物业管理实务

物业管理实务（精选12篇）

物业管理实务 篇1

药品是医院用于诊断、治疗疾病所经销的一种特殊商品, 是医院资金占用的重要组成部分, 在医院的经济活动中, 起着举足轻重的作用。

医院财务对药品的管理控制主要在以下方面, 采购计划编制, 根据库存情况和实际需要, 在储备定额范围以内申请采购, 并经领导批准后, 按计划进行药品采购, 质量符合要求, 药品包装完整无损, 验收入库、采购付款、药库保管、办理出库、领用手续、盘点核对等关键环节, 以及防止药品的缺货、积压、被盗、毁损和流失等。

(1) 医院在年度预算范围内, 根据库存情况编制采购计划, 由单位统一招标采购。对采购方式的确定、供应商选择、验收程序等作明确规定。药品的采购计划要做到既保证业务工作的正常开展, 又防止积压占用资金, 影响资金使用效益, 合理计算药品的安全库存量是十分必要的。

(2) 医院采购药品, 一定要按计划执行, 维护预算的严肃性。通过计划控制, 能使采购活动具有可操作性, 并保证药品有计划、高效的使用和管理。药品采购一定要符合临床需要, 由采购部、财务部、药房及使用部门共同参加, 不得私自采购, 防范盲目采购, 积压药品及物资, 确保采购过程公开, 切实降低采购成本, 保证采购更加科学合理。

(3) 验收入库。验收是保证采购活动完成与否的重要控制点, 也是保证库存药品真实完整的根本, 具有承上启下的重要作用。验收人员要认真审核入库单与发票上的品种、规格、数量、单位、金额、批号、采购方式、质量和其他相关内容是否一致, 核对无误方可入库。不验收入库的药品不得领用, 不得办理资金结算。药品采购人员不得兼任采购审核人员, 药品保管人员不得兼任药品会计记账人员。药品验收入库单一式三联, 由验收员填写, 加盖有关人员戳记, 第一联由仓管员凭以登记保管;第二联连同发票及有关原始单据递交财会部门, 凭以作账务处理;第三联交药品会计登记明细分类账。

(4) 药品库的管理。药品库是医院药品管理的重要环节, 医院为保证医疗、预防、科研、教学任务的完成, 必须在药品库储备大量的药品, 做好药品库管理工作, 对于保证药品质量、及时供应医院各项业务需要的药品、减少损失浪费、合理储备、加速资金周转等, 都具有十分重要的意义。药库药品实行分类管理, 常用的有A、B、C库存管理法。将药品、卫生材料、低值易耗品、其他材料等按占库存比例划分, 品种及数量较少, 占用资金较多的高值耗材及剧毒, 麻醉药品划为A类.。品种较多、占用资金较重的药品、卫生材料划分了B类。一些零碎、种类繁多、但占用资金较少的物资划分为C类。A类药品重点控制, 要计算每个品种的订购量, 增加订货次数, 减少库存量。同时为A类药品设置永续盘存卡片, 进行经常性盘点, 加强日常的管理控制。B类药品常规控制, 计算出经济订购量, 定期进行盘点。C类药品由于品种繁多, 单位价格低、占用资金少, 因此可简单控制, 增大订购量, 一年盘点一次

(5) 领用出库, 指定专人领用, 建立辅助账, 这样便于分清责任和管理, 仓库管理员应根据审批的领用单办理出库手续。财务会计及使用部门对高值耗材进行备查账管理, 定期核对领、用、存情况。对收费项目的高耗材执行“以销定领”的核销办法。

(6) 清查盘点, 完善盘点制度。库存药品每年盘点不得少于一次, 库存药品的盘点必须有财务及相关部门人员监督, 药品会计与仓管员应及时记账, 日清月结, 对药品及其他物资的数量进行核对, 做到账账相符。财务部门每月要与药品管理部门核对账目, 保证账账相符, 账实相符.对于发生的差异, 应查明原因, 分清责任, 并及时报告有关部门。库存药品实行实地盘点, 工作量比较大, 仓管员、药品会计应在盘点前先做好结账、登账等工作。仓管员还需在盘点前将药品和其他物资分类整理, 顺序摆放, 在空白盘点表上预先填写品名、规格、型号、厂家等等以便提高工作效率。

物业管理实务 篇2

第一章

物业管理企业

一、本章关注点

1.《物业管理企业资质管理办法》2.物业管理企业设立的程序 3.资质审批及管理、计算 4.组织机构优缺点及应用

二、案例题

（一）物业管理单位隶属于原来的房地产开发公司。为了承揽外部业务和扩大规模，该企业经过房地产开发公司同意决定重组。该公司管理三个住宅小区，三个住宅小区分别是多层住宅20万平方米，多层住宅25万平方米和高层住宅15万平方米，2006年11月30日取得了营业执照，拟向当地房地产管理部门申请资质。【问题】

1．物业服务企业有哪些常见模式?每个模式的特点有哪些?该企业重组设置的企业是什么模式? 2．物业服务企业有哪些特点? 3．该企业可以登记的物业服务企业资质为几级? 4．该企业向当地房地产管理部门申请物业服务企业资质，最迟的时间是哪一天? 5.该公司刚刚设立，规模很小，业务量有限，该公司可以采用的最合适的是什么企业组织形式? 6.该企业设置物业服务企业组织机构需要考虑哪些因素? 【答案】

1．物业管理的常见模式有房地产建设单位的附属子公司、独立的物业管理企业和物业管理集团公司。房地产建设单位的附属子公司是指房地产建设单位成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立不属于企业的专门部门，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业服务企业。物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责。该企业重组后的模式是独立的物业服务企业。

2．特征三点：物业服务企业是企业法人；物业服务企业属于服务性企业；物业服务企业具有一定的公共管理性质的职能。3．三级(暂定)。

4．2006年12月29日。5.直线制。

6.企业战略因素、外部环境因素、技术因素、组织规模及所处阶段。第二章 物业管理招投标

一、本章关注点

1.《物业管理招投标管理暂行办法》2.投标分析 3.物业管理投标的策略及技巧 4.物业管理方案编制 5.相关数据与应用 6.规范招投标行为

二、案例题

（一）某物业业主大会甲拟采用招标方式选择物业管理公司，物业管理公司乙拟参加投标。

【问题】

1、甲决定采用公开招标方式招标，其除了通过公共媒介发布招标公告外，还需要在其中发布招标公告的媒体有()。

A、中国国家建设部网 B、中国房地产业协会网 C、中国住宅与房地产信息网 D、中国物业管理协会网

2、由于该项目规模较大，也比较复杂，投标人在获得招标文件后，投标人应统一安排投标人会议，称作()。

A、评审会议 B、资格审查会议 C、标前会议 D、招标人会议

3、如果你代表乙物业公司去投标，对投标项目评估应考虑哪几个方面的因素? 【答案】在物业管理的投标活动中，应考虑以下几个方面的因素：①投标物业的基本情况；②招标物业项目的定位；③业主的需求；④建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况；⑤招标条件和招标过程；⑥竞争对手；⑦企业自身条件的分析。

4：乙物业公司安排你负责制定该项目的物业管理方案。请问物业管理方案应包括哪些内容? 【答案】物业管理方案的基本内容主要包括： 招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、组织架构与人员配备、管理制度的制定、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务内容、常规物业管理服务综述、费用测算与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工作计划等。第二章 物业管理合同

一、本章关注点

1.《管理规约制度》2.前期合同期限问题，3.合同主要条款4.合同纠纷处理

二、案例题

（一）刘先生购买了一套位于顶层的商品房，“入住时与物业公司签订的《前期物业管理服务协议》和《业主公约》中都有明确的规定：为维护小区整体形象和相邻住户的安全，业主不得私自封闭观景阳台，不得在窗户上加装防护栏。”入住后，刘先生未经物业公司同意，擅自封闭了观景阳台并加装了防护栏。物业公司发现后要求其拆除。刘先生认为：。这是自己的房子，自己有权利处理，拒不拆除。物业公司决定：对刘先生罚款2000元。刘先生拒绝交纳。在不得已的情况下，物业公司采取了断水、断电、停止服务等系列“制裁措施”。双方矛盾十分尖锐，物业公司因此把刘先生告上了法庭。

物业公司的诉讼请求是：刘先生拆除封闭阳台的材料及防护栏并交纳罚款；刘先生承担此案的诉讼费。请问物业公司的各项诉讼请求能否得到法院的支持?刘先生在此案中的不当之处?物业公司在操作中的错误所在? 【答案】

1、物业公司要求刘先生交纳罚款的请求无法律依据，应予以驳回；诉刘先生拆除阳台及护栏的请求应予支持；此案的诉讼费应由双方分担。

2、业主应合理使用房屋，不得损害他人权益和公共利益。刘先生致小区整体形象和相邻住户的安全于不顾，擅自封闭阳台和加装护栏，不仅侵犯了其他相关业主的利益，而且违反了《前期物业管理服务协议》和《业主公约》的约定，行为不当。

3、首先，作为物业公司不是行政管理部门也不是执法单位，无权罚款；其次，物业公司应依照合同约定，采取协商或司法途径解决矛盾，无权采取停水、停电等方式处理纠纷。案例题

（二）A房地产开发商开发的居住小区一期已经入住，当时的物业管理工作由A房地产开发商的物业部完成。随着二期开发的继续和入住的临近，A开发商找到B物业管理公司并与之签订了为期十年的物业管理合同，将该居住小区的物业管理权承包给B物业管理公司。按合同约定，B物业公司要向A开发商交纳50万元的履约保证金和每年20万元的承包费。请问A开发商与B物业管理公司签订为期十年的物业管理合同效力如何?A开发商要求公司交纳履约保证金和承包费的合同约定是否有效? 【答案】(1)开发商与物业公司签订的合同，属前期物业服务合同。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。故即便开发商与物业公司签订为期十年的合同，但是在此期间，若小区业主委员会成立并与物业管理企业签订物业服务合同之后，前期物业服务合同对小区业主就不再具有法律约束力了。

(2)开发商对其所出售的房屋仅具有临时所有权人的身份，在房屋交付后物业管理合同的实际履约当事人是各个业主和物业管理公司。对于代他人签署的合同，开发商借机会收取履约保证金和承包金归己所有，是侵犯实际履约人即业主合法权利的行为，该条款无效。第四章 早期介入与前期物业管理

一、本章关注点

1.《建设工程质量管理条例》2.《物业承接查验办法》3.早期介入内容（规划、施工、销售）

4.项目前期运作 5.工程保修 6.前期关系协调

二、案例题

（一）物业管理的早期介入对于优化设计、提高工程质量等的好处是不言而喻的。请问：(1)分别站在开发商和物业管理企业的角度，阐述物业管理早期介入对于开发商和物业管理企业的有利之处。(各不少于两个方面)(2)说明早期介入的作用是什么?(3)说明早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容? 【答案】

1、物业管理的早期介入对开发商的好处很多。

①作为开发商在开发建设中需要一个好参谋，特别是需要听取熟知其产品、能反映产品使用人需求的物业管理公闭的意见，从而最大限度地完善自己的产品、最大限度地降低开发建设成本、提高效益，最大限度地促进产品销售。

②开发商在开发建设中需要一个好帮手，特别需要有专业经验的物业管理公司，协助其解决建房过程中发生的各种各样的问题，如工程监理问题、设备选型与安装问题、业户入伙问题、售后服务问题、工程遗留问题等等。

③开发商需要一个事业上的好朋友，即好的合作伙伴，使其集中精力做大事业，开发销售更多更好的楼盘，而不是西瓜芝麻样样要，到头来，芝麻沾手西瓜溜掉。物业管理的早期介入对物业管理公司非常重要。

①通过早期介入，物业管理公司可以从未来潜在业户的立场，尽早地了解工程项目的客观情况，促使开发商纠正设计施工中大量的不当之处，避免潜在业户使用物业、房产公司销售物业、物业管理公司管理物业中产生不尽的烦恼与遗憾。

②物业管理公司可以及时做好业户入伙与前期物业管理的准备，实现物业管理服务的高起点、高标准，使广大业户受益。

③减少开发商在销售阶段不利于物业管理的承诺，减少日后物业管理不必要的麻烦。

2、早期介入的作用包括：优化设计、有助于提高工程质量、有利于了解物业情况、为前期物业管理作充分准备、有助于提高建设单位的开发效益。

3、早期介入的内容：可行性研究阶段：①根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；②根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；③根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；④根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准；⑤设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

规划设计阶段：①就物业的结构布局、功能方面提出改进建设；②就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议；③提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见；④就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。建设阶段：①与建设单位、施工单位就施工中发现的问题共同商榷，及时提出并落实整改方案；②配合设备安装，确保安装质量；③对内外装修方式、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；④熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意那些在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。销售阶段：①完成物业管理方案及实施进度表；②拟定物业管理的公共管理制度；③拟定各项费用的收费标准及收费办法，必要时履行各种报批手续；④对销售人员提供必要的物业管理基本知识培训；⑤派出现场咨询人员，在售楼现场为客户提供物业管理咨询服务；⑥将全部早期介入所形成的记录、方案、图纸等资料，整理后归人物业管理档案。案例题

（二）某城市住房开发项目为中高层，项目分三期建设。甲物业管理公司拟早期介入该项目。【问题】

1、甲物业管理公司可以早期介入该项目的阶段包括()。

A、前期物业管理阶段 B、规划设计阶段 C、建设阶段 D、销售阶段

2、甲物业管理公司应该与()签订服务合同。

A、业主大会 B、业主委员会 C、建设单位 D、施工单位

3、甲物业管理公司前期介入该项目，应该支付服务费的是()。

A、甲物业管理公司 B、建设单位 C、施工单位 D、业主大会

4、甲物业管理公司就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议应该在()阶段。

A、前期物业管理阶段 B、规划设计阶段 C、建设阶段 D、销售阶段

5、在前期物业管理期间，会存在哪些工程质量保修责任，在保修期内，保修责任是谁?作为物业管理公司，你应该如何处理? 【答案】（1）物业工程质量保修分为两个部分：一是业主从建设单位购买的产权专有部分；一是物业服务企业承接管理的物业共有区域及共用设施设备部分。（2）这两个部分的保修事务都应由建设单位承担。

