物业后勤管理

物业后勤管理（通用7篇）

物业后勤管理 篇1

停车管理是后勤物业管理的重要工作之一。而加强对停车场的管理, 可以有效防止车辆车丢失事件的发生, 维护社会治安稳定。因此, 必须对停车管理的问题进行研究。

一、后勤物业停车管理工作的主要内容

(一) 车辆驶入管理

1、当有车辆驶入时, 应迅速指引车辆慢行, 安全地停放在指定的车位上, 没有固定车位的车辆不得让其停放于固定车位上, 并在《治安岗检查车辆登记表》作好登记。

2、提醒司机关锁好车门、窗, 并将车内的贵重物品随身带走。

(二) 巡视车辆

1、详细检查车辆车况、号牌及饰物发现漏水、漏油、未关好车门、窗等现象及时理并通知车主, 并在《交接班记录》上做好记录, 同时报告领班处理。

2、清点车辆, 随时和收费亭取得联系, 以核对车辆数量, 确保安全。

3、发现无关人员或可疑人员在车场 (库) 闲逛时, 应劝其离开, 若有紧急情况应及时处理并做好记录。

4、严密注视车辆情况和驾驶员的行为, 若遇醉酒驾车者应立即劝阻, 并报告队长及时处理, 避免交通意外事故的发生。

5、严禁司机 (车主) 用消防水源洗车, 经劝阻不听者按有关规定处理。

6、协助清洁工维护好车场卫生。

(三) 车辆驶出管理

当有车辆出场 (库) 时, 应仔细核对出场之车辆和驾驶员, 有疑问时, 应立即到车档前面向司机敬礼, 再有礼貌地盘问, 若是车主的亲友 (和车主联系认可) , 要有驾驶证方可放行, 并在《车辆出入登记表》上作好登记, 若盘问时发现有问题, 应立即扣留车辆, 并及时通知队长和巡逻保安, 机警地做好应对准备, 以防不法分子盗车、行凶。

二、当前小区后勤物业停车管理存在的问题

(一) 停车设施的管理力度不够

据了解, 现在许多小区的停车设施管理力度不够。具体表现在: (1) 没有采用停车收费方式进行停车调节。许多小区现有停车设施基本上都不收费或者收费标准过低, 使得停车时间增加, 造成路内泊车超额且停放时间长而路外停车场却没有被充分使用的局面, 也客观上刺激了停车需求和机动车保有量的过快增长。 (2) 机动车违章路边停车、停车场内车辆停放混乱、机非混停现象严重, 违章占用人行道停车现象在深圳市许多小区内随处可见: (3) 停车场内缺乏合理的停车组织, 停放混乱, 无序、逆向停放、出入逆行等现象严重, 有许多停车场的出入通道狭窄且无方向限制, 场内车辆停放混乱。这些低效的停车场管理措施大大降低了停车场的利用效率。

(二) 停车设施的设计不尽合理

停车设施一直是许多小区的一个问题。据了解, 现在许多路外停车场出入口的宽度、坡度、视距、位置、行驶方向限制等没有满足规范条件或设计的不合理;还有, 一些停车标志标线缺乏或设置不合理。上虞现状许多路外停车场没有相应的配套设施对停放车辆进行引导, 且标线不规范、不清晰, 导致不必要的停车资源浪费, 并使停车场管理难度加大;路边停车位的设置没有科学依据, 有的甚至没有具体地划分停车位, 造成车辆随意停放。

(三) 停车设施结构不合理

据了解, 许多小区现在一般配建停车场泊位占总数的7O%以上比较合理, 许多小区的配建停车场严重缺乏, 且有许多配建停车场被挪作他用。此外, 由于停车场的分散性可能使许多路内停车场被遗漏, 以及存在大量的未经许可的或未划线的路内停车带和停车点, 路内停车泊位比例与实际相比可能偏低。总之, 许多小区目前的停车场类型结构比例不尽合理。

三、小区后勤物业停车管理的对策分析

(一) 大力提倡停车共享

目前, 一些小区存在许多商住混合用地, 在这些区域内应大力提倡停车设施共享, 实施“错时”停车 (“错时”的土地利用) 、合并停车 (性质相近的土地利用) , 如, 居住区的自备车位以及区内道路上的部分停车位在白天可以出让给附近的商场或沿街的商铺等, 而一些办公楼、商场、宾馆等建筑的配建停车设施在晚上可以提供给居民车辆停放, 以充分利用停车设施的时间资源。

(二) 提高现有停车场地的停车容量

根据许多小区的实际情况, 应采取一些措施来尽量提高现有停车场地的停车容量, 如:针对许多小区目前摩托车拥有量较高的现实, 应充分利用一些边角空地设置一些专用的摩托车泊位;根据场地停放的车型结构、停放时长等适当调整泊位的大小, 提高泊位密度;对早期建设的中高密度居住小区以及沿着道路两侧开发的商铺区等就近征地或内部扩建地面停车场困难的区域, 采用自动化立体停车库、机械停车库;制定详细的停车规定, 确定什么车辆在什么时候可以在停车场内的某个位置上停放多长时间, 以优化停车设施的利用效率。

(三) 改进停车设施设计

规范停车设施设计, 尤其需要改善出入口、通道等的安全性, 完善标志标线。如场内信道一般按单向行驶组织交通, 车辆右转驶入并右转驶出, 避免或尽量减少车辆的交叉冲突。入口处应设置明显的行驶方向标志和停车位置指示牌, 场内路面应有显著的停车标志和行车方向标志, 便于驾驶员自动入位, 这些标志可用彩色混凝土铺装, 或在路面上用显目漆料划线。此外, 对大型公共停车场考虑建立相应的停车引导信息系统, 以方便出行者, 提高设施利用效率。

四、结语

总之, 停车问题实质上是政策问题, 应当尽快研究制定交通发展的重大政策和实施措施, 加强停车场建设和管理, 整合现有停车资源, 促进城市交通的可持续发展。只要政策对头, 管理到位, “停车难”中蕴藏的巨大商机将转化为富有活力的停车经济, 停车难, 应该也完全可以得到根本性的解决, 城市的交通将更加安全畅通。

