物业化管理

物业化管理（精选7篇）

物业化管理 篇1

1 物业化管理风行电力行业

物业化管理又称委托式管理, 是近年来电力行业普遍实施的一种新型的管理模式。它对于克服电力企业大而全或小而全的弊端有着现实的意义。

以电力企业而言, 运行与检修分离, 大型或定期检修工程委托给专门的检修公司。辽宁省内华能公司的三家电力企业采用这种方式后, 均取得良好的效果, 一方面精简了企业人员编制, 提高了劳动生产率;另一方面电力企业站在了业主的地位, 并且引入竞争机制, 让多家检修队伍参与检修工程项目的竞标, 由此大大提高了检修工程的质量和进度, 降低了检修工程的费用。电力企业的运行专业也进行了物业化管理的尝试。以几年前投产的大连泰山热电有限公司为例, 公司内分为甲、乙两方, 甲方是产权方 (或称委托方) , 只承担企业管理的职责, 与乙方 (或称被委托方) 签定了委托运行合同, 乙方只按照甲方的要求, 履行其保证机组正常运行的职能, 双方责、权、利明确, 互为制约, 利益共享。该公司实行这种运行物业化管理后, 甲方不用为运行生产而分心, 乙方也不必为原料的供应, 热、电产品的销售而奔波。当然, 这种运行专业的物业化管理, 其效果有待于更长时间的检验, 不过它的意义却在于开辟了一条电力运行专业的物业化管理的新路。

2 用户企业对专业性很强的变电所管理心有余而力不足

本文所谈及的用户变电所的物业化管理, 正是借鉴于电力企业的物业化管理的做法。

用户变电所是供电系统的重要组成部分, 是大电网中不可或缺的关键环节。用户变电所数量众多, 据不完全统计, 辽宁省14个市的66千伏用户变电所共有800余座, 而10千伏用户变电所更是星罗棋布, 达到万座以上, 然而这些用户变电所的管理状况已呈逐年下滑趋势。

据辽宁省对用户变电所的普遍调查, 用户变电所的安全形势堪忧, 甚至到了岌岌可危的地步, 诸多问题令人触目惊心。如用户变电所出口控制设备薄弱, 开关维修不当, 运行职能丧失, 少人或无人值守屡见不鲜, 无票作业现象普遍, “两措”形同虚设, 技术监督不力, 无证上岗屡禁不止, 高耗能变压器仍在运行, 如此等等。造成这种局面的原因固然是多方面的, 而管理薄弱, 即管理的不到位、不善于管理却是其中的一个根本原因。实际上, 有的用户变电所的归属企业确实心有余而力不足, 一般他们总是把主要精力用在企业主导产品的生产上, 对于变电所置于辅业的位置上, 缺乏专业人员维护乃是症结所在。

3 大连市首开用户变电所物业化管理的先河

大连的第一座用户变电所物业化管理始于2000年9月, 当时从事变电所建设的乙方是大连电力建设集团公司, 甲方是由一香港商人投资的大型商厦。商厦建成后, 投资商苦于对大陆的用电政策及许多相关规定不太了解, 没有电工, 外聘又不摸底;而且如果养一批电工, 势必增加繁杂的机构来进行管理, 而委托大连电力建设集团公司进行管理, 则上述问题就都迎刃而解了。于是双方经多次协商, 签订了合作协议, 由此开创了大连地区用户变电所物业化管理的先河。

从大连车站到金石滩的大连快轨3号线, 沿途共有13座用户变电所。这条线路投入运行后, 甲方的大连快轨交通公司即与乙方的大连电力建设集团公司签定了协议, 这13座变电所全面实行了物业化管理。甲方对乙方的要求是:保证快轨正常运行, 所有停电检修要在22点收车入库后进行, 出现线路故障, 要在2分钟内上报甲方, 5分钟内查清故障原因, 并及时排除故障。大连电力建设集团公司严格按照电力行业变电所工作规程, 对变电所进行专业化管理, 仅2009年, 共完成1789次调度令, 完成18400次操作, 无一差错。在历次建设部所组织的安全检查中, 在全国同行业中一直名列榜首, 甲方非常满意。

从大连快轨变电所的物业化管理实例来看, 于双方都有利, 甲方一是安全性得到了可靠保证, 二是经济性上也是有账可算, 至少甲方节省了对专业人员的培训费用。甲方经理说, 如果我们自己管理这些变电所提心吊胆不说, 所需费用决不会少于这种物业化管理。甲方经理还颇有感触地说:“我们花钱不仅是买来了服务, 而且买来了平安, 如果让外行管理变电所, 一旦发生事故, 那造成的经济损失说多大就有多大, 常常是得不偿失。而乙方最主要的是利用行业优势拓展了有偿服务的经营渠道, 这在电力体制改革中特别是主辅分离中发挥了不容低估的促进作用。”

目前, 大连电建集团公司专门成立了运维分公司, 其中的2个项目部95名职工维护管理用户变电所19座, 总容量8万千伏安。

4 用户变电所实行物业化管理的意义

众所周知, 用户变电所是整个电力系统的一个环节, 如果管理不善发生事故, 将会“城门失火, 殃及池鱼”, 影响到整个电力系统安全。而其委托给有电力管理经验的部门管理, 安全状况将得到极大改善, 从而使系统更加安全。另外, 对于电力企业减人增效同样具有现实意义。电力企业特别是多经企业由于找不到新的生产力增长点, 所以只能通过“卡”年龄来实行减人增效, 但收效并不理想, 还影响了员工队伍的稳定。而接受用户的委托, 对其变电所进行管理, 无疑拓宽了就业门路, 使有技术、有管理经验的人有了“用武”之地, 增加了企业的效益, 同时实现了真正意义上的减人增效。

对于用户企业 (委托方) 来说, 可以专心致志地进行主业生产。按目前大连地区用户变电所的管理模式, 行政管理部门中至少有一名专职人员负责企业用电的日常管理工作, 每个变电所至少还要配备6～8名电工负责变电所的运行及电力设施的维护工作, 单单从管理及运维人员工资等方面的投入, 一年将近20万元左右 (按2000元/月/人计算) 。另外, 其他的管理费用、人员培训费用、设备维护费用等也需要较大的投入。实施了变电所物业化管理对委托方来说, 精减了机构, 减少了人员, 降低了费用, 减轻了用户的经济负担。

更为重要的意义是提高了用户变电所的运行、维护水平。被委托的企业多年从事电力施工, 工作人员一般都经过专业化的培训, 在实际工作中都积累了丰富的经验。另外, 被委托的企业了解政府用电管理的相关政策, 了解电力企业的相关管理规定及技术要求, 实施变电所物业化管理之后, 极大地提高了用户变电所的运行、维护水平, 用户企业 (委托方) 只要按协议履行规定的责任, 即可得到正常的电力供应, 确保生产和经营活动顺利进行。

