物业管理现状

物业管理现状（精选12篇）

物业管理现状 篇1

以城市人口规模为考察指标, 中小城市一般是指市区常住人口50万以下的小城市和50万~100万的中等城市。改革开放以来, 中小城市物业管理随着城市住房制度改革、商品住房市场的发展和城镇化进程的加快, 逐步发展起来 (我国物业管理经历了33年的发展历程, 1981年, 深圳市物业管理公司成立, 标志着我国物业管理的诞生) , 住房管理逐步从国家统包统揽的福利型管理转向市场化、专业化、社会化的物业管理服务, 并逐步向办公、工业、商业、学校、医院及交通、教育、文化等公共建筑的管理服务延伸。人民群众的居住环境和居住水平得到根本性的改善和提高, 物业管理对促进国民经济发展、维护社区和谐稳定、解决城乡就业问题、推进社会建设等方面发挥了积极的作用。

一、现状及存在问题

与直辖市、省会城市、计划单列市等城市相比较, 中小城市物业管理受住房制度改革、房地产市场发展、城镇化进程等客观因素的制约, 还处于边发展、边探索、边规范的起步阶段, 物业管理的法制环境、社会环境等还不尽完善, 主要存在以下问题:

1.法律保障欠缺

目前, 全国还没有一部法律层面的物业管理规范性文件, 房地产行政主管部门直接的执法依据只有国家物业管理条例和各省物业管理条例。目前, 大多数中小城市没有立法权, 无法制定较为详细具体的适合本地行业管理的法规, 大部分涉及物业管理的规定分布于不同层次的法律部门中, 难以实施集中、充分的执法管理;物权法、物业管理条例对自然人管理建筑物及其附属设施, 尚未有详细具体的规定, 目前任然是空白;业主委员会法律地位不明确, 难以承担相应的法律责任, 导致运行不规范, 难以实施有效的监管。总之, 中小城市物业管理目前面临着法律保障欠缺, 法制环境不完善、市场机制不健全等问题, 大部分物业管理活动同通过合同约定, 民事违约责任重于行政违法责任, 行政手段难以协调解决大多数违约行为, 多数业主不愿意通过法律渠道解决问题, 而更多愿意通过行政机关调解解决。

2.部门联动合力不强

物业管理是政府公共管理和城市管理、基层社会管理的重要组成部分, 工作面广、协调关系多, 易发矛盾多, 涉及住建、规划、物价、园林、质监、消防、环卫、工商、公安、民政、供电、供水等相关部门及街道办事处 (乡镇) 、社区居委会 (村委会) 等多个部门 (单位) 、多个管理主体, 由于法律法规重叠交叉, 部门执法依据不明确, 职能应用不明晰, 难以形成工作合力, 矛盾纠纷得不到及时化解, 制约了物业管理的稳定和谐发展。

3.前期规划建设遗留问题多

物业管理处于房地产开发建设的末端环节, 受规划的制约和建设的影响较大。一些项目因前期规划指标落实不到位, 设施设备配建不足 (机动车停车场、永久性自行车停车场、公厕、垃圾转运设施、管网分户控制、邮政信箱、社区服务用房等) 以及建设工程质量缺陷等问题难以及时解决, 致使业主将不满情绪转嫁到物业服务企业, 导致后期管理服务难、物业服务收费难。

4.公开、公平、公正的市场竞争机制尚未形成

建立社会化、专业化、市场化的物业服务市场竞争机制是培育和规范物业管理市场的必然要求, 也是物业管理市场发展的基本条件。建设单位自行组织的前期物业服务企业选聘, 难以形成统一开放、竞争有序、公平公正的物业服务市场竞争机制, 难以实现物业服务资源的优化配置。

5.物业服务企业规模小, 服务不规范, 抗风险能力差

多数物业服务企业属于房地产开发企业的附属部门或子公司, 主体责任不明确, 服务意识差, 运行不规范, 难以达到服务标准, 业主投诉多, 服务费缴纳率低, 导致企业资金投入不足, 难以形成企业发展的良性机制。从企业规模统计来看, 存在一、二级企业比重小, 三级企业比重大, 优质大型企业少, 小微企业多, 整个行业的业从业人员、年度企业经营总收入、物业企业平均接管面积等指标规模偏小的情况。

6.物业服务企业赢利空间不足, 持续发展活力不强

物业服务企业属劳动密集型企业, 人员成本支出占到物业管理总支出的60~70%, 在社会消费价格普遍上涨、企业劳动用工成本逐年增大的情况下, 物业服务收费整体处于低水平状态。部分物业服务企业接管的老旧小区, 基础设施差、收费标准低、物业服务企业处于亏损经营状态, 管理服务积极性不高, 业主满意度低。从物业服务行业税负看, 营业税为5.575%, 高于交通运输、建筑业、邮电通信等行业3%的税率, 且存在重复计算税基等情况, 企业税负重, 发展困难。电力、电梯检测费用多, 供水、供电等终端服务不到位, 线损、变损、维修养护、代收代缴等额外成本, 增加了企业的负担, 最终损害了业主的合法权益。

二、中小城市物业管理工作的对策

针对中小城市物业管理工作的现状及问题, 应主要抓好以下13个方面的工作:

1.加大物业管理宣传力度, 增强齐抓共管意识

充分运用多种宣传媒体, 经常、持久、反复、深入宣传国家、省有关物业管理的法律法规、政策, 提高社会各界对物业管理服务的认识, 切实增强物业服务企业的法律意识和服务意识, 培育成熟的市场主体;切实提高广大业主的有偿服务、自我约束、理性维权的意识, 培育成熟的市场消费主体。各级房地产主管部门可结合当地实际, 运用电台、电视台的“行风面对面、热线直播”等栏目, 宣传政策、答疑释惑、化解矛盾, 同时也可印制业主委员会工作手册、住宅专项维修资金使用手册、物业企业从业指导手册等宣传册子, 加大政策宣传力度, 为物业管理可持续发展营造健康、宽松的社会舆论环境, 逐步形成全社会关注、支持、理解物业管理工作的共识。

2.加强制度建设, 完善物业管理制度体系

进一步完善物业管理的制度体系, 设区的市级政府要加强物业管理制度建设, 加快制定市级政府层面的物业管理规范性文件, 采取1+N的形式 (以物业管理办法为主体, 配套出台若干细则规定) 在物业管理体制和机制建设、住宅专项维修资金监管、物业管理用房监管、优化物业服务发展环境、企业诚信建设、人才队伍建设等加以全面规范, 有条件的要提请人大出台地方法规, 为物业管理的规范化发展提供制度保障, 积极促进物业服务行业健康发展。

3.理顺管理体制, 明确管理职责, 建立“县 (区、市) 、街道 (乡镇) 、社区 (村委会) ”物业管理新格局

按照“重心下移、属地管理、条块结合、以块为主”原则, 建立“县 (区、市) 、街道 (乡镇) 、社区 (村委会) ”物业管理新格局。明确各级、各部门工作职责, 将物业管理纳入社区 (村委会) 统一管理, 纳入政府年度目标考核, 形成“市物业主管部门负责行业监督, 各县 (区、市) 人民政府对辖区物业管理工作负总责, 街道办事处 (乡镇) 、社区居委会 (村委会) 负责日常管理, 专业服务单位服务到户, 政府职能部门进社区”多方参与的物业管理新格局, 可借鉴深圳市做法, 在明确职责、分片管理的基础上, 制定统一模板, 在小区显著位置进行公示, 方便群众联系, 实现小区物业服务综合监管, 及时化解矛盾纠纷。

4.推进物业管理联席会议制度建设, 建立物业服务矛盾纠纷协调新机制

建立市、县 (区) 、街道办事处 (乡镇人民政府) 三级政府物业管理联席会议制度。市级联席会议, 由市政府召集相关部门召开, 主要协调物业管理宏观层面的政策导向和相关重大事项, 全面推进物业管理市场化、专业化、规范化发展;县 (区) 级联席会议, 由县 (区) 政府召集相关职能部门及办事处 (社区召开) , 主要协调解决涉及物业管理服务的相关管理事项;建立由街道办事处 (乡镇人民政府) 主导下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业之间的联席会议, 同时吸收司法调解员、律师等法律人员, 加强组织协调和法律指导, 及时对物业管理中的问题进行沟通协商, 实现矛盾纠纷及时排查、就地化解, 形成街道办事处 (乡镇人民政府) 对物业管理事务进行有效指导, 社区居委会对物管纠纷进行有效调解的日常工作机制。

5.建立人民法院审理小型案件的快速通道

落实《关于创新群众工作方法解决信访突出问题的意见》精神, 借鉴宁波等地做法, 由当地房地产行政主管部门会同县 (区、市) 人民法院, 探索建立人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的物业服务纠纷调解工作新模式, 对经调解不成的涉法涉诉小型简单案件, 开辟快速审理通道, 由人民法院应指定相应法官或专门的法庭, 以简易程序进行立案审理, 及时解决纠纷矛盾, 维护好社区稳定。

6.抓机构建设, 夯实物业管理的基础

一是市级 (设区的市) 房地产行政主管部门要成立专门的物业管理处室, 全面做好物业服务市场的发展规划、政策指导、业务培训、市场管理工作等行业监管工作;二是各县 (区、市) 房地产行政主管部门也要成立专门的物业管理股室, 结合当地实际, 具体开展好物业管理服务各项工作;三是成立组建市、县 (区、市) 两级物业管理行业协会, 在加强行业自律的同时, 积极开展行业发展调研、编撰行业期刊、组织行业论坛和行业培训、法律政策宣传等工作, 发挥好桥梁纽带作用, 为行业的规范化发展奠定了良好的基础。

7.切实强化房地产项目的全程监管

首先是要推进物业管理早期介入, 从物业管理的角度对物业项目规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁等提出意见或建议, 充分反映住户要求和后期物业管理服务的自身要求, 力求使用户入住之前的各项前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应;将住宅小区配套设施建设全部列入工程招投标范围, 确保配套设施与主体工程同步建设, 同步验收、同步交付使用;严格落实规划设计技术指标, 加强房地产项目的综合验收, 要对项目配套设施设备的配建情况 (物业管理用房、机动车停车场、永久性自行车停车场、公厕、便民服务、垃圾转运设施、管网分户控制、邮政信箱、社区服务用房) 、单项工程的工程质量验收情况、物业管理方案落实情况进行综合验收, 对未进行综合验收的住宅项目不得交付使用。

8.抓专项整治, 净化物业服务市场环境

房地产行政主管部门要会同物价、工商、质监、消防、人防、体育、文体、民政、供水、供电等部门和单位, 开展经常性的专项整治工作, 查处物业服务企业只收费不服务 (少服务) 、不按规定收费、无证经营和代收水电费中的不规范行为, 积极规范物业服务市场的秩序, 净化市场环境。

9.加强培训教育, 为行业持续发展提供人才支持

主要依托大中专院校, 开展物业管理教育和培训工作, 建立以国家注册物业管理师为核心, 以职业资格培训、专业技能培训和继续培训为主干的多层次人才培训体系, 不断提高物业管理从业人员服务能力、管理能力, 为行业健康发展储备人才, 持续提供人才战略支持。

10.贯彻落实物业服务标准, 建立物业服务价格调整机制, 提升物业服务质量

各地房地产行政主管部门要参照中国物业管理协会《普通住宅小区物业管理服务等级标准》, 结合实际, 制定当地物业服务标准, 有条件的还可会同质监部门, 制定地方性物业服务标准, 逐步规范行业服务标准。同时要会同价格主管部门, 制定相应的收费标准, 建立物业服务价格与物价指数、服务成本变动的调整机制, 逐步实现物业服务价格标准能够随着人工成本、物料成本等服务成本变动而适时调整良性发展机制。

