物业整体管理手册

2024-08-12

物业整体管理手册（通用4篇）

物业整体管理手册篇1

物业物资管理手册

一、目的

物业物资物资是集团重要的行政物资之一。为强化物业物资的管理，明确物业物资从提出需求、采购、验收、签收、入库、领用、安装、验收、核销、剩余物资管理等各环节职责归属和操作要求，制定配套的考核方案，特制订本管理手册。后期针对物业物资进行管理，各环节管理部门均需引起足够重视，严格按照本管理手册执行，对于因重视度不够造成公司损失的，严肃问责。

二、物业物资需求管理

1、物业管理站主任、电工根据上月库存及维修单情况，于当月20号之前对下月维修材料向当地物资采购部提交需求申请，电工、物业管理站主任和店长须签字确认；

2、物资采购部根据库存情况对采购材料进行审核，如有增减项，需与物业部沟通进行需求确认，如无异议，联系供应商下达采购订单。

三、物业物资验收管理

1、采购材料到达后，采购员通知物业部，由物业部对材料进行验收，并办理入库手续（物业负责人签字）。相关材料有：采购合同、供货单位发票（符合国家税务规定）、发货明细表、质保书、使用说明书、公司领导批准的采购计划、《验收单》等；

2、验收过程中如若发现材料质量或数量问题，暂且不予以办理入库手续；

3、材料到货一段时间，如出现问题，仓管员应即刻通知采购员、物业部与供应商进行交涉，办理退货；

4、维修材料因急需原因或其他原因直接送至现场，仓管员、物资管理部人员和物业人员须至现场办理验收，同步办理入库手续、领用手续；

5、验收材料物业部必须保留存证。

四、物业物资领用管理

1、物业管理站主任、电工根据需求申请填写材料领用明细（领用人、物业负责人签字），领取维修材料。物业部办理出库手续填写出库单，出库单由物业部负责人签字。

2、维修材料更换后由连锁店店长、行政副店长在维修材料使用单上签字确认。对于更换下有变卖价值的材料由物业管理站主任或电工保存。由物业部结合财务统一变卖。

3、材料盘存物业部、财务每月度对采购材料进行盘点做到帐实相符。物业管理站、电工每月根据物业报修单、维修材料使用单汇总填写月度材料使用明细。根据月度材料使用明细对照

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材料领用明细及剩余材料进行盘点，将月度剩余维修材料上报物业部，由物业部统一登记台账。盘存表由物业负责人签字后，财务留存备档。

4、购买维修材料报销（物业物资需求申请）附件发票、入库单、领用明细、出库单、材料使用明细汇总，发票金额应与材料使用汇总表金额一致，扫描上传附件至系统流程。纸质资料留存备查。

五、维修剩余物资管理

1、对于使用后剩余材料，保管责任方为当地物业；

2、剩余材料的存放地点可选择在物业管理站或管理门店仓库；

3、剩余材料的存储需遵循安全存储原则、先进先出原则、整包整存原则、分区存放原则、快进快出原则、重量对应原则、合理利用仓储原则、同类归一原则等八项原则，多整理，多通风，多检查，把所有隐患消除在萌芽状态，确保货物的存储安全；

4、当地物业需按照月度做好《月度材料使用明细》台账，对剩余材料名称、数量、领用时间、存放地点等填写清楚；

5、当地物业，按照月度对对剩余材料进行盘点对账，对出现材料丢失、损坏的，按照相应责任归属对相关责任人进行处罚。

六、旧件回收管理

1、供应商回收：针对筹建店面以及闭店操作的门店，当地物业可与供应商沟通，对旧件予以一定比例的回收，当地对供应商回收的材料做好台账登记，明确回收的供应商名称、材料名称、数量、回收时间、责任人等；

2、变卖：当地物业可与一些回收单位建立长期的合作关系，对于不可利用的维修材料联系回收单位进行变卖，同步对变卖材料进行台账登记，票据完整保留。材料变卖需当地财务、总经办共同参与；

3、再利用：对于使用时间较短、有较大再利用价值的材料，当地物业可以选择存放于管理门店仓库，或距离近期使用门店较近的门店仓库，如果材料数量较多或者占用面积较大，门店仓库无法进行存放的，当地物业需与物流当度进行协调，同时明确库存占用的时间和库存管理细则。再利用材料，当地物业需分别做好拆除前存放以及材料再利用台账登记，避免出现账实不符；

4、旧件盘点：旧件材料由当地财务牵头组织相关人员进行盘点。

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小区物业管理培训手册篇2

大安市美桥职业技术培训学校

小区物业管理手册

一、小区物业管理人员职业道德

二、小区保洁员文明礼仪

三、小区保洁员工作职责

四、小区保安员的岗位职责

五、小区保安员的权限

六、小区物业管理基本内容（10个管理制度）

七、清洁卫生细则

八、小区文明标语

一、小区人员的素质要求与职业道德

1、思想素质

①.树立正确的人生观

②.树立全心全意为业主服务的思想 ③.具有较强的法制观念

④.作风正派、忠诚可靠、不谋私利、实事求是 ⑤.思想上进、敢于进取、勇于创新

2、个人素质

①.有良好的语言表达能力

②.端庄的仪容仪表，树立良好的物业形象 ③.胸怀宽阔，具备良好的心理素质 ④.要有健康的体魄

3、职业道德（引自劳动和社会保障部文件）

忠于职守尽职尽责，兢兢业业热情服务。积极主动讲求实效，实事求是办事公道。遵守纪律奉公守法，谦虚谨慎文明礼貌。刻苦学习提高素质，钻研业务掌握技能。

二、小区保洁员文明礼仪

1、热爱本职工作，待业主如亲人，热情服务，尽职尽责做好工作。

2、仪态端庄，衣着打扮端庄、整洁，给业主有一个美的感觉，使人感到亲切、和蔼。

3、语言谦逊：在接待业主过程中，语言要力求文雅、谦恭准确，务必做到“四个不讲”即：“不讲低级庸俗的口头语、不讲脏话、不讲讽刺挖苦话、不讲与管理无关的闲话”。不能取笑人、不能训斥人、不报复人。