（3）作为物业服务企业，主要是向建设单位申报对物业共用区域及共用设施设备的质量保修，跟踪并督促完成。业主专有部分由业主自行向建设单位提出处理要求；也可以向物业服务企业反映，物业服务企业负责转告建设单位。

第五章 物业的承接查验

一、本章关注点

1.《物业承接查验办法》2.物业项目交接矛盾纠纷处理 3.承接查验方法内容应用

二、案例题

（一）A公司建设了一座涉外商务大厦，由于当时A公司自身并不具备直接管理大厦的经验和能力，便招标了F公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于F公司是以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运作中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A公司决定提前一年终止委托合同，自己组建机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常”的字样下签了名。

春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更换部分零件。F公司要求A公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而A公司则认为F公司在受委托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除相当部分。这时F公司的律师出场了，手里拿着有A公司工作人员“一切正常”签字的交接验收记录的复印件向A公司提出了法律交涉。请问A公司在这场“物业管理机构更迭”的移交工作中存在什么问题?如何避免? 【答案】(1)在物业管理机构更迭的移交工作中，各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周期，以利交接和今后工作的开展。从案情介绍我们知道，A公司在物业管理方面不具备很多经验和能力，A公司的失误在于空调机组验收时没有进行开机运行，如果当时不具备开机条件，则应标注存疑，而不能草率签字。

(2)在这种情况下，A公司应聘请专业机构或专家来指导移交文件的起草和指导移交工作的进行。特别是移交合同，对双方都十分重要，要谨慎签署。对遗留问题要签署“遗留问题备忘录”，这时的签字可能是“一字千金”的。

第六章 入住与装修管理

一、本章关注点

1.《住宅室内装饰装修管理办法》110号令 2.入住策划实施 3.装修管理与纠纷处理 4.装修违规处理与执法

二、案例题

（一）某女士购买了一套期房，在办理人住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到人住条件。但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费?请问你认为该女士是否应该交纳出国期间的物业管理费，为什么?假如你是该物业公司的客户服务经理，会如何处理? 【答案】(1)该女士应该交物业管理费。

该女士在办理入住手续时，所提出的房屋内部问题，应由房屋出卖人即开发商负责修复解决，与物业公司无关。这些问题属于质量瑕疵而不构成质量不合格，仅以此为依据不能证房屋未达到交付条件，该女士不能以此为理由拒绝收房，况且该女士已在入住交接单上签字并领取了房屋的钥匙，故从业主入住日起应向物业管理公司交纳物业管理费。

从法律的角度，物业管理与房屋买卖是两种法律关系，物业管理公司与开发商是两个不同的法律主体，业主不应该因为开发商的问题而拒绝向物业管理公司交付物业管理费。

因为物业管理服务主要是为全体业主和整个物业公共部位和公共设施服务的，即便业主没有实际居住，但是物业公司仍为其提供了主要的物业服务。故房屋内部存在细部问题长期未得到解决和未实际居住均不能作为该业主不交物业管理费的理由。

如果当时该女士未在房屋交接单上签字并没有领取钥匙，则另当别论了。(2)耐心向该女士说明其应当交纳物业管理费的理由。

对于房屋细部问题，若在保修期内，协助业主联络开发商或开发商指定的施工单位予以解决。案例题

（二）某小区居住在十层的业主顾某，擅自将其购买并居住的房屋“一卫改两卫”。在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。请问假如你是该小区的项目经理，物业管理部门是否有权责令其拆除私装物，为什么? 【答案】物业管理部门有权责令其拆除私装物。

业主不得擅自改变房屋使用性质和功能，因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，并应征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报政府主管部门审批。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，违反了法律法规相关规定。应对楼下业主王某的房屋渗水的损失承担赔偿责任。

依据《物业管理条例》物业管理公司对于物业管理区域内违反物业装饰装修和使用方面法律、法规规定的行为，应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。故本案例中，对于顾某擅自改变房屋使用功能的行为，物业管理公司完全有权利予以制止，包括责令顾拆除私装物，若其不理会，应及时向有关部门报告。案例题

（三）如果你是工程部经理，负责物业装饰装修管理工作，请说明物业装饰装修管理服务包括哪些内容?在巡查装饰装修现场时应重点核查哪些内容? 【答案】

1、物业装饰装修管理包括的内容有：

一是物业装饰装修的范围和时间管理，二是物业装饰装修管理的要求，三是物业装饰装修管理费用和垃圾清运的管理，四是物业装饰装修现场管理。

2、在巡查装饰装修现场时应重点核查以下内容：

(1)要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。

(2)要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋入墙体的电线是否穿管、是否用合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运有无乱堆放装修户门是否保持清洁卫生等。第七章 房屋及设备设施管理

一、本章关注点

1.如何做好设备运行管理 2.节能管理 3.分包方评审与控制4.消防、电梯管理与维护

二、案例题

（一）某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。

该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己人为造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。

物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。

请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担? 【答案】(1)首先，根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定：房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。

但根据实际情况，也并不排除物业公司承担责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。

(2)物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。

紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。

此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，我们建议物业公司与业主最好在《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。案例题

（二）甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗入502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任?602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任? 【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。

(2)华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。第八章 物业环境管理

一、本章关注点

1.《普通住宅小区物业管理服务等级标准》2.四害消杀与日常管理结合 3.现场环境管理

二、案例题

（一）乱派招贴，被人戏称为城市的“牛皮癣”。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园，也未能幸免。

某花园小区管理处下大力气加以整治，力求辟出一方净土。通过加强护卫巡逻工作，很快就基本杜绝了户外乱派招贴。但在楼内乱塞乱贴搬家、装修、送餐、美容之类广告的现象，却屡禁不绝。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢?管理处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为；二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为；三是本人承做特定生意的个别住户刻意所为。请根据此情况制订管理办法。【答案】

1、疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而实现对其的有序管理。

2、说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告上的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。

3、对屡教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派广告，就把其列入“黑名单”，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实校正了自己的违规行为时止。第九章 公共秩序管理

一、本章关注点

1.物业配合社区治安管理 2.治安突发事件处理 3.如何做好消防管理 4.消防检查、动火管理、预案 5.停车位供需矛盾

二、案例题

（一）一天，物业管理公司的值勤保安接到与住户联网的报警器发出报警信号，值勤保安随即立即赶赴报警信号发出的住户家门口，值勤保安听到住户家中有响动的人声，但敲门却没有回答。于是，值勤保安就用工具将门强行破开。门破开后，发现家中只有一位白发苍苍的老人，而报警信号则属于报警器误报，该物业管理公司领导闻讯后立刻赶到住户家中赔礼道歉，并负责修理好损坏的房门。接下来业主向该物业管理公司提出了赔偿的要求。请问在本案例所述情形下，物业管理公司接到住户家中报警信号后是否可以破门而入?在什么情况下，物业管理公司在接到住户家中报警信号后可以破门而入?请你评判在这件事情的处理上，该物业管理公司做法是否妥当，还有什么不足? 【答案】(1)在本案例所述的情形下，物业公司不可以直接破门而入。

物业公司对报警系统有管理和维护的职责，对报警器的误报所造成的损失，物业公司应负管理不当的责任。本案中因报警器误报，物业公司没有调查清楚报警原因，就擅自破门而入，侵犯了业主的财产权和住宅不受侵犯权。

(2)若接到住户家中报警，有明显的迹象表明住户家中存在危险，因情况紧急无法采取其他方式或来不及采取其他方式进入，属于法律规定的紧急避险情形的，为避免业主家遭受损失或损失扩大，保安可以破门进入。

(3)值得肯定的是，物业公司对报警反应迅速，在发现错误后，主动赔礼道歉，态度积极，避免了与业主问的矛盾激化；

不足在于，物业公司对报警系统管理不善，检查不及时，致使保安员不得已破门而入，给住户造成财产损害和精神损害。案例题

（二）你是某物业公司的安全管理人员，负责所承管项目的安全管理工作。请说明公共安全防范管理服务包括哪些内容及治安防范的注意事项。

【答案】(1)公共安全防范管理服务内容包括：

出入管理，安防系统的使用、维护和管理、施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。(2)治安防范的注意事项包括：

①遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。

②遇到有违法犯罪分子进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取措施予以抢救、排险，尽量减少损失。对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦察破案。

③管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。

④辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。

⑤管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并维护好现场，并做好辖区内客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。第十章 物业管理风险防范与紧急事件处理

一、本章关注点 1.物业使用风险 2.业主概念不清风险 3.员工服务风险

4.舆论风险 5.火警、燃气、电梯、高空抛物、水浸事件 6.风险防范控制措施

二、案例题

（一）某物业管理公司职工在进行清洁内墙的施工过程中，由于升降机运动时该职工未站稳，不幸坠落下来，造成股骨骨折及脑震荡，需要住院治疗。住院期间，医疗费、误工费、护理费、停工收入损失，造成公司损失共计人民币3万余元。请问根据此情况，你认为物业公司应该如何避免此类风险? 【答案】(1)在日常管理和服务过程中，物业管理公司必然要聘请一定数量的员工，而这些员工在工作过程中可能发生与其所从事的工作相关的人身伤害和职业病危害的情况。依据有关法律和雇佣合同的约定，雇主需履行相应的保障责任。所以发生上述案例中的事故，雇主具有不可推卸的责任。作为微利经营的物业管理行业很难承担如此大的风险，要想避免这类风险，就应购买雇主责任保险，将此类风险转嫁于保险公司。

(2)物业公司还应加强安全管理方面的培训和安全操作培训。购买保险，虽然能转嫁风险，但伤者的痛苦和给公司的负面影响是无从转嫁的。因此，从源头管理也是非常重要的。第十一章 物业财务管理

一、本章关注点

1.《住宅专项维修资金管理办法》2.如何做好物业经营（增收节支）3.酬金制与包干制理解应用 4.维修资金使用管理应用

二、案例题

（一）请写出物业服务费成本(支出)构成，并对其中的“物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用”的子项目进行详细说明(至少5项以上内容)。【答案】(1)物业服务费成本(支出)构成：

①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域清洁卫生费用； ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费用；

⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险费用； ⑨经业主同意的其他费用。

(2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用含有：

①公共建筑及道路土建零修费； ②给排水设备日常运行维护费用； ③电气系统设备维护保养费； ④消防设备日常运行维护费用； ⑤电气系统设备运行能源费等。

案例题

（二）如果你是某物业公司的管理人员，公司委派你开展物业服务费的测算编制工作，请说明物业服务费的测算编制应考虑哪些因素? 【答案】(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。

(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。(3)物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中。

(4)物业管理属微利性的服务行业，物业服务的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。第十二章 物业管理档案管理

一、本章关注点

1.档案移交问题 2.档案收集保管 3.业主信息安全问题

二、案例题

（一）如果你是某物业公司的档案管理员，负责档案的保存工作，请说明档案保存应注意的事项有哪些? 【答案】(1)物业承接查验期和入住期收集整理的档案资料属于物业基础资料档案，是物业管理档案中最重要和基础性的档案，它的保存管理和安全十分重要。

(2)房屋共用部位和共用设施设备的检测、检修和运行记录档案，在分析房屋主体安全、设备运行状况和事故分析中有时起着十分关键性的作用，因此这类档案的真实性和保存期限应有明确规定，一般不能低于设备的使用年限的2倍。

(3)各类小型设备的运行和维护记录档案、环境与安全管理记录档案的数量较大，这部分档案的保存期较短。这类档案应有一个销毁的管理方案和程序，以腾出空间，避免档案室空间被无谓占用。第十三章 人力资源管理

一、本章关注点

1.《劳动合同法》基本了解 2.《物业管理师制度暂行规定》 3.行业用工荒问题 4.员工劳资纠纷问题 5.员工薪酬福利与考核 第十四章 物业客户管理

一、本章关注点

1.业主沟通内容与技巧 2.投诉处理程序与技巧3.业主满意度评价

二、案例题

（一）你是某物业公司的员工，职位是客户服务经理，服务于某小区。该小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业公司上门催讨时，陶小姐以前不久自家水管(非公共管道)渗漏，物业公司没有及时进行维修，给其生活造成了诸多不便为由，而拒交物业管理费用。请问陶小姐的主张是否有法律依据?为什么?请你给出处理这个问题的步骤和具体解决的方法。【答案】陶小姐的主张没有法律依据。

(1)物业管理费是物业公司为业主提供《物业服务合同》中的义务所收取的服务费，物业公司的服务是针对整个物业的公共部位和公共设施，提供包括公共设施的维修维护、公共卫生、公共安全与秩序、公共绿化等服务项目。而业主家里管道渗漏，除非有特别约定，一般不属于物业服务合同约定的维修范围。若在保修期内，业主应向开发商提出，若超过保修期，则应由业主自行负责。故业主陶小姐以此拒交物业管理费无法律依据。

若物业公司接到业主的保修，并承诺提供此特约服务，物业公司与业主之间就成立了维修合同，若物业公司没有及时修缮，则应承担此维修合同的违约责任。但维修合同与物业服务合同是两个合同，业主陶小姐虽可就漏水未及时修复给其造成的损失(本案陶小姐并没有提出具体损失)要求抵消部分物业管理费，但仍不能以维修合同未得到及时履行作为其不履行《物业服务合同》义务的合法理由。

物业管理费的构成包括公共部位及设施维修维护、保洁、保安、绿化等许多部分，即便是陶小姐家中的公共管道渗漏，也只能扣除相对应的部分物业费，陶小姐就其享受的其他服务仍需支付费用。因此，无论从何种角度，陶小姐拒交物业管理费的做法是不妥当的。

(2)耐心向业主说明其交费义务不受水管渗漏影响的缘由；继续催缴物业费，并保存催缴证据；若在保修期内，及时协助业主告知开发商或开发商指定的承担维保责任的施工单位；若接受业主的特别委托，答应修理漏水水管，则应及时提供服务，否则即构成对《维修合同》的违约，业主有权要求索赔，并在合理赔偿数额内主张与物业管理费相抵消。第十五章 物业管理应用文书

