物业设备设施安全管理

物业设备设施安全管理（共8篇）

物业设备设施安全管理 篇1

设备设施安全管理

1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台账》。

2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）专业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。

3、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度；未经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。

4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。

5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。

6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。

7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。

8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。

9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活无破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。

10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，针对检查中发现的问题制订下一年《设备设施保养计划》、《设备设施大中修计划》。

设备设施检查管理

1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。

2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时应及时排除，重大问题应及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。

3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现故障隐患及时排除，确保安全。

设备设施值班管理

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。

2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点抄录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

4、交接班规程

（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不能值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。

（2）交班时，交班人员必须提前20分钟做好交班准备。

（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

（4）交接班时主要做好“五交”——“交安全、交记录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。

（5）下列情况下不得交接班： ①没有完全达到“五交”规范要求时。②接班人未到岗，交班人不准下班。

③接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班人时。

④交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人负责处理事故，接班人协助。

设备设施维修保养管理

1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。

2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

3、维修

（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。

（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。

（3）维修主管应督导维修人员按时作业。

（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。

4、保养

（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。

（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。

（3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》

5、紧急故障处理

（1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。

（2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。（3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《 特种设备安全监察条例 》执行。

（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。

（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。

设备设施大中修、更新、改造管理

1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交由小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。

2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。

3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。

4、工程竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。

设备资料管理

1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。

2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。

3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。

4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特殊设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。

5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。

发电机使用管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、发电机房应做好防水、防潮工作。

2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）

3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。

4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。

5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。

6、发现漏油、漏水现象应及时处理。

7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。

电梯安全管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。

2、机房内盘车工具、使用标识图须悬挂于机房内显眼位置。

3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次安全检查；未取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。

7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。

8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，严禁撞击。（2）不许吸烟，勿靠厢门。（3）运行之时，挤门危险。（4）危险物品，禁止进梯。（5）保持清洁，勿吐勿丢。（6）运载货物，须先报批。（7）若遇意外，请按警铃。（8）超载铃响，后进退出。（9）儿童乘梯，成人陪同。（10）发生火警，切勿乘梯。

防雷安全管理

1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。

2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大于10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。

3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。

4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物或建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。

高压运行工岗位职责

严格遵守各项目管理处及设备管理部的各项规章制度。

努力学习专业技术，熟练掌握管辖区域的供电方式、状态、线路走向及所管辖设备、设施的原理、技术性能及实际操作。

认真做好设备的维修保养工作，做好防范小动物工作，确保安全运行。坚守岗位，定时巡查电气设备，密切监视各仪表的工作情况，准确抄录各项数据并填好报表。

负责与开闭所的业务联系，并做好登记。

事故发生时，高压运行工应保持头脑冷静，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不得交接班，应上下两班协同工作，一般性设备故障应交代清楚并做好记录。

请假、补休需在一天前报告领班，并由班长安排合适的替班人。按规定的时间做好配电室室内外清洁工作。完成上级交办的其他工作。

工作票制度

在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，填用工作票的工作为： 高压设备及线路上工作需全部或部分停电者。

低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者。高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。票签发或命令发布人（工作领导人）所负安全责任： 工作的必须性和安全性；

工作票上所填安全措施是否正确完备；

工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好； 工作负责人（监护人）所负安全责任； 正确安全地组织工作；

工作前应将工作任务、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交待清楚，并结合实际进行安全思想教育；

工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。

工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。

操作票制度

一张操作票只能填写一个操作任务。

操作票要填写设备的双重名称即设备的名称和设备的编号。操作票用钢笔或圆珠笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。高压运行工在开始操作前应确认操作票无误后再进行实际操作。倒闸操作或者是某些重大的操作必须由两人执行，一人监护，一人操作。操作过程中如发现疑问，应立即停止操作并向电气主管询问清楚以后再进行操作。不得擅自更改操作票，不得随意解除闭锁装置。

进行各种操作，均应做好相应的防范措施，雷电时，禁止倒闸操作。下列各项工作可以不用操作票，但均应记入操作记录簿内： 事故或者紧急情况的处理。拉合开关的单一操作。

操作票应按编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已经操作的注明“已操作”字样。

操作票应按ISO9000标准保存。

工作间断、转移和终结制度

工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。

在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员已经离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏、清理现场后方可合闸送电。

检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行： 全体工作人员撤离工作地点；

收回工作票，拆除临时遮栏、接地线和标示牌，恢复常设遮栏； 工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。

在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。

工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目,发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方告终结。

只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮栏和标示牌，恢复常设遮栏后，方可合闸送电，严禁自行停送电。

已结束的工作票，应按ISO9000标准保存。

保证安全的技术措施

在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施：

一、停电。

二、验电。

三、装设接地线。

四、悬挂标示牌和装设遮栏。

上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。

电梯事故应急处理措施

一、当火灾发生时

维修电梯工打开迫降开关，将消防电梯全部降至首站； 消防电梯自动进入消防运行状态，迅速关闭不具备消防功能的电梯； 关闭各层厅门，防止火向其他楼层延烧。

二、当发生地震时

轻微的地震对电梯破坏不大；震级较强时，可能会使轿厢或对重的导靴脱离导轨。有一部分导线可能切断，某些元件可能会误动作：

司机尽快在安全楼层停车，把乘客引导到安全地方；

运行时发生地震，应驶向最近的一层楼面，尽快撤离轿厢，并关闭电源、轿门、厅门。地震后对电梯进行详细检查，修复脱轨、移位、断线等故障后，方可使用；

当电梯发生严重撞顶和蹲底时，须经过有关部门严格检查、修复、鉴定后方可使用； 如果电梯因某种原因失去控制或发生超速而无法掌握时，司机和乘客应保持镇静，切勿企图跳出轿厢；

当乘客都脱离危险后，应立即切断总电源开关。

三、当电梯进水时

底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源；

当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及总电源；

电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。

电梯紧急故障处理预案

如果电梯在行驶途中突然发生停车故障。而停在井道内不能开门时应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。

维修人员到达现场后，首先应立即设法救出轿厢内被困人员。若轿厢不在平层开门位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去，当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但应注意要切断电源。

如发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应立即将电源全部切断，以防止触电事故及电气设备短路。

如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用四氯化碳或干粉灭火器扑救，并报告有关部门。

电梯发生事故，司乘、维修人员必须立即抢救伤员，保护现场。抢救伤员需移动现场时，须设标志，及时报告有关部门按照“三不放过原则”采取有效措施。

若电梯发生严重的冲顶、蹲底时，须经过有关部门严格检查，修复鉴定后方可启用。如果轿厢因超行程或其他原因必须在机房用手轮转动曳引机使轿厢作短程升降时，首先要切断电动电源。然后应二到三人配合进行操作，一人使用工具松开刹车，其他人扳动手轮使曳引机转动。操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。

所有事故发生和处理后，一定要详细记录发生的时间、现象和处理方法，并要及时报告上级。

水泵房停水及事故处理措施

1、因停电造成停水时：值班人员应立即启用备用电源供水，或开启市政平地供水阀门供水，并报工程负责人，做好相关记录。

2、因水泵故障停水：值班人员应立即启用备用水泵供水，同时报工程负责人，组织抢修，并做好相关记录。

3、水泵电气控制回路故障停水：值班人员应先关闭电源后，开启市政平地供水阀门供水，同时报工程负责人（物业主管/主任）组织抢修，并报物业部（物业前台）。

4、市政管线故障停水：值班人员应及时报工程负责人（物业主管/主任），并联系自来水公司，询问故障原因，恢复供水时间，同时报物业部（物业前台）。

有蓄水池（箱）设施的可根据蓄水量及市政恢复供水时间等因素实行定时供水，以保障业户生活。

5、水泵房水浸应急处理：

（1）视进水情况，如进水量大，则关闭机房运行设备，并关闭电源开关。（2）立即通知工程部主管（物业主管/主任），同时报物业部（物业前台）。（3）堵住漏水水源，关闭漏水相关阀门。（4）封堵水源同时应立即排水。

