物业电气设备论文

物业电气设备论文（共9篇）

物业电气设备论文 篇1

1 物业设施管理发展背景

所谓物业设施管理 (FM, Facility Man-agement) , 按照国际物业设施管理协会 (IFMA) 和美国国会图书馆的定义, 是指“以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的, 以最新的技术对人类生活环境进行有效的规划、整理和维护管理工作它将人们的工作场所和工作任务有机地结合起来是一门综合了工商管理、建筑行为和工程技术的综合学科”。

物业设施管理是生产力发展、社会进步的必然趋势。二十世纪六十年代末, 七十年代初的能源危机, 使“建筑节能”提高到前所未有的高度。到九十年代, 建筑节能从当初的单纯地抑制需求、减少耗能量渐渐地发展为合理用能提高需求侧能源利用率的理性阶段。随着信息产业突飞猛进的发展促进了建筑的智能化。1984年随着美国哈特福德市 (HARTFORD) 标注智能建筑时代开始的第一幢智能大厦的建成, 智能型建筑便如雨后春笋般地拔地而起。应用在其中的建筑设备也变得多样化、复杂化, 组成一个庞大而又复杂的系统。随着人们对生活和工作中舒适性要求的提高, 室内空气质量问题 (IAQ, In-door Air Question) 和环保问题越来越被人们所重视, 对建筑设备的性能要求和对设备的运行维护水平等均提出了更高的要求。总之, 在当今追求便利、舒适、经济的时代, 物业设施管理应运而生。是社会发展的必然趋势。

2 物业设施管理的内容

物业设施管理的内容比较广泛, 且渗透面广其中心内容就是:一方面, 通过对建筑设施的管理延长设备设施的使用年限, 确保其功能的正常发挥, 节约能源, 降低成本及运行费用;另一方面, 应用各种高新技术, 向客户提供各种高效增值服务, 使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象, 增加公司收益, 并使建筑物保值增值。其服务对象是人, 管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物, 物业设施管理内容的侧重点有所不同。2.1住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统 (BAS) 设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理;小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理, 为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。2.2综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统 (OAS) 设施管理;信息自动化系统 (CAS) 设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。

通过对这些众多系统的设施管理, 实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作, 为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质, 为客户提高办公效率和办公质量创造条件。

3 物业设备设施管理的特点

物业设备设施是附属于房屋建筑的各类设备设施的总称, 它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分, 是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。随着社会经济的发展和现代科技的进步, 物业设备的种类日益增多, 新型产品纷纷涌现, 不断向更完备、更先进的多样化、综合化系统发展。这不仅使人们对物业设备的功能需求不断提高, 也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有设备设施的特定性、固定性、多样化、综合性和系统化等特点外, 一般还具有以下特点:a.设备设施管理受到的约束较多, 具有明显的限制性。设备设施管理工作只能在原有房屋建筑的物业基础上进行, 创造性较低, 且工作不能超越特定的环境条件。b.设备设施管理需要安全运行。物业的各部位和各系统, 如结构、内外墙面、门窗玻璃、电梯、空调等都会因种种原因发生故障或不同程度的损坏, 而且各类问题的发生无固定性和规律性, 因此物业设备设施管理, 不仅要保证技术性能的安全发挥, 还要及时发现隐患, 避免事故的发生。并尽可能延长设备的合理使用年限, 提高设备的使用效益。c.物业设备设施的维护维修工程非常分散。由于设备设施多样, 使用频率高, 需要不断进行日常维护和故障维修, 这类工程项目大小不一, 时率要求高, 用料品种、规格多, 零星分散。d.物业设备设施管理具有较强的技术性。随着社会经济和科学技术的进步, 智能化建筑、通讯系统、安全监控系统和设备监控系统等高科技设备的应用, 都进入了普通的物业管理范畴。在设备设施的维护管理中需要有各类相关技术知识的支持。e.设备设施管理工作是提高物业经济效益的关键。物业的经济效益体现在两个方面, 一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低;另一方面是物业保值和增值。物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。

同时, 物业设备设施管理还要涉及设备维修工作的安全性、计划性和及时性等诸多方面。只有弄清了以上特点才能对设备设施管理工作有一个比较全面的认识, 才能从管理制度、人员配备、机械与材料的准备、维修计划与方案、资金落实等方面进行周到的安排。

4 物业设备设施管理的难点

一般意义上的物业设备设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气。传统的物业设备管理侧重于现场管理, 着眼于有故障的设备, 具有“维持”的特点。但在信息化时代的今天, 物业管理范围内的设备设施已经形成庞大而复杂的系统, 传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现了变化。“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。至今仍有相当一部分物管人员认为, 大楼或小区建成后, 招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来会造成诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化 (典型如空气品质) 等问题。根据物业设备与设施管理的现状, 迫切要求我们物业管理企业提高服务技术和能力、合理配置已有资源, 在提高设备设施管理水平的前提下大力节约成本开支, 减低管理成本, 从这方面来看, 准确认识物业设备设施管理的难点, 为设备设施管理工作“对症下药”和少走弯路有很直接的关联。目前物业设备设施管理工作主要存在以下难点:a.从业人员素质、待遇之间存在的矛盾。就目前多数物业公司而言, 因为待遇普遍较低, 从业人员的素质也大多偏低, 具备一技之长的本来就少, 而设备设施管理工作往往需要“一工多技”和“一专多能”的复合型人才, 要解决这两者的矛盾不但与一个企业的经营规模、资源和管理理念有关, 还与企业拥有的市场量有关。b.设备设施的维修基金问题。特别是在物业管理实施前建设的大量房屋中, 以前房改基金可以用于设备设施维修的资金少之又少, 对于大修和中修则更是“杯水车薪”。c.设备设施维修工程施工的资质管理问题。大多数物业公司是不具备工程施工、修缮等相关资质的, 一些细小的工作对于物业公司来说还可以勉强应付, 但对于稍大一点的项目, 物业公司则无能为力。

