勘验法和筛选勘验法对区域内进行勘验, 未发现铜芯线熔珠及熔痕。经过细项、专项勘验后, 结合勘验情况, 特重点对4号、5号宿舍住宿人员及电工进行询问, 了解用电、用火及电器线路安装情况。

重点部位住宿人员

据杨某、何某反映, 宿舍内主要用电设施为小电视机, 施工小型电动设备及给手机充电。平时做饭在厨房, 宿舍内无用火情况, 两人于当天早上六点去工地上班 (4号宿舍) 。

据伍某某、伍某反映, 宿舍主要用电设施为小型电动设备及手机充电, 无用火情况, 且无人吸烟。两人于当天早上六点去工地上班 (5号宿舍) 。

4号、5号宿舍务工人员杨太广、何冬华、伍朝明、伍鹏均反映上班前无用火、用电情况。

电器线路安装敷设人员

据高某 (某建筑公司员工) 反映, 宿舍内电器线路是穿金属管固定敷设的, 每个房间内两个插座, 一个节能灯 (功率10瓦左右) , 每个房间设一个空气开关。

接线情况:照明开关电线为2.5平方毫米铝芯线, 总线 (从配电箱内接出来电线) 为6平方毫米铜芯线, 支线 (从总线接到房间内的电线) 为4平方毫米铜芯线。

经询问了解, 2.5平方毫米铝芯线、4平方毫米铜芯线、6平方毫米铜芯线分别可以负荷约4.4、7、10千瓦, 电器线路完全满足正常用电负荷。且从2014年到起火时间, 工作人员未对宿舍内电器线路进行维护、更换及检测。

七、起火部位认定

根据3#楼烧损倒塌及火灾蔓延痕迹, 重点对4号、5号宿舍进行了勘验。两间宿舍彩钢板房顶板全部烧毁, 两侧隔残存面板因高温变形, 倒向4号、5号宿舍内。根据现场勘验及调查询问相关人员, 认定起火部位位于3#楼4号、5号宿舍。

1. 可排除用火不慎。

经现场勘验及调查询问, 现场未发现用火取暖及生活做饭使用明火, 可排除用火不慎引发火灾可能。

2. 可排除人为纵火。

经现场勘验及调查询问, 火灾发生时间为上午10时许, 不存在人为纵火可能。

3. 可排除吸烟引发火灾。

四、五间宿舍一层务工人员于早上7时已离开宿舍, 到施工现场施工。排除因乱扔烟头长时间阴燃引发火灾可能。

4. 可排除锂电池长时间充电引发火灾。

虽然在4号、5号宿舍隔墙处发现电动机及充电锂电池, 且锂电池下方水泥地面呈坑状, 明显为受较大爆炸冲击力形成, 但经现场仔细勘验发现, 锂电池呈空壳状, 外壳完好无爆炸撕裂痕迹。经查阅相关资料, 发现目前国内因锂电池充电爆炸引发火灾事故较少, 无相关基础数据进行比对, 因此, 排除锂电池因长时间充电爆炸引发火灾的可能。

5. 不排除电器线路及用电设备引发火灾。

通过调查询问, 临时生活区员工宿舍内小型用电设施较多, 使用频繁。虽然现场勘验未发现用电设备、电器线路短路、断路、过负荷等痕迹物证, 但不能排除小功率电器长时间使用或充电中引发火灾的可能性。

结论:在此起火灾事故调查中, 先后调查询问火灾知情人13人, 制作询问笔录14份。进行现场勘验3次。结合现场勘验及调查询问, 认定起火时间为2016年5月20日10时20分许;起火部位为生活区3#楼4号、5号宿舍;起火原因可以排除生活用火不慎、吸烟、人为纵火、锂电池过充等引发火灾, 不排除电器线路及用电设备引发火灾事故。

八、责任认定及处理

根据《火灾事故调查规定》第三十一条规定, 在火灾事故调查结束后, 公安机关消防机构召集某房地产开发有限公司、某建筑安装公司及职工代表, 对火灾事故调查及认定情况作了详细说明, 充分听取当事人对火灾事故调查认定的意见, 并逐一进行解释说明。

此次火灾事故虽然直接经济财产损失小, 但社会影响大。某房地产开发有限公司, 某建筑公司根据企业安全生产管理制度, 对本单位相关责任人进行如下处理:

陈某, 分公司负责人, 负有领导责任, 罚款2000元。

刘某, 项目经理, 施工现场第一责任人, 负有直接责任, 罚款2000元。

赵某, 技术负责人, 负有管理责任, 罚款2000元。

刘某, 项目安全员, 负有管理责任, 罚款2000元。

杨某、何某, 起火宿舍住宿员工, 给予警告, 罚款500元。

同时, 为督促某建筑公司切实加强对施工现场临时生活区消防安全管理, 依据《中华人民共和国消防法》[1]第六十六条规定, 对某建筑公司施工现场临时住房电器线路敷设不符合消防技术标准和管理规定的消防安全违法行为进行了行政处罚。

九、火灾事故警示

1. 社会单位应依法履行消防安全主体责任。

某房地产开发公司、某建筑公司未严格落实《中华人民共和国消防法》第十六、十七条规定的法定职责, 明确主体责任。未制定灭火和应急疏散预案, 未对员工未开展消防安全知识培训和消防安全应急疏散演练;消防安全管理制度不落实, 防火检查、巡查制度不落实。

2. 事故发生场所消防设施不完善导致火灾迅速扩大、蔓延成灾。

某建筑公司施工现场临时生活区建筑构件为彩钢板 (夹芯材料为岩棉) , 且配备了灭火器等消防设施, 但未依照《施工现场消防安全技术标准》要求, 设置临时性消防水源及消火栓等设施, 火灾发生后, 不能组织及时扑救, 导致火灾迅速蔓延扩大, 造成大面积燃烧。

3.

此次火灾最终排除因锂电池充电引发火灾, 但近年来, 全国各地因锂电池的使用发生的火灾事故屡见不鲜, 而作为一种新型致灾因素, 消防机构除应对建筑工地临时用房电器线路敷设情况进行检查外, 尚应重点对锂电池类电动工具的使用情况进行检查, 防止因过充等引发火灾事故, 造成恶性事件, 从而强化对建筑工地用电设施、设备, 特别是对使用、存放锂电池场所火灾的预防。

参考文献

吉林某乳业有限公司SWOT分析 篇3

关键词：SWOT分析；战略发展；乳业公司

随着经济的快速发展，乳制品行业在市场上的竞争日趋激烈。不但国内有蒙牛、伊利等具有较高品牌知名度的产品占据大部分消费者市场，而且一些国外的进口乳制品也悄然进军国内市场。在这种情况下，地方性本土企业面临着如何才能可持续发展等问题。本文运用SWOT模型，对该企业进行分析。

一、公司发展现状

吉林某乳业有限公司始建于20世纪80年代，是全国奶牛协会命名的吉林地区奶牛养殖基地，是吉林地区最早的规模最大的现代化奶牛养殖繁育基地，是吉林市唯一具有巴氏鲜奶生产资格的企业。该公司拥有规模化奶牛养殖园区，总存栏头数千余头，全部实行自然生态放养。产品以优质鲜奶为原料，开发出纯正鲜奶、饮料奶、酸奶、活性奶等不同品种，充分满足不同层次的消费需求。20多年来，公司坚持以人为本、科技领先的经营理念，广纳科技英才，初步建立起结构优化、精干高效的科技队伍，为公司的产品创新和产业化建设提供了科技支撑。公司依托吉林农业大学技术优势，进行乳制品的系列开发和深度加工，乳产品的科技含量不断提高，已拥有自主知识产权及标志产品。