参考文献

[1]李长荣:《都市停车库设计》, 浙江科学技术出版社, 2010.5。

[2]许建和:《住区停车问题分析及其对策》, 《建筑学报》, 2010.2。

物业后勤管理 篇2

为进一步深化高校后勤社会化改革，全面提高后勤集团公司及各中心的服务质量和水平，结合我校的实际情况，本着因地制宜，统筹兼顾的原则，使后勤工作更好地为教学、科研和师生员工生活服务，特制定本办法。

一、指导思想

遵循以人为本的原则，体现管理育人、服务育人的宗旨；以有利于学校整体改革、发展，创一流业绩，培养一流人才的办学方向；有利于提高后勤服务质量、服务水平；有利于规范管理、逐步提高市场竞争能力为目的。充分调动后勤职工工作的主动性、积极性，进一步促进后勤工作科学化、系统化、规范化，发挥后勤资源优势，为学校各项事业发展提供高效、优质的服务保障。

二、考核目的

创建一流的后勤服务体系，提高工作效率，规范后勤工作职能，改善服务态度。在现有的基础上提高经济效益，增强服务意识和责任意识，充分调动后勤人员工作的主动性和积极性，努力营造健康向上、环境优雅、服务周到、工作有序、奖惩分明的后勤服务体系。

三、考核原则

1、从实际出发，因地制宜，实事求是原则；

2、公开、公平、公正原则

3、不违反国家有关法律、法规、社会公共利益及学校规章制度原则；

4、责、权、利挂勾的原则；

5、自检与联检相结合、平时考评与定期考评相结合、专业量化与师生监督相结合原则。

四、组织领导

1、领导机构

学校成立以后勤主管校长为组长，由后勤管理处及学校有关部门负责人参加的后勤服务考核评估领导小组。

后勤服务考核领导小组办公室设在后勤管理处，负责后勤服务考核评估工作的组织实施。

2、组织实施

(1)考核评估小组定期、不定期对后勤服务工作进行检查，至少每季度评定一次，以此作为向乙方下拨服务经费的依据。

(2)考核评估领导小组聘请专职和兼职服务质量监督员，对后勤服务进行定期、不定期检查或抽查，检查要打出分数并报考核评估领导小组备案。服务质量监督员可随时对后勤集团公司及下属各中心提出整改要求。

(3)考核评估领导小组成员不定期深入到师生中，对服务部门的服务质量进行调查，及时向主管领导反馈调查结果。

(4)师生员工对后勤服务不满意时可随时向服务部门提出改进要求，在改进要求得不到满意答复时，可向考核评估小组投诉举报，经考核评估小组核实后作为对服务部门的考核依据之一。

(5)每年12月初由服务部门进行自查、评估和总结，并将评估总结上报考核评估领导小组办公室。

(6)每年12月末考核评估领导小组对服务部门按照优秀、良好、基本合格、不合格四个等级进行综合评定，并按等级核定全年经费下拨比例。

五、考核内容

考核主要内容包括服务质量、服务态度、工作效率、职业道德、成本核算，对师生员工提出意见和要求处理的及时性、整改的效果，乙方使用国有资产的管理、保值情况，以及服务实体的规章制度等。

六、量化成绩构成、评价等级结构

㈠ 甲方监督、检查结果占总考核评估成绩的60%

㈡ 接待校内师生投诉及整改情况考核占总考核评估成绩的20%

㈢ 国有资产保值或增值情况检查占总考核评估成绩的 20%

七、等级及奖罚措施

㈠ 考核等级

⑴ 优秀：年考核评估成绩90分以上

⑵ 良好：年考核评估成绩80-89分

⑶ 基本合格：年考核评估成绩70-79分

⑷ 不合格：年考核评估成绩69分以下

㈡ 奖罚措施

⑴ 对全年服务综合考核评估为优秀的，按其服务经费总承包额的100%结算付费，并签订下一年协议；

⑵ 对全年服务综合考核评估良好的，按其服务经费总承包额的100%结算付费，暂缓签订下一年协议；

⑶ 对全年服务综合考核评估为基本合格的，按其服务经费总承包额的95%结算付费；

⑷ 对全年服务综合考核评估为不合格的，按其服务经费总承包额的90%结算付费；

对于考核不合格的，甲方下发限期整改通知书，乙方应向甲方提交整改报告，由甲方监督实施。如在限期内无明显改善，甲方有权终止与乙方签订的服务合同，久拖不办的学校给予行政处罚。

⑸ 凡有下列情况之一者，除考核扣减一定分数外，考核不能评为优秀：

1、发现或证明有食物中毒者（在校饮食中心用餐，饮用校内供水），每发生一次扣减5分；

2、经考核领导小组检查，服务不到位，出现疏漏，不能整改的，每次扣2分；

3、造成国有资产丢失、被盗或发生火灾（经济损失 万元以上），每发生一次，扣减5分；

4、无故造成水、电、暖气供应不正常，影响教学、科研及师生生活，每发生一次，扣减2分；

5、造成重大设备损坏（经专业鉴定认可，经济损失 3000 元以上），严重影响学校正常工作秩序，每发生一次，扣减5分；

6、因管理不善，造成人员伤亡事故，扣减10分；

物业后勤管理 篇3

关键词：高校后勤；保洁管理；质量标准；提升

楼宇、绿化、水景、石材等构成高校校园的整体环境，也是高校后勤物业管理的服务对象。如何做好高校环境的保洁和维护工作，对提升高校的整体形象有着非常重要的作用，它能给广大师生员工创造一个洁净、美观、舒适、优雅、宜人的卫生环境，使得在里面工作的人们心情愉快，精神振奋。同时，通过正确、科学、合理的保洁和保养能够延长建筑、配套设施设备的使用寿命，达到保值、增值的目的。

