《物业管理实务》案例分析参考资料（共8篇）
《物业管理实务》案例分析参考资料 篇1
《物业管理实务》案例分析参考资料
案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。
【案例
一、99 】 某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2.物业公司在管理服务中应如何改进？
【分析】此案例中反映的问题主要是：
一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。因此，物业装修管理中，应从以下方面改进：
首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。
【案例
二、102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？
【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例
三、103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2.物业公司在管理服务中应如何改进？
【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。问：物业管理员的要求是否错误，为什么？
【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。
【案例
五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是
巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
【案例
二、102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？
【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例
三、103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2.物业公司在管理服务中应如何改进？
【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。问：物业管理员的要求是否错误，为什么？
【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。
【案例
五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
【案例
二、102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。
问：你认为物业公司应如何处理此类案例？
【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。
【案例
三、103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。
问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2.物业公司在管理服务中应如何改进？
【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。
【案例
四、103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。问：物业管理员的要求是否错误，为什么？
【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。
【案例
五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合金窗。于是巡楼员开出违章整改单，要求其进行整改。问：对此事件你有何看法？并将采取哪些措施？
【案例分析】此案例表面上看是巡查中发现了问题，但仔细分析就不难看出，更换四扇窗是需要一定时间的，此案例中有如下问题需引起注意，第一，在发现问题之前巡楼员的巡查工作做的是否到位？为什么事前没有发现违章？这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况；第二，大堂负责值班的岗位是如何控制材料进出的？这需要检查大堂值班的环节；第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限、以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了。这是巡楼员如何出具整改通知单须掌握的基本要点。
【案例
六、104】装修管理人员在某物业楼层巡视时发现某装修单位现场材料堆放混乱，工人在用电炉做饭，且无灭火设备，于是立即对该装修户提出整改要求。问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【案例分析】装修现场材料应堆放有序，施工人员不得在现场采用简易方式点火做饭，易燃易爆材料应专门堆放，现场必须配备灭火装置。否则，应当勒令停工整改。
【案例
七、139】某小区入夏以来蚊子突然增多，物业管理项目机构对小区的公共区域及小区周边进行了灭蚊消杀处理，但蚊害依然严重。通过进一步检查，物业管理项目机构发现该小区某栋15楼一空置房的阳台有大量积水，怀疑此区域为蚊子孳生源。物业管理项目机构立刻与该户业主取得联系，在业主的配合下清除堵塞阳台雨水口的塑料袋，排干阳台积水，加药杀灭水中蚊子幼虫，并再次对小区进行一次成蚊扑杀，几天后整个小区蚊子明显减少。问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】积水是蚊子得以繁殖的基本条件，如果某区域内发现大量蚊子，那么一般其周围100米内必有积水。大面积的积水无法投药时可适当养鱼，让水中的鱼将蚊子幼虫吞食。小面积的积水一般通过排水或加药来杀灭幼蚊。对于工地上不流动的死水可通过加入少量机油等方法来减少蚊子的孳生。小区内蚊子孳生的地方多为水沟、地下车库集水坑、天面积水、业主家阳台或花槽积水、绿化带中的空罐头或空饭盒等。为了达到群防群治，物业管理项目机构除应定期清理积水，保证卫生及适当喷杀成蚊外，还应积极做好“四害”知识宣传，发动业主做好自家的清洁卫生，消除“四害”孳生场所。
【案例
八、143 】某花园入住不到三年，原园林设计曾得过景观设计大奖。但入住一年多后，业主、物业使用人为抄近路，在绿化带走出几条小道，物业管理项目机构多次补种，并在小道入口处增设了爱护绿化警示标识牌及护栏，但依然收效甚微。后物业管理项目机构经过分析，业主抄近道是因为原设计园路不合理，不便于业主出行。发现此问题后，物业管理项目机构采取了“疏”的方法，在已踩出“路”地面铺设石板路径，既方便了业主物业使用人，又保护园林景观。
问：对此事件你有何看法，并采取哪些措施？
【分析】小区园林设计与公园园林设计不同之处在于其十分强调“实用”，小区园林的用户是相对固定的，其活动方向也是基本固定的，在设计时必须首先考虑“方便”、“实用”，然后才是美观。物业公司在前期介入时必须注意园林的园路分布及园林功能的合理性，提前请建设单位做好安排，避免给日后的使用带来不便。
【案例
九、155 】某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤。李某以某物业管理公司未尽物业管理职责，安防人员不合格导致小区不安全，业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿医疗费、交通费、误工费、营养费、护理费及精神损失费共计人民币108605元。某物业公司辩称，物业管理的保安服务的范围是指为维护物业管理区域的公共秩序而配合公安机关实施的防范性安全保卫活动，其进行物业管理时，并不负有保证每个居民人身安全的义务。而且该物业公司也已按合同要求配置了24小时安防人员，案件发生时，门岗当班的安防人员及巡逻安防人员并未发生违规操作或脱岗现象，亦未发现陌生人进入大厦。因此不同意原告的诉讼请求，但愿意从道义上给予原告一次性经济补偿人民币3000元。
