西安市城中村改造管理办法

西安市城中村改造管理办法（通用8篇）

西安市城中村改造管理办法 篇1

西安市城中村改造管理办法

第一章 总则

第一条

为加快城市化进程，推进和规范城中村改造工作，提高城市规划、建设、管理水平，根据有关法律法规和相关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法所称城中村改造是指将城中村的集体土地依法转为国有土地，农民转为居民，撤觥村委会建立居委会，农村集体经济改制为城市混合经济或股份经济和按照城市规划、建设、管理的规范对原有建筑形态进行改建、翻建的行为。

第三条

本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区城市建成区范围内的城中村改造适用本办法。

第四条

城中村改造应当以西安社会经济发展计划和城市总体规划为依据，按照“政府主导、以区为主、市场运作、改制先行、改建跟进、尊重民意、利民益民”的原则实施。

第五条

市城中村改造管理机构负责本市城中村改造管理工作。

市城中村改造管理机构接受市发展改革、规划、建设、土地、房产等行政管理部门的委托行使与城中村改造相关的行政管理职能，集中办理相关审批手续，并接受委托部门的监督。

市民政、公安、劳动和社会保障、农业等部门应当按照各自职责，做好城中村改造管理的相关工作。

第六条

各区人民政府负责本行政区域内城中村改造工作。各区人民政府设立的城中村改造主管机构具体负责城中村改造工作的组织实施。

各区城中村改造主管机构可依法接受相关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政执法职能。

高新技术开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞综合治理区范围内的城中村改造工作，在所在地区城中村改造领导小组领导下，由其管委会负责组织实施。

第七条

城中村改造应当依照城中村改造目录逐步实施。二环以内的城中村全部纳入城中村改造目录，二环以外的城中村，由区人民政府报市人民政府批准后纳入城中村改造目录。城中村改造目录由市城村改造管理机构定期向社会公布。

第八条

城中村改造，每个改造村只能有一个实施主体，可以是村民委员会或村集体经济组织，政府土地统征储备机构，各区城中村改造建设经济实体，社会投资商。

第九条

设立城中村改造专项资金，全部用于城中村改造。专项资金由以下部分构成：

（一）城中村土地出让金、储备土地的增值收益金扣除应提取的失地农民养老保险、水利建设基金、农业开发基金后的余留部分；

（二）城中村改造建设项目的同级税收留成部分；

（三）城中村改造中收取的城市基础设施配套费。

专项资金管理、使用等按照《西安市城中村改造专项资金管理办法》执行。

第二章

方案制定

第十条

城中村改造应编制城中村改造工作方案，城中村改造工作方案一经批准即列入改造计划。

城中村改造工作方案应包含：村庄现状资料，清产核资、集体经济改制、资产分配、旧村拆迁安置方案、控制性详规及建设方案等。

城中村改造工作方案未经批准，不得实施改造。

第十一条

城中村改造工作方案须经村民或（户代表）大会通过形成决议后，由区城中村改造主管机构初审，市城中村改造管理机构审查同意后，报市人民政府审批。

第十二条

城中村改造工作方案一经审批，不得擅自更改。实施改造过程中，城中村改造工作方案确需变更的，应报市城中村改造管理机构审定。城中村改造工作方案有重大变化的，如建设方案有较大调整，拆迁安置方案有较大变化等，应报市人民政府审定。

第三章

改制

第十三条

列入改造计划的城中村，村民农业户口经所在区人民政府批准一次性转变为城市居民户口换发户口簿的工本费，由各区财政负担，其他费用免收。

第十四条

城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。

清产核资工作应当委托有资质的资产评估机构或由农村集体经济组织进行。清产核资结果应经村民会议或村民小组会议研究确认并公示。

农业、财政、审计等部门尖加强对清产核资工作的指导、监督。

第十五条

集体资产清产核资后，各村可根据实际情况，确定资产经营方式和分配方式，经村民会议讨论通过，报区农业行政管理部门审批后实施，并报区城中村改造主管机构备案。

改制后组建的经济组织，承担原集体经济组织的债权债务，负责原集体资产的管理和运营。

第十六条

集体经济组织改制后，撤销村民委员会，建立居民委员会。

新建立的居民委员会人员组成和工作经费，按城市居民委员会组织现行的规定和标准执行。

第十七条

完成撤村建居的城中村纳入城市管理体系，其市政基础设施建设、管理等按城市管理体制和标准执行。

第四章

土地利用

第十八条

列入改造计划的城中村集体土地依照法定程序转为国有土地。城中村改造用地应当符合土地利用总体规划。

第十九条

城中村改造安置村民居住、生活用地以划拨方式供给。

在集体土地依法转为国有土地前，城中村居住、生活用地可以使用集体土地。可持集体土地使用证办理相关规划、建设审批手续。

城中村改造安置村民居住、生活后的剩余土地可发展生产开发建设。涉及旅游、娱乐、商业、商品住宅等经营性项目用地，应当以招标、拍卖和挂牌方式出让。

第二十条

城中村改造工作范围内的土地储备专项用于城中村改造工作。

土地资源紧缺的城中村可以实行货币或异地安置。进行异地安置的土地可按等价置换方式进行，也可在城中村改造土地储备中给予解决。

第二十一条

除城市规范涉及的市政公用设施、市级以上（含市级）重大公益建设项目及市人民政府确定的项目外，纳入城中村改造目录的城中村现有集体所有土地，不再审批与城中村改造无关的项目。

第二十二条

城市居民在农村购置宅基地的，1987年1月1日以前购买的，按照国家和地方有关文件规定办理。1987年1月1日以后购买的，严格按照《中华人民共和国土地法》和国发[2004]28号文件的相关规定执行。《土地法》颁布实施后，各区在土地改革尝试中存在的历史遗留问题，由各区人民政府自行决定。

第五章

第二十三条 市城中村改造管理机构应当同市规划行政管理部门，依据城市总体规划编制城中村改造专项规划，报市人民政府批准后实施。

城中村改造专项规划批准后，任何单位和个人不得擅自改变。

第二十四条 城中村改造项目应当申请领取选址意见书。

第二十五条 城中村改造应当依据城中村改造专项规划制定规划设计方案，并经批准后实施。

主要街区、风景名胜周边的城中村改造规划设计方案应通过公开竞标方式征集，并组织公开展示征求市民意见。

第二十六条 城中村改造涉及城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设计划。

第二十七条 除城市绿地、道路及其他公用设施用地外，城中村改造安置村民生产、生活用地指标原则上人均不高于65平方米。

第二十八条 城中村改造项目申请建设用地的，应当持批准的城中村改造方案、选址意见书等文件提出建设用地规划许可申请，经核发〈建设用地规划许可证〉，方可办理土地使用手续。

第二十九条 城中村改造项目申请新建种类建筑物、构筑物的，应当持建设用地证件、土地证件及建设项目有关文件提出建设工程规划许可申请，经审查合格，交纳城建费用后，核发〈建设工程规划许可证〉。

安置村民的建设项目免收城市基础设施配套费，其他建设项目减半收取城市基础设施配套费。

第三十条 城中村改造项目建设单位，应当按国家建设审批程序办理相关手续后，领取〈建筑工程施工许可证〉。未办理〈建筑工程施工许可证〉的，一律不得动工建设。

第三十一条 城中村改造范围内的商品房出售前，应当办理〈商品房预售许可证〉，未取得〈商品房预售许可证〉的，房屋不得预售。

城中村改造范围内的商品房预售管理应当纳入市房地产管理信息系统和房地产预警预报系统。

第六章 拆迁安置

第三十二条 各改造村应当结合本村的土地资源和实际情况，制定拆迁安置补偿方案。拆迁安置补偿方案应当经原集体经济组织全体成员大会讨论通过，并公示。

第三十三条 城中村改造实施主体运迁前需要进行房屋估价的，估价单位应具有一级房地产估价资质。

第三十四条 申请领取房屋拆迁许可证的城中村改造实施主体，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用帐户，足额存入拆迁补偿安置资金。补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的实偿安置，不得挪作他用。

市中城村改造管理机构应当与城中村改造实施主体、开设拆迁补偿安置资金专用帐户的银行签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。未经市城中村改造管理机构同意，该银行不得拨付拆迁补偿安置资金。

第三十五条 城中村改造拆迁补偿安置以城中村房屋产权登记载明的面积和性质作为补偿依据。未进行产权登记的房屋不予补偿。

《西安市城中村村民房屋建设管理办法》（试行）试行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）给予补偿。涉及商业用房的，以土地原始批准用途为准，凡自行改变房屋用途的一律按住宅用房处理。

