物业管理模式

物业管理模式（共12篇）

物业管理模式 篇1

物业管理产生于19世纪的英国, 伴随工业革命逐渐兴起发展到今天已经有近200年的发展历程。因此它的理论、运作模式与西方经济理论有着千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外, 为了能更好地适应中国的发展实际, 就必须从各方面对其进行调整, 开辟一条新思路。笔者在从事物业管理研究、实践操作中认为从以下四方面可以进行新的尝试。

1 物业维修基金运作模式的改进

1.1 明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划、确定要维修的工程以及维修费用, 报业主大会同意后通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户, 到银行的维修管理系统提取资金, 银行再从每家每户中扣取专项维修资金。

如果费用不高, 经过业主大会直接授权、业委会批准, 到银行支取就可以了。如果费用比较高, 就实行阶梯性的交费, 比如先预支30%, 让维修工程先运行起来, 在维修期间分阶段地支取, 最后留有5%的质保金, 过了保修期后就可以全部交付。

在业委会没有成立之前, 维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算, 报告政府相关部门受理并指定专业鉴定机构进行评估, 最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

1.2 建立基金审查制度

每个财政年度由房地产行政主管部门牵头, 联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括核查每笔资金支出程序是否合乎程序, 核查每笔资金的使用过程, 专项维修资金在存储银行时所得的利息是否都存入相应的业主名下, 利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件规定闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债, 但是有金额的限制, 不能把所有的专项维修资金都用来购买国债, 同时专项维修资金不能用于风险较大的投资如股票等。

最终审查结束后, 将审查结果在物业区域张榜公布使每个业主及物业使用人都了解清楚, 资金使用透明化。

1.3 建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金, 应明确各户缴纳比例, 通常是按建筑面积计算。缴纳时由物业公司直接上门收取, 也可直接存入维修基金专门账户, 以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴, 应建立滞纳金制度, 每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析:对确实经济困难的应办理缓缴手续延长缴费期限并收取利息;对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施, 如停止物业管理服务等。

2 创建新型物业管理模式

目前绝大多数城市的物业管理都推行一种模式即所居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理, 提高专业化程度, 但也存在管理费用较高, 很多中低收入居民承受不起的问题, 这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾, 应该打破物业公司管理一种模式的体制, 引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理, 实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。

3 实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高、专业性强的独立的行业, 但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集型行业, 成了以单一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营服务, 产品单一、管理项目和类型少、服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点:1) 行业准入门槛低;2) 专业服务没有形成市场;3) 资源分割, 物业管理区域规模小;4) 物业费偏低, 收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施。

3.1 加强行业监管, 断绝与房地产企业“父子关系”

很多小物业公司之所以能生存, 正是由于原所属房地产公司供血, 而由此出现大企业吃不饱, 小企业吃不了, 资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面入手加强监管:1) 每年进行财务审查, 由政府的审计部门审计物业公司的经济账目, 切断“父子”双方的资金支持;2) 强制推行物业区域的招投标, 每个小区的物业管理都要进行招投标, 由政府组织向全社会公开, 实现透明化。

3.2 建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员、管理经验等多方面进行规定。不同资质的企业管理的区域规模有不同要求, 达不到一定规模不准注册, 从而提高了准入门槛。

3.3 有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点我们可以将物业区域按类型、位置进行联合, 统一进行招投标。区域面积大了既能充分挖掘企业潜力, 提高企业人员工作能力, 同时又因为降低了经营成本从而能减轻业主交费负担。

4 全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速, 但毕竟只有二十多年的发展, 人们在观念上、认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在使得企业在实施管理过程中、业主在接受服务过程中产生了很多错误行为, 提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作。

4.1 对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会, 作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起, 以点带面, 推动全员物业管理知识的普及。具体做法是:1) 当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训, 凡是新成立的业委会均应派50%以上成员参加, 否则该业委会不予注册;2) 业委会在小区内定期培训业主, 宣传物业管理方面的知识。

4.2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作, 每年都进行物业管理员 (师) 资质考试, 但由于没有对人员数量硬性规定, 各企业对专业培训很不重视, 物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台, 迫使企业加强专业人员引进和培训工作, 提高企业的综合实力。

5结语

物业管理的发展与千家万户的日常生活紧密相连, 事关房地产体制改革能否顺利进行。它从创立、实践到建立完整的理论需要一个漫长的过程, 笔者写作本文的目的就是提供一些新想法, 希望能对物业管理服务质量起到一定的促进作用。

参考文献

[1]赵连勇.国外物业品牌连锁经营模式探讨[J].中国房地信息, 2004 (5) :46-47.

[2]王志毅.差距与创新中国物业管理的发展与未来[J].城市开发, 2004 (10) :59-61.

[3]焦广涛, 高婉炯.浅议居住区物业管理的强化措施[J].山西建筑, 2008, 34 (7) :215-216.

物业管理模式 篇2

名称物业管理服务模式 姓名

学号

专业

年级

班级

指导教师

东南大学土木工程系

年月

物业管理服务模式

摘要： 酒店式服务，人性化管理。以业主为中心，提供酒店式专业化服务。以星级酒店为样板，营造温馨，惬意的的服务氛围。强调服务意识，提高服务效率。调整组织架构，实行科学化管理。

关键词： 1.酒店式 2.服务 3.效率

项目定位和客户需求角度上分析最新小区有四大特点，其

一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其

二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其

三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其

四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，物业应将小区定位为“free” 的物业管理模式。

“free的”服务模式定位与释义

“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。

以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：

1.开放的1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；

2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制中心值班机制；

3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自由空间。

4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。

5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。

2.生活的1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更贴切的服务；

2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；

3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；

4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。

5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。

3.便利的1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；

2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；

3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段亲善大使专守庭院服务；

4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；

5、提供房屋租售、转让服务。

“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合服务。

随着物业管理公司的不断发展，物业管理服务的要求和标准也在不断提升。物业管理公司市场部门和管理部门在调研中发现，由于公司管理的小区皆属于高档住宅小区，国外企业派驻中国的高级管理人员、海外华侨、国内精英人士、港澳台同胞占据了相当大的比例。这些人士自身品位高、社会阅历丰富、熟悉世界各地的风土人情，在国外和其他地区享受到不同的物业服务，对物业管理的要求和标准也有所不同。他们普遍认为，国内的物业管理在细节服务方面还有些不足，主要体现在工作人员的整体礼仪规范上，表现得比较呆板僵硬和形式化，不具有多变性的软性服务；在处理矛盾冲突中，沟通技巧不足，不能掌握很好的沟通技巧，平息和安抚顾客情绪；在组织社区活动中，不能体现国际社区的国际化氛围，创意有限；在社区的细节设置上，还不够人性化等等。对此，物业管理公司应强调如下服务：．服务就是感觉 —— 顾客（业主）对服务水平的评判好坏不在于服务提供方有什么样的服务标准，而在于他们对所得到服务的感觉。标准只能对服务提供方做出要求，设置标准的目的是要顾客感觉到这种服务，从而对接收的服务做出评判。因此，物业管理公司要提供的服务必须是以顾客会有什么样的感觉为设计前提，在与顾客的沟通中要让他们深刻地了解到，他们需要得到的服务才是我们最终制定服务标准的前提。．感觉可以用标准化的程式展现 —— 从国外的宾馆服务培训可以知道，软性的服务也可以用标准进行培训，例如微笑的定义就是露出8颗牙齿。．心态和感觉具有密切相关性 —— 只有培养服务人员具备良好的人格和服务心态，才能将标准化的服务仪容仪态举止等转化为优质服务，给顾客产生良好感觉。有健康的心态才能快乐地生活，进而快乐地工作，同时也把这种发自内心的快乐带给顾客。．建议物业管理公司的服务产品参照国际酒店业的服务产品，可能是提高服务层次的有效途径。

基于以上的分析，物业管理公司也可以像酒店业一样，对自身的软性服务提出星级标准。在具体做法上，鉴于物业管理行业缺乏这方面的标准和模式，可以采用新加坡航空公司的做法，请酒店业的专业培训机构来进行优质服务的系统培训，包括 《 积极的服务态度 》、《 识别顾客需求 》、《 关键时刻 》、《 酒店业礼貌礼仪规范 》、《 处理客户投诉 》、">《 团队合作 》、《 合格培训师课程 》 等模块，一一进行细化分析和模拟实践。通过分析顾客的心理需求、顾客的投诉焦点、人际心理学、个人性格特点等，让物业管理服务人员对服务心态有良好的正面认识；通过礼貌礼仪的模拟，提升个人形象和沟通技巧；通过对服务之花的讨论，了解及发掘物业行业的衍生产品的设立和为客户提供更大的价值；通过团队的合作精神培养，使得在每一个为顾客服务的关键时刻，都能体现公司的服务效率和价值。

高校教师公寓物业管理模式探讨 篇3

关键词：高校教师公寓 物业管理 模式

随着人们对物业管理认识的不断提高，目前暂存的由高校指定物业公司管理的局面必然被打破，代之的将是竞争激烈、多家经营、靠优质服务占领市场的物业管理新局面。本文就各大高校物业管理模式进行探讨。

▲▲1.高校教师公寓物业存在现状

1.1 高校教师公寓权属的转变

随着高校教职工住房制度改革的不断深入，全国各高校公有住房出售工作的全面推进，高校住房的权属发生了根本的变化，形成了产权多元化的格局。这项工作在很大程度上缓解了高校教职工住房难的问题，但同时也给高校教师公寓管理带来了新的问题。

1.2 高校教师公寓市场发展趋势

高校教师公寓物业管理市场发展较慢，尚未形成完善的管理制度。目前大部分高校还未进行全面的物业管理，仍然是计划经济下的传统住房管理既行政福利式管理，在管理上仍然处于一般性房屋修缮养护的管理水平。

1.3高校教师公寓物业管理的特殊性

高校教师公寓物业不同于社会上的商品住宅小区：首先高校教师公寓建在学校校区之内，具有浓厚的文化环境及学术氛围；其次，教职工群体素质比较高，参与物业管理的意识较强，对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求，这也给物业管理带来一定的难度。