【法院判决】一审法院经审理认为：原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿，合法有效。被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务，但治安管理是一项社会责任，物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动，并不能要求完全根除治安案件。被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员，并实施了24小时安全防范值班。李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据，帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据，法院不以支持。被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元，于法无悖，可予准许。故做如下判决：
（1）原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持。
（2）被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元。
一审判决后，李某不服提出上诉，坚持原审诉称理由，要求二审法院撤销一审法院的第一项判决。二审法院经审理认为，本案双方在物业服务合同中没有关于人身、财产损害赔偿的特别约定，故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责。一审法院在事实认定及判决上是正确的，判决驳回上诉，维持原判。
【案例分析】本案的焦点是物业管理公司是否履行了物业服务合同约定的保安防范服务义务，这是物业管理公司是否承担法律责任的依据。《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业管理安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作没有疏忽，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任；相反，如果根据物业服务合同的约定，物业管理企业存在明显的过错，则应当承担未履行合同或履行合同存在瑕疵的赔偿责任。物业管理保安的义务不能等同于保镖的义务，也不能要求物业管理公司确保物业小区内所有财产和人身的安全。安全防范的义务重在履行过程，只要履行了安全防范义务，但仍无法阻止损害结果发生的，提供安全防范义务的一方应当不再承担民事责任。
本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害，但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错。物业管理企业不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全，也不可能接受这种义务。因此，物业管理企业对业主在电梯、楼道等公共场所遭受侵害所致的损失，如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错，就不承担民事责任。
【案例
十、175 】
例如：某项目可收费总建筑面积10万平方米，经测算该项目全年各项费用如下： 1．各类管理服务人员的工资、社会保险等 50万元 2．共用部位、共用设施设备的运行维护费 20万元
3．清洁卫生费 15万元 4．绿化养护费 10万元 5．公共秩序维护费 10万元 6．办公费 5万元 7．固定资产折旧 2万元 8．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2万元 9．业主委员会办公费、社区文化活动费等其它费 6万元 合 计 120万元
若采用酬金制方式，约定物业管理酬金比例为10%，则该项目单位物业服务费标准为：120万元×（1+10%）÷10万平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月。
若采用包干制方式，预测该项目法定税费和利润约12万元，则该项目单位物业服务费标准为：（120万元＋12万元）÷10万平方米÷12月＝1.1元/平方米 ·月
物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括：序号、核算项目、核算依据、计算式、加权系数、计算结果每项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，将有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字表述。
【案例
十一、214 】某日，业主周先生来到某物业服务中心，接待员小赵立刻起身以站姿迎客，并微笑着请对方在对面座位就座，倒了杯水放在周先生面前说：“您请喝水。”周先生随即说明来意。在了解到周先生是咨询有关物业管理费构成和支出方面问题后，小赵为了能够准确答复、有理有据，遂找出《物业管理条例》、物业服务费用测算表等相关材料，向周先生出示并解释。在小赵与周先生交流沟通时，服务中心门外又来了一位先生，小赵立即对周先生说了句：“对不起，您请稍等”后，起身迎客。
在获知来人王先生需办理装修管理相关事宜时，小赵为了不耽误两位客人的时间，在请两位来宾稍等片刻的同时，立即向物业服务中心主管说明情况并请求帮助接待。返回接待台，即对王先生说：“实在不好意思，我现在正在接待周先生，我请中心主管和您谈好吗？”王先生欣然接受，小赵随即引导其来到主管座位前，请其入座后，回到接待台继续回答周先生的问题。
问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？
【案例分析】接待业主来访，工作人员首先要注意礼仪礼节，尤其是最基本的礼仪一定要按标准操作，这与平时的培训和不断的实践是分不开的。另外，第一时间接待业主也很关键，要让业主在到达服务中心的第一时间就受到关注，保持轻松愉快的心情，避免节外生枝，使问题复杂化。最后，当业主简单说明咨询内容后，接待人员应快速判断自己能否准确解答，如果存在困难，则应向其他工作人员请求支援或查阅相关文件资料，尽可能让业主得到满意的答复。在答复业主咨询的过程中，有时会突然产生新的情况而打断接待，如本案例中又有一位业主需要接待。在此情况下，接待人员应立即判断两项工作中是否有一项可在非常短时间内完成，如果可以，则让另一位来访者稍等，先处理简单事务；如果发现两项事务都无法很快处理完，则应立刻请求其他工作人员的支援，协助接待工作，这样可提高工作效率，节约业主时间，同时避免使业主有受冷落的感觉，产生不满情绪。
【案例
十二、217 】某小区物业服务中心维修班小黄接到报修电话，业主张小姐说家中厨房小阳台地漏冒水。小黄马上带着设备在五分钟内赶到了业主家，此时张先生家的厨房小阳台已积了１寸多深的污水，小黄急忙用吸泵试图抽通地漏，但效果不佳，地面污水不见减少。小黄满脸歉意的对业主说：“对不起，小姐，这个地漏堵得很死，吸泵无法通开，必须用机器才能打通，但按规定要收取３０元费用。”张小姐马上不同意，“我家洗衣机这几天都没用过，不可能是我家地漏堵了，一定是主下水管的事，没有道理让我家付钱。”小黄耐心地向她解释相关规定，但是业主很不高兴，马上拨通了物业服务中心的电话，投诉维修工不想干活，胡乱收取费用。小黄并没有生气，而是采取了婉转沟通的策略，向业主详细分析：“您家厨房洗菜盆下水管和阳台的地漏是连通的，共用一个出口。我们可以试验打通洗菜盆下水管，如