5 用户变电所实行物业化管理必须注意的事项

(1) 关于协议。协议因是约束双方行为的法律依据, 所以应尽可能面面俱到, 尽可能详细。但由于用户变电所物业化管理工作缺少实践经验, 只能是合作双方根据目前的需求, 经过协商达到彼此都可以接受的程度。从目前来看, 合作协议都不甚完善, 责、权、利不好界定。

(2) 关于人员素质。供电是专业性和技术性都很强的行业, 对从事此项工作的乙方 (被委托方) 人员要求是比较高的, 乙方必须有一支较高素质的职工队伍, 才能确保甲方 (委托方) 安全、正常、可靠的用电, 也只有这样才会赢得甲方的信赖。

(3) 关于规章制度。乙方在对甲方的变电所进行管理工作中, 应严格执行国家的有关法律法规以及地方和行业的相关规定。此外, 还要遵守甲乙双方的各种规章制度。大连电力建设集团公司制定了《变电所管理基准》, 用以明确职责、规范行为, 每年还根据各企业各变电所的实际情况, 制定《变电所管理目标实施计划》。

(4) 关于价格。既然是通过经营方式进行变电所物业化管理, 合作双方肯定都要争取最大利益, 因此, 合作价格的确定直接关系到双方的合作能否成功。由于不同甲方的情况会有许多不同, 所以很难制定一个统一的价格标准。大连地区用户变电所的物业化管理, 最后价格的确定是采用协商的方式解决的。即被委托方根据委托方提出的委托范围和内容提出预算交甲方, 然后双方再反复磋商, 再最后确定双方认可的费用。但是由于没有相应的指导价格, 预算的高低不好控制, 能产生多大的利润也就无法预测。

(5) 关于规范管理。与其它许多行业一样, 一旦发展起来就会有人在没有规范管理前投机介入, 这是一种绝对不能容许的行为。正规的企业凭自身的实力开拓市场, 对用户变电所的物业化管理起到了典型推动作用;也有个别单位靠钻营混入物业化市场, 他们见利就做无利就撤, 其行为严重影响用户变电所物业化管理的发展。

6 促进用户变电所物业化管理的对策

用户变电所物业化管理作为一种电力市场管理模式, 科学化、规范化、专业化、制度化、标准化正逐步得到用户企业的认可。特别是用户变电所物业化管理的专业化, 是用户企业最看重的。

要发展用户变电所物业化管理, 政府管电部门的支持最为重要, 并通过电力行业管理, 规范市场, 搭建委托方与被委托方的桥梁。具体应从以下几方面入手。

(1) 政府管电部门组织有关专家, 制定用户变电所物业化管理的相应规范, 如设备管理与运行管理的规范与标准, 为双方合作提供制度支撑。

(2) 政府管电部门在调研的基础上, 与物价管理部门协商, 出台用户变电所物业化管理的指导价格, 双方在此基础上, 按市场经济规律寻求合作。

(3) 建立市场准入制度, 保护正规的、有实力的企业参与用户变电所物业化管理, 避免那些只认经济利益, 不讲责任的企业以及临时凑人的包工队伍混入这个市场。

(4) 用户变电所物业化管理所需要的人员主要是专职管理人员和运行维护人员, 按规定必须持有政府管电部门, 如电监会颁发的《进网作业电工许可证》。

(5) 用户变电所物业化管理不完全是电力系统管理, 但又与电力系统有着千丝万缕的联系, 因此要在按照电力系统管理的基础上, 结合用户企业的实际情况, 制定出行规行约, 统一规范管理。

总之, 用户变电所物业化管理, 只要市场得到规范, 社会效益得到宣传, 必然具备广阔的市场前景。■

物业化管理 篇2

为落实我市创建“世界现代田园城市”目标，搞好施工扬尘整治工作，确保施工现场生活区、办公区环境整洁，为作业人员创造安全、舒适、文明、和谐的生活和工作环境，现我单位制定本“物业化管理制度”。

一、工程概况

拟建的“XXXXXXXXXX”位于XXXXX交汇处。该项目规划建设净用地面积约97000.00m2，主要由住宅和商业组成。四组团±0.00=510.00m,对应的地下室抗浮板垫层底标高为500.80m，基坑开挖深度约9.3m～9.6m。

二、物业化管理重点、难点

1、交通组织。本工程区域特殊，附近居民生活区繁多，通行车流、人流量较大，我单位采用采用标准化、工具化彩钢板搭设施工封闭围栏，围挡两侧设大门、侧门，门洞处设临时出入口方便工人及周转材料通行，同时为保证施工现场人员、材料安全，我单位实现物业化管理，特引进成都市一支有较强的专业技能、较高的业务素质和战斗力的队伍。

物业化管理主要负责人及联系电话： 项目部物业化管理机构图：

项目物业化管理机构图

2、桩基施工，泥浆的排放和处理。在施工过程中，我单位桩基采用机械（旋挖）成孔方式进行施工；针对桩基施工泥浆的排放和处理难的问题，我部设置了循环泥浆池，既解决了场地清洁问题又解决了泥浆排放问题。

3、施工现场施工范围狭小，无法大面积堆放土方，土石方堆放高度要求必须在施工围栏以下，我单位配备专业的保洁队伍，对施工现场裸土进行清理，无法理解清理的用密目网进行覆盖，每日定时对施工现场进行洒水降温、降尘，每日定时清扫不少于2次并有用洒水车冲洗。尽量将扬尘污染降低到最小化。

三、安全管理制度

（1）、建立健全物业管理制度，固定办公地点，设立巡查制度，物业管理人员挂牌上岗，每日对施工现场进行检查，夜晚值班，对外来车辆、人员进行登记，确保安全、文明施工。

（2）、及时进行安全教育，项目部对新进场的物业工人进行“三级安全

教育”、“安全技术交底”“班前安全教育”。确保每个物业工人能明确本工程概况、国家关于施工现场管理的相关政策和规定及各自岗位的职责分工，做到规范化管理、规范化施工。

（3）、加大投入，防范于未然。项目部投入了大量的人力、财力和物力，实行物业化管理，杜绝安全事故的发生。在围栏上方及支架上方各处悬挂标识、标语及警戒标志。在个出入口设“七牌一图”。临电方面实行“三级配电，两级保护”，做到了一机一闸，一漏一箱。消防方面，配置干粉灭火器、消防桶、各种水管。并对物业公司驻守人员进行触电、消防等培训、演练，确保安全、文明施工。