（5）排干水后，应立即对浸水设备设施进行除湿（烘烤）处理。

（6）确认浸水已消除，各机电设备的绝缘电阻符合要求后，开始试运行，如无异常则可投入运行。

水泵房运行规程

1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。

2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。

3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试机一次（运行时间不得低于2分钟）。

4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。

5、巡检

（1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。（2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。

（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正确，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。

（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。

6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订）

（1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显著位置）。

（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。（4）二次供水设施完备，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质安全和防止二次污染的措施，水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。

（5）二次供水设施设备设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。

（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。锅炉房设备紧急事故处理措施

一、锅炉事故应急措施

锅炉设备发生事故后，应立即报告主管部门，如实介绍事故发生的经过。对重大事故，例如爆炸事故除采取相应救援措施外，应保护好现场，防止事故蔓延。

1、如发现天燃气管道及调压箱，发生天燃气泄漏情况时，应立即停炉关闭电源及天然气总阀门，并通知天燃气公司抢修部门及相关人员。

2、锅炉爆炸事故。一旦发生锅炉爆炸事故,必须设法躲避爆炸物和高温水、汽，在可能的情况下尽快将人撤离现场，有条件时拨打“119”、“120”、“110”等电话请求救援，并将情况逐级上报。爆炸停止后立即查看是否有伤亡人员，并进行救助。

3、锅炉爆管事故。一旦发生锅炉爆管事故,必须采取紧急停炉措施，如几台锅炉并列供热，应将故障锅炉的供回管阀门关闭。

4、当突然停气时，燃烧机会自锁停炉，关闭燃气阀门，注意锅炉水温度突然升高产生汽化现象。

5、当锅炉超温（压）报警时，燃烧机会自锁停炉，应检查故障并排除后，方可启动运行。

6、当启动点火发生爆燃时，应立即关闭锅炉电源及天然气阀门，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

7、当正在运行的锅炉或燃烧机发生震动时，应立即停炉，并通知厂家或维保单位进行检查修理。

8、当锅炉房发生火灾时，应立即停炉，关闭天然气总阀及电源，迅速采取措施控制火势，同时拨打火警119电话，并上报公司领导。

二、电动葫芦事故应急措施

1、电动葫芦吊运重物时如遇突然停电或设备突然发生故障,司机和指挥人员不准离开现场,要警戒任何人不准通过危险区,等电力恢复或设备处理完后将吊运的重物放好后才能离开。

2、起升机构制动器在工作中突然失灵时,要沉着冷静,做慢速反复升降动作,同时开动葫芦,选择安全地点放下重物。

三、事故消除后，将发生事故的地点、部位、事故经过、事故原因、处理方法及结果记录在锅炉运行值班记录中，拟制事故报告，并报公司主管部门及领导。

四、检查事故隐患，接受教训，采取纠正措施，防止类似事故再次发生。

锅炉应急事故救援预案

为了有效、及时控制和消除突发性锅炉房失火、炉体爆炸事故的危害，最大限度地减少事故损失，根据《特种设备安全监察条例》的要求，按照“统一领导、专业分工、反应及时、措施果断、加强合作”的原则，特制定本预案，以备紧急情况出现时执行：

一、锅炉设备出现重大事故时，由公司领导或管理处主任直接担任救援指挥，及时赶往事故现场，判断是否还有隐患（附近易燃易爆物）存在及周围环境（房屋、人群密集度等）观察，统一组织、布署救援工作，控制事故蔓延和扩大。

二、如果发现有伤员，应及时与120急救中心联系进行救护。

三、锅炉设备的使用部门，在出现事故后除按《锅炉事故紧急处理措施》执行外，还应积极配合事故的应急救援工作，迅速做好附近人群撤离危险区或就地安全疏散，同时针对火情严重的，应及时与119消防中心联系进行消防。

四、在应急抢险救援过程中需要紧急调用物资、设备、人员和占用场地，任何单位和个人不得阻拦和拒绝，有关单位和个人应当支持、配合提供一切便利条件，所产生的费用原则上由事故单位负责。

五、参加事故应急处理的工作人员，应当按照本预案规定，采取安全防护措施，并在专业人员的指导下进行工作。

六、对事故应急救援工作处理及时、指挥有效、挽回经济损失者，公司将给予重大奖励。

七、对瞒报、迟报、漏报、谎报、误报或在事故中玩忽职守、不听指挥、临阵脱逃、不负责任者，按公司规定给予开除处分，如构成犯罪，依法追究刑事责任。交换站操作规程

（1）运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检（每小时1次），按规定填写《交换站运行记录》。

（2）运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。

（3）运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。

（4）送汽/送水程序：

①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行状况。

②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。

运行人员根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整供热水的温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

（5）停止运行：

①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂）。

②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭回水阀门（如果系统长时间停运，可将系统循环水排净）。

（6）交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。锅炉运行规程

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。

2、巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：

锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。

3、巡检内容主要包括：

①锅炉及附机的控制操作系统是否正常。

②压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。③安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。

④受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气声。⑤锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。⑥管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。

⑦燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。⑧循环泵运转正常，无异常现象。

⑨锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。⑩软水箱储水充足。

⑾如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数：

——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。——设备运行中发现可疑现象时。

4、定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。锅炉操作规程

1、运行前准备

①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。

③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理记录》。

④锅炉运行控制柜是否能正常工作。⑤锅炉受压元件的检查：

——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。——天然气/油管道及阀门。⑥准备工作：

——调整阀门到启动状态。——向锅炉注水，达到规定数值。——开启循环泵。

——检查水箱水位达到满水位值。——系统检漏、排气，达到工作压力。

2、正常运行

①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。

②司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定调度令发布人、不同天气下出水温度）。

3、关机停炉 ①正常停炉

——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。

——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。②紧急停炉

——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，根据需要停止循环泵运行。

——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。锅炉维修保养规程

（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。

（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供热时间进行，确保对用户的供热质量。

（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。

（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。

（7）每年供暖前，应校验安全阀、压力表；供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。

物业设备设施安全管理 篇2

所谓物业设施管理 (FM, Facility Man-agement) , 按照国际物业设施管理协会 (IFMA) 和美国国会图书馆的定义, 是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的, 以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。

物业设施管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末, 七十年代初的能源危机, 使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代, 建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展促进了建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市 (HARTFORD) 标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成, 智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化, 组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高, 室内空气质量问题 (IAQ, In-door Air Question) 和环保问题越来越被人们所重视, 对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之, 在当今追求便利、舒适、经济的时代, 物业设施管理应运而生。是社会发展的必然趋势。

2 物业设施管理的内容

物业设施管理的内容比较广泛, 且渗透面广其中心内容就是:一方面, 通过对建筑设施的管理延长设备设施的使用年限, 确保其功能的正常发挥, 节约能源, 降低成本及运行费用;另一方面, 应用各种高新技术, 向客户提供各种高效增值服务, 使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象, 增加公司收益, 并使建筑物保值增值。其服务对象是人, 管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物, 物业设施管理内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统 (BAS) 设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理;小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理, 为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统 (OAS) 设施管理;信息自动化系统 (CAS) 设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。

通过对这些众多系统的设施管理, 实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作, 为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质, 为客户提高办公效率和办公质量创造条件。

3 物业设备设施管理的特点

物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设备设施的总称, 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分, 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步, 物业设备的种类日益增多, 新型产品纷纷涌现, 不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高, 也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外, 一般还具有以下特点:a.设备设施管理受到的约束较多, 具有明显的限制性。设备设施管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行, 创造性较低, 且工作不能超越特定的环境条件。b.设备设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统, 如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏, 而且各类问题的发生无固定性和规律性, 因此物业设备设施管理, 不仅要保证技术性能的安全发挥, 还要及时发现隐患, 避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限, 提高设备的使用效益。c.物业设备设施的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样, 使用频率高, 需要不断进行日常维护和故障维修, 这类工程项目大小不一, 时率要求高, 用料品种、规格多, 零星分散。d.物业设备设施管理具有较强的技术性。随着社会经济和科学技术的进步, 智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用, 都进入了普通的物业管理范畴。在设备设施的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。e.设备设施管理工作是提高物业经济效益的关键。物业的经济效益体现在两个方面, 一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低;另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。