4、主动热情：在服务过程中要做到：“三个一样”即：“对待生人与熟人一个样，大人与小孩一个样，忙时闲时一个样”。

5、优质服务：对业主负责就是对公司负责，处处应多为业主着想，为业主提供各种便民服务。

6、讲诚信：在工作中要实事求是，做到言而有信，严守信用。

三、小区保洁员岗位职责

1、遵守公司制定的各类规章制度和《员工手册》；

2、尊重领导，服从分配，及时完成工作任务；

3、上岗佩戴好工作证，穿戴好服装，并保持整洁；

4、文明服务，作风廉洁，拾金不昧；

5、按照服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；

6、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；

7、对保洁范围内物业的异常情况及时向保安员或管理员汇报；

8、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；

9、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏的酌情赔偿。

四、小区保安员的岗位职责

（一）保安领班的岗位职责

1、负责全班的日常管理工作，组织安排保安班的工作、训练、勤务等。

2、负责检查队员的仪容仪表，具体负责本班的工作落实情况，出现问题及时处理。

3、负责检查和保管所配备的通讯器材、自卫武器及公用物资。

4、不定时地巡视小区的值勤岗位，防止安全隐患出现。

5、协助保安队长及时了解队员动态，做好队员的思想工作。

（二）、外围巡逻保安员的职责

(l)、熟悉小区的环境和治安特点，时刻保持高度警惕，严防破坏及盗窃行为发生。

(2)、加强对重点区域的巡逻，发现可疑情况及时处理，或向上级领导汇报。

(3)、与各岗位保持联系，出现情况及时前往协助。

(4)、配合消防助理巡查消防设施，熟悉消防器材的使用方法。(5)、负责监管小区内公共通道的垃圾及物品堆放情况。(6)、完成领导交办的其他工作。

五、小区保安员的权限

1、对刑事案件等现行违法犯罪入员，有权抓获并扭送公安机关，但无权拘留、关押、审讯、没收财产及罚款。

2、对发生在小区内的刑事、治安案件，有权保护现场。

保安服务与公安执勤的区别

主要有4个区别：

(1)、服务对象不同。保安服务是为特定的客户服务，在住宅小区内主要是为小区居民服务；公安执勤是为全社会安全服务，它主要服务于社会公共利益及安全。

(2)、职能不同。保安服务的职能以预防为主；公安执勤主要是预防、打击犯罪，维护社会稳定。

(3)、法律权限不同。保安服务的权限原则上不超过公民的权限；公安执勤则具有法律赋予的警察权力，如拘留、罚款、逮捕等。

(4)、经费来源不同。保安服务经费来源于为客户提供保安服务取得经济报酬；公安经费主要来源于政府的财政支出。

六、物业管理的基本内容

物业管理的基本内容有的按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和特约性的委托服务。其依据是社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务于一体，在服务中完善经营与管理。也有的按实现物业管理的总目标和工作内容分为相互区别的内容：

1、房屋管理

房屋管理是物业管理的基础，离开房屋建筑及业主或住户，物业管理就失去了为服务的对象。房屋管理的主要内容包括：

（1）、房屋结构的完整与完好的维护（2）、房屋造成损坏的鉴定、赔偿与修复（3）、房屋装修的审批与控制（4）、房屋使用的登记

（5）、房屋锁匙的登记、发放、收回、更换（6）、建筑内外的标志广告管理

2、消防管理

消防工作在物业管理工作中有着头等重要的地位。消防工作有了失误，物业财产将受到极大的破坏与损失，甚至会全部毁于一旦而祸及左邻右舍，给社会带来极大的不安定因素。消防管理的主要内容有：

（1）、贯彻国家和地方政府的消防法令。

（2）、消防宣传教育。首先，通过对消防法规的宣传，增强每个人的消防意识和社会责任感。其次，普及消防知识。包括各种放火知识、灭火知识和紧急情况下的疏散与救护知识。消防宣传形式可采用消防轮训、张贴消防警示、发放消防须知等。

（3）、建立高素质的专职消防管理人员，其主要任务进行消防值班、消防培训、消防器材的管理与保养和协助公安队的灭火工作。义务消防队起主要工作是预防工作、消防训练。

（4）、制定消防规章制度。消防制度主要包括消防岗位责任制度、消防值班制度、消防档案管理制度。防火规定主要有：消防设施、设备的使用、维护、管理规定；公共通道、楼梯、出口等部位的管理规定；房屋修缮和装修中明火使用规定；电气设备安全使用规定；易燃、易爆物品的安全存放规定等。

（5）、消防设施、器材的配备与管理。消防设施、器材包括：灭火器、消防栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统（区域报警系统、集中报警系统、控制中心报警系统）。消防设施、器材的管理主要负责消防设施、器材的日常管理、保养和维修。通过专人定期的巡视、检查、保养和发现问题的及时维修，确保各类消防设施、器材随时处于完好状态。

（6）、坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面检查。（7）、紧急情况下的疏散。

3、治安管理

治安管理是物业管理管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外突发事故而对物业进行的一系列管理活动。其主要内容有：

（1）、建立健全物业安全保卫组织机构。（2）、制定和完善各项治安保卫岗位责任制。

（3）、根据治安区域大小和当地社会治安情况配备相应的保安员，实行24 小时值班制度。

（4）、建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标。作到点、面结合。（5）、完善区域内安全防范设施，安装防盗报警系统，防盗锁等。（6）、联系区内群众，建立联防联保制度、通行证及来往登记制度。（7）、建立保安登记记录，在当地公安派出所的指导下搞好治安工作。（8）、加强区域内车辆的安全管理。

4、电梯管理

电梯已成为高层建筑不可缺少的交通工具，电梯的正常安全运行与人们的生命财产有着密切关系，在物业管理中对电梯的管理主要是运行安全的管理和维修养护的管理其主要内容是：

（1）、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。

（2）、对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查持证上岗。

（3）、除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由劳动主管部门审查认可的单位和人员承担。

（4）、高度重视电梯的安全年检工作。

（5）、电梯运行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。（6）、必须坚持定期检查、维护保养工作计划，健全电梯设备档案及修理记录。

（7）、电梯钥匙要有专人管理，停梯必须出通知告示。（8）、使用货梯要制定收费标准。（9）、要记录电梯的耗电量。

（10）、保持机房、通道、轿厢的清洁。

（11）、电梯主管人员要具备一定学历并有丰富的专业知识及技能。（12）、要加强对住户的安全教育，制定“乘梯须知”并悬挂或张贴在轿厢内。

5、用水、用电管理（1）、用水管理

①.业主要爱护水表和公共管线设施，防止跑、漏水现象发生。如发现管道出现故障，请及时通知物业服务单位进行维修；

②.公共给水、排水管道由物业公司负责养护维修，业主不得随意拆挖、安装、更改管线；

③.严禁业主采取滴水、水表停转和倒转等手段无偿使用水资源，一经发现确认，物业公司除收缴水费外，还应按照当期应缴水费的两倍赔偿经济损失。

2、用电管理

①.当电路出现故障时，业主应及时通知物业公司进行维修，不得私自维修公共配电设施。否则，由此造成的一切后果和损失由责任人负责； ②.严禁私自拉线用电，严禁偷、漏电现象发生，如有违章用电者，一经发现，由物业公司按规定进行处罚，由此造成的经济损失和人身伤害，由责任人负责。对于经查实偷电者，该业主需按照其上已缴电费的月平均数额的两倍赔偿经济损失。如情节严重，管理处和物业公司均有权向当地公安机关反映、举报；

③.楼道照明灯泡损坏由业主自行更换，如需物业服务人员更换，业主需承担材料费，灯泡限用功率在25W以下，如因使用灯泡和人为造成灯口损坏及电路故障的，由当事人负责并支付人工、材料费。

6、环境卫生管理

环境卫生管理是物业管理中一项经常性管理服务工作，其目的是净化环境，给业户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。同时对社区精神文明建设也有很重要的作用。

（1）、明确清洁工作的范围包括楼宇内的公共部位（楼梯、大厅、天台、电梯厅、公用卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等）、物业区域内公共场地（道路、绿化带、公共停车场、公共娱乐地方）、生活废弃物。

（2）、明确清洁卫生的基本要求，即“五定”（定人、定地点、定时间、定任务、定质量），要求每一位清洁工都要知晓自己负责清扫的范围、时间、任务、具体内容与质量要求。这些要求一要具体、二要明确，以便检查。如每日清扫几次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。