11.加快建立统一开放、管理有序的物业管理服务市场

完善前期物业服务招标投标制度, 建立物业管理评标专家库, 开展前期物业服务项目招标工作, 也可在当地政府协调下, 整合交易平台, 将前期物业服务招标统一纳入当地公共资源有形交易市场, 建立统一开放、管理有序的物业管理服务市场。

12.加老旧小区综合整治工作力度

加快落实中央城市工作会议精神, 深化城镇住房制度改革, 继续完善住房保障体系, 加快城镇棚户区和危房改造, 加快老旧小区改造, 将无物业管理小区综合整治工作列入市、县政府重点工程目录, 实行财政扶持奖励, 配套完善水、热、气、物业管理用房、硬化绿化、安防监控等, 对综合整治的小区统一实施市场化、专业化物业管理服务, 不断提高物业覆盖率, 加强民生改善和宜居城市建设。

13.加强行业扶持, 优化发展环境, 促进企业做大做强, 有效提升物业服务企业综合竞争力

加强在税费优惠、资金扶持 (由财政每年划转一定数额的专项资金, 用于老旧住宅小区设施的配套完善、物业服务费用的补贴、物业管理服务重大事件的应急处置等) 、品牌建设、人才培养、物业服务互联网建设等方面的政策支持, 帮助企业拓宽经营范围, 扩大经营规模, 挖掘市场资源, 促进行业升级转型, 有效提升物业服务企业综合竞争能力。

总之, 针对中小城市物业管理的现状及存在问题, 市、县 (区、市) 政府及房地产行政主管部门, 要在依法加强市场监督管理的同时, 将物业管理服务作为城市管理、社会基层管理和重要的民生工作, 积极履行社会管理服务职能, 通过制定行业管理政策和规定, 加强房地产项目综合管理, 进一步优化市场资源配置, 加强教育培训, 为行业健康、和谐、稳定发展提供保障和创造条件。

摘要：改革开放以来, 中小城市物业管理受住房制度改革、房地产市场发展、城镇化进程等客观因素的制约, 物业管理处于边发展、边探索、边规范的起步阶段, 在法制政策环境、部门职责分工、前期规划建设、市场机制建设等方面还不能适应形势发展的需要。本文从加强政策宣传、制度建设、规范市场等13个方面, 提出了相应的解决思路及办法。

关键词：中小城市,物业管理现状,对策

参考文献

[1]中国城市经济学会中小城市经济发展委员会《中国中小城市发展报告》编纂委员会中小城市发展战略研究院.中国中小城市发展报告 (2014) [M].北京:社会科学出版社, 2014:12

[2]中国物业管理协会.物业管理基本制度与政策[M].北京:中国市场出版社, 2014:5-6.

物业管理现状 篇2

摘 要：物业管理目前在我国虽然发展迅速，经历了二十多年的发展已经取得了可喜的成就，但是仍然是一个新兴的行业，其中存在着许多的问题制约着我国物业管理行业的有序发展。中国物业管理理论发展相对滞后，这种状况。已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新，是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关犍所在。本文简要分析我国物业管理行业发展历程，目前我国物业管理行业发展存在的问题以及解决方法。

关键词：物业管理 现状

一、我国物业管理的发展历程

物业管理的发展实际上大致经历了三个发展阶段：第一阶段：从1981年3月深圳市国内首家物业公司成立，至1994年3月，以房管所向物业公司转型为主题的发展，是我国物业管理的起步、探索阶段，其特点是房管所式的管理。第二阶段：从1994年至，这是我国物业管理开始进入规范化大发展阶段。其特点：一是物业管理立法加快;二是物业管理队伍迅速壮大。第三阶段：19至今是我国物业管理法制化和市场化建设与发展的重要时期，其重要标志是《物业管理条例》的出台。

截止目前为止，据不完全统计数据，我国物业管理企业总数超过3万家，从业人员大约有300多万，城镇物业管理覆盖率已经高达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳已经达到70%甚至80%、90%。而其物业管理类型也增多，涉及很多领域。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市中所占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。

二、我国物业管理发展现状以及存在的特点和问题

(一)起步晚、规模小，发展快

从1981年3月全国第一家物业管理公司在深圳成立。至今全国已有各类物业管理企业2万余家，从业人员突破200万人。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。

(二)物业管理发展不平衡现象突出

由于受市场经济发展水平、地区经济发展状况、居民收入水平、业主对物业管理认识、政府相关政策等因素的影响，我国目前物业管理发展不平衡程度较高。南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快;北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市开展晚、发展慢。

(三)物业管理企业运作规范化程度低，物业管理市场竞争相对无序化

由于我国目前有关物业管理的法规对物业管理企业的运行规定不明确，导致目前我国物业管理企业运作规范化程度较低，整个物业管理市场呈现相对无序化的竞争态势亟待规范。

(四)业主与物业管理公司矛盾重重，争端频频发生

近年来物业管理纠纷案件频发，物管问题形成了消费者投诉的热点之一。一边是业主抱怨物业服务公司以管理者自居，凌驾于业主之上，缺乏服务意识，服务质量达不到当初签订物业合同时的承诺。另一边物业公司也喊冤叫屈，抱怨遗留问题多，业主处处刁难。这些都给我国物业管理行业发展造成了很大的阻力。

(五)物亚管理缺乏专业人才

目简我国的物业管理行业还是一种势动密集型行业。从业人员素质不高，教育培训体系未能穗意。职业化队伍尚未形成。而物业管理是一门知识面广的新兴行业。要求从业人员具有建筑、房地产、经济管理、法律等方面的专业知识，但由于我国物业管理起步较晚、定位不高，加之物业管理的人才培养跟不上物业管理的发展速度和发展要求。

(六)物业管理行业管理观念落后，缺乏有建设性的理论研究

目前，我国的物业管理理论发展相对滞后，物业管理理论体系尚未完全成形。物业管理理论研究明显滞后于实践发展的状况，这已成为制约我国物业管理进一步发展的主要瓶颈。长久以来，我国的物业管理行业被定位于处于起步阶段的“朝阳产业也是十分正常的。在这样的思想观念的指导下，我国的物业管理活动往往是“重”，人们普遍认为起步阶段重在实践探索和业务开拓，因而出现这样那样的问题实践”而“轻理论”，甚至是在没有什么现成理论前提下就进行“大胆摸索”和“冒险试验”。结果是，缺乏理论指导的物业管理实践出现很多矛盾和问题，影响了我国物业管理的持续发展。近年，尽管有不少专家学者呼吁加强物业管理理论研究，但整个物业管理行业的理论研究意识依然欠缺，“重实践”而“轻理论”的形势没有得到根本的扭转。

三、应采取的对策

(一)政府积极管理和引导，行业协会完全发挥协调作用

政府作为重要的职能部门。应采取措施加强管理和引导。尤其是在新修订的《物业管理条例》之后，主要是应加大宣传力度，使业主对该条例有更多了解;二是尽快建立相关制度，完善物业管理法制体系。另外，行业协会也应完全发挥其应有的协调作用，多办一些宣传和咨询活动，提高业主的自我管理意识，保障行业的健康有序发展。

(二)提高业主的`物管意识

许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。

(三)提高业主的物管意识

许多业主物业知识缺乏，因此，行业主管部门、物管企业、新闻媒体应当加大宣传力度相互配合，提高业主的物管意识，使物业管理的发展得到社会的支持。这样才能增强业主和物管企业之间的沟通、信任，才能为企业创造了良好的经营环境。

(四)完善市场竞争机制

目前，我国的物业管理行业的市场竞争机制还没有真正形成。由于传统管理机制和观念的存在，使业主得不到对物业管理企业的选择权，物业管理企业也就缺乏提高服务质量的压力。要想解决这一个问题，要想取得更高水准的优质的物业管理，需建立和完善招投标的竞争制度，创造公平竞争的市场环境，迫使各物业管理企业不断地提高自己，促进物业管理水平的整体提高和行业的良性发展。 (五)专业化管理

物业管理的发展，依赖于物业管理的专业化，而物业管理的专业化又依赖于物业管理的市场化。通过市场化，企业会由原来的小而全、大而全，变成有特色的专业公司。通过专业公司专业人员的专业化服务，企业生产效率会提高，服务水平会提高，人员会随之精简，工资支出会节省、管理成本会下降，随之服务价格也会下降。从根本上解决收费难的问题，并且增强了市场竞争力。

(六)智能化、信息化管理

随着现代科技的迅猛发展，智能化、信息化管理已成为物业管理企业服务的一个核心竞争力量。在沿海城市、大城市一些实力较强、有远见的物业公司已成熟运用信息化管理系统，将先进管理理念融入日常管理，全面提升企业管理水平，打造了自己的服务品牌，实现了规模化、节约化经营模式，把竞争对手远远抛到后面，抢占了市场先机。因此其已成为当前物业管理企业竞争制胜的关键筹码。

四、结语

物业管理在我国仍然属于一个年轻的行业。它的发展非常迅速.在提高人民居住与丁作环境与质量的同时，也不可避免的带来一些负面的问题，这就要求物业管理企业对先进的管理经验与模式继续进行学习与探索，寻找出适应中国国情的物管方式，从而更好的为人民服务。同时。国家也要对物业管理行业进行必要的监督指导.从立法与政策上，规范物业管理市场秩序，从而推进物业管理行业的发展。

参考文献：

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[9]施晓东.浅论物业管理可持续发展中存在的问题及其发展目标[J].管理研究，2008，(4).

房地产物业管理纠纷的现状思考 篇3

关键词 物业管理 房地产 纠纷 相关法规 服务合同

近些年来，物业管理作为一种微利性行业，凭借其较低的门槛以及经营风险吸引了很多投资人的目光，吸引了大批人才，于是房地产物业管理行业逐渐开始了其实现市场化的步伐。但随之而来的房地产物业管理纠纷成为了它不断向前发展的阻碍，由于广大业主的合法权益没办法得到应有的保障，因此物业管理在实现市场化的进程中面临着难以实现制度化与规范化的困难，也因此难以建立和谐的小区。

一、造成房地产物业管理纠纷的原因

1.物业管理方面的相关法规不够健全。我国现有的房地产物业管理法规主要有《物业管理条例》《物权法》等。《物业管理条例》中虽然对房地产开发商、入住业主以及物业公司等相关方之间的权利、义务和责任作了详细说明，但在如何加强管理监督、公共维修费用的筹集与使用以及公共设施的所有权方面的规定仍然存在比较大的漏洞。《物权法》虽然通过法律的形式进一步规范了物业管理活动，但它的存在并不足以完全解决物业公司与业主之间的所有矛盾。

2.物业公司的服务还不尽如人意。物业服务的项目多且杂，因此在管理过程中很容易出现疏漏。在实际情况中，不少物业公司还存在着推卸责任的行为。当小区业主需要物业公司提供帮助的时候，不少物业服务人员选择了置之不理或是相互推诿的做法。这种情况不管是公司授意还是由于自身职业素质的欠缺所导致的，但结果都会引起业主的反感。只收取物业费却不为业主提供服务、任意增加收费项目或是用停水停电方式对业主提出过分要求等这些做法都会让群众慢慢对房地产的物业服务行业失去信心，最终会影响到物业行业的健康发展。

3.部分业主对物业公司的认识不够。由于物业管理在我国尚属新兴行业，很多人对它的认识并不是十分明确，因而也不清楚如何使用和维护自己的权益。在这样的情况下，物业公司就很容易产生一种侥幸心理，认为即便公司所提供的服务不到位也不会有业主发现或投诉，因而导致了房地产物业公司管理水平的不断下降。

二、物业管理纠纷的主要问题

1.物业费纠纷。收费难几乎是所有物业公司都需要面对的一个重要问题，这也使得很多的物业公司面临越来越大的生存压力。物业公司的收入减少了，所提供服务的质量自然就会下降。而这又将会导致业主对物业公司服务态度的不满，于是便陷入了恶性循环中。有调查发现，物业公司在处理业主推延物业费时最常使用的方法就是停水停电，而这种做法只会激化二者之间的矛盾，并造成纠纷事件的产生。