5 加强物业公司对物业设施设备管理的方

案:5.1加强物业公司的招投标管理工作, 引进管理规范、技术力量强的物业公司。在考察物业公司的资质时, 应该着重考虑物业公司管理人员的素质、技术水平, 对物业设施设备的维修技术人员要求必须持证上岗并具有相应的维修管理经验。5.2业主委员会部分成员由具有水暖、机电等专业知识的业主担任, 由具有专业知识的业主不定期地对物业公司在物业设施设备管理方面进行检查, 包括维修计划的制订和实施、设施设备的巡检记录、设施设备的维修台帐等等, 并把检查结果作为评定物业公司服务质量和确定物业公司物业费收取标准的依据之一。5.3业主委员会委托具有水暖、机电等专业知识的第三方 (如物业咨询公司、专业设备维护维修公司) 对物业公司的物业设备管理工作进行监管, 根据发现的问题, 给物业公司提出专业化的管理意见和建议。由具有物业设施设备方面的专业知识的第三方进行监督, 能更专业、更及时发现物业公司管理中存在的问题, 有力地强化了物业公司的管理, 使设施设备始终处于最佳的工况中, 从而降低设施设备的维修保养费用和能耗, 延长设施设备使用寿命。

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

[2]姚莉.现代物业管理技术实务[M].北京:清华大学

参考文献

[1]黄安永.现代物业管理手册[M].北京:人民交通出版社.

[2]姚莉.现代物业管理技术实务[M].北京:清华大学出版社, 2005, 5.

物业电气设备论文 篇2

3.衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。

4.物业设备管理的内容包括物业设备基础资料管理，物业设备运行管理、物业设备维修管理、物业设备更新改造管理、备品配件管理和固定资产管理等。

5.物业管理企业设备管理部门的机构设置应体现部门经理负责和主管工程师业务领导相结合的原则。6.物业设备管理制度一般包括：接管验收制度；预防性计划维修保养制度；值班制度；交接班制度；交接班制度；报告制度；工具领用保管制度；设备操作维修安全规定。7.给水工程包括水源、取水工程、净水工程、输配水工程四部分。

8.根据建筑物内用水用途可分为生活给水系统、生产给水系统和消防给水系统。

9.给水系统的组成：引入管；水边节点；给水管道系统；给水附件；加压和贮水设备；给水局部处理设施。10.常用的给水方式：市政管网直接供水；水箱供水；水池、水泵和水箱联合供水；气压供水；微机变频调速供水；竖向分区供水。

11.管道的连接方法：螺纹连接；法兰连接；焊接连接；承插连接；卡套式连接。

12.给水系统常用的附件包括配水附件（主要用于调节和分配水量）和控制附件（用以启闭管路、调节水量或水压、关断水流、改变水流方向）。

13.室内给水管网的布置形式：下行上给式；上行下给式；环状式。

敷设方法：明装；暗装。14.给水管道常用管材：钢管；铜管；铝塑复合管；塑料管。

15.室内排水系统分类：生活污、废水排水系统；生产污、废水排水系统；屋面雨雪水排水系统。

建筑内部排水体制分为合流制和分流制两种。

16.室内排水系统组成：卫生器具；排水管道；通气系统；清通设备；污水提升设备。17.屋面雨水排除方式：外排水系统；内排水系统。

18.建筑中水系统由中水水源系统、中水处理设施和中水管道系统组成。19.中水水源一般为生活污水、冷却水、雨水等。

20.小区给水系统组成：接户管；加压和贮水设备；小区支管；小区干管。

21.小区给水系统给水方式：城市管网直接给水；小区集中或分散加压给水；小区给水系统的确定。22.热水供应系统分类：局部热水供应系统；集中热水供应系统。23.热水供应系统组成：热媒循环管网；热水配水管网；附件和仪表。24.热水的加热方式可分为直接加热方式和间接加热方式两种。

25.采暖系统的分类：按供热范围分（局部采暖系统；集中采暖系统；区域采暖系统），按热媒分（热水采暖系统；蒸汽采暖系统；热风采暖系统）。

26.热水采暖系统组成：自然循环系统（热源即锅炉；散热设备；供水管道；回水管道；膨胀水箱）；机械循环系统（锅炉；供水管道；散热器；回水管道；水泵；膨胀水箱；排气装置；控制附件。27.换热器种类：表面式换热器；混合式换热器；回热式换热器。

28.散热器：在采暖系统中，散热器是在供暖房间内的放热设备，它把热媒携带的热能以传到、对流、辐射等方式传给房间，以补偿房间的热量损失，维持室内正常工作和生产所需的温度，达到供暖的目的。29.采暖系统的常见故障：采暖管道的泄漏；采暖管道的堵塞；上层散热器过热、下层散热器不热；上层散热器不热；各立管上散热器的温度差别太大；一组散热器单片散热片不热。

30.燃气又称煤气，一般有人工煤气（H2、CO、CH4)、天然气(CH4)及液化石油气(碳氢化合物)三大类。31.通风系统按其作用动力的不同，可分为自然通风和机械通风两种。

32.空气调节简称“空调”，他的任务是调节室内空气，为工艺生产和人们生活创造一个良好舒适的室内环境。所谓良好舒适的室内环境，是指把室内空气的温度、湿度、洁净度、空气流速以及室内噪声控制在一定范围内，以保证工艺生产、产品质量和人们生活舒适的要求。33.空气环境的衡量参数：温度、湿度、洁净度、气流速度。

34.空调系统按设备的布置情况分类：集中式空调系统；半集中式空调系统；全分散式空调（局部空调）系统。

35.为了对空气环境进行调节和控制，需对空气进行加热、冷却、加湿、减湿、过滤、输送等各种处理，空调系统就是完成这一工作的系统。

36.空调系统的构成：空气处理部分；空气输送部分；空气分配部分；辅助系统部分。37.空调冷源有天然冷源和人工冷源两种。

38.建筑火灾成因：人为因素；电气事故；可燃物的引燃。39.火灾过程一般分为阴燃、爆燃、熄灭三个阶段。

40.灭火及消防联动系统包括：灭火装置；减灾装置；避难应急装置；广播通信装置。

41.消火栓给水系统一般由消火栓、水龙带、水枪、消防卷盘、消火栓箱、水泵接合器、消防水池、消防水箱、增压设备和水源等组成。

42.自动喷水灭火系统按喷头的开闭形式分为闭式自动喷水灭火系统和开式自动喷水灭火系统。前者有湿式、干式、干湿式和预作用自动喷水灭火系统之分，后者有雨淋喷水灭火系统、水幕消防系统和水喷雾灭火系统之分。