二、SWOT分析

（一）优势分析

1.奶源优势。奶牛养殖是公司主导产业，拥有多个标准化、规模化奶牛养殖园区，总存栏头数二千余头，全部为纯种荷斯坦牛，实行自然生态放养，日产鲜奶量20余吨。公司坚持走农业产业化的发展道路，通过自建基地和合作基地的模式，不断扩大奶源基地的规模，改变传统的奶牛饲养方式，提供持续可靠的优质奶源。公司现拥有40公顷的饲料种植基地，6万平方米的牛舍。养殖园区位于吉林地区，得天独厚的地理位置，充足的水源，丰富的土地资源及良好的自然生态环境是绿色优质奶源的有利保障。

2.生产技术优势。公司依托吉林农业大学技术优势，不断在生产工艺流程上改革和创新，有利于降低生产部门的生产成本，不断提升生产效率和产业发展水平。目前乳品加工厂生产设备属国内最先进水平，全程净化、封闭无菌操作，日加工能力100吨，实际日加工鲜奶20余吨。

3.物流运输优势。该公司乳制品主要销往吉林省内，运输路途短，降低了运输成本，有专门的冷藏运输车辆和专业奶品投递员，用最短的时间全程在4～8℃的恒温运输，保证产品的新鲜和营养。

4.价格优势。由于公司拥有自建的奶牛养殖基地，生产技术优势和运输优势，从而降低了生产成本。相对其他品牌产品，该公司产品价格合理品质不打折，这一点得到了消费者的普遍认可，使得该公司产品在吉林市场份额占地产奶的80%。

5.服务优势。公司采取免费送货上门的贴心服务。根据消费者需要，可以定制不同种类的奶产品。公司派投递员每天早七点前准时将定制的奶产品送到各家各户的奶箱中，奶产品都是当天生产，确保纯正新鲜，不含防腐剂，使消费者足不出户就能喝到高品质，好口感的牛奶。

（二）劣势分析

1.品牌宣传力度不够。公司作为区域性乳品企业，其产品与蒙牛、伊利等全国知名品牌相比缺乏品牌认知度，广告投放力度不够，缺乏鲜明的标语口号。外地消费者对其知之甚少，更不了解其产品的优势和特色，从而影响了其销量和市场占有率。加大品牌宣传力度，是销售不可缺少的手段和策略。

2.产品形式不够多样化。目前该公司的乳制品主要是鲜奶、饮料奶、酸奶、活性奶，都是属于液态奶类，品种相对单一，应该开拓新的产品形式，如奶粉，黄油，乳酪，冰淇淋等产品，满足更多消费者的需求。市场定位和市场细分不够清晰，缺乏高端类型产品等。

（三）机会分析

1.地方政府支持。该公司作为吉林地区大型农业产业化龙头企业，最早的规模最大的现代化奶牛养殖繁育基地，年总产值近亿元，是当地先进纳税单位和重点骨干企业，为带动吉林地区农业发展和经济建设做出了很大贡献。当地政府为鼓励这样的地方性企业做大做强，给予了一定的优惠政策和技术资金扶持，这对于企业来说是扩大经营，增加销售利润和市场份额的好机会。

2.新领域扩张。在奶粉安全危机之后，一些实力不足，产品不合格的企业也因此退出乳制品市场。从而行业的竞争主体，供应链等也发生了一定变化。“新国标”政策的出台，有利于该公司充分发挥低价位与高品质的优势。该公司可借此机会，扩展市场领域，销售市场不单单局限在吉林省城市内，可以向东北三省乃至全国拓展，尤其是向农村地区拓展。我国农村人口占大多数，农村乳制品消费水平远低于城市，所以市场扩张潜力很大。

（四）威胁分析

1.竞争对手强大。国内蒙牛、伊利等竞争对手实力强大，其产品占据大量的市场份额，这些公司的销售渠道优势和品牌知名度优势也是本土乳制品企业远远不及的。与此同时，洋品牌的大量涌入，不断扩大中国市场，更使本土中小企业受到很大冲击和威胁。

2.替代品威胁。乳制品作为健康营养、易吸收的产品，得到了消费者的普遍认可。但安全危机事件在一定程度上影响了乳制品的销量，一些消费者会选择豆浆，椰奶等替代乳制品，作为乳制品公司不能忽视其潜在风险。只有整个行业规范自律，加强监管，重新建立起消费者的信任，才能实现整个行业的健康有序发展。

三、建议和展望

通过SWOT分析，吉林某乳业有限公司作为地方性中小企业，要想在激烈的市场竞争中谋求发展，就应该充分利用其优势和机会，改进其不足，并且与时俱进，不断探索和创新。首先，成本控制是企业维持竞争力的基础。该公司应继续发挥其产品价格优势，在各个方面降低生产成本，提高生产运营效率。其次，公司应该加强品牌宣传和推广，通过传统媒体和新媒体等方式扩大知名度，适当投放广告，开展品牌传播活动等，与消费者产生互动，让其品牌形象深入人心。第三，公司应该对产品进行市场细分，明确市场地位，要树立独具特色的明星产品，同时创新出新产品以适应不同群体。既有满足普通人群低价位产品，又要有追求品质和包装的高端产品。要有适合儿童的产品，又要有适合中老年人的产品等等。第四，在“互联网+”时代，公司应采取线上线下相结合的营销模式，电子商务与实体店相互融合，加强服务和用户体验。

综上所述，吉林某乳业有限公司的发展之路机遇与风险并存，但总的来说机会和优势大于威胁和劣势，所以只要制定乳品业发展长远战略规划，扩大城乡居民乳制品消费，打造特色的区域品牌，就可以稳定健康的向前发展。

参考文献：

[1]迈克尔·波特.竞争战略.华夏出版社，2005

[2]刘禹，王铭实，冯启.2011年中国乳业竞争战略分析[J].乳品与人类.2011（01）

[3]张生泉，李冰.寻找中国乳业的机会点[J].乳品与人类.2011（05）

[4]张斌.探析品牌记忆重构——中国乳制品行业发展新思路[J].珠江论丛.2013（01）

某房地产公司稽查案例分析 篇4

[*2]【案情介绍】某县国税稽查局于2002年10月20日接到一封举报信，反映某纺织公司存在销售不入账问题，涉嫌偷税。该稽查局接到举报后对该企业进行了调查。最后查明，该公司在2002年1月至9月间采取销售不入账手段，少计销售收入25万元，少缴增值税45万元。该稽查局按照法定程序，以自己的名义于同年12月14日依据新《税收征收管理法》

第63条之规定，作出对该企业罚款86万元的处罚决定。

该企业对税务机关认定的偷税事实、处罚适用依据和处罚额度无异议，但该公司认为，新《税收征收管理法实施细则》自2002年10月15日施行，该稽查局无权对发生在2002年1月至9月间的偷税行为进行处罚。遂于同年12月25日以稽查局作出的处罚决定违反法律不溯及既往原则为由，向该县国税局提出申请，请求撤销稽查局作出的处罚决定。复议机关经审理认为，稽查局认定的纳税人偷税事实清楚、证据确凿、适用法律正确、程序合法，没有违反法律不溯及既往原则，决定维持稽查局作出的处罚决定。

【法律问题】

1税务稽查的内容和税务稽查的程序。

2稽查局的法律地位。

【法律分析和结论】

本案涉及税务稽查的问题。

某房地产公司绩效考核方案 篇5

第一章 总则

第一条为增强组织的运行效率，保证集团总目标的实现，促进企业良性发展，规范各层级的管理责任，最终使组织和员工共同受益，特制定本管理规定。

第二条 本管理规定明确了公司对营销经理实施绩效考核必须遵循的基本原则，规范、统一

公司营销经理绩效考核和评估、鼓励政策，以提高效益。

第三条 本管理规定中的绩效考核体系以综合经营效益作为考核的基本内容。考核指标体系

是考核内容的具体化，按各种指标体系进行考核的结果与奖金挂钩。

第四条 考核标准按以下两个指标：

1、《经营责任书》中签订的各项指标的完成情况；

2、日常工作中，所属部门得分的最终平均分情况。

第五条 为保证绩效考核工作有序、有效进行，项目公司办公室必须设立绩效考核岗位，落

实有关的考核工作。

第六条 公司酌情考虑各贡献程度，确定奖金分配比例。各岗位的奖金分配比例经审批确定

后不可随意更改，如出现人员变动、级别变更等情况，仍应按照年初确定的奖金分配比例进行分配。但如因业务发展的重大调整而导致部门、人员出现重大变化的，可由各部门于年末将变更原因、变更后奖金分配比例上交项目公司，再由项目公司报集团总部审批。