第三十六条 利用集体经济组织自有资金或全体成员集资自行改造的，可自行制定拆迁补偿安置方案及过渡补助标准。

引进投资商进行城中村改造的，其补偿安置方案不得低于本办法规定的补偿安置及过渡补助标准。

第三十七条 城中村房屋拆迁实行产权调换或货币补偿二种补偿安置方式。被拆迁人可自主选择安置补偿方式。

实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、产权建筑面积等因素，以房屋市场评估价确定。实行房屋产权调换得，依据原房屋产权建筑面积，就近上靠户型安置，人均建筑安置面积不少于65平方米。

房地产市场评估价格参照《西安市城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。

第三十八条 房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：

（一）安置房屋建筑面积与被拆迁房屋建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含地价和建设配套费）与被拆迁房屋房地产市场评估价互找差价结算。

（二）原房屋建筑面积人均不足65平方米的按人均不低于65平方米建筑面积安置。相差的面积部分按新建房屋重置价结算。

（三）对就近上靠户型超出安置补偿面积的部分按新建房屋综合在价结算。

第三十九条 原户口在城中村的现役义务军人、在校学生、服刑人员和户口尚未迁出的出嫁女在城中村房屋拆迁补偿安置中应当与被拆迁村民享受同等待遇。

第四十条 被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造实施主体应当给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。搬家补助费和过渡补助费的标准应不低于《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》规定的标准。

城中村改造实施主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过24个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的二倍相被拆迁人支付过渡补助费，超过六个月的，从第七个月起每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。

过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。

第四十一条 城中村改造实施主体应当与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的时间内签订拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：

（一）被拆迁房屋的权属地址面积，使用性质、结构等；

（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；

（三）安置房屋的权属、地址面积，使用性质、结构和过渡方式，过度期限；

（四）违约责任和解决争议的方式。

第四十二条 城中村改造实施主体与被拆迁人依据本村村民安置补偿方案及本办法，在规定的拆迁期限内达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由市城市房屋拆迁安置管理办公室依法对争议进行协调、裁决。

第七章 罚则

第四十三条 违反本办法规定，在城中村改造中，弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，由有关部门责令主管人员和直接责任人赔偿经济损失。情节严重、构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第四十四条 违反本办法规定，未按照城中村改造工作方案进行城中村改造，擅自改变改造工作方案，进行与城中村改造无关建设活动的，由有关部门依据相关法规进行处理。

第四十五条 城中村改造工作人员，违反本办法规定，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第四十六条 违反本办法的其他行为，按相应的土地、建设、规划、财税、城市拆迁等法规的规定予以处罚。

第八章 附则

第四十七条 新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区以外的其他区县城中村改造工作参照本办法执行。

第四十八条 本办法自发布之日起施行。西安市人民政府2003年4月4日发布的《西安市城中村改造建设管理暂行办法》及西安市人民政府办公厅2004年3月5日下发的《关于城中村改造建设管理有关问题的通知》同时废止。

2007年 10月20日 施行

西安市城中村改造管理办法 篇2

关键词：领导体制,组织机构,管理制度,品牌文化

1 制度文化的概念和作用

1.1 制度文化的概念

社区精神提倡的价值观、行为观、社会观等, 必须要有一定的制度实施和保障其运行, 使社区精神从一开始的制度引导变成社区居民的自觉习惯。制度文化体现着精神文化, 并在一定程度上作用于社区精神文化的发展。

1.2 制度文化的作用

1.2.1 制度文化有利于塑造社区精神文化。

制度文化将社区精神文化凝结其中, 体现社区居民对价值观念的选择, 将人们的言行举止予以规范, 形成良好的行为风尚。会倡导人们沿着制度文化—行为表现—精神升华—新的制度文化的轨迹不断发展、丰富和提高, 成为塑造社区精神文化的有力保障。

1.2.2 制度文化可以有效规范社区居民的行为。

制度在社区管理中发挥着约束和规范社区居民的重要作用, 有利于社区全面健康发展目标的实现。制度是社区管理者意愿得以贯彻的有利保障, 可以将社区管理引入正规化的的轨道上来, 减少管理中人与人之间的对立矛盾, 逐渐形成鲜明的制度化管理。

1.2.3 制度文化可以有效推动物质文化的发展。

制度文化与物质文化有着不可分割的关系。一方面, 物质文化是基础, 物质文化的好坏, 决定着制度文化的先进与否。另一方面, 制度文化是上层建筑, 又极大的影响着物质文化的建设, 既可以促进物质文化的建设, 也可以阻碍物质文化的建设。

2 城中村拆迁新建社区制度文化的缺陷

制度文化主要是社区的物业管理公司基于顺利开展管理服务工作的需要而主动创制出来的有组织的规范体系, 它是社区活动中形成的各种社会关系的总和, 是搭建物质文化和精神文化之间的桥梁。制度文化在协调社区成员之间的关系、社区成员与社会的关系方面发挥着明显的凝聚作用, 极大的影响着人们的生活观念和意识水平。

社区制度文化的内涵建设涉及领导体制、组织机构和管理制度。社区领导体制的形成与发展是社区文化进步的产物;社区组织机构, 是构建和实施社区文化的载体。包括正式组织结构和非正式组织;社区管理制度是社区组织机构制定的用来规范和保证日常管理的各项规定或条例。以上三方面共同构成企业的制度文化。然而, 西安市城中村拆迁改造新建社区由于起步晚, 社区物质环境较为落后、人文环境较差, 这些都给社区制度文化建设带来一定的困难, 因此, 社区制度文化建设存在明显的缺失。

2.1 在社区领导体制方面

社区领导机构、组织方式和领导制度不能协调统一。领导机构不能结合物质文化和行为文化建设进行设置;领导方式不能根据不同的管理对象进行有针对性的选择;领导制度不能随时间的不同而及时予以调整。

2.2 在社区组织机构方面

社区的组织机构主要包括拆迁村民原有的村领导班子形成的业主委员会和物业管理公司。二者往往不能根据社区管理的共同目标建立合理的社区组织内部关系。拆迁改造新建社区中组织机构是独立的, 彼此之间很少进行沟通, 物业管理公司不能通过业主委员会了解更多拆迁居民的心声, 不能根据居民的需要和特征建立科学、实用的企业文化。

2.3 在社区管理制度方面

首先, 社区管理制度不统一, 管理过程不正规, 不能提前预测出管理中可能存在的问题, 不能及时提出应对之策。其次, 社区管理制度常带有强制性, 缺乏人性化管理、民主管理。社区管理制度的不科学、不合理就不能很好的规范社区居民的行为。因此, 社区管理很有必要将管理制度完善起来, 为整个社区文化建设的顺利实施提供有力保障。

3 完善城中村拆迁新建社区制度文化建设的几点思考

社区文化建设不仅体现在视觉上、行为上, 还体现在制度上, 制度文化是物质文化建设的保证。只有依靠一套相关的制度规则将社区文化形成一个体系, 并被社区居民广泛的认同和学习才是有意义的, 这时制度文化才真正将制度与文化统一起来。从某种意义上说, 制度和文化相互依存, 没有文化价值的制度是不存在的, 没有制度形式的文化也是不存在的。制度是文化价值、文化精神和文化理念的外在体现;文化往往以或风俗、或习惯的形式存在于制度中。

3.1 社区物业公司要建立科学、人性化的管理体制

社区物业公司的组织机构应是一支掌握先进管理和服务技术的机构, 组织内部的构成及分工应与社区的管理目标和管理职能相协调。物业公司领导要能充分调动员工工作的积极性和能动性, 在管理计划和决策方案制定时, 要充分体现民主参与性。要以积极正确的态度接受来自不同群体提出的意见和建议, 及时根据社会的发展和社区居民的进一步需求做好相关制度的修订与完善。同时增强平时工作的透明度, 注重发挥集体的力量和引导居民自我管理的能动性, 在社区制度制定上, 可以集思广益, 让广大居民也参与到其中。真正体现出社区是我家, 管理靠大家的思想。

3.2 重视管理制度的形成

一套现代化的管理制度, 应该建立严格的岗位责任制和科学的工作流程, 应该随着实际环境灵活应变, 才能真正发挥制度的实际效能。一套科学合理的社区管理制度应具备以下方面内容: (1) 社区文化工作制度的主要内容; (2) 社区物业管理人员的主要职责; (3) 社区物业一般工作人员的主要职责; (4) 社区文体活动意向调查; (5) 社区文体活动计划与实施方案的制定; (6) 社区文体活动开展与组织要领。