43.火灾探测器：感温式火灾探测器；感烟式火灾探测器；感光式火灾探测器；可燃气体火灾探测器；复合式火灾探测器。

44.电路三要素：电源；负载；中间环节。45.电路工作状态：通路；短路；开路。

46.一级负荷：1）中断供电将造成人身伤亡；2）中断供电将造成重大的政治影响；3）中断供电将造成重大经济损失；4）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。

二级负荷：1）中断供电将造成较大政治影响；2）中断供电将造成重大经济损失；3）中断供电将造成公共场所的秩序严重混乱。

47.低压配电系统配电方式：放射式；树干式；混合式。48.低压配电线路：架空线路；电缆线路。

49.低压电器线路的常见故障：短路；断路；漏电。

50.照明按其功能可分为正常照明、备用照明或事故应急照明、警卫值班室照明和障碍照明。51.照明供电系统组成：进户线；配电箱；干线；支线。52.室内照明线路的敷设方式：明线敷设；暗线敷设。

53.电气危害：对系统自身的危害；对用电设备、环境和人员的危害。

我国电气火灾在火灾总数中所占的比例已达百分之三十左右。

54.触点方式：单相触电；两相触电；跨步电压触电。

55.供电系统接地形式：IT系统； TT系统；TN系统（TN-C系统；TN-S系统；TN-C-S系统）。56.电气设备保护措施：保护接地；保护接零；重复接地；漏电保护器。57.雷击的基本形式：直击雷；感应雷；雷电波侵入。58.雷电的危害：热效应；机械效应；电气效应；电磁效应。59.防雷装置一般由接闪器、引下线和接地装置三部分组成。60.电梯通常按照用途、速度、拖动方式和控制方式进行分类。

61.电梯的基本结构：拖动装置；悬挂装置；容载装置；衡补偿装置；导向装置；选层和平层装置；层门及召唤装置；安全装置；电气控制装置及其线路。62.电线电视——CATV。

63.小区五道安全防线：周界防越报警系统；闭路电视监控系统；电子巡更系统；楼宇对讲管理系统；室内综合报警系统。

64.3A——办公自动化；通信自动化；楼宇自动化。

物业电气设备论文 篇3

首先, 电气设备管理的主要作业内容。这些主要内容主要包括:物业企业电气负责人巡视高电压设备每三月一次, 检视各主要高电压设备运转状况, 填写高电压电气设备自动检查表;每年实施高电压受电室的清扫检修仪表检测作业, 即仪器检测维护每年一次, 作业实施前, 事先协调各行政及管理单位并配合公告停电检修时间;各栋检查建筑物电气机房盘体及电气设备每月自主检查一次并填写用电设备自动检查表;营修组电气专业人员依据检查表内容逐项检查并依照电工相关法规办理;停电检修时, 测试电流至无电状态下并清扫积尘, 擦拭高电压碍子及电缆头积尘, 检视配电盘内部线路、变压器油质变化、碍子是否龟裂;完成检视、检修及清扫工作, 从总配电室送电;每逢高低压设备检查后, 如发现异常状况需通过相关负责维修商进行故障。

其次, 电气设备管理的主要作业流程。高低压检修作业时, 不相关的人员一律管制不得进出电压受电室;作业人员必须穿戴防护装置, 注意工安的作业规定并依电工相关法规办理;紧急事故发生时, 应即刻联系救护单位共同实施救护工作 (金枝叶, 2010) 。

最后, 电气设备管理的注意事项。这些注意事项包括:电气设置场所应标示“请勿进入”并加锁;操作时, 应由合格的电气技术人员担任, 并务必使用合格的绝缘防护装置;电气箱内须有开关线路配置图;电源开关、插座应注明电压;尽量减少活线作业, 否则应保持安全距离;因工作所需必须切断, 应先通知使用单位;保养作业前, 必须确实检查已将电源切断, 并将电源设备接地;高电压电的保养作业前必须先行切断电源, 并加挂工作中请勿送电的标示, 并将电箱锁, 钥匙交管理人保管;装有电容器线路停电后, 有残留电荷应先放电;维修保养作业结束, 恢复送电之前, 应确实检查作业人员离开线路后, 才可送电;护送电中的线路 (线作业) 时, 禁止单独作业, 至少二人以上, 指派一人监视, 不可擅自离开, 且应使用防护设备或工具。

2国有物业管理企业电气设备的安全管理

对于国有企业物业企业电气设备进行安全管理的关键点在于做好接地工作, 而这也是整个电气设备管理的最关键点。下文将针对电气设备接地方面的安全性进行考察。

第一, 关于电气设备接地的种类及目的。设备接地系指将高低压电气设备的非带电金属部份接地。此非带电金属部份包括:金属导线管、金属线槽、电缆的金属外壳、出线匣、电动机框架、变压器外壳、断路器的外壳保护箱、电动机操作器等金属外箱及各种电气设备的金属外箱。电气设备接地的主要目地有三方面。首先是防止电击, 当电气设备因绝缘设备劣化、损坏引起漏电或因感应现象导致其非带电金属部份的电位升高或电荷积聚时, 提供一低阻抗回路并疏导感应电荷至大地, 使非带电金属部份的电位接近大地电位, 以降低人员触电危险;其次是防止火灾及爆炸, 提供足够载流能力, 使故障回路不致因高阻抗漏电产生火花引起火灾或爆炸, 此载流能力须在过电流保护设备容许的范围内。最后是启动保护设备, 提供一低阻抗回路使流过的故障电流足以启动过电流保护设备或漏电断路器。

第二, 电气设备管理当中忽视接地方面问题带来的危害。首先是电气设备的金属元件可分为带电金属部份及非带电金属部份, 因此发生触电的原因可分为接触带电导体的直接接触事故及接触因漏电而带电的非带电金属部份之间接接触事故。其中直接接触事故无法以接地方式预防, 而必须依靠作业环境及个人的绝缘设备, 并辅以高速高感度漏电断路器以减低触电危险 (陈国强, 2011) 。其次是间接接触事故主要是因带电金属部份及非带电金属部份间的绝缘体发生劣化或损坏导致漏电, 使原先的非带电金属部份带电所造成。由于人员对非带电金属的警觉性较低, 如果已发生漏电而未及时加以排除, 造成人员触电事故的机率相当高。最后是除接触带电金属部份及已漏电的非带电金属部份外, 当设备电压或故障电流很大时, 在不同点间可能会存在足以致命的电压差。设备接地时两脚间的“步间电压”及其等效电路, 如果没有良好的设备接地, 且双脚没有穿着绝缘良好的鞋子, 触电事故即可能发生, 此种事故也属间接接触事故的一种。

