物业设备管理

物业设备管理（共12篇）

物业设备管理 篇1

物业设备管理是物业管理工作当中一个重要的组成部分,对物业的发展具有十分重要的影响,因此物业管理部门需要充分提高物业设备管理重要性的意识。在科学技术飞速发展的推动下,物业当中的现代化设备逐渐增多,有效的提升物业的发展,但同时也带来较多的问题,增加了设备管理工作的难度。

系统性和综合性是物业管理工作具有两个显著的特征,为了有效的提高物业设备的有效管理想,需要对物业设备进行科学的分类,并就其中存在的问题采取有效的解决措施,只有这样,物业部门的服务质量才会得到较大的提升。

1 物业设备的分类

现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展,其中物业设备种类较多,属于物业的固定资产,对其进行科学的细化分类,针对不同种类进行具体的维护保养工作,能够确保物业设备的正常运转,提高物业设备的服务价值,为设备管理打下良好的基础。

关于物业设备,按照不同的标准,分类形式也会不同。按照设备功能标准,可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统,还可以再往下细分,比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等,消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备,排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备,通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统,按照物业管理目标不同的标准,可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。

2 物业设备管理中存在的问题

2.1 设备维护成本高

物业设备在长期的使用过程中,会产生严重的消耗和磨损,这样一来,各种各样的问题就会随之而产生,需要物业部门进行设备的维护和保养工作。

例如空调系统、电梯和弱电系统等部分都需要进行定期检查,一旦发现问题,需要及时的采取措施进行问题的处理,并采取有效的维护措施进行维护管理,如果处理的不及时,就会现成一定的安全隐患,威胁到人们的生命财产安全。

设备系统比较强大,不仅会增加设备的检修难度,还会需要大量的人力和物力的投资,只有这样,物业设备的正常运转才会有保障,其的使用年限才会延长,使用价值才会提高。

2.2 故障损失比较大

高层建筑的智能化水平比较高,人们对物业设备的依赖程度普遍较高,但是在长期的使用过程中,物业设备会出现故障,并且这些故障具有较强的突发性,这样的话,人们的生命财产损失就会比较严重,例如一个高层建筑的电梯在发生故障的时候,其的正常使用就会受到影响,居民的上楼和下楼都会很不方便,如果有人在乘坐电梯的时候发生故障,那么就会造成人员死亡事故的发生。

2.3 物业设备管理体制不健全

在管理物业设备的过程中,工作人员的工作内容不仅仅局限与设备故障的维修工作,还需要对物业设备进行定期的检查和维护工作,一旦发现设备的损害,需要进行及时的更换,但实际上,很多的物业公司的设备管理观念并不是很强,设备管理的重要性也没有充分的认识到,这样一来,管理工作的相关责任的落实就不会很顺利,造成物业设备管理体缺乏合理性和科学性。

3 提高物业设备管理水平的对策

3.1 增强物业设备管理观念

在物业设备的管理过程中,需要提高工作人员的设备管理观念,只有这样工作人员才会积极主动的参与到物业设备管理工作中,从而有效提高物业设备管理的水平和质量。物业部门应该广泛的开展员工培训工作,增加其的专业素质和工作能力,从而有效提升物业设备管理工作人员的设备管理理念,激发工作人员的工作积极性,在此基础上,还能够促使工作人员设备管理责任感的提高。

3.2 建立健全物业设备管理体制

为了促使物业管理体制的逐渐完善,需要物业部门保管好物业设备的基础资料,保证引进设备的质量,工作人员需要严格检查物业设备的出厂日期、使用年限、合格证书和安装调试等方面,还有就是需要按照相关的标准进行物业设备的分类和编码,在不同分类和编码的基础上,制定不同的和设备维护方案,并对每台设备的特征和故障维修进行详细的记录,从而促使数据库的建立,在故障出现的时候,能够将材料的及时调出,从而采取有效的措施进行处理和解决。最后需要促使设备管理程序的健全,综合而全面的考虑设备的检测、维修和培训教育等工作。

3.3 提高物业设备管理工作人员的素质

物业部门在管理设备的过程中,需要结合物业设备的实际情况,引进高素质的设备管理人才,最好具备完善的管理知识和专业知识,从而建立一支专业性质比较强的设备管理对队伍。工作人员需要具有上岗资格证,在上岗之前需要严格检查上岗资格,同时还需要开展设备故障检测维修等方面的培训工作,也需要邀请专家进行讲座等活动,只有这样,物业设备工作人员的综合素质才能得到有效的提高。

4 结语

总而言之,随着建筑行业的快速发展,建筑的规模越来越大,其的复杂程度也在逐渐的提升,因此需要采取有效的措施做好建筑的物业管理工作。物业设备作为物业管理工作中一个重要的组成部分,工作人员需要加强对其的重视,并采取有效的措施进行物业设备管理工作效率和质量的提高,只有这样,物业的现代化发展才会得以实现。但是由于各种影响因素的存在,物业设备管理工作中还存在一些问题,需要工作人员采取有效的措施进行处理,从而使物业设备的现代化管理水平逐渐的提高。

参考文献

[1]黄超.高职创业教育与物业管理专业教育融合路径探析[J].商.2015(46).

[2]林燕.北海市旅游房地产开发研究[J].民营科技.2014(09).

[3]张茜.房地产开发与经营课程教学改革探讨[J].科技视界.2014(30).

[4]王珏林,高磊.我国房地产开发企业——路在何方[J].中华建设.2014(10).

物业设备管理 篇2

A0.8B0.9C1.0D1.2(P73)

13、大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少___A__米

A30B40C50D60(P69)

14、空调冷却塔的的噪音应小于___D__分贝

A50B55C60D65(P66)

15、灭火时，应怎样对准火焰喷射干粉或水流C

A对准火焰的上部B对准火焰的中部C准火焰的根部D对准火焰就行(P32)

16、对垃圾收集、处理实行__A__管理

A全过程封闭式B过程半封闭式C全过程不封闭式D不特殊化(P94)

《玉渊潭物业管理集团员工手册》试题

17、北京玉渊潭物业管理集团有限公司是隶属北京市玉渊潭农工商总公司的全资子公司，它成立于C年.(手册简介)

A.20xxB.20xxC.20xxD.20xx

18、玉渊潭物业管理集团目前拥有D家物业分公司和家全资子公司。(P4)

A.8家分公司，4家全资子公司

B.8家分公司，5家全资子公司

C.7家分公司，4家全资子公司

D.7家分公司，5家全资子公司

19、员工在工作时间内须佩戴工牌。工牌佩戴位置是A。(P9)

A.左胸上方B.右胸上方C.左臂上方D.右臂上方

20、下列哪项不属于工作期间禁止的行为。A(P14-15)

A.吸烟B.喝酒C.穿拖鞋D.上衣不系扣

21、在本单位连续工作满一年以上的员工，可享受带薪年假。请问：在本单位工作满10年不满20年的员工年休假天数是B天。(P32)