第七条 本规定适用于XX房地产公司。

第二章基本规定

一、绩效考核的目的1、为人员职务升降提供依据。通过全面严格的考核，对素质和能力已超过所在职位的要求的人员，应晋升其职位；对素质和能力不能胜任现职要求的，则降低其职位；对用非所长的，则予以调整。

2、为浮动工资及奖金的发放提供依据。通过考核准确衡量营销经理工作的“质”和“量”，借以确定浮动工资和奖金的发放标准。

3、对营销经理进行激励的手段。通过考核，奖优罚劣，对营销经理起到鞭策、促进作用。

4、为上级和员工之间提供一个正式沟通和机会，让员工清楚企业对自己的真实评价，清楚企业对他的期望，提高管理的穿透力和工作效率。

5、企业及时准确的获得员工的工作信息，为改进企业政策提供依据。

二、绩效考核主体

上司考核，被考评者的上级领导对测评期末日在册的营销经理进项考核。注：因长期缺勤（包括工伤）或停职等原因，测评期间出勤不满两月者除外。

三、绩效考核的指标

1、负责公司制定营销战略规划，为重大营销决策提供建议和信息支持。

（1）根据公司发展战略组织制定营销战略规划，参与公司重大经营决策。

（2）负责组织搜集国内外相关房地产行业政策、竞争对手信息、客户信息等，分析市场

发展趋势。

（3）定期、准确向公司总经理和相关部门提供有关销售情况、费用控制情况、销售收入

等反映公司营销工作现状的信息，为公司重大决策提供信息支持。

2、制定销售目标和计划，提请公司集体决策，总体部署并监督销售计划的执行。

（1）组织信息收集，制定公司销售目标和计划。

（2）监督销售工作的落实。

3、选择代理公司，监督审核代理公司的工作。

（1）负责代理公司的选拔和淘汰。

（2）审定代理公司提交方案的合理性、创造性及与公司战略目标的一致性。

（3）协调代理公司与本公司之间的工作关系。

4、组织项目销售定价和销售策划方案的审核。

组织公司高层管理人员和其他相关部门确定项目销售定价方案。

5、组织制定销售管理制度和品牌宣传。

组织制定公司的销售管理制度，并监督检查实施情况。组织品牌策划与宣传。

6、负责组织招商工作，部门管理工作。

配合项目销售进度，负责组织招商工作；制定部门阶段工作计划，合理安排部门工作。

7、完整领导交办的其他工作。

四、绩效考核的基本原则

1、客观、公正、科学、便捷的原则；

2、阶段性和连续性相结合的原则，对各个考核周期的评价指标数据积累要综合分析，以求

得出全面和准确的结论；

3、重点考核原则，以工作目标和工作任务完成结果为主要依据，按照岗位职能职责标准对

员工进行考核；

4、分别考核原则，按对应的岗位职能设置考核要素逐项进行考核；

5、主体对应原则，由各自的直接上级进行考核，并对考核结果及时沟通；

6、部门联动原则，部门经理和一般员工的最终绩效均受部门整体考核结果的影响；

7、目标考核和专项考核相结合的原则，对各部门负责人的质量、安全、成本等专项工作，设置相应的权重，与考核期内的目标任务完成情况一并纳入考核体系。

五、绩效考核周期

1、中层干部绩效考核周期为月度考核和考核；

2、月度考核时间安排为每月25日开始，次月10日前上报考核情况；全年考核时间安排为

每12月25日至下一1月25日结束。

六、绩效考核内容

1、德：政策水平、敬业精神、职业道德、责任感；

2、能：专业水平、业务能力、组织能力、领导能力；

3、勤：责任心、工作态度、出勤；

4、绩：工作质和量、效率、创新成果、目标达成、部属培育等。

七、绩效考核方法

1、考核以月度、为单位进行考核，考评为年终进行总考评。

2、采用通用评价和岗位职能职责评价法对员工进行考核，并结合目标管理法对部门进行考

核。

3、部门考核以部门月度业务计划和部门职能职责执行结果为主要考核、考评依据，按考评、考核实施细则和考评、考核程序进行。

4、员工考核以岗位职能职责和工作任务执行结果为主要考核、考评依据，按考评、考核实

施细则和考评、考核程序进行。

5、在各考核周期均采用本人自评与量表评价法相结合的方法。

6、本人自评是要求被考核人对本人某一段考核期间工作情况做出真实阐述，内容应符合本

期工作目标和本岗位职责的要求，阐述本考核期间取得的主要成绩，工作中存在的问题及改进的设想。

7、量表评测法是将考核内容分解为若干评价因素，再将一定的分数分配到各项评价因素，使每项评价因素都要一个评价尺度，然后由考核人用量表对评价对象在各个评价因素上的表现做出评价、打分，乘以相应权重，最后汇总计算总分。

8、根据“阶段性和连续性相结合的原则”，月度考核和考核的分数要按一定比例计入

年终考评结果分数中，年终考评结果分数计算公式如下：

年终考评结果分数=每月考核结果分数之和×40%+考核分数×60%

9、个人自评表和测评量表在填写完毕之后，经汇总连同汇总计算的各周期考核结果分数列

表一并上交人力资源部。

八、绩效考核结果的应用

人力资源部对考核结果进行汇总、分析，并与各公司部门领导协调，根据考核结果对被考核人的浮动工资、奖金发放、职务升降等问题进行调整。

第一条 绩效考核评估结果与工资调整及职务晋升挂钩。的考核结果作为任期中管理的主要依据。能力及业绩考评的评语是关键的评估资料，考核评语需按职能资格制度的要求加以规范化。被考核人总得分高于平均分的，按照超出比例上浮浮动工资；被考核人总得分低于平均分的，按照差距比例下调浮动工资；等于平均分的不做调整。职务升降及职位调整，由总经理办公会议根据考核结果适时作出决定。

第二条 绩效考核结果与奖金挂钩。具体奖金计算及发放方案见奖金管理规定。奖金发放由

主管领导根据考核结果确定发放标准，但必须保证奖金总数全额发放，不得私扣奖金。

第三条 绩效考核结果作为人才储备及营销人员的培训需求分析的第一手资料，将考核中普

遍存在的问题及突出存在的问题作为制定企业下阶段培训计划的依据。

第四条 企业在进入人员调配或岗位变更时，以绩效考核的测评结果作为基本依据，全面、深入分析员工适应工作及适应环境的实际能力。

某房地产公司绩效考核实施细则 篇6

第一章总则

第一条考核的目的员工考核是员工管理的一项基础工作，是调动和激励员工积极性和创造性的重要手段，是选拔和发现优秀技术人才、管理人才、加强员工队伍建设的重要措施。

第二条考核的作用

目标考核的评定结果用于以下方面。

1.员工动态工资的发放。

2.员工业绩情况、工作能力、工作态度、专业技术水平的评定：

3.员工的续聘(或解聘)。

4.员工的晋升(或降职)、提薪(或降薪)：

5.员工的教育与培训；

6.员工的自我开发。

7.公司合理配置人员：

第三条考核对象

针对某房地产公司的具体情况，我们将绩效考核的对象分为三类；

1.公司高层管理人员(包括总经理、各总监)。

2.公司中层管理人员(包括各职能部门、各下属单位领导)：

3.公司基层工作人员(包括各职能部门、各下属单位的基层工作人员和操作工人)。

4.应届毕业大学生在实习期满后，应进行实习期考核，并根据考核结果决定是否转正。

第四条考核主管部门

对员工个人的考核由公司人力资源部负责。

第五条考核时间

1.公司高层管理人员：每考核一次，具体时间为第二的第一个月的上半月，考核上一的工作。

2.公司中层管理人员：每半年考核一次，具体时间为第三季度的第一个月的上半月，考核上半年的工作；第二的第一个月的上半月考核上一下半年的工作。1

3.公司基层工作人员：每季度末考核一次，具体时间为第二季度的第一个月的上半月，考核上一季度的工作。

4.工人：每月考核一次，具体时间为第二个月的第一周，考核上个月的工作。

第二章考核的内容及权重

第六条考核的内容

1.某房地产公司员工的绩效考核主要是考核员工的工作业绩。

2.绩效考核依据各阶层员工的职位描述，选择职位描述中的主要职能(即关键业绩指标)作为其考核项和考核要点，为使考核工作便于操作，考核项均控制在1～5项以内，考核内容尽量做到简明扼要。