如何认识高校的物业管理，如何改革传统的高校房屋管理，这是一个复杂的问题，也是一个迫切要解决的问题，必须要认真地加以讨论研究出适合高校教师公寓现状的物业管理模式。现如今许多高校也逐渐认识到改革传统高校房屋管理的重要性，提出了适合本校的物业管理运营模式。

▲▲2.现有高校教师公寓物业管理的典型模式

2.1 重庆大学：“管理大于服务”

重庆大学对青年教师公寓实行“本人申请、单位审核、据实配租、契约管理、有序流转”的管理模式。

2.1.1设施提供

重庆大学教师公寓是学校为青年教师提供的进行了基本装修、提供了必备家具电器、实行公寓化管理、产权归属学校的周转性租住房。

2.1.2统筹协调

学校资产与后勤管理处为青年教师公寓管理职能部门，负责房源的收集、配租、调整及物业服务的统筹协调。

2.1.3缴费方式

青年教师公寓的租金由学校财务处按月从职工本人工资账户中扣缴。

2.1.4严格监管

不得擅自对公寓进行装修、改造；不得擅自改变用途，严禁转租、转借。学校在产权归属、房屋流转上加大管理力度而弱化了房屋在“物业服务”上的程度。

2.2上海大学：“一体化、综合化”

在管理模式上，上海交大实现物业管理一体化 、综合化，其中包括业户管理 、资料档案管理 、房屋管理 、设备管理 、配套设施管理、 环境交通管理以及常规性服务 、委托性服务 、经营性服务、 无偿性服务等 。在管理上上海交大大的物业管理依托学校本身的后勤集团同上海某物业公司合作进行。

2.3 温州大学：“以客户为中心，服务品质为导向”

温州大学将教师公寓的物业管理全权交给温州市诚信物业服务有限公司，公司将秉承“为业主节约每一分，让业主满意多一分”的管理理念，依托长城物业成功的连锁经营模式和经验根据温州大学《教师公寓》的顾客定位，楼宇设备、设施的自动化程度，以及温州大学《教师公寓》所处的地理环境，采用“以客户为中心，服务品质为导向”的经营管理模式。

上述三所高校均在管理模式上进行了改革和创新，根据以上三所学校对比分析，温州大学和上海交通大学的住宅物业管理模式值得借鉴。

▲▲3.建立六大特色服务，集约综合型管理

3.1 亲切关怀

资源共享，学生生活方便。公寓建在校内或周边可以充分利用学校现有的食堂、超市、洗澡堂、教学楼、运动场等资源，学生进餐、学习、锻炼、购物充分利用学校现有的各类生活设施和学校现有的水电管网、电话通讯和校园网络。

3.2 学术氛围

为加强与业主的沟通与联系，宣传物业政策法规，定期发放社区杂志，内容有：物业动态，业主天地，社区轶事，时事新闻，物业服务纪实，社区广告等。定期举办教师经验交流论坛活动，在社区网页中提供免费教师备课相关资料，为教师备课提供另一个收集资料的平台。

3.3 品质保证

物业公司本着为业主服务的物业公司本着为业主服务的原则，设立专门的社区网页.在网页中公示各项通知以及社区文化宣传。设立网上物业保修平台，实现物业保修维修回访一体化，并及时跟进维修，保证每一户业主的保修第一时间得到回应和维修，解决物业维修慢而引起不满的问题。设立业主QQ群、微博、微信客户端，方便业主之间交流以及各种通知及时传送。

3.4 温馨生活

根据小区实际情况，物业公司将定期或不定期的举办棋牌类，球类比赛，音乐（玩）会等文体活动，开展编织，插花，厨艺，美体，老年健身等专题培训活动，丰富业主业余文化生活.为业主提供铺设红毯，租赁庆典设备服务。为业主提供在婚礼，生日会，庆典，派对等特殊活动时需要的红毯，气球等相关设备的额外付费服务。

高校物业管理只有进入市场化大背景中，发挥高校后勤人力及技术资源的优势，依托高校广阔的后勤服务大市场，不断提高物业管理水平，走集约化品牌战略的道路，才有可能在市场竞争中占领更多的份额。同时我们需要建立具有特色的物业管理模式，向教职工提供全方位、高质量、综合服务，最终实现社会、学校、教职工、物业服务企业的共同满意和长足发展。

参考文献：

[1]柴斐，奚晓刚.刍议高校教师公寓物管模式[J].管理观察，2012

[2]龚孝东.考试周刊[J]，2012

城市小区物业管理模式研究 篇4

一、城市小区物业管理模式存在的主要问题

1.在小区物业管理过程中业主和物业之间存在矛盾

城市小区物业管理过程中业主和物业之间的矛盾主要是由于两者之间的交通渠道狭窄, 造成沟通不畅。对于城市新建的小区, 在物业管理过程中需要考虑很多细节问题, 如水暖、电力的供应等。物业管理部门对待紧急问题处理的不及时, 和业主之间不能进行有效沟通, 就会对业主的正常生活产生影响, 从而引起双方矛盾的产生。

2.政府职能部门权责不够明确对物业管理工作阻碍

城市小区物业管理缺乏比较系统、完整的法律体系, 在物业管理的实际工作中缺少政策法规的保障, 在实施过程中没有统一标准, 造成管理工作不及时, 在解决实际问题缺少具体的措施依据。政府对相关物业管理部门没有明确划分职责, 造成业主发生问题就会去找政府解决, 给政府加大了工作难度。另外政府对物业管理方面的监管也不够及时, 相关的监管机制也有待完善[1]。

3.物业管理企业存在的弊端对物业管理工作的阻碍

物业管理企业自身的局限性, 导致在城市小区物业管理过程中收费困难, 和个别业主之间关系紧张。而造成这类问题的原因是由于业主的消费意识薄弱、物业管理中不恰当的管理方式对业主造成的不满、个别业主自身经济水平的限制、物业管理企业在提供服务时不到位、物业管理企业的收费制度不透明等。另外物业管理工作人员方面的影响也对城市小区物业管理模式产生阻碍。由于传统计划经济的深入影响, 物业管理工作人员的素质和服务意识薄弱, 企业内部竞争机制的不健全, 导致物业管理工作人员的物业管理能力难以适应市场的需求, 再加上经济收入不高, 造成物业管理企业严重缺乏高素质和管理技能的专业人才。严重影响物业管理的人才队伍的建设[2]。

4.小区业主的综合素质问题对物业管理工作的阻碍

业主自身的素质和物业管理意识的薄弱都会直接影响城市小区的的物业管理质量。在实际物业管理调查过程中了解到, 部分业主对物业管理的相关法律法规的认识存在不足, 不能有效的利用法律的保障对自身权益加以维护, 对具体的物业管理相关条例也并不了解, 关于物业管理中小区的公共区域的管理、建立业主委员会等, 也不够重视。在业主进行维权的过程中, 由于部分业主的素质较低, 常常出现业主和物业管理部门发生口水战、打架事件等不文明和不合理的手段。不仅不利于自身权益的维护, 还会造成双发的人身伤害, 加重业主和物业管理部门的矛盾[3]。

二、促进城市小区物业管理模式发展的具体措施

1.改善业主和物业管理部门的关系

在城市小区物业管理过程中最重要的就是改善物业管理部门和业主之间的关系, 为物业管理工作的开展提供良好的平台。在改善改善业主和物业管理部门的之间关系的时候需要加强两者之间的交流, 拓宽交流平台。首先可以通过设置业主意见箱, 业主对物业管理部门的不满和建议可以通过书信的形式投到意见箱中, 物业管理部门在看到业主的意见和建议时及时的改正工作中存在的不足, 为物业管理工作的有效开展提供保障。其次可以借助通信设备, 开设物业管理服务专线, 业主可以通过打电话的方式及时和物业管理部门沟通物业管理问题。最后, 可以建立小区物业管理论坛网站, 随着计算机网络技术的发展, 人们对网络的依赖性逐渐增强, 物业管理部门可以利用这一趋势, 在论坛网站中大家可以畅所欲言, 加强和业主之间的沟通, 减少由于两者缺少沟通而产生的矛盾问题, 同时也有利于物业管理工作的高效开展[4]。

2.加强政府相关部门的导向作用

在城市小区物业管理过程中, 政府要充分发挥自身的主导作用, 建立健全物业管理相关的政策和法规机制, 根据城市小区物业管理的实际情况, 制定切实有效的解决方案。另外加强物业管理相关知识的宣传和引导, 制定统一的物业管理服务规范, 满足业主的物业管理方面需求, 通过多媒体社交媒介和多媒体设备进行物业管理方面的知识宣传, 提高业主的物业管理意识。政府在落实物业管理政策法规的过程中还应该加强监管力度, 可以建立小区的物业管理资金账户, 对于建设小区的消耗可以通过使用物业管理专项资金, 而物业管理资金的征收对象则是小区内的所有业主, 物业根据相应的比例和消费的支出科学合理的进行征收, 另外物业管理部门对资金的去向和用途做出明细的报表, 便于业主及时监督[5]。

3.完善物业管理企业的管理职能

物业管理企业在城市小区物业管理过程中也不断创新、增强自身的实力和市场竞争力, 满足社会发展的需求。在物业管理方面, 需要不断创新管理手段, 引进先进的科学技术到实际物业管理工作中, 如统计分析技术、市场预测技术、办公自动化、计算机信息系统和网络技术等, 为城市小区物业管理提供技术保障。在物业管理人才队伍建设方面, 加强培训物业管理人员的物业经营、计算机网络、公共关系、房产法律等方面的知识, 提高物业管理人员的管理技能。同时还要加强培训操作人员的服务技能、治安保卫、设备维护、清洁卫生等方面的技能。另外还可以从社会、学校招聘高素质的物业管理人才, 以此优化物业管理企业的人才队伍[6]。

4.提高业主素质和物业管理意识

城市小区物业管理过程中受业主的影响较大, 因此要注重提高也很足自身的综合素质和物业管理意识。提升业主自身综合素质的途径有很多, 业主可以从身边的小事做起, 养成不随意乱扔、乱放生活垃圾等良好的生活习惯。爱护小区内公共基础设施。另外还可以成立业主委员会作为物业和业主之间沟通的纽带, 通过业主委员会将集体的意见和建议反应给物业, 避免在物业和业主在沟通中产生过激的行为, 保证物业管理工作的正常进行。

三、结论

综上所述, 我国城市小区物业管理模式发展还有待完善, 在实际物业管理过程中仍存在许多问题, 因此, 相关管理部门要加强对城市小区物业管理模式的研究, 针对存在的问题做出具体合理有效的解决措施, 提高我国城市物业管理水平, 推动我国城市的发展, 促进我国经济的增长。

参考文献

[1]马思.五洲花园社区物业管理系统设计与实现[D].电子科技大学, 2013.