一、高校后勤物业保洁工作的总体质量要求

参照《浙江省高校物业管理行业工作参考标准》，可以将高校物业保洁归类为三个方面：楼外保洁、楼内保洁和消毒杀毒。其质量标准大体罗列如下：

1、楼外部分的保洁质量要求。马路和人行道：无明显泥沙、污垢和垃圾杂物；绿化地：无明显大片树叶、纸屑、生活垃圾袋等杂物；垃圾房货物果壳箱：在房屋周围要保持清洁及时冲洗污物，不能有积水；宣传栏：无污迹、无明显积尘，无乱张贴。

2、楼内部分的保洁质量要求。扶手、墙壁、窗台等处，不应该存在明显的灰尘、烟头、口香糖等，也不能有蜘蛛网等；雨蓬、天台：无杂物、垃圾、纸屑等，排水口畅通；灯罩、烟感、吹风口、指示灯：目视无明显灰尘、无污迹；公用门窗、消防栓、标牌、扶手、栏杆：目视无明显污迹，用纸巾擦拭无明显灰尘。

3、消毒工作标准和要求。每月对垃圾房（桶）进行一次消毒（杀），由环境主管跟踪记录。夏令季节每天2次對垃圾房进行一次消毒（杀），按《垃圾房（箱）保洁规程》进行操作，由环境主管跟踪记录。消毒时使用培训过的消毒（杀）保洁员。使用高效低毒的消毒（杀）药水，按比例配制、灌入喷瓶，适度喷洒在需消毒的地方。喷洒前要放置“正在消毒”标识牌，穿好长衣、长裤，配戴口罩，完工后换洗衣裤，并用肥皂洗手。每次消毒后由环境主管跟踪记录，填写《消杀服务质量检验表》将情况记录存档。

二、高校后勤物业保洁工作的注意事项

高校保洁工作包括校园卫生、教学楼、图书馆等公共区域的清洁。现仅仅从技术技巧层面对以下主要环节进行阐述，具体为：地面清洁、灯具擦拭和玻璃清洗三个方面。

1、地面清洁保养

A、大理石地面的清洁。①避免破坏大理石地面，应该避免使用酸性的清洁剂。②不能使用蛮力或者粗糙的东西对其进行摩擦，避免大理石面的磨损。③使用砂粉或粉状清洁用品。理由是，砂粉或粉状清洁用品在其干燥之后，一般会形成晶体，留在大理石表层洞孔内，造成大理石表层的爆裂。

B、木地板的清洁。①避免用水拖把擦地面，更不要用水泼地面。木地板遇水后会出现变形、松脱或干裂等现象。②不能用过重的，或者锋利的金属在上面推拉。③地板上的污迹不能进行磨刨，不然，木板表面就会受损或变薄。

2、灯具的清洁

各类灯具，除了日常要对其表面进行擦拭之外，还要定期对其清洗，因为由于物理原因，灯具上面要是不定期清洗的话，上面就会粘附很多灰尘，同时每次清洗的时候都需要注意做好以下的几点：

①准备清洗用具和用品。由于吊灯或顶灯一般在人的自然身高所触碰不到的高度，所以磨刀不误砍柴工，在做吊灯或者顶灯的清洁工作的时候需要准备好相应的梯子、旋具还有专用清洁剂、毛巾、水盆或者水桶等。

②擦拭灯具。在擦拭灯具之前一定要做好安全措施，要首先切断电源。一般在进行擦拭的时候需要先用湿的毛巾将灯具上吸附的灰尘进行一次大概的擦拭，然后再用干的毛巾进行二次擦拭同时将灯具上面的水迹擦拭干净。不过在居家生活中和工作中，由于灯具种类繁多，因此在对待不同的灯具的时候擦拭方法也应该不同。这里着重强调下关于玻璃和水晶制品的灯具擦拭流程主要为：首先是断电，其次是小心的下拆灯饰，并将其浸泡在玻璃或者水晶专用的洗涤剂或者是白醋和水勾兑成的液体中，轻轻的洗涤，然后再用水清洗，直至干净、透亮，最后再用干布将其擦干。

③灯具擦拭完毕就应该还原灯具，将灯饰重新装在灯具上，同时需要仔细的检查灯具和灯饰的安装是否牢固和稳固了，安装的效果是否和拆下来清洗前的一模一样，既要保证安全和稳固性又要保证其原有的美观和赏心悦目。

④一切都弄妥以后，此时应该接通电源，检测灯泡是否正常发光。

⑤注意安全擦拭各类灯具的安全问题是一个非常重要、也最容易被我们忽视的问题。在日常的工作和生活中，我们在具体的实践过程中，需要注意安全，安全重如天，安全第一的观念一定要有，只有这样我们才能有安全意识，才能在实际过程中去注重这个东西。所以应该在操作前、操作中方、操作后都要注重相应的安全问题，不能马虎大意，忽视其中任何一个环节的安全问题，否则后果不堪设想。

3、玻璃的清洁

擦窗户和擦玻璃是校园公共区域定期清洁工作中的一项重要内容同时也是一项特别难的任务，在学校公共区域的保洁员经常要擦各种类型的窗和玻璃需要有以下两点要特别注意。

首先，应该掌握正确擦洗窗户和玻璃的方法和技巧。在玻璃擦拭前需要目观窗框上是否有明显的灰尘，如果有应该先擦洗窗框上的灰尘，在灰尘清理完毕以后再清洗和擦拭窗和玻璃，只有这样才能高效的完成擦拭工作。

其次，要注意安全操作。擦玻璃的员工要慎重选择同时应该有选择性的挑选。一般通常挑选工作认真负责、一丝不苟、视力良好且身体健康的人员担任。这里需要强调一点要杜绝患有心脏疾病和高血压或者患有其他急性疾病的人员参与高空擦拭玻璃的工作。同时因为是高空擦拭玻璃，高空作业，一定要做好安全措施，系好安全带，心思集中，心无旁骛，专心致志的工作。

三、高校后勤物业保洁水平提升的建议

物业管理层应该按照IS0900l质量管理体系的要求，培训保洁人员，让保洁人员熟知其岗位职责和操作规范流程，管理人员需要每天做好日常的监管和督查工作，确保高校校园的清洁，为学生们提供整洁、优雅、舒适、便利的学习、生活环境。