第三章绩效考核指标的设计

第七条考核指标的设立依据

1.高中层管理人员和机关职员的考核指标：根据自身承担的具体业务职责而建立；

2.销售部的人员考核指标：以供应、销售为出发点，设立其考核指标。

3.下属单位人员考核指标：以产品工程进度和质量为出发点，以上程进度、产值、成本、质量、安全状况，设立其考核指标。

第八条干部考核指标的确定

1.公司级指标将由公司董事会在每年年初确定，即目标管理计划与经营计划。

2.公司总经理办公会把已确定的公司级指标分解到各职能部门、各下属单位即形成各职能部门、各下属单位负责人(中层干部)的具体工作业绩考核指标。各职能部门、各下属单位领导根据自身承担的具体指标，进一步分解至每个下属员工，成为员工的考核指标。

第九条工人的考核指标的确定

工人的考核指标根据其职位说明书，挑选其最重要的工作项目1—2项作为其关键业绩指标，即考核指标：

第四章考核实施程序与结果处理

第十条高中层干部的考核程序

1.每年七月份和第二年的一月份，由公司行政总监牵头，人力资源部、财务部、工程部、技术部参加；对公司各部门、各下属单位进行目标管理考核，落实上半年或全年目标执行情况，并汇总成公司各项目标执行结果。

2.上述结果经过总经理办公会议和公司董事全审定，并确认其结果

3.被确认的考核结果就作为高中层干部的考核结果：

4.高中层干部的考核结果经公司董事会审定后，公布于众：

第十一条科室一般干部的考核程序

1.机关科室干部于每个季度的第一个月的上早月对其上一季度的工作进行考核。

2.每个科室由本部门负责人对本部门员工进行考核，将考核表提交人力资源部。

3.由行政总监负责组织各部门的负责人开会对考核结果进行平衡、确认：

4.最终考核结果报请公司总经理会议进行审批：审批后，公布于众。

第十二条考核主持人

1.考核主持人原则上应足被考核人的直接上级，并保持有较长时间的上下级关系(半年以上)。

2.考核期间，由于工作调动等原因，原有的上下级关系变更后，考核主持人到任时间少于早年，不能对考核人进行充分考核或考核有困难时，应指定另外的考核主持人(如被考核人的间接上级等)，完成考核上作。

3.如在同一期考核时，考核i持人与被考核人对考核结果有较大的异议时，需进行再次考核，则再次考核时应更换考核主持人，且考核主持人需在职务、级别上高于原考核主持人。

第十三条被考核人述职

被考核人根据工作目标协议书对考核期内的工作进行总结及找出自己在工作中的缺点和不足。高中层管理人员应写出书面述职报告，其他管理人员根据需要写出书面述职提纲，在特定的会议上进行9头述职。

第十四条考核主持人进行考核

考核主持人根据公司的目标管理体系和考核提纲，对被考核人的工作业绩进行评定，打出分数，写出评语，并将其填入考核表中。考核应以背对背的形式进行。

第十五条考核结果的面谈与确认

考核主持人需经过直接面谈的方式，把考核结果传达给被考核人，并进行相应的指导与教育。考核结果得到被考核人的确认，被考核人应在考核表的确认栏中签字。如被考核人对考核结果有疑义，可申请二次复议。通常由高一层领导进行复议，高一层领导如对原来考核结果无疑义，则应在考核表的确认栏中签字，作为最终考核结果。如二次复议结果与原来考核结果不一样，则以二次复议高一层领导的结果作为最终考核结果，不再复议。

第十六条考核结果的整理

每次考核工作结束后，由公司人力资源部负责对本次考核结果进行整理。整理后考核结果送交公司总经理办公会审定，并做出处理意见。

第十七条考核结果的审定

为使考核结果公平、公正，每次考核后，公司总经理办公会将对全公司的目标考核评定结果进行平衡，审定后对外公布，如审定结果与原考核结果有出入，以公司总经理办公会审定的结果为准，但原始考核记录与得分不得更改且应归档保存。

第十八条考核结果的处理

某房地产公司稽查案例分析 篇7

企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,因开发产品采取的销售方式不同,其销售收入确认实现的时点也不一样。

1. 涉税风险。

一是采取一次性全额收款方式的,企业未对“预收账款”或“应收账款”于实际收到价款或取得索取价款凭据权利之日确认收入。二是采取分期收款方式的,企业未按合同或协议约定的价款和付款日确认收入。三是采取银行按揭方式的,企业未于首付款实际收到日确认收入,或者余款未在银行按揭贷款办理转账之日确认收入,或者将贷款保证金直接冲减销售收入或作为费用在当期税前扣除。或者采取假按揭方式融资。四是采取委托销售方式的,在销售合同或协议约定的价格低于基价时,未按基价计算的价款在收到受托方已销开发产品清单之日确认收入,或在超基价实行分成方式时,企业将支付给受托方的分成额直接冲减了销售收入。

2. 风险规避。

首先,只要企业正式签订了《房地产销售合同》或《房地产预售合同》,无论会计上是通过“银行存款”、“库存现金”、“预收账款”还是“应收账款”科目核算,在税法层面都应该于实际收到价款或取得索取价款凭据权利之日确认收入实现,尤其是“预收账款”。其次,采取分期收款方式的,按合同或协议约定的价款和付款日期确认收入实现。第三,采取银行按揭方式的,首付款于实际收到日确认收入实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入实现,银行按揭贷款保证金不得直接从销售收入中扣除,应该于实际支付时作为费用在当期税前扣除。对于假按揭,企业除了依据预征率计提营业税和土地增值税外,还要依据计税毛利率计算企业所得税,并且不得在财务费用或在建工程中列支个人按揭利息。第四,采取委托销售方式的,若售价高于基价则于收到受托方已销开发产品清单之日按实际售价确认收入;若售价低于基价则在收到受托方已销开发产品清单之日按基价确认收入;若双方约定超基价部分的价款有分成比例,企业按应支付给受托方的分成额不得直接从销售收入中减除,应于实际支付分成额时根据相关发票以“销售费用”列支并据实税前扣除。

二、企业代收款项和价外收费的涉税风险与防范

会计准则规定,企业代第三方收取的款项,应当作为负债处理,不应当确认为收入。税法规定,企业代有关部门或单位收取的各种名目的税费,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取并开具发票的,应作为代收代缴款项管理。

1. 涉税风险。

一是企业代有关部门或单位收取的各种基金、费用和附加等,纳入开发产品价内或由企业开具发票,企业未按规定确认收入。二是企业以代收代缴名义价外向购买方收取的煤气或暖气集资费、装修费、违约金、房屋交易手续费、补贴、劳务费、奖励费、优质费、装卸费、基金、租金、代垫款项,以及其他价外费用性质的款项,未按规定确认收入。三是企业代有关部门收取的契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税等,未按规定上缴有关部门。四是企业代有关单位收取的住房维修基金、产权登记费、权证工本费、有线电视或电话初装费等,未按规定移交给有关部门或单位。

2. 风险防范。

首先,企业可以考虑成立一个具有法人资格的物业公司,由企业代替物业公司收取(或者由物业公司直接收取)各种基金、费用和附加等,并由物业公司开具发票。其次,企业价外向购买方以各种名义收取的具有价外费用性质的款项,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据权利之日确认收入。第三,企业销售商品房时,代有关部门向购房者收取的各种税费,凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的,应按规定全部确认为当前销售收入,但企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金,以及其他各种名目的税费按规定移交给有关部门或单位的,应于移交时作为成本费用列支并据实税前扣除。