3.3 理解制度文化是社区文化的重要部分但不是全部

社区文化是一个包含物质文化、制度文化、精神文化的综合体系。制度文化只是建设社区文化的一部分, 制度文化是社区文化建设的理论依据, 是指导社区文化建设的纲领和规范。但社区文化建设也不能迷信制度, 凡是都搞教条主义, 不论具体情况如何, 唯制度是从, 那么制度建设就失去了本身应有的意义。制度建设应强调和确保制度的科学性、及时性、有效性和可行性。

4 城中村拆迁新建社区制度文化建设的目标

4.1 制度文化应从点滴抓起

文化不是“纯”理念性的东西, 而是外化于社区管理活动的全过程。如果制度能形成人们行为中的无形规范, 那么说明制度真正在社区居民心中落地生根了。而真正能内化与心的制度是人们经常遇到的问题、精细的问题、反复出现的问题。所以, 制度文化建设不是唱高调, 而是从点滴出发, 从实处着手, 制定实用可行的物业管理措施。

4.2 制度文化应做到精致

随着人们的物质文化生活水平不断提高, 传达服务意识的制度文化也要不断改进。在制度中贯彻精致服务文化, 通过提升服务品质, 提高服务效率, 及时服务、礼仪服务等将制度文化落到实处, 让社区居民有“家”的归属感。

4.3 实现精品文化及品牌文化建设

在制度文化建设中要注意把社区居民的生活方式揉进品牌建设中, 让社区居民感受到自我价值和存在感。制度文化中不能忽略品牌文化在社区居民行为中发挥的引领作用, 和对居民意识和形象的塑造作用。

参考文献

[1]熊晓燕.加强城市区文化建设的思考[J].重庆工学院学才良, 2013 (1) .

[2]王芳.新社区应注重社区文化建设的探索[J].神州, 2011 (26) .

[3]高春凤.自组织理论视角下的城市社区文化建设[J].经济研究导刊, 2011 (25) .

[4]廖文, 钟涛.社会工作在城市社区工作领域中的功能评估—基于长沙市城市社区的实证研究[J].社会工作 (下半月) , 2010 (08) .

[5]黄荣英.我国城市社区参与不足的一种理论解读[J].求索, 2010 (03) .

西安市莲湖区友谊村城中村改造 篇3

目前，沣镐西路南侧的改建工程进展很快，改造后的土门精品服饰广场已经开业，而在一条并不显眼的巷子深处，一块高大的广告牌同样引人注目，这是一个名为“领域·豪城”的房地产项目导视牌：“地段，检验房地产价值的惟一标准!”

“领域·豪城”是莲湖区友谊村村民委员会的城中村改造项目，位处土门发展战略地段——土门新市场的友谊村。据了解，该村的城中村改造正在进行，无形改造部分已经结束，撤掉了旧有的村集体经济形式，建立了股份制公司的现代经济体制。目前，主要用于安置村民的“领域·豪城”住宅项目～期工程因为地段优势，项目咨询现场异常火爆。因为土门商圈二次规划及快速的建设进展，使得该项目的综合价值迅速飙升，而纯粹住宅功能项目的定位，同时接进天然气、暖气和热水的配套设施，就连周边像远东、庆安、西电、齿轮厂等众多的大型企业职工，也一样被其绝佳的地段价值所吸引。

西安市城中村改造管理办法 篇4

城中村改造的报告

为提升我区城区建设水平，加快城中村改造步伐，8月30日至9月6日，区委常委、区纪委书记**带领**改造工程项目部、**街道、**村委会以及区国土分局、区社保局、区农水局、区医保局等部门领导及工作人员共计13人赴西安市未央区、郑州市二七区考察城中村改造工作。西安市未央区位于西安市的西北部，是西安市正在建设的城市中心。郑州市二七区位于郑州市的西南部，是郑州市的商贸中心。两区均位于城市未来发展的黄金地段，随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。近年来，未央区和二七区，积极应对区域面积缩减、土地资源紧张的不利形势，从城区内部寻空间，向单位面积要效益，强力抓好城中村改造工作，吸引省内外投资分别达360亿元和410亿元，较好地解决了城中村这一长期困扰城市管理的难题，有效地解决了城区经济发展中的土地、资金制约问题，推动了城区经济的快速发展，做法和经验值得我们学习借鉴。

一、未央区、二七区城中村改造的主要做法

（一）痛下改造决心，理清工作思路。未央区位于即将对外办公的西安新的行政中心所在地，全区总面积262平方公里，辖10个街道办事处，194个自然村，69个城市社区，其中列入城中村改造计划的村有67个，且多数位于城市黄金地段，可谓“寸土寸金”。郑州市二七区辖区总面积为156平方公里，辖1乡1镇13个街道办事 处，15个行政村，122个社区；2007年城中村改造工作启动以来，共有11个行政村列入改造计划，且在郑州市三环以内，中心区位优势明显。随着城市发展建设的不断加快，土地增值潜力较大。但城中村长期以来缺乏规划、人口密度大、私搭乱建、环境较差，不仅实现不了土地的实际价值，而且在一定程度上制约了城市发展，成为城市建设、管理的难题。如郑州市二七区改造前的小李庄、佛岗村管理难、乱、差，严重影响了城市形象。如何主动适应城区发展新形势，痛下决心强力实施城中村改造，成功实现城中村改造和城区经济发展的良性互动，成为摆在二七区区委、区政府面前的难题。为解决制约城区经济发展的瓶颈，二七区区委、区政府将城中村改造作为实现城区发展的难点强力攻坚，适时提出了“集全区之力推动城中村改造”的工作思路，始终做到“三个坚持”，迅速打开了城中村改造局面。一是坚持政府主导、市场运作、群众自愿。政府主导就是由政府定原则、给政策、创环境，吸引开发商推动城中村改造。市场运作就是巧用市场之手，按照公开、公平竞争的原则选择开发商，引入社会资本进入城中村改造。群众自愿就是尊重群众意愿，动员群众参与，保障群众利益。二是坚持村民、开发商、政府三方共赢。在城中村改造中村民算好得失账，开发商算好收益账，政府当好利益裁判，找准利益的平衡点，实现村民、开发商、政府三方共赢。三是坚持突出重点、分类推进。对于严重影响市容、位置重要、开发商积极性高、大多数群众愿意的城中村先行改造，对暂不具备改造条件的村庄以整治为主，做到成熟一个、改造一个，改造一个、成功一个，不急进、不冒进、不 留后遗症。目前，城中村改造在该区全面展开，鹿砦、佛岗、小李庄等8个城中村顺利完成拆迁，占城中村总数的73%。

（二）深入调查研究，科学制定政策。搞好城中村改造，涉及开发商、群众等多方面利益，只有政策到位，程序规范，才能赢得各方对城中村改造的理解和支持，进而调动方方面面参与城中村改造的积极性和主动性。为确保城中村改造成功推进，二七区深入实际调查研究，充分尊重群众的意见和建议，全面了解开发商的想法和担心，认真总结试点经验，为郑州市科学制定城中村改造意见提供了第一手资料。2007年，郑州市人民政府下发了《关于进一步规范城中村改造的若干规定的通知》（郑政文〔2007〕103号），明确了城中村改造必须遵循的基本原则，严格规范城中村改造运转程序，使二七区城中村改造由先期试点转入依法全面改造阶段。一是严格城中村改造土地供应方式。要求城中村改造土地必须通过招拍挂出让方式取得，为城中村改造工作创造了公开、公平、公正的市场竞争机制，能够实现土地资源利用价值，使政府更能充分引导城中村改造的方向。二是严格执行城中村改造详规。要求在城中村改造过程中除满足安置房和商品房的开发外，还要充分满足产业规划、配套设施建设等需要，充分考虑区域内的交通流量和基础设施承载能力，使城中村改造更加符合城区发展需要。三是严格确定城中村安置开发比例。经过认真调查研究，科学设定1：2的安置开发比例，维护了群众利益，使开发商的利润限制在一定的合理空间。对土地较多的村，政府还可储备一些土地，用于公益事业及基础设施建设。四是严格制定城中村整体发展规 划。努力通过城中村改造实现产业规划和产业培育，大力发展楼宇经济、特色街经济、商圈经济等多种经济形式，为区域经济发展提供强大后劲。