1、“5S”管理。校园清洁应该由管理负责人带领队员制订工作的目标和工作计划。然后对校园内每一个地方都进行5S管理，具体如下：

①整理：先将校园内需要整理的区域内的所有物品进行整理，需要的留下，不需要的坚决清走。②整顿：再将留下的进行分类，区分那些是经常用的，哪些是不常用的，再分区，将不同的物品放在不同的地方，不要混放。再为每一物品贴上标签，摆放整齐。③清扫：将所留下的物品以及所在的场地打扫干净。设立干净示范区，制定每次打扫的时间表，责任到人。制定定期检查时间，责任到人。④清洁：保持整理、整顿、清扫，持续下去。⑤素养：养成习惯，提高人员素质，永保整齐，干净。

2、加强物业管理人才培养。高校还应该配备专业化的保洁管理人才，一方面通过自己做出的人才储备计划，有组织有纪律的培养一批具有保洁专业知识和实战能力的管理人才；另外一个方面也要注重对外招聘的渠道的建设，引进一部分组织缺少的人才，同时在员工结构、性别比例、年龄结构上注重协调，老中青比例适中，男女搭配着工作。专业化的保洁管理人员应该加强对保洁人员的培训的指导，并对保洁人员的进行考勤管理和绩效考核，确保高校校园的清洁。

参考文献：

[1] 潘燕生，卢永祥.教室保洁实行物业化管理一瞥[J].高校后勤研究.1998年06期

物业后勤管理 篇4

关键词：高校,物业管理,问题与对策

随着社会经济的高速发展, 目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营, 人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时, 社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透, 把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发, 高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样, 一方面学校从安排人员, 减少成本等因素考虑, 占据着高校物业管理的大部分市场, 与此同时, 也给高校后勤管理带来不少问题。

一、高校后勤物业管理中存在问题分析

1. 缺乏市场化

学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全, 难以真正达到专业化、企业化的要求。

2. 缺乏服务意识

目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上, 服务意识弱、水平低、办事效率差, 缺乏统一的行之有效的管理。

3. 缺乏管理知识

高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员, 没有系统学习物业管理的专业知识, 而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工, 本身素质较低, 又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去, 服务不到位。

4. 缺乏盈利能力

大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款, 物业管理公司盈利能力不足。原因在于:一方面是广大师生观念没有转变, 没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差, 达不到师生的要求。

以上几个方面相互影响, 造成了目前高校虽然成立了物业管理公司, 但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

二、建议与对策

1. 健全管理制度

制度是管理的基础, 是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫, 建立健全各项规章制度, 并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通, 争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息, 不断完善管理制度, 使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

2. 加强队伍建设

后勤物业管理公司由学校总务处转型而来, 人员专业素质不高, 缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平, 一个重要的方面就是全面普及物业管理知识, 采取送出去或引进来的方式, 从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关, 使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高, 才能提高物业公司的服务水平, 增强物业公司管理的专业化程度。

3. 引入竞争机制

目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别, 而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高, 学校后勤有必要有选择地放开部分市场, 让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段, 是企业改革发展的动力。在竞争面前, 学校后勤物业管理公司才会有发展, 不会在后勤社会化面前被淘汰。

4. 增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展, 在立足高校为师生服务的基础上, 还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此, 高校物业管理公司必须加强自身品牌建设, 形成自己的服务特色, 用质量和信誉去赢得市场。反过来, 高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用, 有助于提高高校物业管理的服务质量, 可以这么说, 加快高校物业管理公司的品牌建设, 积极地参与市场竞争, 是高校物业下一步地发展方向。

5. 提高盈利能力

在过去, 高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理, 所有费用由国家包下来, 不重视成本, 不讲经济效益。近几年来通过后勤改革, 学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型, 开始讲成本, 讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高, 还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手:一是提高服务质量, 只有服务质量上去了, 有偿服务才会理直气壮。二是提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。三是提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上, 而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨, 这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。只有盈利能力上去了, 高校物业管理公司才能真正成为“自主经营, 自负盈亏, 自我约束, 自我发展”的企业法人。

总而言之, 物业管理公司管理的是物业, 服务对象是人。物业管理的好坏, 取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通, 反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性, 它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中, 让部分大学生参与到物业管理中来, 一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通, 提高物业服务的质量;另一方面, 可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会, 给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

参考文献

[1]严来之;高校物业管理现状分析及对策研究[J];新余高等专科学校学报;2011年06期

[2]唐阳光;浅谈行政后勤向物业管理的转轨改制[J];长沙民政职业技术学院学报;2006年02期

[3]钟有月;高校物业管理的特点分析[J];现代物业;2012年04期

[4]杨晓霞;高校推行物业管理模式初探[J];现代商业;2011年24期

总务后勤物业管理工作总结 篇5

辉煌的09年即将过去，回顾一年来的工作，我中心在处领导的正确领导下、在兄弟单位的协助支持下、在全体员工的共同努力下，把提高服务质量和美化校园环境为目标，坚持以学习实践科学发展观为行动指南，圆满完成了上级赋予的各项任务，实现了年初制定的各项指标。通过规范化管理、标准化服务，使校园环境、园林绿化、卫生保洁、公共服务等工作都取得了可喜的成绩。现将基本情况报告如下：

一、根据高校后勤管理的特点，结合模拟物业管理服务行业运作模式，进一步完善了中心的组织架构和岗位设置，明确了分级管理职能，健全规范各项制度和标准，使中心各项工作有序进行。

二、结合学习实践科学发展观活动，把提高员工技能，优化岗位定制，提升服务质量作为工作重点，推行质量监督三级管理机制，在节约成本、提高工作效率方面收到了明显的效果。

三、在依法用工的基础上，根据新《劳动合同法》等新法规，结合用工市场规律，严谨认真制定了中心招用工流程，对《员工手册》和员工岗位工资核算，不断修改加以完善，建立了标准规范的员工档案，人力资源管理步入新台阶。