（3）、明确清洁卫生的质量标准：一是每天清扫两遍、全日保洁；二是达到“六不”、“六净”，即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

（4）、垃圾的清除必须及时，做到当日垃圾当日清除，并建立合理得分类系统。

（5）、要制定严格的清洁卫生管理制度，搞好配套卫生设施建设，做好卫生宣传工作。

（6）、常见的几种不卫生情况：随地乱丢垃圾和楼上抛物、乱搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明沟暗渠、商业网点产生的垃圾及烟尘、乱涂乱划乱张贴。

7、绿化管理

绿化管理既是一年四季日常性的工作，有具有阶段性的特点，如植物树木的修剪、整形。绿化管理的基本内容有：园林绿地的设计和营造；已有绿地的日常养护及居住区绿化管理。物业管理所涉及的绿化管理是指物业管理区域的水平绿化和垂直绿化，即室内绿化和室外绿化。主要包括乔木、灌木、草皮和盆栽花卉。

（1）、因地制宜，正确选择树、花、草的品种。速生、粗生、抗病虫害、有观赏价值是第一选择。

（2）、对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良树种，一般以乔木为主。

（3）、行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。布局方面注意层次搭配，高低错落，合理布局。

（4）、配备专职管理人员或委托专职管理队伍，作好养护工作包括：浇水、锄草、松土、施肥、整形、修剪、防治病虫害。

（5）、作好住用户特别是儿童的宣传教育工作，使人人都来关心绿化。（6）、制定相应的绿化管理规定。

8、车辆道路管理

车辆道路管理包括道路管理、交通管理、车辆管理。（1）、道路管理

①.物业管理应掌握各类设施的布局、结构情况，负责对道路的日常巡查、养护。

②.场内车位划分要明确（分固定车为和临时车位，大车位和小车位）。③.场内行驶标志要清楚。

④.车辆防盗和防损坏措施要得力（进入登记和车况检查，值班制度和定期巡查制度，教育车主）。

（2）、交通管理交通管理的主要任务是正确处理人、车、路的关系，在可能的情况下作到人车分流，保证居住区内交通安全、畅通，重点是机动车行车管理。

①.建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行。②.根据小区内道路情况，制定道路交通管理规定。③.禁止乱停放车辆，尤其在道路两旁。④.限制车速，铺设减速墩，确保行人安全。

⑤.在物业管辖范围内，发生交通事故，应报请公安管理部门处理。（3）、车辆管理

对车辆的管理原则为：对车辆在小区的停放秩序和交通秩序予以管理，不包含保管、看护责任。

①.禁止机动车在小区内鸣笛，行驶限速15公里／小时； ②.禁止在暖气沟、绿化区域、人行道停放车辆； ③.禁止在小区内试刹车、加油和维修机动车； ④.车辆应停放在物业公司指定的停车区域； ⑤.车主如损坏道路和公共设施等，需按价赔偿；

⑥.自行车或其他人力车辆均应停放在特定区域并自行设置防盗措施； ⑦.各种车辆（包括机动、人力）因第三人盗窃丢失、损坏、车内物品丢失均由车辆所有权人自行承担。

9、宠物的管理

（1）、饲养犬类等宠物必须到本市有关部门办理《免疫合格证》，定期为宠物注射疫苗，并到物业公司登记备案并签订《居民文明养犬承诺书》；

（3）、严禁在小区公共区域内放养宠物，严禁携带宠物进入办公楼、社区医院等公共场所。严禁在绿化区域遛宠物，以保持公共环境卫生清洁；

（4）、携带宠物外出时，必须挂锁链，长度不超过2米，并由成年人牵领。若饲养宠物产生噪音、出现伤人等事件，宠物主人必须及时处置并负全责。凡是有咬人记录的宠物，必须自行清理出本小区，不得在本小区内遗弃所养宠物。

10、档案管理

每个小区内必须有一本完整的档案。

内容包括：小区物业管理人员的职业道德；保洁员文明礼仪、工作职责；保安员的岗位职责、工作权限；小区的规章制度即10个管理；清洁卫生细则；业主委员会，工作人员名单、所有业主名单、电话、联系方式等。（2）、严禁饲养大型宠物、攻击性宠物，一经发现按治安案件处理；

七、清洁卫生实施细则

1、小区内的主干道、支道、人行道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁，无污垢、杂物、积水。

2、散水及排水沟每天不定时循环打扫，确保干净、无杂物、积灰。

3、垃圾筒每天清理至少1次，筒外每天至少一次用抹布擦洗干净，确保筒外观清洁、内无异味。

4、清运垃圾每天至少2次，上、下午至少各一次。

5、墙门及车棚走廊每周至少清扫一次，确保干净、无垃圾、积灰、堆放杂物。

6、广场、停车场及其通道每天保洁，不定时循环打扫，确保整洁、无污垢、无杂物、无垃圾、无积水、无明显沙石。

7、草坪、绿化带务必每天清扫，确保绿化带无明显果壳纸屑、大片树叶、垃圾袋等杂物及明显杂石。

8、楼道梯级清洁每周一次，确保无杂物、明显积灰、污渍、明显纸屑。梯级扶手、楼道玻璃窗、窗平台，每周至少清扫、清抹一次，确保干净、无积灰、污渍、无乱张贴。

9、电子防盗门、信箱、电表箱、电信箱、宣传栏（玻璃及其周边）、消防橱，每半月清洁一次，确保无污渍、无明显积灰、无乱张贴。

10、标识牌、路灯确保无积灰、无污渍、无乱张贴。

11、露天健身器材每月清抹一次，保持干净，无积灰、无乱张贴。

12、雕饰每月清洁一次，确保无污渍、误明显积灰、无乱张贴。

八、小区文明标语

1、花园草坪：

手下留情花似锦，足下止步绿如茵。

一花一草皆生命，一枝一叶总是情。

小草对你微微笑，请你把路绕一绕。

草儿绿，花儿香，环境优美人健康。

2、爱护环境

保护环境是责任，爱护环境是美德。

随地丢垃圾，也丢自己脸。

改善小区环境，共享小区欢乐。

请勿乱倒垃圾污水，污染环境脏了自己。

共同管理，共建美丽家园，共同参与，营造绿色社区。

随手捡起一片碎纸，净化是自己的心灵。

把自己打扮漂亮，也是对别人尊重。

播种文明，收获温馨。

3、和谐相处抬头笑，迎面问，邻里越处越亲近。

有话好好说，有事商量办。

克服不良习惯，养成文明行为。

一人有事大家帮，人人都是热心肠。

微笑是我的语言，文明是我的信念。

多谢你的关心，小区有了温馨。

语言文明，人人和谐，小区干净，家家共享。

心灵像花一样美丽，小区像家一样温暖。

你家挨我家，我家连他家，小区是我们共同拥有的家。

家家都有难唱曲，我能为你做点啥。

4、文明社区

同创文明小区，共建和谐家园。

文明是小区之魂，和谐是小区之本。

新风吹拂千万家，文明连着你我他。

人人做好事，处处打烙印。

一人吸烟，大家心酸，乱丢烟头，小区难堪。

有了你的支持，才有小区整洁。

XXX物业管理质量手册篇3

行政人事部手册 1.0 序言 2.0 岗位职责 2.1人事行政部岗位职责 2.2劳资主管岗位职责 2.3培训主管岗位职责 3.0 人事管理制度 3.1 员工招聘制度 3.2 员工入职管理 3.3 员工规定制度管理 3.4 员工调职升职管理 3.5 员工的档案管理 3.6 员工的辞职程序 3.7 辞退员工程序 3.8 报酬管理 3.9 福利的形式和内容 3.10 奖惩制度 3.11 培训工作的内容和任务