2.安全保障纠纷。不少的业主在与物业公司签署的物业服务合同中，对于物业公司应该履行的安全保障义务没有进行详细的罗列。因而当出现第三方导致业主受到财产或是人身安全的损失时，物业公司与业主就会在责任的归属问题上产生纠纷。

3.车辆管理纠纷。车辆管理纠纷在物业管理纠纷中占有比较大的比例，大多数业主都曾因为发生车辆管理问题而与物业公司之间发生了纠纷。这其中，车辆收费标准、停放位置以及赔付问题是纠纷中最常出现的问题。物业公司在对业主的车辆进行管理的时候，应该事先明确告知业主车辆管理的收费标准以及车辆丢失的赔付措施，这样才可以最大限度地降低纠纷发生的频率。

4.物业管理合同不够规范。很多小区业主所签订的物业服务合同都是物业公司提供的，这种情况很容易导致合同中出现对业主权益不利的条款，如果业主没有仔细审阅合同便直接签字，那么日后发生问题时有些权益就没办法得到保障，只能自认倒霉。此外，在前期物业服务中也经常出现物业服务公司与建设单位关联并且从中牟利的现象，这种情况下多数会出现住房质量问题。但当问题发生时，建设单位与物业公司之间又会相互推卸责任，让业主平白无故蒙受损失。

5.物业专项维修资金的使用纠纷。当业主的住房出现问题后，物业公司按物业委托合同规定，有责任及时进行维修。但是物业专项维修资金的使用却是一个非常复杂的问题，按相关法律法规规定，对小区公共设施设备的维修，动用专项维修资金必须先由物业公司向业委会（没有成了业委会的向社区居委会） 提出报告，经业委会（或社区居委会）审核后由一定比率以上的相关业主签字同意，再向当地物业专项维修管理中心申报批准后才能实施。但是业主和业委会由于观念上的问题，实际操作中总是不那么配合，在这一流程中只要有一个环节受阻，专项维修资金的动用就非常困难。因而出现了物业公司对公共设施设备维修服务不及时，维修责任不到位，业主不能正常使用公共设施设备而产生纠纷。物业公司或业委会违规使用物业专项维修资金的情况时有发生。

三、房地产物业管理纠纷的解决对策

1.转变业主与物业公司的观念。物业管理分为广义的物业管理与狭义的物业管理。我们通常所说的物业管理指的就是狭义上的物业管理，它指的是物业服务企业在委托人也就是业主的委托下通过商业的经营形式以及现代管理技术的运用承担起居住环境、小区公共设施设备的维修保养、安全保卫责任，同时为业主提供高效、优质的管理服务。虽然业主与物业公司之间是一种委托服务关系，并且物业公司也是通过这样的方式来盈利的，但这并不妨碍物业公司为业主们提供优质、高效的服务。如果业主和物业公司可以转变彼此的观念，不以是否盈利来断定彼此的关系，给予对方充分的信任，那彼此间的纠纷一定会大幅减少。

2.换位思考，友好的沟通。在解决问题的时候，一味地责怪和埋怨除了导致双方的不愉快之外，不会带来任何实际的效果。在业主与物业公司之间出现问题的时候，大家都需要换位思考一下，这样才可以体谅对方的难处。坦诚的态度对于问题的解决是非常有利的。除非是物业公司想要推卸责任，否则友好的沟通一定会比恶意的投诉取得更好的效果。

四、结束语

经济的发展为物业管理这个新兴行业带来了空前的发展机遇，同时，这个复杂的行业也面临着很大的挑战。因此，对于我国物业管理的发展以及存在问题的改进，在行政手段已经无法解决有些问题的情况下，相关法规的实施与完善就会是最好的解决手段。与此同时，大家也应该在充分了解这个行业的基础上进行换位思考，在出现问题的时候先友好地沟通，法律程序需要扮演的角色应该是物业公司和业主各自权益保障的最后依靠。

参考文献

[1]吴玉梅.房地产纠纷中的法律风险及其防范[J].中国房地产（学术版），2012.

[2]崔静.浅析房地产纠纷的成因与相应法律适用[J].内蒙古民族大学学报，2010.

浅谈我国物业管理现状及发展 篇4

物业管理是指专业的物业管理公司对属于不同产权的私人业主的住宅以及住宅小区的各类相关配套设施进行维护和管理并收取管理费用。包括房屋的保养、维修、小区环境的清洁绿化以及小区内的各类治安家政服务。是一种基于共同利益前提下的业主实现社区自我管理的方式, 业主只需通过物业管理公司就可得到以上各项服务, 体现出极大的便利性与全面性。此外, 由于物业管理的存在, 促成了业主委员会的成立, 加强了社区内各业主间的交流与沟通, 巩固了业主本身的权益。

二、我国物业管理的现状和问题

物业管理在我国虽然仅有30年的发展历史。但是它为人们生活和工作提供的巨大作用使得这一专业化、社会化、市场化的管理模式迅速地被社会各界认同。因此在全国各地尤其是东南沿海经济发达地区, 物业管理公司如雨后春笋般大量涌现, 但凡有写字楼和新建的住宅区, 就会有相应的物业管理公司存在。这些物业管理公司在快速发展的过程中, 提供的服务维度不断扩展, 管理队伍日益壮大, 服务水平也随之提高。以我国的人口基数以及市场广度可以预见未来数年物业管理行业将进入高速发展时期, 其所拥有的广阔发展空间和前景同样不能不令人振奋。

然而, 在发展的同时, 我们应该认识到, 物业管理行业在发展过程中也存在着诸多的问题和矛盾。许多日益突出的问题已成为严重阻碍我国物业管理行业的发展的因素, 为此中国国际品牌研究会副秘书长、中国儒商研究院副院长兰马在2009年走访了广州、上海、北京等大城市的多家物业管理公司及大量相关社区业主, 统计显示这些大城市住宅区业主对物业管理公司的满意度仅为20%, 而不满意度则高达60%;另一方面, 对于物业管理公司来说, 由于运作体系和市场结构的不理想, 导致了公司开拓业务的难度, 加上物业管理行业的低利润, 使得许多物业管理公司的运作日趋艰难。总结来看, 当前我国物业管理行业面临的主要问题基于以下三个方面:

1. 服务水平无法满足业主日益上涨的服务需求。

随着我国经济的繁荣发展, 服务性产业已在中国经济占据越来越重要的位置。服务业比重的提升也带动了大众消费者服务观念的转变, 对服务提供者的要求也水涨船高。在当前物业管理收费普遍偏低的市场环境下, 缺乏足够的服务成本, 无法招募高素质的物业人才, 陷入了服务质量低下, 收费率降低的恶性循环局面。导致了作为服务性行业的物业管理行业无法满足业主日益上涨的服务需求,

2. 管理水平不足, 缺乏专业性人才。

我国现有物业管理公司中, 大多数是房产开发商自己成立, 鉴于房产开发商本身的实力和管理水平有很大差异, 造成了当前各物业管理公司的管理水平以及资金实力参差不齐。此外, 物业管理作为新兴行业, 专业人才基础薄弱。《物业管理条例》第三十三条规定“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证书”。然而在目前的多数物业管理公司中, 非专业人员从事物业管理却成了普遍现象。物业管理是一种专业性的管理, 需要各类高素质的专业性人才, 由于我国物业管理引入较晚, 高校开展物业管理教育也是近年才开始起步, 造成了目前的人才短缺。加之尚未建立规范的从业人员、行业管理的标准, 使得我国目前的物业管理行业人才队伍素质相对偏低, 制约了整个行业的口碑和发展。

3. 缺乏完善的物业管理法律法规体系。

目前为止, 我国出台的有关物业管理的最高法律就是2005年的《物业管理条例草案》, 由此可见构建完善的法律体系尚需时日。正因为缺乏科学系统的物业管理法律指导, 导致物业管理公司在寻求解决矛盾和问题时无法可依, 与业主关系产生了隔阂, 形成了管理上的恶性循环。

三、改善物业管理存在问题的建议

1. 转变服务理念, 提升服务质量。

物业服务的本质是“以业主为本”的服务理念, 也是一种责任。需要因此物业管理公司重新定位自身的服务理念, 加强服务意识。明确为业主提供服务是最基本的职业态度, 将业主满意度作为服务标准, 主动及时地向业主提供热情、周到的服务, 随时接受业主、业主委员会以及相关行政部门的监督和指导, 提升物业管理公司的信誉度和美誉度。

2. 走专业化发展道路, 形成品牌优势。

品牌是企业区别于其他竞争对手的标志, 是企业的核心竞争力。而物业管理的专业化道路是市场发展的必然结果。因此, 物业管理公司应当建立以品牌发展为核心的发展之路。不同层次、不同实力的物业管理公司应细分市场, 有针对性地制定适合自身企业发展的品牌战略, 向各细分市场的业主提供个性化服务, 形成企业的品牌气质。同时建立科学的人力资源管理机制, 加大物业管理专业人才培训力度, 吸引人才发挥主动性和创造精神, 开创一条人才专业化、服务个性化、企业品牌化的发展道路。

3. 制定完善的科学的法律体制。

鉴于当前我国针对物业管理法律的不足, 相关政府部门应建立科学、完善法律体制。如制定房屋维修、公共设施维护、环境卫生管理、治安保卫和消防等覆盖物业管理各个领域的相关法律和规章, 使物业管理公司在对业主提供管理和服务的过程中做到有法可依, 有章可循, 在保障业主权益的同时也为物业管理公司的收费率提供保障, 促进整个行业的良性发展。

四、结论

自物业管理进入我国以来, 各方面都得到了长足的发展和进步。然而作为服务性行业与国外先进物业管理模式相比较, 仍有不小的差距。目前我国的物业管理行业正处于由初级阶段向专业阶段过渡的关键时期, 物业管理公司唯有制定专业化的企业发展观, 以品牌服务为推手形成核心竞争力, 才能形成与业主互惠共赢的局面。同时政府部门也应尽快出台相应法规, 为行业的良性发展保驾护航。

参考文献

[1]张亚佩.浅析我国物业管理行业的现状及对策[J].民营科技.2009.

[2]宋建阳.物业管理概论[M].华南理工大学出版社.2006.

[3]尹瑞凤.我国物业管理行业现状及其发展的探讨[J].潍坊高等职业教育出版社.2008.