四、抓好安全生产，实现全年安全无事故。中心明确副经理分管安全工作，始终把重点部门的安全操作和消防安全放在首位，要求部门每项工作的实施都必须有安全方案和措施，逐级检查把关，把安全隐患消灭在萌芽之中。

五、提倡人性化管理，中心领导注重开展员工素质的培养，教育员工树立爱岗敬业，勇于奉献的胸怀，大力宣扬好人好事，打击歪风邪气，为促进中心的精神文明建设，12月底组织召开年度优秀员工先进事迹报告会，反响强烈广大员工责任感和使命感得以增强，促进了员工队伍的健康发展。

六、发挥工会小组的作用，号召员工积极参加文体活动。在参加学校举行的歌颂建国60周年文艺演出、田径运动会和各种单项球类比赛中，取得了好的成绩，锻炼了员工的身体素质，体现了中心员工良好的精神风貌和坚强的意志。

七、坚持反腐倡廉，预防商业贿赂。结合纪检部门开展的各种廉政教育活动，认真组织中心在职员工，加强学习廉政教育的有关文件和专题资料，提高防腐反腐意识。在绿化改造工程和机具、设备、物料的采购过程中，严格遵循学校的有关规定，做到“公平、公开、优质优价、货比三家”。所有机具、设备规定先试用再购买，避免“以次充好，以劣代优”现象，真正为学校把好关，当好家。

八、严格执行财务管理制度，有计划、有预算、有原则地用好各种业务费用，提倡节资降耗，花少钱办实事。中心财务工作井井有条，为生产提供了有力的保障。

九、日常管理服务上，通过内炼基功、外树形象总体要求，所有服务保障单位均对中心提供的服务表示满意，达到了服务行业“窗口”单位的基本要求。

（一）校园环境卫生方面

1、保洁部除完成正常的日常保洁工作外，在暑假期间，组织岗位员工和机动组对教学大楼、成教楼、管理学院、图书馆进行全面清洁工作，特别是高位玻璃、天花、雨蓬等高位保洁和地面机械清洗，虽然难度较大，有些是高空作业，但都做得最好，为开学营造了整洁明亮的教学环境。

2、积极配合学校防控甲型H1N1流感的消毒工作，加强校园环境清洁力度，对教学、办公、科研楼宇、中学、小学、幼儿园舍、大型会议场所体育馆、礼堂、科学馆会议厅和大型考试场所进行多达350余次的“消毒净”药物的拖抹和喷药，抑制了流感病毒在我校的传播和发生，确保教学、科研、会议的顺利进行。

3、配合化学系、经济学院重新装修后的整体开荒大清洁工作；保洁面积达6894

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㎡。

4、全年保持校园道路清洁明亮，一尘不染；并配合监管清运工程垃圾，绿化改造土石块等非生活垃圾，总量达210车（约1260立方）。

5、垃圾压缩站克服工作环境差等客观困难，日夜开机保证生活垃圾日产日清，全年累计清运生活垃圾

车约

吨。

6、定期进行除“四害”工作，全年累计对沙井、沟渠、下水道、灭蚊灭蟑喷药和烟熏共18次，组织专业队伍全校地毯式喷药消杀达5次以上。

（二）园林绿化方面

1、为争创“优秀花园式”单位，中心以“整片保绿，局部美化”的原则，在学校经费紧缺的情况下，依靠自身力量，深挖潜力、就地取材，只花少量的资金进行了大量的改造和补种，全年累计复绿面积5742㎡，完成管理学院内院、化学楼停车场等10项绿化工程共8768㎡。

2、对绿化部岗位分工进行了调整，把原有的南北分块岗位承包调整为按工种分组定岗的运作模式，分别成立修剪组和保淋除杂养护组，收到了较好的效果，校园绿化生长、景观美化明显改善。

3、加强防患树木断落的安全工作，定期检查修理枯危枝。一方面及时排除断落枯枝以免伤人；另一方面修出了灌木的优美体态。经统计，全年突击清理因大风、台风刮倒树木5棵，修剪树木共850棵。

（三）对外公共服务

1、公共服务今年增加了家具仓库的管理，中心领导非常重视“窗口”服务意识和工作质量。全年布置各类大型会议场所（如黄华华省长来校、美国商部长骆家辉来访、60周年庆典、华人龙师大赛等）共14次，为校办院系布置会场共261次。

2、全年为各类会议、活动挂拆横幅442条，彩旗3500面，提供时花12496盆；为校园道路、办公楼室内等景点摆花188次，共用时花7480盆。

3、家具仓员工为学校各单位提供搬运和清洁劳务共88次，共派工：1360小时；出入家具量达7437件。

（四）拾金不昧

中心员工在工作中全年共拾获师生物品313件次。其中MP3、MP4 20件；电子词典13件；手机175件；手提电脑2件；数码相机4件；手提包2件；手表29件；驾驶证1件和钱包67件（现金人民币13094.5元；港币1770元），无人认领的物品及时送往勤工助学课室中心总务台。

（五）物业公共设施管理

在实施公共教学，行政办公楼共22栋的保洁过程中，中心一直坚持按物业管理服务规范要求员工报修被损坏的公共设施，如发现水龙头漏水、下水道堵塞或其它设备破损，由领班统计报主管，及时通知维修部门前去修复，该项工作的实施体现了中心和兄弟单位团结合作，互相配合的协同精神。

2010年工作思路和规则

总结过去，展望未来，在新的一年里，物业管理中心继续以学习实践科学发展观理论为指导，紧紧围绕总务后勤管理处的工作方针和目标，坚持以“质量是信誉，安全是生命，创新是效益”为理念，增强忧患意识，紧跟时代潮流，进一步加强队伍思想和作风建设，树立良好的服务意识，在管理上探索求新，科学发展，把中心的各项工作推向一个新台阶。