3.12 员工绩效考核制度

4.0 行政管理制度

5.0 1.0 序言行政人事部是通过以下五个职能要素实施的。

1.1 确保。这是为了通过实现组织目标而募集与配置能力的过程，是行政人事管理中的先行职能。其主要内容为：职务分析：行政人事计划：招募、考核、选拔与录用。1.2 开发。这是指开发所募集的人员的品德智能，以提高组织绩效的工程，是人事管理中重要职能。其主要内容为：培训、开发规划；职前培训、在职培训及脱产培训；职业生涯开发。1.3 报偿。这是为员工对组织所作出的贡献而给予报行政人事管理部表格 6.0物业管理外部管理制度酬的过程。而行政人事管理中的激励凝聚智能，其主要内容为：激励工作积极性；工作绩效评估；工作薪酬；福利措施。1.4 整合。这是使员工之间和睦相处、协调共事、取得群众认同的过程，是行政人事管理中的人际协调职能。其主要内容为：新来人员的职前教育与社会化；群体中人际关系之和谐；矛盾冲突的化解与调解。1.5 控调。这是对员工实施合理、公平的动态管理过程，是行政人事的控制、调整职能。其主要内容为：科学合理的员工绩效素质。所以，行政人事管理可以定义为：为了有效地达成组织的目标而进行的组织内行政人事的确保、开发、报偿、整合、控制的活动的过程。

2.0 岗位职责 2.1行政人事部经理岗位职责

1、认真贯彻执行国家有关劳动人事部门的有关方针、政策、法令和指示，组织制定计划，经物业管理处领导批准后实施；

2、全面负责人事部工作，掌握业务范围，拟订本部门的工作计划，定期召开例会，布置、检查、总结工作，重大事项及时向有关领导汇报并共同研究、讨论决定；

3、组织本部门干部的政治和业务学习，提高人事管理水平和业务能力，加强对本部门员工的思想教育，团结本部门干部，调动每个人的工作积极性，保证完成各项工作任务；

4、对分配给本部门的工作，定期进行检查考核，表扬先进，带动后进，搞好本部门干部队伍的建设；

5、抓好干部及职工的管理工作，经常深入基层研究，掌握情况；合理安排使用干部，发现人才；及时提出干部调整意见，当好物业管理处领导的参谋；

6、组织制定、修改、充实各项规章制度，做到管理规范化、科学化；

7、根据用工计划组织招聘工作，负责调入、招聘、招收、辞退、辞职、调出、停薪留职员工的审核，负责员工内部调配的审核；

8、按照有关政策，结合同行业标准和物业管理处实际制定本物业管理处工资、奖金、劳保福利标准，报领导审核批准，负责工资、奖金、劳保、福利、加班费、夜班费及各种津贴报表的审核；

9、按制度负责审批办理各类休假期的期限和有关费用报销标准；

10、负责人事档案的管理工作，负责办理职工调入、调出档案的接收和传递工作；

11、完成总经理交给的其他各项工作。2.2劳资主管岗位责任

1、根据国家工资改革政策和物业管理处的实际经济效益，编制工资计划，合理使用工资基金；

2、负责办理职工的转正、定级、晋升的工资变动事宜及离职员工的工资结算工作；

3、负责办理职工调动的工资手续、调入职工的工资标准的审定工作；

4、按时准确编报劳动工资、浮动工资、奖金、伙食补贴、月、季、年报表并做好对比分析，提出建设性意见供领导决策时参考；

5、按月汇总和发放加班费、夜班费和其它各种津贴；

6、严格劳务工资管理，建立健全职工工资一鉴表，掌握公司各类人员的工资变动情况和人员的增减情况；

7、负责编制劳保、福利用品发放名单；

8、负责全部员工参加劳动保险的工作；

9、负责各部门的考勤管理，统计和编报劳动出勤报表，经常检查各部门的劳动纪律，及时向领导提供劳动出勤情况；

10、负责领取本部门的办公用品和文件的收发登记工作；

11、完成人事部经理交派的其他任务。

2.3培训经理岗位责任

1、热爱物业管理处工作，对培训工作认真负责，积极主动，耐心细致，全心全意，作风正派，不谋私利，为提高物业管理处人员的素质而尽心尽力；

2、在物业管理处总经理的直接领导下，负责物业管理处的培训工作。按照物业管理处经营管理的方针政策，负责计划、组织、检查及督促各项培训工作；

2、负责培训计划的实施方案并组织实施；

3、负责物业管理处调进、招聘、招收干部、工人的培训及业务技术的考核工作；

4、负责审核干部、职工培训教学大纲和培训计划及培训教师的选编教材，制定培训文件，负责培训计划的组织、实施和管理工作；

5、负责协调和检查、落实、考核各部门的有关培训工作；

6、编造培训预算报总经理。控制每年的预算支出；

7、安排教学仪器设备的保养、维修及购置；

8、对物业管理处外派学习的员工，按物业管理处规定进行管理、控制、审核及实施培训后跟查与考核业绩的工作；

9、负责制定、审查对外招生培训教学计划的制定、实施及费用核算；

10、组织本部门员工的业务学习，监督员工执行物业管理处各项规章制度和评核员工的工作态度与表现。3.0 人事管理制度物业公司成立后向社会公开招聘人员，物业管理公司采用固定期限合同制的聘用制度，签订劳动合同，约定合同终止的时间、条件。在合同期内履行合同义务，享受合同权利。采用人员能进能出，能上能下，工资能高能低的聘用程序制度。物业管理公司的人员请得进，留得住，流得出，用得活。有利于物业管理公司精减人员、降低成本、提高效益、激励势气。3.1 员工招聘制度 1.招聘包括招募、选拔、录用三个过程。2.签约是人事部根据《劳动法》规定与正式录用员工签订的劳动合同书，劳动合同书应包括以下内容：劳动合同期限；工作内容；劳动保护和劳动条件；劳动报酬；劳动纪律；劳动合同终止的条件；违反劳动合同的责任。劳动合同前面规定的必备条款外，当事人可以协商约定其他内容。物业管理公司与劳动者订立劳动合同，必须遵循两个原则：一是平等自愿，协商一致；二是符合法律、行政法规的规定。劳动合同必须由员工亲自签名或盖章，企业代表签章，并加盖人事资源管理部门印章及注明签约的日期后方可生效。双方签署后，交由政府劳动法律部门签证。3.2员工入职管理（包括试用期）从通知员工正式录用开始依次办理员工报到手续，收取员工身份证、学历证明岗位资格证、岗位操作证、驾驶执照、劳动手册（下岗、待业证明）、养老保险关系转移单、独生子女证等，有关证件、资料复印后原件应归还员工，然后发制服、员工手册及管理规定、职员卡、更衣柜钥匙等，并要求员工在物资卡上签名后存档，接着安排入职培训，完成后到各自部门岗位上报道。3.3员工规定制度管理物业管理公司运作等程序的管理，是以规章制度形式等予以贯彻执行的。公司为不同性质的内容