A.5天B.10天C.15天D.20天

22、根据员工纪律处罚的规定，被处罚行为分为轻度过失、中度过失、严重过失。以下哪一项属于严重过失?D。(P57-63)

A.迟到早退B.大声喧哗、嬉笑、打闹C.工作时间饮酒

D.违反物业保密规定，向第三方泄露物业商业机密

23、以下哪一项是不正确的。A(P42-44)

A.每月累计迟到或者早退5次，按事假1天。

B.员工因外出办事无法到岗者，需提前向主管领导请假说明。

C.未告知部门经理特殊情况，迟到30分钟以上的。

D.不请假或请假未被批准擅自离岗的，视为旷工。

固定资产投资管理部分

24、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目投资计划的调整规定：(多选)ABCE

项目投资计划原则上不予调整，发生以下情况累计金额超概算金额3%需进行申报。

A.法律、法规和国家有关政策变化影响合同价款;

B.本市造价管理机构发布的价格调整幅度过大;

C.设计变更,重大变更经批准方可申报;

D.变更单中子项达10万元或一项变更达10万元时。

E.施工中其他非管理失误的不可预见因素(施工洽商)，金额较大经批准方可申报。

25、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目投资计划的调整规定：单选A

重大变更、洽商金额如下，须经批准：

A.单项清单项变化达2万元的`变更。

B.单项清单项变化达5万元的变更。

C.单项清单项变化达1万元的变更。

D.单项清单项变化达3万元的变更。

26、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，关于改建大修项目招标采购管理内容：多选题A,E

A.改建大修项目设计、监理的招标、议标由规划建设部组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

B.改建大修项目设计、监理的招标、议标由专业集团组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

C.改建大修项目设计、监理的招标、议标由专业集团下属经营单位组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

D.改建大修项目实施阶段的招(议)标、采购事项具体工作，由规划建设部负责组织。

E.改建大修项目实施阶段的招(议)标、采购事项具体工作，根据立项批复中确定的实施单位负责组织。

安全知识问答题

27.发生电器火灾，应当用(AD)进行扑救。

A、干粉灭火器;B、化学泡沫灭火器;C、水;D、二氧化碳灭火器

28、引起电气设备火灾的原因主要有(ABCD)。

A、短路;B、过负荷;C、接触电阻热;D、电火花和电弧

29、我国常用的灭火剂有哪些?(ABCD)

A、水;B、干粉;C、化学泡沫;D二氧化碳

30、哪些物质发生火灾不能用水扑救?(BCD)

A、蜡烛;B、金属钾、钠火灾;C、电器火灾;D、汽油火灾

31、家庭发生初起火灾怎样处置?(AD)

A、立即报警;B、转移贵重物品;C、赶紧逃离;D、用水或灭火器扑救

32、机关、团体、企业、事业单位应当依法履行下列(ABCD)消防安全职责。

A、制定消防安全制度;B、建立防火档案;C、实行防火安全责任制

D、组织防火检查

33、发现火灾后应如何报警?(ABCD)

A、应保持镇定拨打119电话;B、讲明详细地点或附近目标;C、简述火灾情况;D、留下电话及地址以便进一步联系

34、火灾扑灭后，公安消防机构应当负责下列事项：(ABCD)

A、调查火灾原因;B、认定火灾原因;C、核定火灾损失

E、查明火灾事故责任

物业设备管理 篇3

关键词：校本教材；物业服务品质管理；高职教育

校本教材是根据学校的实际情况及办学指导思想，以学生的知识结构和发展需要为基础，依托学校的实验和实训平台及人文地理环境，为创建专业特色和优化课程结构，由学校组织校内外力量编写的教材[1]。近两年来，笔者在高职物业管理专业《物业服务品质管理》校本教材建设方面进行了探索与实践，本文就该校本教材编写的背景、实践与注意问题进行了分析。

一、《物业服务品质管理》校本教材编写的背景

我校物业管理人才培养方案构建了以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体的体现五年制高职教育办学优势的课程体系。《物业服务品质管理》作为物业管理专业的一门专业核心课程，是为物业服务企业培养品质专员、项目经理助理的必修课程，具有实践性和综合性很强的特点。为了使学生能够胜任岗位工作，教学双方必须有一本符合专业人才培养方案及课程特点的教材以辅助教学。但笔者在近两年的教学实践中遇到的最大问题就是备选教材不适用，教师只能主要凭借工作经验进行教学。《物业服务品质管理》校本教材的编制成为了一项重要而又紧迫的工作。

二、《物业服务品质管理》校本教材编写的实践

1、指导思想

（1）突出教学内容的实践性

《物业服务品质管理》校本教材编制按照“以能力为本位，以职业实践为主线，以项目课程为主体的模块化专业课程体系”的总原则，以工作任务模块为中心构建课程体系，将专业目标岗位所需的知识、技能和素质融于工作任务中，让学生在完成工作任务的过程中掌握相关技能，体现“以能力培养为核心”的高职特色。

（2）尊重学生学情

在校本教材编写时尊重学生的知识层次和专业特点。《物业服务品质管理》的授课对象为物业管理专业高职四年级学生，该年级学生已经参加过本专业工学结合跟岗实习阶段的学习，在实习期间积累了一定的实战经验，相对来说学生的实践学习要长于理论学习，动手能力要长于动脑能力。因此在课程的设计上以真实工作任务和工作过程为依据，整合优化教学内容，充分调动学生的学习积极性。

2、资源整合

在《物业服务品质管理》校本教材编制过程中根据课程教学的需要，借用校企合作的有利条件，对自身工作经验进行了适当的提炼与优化，理顺了企业运营与课堂教学的关联，将一些企业运营过程中的管理体系、管理制度、管理方法等通过加工融于课堂，使之更适合于课堂教学。同时安排那些在工学结合实习阶段在品质管理岗位上实习的学生定期收集撰写品质管理典型案例、拍摄品质巡视视频等，经适当加工后作为课堂教学资源的输入。

3、教材框架

《物业服务品质管理》校本教材以物业服务内部审核为主线，将课程内容整合为物业服务品质管理基础知识、物业管理贯标研讨、物业管理创优研讨、物业服务各项业务工作规程评析等八大教学项目，每一教学项目下分为若干教学模块，每一教学模块架构以如下方式进行表述：（1）教学目标；（2）工作任务导入；（3）工作任务所需工具；（4）工作任务实施；（5）工作任务总结与评价；（6）拓展知识。

4、考核评价

在教学效果评价方面既重视过程亦关注结果。校本教材中大多数工作任务都以内部审核为情景进行模拟展示，可以直观地考查学生对内部审核方法以及所审核物业管理业务内容掌握的深度与熟练程度，观察学生在任务完成过程中与组员的互动沟通能力、团队合作能力。过程性评价在教学效果评价中占较大比重。同时亦重视对学生学习成果的考核，每一模块学习结束后学生要自我进行学习总结与评价，在所有模块学习结束后，学生要整理出一套适用于物业服务企业的一般的品质管理体系。