[2]陈沫.社区工作介入自管物业小区的研究[D].华中科技大学, 2012.

[3]任霞.内蒙古达拉特旗住宅小区物业管理研究[D].内蒙古师范大学, 2013.

[4]代青.长房小区物业管理系统的设计与实现[D].湖南大学, 2013.

[5]单红艳.基于WEB的小区物业管理与服务平台的设计与实现[D].吉林大学, 2014.

物业管理服务模式设想 篇5

一、物业管理模式设想 中海物业致力于以实践多年的结合中港两地先进物业管理经验的管理模式，充分发挥企业“超前化的服务、精准化的服务、规范化的服务、个性化的服务、菜单式的服务、人性化的服务、成熟化的管理、合理化的运做成本、专业化的服务”九大管理优势，为每一位物业使用人创造一个“安全、清洁、优美、舒适、方便”的生活和购物环境。

以下是我司对贵公司推荐项目物业管理的初步设想，并将随着对项目的深入了解与介入逐步完善。

1.1 全面导入ISO9000国际质量管理体系

在项目的物管中全面导入ISO9000国际质量管理体系。中海物业作为国内首家通过ISO9002认证的物业管理企业，通过7年的实际运作并结合市场开拓过程中的需要，率先对这种基本的质量管理体系进行超越，并且将在本项目的实际管理过程中导入。

1.2 全面引入环保理念，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中。

作为国内首家通过ISO14001认证的物业管理企业，将通过管理保证环境的高度整洁与和谐，通过回归自然的氛围培养物业使用人的自律意 识，从而养成爱护环境、关心生态的良好习惯。在本项目日常物业管理中引入环境管理体系，通过各种具体管理措施如垃圾分类、节约用水等，将ISO14001环境管理体系标准运用到日常管理之中，处处体现绿色环生态环保理念。

1.3 全面推行酒店式特色物业管理，寓管理于全面、细致的服务之中 ～ 以家园服务网为依托, 为广大业主提供全面细致的便民服务

中海物业于1999年于同行业首家导入现代酒店管理理念和技术，将酒店式物业管理模式与物业管理有机地结合起来，把物业管理行业真正提高到一个新的理论高度，倡导“让业主住在家里如住酒店般尊贵和方便”，让业主在自己拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才可能提供的服务。无论是发展商还是业主、用户，让他们每一刻都可以切实感受到与众不同的尊贵和自豪。同年中海物业又在同行业中首家创立了中海家园服务网，本着“业主至上，服务第一”的服务精神，围绕“一切以满足业主需求为中心”的工作原则，为广大业主提供全面、细致、温馨的人性化、个性化服务。

经过近六年的成功运作，中海物业积累了丰富的酒店式管理经验，针对项目的高档次定位，我们将在管理中有效整合公司各方面资源，充分发挥家园服务网的优势，广泛利用各种社会资源，为业主及物业使用人提供全天候、全方位、全过程的专项服务与个性化服务，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过服务中心训练有素的、具有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的“五大酒店式特色服务” ——私家区域日常维修养护服务、私家区域清洁服务、礼仪服务、商务配套服务、贴心管家式特色服务，并在履行这些服务的过程中，根据业主及物业使用人的需要随时增设服务项目。

1.4 全面推行智能化物业管理。

我司下属楼宇科技公司曾给国内多个知名楼盘担任智能化系统的设计、施工、维修、保养及招标顾问工作，其丰富的经验将用于对本项目现有的楼宇智能化系统的全面改进，对智能化管理系统进行全面、专业性的维护和管理，以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。

1.5 中海物业公司下属三个专业子公司的全面技术支持

中海楼宇科技公司专营小区楼宇智能化系统的设计、安弱电系统的维护，中海电梯工装、维保并专营日立品牌电梯环境工程公司专营楼宇外墙、制剂三个无保以在的研发。专业子

程公司专营小区在国内的销售代生活水池的清洗，装，强电、电梯的安理），中海专用清洗

公司在中海在管项目中的成功经验将被毫留地运用到本项目的管理中,同时在日常管理中遇到的实操问题可最快时间内反馈给公司总部，在三个专业子公司强有力的技术支持下以得到及时有效的解决，确保管理的正常进行。

二、高标准、高品质专业化服务与个性化特色服务并重

1、专业化服务

(1)保洁服务 中海物业将聘请长期合作、信誉良好，在同类物管项目上服务品质最高的保洁公司为本项目提供星级保洁服务并对其服务品质进行严格的监控。

2)设施设备的维护 由中海物业公司下属的楼宇科技公司为本项目提供驻场工程技术人员，以高标准的设施设备日常维护和保养标准保证本项目居住、商业功能的正常运转和使用。

(3)绿化服务 中海物业公司拥有高级园艺师21人，20%以上的操作人员具有专业技术等级；公司建有花卉苗木培育基地，并配备优秀园艺技术人员，提供专业绿化维护和公共区域花卉的租摆专项服务。

(4)保安服务 中海物业的保安人员都是经过严格的挑选，具有军人的基本素质并在中海物业保安培训基地实行封闭式军事管理培训一个月，在深圳公安机关培训一星期后再上岗。其中，退伍军人占保安人员总数的45%，从保安员的素质上将完全保证本项目的安全。

在安全方面，我们将引入酒店严谨化、规范化的理念提供安全保障，设立24小时保安巡查服务，重要出入口24小时值班、24小时监控；执行询问登记制度，实行进出物品检查登记制度。并成立应急小分队，应急处理各类突发事件。

对车场进行规范化管理，保安员全部受过规范的交通指挥标准手势的培训；车辆停放有序，并且有监控录象带备存（便于线索查寻）。

2、特色服务：

(1)引进酒店服务理念 酒店式服务具有标准化、实效性、可靠性、体贴入微、全天候、全方位服务的特点。因此，酒店式服务关键是把强烈的服务意识深入灌输到每一个员工的大脑里，形成潜移默化的效果。

(2)接待服务 设立酒店式接待服务台，选派服务意识好、形象气质佳的管理人员为商家、业主提供温馨、周到、专业的接待服务。

(3)贴心服务 加强物业管理服务意识，增加服务内容是沟通与交流的最好方式。通过贴心服务，拉近物业公司与物业使用人之间的距离，建立友情与亲情。（4）丰富的社区文化活动 根据本项目业主、商户的实际情况制定丰富多彩的社区活动计划，丰富小区业主的文化生活、配合商家的营销活动。中海物业公司下属的中海艺术团的专业文艺表演将是社区文化活动中的最精彩的亮色。

～ 私家区域日常维修、养护服务

～ 私家区域清洁、搬迁服务 ～ 礼仪服务 代购花卉 代送鲜花礼品 代订生日蛋糕 提供礼仪人员 筹办庆典

～ 贴心管家式特约服务 5）客户服务中心的全方位特色服务

商务配套服务 邮政服务、票务代办、打印、复印、传真接飞机、火（汽）车 代订酒店客房 代办电话

代订报纸、投递信箱 提醒服务 商务秘书服务

出租装饰花卉

（～

★ 业主可以把一些不涉及个人隐私的事务，通过预约的方式交由物业公司办理。例如：交纳各种费用、代为采购、电话送餐服务、接送小孩上下学、预约衣物清洗、熨烫、家电维修等。

★ 设立家庭事务档案，定时提醒所服务的业主及时处理家庭事务，起到家庭秘书的功能。例如：为家庭成员准备生日、重要纪念日等和重大事项的通知和支援（如预防天气的突变）等。

★ 可接受业主的委托代其联系合适的场所并安排私人宴会、商务会议等聚会。

★ 可接受业主的委托对其家庭聘请的保姆进行专门的上岗培训。

★ 建立“儿童托管中心”，解决业主工作繁忙无法照顾子女的困难，接受业主的委托对托管儿童提供各种游艺娱乐和多种课程的家教辅导。

★ 建立“老人陪护中心”，可接受业主的委托照顾陪伴家中老人并提供基础医疗服务等。

★ 提供花艺服务：业户可致电服务中心预定插花，由花房上门提供样本照片供客人选择，在指定时间送到。

★ 为业主解除业务繁

忙、无法全程陪同亲友、客户定、具备导游资格人员陪同参之忧，由经过旅游组织认观游览。

★ 预约接机、车服务：

联系信誉良好之营业车队，为业主到机场、车站接送亲友、客户。

★ 物品代购服务：由业主指定物品品牌、地点和指导价格，我们将派人替业主购物，并由业主支付指定的交通方式费用。

★ 特色厨师上门服务：接受业主的委托，根据住户的不同口味，提供厨师上门烹制家宴。

物业管理模式 篇6

5月7日，央视《焦点访谈》曝光了广西梧州市、广东肇庆市部分花生油作坊产品掺假、黄曲霉毒素B1超标等食品安全事件。5月17日《每周质量报告》又曝光了北京市场上茶叶存在的虚标等级问题。十多天的时间里食品安全问题的两次曝光，再次引发社会的关注。在新《食品安全法》刚刚通过全国人大修订的背景下，人们不禁再次发问“食品造假事件为何屡禁不止”、“到底还能吃什么”？

食品造假涉及面广

食品造假，首先是一个全球性的问题，世界各地也经常爆发食品造假事件。2014年8月13日，丹麦发生毒香肠致死事件，至少造成12人中毒死亡。2014年2月13日，台湾的台南市仁德区一工厂被查出以俗称“保险粉”的工业用连二亚硫酸钠和漂白剂次氯酸钠浸泡豆芽漂白保鲜。