一、本章关注点

物业管理实务 篇3

摘要：本文从案例教学法的含义和意义入手，结合课堂教学经验。详细阐述了案例教学法在《物业管理实务》课程中的应用以及应注意的几点问题。

关键词：高职高专案例教学法物业管理

0引言

《物业管理实务》是物业管理专业的一门核心基础课，具有理论性和综合性、应用性强的特点，教师反映难教，学生觉得难学，传统的教学方法很难激发学生的学习兴趣，教学效果差。笔者经过几年来对专业课程的教学实践，逐步改变传统的教学方法，努力探索新的教学途径，在该课程中推广案例教学法，适应了新形势下对高等职业教育的要求，提高了教学效率。

1案例教学法的含义和意义

1.1案例教学法的含义案例教学法最早于1870年在哈佛法学院创立，从1910年开始，哈佛商学院将案例教学法从法学教育领域移植到工商管理教育领域。案例教学法出现后，受到美国企业学术界、教育界的重视和支持。在20世纪80年代，案例教学法也被引入我国，并且迅速在我国各高校的管理教学中得到采用。

案例教学法是教师通过与教学内容紧密相关的案例来帮助解决教学中的各种问题的一种教学方法。将之放入物业管理教学中，就是就某个物业管理的政策问题或管理问题提供背景情况介绍，指出面临的困境或几种选择性，没有唯一正确的答案，给学生留下一个创造性解决问题的机会。学生通过阅读案例资料，通过分组讨论等方式解决问题，将学生从抽象的概念引向具体的背景，引导学生运用科学的理论知识去分析、归纳、推理、总结，从而使学生的洞察能力、语言表达能力、分析问题能力以及管理决策能力在案例的分析与探讨中得到迅速提升。

1.2《物业管理实务》课程案例教学法的意义

1.2.1案例教学法能激发学生学习的主观能动性。在案例分析的过程中，把案例作为载体，学生首先要独立思考，寻找案例中问题的解决办法；之后在教师的引导和讲解下，掌握物业管理的相关概念和基本原理，并认识到物业管理的重要性。这种师生互动模式激发了学生分析和解决问题的主动性。

1.2.2案例教学法有利于提高学生的综合能力。物业管理课程教学中所选取的案例，均是针对物业管理中遇到的各种具体的实际问题，学生需要综合运用各类相关理论知识对案例进行分析，从而提高了学生的思维能力、综合运用理论知识的能力和解决实际问题的能力。

1.2.3可以大大缩短教学与实际生活的差距，使学生能够关注社会、关注生活，使学生以后能更快、更好地适应工作，从而避免高分低能现象泛滥。

2案例教学法在《物业管理实务》课程中的具体应用

案例教学法有一整套的教学程序：设置问题、摆出案例、学生分析、引导讲解和最后总结。下面笔者就用具体的例子来说明在《物业管理实务》的教学过程中是如何展开教学的。

2.1备课阶段。要上好一门专业课，首先是精心备课。备课时要找出定义、基本理论的要点、重点和难点，选择与教学内容相关的案例。

在装修管理这一节，笔者精心选择了一个案例：“业主擅自拆除承重墙，物业公司给予罚款处罚”这种案例现实生活中经常会发生的事例。选好案例之后，还要将相应的问题提出来，让学生自主地去学习，寻找答案。针对这个案例，给学生提出了以下问题：①物业公司应如何对业主进行装修管理?②物业公司在管理服务过程中有哪些权利?

2.2上课阶段(用上面的案例来说明)。具体分为三个步骤：

2.2.1呈现案例。将第一阶段精心准备的案例呈现给学生，有多种呈现方式，可以打印出来分发给大家，也可以用幻灯的方式呈现，还可以根据案例本身的情节性做成各种视频。呈现案例后马上将问题提出来，

2.2.2学生分析案例。在上一步里，将第一阶段精心准备的教案呈现给学生，然后让学生根据案例来看相关章节的内容，同时结合以前学到的物业管理知识，结合其他相关学科的知识对提出的问题进行分析。这个阶段要求自己独立完成，自己作答因为每一个案例所提出的问题都是紧扣课本相关章节内容的，要求学生对书本的重要内容加以掌握。根据学生作答的情况进行重点内容的讲解。

2.2.3课堂讨论阶段。自己分析结束以后，马上转入课堂讨论阶段。这一步是针对案例的本身来讨论，讨论的方式有多种，可以分组讨论，也可以在全班范围内讨论。每一个同学都可以发言，积极参与，大胆发表自己的意见和看法。每个学生的发言都记录平时成绩，有意识地锻炼他们的口才和在外人面前说话的勇气，因为物业管理必须有良好的语言能力和沟通能力。这个阶段只要不是基本原理的错误，让学生各抒己见，不要求有统一的标准答案，重在培养学生的语言能力、人际沟通能力和发散思维能力。

2.2.4总结案例。该阶段是在学生充分讨论的基础上进行的，由教师来执行。由于学生知识的局限性，分析不到位或出格是经常发生的事，由教师来纠正补充和总结。

经过以上四大步骤，学生接触到了物业管理的相关案例，一是学到了物业管理的相关内容，同时接受别人的经验教训，用以指导自己以后的工作。

2.3巩固阶段。在装修管理这一节中要求学生根据书本的内容和案例教学中所学到的知识，按照物业公司装修管理的程序，在班级建立一个模拟的物业小区，将学生分成物业公司和业主两块，模拟装修管理的过程。

通过以上几个阶段的案例教学，发现学生对书本的原理掌握得很透彻，收到了良好的学习和教学效果。

当然，案例教学法还有很多具体的实施方式，比如案例表演的形式，让学生将案例以及对案例问题分析思考、解决问题的过程用丰富多彩的表演的形式展现出来，既生动形象，又锻炼了学生多方面的能力，效果显著。

3实施案例教学法应注意的几个问题

3.1案例选取的要具有典型性、针对性和时效性。所选取的案例所描述的应是学生身边发生或可能发生的事情，容易被学生理解、接受和认可，这样的案例大大增强说服力和管理理论的表现能力。案例选择应当服从和服务于教学目标，应包含更多的知识点和内容，最好选取近二三年的管理案例较为合适。

3.2教师要进行角色转换。要从理论的讲授者转变为启发者，从知识的提供者转变为学生学习的辅助者。需要教师不仅具有丰富全面的理论知识，还要具有丰富的教学经验，能够对案例法各个步骤的时间进行控制，并对学生的心理能有所把握，从而增强学生的被认可度。

3.3教师对案例进行的理论分析和归纳总结是关键。在学生对案例进行初步分析的基础上，教师要适时地把案例中包含的概念和理论引出，之后，对案例进行再分析，并对学生的分析进行评价，找出其中存在的问题和认识上的偏差，从而使学生对内容真正掌握。

审计计划管理实务研究 篇4

关键词：审计,计划,管理

随着社会发展, 审计所处环境发生重大变化, 这给审计工作带来一系列影响, 审计计划管理作为审计工作龙头, 在新时期不可避免地存在不适应科学发展和满足社会对审计工作的需求。因此, 加强和完善审计计划管理不仅是有效履行审计监督职责、更好地为国家经济发展服务的首要环节, 也成为影响审计管理整体水平提升的重要因素。

一、审计计划管理的现实意义

审计计划管理是审计机关在编制、协调和调整审计计划时贯彻执行国家社会、经济发展和审计工作的方针、政策, 坚持有效利用审计资源, 突出重点, 均衡安排任务和避免重复、交叉的原则, 保证编制、执行、报告、检查和考核审计项目计划的及时性、完整性、合规性、合理性、效果性。抓好审计计划管理是保障审计工作顺利开展的依据和基础, 是有效控制审计成本, 提高工作效率的需要, 是实现资源有效整合, 最大限度发挥审计功效, 防范审计风险, 提高审计质量的需要。

(一) 加强审计计划管理是审计环境变化的客观需要

审计工作是为经济建设服务, 也就是说社会经济发展的程度决定了审计的理念、目标、重点和方法。随着我国政治经济体制改革不断深入, 政府职能发生了很大变化, 尤其是党的十八大的召开, 从政治、经济、法律、信息化等方面对审计工作提出新的要求。它要求审计担负起在中国特色社会主义政治发展道路中的使命和职责, 尤其在健全权力监督与制约体系, 推动权力运行规范化公开化方面所担负的使命;更加注重发挥在加快转变经济发展方式、促进社会和谐、保障和改善民生中的作用, 更加注重财政资金的使用效果;不断健全审计法律体系, 及时出台完善各项专业准则、操作指南和管理办法规定;构建国家电子审计体系, 推进联网审计、信息系统审计, 研究建设数字化审计指挥中心, 切实增强信息化环境下查找问题和分析问题的能力。这些变化就要求加强审计项目管理, 使其能全面、真实地反映地方经济社会发展的实际, 服务于经济发展, 更好地发挥“免疫系统”功能作用。

(二) 科学的计划管理是审计事业发展的必然要求

每一项工作都需要科学合理、严谨细致的计划, 审计工作也一样, 它是审计规范化建设的前提, 是审计工作顺利完成的保证。为规范审计项目计划管理, 保障审计工作科学、有序和高效运行, 审计署于2002年制定了《审计机关审计项目计划管理办法》, 对审计计划确定和管理提出了一系列的要求, 就是加强审计计划管理使审计任务、审计目标与审计资源、审计成本相对协调, 达到有效控制审计风险, 较好地保证预期目标的实现。随着财政审计大格局和绩效审计成为一种趋势, 审计项目在立项、编制和组织上都产生很大变化, 但由于地方审计机关审计职能的多重性和审计资源的有限性, 急需提高审计管理科学化水平, 首先是审计计划管理。

二、当前审计计划管理存在的问题

审计环境及对象、审计内容及方式方法等都发生了深刻的变化, 在审计计划管理方面存在的种种问题已不能适应形势发展需要, 甚至在一定程度上制约了审计工作质量的提高。在发展规划方面, 基层审计机关缺乏全局的、长远的谋划, 未制定中长期审计工作发展规划或虽有制定但过于笼统、缺乏针对性, 起不到应有的指导作用;在计划编制方面, 计划的盘子多元化, 不够科学、目标不够明确, 重点不够突出, 成了“信息孤岛”, 难以从微观审计中进行综合研究分析, 制约了审计成果在宏观调控方面的作用;在项目立项方面, 缺乏合理性论证, 主观因素多, 缺乏体系概念和制度规范, 随意性和盲目性比较强, 结果导致所确立的项目成了一般性的审计例行检查;在计划执行方面, 缺乏有效的控制, 审计方案针对性不强, 审计目标和重点不明确, 审计工作标准缺失, 对项目进展、资源和力量调整、质量和风险控制、成本约束疏于管理;在计划管理方面, 质量评估、绩效评价、经验总结和奖惩等未能很好执行, 难以反映审计计划具体执行情况和审计人员履行审计职责情况。

主要原因是计划管理意识还比较淡薄, 由于审计人力资源匮乏, 基层审计机关为完成计划的审计项目处于疲于应付状态;因沟通协调机制不顺畅, 导致项目重复安排和出现审计盲点现象, 影响了审计质量的提高。

三、完善审计计划管理的几点建议

(一) 完善计划管理机制

目前地方审计机关的计划管理人员大多是兼职, 大量事务性的工作, 使其无法进行充分的可行性研究, 未能形成中长期的项目规划。但在美国, 审计机关内部都设有专门的审计计划管理部门, 会计总署就单独设立了政策和项目计划办公室, 形成完整的审计计划工作体系。联邦政府部门的监察长办公室也在政策、计划和管理系统办公室设置了计划和难点评估处专司审计计划工作。我们应借鉴先进管理经验, 设置相应机构, 由专人负责, 建立健全审计对象基础数据资料库, 精心谋划中长期的审计工作发展规划, 建立以长期计划为导向, 中期计划为基础, 年度计划为核心, 三者结合的审计计划体系, 实现审计计划管理从“任务型”向“战略型”转变。围绕政府中心工作及财政体制和管理现状, 编制重大项目滚动计划, 研究提出一定时期内审计的总体目标和一揽子项目计划, 并做细做实, 以解决随意性和盲目性的问题。

(二) 完善审计项目立项机制

围绕党委、政府的战略决策部署, 统筹考虑年度审计目标任务, 确定工作目标, 使其能服务经济社会全面协调可持续发展, 维护和改善民生, 推动建设资源节约型和环境友好型社会。在制订过程中, 广泛征求意见, 充分沟通, 深入了解审计项目基本情况, 并考虑以前年度的审计情况、其他部门是否拟开展审计任务等, 再编制年度审计项目计划草案, 突出对政策措施执行落实情况、公共财政筹集和分配管理、政府重大投资建设项目、民生政策和民生资金以及领导干部履行经济责任的审计监督。在组织过程中, 采取“板块组合结构”和“一拖N并联串联”的办法, 切实提高审计计划工作的整体效应。按照构建财政审计大格局的要求, 在制定审计项目计划时, 密切关注全部政府性资金总量规模及结构的变动情况, 研究提出一揽子有份量、出成果、有影响的项目计划。

(三) 完善项目计划执行和控制

从管理学的角度, 保证计划按形式质量及时完成任务的关键在于合理的组织架构、科学的测定和分析、合理的成本控制、有效的信息反馈机制。因此, 要实现上述目标, 在审计项目执行和控制中要做到以下三个方面:

1、创新审计项目组织方式。

整合审计资源, 重新调整处室职能和人员结构, 改变苦乐不均的状况, 为审计项目计划编制提供良好基础。在组织方式上做到“五统一”, 即统一计划、统一方案、统一调配力量、统一培训、统一处理, 将预算执行审计、政府投资审计、专项资金审计、企业绩效审计、经济责任审计等方面有效结合起来, 形成审计机关“一盘棋”的工作格局。同时, 构建以“联网+跟踪审计”为突破口的审计信息化推广应用体系, 提高审计质量和效率, 使项目能够在有限的资源条件下, 实现或超过设定的需求和期望。