三、视同销售行为的涉税风险与防范

视同销售按下列方法与顺序确认收入:按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市价确定;由主管税务机关参照当地同类开发产品市价确定;视开发项目位置不同按不低于开发产品成本利润率15%、10%、5%或3%确定。

1. 涉税风险。

一是企业将开发产品用于对外投资、捐赠、赞助、抵债、广告、样品、奖励、福利、利润分配、资产置换等视同销售行为,未在开发产品所有权属发生转移或实际取得利益权利时按规定确认收入,造成少缴税款。二是企业将自用的开发产品视同销售———确认了所得并增加了计税基础,导致企业提前或重复缴税。三是企业以买房送轿车或赠阁楼等方式组合销售开发产品的,企业按捐赠行为将其以买价或市价确认了收入,导致企业多缴税款。

2. 风险防范。

首先,当企业开发产品发生视同销售行为时,在确认有关资产成本或费用的同时,应按规定确认收入。其次,企业将开发产品转为自用时,应按开发产品成本结转为固定资产的计税基础,不视同销售。例如,某房企将市价为120万元(成本为80万元)的一套商品房转为自用,80万元是该固定资产的计税基础。第三,以“买一赠一”方式组合销售开发产品,对“赠一”不做捐赠,而将总的销售金额按各项商品公允价值的比例分摊确认开发产品与赠品的销售收入。例如,购买市价150万元(成本88万元)的商品房,送市价12万元的宝来轿车一台,房企应计营业收入150万元、同时结转营业成本100万元(88万元+12万元)。

四、未完工开发产品的涉税风险与防范

企业销售未完工开发产品取得的收入(包括定金,但不包括订金、诚意金、保证金、会员卡等),先按预计毛利率分月(或季)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额,待开发产品完工后再按实际毛利率确认实际毛利额,并依此进行纳税调整。

1. 涉税风险。

开发产品收入在完工前取得时按预计毛利率估计申报纳税,在完工后取得时按实际毛利率计算申报纳税。但企业销售未完工开发产品,付款方提前付款的(包括预收的定金),企业可能未在实际收款日确认收入;开发产品完工后,企业也可能未及时结算已售未完工开发产品计税成本并计算其实际毛利额,也未将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,调整报告年度的应纳税所得额,造成少缴或多缴企业所得税税款。

2. 风险防范。

在年度企业所得税汇算清缴时,企业应确认以前未完工已销开发产品的收入,并结转其对应的计税成本、期间费用、营业税金及附加、土地增值税,对实际毛利额与预计毛利额之间的差额要注意纳税调整,并向主管税务机关出具《开发产品实际毛利额与预计毛利额差异调整情况报告》以及其他相关资料。需要注意的是,企业销售未完工开发产品取得的收入按预计计税毛利率计算的预计毛利额分季或月计入当期应纳税所得额,是实际征收而非预征,既然不是预征就不存在多退少补问题,因此当未完工开发产品取得的收入未来结转成为完工开发产品收入时,纳税调整的是预计毛利额而不是预缴税款。

五、租金收入的涉税风险与防范

对于租金收入,会计遵循权责发生制,但税务处理视不同情况有两种收入确认方式可供企业选择:一是按照租赁双方签订的合同或协议约定的承租人应付租金日期确认收入;二是租赁期限跨年度且租金提前一次性收取,出租人可以对已收取的全部租金在租赁期内分期均匀计入相关纳税年度的应纳税所得额。

1. 涉税风险。

一是企业取得经营性租赁租金收入时,如果租赁期限跨年度且租金提前一次性收取的,会计按权责发生制原则仅将属于当期的租金确认为收入,其余额以“预收账款”形式体现。企业为了将租金收入一次性确认为当期应纳税所得在租赁期的第一年对已计入“预收账款”的租金收入全额进行了纳税调增处理,但在剩余的租赁期内没有进行相应的纳税调减处理。二是企业将租赁期限跨年度且租金提前一次性收取的租金,在会计核算时却误将全部租金一次性地计入了“其他业务收入”科目中,而在企业所得税纳税申报时又没有进行必要的纳税调减处理。

2. 风险防范。

如果租赁期限跨年度且租金提前一次性收取的,若企业欲将租金收入一次性确认为当期应纳税所得并申报纳税的话,应该对已计入“预收账款”的租金收入进行纳税调增处理,但在剩余的租赁期内切记要进行相应的纳税调减处理;相反,若企业欲将租金收入在整个租赁期内分期均匀地计入相关纳税年度的应纳税所得额的话,会计核算与企业所得税的税务处理是一致的,不需要进行任何的纳税调整,但营业税金及附加除外。即当税法上规定把预收或代收款项作为当期收入处理时,企业将预收账款确认为收入时,允许纳税调减处理或上缴、移交代收款时允许企业作为费用处理,换言之,对预收或代收款项在纳税申报表上调整但不调账。

参考文献

[1]中华人民共和国企业所得税法;主席令第六十三号;2007.3.16.

房地产公司财务风险的分析与评价 篇8

关键词：财务风险，房地产，资金周转率，现金流量

改革开放以来，随着我国经济体制改革的不断深入，以推行城市综合开发、住房制度改革、房屋商品化和土地有偿使用等制度为契机，使得我国房地产业得以迅速恢复、发展和壮大，并显示出勃勃生机和旺盛活力。房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到非常重要的作用。房地产业以其产业关联度强、带动系数大等特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。近几年来，国家调控的力度明显加大，房地产行业的行业制度、开发模式以及监管制度都在逐步完善。

一、 财务风险的概念

狭义财务风险是指由企业负债引起的，具体来说指企业因负债增加使偿债能力减弱或减少企业利润的可能性，通常也称为筹资风险。一般资本的来源有两个方面：企业的所有者出资和企业向外界借入的资本。广义财务风险，是指企业在经营及各项财务活动中，由于各种无法预计或不可控因素的存在，及财务状况的不确定性，使企业的实际收益与预期收益发生偏离而蒙受损失可能性。这一解释反映了财务风险是个综合性极强的概念。

二、 房地产企业财务风险的特征

2.1 资金周转率比较低

房地产项目开发主要包括项目的征地、项目的开发、项目建设、竣工和物业阶段，在这些阶段之中，每个阶段都有资金的投入，在项目建设阶段有条件的企业开始预售，部分资金得到回笼，而到竣工和物业阶段才可以回收全部资金。与此同时，地产项目的价格都比较高，销售大多采取分期付款的形势，使得资金在短期内不能得到有效的回收，需要一段很长的时间才会得到全部回收，增加了房地产企业项目运作的资金压力。

.2.2 过度使用财务杠杆

房地产企业进行项目运作需要大量的资金，很多房地产企业采取负债经营的形式，这就导致财务杠杆使用过度，财务杠杆的使用一方面可以使公司股东使用少量自由资本并很好的利用外来资本，产生税盾效应，提高企业股东的权益收益率，但是过高财务杠杆意味着高度资金流动风险，企业面临巨大还款压力，企业股东权益收益率变得不大稳定。

2.3 资产期限不匹配

越来越多的房地产企业选择借债来经营房地产项目，这就对企业的资金变现能力提出更高的要求，企业借债必须有足额的资产进行匹配，否则很容易造成资金不足的困境。我国房地产企业流动资产以房地产完工商品房、在建项目、出租项目和土地构成，还有原材料、库存、消耗品等，尤其是存货很难变现，流动性很差，导致流动资产和流动负债不够匹配，偿债压力十分巨大。

2.4 现金流入期限不够均衡

良好的现金流是房地产项目正常运作的根本保证，但是很多房地产上是现金流入不够稳定。一方面房地产企业采取预售的办法在项目开展阶段获得资金流入，但是开发项目预售期和销售期的匹配不够造成主营业务现金流不够稳定。另外一方面房地产企业投资收益的现金流入也不均衡，这样就导致了有时现金流入过多造成现金冗余，而有时现金流入不足导致短期偿债风险。