四、文明施工制度

1、我项目部为推行物业化管理，施行人性化管理，在施工围栏内设置了男女活动式厕所各一座。大门入口不远处设置了作业工人休息亭，休息亭内配置桌椅板凳和饮水设备。为作业工人提供方便，每天定时对工人休息亭、厕所进行不少于2次的保洁。

1、为推行物业化管理，我单位在大门内侧设置了门卫室，由物业公司保卫队把守每个进出口，对外来人员进行登记，切实做好防盗工作，确保场内人员生命和财产安全。

为推行物业化管理，大门出口与城市道路之间有1.8m宽绿化地，大门出口设置减速带，减速带外侧铺设了橡胶地毯，对围挡周边环境卫生由项目部保洁人员进行保洁，摆花池绿化、美化。

2、围档的设置情况

（1）为推行物业化管理，本标段现场采用标准化、工具化彩钢板搭设施工封闭围栏，围档下部设置黄黑相间的护脚石，顶部设置安全红色警示灯及喷淋系统，湿法作业。同时在围档两端设置工程级闪光灯、锥行反光警示桶、反光防撞桶和减速导向牌，在围挡起点和止点顺车流方向各设置了安全警告标牌，项目部保洁人员对施工现场围板每日进行保洁。

五、扬尘治理制度

为推行物业化管理，施工现场严格按照公司环保手册和现场管理规定进行管理，项目经理部成立了20人左右的场容清洁队，负责24小时对场内外进行保洁及撒水降尘等工作。

（1）挖土、清理等易产生扬尘的活动,避开大风天气；安排专人进行现场撒水，保持地面湿润。

（2）对不能立刻清运的土方采用集中堆放，堆土采用黑色遮网覆盖。（3）本工程混凝土均采用华西商品混凝土，水泥的用量不多，主要是预应力压浆施工需用到。对于水泥等粉细状材料，采取室内或封闭存放。转运时采取遮盖措施，减少灰尘。

（4）加强了商品混凝土运输车遗撒的管理，所有运输车卸料溜槽处均装设防止遗撒的活动挡板，混凝土卸完后必需处理干净方准离开现场。

（5）施工现场内的主要通道也进行洒水降尘，本工程施工现场内安排10人专门洒水降尘和清扫道路。

六、噪声控制制度

为推行物业化管理，我单位加强对施工现场噪声污染的控制。（1）夜间施工时尽量不使用大噪音的机械。

（2）为避免噪声污染，我方将采用低噪音混凝土振动棒，木工工具在封闭的木工房内使用。

（3）钢模板吊运及清理产生较大噪音，我方尽量安排在早上6点以后开始，晚上10点之前结束，并严格控制不必要的敲打。

六、遗洒的控制制度

为推行物业化管理，我单位加强对施工现场遗洒的控制。（1）现场大门处设置洗车池,对出场车辆进行清洗车轮；（2）选用封闭式自卸车进行现场的土方外运及垃圾清运；（3）按地方规定和指定的地点弃运废弃物；

七、易燃、易爆品的控制制度

为推行物业化管理，我单位加强对施工现场易燃易爆物品的堆放和控制措施，并对库房管理人员、现场物管公司应急救援人员进行培训。

（1）氧气瓶、乙炔瓶等封闭单独存放，提供适宜的贮存环境，并安排专人负责保管；

（2）严格领用审批手续,做好发放记录;（3）易燃、易爆品使用前,严格按操作规程和产品使用说明执行。（4）备好防护用品，做好应急准备。

八、光污染的控制制度

为推行物业化管理，确保安全、文明施工，我单位加强对施工现场光污染的控制。

（1）施工现场夜间照明采用定向式灯罩,避免影响周围居民的正常休息。

（2）夜间尽量避免焊接等产生强光源的施工活动。九．消防制度

(1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。(2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。(3各部室下班后，该关闭的电源应予以关闭。(4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。

2、用火安全管理：

（1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防员申请“动火许可证”。

（2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向公司借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。

（3）如在作业点就地动火施工，应按规定向公司申请，公司需派人现场监督并不定时派人巡查。离地面2米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品的火花。

（4）未办理“动火许可证”擅自动火作业者，本单位人员予以处分，严重的予以开除。

第三十一条 易燃易爆危险物品和场所防火防爆制度

1、易燃易爆危险物品应有专用的库房，配备必要的消防器材设施，仓库管理人员必须由消防安全培训合格的人员担任。

2、易燃易爆危险物品应分类、分项储存。化学性质相抵触或灭火方法不同的易燃易爆化学物品，应分库存放。

3、易燃易爆危险物品入库前应经检验部门检验，出入库应进行登记。

4、库存物品应当分类、分垛储存。

5、易燃易爆危险物品存取应按安全操作规程执行，仓库工作人员应坚守岗位，非工作人员不得随意入内。

6、易燃易爆场所应根据消防规范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆设施的维护保养工作。

第三十二条 义务消防队组织管理制度

1、义务消防员应在消防员带领下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标。

2、要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能。

3、按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，并结合实际不断完善预案。

4、每年举行一次防火、灭火知识考核，考核优秀给予表彰。

5、不断总结经验，提高防火灭火自救能力。第三十三条 灭火和应急疏散预案演练制度

1、制定符合本单位实际情况的灭火和应急疏散预案。

2、组织全员学习和熟悉灭火和应急疏散预案。

3、每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工。

4、应按制定的预案，至少每半年进行一次演练。

5、演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

第三十四条 燃气和电气设备的检查和管理制度

1、应按规定正确安装、使用电器设备，相关人员必须经必要的培训，获得相关部门核发的有效证书方可操作。各类设备均需具备法律、法规规定的有效合格证明并经维修部确认后方可投入使用。电气设备应由持证人员定期进行检查(至少每月一次)。

2、防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录。

3、电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险装置合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试。

4、各类线路均应以套管加以隔绝，特殊情况下，亦应使用绝缘良好的铅皮或胶皮电缆线。各类电气设备及线路均应定期检修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患。

5、未经批准，严禁擅自加长电线。各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否有维修部人员检测后投入使用。

6、电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患。

7、设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源。

8、除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火。

9、使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离人、人离火灭。

10、场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。

第三十五条 安全生产工作考评和奖惩制度

1、对安全生产工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。

2、对造成安全生产事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已达到依照国家《治安管理处罚条例》或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚：

（1）有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫：

A、使用易燃危险品未严格按照操作程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的；

B、在禁烟场所吸烟或处置烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的； C、未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的；

D、未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装置的或擅自增加小负荷电器的； E、谎报火警；

F、未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的；

G、对安全员提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部室管理人员；

物业化管理 篇3

一、老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题：

基础设施不完善。由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，无法满足居民的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘”解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