2、完善项目执行的测定和分析。

首先, 按项目的规模大小、复杂程度、紧急性, 进行工作量测定和时限控制。测定内容包括每个审计项目的人数、审前调查及现场审计工作量。采用工程监理学的分项目控制法, 在确保审计质量的前提下, 将一个项目分解为几个可以控制的环节 (如审前调查、编制方案、现场审计、草拟报告、征求意见、复核审理、出具报告、档案归集等) , 明确各自的时限和责任, 强化审计人员时效性意识, 促进节约审计资源、提高审计效率。其次, 强化预算管理, 将每个项目按审计调查、实施审计、审计处理阶段等环节做细人员预算;强化业绩导向, 将审计项目成果与项目时间、资金预算挂钩, 并在项目人员之间进行分解, 保证经费向重大项目和优秀成果倾斜。再次, 建立健全考核考评制度。建立信息化环境下审计项目全过程质量控制管理信息系统, 对各审计项目现场人员、经费、工作量、审计成果进行动态监控, 并按时限设置预警, 提高审计项目执行力。建立项目评估制度、检查监督和考核考评制度, 对计划执行进度及审计外勤经费自理情况、审计业务开展情况及特点、主要审计成果、存在的问题等进行分析, 编制审计项目进度表并上墙公示, 编制审计项目计划执行情况简报, 为领导决策提供依据。

3、完善相关管理制度。

物业管理实务参考答案 篇5

一、（1）楼内100平方米属于住宅小区共用部分，归全体业主所有。本案中，物业服务企业未取得业主同意，擅自将该部分出租给谈人设摊经营，是一种侵犯业主物权的行为。住宅小区业主所言有道理。，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，（2）根据物业管理调理66条的规定，物业服务企业擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处5万元以上20万元以下罚款，罚款；所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

二、（1）专项维修资金是指住宅小区内业主交纳的，在物业保修期满后用于共用部分共用设施设备中修以上修缮时所使用的资金。

（2）专项资金只能是在保修期满后、物业共用部分共用设施设备需要中修以上修缮时才可以使用。根据《物权法》76条，《物业管理条例》11条、12条的规定，专项维修资金的使用，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能使用。

（3）本案中，物业服务企业对小区交通车辆的管理、绿化补种、有线改造、避雷装置检修等并不构成中修以上的修缮，所以物业服务企业无权扣除20万元。

三、(1)业主建筑物区分所有权是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主可以将对共有部分共同管理的权利委托物业服务企业行使，也可以委托其他管理人行使。如果物业服务企业接受业主的委托对物业区域进行管理，其管理的范围为物业区域的共有部分和共有设施设备。

（2）本案中，业主要求物业公司维修天花板，物业服务企业能否拒绝根据物业公司和业主之间是否有约定而定。如果物业服务企业与业主之间并无任何约定。物业服务企业可以拒绝。因为天花板属于毗连共有部分（小共有）部分，并不属于物业服务企业维修养护范围。

（3）物业服务企业维修天花板的费用应该由楼上业主王某承担，或者由楼下业主承担，或者由楼下业主和王某共同承担。具体得根据天花板渗漏的原因而定。

四、（1）本案发生在2005年，适用修改前的《物业管理条例》。

（2）物业管理条例12条第1款的规定，业主大会的召开，应当有物业管理区域持有1/2以上投票权的业主参加。本案业主大会的召开有1/2以上投票权的业主参加，所以本案业主大会的召开合法。

（3）根据物业管理条例第12条第3款的规定，业主委员会的产生并不属于特殊重大事项，只要有1/2以上投票权的业主参加，且经与会业主所持投票权1/2以上通过就具有合法性。所以本案业主委员会的产生合法。

（4）根据物业管理条例第12条第3款的规定，选聘解聘物业服务企业应由业主大会作出决定，且必须经物业管理区域全体业主所持投票权2/3以上通过。本案业主委员会解聘物业服务企业并不合法。

五、（1）需要资金投入的项目有：第l、6、7、8、9项。其中第l、6、9项应在物业服务费中列支；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊。

（2）第4项和第12、13项。物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理；物业管理企业应向有关部门(城管、交通等)反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供服务；并跟踪事态，及时向业主通报。

（3）可能原因有：环境脏乱。其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因。应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理、化学、生物等方法灭鼠；同时加强宣传教育，取得业主配合。

（4）第11项)，因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务。

（5）加强基础管理，包括日常检查和员下培训；调整优化管理服务下作流程；加强安全管理，公共秩序管理；加强小区公用设施设备的更新改造千作；加强小区卫生管理工作；加强沟通和宣传工作。

六、(1)上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。

（2）乙物业管理公司的做法不妥当；该公司应勘查现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修；同时应将有关情况及时告知建设单位(或建议业主及时告知建设单位)，积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。

（3）答“2005年7月31日(24时)”或“2005年8月1日(零时)”均可。

（4）拒绝移交的理由不成立；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其他途径解决。(答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可)。

物业管理实务 篇6

《运输管理实务》课程旨在为运输型物流企业或生产企业的运输部培养运输一线业务操作人员、基层管理人员、业务主管，培养学生进行运输业务操作和管理的综合能力。使学生能够正确进行普通整车货物运输业务处理、普通零担货物运输业务处理、合同客户运输业务处理，能够熟练使用软件进行运输业务管理，进行特殊货物运输的关键环节分析等。

一、重构《运输管理实务》的课程体系

基于当前职业课程改革要求，贯彻落实“工学结合”思想，本课程开发的目标是：建立以能力培养为主线的、理论教学与实践教学相融合的新型课程模式。其思路是：在课程目标设计上，注重学生就业能力和综合素质培养，满足市场需求和学生可持续发展需要；在课程内容设计上，注重学习内容与工作经验的一致性；在课程实施方面，注重工学结合、校企合作。

在进行企业调研的基础上，归纳了典型运输型物流企业的业务流程，包括：受理运输业務—选择运输方式及工具—组织装运—运输途中管理—到达交付等典型作业环节。在此基础上针对普通货物运输和特殊货物运输的主要业务类型，设计了七个学习情境，构建知识理论与实践一体化课程内容，将理论教学与实践教学融为一体。教学实施过程以学生为主体，教师进行启发引导，并从方法上进行指导，训练学生解决问题能力，如下表所示。

二、教学方法

1.“任务驱动”，现场教学

针对学生刚开始接触运输业务流程时无所适从的特点，结合课程的性质、任务，在教学中采用“任务驱动”、现场教学。在每一学习情境中首先安排了“任务导入”活动环节，如对铁路运输流程认识，铁路货运单证的格式要求，运输计算等进行介绍，通过“学生分组→明确目标、任务、内容→查找资料→分组训练→完成训练任务→自我评价→过程评价→总结”完成工作任务。

学生进行分组，随着学习情境的渐近开展，逐一完成项目的任务，当学习情境结束之际，各小组也就完成了运输组织的一轮完整的训练。为了保障任务能够很好地落实，教学实施即工作任务实施应完整有序，具体包括教师布置工作任务、各小组认识目标任务→分组讨论、思考、提问→了解工作流程、规则、相关资讯→按教师指导实训→分析结果、完成实训报告→自我评价→过程评价→教师总结点评。

2.角色扮演，案例教学

在管理类课程的教学中，案例教学法是非常有效的一种方法，因为管理科学的特殊性让我们难以给学生一个真实的场景让学习去亲身体验，而精辟的案例就会重现当时的情景、遇到的问题和采取的行动。例如，运输风险的防范的教学，在学生开始训练前，教师通过大量的案例对学生进行指导，让学生一方面掌握运输企业如何在运输过程中避免货损、货差及如何防范运输风险，另一方面也让学生从失败的案例中吸取相应的教训。这样的指导会让学生印象深刻、可借鉴性强。

本课程彻底改变传统教学中以教师为中心、以知识为本位、以讲授为途径、以考试为终点的局限，实施以学生为中心、以能力为本位、以探究为途径、以自我评价和过程评价为结果的教学理念。设定近似于运输管理现实的场景，并让学生在这一场景中承担一定的角色，如承运人、运输代理、货主等，因角色而接受实际行为训练，如在公路运输合同的签订中，教师设计情景，设定不同的角色（货主方、承运人方、一般的公众方），将学生分成若干小组，每个小组由学生扮演不同的角色，完成托运单的填写、合同洽谈直至最终签订的全过程。学生明确自己在模拟企业中的角色，通过亲身实践运输企业经营管理的全过程去主动验证所学理论、积极探究没有学习的知识，培养所需的各种能力。

3.辅助运用多媒体教学

通过采用多媒体方式来辅助教学，将抽象的理论讲授生动化、形象化，以提高教学效率，增强教学效果。比如学生将自己运输企业的业务和运输成果展示出来，教师也可以借助多媒体设备分析学生在运输企业构建过程中存在的问题，并将运输过程中的一些基础知识给学生展示出来，收到非常好的教学效果。

三、预期教学效果

1.学生全面实践了运输一线职业岗位所需的相关知识，学以致用

《运输管理实务》课程的教学活动按照运输企业真实服务过程设计了7个学习情境，以学习任务为单位组织教学。通过情境创设、仿真模拟、案例分析、视频演示、现场教学等教学方法，以具备企业真实工作环境的物流模拟实训室和校外实训基地（南通交运物流有限公司）为上课场所，教、学、做三者结合，强调学生在做中学，大大地激发了学生学习的自觉性、主动性和目的性，使学生在技能训练过程中加深对专业知识的理解和应用，培养学生的综合职业能力。

2.学生经历了团队建设过程，培养了团队协作精神和竞争意识

《运输管理实务》课程教学活动的组织十分注重学生团队协作精神和竞争意识的培养。该课程情境一的学习任务就是让学生自主进行分组，模拟成立一个物流公司，进行角色分工，在此基础上小组共同完成本课程其他情境的学习任务，如收集素材、文字整理、PPT制作、成果展示等。在成果展示环节，学生积极表现，气氛活跃，小组成员密切配合，小组之间相互竞争，互相评比指点，强化了学生勇于竞争的意识，培养了团结协作精神。在实施学习任务的过程中，小组经历了熟悉、磨合期、组织、工作阶段，经历了团队矛盾及其如何解决等问题，这些都为学生毕业后尽快地融入社会做好了充分准备。

3.学生感受了现代管理理念，初步具备了流程式管理的能力

作为企业一线管理人才，学生应掌握现代管理理念，具备一定的组织管理能力。现代企业管理的已经从任务式管理向流程式管理转变，而流程是需要一个团队而不是一个人完成的。所以本课程针对重点内容，学生成立项目团队，对整套运输业务流程负责，并将工作成果提供给老师。在实施学习任务的过程中，学生对运输业务流程进行分析和优化设计，强化了学生创新意识和创新能力。

四、改革评价方式

制定合理的学业成绩考核方案，是检验《运输管理实务》课程改革的有效手段。考核评价的原则是：理论知识够用、实际操作能力强，注重考查学生发现问题、分析问题和解决问题的能力。考核的形式采取理论考核和实践考核相结合的方式，比例各50%，应注重过程考核。理论考核侧重学生对于必备知识的掌握和基本理论的应用，试题设计应灵活多样，符合考核要求，内容应有较大覆盖面，难易程度适中。实践考核应侧重学生的实践能力，一是在情景模拟中，角色功能完成情况；二是熟练运用现代信息技术管理运输流程的能力；三是实践企业对学生的综合评价。

现代企业固定资产管理实务浅探 篇7

关键词：固定资产管理,目标,问题,建议

固定资产是企业持有的, 预计使用年限超过一年的具有实物形态的资产。企业完善固定资产管理, 是健全企业财务管理的必然要求, 也是现代化市场经济发展、优化资源配置的要求。

一、固定资产管理的目标

固定资产是企业生产经营活动赖以进行的主要劳动资料, 具有耗资多、价值大、使用年限长、风险大等特点, 在企业资产中处于重要地位, 固定资产的结构合理与否、资产状况好坏以及管理水平的高低都直接关系到企业效益的好坏, 是影响企业竞争力的重要因素。因此, 企业管理好固定资产异常重要。根据固定资产的在企业经营中的运用, 现代企业固定资产管理的目标可概括如下: (1) 准确把握固定资产需要量, 避免盲目购建, 造成资源浪费。 (2) 合理降低固定资产采购成本, 提高经营效益。 (3) 确保固定资产质量, 优化资产使用效果, 提高效率。 (4) 健全固定资产管理行为, 减少管理错误, 避免舞弊行为。 (5) 规范固定资产财务核算, 准确计提折旧以及减值准备。

二、企业固定资产管理实务中存在的问题

(一) 企业对固定资产的管理意识不到位

在生产运营过程中, 企业对于固定资产的购置和管理工作不能很好地予以重视, 固定资产不能优化配置, 不必要的浪费等情况屡屡皆是。比如在资产的购置上, 许多企业都会经常出现事前监控差、预算编制随意、资源浪费等情况, 有的企业在进行固定资产采购时, 既没有提前进行规划决策分析, 也没能很好地明确采购的责任人, 造成固定资产的采购效率低下。

(二) 企业固定资产管理的制度不规范

在企业固定资产管理的过程中, 经常出现资产的使用部门、管理部门和财务部门缺乏沟通, 各行其是, 尤其是在管理部门将资产交付使用部门后, 对资产使用的管理制度明显欠缺, 资产的具体使用情况得不到有效控制, 导致固定资产出现闲置甚至丢失现象, 随意报废和重新购置等资源浪费的情况更是屡见不鲜。

(三) 企业固定资产的内部控制不完善

在日常对固定资产使用上, 缺乏有效的内部控制制度, 固定资产管理的职责无法落实, 如固定资产管理的责任人权责不明晰, 无法明确职责分工;又如固定资产没有专职人员管理, 管理工作无从落实等。

三、现代企业固定资产管理建议

对企业固定资产管理, 我们可以从动态与静态两方面来理解。从动态的角度看, 固定资产管理强调资产增加、减少等变化形式, 包括:购建和移交、借用和租赁、闲置和停用、报废和清理等。从静态的角度看, 主要指固定资产相对保持稳定的形态反映, 包括:固定资产编号, 固定资产卡片管理, 固定资产档案管理, 固定资产相关报表等。根据固定资产管理的内涵, 结合企业经营管理需求, 现代企业固定资产管理应从以下几个方面予以强化。