5、教材优化

校本教材编制应该是一个不断完善的动态建设过程，其编制过程要符合PDCA循环。在每一循环的P阶段，由于物业行业发展新现象与新技术的出现与应用以及教学资源的更新等会导致教材编写的资源输入发生变化；在每一循环的D阶段，由于编者教学经验阶段性积累与理解力的不同以及新的教学手段的出现等会促使编者萌发主动提升的需要；在每一循环的C阶段，也即教材的使用阶段，原先未考虑到的一些缺陷会显露出来，学生在使用过程中也会产生一些新的问题。所有前三个阶段需要做的调整完善优化工作都体现在每一循环的A阶段，通过A阶段的改进，校本教材的质量与适用性达到一个新的高度。

三、《物业服务品质管理》校本教材编写注意问题

1、教材内容编排应循序渐进

一味地仅强调实际操作是不科学的，毕竟学生毕业后职业的发展提升需要具备一定的理论基础。没有一定理论知识支撑的实操都是比较机械的，不利于学生可持续发展能力的培养。因此在《物业服务品质管理》校本教材的内容安排上既要研究物业服务对象的需求，即客户的期望，又要掌握物业服务的一般质量标准，以指导后续工作任务的有序高效实施。

2、注意团队合作

教师是一个相对封闭孤立的职业，仅靠一个人的力量很难有效完成一本教材的编制。而且一门课程的开设既有它的前导课程也有它的后续课程，如何在了解相关课程内容的基础上合理编排教材内容也决定了要与本专业其他教师合作沟通的必要性。另外，不同年级不同班级的学生都有各自的学习特点，通过与其他教师的沟通可以了解将要开设该门课程的班级的学生特点，进而可以对教材内容、教学方式编排做一些针对性的调整以更适合学生学情。

3、重视评价反馈意见

校本教材覆盖人群的评价反馈意见对完善校本教材有明显的促进作用。一是校本教材的使用者，即在校学生，要重视他们在教材使用过程中的切实感受，适时收集意见；二是已就业的毕业生，要利用学生实习返校、毕业跟踪调查等机会征求他们对校本教材的评价意见；三是企业专家，要利用专业年会、挂职锻炼等机会听取企业专家的建议，了解学生技能能否与岗位需求相匹配、是否符合用人单位需要，进而在此基础上对校本教材编写做出调整优化。

《物业服务品质管理》校本教材的编制需要紧跟高职院校课程改革的步伐，体现我校物业管理专业工学结合人才培养模式的专业特色，听取学生、企业专家与同行的评价反馈意见，不断优化，使校本教材在培养专业人才方面发挥更加突出的作用。

参考文献：

[1]王建玉.以工作过程为导向的校本教材开发[J].江苏技术师范学院学报，2010（4）.

[2]韩效辉.高职院校校本教材建设误区探析[J].宿州学院学报，2013（1）.

[3]李冬梅，陈金聪，林松柏，王金选.高职校本教材建设及其课堂教学实效性研究[J].安阳工学院学报，2011（9）.

物业设备设施管理 篇4

所谓物业设施管理 (FM, Facility Man-agement) , 按照国际物业设施管理协会 (IFMA) 和美国国会图书馆的定义, 是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的, 以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。

物业设施管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末, 七十年代初的能源危机, 使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代, 建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展促进了建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市 (HARTFORD) 标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成, 智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化, 组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高, 室内空气质量问题 (IAQ, In-door Air Question) 和环保问题越来越被人们所重视, 对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之, 在当今追求便利、舒适、经济的时代, 物业设施管理应运而生。是社会发展的必然趋势。

2 物业设施管理的内容

物业设施管理的内容比较广泛, 且渗透面广其中心内容就是:一方面, 通过对建筑设施的管理延长设备设施的使用年限, 确保其功能的正常发挥, 节约能源, 降低成本及运行费用;另一方面, 应用各种高新技术, 向客户提供各种高效增值服务, 使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象, 增加公司收益, 并使建筑物保值增值。其服务对象是人, 管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物, 物业设施管理内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统 (BAS) 设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理;小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理, 为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统 (OAS) 设施管理;信息自动化系统 (CAS) 设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。

通过对这些众多系统的设施管理, 实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作, 为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质, 为客户提高办公效率和办公质量创造条件。

3 物业设备设施管理的特点

物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设备设施的总称, 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分, 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步, 物业设备的种类日益增多, 新型产品纷纷涌现, 不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高, 也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外, 一般还具有以下特点:a.设备设施管理受到的约束较多, 具有明显的限制性。设备设施管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行, 创造性较低, 且工作不能超越特定的环境条件。b.设备设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统, 如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏, 而且各类问题的发生无固定性和规律性, 因此物业设备设施管理, 不仅要保证技术性能的安全发挥, 还要及时发现隐患, 避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限, 提高设备的使用效益。c.物业设备设施的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样, 使用频率高, 需要不断进行日常维护和故障维修, 这类工程项目大小不一, 时率要求高, 用料品种、规格多, 零星分散。d.物业设备设施管理具有较强的技术性。随着社会经济和科学技术的进步, 智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用, 都进入了普通的物业管理范畴。在设备设施的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。e.设备设施管理工作是提高物业经济效益的关键。物业的经济效益体现在两个方面, 一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低;另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。

同时, 物业设备设施管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了以上特点才能对设备设施管理工作有一个比较全面的认识, 才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。

4 物业设备设施管理的难点

一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理, 着眼于有故障的设备, 具有“维持”的特点。但在信息化时代的今天, 物业管理范围内的设备设施已经形成庞大而复杂的系统, 传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现了变化。“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。至今仍有相当一部分物管人员认为, 大楼或小区建成后, 招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化 (典型如空气品质) 等问题。根据物业设备与设施管理的现状, 迫切要求我们物业管理企业提高服务技术和能力、合理配置已有资源, 在提高设备设施管理水平的前提下大力节约成本开支, 减低管理成本, 从这方面来看, 准确认识物业设备设施管理的难点, 为设备设施管理工作“对症下药”和少走弯路有很直接的关联。目前物业设备设施管理工作主要存在以下难点:a.从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。就目前多数物业公司而言, 因为待遇普遍较低, 从业人员的素质也大多偏低, 具备一技之长的本来就少, 而设备设施管理工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合型人才, 要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关, 还与企业拥有的市场量有关。b.设备设施的维修基金问题。特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中, 以前房改基金可以用于设备设施维修的资金少之又少, 对于大修和中修则更是“杯水车薪”。c.设备设施维修工程施工的资质管理问题。大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的, 一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付, 但对于稍大一点的项目, 物业公司则无能为力。

5 加强物业公司对物业设施设备管理的方

案:5.1加强物业公司的招投标管理工作, 引进管理规范、技术力量强的物业公司。在考察物业公司的资质时, 应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平, 对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。5.2业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任, 由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查, 包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等, 并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一。5.3业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方 (如物业咨询公司、专业设备维护维修公司) 对物业公司的物业设备管理工作进行监管, 根据发现的问题, 给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督, 能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题, 有力地强化了物业公司的管理, 使设施设备始终处于最佳的工况中, 从而降低设施设备的维修保养费用和能耗, 延长设施设备使用寿命。