物业管理介入难。受传统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区因为脏乱差成为市容环境的“低洼地”，也是群众反映的热点问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只有实施物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是因为，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，可以保障工程质量。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

政府主导实施。2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等），广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

规范组织实施。改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

发挥党建作用。在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》，《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

建立管理机构。如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（基本保洁、基本保绿、基本养护），负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。

nlc202309080908

落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁、基本保绿、基本养护的“三基本”物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。

（三）构建物业化管理长效机制

政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等参与的“四位一体”的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

物业缴费诚信机制，将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得成效

居住环境大幅提升。三年来，如皋市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民居住舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。

缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，形成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市居住区和谐。

四、老旧小区物业化管理启示

老旧小区改造是前提。老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等得到改善，提高了居民的生活幸福指数，为物业公司入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

群众参与管理是基石。在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索一条新形势下老旧小区管理新路子。

落实管理责任是根本。落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

物业化服务是关键。过去，老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁。老旧小区物业管理实现社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅减轻了社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

政策奖补扶持是推手。老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

常态监督考核是保障。物业服务行业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务行业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，定期对物业服务质量明察暗访，交办存在问题，督促整改，提高物业服务质量，提高居民满意度。

（本文图片由作者提供）

（责任编辑：郑树平）

物业化管理 篇4

一、东海县农村沼气建设基本情况

东海县农村能源建设一直在全省领先, 特别是2006年农村清洁能源工程被列入省政府农村新一轮“五件实事”以来, 更有了长足的发展。2006~2013年, 东海县建设农村“一池三改”户用沼气池47180户, 规模化畜禽养殖场沼气治理工程147处, 秸秆气化集中供气工程10处, 推广太阳能热水器81000平方米、生活污水净化池448处, 创建省级生态家园示范村3个, 成立农村沼气物业化管理站82个。全县累计建设农村户用沼气池6万多户, 总量居江苏省各县之首, 形成了一批“猪-沼-菜 (粮、果、花) ”等沼气生态模式。东海县连续多年被评为全省农村清洁能源建设先进单位。2010年10月, 国家能源局、农业部和财政部授予东海县“全国首批绿色能源示范县”荣誉称号。

近年来, 东海县秉承“心系民生、回报社会”的公益理念, 坚持打生态牌、走特色路, 积极寻求保护生态、发展经济、富裕百姓的结合点, 通过构建农村沼气物业化管理服务体系, 着力打造“东海沼气”品牌, 探索出一条生产发展、生活富裕、生态良好的绿色发展之路。

二、构建农村沼气物业化管理体系的意义

进入“十二五”以来, 东海县以沼气物业化管理为纽带, 取得了可观的经济效益和社会效益。

1. 节省了资金。每户农户一年可节省燃料、电费等800元以上。

2. 提升了能源品位。减轻了对商品能源供应的压力, 有利于保障国家能源供给安全。

3. 增加了收入。沼气建成后, 降低了农业生产成本, 提高了农产品的质量, 增强了农业发展后劲。

4. 减轻了农业面源污染。对减少水土流失, 保护生态环境和转变生产、生活方式发挥了重要作用, 实现了家居清洁温暖化, 庭院经济高效化, 农业生产无害化。

5. 促进了农业结构调整。大力推广“猪-沼-菜”等生态农业模式, 带动了畜牧、蔬菜的发展, 优化了农业结构。同时, 改善了干群关系, 促进了农村社会的和谐稳定。总之, 农村沼气物业化管理有利于增加沼气清洁能源供应, 优化能源消费结构;有利于改善农村面貌, 保护生态环境;有利于转变农村农业发展方式, 促进生态农业和低碳经济发展。

三、构建农村沼气物业化管理服务体系的必要性

近年来, 农村沼气建设在快速发展的同时, 由于缺乏有效的管理机制和技术服务体系, 沼气池建成投入使用后, 一旦日常管理、检修、维护、普查、进出料、沼气灶、灯具修理等技术服务性环节的缺失或出现的问题得不到及时解决, 导致沼气时停时用, 从而小问题变大问题, 最后放弃或报废。

存在的问题和主要原因有:一是大多数沼气池都建在农户庭院中, 单户生产, 农民自我管理、自我服务。大多数农民对沼气管理、安全使用的技术还处于初学阶段, 沼气对大部分农户来说还是一件新生事物, 自发利用沼气知识的能力十分有限, 短时期内单靠一家一户很难解决沼气运行中出现的问题。后续服务与建设规模和发展需求不适应, 日常管理、安全知识普及不到位、故障维修不及时、配件供应跟不上、缺乏长期有效的措施和资金支持, 会严重影响农村沼气的健康发展和综合利用利益;二是服务队伍人员技术水平参差不齐, 长期处于分散的“流动包工”状态。农民缺乏系统的培训, 在使用和管理沼气池的过程中, 一旦出现问题, 得不到及时解决, 导致沼气使用的越多, 出现的问题就越多。同时, 沼气建池人员在没有报酬的情况下, 不愿意向农民提供技术指导和服务。广大沼气农户急切盼望得到优质、规范、高效、安全的服务, 沼气建后管理即物业化管理显得尤为迫切。对此, 东海县积极构建沼气物业化管理服务体系, 通过加强服务促进沼气综合利用, 提高沼气建设效益, 不断推进农村沼气事业发展。

四、构建农村沼气物业化管理服务体系的关键

如何实现农村沼气物业化管理、社会化服务、产业化发展, 搞好沼气后续服务管理工作是农村沼气发挥最大效益的关键环节, 是农村沼气安全生产的重要保障, 也是农村沼气健康持续发展的根本动力。东海县按照“专业化施工, 物业化管理, 产业化发展”的思路, 对农村沼气物业化管理体系建设作了一些探索, 切实抓好农村沼气池的“建、管、用”, 在构建沼气物业化管理体系过程中, 重点解决三个关键性问题。

1. 坚持公益为主, 建立起一套完善的、全覆盖的服务网络, 工作重心向建管并重转变。

沼气物业化管理体系建设以项目村为依托建立乡村沼气服务网点。每个网点具备为300~500个沼气农户服务的能力, 原则上应具有“六个一”, 即一处服务场所、一个原料发酵贮存池、一套进出料设备、一套检测设备、一套维修工具、一批沼气配件。做到服务有人员、有场所、有设备、有配件、有原料。具有固定的服务场所, 经营沼气配件, 存放服务装备, 培训人员, 接待服务农户。因地制宜建设一个原料发酵贮存池, 安装秸秆粉碎机, 收集、发酵和储备原料, 既为不养殖农户和临时缺料农户提供发酵原料, 又随时处理有机生活垃圾。配备一套进出料设备, 包括进出料车、真空泵、储液罐等, 运输沼液沼渣, 为农户提供进出料服务。配备一套检测设备, 包括甲烷检测仪、便携式酸碱仪等, 科学检测, 安全服务。配备一套维修工具, 包括防爆灯、防护服、维修工具等。购置一批沼气配件, 包括灶具、净化器、脱硫剂、管路、三通、接头、开关、纱罩、灯罩等, 保证维修更换的需要等, 确保建成沼气长期有效运转。