同时, 物业设备设施管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了以上特点才能对设备设施管理工作有一个比较全面的认识, 才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。

4 物业设备设施管理的难点

一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理, 着眼于有故障的设备, 具有“维持”的特点。但在信息化时代的今天, 物业管理范围内的设备设施已经形成庞大而复杂的系统, 传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现了变化。“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。至今仍有相当一部分物管人员认为, 大楼或小区建成后, 招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化 (典型如空气品质) 等问题。根据物业设备与设施管理的现状, 迫切要求我们物业管理企业提高服务技术和能力、合理配置已有资源, 在提高设备设施管理水平的前提下大力节约成本开支, 减低管理成本, 从这方面来看, 准确认识物业设备设施管理的难点, 为设备设施管理工作“对症下药”和少走弯路有很直接的关联。目前物业设备设施管理工作主要存在以下难点:a.从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。就目前多数物业公司而言, 因为待遇普遍较低, 从业人员的素质也大多偏低, 具备一技之长的本来就少, 而设备设施管理工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合型人才, 要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关, 还与企业拥有的市场量有关。b.设备设施的维修基金问题。特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中, 以前房改基金可以用于设备设施维修的资金少之又少, 对于大修和中修则更是“杯水车薪”。c.设备设施维修工程施工的资质管理问题。大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的, 一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付, 但对于稍大一点的项目, 物业公司则无能为力。

5 加强物业公司对物业设施设备管理的方

案:5.1加强物业公司的招投标管理工作, 引进管理规范、技术力量强的物业公司。在考察物业公司的资质时, 应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平, 对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。5.2业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任, 由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查, 包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等, 并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一。5.3业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方 (如物业咨询公司、专业设备维护维修公司) 对物业公司的物业设备管理工作进行监管, 根据发现的问题, 给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督, 能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题, 有力地强化了物业公司的管理, 使设施设备始终处于最佳的工况中, 从而降低设施设备的维修保养费用和能耗, 延长设施设备使用寿命。

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

[2]姚莉.现代物业管理技术实务[M].北京:清华大学

参考文献

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

论小区物业管理的设施设备管理 篇3

关键词：物业；管理制度；高层楼宇；设施设备

设施设备管理是一门应用性科学，具有丰富的理论性与切合实际的操作性。为了实现物业管理在设施设备方面趋于现代化。从业人员需要掌握扎实的理论知识，并将其投入的生活实践当中。在此过程中，培养科学的思考问题和解决问题的方法，树立现代化管理的理念。

一、设施设备管理的重要性

高层楼宇的迅猛发展使得现代物业管理制度与方法进入了一个新的阶段，其物业价值不仅取决于地段，楼层的建筑结构，室内布局，而且很大程度上决定于所配备设施的质量及性能。因为物业在管理过程中对这些设备的使用和依赖程度越大，则设备的作用就越明显。换个角度来说，现代物业对设备设施如何合理利用与管理，对小区的正常生活起到了重要的意义。

（一）决定物业服务的发展前景和未来

物业管理对设施设备的管理制度与管理方法是否科学，关系到物业服务的荣誉与前景，因为对于居民来说，一栋住房就是最重要的资产，保持和提高房屋设施的质量和性能对于户主来说，显得尤为重要。所以，物业管理就要做到对设施和设备的保值和增值；如果物业设施经常出现质量问题，不能及时的解决户主提出的物业问题，就会逐渐影响到公司的发展。可见，物业在设施设备方面怎样进行科学管理，对物业公司的声誉起到至关重要的作用。

（二）关系物业服务的成本和资金利用

物业管理对设施设备的科学利用与管理，也会影响到物业服务过程中的成本，当小区物业出现问题的时候，没有一套质量合格、性能优异的设备会在解决问题时，不仅处理起来棘手，而且耗时耗力，造成物质与资金上不必要的浪费。随着现代科学技术的发展，那些设备设施在固定资产中占有越来越大的金额。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备的科学管理无疑是最关键的。换言之，就是设施设备管理的制度与方法是否达到最佳。

二、设施设备管理应达到的基本目标

设施设备能否正常运作，直接影响到高层楼宇居民的生活，也间接地反映到小区物业管理制度。现代建筑的特点是楼层高，室内结构多样化。其中居民日常生活用电用水频繁，有时在用电不正确的情况下，很容易发生火灾。因此，消防设施就显得尤为重要，所以，物业方面就要做到定期检查，一旦设备与设施出现问题，要第一时间去维护。防止发生意外时，因设备质量和性能不过关，导致更大的财产损失。安全通道，包括走廊，楼梯，大厅也要做到按期检查，看这些地面是否平整，护栏是否牢固。

一个良好的设施设备管理应具备以下几点：

（一）建立先进的设施设备管理制度

1.按照物业管理的区域和所使用设施设备的数量，复杂程度、管理业务的水平，维护设备人员的能力，并且结合企业的特性，实事求是，科学合理的设置设施设备的管理体制，制定不同问题的解决方案。管理制度力求高效，具备一定的先进和预测性。

2.物业管理人员要熟悉国家的政策、法律以及相关条例，能够掌握一定的理论知识和实践能力。

3.加强物业管理人员的培训与实践工作，物业管理重点在于将理论和实践相结合，通过平时培训让管理人员熟悉业务的流程

三、实现设施设备管理目标的影响因素

（一）现代设施设备带来的新问题

科学技术迅猛发展的今天，设施设备在性能和技术方面日趋更新，消耗也在不断增大。很多新的问题也在使用过程中暴漏出来。例如，电梯故障频繁，存在较大的安全隐患；消防设施过于陈旧或者损坏严重，这是火灾面前是极大的安全隐患；监控系统存在死角，这让不法分子容易在黑暗的角落作案，事后也不容易寻找犯罪证据，增大了案件侦破的难度。

（二）目前设施设备管理的局限性

面对现代化的设施设备新的技术难题，传统的管理方案显得落后。其局限性开始逐渐暴漏出来

1.一般的设施设备只在维修阶段进行集中的管理，而在日常过程中不予重视，较少注意设施设备全过程的管理。这在科技发展的今天，这种管理方式存在各国经济传统的设施设备在管理过程中不能进行环节之间有机的结合，使用和保养之间是分家的，平时只注重使用，一旦出现故障就赶快维修。却忽略了日常保养得环节，这样会大大降低设备的使用寿命，使其性能降低，不能发挥社时设备的最大作用。

2.传统的设施设备在技术、经济、组织方面的管理，只侧重于技术管理，而忽略经济管理，导致不必要的资金流失和浪费。

3.传统的设施设备只注重相应的管理机构和专业技术人才，而不把群众联系在一起，缺乏牢固的基础。

四、设施设备管理的内容

（一）设施设备管理的范围

设施设备在正常的寿命周期中，一直处于运转状态。分别变现物质运动和价值运动两种状态。所谓物质运动指的是设施设备在工作过程中，因物理因素或化学因素造成的磨损，疲劳、腐蚀及老化等性能恶化。因此在设施设备服役过程中要不断的改造，升级、维护和保养。设施设备的价值运动指，使用和维护设施设备中的资金流转，即将设施设备的原有价值与维修费用通过提取折旧成服务费用，逐步转化为五福的成本过程当中，从而导致设施设备净值不断下降。这两种形态形成两种不同的管理模式：技术管理与经济管理。所以整个设施设备在管理过程中受到技术规律和经济规律的支配。只有做好这两种管理模式下规律的探索，才能更有效的管理设施设备，使其价值得到充分的体现。

（二）设施设备管理的具体内容

设施设备管理围绕着两种状态进行运转，具体应开展以下各项工作：

1.组织管理：主要包括设施设备管理工作目标的制定与展开，相应组织机构人员的业务培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。