的岗位（工种），制定各级岗位责任制，各部门、各工种的员工在工作岗位上行为都有必须遵循岗位责任制条款的规定。有关员工纪律管理的日常规章制度一般包括在《员工手册》中。物业管理公司编印《员工手册》，发给全体员工人手一册，介绍公司的各种章程和规定，尤其对必须遵守的纪律管理和各种规章制度，简要明白地逐条罗列，便于员工集中学习，在日常工作中参照对比。《员工手册》内容包括员工守则、劳动条例、员工福利、安全守则、奖惩条例。3.4员工调职升职管理行政人事部门应协同员工所在部门，对员工进行升职（或调职）的评估。由员工所在部门的主管填写升职/调职申请表，经行政人事部门、总经理等必要的审批手续后，同意升职或调职，并按新职位的试用期标准考验。一般在三个月后确定新职位，进行晋级加薪。3.5员工的档案管理员工档案一般可由员工的人事档案、工作档案和培训档案等三个主要内容组合而成一个独立的档案卷宗。员工的培训档案将与其工作档案一起作为对员工晋升、提级、加薪时的参考依据，也是行政人事部门人才发掘与调配的原始依据。人事统计的主要内容包括：员工人数及其变动情况统计，打印月末人数情况及做出流动率的统计。员工结构统计，即关于员工性别、年龄、文化程度、政治状况、工作年限、专业技能、其他方面的统计。员工出勤情况统计。员工奖惩情况统计。员工接受培训情况统计。人事统计的工作步骤是：对统计的调查与收集，以统计资料的系统加工与综合，对统计资料的计算与分析。3.6员工的辞职程序员工辞职的一般程序为：由员工本人向部门经理提出书面辞职请求——由员工所在部门经理向行政人事部门及有关领导提出报告——经审批后转行政人事部门、财务部门备案。行政人事部门出具离职还物表——员工在结束工作后，归还发给的全部物品，并经有关部门会签——由财务部结清员工工资及其他帐目——在行政人事部门办理离职手续。

3.7 辞退员工程序辞退员工的一般程序为：部门经理提出辞退员工的报告—经由最高管理部门或总经理批准后转入行政人事部门、财务部门等备案—员工归还发给的全部物品—财务部门结清有关帐目—行政人事部门办理退工手续—通知保安部门以后禁止放行被辞退员工进入公司。3.8 报酬管理

如何建立一个有效的劳动报酬制度，一般来说，必须考虑下面三个方面的主要问题。1.确定工资水平在确定工资水平时，应考虑以下几个因素：

要建立具有竞争性的工资比率； B 失业率也会影响到一个单位的工资水平。C 物价上涨、生活费用提高会影响到工资水平。D 生产效益问题。E 本单位不同工作的工资比率问题。2.工资和工资结构一般来说，一个企业公司的工资结构都是由本公司的最高管理人员和少量职工组成的专门委员会，在对每一个具体工作进行分析、比较的基础上制定的。3.工作分级和考核制度工作分级就是将物业管理公司中所有岗位，按劳动的技术繁简、责任大小、强度高低、条件好坏等因素，划分为若干个相对等级。考核制度，实际上就是对员工工作数量和质量考核的具体内容和要求的规定。这两项工作的好坏，将直接关系到劳动报酬分配的合理与否。3.9福利的形式和内容福利具体包括以下几个内容：劳动保险、劳动保护、交通补贴费、托儿补贴费、副食品补贴费、医疗卫生补贴费、福利设施（如浴室、理发室、阅览室等）、教育培训福利等。上述这些福利，为员工工作、学习和生活提供了方便，既减轻了员工的经济负担，又丰富了员工的文化生活，对加强员工的凝聚力、向心力起了较大的作用。

3.10 奖惩制度为增强公司员工的主人翁责任感，鼓励其积极性、创造性并对违反劳动纪律和规章制度的员工给予有的惩处，公司在管理中将严格贯彻“奖优罚劣”的基本方针，即“有功必奖，有过必罚”、“制度面前，人人平等”。1.奖励 A奖励条件员工表现符合下列条件之一者，公司将酌情给予奖励：对改进公司经营管理、提高企业效益方面有重大贡献的；在完成工作任务、提高服务质量方面有显著成绩的；在发明、技术改进或提出合理化建议，取得重大成果或使公司在经营管理中取得显著效益的；为公司节约资金和能源的；防止或挽救事故有功，是国家和人民利益免受重大损失的；一贯忠于职守，积极负责，廉洁奉公，舍己为人或做好人好事事迹突出的；其他应当给予奖励的。B奖励形式口头或通报表扬；

晋升工资或晋级；通令嘉奖； 1.处罚方式口头警告书面警告：员工如有重复触犯甲类过时或首次触犯乙类过失行为，有所在部门填写《员工犯规警告通知书》列明违纪事实、处理意见；员工从收到“警告通知书”后1年内，如能认真改过、积极工作，经所在部门领导提出，公司经理审批后，可取消书面警告处分。降级、撤职、罚款：员工违规，由所在部门根据具体情况填写《奖惩建议申请书》，报公司经理批审后再给予其他各项处分的同时，可一并给予降级、撤职或一次性罚款处分。辞退或开除：员工受书面警告处分后再次出现同类过失，公司有权立即给予其辞退处分；由所在部门填写《奖惩建议申请书》，经公司办公室对实施进行调查核实，并征得工会意见和经经理办公室讨论通过后执行。1.公司正式工如触犯国家法令法规，应接受有关部门的制裁。责令停止履行职务（岗位）职权。在给予员工行政处分的同时，如需责令赔偿经济损失的，经济损失金在员工本人工资中扣除。3.11培训工作的内容和任务 3.11.1人事部在培训中主要任务制定并执行公司的培训计划。制定培训预算计划，定期向上级汇报培训费用开支情况。确定各级人员的培训要求，并听取各部门的培训需求，制定相应的训练计划。组织实施各种培训课程与活动。做好员工的培训档案管理工作。做好培训资料，编制符合公司经营特点的基础教材。维护培训设备与场地，充分开发与利用各类培训资源。3.11.2培训内容 1.新员工入职培训。安排在报到后的前2天或延续至半个月视工种岗位而定。课程内容包括办理报到人事手续，介绍公司的背景、提供的服务项目、经营范围、运作方式、以及用工制度、福利待遇、工资结构、发薪日、加班工资；物业管理人员的基本要求，教育上岗前的仪容仪表，平时的礼貌礼节要求；安全工作常识，物业管理基础知识，《员工手册》、《规章制度》的学习。培训方式以讲解、观看录像、参观物业以及讨论、漫谈形式结合进行，并配合简单的考核以巩固有关知识。2.专业培训课程。这是对不同的训练要求开展的，如保安人员在入职前要进行军训、政训，由保安部门制定具体计划，行政人事部门组织协调，外请武警部队官兵进行列队、擒拿格斗等专题培训，最后由部门所有学员讨论、交流学习心得、并撰写培训小结。