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

[2]姚莉.现代物业管理技术实务[M].北京:清华大学

参考文献

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

小区物业管理方案 物业管理内容 篇5

一、物业管理概念:

是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理公司的权利：

1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；

4、选聘专营公司承担专项经营业务。

三、物业管理公司的义务：

1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；

3、接受业主委员会和业主的监督；

4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。

四、物业管理内容

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

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1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合xxx智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在xxx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

xxx的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xxx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在xxx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

物业管理新明星 篇6

上海新明星物业管理有限公司创建于1998年5月，隶属深圳新海投资控股有限公司在上海投资注册的上海新明星房地产开发公司。该公司开发建造新明星花园之后，独资成立了上海新明星物业管理有限公司，目前公司主要经营物业管理、物业顾问、房屋租赁、中介、百货、建筑装潢等业务，在上海受托管理闵行区新明星花园一、二期中高档内销商品房住宅小区、龙柏公寓住宅小区和明泉公寓住宅小区以及新明星艺术综合商务楼，同时与九榕物业公司共同管理徐家汇元福大厦，共计40多万平方米；在宁波地区成立了新明星物业管理公司管理面积约30万平方米；在开封地区，作为龙成集团的顾问公司，协助其管理面积约25万平方米的住宅区。

物业管理企业生产的商品就是服务，在当今物业管理企业之间的竞争就是为业主创造服务价值的能力之间的较量。看谁能够为业主提供满意的价值。新明星公司管理的物业在上海属中高档标准，但每平米物管费也仅0.8元，为了盈利又不降低服务质量，只有走规模经营的道路。但是作为一家新兴的物管企业，没有政府遗留的资产，也没有机关委托管理的物业，每个楼盘都必须通过市场竞标，通过全体员工辛勤创造满意的服务，才能获取业主的认可。新明星所管理的楼盘不仅使业主获得了满意的服务，而且二手房市场转让价格也要高于周边同档楼盘的价格。新明星为所管理的楼盘创造了更高的附加值。刘建光董事长如是说。

新明星物业公司创建以来，始终以“寓效益于服务，寓管理于服务”为宗旨，以“管理无盲点、服务无挑剔、业主无怨言”为目的，采取“时间、空间＋服务”的管理模式，进行全方位的管理服务工作。公司坚持“以人为本、用心做事、贴心服务、致力于不断满足和超越业主的需求”为质量方针，使公司管理的各个项目都融入了“以人为本”的服务理念中，拓展了物业管理市场。通过他们的诚心、用心、细心、尽心，让业主在家园中感受到放心、安心、称心、温馨，使公司创造了最佳经济效益和社会效益。

物业管理企业，核心就是管理，能不能被市场所接受，也是管理的质量问题。刘建光董事长对笔者讲到：公司设立了总经理室、办公室、管理部、财务部、工程部、发展部，采取“集中管理，分级负责”的管理方式，运用正式员工、招聘员工和临时用工并存的用工制度；为提高干部队伍的素质和文化层次及不断提高员工队伍的整体素质，公司制定了一系列切实可行的管理制度，用制度来规范员工的行为，同时还投入了较大的人力、财力、物力，采取请进来、送出去的培训方法，造就了一支高素质、复合型、服务意识强、有敬业精神的职业化新明星物业员工队伍；另外，公司还积极寻找和引进物管专业人才，不断完善公司的管理结构，不断加强整个公司的管理能力，从而提高企业在行业中综合竞争力，在深层次上塑造了新明星物业企业形象。

物业管理行业说到底是一个服务行业，刘建光董事长清晰地意识到，服务的满意度、企业的诚信度就是他们的生存基础和发展资本。为此，公司强化员工的服务意识，根据不同的岗位、不同的工种制定了“作业指导书”，使每位员工必须做到为业主服务不推诿、不扯皮，全年平均365天，天天服务接待，每天24小时家政服务、安保服务、维修服务，公开承诺小修不过一天，急修即刻到位。公司管理的新明星花园物业，为了满足不同阶层业主的需求，除了实行常规服务外，还根据不同季节和场合多次兴办文艺、体育等活动，并为小区的优秀学子争取到了开发商投资的百万奖基金。公司充分运用业主的自治管理、物业公司的专业管理和街道、居委会的社区管理这“三驾马车”的有机结合，共同管理业主自己的家园 ，公司所管理的各物业项目都受到了业主的赞誉，而且在上海物业行业创优评比中得到专家的高度评价。

5年来，公司在刘建光董事长的决策领导下，坚持以“三个代表”思想为指导，按照工作总体目标紧紧依靠广大员工，以发展为主题，以效益为根本，搏击市场，坚持“稳定、完善、改进、提高”的工作方针，在管理经验、管理模式、队伍思想和服务质量、管理理论、企业品牌与核心竞争力的提高方面都取得了长足的进步。公司所管辖的区域先后被评为上海市文明小区、上海市居住物业管理示范小区、上海市物业管理优秀小区、上海市实事立功竞赛优秀集体；被评为建设部全国物业管理优秀小区，并获得上海市第六届物价质量信得过单位金奖，全国重质量、守信誉物业管理企业；2003年3月通过了ISO9001：2000质量管理体系认证。

浅析物业管理在商业物业中的价值 篇7

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分, 同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前, 商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式, 具体分为两种:一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务, 如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场;二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理, 如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式, 商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务 (如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等) , 还要完成带有一定经营性质的商业管理工作 (如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理) 。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中, 物业管理并不直接创造经济效益, 但它通过顾客满意的管理, 为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平, 成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间, 甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因, 主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1. 客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点, 物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所, 服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所, 其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客, 其中, 租户和顾客群是流动的, 不断变化的, 且来源不同、构成复杂, 因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”, 即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与, 实现各方利益平衡, 达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错, 导致租户或顾客不满, 将对物业商誉产生极大的影响, 可能因此失去租户或顾客, 导致物业的贬值。

2. 安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇, 其特点为楼层高、层数多, 功能复杂, 人口稠密, 物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业, 商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈, 人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇, 确保大楼各部分正常运作, 确保物业和楼内业主的生命财产安全, 是衡量物业保值增值的重要因素。

3. 设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高, 设施设备齐全、先进, 大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等, 这些设施设备技术含量高、运行频繁, 商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障, 将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情, 甚至出现安全事故, 影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业, 而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4. 环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高, 而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果, 以创造和维护环境的优美, 使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次, 是流动的广告, 创造了物业的营销价值。

5. 营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广, 不断扩大商业物业的知名度, 树立良好的商誉形象, 吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行, 因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力, 并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系, 从而提高业主的品牌形象和社会影响力, 聚集人气, 吸引客流, 提升物业的档次和价值, 实现物业高投资性和回报性。

根据行业经验数据, 发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上, 而目前我国大多城市未到一半, 发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”, 这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点, 更可以全面提升商业物业的价值。