XXX物业管理现状及建议 篇5

XXX，您好：

来信主要是想表达广大XXXX业主和业主为委员会全体委员的心声，揭露物业在小区管理过程中的种种缺失，自2013年本小区交付多年以来，小区业主多次因物业管理混乱、物业接待态度蛮横、门禁监控系统瘫痪、偷盗事件频发、电动车乱停乱放、小区环境卫生差、园区滞水、房屋屋面外墙漏水、消防设施形同虚设、停车难及缴纳停车费难等问题发生冲突，业主代表常年多次与物业经理及物业公司高层投诉、洽谈均未取得有效改进，且物业管理人数、服务态度、小区软硬件环境呈逐年下降趋势，全体业主怨声载道、苦不堪言。

然而就在以上情况下，XXX物业公司拟将2020年物业服务管理费从原1.5元/㎡涨至1.8元/㎡，全体业主对此表示强烈的不满并拒绝缴纳物业费，在小区环境、软硬件设施、物业服务水平没有明显改善和提升的情况下调涨物业管理费显然不合理，也多次向物业公司、社区等有关部门表达了拒绝缴纳1.8元/㎡物业管理费的意见未取得成效，XX是XX集团的第一个民生住宅项目，是XX地区的地标性民生工程，也是XX集团的一张靓丽的名片，希望XX总在百忙之中能够抽空关心XX全体业主的民生问题，就XX物业管理提升和物业管理费暂缓涨价采取措施，XX全体业主、业委会也会为改善提升小区环境、维护社会稳定共同努力。

特此来信，请阎总帮忙解决XXX民生问题！

XXXX业主委员会

物业管理现状 篇6

关键词 ：物业管理 本科 人才培养

自从1981年在深圳诞生了第一家物业管理公司开始，经过32年的发展，我国物业管理行业从无到有，由弱变强，在经济与社会发展中起着越来越重要的作用。然而据物业管理协会对全国4600家物业企业调查显示，物业从业人员中具有硕士研究生以上学历的仅占总人数的0.21%；本科生占4.33%；大专生占总人数11.60%；中专生占19.12%；高中以下学历占64.74%，即中专及以下学历从业人员所占比例近84%。由此可见，目前业主与物业企业纠纷与矛盾产生的原因是与物业管理从业人员文化层次较低密不可分的。随着经济社会发展，人们对于物业服务水平与层次的需求逐步提高，需要大批高素质的物业管理从业人员。因此物业企业要想快速发展，物业行业要想做大做强，提高从业人员尤其是项目经理的受教育水平是当务之急，而高等学校作为培养管理领域高级人才的摇篮，在其中必然起着重要的作用。本文拟从分析目前我国高校物业管理专业本科人才培养的现状出发，找出其存在的问题，进而为物业管理本科人才培养提出相应的建议，为物业行业健康、快速发展奠定基础。

一、高校物业管理专业本科发展的历史沿革

物业管理专业本科发展在我国仍处于起步阶段，国家教育部在每年审批专业设置时仍以少数高校试点的目录外专业方式来审批该专业。2003年广西大学首先获得国家教育部的物业管理专业本科招生许可，专业代号110212S，授予管理学学位，随后武汉大学于2004年获得批准设置该专业，从这以后几乎每年都会有高校获得审批设置物业管理专业本科，尤其是2007年和2010年，这两年分别有5所高校获得审批。截止至2012年全国共有19所大学获得了国家教育部批准设置物业管理专业本科，这19所院校覆盖了我国16个省、自治区、直辖市，未出现明显的地区集聚现象，分布较为广泛。但由于某些原因2012年共有16所高校招生（广西大学、武汉大学、同济大学同科学院未招生）。

二、高校物业管理专业本科人才培养现状

根据以上对物业管理专业本科发展历程的回顾，本文从教育部指定的高考信息网络平台-阳光高考、中国教育在线及各个高校校园网等网站收集到有关物业管理本科培养状况的信息并进行系统分析，分析结果显示：

（一）我国设置物业管理本科的高校数量少、整体办学层次相对较低

目前在我国包含本科独立学院和分校办学点共1204所本科院校中，设置物业管理专业的仅有19所。由此可见我国能提供物业管理高等本科教育的院校数量非常少，仅占全部高校的1.6%，而且其中仅有3所具备211或985高水平办学资格，6所为独立学院，其余10所里还有4所为新升本科院校，说明目前物业管理本科专业整体办学层次还较低。这也间接说明不仅是普通民众，很多高校学者也对物业管理行业存在误解，认为物业管理属于“劳动密集型”和“低附加值”行业，实践技能性较强，并不需要较高的理论基础，因此层次较高的学校并未申请设置该专业。

（二）设置物业管理本科的高校类型复杂，培养目标定位不清晰

设置物业管理本科的19所高校类型复杂，有5所是财经类院校，有2所是理工类院校，有3所是师范类院校，还有8所是综合性院校及1所农林类院校。物业管理专业在各高校所属院系也不相同，一部分院校将物业管理专业设置在工商管理或经济管理院系下，一部分院校将该专业开设在工程管理院系下，信阳师范学院华锐学院更在社会科学系下设置了物业管理专业，这反映了现实中各个院校基本上都只是利用现有相关专业，通过专业“相近挂靠”“纵向延伸”“横向拓展”等方式获得物业管理专业本科开办权。这种状况也容易导致物业管理专业学科定位不清，进而导致培养目标定位的不清晰。通过查找以上19所高校的培养方案，我们发现各高校在制定人才培养目标时普遍存在既求精又求全的现象，绝大多数高校都提出培养高级复合型物业管理人才，如有的高校提出培养德、智、体、美全面发展，综合素质较高，适应社会主义市场经济需要，具有管理、经济、法律和建筑工程等方面的基本知识和基本理论，掌握现代管理科学的基本理论、方法和手段，能在市政房产管理局、各类物业公司、房地产公司、大型商场、高档饭店与宾馆、大型娱乐城、城市住宅小区和工矿企业等行政、事业部门和经营企业从事管理工作，具有物业管理基本能力的应用型、复合型高级专门人才。由此可见目前大多数高校在物业管理人才的定位及培养目标上并不明确，未强调人才在物业管理的哪个领域或阶段更有专长，也未突出本校的学科优势。

（三）各高校专业主干课程有一定的集中度，但课程设置有较大差异

物业管理是一个文理交融的边缘学科。它不仅需要工程类的专业技术知识，如建筑学、土木结构、建筑材料、设备设施、智能化控制、环境绿化等，同时还需要经济与管理类知识，如管理学、经济学、心理学、统计学、社会学等，另外还需要懂得物业管理的相關法规。经过统计分析19所高校物业管理专业主干课程，我们发现物业管理的主干课程有一定的集中度，都包括经济管理类、工程技术类课程，但不同类型的高校对课程的设置有较大的差异，如师范类院校主干课程中工程技术类课程比重平均仅占18%，而综合类和理工类院校工程技术类课程比重平均占35%，财经类院校工程类课程所占比重处于两者之间，这说明各类高校由于各自的学科和专业背景不同，教学资源和师资条件不一，在人才培养目标不清晰的情况下，利用现有的条件往往按“有什么教师开设什么课程”的“量体裁衣”的原则设置课程，造成不同学校课程设置存在一定差距。师范类和财经类的经济管理实力较强，所以此类课程比重较高，而理工类和综合类高校往往具有工程类学科的优势由此加大工程类课程的比重。

（四）物业管理专业师资建设滞后

物业管理专业人才的培养离不开专业的教师。然而我国开展物业管理本科教育不过10年的时间，高校的教师又要求硕士以上学历，因此现有高校中物业管理专业的教师绝大部分都是相关专业改行的教师，而且年龄普遍较低，工程实践能力较差。这样教师在授课和指导实践中就会出现一系列的问题：如教师由于对物业管理的系统知识掌握有限，授课时只能照本宣科，或者按照自己熟悉的内容安排教学计划，使得学生很难将所学的知识系统化。因此要想办好物业管理本科专业，需要教师精通本专业理论，了解社会实际，熟悉目前物业管理现状，并对未来专业发展前沿有所把握，只有这样才能培养出高水平的管理人才。显然目前物业管理专业教师建设滞后，很难适应物业管理高等教育的发展要求。

（五）物业管理专业本科教材建设滞后

物业管理专业人才的培养也需要一系列完整的教材，这也是办专业的基础。因为一套完整的教材会使学生们了解该学科专业发展的历史、现状与未来的趋势，并系统地掌握该专业的知识。然而，目前开设物业管理专业的高校一来因为开设时间短，二来开设层次较低，不重视教材建设，导致尚没有适用于物业管理专业本科的一套完整统编教材，清华大学出版社也仅仅是在2009年出版了一套以管理类课程为主的10本物业管理专业本科教材，且理论性较强。物业管理专业本科教材建设的滞后使得物业管理专业教师在授课时，要么选择其他专业的相关科目教材；要么使用自编讲义，结果往往是教师授课随意性大、课时被压缩、课程的难度和广度由教师自己把握，最终很难达到培养目标的要求，因此教材建设滞后将给培养学生带来难度。

三、高校物业管理专业本科人才培养建议

（一）提高物业管理专业本科的办学层次

尽管目前设置物业管理本科的高校在培养过程中存在一些问题，但与实践中物业管理出现的各种矛盾和纠纷所造成的社会问题相比，高等教育投入的成本是相对较低的。因此国家相关部门一方面应该严格审查物业管理专业本科的设置，另一方面也应引导一些师资雄厚、办学基础较好、学科群优势的知名高校（尤其是211或985重点院校）参与到物业管理专业的建设中来，比如可在这些知名高校设置物业管理研究生方向，开展一些物业管理理论的研究，挖掘物业管理行业的信息技术含量，增加行业附加值，进而提升大家对物业管理的认识，并为更多的高层次院校申办设置物业管理本科专业奠定基础。

（二）结合院校特色明确培养目标和构建课程体系

物业管理本科专业的设置是为社会与经济的发展培养物业管理人才，因此高校应根据物业管理行业及企业对人才及其技能的需要，结合各自的学科和专业背景，进行科学合理的“分工”和准确的定位。只有科学合理的专业培养目标确定清楚，才能按照教学的基本规律，构建相应的课程体系。然而正如前所述物业管理是一门涉及工程技术、经济管理、法律等多门学科知识的实践型和应用型专业学科，其知识并不是多学科知识的简单拼凑，而是要进行有机的整合，因此各高校还需充分考虑课程体系为受教育者所能呈现的知识、能力和素质要素，兼顾课程结构模块化和课程匹配序列化，注重学科交叉渗透，形成满足培养目标需求且体现本学校特色的课程体系。

（三）加强物业管理专业本科师资的建设

针对目前物业管理本科师资的现状，各院校应狠抓学科带头人的培养，重视学术骨干教师、优秀青年教师的选拔与培养，可通过专业进修的方式，选派中青年骨干教师去兄弟院校或国外进修培养；也可通过校企合作的形式，分期分批地派教师到企业进行挂职锻炼，参与物业企业的正常运作；另外也可鼓励教师申请横向科研课题，提高年轻教师为物业企业解决实际问题的能力。只有这样才能使物业管理的专业教师走向社会，了解物业企业的经营情况，把握物业管理行业发展的脉络，做到理论联系实际，加强教学的针对性。

（四）加强物业管理本科教材的建设

教材建设当务之急，但适用于物业管理本科专业的一套完整教材，不是某个院校可以独立完成的。因此，一方面要发挥设置物业管理专业各个院校之间的合作，综合各类院校物业管理专业的教学实际需求；另一方面还应主动听取物业管理企业从业人员以及专家指导委员会的建议，在编写上吸收具有丰富实践经验的物业管理专家参与，使之突出实践特征。

参考文献：

[1]黄安永.高校办好物业管理专业的定位思考[J].现代物业，2007，（2）：14-15.

[2]王瑞华.创办物业管理本科专业的必要性和可行性[J].北京城市學院学报，2007，（6）：5-8.

[3]黄安永，汪波，汤鸿.物业管理行业在中国的兴起与发展趋势[J].中国房地产金融，2009，（10）：3-7.

[4]马云俊，崔长春，何景梅.以就业为导向的高职物业管理专业培养途径探析[J].继续教育研究，2009，（2）：129-130.

[5]王洋.物管教育十五年[J].现代物业，2010，（8）：18-24.