3.部门实务培训。公司内经常开展部门岗位培训，由行政人事部门配合各业务部门做好计划安排。

3.12员工绩效考核制度员工绩效考核办法 OR/HR-30（主管级）姓名部门职务考核内容定义与说明考核结果 1．公司及本部门设是否达成预期的各项目标和

定目标达成率所交付的任务；进度是否按时完成。2．成本管理和控制对直接和间接成本（人力、物力、时间等）的掌控是否得宜； 3．工作质量衡量工作的正确性、完整性及时效性，是否合乎要求。4．专业能力在工作范围内，是否有专业知识、技能及经验，是否运用于组织及工作相关的业务上，足以解决问题。5．组织能力能否按计划组织实施，并根据实际情况做适当调整

6．解决问题能力在任何情况下，是否有能力迅速而准确地掌握问题。7．沟通协调能力是否有效利用各种资源，达成合作（对上级、同事、下属及与其他部门间）8．管理部属能力在组织内，是否有效地指导、鼓励、支援部属，并在管理过程中，有效授权。9．工作责任感对待工作，态度是否积极进取，勇于负责，并能主动地改善工作质量。

员工绩效考核办法

OR/HR-31（工程技术人员）

考核内容定义与说明考核结果 1．本部门设定目标对所交付的任务及工作，达成率是否能在规定时间内完成，是否令人满意。2．工作质量衡量其完成工作的正确性、完整性、实效性及质量改善程度； 3．工作量衡量其工作是否合乎职务的要求，与同级别人员工作量相比如何。4．专业能力在工作范围内，是否达到本职务要求的丰富的专业知识、技能及经验。5．解决问题能力针对不断产生的技术问题，能否积极探索解决之道，以保证工作项目的完成。6．实际操作能力是否具有足以解决问题的实际操作能力。7．沟通协调能力在工作范围内，是否能达成有效沟通协调及相关部门的合作，足以解决工作问题。8．成本控制意识能否站在专业的角度，对机器设备等的成本提出建议意见，有利于公司成本效益的达成。9．工作责任感对待工作，态度是否积极进取，并能主动地改善工作质量。10．团队纪律是否能遵守公司的规定纪律，出勤状况如何。核定总分考初评总分复评总分核总分核定人：评估人复核人

员工绩效考核办法（行政人员级）OR/HR-32 考核内容定义与说明考核结果 1．工作效率对所交付的任务及工作，是否能在规定时间内完成，结果令人满意。2．工作质量衡量其完成工作的正确性、完整性、实效性及质量改善程度； 3．工作量在工作范围内，是否有达到本职务要求的专业知识技能及经验。4．专业能力在工作范围内，是否有达到本职务要求的专业知识技能及经验。5．服从性与执行力对所交付的工作及任务能有效解决，秉持高度执行力及热忱。6．沟通及协调能力在工作范围内，是否能达成有效沟通解决工作问题。7．沟通协调能力是否有效利用各种资源，达成合作（对上级、同事、下属及与其他部门间）8．文书表达能力是否能运用文书表达，包括计算机能力，有效完成工作任务。对待工作，态度是否积极进 9．工作责任感取，勇于负责，并能主动地改善工作质量。是否能遵守公司的规定与纪 10．团队纪律律，出勤状况如何。核定总分考初评总分复评总分核总分核定人：评估人复核人

员工绩效考核办法《被考核人自我简述表》 OR/HR-33 考核期：姓名职务部门到职日 1．针对考核期内工作任务、工作量及贡献事实作自我叙述

2．对目前职务及工作发展，有什么贡献？ 3．对工作有什么建议？

员工绩效考核办法(员工考核)OR/HR-34 姓名部门职务到职日各等级得分标准初评复坪优符合不考核内容符合得分得分秀标准标准工作效率工作质量工作量服从性与执行力学习精神及理解能力作业技术熟练度工作动手能力异常问题反应与责任感工作态度团队精神奖惩项目加扣分考核项目扣分考核简评: 考初评总分复评总分核定总分核总分评估人复核人核定人：

员工绩效考核办法(员工考核)OR/HR-35 姓名部门职务到职日各等级得分标准初评复坪优符合不考核内容符合得分得分秀标准标准工作效率工作质量工作量服从性与执行力学习精神及理解能力作业技术熟练度工作动手能力异常问题反应与责任感工作态度团队精神奖惩项目扣分考勤项目扣分考核简评: 考初评总分复评总分核定总分核总分评估人复核人核定人：

4.0 行政管理制度办公室是直接对管理中心总经理负责中心行政事务管理的部门，亦可称为总经理办公室，行政事务包括中心办事处内部行政管理、部门协调、及协助总经理处理文书、租户沟通和外界联络工作。4.1 内部政策管理 4.1.1 有关申领采购的规定 1.部门员工根据工作需要申请领用文具时，须填写文具申请表。2.文具申请表由部门经理审核签批后，该表格于每月20日前送达办公室。3.办公室接收申请表后，由办公室经理审核并由办公室统筹做预算。4.办公室采用“先进先出”方法，发放文具用品，于次月7日、14日前，将文具送达使用者。5.申领原则：要力尽节约，避免浪费。

4.1.2 有关印刷品及印刷名片的规定 1.由申请人填写“印刷品申请表”及“印刷品申请表(名片)”（市场推广所用印刷品除外）2.填写申请表应列明所需印刷品的名称、数量、规格。3.申请表由部门经理审核签批后，于每月20日前送达办公室。4.由办公室统筹做预算，报总经理审批。5.预算经总经理批准后，由办公室按财务规章支出申请REF表程序统一进行印刷。如未批准，办公室将申请表，退还申请部门。

4.1.3 有关杂费报销的规则 1.所有杂费须在“杂费批据”上记录，每宗以RMB300元为限。2.“杂费批据”由申请人填写，部门经理核准，并附上这些杂费的文件资料如供应商的发票等。3.批准后，办公室通知申请人，收款签字后安排付款。4.1.4有关电脑操作的规定 1.电脑操作人员必须严格遵守电脑操作规程，做好计算机设备的安全维护工作，爱护机器设备，保持机器设备的清洁。2.对管理处的各种软件，严禁私自外传。严禁使用外来磁盘，以免感染病毒。4.1.5申请购买固定资产、办公室设备及用品的规定 1.各部门在申请购买固定资产、办公设备及用品时，需填写“物品购买申请表”。2.在填写时，应列明所购物品的名称、品牌、规格、数量、理由。3.“物品购买申请表”由申请部门经理核准后，由行政部签署意见。如可以在部门间调拨，则优先调拨

4.2 物业管理处财务的管理有关预算申请、审批、执行的规定概由行政部统筹。一贯积极提倡节约，反对浪费，将费用开支严格控制在预算之内及低于预算。

1.严格的采购，发包制度（将专项工程包给专业公司完成），要货比三家，跟踪商品质量及维修质量。2.健全的材料物质收发存制度。3.严格借支、报销制度和审批权限。4.预算内项目及预算内金额开支有严格的申请、审批、借支、报销制度，预算外开支必须向业主申请批准。5.预算内项目及预算内金额大的合同，于洽谈后须经业主审批。

第一太平戴维斯综合物业顾问有限公司利润表项目本期实际数本期预算数物业管理收入减:经营费用经营税金经营毛利减: 管理费用管理酬金行政分摊费财务费用其中:利息支出(减利息收入)经营利润加:其他业务利润营业利润加:营业外收入减:营业外支出利润总额减:所得税净利润制单: 物业管理中心收支汇总(月份）