参考文献

[1]杨晶党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社, 2006.1-6

[2]林乐:物业管理:商业地产成功之保障[J].中国物业管理, 2005, 8:6-8

[3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.http://www.powerunion.net/study6Info.asp?id=15

物业设备管理 篇8

关键词：南京市,保障房,物业管理,对策研究

1 南京市保障房物业管理现状

1.1 基本情况汇总

从2011年11月11号至2011年11月20日, 在保障房公司的牵头下, 共调研了9家物业管理公司。就这次调研而讲, 弯科物业只承接弯科自建的效益较好的商品房项目, 不涉及保障房项目, 其目前在上访建的保障房项目不在其计划范围内;栖霞物业目前只在马群有一个保障房项目, 且处于连年亏损状态, 平均每年亏损额在40-50万元之间。

1.2 保障房市场

(1) 片区物业性质。

经过对比分析可以看出, 保障房小区多是多层和小高层, 入住人员以当地拆迁户、外地失业人员、两牢释放人员为主。调研的7个保障房片区的物业管理工作中, 马群、迈皋桥、西善花苑的物业管理由街道直接接管或者由街道成立的物业公司接管;东山街道、营龙小区、汇杰新城项目是由开发商成立的物业公司接管。

(2) 经营状况。

第一, 费用收取情况分析。由分析可知, 7个保障房片区中, 除了营龙小区是完全市场化管理, 不由街道补贴物业费外, 其他6个均由街道补贴物业费, 且物业费收缴率较低。

第二, 人员配比情况。营龙物业完全采取市场化管理方式进行管理。但由于其尚未建立起完善的市场融资机制, 日常补贴较少, 因此必须严格进行收支管理, 使人员配备比例最小, 将人的效率发挥到最大。

(3) 配套归属问题。

一般来讲, 目前保障房物业市场中商业配套的所有权是归政府所有的, 而经营权归物业公司, 商业配套经营所得归物业公司, 由物业公司补贴其物业亏损, 不足部分由政府补贴。

1.3 物业费用

可以看到, 与保障房小区相比, 万科物业和栖霞物业几乎不存在物业费收缴率低的问题。

2 南京市保障房物业管理问题

2.1 物业管理混乱

物业管理企业在商业配套归属权不同, 有的归物业公司、有的归政府、还有个别的归属权不确定。这些都反映了南京保障房物业管理混乱, 没有统一的标准, 也没有统一的组织运营, 随之而来的物业管理一系列问题就会出现。

2.2 物业费收取困难

从上述表格可以看出, 只有高档小区的物业费收取没有问题, 其他小区物业费收取较为困难。同时, 保障房业主在不愿意或不需要交物业费的情况下, 又想物业公司提供优质的服务, 这必然导致双方矛盾激化, 加大物业费收取难度。

2.3 物业管理市场化不足

一是物业管理涉及的法律关系较为复杂, 既涉及到开发商、物业管理企业、业主等法律主体, 也涉及社区委员会、业主委员会、街道办事处等, 直接加大了管理难度;二是物业服务不理想, 缺乏相应的管理服务规范。

3 南京市保障房物业管理对策

3.1 完善法制, 保证机制

南京市应成立市级组织领导机构, 发挥统一领导、综合协调作用, 同时明确区县政府和相关部门的职责, 建立起保障房项目长效管理机制。

3.2 引入竞争机制, 选择好的物业管理队伍

南京市保障房项目建设标准高, 配套设备设施多, 对后期管理的专业性要求较强。为此, 要引入了具有国家一级资质的物业服务企业, 按照南京市普通住宅物业服务三级二类标准, 提供专业化物业服务, 由专业的人做专业的事, 提高物业服务水平。

3.3 加大资金保证

为解决物业费管理不足问题, 物业服务企业, 一方面要通过引入市场化物业服务机制, 提高业主满意度, 以促进物业费的收缴;另一方面, 保障房片区应预留了2%的商业, 运营收益, 补充保障性住房小区的管理经费不足。此外, 政府部门还应该在保障房物业管理上给予企业一些税收优惠, 以有效激发企业参与保障房物业管理的积极性和主动性。

参考文献

[1]康曦.我国保障性住房社区物业管理存在问题与对策研究[D].山西财经大学, 2010.

[2]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地, 2010 (8) .

物业设备管理 篇9

1 理顺关系, 建立健全物业管理机制体制

小区的物业管理工作是各级政府、相关职能部门和社区的基本职责之一, 强化物业管理机制体制建设, 确保物业管理工作有序推进、务实开展。一是强化落实政府、部门权责协同联动作用, 理顺市、属地政府、行业主管部门以及相关职能部门、社区的相互关系, 建立“两级政府, 三级管理, 镇区联动, 条块结合, 以块为主”的物业管理新体制, 形成职能分明, 权责清晰, 关系明确, 保障有力的物业管理网络, 为全市物业管理工作有效开展奠定坚实的组织基础。二是强化行业主管部门职能作用, 建立完善物业管理行业法规体系, 对已出台的有关文件规定狠抓落实到位, 切实维护物业服务企业、业主的合法权益, 推进行业发展的规范化建设。今年, 我市将制定《高邮市住宅专项维修资金管理办法》, 加强对我市住宅专项维修资金的归集和使用管理, 保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用, 维护住宅专项维修资金所有者的合法权益。三是发挥政府主导作用, 构建物业管理“扩面提质”所需的资金投入保障机制。主要是围绕老旧住宅小区经综合整治实行基本物业管理, 采取自筹加政府贴补的资金保障系统, 确保物业服务所需开支。

2 加强监管, 提高物业管理规范化程度

一是大力开展物业管理市场清理整顿, 切实维护物业管理市场秩序。整顿和规范物业管理市场秩序, 是整顿和规范房地产市场秩序的重要内容。要结合房地产市场秩序整顿, 按照标本兼治、重在治本的原则, 采取有力措施, 抓好物业管理市场的整顿和规范工作。加大物业管理招投标和议标行政监管的力度, 强化履约保证金制度、前期贴补三项费用的执行落实, 严格物业服务企业的市场准入与退出。对管理水平低、收费不规范、社会形象差的企业, 清理整顿, 限期整改。对不具备条件的不能进入市场, 管理服务不规范的要清理淘汰, 二是完善企业信用体系建设, 推进诚信管理科学化, 规范企业经营行为。完善企业诚信档案, 将企业的基本信息、优良和不良信息在网上公示, 将以前资质年检制度改为诚信档案管理制度, 使年检制度为动态化、常态化管理。完善建项目经理岗位资格管理制度, 设定项目经理的任职资格条件, 建立“年度积分”考核制度, 并实行网上对项目经理的优良和不良记录公示。重点抓好项目经理岗位跟踪管理工作, 建立完善项目经理网上公示制度。通过对企业和项目管理人员的监督, 规范企业服务行为, 提升我市物业服务整体水平。三是加强业主大会和业主委员会建设, 推进物业管理市场化进程。物业管理水平的提高, 物业管理事业的发展, 很重要的一个前提是要有一个开放的市场, 有一个能够公平竞争的市场环境。加大业主委员会成立的指导力度, 强化业主委员会和社区的职能作用的发挥, 形成物业管理双向选择的市场竞争机制, 推进物业管理市场化进程, 促进物业服务水平的提高和行业发展。四是要完善投诉举报制度。完善物业管理纠纷调处机制, 对群众的投诉和举报, 限时查处和答复, 切实将矛盾、问题的解决落到实处, 有效提高业主的满意度, 杜绝推诿扯皮现象。同时, 加强物业服务的“分等定级, 质价相符”的贯彻执行, 加强对物业管理收费行为的指导监督, 引导物业服务企业不断提高服务质量。