但在我国，食品安全造假事件呈现出数量多、涉及面广、层次复杂、形式多样的特点。我们利用大数据挖掘工具，对今年1月—4月间我国主流媒体曝光的食品安全事件分析，在曝光的19980个食品安全事件中，22.64%属于食品造假事件。造假涉及肉制品、食用油、油脂及其制品、食糖、薯类和膨化食品、饼干、茶叶及相关制品、罐头、粮食加工品等。造假的企业，不仅有大量的中小食品企业，也有大型食品生产经营企业，而且造假不仅在食品的加工环节，在食用农产品初级生产与加工、食品深加工、食品流通、销售、餐饮和消费等各个环节均出现了不同程度造假。

与此同时，掺假、非法添加、假冒伪劣、以次充好、虚假日期、虚假生产商、不当加工、无证生产加工、虚假宣传（虚假广告）等造假形式多样化。全国31个省、自治区、直辖市均有造假的案例发生。

解决食品造假模式

现阶段，我国的食品造假事件为何屡禁不止？这其实是一个非常难以回答的问题。进一步分析，政府、企业、社会、消费者都有不可推卸的责任。在我国社会管理向社会治理的不断转型中，食品安全的监管模式并没有发生根本性变化，仍然实施以政府为主导的单一风险防控模式，没有有效地发挥市场作用，优质食品难以在市场上实现优价。社会组织也没有成为食品安全风险治理力量的有效增量。长期以来，法律地位不明确，资金不足，发育不良，在经历痛苦与失败后，社会组织自愿“堕落”。而由于消费者食品安全科学素养的缺失而产生的市场需求，为掺假造假的食品提供了市场空间，消费者也有不可推卸的责任。

当然，食品造假屡禁不止还与我国现阶段的发展有着密切的关系。食品生产与加工过程中“无污染”既不科学，也不客观。用做食品原料的农产品从一开始就很难“零污染”，生产加工不可能全部在真空环境中完成。现代食品工业不仅是农业的延伸，而且在“从田间到餐桌”完整的食品产业链中占据了主导地位，已从单纯富余农产品生产加工发展成市场营销、工厂加工制造、基地化原料有机结合、环环相扣的系统，客观要求以大型化、现代化、集约化为基本生产经营方式。

但食品产业链很长，种植、养殖、加工、初加工、深加工、运输、储存，直到销售、餐饮有很长的环节，这就导致食品安全薄弱环节多、食品企业数量多，但产业集中度较低、工业化程度低、科技自主创新能力低。因此，现代食品供应链体系的高要求与我国现实的以“一长两多三低”为基本特征的低层次之间的矛盾客观存在。客观上管理不善的非故意因素难以避免，并与追求经济利益的故意性因素交织共振，必然导致食品安全造假事件频繁发生。

还物业管理模式本来面目 篇7

今年2月21日, 中共中央、国务院出台了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》, 其第六部分“完善城市公共服务”的第十六条指出:优化街区路网结构。加强街区的规划和建设, 新建住宅要推广街区制, 原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开, 实现内部道路公共化, 解决交通路网布局问题。由此, 引发了众多媒体和民众“要不要拆小区围墙”的热议。这里姑且不论建设开放式街区解决道路网络系统问题, 仅探讨一下住宅小区围墙形成的原因以及与现行物业管理模式的关系。年长一些的人们一定记得, 在改革开放之前, 中国大陆城市的居住小区其实是没有围墙的, 楼宇之间的道路和城市马路是互通的, 街区路网本来就有的。而小区的围墙其实恰恰是从改革开放试验区深圳开始形成的;在前述的关于中国物业管理行业形成的文章中, 我们已经了解到, 深圳建设商品房设计成为封闭式的小区的主要原因是由深圳当时的社会治安状况决定的;住宅区域内良好的治安环境成为新型商品房业主和开发商的共同期望, 于是把小区用墙围起来进行出入管理成为最有效的秩序管理手段。从中, 我们可以看出, 中国物业管理的现行模式似乎就建立在封闭的住宅小区形态上的。关起小区大门, 搞好小区内的社区服务, 成为了物业管理企业的根本任务!如今, 中央要求新建住宅要推广街区制, 原则上不再建设封闭住宅小区, 老小区也要逐步打开, 实现内部道路公共化, 但是, 我们都明白, 城市治安的压力问题并没有完全解决, 老小区的围墙要拆除的话恐怕要有长期的过程;新建住宅街区化后恐怕更要在防盗防窃方面做好了功课后方能推行!所以, 从这个角度来看待住宅小区的围墙问题, 来看待物业管理的模式问题, 要真正解决之, 真的很无奈!

境外的模式

其实, 在境外发达地区和国家, 普遍的楼宇之间、住宅之间都是开放的, 无论是办公楼宇还是居住区域, 基本是没有围墙的;即使是独立的别墅, 也很少有高深的围墙, 更绝见电网、铁蒺藜等防护, 建围墙的也都只有一米来高, 仅显示区域隔离而已。笔者所在的科瑞物业公司, 在韩国济洲岛管理着一个由上海绿地集团开发建设的集别墅、酒店、娱乐、商业为一体的汉拿山小镇项目, 由此对境外物业管理的模式有着切身的感受。

我们在济洲岛管理的项目别墅区有600多户联排、叠加、独栋别墅, 已经有400多户交付使用;当初为确定物业管理费首次收费标准, 开发商请了当地物业企业进行测算;让我们惊讶的是, 在韩国物业企业预算中, 该小区的物业服务人员配置, 几乎没有安保人员的岗位, 整个小区只是安排了一个属于安保性质的岗位!而且这个安保岗位仅仅是安排在监控室的监控人员。这若按我们国内的模式, 600多户别墅区, 保安队伍起码要三四十人!可在韩国这些都不需要;究其原因, 从小区规划设计来看, 整个区域都是开放的, 没有小区大门, 更没有小区围墙, 小区内设置的视频监控头能覆盖小区所有区域;没有大门自然不用门岗, 有监控头就不需要巡逻, 没了兵自然就不需要领班主管!从深沉的社会原因来看, 原来作为法制社会的韩国, 其社会治安非常良好, 人们遵守法律的意识非常强烈, 真有点路不拾遗、夜不闭户的氛围;这样的社会治安环境, 自然在物业管理岗位设置中就无须安排类似保安守卫或巡逻等岗位了!不仅仅治安工作是如此, 环境保洁工作也是如此, 保洁的任务仅仅只是定期清理植物落叶!而物业的设施设备在使用中遇到问题, 只是向相应的生产商报修, 物业的责任也只是帮助业主及时传达信息而已;可以说, 在韩国进行物业管理, 和国内相比, 物业的传统服务工作几乎少了一大半, 管理和服务模式完全不一样!

从服务范畴来看, 由于我们项目的业主多以中国的投资者为主, 业主实际在项目居住的时间很少, 仅是每年几次节假日上岛而已;但上岛后的机场接送、居住时的日常餐饮、居家的临时家政服务、外出游玩的导游、翻译等等, 都是业主的必然需求;于是, 我们根据该项目的特点, 将这些衍生服务逐步形成为项目的常规服务;同时, 将项目别墅空闲时间利用起来、为业主创造价值的跨界经营也开展了起来, 度假村酒店经营和旅游服务经营已成为我们济洲岛项目物业服务未来的重点!从管理模式来看, 按照韩国的法律, 我们这些境外来开办的公司, 除了可以签发几个主要经营人员的工作签证外, 任何服务人员不得从中国引入, 也就是不签发劳务签证, 所以服务作业事务只能招募当地居民或外包给当地的保洁公司、设施设备维护公司等专业公司来完成。因此, 韩国的法律和现实逼得我们只能采用管作分离、作业事务外包、根据项目特点开展物业服务与经营。

所以说, 境外的物业管理内容完全是按照业主的需求而开展的, 没有如国内保安、保洁、绿化、设施设备维护等四大块基础服务框定范畴;物业管理模式是根据项目特点设置服务, 将服务作业事务发包给各类专业机构实施, 物业施行组织协调管理之职能;因而其物业管理的模式和国内真是大不一样!

还本来面目

现行物业管理的模式其实是缘于改革开放之初, 社会分工不明显, 小而全、大而全的意识根深蒂固, 物业即便想将比如保安、保洁、设施设备维护等具体作业事务交给社会来做, 当时也没有专业的保安、保洁等公司来承接。而时代发展至今天, 我们都可以看到, 社会分工不断细化、特别是借助现代科技的发展, 许多新兴的服务产业和服务模式不断涌现, 使得业主生活所需求的服务都能有相应的专业机构与之相配套!可以说, 中国已经具备了像境外发达地区和国家逐步发展形成的物业管理模式实施的基础, 既然专业的事已经有专业的机构能承担, 为什么我们的物业管理模式还要死守小而全、大而全的封闭管理模式不变呢?既然我们固有的模式要做到极致并让各项事务都做到专业已经越来越难、成本越来越高, 为什么我们还不改变呢?!

所以, 是到了还物业本来面目的时候了!