（三）强化组织领导，形成改造合力。良好的工作机制是干好工作的重要保证。为强力实施城中村改造，未央区、二七区都成立了高规格的城中村改造总指挥部，由区委、区政府主要领导亲自担任总指挥长；区四大班子领导担任各改造村项目指挥部指挥长，严格实行区领导分包责任制，每个改造项目明确1至3名区领导负责，明确了城中村改造总指挥部、各项目指挥部工作职责，形成了推动城中村改造的强大合力。为协调城中村改造的日常工作，还专门成立了城中村改造办公室（为常设机构），主要负责城中村改造工作的业务指导、综合协调和日常管理，具体负责制定和完善改造的总体规划目标和实施细则，确定改造条件基本成熟的村，对开发协议及拆迁补偿安置方案进行审核把关，组织实施改造项目的控规编制和土地的招拍挂。各改造村项目部主要负责拆迁组织、安全稳定、资料准备及遗留问题处理。在实际工作中，区城中村改造总指挥部与各拆迁村项目部建立了工作联动机制、项目联络员制度和工作例会制度，每个项目指挥部都设立一名专职联络员，负责上下沟通联系，定期召开工作例会，及时掌握工作进展情况，发现解决存在问题，保证了全区城中村改造稳步推进。同时，将城中村改造工作列入市区经济社会发展计划，实行目标管理，纳入市区重点目标任务督查考核体系，接受督查了 4 落实管理机构的监督检查，并与领导责任挂钩，对完成好的区、街道、部门和表现突出的个人，进行表彰奖励，与个人升迁挂钩。

（四）建立三种机制，破解拆迁难题。拆迁工作是城中村改造的难点，能否完成拆迁是城中村改造能否顺利实施的关键。在推进城中村改造过程中，未央区、二七区结合实际建立了三种机制，努力破解改造拆迁难题。一是建立市场补偿机制。通过市场化评估的办法确定补偿标准，全面真实地反映被拆迁房屋和安置房屋的市场价值，切实维护双方当事人的合法权益。未央区的二府庄村、薛家寨村和二七区的小李庄村、佛岗村在拆迁前期，村组与开发商都进行了充分的市场评估，制订了科学、合理的拆迁安置补偿标准，达到了村民满意、开发商乐意的目的。二是建立科学安置机制。在多方征求群众意见的基础上，结合改造村的实际情况，合理确定安置地点，做到各项配套设施齐全，居住舒适。在户型确定上，根据国家相关建筑设计规范要求，按照多数群众意愿，设计多种户型，征求群众意见后由开发商制定出安置房规划方案及沙盘模型、效果图，供群众自由选择。三是建立人性化拆迁机制。坚持以人为本的拆迁理念，通过深入细致的思想工作，广泛动员群众积极参与，实现“无情拆迁，有情操作”。深入宣传发动，使改造政策、补偿标准、安置办法等内容家喻户晓，赢得群众信任和支持。干部带头拆迁，充分发挥村（组）干部和党员的带头作用，使其带头签订拆迁协议、带头搬迁、带头拆除房屋，进而以村组干部的亲属、党员和已做通思想工作的村民群众为突破口，积极督促已签订协议的村民尽快搬迁。严格拆迁程序，所有拆迁项目都按 照有关法律规定的权限和程序进行，从房屋评估、补偿，到拆迁、安置，从政策到具体标准，一律公开透明，全程接受群众监督，保证拆迁群众的知情权和参与权，做到阳光作业、依法拆迁。

二七区的小李庄，是一个拥有1566户村民的大村。改造之初，签约消息一经媒体曝光，情绪激烈的小李庄村民就聚众围堵了区政府和交通要道。面对村民对城中村改造的误解，该区委、区政府派出经验丰富的区领导为指挥长，同时抽调区市政局、行政执法局、建设局、拆迁办和办事处的精兵强将近300人，组建4个工作组进驻小李庄，通过开展宣传发动和思想教育工作，统一了村民的思想，安定了村民的情绪，争取到村民的最大理解和信任。小李庄在不足两个月的时间内顺利搬迁完毕，创造了“小李庄速度”。两个月后，占地1716亩，村民937户、人口2450多人的佛岗村，拆迁工作从召开动员大会、房屋面积丈量、登记、兑付到居民搬迁等环节，总共用了20天时间，创造了郑州市拆迁改造史上的神奇速度，被誉为“佛岗村速度”。

（五）培育产业支撑，繁荣城区经济。二七区实施城中村改造不是就改造论改造，而是把城中村改造与培育产业支撑有机结合，实现了改变城区面积和繁荣城区经济双赢的目标。二七区明确提出将城中村改造与产业发展规划相结合，以城中村、老城区、老市场、老企业“四个改造”为依托，强化规划引导，积极培育新兴产业，促进区域经济跨越式发展。一是提前谋划产业定位。在每个城中村改造项目前期，组织开发商和有关专家，根据城中村的位置研究、选择适宜发展的优势产业，引导开发商根据产业定位进行商业地产的建筑设计，尽可能多地扩大商业地产面积，以商品房开发促产业发展。该区召开小李庄村和佛岗村产业规划研讨会时，广泛听取有关专家和部门的意见，确立了打造全新的大型现代化商业中心的发展定位。二是着力培育产业支撑。把城中村改造与发展现代服务业相结合，积极引进符合改造项目产业定位的企业入驻。佛岗村改造与郑州亚新房地产开发有限公司和河南中联创房地产开发有限公司联合体签约、小李庄村改造与香港升龙国际投资有限公司签约，两村通过城中村改造共吸引省内外投资102.56亿元。三是积极推动发展转型。面对城中村改造带来的投资热潮，二七区提出大力发展楼宇经济、商圈经济和街区经济，努力推动土地招商向楼宇招商转变，推动商业经济向商务经济转变，推动经济增长以投资拉动为主向以消费拉动为主转变，形成了城区经济发展的新动力，创造了区域经济发展的新优势。二七区通过成功实施城中村改造，在辖区发展空间三年减少一半的情况下，不仅保持了每年GDP增长13％、财政收入增长18%的经济增速，而且为今后几年全区投资扩张和经济增长积蓄了后劲，有力地支撑了持续性跨越发展。

二、加快我区城中村改造的对策建议

与西安市未央区和郑州市二七区相比，我区城中村（棚户区）改造工作还存在一些差距和不足：一是机制不够健全。缺乏强有力的组织推进机构，配套的动员拆迁、补偿安置、产业招商、政策扶持等机制还没有形成。市、区两级政府未出台较完善的城中村（棚户区）改造相关制度，各城中村改造项目没有统一的政策标准，各自摸着石 头过河。二是改造的前期宣传工作不到位。百姓对城中村改造的目的、意义及改造后自身利益保障不了解，参与城中村改造的积极性不高，导致我区的城改工作出现“领导急，群众不急，多数干部一边看”的被动局面。三是产业带动效果不明显。城区改造缺乏有实力的大企业集团入驻，没有骨干的大建设项目推动，对区域经济的辐射带动作用有限。

加快城中村（棚户区）改造，是今后一个时期我区城区建设的重点。我们要紧紧抓住省、市强力推进城中村（棚户区）改造的难得机遇，认真学习借鉴未央区、二七区城中村改造的先进理念，坚持科学规划、合理布局、完善设施、培育产业的原则，强力实施城中村改造，努力为我区经济发展提速增效做出新贡献。

（一）解放思想，更新干群观念。思想解放的程度，决定着工作的力度。首先要解放干部职工的思想，组织城建、发改、国土、规划等与城中村（棚户区）改造密切相关的单位干部职工开展“解放思想，更新观念，推进城中村改造”大讨论，认真学习借鉴外地城中村改造的新经验，探索研究城中村改造的新方法、新政策，在规划、建设、用地、拆迁等方面敢于创新、敢于超越，为城中村（棚户区）改造创造良好的政务环境。可以借鉴西安、郑州两市的成功经验，出台《行政审批思想的工作意见》，建议市政府明确市发改、规划、国土、建设、环保、公安、消防等部门在依法办理城中村改造项目所涉及的行政许可事项的同时，应为城中村（棚户区）改造项目开设“直通车”或“绿色通道”服务，在具体操作上，上述相关部门应在区级设有派 出机构，原则上由其派出机构负责办理城中村（棚户区）改造项目所涉及的行政许可事项。其次要解放城中村（棚户区）居民的思想，及时召开区、街道、村三级参加的城中村（棚户区）改造动员大会，坚决克服小农意识，牢固树立建设现代城市、打造新型社区的理念，鼓励城中村居民通过各种途径参与城中村（棚户区）改造，为城中村（棚户区）改造营造良好的舆论氛围，提高城区居民对开展城中村改造重要性、必要性和紧迫性的认识，激发调动群众参与城中村（棚户区）改造的内在动力和积极性。