2.设施设备固定资产的管理：主要包括设施设备的资产的验收、编号与调试。

3.设施设备的前期管理：包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、初期调试和信息反馈。

4.设施设备使用与维护管理：包括设施设备的维护制度，操作规程的制定；日常维护与定期维护、组织维护的检查评比等

5.设施设备的修理管理：在维修设施设备过程中，需制定的修理方案，所需的材料和费用、涉及到相关的修理文件和资金使用情况。

6.设施设备的状态管理：包括设施设备状态完好的规章制定，对设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断和评估。

7.設施设备技术改造与更新管理：包括设施设备的技术性能的改造，相应的技术方案，更新项目以及文件的编制。

8.设施设备的经济管理：包括设施设备的投资、固定资产的折旧、修理和保养费用以及更新所需的资金。

五、做好设施设备管理现代化应具备的基本条件

在当下，物业在设施设备管理方面，有较多的地方还做得不能让户主感到满意，归结到底是设施设备在管理方面的思想理念、技术能力还不够成熟和先进。同时对相关的专业人才培训不能很好的跟上时代发展的步伐，成为制约物业管理前进的瓶颈。要解决以上的问题，就需要探索新的科学成果，改变以往的管理模式，充分发挥设施设备的效能，只有达到设施设备管理的现代化才能从发展和前进的瓶颈中跳出来。

综上所述，物业在设施设备的管理要达到现代化与科学化应从以下几点做出努力：

（一）树立科学的管理思想和发展理念

设施设备管理首先要逐步做到管理理念的先进化，即树立一种对设施设备管理整体综合的思想。可以从全局出发，思考和解决管理上的问题。尽量不要出现顾此失彼，要将技术管理和经济管理两者合理的结合在一起，充分调动员工和专业人才的积极性，能为企业创造更大的效益和经济价值。

（二）完善设施设备管理的制度

在现代化管理思想的基础上，根据设施设备管理的要求，不断调整内部组织结构，健全规章制度，建立与设施设备相配套的工程机构，强化专群结合的班组设施设备管理，建立奖罚分明的制度，把前期管理、技术管理以及经济管理有机的结合在一起，以适应设施设备管理的现代化需求。

（三）探索先进的设施设备管理方法

现代化的管理不仅需要科学的制度，更需要的先进的方法。基于计算机网络技术的高度发展，应将传统的机械化管理，向信息化方向改进。尤其在设施设备维修方面，利用计算机技术可以达到缩短修理周期和降低维修费用的目的，以提高设施设备在整个寿命周期得经济性与环保性。

参考文献：

[1]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D]. 北京交通大学： 北京交通大学，2011

[2]吕培进. 物业管理若干法律问题探讨[D]. 兰州大学： 兰州大学，2011.

[3]杨晓庄. 21世纪物业管理企业的发展方向——经营型物业管理模式[J]. 物流科技，2004，（3）.

[4]陈广华，刘撰. “物业管理区域”划分研究——从“物业管理区域”划分的行政案件入手[J]. 华东经济管理，2009，（6）.

物业设备设施安全管理 篇4

作者从一个物业管理者的眼光出发，指出了物业管理中的设备管理的重要性，并提出了切实可行的解决办法。同时也让业主了解到，物业管理中设施设备管理的重要性。1设施设备管理的特点

高层楼宇的出现，是人类有效利用土地资源的结果。近年来，各种用途的高层楼宇在全国各地迅速崛起，与此同时，高层楼宇的物业管理问题也不容忽视地摆在了人们面前。中国当前许多高层楼宇多为出租和出售两种类型，具有多种功能的综合楼宇。其特点为： 1.高层综合楼高度高、层数多，功能复杂，人口稠密，管理复杂。要管理好高层综合楼，确保大楼各部分正常运作，确保楼内使用人的生命财产安全，任务十分艰巨。2.高层综合楼宇设施设备多，结构复杂，管理起点高，对物业管理队伍的素质要求高。高层综合楼设有中央空调系统，上水排水、排污系统，高低压供电系统，煤气供应系统，电梯系统，楼宇自动化系统，通信自动化系统，办公、保安、消防自动化系统等，因此，物业管理公司需要建立一支素质较高的专业管理人员队伍，运用先进的管理手段、方法，对大楼各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。3.房屋建筑主体的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对大楼的露面、楼道等房屋进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观；对大楼的房屋装修进行严格的监督管理，使大楼不因装修而影响危及他人安全。为此大楼价值，创造增值潜力。4.大楼各系统设施设备的管理。物业管理人员要经常对大楼的供电、供水及排水、电梯、消防、中央空调、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设施设备完好的运行状态。设施设备管理是一门发展中的应用科学，它包括系统的理论和丰富的实践经验两个有机组成部分。为了实现物业设施设备管理现代化的目的，从业人员必须学习和掌握设施设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设施的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设施设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理供水的设施设备管理向着现代化方向发展。2设施设备管理的重要性

现代物业的价值不但取决于坐落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢，而且在很大程度上还取决于配备设施的品质性能、系统结构和运行状况。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设施设备的需求和依赖深度越来越高，设施设备的作用也越来越突出。事实上，设施设备管理几乎涉及到物业管理经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面。

（一）关系到声誉和生存 作为物业管理的重要组成部分，设施设备管理的好坏对保障房屋使用安全，保持和提高房屋设施的完好程度与使用功能及物业的保值、升值，对物业管理企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，物业管理企业则被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，公司发展前景广阔。反之，如果一些设施设备经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉，物业管理企业便无法再取得人们的承认，就会丢掉市场，丧失生存的根本条件。

（二）关系到服务的成本和资金的合理利用 事实设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设施设备的投资效果、维修费用、能源和材料消耗等。机枪维护保养，能有效地延长设施设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机器、备品、材料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用的开支，使设施设备一直处于最佳、最经济的运行状态。随着现代化设施设备的不断发展和普遍使用，设施设备所占资金在固定资产中的比例越来越高。虽然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设施设备管理的科学化无疑是最关键的。具体地说，就是取决于设施设备管理的一系列环节是否达到最佳水平。

（三）关系到技术安全和环境保护 若设施设备的运行可靠性低，管理又不善，设备在运行中经常发生意外，这不仅会干扰物业管理的经营秩序，同时也使业户遭受重大的经济损失。若设施设备陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人体和生物生存，成为社会公害。因此，保证安全，消除环境污染，有效地预防设施设备引致人身事故及社会公害，是现代设施设备管理的重要课题。物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的上升设备管理则是企业技术进步的根本保证。3设施设备管理标本要求

设施设备的正常运行是写字楼运作的核心，应对写字楼水电设施（包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施）进行全面的管理和维修，供水、供电要有应急措施；应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修；应有健全的检查维修制度，对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护；应对业户的设备报修及时处理，并定期检查；消防设施完好率应当达到100％。

良好的设施设备管理要做到：

（一）建立先进的设施设备管理体制 1.按照物业管理区域的规模和所使用设施设备的数量、复杂程度及设施设备集中程度、管理人员业务水平、检修人员技术力量与组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素，实事求是地设置设施设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。2.设施设备管理人员必须熟悉国家的有关政策、法规、条例，熟悉设施设备的技术理论之时，具有一定的业务能力。3.加强设施设备管理人员的培训教育工作，提高其职业道德及业务水平。对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设施设备管理工作计划之中。

（二）建立完善的设施设备管理规章制度 制定严密的设施设备年、季、月、周保养计划和保养内容、检验标准以及考核实施办法，并不定期对实施设备的正常运行和完好情况进行抽检，使其管理工作始终处于动态之中将突然性与计划性、集中管理与分散管理相结合： 1.设施设备管理岗位责任制度； 2.设施设备基础资料管理制度； 3.设施设备运行和维护保养制度； 4.设施设备检修制度； 5.固定资产管理制度； 6.培训教育制度； 7.特殊设施设备管理及应急制度； 8.各类机房的出入登记制度等。