第三, 物业企业做好电气设备接地工作的措施。首先是设备接地通常会连接至配电盘中的接地汇流排, 接地汇流排再与接地电极连接, 当然也有直接将设备外壳与接地电极连接。接地线的外皮应使用绿色, 其它线路不可使用绿色。设备连接至接地汇流排分为配线相关器材设备及负载设备的接地两种。配线相关器材设备的接地很容易, 各设备间需紧密的结合在一起, 当设备间有绝缘物时或为安全的通过故障电流, 需使用跳接线加以连接, 此跳接线是否有绝缘外皮都可, 但如有绝缘外皮, 应使用绿色, 跳接线与设备的连接一般使用螺丝锁紧即可。各种设备间之接合配件, 例如螺丝圈、螺丝帽、垫圈、套件、接头、接合器等, 都必需确实连接, 因为只要设备间有一连接处发生松动, 造成接地不良甚或没有接地, 则当漏电发生时即可能造成人员伤害。配线相关器材设备的接地也需与配电盘接地汇流排连接。其次, 负载设备可分为固定式设备及移动式设备两种, 如是固定式设备, 只需将设备的金属外壳或底盘上所附的接地接点与配电盘中的接地汇流排连接即可。通常移动式设备的插头引线含有三条电线, 其中第三条线 (绿色线) 与设备外壳连接, 而插头与设备外壳连接的那一极长度通常较突出, 可以先触及插座, 也即在接通电路之前先将设备外壳接地。再次, 接地汇流排至接地电极的接线非常重要, 因这是维持接地汇流排电位的依据, 由于接地电极的种类包含棒状电极 (接地棒) 、板状电极 (接地板) 、线状电极、接地网、建筑钢筋铁骨, 且接地线与接地电极的连接处又常埋于地下, 容易腐蚀生锈, 因此接地线与接地电极的连接必需非常可靠。由于施工方便且较不占空间, 目前最常用的接地电极为接地棒, 市售接地棒通常有引出端子可以利用, 因此连接施工并不困难, 其它的电极通常使用焊接或铜铝热剂熔接 (火泥熔接) 。导电水泥并无公害问题, 可单独使用或与混凝土合用, 在进行建筑物基础底部工事时就可使用, 其强度与混凝土相似, 而电极被其包围时不用与土壤接触, 可避免腐蚀作用。

摘要：电气设备管理具有一系列自身的操作流程及要点, 因此有必要运用综合性手法进行管理, 对于电气设备的接地管理更是如此。本文综合分析了国有物业管理企业电气设备管理要点, 以及结合接地的关键要求, 探讨了电气设备的安全管理。

关键词：国有物业管理企业,电气设备管理,要点,安全管理

参考文献

[1]金枝叶.工程电气管理以及质量控制分析[J].价值工程, 2010 (12) .

物业设备管理员职责 篇4

设备管理员在主任的领导下，为业主提供房屋维修服务，组织对房屋本体公用配套设施及大厦室内室外公用配套设施的维修及保养，具体岗位职责如下：

1.设备管理员包括弱电维护员、机电设备维修员、土建维修员、水电维修员，均属机电主管统一管理。

2.必须服从主任及主管的工作安排，做好各项维修工作。3.熟悉管理处的各项规章制度，管理费用目标及各项考评标准 4.掌握物业管理有关知识，树立为业主服务的指导思想。5.熟悉大厦内各类报警系统安装、性能、房屋结构特点、使用要求以及维修保养方法。

6.熟悉大厦内的公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管道（地上、地下）的分布走向，位置以及维修及保养方法。7.对大厦要经常巡视，查看房屋及设施有无损坏，隐患或其它不正常情况，应及时维修，确保公共配套设施设备正常运行 8.确保大厦地上、地下排污，雨水管道畅通。

9.及时满足大厦内业主的维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时修完。大修必须做好协调工作后，三天内修好，特殊情况下超过三天以上向管理处主任报告原因，并向业主做好解释工作。

10.维修服务态度热情，服务周到，按规定收取费用，上交管理处，给业主开收据，不得向业主索要小费或其他物品。11.积极参加管理处组织的各项义务活动物业管理专业知识的培

设备管理员职责

物业电气设备论文 篇5

系统性和综合性是物业管理工作具有两个显著的特征,为了有效的提高物业设备的有效管理想,需要对物业设备进行科学的分类,并就其中存在的问题采取有效的解决措施,只有这样,物业部门的服务质量才会得到较大的提升。

1 物业设备的分类

现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展,其中物业设备种类较多,属于物业的固定资产,对其进行科学的细化分类,针对不同种类进行具体的维护保养工作,能够确保物业设备的正常运转,提高物业设备的服务价值,为设备管理打下良好的基础。

关于物业设备,按照不同的标准,分类形式也会不同。按照设备功能标准,可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统,还可以再往下细分,比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等,消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备,排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备,通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统,按照物业管理目标不同的标准,可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。

2 物业设备管理中存在的问题

2.1 设备维护成本高

物业设备在长期的使用过程中,会产生严重的消耗和磨损,这样一来,各种各样的问题就会随之而产生,需要物业部门进行设备的维护和保养工作。

例如空调系统、电梯和弱电系统等部分都需要进行定期检查,一旦发现问题,需要及时的采取措施进行问题的处理,并采取有效的维护措施进行维护管理,如果处理的不及时,就会现成一定的安全隐患,威胁到人们的生命财产安全。

设备系统比较强大,不仅会增加设备的检修难度,还会需要大量的人力和物力的投资,只有这样,物业设备的正常运转才会有保障,其的使用年限才会延长,使用价值才会提高。

2.2 故障损失比较大

高层建筑的智能化水平比较高,人们对物业设备的依赖程度普遍较高,但是在长期的使用过程中,物业设备会出现故障,并且这些故障具有较强的突发性,这样的话,人们的生命财产损失就会比较严重,例如一个高层建筑的电梯在发生故障的时候,其的正常使用就会受到影响,居民的上楼和下楼都会很不方便,如果有人在乘坐电梯的时候发生故障,那么就会造成人员死亡事故的发生。