(一) 加强固定资产购建与验收管理制度

固定资产的购建应采用预算管理制, 企业对年度固定资产投资制定计划, 根据计划进行预算, 并采用相关指标予以考核, 以有效控制固定资产投资, 增强资产的使用效率。通过制定计划、编制预算, 可以避免投资的盲目性, 使固定资产投资有充足的资金保障, 同时又满足企业发展的需要。企业购置固定资产时, 必须严格办理验收, 可由多个相关部门人员组成验收小组, 认真履行实物数量核对、所附备件检查、设备性能察看、价格核查等职责。

(二) 实行固定资产的归口分级管理

即由企业财务部门统一规划、协调, 区分固定资产的不同类别进行归口管理, 企业的各相应职能部门履行资产管理职责, 再按各项固定资产使用的具体单位, 由各级使用班组和个人负责日常保管和使用, 并同岗位责任制相结合, 以便做到层层负责, 落实到位, 强化固定资产的安全保管, 保证有效利用。

(三) 坚持固定资产定期盘点

在固定资产管理中, 盘点工作是确保资产数量与质量的重要环节, 应由固定资产的使用单位定期对实物进行盘点、清查, 确保账实相符, 避免资产流失。必须明确, 固定资产盘点不应停留在简单的账实核对上, 而是要认真进行固定资产的逐项核查。通过盘点确认固定资产实物状况, 还可据此准确计提固定资产减值准备。对盘盈和盘亏的固定资产, 要落实责任人和原因, 按规定报批后, 由财务部门进行账务处理, 管理人员相应地调整固定资产的卡片记录。

(四) 建立和完善相关的内部控制制度

(1) 完善固定资产日常管理, 建立健全固定资产的入账、验收、分配、使用、处置等制度, 处理好清产核资, 记录清晰, 做到账账相符, 账实相符。 (2) 提高资产运营效率, 盘活闲置资产, 通过租赁、承包、转让等各种形式, 促进闲置固定资产保值、增效, 以不断提高固定资产总体质量。 (3) 对固定资产管理设置不同考评指标, 针对固定资产卡片的一致性、资产增减变化记录的及时性、资产盘点的周期性等, 对相关指标进行考评, 从而及时发现并解决问题。

(五) 实现固定资产信息化管理

物业管理实务 篇8

1 经常性的开展安全宣传

1.1 开展安全宣传

配网工程中的工作人员, 可能会存有不利于安全生产的想法、观念和行为。开展安全教育, 可以及时的进行疏导和纠正。工作人员的思想易受到外界干扰, 产生思想波动。施工时产生懒惰、侥幸的心理, 并会逐渐形成习惯性违章施工。因此, 需根据不同的时间、人员和问题, 采取不一样的解决措施。以安全教育让违规的工作人员及时端正态度, 必要时可给违章者相应的惩罚。经常开展安全知识竞赛、应急救援演练等活动。施工现场张贴安全生产标志、宣传画, 配电工程施工时开展班前教育、班后总结, 及时纠正施工中的违规行为。

1.2 加强配网工程中作业人员的安全意识

配网工程中作业人员的安全管理意识和安全操作意识需要加强。配网工程作业人员数目多、流动性大, 大部分的作业人员文化水平较低。因为作业人员安全意识淡薄而出现的违章作业情况时有发生。不仅给工程造成了经济上的损失, 而且提高了事故发生率。开展安全教育, 配电人员便熟悉了安全管理制度, 掌握了正确的操作技能, 了解了危险场所中的应急防护措施。以典型事故案例的宣传教育, 加强工程作业人员对安全问题的重视。

1.3 提高配网工程中作业人员的安全知识水平

配网工程内, 安全教育工作的核心任务就是提高作业人员安全知识水平。作业人员应具备良好的安全素质。倘若施工作业时, 作业人员缺乏操作技能和安全知识, 操作方式便会不正确, 易产生安全事故。作业人员掌握了安全技术知识之后, 其安全素质、安全操作技能、安全意识都将有所提高。这样可以控制不安全行为, 降低失误引起的不安全程度, 以此达到配网工程的安全生产。

2 配网工程安全实务管理工作的加强

配网工程作业时, 其生产管理、电力生产设备、作业环境方面都有着很多安全隐患。为了避免重大设备事故、易发性事故、人身伤害事故的发生, 要严格把控配网工程安全实务管理工作, 提前控制, 减少和降低事故发生率。

2.1 提高住宅小区的设计

普通住宅小区的配电, 若使用箱式变供电和箱式环网, 整个箱体应选择防腐性材料。箱顶选择坡顶式设计, 箱体土建基础需比地平面的高度要高, 在两侧开些小孔。如果为了保持通风, 可再设计附加上铁丝网。住宅小区配电若是室外独立式配电房, 屋顶设计选择自然落水坡顶。高层的住宅建筑, 配电设备只能放在地下室。在配电设计和选择设备时, 需有一定的要求和标准。例如, 选择高密封性的环网柜和低配柜, 减少潮气的侵蚀。接地方面选择五线制低压出线。

2.2 配网外包管理

配网外包时, 要严格审查承建单位施工资质。配网工程管理和承包方共同制定承包合同, 以承包合同作为规范和约束合同双方行为的依据。供电局相关部门需在配电工程预开工时, 与承包方负责人做好安全技术交底, 并交代清楚项目工程的作业环境、要求、特点、危险因素和重要工序。施工时明确安全生产的要求, 并做好记录保存。作业时, 供电局负责承包方的安全施工, 及时纠正作业过程中不合理的施工行为, 提出合理的指导建议。倘若发现作业人员的违规行为, 则及时的进行制止和纠正。

2.3 做好隐蔽工程管理

配网工程设计中有两个主要的隐蔽工程, 即接地装置埋设和电缆沟埋设。当然还存在一些小隐蔽工程, 比如电缆中接头、直埋电缆、电缆桥架防火等。隐蔽工程具有特殊性, 因此在竣工验收时也很难发现其中的缺陷。为了保证隐蔽工程质量, 要做到合理设计、中途检查、严格施工。特别要检查电缆直埋敷设, 敷设时要长铺沙盖砖。工程中有不合理的方面, 要及时修整。电缆排管弯制之后, 容易出现凹凸的裂缝, 其弯扁程度不能比管子外径要大。管子和管孔对接时要准确, 不能有地下水和泥沙渗入, 保持严密的接缝。电缆排管不能存在孔洞和裂缝, 内壁保持光滑。金属电缆管应选择热镀锌管和铸铁管, 结合牢固, 密封良好。

2.4 规范好临时用电

近年来, 主线跳闸情况多是因为临时用电引起的。这种故障率的提升, 是因为没有足够管理好临时用电, 临时用电的施工安装不够严谨。因此, 需严格规范好临时用电。电箱要满足“三级配电两级保护”和“一机、一闸、一箱”的要求, 并安装上漏电保护器。电缆的材质使用五芯电缆线, 敷设的方法选择架空和埋地, 不能在地面上明设。除此之外, 埋地线缆需在合适的位置上安装电力警示标志, 不能受到机械损伤和介质腐蚀。专用电杆上设置架空线, 而不能在数木、脚手架上架设。供电企业的安监人员, 要了解现场用电的相关标准, 加强检查力度, 制止违规和违章用电行为。

3 结论

配网工程的安全实务管理工作若要提高和加强, 需利用科学的方法, 研究和指导配网工程的安全管理, 构建一个有效安全的管理机制, 从指导和规范安全管理工作。认真处理好机械设备、地理环境、施工人员等因素, 不断改进和创新, 使其走向良性循环, 保证配电工程平稳、安全运行。

参考文献

[1]廖奉怡.谈配网工程施工安全风险管理[J].电子世界, 2012 (18) .

[2]姚浩波.配网工程安全实务管理的探讨与应用[J].城市建设理论研究, 2012 (27) .

物业管理实务 篇9

2008年 , 国家启动了国家科技重大专项 ( 以下简称重大专项),作为我国“十一五”以来最重要的科技工程,重大专项在财政部、 国家发改委和科技部等主管部委的组织领导下, 通过核心技术突破和资源集成,完成了重大战略产品、关键共性技术和重大工程等方面的研究,对我国科技整体水平的提升发挥了重要作用。

重大专项较我国以往的科技工程相比,特别强调科技成果的产、学、研、用相结合,在实施中联合了科研单位、高校和企业等多种类型的承担主体,具有实施周期长、管理资金大、 参与单位多、项目链条长、涉及政策多等显著特点。 财政部、 科技部和国家发展改革委联合制定的《民口科技重大专项资金管理暂行办法》是针对重大专项财务管理的核心规范性文件,围绕“专款专用”这一管理核心,提出了“单独核算”和“特设账户”等重要管控手段。

除此之外,国家对重大专项实行了牵头单位责任制的管理模式,重大专项的执行管理和财务管理都由牵头承担单位组织和负责,专项自上而下分为项目、课题和任务等多层级结构(部分专项层级结构名称有所不同),在专项层级管理链条中, 上级承担单位应对下级承担单位的财务管理负责,而最高层级的牵头承担单位要对专项所辖的项目、课题及任务 (部分专项称为子课题 )的财务管理负总责 。

在这种管理模式下,在开展科研任务过程中,重大专项层级管理的上级单位不能只关注自身承担的项目、课题和任务,应按照重大专项的层级管理关系,组织、指导和监督所辖下级承担单位的执行管理和财务管理,特别是在财务管理方面,应跨越机构体系,负责项目(或课题、任务)整体的预算编制、预算执行、资金管理和核算及报告等事项;而层级管理的下级承担单位对其所承担项目、课题、任务的执行管理和财务管理,必须接受上级承担单位的管理、指导和监督。 牵头单位责任制在科技项目的执行管理和财务管理上实现了创新, 厘清了管理链条、明确了权利、责任和义务,避免了由于权责不清而造成的管理乱象:

(一)明确了主体责任,解决了监管无法落地的难题

重大专项明确了科研项目执行管理和财务管理的责任主体,赋予了上级承担单位日常监管权限,加强了事前和事中的管控,发挥了防患于未然的重要作用。

(二)改变了科研承担单位重预算、轻管理的不利局面

按照以往做法,科研项目承担单位往往将大量精力和工作重点放在科技项目的立项和预算编制上,在执行中却疏于管理,具体表现为要钱困难、花钱随意。

(三)避免了执行管理和财务管理的相互分离

重大专项充分融合了执行和财务的管理目标,强调由项目管理人员和财务管理人员共同推进项目并形成统一意见, 避免了职能的相互分离,保证了科研项目的顺利推进。

二、重大专项预算管理

预算管理是重大专项财务管理的起点和重点,国家在重大专项预算的编制方式、口径和科目设置等方面实行一套相对独立和完整的体系,具有以下显著特点:

一是重大专项预算编制程序基本参照政府预算的“两上两下”方式,在经过两次申报和审核之后最终确定预算的具体内容。 这种编制方式确保了预算编制和审批意见的统一,也实现了国家财政实力、政策扶持力度与项目实际情况等关键要素的协调一致,并为预算的可执行性打下了坚实基础。

二是根据与科研工作的关联性,按支出性质区分费用要素,明确重大专项的预算口径。 考虑科研工作的特殊性,特别是基础性研究所具有公益性、经济效益不强等特征,在一般科研机构中,科研项目成本除发生采购等直接性费用支出以外,还包括科技研发人员的人工成本,由于科技研发人员人工成本实际为固定成本,与科研项目的相关性较小,通常情况下,无论是否开展科研项目,单位均需要支付科技研发人员的人工成本(至少是基本工资)。 重大专项在预算口径的设计上体现了政策的侧重和导向,按照非完全成本的方式设置预算,特别明确重大专项预算不包括在职科研人员的基本工资等与科研项目相关性较小的支出。

三是重大专项预算的科目设置严格界定了预算内容,更加符合科研项目的实际情况,避免了相似和混淆,在管理的方式和标准上实现了统一。 剔除了“不可预见费”等调整性科目 ,杜绝了虚 增科研项 目预算而 形成的 “蓄水池 ”和 “调节阀”,同时,为保证预算的适应性和灵活性,增加了“间接费用”等特殊科目。

四是围绕保持预算的权威性和严肃性这一管控目标,在预算编制方式、口径和科目设置等具体内容都进行了细化和明确,为执行“刚性”预算打好了基础;同时,为兼顾执行情况、 外部经济和技术环境变更等影响预算执行的重要因素, 实行较为科学、灵活和规范的预算调整机制,双管齐下,保证了项目预算的科学性和可执行性。

(一)预算审核

重大专项预算应按照目标相关性、政策相符性和经济合理性的原则进行编制,对涉及的收支都要经过科学合理的测算并经过充分论证,在预算审核过程中,还应针对各项预算数据提供详实和充分依据,证实其合理性。

需要强调的是:在预算审核中,国家主管部门特别关注科研仪器设备重复购置、浪费严重、使用效率低下等问题,从严审核和把握设备购置等预算支出,鼓励根据任务需要对现有仪器设备进行升级改造或租赁使用设备。 核减专用设备、 材料费、测试化验费、软件购置等预算后,科研承担单位可能无法按预算完成购买, 势必需要通过其他资金渠道解决,将无法回避两个资金渠道的局面,针对以上情形,科研承担单位原则上应严格按照批复完成预算支出,关于“同一支出项目一般不得同时编列不同渠道的资金”只是对预算编制的原则性规定,非禁止性事项,科研承担单位应按照从属关系,从保证科研工作开展的角度出发, 确因市场等因素无法执行的,应在杜绝浪费的前提下,通过其他资金渠道弥补解决。

(二)预算调整

1. 调整类型 。 在完成预算审核后 ,财政部将按照程序正式下达重大专项预算批复,由于预算批复是完整预算内容的提炼和简化,内容相对比较简单,不能独立使用,应视为对重大专项预算所有内容的批复确认, 包括预算中确定的供应商、商品种类、型号、单价、数量和总价等一系列内容,并不能简单看作是对科目或项目小计和合计的确认。 因此,在重大专项预算执行过程中,包括对供应商、商品种类、型号、单价、 数量和总价等的预算原有事项的调整原则上均应作为预算调整,比较典型的情形是:

一是商品以及商品价格变动。 由于项目预算周期较长, 预算设备、材料费、软件等出现价格上涨、型号停产、更新升级等变动,无法按照预算确定的型号和价格执行,安排购置功能相同的其他型号设备来代替原预算设备,造成的性价变动。

二是合作单位和供应商变动。 由于技术路线调整、生产加工能力和市场变动等因素,造成的预算中的项目(课题)合作以及加工、测试、制造和销售单位不能继续接受业务发生变更。

三是人员变动。 由于项目研究周期长,临时聘用人员发生变化,造成的人员变动,无法满足与原预算基础信息表的对应关系。

2. 调整方式 。 一般情况下 ,科研承担单位应在不突破各项预算的前提下,执行项目的各项支出,完成研究目标,保证预算“刚性”。 根据《关于民口科技重大专项项目(课题)预算调整规定的补充通知》,如果必须进行预算调整,应从重要性水平出发,区分调整性质,针对不同情况采用不同的措施:

(1) 涉及间接费用 、 设备费 、 基本建设 费预算以 及项目 (课题 )合作单位变更的 ,由牵头组织单位按规定程序报财政部核批,其中设备用途和数量不变,因市场价格变化等导致预算调减的,报牵头组织单位备案;项目(课题)合作单位之间,以及增加或减少项目(课题)合作单位的预算调整,由牵头组织单位审批,报财政部备案。

(2)相对经常发生的材料费 、测试化验加工费 、燃料动力费、差旅费、会议费、国际合作与交流费、出版/文献/信息传播/ 知识产权事务费、劳务费、专家咨询费、其他费用预算如需调整,由项目(课题)组提出申请,项目(课题)承担单位审批,报牵头组织单位备案,并由牵头组织单位在财务验收时予以确认,其中差旅费、会议费、国际合作与交流费、劳务费、专家咨询费预算不得调增。

(3) 对于合作单位和供应商变动的情形 , 科研承担单位应严格区分合作单位和供应商的性质,参与加工、测试和制造单位在重大专项预算中明确为科研合作单位,其取得的课题(或任务)科研费用由上级承担单位拨付,如果发生变更应作为重大调整,由牵头单位按规定程序报财政部核批;向重大专项提供加工、测试和制造服务的单位,其费用由科研承担单位支付,由于市场等原因造成无法履行的加工、制造、测试、化验等服务,科研承担单位参照变更服务供应商进行管理,报牵头组织单位备案,由牵头组织单位在财务验收时予以确认。

(4) 科研承担单位应严格按照预算控制人员费用 , 在不调增劳务费的前提下,临时聘用人员发生变更,由于支付的劳动报酬和工作时间具有同质性, 不作为预算调整事项,只需在决算中做出说明。

3. 调整幅度 。 根据 《关于严肃财经纪律规范国家科技计划课题经费使用和加强监管的通知》(国科发财字〔2005〕462号),对符合要求的差旅费、材料费、测试化验加工费、燃料动力费等经费间调整做出了具体规定:单项比例不超过10%(含10%)的 ,实施单位应提交经费变更报告 ,详细说明调整的理由、金额等情况,报牵头组织单位备案。

需要注意的是:以上规定并未明确预算的调整频率和次数,如果不对预算调整频率和次数进行限制,频繁进行预算调整,预算执行将失去控制。 在重大专项具体执行中,10%的调整额度是预算和决算数差异数的比值,在财务验收和决算时一次性确认。

三、重大专项财务列支

(一)列支标准差异

重大专项执行过程中,经费项目中差旅费、国际合作与交流费均按照国家机关相关标准执行,由于国家机关相关标准是在政府集中招标、采购基础上形成的,列支具有严肃性, 并涉及到制定、审核和检查等一系列问题,科研承担单位一般不得随意提高和扩大。 但考虑到企业不可能使用定点住宿等优惠资源, 以及国际合作项目中方人员在国外工作时间长、消费水平差异大,且科研工作开展的差旅和出国行为与一般政府性的差旅和出国性质存在不同,重大专项科研承担企业参照国家机关标准执行预算存在一定困难,科研承担企业进行科研工作产生的差旅费、国际合作与交流费应在勤俭节约的基础上,按照企业内部标准执行,其原有预算不足部分可由企业配套资金列支,并按照企业内部规定规范报销。

(二)间接费用

作为重大专项财务管理的重要亮点,重大专项预算设立了间接费用科目,《暂行办法》规定科研承担单位为项目(课题)研究提供的现有仪器设备及房屋,日常水、电、气、暖消耗,有关管理费用的补助支出,以及用于科研人员激励的相关支出等可以在间接费用中列支。

1. 列支科研人员奖励。 间接费用中明确可以在直接费用扣除设备费和基本建设费后不超过5%的范围内奖励科研人员,该政策将对科研工作发挥重要激励作用,但在重大专项执行过程中,由于科研承担企业特别是国有企业和机构受限于绩效考核工资制度, 职工的薪金均在工资总额的控制之下,间接费用奖励虽然解决了政策依据和资金来源,但最重要的工资总额并没有带帽下达,造成了以上成为“望梅止渴、 画饼充饥”的优惠政策,并未广泛执行。

科研承担企业应结合企业的自身情况,按照企业人员工资考核的相关规定,在对科研人员进行考核的基础上,制定奖励分配方案;与此同时,科技管理部门、财务管理部门和人事劳资部门应共同协调配套的工资指标,在预算规定的范围内,追加工资总额,带帽下达用于科技科人员奖励支出,并在应付职工薪酬中规范列支,保证奖励政策顺利实施。

2. 列支水、电、气、暖以及设备、房屋折旧。 间接费用应该参照会计的费用分摊原则,根据业务量、工作量、产量以及使用时间等基数,对重大专项与科研承担单位其他经营管理活动一并产生水、电、气、暖等费用确定分摊政策,并保持公允性和一贯性。

(三)内、外部结算

重大专项经常面临向内外部项目合作单位支付或拨付资金的情形,一般情况下发生的商品和服务购买,科研承担单位在完成购买后,支付相关款项并取得商品和服务提供者的发票等法定票据;但科研承担单位还存在向相关单位拨付财政资金的情形,相关单位应对这种情形做好甄别,杜绝以拨代支情况的发生:

1. 按照重大专项管理级次由上级承担单位向所辖下级承担单位拨付科研资金,虽然项目、课题和任务单位均可能为企业性质, 但拨付的科研资金并不能认定为商业往来资金,应属于非税业务拨款处理(虽然作为企业较少涉及拨款业务),下级承担企业无须提供发票等完税证明,可使用“资金往来收据”、“财政收款收据”、“内部结算单”等票据。 与此同时, 拨出款项的上级承担企业通过往来款项进行核算,而收到资金拨款的下级承担企业则要通过递延收益进行核算。

2. 根据民口重大专项管理要求 ,测试化验加工费可以支付给科研承担单位内部的独立经济核算单位。 所谓独立经济核算单位,是指在科研承担单位统一会计制度下实行内部独立经济核算、计算盈亏的单位,独立经济核算单位之间提供的商品和劳务,应当按照单位内部管理方式规范进行,无须开具纳税发票。

四、重大专项财政资金管理

(一)资金下拨

根据重大专项资金管理方式,科研承担单位应在财政监控之下设立财政特设账户规范使用财政资金,但不经区分不限级次开立财政特设账户,必将产生十分庞大的特设账户体系,导致相互拨付资金错综复杂。 在此情况之下,任何组织和体系都将没有能力履行管理职能,重大专项的财务和执行管理都将受制于管理链条和工作量,产生紊乱、失调。 为满足财政监管要求,应在统一、集中、规范管理的前提下,回避支付单位分散支付的风险,如果项目(上级承担)单位和课题(下级承担)单位为同一系统单位,原则上应在项目层面设立财政特设账户,课题单位对外支付参照以下方案处理:一是按照规范流程委托项目单位由财政特设账户对外付款,相关经济交易由课题单位负责; 二是委托付款存在实际困难的,由课题单位编制用款计划上报项目单位,项目单位按用款计划逐笔拨入下级单位账户,随即对外进行支付,课题单位账户原则不留余额。

(二)外币业务

部分项目需要境外单位参与研究,由于境外单位无法接收人民币拨款,科研承担单位进行外币支付业务时,应按照国家相关外汇监管制度,办理换汇和支付手续、逐笔支付,为保证财政的有效监控,不得将财政资金不加以区分,一次性拨付境外。

(三)利息收入

由于财政特设账户在银行账户体系中作为结算账户进行管理,商业银行将按季对特设账户进行计息。 财政特设账户产生的利息应作为项目资金收入,对于核算多个项目的特设账户,科研承担单位应按照各项目资金余额的计息积数进行有效分配,分别计入各项目的利息收入。 同时,可按照实际情况用于项目支出,如造成某项支出超过预算,还需进行预算调整。

(四)财政资金垫付与归垫

伴随着财政特设账户的开设,财政资金的垫付与归垫问题也随之产生。 财政部门十分关注财政资金的垫付与归垫问题,专门下发了《关于加强和规范民口科技重大专项资金垫付和归垫有关事项管理的通知》(财办库〔2010〕308号)对其进行规范。 需要明确的是:

1. 垫付是指确因所承担的项目 (课题 )执行需要 ,在财政专项资金下达到财政特设账户之前,通过本单位实有资金账户进行资金垫付的行为;

2. 归垫是指发生垫付行为直至专项财政资金下达到财政特设账户后,通过财政特设账户向本单位实有资金账户归还资金的行为,垫付是归垫行为的前提;

3. 垫付和归垫行为只与开设财政特设账户的承担单位相关, 未开设财政特设账户的下级承担单位不涉及此类事项;

4. 垫付和归垫行为均必须事前申报 ,经财政部门批复同意之后才能够实施;如未经申报,承担单位自行垫付和归垫, 即便存在客观理由,垫付和归垫也属于违规行为;

5. 在实际操作中 ,承担单位应尽量回避垫付和归垫行为的发生,严格按照预算进度,及时申请财政专项资金到位后进行对外支付; 对于共同承担无法单独直接对外的支出,如在间接费用分摊的管理费、折旧等,则必须按照垫付和归垫程序进行管理。

五、重大专项财务核算

(一)单独核算体系

《民口科技重大专项资金管理暂行办法 》 明确重大专项必须实行单独核算。 按照其管理要求,单独核算并非另行建立账套进行核算, 也不是通过管理台账实现备查和记录,在会计实务中应该是在单位的核算系统中通过专用科目和特别标记,对资金(或业务)的收入和支出进行记录和明确,使之与单位其他经营管理业务区分开来,一般情况下,承担企业应考虑在资本化研发支出、费用化研发支出、专项应付款、 其他应付款等科目之下设立专用科目。

(二)财政核算和企业核算差异

财政预算涉及科目分类与实际财务决算科目存在口径不一致,重大专项预算是基于财政预算会计体系的一套专项预算, 其预算科目的设置主要借鉴了预算会计的科目体系。 与企业会计在科目核算范围、确认时间以及会计核算方法上均存在着固有差异,科研承担单位特别是企业应针对以上问题,实现财政预算与企业核算之间的对接,制定专门的核算政策,严格对应关系,保证财务信息的真实、准确和完整。

物业管理实务 篇10

作为“金砖四国”之一, 巴西在国际经济舞台上的影响力与日俱增。巴西经济发展具有许多得天独厚的优势, 其自然资源丰富, 目前已经成为全球主要铁矿石、石油和粮食产品出口国。目前, 中国已成为巴西第一大贸易伙伴。两国贸易的加强, 提高了中国产品及中国企业在巴西的地位, 巴西政府对外资企业的支持逐年加强。巴西中资企业的业务范围已遍及通讯、海运、航空、物流、采矿、机械、建筑等众多领域。

中国海运巴西有限公司 (以下简称“中海巴西”) 隶属于中国海运集团, 是主要为中海集装箱运输股份有限公司服务的船务公司, 目前主要承担着为中海集运远东南美东航线在巴西5个港口提供操作和揽货服务, 确保航线班期, 加强与港口码头的沟通与协调, 财务管理等重要职责。经过5年的快速发展, 中海巴西操作的业务量已位列远东南美航线的第7位。

一、主要财务风险因素

财务风险管理是一项复杂的系统工程, 其结果主要取决于企业的风险管理战略、管理方法与工具的选择, 不同地区、不同类型的企业, 有不同的财务风险管理方式。笔者认为, 海外中资企业财务风险管理应当围绕提升企业价值, 以深入分析所在国的财务风险因素为前提。

(一) 货币

巴西货币单位是雷亚尔, 由巴西中央银行发行, 是市场上唯一流通的货币。巴西雷亚尔未实现自由兑换, 但外贸结算是以美元结算的, 存在国际结算风险。

(二) 通货膨胀

当地通胀率较高, 年均约5%, 造成企业的运营成本不断提高。 (具体数据见表1)

(三) 税负

巴西是南美税收较重的国家之一, 税种按行政划为联邦税、州税、市税三级, 巴西各种捐税年收入相当于国内生产总值的30%以上, 例如:所得税加社会性开支为利润总额的34%, 营业税14.25%, 增值税ICMS19%, 临时金融流通 (IOF) 0.38% (此税根据外汇交易额征收) 。

(四) 外汇

巴西实行严格的外汇管制, 主要规定如下:

1. 任何外汇交易均需要通过经巴西中央银行核准的银行及金融机构进行, 签署“外汇买卖合同”, 按合同进行外汇买卖交割, 其中买入交易需要签署Type 4合同, 卖出交易需要签署Type 3合同。

2. 外汇交易均需要向巴西中央银行提交相关文件以供审查, 审核通过后才可进行, 并在巴西中央银行外汇登记结算系统中予以记录。

3. 外汇交易的范围由巴西中央银行根据经济实体的业务范围予以核准, 中海巴西的外汇交易范围为:和境外有代理关系的船东进行资金结算, 外币借款结算, 向境外投资者支付股利。