2. 打造特色品牌, 以队伍建设为基础, 建立信息网络为手段, 有力提高了沼气综合利用的水平。

为了使沼气物业化管理真正体现便民、利民、市场化的要求, 按照“公开、公平、公正”的原则, 用户集体选聘物业管理服务员。经公开推选, 选出1~2名工作责任心强、懂技术 (经过沼气生产工职业技能培训) 、用户认可的农民担任物业管理员, 负责全村的沼气管理服务工作。管理员按照国家规定的技术标准和《农户沼气物业管理服务合同》提供服务, 充分利用现有的电脑、电话等资源, 开展信息及维护服务。实行承诺制, 即接到用户服务需求报告时, 需24小时内赶到现场维护 (修) 和处理, 因特殊原因不能前往的, 要向用户解释和说明, 一般故障应在24小时内解决。

为切实保护沼气用户的利益, 各类沼气器具及零配件统一采购, 统一供应, 实行有偿服务, 微利经营。建立了县、乡、村三级沼气服务网络。县级管理部门对各网络点的沼气器具及配件进行质量检验和价格监督, 阻断伪劣器具及零配件进入农户, 防止坑农害农事件发生。

3. 创新方式方法, 建章立制, 有效预防和化解物业管理纠纷, 使物业管理走上规范化的轨道。

建立物业化管理服务机构, 经村委会广泛发动, 沼气用户共同协商, 建立村级沼气物业化管理服务站, 村委会免费为服务站提供办公用房, 制定物业管理服务办法, 建立沼气用户档案, 包括建池时间、容积、日常管理与维护情况。指导用户开展“三沼”综合利用, 帮助用户建立“猪-沼-菜”等沼气生态技术模式。每季度巡视用户沼气池, 检查沼气池及配套系统安全运行情况, 及时排除故障。提供免费的更换脱硫剂、压力表、净化器、灶具点火器、灶具开关、灶具修理、沼气灯、沼气热水器及管道积水清理、技术咨询等十项服务。为农户提供沼渣抽取、垃圾收集、运送处理等服务工作, 给用户提供低于市场价的其它服务, 价格公示。

为了明确沼气用户与物业管理站双方的责、权、利, 签订规范的物业管理服务合同。合同期内无偿享受乙方提供的更换零配件等十项服务。用户优先获得有偿提供的其它服务, 对提供的服务不满意或产品质量有问题可以向当地农村能源主管部门投诉等权力。

沼气物业管理员的报酬, 按照“村里补一点, 农户交一点、配件销售利润提一点”的办法解决。沼气物业管理员实行双重管理, 行政上受村民委员会领导和管理, 业务上受县乡主管部门领导和管理。用户要足额交纳合同期内沼气物业管理费, 常年服务质量受广大沼气用户的监督, 设立服务电话、监督电话。年终沼气物业管理员的考核由村委会组织, 县、乡沼气主管部门派人参加, 全村沼气用户采用无记名投票的方式对物业管理员的服务质量实行百分测评考核, 测评结果张榜公布。对年终考核得分达到85分以上继续聘用, 续聘人员需报县乡主管部门备案, 不达85分的取消其物管员资格。

五、取得的成效及存在问题

1. 取得成效。

东海县沼气建设发展迅速, 全县总量达6万多户。沼气技术力量较强, 有330人取得国家颁发的“沼气生产工”职业资格证书, 其中高级工10人、中级工137人、初级工183人, 为农村沼气事业的发展和农村沼气服务体系建设提供了人才技术基础。山左口乡石桥河村沼气物管员赵广民, 祖孙三代从事沼气建设工作, 是远近闻名的“沼气能手之家”。10多年来, 赵广民带领施工队建设沼气池3000多个, 300多座病池经过他维修后“死而复生”。2011年, 他代表江苏省参加了全国第二届沼气技能大比武, 获得了团体银奖的优秀成绩。为了做好沼气池的后续服务, 2007在村里建设了沼气服务网点, 购置相关设备和配件, 服务本村及周边村的沼气用户, 每天骑着摩托车走东串西为沼气用户服务。沼气用户如有需求, 随叫随到、不管远近、不辞辛劳, 年服务用户500余户。

目前, 全县在82个村成立了沼气物业化管理服务站, 农村沼气物业化管理服务体系初步形成, 取得了初步成效。

一是解决了农民使用沼气的后顾之忧。建立物业化管理机制前, 由于村里没人管、城里路太远、自己又不懂, 维护成了烦心事, 小问题日积月累变成了大问题。建立物业化管理机制后, 一个电话就可以解决, 十分方便、放心。

二是降低了沼气池的维护成本。建立物业化管理机制前, 零配件、灶具等使用寿命短, 更换成本高, 如换个阀门要进城往返的费用比配件高出几倍;建立物业化管理机制后, 零配件、灶具等使用寿命普遍延长, 换个阀门只需几元就解决了。

三是稳定了技术队伍。目前全县80%沼气服务站运行良好, 服务人员稳定, 农户满意。山左口乡石桥河村、温泉镇朱沟村、李埝乡辉山村等签订服务农户在500户以上, 一年抽渣100多沼气池, 服务站收入30000元以上。

四是促进了农民思想观念的转变。在建立沼气物业化管理机制的过程中, 农民主体意识、参与意识、民主意识、市场意识普遍增强, 改变了原先存在的公共服务是村委的事、与已关系不大的思想, 促进了农民思想观念的转变, 促进了农村的和谐发展。

五是提高了沼气的综合效益。桃林镇以北芹村蔬菜基地为依托, 建设“四位一体”沼气池350个, 实施沼气物业化管理, 大力推进日光温室“猪-沼-菜”生态循环农业建设, 取得了较好的经济效益。以桃林镇北芹村为中心, 带动了顶湖村、韩庄村等集中连片的设施蔬菜基地创建活动, 推动规模化种植, 发展规模经营, 有效推动了沼气事业的发展和高产优质无公害农产品生产产业化进程, 促进了桃林镇设施农业走上可持续发展之路, 生产效益稳步提高。目前, 桃林镇“猪-沼-菜”生态农业模式面积已达到1万亩, 温室大棚生产的无公害西葫芦价格高, 市场供不应求, 亩均收入35000元。西红柿亩均收入23000多元, 种植户人均纯收入12000元以上, “猪-沼-菜”生态农业取得了显著的经济效益。