高校教师公寓物业管理模式探讨 篇8

1.高校教师公寓物业存在现状

1.1高校教师公寓权属的转变

随着高校教职工住房制度改革的不断深入, 全国各高校公有住房出售工作的全面推进, 高校住房的权属发生了根本的变化, 形成了产权多元化的格局。这项工作在很大程度上缓解了高校教职工住房难的问题, 但同时也给高校教师公寓管理带来了新的问题。

1.2高校教师公寓市场发展趋势

高校教师公寓物业管理市场发展较慢, 尚未形成完善的管理制度。目前大部分高校还未进行全面的物业管理, 仍然是计划经济下的传统住房管理既行政福利式管理, 在管理上仍然处于一般性房屋修缮养护的管理水平。

1.3高校教师公寓物业管理的特殊性

高校教师公寓物业不同于社会上的商品住宅小区:首先高校教师公寓建在学校校区之内, 具有浓厚的文化环境及学术氛围;其次, 教职工群体素质比较高, 参与物业管理的意识较强, 对居住环境的建设及服务的要求都表现出较高层次的需求, 这也给物业管理带来一定的难度。

如何认识高校的物业管理 , 如何改革传统的高校房屋管理 , 这是一个复杂的问题 , 也是一个迫切要解决的问题 , 必须要认真地加以讨论研究出适合高校教师公寓现状的物业管理模式。现如今许多高校也逐渐认识到改革传统高校房屋管理的重要性, 提出了适合本校的物业管理运营模式。

2.现有高校教师公寓物业管理的典型模式

2.1重庆大学:“管理大于服务”

重庆大学对青年教师公寓实行“本人申请、单位审核、据实配租、契约管理、有序流转”的管理模式。

2.1.1设施提供

重庆大学教师公寓是学校为青年教师提供的进行了基本装修、提供了必备家具电器、实行公寓化管理、产权归属学校的周转性租住房。

2.1.2统筹协调

学校资产与后勤管理处为青年教师公寓管理职能部门, 负责房源的收集、配租、调整及物业服务的统筹协调。

2.1.3缴费方式

青年教师公寓的租金由学校财务处按月从职工本人工资账户中扣缴。

2.1.4严格监管

不得擅自对公寓进行装修、改造;不得擅自改变用途, 严禁转租、转借。学校在产权归属、房屋流转上加大管理力度而弱化了房屋在“物业服务”上的程度。

2.2上海大学:“一体化、综合化”

在管理模式上, 上海交大实现物业管理一体化、综合化, 其中包括业户管理、资料档案管理、房屋管理 、设备管理、配套设施管理、环境交通管理以及常规性服务 、委托性服务、经营性服务、无偿性服务等。在管理上上海交大大的物业管理依托学校本身的后勤集团同上海某物业公司合作进行。

2.3温州大学:“以客户为中心, 服务品质为导向”

温州大学将教师公寓的物业管理全权交给温州市诚信物业服务有限公司, 公司将秉承“为业主节约每一分, 让业主满意多一分”的管理理念, 依托长城物业成功的连锁经营模式和经验根据温州大学《教师公寓》的顾客定位, 楼宇设备、设施的自动化程度, 以及温州大学《教师公寓》所处的地理环境, 采用“以客户为中心, 服务品质为导向”的经营管理模式。

上述三所高校均在管理模式上进行了改革和创新, 根据以上三所学校对比分析, 温州大学和上海交通大学的住宅物业管理模式值得借鉴。

3.建立六大特色服务, 集约综合型管理

3.1亲切关怀

资源共享, 学生生活方便。公寓建在校内或周边可以充分利用学校现有的食堂、超市、洗澡堂、教学楼、运动场等资源, 学生进餐、学习、锻炼、购物充分利用学校现有的各类生活设施和学校现有的水电管网、电话通讯和校园网络。

3.2学术氛围

为加强与业主的沟通与联系 , 宣传物业政策法规 , 定期发放社区杂志, 内容有 : 物业动态 , 业主天地 , 社区轶事 , 时事新闻 , 物业服务纪实 , 社区广告等。定期举办教师经验交流论坛活动, 在社区网页中提供免费教师备课相关资料, 为教师备课提供另一个收集资料的平台。

3.3品质保证

物业公司本着为业主服务的物业公司本着为业主服务的原则 , 设立专门的社区网页 . 在网页中公示各项通知以及社区文化宣传。设立网上物业保修平台, 实现物业保修维修回访一体化, 并及时跟进维修, 保证每一户业主的保修第一时间得到回应和维修, 解决物业维修慢而引起不满的问题。设立业主QQ群、微博、微信客户端, 方便业主之间交流以及各种通知及时传送。

3.4温馨生活

根据小区实际情况 , 物业公司将定期或不定期的举办棋牌类 , 球类比赛, 音乐 ( 玩 ) 会等文体活动, 开展编织, 插花, 厨艺, 美体, 老年健身等专题培训活动 , 丰富业主业余文化生活 . 为业主提供铺设红毯, 租赁庆典设备服务。为业主提供在婚礼, 生日会, 庆典, 派对等特殊活动时需要的红毯 , 气球等相关设备的额外付费服务。

高校物业管理只有进入市场化大背景中, 发挥高校后勤人力及技术资源的优势 , 依托高校广阔的后勤服务大市场, 不断提高物业管理水平 , 走集约化品牌战略的道路 , 才有可能在市场竞争中占领更多的份额。同时我们需要建立具有特色的物业管理模式, 向教职工提供全方位、高质量、综合服务, 最终实现社会、学校、教职工、物业服务企业的共同满意和长足发展。

摘要：提出合理有效的高校教师公寓物业管理模式, 以适应高校教师公寓物业的发展现状。利用调查分析的方法阐释了高校教师公寓物业管理存在的权属转变、市场不健全、被服务群体特殊等现状。分别概述了重庆大学“管理大于服务”、上海交通大学“管理一体化、综合化”、温州大学“以客户为中心、服务品质为导向”的三种住宅物业管理模式。最终提出了四种特色服务, 形成了适合高校教师公寓物业的集约综合型管理模式。

关键词：高校教师公寓,物业管理,模式

参考文献

[1]柴斐, 奚晓刚.刍议高校教师公寓物管模式[J].管理观察, 2012

物业管理模式 篇9

一、社会交换:提高教师组织认同的新视角

当今社会强调以人为本, 追求和谐, 个体和组织之间的关系不再片面强调个人对组织的绝对服从, 取而代之的是交换、酬报与互惠基础上的认同。这一社会取向的理论渊源即社会交换理论, 该理论认为:人类的一切社会活动都可归结为一种交换, 其一切行为都受到某种或显性或隐性交换活动, 其社会关系也是一种交换关系。有研究表明, 在不同社会文化环境中的员工与组织的关系中, 都存在社会交换过程[2]。

在教职员工与学校的各种关系中, 教师与学校的关系居于主要地位。当前, 教师依附、服从组织或组织通过权力命令而形成的教师与学校的传统关系模式正面临瓦解。这一方面是由于《教师法》规定学校和其他教育机构应当逐步实行教师聘任制, 从法律层面明确了教师与学校的关系, 即二者是以共同志愿为前提, 以平等互利为原则, 双方关系必须以履行和享有相应义务和权利为基本前提;另一方面, 学校优胜劣汰的用人机制使许多教师对学校不再那么忠诚和信任。而学校提高办学效益所倚重的学科带头人等“核心”教师, 又在与学校的关系中获得极大心理优势, 这使教师与学校的传统关系更添一重危机。上述两方面的合力正推动教师与学校的关系走向规范化、法制化和科学化。

在此情形下, 考虑到教师作为知识型员工的特点, 研究者认为可通过提高教师对学校的组织认同来增强其组织公民行为, 从而化解教师与学校组织间的关系危机。社会交换理论无疑为提升教师组织认同水平和组织公民行为提供了新视角。教师组织认同是指在教育教学活动过程中教师与学校的需要、价值观念相一致并自愿接受其规范的心理活动过程。按照社会交换思想, 学校管理只有通过整合教师与学校的需求、目标和效益, 化解矛盾冲突, 契“师校”关系, 才能寻求教师最大限度的组织认同, 当教师的观念与行为与学校达成一致性时, 就会产生对学校工作尽心尽力的行为, 从而创生教师和学校共同发展的新的强大力量。

二、交换的原则和内容:互惠公平基础上的投入与回报

学校管理引入社会交换是基于拟人化思想, 将教师和学校看成是不同层次主体间相互作用的双方, 整合并超越了原有管理模式。其中的交换包括物质交换和非物质的心理和服务交换。

1.互惠公平是教师与学校交换的原则

基于社会交换的教师 - 学校交换是一种主动的相互关系行为, 它源出于交换双方的自愿行动。它寄期于回报, 又受限于回报时间和内容的不确定性, 所以需要交换双方的互信。还必须使交换的每一方都能预期到交换的对等性和互惠性。这样, 社会交换实际上就被置于以下两种社会规范之下:一种是互惠规范, 一种是公平规范。前者意指社会交换发生后, 受惠方必须履行相应的义务。而后者规定了交换报酬与代价的比例。

它直接制约人们报酬期待的程度。在整个交换过程中, 一旦违背互惠规范或公平规范, 就会导致交换过程中止其或产生的冲突。学校管理只有坚持“互惠公平”原则, 才能在与教师的相互付出与回报中促进学校的可持续发展。

但有研究认为, 在“单位社会”条件下多数员工所形成的组织认同是一种被动依赖性的。要提高教师的组织认同, 社会交换的另一方 - 学校必须利用处于强势地位的组织资源让教师觉得组织是支持他的, 为之付出是值得的, 进而获得社会交换的增量, 激发主动性和创造性;同时, 学校还应注意投入的方式方法, 让教师感受到组织的公平和关心, 进而产生归属感。

2.投入与回报是教师与学校交换的内容

一般来讲, 教师和学校交换的内容可根据各自拥有的资源, 分为显性和隐性两类[6]投入与回报。

(1) 教师的投入与回报

教师的显性投入容易被他人看得见, 是指工作时间、工作强度、体力消耗、遵守学校的规章制度等。隐性投入是难以看见的投入, 包括激活高水平动机、智慧和承诺, 为组织的发展作出全力奉献;对学校忠诚, 维护学校声誉, 关心学生, 爱护学校财物与环境;对工作满腔热情, 具有团队、合作、互助精神;放弃享受, 忍受精神压力等。根据知识型员工的劳动特点, 教师的隐性投入给学校带来的人力资源增量较之显性投入更大, 尤其值得关注。

教师的显性回报是指可量化的外在薪酬, 可货币化的收益, 主要包括外在薪酬, 即为教师提供的可量化的货币性价值。主要指基本工资、奖金等劳动激励薪酬, 养老保险、医疗保险和住房公积金等货币性福利, 以及学校支付的其他各种货币性开支。隐性回报是不可货币化的收益, 主要指内在薪酬, 即那些给教师提供的不能以量化的货币形式表现的各种奖励价值:一是组织财富, 主要包括学校提供的工作条件、良好的工作环境和适当的休息、培训与发展晋升的机会、支持教师实现发展的愿望、有特色的学校文化、参与决策等。二是心理财富, 主要包括价值认同、任务与职业取向的吻合、工作安全和归属感等。三是社会财富, 主要指获得身份、地位、声誉等。教师的显性回报与隐性回报之间、各内部诸方面之间均相互作用、相互影响。