（三）做好设施设备管理的基础资料工作 基础资料工作是设施设备管理工作的基本依据，基础资料必须正确齐全。物业设施设备一般都是组成系统发挥作用的。例如，中央空调系统是由冷水机组、冷却泵、冷冻泵、空调末端设施设备、冷却塔、管道、阀门、电控设施设备及监控调节装置等一系列设施设备组成，任何一种设施设备或传导设施发生故障，系统都将不能正常制冷。因此，除了设施设备单机资料的管理之外，对系统的资料管理也必须加以重视。系统图也是对员工培训教育的一种行之有效的参考教材。利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，以能迅速、及时地反映全部设施设备的基本情况，给设施设备管理工作提供方便，用于指导实际工作。

（四）设施设备管理目标 管好、用好、修好、改造好现有设施设备，提高设施设备的利用率及完好率，是设施设备的根本目标。设施设备的使用维护及检修是设施设备管理的重要环节。设施设备技术性能的发挥、使用寿命的长短，固然同设施设备的先天条件有关，但在很大程度上是取决于它的后天条件，即设施设备管理的好坏。如果一台设施设备能正确使用，精心维护保养，定期检查修理，就能够保持设施设备的完好，延长设施设备的使用寿命。相反，如果使用不当，就会降低设施设备的有效利用率，缩短设施设备的使用寿命，严重时还会引起设施设备事故，造成设施设备的损坏或报废。1.设施设备的有效利用率： 根据统计，设施事故大多数是由于操作使用能够不当而造成。由于操作使用不当，没有正确的维护保养，设施设备必然容易陈旧老化，设施设备的故障及检修也逐步趋向频繁、花费在排除故障及计划外检修（抢修）的实践也越来越多，设施设备有效故障实践越来越少，设施设备停机或无效工作实践会越来越多，势必会大大降低设施势必的有效利用率。但是，不能任意消减必要的维护保养时间以提高有效利用率，也不能任意加大设施设备的运载能力，使设施设备长时期超负荷运行这样“拼设施设备”势必会加剧设施设备的损坏直至报废。2.设施设备的完好率： 根据物业管理的质量目标，设施设备的完好率应为100％，只有通过日常巡检才能保证。（1）零部件完整齐全、符合质量要求及安全要求；（2）设施设备运转正常、性能良好，功能达到规定要求；（3）设施设备技术资料及运行记录齐全；（4）设施设备整洁，无“跑、冒、滴、漏”现象；（5）防冻、保湿、防腐等措施完整有效。评定为不完好的设施设备，应针对问题进行整改，经过维护、维修，消除不完好因素，升级为完好设施设备。

百货物业与设备设施交付标准要求 篇5

出租方负责按承租方提供的物业土建工程标准、装修标准、设备设施配置要求等交付条件建设、安装、施工，并在各项工程验收合格后交付给承租方，所发生的工程建设费用由出租方承担，具体内容如下：

一、标的房屋土建工程：

1、完成标的房屋全部土建工程。

2、物业外立面：（包含昼夜效果）在符合设计风格要求的前提下，墙面局部石材饰面，但商业裙楼的外墙面不能以喷涂料方式饰面(按设计要求须以喷涂方式饰面的除外)；同时包括楼型灯、楼体夜景照明、广场照明的设计和安装。

3、结构安全：结构类型为钢筋混凝土框架结构，建筑物耐火等级为一级。楼面荷载应符合国家规定用于商场的标准（≥350kg/m2），抗震设防烈度为八度。（以吉林市有关行业主管部门规定为准）。

4、地面：商场部分地面采用600*600mm的超微粉抛光玻化通体砖，但地面首层采用800*800mm的超微粉抛光玻化通体砖，颜色和质地需经乙方确认。（主体结构封顶后1个月内提出材料颜色）。地下一层超市部分地砖采用200*200mm斯米克地砖(厚：12mm)。

5、墙面、柱面：采用中级刮灰，满刮腻子，刷白色立邦漆，并在柱体内预埋4条线管并配好接线盒：供二次照明电源线、电话线、电脑网络线、报警线使用。

6、吊顶：根据我方提供的方案进行装修，施工标准达到经营需要。天花采用可上人（有局部造型和灯槽的）轻钢龙骨、石膏板吊顶（石膏板厚度1.2cm）。

7、中厅楼板立面及扶梯洞口收口装饰用铝塑板，颜色和质量需经承租方确认。栏杆用不锈钢框架加钢化玻璃，其安全性须符合规范。

8、理货区：首层货梯附近提供理货区，理货区上方加盖宽度不少于4米，长度不小于8米的防雨棚；该理货区应留合理的通道，并给承租方外的客商留出临时的理货空间。

9、洗手间：标的物业除地面首层以外各层均设有2组洗手间，洗手间地面铺防滑瓷砖，墙面贴瓷砖；洁具按照设计配备洗手池，蹲便器，烘干器。洗手间要设有残疾人专用座便器。男厕小便器要设一个小孩专用便器。洁具选用中外合资品牌，自动冲水型；卫生间应接通中央空调，有送风、无回风、排气至室外。

10、盥洗间：每层楼的洗手间旁设置一盥洗间、首层适当位置设置一盥洗间，面积约5m2。

11、垃圾站：物业在标的房屋外围适当位置设垃圾站，供承租方商业经营独立使用。

12、仓库、办公区：待承租方的区域划分方案确定后（主体结构封顶后2个月内提出），出租方应根据承租方要求免费进行隔墙分隔和装修（办公区的装修档次和标准不低于商场部分，办公区面积约800平方米）。

13、关于地下一层超市部分经营所需增加的土建隔墙的建造，磁砖、地砖、地面防水、建造排水沟等应按承租方要求由出租方建造并承担相应费用。

14、地下超市部分装修：根据承租方经营要求，局部吊顶。生鲜、熟食、餐饮部分的排水管须耐热水、防冻、不能使用PVC管；出租方应提供超市冷冻冷藏设备需要的室外冷凝器位置，并符合散热、承重等相关技术要求。

15、其他：物业还应考虑其他功能性配套，如：生鲜、熟食、餐饮部分的给排水须加大管径，其中主排水管道直径不小于150mm，热水排水管应采取铸铁材质。以下设施应考虑北方地区的防冻问题；洗手间、化粪池、开水房、更衣室、垃圾房、电话总机房、广播室、卸货区的设置等。

16、开水间每层一个（首层除外），电开水器功率为12千瓦。

二、机电系统、基础设施

为保证标的物业所用机电设备的长期有效安全运行，出租方应保证所有与用电设备相连接的线路、配件为国内市场的著名品牌之优等合格产品，使之具备长久及最好的耐高温、耐腐蚀的防火效果，从线路及配件产品的选择上、施工安装上最大限度的保障机电设备整体的安全运行。

1、供电：确保我方经营需要用电量，如出现供电量不足的的情况，由出租方负责增容并承担相关费用。供电系统采用市电外网非同一电路来源的双路供电，且每路均能独立满负荷运行并能实现两路自动切换，高低压配电室、变电室、电容器室需分室设置；变压器采用高供高联的方式，将电源接至标的物业各楼层分配电箱再由分配电箱引至顶部照明和插座等用电部位。标的房屋的总电容量标准按每万平方米1800KVA计算。

2、经营配电量设计标准应达到每建筑平米120W（含一次照明每建筑平米28-30W，二次照明每建筑平米40-50W，加上插座用电量）。营业区域基本照明照度应达到800Lux。此部分不含设备用电量。

3、首层门店进口处增加由配电室直接供应的配电箱（80kw），供门口活动用电。另配电室内设带有时间控制器的配电箱用于控制楼外景照明、灯箱照明、楼型照明、广场照明。

4、地下超市及特殊功能区除照明和插座用电外，应从配电室送动力电源按设备功率核算总量，其中用于超市部分总电量应不少于700千瓦（不含空调、电梯等设备用电）。

5、各层货场消防 及保卫监控所用电源要单设从配电室直送的不间断电源配电柜，作为应急灯、收银台及监控系统电源。

6、每层分配电柜应设总开关，照明、插座分路控制。一次照明按28W~30W/m2的标准设计配做单及开关及路数。商场的每根柱子应加装插座，而且每路最多带2~3根柱。另设三相200KW容量配电柜及3*70+2*50mm2的电缆供重点照明。