三、 财务风险的类型

3.1 偿债风险

偿债风险是企业无法按期偿还到期债务的风险。通常企业都是负债经营的，负债在企业经营中有一些正面作用，可以利用税盾效应合理避税，也可以利用杠杆作用加倍扩大企业的盈利能力。但是负债有固定偿还期限，必须到期偿还，否则企业可能面临破产的风险。此外负债需要每期按时偿还利息，这对于企业来说是经营成本，会影响企业的盈利。

3.2 营运风险

营运风险是指由于外部环境的复杂变化和企业自身的内部控制而导致企业无法实现对资产正常的循环和周转或者资产周转困难的可能性及其可能造成的损失。如存货周转不畅，存货滞销，这些属于企业的营运风险。企业的资金周转状况与供、产、销各个经营环节密切相关，任何一个环节出现问题，都会影响到企业资金的正常周转。

3.3 盈利风险

盈利风险是企业无法顺利开展生产经营活动，无法赚取可以保证生产经营各项支出的利润的风险。

盈利是企业的重要经营目标，是企业生存和发展的重要物质基础，他不仅关系到企业所有者的投资收益，也是企业偿还债务的重要保障。盈利是各个生产经营环节相互协调相互贯穿的结果。

3.4 发展风险

发展风险是指由于外部环境的变化或者自身生产经营理念的变化而使企业的发展出现减缓甚至倒退的可能性。

企业的发展是指企业通过自身的生产经营活动不断扩大积累扩大规模。如规模的扩大、盈利的持续增长、市场竞争力的增长等。企业的发展指的是企业的健康稳定可持续的发展，而不是未来追求眼下的利益而不顾企业长久发展的发展。企业能否健康发展取决于多种因素，包括外部经营环境，企业内在素质及资源条件等，这些因素的变化都有可能给企业带来发展风险。

3.5 现金流量风险

现金流量风险是指企业现金流出与现金流入在时间上不一致所形成的风险。当企业的现金净流量不稳定，可能会导致企业生产经营陷入困境、收益下降，也可能给企业带来信用危机，使企业的形象和声誉遭受严重损失，最终陷入财务困境，甚至导致破产。现金循环要经历采购、生产、销售、分配等诸多环节，不论某一环节出现问题都会给企业带来风险。

参考文献

[1] 宋民刚.我国A股上市地产公司财务风险特征研究[D].河北：河北经贸大学，2010：10-14

[2] 桂琳.房地产上市公司财务风险评价研究[D].武汉：华中农业大学，2010：17-18

[3] 张燕.房地产项目市场与财务风险分析[J].建筑经济与管理，2007，（4）：203-208

某房地产公司稽查案例分析 篇9

一、基本工资发放

基本工资根据公司财务规定按期发放。

二、销售佣金提成发放

（一）佣金提成计算方式

佣金提成=当月个人销售总产值×佣金计算系数×个人所得税缴纳系数

（二）佣金提成结算原则

1、佣金提成结算原则

⑴、一次性付款购房的，全款到帐后，该套住房的销售佣金提成予以结算；

⑵、按揭贷款购房的，签定贷款合同后，并支付完首付款后，该套住房的销售佣金提成予以结算； ⑶、分期付款购房的，首期款全款到帐后，该套住房的销售佣金提成予以结算；

2、退、换房佣金结算原则

⑴、退房：退房情况发生时，该笔交易做无效处理，佣金提成不予结算；若佣金提成已经发放，已发该笔佣金提成从下月佣金提成（或保证金）中扣除；

⑵、换房：发生换房情况时，根据前后房屋总价价差具实结算，多退少补；

已发放佣金大于换房后的实际佣金，差额部分在下次结算中扣除；已发放佣金小于换房后的实际佣金，差额部分在下次结算中补足；

（三）、佣金提成发放时间

佣金提成发放时间为：每月15日发放上月销售佣金提成。

（四）、佣金提成发放比例

佣金提成发放比例为：次月发放上月个人销售提成的70%，公司暂留30%作为保证金。

保证金作为用于退房、客户索赔、违反公司制度，给公司造成经济损失等事项的经济保证。

（注：此退房是指当月出现退房情况，而当事销售人员在佣金发放前已经离职的。）

（五）、佣金提成及暂留保证金发放原则

1、销售主管、销售人员如中途正常离开公司，须提前7天向公司递交辞职报告，经批准并在办理好交接手续且无欠帐或违规处罚行为的，公司即按规定发放未结佣金提成（含保证金）。

2、销售主管、销售人员若因触犯国家法律，将移交司法机关处理；若严重违反公司规章制度而使公司声誉或利益受到损害的，予以除名的，未领取的销售佣金提成（含保证金）不再发放。

3、销售主管、销售人员如中途不辞而别或未获批准辞职而离职的，则未领取的佣金提成（含保证金）不再发放。

4、销售主管、销售人员如因公司行为而被辞退的，在办理好交接手续且无欠帐或违规处罚行为的，公司即按规定发放未结佣金提成（含保证金）。

5、前一个项目的保证金不得累计至下一个项目。

6、公司员工本人及直系亲属实现的销售不予提成。

7、公司指定客户实现的销售原则上不予提成。

8、在交房前离职的销售主管、销售组长、销售人员从公司暂扣30%的保证金中扣除10%作为交房保证金。

三、销售现场行政人员奖励办法

行政人员以签订正式的成交合同为标准，每办理完毕一份合同，奖励20元，按月发放10元，余下的10

元作为保证金，年终一次性发放。

四、销售冠军奖励办法

对于月度销售冠军，按当月个人销售总产值的0.1‰给予奖励。

月度销售冠军奖励在当月提成结算时，一并全额发放。

某地产公司绩效考核制度 篇10

（试行稿）

第一条为了全面提升公司管理精细化、科学化水平，提高工作质量和效率，充分调动员工的积极性和创造性，建立科学合理的绩效管理考核评估机制，确保公司战略愿景、核心价值得以顺利实现，特制定《某大型地产公司绩效管理考核办法》。第二条绩效考核原则：坚持分级考核、以人为本、客观公正、公开透明、注重实效、奖惩分明、激励和循环改进的原则。

第三条 绩效考核对象：公司全体员工。

第四条绩效考核组织领导：公司成立绩效管理考核领导小组，下设绩效管理考核办公室（与监事会合署办公），公司董事长任组长，监事长任副组长兼办公室主任，其他董事、监事、总经理为成员。

绩效管理考核办公室主要职责：

（一）按照公司绩效管理考核领导小组的意见，组织绩效考核人员，明确具体要求、分解考核任务。

（二）负责收集、汇集各部考核依据及意见。

（三）负责汇总主、客观考核评价成绩，制作考核通报，报董事会审定后发文，结果报财务部按月兑现工资。

第五条 绩效考核类别：根据有利于各部门集中管理和考核标准相对统一的原则，将考核划分为下列四个类别：即公司高管绩效考核、部门绩效考核、中层管理人员绩效考核和普通员工绩效考核。

按照管理权限，一级对一级考核。监事会负责对各位董事、总经理每月履职情况进行考核、协调和监控，同时负责制度的解释和处理投诉；综合部负责对公司各部门及中层管理人员履职情况进行考核；各部门中层管理人员负责对本部门员工履职情况进行考核。

第六条 绩效考核周期：按月考核兑现，年终实行总评。

第七条 绩效考核内容：

绩效考核主要包括工作态度、工作能力和工作业绩三部分，以工作业绩考核为主。

工作态度主要包括职业道德、责任心、敬业精神、进取意识、奉献精神和团队意识等。

工作能力是指知识、技能、经验、组织力、判断力、领导力、计划力、协调力、理解力、创造力、执行力和体力等。

工作业绩是指所完成工作目标的程度，如工作目标的难度、完成工作目标的质量和数量、工作业绩的改进程度及对组织目标的贡献程度。

第八条 个人绩效考核的申诉与监督

个人绩效考核结束后，考核者有向被考核者通知和说明的义务，被考核者有权了解自己的考核结果。

被考核者如对考核结果存有异议，应首先通过沟通方式解决。在解决不了时，在三日内有权向监事会提出申诉，申诉时需提交个人绩效考核申诉表及相关说明材料。逾期不申诉，视同放弃申诉权利。