2.3 物业设备管理体制不健全

在管理物业设备的过程中,工作人员的工作内容不仅仅局限与设备故障的维修工作,还需要对物业设备进行定期的检查和维护工作,一旦发现设备的损害,需要进行及时的更换,但实际上,很多的物业公司的设备管理观念并不是很强,设备管理的重要性也没有充分的认识到,这样一来,管理工作的相关责任的落实就不会很顺利,造成物业设备管理体缺乏合理性和科学性。

3 提高物业设备管理水平的对策

3.1 增强物业设备管理观念

在物业设备的管理过程中,需要提高工作人员的设备管理观念,只有这样工作人员才会积极主动的参与到物业设备管理工作中,从而有效提高物业设备管理的水平和质量。物业部门应该广泛的开展员工培训工作,增加其的专业素质和工作能力,从而有效提升物业设备管理工作人员的设备管理理念,激发工作人员的工作积极性,在此基础上,还能够促使工作人员设备管理责任感的提高。

3.2 建立健全物业设备管理体制

为了促使物业管理体制的逐渐完善,需要物业部门保管好物业设备的基础资料,保证引进设备的质量,工作人员需要严格检查物业设备的出厂日期、使用年限、合格证书和安装调试等方面,还有就是需要按照相关的标准进行物业设备的分类和编码,在不同分类和编码的基础上,制定不同的和设备维护方案,并对每台设备的特征和故障维修进行详细的记录,从而促使数据库的建立,在故障出现的时候,能够将材料的及时调出,从而采取有效的措施进行处理和解决。最后需要促使设备管理程序的健全,综合而全面的考虑设备的检测、维修和培训教育等工作。

3.3 提高物业设备管理工作人员的素质

物业部门在管理设备的过程中,需要结合物业设备的实际情况,引进高素质的设备管理人才,最好具备完善的管理知识和专业知识,从而建立一支专业性质比较强的设备管理对队伍。工作人员需要具有上岗资格证,在上岗之前需要严格检查上岗资格,同时还需要开展设备故障检测维修等方面的培训工作,也需要邀请专家进行讲座等活动,只有这样,物业设备工作人员的综合素质才能得到有效的提高。

4 结语

总而言之,随着建筑行业的快速发展,建筑的规模越来越大,其的复杂程度也在逐渐的提升,因此需要采取有效的措施做好建筑的物业管理工作。物业设备作为物业管理工作中一个重要的组成部分,工作人员需要加强对其的重视,并采取有效的措施进行物业设备管理工作效率和质量的提高,只有这样,物业的现代化发展才会得以实现。但是由于各种影响因素的存在,物业设备管理工作中还存在一些问题,需要工作人员采取有效的措施进行处理,从而使物业设备的现代化管理水平逐渐的提高。

参考文献

[1]黄超.高职创业教育与物业管理专业教育融合路径探析[J].商.2015(46).

[2]林燕.北海市旅游房地产开发研究[J].民营科技.2014(09).

[3]张茜.房地产开发与经营课程教学改革探讨[J].科技视界.2014(30).

浅论物业设备设施的管理 篇6

一、物业设备设施的特点

物业设备设施是物业内部附属的和相关的各类市政、公用设施的总称, 它保证着物业各项使用功能的实现, 为业主的工作和生活营造出特定的物业环境。物业设备设施具有以下特点:

1、种类多、系统复杂。

物业设备设施的内容广泛, 包括给水系统、排水系统、消防系统、供热与燃气供应系统、通风与空气调节系统、供配电系统、电梯系统、通信与弱电系统、安全防范系统等[1]。

2、专业的技术性。

现阶段、物业设备设施的每一系统都对应相应独立的相关专业知识, 随着自动化制造业的发展, 无论物业管理企业在设备设施选购决策方面、运行维护方面, 还是节约资源方面、环保方面都具有很高的技术性。[2]

3、经济性要求高。

目前, 物业管理行业的企业利润较少, 在物业管理服务中, 不管是设备设施的采购投资, 还是运行维护投资、资源消耗投资都在物业管理服务成本中占有很大的权重。

二、物业设备设施的管理现状及存在的突出问题

目前, 国内的物业设备设施的管理工作质量、水平曾差不齐, 较国际先进水平有所滞后, 滞后的原因在于:

1、市场经济环境不健全。

建设方在设计、建设阶段较少考虑建成后使用的节约和便利, 而过多地考虑了如何节省一次投资, 如何节省自身时间和精力或搞些流行的智能化设备吸引买方, 较少考虑系统集成的协调与匹配。

2、观念滞后, 服务对象的不明。

国内相当多的物业管理企业认为只要设备设施无故障、开得动便是物业设备设施管理的全部工作内容, 并没有认识到物业设备设施管理的服务对象是人, 我们是通过对物业设备设施的管理保证物业用户的健康、舒适和效率。

3、物业管理公司的实力不济。

当前, 国内多数物业管理企业经济实力普遍不足, 难以吸引高质量人才、凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内相当范围内物业设备设施管理的主流。很多物业管理企业, 包括一些高档物业的管理者, 把“维修”看成是物业设备设施管理管理工作的主要内容, 很少在阎王爷设备设施的运行效果、效率上下功夫, 导致其物业设备设施管理的专业性不强, 服务质量较低。

三、做好物业设备设施管理的意义

1、高质量的物业设备设施管理是提高物业环境品质的关键。

物业环境品质是业主对物业环境的满意度, 包括业主对物业设备设施运行管理效果的满意度。

2、高质量的物业设备设施管理可以有效控制成本[3]。

由于物业中的设备越来越复杂, 一次性投相应越来越高, 导致使用年限短, 更新换代快、运营服务、维修保养费用高。

3、高质量的物业设备设施管理可以节能减排, 保护环境, 践行低碳生活。

设备设施的能源消耗利用率和污染物排放量, 关系国家节能减排大政方针的实施。

四、物业设备设施管理的对策

1、更新观念, 加强认识。

(1) 业主至上的观念。物业设备设施的服务对象是人。物业设备设施管理的根本目标是提高物业环境品质, 具体地讲, 就是让人感觉更舒适、更安全, 无论是在生活还是工作上都更有效率、更有成就, 从根本上保证物业保值、增值。