3 加快推进, 不断改善老旧住宅小区居住环境

围绕城区环境综合整治, 加快老旧住宅小区整治改造步伐, 实行基本物业管理, 依据《市政府办公室关于加强我市老旧住宅小区物业管理工作的意见》, 指导高邮镇人民政府, 市经济开发区、城南经济新区管委会有计划、有步骤地成立社区物业服务中心, 逐步推进我市老旧住宅小区实行基本物业管理。根据市政府2012年“城建十大类重点工程”第六类“民生工程”工作任务的要求, 以玉带园 (府一、府二) 住宅小区综合整治实行基本物业管理的目标任务, 参与到该老小区整治改造工作当中, 实行全过程跟踪管理和服务, 制订详实的物业管理方案, 并加强对业主委员会组建工作的指导, 通过召开业主大会根据业主的意愿可选择专业化服务、准物业服务或业主自治管理等模式实行基本物业管理。同时针对目前居民“花钱买服务”意识淡薄等问题, 加大宣传引导力度, 通过整治前后鲜明对比, 让广大居民珍惜、爱护整治成果。只有更好有效地实行建设与管理的衔接, 建立健全长效管理机制, 并为推进长效管理营造良好的舆论氛围, 使我市老旧住宅小区的物业服务达到满意的成效, 为推进全市物业管理“扩面提质”, 全面改善老旧住宅小区居住环境, 发挥典型示范作用。

4 重德守诚, 努力塑造文明敬业的物服行业形象

物业管理服务水平的高低直接关系到广大业主的生活居住质量, 而行风的好与坏又直接影响到物业服务行业的整体形象。应当明确, 我们的目标就是塑造物服行业在社会公众心目中是一个“重德守诚, 文明敬业”的形象。全市各物业服务企业重视和狠抓物业服务行业作风建设, 坚持“两手抓”, 要一手抓教育, 一手抓管理, 认认真真抓、实实在在抓、持之以恒抓。通过全行业物业人的共同努力, 物服行业一定能够成为名副其实的文明行业。树立诚信经营的理念, 诚信是企业的生命, 是企业发展基石。打造阳光物业, 严格按照物业服务合同约定, 主动公开服务内容和标准及收费内容和标准, 自觉接受业主监督, 以优质的服务取信于民。树立良好形象, 做到文明用语、耐心细致、体贴周到。牢固树立品牌意识、责任意识、竞争意识、忧患意识和积极进取意识, 使企业资质升级数、管理上档次和服务上水平, 建立现代企业制度。突出以服务内容、服务标准、职业道德、诚信观念等内容的学习教育, 引导物业管理从业人员加强作风养成, 改进服务方式, 提高服务水平。正确树立眼前与长远利益的关系, 接管项目时, 不得随意降低价格和恶意竞争, 物业服务实际工作中, 不得降低成本和使用年龄偏大人员。以诚信、规范和优质的品牌企业形象促进全市整个物业管理行业健康发展。

5 加快行业全员培训, 支持物协开展工作

浅论物业设备设施的管理 篇10

一、物业设备设施的特点

物业设备设施是物业内部附属的和相关的各类市政、公用设施的总称, 它保证着物业各项使用功能的实现, 为业主的工作和生活营造出特定的物业环境。物业设备设施具有以下特点:

1、种类多、系统复杂。

物业设备设施的内容广泛, 包括给水系统、排水系统、消防系统、供热与燃气供应系统、通风与空气调节系统、供配电系统、电梯系统、通信与弱电系统、安全防范系统等[1]。

2、专业的技术性。

现阶段、物业设备设施的每一系统都对应相应独立的相关专业知识, 随着自动化制造业的发展, 无论物业管理企业在设备设施选购决策方面、运行维护方面, 还是节约资源方面、环保方面都具有很高的技术性。[2]

3、经济性要求高。

目前, 物业管理行业的企业利润较少, 在物业管理服务中, 不管是设备设施的采购投资, 还是运行维护投资、资源消耗投资都在物业管理服务成本中占有很大的权重。

二、物业设备设施的管理现状及存在的突出问题

目前, 国内的物业设备设施的管理工作质量、水平曾差不齐, 较国际先进水平有所滞后, 滞后的原因在于:

1、市场经济环境不健全。

建设方在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约和便利, 而过多地考虑了如何节省一次投资, 如何节省自身时间和精力或搞些流行的智能化设备吸引买方, 较少考虑系统集成的协调与匹配。

2、观念滞后, 服务对象的不明。

国内相当多的物业管理企业认为只要设备设施无故障、开得动便是物业设备设施管理的全部工作内容, 并没有认识到物业设备设施管理的服务对象是人, 我们是通过对物业设备设施的管理保证物业用户的健康、舒适和效率。

3、物业管理公司的实力不济。

当前, 国内多数物业管理企业经济实力普遍不足, 难以吸引高质量人才、凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内相当范围内物业设备设施管理的主流。很多物业管理企业, 包括一些高档物业的管理者, 把“维修”看成是物业设备设施管理管理工作的主要内容, 很少在阎王爷设备设施的运行效果、效率上下功夫, 导致其物业设备设施管理的专业性不强, 服务质量较低。

三、做好物业设备设施管理的意义

1、高质量的物业设备设施管理是提高物业环境品质的关键。

物业环境品质是业主对物业环境的满意度, 包括业主对物业设备设施运行管理效果的满意度。

2、高质量的物业设备设施管理可以有效控制成本[3]。

由于物业中的设备越来越复杂, 一次性投相应越来越高, 导致使用年限短, 更新换代快、运营服务、维修保养费用高。

3、高质量的物业设备设施管理可以节能减排, 保护环境, 践行低碳生活。

设备设施的能源消耗利用率和污染物排放量, 关系国家节能减排大政方针的实施。

四、物业设备设施管理的对策

1、更新观念, 加强认识。

(1) 业主至上的观念。物业设备设施的服务对象是人。物业设备设施管理的根本目标是提高物业环境品质, 具体地讲, 就是让人感觉更舒适、更安全, 无论是在生活还是工作上都更有效率、更有成就, 从根本上保证物业保值、增值。