2. 存在问题。

目前, 东海县沼气物业化管理还在初期阶段, 沼气技术的不断创新带来的成本降低和质量保证, 为物业管理奠定了很好的基础, 让农民认识到专业化、标准化服务效益更有保证。在看到成绩的同时, 还存在着一些不足之处。

一是技术培训还有待加强。个别乡村的技术员文化素质低, 建沼气池还可以, 但搞维修服务就不行了, 对沼气的原理搞不清楚, 不清楚为什么会产生故障, 也不知道怎么排除故障。

二是少数建池户观念陈旧。认为自己的沼气池运转正常不需要后续服务, 不想与服务站签订服务合同, 有的农户认为我与你乡里乡亲, 你帮我看一下沼气池, 还要收钱, 不够意思。

三是服务费的收缴难度大。许多农户赞同建立服务站开展后续服务, 愿意接受沼气服务站的服务, 也清楚有技术员指导下, 沼气池的产气、综合利用好得多, 但谈到订合同每年交服务费时, 就提出各种各样的问题, 有的认为国家在建池时投入了那么多补助, 后续服务国家也会投入资金的, 要求免费服务或再降低收费标准;还有一些建池户, 认为现在沼气池好用, 今后有问题再找技术员, 没有必要签合同交服务费。

四是技术人员服务观念、水平有待于转变和提高。在目前农村能源技术服务市场发育不成熟的客观条件下, 技术员收入不稳定, 觉得没有奔头, 难以安心搞沼气后续服务。所以安排建池时积极性很高, 池子建好就外出打工去了, 难以安心搞沼气后续服务;也有一些技术员, 认为和建池户都是乡里乡亲, 又加上沼气池是自己建的, 不好意思收取服务费;还有少数服务人员服务态度差, 为农户服务不够主动、及时、热情, 甚至乱收费。

六、加强沼气物业化管理的几点建议和体会

1. 转变思想观念。

沼气物业管理的管理者、服务对象都是农民, 农民理解不理解、愿意不愿意、支持不支持是开展沼气物业管理工作的决定性因素。在具体工作中, 东海县坚持走群众路线, 充分尊重农民的意愿, 在管理办法、服务内容、收费标准、管理员推选等工作中, 让农民唱主角、让农民拿意见、让农民作决定。激发农民的主体意识, 广大农民积极涌跃、主动参与、自觉交费, 真正把沼气物业管理作为自己的事来做、自家的事来办, 才能促进沼气物业管理机制的完善, 推动沼气物业管理工作的开展。

2. 加强政府引导。

沼气物业管理是农村公共服务形态的创新, 农民对它的认识还十分陌生, 需要政府的积极引导, 这是开展沼气物业管理工作的基础。要把建立沼气物业管理新机制作为农村沼气建设的一项重要内容来抓, 要按照“政府引导、农民主导、市场运作、规范管理”的原则, 与农民一起理思路、出主意、想办法, 把好处讲透、把政策讲明、把措施讲实, 引导农民逐步转变观念, 消除认识上的偏差, 初步建立比较规范的管理制度, 充分调动农民的积极性、主动性、创造性, 增强农民自我服务、自我管理的能力。

3. 加大政策扶持。

沼气物业管理作为提供公共服务的机构, 正常运作需要一定的费用, 而农村还不富裕、农民承受能力还较弱, 特别是在起步阶段, 更需要加大政策扶持, 创造条件给予解决, 这是开展沼气物业管理工作的关键。在试点中, 我们通过“政府补一点、沼气用户出一点、上级部门争取一点”的办法筹集物业管理费, 并对沼气物业管理服务点购置的沼气池进出料、沼肥运输、沼气池维修等机械设备给予重点扶持, 为起步阶段尽快运行提供了支撑, 受到了农民的欢迎, 增强了农民的信心。农民普遍认为, 这是政府为农民办的又一件实事、好事, 是一项惠民工程。

农村能源还是个弱质产业, 服务站完全市场化运作, 单纯靠收取建池农户的技术服务费, 难以保证服务站正常运转。各级政府要安排经费专门用于技术培训与科普宣传, 在安排沼气项目资金时, 要安排一定比例的经费用于技术培训, 提高技术人员的业务能力和技术水平, 提高广大沼气用户的管理水平。要将沼气物业化管理纳入农业技术推广服务体系, 落实好人员、经费等问题, 必将促进农村能源建设的持续、快速、健康发展。

摘要：近年来, 农村沼气建设在快速发展的同时, 如何实现农村沼气物业化管理, 是农村沼气发挥最大效益的关键环节, 是农村沼气安全生产的重要保障, 也是农村沼气健康持续发展的根本动力。东海县按照“专业化施工, 物业化管理, 产业化发展”的思路, 对农村沼气物业化管理体系建设进行了一些探索。

物业化管理 篇5

泗阳县人民医院物业管理办公室

在医疗卫生机构后勤服务社会化改革中，我院坚持整体规划、分步实施、稳步推进的原则，结合自身发展的需求，医院设定了物业管理办公室，将繁琐的医院保洁、下水道疏通、医疗垃圾收集、储存、转运、被服敷料洗剂消毒及病人服务中心交给物管办管理。

医院物业管理的功能除了为医务人员和病人提供优质服务和高效管理，创造安全、文明、整洁、舒适的环境，还必须保证医院正常的医疗工作秩序；同时，良好的物业管理还能为医院树立品牌形象，吸引外来病人就诊，提高经济效益。因此，在日常工作中应充分发挥监督、指导、服务、协调的职能，不断提高服务质量，确保医院物业化管理目标的实现，取得明显实效，现将具体做介绍如下：

一、加强科学监督，确保服务达标

1、注重抓好保洁服务质量的考核与监控

卫生要求高、专业性强，这是医院物业管理的一大难关。清洁工作是重中之重，是管理工作面临的最大挑战。医院不同于一般住宅、写字楼，清洁液不再是扫扫擦擦，要消毒，要注意交叉感染，对人员素质有较高要求。所以，管理人员必须具备专业管理知识，为了清洁卫生工作专业化，物管办对保洁公司的行为进行动态的、经常性的、全面的监督与评价，根据工作计划，结合每月工作重点，对保洁公司服务进行日常检查和重点抽查，凡是服务质量达不到考核标准的，按对应的分值扣分，对检查出的每项问题都要求保洁公司限期整改，对整改效果再次进行检查、监督、评估和分析，保证措施的有效性和合理性，再将其作为下月的考核内容，实现PDCA模式的全面质量控制管理，即遵循计划、实施、检查、处理的循环过程，同时要求保洁公司对优秀的员工给予表扬和奖励，来促进保洁优化服务。