果污水流走，说明是您家地漏堵了，您需要支付维修费用；如果水管疏通而污水还没流走，说明是主下水管的堵塞，我们不收取您一分钱。”张小姐同意了，小黄用机器从洗菜盆下水口将疏通带打下去，很快阳台的积水从地漏流走了。在事实面前业主才相信是自己家的地漏堵了，付清了维修费用，积水事件也得到了圆满解决。问：对此你有何看法，并有哪些改进建议？
【分析】物业管理人在接到投诉过程时，应当首先使业主从戒备、焦虑的心理状态中解脱出来，采用良好的沟通方式化解业主的对立情绪。在处理投诉的过程中，不要将注意力纠缠于谁对谁错，而是应当注重问题的有效处理和解决。
【案例
十三、126 】供配电系统
某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是供配电系统的管理服务，常常出现电力故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高供电服务质量？ 1．配备合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。
2．制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。3．建立供配电系统技术档案。
4．配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗品等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。
5．定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。6．建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。
7．要建立遇火警、水灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。8．做好节约用电工作，降低损耗。
9．限电、停电要提前通知业主、物业使用人。
10．供配电运行可建立24小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修，尽快恢复电力供应。11．定时对备用电源进行检查，对蓄电池进行充电，对备用发电机进行运行试验。12．重视无功功率和补偿工作，提高功率因数，改善用电质量。
13．进行公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。
【案例
十四、127 】给排水系统
某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是给排水系统的管理服务，常常出现给排水故障，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高给排水服务质量？ 1．建立给排水管理队伍，负责小区范围内室内、室外给排水设备、设施的运行管理和维修保养工作。2．建立给排水运行管理和维修保养管理制度。
3．建立给排水工程技术档案。特别是隐蔽和地下工程、管道的图纸资料要收集保存完好。4．配备必要的工具和安全防护用品，准备相应数量的零备件和易损易耗品。5．制定供水计划，保证供水的水压、水质。限水、停水要提前通知用户。
6．有应付台风、暴雨、大面积跑水等紧急事件的应急措施，每年雨季来临前要清理疏通排水工程。7．做好节约用水工作，防止跑冒滴漏。积极协助用户安排合理的用水计划。8．对公共清洁用水和绿化用水进行计量和测算，为管理费的收取提供依据。9．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染。
注意事项
1．应保证消防用水的基本储备。
2．北方地区应注意冬季管道防冻，避免发生水管爆裂、跑水事故。
3．餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池，防止油污直接排入排水管道，要定期清理化粪池和隔油池，防止污水管道堵塞。
4．采用分流排水系统的要坚持雨水和污水分流排放，不允许污水通过雨水管道排放。
【案例
十五、128 】消防系统
某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是消防系统的管理服务，常常出现消防事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高消防管理服务水平？
1．配备消防设施主管技术人员，要求既有机电设备管理的知识和经验，又具有必要的消防知识，有较强的工作责任心。2．建立严格的消防设施管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排24小时值班。3．建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次实验、测试的结果和数据，更换和改造记录等。
4．建立消防设备巡视、检查、测试制度。制度可根据消防设备的使用要求和技术说明书制定。
5．对日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在限期内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误的再次发生。
6．对消防设施日常运行、维修、更换的成本进行测算，为管理费的收取提供数据。注意事项
1．消防设备大多是在火警发生时才投入运行的待机设备，同其它机电设备不一样，到实际使用时再发现故障并维修调整是不允许和来不及的，因此，日常的巡视、检查、实验和测试是保证设备完好的基本手段。要高度重视这项工作，巡视、检查、实验和测试要制定计划，要有专人进行，要有记录，发现隐患要有整改方案和时限。
2．消防演习是测试消防设备的有效手段，它不仅能全面测试消防设备的运行情况，发现错误和隐患，还可以训练操作人员避免实际发生火警时由于紧张而产生错误的判断和操作失当。
【案例
十七、131 】空调系统
某小区因设施设备管理人员流动频繁，未能提供良好的设施设备、特别是空调系统的管理服务，常常出现空调故障事故，导致业主不满，也令物业公司领导大伤脑筋。你认为，该公司应在哪些方面入手，以提高中央空调管理服务水平？
1．配备足够符合要求的专业技术人员负责空调系统的管理，并进行阶段性的岗位培训。2．建立空调系统技术档案。
3．根据空调设备生产厂家和安装单位提供的技术资料和说明书，制定空调系统运行和保养制度，制定大、中、小修计划和测试调整计划。
4．备齐空调维修、测试用工具，准备恰当数量的零配件、润滑油和制冷剂等，建立空调专业维修服务公司和零件供应商档案。
5．根据物业性质和人流规律等特点，确定每年空调的开停日期和每日的开停时间，以及空调在各个时间的工作状态。6．进行空调用电用水计量和空调运行成本核算，测算空调收费。7．在空调设备新装和改装时要重点考虑用电负荷问题和噪音污染问题。8．对业主和住户自己安装局部空调时提供技术指导，主要内容有：（1）用电负荷的计算和供电线路的匹配；
（2）安装位置和安装方式的选定，主要考虑空调的工作效率、建筑物外观的美观和统一性、空调安装的安全性及噪声和滴水对环境的影响等内容。
9．在空调系统停机一段时间（如冬季停机）重新投入运行或空调送暖和送冷交替之前，要对空调系统进行严格细致的检查调整工作，主要内容有：
（1）对冷冻机的密封部分进行检查、鉴定和调整；（2）清理各管道内的灰尘；
（3）检查各类测试和指示仪器仪表是否准确并进行调整；（4）检查各类泵、水塔等设备是否工作正常；
（5）检查、清洁和更换各类密封垫、过滤材料，检查冷却水的水质是否合格，检查添加冷媒液和润滑油等。10．定期对空调系统进行测试，以便进行相应的调整和改进，使空调系统保持在最佳运行状态。注意事项
1．空调系统运行消耗的水、电和其它能源在物业管理公共用水用电和耗能中占有很大比例，空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。常用的几种节能措施有：
（1）使用节能程序改变机器的启动和停止时间，对不同性质的负荷区别对待。是空调节能的重要手段；（2）保证和加强相关管道的保温；
（3）尽可能消除或减少空调房间内各种干扰源的影响；（4）保证冷媒液的恰当用量；（5）冷凝水的回收等。