（二）统筹规划，提高建设水平。科学规划对优化布局和资源配置至关重要。抓紧完善三江口的控规编制，科学界定城中村（棚户区）改造的发展方向、建筑风格、功能分区，从源头上提高中心城区建设的科学性、合理性和前瞻性。坚决实行土地集中供给，实现政府对土地收益的高度控制，利用土地收益置换更多的基础建设资金。强化规划监管，对规划执行、变更进行科学的监审和论证，对正在制定的控制性规划和修建性规划进行论证和评审，坚决维护规划的权威性和严肃性。

（三）健全机制，加快改造步伐。城中村改（棚户区）造涉及单位多、工作难度大、协调任务重，必须成立高规格的指挥机构，强力推进城中村改造。借鉴未央区、二七区城中村改造的成功经验，实行区领导分包项目负责制，建立项目联络员制度，在指挥机构的强有力领导下，科学制定我区城中村（棚户区）改造实施方案，结合实际制定拆迁动员、补偿安置、项目招商、施工协调等方面政策，为实施 城中村（棚户区）改造提供有力的制度保障。坚持突出重点、分步实施、辐射带动的原则，以***棚户区改造一期项目建设为契机，以露天剧场、城市广场、科技馆、湿地公园及安置房等项目建设为示范，以大容量的商务功能区开发改造为重点，全面掀起城中村改造高潮。

西安市城中村改造管理办法 篇5

第一章总则

第一条为改善城中村的人居环境,提高村民的生活水平,促进城市建设顺利进行,根据国家有关法律、法规,结合本市实际,制定本规定。

第二条本办法所称城中村是指本市建成区内以村民委员会或者由履行原村民委员会职能的股份制公司为组织形式,由成片农宅组成的村庄或街区。

第三条城中村改造应有利于提高村民的生活质量,增加就业岗位和收入,有利于城市管理、市场化经营和居住社区化管理。

第四条市人民政府统一领导全市城中村改造工作,各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区负责辖区内城中村改造工作。

(一)市政府的职责:负责制定城中村改造政策;审定全市城中村改造计划;按照城中村改造计划指导和协调各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会的工作。成立新乡市推进城中村改造建设管理办公室(办公室设在市建设委员会),具体负责组织编制城中村改造计划,审核城中村改造建设方案,城中村改造宣传教育、调查研究工作,督促协调、考核城中村改造建设工作。

(二)各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会的职责:按照市城中村改造总体计划编制辖区城中村改造计划;组织制定城中村改造建设方案;协调城中村改造建设的相关问题;成立相应工作机构,明确责任领导和专职工作人员,负责本辖区城中村改造建设的组织实施工作。

(三)城市规划、建设管理、国土资源、房产管理等部门按照各自职责负责相应的城中村改造建设工作。

第五条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会负责组织本辖区内城中村改造项目的包装和招商引资工作,引进有实力的房地产开发企业或以其它方式进行城中村的开发改造。

第六条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会组织编制本辖区城中村改造项目规划方案,经市推进城中村改造建设管理办公室审核,报市城市规划委员会批准后实施。

第七条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会负责组织制定本辖区城中村改造项目建设方案(包括开发建设时序、规划方案、拆迁安置方案、生产经营用地安排、旧村拆除计划等内容),报市推进城中村改造建设管理办公室备案。

第二章土地管理

第八条各区人民政府、开发区管委会,新乡工业园区要按照市政府有关规定继续做好村改居、农民转市民工作,以促进城中村改造顺利进行。

第九条凡在城市建成区范围内的土地,均依照《土地管理法》和《河南省实施〈土地管理法〉办法》的规定,全部按照国有土地管理,即原城中村集体土地变为国有土地,原土地使用权属不变。城中村改造土地利用应当符合城市土地利用总体规划。城中村改造原则上应当利用原建设用地,不得新占农用地,确需重新选址占用农用地的,应当按照国家有关规定和程序报批。

第十条直接用于安置村民的居住用地、村集体经济组织生产用地,可按划拨方式或出让方式办理。

第十一条用于公益事业和市政设施的用地按划拨方式办理。

第十二条用于房地产开发等经营性用地应当按招标、拍卖、挂牌出让方式办理。第十三条城中村土地出让所获收益扣除国家、省规定应留部分外,剩余部分用于支持各区政府、开发区管委会和新乡工业园区的城中村改造建设。

第三章规划管理

第十四条城中村的改造建设规划应当纳入城乡规划的统一管理,符合城市总体规划。第十五条城中村改造建设规划应按照功能第一、景观并重、经济实用、居住与就业统筹、集约节约用地的原则和《城市居住区规划设计规范》进行编制。有关住宅日照标准、容积率、建筑密度等强制性内容按照《中华人民共和国工程建设标准强制性条文(城乡规划部分)》从宽执行。

第十六条城中村改造应合理规划公共绿地以及中小学、社区服务中心、停车场等配套设施。

第四章拆迁和安置管理

第十七条城中村的拆迁安置补偿方案在区人民政府、开发区管委会和新乡工业园区管委会的组织指导和监督下,依照有关法律和政策规定,拆迁安置补偿方案应载明货币补偿或产权调换的参照标准,供被拆迁人选择。

第十八条城中村村民的房屋拆迁补偿以房产证标注面积或基准建筑面积为准进行补偿。依据河南省宅基地面积划分标准,结合我市城中村村民居住区容积率控制标准测算出户均基准建筑面积为200平方米。

第十九条参与城中村改造建设的房地产开发企业,在与村民委员会(股份制公司)商议城中村改造建设拆迁安置补偿事宜时,可以参照下列原则确定其拆迁安置补偿方案:

(一)被拆迁人选择货币补偿方式时,其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积,有房产证的房屋,以房产证标注面积为准,按我市房地产市场评估价给予货币补偿。没有房产证的房屋,以基准建筑面积为准进行补偿,其合法宅基地上被拆除的房屋建筑面积在200平方米以内的,按房地产市场评估价给予货币补偿;超过200平方米的部分,给予适当货币补偿。

(二)被拆迁人选择产权调换补偿方式时,每处合法宅基地按200平方米的新建住宅面积予以安置;实际拆除面积不足200平方米的部分,由被拆迁人按照新建住宅建筑安装平均造价补齐差价;实际拆除面积超过200平方米的部分,由拆迁人给予适当货币补偿。

(三)每处合法宅基地原则上按一个基准建筑面积安置。确需分户的,由各区人民政府、开发区管委会和新乡工业园区管委会根据本辖区的实际情况制定分户条件和管理办法。

(四)拆迁补偿安置方案中,应明确安置房源的位置、数量、层次、面积及结清差价计算方法和选择房源先后顺序的办法等内容。

第二十条进行改造建设的城中村涉及拆除村民委员会(股份制公司)的办公用房、生产用房和其他用房,拆迁人与被拆迁人可参照估价机构的估价结果协商签订拆迁补偿协议。第二十一条进行改造建设的城中村涉及被拆迁人搬迁或临时安置的,其搬迁补助费和临时安置补助费标准参照《新乡市人民政府关于印发〈新乡市城市房屋拆迁补偿补助标准〉的通知》(新政文〔2004〕64号)有关规定执行。

第二十二条拆除城中村房屋以外的其他附着物的补偿标准,原则上执行市政府1993年下发的《新乡市国家建设征用土地上附着物补偿标准的通知》(新政文〔1993〕229号)。第二十三条2004年5月1日以后未经市规划、建设等部门批准建设的住宅,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予补偿。建成区内未经市规划、建设等部门批准建设的两层以上(不含两层)房屋,按照违法建筑处理,拆迁时一律不予补偿。

第二十四条为降低城中村改造建设成本,支持各区和开发区、新乡工业园区的城中村改造工作,对涉及改造建设的下列有关行政事业性收费和经营性收费项目予以减免:

(一)除国家、省明文规定不得减、免的各类行政性收费、全供事业单位的事业性收费外全部免收;

(二)自收自支事业单位收取的事业性收费减免30%;

(三)人防工程易地建设费按经济适用住房标准收取;

(四)其它经营服务性收费标准,由市推进城中村改造建设管理办公室本着支持和保本微利的原则组织相关部门配合市物价部门根据国家、省、市有关规定,结合市场价格进行统一确定。

第二十五条用于村民安置用房工程建设所涉及的建筑税,市级留成部分全额支持给各区政府和管委会用于城中村改造建设。

第五章监督管理

第二十六条自本办法颁布之日起,城中村内必须停止除批准建设改造之外的一切建设活动,所在区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会、乡(镇)人民政府、街道办事处及村委会按照各自职责负责城中村范围内建设活动的管理工作,依法制止村内任何形式的私搭乱建,并配合市规划行政主管部门依法对违法建筑组织拆除。