监事会需在一周内，会同其所在部门负责人研究，对被考核对象的申诉做出答复。第九条绩效管理扣分方法：对实际工作中出现的差错，按照分类、分项、分性质的原则进行扣分，每1个差错按照时限过错、职权过错、政策过错、重大过错、其他过错分类扣分，具体扣分标准如下：

（一）时限过错：是指未按照规定时限要求开展工作或完成工作，突出考核时间性指标。每1个时限过错扣1-5分。在具体考评时，应参考超过规定时限的长短进行判断扣分，如果超过期限明显过长且无正当理由，应当按照上限扣分；如果造成全年工作任务目标无法按计划完成，达到重大过错条件的，应当按照“重大过错”进行扣分。

（二）职权过错：是指未按照规定的授权范围或超越职权工作，或者未按照规定履行职责开展工作，造成工作失误的。每1个职权过错扣1-5分。在具体考评时，应重点根据差错项目中职权作用的大小，是否不履行职责、是否超越权限办事以及差错的性质和严重性进行判断和扣分。

（三）政策过错：是指未按照规定执行有关政策、制度，造成工作出现偏差，未按照规定程序或流程要求开展工作，导致工程质量和效果受到影响的事项，突出考核政策性和程序性。每1个政策过错扣1-10分。在具体考评时，主要考核政策、规章制度的执行和落实情况、安排部署工作的落实情况，注重对程序的合理性、合规性进行考核，应参考差错的性质和严重性进行判断和扣分。

（四）重大过错：是指未按照规定要求完成工作任务和工作出现失误的，造成公司重点工作受到影响的，每1次扣5-20分。

（五）其他过错：是指上述过错中未列举的过错，按照过错的性质和严重程度进行判断和扣分，每1个其他过错扣0.5-5分。

注：同一事项涉及几个过错，就高不就低进行扣分，不重复扣分。

第十条绩效考核分值：绩效考核评估按照主、客观评价相结合的办法进行考核，满分100分，其中客观实绩90分，主观评价成绩10分。

客观实绩占90分，每月由考核主体依据考核细则进行量化打分。主观评价占10分，每月由监事长评价董事长，董事长评价各位董事、总经理；总经理评价各内设部门主管，各内设部门主管评价各部门员工，根据考核对象业绩按月评价打分。

第十一条绩效考核细则：

绩效考核细则制定主体：制定，其中：公司董事长、董事、总经理的绩效考核细则由监事长负责分月、分部门、分岗位制定并组织实施，各内设部门、中层管理人员和普通员工绩效考核细则由总经理负责分月、分部门、分岗位制定并组织实施。

绩效考核细则制定的主要依据：

1、董事会、监事会、总经理办公会会议纪要中制定的工作指标、安排的工作任务；

2、各岗位工作职责；

3、各位董事口头临时交办的重要事项；

4、其它需要纳入绩效考核的事项和指标。

绩效考核细则制定的标准：考核的工作事项、完成时限、验收标准、考核方法、过错类型、分值。

第十二条 绩效考核评估运用：考核对象每月薪酬的30%做为底

薪按月发放，每月薪酬的40%做为绩效管理基金与当月考核分数挂钩兑现，每月薪酬的30%与年终考核分数挂钩兑现。同时，作为评选先进单位和先进个人及年终奖金发放的依据。第十三条绩效管理基金结算：个人实得工资＝（月工资总额*40%÷100）×绩效考核得分-考勤应扣金额。每月绩效考核结束后，由监事会、综合部将每人得分汇总计算后报董事会审核无误后，交财务部发放。

某房地产公司稽查案例分析 篇11

一、反映资产负债状况的常用指标

反映资产负债状况的常用指标有衡量总负债水平的“资产负债率”、体现真正债务融资水平的“有息资产负债率”以及反映短期偿债能力的“流动比率”。鉴于上述指标各有侧重，本文将它们均作为资产负债状况的代表指标。各指标的涵义与计算公式如表1所示。

二、房地产上市公司资产负债状况统计

结合上市公司的年报数据，根据表1的公式计算2000-2011年沪深A股91家房地产上市公司的资产负债状况，其描述性统计结果如表2所示。

由表2可知：（1）2000-2011年衡量我国房地产上市公司资产负债状况的资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值分别为0.614、0.266和2.232，均大于全行业上市公司的指标均值（0.536/0.228/2.102）（2000-2011年全行业上市公司的资产负债率均值、有息资产负债率均值和流动比率均值是根据我国上市公司的财务数据计算而得），这意味着房地产上市公司总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力高于全行业平均水平；（2）有息资产负债率均值（0.266）不足资产负债率均值（0.614）的1/2，这表明在房地产上市公司总负债中有息债务所占的份额较少；（3）流动比率均值（2.232）大于1，说明房地产上市公司流动资产对偿付短期债务的保证能力较强；（4）2000-2011年有息资产负债率最小值均为0，这意味着每年都有公司完全不进行债务融资；（5）资产负债率、有息资产负债率和流动比率的最大值/最小值分别为0.988/0.008、0.966/0.000和55.921/0.001，极差较大，说明我国房地产上市公司资产负债状况差异较大；（6）对比中位数与均值的情况可知，各指标的中位数（0.593/0.243/ 1.548）均小于均值（0.614/0.266/2.232），表明大部分公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力低于样本公司的平均水平。

三、房地产上市公司资产负债状况产业内对比

本文从所有权性质、地域和主营业务三个角度比较房地产上市公司资产负债状况。2001-2011年不同类型房地产上市公司的资产负债状况指标均值如表3所示。

表3显示，当以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量房地产上市公司资产负债状况时：（1）国有和民营上市公司的数值分别为0.610/0.618，0.265/0.269，2.046/2.349，前两个指标差异不大，流动比率差异较大，表明这两类公司的总负债水平和债务融资水平基本相同，而国有公司的短期偿债能力低于民营公司；（2）东中西部公司的数值分别为0.612/0.661/0.625，0.268/0.284/ 0.245，2.193/1.443/3.719，说明总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力最高/最低的公司分别为中部公司/东部公司、中部公司/西部公司及西部公司/中部公司；（3）主营土地开发、房地产开发和其他业务的房地产上市公司的数值分别为0.628/0.523/0.636、0.259/0.236/0.336，2.087/2.338/ 2.913，这表明总负债水平、债务融资水平最高/最低的公司为其他公司/房地产开发公司，短期偿债能力最大/最小的公司为其他公司/土地开发公司。

四、房地产上市公司与其他上市公司资产负债状况比较

本文选取沪深A股14家建筑业上市公司、398家制造业上市公司与房地产上市公司资产负债状况进行对比。2000-2011年不同产业上市公司资产负债状况均值如表4所示。

由表4可知：以资产负债率、有息资产负债率和流动比率均值衡量的房地产业、建筑业和制造业上市公司的资产负债状况分别为0.614/ 0.588/0.505、0.269/0.194/0.231和2.232/1.223/ 1.573，房地产上市公司的数值高于建筑业和制造业上市公司，这表明房地产上市公司的总负债水平、债务融资水平和短期偿债能力均高于建筑业和制造业上市公司。

某房地产公司稽查案例分析 篇12

清洁生产审核, 是指按照一定程序, 对生产和服务过程进行调查和诊断, 找出能耗高、物耗高、污染重的环节, 提出减少有毒有害物料的使用、产生, 降低能耗、物耗以及废物产生的方案, 进而选定技术经济及环境可行的清洁生产方案的过程[1]。