2．空调系统运行产生的噪声是物业噪声污染的主要来源之一，从物业的总体环境考虑，空调噪声的测量、评估、减小等工作不应被空调管理人员所忽视。
3．中央空调系统是保证建筑物内空气质量的重要设备，应注意恰当地控制新风比例并注意采取隔尘、杀菌和消毒措施。
【案例
十八、164 】火警事件的处理 1．确认和了解起火位置、范围和程度。2．向公安消防机关报警。
3．清理通道，准备迎接消防车入场。
4．立即组织现场人员疏散。在不危及人身安全的情况下抢救物资。
5．组织义务消防队。在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势。6．及时封锁现场，直到有关方面到达为止。
【案例
十九、164 】燃气泄漏事件的处理 1．易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。
2．抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花。3．立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。4．情况严重时，应及时疏散人员。
5．如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。6．燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患
【案例
二十、164 】电梯故障事件的处理
1．乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予安慰。2．立即通知电梯专业人员达到现场救助被困者。
3．被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助。4．督促电梯维保单位全面检查，消除隐患。5．将此次电梯事故详细记录备案。
【案例二
十一、165 】噪音侵扰事件的处理
1．接到噪音侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看。2．必要时通过技术手段或设备，确定噪音是否超标。
3．判断噪音侵扰的来源，针对不同噪音源，采取对应的解决措施。
4．做好与受噪音影响业主的沟通、解释。
【案二
十二、165 】电力故障事件的处理
1．若供电部门预先通知大厦/小区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。
2．若属于因供电线路故障，大厦/小区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。
3．故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理；加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。
4．故障停电时，物业管理单位应立即通知住户，说明有关情况，并提醒住户做好必要的准备，防火、防盗等。5．供电恢复后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况
【案例二
十三、166 】高空坠物事件的处理
1．发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。2．尽快确定坠落物来源。
3．确定坠落物来源后，及时协调受损/受害人员与责任人协商处理。
4．事后应检查和确保项目在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。
【案例二
十四、166 】交通意外事件的处理
1．在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。2．有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。3．如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录。
4．安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。5．协助有关部门尽快予以处理。
6．事后对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等。
【案例二
十五、166 】刑事案件事件的处理
1．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场。
2．如证实发生罪案，要立即拨打110报警，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。3．禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品。
4．若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑。5． 积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。
其他案例阅读
9龄童命丧“麦莎” 物业担责30%赔偿10万中国法院网讯 因“麦莎”台风带来强降雨使河道水满为患溢进小区，住在小区的小孩玩耍时不慎溺亡，小孩的父母悲伤之余将城建部门和小区物业公司告上了法院。12月15日下午，浙江省象
山县人民法院对该案作出了一审判决，物业公司赔偿小孩的父母因孩子死亡所造成的经济损失9.7万余元。孩子的父母诉称，“麦莎”台风过后，小区满是积水，分不清哪是地面哪是河面，对小孩的溺亡，作为监护人虽应承担主要责任，但同时也暴露了城建交付的小区存在严重的设计缺陷，留下了安全隐患；而物业公司未采取安全有效的防护措施，共同作用导致了事故的发生，两者均应承担相应的责任。为此，请求法院依法判令城建和物业公司共同赔偿13万余元，即死亡补偿费和丧葬费共32.5万余余元的40%。
城建部门辩称，小区在2003年初就已经全部移交给业主管理委员会，在移交时还特别讲到，小孩在水边游玩应当有家长加强监护，小区的设计是符合国家有关规定的。
物业公司辩称，小区业主管理委员会与物业公司签订有《物业管理委托合同》，物业公司承担义务的前提应该是违反合同约定。现根据合同来看，看不出物业公司在这方面有什么责任。因此，物业公司不应承担任何责任。物业公司向法庭提供了照片六张，以证明在河道附近设有警示标志牌。
象山法院经审理认为，小区的业主管理委员会与物业公司订有合同，在合同约定的期限及职责范围内对小区的物业管理及安全保障事务等负有相应义务。台风是不可抗力，但台风所带来的雨水给小区造成的积水情况，物业公司应该可以注意到，也可以预见到，在这种情况下，对漫水地段等可能会出现危险的地方更应加强巡查，或采取设置防护栏等相关的安全保障措施，但物业公司未尽到合理限度内的安全保障义务，这一失职行为与小孩的溺亡有一定的因果关系。而城建部门在开发该小区时，在设施上看不出有什么缺陷，孩子的父母也未能提供相关的证据予以印证。据此，法院判令由物业公司赔偿小孩父母各项损失30%。
安徽：楼顶废物砸伤人 物业公司被判赔8月22日，安徽省淮南市田家庵区人民法院对一起太阳能底座砸伤人案进行了一审宣判，被告淮南市裕安物业管理有限责任公司因没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，被法院判决赔偿原告赵某、李某医疗费等各项损失9827元，24户业主不承担赔偿责任。
2007年7月28日晚7时左右，安徽省淮南市出现强雷暴雨，并伴有瞬间大风天气。原告赵某、李某途经该市裕安小区5号楼楼下时，被楼顶坠下的一废弃太阳能热水器底座砸伤，后被送往医院救治。今年3月24日，两原告将淮南市裕安物业管理有限责任公司和5号楼的24户业主告上法庭，要求各被告赔偿医疗费等损失11646.6元。