(2) 系统工程的观点。在管理工作的实施过程中, 需要根据物业管理的总体需求, 确定一个总的服务目标, 然后层层分解, 落实到每种设备设施的管理工作上。

(3) 品质管理的思想。物业设备设施管理工作的最终目标, 不是以符合或满足某种标准和规范为准, 而是以业主、用户的满意程度为准。

2、快速推进物业设备设施管理的产业化, 创新物业设备设施的管理模式。

当前, 随着物业管理产业化的发展趋势, 将出现3重物业设备管理模式的企业。

物业管理公司有独立的专业人员队伍, 用所收取的物业管理费和能源费, 利用业主所批准的物业维修基金对物业设备设施实行统一的管理。

由社会建立物业设备设施专业管理公司承包大楼或小区设备系统全部或部分的运行管理, 专业物业设备设施管理公司和物业管理企业之间用契约形式确定彼此的责权利、确定服务质量标准和赏罚规则。

物业设备设施专业公司带资参建, 曾为业主的合作伙伴。公司投入的是设备系统, 取得的回报是投运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入住之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按年度向物业设备设施公司缴付设备管理费。设备系统的产权归物业设备设施专业公司。

通过物业设备设施的产业化和市场化, 才有可能实现水、暖、电、讯等祝物业设备设施系统管理工作的规范化和科学化, 提高服务品质。

摘要：更新观念, 加快物业设备设施的产业化、模式创新, 加强物业设备设施的管理工作, 提高物业环境品质。

关键词：物业设备设施管理,产业化,模式创新,物业环境品质

参考文献

[1]李唯楚:《设备保养工作要点》, 现代物业2006 (06) 。

[2]姚莉:《现代物业管理技术实务》, 清华大学出版社, 2005, 5。

物业楼宇机电设备状态检修研究 篇7

1 机电设备状态检修体制分类

1.1 定期检修

定期检修是在确保重大机械设备正常运行的过程中,具有着对故障发展进行预防和延迟的作用,但是这种检修方法没能结合设备运行的实际情况,盲目的结合依照相关规定的时间间隔,对机电设备进行解体维修,从而也就会造成过剩维修的现象,这样不仅会损失和浪费设备的有效利用时间、人力以及物力,甚至会造成维修故障的发生。楼宇机电设备定期检修制度是通过对早、中、夜三班制检修制度进行实施[1]。规定在检修是必须严格按照相关规定进行作业,不允许带电检修或者违章操作。相关检修人员在进行作业期间必须装备相应的防护装备,定期检修固定设备,促使其各个配件及螺丝要求都能够达到相关规定的标准,并每天检查以此移动性设备,及时发现问题解决问题。同时还要定期的检修运行设备,对其环境卫生进行清扫,定期对磨损部件加油并对磨损严重的部件进行更换。对于电气设备防爆面及螺丝等,要做到不定期的检查和更换。检修人员必须具有较高的工作热情、较强的责任心。

1.2 以可靠性为基础的检修方法

这种检修方法主要是通过最低的费用,让让机械设备固有可靠性水平得到提升的一种检修方法。该方法能够对大修间隔做到较为合理的安排,让严重事故的发生得到有效预防。以可靠性为主的检修方法最早出现于二十世纪六十年代后期,其运用到电力工业领域在是从一九八三奶开始实行,与次年有美国电力研究院将其运用到核电厂的检修工作中[2]。随着其发展,于一九九七年逐渐开始在美国普遍使用,美国千家大公司中有近百分之七十的公司都以广泛运用其该检修方法。

1.3 状态检修、预知性维修

机电设备的状态检修可以分为两种理解方式,一种为状态检修方式,这种检修方式具有一定的具体性,与定期检修及事故检修统称为三大常见检修方法。这种检修方式主要是结合机电设备工作时所呈现出来的优劣程度,然后进行针对性的检修。这种检修方式主要是以机械设备所当前的实际工作情况为基础,借助于高科技状态监测方法,对故障的早期征兆进行识别,并准确的找出故障位置、判断出故障严重程度及发展趋势,从而明确其最适宜的维修时间。状态检修是目前最为常见的一种维修制度,其具有较低的消耗和最先进的技术支持,能够通过可靠的技术和管理保障,让设备的运行更加安全、稳定以及优质。但是由于这种检修方法,需要对很多内容进行监测,且存在较大的投资及投资风险,想要在设备维修中做到熟练运用,依旧还需要较长时间的探索和积累[3]。状态检修能够对其所适用的设备进行状态监测,并对检测数据的管理和分析工作做到有效加强,从而对故障形成的规律和先兆做到及时准确的发现并处理。而针对于适宜适用定期检修的设备而言,应该从运行经验或不断试验的基础上出发,确定合适的设备寿命,以此来让定期检修周期的准确性等得到提高,继而实现设备可靠性提升、发电成本降低的最终目标。

2 物业楼宇机电设备状态检修的实际应用

首先,要借助于计算机技术,在计算机中记录下已经整理好的楼宇机电设备原始技术参数和历年来所检修、试验的一些列记录,使其能够形成原始资料以供后期检修工作使用。然后,要将设备检测检测记录构建出来,对设备运行参数进行详细记录,促使设备运行状况及运行小时数能够得到及时掌握[4]。第三,对相关的状态检修管理制度进行构建和完善。一年中设备出现缺陷消缺时间累积不超过二十四小时,则可靠性管理不需要纳入到考核中,反之着纳入考核。状态检修设备如果需要向大修出来转变的,设备缺陷单位应该向生产技术部专业主管技师上报,并进行适当的生产调度,并联系相关专业人士及时来进行检修。第四,要对重要系统、设备事故抢修预案进行不断完善,并将设备现有备品及配件数据库等建立起来。第五,相关物业企业应该从自身实际情况的角度上出发,合理的选择状态检修方法对设备实施检修。并严格遵循循序渐进的原则,从公用系统辅助设备开始,逐步延伸向随机辅助设备,然后在有其向锅炉、汽机以及发电机等主设备进行延伸。第六,对资金投入力度进行加大,将在线监测、专家诊断以及计算机设备管理系统构建出来,并进行不断完善,尤其是要对主设备实现在线监测。第七,对状态检修管理知识的学习和培训力度进行加强,借鉴国外先进检修管理经验,并结合自身实际情况来更好的实施作业[5]。最后,对机电设备进行状态检修并不代表不需要进行定期检修预防性试验依旧还需要依赖于定性及定量分析,很多电气设备参数也都只能够依靠预防性试验才能够获取。因此在进行状态检修的过程中,依旧还是应该以定期检修为主,从可靠性、经济性角度上出发,逐渐让检修管理工作的优化目标得以实现。