(2) 系统工程的观点。在管理工作的实施过程中, 需要根据物业管理的总体需求, 确定一个总的服务目标, 然后层层分解, 落实到每种设备设施的管理工作上。

(3) 品质管理的思想。物业设备设施管理工作的最终目标, 不是以符合或满足某种标准和规范为准, 而是以业主、用户的满意程度为准。

2、快速推进物业设备设施管理的产业化, 创新物业设备设施的管理模式。

当前, 随着物业管理产业化的发展趋势, 将出现3重物业设备管理模式的企业。

物业管理公司有独立的专业人员队伍, 用所收取的物业管理费和能源费, 利用业主所批准的物业维修基金对物业设备设施实行统一的管理。

由社会建立物业设备设施专业管理公司承包大楼或小区设备系统全部或部分的运行管理, 专业物业设备设施管理公司和物业管理企业之间用契约形式确定彼此的责权利、确定服务质量标准和赏罚规则。

物业设备设施专业公司带资参建, 曾为业主的合作伙伴。公司投入的是设备系统, 取得的回报是投运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入住之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按年度向物业设备设施公司缴付设备管理费。设备系统的产权归物业设备设施专业公司。

通过物业设备设施的产业化和市场化, 才有可能实现水、暖、电、讯等祝物业设备设施系统管理工作的规范化和科学化, 提高服务品质。

摘要：更新观念, 加快物业设备设施的产业化、模式创新, 加强物业设备设施的管理工作, 提高物业环境品质。

关键词：物业设备设施管理,产业化,模式创新,物业环境品质

参考文献

[1]李唯楚:《设备保养工作要点》, 现代物业2006 (06) 。

[2]姚莉:《现代物业管理技术实务》, 清华大学出版社, 2005, 5。

物业设备管理 篇11

【关键词】 物业管理；纠纷；对策

北京朗琴园的物业变局在央视《新闻调查》栏目播出后备受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。本文总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据我国的《物业管理条例》、《物权法》、《信托法》等对物业管理的纠纷及其对策作一探讨。

一、朗琴园物业变局简介

朗琴园是北京宣武区的一个商业住宅小区，2002年开始建设，2005年底基本全部入住，目前共有2400多户业主，1万多人，地面车位250多个，地下车库共有1200个车位。

2006年3月9日，由于对朗琴园停车费调整不满意，一些业主开车堵住了小区大门。原来的停车费是每个地上车位每月150元，每个地下车位每月300元。但2006年3月，由朗琴园开发商选聘的前期物业公司——中房恒通物业公司贴出公告，地面车位不再按月收取费用，而是按每小时2元收费，地下车库价位由原来的每月300元，一下子提高到600元，而且还要求业主先缴两年的停车费。业主认为是乱收费，而物业服务公司认为它不是产权人，跟它没有什么直接关系，调整朗琴园停车费的是开发商——北京润博房地产开发公司。堵车事件发生后，北京市宣武区政府进行了协调，最后停车费标准并没有变，只是允许没有地库车证的业主进入地库停车，按每小时2元收费。

停车费纠纷事件使大家认识到要成立业主委员会。2007年4月，经过近一年多的努力，朗琴园的业主委员会终于成立了。但就在业主委员会成立不久，业主委员会发现开发商为满足朗琴园四期工程“朗琴国际”的施工需要，在未通知全体业主和业主委员会，也未获得水务部门审批的情况下，中房恒通物业公司让开发商擅自在朗琴园内打了20余口深井，危及小区房屋和业主的安全。而这次事件也成为了朗琴园业主要求更换物业公司的导火索。2007年7月31日，北京市水务局对朗琴园的打井工程进行了调查，随后查封了水井，并处以罚款。

2007年8月4日，朗琴园召开了业主大会，决定解聘前期物业公司，并通过招标选聘新的物业公司。同时聘请物业管理专家舒可心为顾问，依据我国的《物权法》、《信托法》等拟定了一份《物业管理权信托合同》。

依据这份《物业管理权信托合同》招标新物业服务公司，一共有十多家物业公司前来参与，但最后又纷纷退出。最后北京嘉浩物业管理有限公司中标。

2007年10月16日至10月19日，朗琴园小区召开了第二次业主大会，通过了解聘中房恒通物业公司，聘任新物业北京嘉浩物业管理有限公司，小区实现物业管理权信托契约等议案。

2007年11月18日，业主们聘请的新物业公司——嘉浩物业公司正式入住朗琴园。电器、所有的中控室等全部都由业主收回，再交给新管家。交接比较平稳，但前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行，保留上诉权利。

信托式物业管理增大了业主的权利，进一步明确业主、物业服务企业间的责权利关系。但该模式实施还不到5个月，由于朗琴园业主委员会对物业管理费用监管不力，导致小区物业管理纠纷不断，陷入了严重的经济危机。

二、纠纷原因探析

在这场物业变局中，各方作了不少努力和探索，但遗憾的是并没达到预期的效果。其中有几个问题值得我们深思。小区停车场等公共部位的使用；物业管理权的归属和交接；物业管理权能否信托等。

1．小区停车费的纠纷

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” “ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。” “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。它包含四层含义：一是小区内的车位，业主优先使用；二是小区内的车位、车库可采取出售、附赠或者出租等方式，但须事先约定；出售、附赠给了业主的，产权属于业主。出租的产权属于开发商；三是作为出租的车位，开发商应有调整停车费的权利；四是小区道路除市政道路外属业主共有。因此，开发商调整停车费，只能针对其享有产权的车库车位，即出租的车位。属于业主共有的部分，如小区道路上的停车费应由业主大会决定且停车费的收入归业主共有。北京市宣武区政府的调节结果应是合理的。

2．打井的纠纷

显而易见，开发商的行为是错误的，前期物业服务公司也未起到监督的义务。

3．物业管理权的归属和交接纠纷

《物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” “对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”显然，物业管理权属于业主，且小区的物业管理不一定非要请物业服务公司不可，它有三种途径：自行管理，即小区自治；委托给物业服务公司；委托给其他管理人。但此处未明确其他管理人的含义。一般为了实现专业化管理，通常采用委托给物业服务公司管理的方式。物业服务公司应注意，自己只是接受业主的委托，依据委托合同向业主提供物业服务，物业管理权本质上属于业主，自己本质上是物业服务的提供者而不是管理者。

前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行。物业管理权本质上属于业主，那么“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”依据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；且“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 并没有要求一定要按照招标的法定程序进行。

物业管理权本质上属于业主，物业管理权的交接是业主与新旧物业服务公司间的交接。这样能够避免新旧物业服务公司间不必要冲突，有利于新旧物业服务公司间是商业竞争。

4．物业管理权能否信托

北京朗琴园引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。在《物权法》、《信托法》对相关的法律概念沒有明确的解释之前，物业管理权能否信托还存在诸多疑问。实践证明它还有很长的路要走。

（1）物业管理权能否独立不明确

《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。”“本法所称财产包括合法的财产权利。”

信托作为一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性。即这一财产要独立于任何主体。所以作为信托财产的财产（或者财产权利）必须是可以转移和让渡的。《物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权（理论上也称为成员权）组成，三者缺一不可。而作为共同管理权的“物业管理权”能否从业主的建筑物区分所有权中剥离出来目前没有明确的法律解释。