法院审理后认为，被告物业公司没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，依法应对原告赵某、李某所受到的人身损害承担赔偿责任。由于原告没有证据证明该楼全体住户具有共同实施危险行为的意思联络并实际实施了共同危险行为，故原告诉请24户业主共同承担责任与法不符，不予支持。据此，法院作出上述判决。
业主楼顶锻炼坠楼身亡 物业担责30%（成都日报 记者 晨迪）市民林先生喜欢晨练，2007年1月14日他在自家居住的房屋楼顶上锻炼身体时不慎从楼顶上摔下死亡。事后，林先生的妻子和两个子女认为由于房屋修建公司在屋顶防护设施上的重大缺陷和物业公司在物业管理过程中的严重过错造成了这个悲剧，于是将这两家单位起诉至锦江法院，要求承担责任。昨日，锦江法院判决，物业公司由于疏于管理，承担30%责任。锻炼坠楼身亡 建方和物业成被告
林先生的妻子和两个子女表示，2007年1月14日早上6时许，林先生在楼顶上锻炼身体时，从楼顶摔下来当场死亡。经过现场查看，他们发现林先生锻炼的楼顶外围防护栏高度不到膝盖，这个高度低于我国建筑规范中关于“上人屋面”防护栏杆的相应要求。他们认为，这个重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建过程中及物业公司在物业管理过程中的严重过错行为造成的。两公司应对林先生死亡后果承担全部的赔偿责任。
在法庭审理的过程中，房屋修建公司辩称，该房屋是由设计所设计，且具体施工单位也不是他们，根据验收，该房屋的确是质检合格的优良工程。更为重要的是，该房屋的楼顶原本设计是不上人屋面。
物业公司辩称，林先生是具有完全民事行为能力的人，楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死者林先生对此有重大过错，因此他们不该承担责任。
不制止不设警示标志 物业有次要责任
据悉，林先生锻炼身体的楼顶有一门洞，无门，楼梯、楼顶均没有警示标志。楼顶上挂有衣物、还种有花、草、菜及堆放杂物等，防护墙高度约41厘米。
锦江法院审理后认为，林先生家人提供的证据不能证明楼顶屋面是上人屋面和设计标准不符合国家标准，因此要求房屋修建公司承担责任的诉讼请求没有被法院支持。
法院认为，林先生作为一个具有完全民事行为能力的公民，在楼顶上锻炼身体应当对潜在的危险有理解、辨别、判断和控制的能力，但林先生没有预见这一行为存在的危险，自身有重大过错，其过错对其死亡起主要作用。物业公司作为小区的管理者，对业主林先生在楼顶上锻炼身体却没有及时制止，也没有在楼顶设置警示标志，疏于管理，未能尽到职责范围内的必要注意义务，增加了林先生从楼顶上摔下的可能性，对林先生的死亡起次要作用。物业公司应当对林先生坠楼死亡承担相应的民事责任。根据过错大小，物业公司承担责任的范围酌情确定为30%。最后锦江法院一审判决：物业公司应赔偿林先生家人75973.37元损失。
歹徒入户杀人并抢走贵重物品 业主起诉物业公司遭法院驳回本报西宁9月17日电记者韩萍歹徒进入住户家中，杀死女主人，抢走22.28斤冬虫夏草。事发后，犯罪分子被缉拿归案绳之以法。但男主人程某以青海省馨宁物业管理有限公司不作为，不履行安全保障义务致使妻子遇害、冬虫夏草被抢为由，向法院提起诉讼，要求赔偿。
2007年9月10日，青海省西宁市城西区人民法院经审理，公开宣判了这起新类型案件，判决驳回原告程某的诉讼请求。2004年10月20日，歹徒李某、蔺某以买冬虫夏草为名，来到西宁市城西区西川南路1号馨宁小区程某家中。程某之妻杜某在家，李某趁杜某不备，持携带的自制手枪朝杜某头部开枪，致其当场死亡。两名歹徒从原告家中抢走冬虫夏草22.28斤，价值人民币403480元。2005年8月20日，两名歹徒被抓获归案，警方追回冬虫夏草3.93斤，返还原告。2006年10月，西宁市中级人民法院判决两名杀人凶手死刑，确认民事赔偿数额为205049元，但因两名罪犯无赔偿能力，免除两罪犯民事赔偿。程某了解到案发时两名罪犯是从馨宁小区大门进入小区，小区保安未进行登记，作案后，两名罪犯携带4个大包袱从后来增开的无保安看守值班的小区东门逃走。作为居住在被告管理区的小区居民，程某自2003年9月起按季度向被告缴纳物业管理费。被告给原告发放的《馨宁小区住户手册》承诺：小区门岗按规定禁止闲杂人员进入小区，物资出入小区应办理有关手续，并出具管理部门签发的《物资出区通行证》。
原告程某认为，被告作为经营性质的安全保障义务主体，不履行安全保障义务，其不作为行为是损害结果发生的重要原因之一，应承担赔偿责任。
西宁市城西区人民法院审理认为，被告给原告发放住户手册后，原告对此未提出任何异议，并按相关规定交纳物业管理费用，已实际形成了一种物业服务合同关系。之后双方并未签订新的物业管理合同，故该手册为有效合同，对双方均有约束力。但该手册中双方对业主的人身、财产赔偿责任没有明确约定，作为物业管理部门的安全服务也仅限于防范性的安全保卫活动，并不能全方位保证业主的人身和财产安全及排除治安、刑事案件的发生。且此案发生在原告家内，对外无任何异常。此时被告即使履行了正常的防范安全保卫义务，也无法避免其室内发生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为与原告家损害结果的发生无法律上的因果关系，故对原告主张被告赔偿损失的要求不予支持。
大厦电梯内女子被害 家属状告物业被驳 法院：物业公司保护公众义务应有限制
本报北京9月17日讯在公司电梯内遭遇抢劫被杀害，受害人家属认为物业公司未在电梯内安装监控设备，对危害后果的发生具有明显过错，要求物业公司赔偿丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等经济损失共计45.7万余元。但是，受害人家属的这项请求，并未得到法院的支持，北京市丰台区人民法院在判决中指出，因公司大厦属于向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域，因此对物业公司保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。
被害人李珍(化名)遇害前是一名会计，公司租赁的办公地点在一座写字楼内。2006年10月的一天，李珍从银行取钱后返回公司，在公司大厦电梯间不幸遭遇抢劫被杀害。事发后，大厦物业公司的经理立即拨打了110报警，并封锁了大厦。但接警赶到的民警并未从大厦中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在侦查过程中。
李珍被杀害后，她的丈夫和女儿将物业公司告上了法庭。其理由是，作为负责整座大厦安全的物业公司，竟让犯罪嫌疑人随意进入大厦，致使李珍在电梯间被人抢劫杀害。此外，当时在该大厦特别是电梯间并没有安装录像监视设备，致使
警方至今无法确认犯罪嫌疑人，也说明该公司的行为对危害结果的发生具有明显的过错。
但是，法院经过审理后，最终还是驳回了李珍家人的诉讼请求。法院认为，根据双方有关约定，李珍公司所在的这座大厦并没有实行对进出车辆及人员进行登记的完全封闭管理制度，也就是说，这座大厦不同于单位的内部办公区域，它是在物业公司控制之下向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域。在这种情况下，凡是具有相应民事行为能力的人在维护自身安全上都负有观察、注意和自我保护的自警义务。而物业公司并非国家强制机关，其财力、精力有限，又缺乏国家强制力的保障，因此物业公司对大厦的防范和控制力度是有限的，对其保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。
就本案的具体情况，法院认为，物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务。物业公司与承租人在《房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备，且录像监视设备与李珍所遇意外事件的发生也没有直接的因果关系，不能据此认为物业公司履行职责具有重大瑕疵。
1.【专案简介】