物业管理现状 篇7

1 我国物业管理的现状

1.1 物业收费难是目前多数物业管理公司所面临的窘境

物业管理费收缴率低,使许多物业管理公司入不敷出。一般来说,物业费收缴率低于80%,物业公司将难以维持正常的经营管理活动。业主与物业出现纠纷时,大多业主以不交物业管理费为抗议手段。调查显示,凡已设立物业管理服务的小区,均不同程度地存在业主拖欠管理费的现象,拖欠时间短则数月,长则数年,即使是全国优秀的物业管理小区也最多能实现90%的收缴率;而且在一些小区,因业主与物业管理公司间的纠纷,甚至出现集体拒交物业管理费的现象。物业管理费用的收取,直接影响到物业管理公司的赢利与否。

1.2 物业管理公司自身还处在一个较低水平,服务能力不强

物业管理公司是接受全体业主委托,为其提供服务的具有专业管理能力的服务机构,它的权利和职责范围由全体业主赋予。但现实生活中,物业管理公司的观念常常错位,将服务者的角色转变为管理者的角色。物业管理公司常常将共有部分随意处置收取设置费和使用费、挪用房屋建设维修资金、擅自改变物业用房、限制甚至排除共有权人行使共有权。物业管理公司服务能力不强表现在以下几个方面:(1)物业管理公司人员普遍具有“朝八晚五”的落后观念。业主到单位上班时,物业管理人员到小区来上班;业主下班回到小区,物业管理人员也下班离开小区,业主真正需要服务的时候却看不到物业管理人员。这种落后观念,使得物业管理公司及服务人员管理意识多,服务意识少。(2)专项维修资金管理不规范,物业管理收费纠纷突出。对物业维修基金的筹集、使用、管理缺少规范,造成物业专项维修资金筹集不到位,或被不当挪用,或不能按业主意愿使用,或使用时手续繁琐等问题突出。(3)缺乏专业管理人员。由于我国物业管理专业教育起步晚,培养的专业物业管理人才有限,加之尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范,在职专业物业管理人员的培训不足和各种上岗专业培训流于形式、监管不足,使得我国物业管理行业从业人员整体素质偏低,制约了行业的发展。

2 我国物业管理公司发展与完善的对策

2.1 努力提高物业管理公司及其工作人员的服务质量

物业管理是指物业小区的业主通过由全体业主组成的自治机构(如业主大会),对物业小区进行的维护和管理。因此,物业管理的主体是全体业主,而不是物业管理公司。物业管理公司只不过是通过提供专业的物业管理服务而进行营利的经营实体,就好像律师事务所能提供专业的法律服务一样。所以,严格来说,物业管理公司应该叫物业管理服务公司。物业管理公司与业主之间的关系是一种服务和被服务的合同关系,也是一种代理与被代理的关系,物业管理公司在提供管理服务的过程中,必然要行使一些日常管理物业小区的权力,而这些权力都来源于业主的授权。物业管理公司必须意识到物业管理的本质体现在优质的服务上,始终贯穿“服务质量最重要,服务水平创一流”的经营理念和“以人为本”服务理念。服务是以消费者需求为出发点,物业管理公司应不断查知业主的真正需求,并提供给业主;服务应以消费者满意为评价标准,无论是物业管理的高层领导还是普通员工,都应具有消费者满意的服务理念,想尽办法为消费者提供满意的服务。根据美国和其他发达国家的经验,一个好的物管人员,必须具备下列基本的素质要求:(1)由于物业管理是一种服务,因而物业管理人员首先要具备的条件就是心理学方面的常识和人际沟通方面的技能,要善解人意,善于与各种各样的人打交道。对于业主提出的每一个要求和每一个投诉,都要认真听取和对待;凡是在物业管理合同授权范围之内的,都应及时和认真处理;凡是在物业管理合同授权范围之外的,则应耐心解释或向业主大会反映。(2)加强思想素质教育,培养员工的敬业精神,树立正确的服务意识。物业管理是通过为客户服务来实现经济效益和社会效益的,要牢固树立“服务第一,用户至上”的观念,服务者必须做到仪表端庄、言谈有理、行为适度,用自己的一言一行向业主传达企业良好的管理风范和高超的服务水平。

2.2 加强对物业管理服务的监管力度

物业管理服务公司提供物业管理服务的范围,以及物业小区业主授权物业管理服务公司行使管理权力的范围,可以由物业管理服务合同加以明确和具体的规定。但是在现实生活中,物业管理公司和业主就服务内容总是发生纠纷。大多数服务没有一个参照系数,有些合同条款本身就含混不清,比如保安服务大部分物管合同只是简单的表述为“提供24小时保安服务”,而保安如何服务、承担什么样的责任没有约定,这样就造成业主与物业管理公司在理解上很难达成一致,在发生纠纷时彼此争执,都认为自己有理,甚至导致双方关系恶化。可见我国在物业管理的监管方面做的远远不够,政府职能缺位、监管薄弱的现象比较普遍。行政监管薄弱使得物管公司取得管理权、业主大会召开成立(包括物业管理委员会成立)这两个后续纠纷的“源头”就不能得到有效地规范,发生问题各方也投诉无门或投诉无果,后期其它问题的预防与发生后的处理情况可想而知。政府作为监管主体,需要进一步完善立法和司法,加强监管力度。虽然《物业管理条例》已经开始运行,但仍需要地方立法加以细化,强化法规的可执行性和可操作性,特别是在不交物业管理费的制约等方面做出具体规定,以化解当前大量出现的一些突出纠纷与矛盾。对此可以借鉴美国物业管理的经验,加大对物业服务中每一方违约违规的处罚力度,遏制“赖账”、“不依约尽责”等不良现象的发展。比如针对业主不交管理费的现象,美国各州的区分所有物业产权法规定,如果某一房屋单元的业主欠缴管理费,从到期之日开始,便构成业主协会对欠费业主房屋单元设定的不动产留置权,可按法律规定的程序,强制拍卖欠费业主的房屋单元,并从售房款中优先受偿。除了收回全部欠费外,还包括利息、滞纳金及小区业主协会因追讨欠费所支付的诉讼费及合理的律师费。

物业管理这个新兴产业道路曲折,前途广阔。随着我国城市化进展,物业管理这个关系到每个居民日常生活的行业必将取得飞跃发展。规范物业服务市场、提高物业服务水平,克服前进路上出现的困难,尚需要全社会的共同努力。

参考文献

[1]周树基.美国物业产权制度与物业管理[M].北京:北京大学出版社,2005.

物业管理现状 篇8

物业管理早在19世纪60年代的英国就已经出现了, 在我国由于人口众多占地面积有限使得房地产行业有了很大的发展空间。随着房地产行业的快速发展, 其市场的竞争也随之增高。因此在房地产开发中物业管理每一个服务细节, 已然成为了人们关注的目标。当然这也是导致物业管理成为新兴行业的主要原因。由于物业管理在内地发展的时间有限, 其根基还不是很稳固, 需要我们对物业管理不断地进行分析、思考。

二、我国物业管理现状

1.物业管理企业存在的弊端

(1) 内部使用资金不足。

物业管理的正常运转需要有足够的经费作强有力的后盾, 只有其经济效益和资金良性的运转才能使物业管理发展得到有效的保障。目前, 大部分的物业管理企业在活动经费方面都出现了亏损的现象, 其原因有以下两方面:

首先, 开发商对物业公司所支付的管理基金 (建设部有关文件规定是所开发的物业总造价的2%) 及开发商和业主所承担提供的维修基金迟迟不能有效落实, 主要由于业主对这部分经费不情愿承担, 因此这部分经费落实就产生了很大的困难。

另一方面收取管理费用达不到规范的标准。由于地区的差异管理费用的收取不同, 个别地区的管理费用还存在偏低的现象, 导致管理费用的支出透支难以支撑。想要经营维持下去不得不采用多种经营的方式来填补经费不足。一些物业管理企业在一经手时, 验收费用、质量保证金, 以及维护费补贴就已经成亏损状态难以落实。

(2) 资质水平有所不同。

物业管理企业的资质非常的重要, 资质的高低只有通过企业资金的状况和服务水平的高低来进行评价, 也是体现企业技术能力水平的标志, 是我国物业管理企业综合水平的标尺, 就我国目前物业管理企业的资质水平来讲, 还是有很多的不足之处, 其原因通过分析主要有两方面原因:

一方面由于企业的门槛过低。物业公司在管理方面与工业及商业管理方法各有不同。例如:工业企业若想正常运转需要一整套的设备配套和一定规模的厂房, 以及成熟的产品;而商业企业主要体现在由充沛的资金链产品由购到销的一个过程, 产生的差价便是其赚取的利润。物业管理企业就有所不同了, 主要以提高服务为主, 不需要大量的启动资金和资产要求, 只需10万元以上的启动资金便可, 很简单便可成立一个企业。

另一个是市场化较低。物业管理企业在我国是由开发商组建的物业管理公司或附属的物业管理部、独立组建的物业管理公司、房管所转换的物业管理公司、各大系统单位组建的物业管理公司这四部分组建而成的, 其中已最后一种形式进行管理的少之又少, 相反采用第一和第三种途径进行组建的却十分的常见。一部分由开发商和房管所共同组建的物业管理公司, 只是把物业管理企业看成房地产公司的附属品而已。主要为经济体制的传统观念更好的延续。

2.物业管理行业发展不健全

(1) 各地政府行为略有偏差。

我国物业管理企业若想大力的发展, 政府的支持是相当的重要, 政府的推动力对物业管理企业来讲犹如及时雨一般, 然而政府的行为也有一些漏洞及偏差, 这些弊端一定程度上在影响着物业管理企业的良性发展。其偏差笔者归纳了以下两点:

首先, 政府部门对物业管理的了解不是很深刻, 没有将物业管理企业放在现代经济发展的重要环节中, 其存在的位置摆放的就有误区。物业管理企业被政府部门当成了替代品只是为了达到减轻负担的效果而已, 我们从实际角度来看目的已然有一定的效果, 但是从政府角度出发, 这种预期的效果远远不够。

其次, 政府管理体制在改进方面还需进一步完善。虽然物业管理企业以房地产为主, 但是它所面对的却是广大的人民群众。由于这个原因物业管理企业与公用部门、政府部门, 以及其他部门建立的关系就十分的复杂化。其中, 和政府部门的关系最为重要。就目前的管理体制来讲, 国家和地方归口领导的管理方法有所不同, 在面对一些特殊现象的时候, 还是会经常发生管理部门职权之外难以解决的问题。

(2) 法律体系有待完善。

遵循法律是一切企业发展生存的支柱, 法律体系的健全十分的重要。就目前我国发展的现状来看, 关于房地产开发的相关法律体系还有不足之处。

截至到目前, 我国物业管理的最高法律法规是2005年才颁布的《物业管理条例草案》, 由此可见物业管理相关法律体系还需要进一步完善。同时, 管理企业和业主在管理物业问题等方面有异议时, 无法有效地解决纠纷, 这种事件一旦发生, 就会导致物业管理企业与业主之间的关系越来越僵, 这样物业管理工作就无法持续下去。

另一方面, 国家制定的相关法律法规与现实有一定的差别。国家颁布相关条例对于物业管理企业也只能在宏观上把握, 而各地又相继制定了地方法规, 但在法规与实际各物业管理企业操作上有所不同, 例如武汉市物业管理地方法规中规定不能超过1元/平方米 (不含电梯) , 但实际上收取的管理费在1.2元/平方米～1.8元/平方米之间波动, 在能够推敲的条文上, 企业大多数采取变相收费进行解决。这样一来法律与现实之间就存有一定的差距, 也就导致了企业与业主两方面都有苦难言。

三、我国物业管理的发展走势

目前我国的管理现状为更好地跟上经济快速发展的步伐, 就需要以更专业化和模式化的管理手法体现, 其目的是降低成本提高利润。也为品牌的树立建立了一个好的竞争平台; 物业管理还将以股权化、市场化来增强自身的竞争能力;还将对该行业进行一定的制约以规范和法制化的手段进行实施。只有这样才能为今后的发展路线奠定良好的基础。

1.物业管理企业的专业化、规模化发展

一大部分物业管理企业为创造更高的效益, 以大包大揽的形式进行并体现队伍的实力, 不管该企业能否承担都一并承包下来, 其服务标准和水平都难以让业主满意。长此以往, 物业管理企业的管理成本越来越高, 严重导致了物业服务市场的不平衡。一部分专业的物业管理服务公司还将导致无事可做。在此情况下, 我国应多借鉴国外物业管理企业的成功之处, 有效地加以完善, 使其走向更专业的管理道路。如今, 更多的专业化公司出现在人们的生活中, 如电梯公司、绿化公司、清洁公司等。同时由于这些公司存在着一定程度上的优势, 其优势主要体现在:成本低、专业性强等, 这些优势的存在让管理效果更加明显。在保持物业管理收费标准的前提下, 物业管理企业的效益也会明显增加。