7、计算机系统电源应与商场照明电源分开，机房配置单相3*25mm2双路电缆并配置不间断TQ30—100A自动切换开关至UPS，UPS出线配做2.5 mm2铜线到各层弱电竖井口指定位置安装插座供交换机用电，机房设地线，接地电阻小于4欧。

8、电源布线要求：一层每柱按6 mm2配备铜线，其余每层每柱按4 mm2配备铜线。超市按经营布局及设备需要布线。

9、给水：室外物业供水的给水主管径不小于DN100mm，且供水压力为流出水头不小于0.02Mpa。给水送至标的物业的各个楼层（洗手间等约定的除外），并在各楼层预留接水口。

10、排水：室外排水总管直径不小于200mm，雨水管径不小于259mm。废水分开排放（需经隔油池、化粪池等处理）。根据设计要求用水区域设有排水沟，如积水坑低于市政排水口，应设双泵排水一用一备，且排水管径不小于DN100。出租方应满足地下一层超市生鲜、熟食及各楼层餐饮部分的排水要求等问题。

11、排风系统；楼内要有送新风及排风设施，新风量要达到≥20%总风量；排风量应保证每小时换气次数≥1.5次。

12、燃气：出租方负责物业燃气管道的开通并承担开通费，按餐饮经营需要配备供气设施，主体封顶后一个月内燃气主管道预留口接至承租方指定位置，在承租方功能招商确定后再按具体指定位置接至每户灶台，实行分户计量，并应设有燃气泄漏报警设施。

13、排烟系统：物业接通排烟系统，根据承租方的经营需要并符合设计规范，在保证经营需求的前提下符合当地市容等主管部门的各项管理要求。

14、消防系统：消防监控室应设在首层，完成全部工程，消防中控室、消防水池、泵房、给水管道、喷淋、烟感、紧急照明、防火分区（卖场防火分区只能使用防火卷帘或水幕）、报警、控制中心和其他消防设备，取得并向承租人提交消防验收合格证/消防主管部门同意营业的许可证明。

15、中央空调：商场采用水冷式中央空调处理系统，设备制冷量应达到每建筑平方米200大卡；制冷、冷却、冷冻、风机等系统最好采用变频技术。出租方负责完成空调系统及相关部分的施工，并保持商场室内温度夏季达到室温24-26℃。设备采用不低于中外合资企业生产的品牌标准如：开利、约克、特灵。确保24小时维修服务。

16、供暖系统：.应统一采用中央空调方式，商场各入口应安装热风幕，设备能力应达到室温22-24℃，供暖重点考虑地下室、首层及办公区。各层取暖分层控制，最好采用城市热力供暖，使用计量表计量。

17、扶手电梯：标的物业商场内每层配3组（6部）上、下扶手电梯，梯宽1 M，倾斜角度30度，具体位置由承租方另定。设备采用不低于中外合资企业生产的品牌标准如：东芝、三菱、日立。

18、客梯：标的物业内配备 4_部客梯(1m/s，1000kg，9.5kw)，其中2部为观光梯，具体位置详见附件图纸。设备采用不低于中外合资企业生产的品牌标准如：东芝、日立、三菱。

19、货梯： 标的物业配2部载重量不小于2吨直行货梯（1m/s，2000kg，15kw，侧配重）；具体位置由承租方另定。设备采用不低于中外合资企业生产的品牌标准如富佳、LG、菱木等。

20、出租方在标的物业内根据承租方指定位置设电话室用房，配备程控交换机及相应的中继线（根据承租人需要确定条数）；并在地下室、电梯等处设无线信号放大器，使信号覆盖标的房屋。

21、信息系统：每层预留20个信息点及应急电源插座，供给收银台使用，各信息点电脑网线接至各层的弱电竖井交换机位置，各层交换机沿弱电竖井布3条网线至机房服务器。接到弱电竖井的交换机电源线需是从计算机UPS端口接入的专用线，办公室及理货区部分根据承租方的需要完成布线信息系统，计算机收银系统电源应接自应急电源配电柜，与普通照明、插座分设并设立接地保护；收银台报警线需接至保安监控室。出租方负责物业的宽带接入，并负责开通有线电视至家电经营区及办公区。

22、广播系统：以国产设备器材为主，采用专业有线广播器材厂家（如北京、江苏等），扬声器功率3-6W/个为宜，排布应达到每百平方米25-30W。广播可分层控制。消防监控室应急广播必须可以随时强制切换背景音乐。

23、基本照明系统：基本照明要求达到800LUX的照度；顶部照明采用节能型灯具，灯具采用不低于中外合资企业生产的品牌标准，可采用TCL、飞力浦、恒乐、同乐、佛山照明的合资产品。具体配备：格栅灯外观尺寸为600*600mm或480*480mm白色烤漆反光板，3*36W/组、4000K色温36W节能筷子管；灯管、电感镇流器及电容必须使用统一品牌（GE、TCL、飞利浦、欧司朗）、灯组净距离为1.2米。顶部照明乙方提出照明方案，由甲方负责施工组织。

24、闭路电视设施：闭路电视设施：出租方负责完成标的物业内闭路电视监控系统的设备、布线和安装；出租方应在承租方标的物业和非标的物业的分界处安装卷帘门，将标的物业和其它部分分开；如安装卷帘门与消防安全要求发生冲突，则由出租方负责在标的物业和非标的物业的分界处安装红外线防盗系统及监视器系统确保承租方能及时报警（红外线系统）、观察（监视系统）到分界处的安全状况。保安监控室首选设置在首层，尽可能与消防监控合并或相邻，面积不小于30M2。食品超市、黄金珠宝、金库、电梯口、主通道口、收银台及正门内、外等重点部位要安装摄像头；营业区及库房应安装双监报警器。

25、电话系统：商场内部采用总机运行方式。电话室总面积20M2左右，设在商场办公区为宜。收款台按实际需要配备外线。交换机采用数字式程控交换机，并且中继线要安IP网关，与北京总部通话不产生长途费用，交换机安装要有独立的接地设施，要有独立防雷击接地装置。采用500门的交换机，按500门用户版配置用户，中继线按1：10的比例申办。每楼层应设3个电话分线箱，箱内要设置备用电缆；每个信息点位置应预埋3条电话线（1条分机、1条收银、1条备用）；每个柱子应预埋2条电话线（1条分机、1条备用）；办公区、公用电话和服务台的电话线都要提前预埋。

26、综合布线：主要指弱电部分的布线，如电话、广播、信息系统、监视系统等。按经营需要合理安排，电脑、电话、广播、监控、消防等统筹考虑统一布线。风道、管道、喷淋、桥架、灯具的安装要统一施工。

27、在物业适当位置安置无线信号放大器，以使无线信号能全面覆盖整体标的物业。

28、上述机电工程系统为单独与标的房屋配套的独立系统，与阳光酒店建筑物之相应机电工程系统分立。

29、出租人同时向承租人提交上述机电工程系统有关设备的清单及有关技术参数、合格证明、验收证明、使用说明书。

30、停车泊位：提供场外停车位180个。

三、出租人同时向承租人提交标的房屋总平面布置竣工图及其建筑、结构、给排水、电气、空调、通讯、燃气、消防、供暖、装修等工程竣工图。

四、辅助用地、承租人专用停车场、广告位、公共条件按本合同有关条款约定的条件交付承租人或具备正常使用功能。

物业设备设施安全管理 篇6

2005-11-17 14:27:44

关于印发《沈阳市物业共用部位共用设施设备专项维修资金补建续筹及

使用规定》的通知

各区房产局、财政局，沈阳经济技术开发区房产局、沈阳浑南新区规划和国土资源局，沈阳棋盘山国际风景旅游开发区管理委员会、农业高新技术开发区管理委员会，全市各物业管理企业：

为进一步加强物业共用部位共用设施设备专项维修资金的管理，保证物业共用部位共用设施设备的完好和正常使用，根据国家《物业管理条例》的有关规定，现将《沈阳市物业共用部位共用设施设备专项维修资金补建续筹及使用规定》印发给你们，请按照《使用规定》认真组织实施并落实。特此通知。