某小区业主委员会与被告某物业公司于1997年2月4日签订一份《物业管理合同》。双方约定，委托服务期限为1997年2月16日至2006年12月31日，委托管理项目包括了保安服务。2000年1月23日晚9时许，原告业主李某在所住大楼的电梯内遭不法分子袭击受伤。同年4月25日原告诉至法院，要求物业公司承担未尽到保安职责的民事赔偿责任并解除物业管理合同。【分析解答】
原、被告订立的《物业管理合同》发生在《上海市居住物业管理条例》实施以前，系双方自愿，因此，该合同是合法有效的。被告虽在合同中承诺了保安服务，但这种保安服务应限于防范性安全保卫活动，并不能要求达到完全根除治安、刑事案件。被告确已在小区设置了门岗及保安员，原告不能提供其遭受袭击和伤害系被告不履行职责所致的证据，故要求被告承担的赔偿责任缺乏事实与法律依据，法院难予支持。至于原告业主李某提出的解除双方签订的物业管理合同，因该合同是业主委员会与物业公司两个主体签订的合同，原告个人只有建议权，故法院对原告提出的解除物业管理合同的请求不予支持。
2.去年的炎炎夏日，6岁女孩李芬（化名）在保姆陪同下到小区泳池游泳，不幸意外身亡。悲痛的父母将该小区物业管理公司告上法庭，一审判决原被告双方各承担50%责任，物业管理公司被判赔近30万元。女孩父母不服上诉，昨天此案在市中级法院二审开庭。
伤心父母指物业公司失职
据李芬父母称，去年6月20日下午4时许，因为天气炎热，他们6岁的女儿李芬在17岁保姆的陪同下到所住小区泳池游泳，不幸在深水区溺水身亡。他们说，该泳池无合法建设许可证书，未获体育项目经营批准，未办理工商登记，也未配备合格专业人员管理泳池。小孩救起后，该管理人员没有起码的急救能力，小孩最终不幸身亡。
他们认为：小区物业管理公司非法经营体育项目，管理人员失职没有及时阻止不会游泳的小孩进入深水区，没有巡视及时发现小孩溺水，应承担主要责任。“女儿死后，我们痛不欲生。”因此，他们要求物业管理公司赔偿丧葬费、死亡赔偿金等共计37.7万元并赔偿精神损失费10万元。
一审判决双方各担责五成
宝安区法院审理后认为：本案中的泳池收取门票，提供有偿服务，小区物业管理公司作为管理者负有管理的责任，有义务保护游泳者的人身安全。在事故发生时，小区物业管理公司采
取的安全防范措施不得力，未及时发现死者进入深水区，对该行为未予制止，因此对事故的发生负有管理上未尽职责的过错责任。死者李芬身亡时年仅6周岁，为无民事行为能力人，不能意识到其行为的危险性，而李芬父母委托保姆全某陪同李芬游泳，其没有尽到对孩子的监护责任，对此也应承担相应责任。综合双方的过错，责任相当，应各自承担50%为宜。
二审焦点仍在物管有无过错
李芬父母不服一审判决提起上诉。昨天，在市中级法院二审法庭上，李芬父母称，现场惟一的管理人员没有履行管理职能，使女儿失去了抢救时机，要求法院判决物业管理公司承担主要责任。
物业管理公司一方则表示，自己应负次要责任，但之所以对于一审时判决负50%的责任不提出上诉，是从道义上来考虑。并且原告作为被告的业主，被告希望能够在允许范围内尽最大的能力补偿原告。物业管理公司要求法院维持一审判决。
市中级法院对择日对此案宣判。有关人士提醒市民，夏天到了，带小朋友游泳的时候，一定要牢记安全。
3.因认为电梯故障被困在电梯中达40分钟，致使自己吓出病，孙女士为此将物业公司和电梯公司一并告上法庭。一审判决后，电梯公司上诉到二中院。记者昨天获悉，二中院已受理此案。
一审法院经审理认为，北京建成物业管理有限责任公司作为察慈小区12号楼的物业管理单位，北京升华电梯有限公司作为该楼电梯的维保单位，均有义务保证该电梯的正常运行。由于二公司对该楼电梯的维修管理不力，孙女士在乘坐该电梯时电梯停运并停挂在楼层之间，致使其受到惊吓。对此二公司负有一定的责任。但孙女士去医院就诊，所诊断的病情及所花医疗费用与二公司之间并未有医学上的直接因果关系，故要求二被告赔偿损失的请求，理由不足，不予支持。据此，判决北京升华电梯有限公司与北京建成物业管理有限责任公司各补偿孙女士医药费等损失2000元。一审判决后，电梯公司不服，上诉到二中院。目前，此案正在进一步审理中。
4.业主的自行车、电动车丢了，没关系，小区物管公司将会按照一定的费率赔给你。但是，这样的好事情却可能办不起来了。今天，记者从朝晖新城物管主任潘兴宇处得知，由于担心违反有关保险法规，朝晖新城的物管公司——杭州高盛物业公司筹划已久的车辆“失窃险”面临搁浅。
据介绍，“失窃险”原本设想是让小区业主每年自愿向物业缴纳30至80元不等的费用，以此设立一笔基金。以后如果在小区内丢失自行车、电动车，业主可向物业要求按所缴纳费用的一定比例给予赔偿。当时，物管公司向300多位住户征求意见，许多业主都赞同这个做法。
可是，高盛物业在派人向保险业内人士咨询时，不想却遇到了麻烦。潘主任说，对方认为这种做法可能不符合《保险法》有关规定，很难通过审批。目前他们只好放弃这个想法。
频频遭受自行车、电动车失窃烦恼的小区居民却依然期盼有这样的“保险”。朝晖新城一位业主说，以前小区内丢车，只能获得少量赔偿，多掏几十元钱和上千元的损失相比，还是值得的。家住江干区金秋花园的李先生每天骑电动车上下班。他说：“在杭州，我的自行车、电动车都被盗过，一丢损失就成百上千元，如果小区或者保险公司有„失窃险‟，损失就少多了。”记者随机采访了10多位居民，也都表示欢迎这样的做法。
朝晖新城“失窃险”是否一定不能做了？今天，记者致电浙江保监局。保监局有关负责人表示，这也未必，要看是否以营利为目的。因为根据《保险法》第六条规定，“经营商业保险业务，必须是依照本法设立的保险公司。其他单位和个人不得经营商业保险业务。”但如果是非营利的自保行为，还是允许的。另外，有业内人士还提议，在小区范围内，业主和物业公司自愿签订服务协议，也不存在违规问题。
本该由保险公司承担的保险责任为什么要物管公司来做呢？杭州市电动车行业协会有关负责人说，原先绿源、菲利普、恒光等知名品牌企业都曾向消费者提供过“盗抢险”，但是因电动车被盗概率太高，电动车“盗抢险”风险难以控制，目前该险种已淡出市场。
面对广泛的市场需求，有人提出，保险公司是否可以不单纯地放弃这些保险业务，而是加大保险品种创新，在兼顾社会需求和企业利益之间找到新的平衡呢？
5.2004年2月，张先生与开发商签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：开发商于2005年1月前交付房屋（用途为住宅），该商品房阳台为封闭式。然而，张先生于2005年1月与开发商办理交房手续时发现：开发商所交付的房屋前后阳台并未封闭，只是在阳台外围构筑了一些铁栏杆。此后，张先生多次就阳台问题与开发商及开发商委托的前期物业管理公司进行交涉，在交涉无果的情况下，张先生便自行将阳台封闭。该物业管理公司向律师咨询：能否以张先生的行为违反相关物业管理协议，擅自装修，严重影响小区整体外立面的统一与观瞻，妨碍正常物业管理为由将其起诉至法院？ [律师说法]
我们知道，业主在购买房屋后，对自己所购的房屋就享有一种不动产物权，即建筑物区分所有权，也就是业主对建筑物内的专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。由于所有权是一种支配权、绝对权和对世权，因此业主在对其建筑物专有部分行使所有权时，只要不损害其他业主的合法权益和社会公共利益，就可以自由行使之。但如果业主在自己的房屋乱搭乱建或装修产生如下后果：
1、改变原房屋结构，影响整个建筑原设计或施工计划；
2、危及建筑物的安全，损害区分建筑物所有权共有业主的权益；
3、影响其他单位或几个业主的通风、采光或出行等相邻权益；
4、其他附带产生的有关环境污染、消防、防盗等环保或社会治安方面的不良后果，权利受到侵害的业主或相关利害关系人可以对其提起民事诉讼。
那么，具体到本案，物业管理公司是否属于相关利害关系人，张先生的行为又是否损害了物业管理公司的合法权益呢？按目前通行的说法，个别业主自行封闭阳台的行为并没有损害物业管理公司的合法权益。
在面对业主乱搭乱建严重影响正常的物业管理时，物业公司可以根据《物业管理条例》等相关规定，及时出面进行通告制止，在制止无效时，应立即通知相关政府部门出面解决或请求权益受损害的业主通过诉讼或其他途径解决。而为了防止个别业主在进行装修时不按要求施工、损害或破坏整个建筑物结构、侵害其他业主的权益，物业管理公司可以建议全体业主通过制定业主公约来加以约束，若个别业主违反业主公约的规定，其他业主就可以向人民法院提起诉讼。