2、加强对保洁员工培训和行为管理，提升保洁员工综合素质

随着我院的快速发展和医疗水平的提高，对物业管理要求也越来越高。保洁员工素质的高低在很大程度上决定着服务之类的好坏，保洁员工的言行举止不同程度地代表着医院的形象。

加强对保洁员工的培训是提升保洁服务质量的根本，我们根据保洁公司在管理中显露的问题，利用每周例会时间，有针对性地对保洁公司管理人员进行医疗相关知识、医院服务观念和医院管理要求的培训，由他们在保洁员例会上进行教育培训，由此提高保洁员工的综合素质，使物业管理水平逐渐与医院运行相匹配。

指导保洁公司制定和完善了保洁员工岗位职责、工作制定、工作流程和医院突发事件的应急预案，并不断检查保洁员工对以上内容的掌握情况。

为了规范各岗位工作，定期对保洁员工进行专业培训，考试合格后方可上岗，但由于保洁员工流动性大、人员招聘跟不上，仍然存在新员工还未来得及培训就匆忙顶岗的现象，我们采取在巡查中对新员工进行即时培训的方法，弥补员工岗前培训的不足。同时对保洁员工的行为加强培训和管理，提升了保洁公司的综合素质，规范了员工的行为，有利于维护医院的整体形象。

二、建立有效的沟通协调机制，促进其和谐共赢

物管办每周召开沟通协调例会，加强与保洁公司、洗衣房的信息反馈与沟通，一方面，对保洁公司及洗衣房提出在服务中存在的问题，以及患者、职工反映和投诉的问题，进行沟通，设法解决，对不良事件的苗头及时提醒防范，总结并发扬好的做法，优化保洁和被服洗涤服务。另一方面，物管办对上周存在的问题进行总结，对整改落实的结果进行评估，工作中遇到自身无法解决的问题，及时与后勤服务中心联系，协调共同解决。使保洁公司与洗衣房的服务稳步协调发展。

三、秉承服务理念、提升服务品质

为临床医疗提供优质服务是医院实施物业化管理的宗旨，也是物管办的职责和最终目标，我们牢固树立以人为本、为临床一线服务、以患者为中心的服务理念，开展主动服务、感动服务和创新服务，提升物业服务品质。

我们经常深入病房、门诊和急诊科室，倾心聆听科室主任、护士长的心声，了解科室的需求和意见，及时发现问题及时解决。在抓好保洁服务及各种被服、敷料洗涤质量的同时，注重服务过程质量。在保洁的工作中，严格执行拖把、擦布按区域划分使用的规定，注重敷料洗涤质量并随时提供使用，保证医院工作稳步进行。

物业化管理 篇6

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个,建于上世纪90年代,建筑面积近260万平方米,涉及户数2.5万余户,主要存在以下问题。

(一)基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远,小区的规划设计标准低,配套设施不全,导致基础设施严重不足,无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在:老旧小区普遍绿化养护缺失,扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少,小区车满为患,公共场地挤占一空,有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小,一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋,乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化,化粪池无人清理,经常堵塞,污水横溢。有的小区没有煤气或天然气,小区居民使用煤气罐,生活不便。

(二)管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局,有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务;承受能力差的则认为只要不交费,有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由,长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费,收取率只能达到20%左右,街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区,人员费用向共建单位化缘解决,由于保洁机制不健全,老旧小区普遍存在脏乱差现象。

围墙出新(含道路)

(三)物业管理介入难

受传统思想观点影响,老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念,认为实行物业管理就是想多收钱,不少人不习惯,不愿意缴费。另外,老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题,物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理,老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题,只有实施物业化管理,而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万,只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况,化解居民难题,同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

(一)科学民主实施改造

1. 政府主导实施

2013年起,如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一,市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告,并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费,三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造,惠及居民15000户。

2. 科学民主推进

对拟改造小区调查摸底,分类、分批实施改造。制定具体方案时,将需整项目(市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等)广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示,召开座谈会听取意见;然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案;再公示、组织居民讨论反馈;听取意见和修改方案可以反复进行,直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见,最后由规划设计单位制定专业改造方案,组织实施。

3. 规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位,实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程,定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询,测评居民满意度,确保改造质量。对改造过程中出现工程增量,严格按程序逐级申请,完善手续,验收后接受审计,保证工程建设阳光透明,规范高效。

4. 发挥党建作用

在改造中,虽然已经充分征求意见,但仍有少数居民对改造方案不满意,影响施工进度。工作组创新思路,在小区建立临时党支部,依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声,尽可能解决疑难问题;二是发挥党员先锋模范作用,让党员给其他居民做样子,作表率;三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育,要求顾全大局,带头服从既定改造方案,并对其他居民进行宣传动员,保障小区改造任务顺利完成。

(二)落实物业化服务

1. 健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理,如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》,出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件,为健全完善物业管理政策制度体系,规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2. 建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作;负责物业服务企业的业务培训;负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务(即“基本保洁、基本保绿、基本养护”);负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付;协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3. 落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后,由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务,严把准入关,选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

(三)构建物业化管理长效机制

1. 政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核,市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴;加大政策扶持力度,物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策;提高老旧小区物业费收缴率,市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度,协助社区收缴物业服务费用,作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来,共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元,对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2. 基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等,并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用:如倡导居民养成良好居住习惯,督促居民按照标准缴费,监督物业服务企业日常工作,提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会,调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核,对成绩显著的给予经济奖励,两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3. 物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制,两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持,开通“物业绿色司法通道”,对业主无故拖欠物业费的案件,进行“快立、快审、快结”,通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行,取得了预期社会效果和法律效果。

4. 物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的,物业服务企业除通过法定程序予以维权外,还可通过函告所在单位,由该单位负责人教育并督促其主动缴费,经教育仍不缴费又不依法维权的,年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

(一)居住环境大幅提升

三年来,如皋市共投资8000万余元,完成20个老旧小区的综合整治工作,面积达140万平方米,惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米,新增车位1138个,补种绿化4.6万平方米,对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换,因地制宜开辟健身场所,增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题,小区环境设施水平得到大幅改善。

道路和绿化整修

(二)缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化,加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元,业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%,少数老旧小区达到87%以上,实现了居民与物业服务企业的良性合作,双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

(一)老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因,在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足,经过实施改造,基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善,增强了居民的生活幸福指数,为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

(二)群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中,要不断创新群众参与机制,调动群众的积极性,鼓励广大居民参与小区改造和管理,并搭建参与平台,如发放征求意见表、召开座谈会,建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等,让群众参政议政、出谋划策,共建共享,探索新形势下老旧小区的管理新路子。

(三)落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体,将责任主体属地化,有利于发挥社会基层组织职能作用,加强社区与居民联系,促进物业服务协调有序,提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用,落实老旧小区自治,增强老旧小区自我管理功能。