(2) 学校的投入与回报

学校的显性投入主要指物质性投入, 涵括学校给予教师的薪酬、经济性福利和工作保障等。隐性投入指发展性投入, 涵括教师职业生涯管理, 激励制度, 帮助获得晋升, 帮助提高业务水平, 培训和个人发展;公正、关怀、协商、信任、友善、理解和安全;关心个人生活, 改善工作条件和提供公共服务等。

学校的显性回报主要指教师绩效, 包括任务绩效和组织公民行为。隐性回报主要指教师的组织承诺以及相关声誉等, 体现在对学校组织的规范承诺、情感承诺和理想承诺以及对学校的忠诚、学校组织声誉积累、组织人际关系的增进等。

三、心理与行为的自觉转变:建立新型教师管理模式

依据提高教师组织认同的社会交换新思路, 作为组织代理人的校长应在明确社会交换原则和内容的前提下, 进行心理和行为方式的自觉转变, 建立新型教师管理模式。

1.建立新的“领导-成员关系”, 提高教师组织认同

校长与教师的关系状况会对教师的工作态度和行为输出产生重要影响。研究表明, 在与领导的关系中, 当员工认为自己是“圈内人”时, 就会愿意付出额外的工作努力;如果被视为组织代理人的上级对下属非常冷漠, 且不关心下属的权益, 那么势必会影响下属的自我定义过程, 从而不能产生对组织的归属与认同[8]。同时, 个体喜欢和组织中拥有较高地位的人 (如上级领导) 建立关系, 主要是因为这种关系会将领导的权威光环传递到他头上, 从而帮助其获得更高的地位和更大的支持 (这能满足其自尊等社会情感的需要) 。因此, 校长与教师建立良好的“领导-成员关系”, 是促进教师组织认同的重要方面。

人际交往的交互性和功利性本质, 决定了校长和教师的关系可被看作是一种社会交换。研究者认为校长可以从以下几方面建立与教师的新型关系:一是以实际行动服人。根据组织拟人化的思想, 员工常把人类特征投射到组织中, 与实际上具有人类特点的组织发生联系。员工也常常把组织代理人的行动理解为组织的意图, 而非仅仅归因于代理人个人的动机[9]。因此校长要身体力行, 知人善用, 做行动的巨人。二是用个人魅力感人。尽管校长的地位一般都是由相应的制度安排所赋予的, 但在任何社会结构单位中, 领导人的魅力却不完全是组织中的地位设置所能赋予的, 而是领导人的知识、经验、能力和品德等素质的综合效应[3]。因此校长应在组织管理中主动与教师进行情感沟通, 透过积极的自我展示感染教师。新的“领导-成员关系”必然在促进教师组织认同的同时对实现社会交换和管理整合起到润滑作用。

2.发挥管理的整合职能, 实现学校组织目标

学校在功能上必优于任一教师个体, 主要就在于它通过管理整合作用把教师个人的能力“聚变”为组织的整体能力并服务于学校的整体目标。作为管理核心的校长就是要代理学校发挥这种管理整合职能。

从社会交换视角讲, 可以把学校对教师的管理看作是校长从整合的角度依靠学校资源与教师个体进行资源交换的过程。研究者认为校长可以从以下三个层面进行管理整合:一是组织资源层面。在交换过程中, 校长可以凭借比单一的教师个体资源强大得多的学校资源优势, 利用相应的物质利益和组织声望吸引教师并与教师个体进行资源交换, 达成教师个体目标与组织目标的一致。二是制度结构层面。以制度化方式安排和调整教师个体在学校中的角色地位, 满足教师在学校组织中自我发展的需求, 把教师个体整合到组织结构之中。三是学校文化层面。运用学校组织所倡导的价值规范, 引导与规定教师个体的价值目标追求和行为表现, 实现学校组织目标。这样, 如果教师感知到自己从学校组织中得到较多支持, 就会形成对学校的义务感, 促使其关心学校利益, 帮助学校达成目标。

3.树立个体化观念, 夯实管理整合基础

学校管理整合的基础是以个体形式表现的各种教师需求, 因此, 只有基于个体特点的整合才是最有效的。研究者认为校长在管理实践中应从以下几方面体现个体化管理思想:一是克服以往把“个体教师”看作是“完全群体”教师的思维定势。在管理实践中如果把教师笼统地当作一个整体, 教师与学校实际上就在某种意义上等同了。而“以人为本”理念也要求在学校组织中更多以个体形式满足教师的各种诉求。二是考虑教师在人格、利益与资源等方面的差异。校长在管理中不仅要清楚学校需要什么, 更要清楚每一个教师需要什么, 尤其要考虑需要的差异性, 相应的社会交换才更有效。三是进行心理位置互换。校长要准确把握教师个体的需求, 最有效的办法是在调查研究基础上, 进行心理位置互换。要经常参考教师的学科背景、家庭条件、人格和资源等信息, 思考假如我是某位教师最希望学校提供什么?这样一种含有视角、内容和方法的个体化思路无疑是实现管理整合的基础。

总之, 校长对教师的管理应从权力模式转向交换模式, 化群体为个体, 发挥管理的整合职能, 营造关心教师、尊重教师、理解教师和信任教师的“人本”氛围, 最终达到教师和学校可持续发展的“双赢”。

摘要：社会交换理论是一种新的管理视角, “理性人”是其人性假设, “以人为本”是其内核。校长在学校管理中应引入该理论, 遵循互惠性原则, 根据教师和学校双方各自的投入与回报确定交换内容, 在心理与行为方式上实现自觉转变, 与教师建立新的“领导-成员关系”, 发挥管理的整合职能, 树立个体化观念, 使教师管理由权力模式向交换模式转变。

关键词：社会交换,校长,教师,组织认同

参考文献

[1]曹科岩, 龙君伟.教师组织公民行为:结构与影响因素的研究.心理发展与教育, 2007 (1) .

[2]Lynn M.Shore, Jacqueline A-M&Coyle-Shapiro.New developments in the employee-organization relationship.Journal of Organizational Behavior, 2003 (24) .

[3]王彦斌.管理中的组织认同.北京:人民出版社, 2004.

[4]丁玉杰.社会学理性选择理论述评.辽宁行政学院学报, 2006 (12) .

[5]王彦斌.转型期国有企业员工的组织认同.天府新论, 2005 (2) .

[6]周建武.基于社会交换理论的知识型员工激励研究.商场现代化, 2007 (上旬刊) .

[7]Liden R C, Maslyn J M.Multidimensionality of Leader-member Exchange:An Emp irical Assessment through Scale Development[J].Journal of Management, 1998 (1) .

[8]沈伊默.从社会交换的角度看组织认同的来源及效益.心理学报, 2007 (5) .

物业管理模式 篇10

在卫生体系的组织中,简单的市场主导和政府主导都会带来负面的影响,大多数学者认为市场机制和政府干预必须同时发挥作用。Enhoven[1]早在20世纪80年代就提出了利用市场竞争提高效率,同时利用政府干预弥补市场失灵的卫生体系组织模式,也就是“管理竞争”(Managed Competition)的模式。管理竞争的模式被国际社会普遍认为是一种理论上完美的模式,然而这种组织模式同时也需要高度的组织管理水平。近30年来,荷兰、瑞士、以色列、包括德国,都在试图实施管理竞争的模式。在本文中,笔者将介绍荷兰近30年来的卫生体系组织模式的发展变化以及其成功和不足之处,为中国的医疗卫生体制改革提供经验。

一、荷兰社会经济以及卫生服务概况

荷兰王国位于西欧北海沿岸,与德国、比利时接壤,国土面积41 532 km2,领海7643km2,2007年人口总数为1636万人。

2004年荷兰卫生总费用为5957.9亿欧元,其中公立来源费用4037.6亿欧元(67.77%),商业保险公司来源费用847亿欧元(14.22%),其他来源费用1073.3亿欧元(18.01%),人均卫生费用3661欧元。2004年荷兰卫生总费用占GDP的百分比为12.8%。

据最新的国家健康状况报告,van Oers总结,荷兰的大部分人口享受着较高的主观健康状况[2]。2002年荷兰的人均期望寿命为男性76.0岁,女性80.7岁。主要的致死原因为心血管疾病和肿瘤。

荷兰的卫生服务机构起源于一些志愿团体和慈善团体组织的医院。目前几乎所有的荷兰医院都是私立非营利性机构。虽然医院绝大多数是私立的,荷兰政府仍然有能力通过各种法规对其拥有强有力的管理。医疗服务供应法(the Hospital Provision Act;Wet Ziekenhuisvoorzieningen,WZV)严格控制和规范了医院的医疗服务供给能力,任何医院的建设和大型医疗器械的购买都需要得到政府批准,从而使荷兰医院的医疗服务提供能力掌握在政府的管理之中。

1966年开始,荷兰开始实施《疾病基金法》(the Sickness Fund Act;Ziekenfondswet,ZFW),所有被雇佣人员和老年人被强制要求参加健康保险,从那时起,健康保险被作为一项重要的社会保障确定下来。荷兰全国存在多个健康保险组织,根据20世纪80年代以前的法律规定,有些保险组织拥有选择被保人群的权利,结果这些保险组织的风险选择行为盛行。同时,法律规定的那些不得拒绝老年人的健康保险计划则财务状况问题严重。该项法律最终于1986年被修改。随之出台的《健康保险可及法》(Health Insurance Access Act,WTZ)规定了私立健康保险公司不可选择参保人群,同时规定了基本健康保险的覆盖范围和保金。在那个阶段,荷兰政府并没有将个人收入和保金联系在一起。20世纪90年代,荷兰政府针对不同收入人群的健康保险可及性以及保金修订了一系列的法律。至2000年1月,几经修订的《疾病基金法》(ZFW)规定,荷兰所有公民,包括雇员、依靠政府补贴生活的失业者和老年人、学生,以及自雇人员都被要求参加法定的强制健康保险

二、荷兰健康保险组织方式

荷兰的健康保险制度由3个层次的健康保险计划组成(见图1):第一个层次为国家提供的高额医疗费用保障。这个保险计划强制性地覆盖全部荷兰公民,由《高额医疗费用保障法》(the Exceptional Medical Expenses Act,AWBZ)保证其实施;第二个层次为私立保险公司提供的基本健康保险,该计划也是强制性的,由疾病基金法(ZFW)保证其实施;第三个层次为在自愿的基础上参加的补充健康保险。