第二十七条城中村改造项目建设方案一经审批,不得擅自更改。凡未按审批方案实施的,由各职能部门依照相关法规予以处罚,并按审批方案予以纠正。

第二十八条城中村改造项目建成后,由市政府组织有关部门进行综合验收,验收合格后由房产管理部门办理房产登记手续。

第二十九条城中村范围内的住户,应积极配合城中村的改造工作。对于阻碍改造违反治安管理规定的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》进行处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十条各级政府部门及工作人员应树立服务意识,不得以任何借口阻挠城中村改造工作,更不得借城中村改造之机牟取个人私利。凡不履行职责、滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章附则

第三十一条本办法施行前已开工建设的城中村改造项目按开工时的政策执行。本办法施行后至2010年12月31日前开工建设的城中村改造项目,可享受上述优惠政策。

第三十二条各区人民政府、开发区管委会、新乡工业园区管委会可结合本辖区和改造村庄实际情况,制定相应政策。

第三十三条本办法由新乡市推进城中村改造建设管理办公室负责解释。

西安市城中村改造管理办法 篇6

专家评估办法（试行）

第一章 总 则

第一条 为规范城中村改造项目评估工作，根据《评估委员会和评估方法暂行规定》、《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》以及《深圳市龙岗区城中村（旧村）改造实施办法（试行）》，结合本区实际，制定本办法。

第二条 项目评估由区旧改办负责组织，有关政府部门按照各自的职能和专业范围予以配合。

第三条 本办法所称项目专家评估，是指在本区范围内申报的城中村改造项目，在完成改造项目预案、预案公示和公众意见收集等前期工作后，由相关领域的专家对项目改造的科学性、合理性、可行性进行评估的活动。

第四条 项目评估坚持“依靠专家、发扬民主、科学评估、合理确定”的原则。

第二章 评估小组组成第五条 区旧改办在确认项目经90%以上业主同意后，组织专家评估小组及有关政府部门成员赴现场对项目进行考察、评估。评估小组由7—9名专家组成。

第六条 评估实行票决制，须经三分之二以上小组成员同意，该项目才能提交区城中村改造领导小组会议予以审议。

第七条 区旧改办负责组建评估小组，在评估前5天按如下规定抽取评估专家：

（一）、同一个工程项目，专家抽取只能进行1次；

（二）、专家选取按照相关的专业要求进入计算机系统抽取；

（三）、抽取工作完成后，区旧改办代表、监督人应签字确认，然后归档保存。

第三章 评估的主要内容

第八条 改造项目应具备以下基本条件：

（一）、符合我区经济和社会发展计划；

（二）、符合城市规划和城中村改造规划总体纲要；

（三）、促进优化产业结构，具有较强的综合效益；

（四）、具有规模效益，与市场需求相适应，提升我区整体形象；

（五）、与土地资源整合相协调，避免造成资源浪费；

（六）、符合环保要求，与周边环境协调发展；

（七）、符合改造范围内业主的意愿；

（八）、符合其他相关法律法规规定的改造条件。

第九条 评估小组对改造项目从以下方面进行重点评估：

（一）、改造必要性；

（二）、项目实施的可行性，包括项目内容、资金来源、拆迁安置方案、公共设施、改造模式、建设目标；

（三）、改造意义和社会、经济、环境的综合效益；

（四）、工业区改造为主的项目产业主题。

第四章 评估程序

第十条 改造项目预案公示收集公众反馈意见经90%以上业主同意后，区旧改办在10个工作日内召开会议进行集中评估。

第十一条 项目评估会议的工作程序为：

（一）、在会议召开5天前，由区旧改办负责将会议邀请函和项目资料送达专家评估小组全体成员。

（二）、由区旧改办组织召开评审会议，主持宣布评估内容，介绍参会人员，推选评估小组组长；申报单位有关人员介绍被评估项目的有关情况及勘察现场意见，小组成员发表意见，陈述同意或不同意的理由。小组成员对项目进行表决后，由评估小组组长做出项目评估结论。评估小组每位成员的评估意见均需记录在案并存档；表决结果和项目评估结论，小组成员确认无误后签字。

区旧改办根据会议记录情况、专家评审意见和投票结果撰写专家评审报告书。

第十二条 评估程序接受有关行政主管部门、新闻单位、企业等社会监督。

第五章 附 则

第十三条 专家评估实行有偿服务制度，其费用由区政府支付。

第十四条评估专家收受申报人、其他利益关系人的财物或其他利益的，取消其评估专家的资格，不得再参加任何依法必须进行招标项目的评估；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第十五条 本办法由龙岗区政府授权区旧改办负责解释。

西安市城中村改造管理办法 篇7

一、农村财务管理的共性问题

农村财务管理涉及广大农民群众的切身利益, 是农民群众非常关心的热点问题, 反映强烈的焦点问题。这些问题的存在, 既损害政府形象又影响干群关系乃至农村稳定, 阻碍了新农村建设的进程。从调查摸底的情况看, 本市农村财务管理有以下的共性问题:

(一) 领导干部政策观念淡薄。

方针政策确定之后, 领导干部就是决定的因素。但是, 尽管本市各级财政部门对农村的财务管理制度和具体规定都很明确, 但有些乡镇的主要领导和相当一部分村委主要干部政策观念淡薄, 财务制度视同摆设, 把专项资金当成可支配收入, 钱款只要到了账, 就随心所欲, 根本不考虑财务管理制度的约束。这次城中村改造引发的大规模村民上访事件, 就是乡镇和村的主要领导把国家给村民的土地补偿金挪作乡镇企业的投资, 期望发展经济而政绩斐然。使村民失去赖以生存的土地后, 长达一年多时间得不到补偿, 激发民愤, 终于爆发大规模村民上访事件。更有相当一部分乡镇和村委领导, 把党和人民赋予的权力当成了谋取私利的工具, 国家的惠农款项大部分用于非生产性、非公益性的招待费开支。这些人或打着搞生产、促发展的幌子, 大吃大喝、请客送礼;或以外出学习考察为由, 游山玩水, 肆意花费, 挥霍一空。

(二) 会计人员专业素质较低。

目前农村会计人员专业素质较低有以下几个方面原因:一是不少农村会计人员基本上是村委主任私下选定亲信后在村民大会走一下民主选举的过场。这种方式产生的会计人员, 只懂得唯命是从, 不敢坚持原则, 对村干部的违规行为缺少约束力。二是由于农村难以留住人才, 农村会计人员一般不具备会计从业资质, 不懂财务电算化, 甚至连起码的借贷原理都不懂, 不会规范记账。三是有些村不按规定配备财会人员, 由村负责人兼会计或出纳。四是有些村配备的财会人员严重违规, 既是会计又是出纳, 既管账又管钱, 造成账目混乱。

(三) 财务基础工作不够健全。

由于前述领导及会计人员的原因, 造成财务基础工作不够健全, 存在的主要问题有:一是个别村没有按照财务制度要求设置会计账簿和科目, 特别是不设应收应付科目, 形成村委和农户互欠钱款的糊涂账。二是固定资产等不是有账无物, 就是有物无账, 或有总账无明细账。三是会计凭证不按规定装订成册, 重要单据不及时整理单独立卷。四是前后会计财务移交手续不及时或不移交, 科目处理不一致, 总账和明细账不一致。五是前后会计不按规定交接, 会计档案没按规定归档保管, 缺失严重, 责任无法划分。

(四) 货币资金管理严重违规。

货币资金管理严重违规是农村村级财务管理中存在的主要问题, 是广大农民群众告状上访的焦点问题。随着新农村建设不断推进, 中央及省市县对农村转移支付资金、各项专款、扶持资金等, 无论是项目还是金额都在大幅度增加。有些村委主要干部视集体资金为个人财产, 随意贪占、挪用现金, 现金管理制度形同虚设。具体表现为;一是长期不报账、不结账, 致使会计没账理、出纳没钱管。二是多头开户, 白条收费, 收取的款项不入账, 公款私存、私设“小金库”。三是财务收支无计划, 随意性很大。在村级公益事业建设中, 有些村委主任只考虑自己的政绩或能否吃回扣, 不量入为出, 向国家要不到钱或投入不足就向民间借高利贷, 致使村集体的包袱越来越重。四是有些村委主任自己有把柄在财会人员手里, 只得大权旁落, 丧失原则, 即使财务人员未批先支, 也不敢拒绝。五是有的财会人员毫无原则, 只要是村委主任批的条子就付款, 既不加审核也不管是否有开支来源。