《物业管理实务》案例分析参考资料 篇2
一、按照六西格玛项目的实施步骤按时序推进项目
1、定义阶段:重点是根据用户数据分析来找出要解决的真正的问题
在定义阶段, 通过对用户需求和现有修障服务中存在问题的收集和分析, 明确了寻找项目CTQ的思路, 将用户的需求分为内部和外部两部分。通过电话访问, 问卷调查, 运维数据分析, 主管领导的面对面谈话等方法, 运用Pareto图工具对主要问题进行了收敛, 并通过QFD表工具对CTQ的重要度进行了辨识, 最终确定了项目目标Y:接入型业务障碍重复率 (如表1) 。应该说目标的定义是相当规模明确的, 大家统一了目标的可行性和可测性, 并从客户感知的角度咨询了一线维护人员和服务投诉人员, 确定了具体的目标定义。
从上表中最终得出本次项目的真正问题Y:接入型业务重复障碍率= (单位时间内重复障碍的次数/同时段内发生的障碍总数) ×100%
本阶段还通过SIPOC流程图明确了项目的输入输出和过程, 初步确定了1年的项目实施时间, 制定了具体的项目实施计划, 确定了项目目标的现状和目标值, 制作了GANTT图, 对相关工作进行了WBS任务分解, 并对项目可能存在的风险和相应的应对措施进行了讨论, 并从减少通信中断时间进而增加通信收入, 减少维护人工成本两个方面进行了项目的直接财务收益预估, 也分析了项目的间接收益。
2、测量阶段:衡量问题的现状和测量标准, 得出可能的要因
在测量阶段确定了数据采集计划, 确定了测量对象:接入型业务用户申告障碍数、接入型业务重复障碍数、接入型业务重复障碍率, 确定了该公司综合调度系统报表统计工具为项目测量工具, 并验证了测量系统的可靠性。该系统对重复障碍的判定完全由系统自动完成, 不存在人为因素, 数据保证真实可靠, 测量数据满足准确性、重复性以及再现性要求。
分析过程中原本准备将重复障碍率作为连续数据进行过程能力分析, 通过相应的实践, 发现重复障碍的发生具有一定的随机性, 可以将重复障碍的发生看作是次品率, 决定采用二项分布数据类型进行过程能力分析更接近问题的本质。
在这一阶段中, 我们通过Mintab离散数据过程能力分析工具对项目Y目前的状况进行了量化分析, 了解了目前的能力水平。
通过对目前接入型业务流程图的制作, 以及对整个输入输出过程的FMEA分析, 得出了项目的初步潜在要因:设备老化, 维护整治不及时、虚假销障、部门间配合不力、用户侧原因和维护人员技能不足 (如表2) 。分析中输入过程较清晰、准确、无遗漏, 同时统一了打分标准, 各人评分相对独立, 确保了分析出的潜要因子的相对客观性。
3、分析阶段:找出问题真正的要因
在分析阶段, 项目组通过头脑风暴的方法, 对潜在因子的验证分析方法进行了讨论, 并征询了相关维护单位运维数据分析人员的意见, 确定了每个因子的具体方法:通过对大量综调系统历史修障数据的多维分析, 并运用了饼图、数据对比分析、相关性分析、盒子图和模拟测算等方法工具进行了量化分析, 最终对测量阶段得出的潜在因子进行了筛选, 去除了部门配合不力这个看起来很重要但是在数据分析中占比较小的因子。
分析期间, 项目组除调取系统数据外, 走访了修障流程所涉及的各个节点, 调取了一线装维人员技能培训考核的相关数据与系统修障人员进行匹配;同时也在建设部门的配合下对试验区进行了整治前后的效果进行了评估, 进一步验证了关键因子的重要性;综调中心也在项目组的建议下, 对修障工作进行了事后回访, 其结果的分析也为分析工作提供了很大的帮助。由于维护人员外包改革推进的影响和灾害天气的突现, 项目预计的风险在8、9月出现了, 项目组及时向公司相关领导和部门汇报, 建议采取应对措施, 有效地缓解了危机。
本阶段最要的工作就是用户数据来检验初筛的要因是否是真正的原因, 这一点是不能有太多的主观判断的, 是整个项目的一个很关健的部分, 直接会影响改进的效果。
4、改进阶段:针对问题要因, 拟定并选择改进方案, 验证效果
在改进阶段, 各个潜在因子的改进涉及到的部门、人员很多。在建设部门的支持下, 局端设备的优化工作得以提速, 无论是5200设备退网改造, 还是交接区整治, 都有效地降低了重复障碍的发生率。公司还开展了宽带质量提升专项行动, 对ADSL的装维工作有了较大的改进;市场部门拨款制作了用户指导手册和相应鼠标垫;综调中心和各区局组织了多次维护技能培训, 并出台了有关回访认证考核办法, 对员工的服务技能和服务意识有了较大的提升。由于时间的原因, 一些改进措施的周期相对较长, 客观上也造成了一些改进效果不是十分明显的问题。
本阶段当项目的改进措施基本完成后, 项目组通过散点图、时序图、柱状图等工具采集了足够的数据对关键因子的改进效果进行了分析评价。对RPN大于200以上的四个关键因素, 再次运用FMEA工具进行了评价, 方法同测量阶段。可以看出, 其RPN值均已小于200, 除了局端网络这个因子外其余的RPN值均小于100, 这也说明网络优化工作是一个较长的过程, 是不能一蹴而就的。最后对改进后的项目过程能力再次计算后发现, 改进措施起到了成效, 过程能力有了很好的提高, 但离目标值还有一定的差距, 主要原因是省公司的差异化考核指标的变动影响和外包改革中的正常波动。但是尽管如此, 从改进前后的P控制图 (如图1) 可以看出, 原先超出上规格线较多且波动非常大的现象得到了有效控制, 波动趋缓, 从柱状图中可以发现障碍重复率发展趋势呈8%方向低向发展。
5、控制阶段
控制阶段的实施实际是项目成败的关键, 通过前面四个阶段的工作, 我们已找出降低重复障碍率的方法, 关键在于通过控制阶段的工作能使改进方案坚定不移地得到贯彻执行和持续改进。
本阶段, 制定了持续的改进控制计划, 并形成了对相关工作要求的验证标准。并通过公司管理部门对相关的流程、制度和管控手段以文件形式固化, 以便长期坚持执行, 持续改进。形成了定期的维护人员培训制度、装维质量日报制度、维护外包管理规定和维护现场管理要求。这些措施的实行, 使得项目的改进措施得以全面推广, 并不断深入, 改进效果渐渐明显。从线路整治、人员培训等措施的P控制图和总体障碍重复率P控制图 (离散型%二项分布%不等样本) 来看 (如图2) , 指标目前已得到了有效的控制, 障碍重复率呈受控趋低状态。本项目总体的质量改进效果基本实现。
6、项目总结
通过整个项目的实施, 我们认为项目选题思路新颖, 既体现了以客户为导向的工作思路, 又与企业战略紧密结合。项目目标具有较大的挑战性。项目逻辑思路严谨清晰, 运用工具和方法正确适当, 工作细致深入, 较好地掌握了六西格玛的理论知识和相关工具的使用技巧。通过项目的实施, 有效的提高了用户满意度和企业电信品牌的美誉度, 对宽带产品价值有所提升;客观上减少了障碍的发生, 降低了投诉处理量, 节省了人力、财务资源;保障了业务电路的畅通, 有效刺激了业务量, 企业效益有所增长;留下一些科学的制度和流程以及处理问题的方法和工具, 有助于提高企业质量管理工作。项目组成员通过参加六西格玛项目的实施, 深入理解了六西格玛的先进管理理念, 将之融入到自己的日常工作中, 关注和重视自己工作中的每一个细节, 并做好它, 提升工作质量, 更好地为企业服务。
为巩固项目成果, 应进一步完善项目改进方案, 实施相应的改进措施。要注意做好项目成果与经验的总结工作, 将取得的项目成果固化到日常工作中, 培养形成精确管理的工作模式, 进一步降低了接入型业务重复障碍率, 提升客户满意度。目前本项目仍在南京电信分公司的维护服务部门中不断持续改进。
项目财务收益明显。通过实施本项目, “接入型业务重复障碍率”指标由13.97%下降到9.51%, 项目改进带来的财务收益经测算达到83.32万元/年。
经济效益 (年) 计算公式:
经济效益 (年) =接入型业务中断时间折算费用+维护人工成本节省费用
=固话业务中断时间折算费用+宽带业务中断时间折算费用+维护人工成本节省费用
项目收益 (年) =[1284521×0.05× (0.75×0.1+0.4×0.25) +1131853×0.4×0.02]×12+11.7×12 x 4200=243528+589680=833208 (元)