4. 汇率根据市场情况浮动, 波动幅度较大。巴西外汇市场深受国际金融、贸易等因素的影响, 美元第一次对巴西雷亚尔贬值发生在2003年, 并且贬值趋势一直维持到2008年。2008年对巴西雷亚尔恢复升值, 年内升幅高达31.89%。如巴西大型的跨国企业SADIA, 在2008年就曾因外汇风险控制不利造成3.6亿美元的损失。 (具体数据见表2)

(五) 商业信用

商业信用体系尚不完善。巴西的征信系统仍在不断发展完善之中, 以海运业为例, 由于汇率波动频繁, 税负较高, 部分运输到港的货物无人提货, 成为弃货, 运费回收困难。

二、风险防范体系的构建

在对财务风险因素进行分析的基础上, 笔者认为构建风险防范体系应当从完善财务内部控制制度, 建立财务“预警”机制, 采取重点风险防范措施展开。

(一) 财务内部控制制度的建立及执行

财务风险存在于财务管理工作的各个环节, 因此要在遵循所在国法律规定的基础上, 在财务内控制度设计及执行中贯穿风险防范的理念, 通过内部控制系统的运行对威胁企业目标实现的财务风险进行有效的控制。

1. 制定各个业务环节的操作流程, 落实责任部门与责任人, 明确管理权限;2.货币资金业务的岗位分工控制, 办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督;3.授权审批职务与执行职务相分离;4.业务经办职务与审核监督职务相分离;5.业务经办职务与会计记录职务相分离;6.财产保管职务与会计记录职务相分离;7.业务经办职务与财产保管职务相分离。

(二) 建立财务“预警”机制

通过建立财务“预警”机制, 企业选择重点检测财务指标, 确定财务危机警戒标准, 监测和发现财务危机, 及时警示企业管理层。确立财务分析指标体系, 从现金流, 偿债能力、企业营运能力、企业盈利能力等方面揭示企业资产质量, 企业的资产利用效率, 整个企业的盈利能力等。

海外财务人员应充分收集当地可能导致财务风险的因素, 分析变动因素对企业财务状况可能产生的影响, 及时提出风险管理方案。2008年9月起, 美元兑巴币汇率开始呈上升趋势, 这一方面是受全球经济危机的冲击, 国际金融市场动荡的影响, 大量热钱流出巴西。另一方面是目前巴西中央银行决定停止每天例行的外汇干预, 以刺激出口。因此我们判断美元的升势还可能持续, 经过研究当地相关外汇法律与外汇市场, 并咨询相关银行, 提前采取了相关措施以控制外汇风险。

(三) 采取重点风险防范措施

1. 加强成本控制

通过成本费用预算、成本费用控制程序、成本费用分析、成本费用考核等内容, 从而进一步压缩各项成本费用。

根据巴西的劳动政策, 员工工资总额须以每年的通货膨胀率为基础进行浮动, 作为外贸出口型企业, 受美元贬值趋向的影响, 现金收入随汇率的下降而减少, 因此根据本企业的成本费用发生的实际情况, 建立成本费用分析模型, 细化公司成本核算单位, 按固定成本与变动成本对公司成本费用进行分类, 对影响企业成本费用的各种因素分别赋予一定的变动百分比, 由此计算分析得到影响成本费用的最灵敏因素, 即成本费用控制的重要因素。集中力量, 研究采取专门措施, 实施重点控制。

2. 加强应收款管理

应收账款是企业因赊销产品和提供劳务等原因造成的应向购货方和接受劳务方收取的款项, 应收款的不断上升, 不仅会成为企业的负担, 而且还会引发企业的经营危机, 特别是在后金融危机时代, 加强应收账款管理就成为现今企业管理的重中之重。导致船务公司应收款的主要原因是: (1) 部分客户资金紧张, 因三角债导致资金周转困难; (2) 舱单显示TO ORDER, 收货人无法联系到; (3) 汇率波动, 部分客户希望在汇率好时再付款; (4) 弃货, 主要原因为进口商从签订合同到货物到港期间市场环境及外汇市场发生变化, 进口商无利可图, 因而放弃货物; (5) 部分码头操作不规范, 存在无单放货的问题。

在分析出上述原因后, 我们采取的主要措施是: (1) 市场部门针对客户的信誉, 对运价政策, 信用政策、运费结算方式作相应的调整方案。 (2) 商务部门直接联系客户进行催收, 特别是大客户, 进行专项催收, 直到客户达成还款方案。 (3) 增设客户信誉评价体系, 由财务部根据客户账龄, 欠款余额情况进行统计。 (4) 通过当地律师以法律途径催收应收款。 (5) 通过当地船东组织, 协同其他船公司, 积极维护同业利益, 要求海关和码头遵照国际海运惯例来执行集装箱清关及提货。

3. 控制外汇风险

受到巴西外汇管理政策的约束, 企业的外汇收入必须卖给银行, 不能以巴西币作为结算货币来规避汇率风险。受到金融危机的影响, 为加快资金周转, 降低外汇风险, 目前巴西很多银行将现有的金融工具进行衍生或组合, 形成新的融资工具。笔者认为, 在充分考虑企业对风险与收益的容忍度情况下, 将银行金融产品可以纳入汇率避险组合之中。

从稳健、谨慎的角度, 为加快资金周转, 确保船东资金安全, 可以采取的主要风险防范措施如下:

(1) 建立离岸账户, 降低汇率风险, 降低资金综合成本, 加快境内外资金周转。根据巴西央行的规定, 从事外贸业务的公司可以保持一个离岸账号, 离岸账号操作的资金流量不得高于公司全部收入量的30%。

(2) 根据当地操作惯例, 采用外汇保值条款, 即和客户约定运费结算货币汇率变化的幅度, 根据官方汇率为基础适当调整运费收款汇率, 实际结算的运费金额也按调整后的汇率计算, 由于运费收款和运费汇款存在一定的时间差, 通过上述控制可以在一定程度上避免因收、汇款汇率时间不同而造成的汇兑损失。

(3) 通过银企合作, 采用对冲即期交易, 在准确进行现金流预测的基础上, 同时进行两笔方向相反、数量相当、盈亏相抵的交易。方向相反指两笔交易的买卖方向相反, 这样无论价格向什么方向变化, 总是一盈一亏。做到盈亏相抵。该流程解决了根据巴西外汇管理的规定, 需要船东向代理汇付船舶港使费备用金的情况, 而且降低了汇率风险, 起到了加快资金周转速度, 提高了资金使用效率的作用。

物业管理实务 篇11

1集装箱运输海外企业资金管理的对象和目标

资金是企业的“血液”,其流动贯穿于企业经营活动的全过程。由于集装箱运输行业属于资本密集型行业,日常资金流量大。根据代理协议,海外代理负责管理集装箱运输企业在代理区域所发生的运费收入和成本支出。在海外代理的日常现金流中,有80%属于船东资金。

1.1船东运费收入

集装箱外贸运输是集装箱船舶在国际间运输货物的过程。集装箱外贸运输中的海运费结算有2种方式:一种是在装运港交,称之为预付;一种是在目的港交,称之为到付。代理需要根据货物的流向代表船东向客户收取进口到付、出口预付的运费。根据代理协议,代理与船东之间以运费舱单上标明的运费金额进行结算,通常以美元为结算货币。

1.2港口使费(船东资金支出)

港口使费是指船东经营的船舶在营运期间在装卸港口所发生的各项支出和费用。港口使费由4部分组成:(1)船舶费用;(2)货物费用;(3)船员费用;(4)杂费。港口使费的结算因船东与码头供应商签订协议的不同而有差异,结算方式主要有以下几种:(1)以美元计价,以美元结算;(2)以美元计价,以当地币结算;(3)部分以美元,部分以当地币计价并结算。

1.3资金管理的目标

资金管理是指针对资金管理领域的各种类型的资金及交易进行的业务处理、流程设计、风险管理等。集装箱运输的业务性质决定海外企业资金管理以船东总体战略目标为核心,以保证船东资金安全,降低船东资金存量,加速资金周转,有效避免资金风险为目标。

2集装箱运输海外企业资金管理实务

面对不同国家在金融、外汇、税务、法律和管理理念上的差异,在我国船东不断向海外拓展业务的过程中,海外代理如何有效实现资金管理的目标,已成为业界关注的重点。

2.1中国海运巴西代理公司简介

中国海运巴西代理公司(以下简称“中海巴西”)是主要为中海集运服务的船务代理,目前主要为中海集运的远东南美东航线在巴西的5个港口提供操作和揽货服务,确保航线班期,加强与港口码头的沟通与协调,负责财务管理以及对5个港口的分代理进行监控等重要职责。中海巴西与港口分代理之间的关系是以分代理协议为基础的,不存在股权关系。根据分代理协议,港口分代理负责各港集装箱码头现场管理、单证操作和财务管理等。经过5年的快速发展,中海巴西的业务量目前位列远东南美航线的第7位。

以巴西的金融、外汇管理制度和中海总部的各项管理规定为基础,中海巴西逐步构建以资金集中管理为基础,以“收支两条线”和风险管理为主线的资金管理模式。

2.2巴西金融、外汇制度对集装箱运输业务的影响

2.2.1货币

巴西货币单位是雷亚尔,由巴西中央银行发行,是巴西市场上唯一流通的货币。雷亚尔尚未实现自由兑换,而海外代理与船东之间是以美元结算的,因此存在2种货币之间的国际结算风险。

2.2.2运费结算方式

(1)现金支付现金支付主要用于小额交易。

(2)非现金支付①转账:电子转账是由账户持有者发指令进行的银行间信贷转账,包括电子资金转账和贷记转账单据。所有贷记转账通过电子系统完成,转账支付需要授权人签署(手签或电子授权),可实现2 h内款项划拨。②支票:支票支付需要授权人手签,可实现24 h内款项划拨。

2.2.3金融信息化

巴西金融信息化程度较高,银行间信息沟通功能很强,账务交易等业务中80%的操作实现自动化,为中海巴西实现财务管控的自动化提供可靠的保证。

2.2.4外汇管制

巴西实行严格的外汇管制:

(1)根据巴西中央银行外汇管理规定,公司类型的经济实体不允许拥有外汇账户,只能拥有巴西币账户,因此国际结算的汇率风险较大。

(2)所有外汇交易均需通过经巴西中央银行核准的银行及金融机构进行,并需签署外汇买卖合同,按合同进行外汇买卖交割。买入交易需要签署Type 4合同,卖出交易需要签署Type 3合同。

(3)所有外汇交易均需向巴西中央银行提交相关文件以供审查,审核通过后方可进行,并在巴西中央银行外汇登记结算系统中予以记录。

(4)外汇交易范围由巴西中央银行根据经济实体的业务范围予以核准,中海巴西的外汇交易范围为:与境外有代理关系的船东进行资金结算和外币借款结算,向境外投资者支付股利。

(5)汇率根据市场情况浮动,波动幅度较大。巴西外汇市场深受国际金融、贸易等因素的影响。美元第1次对雷亚尔贬值发生在2003年,并且这一趋势维持到2008年。2008年美元对雷亚尔恢复升值,年内升幅高达31.89%。

2.3资金集中管理

根据中海在巴西航线覆盖面广、客户多、挂港多的情况,应以收支两条线和风险管理为主线,以网络银行为平台,对资金实行集中管理、集中控制、统一报账的操作。资金运作由中海巴西集中授权及管理,以加速资金运转,降低资金风险。

2.3.1优势

(1)以中海巴西财务部作为专门的资金管理机构,对涉及各港口业务的资金流转进行全面管理,充分发挥整体资金监控的优势。

(2)优化资金管理流程,结合日常业务操作,优化资金管理及运作流程。通过对实际资金集中管理工作内容的梳理,使其规范化、制度化。

(3)以电子银行为平台,健全财务信息集中管理系统,实现收款、付款、账户管理、信息处理等业务的有效整合,加强财务管控的整体性、可控性和及时性。

(4)充分利用财务报告系统。通过对资金的集中管理,及时向管理层提供资金活动的重要信息,为企业决策提供必要的支持。

2.3.2账户集中管理

为避免多头开户造成资金分散、财务失控,将全部资金流转集中于中海巴西收入账户和支出账户,对现金流实行全程控制,及时掌握企业的财务状况和现金流动状况。

(1)收款账户所有客户统一付款到总代理运费收入账户。总代理以电子银行为信息平台,收集付款单位的付款信息后,每隔1 h向分代理通知运费收款情况,收款通知中标明客户名称及付款金额;分代理根据收款通知,为对应客户发放海运提单,办理集装箱提货等相关手续。

(2)付款账户各港供应商统一发账单至港口分代理,港口分代理审核账单后向中海巴西财务部发出每周付款计划,中海巴西财务部审核后安排付款。

2.3.3财务报告系统

通过定期的流量、余额报告获取有效的财务数据,为管理层及时提供资金活动的重要信息;通过对资金数据的科学分析建立资金预警机制,有效规避资金风险。

2.3.4“收支两条线”模式

中海巴西面对的是5个港口业务的资金收支,涉及单位多,金额大。通过优化资金管理及运作流程,以“收支两条线”管理模式提高资金使用效益,实现:全部收入及时、安全、足额地回笼和集中管理,减少现金持有成本,加速资金周转;围绕企业经营目标,根据预算合理安排支出,保持业务运营必需的最佳现金余额;构建企业财务管理的内部控制系统,通过高效的价值化管理提高企业效益;总代理财务部对各港口业务收支的监控。

(1)收入账户与支出账户分开管理为便于货主支付运费,收入账户的开户行选择当地分支机构较多的银行,全部资金流入都进入此账号;为便于进行国际资金结算业务,支出账户的开户行选择国际性银行的分行,所有资金支出均通过支出账户。

(2)资金结算遵守内控制度①办理货币资金业务的不相容岗位相互分离、制约和监督;②授权审批职务与执行职务分离;③业务经办职务与审核监督职务分离;④业务经办职务与会计记录职务分离;⑤财产保管职务与会计记录职务分离;⑥业务经办职务与财产保管职务分离;⑦实行现金、银行存款、票据的控制制度。