(五) 农村集体资产随意处置。

农村集体财产是全体村民多年辛勤劳动积累的成果, 是村民的共同财富。但在有些村, 广大村民只是在理论上拥有这些财富, 得不到任何实惠, 甚至还会摊上债务。因为村干部把农村集体资产视为己有, 随意处置。具体表现为:一是没有建立严格的资产管理制度, 或虽然制度健全但形同虚设, 根本不予实行。二是不建固定资产和实物台账, 集体资产入库、出库无记载。三是集体资产在村干部的随意处置下, 被个别村民长期无偿占为己有, 直至废弃或消耗殆尽。四是有的村干部擅自出租或出借企业、设施、设备等集体资产和土地资源, 程序、手续欠规范, 合同条款不明确, 或虽有规定但执行不严, 导致使用人对集体资产和土地资源掠夺式、破坏式经营, 致使集体资产被严重侵蚀。五是有的村干部自己长期占用集体资金, 或擅自把集体资金出借给村民或其他人, 或擅自赊销集体企业产品, 造成大量借款和应付账款成为呆账、死账, 无法收回, 严重侵害了广大村民的利益。六是相当数量的村办集体企业对投资项目未进行可行性研究与评估, 缺乏应有的风险防范意识, 造成企业盲目投资, 未投产败局已定;或者项目本身前景乐观, 但村干部没有企业生产经营的经验, 亏损严重, 债务累累, 不仅没有为广大村民带来收益, 反而让村民背上了沉重的债务。

(六) 财务公开制度难以落实。

财务公开是村民的重要民主权利, 是农村财务管理的一项重要内容, 是村民了解村级财务收支的一个窗口, 是实现集体资产有效监督的重要手段。从中央到省市县, 各级有关部门出台了不少行之有效的财务公开制度, 在公开的形式、内容、时间、程序和监督等多方面作了严格规范。但是, 本市在实际执行中, 财务公开制度难以落实。这次引发村民上访, 财务不公开是原因之一。共性的问题是:一是个别村干部由于思想认识不够, 对财务公开制度采取应付态度。二是因为资金、财产去向不明无法公开向村民交代, 只公开无关紧要的, 而实质性内容却回避不公开。三是公开的内容欠具体, 较空洞, 群众无法了解资金的用途、去向。四是对于基本建设等重大支出项目和村民关心的集体资金、财产等热点问题没有逐项公开。五是管理缺乏民主, 群众监督乏力, 使一些任意挥霍集体资产的恶劣行为得不到及时查处。

(七) 内部牵制弱化监督滞后。过去对农

村各类资金流向的监督一般都是事后审计监督, 等到发现问题严重时, 生米已经做成了熟饭, 损失根本无法弥补, 即使采取了严厉的处罚措施, 大部分损失也追不回来, 只治标不治本。有关部门的处罚不过是从本来就比较紧张的农村建设资金中扣除了一部分, 给农村发展增添了资金缺口, 形成恶性循环。对造成损失的村干部个人而言, 处罚的力度远不及其挥霍和贪占的程度, 因此相当数量的村干部在利益的驱使下, 权衡利弊, 宁肯被罢免、被罚款也要冒险挥霍和贪占。

二、规范农村财务管理的对策建议

近年来, 中共中央关于新农村建设的举措不断出台, 中央以及省市县对农村的投入也大规模增加。各级政府陆续出台了一系列有关加强农村村级财务管理的制度和监督措施, 从制度上和法律上不断加强和规范农村村级财务管理。随着市场经济的发展、农村城市化水平的提高以及财政收支规模的不断扩大, 如何管理好农村三资 (资金、资产、资源) , 防止和解决会计信息失真、财务管理混乱等问题, 强化会计监督约束机制, 从源头遏制腐败行为的滋生, 是新形势下政府行政调控能力面临的新课题。

结合本市农村财务管理的实际运行情况, 我提出如下对策建议:

(一) 加强领导, 摆上议程。

各级领导要把事关广大农民群众切身利益的农村财务管理工作提高到讲政治的高度, 摆上日常行政工作的重要议事日程, 把加强农村财务管理作为防腐倡廉, 改善党群、干群关系, 加强民主法制建设, 巩固和发展农村安定团结、和谐稳定政治局面的大事, 抓实抓细抓好。建议农村财务管理工作和政绩考核挂钩。主要领导应每月至少听取一次农村财务管理工作汇报, 及时掌握财务动向, 督促相关部门按照职责分工搞好工作。分管领导要加强对农村财务管理方面的法规、规章和政策的学习, 经过专业培训, 成为懂财务管理的内行, 认真听取群众对农村财务管理的反映和要求, 及时发现和纠正农村财务管理中出现的问题。

(二) 稳定队伍, 提高素质。

建立一支高素质的农村财务管理队伍, 是搞好农村村级财务管理的关键。要严格按照农业部、财政部出台的《农村会计执业资格管理办法》的要求, 实行农村会计公开招聘、择优录用、持证上岗制度, 对现行的农村会计进行资格认证, 优胜劣汰, 并通过各种业务讲座、法制讲座、学历教育、继续教育等方式, 对村级财会人员进行培训, 提高其业务能力和遵纪守法的自觉性, 促进农村财会队伍整体素质的提高;同时建立农村会计任用审批制度, 凡农村会计的任用、调换都要经过乡镇政府批准, 以稳定农村财会队伍, 保持农村会计工作的连续性, 充分调动他们的积极性和主动性, 提高工作水平。村级委派会计和财务报账员要由乡会计服务机构面向社会公开招聘, 择优录取, 按照异地任职制, 委派到各村, 实行统一管理, 统一要求, 统一工资报酬渠道, 彻底杜绝眷属会计现象。

(三) 打好基础, 理顺体制。

规范全市农村财务管理的当务之急, 一是健全财务基础工作, 完善各项村级财务管理制度。二是理顺管理体制, 认真实施农村财务委托代理制。三是明确村委干部和财务人员的责、权、利, 各司其职, 责任到人, 使各项制度落到实处。

必须按照农业部、财政部颁发的《村合作经济组织会计制度》和《村合作经济组织财务制度》的相关要求, 完善财务预决算制度、财务收支审批制度、财务审计制度、现金管理制度、固定资产管理制度、民主理财监督制度、财务公开制度和岗位责任制等各项村级财务管理制度。

农村财务委托代理制目前有两种成功模式:

1. 村级会计委派制度。

即由乡镇政府公开招聘会计人员, 择优录用, 委派到辖区内的村委会, 从事财务工作, 参与村委会的内部管理, 代表政府监督村集体资产经营和财务状况。被委派会计人员的组织关系、人事关系、工资福利待遇等均由乡镇政府负责。这样, 会计人员便能更好地履行会计核算和会计监督职能, 真实地反映村集体资产的经营核算、成本费用等经济状况。从源头上预防和治理农村村级财务管理出现的问题。

2. 会计代理记账制度。

即在“三个民主” (民主管理、民主决策、民主监督) 和“四权” (资产所有权、经营权、处理权、财务审批权) 不变的情况下, 由各村的报账员定期将收支票据送乡会计服务机构记账的会计管理方式。本质上, 被代理的单位即各村仍是独立的会计主体, 村委负责人依然直接审批核定所有支出凭证, 代理记账的部门, 则凭其高素质的专业能力为村里提供准确、及时、可靠的代理会计记账业务。保证了农村村级财务管理的规范化和制度化。

(四) 严格审批, 分解财权。

要严格执行村级资金“收支两条线”规定, 加强收入管理, 严格支出审批, 实行先收后支, 杜绝以收抵支、差额报账、坐支现金等现象, 确保农村财务“村财乡管”工作全面步入规范化、科学化轨道。村集体的各项收入全部使用专用收款收据, 小额款项当天汇集上交, 大额收入直接交入乡镇会计核算中心在金融机构开设的村级资金账户。支出要按照村民理财制度相关规定, 提出计划, 经乡镇会计服务中心审核, 会计核算中心办理转账或现金支付手续。“财权”要进行适当分解, 由一人掌握变为多人交叉掌握, 正式发票或收据至少要由两名村干部签字, 避免财务开支暗箱操作, 形成相互制约机制, 从根本上避免赤字预算, 无票据或白条收付款, 保证各项资金严格按规定用途支出, 违规收支不予入账, 真正做到账款、账实、账证、账账、账表五相符。

(五) 资产共管, 防止流失。

要建立农村集体资产台账, 如实登记和反映资产的数量、价值及变动情况, 加强对集体资产的监督管理。集体的土地、建筑物和设备等资产发生产权转移时, 必须按照程序科学评估;集体资产出租、发包及对外投资时, 必须经农村集体经济组织全体成员讨论, 进行集体决议。通过健全完善制度, 限制了村干部处置集体资产的自由决策权, 防止集体资产流失, 确保集体资产保值、增值。