(四)物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白,大多数是社区维持基本保洁,收费也很低廉,收费难度大。把老旧小区物业管理社会化,由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担,更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

(五)政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实,不少物业服务企业入不敷出,不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴,有利于提高企业积极性,推进老旧小区管理社会化、常态化。

(六)常态监督考核是保障

物业化管理 篇7

医院生活区占地1.73公顷, 共有多层住宅16栋, 住户414户, 分别建造于20世纪80-90年代和21世纪初。医院的总务处和保卫科具体负责生活区的物业管理事务, 并以福利性模式提供服务, 包括小区的安全保卫、清洁卫生、消防管理、房屋维修、绿化美化、水电保障以及配合“文明城市”迎检等工作。仅仅近四年, 医院就生活区的维护建设开支达到两百多万元, 而职工 (住户) 每月仅交纳10元的卫生清洁费, 物业管理费用如同杯水车薪。

2 医院生活区的发展现状

2.1 水电改造

由于生活区部分楼层建成的时间较长, 地下管网、水电设施等问题较多, 在实行“一户一表”改造之前, 生活区采用总表计费的方式, 居民楼供电设备老化造成电量损耗, 导致居民分电表总记数与总表记数不符, 差额电费均由医院承担, 另外, 生活区内偷漏水电现象较为普遍, 而且对于出租户, 收缴水电费用也比较困难, 医院常年为住户暗贴不少水电费用。为了推进“一户一表”改造, 去年由医院牵头, 总务处负责, 在前期做了很多准备工作, 争取住户的最大支持和配合, 医院还对按时签订改造协议的住户给于每户500元的补贴。“一户一表”改造实现了住户直接向供电供水部门缴费, 医院无需再承担水电费的催缴工作, 但是各住宅楼除居民用电以外的其它供电设施及楼道灯, 还有绿化用水等公用水, 另外单独装表计量, 这部分公摊水电费尚由医院负担。

2.2 绿化美化、清洁卫生方面

为了改善生活区的居住环境, 2013年医院对生活区进行了绿化改造提升工程, 前后开支40万余元, 极大的提高了生活区的绿地率。但是小区内还是存在扒翻种植、破绿毁绿的现象, 医院也曾先后几次对生活区扒翻种植的现象予于劝阻, 却效果不佳, 最主要的原因就是缺乏物业管理, 无法实行常态化的监管, 因而也就给扒翻种植蔓延提供了机会。另外, 生活区在清洁卫生方面, 只能维持在楼道打扫等简单的服务项目上, 无法达到物业“有偿服务”的高标准。

2.3 安全保卫、消防管理方面

生活区的安全保卫工作是难度最大的工作之一, 特别是在没有专业的物业公司管理下, 要杜绝生活区内发生盗窃、抢劫、车辆被划等治安事件, 保卫科在管好医院工作区之外, 还要兼顾生活区治安管理, 在人力财力物力方面都有不小的压力。首先, 需要科学合理地设置保安岗亭, 现生活区有三个保安岗亭, 一个岗亭有四个保安轮流值守, 近期还准备新设一个岗亭, 为了节约人力成本, 保安全部聘用劳务派遣人员, 按一个保安一个月工资2 000元计算, 一年下来值守生活区的保安人员开支达38.4万元。其次, 根据生活区的地理环境和安防薄弱环节, 建立和完善监控系统, 才能进一步保障住户的财产安全。2015年, 医院花费28.63万元在医院重要路口和生活区建立了高清监控系统, 生活区的安全保障工作又向前推进了一大步。再次, 在车辆停放管理方面, 职工对生活区停车问题反映比较强烈, 一部分职工认为小区车辆乱停乱放, 一部分认为小区行路难。一到傍晚小区道路车满为患, 公共场地被挤占一空, 不仅小区住户难以出行, 而且已经发生过住户家中失火, 消防车无法通行及时施救的严重情况。最后, 在消防管理方面, 据保卫科统计, 生活区一年的消防管理费用大约3 000~4 000元。由于住户情况复杂, 尽管保卫科在火灾预防方面做了大量的工作, 但仍存在不少的火灾隐患, 近几年就接连发生两起失火事件, 由于生活区没有实行物业化, 生活区的安全事件会直接影响医院文明单位评审等工作。

3 生活区推行物业化的可行性

随着市场经济不断发展和完善, 住户对物业管理的要求也在不断提高, 现行的管理模式已经逐渐显露出各种弊端, 要从根本上解决生活区物业管理中存在的问题, 就迫切需要改变现行福利性质的管理体制, 逐步实行市场化管理体制, 走物业管理社会化这条必由之路。为推进这项工作, 总务处曾找过物业公司商谈, 所有物业公司均要求按国家规定缴纳首次专项维修基金, 完善水电气户表设施, 并将其作为签订合同的前提条件。在医院领导的重视下, 生活区已经完成了很多推进物业化的基础工作, 水电的一户一表改造、停车场的建设、高清监控的安装等等。另外, 按照《物业管理条例》规定, 公有住房出售给职工, 需按售房款的20%缴纳首次专项维修基金。但公司所有宿舍向职工出售时均带有不同程度的福利性质, 现再由住户交纳比较困难。生活区物业化将会改变过去由医院物业管理作为职工福利的做法, 需要住户出资, 虽然住户思想上一时可能难以接受, 但这是市场化的必然趋势。因此, 生活区要推进物业化下一步的工作要点集中在对住户的宣传引导外加医院适当补贴上, 毕竟, 生活区推进物业化决不能仅是医院的单向推动, 还应该得广大住户的真诚回应, 变单向推动为双向共管。只有鼓励与引导广大住户共同参与物业管理, 使住户自治、自律与专业化物业管理相结合, 同时充分依靠医院的行政领导, 才能使生活区的物业管理真正得到升华。

4 结语

医院生活区物业管理代管模式, 不仅分散和干扰了医院的精力, 同时也是不该管、管不好的事。生活区推行物业化能够为医院降低开支, 增加经济效益, 能够帮助机关工作者从生活区管理繁杂的事务中解脱出来, 还可以有效提升生活区的物业管理质量, 改善住户的生活环境。因此, 人们要借鉴其他单位职工住宅物业管理社会化的有益经验, 不断创造条件, 加快生活区物业管理社会化的步伐和进程。

摘要：随着市场经济的发展, 职工宿舍不再是只属于医院职工的宿舍, 房屋产权和人员居住已发生很大变化, 多数为医院职工居住, 一部分为房屋出租, 另一部分住房职工已对外出售。本文从医院职工生活区的发展现状入手, 提出生活区推行物业管理社会化的必要性, 进一步阐述物业管理社会化的可行性。