一、开展多元化的学习和培训，提高员工的整体素质

中心临工占主体，多来自农村，文化低，要提高服务水平和质量意识，必须从

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学习抓起。中心考虑用多种不同的形式，组织员工学习时事、政策、法规法律，宣讲好人好事，从而树立“爱岗敬业”的主人翁思想，定期邀请行家、专业能手给员工开展岗位技能培训，提高他们的理论知识和实操水平，为提升管理水平和服务水平奠定基础。

二、加强管理层的作风建设，发挥核心骨干作用

中心工作面广，岗位设置多，领班及班组长将近20人，要把工作做好，领班及各组组长是骨干力量，要把他们的积极性充分调动起来，做员工的传帮带和领头羊。2010年将集中精力加强主管、领班、组长的学习、培训、严格管理。各部门倾力支持班组长大胆工作，为他们排忧解难，做到责、权、利地有机统一，教育培养他们树立“主人翁”意识，敢管、敢抓、模范带头，着力锻造一支敢打硬仗、能打胜仗的高校后勤保障队伍。

三、不断完善管理标准，提高质量监督力度

中心的各项规章制度和管理标准已比较规范，但随着时代的发展，必然要随之而加以不断完善。因此在工作实践中要及时发现和总结问题，制定出适合物业管理操作的制度标准。在不断健全三级质量管理体系的同时，加大力度抓好员工岗位流程的实施。各级考评记分要实事求是，质监部要定期抽查，真正把考核与奖金挂钩，把质量工作做得更深更细，真正体现多劳多得，奖勤罚懒，促进各项工作圆满完成。

四、齐心协力，努力实现工作目标

1、园林绿化工作，历年已经打下了一定的基础，今年要把重点放在园林美化的环节上，关键部位的种植点缀力求对比鲜明，四季有花，日常养护，修剪要下功夫，成功争创“优秀花园式”单位。

2、保洁工作要上新台阶，道路组要继续保持校园马路干净无尘，不拖建设和谐社区和争创卫生城市评比活动的后腿；室内保洁要不断提升服务质量，尽快达到同物业标准接轨，把教学楼、图书馆、管理学院作为试点，力争使保洁程度达到相应的“三星级”水准。

3、对外公共服务，做到随叫随到。让领导和群众满意，让机关院系满意；窗口服务要为单位树形象；家具仓库管理要认真细致，发放准确，建好台帐，使各种家具达到最佳的周转使用率。

4、严格执行财务制度，用好管好各项资金，在绿化工程发包和物资采购上做到“货比三家、价廉物美”。

5、做好安全和消防工作，定期安排检查家具仓、物料仓的防火器材及安全隐患，做好培训和预防工作；垃圾压缩站机械操作和车辆行驶是安全的重点，要认真做好安全操作规程的学习和培训，避免不安全因素出现，实现全年安全无事故。

6、关心体贴员工，争取条件为员工的生活和后勤保障提供较好的服务，创造栓心留人的环境，使他们能安心努力工作；发动员工积极参加学校举行的文体活动，增强体质，培养集体主义精神。

物业后勤管理 篇6

高校物业管理作为一种全新的后勤服务理念在推进高校后勤社会化改革进程中越来越受到重视。传统的高校后勤服务项目分工的主要依据是项目功能及其涉及的资源配置等。由于高校的特殊性, 许多为教学科研而衍生的后勤服务项目在资源配置上仍然面临着校有和社会化的分割难题, 成为后勤体制改革的障碍, 也带来一系列诸如服务成本核算、人员身份等运行体制的问题。对原有后勤服务项目做系统的整理分工, 寻找统一的横向管理关系, 进而解决管理关系多头、运行效率低下的实际问题, 在这方面物业管理无疑是一个很好的解决办法。

2物业管理和高校大物业管理

物业管理是近10年来兴起的一门新的科学, 是系统管理科学中的重要分支。根据其管理范围的大小不同可以分为广义和狭义的物业管理2种概念。广义物业管理的概念在国内随着房地产业的发展, 作为一种配套的服务首先被接受。房改政策使房屋产权发生变化, 而涉及的房屋管理职能也从原产权单位剥离, 于是就有了狭义的物业管理概念, 即专业组织或机构, 受业主委托, 按合同或契约, 运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或用户进行管理和服务。从社会发展的角度看, 物业管理是城市化过程的必然产物;从现代后勤的角度讲, 物业管理 (服务) 是对后勤系统中各个行业进行综合并实行科学管理, 具有社会化服务的管理特征。在我国高校后勤社会化的进程中, 后勤管理结构和服务内容的整合逐渐体现出这种广义性物业管理的特征, 其本质是“对现代后勤的现代服务业进行综合管理的大物业管理”, 是一种大物业概念。各校依据各自特点按照管理高效、便捷的原则整合原有后勤服务内容实施物业管理, 是后勤社会化改革中服务模式的重要变革, 体现了现代后勤管理系统性和高度综合性的特点。

在实行后勤服务资源整合的同时涉及到资源配置和产权的问题。广义概念的高校物业管理模式包含了从物业开发到提供服务的全部过程, 物业公司支配产权和资源配置权, 学校购买物业公司的服务, 部分新建的高校其后勤保障系统从建设到管理都采用了这方式。而大部分高校自己开发建设, 提供资源或将原来的后勤服务交由专业的物业公司管理。这是一种狭义的高校物业管理概念。

3高校实施物业管理的必然性

高等教育事业的发展, 给高校后勤服务提出更高的要求:一方面, 高校扩招使得后勤服务的范围和规模都发生极大了变化; 另一方面, 社会的进步要求后勤服务更加专业化和精细化, 质量更高。基于这2个显著的变化, 传统的高校后勤作为伴随着办学衍生的职能, 表现出与体制、管理模式等的不适应, 在人员管理、 成本核算、服务质量等方面和现代高校后勤服务的要求差距越来越大, 逐渐成为学校发展的一个难题。因此, 剥离后勤服务的职能, 借助社会力量获得优质服务, 集中精力发展教学、科研是学校的发展方向。从现代管理活动来看, 为高等院校的教学科研保障的后勤服务包含了电力、给排水、饮食、住房、交通、生活秩序等广泛的内容, 承担任务的主体是一个复杂的社会目的组织系统。高校物业管理无论从广义或从狭义的角度都是对高校后勤服务系统、专业、精细的最好阐述。也正是在这种背景下, 整合高校后勤服务项目。实行系统的物业管理是高校后勤改革的一个趋势。