物业公司要想具备强有力的核心竞争力, 必须遵循规模化的经营。众所周知物业管理企业并不是高利润行业, 规模达不到一定的标准就很难获得更高的利益, 必须具备规模化的管理方式。在政府部门来看物业管理也只是一个微利的行业, 想达到规模化的经营具有一定的难度, 更谈不上高收益了。因此在发展迅速的经济时代, 只有扩大企业规模才能站稳脚跟, 更好地发展下去。

2.物业管理的股权化与市场化发展

我国的沿海一带作为经济发达地区, 一大部分物业管理企业有效办法。例如:经营者员工持股制其反应和效果都很长的成功;这样一来产权的关系得以理顺, 企业的经营决策独立性和自主性便有效增强。只有企业的综合实力提高了, 才能够有竞争能力。由此可见, 要想改变企业资金不足的现状, 只有加强物业管理股权化才能解决。

股权化是企业迈向市场化的一个重要手段。政府对物业的管理逐渐加强, 让我们了解到由社会化、专业化的物业管理公司为业主提供服务和收取费用是这个产业必然的发展方向。管理公司与小区业主不再是行政管理关系, 现如今属于经济民事关系, 只有解除取消对物业管理不力的约束力才能真正保护物业管理企业的发展, 物业管理费用的收支将采取公开化, 物业管理企业将安排工作人员与业主进行协商, 经协商收费标准达成一致。使企业扭转局面保持盈利, 这样社会经济效益也能够有所提高, 从而企业自身的血液能够良性地循环, 这样物业管理企业的进程也能够有效地快速前进。

3.物业管理的智能化与网络化发展

我国进入信息化社会的发展步伐十分迅速, 导致现代人生活也随之迈入了信息时代, 而且他们之间有着十分紧密的关联。信息化社会的快速发展改变了我们固有的生活方式, 还改变了我们日常的工作习惯。当然对传统住宅的要求也随之提高, 现有的居住环境和条件已经适应不了现代人的需求。人们的对生活居住环境提出了更高的要求。因此, 21世纪建筑发展成为发展的主潮流。在打造智能化小区发展的同时, 由于目前信息技术水平的现状还存在很多需要完善的地方。

社区不断引进智能化设施, 这些管理设备关系到物业管理公司中工作人员分部门的监控工作, 这也关系到小区住户每天的生活作息问题, 如何为住户提供优质的服务, 如何更好地发挥这些设备的功效?这就需要实施物业管理网络化, 其目的是达到设备广泛应用。最高效的服务在网络化管理实施后体现得淋漓尽致, 让每一位用户都能及时了解细节服务, 例如:组织社区的投诉、报修、费用账单速递与催交等, 物业根据小区居民的特点举办大型的娱乐活动, 把小区的娱乐气氛搞活, 进而拉近物业人员与小区居民的关系。

四、结束语

物业管理产业化的发展需要政府的大力推动, 当然政府的支持需要具备合理的市场规律和科学合理的产业发展前提, 只要条件具备政府便会给予物业管理企业强有力的支持, 同事也会加大物业立法的力度, 使物业管理行业发展不再无法可依。在国家和物业管理企业的共同努力下, 我国的物业管理企业将会逐渐地完善, 并走向更加辉煌的道路。

参考文献

[1]郑素苹.浅析我国物业管理的现状和发展趋势[J].山西建筑, 2011, (23) .

[2]朱祥亮.我国物业管理的现状及调研分析结论[J].考试周刊, 2008, (38) .

太原市物业管理现状的调查与分析 篇9

1 太原市物业管理现状调查

1.1 物业管理市场巨大

目前, 太原市物业管理模式有选聘专业物业管理企业管理、开发商自建自管和单位后勤管理三种模式, 物业管理类型主要有各类住宅、学校、医院、工业区、商场及库房、写字楼等, 特别是写字楼物业, 成为太原物业管理市场新的热点。据不完全统计, 仅太原市的3个热点区域, 即位于省城府西街的太原中央商务区板块, 包括国贸大厦等一批地标建筑;位于省城南内环街的太原IT产品集散地及商务区, 包括青龙电脑城、金茂国际、赛格数码港等;位于省城广场周边的太原双塔商务区, 包括闻汇大厦、金港大厦等, 形成了以文化传媒与医药产业为核心, 横向整合商务办公、产品展示, 纵向打造文化、医药、贸易及金融第三服务产业链的商圈板块。从以上的分析中我们可以看出, 太原的物业管理市场是非常巨大的。

1.2 物业管理企业走向成熟

根据太原市房地产管理局和太原市物业管理行业协会统计数据, 截至2008年年底太原市共有物业管理企业212家, 其中二级资质企业10家, 其余都为三级资质企业。各类物业管理项目820个, 管理面积约3509.79万平方米, 其中住宅物业管理项目425个, 约3026.75万平方米, 住宅物业管理覆盖率为41%, 成立业主委员会62个, 占所管理小区、项目数的10.46%。物业管理企业类型主要有五种第一类是由原房管所以及机关后勤单位转制成立的物业管理企业, 在数量上所占比例最大;第二类, 是伴随着太原市物业管理行业的发展在太原本地发展起来的物业管理企业, 其中有很多是由房地产开发企业派生的物业管理公司;第三类, 是酒店集团派生成立的物业管理企业。它们数量虽然很少, 但都颇具实力;第四类, 是进入太原市场的具有良好品牌和较强实力的外埠物业管理公司, 主要来自北京、深圳的公司;第五类, 是外资物业管理企业, 它们在中国加入世贸组织后进入太原市场, 其中不乏国际一流管理公司。

1.3 制度建设力度加大

太原市房管局于2007年以来先后研究起草了《太原市专项维修资金管理办法》, 并组织工作人员及各物业企业经理和部分业主进行讨论修改, 目前已定稿;针对业主委员会成立不规范, 直接影响和制约了小区的物业管理工作正常运行, 经过调查研究总结经验, 结合太原市实际制定了《太原市业主公约》、《太原市物业管理区域召开业主大会、成立业主委员会程序》、《物业管理区域业主大会议事规则》等示范文本, 同时针对太原市市小区停车管理中存在的矛盾, 起草了《太原市停车收费管理办法》;制定了《关于建立物业管理公示、咨询、宣传制度的通知》, 要求各物业管理企业建立公示制度, 提高物业管理服务的透明度;《关于加强物业服务区域内装修和搬运队伍管理的通知》《临时管理规约》《管理规约》和《业主大会议事规则》四个示范文本也于2010年11月19日正式实施。

1.4 重视程度日益加强

物业管理作为房地产开发的深入和延伸, 其经营现代化、管理规范化、服务社会化的特点适合人们现代生活方式的需要, 日益被广大群众所接受。同时, 随着房地产业竞争的不断加剧, 大部分开发商开始清醒地认识到, 所开发建设的物业只有实施规范化的物业管理, 为广大业主创造安居乐业的良好生活居住环境, 才能树立良好的企业形象, 吸引更多的购房者消费, 才能不断增强市场竞争力。因此物业管理越来越引起社会各界的重视

2 太原市物业管理问题分析

2.1 行政监管机制建立和执行情况不容乐观

在市政府事权下放后, 物业管理小区的日常监督管理、业主委员会的成立等职能均已下放到城区, 但各城区因管理机构不健全, 人员无编制, 不能充分发挥城区的管理职能和很好地开展工作。对业主委员会缺乏有效的制约和监督, 有的不能真正代表大多数业主的利益, 随意决定小区的公共事务, 损害了小区广大业主的共同利益。

2.2 本地自有的大型物业管理企业缺位

据2009年年底调查结果看, 太原市物业管理与全国其他地区一样, 仍然呈现出小型企业数量多, 中型企业不占主体, 物业管理面积达规模企业偏少的情况, 造成物业服务成本浪费, 竞争力基本谈不上, 使得中小企业生存环境堪忧, 直接制约行业的总体发展。同时, 相对于大型物业管理企业而言, 本地自有的大型物业管理企业显然缺乏 (太原前十大物业管理企业仅有三家是太原市本地企业) 。

2.3 市场运作不规范, 专业化管理明显不足

就太原物业管理专业化而言, 各家物业管理企业存在合同意识不强;企业管理和经营不规范, 有的企业采取压价、低价竞争, 或采用贿赂、联合等不正当手段获取项目, 阻碍了物业服务企业的正常经营, 从另一个方面加剧了行业生存状况的不理想;过半数的物管企业属于开发企业子公司, 直接取得管理项目, 使前期物业管理招投标未按相关的政策、法规执行;员工队伍从总体上讲素质不高, 急需加大培训力度, 收入低, 劳动强度大, 形成企业人员招不来留不住, 流动性极高等问题。

2.4 社会公共服务部门服务不到位

国家《物业管理条例》明确规定水、电、气、暖、有线电视等社会公共服务部门应实行终端服务, 即抄表到户, 终端收费, 但这在太原市还未全部落实, 以供水为例, 总、分表不一致是绝对的, 这部分差额业主不愿交, 就得由物业公司来承担, 有的公司每年仅水费就得赔进十几万元, 太原市政府便民热线12345及城建热线12319转到房管局的涉及物业小区矛盾的投诉中, 绝大部分属于这类问题, 结果形成物管企业代人受过。

2.5 企业运行成本持续上涨, 行业压力越来越大

太原市物业服务收费水平与全国各大中城市比较, 属于较低水平, 再加上收费率不高, 调整物业费已成为整个物业管理行业的共同要求。以住宅小区供暖为例, 太原属于北方城市, 尽管全市基本实现了集中供暖, 但由于煤价大幅上涨, 运费、水费、电费、人工费、设备维护费等统统上涨, 目前实行的3.6元/㎡的收费标准, 使供暖企业每供暖1平方米即亏损2～3元左右, 企业确实无法承受。

3 规范发展太原市物业管理工作的对策

3.1 规范行业管理

第一, 引入健康的市场竞争机制。由房地局建立物业服务公司招标管理政策规范招标流程公示招标结果对物业管理企业实行合同聘用制;定期进行民意测试, 根据结果对物业管理企业进行奖惩;建立和启动物业管理企业信用档案系统。第二, 加强物业服务协会的统筹指导作用。太原市房地局成立的物业服务协会应该适应新的形势, 实行会员制, 鼓励更广泛的物业管理企业参与其中, 定期组织相关物业人员进行培训, 树立物业管理企业典型, 借鉴其科学、便民的管理技巧, 为全市物业行业的发展做出新的贡献。第三, 加大思想教育, 转变内在意识。以万科等物业为学习对象, 帮助物业管理企业树立质量与品牌意识, 形成更好的管理模式和管理理念, 懂得有付出才有回报。

3.2 强化前期管理

一是在小区规划论证及报建阶段, 物业管理主管部门要参与建设项目的可行性研究, 审查规划是否体现物业管理的全部需求, 为实施规范化物业管理创造良好条件;二是在小区开发建设阶段, 实行物业管理全程参与制度。物业管理主管部门代表业主监督小区规划落实、施工质量、配套设施等诸方面, 及时发现物业使用功能与使用质量上的问题并切实解决, 防止留下后遗症。同时, 主管部门要督促房地产开发企业按照《物业管理条例》的有关规定, 通过招投标的方式选聘具有资质的物业服务企业;三是在小区综合验收阶段, 由建设主管部门牵头、物业管理主管部门参与, 按照有利于物业管理顺利开展的原则进行综合验收。经验收合格的, 由物业主管部门发放物业投入使用许可证, 并完成前期物业管理的移交工作。

3.3 理顺相关关系

第一, 物业管理企业不能由开发公司直接指定, 应结合全体业主的意见通过市场化手段选择。在小区业主入住达到一定比例时候, 业主委员会可公开面向社会选聘物业管理企业。第二, 细化不同资质等级的物业管理企业所能够承揽的业务范围, 严禁没有资质的企业上岗和越级承揽业务的行为。对于社会上已存在的开发公司与物业管理企业之间的“父子”关系现象, 运行状态良好的保留, 运行状态欠佳的撤退, 鼓励业主成立自己的维权组织, 集体通过法律手段解决共同的问题。特别地, 为保护业主的利益, 可将物业质量保修金纳入政府监管范围, 建设单位在新建物业交付前按物业建筑安装总造价3%～5%的比例, 一次性向市财政专户缴存物业质量保修金, 在政府监督下实现专款专用。对于旧小区整改, 应从根本上解决历史遗留问题, 笔者认为建立强有力的领导机构是保证, 筹集专项整治资金是关键, 实施规范化物业管理是根本。

4 结束语

随着经济发展、科技进步和社会生活的变革, 太原市物业管理企业不仅需要借鉴发达国家的经验, 加大国内各地区之间的交流, 也要立足本市, 在认识到共性的同时找出个性, 在不断地学习和实践中得到完善、发展, 相信一定会把物业管理这项公认的朝阳产业越做越好, 开创太原物业管理行业的新局面

参考文献

[1]山西省住房和城乡建设厅.关于促进物业服务业持续健康发展的意见[N].2009-09-03.