项目本月本月累计累计一、一、收入实际预算实际预算

1、管理费收入

2、空置费收入

3、工程审批及监督费

4、其他业务收入

5、营业外收入

6、电费收入

7、垫支开办费收入总计二、二、支出

1、员工工资

2、员工福利

3、行政费用－办公用品－印刷费－差旅费－交通费－伙食费－交际应酬费－邮电通讯费－服装费－洗衣费－其他杂项－培训费

5、工程支出－电梯系统－空调系统－供排水－消防系统－强弱电-工程维修保养－卫生洁具－劳防用品－工程工具 —排污系统

6、管理酬金

7、管理费用

8、财务费用

9、员工意外险

10、公众责任险

11、物料用品(工程)

12、物料用品(物业)

13、绿化费

15、治安费

16、物业费用保洁费用清洁用品清洁费用垃圾清运费

17、外保工资

18、电费

19、水费 20、税金支出总计收支结余备注： 4.3 仓库物料管理 4.3.1管理规则 1.因工作需要而领用各类物品，均须事先填写“申购单”交部门主管签名。2.“申购单”经部门主管签名后，须由行政部主任签名批准。3.凡领用贵重物品，备用金、锁匙等须由领用人亲自签收，当领用人离职时，需把所领用的物品退回，若发现破损，将视情况做出赔偿处理。4.仓库管理员将于每月结束后的两天时间内，以书面形式做出“每月库存商品盘点报告”呈交行政部经理，而副本则送往财务部做档案记录。5.财务部将派员协助仓库管理员每月对物业内各类资产设备和库存资料进行盘点工作。4.3.2装备及制服管理 1.员工领取装备及制服，必须先经该员之上级领导签发领取制服授权书，由部门经理同意后，才可发放。2.于获得核准之领用授权书后，员工始可填具装备及制服申请表领取装备及制服。4.4 物业管理处办公规则 4.4.1 信件所有寄予本管理中心的信件，均需交由获授权人开启和登记，然后交有关部门处理。4.4.2 文件传阅内部文件传阅，由总经理办公室将文件送达相关的部门与人员，阅后立即交还总办，中央存档，从速完成文件要求的事项。4.4.3 会议室使用会议室需提前一天与办公室联系，经批准后，服从办公室的安排。使用完毕，关好门窗及电器开关。4.4.4 来访接待

因公接待来访者，有关部门需派适当人员带领客人进入会客室或会议室或其他办公地点，陪同来访者直至离开公司。

4.4.5 告示牌管理中心内部告示牌将设在明显处，随时将管理中心与政府的有关政策、要求、指示等的通知贴于此，敬告员工。

4.4.6 就餐午餐时间

小时，员工不可因用餐而迟到。4.4.7 差旅费按差旅费规定办理。4.5对外公关协调 4.5.1 与租户联系物业管理工作，其中最重要的工作是推动良好的租户关系。管理处作为业主的代理人必须负起这重要的使命，目的是令上情下达，下情上达，物业能替业主达到最大的收益，获得最佳的保养，及维持高水平的产业价值。

4.5.2 公共机构的协调管理处另一重要的公关工作是与政府及各公私机构的联络目的是配合政府有关的法例和规定来推动管理的工作。房产管理局市建委税务局工商行政管理局劳动局及人才交流中心公安局消防局环卫局外经局邮政局电讯局供电局自来水公司派出所租户委员会

4.5.3 部门协调为方便部门的沟通及协调工作，行政部管理事物例会。会议的目的除了商讨所有部门有关事项、检讨工作的缺失谋求改进外，更重要的原则是要达到上情下达，下情上达，能使上下一心以团结合作精神做好管理的工作。4.5.4 业务报告

行政部经理协助总经理把每月管理处所处理的事物做一个总结，然后把总汇的事情，填进每月之月度的管理报告并于月终上呈予发展商及香港第一太平戴维斯香港总公司。目的是让上级机构能全盘掌握状况，方便日后之决策参考，管理工作的监管或政策上之改动。

4.6 行政部工作审核

物业名称

巡视日期巡视人员职位签署

管理处标准评语优可以劣 1．文件柜： A．物业公契或公约： B．分包商合约 C．文具/杂物采购单据 D．业主会会议记录 E．物业收支平和记录 F．人事档案记录 G．车辆租户收支记录 H．通告存案记录 1．投诉事项处理 2．锁匙保管箱 3．救伤工具箱 4．对讲机使用 5．电脑设备/软件 6．影印机 7．传真机 8．办公室电信设备 5.0 行政部表格

出

勤

日

报

表

QR/HR-01部门：日期：年月日

病事婚丧产公新调调辞部门应到人数

实到人数假假假假假差进入出职主管：人事主管：制表：

___月份员工考勤汇总

QR/HR-02 本月正班天出勤病事婚产丧工旷迟到补休午餐员工姓名备注天数假假假假假伤工早退卡假补贴制表:___________ 复核:_________ 审批:_________ 日期:___________ 日期:_________日期:_________

请假单 QR/HR-03 年月日

部门姓名卡号职务年月日时分至请假时间年月日时分假事病丧婚产工休

假假假假假伤假别请假事由总经理部门主管核准补卡单 QR/HR-04 年月日

部门姓名卡号职务补卡时间月日时分补卡事由部门主管

管理处外出人员登记表 QR/HR-05 日期姓名事由外出时间返回时间

加

班

表

QR/HR-06 部门：日期：年月日

加班时间员工姓名加班事由总经理由时分至时分主管签字物料卡

QR/HR-07 姓名：卡号：

日期数量签名备注

申购单 QR/HR-

08 申请部门：货品名称及规格数

量单价总额用

途批注合计申请人：审批：日期：日期：员工制服储存记录 QR/HR-09 存量制服

类别备

注大中小总数点存日期：

打印文件登记表 QR/HR-10 文件内容部门张数打字员日

期签名

应征人员履历表

QR/HR-12 姓名性别出生年月民族相婚姻状况学历专业片电话号码身高体重户口所在地现家庭住址现暂住地址称谓出生年份工作单位及职务住

址姓名家庭状况所学专业是否毕业起讫年月学校名称学历职务薪资离职原因工作单位起讫年月工作经历

申

请

职

位

_____________________________________________________________________

次

选要求薪资

______________________________ 简要自述将你之工作经验适用于本管理处的事务者列出填本表需详细如实填写。

1、表简要自述栏要求填写本表未包括的事项，如个人经历、爱好、特长、理想等。

2、说家庭状况栏要填写父母、兄弟、姐妹、，已婚人员应填明配偶父母、配偶及子女。

3、明本表如有隐瞒及虚报，管理处有权予以解雇处分。

4、填表日期：申请人签名：

办公室专用第一次面试第二次面试面试评述人事部执行有关部门一般印象态度/礼貌个性国语语英语言其他职位知识督导之潜质观察及评语备注： □ 安排第二次面试 □ 接纳按5分制评分标准 □ 考虑 □ 不接纳 □ 不接纳 5分优秀 4分良好日期：日期： 3分

合格签名：

签名： 2分较差由有关部门填写 1分很差提供职位：部门：到职日期：薪金：接纳批准行政人事部经理总经理到任日期：员工证号码：人事部体检：□合格 □不合格专用贮物柜号码：