4几种整合模式的比较

高校物业管理是一项系统的社会管理活动, 因此对系统的 “整体把握、科学分解、组织综合”是其在整合后勤服务项目中所遵循的基本原则。根据各个学校特点, 着重从管理模式的改变对后勤改革的影响以及各种模式运行状况、经济状况等方面作考虑, 大致归纳出3种物业管理的模式。

4.1行业对口的专业公司管理模式

由相应的管理部门对所属物业按照市场行为, 并结合学校特点进行监管, 引进物业公司或专业公司, 具体办法是:将校园物业职能划分为校园的安全保卫板块、教学板块、公共服务板块 (环卫、绿化和水电管理) 、学生公寓板块、办公板块, 每一块引进一家专业的物业公司管理, 管理结构如图1所示。

该种管理模式实行的是专业化管理, 行业特点明显, 管理可以更加细致、到位。此种模式和本校现行的模式有相似之处, 校相关职能部门积累有相应的管理经验, 但管理关系多头, 管理界面多, 运行成本偏高。

4.2分二块托管的物业管理模式

按照物业管理的内容可以区分为二大块:一块是面向学校公共服务的基础物业, 一块是面向各院系、职能单位服务的楼宇物业。管理结构如图2所示。

该管理模式管理关系相对简单, 物业性质比较分明, 管理重点易把握, 2家之间可以做比较和竞争, 但对物业公司要求较高, 2家的管理界面要非常清楚。

4 3一体化物业管理模式

引进一家资质优秀的专业物业公司, 对学校所有的物业进行一站式管理和服务, 学校进行监管。管理结构如图3所示。

该管理模式管理关系简单明晰, 职责分明, 完全的合同管理, 运行成本相对较低。但对物业公司的资质要求很高, 同时要求具有相当的学校物业管理经验。学校承担的风险较大。

5需要注意的几个问题

5.1深刻认识高校的物业管理的特殊性, 强调教育属性不动摇

高等学校的主要任务是教学科研, 是培养人、教育人的事业单位, 物业管理必须满足其有着特殊的需求和复杂的主体要求, 简言之:高校物业管理必须按照高校不同的物权分类实施分类管理, 同时在管理过程中贯彻重要的育人使命, 即体现教育属性。主要体现在:

(1) 强调实施物业管理是后勤改革的一部分, 必须考虑周全。高校后勤社会化改革是一项系统工程, 作为后勤改革的一部分, 物业管理的推行, 毫无例外地影响到管理体制、人事、分配等各方面的变革, 这种变革必然给人们带来利益上的变化, 必然形成各种不稳定因素。因此要充分论证、周密考虑各种因素。“新组建的新型后勤服务实体, 必须确保稳健、健康、持久。 这关系到改革的前途, 关系到稳定”。

(2) 强调物业管理的育人功能。环境育人的理念是现代教育理念的一部分, 生活在高校的主体是广大青年学生, 他们的言行举止受到周围环境的潜移默化的影响, 校园的大部分后勤职责和任务被纳入物业管理范畴后, 物业管理就必然承担了这一职责。通过提供优质服务、培育良好环境, 进而达到教育人的目的, 这一点恰恰是社会企业在管理中所缺乏的, 也是在管理中必须注意的。

(3) 强调以优质服务为最高目标。这一点也是基于高校这个特殊的环境以及后勤改革的初衷而提出的, 作为后勤社会化改革的重要组成部分, 物业管理不能偏离这一方向。必须把“三优一满意”作为最高目标加以遵循。在实际的操作过程中要切实处理好社会企业重视经济效益而忽略社会效益的矛盾。

5.2建立健全物业管理的考核体系

由于高校物业管理的特殊性, 很多物业管理的服务指标并不是通过合同来约定的, 而是通过定性的考核来完成的。考核体系是保证管理质量的重要环节。一方面通过组织学校各部门对物业公司进行考核, 强化了业主的概念和责任心;另一方面和经济效益相关的考核促进物业公司不断提高服务质量。特别是对于社会企业, 考核显得愈发重要。

5.3不必遵循固定的模式

每个高校都有自己的特殊性, 各个高校的后勤社会化进程也不相同, 物业管理的范围是高度的集中还是部分的统一、物业公司如何确立:是全面引进社会企业, 还是培育自己的物业管理企业, 还是兼而有之共同发展, 有效的考核体系如何建立等。总之, 情况复杂, 不能照搬照套。重要的是, 要明确物业管理是大的趋势, 是科学的管理方式, 后勤的社会化改革始终要进行。根据学校的特点, 找出适合学校发展的最佳方案。

物业管理是一门科学, 高校的物业管理是高校后勤社会化改革的重要组成部分, 有着独特的属性, 和居住区物业管理、办公物业管理都有很大的区别, 要始终明确高校物业管理的特殊性, 尊重其科学性, 这样才能真正发挥高校后勤社会化改革所起到的引领作用。

参考文献

[1]严曙光.高校物业管理的现状及发展思考[J].湖湘论坛, 2004 (1) .

[2]翟建中.关于建立高校物业管理新体系的探讨[J].中国高校后勤研究, 2004 (1) .