从2006年开始,疾病基金提供的健康保险在荷兰被废除,取而代之的是私立的健康保险公司。所有的健康保险公司是独立并且承担财务风险的,并被要求在同样的规则之下进行竞争。

在荷兰合法生活和工作的民众,可以从全国几十家私立健康保险公司中自由选择承保的组织,被选择的保险公司必须同时承保,并且保险公司不能对参保人进行选择。这种组织方式旨在通过健康保险公司之间的竞争,提高效率和对客户的响应度。并且,根据ZFW的规定,每家健康保险公司所提供的“基本健康保险产品”必须一样,并且各省实行社区保金**。尽管如此,健康保险公司仍然可以通过各种隐匿手段“拒绝”高风险客户,进行风险选择。因此,自2000年以来,政府在减小健康保险公司的风险选择的动机方面做出了不懈的努力。

荷兰政府用于减小健康保险公司的风险选择动机的主要措施是建立“风险调整体系”。该体系由一个中央“风险调整基金”,强制执行的与收入相关的“个人支付风险调整金”,各种风险调整因子,以及中央风险调整基金和各私立健康保险公司之间的资金流动组成(见图2)。个人支付给中央风险调整基金的风险调整金和个人的收入相关;中央风险调整基金支付给各家健康保险公司的风险调整金和由风险因子评价得出的个人风险等级相关。这样的机制带来的好处是,参保人为健康保险支付的费用(包括个人支付的风险调整金和保险金)与收入相关,而无论保险公司承保了什么样的风险,其所面临的财务风险都由风险调整金中和,从而在保证公平性的基础上大大减少了健康保险公司的风险选择动机。举例来说,一个收入高而健康状况好的参保人,他向保险公司缴纳的保险金是全省统一的社区保金,向风险调整基金缴纳的个人支付风险调整金和他的高收入直接挂钩,是较高的;而由于他的健康状况好,风险调整基金针对这个参保人支付给他的健康保险公司的风险调整金就会较少,也就是说,保险公司并不能通过吸引了这个较好的“风险”而获得高于平常的利润。反之,收入低的参保人缴纳的个人支付风险调整基金就较少,如果其健康状况较差,中央风险调整基金支付给保险公司的风险调整金就较多,如此一来,保险公司拒绝这个参保人的动机也就减少了。

2006年,个人支付的风险调整金共占整个保险金的50%。同时,在这个风险调整体系中,合理的风险调整因子的设定至为关键。2000～2006年之间,荷兰的风险调整因子从比较简单的“年龄”、“性别”、“是否城镇居民”,以及是否残疾,逐渐增加了“药物费用组”(Pharmacybased cost groups)、“诊断组”(Diagnostic cost groups)。经过这些调整,用风险调整因子预测个人医疗费用的决定因子(R2)从2000年的0.06提高到2004年的0.17[3]。

在参保人选择了健康保险公司之后,有效率地购买合适的医疗服务就成为保险公司的职责。在竞争的保险市场中,财务自主的私立保险公司有动力通过有效购买医疗服务降低保险金,从而吸引更多的参保人。荷兰政府也为确保保险公司的自由购买医疗服务做出了一系列的努力,1992年1月之前,所有疾病基金(目前私立健康保险公司的前身)不得拒绝愿意签订服务合同的合法卫生服务提供者。然而,为了进一步激励保险公司选择高效率的卫生服务提供方,1992年1月之后,保险公司可以自由选择是否与卫生服务提供方之间签订合同。合同最终由保险公司和卫生服务提供者之间协商签订。

三、荷兰卫生服务提供方的组织方式

和很多西方国家一样,荷兰的卫生服务由公共卫生服务机构(GGD)、家庭医生(General Practitioner;GP)以及医院共同提供。公共卫生服务机构负责为全体民众提供预防接种、疾病普查以及其他一些公共卫生服务。公共卫生服务机构的资金由政府专项税支出。

家庭医生诊所由一个或者几个医生独立执业或者合伙执业,提供普通疾病和没有严重并发症的慢性疾病的门诊治疗。1970年,90%以上的家庭医生是独立执业的,这一比例在30年以来有所降低,到2 00 0年只有4 3%的家庭医生选择独立执业,更多的家庭医生倾向于合伙执业(Groenewegen and Gress 2003)。家庭医生没有权力收住患者住院治疗,但是拥有推荐患者去医院进行器械检查的权利,进行必须血液检查和一些影像学检查等。专科医生在医院中提供有严重并发症患者的门诊服务和住院服务。在荷兰,患者没有自由直接在专科医生处就诊。患者必须持有家庭医生出具的推荐信才可以去医院就诊,因此家庭医生也被称为“守门人”。除了在大学附属医院中工作的专科医生之外,荷兰的大多数专科医生都是独立执业的医生,他们和医院之间没有雇佣关系,而是合同约束下的医生租用医院的场地和器械的关系。

超过90%的荷兰医院是私立非营利性质的,其余医院是公立医院(大学的教学医院),共有8所大学教学医院分散在荷兰各个地方。医院的经营和管理由专业的经理人负责,近年来,医院经理人有医疗和管理专业融合的倾向,医护人员也更多地参与到管理工作中。

家庭医生的服务原则上实行按服务项目收费,由于私立保险公司的干预,现在也有很多家庭医生的收费方式转变为按照人头收费。2000年荷兰家庭医生的平均登记患者数为2300人[4]。在这个竞争的市场上,家庭医生的收费在很大程度上受到保险公司的制约。专科医生的服务实行按服务项目收费,同时政府通过调整各专科的收费标准达到平衡各个不同专科之间医生收入差距过大的问题。医院普遍实行年度预算制,年度预算由医院和保险公司之间根据医院的医疗水平、医院所在地区的人口密集程度、医院的设备配置以及估算的医疗服务量协商决定。医院中单项医疗服务的价格是由地区卫生服务价格委员会(Board for Health Care Tariffs;CTG)决定的。

除了在偏远地区,药房由具有药师资格的人员开业,与独立开业的医生、专科医生以及医院的经营分开。

四、荷兰的药品市场

荷兰的药品政策由卫生、社会保障和体育部在“安全”和“可支付”原则的基础上制定和实施。药品被消费者使用之前,需要经过上市、被列入健康保险偿付的药品清单、被医生和药师推荐几个步骤。根据1958年制定的《药品供应法》(the Provision of Pharmaceuticals Act;WGV),荷兰药物评价委员会在药物上市前需要对其进行质量、安全性、有效性的评估,并以此决定药品能否上市。药品能否被列入健康保险偿付的药品清单,取决于该药品是否比同类药品疗效好,并且价格没有超过清单中的同样疗效的药品。近15年来,药品需要通过经济学评估才可以进入健康保险偿付的药品清单。

近年来荷兰的药品费用呈上升趋势,为了控制药品费用的上升,保险机构使用了参保人共付机制,同时,政府规定了每一个处方的药品额度,并且给予药师用较为便宜然而疗效相同的药品取代医生处方中昂贵的品牌药品的权力,这两者的差价可以部分被药师作为利润。根据药品定价法(the Pharmaceutical Pricing Act;WGP)的规定,健康保险公司通过药品偿付系统对药品进行偿付。WGP规定,患者使用某种药品时,保险公司只偿付具有同样疗效的药品组的平均价格,超出的差价由患者自付。

为了促进药品的合理使用,患者协会、消费者协会、家庭医生协会、药师协会以及各级政府,向消费者公布药品的相关信息,这对于消费者合理选择药品起到了重要作用。其中重要的措施是由政府资助的消费者药品信息热线,全荷兰每年平均有40000名消费者通过拨打这条免费热线获得有关某种药品的信息。

五、结论

(一)荷兰卫生体系的特点

1. 各健康保险公司之间的竞争。

作为财务上独立核算且自负盈亏的私立健康保险公司,荷兰的健康保险公司存在彼此竞争的动机。同时,由于荷兰政府授予健康保险公司在不同的医疗服务提供者之间进行选择性购买的权力,如此一来,为健康保险公司之间的竞争创造了重要条件。另外,在参保人的交费构成中,向中央风险调整基金缴纳的个人风险调整金与其收入相关,向保险公司缴纳的保险金与保险公司能否有效进行管理,以及保险公司能否高效进行医疗服务的购买活动直接相关。因此,各个健康保险公司实际上拥有一定程度的“定价权力”。这样,健康保险市场具备了可以竞争的关键条件,低效率的健康保险公司必然被市场所淘汰。

2. 医疗服务提供者之间的竞争。

在医疗市场中,作为信息弱势方的患者不太可能在短时间内掌握大量的医学知识,从而达到和医生信息对称的状态。然而,健康保险公司更加有可能通过雇佣医学专业人才的方式,达到和医生信息对称的状态,因此,健康保险方有条件在患者购买医疗服务时作为代理人,而不仅仅是传统上的“第三方付费方”。荷兰的卫生体系通过促进健康保险方之间的竞争,间接地促进了医疗服务提供者之间的竞争。健康保险方通过各种付费方式和质量管理手段,对医疗服务提供者进行了财务上的约束和质量监控,从而部分实现了代理人的功能。然而,由于历史上荷兰的医疗服务是由政府定价的,目前医疗服务的定价尚未完全由医疗服务的提供者自主决定,这在一定程度上也限制了医疗服务提供者之间的竞争。

3. 政府管理下的竞争。

在这个健康保险公司和医疗服务提供者双重竞争的卫生市场上,荷兰政府并不是无所作为的。根据Enthoven在“管理竞争的理论实践”中的定义,荷兰政府在卫生市场上扮演了“主导者”(Sponsor)的角色。首先,在健康保险市场中,由政府组织的风险调整基金在很大程度上保证了民众健康支出的公平性,逐渐完善的风险调整体系降低了竞争中的健康保险公司进行风险选择的动机。其次,荷兰政府通过制定规范统一的基本健康保险合同,规范了健康保险市场上的“产品”,从而降低了健康保险公司进行风险选择的能力。第三,荷兰政府通过对医疗服务提供者的一系列规范,例如医院对高端设备和基础建设的投入必须经过卫生部批准等,有效地完成了对卫生市场的资源配置,避免了医疗设备竞赛的现象。最后,荷兰的公共卫生服务完全由政府提供,避免了公共产品供少于求的问题。