[2]物业管理行业生存状况调查报[N].太原市房地产管理局—政务综合类—日常工作动态, 2008-10-15.

医院成本管理现状 篇10

一、医院成本管理组织实施现状

现行医院主要根据《医院会计核算管理办法》, 对全院各种成本进行核算归集。在组织机构上编设了财务科、卫生经济管理科对全院成本管理统一组织实施。在信息化手段上依托于一号工程、医院会计核算管理系统及各医院自行开发的一些辅助管理软件对全院各个成本信息进行收集、汇总、分析。

医院的成本核算模式, 按照“集中统一、财务归口”的原则, 通过一个财务机构、一个银行账户、一套会计账簿、两套会计报表, 实现医院财务的集中统管。按照国家规定的成本开支范围、开支标准, 统一的成本项目和计算原则, 记录、归集、分配开展医疗服务过程中实际消耗的成本, 是按照实际发生费用计算出的事后医药实际成本, 它反映着提供医疗服务过程中的实际消耗和成本效益情况。

在组织机构上, 医院设置了财务科和卫生经济管理科来加强全院的成本管理。在职责分工上, 财务科主要负责全院资金的收付报领、审核监督和年终结算等;卫生经济管理科主要专门负责成本核算、奖金发放、投资论证等。一般财务科和卫生经济管理科隶属于不同的管理部门, 医院为适应市场经济的大潮, 专门设置卫生经济管理科, 以加强全院的成本管理工作, 标志着医院从粗放型管理模式向集约型管理模式转变。

由于医疗业务本身的复杂多样, 其专业分工十分精细, 使得医疗成本信息庞大而复杂。目前, 医院都不同程度地建立了计算机网络系统, 自行开发符合医院自身特色的辅助软件, 基本可以做到实时地反映各个成本发生点的成本情况, 较好地确保了成本信息传输的及时性和准确性。

现行医院成本核算模式对于规范医疗成本的核算管理, 全面反映对内、对外医疗成本投入和经济效益情况, 提高医院的科学管理水平起到了重要的积极作用。但是, 由于成本管理关注的重点主要是挖掘各个成本点节约的潜力, 评价各个成本点的运行效果, 而现行模式只是关注历史的已经发生的数据, 是一种事后的核算控制, 管理的基点难以延伸扩展到事前、事中, 成本管理难以充分发挥对医院可持续发展的支撑力。

二、医院成本管理存在的不足

(一) 成本管理行为主体方面。医院成本管理的行为主体是指从事成本管理工作的人员和机构, 是成本管理质量的决定性因素。现行医院成本管理主体主要是财务科、卫生经济管理科及编配的财务人员, 这种模式在一定程度上促进了医院成本管理质量的提升, 但是财务人员覆盖面较窄、管理素质相对低下、管理机构过于集权, 在一定程度上阻碍了成本管理的深化, 成本管理难以发挥应有的作用。

1、成本管理人员覆盖面窄, 难以形成全员成本管理局面。现行医院成本管理工作主要集中由财务科和卫生经济管理科统一实施, 由几名专职会计核算人员进行日常的成本归集和核算, 成本管理所涉及的范围、内容、人员十分有限。而成本管理理论告诉我们, 每一个人员都是成本管理者, 对该成本点的效率效益最能把握控制。医院要想提高整体素质和经济效益, 必须走全员成本管理的道路, 使每一个决策层、管理层和执行层均成为成本管理的主体, 建立多元化成本管理网络, 充分调动每一个人员降低成本的积极性。要从思想上明确成本管理工作不仅仅是财务部门或是某些管理人员的行为, 而应当是医院每一名人员的责任, 只有每一位员工成为管理主体, 成本管理才能处于真正严密控制之下。

2、成本管理权力划分集中, 成本管理工作被动。权力和责任是紧密联系、相互对等的。享有权力的一方, 可以独立的做出一定的决策和行为, 或要求他方做出相应的行为。节约成本是医院每一个人员义不容辞的责任, 相应的责任对应着相应的权力。现行医院成本管理权力划分过为集中, 只是党委、财务部门的职责权限, 而下面执行层只有履行的义务。权利和义务的不对等, 降低了成本管理工作的主动性。集权过大、分权过小, 难以实现成本管理方向性统一, 成本管理工作容易出现“上面政策、下面对策”的局面, 成本管理工作十分被动。必须建立权责统一的成本管理模式, 不同岗位、不同职责, 行使与职责相对称的权力, 这样有利于调动广大员工的主人翁意识, 有利于实现成本管理向主动型、科学性转变。

3、财务人员素质低, 难以形成成本管理有效的控制力。医院成本管理财务人员不仅需要预算会计、企业会计相关方面的知识, 而且需要军事学、医学和管理学方面的知识, 对财务人员的素质要求很高。而现行医院财务人员虽然在一定程度上经过正规财经院校培训, 但多是半路出家, 培训的深度和广度难以满足成本管理的要求。知识结构的相对单一性和非专业性限制了成本管理工作效用的发挥, 难以形成成本管理有效的控制力。

(二) 成本管理操作流程方面。成本管理的操作流程是指成本管理的具体操作方式、方法, 是成本管理效用发挥的具体实现形式, 主要包括制度体系、数据归集、监督制约、奖励激励等方面。现行成本管理的操作流程在一定程度上促进了成本管理的发展, 但是制度不健全、数据互通性差、监督制约机制弱化等降低了成本管理效用的发挥。

1、成本管理制度体系不健全, 降低了成本管理的规范性。成本管理在一定程度上表现为一种内部规范体系, 相对于本单位来说具有一定的刚性约束作用。但是, 成本管理作为一种增加卫生资源使用效率的形式, 现阶段国家只是在医院会计核算管理办法上进行了明确规定, 在院级成本核算上进行了规范, 而对于科级核算、责任核算并没有明确的规范, 成本管理要求的信息广度和深度在制度上很难有规范的保证, 在一定程度上增加了要求和现状之间的矛盾, 成本管理处于一种有之不多、缺之也可的边缘地位。

2、成本数据互通性差, 降低了成本信息的准确性。现行医院成本信息复杂、涉及面广, 成本管理主要是通过一定的信息管理系统来归集、汇总、分析数据, 这在一定程度上减轻了财务人员的工作负担, 增加了成本管理信息的准确性和及时性。但是由于种种原因, 医院在一定程度上很难实现信息的互通有无, 信息与信息之间的沟通很难确保准确性和及时性。举例来说, 药剂科、仪器科由于主体利益的不一致性, 提供给财务部门的数据都是经过处理后的数据, 数据的准确性很难保证, 鉴于成本管理对成本数据质量的依赖性, 这在一定程度上降低了成本管理的质量, 成本管理成为利益主体追逐利益的一种形式, 使利益主体在一定程度上操纵相关数据, 成本管理形同虚设。

3、成本管理局限于奖金发放的依据, 弱化了成本管理信息的辅助决策性。现行医院成本管理的结果主要是服务于奖金发放的目的, 成本管理的结果与奖金发放完全挂钩的形式, 容易导致科室管理的重心偏移到成本数据的处理上, 容易形成一种寻租的成本信息, 同时由于委托代理关系形成的信息不对称, 确保成本信息准确性的外部监督成本很高, 奖励发放的激励方式成为科室最终追求的目标降低了成本管理经营控制内涵, 忽略了成本管理决策目的, 在一定程度上弱化了成本管理职能的发挥。

(三) 成本管理系统衔接性方面。影响成本管理的各项因素分散在全院各个部门、各个医疗活动之中, 成本管理要做到优质高效, 必须实现与医院各项活动的无缝链接。现行医院成本管理现状, 只是就成本而论成本, 成本管理的目的是计算成本的数据, 与医院其他各项活动严重脱节, 是一种置入型成本管理模式。

1、医院成本管理与医院管理目标关联性较低。医院成本管理的目标是优质、低耗、高效, 医院成本管理的各项活动应当以此为出发点, 实现成本管理和医院管理方向的一致性。现行医院成本管理是按照一定的范围、标准、项目来记录、归集、分配医院运营过程中实际消耗的一种实际成本计算的管理模式。成本管理的主要内容是计算成本消耗, 成本管理职能弱化为一种事后反映职能, 难以形成对已消耗费用的合理性控制力, 成本的事前、事中控制流于形式。成本管理和医院管理目标在一定程度上相互脱节, 成本管理的触点难以延伸到医院经济活动过程之中, 而仅仅作为一种事后的反馈, 在一定程度上影响了医院管理目标的实现。成本管理与医院管理目标关联性较低, 容易导致医院成本管理方向性的偏离, 不利于医院整体管理效能的提高。

2、医院成本管理与医院财务会计关联性不够。医院成本管理和医院财务会计是医院经济管理相辅相成的两个部分, 它们之间互相联系、互相补充。具体来说, 财务会计是通过记账、算账、报账, 总括反映医院财务状况和财务成果, 在为医院管理部门提供决策信息的同时, 向上级有关部门提供会计报表。而成本管理是对每个具体部门和环节的经济活动进行核算控制, 提供各个科室的成本数据资料, 具体区分医院各个部分的运营结果。从数据上来说, 成本管理和财务会计是一致的, 但是现行医院在一定程度上出现了成本管理和财务会计相互脱离, 各自为政的现象。成本管理并不从财务会计上直接取数据, 在一定程度上出现了财务会计反映的收益和成本管理反映的收益不一致的情况, 严重影响了财务信息的决策辅助功能。不同的决策导向影响了决策层的统一, 急需建立一套成本管理和财务会计同源、同向的成本管理模式, 确保成本管理和财务会计功能发挥的一致性。

高校预算管理现状及对策 篇11

【关键词】高校财务 预算管理 问题 对策

一般来说，各高校在编制财务预算时，是根据学校事业发展的需求和综合财力的可能，本着“量入为出，收支平衡，保证重点，统筹兼顾”的原则，根据学校的发展实际，认真总结经验，结合学校年度各部门工作任务，编制年度财务预算。但由于部门预算受影响因素较多，过程较为复杂，在高校财务预算实际工作中，也存在着诸多影响因素。

一、目前高等院校在预算管理方面存在的问题

（一）对预算管理认识不够全面，预算与高校发展战略不统一

高等院校在发展时都会有一个详细的高校发展战略，主要是针对高等院校未来五年、十年制定的发展规划，以此发展规划为基础进行管理。而在高等院校预算管理方面，每年跟每年的情况都不是一样的，而且高等院校领导对于财务预算的重视程度不足，缺乏财务管理方面的正确认识，认为财务管理只是财务部门单方面的事情，各部门只需要形式上的参与即可，这就使得高等院校财务预算管理出现了偏差，很多工作都得不到其他部门的支持，在预算工作开展时受到重重阻挠，这就与高等院校发展战略相偏离，根本没有将预算部门的作用充分发挥出来。