物业后勤管理 篇7

一、树立以人为本的服务理念

现代管理学提倡管理要以人为本, 要从人性的角度出发。高校后勤服务实体在公寓管理中也应确立以学生为中心的服务理念, 从有利于学生人格健全发展的角度出发, 努力营造整洁、温馨、舒适、安全的生活和学习环境, 以满足广大学生的心理和生理需求。借鉴现代化管理企业文化中把顾客看作上帝的理念, 工作人员既要做好一般性的公寓公共服务, 又要不断改善为学生提供个性化的服务, 将约束性管理与人性化服务相结合, 并充分体现在日常的管理之中。

(一) 认真调研、分析学生需求。

福特公司欧洲部总裁尼克·谢勒曾经说过, “我们的全部战略就是扪心自问:什么对消费者有意义?如果我们在那方面取得了成功, 我们就拥有了巨大的竞争优势”。制定高校公寓服务战略, 也应建立在对学生实际需求的调研和分析的基础之上。为此, 辽东学院公寓管理中心建立了较为完善的管理员走访制度、召开顾客座谈会标准作业规程、回访服务对象工作规程、学生满意测量控制程序等一系列相关的工作规定。一方面, 要有效利用通过走访、座谈、问卷调查等得到的学生方面的调研数据;另一方面, 鼓励并重视一线员工的建议。因为他们最贴近学生的生活, 更容易从学生那里得到有建设性的信息, 一线员工的建议是公寓管理中心进行需求分析和调研数据的重要来源。

(二) 用真情服务。

服务育人是一项系统工程, 从新生入校到老生毕业, 公寓管理人员对学生进行的是全程服务, 某种程度上也扮演了学生“家长”的角色。对此, 辽东学院的做法是, 对公寓的服务员、保安人员、水暖维修人员等相关员工进行全方位的日常培训, 加强其对育人服务理念的理解, 强化职业道德, 同时聘请学生工作部的负责人和心理教师为员工授课, 介绍高校学生工作的特点以及大学生的心理特点, 以此来促使公寓管理中心把“以人为本”的理念转变为“以学生为本”的工作宗旨;把看门保洁转变为“为大学生成才发展服务”的工作态度。对学生给予生活上的细微帮助, 提供情感上的认同支持, 加强与学生的心理交流和情感沟通, 尽可能地用职业精神、责任心和真情服务去打动、感染每一位学生。

(三) 重视学生投诉, 关注满意度变化。

树立以学生为中心的服务理念, 就需要努力将学生的不满意转化为满意, 将满意转化为更满意。美国Mangus So Derlnad杂志曾刊登过一条“顾客满意——口碑相关曲线”, 其规律表明:当企业的服务处于一般水平时, 顾客的反应不明显;如果其服务质量提高或降低到一定限度, 则顾客对企业服务的赞誉度或不满将呈现数倍的增加。学生对公寓的态度对其感知物业服务质量有着重要影响, 只有高度重视学生的抱怨和投诉, 认真分析工作中存在的不足, 采取积极有效的措施做好服务补救, 才能赢得学生的满意。对高校公寓管理部门来说, 学生满意度就是公寓服务质量的晴雨表。

辽东学院学校公寓管理中心每学期都会以问卷调查的形式, 进行学生满意度测查, 并对存在问题进行认真分析。表1为公寓管理中心2010年进行的满意度调查结果, 以及对照上学期整体满意率的比较情况。

随着学校学生公寓管理服务水平的不断提高, 同学们对学生公寓服务的投诉日渐减少, 近五年来, 学生对公寓管理工作的满意率由最初的79%上升到现在的91%。如图1所示。

二、科学管理, 提升物业服务水平

(一) 建立学生公寓物业服务质量评价模型。

以辽东学院为例, 正在探索建立对学生公寓物业服务质量的评价模型 (见表2) , 从6个方面细化为24个二级指标对公寓员工的服务进行量化评价。

(二) 建立以服务结果为导向的服务回报、监督、检查体系。

辽东学院公寓管理中心的具体做法是:一是制定、完善各岗位服务的行为标准、质量标准。建立了服务质量检查工作规程、维修服务规范、过程和服务的监视和测量控制程序、不合格控制程序等相关规定。二是各楼设监督服务牌, 员工相片全部上墙, 并统一编号, 公布监督电话, 方便学生更好的监督楼内的工作, 每一位学生都可以对楼内的工作提出建议或批评, 增加交流、沟通的机会, 最终实现由“一人管千百人”的单方服务向“千百人管一个家”的共同服务方向转变。三是为学生公寓的管理服务活动设计PDCA闭环流程, 建立起较为完善的工作规程, 理顺工作接口, 克服随意性;不断完善质量监控机智, 以“痕迹化管理”的要求健全各项工作记录, 确保工作具有可追溯性、可验证性;加强与服务对象的交流、沟通, 吸取有益的意见和建议, 持续改进, 提高服务质量。四是完善管理员考评体系。各公寓楼的服务效果与公寓管理员的奖金挂钩, 激励宿舍管理员的工作积极性, 保障后勤服务工作, 更加有效地开展。

(三) 充分利用高新科技成果进行现代化管理。

要充分利用网络管理的快捷性、高效性、方便性等优势, 使公寓的规范化管理和优质服务实现一个质的飞跃。将公寓智能化网络管理系统的建立作为建设标准化公寓的一个重要内容, 可以在公寓管理中心设置服务器, 在各公寓值班室配备微机, 管理中心通过网络实现建立自己的大型网站和建立公寓智能化管理系统。一方面, 广大学生乃至各个院系, 都可以通过这个系统来实现网上报修、投诉、学生情况查询、电话查询等;另一方面, 管理中心可以把学生公寓的管理制度、服务举措、文化活动利用网络快速的传递到学生当中去, 成为学生公寓日常管理和思想政治教育的重要工作平台。管理中心还可以通过智能化管理系统对员工进行实时监控、考核, 实现公寓管理各项数据的智能化统计、人事工资管理、卫生评比, 住宿安排等各项工作, 并利用数据管理系统的客户端与学校相关部门及各院系实现信息资源共享, 做到信息化管理。

摘要：在我国后勤社会化改革的新形势和新机制下, 高校学生公寓管理的外部环境和内在要求都发生了巨大的改变, 与原来的管理模式相比, 现代高校公寓物业管理职能更加明确, 服务更为专业化, 管理更为科学化、规范化。

关键词：后勤社会化,物业管理,经济实体

参考文献

[1].张学萍.高校后勤社会化背景下学生公寓管理研究——构建“三位一体”的学生公寓管理模式[D].南昌大学, 2008

[2].王哲.高等学校学生公寓标准化管理研究[M].青岛:中国海洋大学出版社, 2006