(3)统一管理资金流转由中海巴西财务部统一管理资金流转。在向货主发出的付款通知中标明收入账户信息,确保所有资金收入都进入收入账户。港口分代理每周上报支出预算,由中海巴西财务部审核后根据“最低限额资金占用”的原则从收入账户按照支出预算安排将资金定期划拨到支出账户,统一支付给各港供应商和分代理。

2.4全面风险管理

资金集中管理有助于建立有效的风险管理体系,从而实现对财务风险的全面防范和控制。风险管理体系主要包括风险识别、风险管理及其长效机制的建立和完善。

2.4.1风险识别

(1)运费汇率风险根据巴西中央银行外汇管理规定,代理不能设立美元账户。在收取运费的过程中,代理与客户之间以雷亚尔结算,与船东之间按舱单货币美元结算,并在银行购汇后进行运费汇款。运费汇兑损益产生于运费收款汇率与汇款汇率之间的差异。

(2)港口使费汇率风险根据当地的规定,船东将费用备用金汇款至当地代理,代理收款后向银行结汇,以雷亚尔向码头供应商支付船东使费。代理根据码头供应商发票日的汇率向船东报账,使费汇率风险产生于使费备用金结汇汇率与发票日汇率之间的差异。

2.4.2加强银企合作,采取避险措施

受巴西外汇管理政策的约束,代理的外汇收入必须卖给银行,而不能以巴西币作为结算货币来规避汇率风险。为加快资金周转,降低外汇风险,目前巴西很多银行将现有的金融工具进行组合,形成新的融资工具。在充分考虑企业对风险和收益容忍度的情况下,可将银行金融产品纳入汇率避险组合。

为加快资金周转,确保船东资金安全,可以采取如下风险防范措施:(1)根据当地操作惯例,采用外汇保值条款,即与客户约定运费结算货币汇率变化的幅度,根据官方汇率为基础适当调整运费收款汇率,实际结算的运费金额按调整后的汇率计算。由于运费收款与运费汇款存在一定的时间差,通过上述手段可以在一定程度上避免因收、汇款汇率时间不同而造成的汇兑损失。(2)通过银企合作,利用对冲即期交易,在准确进行现金流预测的基础上,同时进行两笔方向相反、数量相当、盈亏相抵的交易。该流程能有效降低汇率风险,起到加快资金周转速度,提高资金使用效率的作用。

3结语

境外企业与供应商、分代理之间的结算关系相当复杂,资金流转量较大,财权必须集中。建立统一的资金管理信息平台和资金调度制度,有助于全面掌握经营过程中实时、动态、完整的资金信息。实践证明,采用上述资金管理模式,中海巴西资金集中度达到90%,达到降低资金成本,控制资金风险,合理调控资金的良好效果。

物业管理实务 篇12

1.1 在管理会计理论发展的研究中, 了解各阶段的研究内容是很有必要的。比如在计划经济体制转型到市场经济体制时期, 成本控算研究、基础理论研究、内部核算研究、责任管理研究等占主导地位。关于作业成本研究、价值管理研究、环境会计研究等, 在经济体制转型时期是比较缺乏的。在市场经济体制确立阶段中, 管理会计理论体系依旧是不健全的, 虽在成本控算研究和基本理论研究取得了一定的成果, 但在其他一些方面依然没有太大的进步, 比如作业成本研究、评价管理研究、实验调查研究等, 还都需要进行不断的理论完善。

随着我国市场经济体制的不断健全, 管理会计的理论研究也越来越深入, 其研究理论主要涉及评价管理研究、基本理论研究、预算预测研究、人力资源研究等主题, 在该阶段中, 目标管理研究、宏观管理研究、行为管理研究等研究体系是不健全的。

1.2 为了满足当下工作的开展, 进行管理会计研究规律的分析也是必要的。一方面基本理论研究内容在不断地优化, 比如成本控算研究、责任管理研究、目标管理研究等方面, 这几个领域在这几年的研究工作中, 呈现不断下降的趋势, 特别是下降比较明显的成本控算及内部核算研究。另一些实务环节研究却是上升的态势, 比如实验调查研究、环境会计研究、作业成本研究等。在上述应用环节中, 影响这些主题不断变化的因素是比较多的, 比如内部因素, 我国市场经济体制的运作环境及其企业内部管理环境的变化, 都影响了管理会计研究主题的变化。除此之外, 外部影响因素也是普遍存在的, 比如国外管理会计理论研究领域的拓宽, 国外管理会计实践的创新发展等。

通过对我国现阶段的管理会计研究课题的探究, 可以得知, 不同级别部门及其组织对于管理会计研究工作的重视程度是不同的。课题资助存在着不同的级别。比如国家级课题、省部级课题等。从课题资助级别构成结构角度来考察我国现阶段的管理会计研究情况, 发现国家级受到的资助会多一些, 其他几类不相上下, 这就说明了我国政府机构非常重视管理会计理论的研究, 非常重视管理会计实务环节的应用研究工作。

2 关于管理会计实务应用环节的分析

2.1 在新中国成立之初, 为了促进城市工业化的开展, 国家特别重视重工业的发展, 把重工业当作国民经济发展的重要组成部分, 目标实现重工业的优化发展, 确保国家经济的可持续发展。在该阶段中, 国家经济政治政策是以高度的行政调控为核心的, 也就是实行了充分的计划经济体制。在该种体制下, 应用了一些相对简单的管理会计实务方法, 促进了企业规模的不断发展和组织生产规模的优化, 在一定程度上实现了生产成本的降低, 保证了企业生产任务的完成。其中比较常见的管理会计应用形式是班组经济核算、厂内计划价格制度、内部结算制度等。

通过对班组经济核算程序及其经济活动的分析可以得知, 其需要经过几个步骤来满足管理会计工作的需要。同时也要根据劳动组织及其生产调度特点, 进行班组经济核算程序的开展。在大型企业管理会计应用过程中, 其主要涉及厂级、车间、班组三级的核算应用。在中小型企业运作过程中, 主要进行厂级一级核算的应用。通过对业务核算程序、统计核算程序、会计核算程序的重新设计, 进行生产经营活动的优化, 实现其成本及其费用的有效控制。以价值计量的形式, 通过进行计算、记录、以及对比分析, 并对其分析结果的评价, 进行成功经验的总结, 从而找到其存在的不足, 确保成本的有效节约, 保证经济效益的不断提升。

内部结算制度的使用, 也可以满足计划经济运作环境的需要, 确保管理会计程序的正常开展, 实现企业的有效管理。比如某个油田企业进行内部结算制度的应用, 是管理会计实务环节的新发展, 有效提升了企业管理活动的效率。总的来说, 内部结算制度更加适应计划经济体制的应用需要, 确保企业经济效益的提升, 保证企业管理活动的正常开展, 它是一种与时俱进的管理制度的创新应用。在该实务应用中, 进行核算单位的确立, 进行内部结算价格系统体系的健全是前提。

2.2 随着经济体制的转型, 管理会计实务发展在转型经济体制下不断优化, 持续开展。特别是通过改革开放的推动, 管理会计实践发生了巨大的变化, 比如内部承包责任制度的完善, 标准成本制度及其目标成本法制度的完善, 实现了我国特色管理会计手段的不断创新。

某钢铁集团公司实行的模拟市场核算管理制度就是目标成本法的初步运用。模拟市场核算是基于产品的生产成本是产品的市场价格所决定的原理进行的。根据市场价格来确定其产品成本, 再把它合理分配到产品生产的各个工序之中, 实际生产中据此控制各种成本支出。企业运用此方法后经营效益得到了显著的提升。目标成本法在经济体制转型时期发挥了相当大的作用, 为当时社会经济的发展贡献了力量。

2.3 随着市场经济体制改革的不断深入, 管理会计实践内容也在不断变化着。特别是改革开放后, 我国社会主义市场经济体制不断完善, 这就决定了在市场经济中企业将扮演更加重要的角色。为了提升其自身的经济效益, 企业需要不断的改进及完善自身的管理手段, 保证管理会计实践工作的有效开展, 这就带动了预算管理及其标准成本制度的优化, 诞生了作业成本法、平衡计分卡等一系列的管理会计模式。

在下文中, 笔者就新兴铸管有限责任公司的发展为例, 进行预算管理环节的分析。在日益激烈的市场经济竞争中, 该公司实现了销售为主, 成本控制为辅的预算编制原则的应用, 其特别强调预算管理的市场化应用, 通过市场销量, 来决定产量进行生产, 这是对传统的预算管理理论的又一次创新。在该企业的后期发展过程中, 为了提升经济效益, 展开预算管理制度的优化是必要的。同时要确保预算追踪体系的健全, 以满足现阶段工作的考核需要, 保证其评价制度的科学性。在预算管理中需要进行不同应用方法的协调, 比如在工分制、年薪制、劳动技能竞赛等方法的开展过程中。通过以上对预算管理制度体系的优化, 可以满足现阶段公司的经营发展需要, 提升其应用效益, 保证公司的管理环节的综合效益的提升。

综上所述, 预算管理制度的健全是非常必要的, 其能为公司创造良好的经济效益, 保证公司综合实力的提升, 实现其生产规模的扩张, 为其健康可持续发展, 奠定良好的管理基础。

为了更好的探究作业成本法的应用, 进行企业成本核算环节的分析。下文将研究标准成本制度在我国企业管理中的应用。标准成本制度就是将在企业经营过程中发生的实际成本与标准成本进行比较, 找出差异, 然后分析差异的形成原因, 并落实经济责任, 从而为企业管理当局控制和降低成本, 提供决策服务的一种成本控制制度。

在宝钢公司发展过程中, 进行了标准成本制度的改良, 其主要是根据成本的功能用途, 在不同成本中心中进行归类。通过进行工作人员的持续动员, 保证日常的组织生产活动、技术应用活动、管理活动的协调, 最终实现各个员工的积极参与及成本的有效控制。在其成本控制过程中, 进行辅助性成本、服务性成本等的协调是必要的。进行不同功能性成本的协调, 可以满足管理会计工作的需要, 实现部门利益与公司整体利益的协调性。最终通过标准成本制度体系的健全, 满足现阶段的成本控制的应用需要, 提升公司员工的成本意识, 保证其经济业务的有效开展。

当今管理会计实务应用领域的另一利器是平衡计分卡。现以大连金石滩旅游公司为例, 进行平衡计分卡的应用分析。该公司为了满足市场竞争的需要, 通过对经营战略体系的优化, 保证了日常工作的管理及其创新。该公司为了实现集团公司的可持续发展, 进行了平衡计分卡的应用, 以确保绩效评价程序的正常开展, 通过进行财务、客户、内部流程、可持续发展等的协调, 满足了当时绩效考核的应用需要。通过对上述管理会计实务工具的应用, 公司取得了良好的发展效益。比如在2007年国有企业年度经济指标考核评比中取得了优秀成绩等。通过对平衡计分卡的应用, 可以保证其各个子公司之间的良好协调, 有利于保证集团公司的整体经营业绩的提升, 满足了企业应用管理会计的需要, 有利于实际工作问题的解决。

3 关于管理会计未来发展应用的分析

3.1在管理会计应用过程中, 进行会计研究成果展示平台的构建是必要的, 管理会计研究成果展示平台的构建可以促进其研究成果的推广, 可以让更多的潜在使用者对研究成果进行深入了解。在这一点上, 可以参考西方国家的管理会计理论平台, 西方国家之所以取得一定的管理会计理论研究成果, 是与其完善的研究成果展示平台分不开的。在会计学科应用过程中, 管理会计及财务会计是重要的组成部门。在对管理会计理论及实务的研究过程中, 管理会计机构担负着研究的主要职责, 但这也需要与与财务会计机构进行有效的配合, 从而更好的进行相关研究。目前, 我国的财务会计研究成果展示平台体系尚不健全。但对于管理会计来说, 也不具备属于自己的专业的研究成果展示平台。为了满足当下会计理论工作的研究需求, 可以采用对管理会计理论及其实务研究类期刊进行整合发行等方式, 逐步构建一个完整的管理会计展示平台体系。

3.2笔者通过对我国会计理论及其实务应用方法的研究, 发现市场经济的发展推动了管理会计理论研究的进步, 理论研究工作也会反作用于我国的经济建设。随着我国市场经济体制的不断完善, 管理会计实证研究工作也在不断优化。管理会计的自身应用特性, 决定了其理论优化的必要性, 从而能够更好的满足现阶段管理会计工作的应用需要。同时, 管理会计的实践性决定了理论研究人员需要进行企业调研活动的开展, 保证该活动的务实性、实践性, 从而有利于我国管理会计理论研究体系的健全。

3.3为了适应当代市场经济发展的需要, 管理会计职业化是管理会计发展的必经之路。例如财务会计进行注册会计师职业化的推进一样, 可以保证其协会组织体系、理论期刊体系、资格考试体系等的协调。西方发达国家已经具备比较成熟的管理会计职业化体系, 这也是英美等西方国家的管理会计职业化工作能走在世界前列的重要原因。由此可见, 无论是通过学习我国注册会计师职业化的发展经验, 还是借鉴英美等西方国家推进管理会计职业化的做法, 大力推进我国管理会计的职业化发展, 促进管理会计师协会的发展已势在必行。

在目前工作程序中, 我国会计学会应该健全管理会计及其应用专业体系, 健全管理会计师职业道德体系, 实现其管理会计理论研究工作、管理会计师行业发展规划等的协调发展, 在上述应用环节中, 管理会计师协会需要做好自己的本职工作, 比如进行组织管理会计师执业资格考试体系的健全, 进行管理会计师资格确认制度的健全。组织执业管理会计师进行专业培训、制定管理会计师职业道德守则并对管理会计师的执业行为进行监督和管理。

4 结束语

只有通过对中国管理会计理论和实务环节的研究, 才能打开我国管理会计职业化工作的新局面, 并为我国管理会计应用型人才的培养提供持续性支持, 也必然会为我国企业管理会计的实务应用提供坚实的人才基础。

参考文献

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