清洁生产方案的产生、筛选和实施是清洁生产审核过程中的一个关键环节, 是为了实现清洁生产目标, 针对企业可能再原辅材料、技术工艺、过程控制、设备、产品、管理、废物产生、员工整体素质等方面存在的问题, 以多种形式、多种渠道产生的无/低费或中/高费方案, 清洁生产方案的质量及可实施性直接关系到企业清洁生产审核的成效。清洁生产的意义在于实现经济、社会和环境效益的统一, 提高企业的市场竞争力, 是企业的根本要求和最终归宿。开展清洁生产将给企业带来不可估量的经济、社会和环境效益[2,3,4,5]。

汇总新疆油田公司已通过中国石油天然气股份有限公司清洁生产验收的某油田作业区实施清洁生产的方案, 从方案的组成、分类、投资、经济效益、环境效益等方面进行了统计分析[6], 表明许多无/低费方案, 资金投入的回报率高, 投资风险少, 有明显的经济效益和环境效益。综合评价了新疆油田公司某油田作业区在清洁生产审核中通过实施方案的应用, 达到了“节能、降耗、减污、增效”的目标, 实现了经济效益、环境效益和社会效益的统一。

1 清洁生产审核工作开展分析

1.1 企业概况

某油田作业区是新疆油田公司下属的一个主营业务单位, 承担着凝析油气田科研、开采、处理与输送工作, 是一个以油气生产作业为主、具有综合配套技术开发能力、培养和输送人才的专业化生产建设基地。该油田作业区原料主要为各井的采出液;主要产品为凝析油和天然气。

1.2 污染物产生及控制

1.2.1 废气产生及排放

对该油田布点进行废气监测, 发现废气中SO2、NO2、TSP的各排放浓度均未超出《环境空气质量标准》GB3095-1996 (二级标准) 标准现值, 符合排放要求。

1.2.2 废水产生及排放

根据现场调查及收集的资料, 废水排放的种类主要为油气处理工艺过程中经油、气、水三相分离后脱出的含油废水;其次为油田生活基地排出的生活污水。针对该油田废水特点, 该油田各单位采取了不同的水污染防治措施。生活污水排入蒸发池 (晒水池) 进行蒸发处理;含油废水采用二级隔油池处理, 最终进入污水蒸发池进行蒸发处理, 不外排, 对外界环境基本不产生影响。

1.2.3 固废产生及排放

工业垃圾主要是极少量含油泥土, 运送到垃圾场。生活垃圾主要是职工日常生活产生的固体废物, 运输到垃圾场进行深度填埋处理。

1.2.4 噪声产生及排放

该油田作业区内油田生产设施噪声影响主要为油气集输队、循环注气站两个单位, 最近的居民区为油田作业区公寓, 距离为3km。除此之外, 周围没有其它人群居住区, 对外界环境影响较小。

1.3 清洁生产审核工作开展情况

为全面开展清洁生产, 从源头减少废弃物产生, 降低能耗, 实现由末端治理向源头预防和全过程控制的根本转变, 根据新疆油田公司的统一安排, 成立新疆油田公司某油田作业区清洁生产审核工作小组。

审核采用企业自我审核加清洁生产审核咨询机构指导审核的复合审核方式。成立了以作业区经理为组长的清洁生产审核领导小组, 负责指导和协调开展清洁生产审核工作。根据清洁生产的程序和咨询机构的建议, 制订较为详细的清洁生产审核工作计划。并对作业区主要领导、各岗位科室负责人、班组长等进行了清洁生产相关内容培训, 并发放《清洁生产宣传手册》到每位员工手中。

2 清洁生产方案汇总

在考察分析的基础上, 首先对方案实施的费用高低、经济可行性等进行初步分析和判断, 然后召集特聘技术专家进行评审, 对汇总后的方案进行集中讨论, 利用简易筛选法从经济可行性、技术可行性、可实施性、对生产的影响以及环境效果等方面确定其可行程度, 经过现场讨论并确定:

1) 10万元以下为无/低费方案;

2) 10万元~50万元为中费方案;

3) 50万元以上为高费方案。

初步筛选出方案14项, 已实施方案10个、正在实施方案1个、未实施方案3个, 其中提出了10个无/低费方案 (包括管理方案) 、4个中/高费方案。

3 方案成效分析

本次清洁生产审核取得了较好的成绩, 初步筛选出清洁生产方案14项, 其中10项无/低费方案 (包括管理方案) 、4项中/高费方案。已实施方案10项、正在实施方案1项、未实施方案3项, 无/低费方案实施了90%, 中/高费方案实施了25%。

3.1 已实施方案对组织的影响分析

通过本次清洁生产审核活动, 改进了原先的操作设备, 使员工认识到清洁生产的重要性, 同时也实现了作业区节能降耗、增产增效的目标, 无/低费方案由于简单可行, 在审核过程中已实施9个, 剩余1个还未实施, 中/高费有1个已经实施完成, 有1个正在实施, 有2个未实施。

3.1.1 已实施的无/低费方案的影响分析

无/低费方案10个, 已实施9个, 共投入19.23万元, 取得的经济效益及环境效益主要体现在:

节省电能消耗量约在12 833.2k W·h/a, 按照1k W·h为0.65元计算, 就此节约经济开支8 341.58元/a;节约原水1 825m3/a, 按照1m3水1.25元计算, 就此节约经济开支2 281.25元/a;节约纯净水1 825kg/a, 按照1kg纯净水1元计算, 就此节约经济开支1825元/a;每年回收污油10t, 产生经济效益2万元;每年节约润滑油6t, 产生经济效益15万元;每年节约乙二醇6t, 产生经济效益10.2万元;共计产生经济效益28.44万元。

3.1.2 已实施的中/高费方案的影响分析

中/高费方案4个, 已实施1个, 共投入约2 000万元, 取得的经济效益及环境效益主要体现在:回收天然气20万m3/d, 按照1m3为0.81元计算, 就此产生经济效益4 860万元/a;可以看到经济效益和环境效益相当可观。

3.2 未实施无低费方案预期效果

本轮清洁生产未实施的无/低费方案1个, 计划近期实施, 共投入约10万元, 取得的经济效益及环境效益主要体现在:每年节约软化水15 000万t, 每年产生效益6万元。

3.3 未实施的中/高费方案预期效果

本轮清洁生产正在实施的中/高费方案1个, 未实施的中/高费方案2个, 计划近期实施, 共投入约1 700万元, 取得的经济效益及环境效益主要体现在:每年回收天然气1 800万m3, 每年多产液化气900t, 每年多产轻烃1 500t, 每年产生效益2 298万元。减少污染物排放:NO2:373.464t;烟尘:229.824 t;CO2:1 6 039.8 t。

4 结论

通过清洁生产审核, 油田生产管理水平得到了进一步提高。从新疆油田公司某油田作业区已实施的清洁生产方案中不难看出, 许多无/低费方案经济效益和环境效益显著, 资金投入的回报率高, 投资风险小。清洁生产审核找出了油田勘探开发生产工艺过程中物耗高、能耗高、不利于生产发展的地方和原因, 有的放矢地提出了解决办法。有利于单位节能、降耗、减污、增效, 有利于单位降低成本, 提高效益。

今后, 新疆油田公司某油田作业区还将继续提升企业管理水平, 完善企业清洁生产机制, 引导油田生产经营活动向可持续轨道发展, 以实现保证环境效益, 收获经济效益, 赢得社会效益的良好局面。

参考文献

[1]王娟, 及德全, 张可新.华北油田第一采油厂清洁生产审核简述[J].油气田环境保护, 2009, 19 (3) :58-59.

[2]龚莉娟.清洁生产方案实施成效分析[J].油气田环境保护, 2010, 20 (1) :8-9.

[3]栾玉湖, 郭健, 张福兰, 等.清洁生产方案实施状况分析[J].油气田环境保护, 2006, 16 (3) :4-5.

[4]袁晓娟, 王成.某公司清洁生产效益分析[J].工业安全与环保, 2006, 32 (2:58-60.

[5]冯倩, 李多松.煤矿清洁生产审核中/高费方案的经济分析[J].能源技术与管理, 2007 (4) :58-59.