(六) 财务公开, 民主管理。

搭建财务公开、民主管理的新平台, 全面推行农村财务电算化管理, 实现有效监督。按照国家财会制度的统一要求, 完善会计科目, 健全总分类账、明细账、现金日记账、存款日记账等基本会计账目。通过改革会计核算手段, 购置电脑设备和财务软件, 变手工记账为电脑记账。各种财务报表全部由电脑自动生成, 输出打印后即行公布, 格式统一, 内容齐全, 数据准确, 避免了人工抄录所产生的各种弊端, 保证了村级会计业务的科学性、准确性和时效性。

(七) 同步监督, 未雨绸缪。

组建村组集体经济电算化管理网络, 市、县、乡财政、纪检、监察、审计等部门的电脑可与各村组的电脑实现局域网连接, 读取数据, 协调一致, 督促检查, 联合实现对村组经济运行情况的同步监督。这种同步监督做到了未雨绸缪, 预先防范, 堵塞了漏洞, 促进了农村廉政建设。

三问城中村改造 篇8

改造城中村，确是城市化进程中一道绕不开的坎，改造的关键在“人”不在“城”：城中村的村民，城中村的打工者，城中村的小商小贩、出卖身体者、贩毒造假者……他们是城市的伤口。正如一位专栏作家所言：“城中村考验政府治城能力的关键在于：你是视外地人为城市子民，想接纳并安置好这群人，还是视之为城市的累赘和威胁，想管束并驱逐这群人?”

——题记

近年来，关于城中村改造有一个似乎已经格式化的现象，即每次政府痛下改造决心之时，媒体往往会默契配合，掀起一轮改造话题的放量宣传。而一旦在运作过程遇到重重制约，改造热情又复归平静。这种现象在全国许多城市不断再现，形成城中村改造的一个“怪圈”。“怪圈”的存在表明城中村改造牵涉方方面面的利益，要谨慎对待。

城中村改造必须关注城中村赖以形成和维系的社会因素，这些因素主要包括：流动人口的居住问题、城中村村民的利益机制、“民间经济”的发展空间。如果这些问题不能妥善处理，改造充其量只能是治表之策，最终难免陷入困境。

流动人口的居住问题如何解决?

大凡发展比较成熟的城中村，都已成为城市廉租屋的集中供应区，成为外来流动人口的聚居区。而实际上，保持一定数量规模的廉租屋，让流动人口有个临时的栖身之所，正是现代城市发展不可缺少的“硬件”。因此，城中村改造的成功与否，就要看城市廉租屋的供给问题是否能得到解决。这是治理现有城中村和预防新城中村形成的一个基本立足点。

80年代末以来，城市的发展吸引了大量外来流动人口，流动人口的居住需求拉动了廉租屋市场的发展。但如果这一需求依赖于市场化运作的房地产公司，则往往由于诸多局限而难以见效。一般说来，廉租屋是一种微利或者无利产品，即使开发成本低于普通住宅小区，但由于管理成本高，资金回收的周期长，赢利空间十分有限，绝大多数房产商都不愿介入。也因此，许多发达国家的廉租屋供应主要依赖政府操纵和解决。但现阶段的我国，由于政府财力及能力的局限，往往难以及时进入这一领域，因此，在廉租屋的需求和供给出现巨大供需脱节时，村民抓住了利用自己宅基地实现利益的“机会”。

城中村宅基地上的房屋建设，除建房本身的造价和需缴纳少量手续费外，几乎不存在其他成本，特别是节省了昂贵的地价、房屋开发公司和销售公司的利润等。以广州中心地带的城中村石牌为例，其周边商品房，每平方米市场均价都在5000元以上，而村里的出租屋，每平方米造价仅在千元上下。宅基地上房屋的成本低，租金自然也低，这满足了村民和求租者双方的利益要求。于是，在生存理性和经济理性的共同驱动下，几乎所有村民家庭都投入了轰轰烈烈的“造房运动”中，其热情之高丝毫不亚于当年的“农业学大寨”运动。1994年到1998年间，整个石牌村成为一个大“工地”，村民家庭往往倾其所有，在各自宅基地上进行房屋重建、改建和翻修。

但城中村“握手楼”景观的形成，不仅是因为农民的急功近利，更主要的还是政府的责任。在现有制度条件下，政府推动和提供廉租屋的速度和规模落后于农民争取城市化利益的效率和能力。如果可以假设，至少有两条途径完全可以避免城中村建筑景观“问题”的产生：一是异处择地，整体规划，统一布局；二是本社区范围内重新规划建设。但无论是前者还是后者，都有两个因素至为关键：第一，具有城市规划权和执行权的相关政府部门是现有体制下制订方案并使之落到实处的主角；第二，两种选择都有极强的时间性，越是在早期，成本和代价才会越低，效果才会越明显。总之，现有条件约束下，城中村问题的形成，主要责任还在政府本身。解铃还需系铃人，及时提供足量的、适合流动人口居住的廉租屋，是化解城中村问题的重要途径。

有没有关注和尊重村民利益?

城中村“景观”的形成，至大责任者是政府本身，但它又是村民争取自身利益最大化的结果。因此，不能简单地把城中村“景观”看成是一堆“建筑垃圾”，恨不能彻底“消灭”之，而应该看到，它是村民利益的凝聚。城中村改造，必须充分关注这一点，并在改造举措中体现这一点。

尊重村民的利益，首先应关注和尊重村民经济方式的转型。作为对农耕时期家庭承包制经济的替代，廉租屋租赁成为村民家庭最主要的经营方式和经济来源。对他们来说，廉租屋投入成本低，经营管理相对简单，在租出去、收回来的循环中，不需要太高的文化和技术。得益于此，这些弱势的非农化村民能够借助已有资源实现经济生存和发展方式的转型。这些刚刚非农化的农民群体，在城市市场竞争中是一个最为脆弱的社会群体，普遍没有适应市场竞争的本领。如果按照市场经济的一般生存逻辑，加之我国社会保障体系及其相关配套机制的缺陷，这几乎是一个必然要陷入边缘化的群体。城中村村民经济方式的转型，理性地回避了这一“厄运”。基于此，城中村的改造思路，完全可以考虑把“村”改善或者改造为城市廉租屋供给区，让城市化农民成为改造后的廉租屋主，以便在更高水平上实现城市化农民的利益。

尊重村民的利益，还反映在关注城市化中具有过渡性特点的、与城中村相伴随的村社型共同体。土地非农转化后，失地农民对未来生活保障提出了强烈需求，而社区共同体实现的社区保障，则解决了失地农民面临的最大现实问题。这在政府未承接起失地农民社会保障主要成本之时，意义不同寻常。共同体组织还同时承载着城市化农民精神寻求的实现。这些因城市扩展而卷入城市生活的村民，面临的文化和社会心理变化是巨大的，但由于具有相对完整组织网络的庇护，使之在由“村民”向“市民”的转型中有了“缓冲地带”。正是得益于村社型共同体的生成和存续，城市化农民有条件以自己的方式去实现多层面利益。基于此，特别是面对城市化农民组织资源极度匮乏的现实，在城中村的改造思路中，完全可以考虑有意识地保护城中村组织网络的完整性，使之继续成为城市化农民利益实现的后盾。

城中村的平民化繁荣给我们什么启示?

大凡到过城中村的人，除了对密密麻麻、杂乱无序的建筑景观印象深刻外，恐怕还有一个场面同样令人印象深刻，那就是村里充满浓郁市井风情的繁荣。发育比较成熟的城中村，一般都会发展出一个同样成熟的中低档工商服务业市场，这样就形成了一个城中村廉租屋经济体系。城中村里的街街巷巷始终洋溢着一股喧闹与嘈杂融合而成的繁荣，一种不折不扣的平民化的繁荣，这里连空气里都有机会的味道。这种平民化与民间化的繁荣，与人住此处的流动人口形成天然的和谐，与世世代代居住在这里的主人们形成天然的和谐，甚至与这里犬牙交错的建筑景观形成了天然的和谐。

城中村以特殊方式造就的民间经济繁荣，其中包含的道理值得我们深思。社会保障是一种公共产品，主要由政府供给。但在我国社会保障资源有限，覆盖面仍然狭窄的背景下，城中村改造如果能为这种民间生存型的经济方式及其发展留下足够的空间，如果政府有意识地保护与尽可能地减免税费，将对增加就业、实现社会和谐发展具有非同一般的意义。

城中村改造应该转换视角，只有充分考虑城中村赖以存在发展的种种社会因素，才能形成比较客观的认识，才能制订出切实可行的改造对策，实践中也才会产生预期的效果。