3 物业楼宇机电设备状态检修应用要求

首先,要对机电设备维修管理方法进行完善,对物业楼宇机电设备使用及维护管理工作力度进行加强。在结合自身实际情况的基础上,物业公司应该对设备的使用、维修以及维护人员的综合素质及专业技能水平做到不断培养,对日常维护制度进行进一步完善,如三级保养制度、点检制度等。同时物业公司还应该结合现代维修理论、工作环境以及设备特点等来实施维修决策,对设备管理规章制度进行不断完善,并做到严格落实,从而让独居特色的新型维修管理模式得以逐渐形成。其次,要积极落实绿色环保理念。在当下我国生态环境严重污染的局势下,绿色维修的重要性不言而喻[6]。在进行状态检修时,要确保不管是在维修过程中,还是维修后,亦或是产品报废处理阶段,应该在确保维修效率、让产品原有状态得以维持或恢复的同时,尽可能的降低有害物质的排放及废弃物品的丢弃,减少污染,让资源利用最大化得以实现。

4 总结

总而言之,物业楼宇机电设备的状态检修工作,是确保机组运行安全性和稳定性的重要基础,其能够全程监测机电设备,预测设备故障的发生,判断出故障严重程度。因此,只有通过科学的方法和措施,对资源做到合理利用,对机电设备的状态检修管理工作做到不断加强,从而才能让其作用得到充分发挥,让物业楼宇机电设备的安全运行得到强有力的保障。

摘要：随着我国经济的不断发展和进步,城市化脚步的不断加快,我国楼宇数量正在不断增加,相应的也给物业公司发展带来了一定推动作用。而在我国当下的物业楼宇机电设备管理过程中,大都是运用定期检修计划机制,为我国企业、楼宇机电设备的正常、安全运行带来了非常大的贡献。但随着现代科技的不断进步,物业楼宇机电设备状态检修技术也在不断创新。本文就物业楼宇机电设备状态检修体制分类进行简要分析,并在此基础上行对其实际应用方法和应用要求进行深入探讨,希望能为我国物业楼宇机电设备状态检修的创新和发展带来一定启发。

关键词：物业楼宇,机电设备,状态检修

参考文献

[1]申赐强.智能化楼宇电气设备的研究和使用[J].河南科技,2015(04):58-60.

[2]赵哲身.关于楼宇自动化系统技术经济价值的反思和对策——论BA系统的可持续发展[J].智能建筑,2014(06):18-21.

[3]本刊编辑部.“楼宇自控系统与建筑节能”座谈会在京召开[J].智能建筑,2014(09):8-24.

[4]陈春干,沈婧,余凡.楼宇智能化发展趋势下的人才需求研究[J].企业家天地,2012(10):32-33.

[5]张源,李淑展.楼宇自动化系统的现状和发展[J].工业设计,2016(03):178-179.

物业电气设备论文 篇8

一、物业设施设备的风险分类

物业设施设备的风险分为人的不安全行为、物的不安全状态和环境不安全因素。

人的不安全行为有:不按操作规程进行设备检修和操作;不按管理要求私自脱离岗位;醉酒上岗;不按要求设置警示标牌;不按规定参加培训;身体带病上岗;业主违规装修,私拉乱接电力线路等。

物的不安全状态包括:设施设备应当设置而未设置防护装置;电力变压器长时间超负荷运行;电梯安全回路被任意短接;照明控制箱门没有上锁且没有警示标识;消防管网缺水;某设备阀门没有在正常状态等。

环境不安全因素包括:机房因无通风空调设备温度超过45℃;电梯底坑集水坑排水管与外部出水口形成倒坡,积水无法排出;配电房电缆地沟长期积水;操作规程不健全或与实际情况不相符;化粪池一氧化碳超标等。

将这些风险按其产生的原因也可以归纳为设施设备固有风险、维护不当造成的风险以及人为原因造成的风险。

二、设施设备风险管理的基本流程与要求

设施设备风险管理的基本流程包括:1、收集风险管理初始信息;2、进行风险评估;3、制定风险管理策略;4、提出和实施风险管理解决方案;5、风险管理的监督与改进。上述流程中风险管理策略的制定尤为关键。它是通过对风险信息的整理和评估,提出有针对性的解决方案,把风险消除在萌芽状态,使得设施设备趋于本质安全。例如对于设施设备固有风险,应该采取改造、绝缘、隔离、警示、上锁、监护、钥匙管理等措施加以规避。对于维护不当造成的风险要采取加强巡查力度和现场指导、强化流程制度管理和落实奖罚制度、实施预防性维修、实施恢复性维修、外包方监管等措施防止设备故障风险。对于人为造成的风险,应该采取同操作者进行思想沟通、员工身体健康检查、工作合理调配、操作规程的熟悉、演练、双岗监护等方式提高操作者的状态和专业素养,防止设备误操作风险。

三、物业设施设备风险防范措施

1、把好物业承接验收关,把质量验收作为物业设施设备的重要内容,认真、严谨地进行查验工作,把物业项目在建造过程中存在的问题尽全力消除在物业使用之前。

2、抓好物业管理企业制度建设。建立健全并严格执行国家相关规范和物业管理企业各项内部管理岗位责任制,贯彻执行生产安全操作规程,制定各类风险应急预案。

3、抓好员工素质教育培训以及普及提高全员风险防范意识。

4、开展风险意识宣传教育,培育物业使用人的风险意识,依靠“业主规约”规范物业使用人的物业使用行为。发现使用人违规又无法制止时,应及时向政府相关主管部门报告。

5、适当引入市场化风险分担机制,如购买共用设施设备保险、财产损失险、公共责任险等。

四、突发紧急事件的处理原则

1、按照预先制定的处理预案实施处理尽可能地控制事态扩大和蔓延,把损失和危害降到最低限度。

物业设施设备管理典型紧急事件处理预案包括:火警、火灾应急处理程序;电梯故障困人应急处理程序;故障停电应急处理程序;故障停水应急处理程序;监控、防盗系统故障应急处理程序;燃气泄漏应急处理程序;浸水、漏水应急处理程序。紧急事件处理预案编制核心内容包括:对紧急情况或事故及其后果的预测、辨识和评估;规定应急救援各方组织的详细职责;应急处理中的组织措施和技术措施;应急处理行动的指挥与协调;应急处理中可用的人员、设备、设施、物资、经费保障和其他资源,,包括社会和外部资源等;在紧急情况或事故发生时保护生命好、财产和环境安全的措施;现场恢复;应急培训和演练,,法律法规的要求等。