二00四年六月八日

沈阳市物业共用部位共用设施设备专项维修资金补建续筹及使用规定

第一条 为保证物业共用部位共用设施设备的完好和使用正常，根据国家《物业管理条例》、建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）、沈阳市房产局、市财政局《关于贯彻（住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法）有关问题的通知》（沈房发[2000]7号）等文件规定，制定本规定。

第二条 凡在本市行政区域内，在2000年6月29日前购买的商品房、经济适用住房、集资建房（含安居工程）、合作建房和2001年2月28日前拆迁安置的回迁房等（含非住宅），均应补建物业共用部位共用设施设备专项维修资金（以下，简称专项维修资金）。具体补建标准由住宅小区业主委员会召开全体业主大会讨论决定，并将补建标准报市房产局和区房产局。

第三条 业主专项维修资金帐面余额不足首次缴集专项维修资金总额的30%时，应按房屋所有权人所拥有的房屋建筑面积比例向房屋所有权人续筹。续筹的专项维修资金，由住宅小区业主委员会召开业主大会讨论决定，并报市房产局和区房产局。

第四条 业主持物业管理企业开具的维修资金专用收据，到市房产局指定的维修资金专户银行交纳应补建或续筹的专项维修资金。

第五条 需要使用专项维修资金用于物业维修的物业管理企业，应向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等资料，由业主委员会召开全体业主大会审议通过，并形成书面决议，向市房产局和区房产局申报使用专项维修资金。第六条 维修资金使用应按下列规定分摊：

（一）专项维修资金应按受益对象所拥有的房屋建筑面积进行比例分摊。

（二）建筑面积每平方米分摊额为维修工程总造价与受益房屋总建筑面积之比。

（三）物业管理区域内楼房外共用设施设备的维修费，除由专业管理部门维护管理及责任人担负部分外，其余部分的维修费用由全体业主按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

（四）楼房内共用部位共用设施设备的维修费用，由该幢楼房内全体业主按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

（五）一幢楼房有两个或两个以上单元门的，专属一个单元的共用部位共用设施设备维修费用，由该单元门内全体业主按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊。

（六）物业共用部位、共用设施设备人为损坏的或擅自改动的，其维修更新费用由责任人承担。

（七）对未缴交维修基金的业主，应按其所拥有的房屋建筑面积比例分摊维修费用。

（八）未售出空置、出租或自用的房屋，由房屋产权单位按所占房屋建筑面积比例分摊维修费用。

（九）保修期内的物业共用部位、共用设施设备维修费用，由开发建设单位承担，严禁使用专项维修资金。具体工程项目的保修范围和期限，按国家、省、市有关规定执行。第七条 物业管理企业办理维修资金的结算和划转手续应提供下列资料：

（一）物业维修管理委托书（一式两份）；

（二）施工单位资质等级证书，工程中标通知书，工程开竣工报告，施工合同，质量检验评定表等各一式两份；

（三）经审核的工程结算书，维修资金分摊使用表，业主委员会对工程结算、质量评定、资金分摊等情况的验收报告，区房产局实地验收情况报告，维修资金使用结算审批表等各一式四份，工程结算发票（含三份复印件）；

第八条 物业管理企业办理专项维修资金工程结算手续后，由市房产局将工程结算款划转到物业管理企业帐户（应开设维修资金专户）。被委托物业管理企业接到工程结算款后，应及时按规定向施工单位结算拨款（按规定留取质保金）

第九条 公有住房出售后的房改房维修资金的使用，仍按原相关规定执行。

第十条 本规定自2004年5月25日起执行。附件

1、物业专项维修资金使用申请表。

2、物业专项维修资金使用结算资料目录表。

物业设施设备的应急处置与风险 篇7

在风险的定义中涉及到风险因素和风险事件以及风险管理。具体来讲, 风险因素主要是指事件或者行为产生以后, 具有了相应的破坏力, 对主体产生了损失, 程度不一, 导致风险发生的因素就是风险发生的导火索, 也可以归结为内在原因或者外在原因。风险事件主要是指风险发生在某一事件上, 对主体造成了某种损失, 风险因素和风险事件是风险存在的两个独立方面, 不能混为一谈, 因此在论述过程中需要将其分开, 例如, 在物业设备中因为没有及时的告知用户出现的电梯故障, 从而影响了用户的正常工作和生活, 这就是没有预告而出现的风险因素, 严重时可能对人们的生命财产安全产生影响。风险管理主要是对物业设备设施存在的风险进行分析、认识, 然后有针对性的找出问题的解决策略, 设计风险预估体系, 选择风险解决方案。

2 物业设备设施中的风险与应急处置相关理论分析

2.1 物业设备设施管理的分类

在风险的因素分类中可以从三个方面进行研究, 主要是人、物和周围的环境, 在这其中, 三个方面的关系是密不可分的, 需要分层研究, 集中管理。在人员方面存在的安全隐患主要是从工作态度以及工作秩序来讲的, 很多工作人员因为没有安全责任意识, 出现各种违章操作的情况, 并且不按照相关的工作流程与工作制度办事, 在岗期间对岗位职责的认识不清晰, 出现工作不认真, 开小差等情况。从业主方面来讲, 很多业主在装修过程中很容易出现乱拆乱拉乱建的现象, 成为安全隐患的重点因素。从物的风险因素来讲主要是一些物业设备和物业设置经常处于不安全状态下, 在一些设备上常常因为年久失修或者疏忽于检查而没有出现的设备故障, 例如, 水泵在长时间的运行状态下没有进行及时的检查和切换、机房的门锁并没有上锁、一些健身娱乐设施的部门螺丝松动、电梯装置失败没有被察觉、消防管道出现缺水状况等等, 这些都属于物业设备存在的安全隐患。在环境方面存在的风险因素主要是一些设备设施因在环境中长时间没有被移动或者温度湿度不符合设备设施的正常运行, 例如, 电梯的控制机房因为没有通风条件, 并且温度过高超过正常温度, 所以导致了风险的发生;水房的水池因为报警设备等的失灵, 所以导致水的大面积流失, 若水流到配电站那么再长时间的积蓄下, 会发生很大的安全风险, 诸如此类的风险还非常多此本不再一一列举。

2.2 物业设施设备风险的管理过程

物业风险的应急处理的过程主要分成三个阶段, 分成早期阶段、检查阶段、和维护阶段。早期阶段主要是在物业设备的选择时对设备进行管理, 建设单位对于物业管理在设备选择上的意见不予考虑或者不接纳以及设备选择的介入人员专业不足都可能导致物业设备在选型方面出现各种问题, 这样在设备投入使用以后就会因为各种规格和质量等问题出现安全风险。在建设单位若是为了降低成本去选择一些耗能比较高的设备那么在以后的使用阶段就会出现各种问题。在检查阶段容易出现的问题是建设单位和业主之间的检查, 最后的日常维护阶段容易出现风险的是维护时间的忽视和维护人员的责任意识[1]。

3 物业设备的应急处理

在物业设备设施的应急风险处理上, 要从以下几个方面进行分析

3.1 物业设施设备的风险来源识别

处理风险的基础和前提是对风险种类进行识别, 这是非常重要的处理步骤, 在识别的过程中要分清设施设备的故障发生原因, 是源于人、物、或者环境, 然后请设备管理部门的专业人士对设备进行检查检验, 罗列出存在风险的各个方位, 建立起设备不安全因素的清单。例如, 在小区管理上, 如果存在游泳池, 那么解决游泳池应急风险, 首先就要从游泳池中水的成分进行分析, 若水没有问题, 就要在用泳池处配置救生员, 更衣室设置防滑地面和安全提示语。其次, 按照风险清单, 逐一排除风险因素, 对相关工作人员还要进行讲座或其他形式的培训, 这样每一个工作人员都能够从行动上或者思想上重视起安全风险的重要性, 以便于以后再日常检查或者定期检查中对物业设备设施存在的种种风险进行识别, 然后采取办法解决[2]。