（二）财务预算编制方法落后、形式单一

随着国家对于财政体制的不断完善，要求高等院校要对财务预算进行改革，实行零基预算，但是由于高等院校资金不足，以及各种因素的影响，导致许多高等院校在财务预算方面还采用传统的预算方式，还存在着预算定额制定不合理，预算编制过程中往往是“以收定支”的现象，虽然这些编制方法使用起来较为简单，但是根本不具有科学性和公平性、透明性，高等院校各部门的财务使用情况较为混乱，无法对学校预算管理提出细致可靠的依据，这样就容易使高等院校造成资源浪费。

（三）财务预算管理约束乏力不足

当前大多数高等院校在财务预算管理方面都没有形成完整的管理体系，都停留在形式上，没有一个长远的规划目标和完善的制度体系。高等院校在对财务预算进行编制时没有专业的监管部门，随意性较大，审批程序较为简单，对预算的管控力度不足，这就使得高等院校内部的各个部门造成了矛盾的激化，为了获取更多的财务资源，就必须要进行相互博弈，每个部门的目标都是尽可能多地占有财务资源，经常会编造一些莫须有的经费进行报销，同时院校下拨给各个部门的财务经费大多都掌握在部门负责人手中，这样就导致了财务经费贪污受贿的现象加剧，一些部门根本没有将财务经费用到实处，没有完成部门的任务。

（四）财务预算监督方面的问题

高等院校领导对财务预算重视程度不足，这就使得高等院校财务预算管理较为混乱，缺乏专业的监管部门，财务预算在确定后，执行预算出现了较多问题，财务资金的走向没有清晰的记录，这样就使得执行预算成为一个盲点，高等院校在财务预算管理中缺乏考核体系和奖惩制度，这是高等院校财务预算管理混乱的主要原因，尤其是高等院校招生不断扩大，各项费用也在增多，如果没有完善的财务预算管理体系，那肯定会出现问题的。

（五）财务预算管理缺乏事后绩效评价

在我国预算绩效评价机制起步较晚，没有较为成功的经验可以借鉴，这就需要高等院校逐步去探索完善。首先高等院校领导部门对于绩效评价体系的认识不足，没有提起高度重视，对绩效评价不了解，没有实际经验，而且对绩效评价的意义认识不清，重点主要放在了形式化的开展上，根本没有发挥出绩效评价的实际效用，而且绩效评价工作涉及面较广，工作量大，财务人员都存在畏难心理。其次高等院校在绩效评价方面的制度不健全，我国也没有统一的绩效评价法律体系，在绩效评价方面还处于空白，同时还缺乏科学的管理方法，评价结果存在较大的水分，得不到社会的认可，没有深入挖掘绩效评价的管理问题，注重形式化。

二、加强高等院校预算管理的主要对策

（一）强化高校领导预算管理意识

作为高等院校的领导者首先要加强财务预算的管理意识，要实现自身思想上的转变，要能够对财务部门进行正规化管理，要明确财务目标管理方式，要注重对财务预算体制的改革，要突出预算的事前控制作用，要实现财务预算全过程的畅通。要充分调动高等院校各部门的积极性，要能发挥各个部门之间的协调合作，要积极参与到全校预算编制中去，要加强度中层领导的培养，要建立分责制度，每个部门责任人都必须要承担起相应的职责，出现问题后要承担连带责任。

（二）选择科学的预算编制方法，提高预算编制质量

财务预算应该从高校领导做起，要建立高校领导组织的预算管理领导小组，成员主要由财务、内审、教务、总务、科研等多个部门的负责人组成，主要是坚持民主理财与专家理财相结合的原则，要实行民主化理财，要加强对财务预算的公开化管理，要积极听取各部门的意见。高校财务部门在对预算进行编制时，要从全局考虑，要早动手、早安排，要根据高等院校实际情况进行制定，既要保证财务管理的公正性，也要注重财务效益，要与教学、后勤、科研管理相结合，要对全校资金进行统筹安排，要能全面反映出整个学校财务状况，要对教育事业具有促进作用，要确保财务预算的科学性、合理性，要能最大限度地发挥财务预算的功能。

（三）构建科学全面的财务预算管理体系

高等院校要加强对财务预算工作的宣传力度，要在全校各部门内实行多种形式的宣传，要积极鼓励学校所有人员参与到财务预算管理中，要将战略目标也业务目标相结合，要实行预算理念的全面化发展。要对学校内部的每名职工进行财务预算意识的培养，要增强学校教职工的责任感，要能将个人利益与学校发展联系到一起，培养其归属感，要实现个人与集体的统一预算。同时高等院校还要制定完整的预算目标，可以分一年期和三年期进行制定，要对高等院校财务管理有一个明确的规划，要将短期计划和长期计划有效结合起来，要推动高等院校战略目标的管理，要结合高等院校的实际情况和自身特点，建立分工明确的责任制度，要明确财务预算管理制度，每个部门要分工明确，各司其职，要能够将手中的预算工作做好，同时要加强会计部与其他部门的合作，要对各个部门相互制衡，加强管理，从而有效提高财务预算工作效率。

（四）建立有效的财务预算执行控制机制，实现财务预算管理制度化

高等院校财务预算想要有效实施，就必须要制定一套完善的财务预算执行管理体系，要对财务预算管理工作起到约束作用，要能加强财务管控，要防止贪污受贿现象的出现，要加强对部门负责人的绩效管理。

在预算执行时，应根据预算执行计划下拨各单位、各部门的预算经费，在整个执行过程中，对各单位、各部门用款进行实时监控和跟踪，对执行中出现的某些特殊项目需要提前支付年度预算资金的或预算项目调整的，可根据项目执行情况及时报请有关部门审批后下拨预算资金或及时调整预算项目。各部门应分析评价预算支出的执行情况以及资金使用效益，论证学校预算调整的合理性和必要性，并填写预算执行情况表。为配合预算项目检查的实时监控，还应建立一套自上而下的管理信息传递与反馈网络，以便及早发现问题并迅速采取有效措施加以解决和调控，真正做到加强预算管理，提高管理效率，对预算执行起到有效的控制、监督作用。

（五）加强预算监督，实施有效的预算管理激励与约束机制

预算管理作为高校财务管理的中心内容，效果要通过预算执行情况分析来反映，对预算管理应实施激励与约束机制，将预算管理纳入对各部门的工作考核，制定相应的配套奖惩措施。高校建立各级经济责任制的核心是权责利相结合，各高校必须将各级经济责任人财经工作实绩的考核纳入日常人事考核工作之中，使其制度化。细化和分解收入预算指标，强化二级部门预算责任意识，在学校形成人人关心财务收支情况，人人讲节约，人人保证收入预算实现的良好氛围，必须将财务收入预算与其部门经济利益相结合，可以将各系、部、处、室的津贴及分配经费支出预算与其收入预算的完成任务挂钩，通过考核与奖惩相结合，可以维护高校预算的严肃性和有效性，充分调动各方面预算管理的积极性，更好地为高校预算管理工作服务。

参考文献

[1]徐荣娣.试论高校预算管理与绩效考评的关系[J].事业财会.2006（01）.

[2]黄丽萍.高校预算管理存在的问题及对策[J].商业会计.2006（18）.

浅析项目管理的现状和信息管理 篇12

关键词：项目管理,成本管理,进度管理,质量管理

立足于施工项目管理全过程, 开发应用基于局域网和因特网的各种应用系统。重点是开发应用网络的项目信息管理系统。建立统一数据库和网络联结, 实现信息资源的共享, 改进沟通与合作, 提高决策的科学性和时效性, 实现管理复制和管理增值。

施工项目管理信息系统是以计算机技术为主要手段, 以施工项目管理为对象, 通过收集、存储和处理有关信息, 为各级管理人员提供信息。作为项目管理规划、决策、组织、指挥、控制、检查、监督和总结分析的依据, 从而保证项目管理顺利实施的管理系统, 施工项目管理信息系统是施工项目管理的重要组成部分, 是个信息量庞大、十分复杂的系统。在进行需求时, 公司参照先进企业的管理模式和业务流程, 结合公司的实际情况, 对设备管理、成本控制等模块的业务流程和管理模式进行了重新设计和调整, 三个管理体系在质量安全模块中得到很好的体现。通过固化优秀的管理模式.实现了先进科学的管理模式在各项目管理的复制。

项目管理信息系统是基于B/S浏览器/服务器模式。数据库为SQL—Sever2002.系统平台为ASP.NET, 事故处理服务器为Mi Crosoft lnternet INFORMATION Server 5.0。系统充分利用Web技术, 实现远距离跨平台管理的信息平台。系统主要由咸本控制、进度控制、质量控制、安全管理、技术质量、设备管理、材料管理、人力资源管理、项目管理、项目文档、协同办公和系统管理等12个子系统组成。各子系统有共享的数据库, 但又相对独立, 其中材料管理、设备管理和成本管理子系统与公司现用财务软件进行接口, 实现数据的相互提取, 满足管理需要。各子系统的主要功能:

成本管理:定额设置资源需求计划。分项实耗费用和价差, 项目阶段汇总, 成本汇总核算, 实现预算成本、计划成本与实际成本的对比分析。

进度管理:主要功能是编制单位工程年度、季度、月、周网络计划;运用Project软件进行工程实际进度的动态跟踪比较分析监测。

质量管理:关键和特殊过程管理台账、工程质量管理台账、材料进场检验、检验批材料、竣工检验、分项工程检查、分部工程检查、QC活动。

安全管理:事故类别危险因素类别、特殊过程检查、风险因素评价、重大危险因素控制清单、危险源分布统计、安全其他表。系统贯彻OHASA18000和IS014000管理体系思想.强化安全预测与过程控制, 实现安全过程控制标准化、数据化, 达到对安全管理的量化评定。

技术质量:主要功能有准备部分包括开工报告、施工方案、技术交底、洽商变更、规范标准、图纸、图集;技术资料部分包括所有技术保证资料、质量保证资料、竣工图等竣工资料;进度月报。

设备管理:设备档案、设备分布、设备清单、设备租赁、设备修理、设备报废、设备完好统计、设备租赁费统计等功能。实现统一设备编码, 动态反映设备使用、修理、分布等情况, 根据建设项目设备使用情况。自动统计设备租赁费用、完好等情况。

材料管理:仓库管理材料类別设置、材料编码设置查询、供应商档案、材料需用计划、材料验收记录、材料入库和出库、材料调拨、盘盈盘亏、周转料管理等功能。实现物资计划及对项目中的物资流进行监控, 完成物资的验收和出入库, 实现自动的收发存管理。

人力资源管理:动态反映人力资源的分布情况。根据施工进度动态反映施工项目的人工费消耗情况, 反映人力资源的基本档案情况。

项目文档管理:文档类别设置、图纸管理、合同管理、技术档案和资料管理、知识库等功能组成。

项目管理:项目设置。单位工程设置, 分项工程设置、查询及修改。

协同办公:实现公司与分公司和项目部之间的收发文管理、档案管理、信息发布、网络会议、电子邮件、短信息等功能, 解决了工作地点人员相对分散情况下的信息不能及时沟通问题。

系统管理:系统部门设置, 人员设置, 定义用户权限、用户名密码。

推进实施项目信息管理系统是一次新旧管理模式的变革, 对软硬件和网络的运行环境要求高, 必然会遇到阻力和困难。在推进实施中必须抓住主要问题.重点是解决责任落实。公司按照、分线管理、部门 (单位) 负责、对口考核。定期培训”的原则。按照不同的子系统, 明确牵头管理部门和职责, 牵头部门负责督促检查、总结汇报、考核评比, 界定使用权限, 规范统一输入数据文件的格式内容, 确保各种编码的统一规范。