人员需求表 QR/HR-14 填表日期：年月日

用人部门到位日期年月日招收人数男_______人

女_______人

共计_________人申请理由要求条件总经理行政人事部部门主管备注

申请人申请日期部门主管

财务部

仓库

总经理

行政核准人事部注：

1、离职人员需持辞职单办理辞职手续。

2、其中核准栏需逐格签满后交行政人事部，由行政人事部通知财务部给予结算工资。

3、按以上序号找有关部门签字办理辞职手续。

辞职单

QR/HR-15

部门

到职日期

卡号

离职日期

离职原因：

员工提升推荐书 QR/HR-16

由部门主管填写：员工姓名：现任职位：

姓名：年龄：学历：到职日期：建议提升上述员工为部门主管签署：日期：由行政人事部填写：反对/批准上述提升建议，生效日期：年月日现时薪金：建议薪

金行政人事主管签署日期由总经理填写：本人反对/批准上述提升建议，该员工每月薪总经理签署日期提升日期：

****年**月**日提升原因：

：

金为。

调

动

单

QR/HR-17 姓名原部门新部门原卡号新卡号

调动原因

生效日期：年月日

原主管新主管行政人事部总经理

转正员工考核表 QR/HR-18 姓名性别

学历

年龄

部门

职位

考核期:由至考评项目优良常可劣考评项目优良常可劣 B.工作效率 A.工作认识 D.适应性 C.工作品质 F.思考能力 E.合作性 H.责任感 G.创造能力 J.人际关系 I.沟通技巧 L.仪容礼貌 K.遵守纪律 N.分析决策 M.成本节约 P.组织能力 O.工作规划 R.控制 Q.人事管理出勤情况评语行政人事部总经理迟到/早退次正式录用病假小时延长试用事假小时不予录用旷工

小时

总评语:___________________________________________________ ______________________________________________________ ______________________________________________________ 年月日月份人员进出统计表

QR/HR-19

日期：

年月日上月本月进本月出月末部门备注人数人数异动新进异动辞职月份转正员工名单QR/HR-20

部门姓名工种或职务到职日期转正日期转正薪资

备

注总经理：人事主管：制表：

新进员工薪资名册 QR/HR-21 年月日部门姓名职务到职日期薪资备

注 6.0 物业管理外部管理制度

物业管理工程维修部运行手册篇4

工程部管理范围

一、强电专业

1．负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。

2．负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。3．负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4．负责物业公共区域的照明维修。5．负责物业临时供电的安排和计划。6．负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7．负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9．为客户提供有偿服务。

二、空调、给排水专业

1．负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。

2．改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。3．负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。4．负责生活水水质报检工作。

5．负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。6．为业主、客户提供有偿服务。

三、综合维修专业

1．负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。

2．负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。3．负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。4．负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。5．负责公共范围内和物业公司的家具维修。6．负责安排一些小五金件的维修和调整。7．负责一些临时性的任务。8．负责为业主、客户提供有偿服务。

四、弱电专业

1．负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。2．负责向业主、客户提供有偿服务。工程部规章制度

一、安全保卫制度

1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。

3．各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。5．未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。

6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。

9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。

10．所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。

11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。

12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。

13．各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。

14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。

15．工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。

二、工程验收制度 1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。

2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。

3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。

4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。

5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。

6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。

7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。

三、设备维修制度 1．预防性维护保养

1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应、季度、月度保养计划及保养项目。

1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。

1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。

1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。

1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。2．紧急维修

2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。3．设备的更新及系统改造

3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

3.2 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。设备正常维修程序相关链接：

第9章设施设备检验维修手册----物业管理完全手册http:// 设备紧急抢修程序http:// 消防设备器材的管理一.灭火器的管理与维护 1.灭火器放置地点要求

(1)灭火器应设置在通风,干燥,清洁的地面,不得受剧烈的爆晒,不得接近热源或剧烈震动.(2)灭火器悬挂在相宜的温度条件下.(3)灭火器放置地点应位置明确,便于使用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻.2.灭火器检查及处置

(1)灭火器喷筒是否畅通,如果堵塞要及时更换.(2)灭火器压力表指针是否在绿色区域,如在红色区域要检查原因,检查后要送到专业公司重新灌装.(3)灭火器零部件是否完整,有无变形,机动,锈蚀,损坏.(4)灭火器可见部位防腐层是否完好,轻度脱落要及时补好,明显腐蚀听送到专业公司维修及进行耐压试验.(5)灭火器铅封是否完好,如果开封,必须选好专业公司再行安装,并作密封试验,重新铅封.3.灭火器定期检查及保养

每半年检查一次喷嘴和喷射管有无堵塞,腐蚀损坏,钢性连接式喷筒是否能饶其轴线回转,并可在任意位置停留,推车式灭火器的停车是否灵活,有无检验标识.二.消火栓的管理与养护 1.每月逐个检查消火栓一次

(1)消火栓箱外观检查:消火栓门关闭是否正常,锁,玻璃有无损坏,封条是否完好,如有脱落破坏应补贴封条.(2)消火栓箱内检查:消火栓内元件是否完好,有无脱落,丢失,水龙头有无渗漏.(3)随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防监控室有无报警显示.2.每年逐个打开消火栓检查一次(1)完成月消火栓箱外观检查内容.(2)检查水龙带有无破损,发霉,如有应立即修补,替换,刷净晒干.(3)将水龙带交换拆边或翻动一次.(4)检查水枪与水龙带接头联接是否方便牢固,如有缺损立即修复.接口垫圈是否完好,如有缺损,老化立即更换,将阀杆上油.(5)检查修整全部支架,擦漆部位应重新补刷.(6)将消火栓箱内清扫干净,部件存放整齐后锁上栓门,贴上封条.物业管理公司设备的运行与维护管理

设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角度看主要有：消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。

一、物业设备技术运行管理

设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：

1、制定科学、严密的操作规程；

2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书；

3、加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态；

4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二、物业设备经济运行管理

物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。

能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：

（一）制定能源耗用量计划和做好计量工作

1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。

（二）采用切实有效的节能技术措施

1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。

2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。

3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。

同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。

三、物业设备的维护保养管理

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。

（一）维护保养的方式

维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。

1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。

2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。

3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。

4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。

5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备得外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许的范围内；温度压力运行参数是否正常；电机有无超载或过热；传动皮带有无断裂或脱落；震动和噪音有无异常；设备密封面有无泄露；设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀；设备的防腐、保温层有无损坏。

同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养；对水箱类设备需要定期清洗、换水等。

（二）维护保养工作的实施

维护保养工作主要分为日常维护保养和定期维护保养两种。

1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩余水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。

2、定期维护保养工作是以操作人员为主、检查人员协助进行的。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维护的整个周期和维护停机时间。定期维护保养工作需要对设备进行部分解体，用做好以下工作： ①彻底内外清扫、擦洗、疏通；

②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； ③检查安全装置；

④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； ⑤检查油箱，检查油位指示器，换油；

⑥检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。

（三）设备的点检

设备的点检就是对设备有针对性地检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。设备的点检包括日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括： ①运行状态及参数； ②安全保护装置； ③易磨损的零部件；

④易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件； ⑤在运行中经常要求调整的部位； ⑥在运行中出现不正常现象的部位。

设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有： ①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； ②更换零部件；

③确定修理的部位、部件及修理时间； ④安排检修计划。

四、物业设备的计划检修

对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。

实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用的状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

1、小修：

主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。

2、中修

除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。

3、大修

对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。