2、以解救人员安全为第一,保障财产安全为第二。

3、处理紧急事件的人员应及时果断处理,不消极回避。

4、处理紧急事件应有统一现场指挥调度。

5、应随事件发展过程的变化灵活掌握预案的实施。

6、处理事件应以不造成新的更大损失为前提。

五、紧急事件的处理过程要求

物业电气设备论文 篇9

1 管理目标

物业设施设备是建筑物附属设施设备的简称,包括室内设备与物业管辖范围内的室外设备与设施系统,是构成物业实体的重要组成部分。大型体育场馆的物业设施设备主要有三类:建筑类、基础设施设备类和体育器材类,也可分为硬件设施设备和软件设施设备两种。

在进行物业设施设备维护管理过程中,最主要的是保证设备的正常运行,这是物业管理服务的基础。由于硬件设施设备的使用和管理必然存在价值递减的问题,因此,在保证满足需求的同时,尽量做到其保值,这就需要对设备进行必要的改造和更新。同样,对软件设施也要进行及时维护和升级。合理维护与使用对减少场馆管理成本,提高场馆经营、管理、使用效率等方面起着重要的作用。

2 现代大型体育场馆物业设施设备管理的特点

2.1 场馆功能多样化,设施设备种类增多

从现在体育场馆的运营可以看出,现在和未来大型体育场馆在设计、建造中,将体育赛事、大众健身、教学训练、培训、旅游、餐饮、购物、娱乐、展览等内容融为一体,更加合理利用场馆空间与时间,实现场馆功能多样化,发挥体育场馆的经济推动作用。同时在项目设计方面,能够通过设施的变换开展多种运动项目。为了实现大型体育场馆功能多样化的需求,场馆设施设备的种类、数量、功能也随之增多。以体育场馆的基础设施设备来说,现代大型体育场馆除了具备一般写字楼的给排水、供配电、采暖、消防、空调、照明、电梯、电信等日常设备外,同时还有专门中央控制系统、网络系统、播音系统、售票检票系统、门禁身份识别系统等种类繁多的新型设备,只有这样才能充分满足国际国内各类体育赛事以及相关活动的要求,是一般写字楼物业无法比拟的。

2.2 体育建筑材料高科技化,设施设备管理智能化

新型的材料、工艺、技术越来越多也越来越快地使用于大型体育场馆建设中,高科技材料的使用意味着在管理与维护过程中要运用同样新型的手段和方式,为了提升效率与效果,设施设备的管理也越来越智能化。如:场地铺设选择环保、节能的建筑材料;通讯、广播电视、计时记分等使用电子信息智能化网络系统;体育场馆实现Wi Fi全覆盖以为观众提供网络服务;普遍采用LED大型电子显示系统。体育建筑材料高科技化和设施设备管理智能化的实现有利于大型体育场馆行业实现标准化、数字化。

2.3 参与人员众多,注重安全和环保

大型体育场馆在赛事运营时有短时间内大量人群聚集的特点,这对场馆的空间设计、服务流程、安全保卫等工作有严格的要求。同时,大量观众在场馆内也面临着安全、健康的威胁。可见,安全、卫生、环保的场馆环境是场馆运营管理的基础。市场经济条件下,多样化投融资模式下修建的体育场馆兼顾经济效益和社会效益,学校、社区体育场地与设施进一步完善并向社会开放,出现一些生态型、环保型的体育场地。这些新型场馆的建设,为实现体育与社会的和谐发展,促进体育事业的全面发展和人民大众的身心健康创造了良好的物质条件。

3 现代大型体育场馆物业设施设备管理对策

3.1 设施设备的设计、采购、安装要与场馆长远运营相结合,注重灵活性和智能性

受管理体制和建设时间的限制,对已建好场馆的物业设施设备的管理服务,不能参与前期设计和采购,只能更多的从管理、改造或升级的方式来提升设施利用效率和效果。如在同一个体育场馆内,通过使用移动看台和活动座椅的变换,使体育馆既能开展篮球、排球比赛,又能举行网球、羽毛球、乒乓球、体操等多个项目的比赛。灵活多变的设施配备和高科技职能产品的使用,既能增加大型体育场馆的经营项目,又能充分利用闲置空间和现有资源。

3.2 设施设备的日常维护和管理要注重经济性

大型体育场馆的设施设备的投入较大,管理维护费用也较高,因此,在物业管理期间,做好设施设备的价值核算,从开始使用到继续使用过程中经济上要保持划算,当经济上不划算就是其价值寿命终结的时候,要提前制定设施设备的更新或改造计划。

3.3 设施设备的赛时使用和管理要注重高效性

为了应对大型体育场馆举办赛事的需求,在赛事举办阶段的物业管理更要高效,设施设备的使用要求、使用频率也更高。赛事的时间性较强,要求在短时间内将赛时需要的设备与器材安装到位,这就要求有一支专业的队伍通过科学、合理、高效的工作流程来实现。大型体育场馆部分非核心物业服务内容可委托给更为专业的运营公司来运营,既可以提升工作效率和效果,又可以减少场馆物业的工作内容,降低工作压力。

3.4 物业设施设备管理服务实现专业化和差异化

一方面,体育器材的质量对运动员比赛水平的发挥起着至关重要的作用,同时也关系到运动员的安全。因此,要严格把好设备器材的质量关,在购置、安装、检测、使用、维护、保养等过程中将质量放在第一位。注重不同体育器材设备的维护和保养,如:对钢制、木制、皮革、橡胶、塑料、毛制等器材设备进行合理保养,注意器材的安全性能,搞好清洁工作。另一方面,大型体育场馆的经营要体现各自的经营特色,为了提供更优质的服务产品,物业设施设备管理团队也把握体育场馆特色,提升服务水平。

参考文献

[1]聂英选,段忠清.业设施设备管理[M].武汉:武汉理工大学出版社,2010.

[2]谈群林.体育场馆经营管理实务[M].广州:华南理工大学出版社,2011.