4. 绝大多数的规则用法律的方式得以确定。

(二)荷兰实施“管理竞争”模式的成功和不足之处

通过在卫生体系中实施管理竞争模式,荷兰的健康保险市场中形成了有效的竞争。通过风险调整体系的运行,健康保险市场中市场失灵的情况得到了一定程度的控制。彼此竞争的健康保险公司对医疗服务提供者的选择也在一定程度上促进了医疗服务提供者之间的竞争。

管理竞争这一模式从20世纪80年代Enthoven提出理论模型至今,在荷兰经历了近20年的实践,目前仍然存在一些需要逐步完善的方面。首先,荷兰健康保险的风险调整体系还需要进一步的完善。目前荷兰的风险调整体系预测,参保人当年医疗费用的R2大约是0.17～0.18,学界普遍认为,R2达到0.2的风险调整体系才能有效减少健康保险公司的风险选择动机。第二,荷兰的医疗服务价格大部分仍然由政府定价,这个传统是医疗服务提供者之间进行有效竞争的巨大阻碍。第三,荷兰的医院目前多数实行总额预算制,然而医院不是完全的自负盈亏的组织,每一财政年度结束之后,政府对那些花费超出预算的医院会有一定的补贴,这样也在一定程度上减少了医疗服务提供者之间进行竞争的动机。

摘要：“管理竞争”模式是在医疗卫生领域引入市场机制，同时通过政府干预解决市场失灵的一种模型。本文介绍了荷兰卫生体系的管理竞争实践，包括机制设计、法律规范，以及实践的成功之处和缺陷等。

关键词：管理竞争,荷兰,卫生体系组织,健康保险

参考文献

[1]Enthoven,A.Theory and Practice of Managed Competition in Health Care Finance.Amsterdam,Elsevier Science Publishers B.V., 1988.

[2]van Oers,J.Health on Course?The 2002 Dutch Public Health Status and Forecasts Report.Bilthoven,2003.

[3]van de Ven,W.P.M.M.,K.Beck,et al.Risk Adjustment and Risk Selection in Europe:6 years later.Heahh Policy 82(2-3),2007. p162-179.

[4]De Wereld Verandert en de husarts verandert mee.Utrecht, Dutch Association of Family Physicians,2000.

[5]Provisional Figures on Costs and Financing of Care,Centraal Bureau voor de Statisteik,the Netherlands.2004

[6]Population,Key figures,Centraal Bureau voor de Statisteik,the Netherlands.2007

[7]den Exter,A.,H.Hermans,et al.Health Care System in Transition:Netherlands.R.Busse.Copenhagen,WHO Regional Office for Europe on behalf of the European Observatory on Health Systems and Policies,2004:p162.

物业管理模式 篇11

管理模式求生存

企业的管理者需要考虑两个问题：一是企业是否具备完善、系统的管理模式，并不是有管理方式就有管理模式；二是管理模式是否能够适应市场竞争的需求，是否能够随着行业的变化而变化。

连锁企业最大的发展瓶颈是管理变形，也就是通常所说的不可复制。金百万提出“四化”的管理思想，把“复杂的事情简单化，简单化的事情数量化，数量化的事情模块化，模块化的事情专业化”，将复杂的事情按照业务模块分解成不同的岗位，从而使门店的管理变得简单、有序。在连锁企业的复制过程中，模块化管理模式的成效显著，可以有效地将门店的培育期从一年以上缩短到半年。

金百万的管理思想还体现在“小门店，大后台”。“小门店”是指门店只负责决策的执行，主要做好两项维护工作：第一维护好员工，第二维护好顾客。“大后台”是指总部承担所有的管理决策职能，科学合理的管理架构将管理从传统的个人驱动变成了系统驱动。面对当前市场竞争的加剧和顾客需求变化的增加，靠个人已经很难满足所有的经营需求，在管理模式上从个人驱动向系统驱动转变既是市场竞争的必然结果，也是产业优化升级的内在要求。

经营模式求发展

即便是先进的管理模式，在同质化的竞争下，也只能实现企业自身“量能”的累积，而不能创造“质”的飞跃。经营模式才是决定企业做大做强的关键因素。

经营模式，可以理解为盈利模式，通俗地讲就是赚钱模式。传统餐饮的经营模式有几大硬伤。传统餐饮的经营模式在营业额和利润上会受到时间跟空间的双重限制，而且企业营业额的增长一定会伴随成本的上升，限制了利润的增长。

金百万目前跳脱了传统的餐饮模式，升级为传统行业下的电子商务模式，以餐饮为媒介，以“社区百姓的中央厨房”为定位，通过互联网的方式实现服务的延伸，围绕社区百姓提供与“吃”有关的所有服务，旨在做生活服务类的提供商。如金百万最近推出了“准成品”，与超市“半成品”不同，“准成品”让顾客在家中只需要经过简单操作就可以制作出与餐厅一个味儿的莱品。

此外，通过餐饮经营模式的创新与改进，还可以很好地转化最后一公里的物流成本，将员工在中午和晚上两个用餐高峰时段外的闲置时间调用起来，搭建企业的物流配送体系，通过增加外送服务不仅能为企业带来额外的营业收入，而且也能增加员工的额外收入，实现双赢。

编辑 赵晓嬿

物业管理人才培养模式的探讨 篇12

关键词：物业管理,人才,培养模式

一、物流专业背景

近几年来, 随着我国经济的发展以及市场体系的提升, 人们对生活的要求也越来越高, 同时, 随着建筑行业的发展, 一栋栋楼房立地而起, 而对每一座建筑而言, 若想实现正常运营都少不了物业人才, 因此, 近几年来, 社会对物业人才的需求量越来越高, 也正如此, 越来越多的大学生选择学习物业管理专业。然而在实际人才培养的过程中, 却存在很多的问题。倘若这些问题不能够被有效的解决, 将严重影响物流行业的发展以及物流人才的建设, 由此可见, 探讨物业管理人才培养模式的重要意义。

二、高校物业管理人才培养存在的问题

1. 专业系统性较差。

针对任何一个专业的人才培养来说, 系统性都是第一条件, 在对人才进行培训的过程中, 一定要结合该专业的发展现状以及未来的发展趋势和专业知识的难易程度, 探讨该专业的培养目标以及培养方向, 只有这样才可以实现目的性培养。然而就目前的培养现状来看, 很多高校在进行人才培养的过程中并没有考虑到这些综合因素, 进而导致对人才的培养不够系统性。

2. 人才的培养模式比较单调。

针对于物理专业人才的培养, 很多学校还是采用传统教学环境下的一书一笔一黑板的模式, 实现对专业知识的讲授以及专业技能的传授, 这样的传统的教学方法虽然也可以实现教学内容的教授, 但是这种单一的培养模式会让学生感觉十分单调, 进而影响学生对于专业知识的学习兴趣的提升, 严重影响人才的培训效果。

3. 缺乏实践能力的培养以及提升。

针对于物业的管理, 绝不是看看电脑, 坐坐办公室那么简单, 需要的也是各方面综合能力的培养以及提升, 尤其是对于实践能力的培养, 然而就目前的教育现状来看, 很多学校都只注重于理论知识的教授, 却忽略了学生实践能力的培养, 进而导致学生在毕业以后, 难以满足社会的发展需求, 出现“就业难”的现象。

三、物业管理人才培养模式的改革

1. 实现系统性教学内容的建设。

目前的物业管理课程是一种学科体系的形式, 缺少必要的灵活性和开放性, 对一些外界的新的科学知识内容的包容性较差, 进而使得学生学到的都是一些比较陈旧的教学知识, 缺乏新的教学内容的设置以及涵盖。另外, 对于教学内容的建设也不够系统性, 在课程设置过程中, 理论教学环节应设立基础课、基本素质、经营管理、专业技术模块和选修课模块等, 这样学生便可以在掌握扎实基本功的同时, 还可以根据自己的兴趣爱好选择自己所喜欢的内容进行选修学习, 同时, 学校还应该与企业合作, 实现学生的实践能力的培训, 进而促进学生各方面综合能力的培养以及提升。

2. 实现教学方法的多样化。

所谓的教学方法多样化, 主要指的是在教学的过程中, 教师要摆脱传统的教学环境下一书一笔一黑板的这种单一的教学模式, 实现多样化的教学模式的应用。例如, 教师可以采用多媒体教学法代替传统的板书教学, 采用开放式教学法实现因材施教的教学理念, 采用探究式教学法实现学生思考能力以及学习能力的提升, 采用小组合作教学法实现学协作能力的提升等等。只有这样, 才可以实现多样化的课堂教学的创设, 大大提升课堂的教学效果以及教学质量。

3. 采用校企合作教学模式。

所谓的采用校企合作的教学模式, 主要指的是学校和企业之间可以开展合作, 所谓的合作教育就是学校负责理论教育, 而企业负责学生实训能力的培养以及提升, 每一个月或者是每一个学期, 学校安排学生到对应的合作企业实习一段时间, 这样一来, 既可以通过这些实践活动加强学生对于课堂教学内容的理解, 又能实现学生实践能力的提升, 进而为将来的就业奠定一定的基础。同时, 这些实践活动的开展也可以帮助企业节省很多的人力资源成本, 进而为企业带来一定的经济效益, 可谓一举多得。

四、结语

物业管理需要大量合格的专业人才, 物业管理教育的专业建设是物业管理人才培养的必然要求。通过科学定位人才培养目标, 制订切实可行的人才培养方案, 对学生进行专业知识和技能教育并重的教学, 才能满足社会发展和经济建设对物业管理人才的需求, 从而推动物业管理行业的健康发展。

参考文献

[1]谢家谨.切实提高从业人员的专业素质自觉承担行业发展历史使命[J].中国物业管理, 2007 (12) .

[2]郑良雨, 刘德明.物管行业人才需求趋势分析及培养措施[J].现代物业, 2008 (8) .