（2）物业管理权登记制度不明确

其次在物权公示方面，如何对这种“物业管理权”进行登记。《物权法》规定了不动产登记制度，但对“物业管理权”如何登记，没有明确。这个技术难关过不去，信托就有名无实了。

（3）信托的目标和功能与物业管理的特点不符合

信托的功能在于通过受托人的专业能力为受益人的利益最大化服务，因此受托人应该享有对信托财产充分的经营管理权利。受托人要从事的大量的是法律行为（能够导致法律关系变动），而非事实行为。而物业管理的功能主要是为业主提供物业服务，这些服务绝大多数是事实行为，不是信托功能的本质所在。

信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。

可见，信托式物业管理作为一种制度创新值得关注与探讨，但它不管是从理论上，还是司法实践上还有很长的路要走。至少在目前的司法大环境中难以执行。因此，朗琴园依据《信托法》等拟定的《物业管理权信托合同》就如同虚设，如在司法实践中，单个业主依据物业管理权信托合同就公共权益起诉物业服务公司时，难以得到《民事诉讼法》的支持，必须承担法院不予受理的法律风险。

最后要说明的是：按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关，但绝非是凌驾于业主之上的组织，应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内，首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象，后果不堪设想。

参考文献：

[1]周筠.信托式物业管理试水朗琴园.楼市.2007，12

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《中华人民共和国信托法》

物业管理公司财务管理探析 篇12

一、物业管理公司当前存在的主要问题

(一)内控管理机制不健全,财务管理体系比较薄弱

由于物业管理公司的业务较为简单,且物业管理公司大都负责住宅小区的管理,管理者在意识上对公司的内控管理机制建设不重视,认为物业管理公司就是做简单的收费服务工作,只要收费率及客户满意度达到一定的标准就万事大吉,而不去深挖管理潜力,久而久之收入没有得到较好地监管,支出未能有效地节约,经营效益受到影响,开始走下坡路。有的物业管理公虽然按要求制定了内控制度,但内控制度中所涉及到的财务管理制度方面太过理论化而操作性不强,或在实际工作中不按内控制度要求执行,制度形同虚设。

(二)部分企业财务人员综合素质有待提高

由于物业管理属微利行业,管理者又认为其经营业务简单,所以在选择财务管理人员上更多地仅从节约用人成本上出发,而非根据人员的道德素质及专业水平为招聘准则,因此部分物业管理公司的财务人员都是从收银员以及客服人员转型来的,甚至有些财务人员还没有相关的从业资格。除此之外,有些物业管理公司为了降低成本,在岗位设置上不合理,存在不相容职务不分离的现象。再加上公司不重视财务人员的后续培养,而财务人员自身除了能简单完成账务处理外也不加强对行业相关知识及自身专业理论的学习,造成财务人员综合素质不高,只能完成简单的记账工作,而要想对公司提出有利于降本增效的建议几乎是不可能的。

(三)会计核算粗放,各项目盈利情况不清楚

当前很多物业管理公司在会计核算上基本上能做到按所管物业分项目(楼盘)核算,但却忽略了在同一项目中将不同的经营业务分板块核算。比如在一个物业管理项目中,有写字楼也有住宅,除提供主营物业服务外还提供停车场、食堂、维修、保洁等其他特约服务,而很多物业管理公司在财务核算上并未将不同性质(比如写字楼与住宅)、不同业务板块(比如物业服务与食堂经营)分项核算,这样就会造成一锅粥,各业务板块的收入及成本都混在一起,搞不清楚哪个板块在赚钱哪个板块在亏钱,公司要想开源节流也不知从哪个经营项目或哪个环节下手,也就不容易发现公司新的利润增长点。

针对以上的财务管理缺陷,笔者认为可以从以下几点加强管理和改进,以推进物业公司财务管理的水平,提高企业财务管理的精度与真实度,为决策者提供有效的数据支持。

二、提升物业管理公司财务管理策略

(一)健全内控管理机制、完善财务管理体系

物业管理公司内控制度的设计必须结合自身的经营特点和内部管理需求,而不能死板硬套,要有可操作性。不仅要制定出适合规范公司内部财务活动的《财务管理制度》,同时还要不断细化完善这项制度,配以与财务管理有关的分支管理办法,如《收费管理办法》、《票据管理办法》、《空置房管理办法》、《库房物资管理办法》等等。同时按照年初预算核定并下达管理者的考核指标,年终进行考核,奖惩挂钩。内控制度健全后,在工作中就必须要严格按照制度执行。物业管理公司只有建立一套科学、完整、规范的内部财务管理制度,才能充分落实好理财自主权,形成一系列适应物业公司财务核算和财务管理要求的财务管理体系和自我约束机制,才能规范企业的财务行为,促进物业管理公司的健康有序发展。

(二)将记账员培养成具有较高综合素质的财务管理人员

物业管理公司需要转变观念,不能一味地为了节约用人成本而降低财务人员的选择标准,也不能只把财务人员当作简单的记账先生。企业可以对财务人员进行定期多方面的培训,提高财务人员的理论知识,培养他们运用现代信息技术处理业务的能力,以适应未来不断发展变化的信息社会。同时财务人员自身不能只满足于会做账,要深入到所管物业现场了解经营业务发生的过程及实际情况,要有从数据中发现问题、分析问题并提出解决问题的能力。另外既然物业管理行业具有其特殊性,那么物业管理公司的财务人员除了要不断提升自身的专业技术水平还要学习物业行业相关知识,只有对自己的行业了如指掌了才能做一个合格的管理者,也才能提升自身的综合素质。

(三)按经营业务性质分板块核算,要为公司管理者的决策提供有效的依据

当所管物业项目中存在物业性质不同或服务内容多样化的情况下,应按物业性质及服务内容分板块核算。比如在同一物业项目中既有写字楼又有住宅甚至还有商铺管理,不仅在收入核算时要将上述三类物业分开,与之相关的成本费用也应分开核算,能区分所属关系的就直接进入其成本,不能的则按一定比例分摊(可以参照收入占比分摊),这样才符合配比原则。同样,对所管物业项目除提供主营物业服务外,很多物业管理公司还同时提供比如停车场、食堂及维修维护等特约服务,这些均应按服务内容分项核算,只有这样才能清晰地反映各业务板块的真实盈亏情况,也有利于管理者及时发现经营中存在的问题。当我们的财务人员为公司管理者提供出各业务板块的经营数据及业绩分析时,公司决策者才能以此做出是扩大还是缩小经营规模,或者终止某个业务板块经营的决定,也只有这样物业管理公司才能进入一个良性循环,保持住主营有微利,挖掘出增值服务板块的潜力,在同行业中立于不败之地。

参考文献

[1]张丽萍,赵建花.论物业公司财务管理[N].山西财经大学学报,2011,S4:260

[2]王霞.物业公司财务管理存在问题及对策建议[J].产业与科技论坛,2011,11:232-233

[3]孙永.企业财务管理存在问题和策略[J].现代经济信息.2015(19)