3.2 物业设备设施风险的应急处理对策

造应急事件处理之前先要对各种事件进行来源识别, 然后进行风险评价, 这是为了更好的开展其他风险工作而展开的业务, 在风险的应急对策上主要从物业设备设施风险规避、物业设备设施风险的控制、物业设备设施风险的转移进行性入手分析。

在风险的规避上, 要对设备设置的规划方案进行全面的剖析, 找出其中不合理的地方, 然后提出整改意见, 在众多工作人员的意见和建议下进行方案的修正, 这其中也包括设施的引进过程和安装过程。例如, 在物业管理过程中, 对一些园林景观的建设上, 要在分析方案设计图的基础上进行, 设计人员可以在距离小区大门几米的位置上设置一些沉降景观, 这样小区会更富有层次感, 但是从物业安全管理的角度上来说, 这就会影响小区居民居住的安全性, 因此在多种工作人员的综合考虑之下, 建议设计师对此设计进行修改和完善, 规避风险因素。这也就是说, 小区的安全风险问题并不能都归结于物业部门, 还要从多个角度去分析和研究, 集思广益, 才能处理好各种存在的风险。工作人员在实施安全检查过程中, 尤其是面对多年的老小区, 若是物业设施设备由于使用年限过长而发生瘫痪状态, 那么就要进行及时的改造, 并且提前对改造的相关费用和时间等进行落实。例如, 老小区的消防系统就是一个比较突出的方面, 一旦消防系统瘫痪引起火灾的可能性非常大, 产生的后果不堪设想, 因此规避风险势在必行。

风险转移是应急管理措施中必不可少的内容, 主要分为两种方式, 一种是非保险转移, 另一种是保险转移。在物业设施设备中, 因为设备检查和安装等的专业性要求非常高, 因此物业管理部门要从自身的技术条件出发, 集合各种维修和保修措施做工作计划。例如, 一些物业公司为了减轻自己的压力和提升物业设备设施管理的专业性, 将部分工作进行外包, 电梯是关系到人民生活的重要设备, 一旦出现问题, 不仅会影响人们的正常工作和学习, 维修起来也比较麻烦。因此, 物业公司可以将其外包给专业电梯保修单位, 还有一些物业公司想消防系统的维修与检查外包给其他单位, 这样做的优势是不仅提升了物业检查检修的专业性, 也提升了此方面的工作效率, 有效的进行了风险的转移。

4 结束语

综上所述, 本文对物业设施设备的应急处理和风险问题进行了细致的分析, 在此文研究的基础上希望各单位的物业部门对树立起风险防范意识, 对存在的风险予以重视, 并及时解决。

参考文献

[1]李延荣, 梁宇.物业管理风险的成因及对策--兼论物业保证金制度[J].法学杂志, 2012.

物业设备设施安全管理 篇8

一、化工设备检修中存在的危险因素

（一）动火作业危险性的表现：在化工设备检修过程中，如果系统安全措施没有做好，在处理的时候没清理干净，就会在容器中发现一些死角，那些相连的物料管线没有被隔开，阀门出现泄露，在动火的时候容易发生爆炸现象；一部分容易燃烧爆炸的材料和介质如果在设备和管道依附，这些如果没有及时处理干净，就很容易发生爆炸事故。在进行管理的时候如果不按照相关规定进行动火证的办理，没有执行相关安全措施，也都会产生爆炸现象。

（二）设备内作业危险性的一些表现：在设备内作业的时候，有毒有害的气体如果没有置换清洗干净，作业人员没有按照要求佩戴防毒器材就进入有毒区域，这些都会造成中毒事件的发生；如果含氧量没有达到相关要求，就可能造成窒息。容器内的照明以及相关电动工具在电源使用的时候没有在一个安全的电压环境中，或者是电线出现了破损，一些设备漏电，都可能导致触电事故的发生。

（三）高空作业的危险性：在高处进行作业也具有一定的危险性，主要的表现就是脚手架搭建的不是特别牢固，或者稳定性不好，就容易造成高处坠落事故的发生。在检修过程中，一些围栏和楼板等在转移的时候如果不采取相关措施也会发生坠落现象。

二、提高化工设备设施在检修中的本质安全技术措施

（一）切断设备中的介质来源：在进行化工设备检修的时候，需要对这个设备进行停产，在单个设备停产的时候要让所有的介质不发生内漏现象。很多时候，由于设备的使用时间比较长，这个设备的连接管道阀门的开关没有到位，就可能出现一些内部泄漏的状况。特别是一些气体阀门，检修人员在进入设备工作的时候，没有仔细的检查相关管道，如果发生漏气的现象，比如，煤气、氨气等易燃易爆物质发生泄漏，可能产生着火现象，还可能出现爆炸、中毒等事故，这样的后果是无法预料的。因此，检修人员一定要认真检查所有连接处的管道，对于那些易燃、易爆的管道要加上盲板。

（二）完善停车控制：首先，要制定一个详细的停车方案。依照相应的设备检修计划，组织相关部门和相关人员，仔细的研究停车方案。在确定了停车方案后，就要严格的按照停车的时间、工艺设备的幅度及相关的顺序表开展工作。其次，遵照高温真空设备停车的步骤进行。高温真空设备在停车的时候，要先消除原来的真空状态，等到介质自然的降到一定温度点之后才能与大气联通，这样做是为了防止燃烧事故的发生。最后是要根据停炉作业的工艺程序进行作业，在停炉操作的时候要根据工艺的要求来进行降温，注意在进行熄火的时候，不能排空，也不能进行低点的排凝，防止一些可燃气体进入炉膛，从而引发重大事故。

（三）动火证的审批要严格进行：为了更好的保证化工企业设备检修的安全，要严格执行动火证的办理。动火证的内容包含很多方面，主要有动火的部位，动火的方式，动火的危险性分析等等，还有一些具体的方案和项目监护人的责任。在办理动火证的时候，要经过严格的审理，层层把关。项目负责人和管理人员以及消防部门等都要认清自己的职责所在，严格审查每一道工序。领导干部和相关管理部门要把工作的重点落实到相关制度上，严格做到没有动火证就不动火，在动火时间和地点发生变化的时候不动火。

（四）停车后的设备清洗

首先，在进行安全停车后，要放完物料，在物料放完后要对相关设备进行置换，排除这些易燃的介质，用于置换的气体一般包括氮气、蒸汽等等，氮气置换要优先考虑。因为蒸汽的温度相对比较高，在置换结束之后进行凉搭，保持设备内降温。其次，对于那些积淀的有残渣和沉淀物的管道，置换之后要用蒸汽进行吹扫。在吹扫的时候要选择一些底部位进行排放，防止出现死角及吹扫不干净的部位。经过置换和清扫之后还没有办法完全清除的那些沉淀物的时候，就需要采取一些清洗措施，根据沉淀物的发生选择溶剂进行清洗，在清洗之后要通入干净的水继续第二次的清洗。

（五）劳保着装的规范性：所谓规范性，不是简单的穿上劳保服装就可以，需要在进入设备内部进行作业的时候，劳保服装必须起到一定的防范作用，要穿戴整齐，防止在工作过程中产生一些静电，或者起火花，防止那些具有腐蚀性的物质接触到人的皮肤，在工作服装内不要携带金属性质的工具，需要用到的工具尽量装进安全袋。

（六）加强现场的文明施工管理和检查监督：化工装置检修时往往存在检修内容多、工期紧、工种多，上下作业、设备内外同时并进的状况，加之参加检修的外来人员（指一些参加外围施工的人员）对现场环境又不熟悉，因此，必须加强文明施工管理和监督检查。检修现场的各种废料、障碍物和地面上突出物以及能引起滑跌的油污（如导热油）等一切影响安全检修的隐患，都应及时处理掉；各种检修材料、设备、设施、工器具和拆卸下来的机械设备及其零部件等摆放要整齐；各种临时电线铺设要规范而不杂乱；现场通道和消防道路要保持畅通无阻。监督检查要涉及到检修安全的每一个方面：包括安全规章制度安全作业票证的执行情况；施工安全措施的落实情况；各种检修设备、设施、工器具、安全状况；各种应急物品、安全防护器材和消防器材的准备情况以及检修人员劳保穿戴情况等。