间接收益:
*提升了用户对电信服务的满意度
*提升了电信品牌美誉度
*提高用户在网粘度和忠诚度
7、6σ方法用于售后服务提升项目的一点感受
(1) 对无法下手的工作是一个很好的工具。
(2) 分析项目需求时思维尽量发散, 多听取各方的声音, 不能凭经验预设方案, 一定要按步骤有序开展。
(3) 在分析需求、确定要因、分析结果时要克服主观意识, 要以数据说话, 用科学的工具进行客观分析, 得出客观的判断和评价。
《物业管理实务》案例分析参考资料 篇3
关键词：电力运营管理；电费结算；注意要点
1.前言
目前，电力已经渗透至社会生活的各个领域，极大地促进了各项事业的发展。但是电力企业的发展不仅要为用户提供更加优质的电力供应，还要注重提高自身的管理水平，保障企业的正常运转。电力企业的经济活动实现了市场和企业的连接，所以，为了降低财务风险，就要注意加强运营管理，尤其是关系到企业资金安全的电费结算管理。
2.电费结算概述
2.1电费结算的必要性分析
随着市场的不断完善，电力企业的产权结构也发生了巨大变化，所有权与管理权正在逐渐分离，对于投资者来说，企业的长远利益和当前利益同样重要，所以对于企业的管理水平要求更高。为了满足这一要求，电力企业要注意对电力运营进行有效的管理和控制，做好电费结算是新时期电力企业求得长远发展的必然要求。
对于企业的发展来说，资金流转是必不可少的环节，但是必须确保资金能够及时回笼。由于电能无法存储，所以做好电费的回收工作是保障企业资金正常流转的基本要求，关系到企业的立足根本。另外，企业的经营目的就是盈利，做好电费结算对于保障电力企业的资金安全十分必要，是增加企业经济效益和扩大利润空间的必然要求。
2.2电费结算内容和重要性分析
电力运营管理系统中电费的结算主要包含以下内容：计划的发电量、调整电量、违约电量和容量电费、辅助服务费等几部分的结算。其中，最后一项的结算根据合同进行，指的是有偿那一部分，结算时要根据电网结算部门的核算结果来确定。电费结算就是通过计算服务数据，从而计算出合同的结算结果电费结算的主要任务，是在确保企业的合同利益能够在指定时间内结算清楚，所以在结算进行过程中需要其他系统部门的配合，尤其是数据方面。
电费结算属于电力运营管理的一部分，是电费统计工作得以正常开展和实现公司的资金回收的重要保障。通过电费的结算，有利于提高电力企业的电费回收效率，降低电力企业的经济风险、保障资金安全。因此，在电力运营管理过程中，要注意做好电费的结算工作，促进电力企业经济效益的提高。
2.3目前电费结算现状
目前，电力运营管理中存在的不完善之处还有很多，其中一部分是由于企业对于市场动向的把握不够准确，电力产品的市场竞争力不足，导致企业不能适应市场环境，经营不善导致破产；还有的企业没有制定长远的市场规划，或者发展战略不切实际，最终被行业淘汰；为数不少的企业对于电力运营管理不重视，尤其是没有意识到电费回收对于企业的巨大影响，导致电费的结算环节出现各种问题，企业的资金不能及时回笼，资金链条断裂带来巨大的经营风险。
3.电力运营管理系统中电费结算注意要点
3.1构建电费结算的系统框架的注意要点
电费结算系统属于管理系统的一种，功能有很多，包含计算和管理、预测等。电费结算就是归纳某段时期的合同履行，之后将其用货币表现出来，方便电费结算工作的开展。这个管理系统一般要包含初始数据的处理与维护和报表管理、综合查询等十三个模块，注意每个模块的具体作用和功能：
初始数据的处理与维护模块具有校核电费结算中的数据、并进行分析和备份的功能；结算时间触发这一模块具有根据合同期限，并通过人为参与设置一个事件发生的序列表，用时间变化激发结算进行的作用和功能；结算模块具有对合同内容通过句法分析等办法自动进行分析、计算的功能和作用；财务处理这一模块具有生成结算账单的作用和功能；报表管理这一模块具有生成企业所需报表、并且做好原有报表的维护以及管理的功能和作用；结算校核这一模块具有校核电网结算中心结算和直供用户结算的作用和功能；结算和会计接口这一模块具有采用数据库手段连接结算系统和企业的财会信息的作用和功能；结算纠纷处理、分析这一模块的设置目的就是为了处理异议。
因此，它具有记录纠纷的发生缘由和解决办法以及处理结果的作用和功能；违规分析这一模块具有分析合同约定和结算不相符的作用和功能；结算管理制度这一模块具有存放结算工作规章制度的作用和功能；结算培训仿真这一模块具有存放操作执行规范和具体流程的作用和功能。每一个模块都有其不可替代的作用，构建系统框架时这十三个模块一个都不能少。
由于电费结算系统属于比较科学的管理系统，它要求最及时的数据，采用的处理手法具有很大的灵活性，因此，结算数据具有很高的可靠性和安全性，最重要的是，数据的可校验性，保证电费结算科学性更高。
3.2电费结算系统技术要点
处理初始数据。初始数据一般意义上包括了管理系统数据和交易以及电网调度过程中的数据、计量系统数据、合同数据等几方面，其中最关键的是合同的数据处理以及数字化部分，这部分工作的顺利进行需要信息技术部门的辅助。
保障系统安全。这部分需要依靠设置密码来保障，包含用户密码设置、数据库的密码设置和数据密码设置。一般采用的手段是保证结算人员持有的密码必须不一样，对于密码个人要保管好，并且按规定时间更换密码；记录上机情况；对于数据要及时进行备份处理。
对于电费结算要进行有效管理，不断完善管理制度和体系。在信息技术部门的辅助下，通过发达的电脑技术进行电费结算的管理工作，充分发挥人的主观能动作用，做好电费结算工作。
3.3电费结算实施要点
企业要进行电力输送，就离不开电费结算环节，电费结算是一项程序化的系统性工作，一般需要经过三个主要流程：首先，电费结算工作需要进行必要数据的采集，数据来源一般是企业所处地区电能量计量系统，其中包括的合同、竞价电量是进行电费、补充费用结算的依据。这是由市场价和合同价决定的，有利于促进电费账单更加标准化。另外，还要注意对账单的校核环节，通常是依照自结算结果校核交易中心结算的账单；然后进行第二个流程，分析存在不确定性的数据，按照程序进行处理疑问；第三步，及时结算清楚账单，依据结算的日期顺序依次进行校核工作。由于校核主要是针对电网结算中心进行的，目的是为了生成的报表的准确性更高，所以就要及时的做好账单的清算。除此之外，电费结算要格外注意经济往来情况和结算工作者的职业修养，尤其是结算工作人员，一定要选用职业道德高尚和工作技能水平比较高的专业人员。
4.结语
资料员专业管理实务 篇4
一.单选题
1.建筑工程开工文件不包括（D）
A.验线合格文件
B.建筑工程竣工档案责任书 C.工程质量监督手续
D.建设单位付款说明 2.勘察设计文件不包括（B）
A.审定设计方案的审查意见
B.项目净现值等经济指标
C.施工图设计
D.施工图审查合格证书
3.用于工程有关各方之间传递信息、决定、通知、要求等信息的是（D）
A.监理通知
B.监理通知回复
C.工程变更单
D.工作联系单
4.分部工程质量验收及资料形成过程中监理单位组织施工单位进行分部工程质量验收形成（D）
A.分部工程施工质量控制资料检查记录
B.分部工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录
C.分部工程施工感官质量检查评定记录
D.子分部工程施工质量验收记录
5.下列哪个不属于施工管理资料的内容（D）
A.施工现场质量管理检查
B.建设工程特殊工种上岗证审查
C.施工日志
D.施工组织设计
6.单位工程竣工验收及资料形成过程中监理单位进行预验收中形成（A）
A.单位工程施工质量竣工预验收记录
B.单位工程施工质量控制资料检查记录
C.单位工程各安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录
D.单位工程施工感官质量检查评定记录
7.（D）的资料管理内容不属于建筑与结构工程的内业资料
A.地基基础
B.主体结构
C.屋面工程
D.电器照明设备工程 8.下列施工物资资料中由供应单位提供的是（A）。
A.砂石性能检验报告
B水泥试验报告
C.掺和料试验报告
D.轻骨料试验报告
9.水泥进场时应有出厂质量证明文件。出厂后（A）天内提供28天强度以外的各项指标，（）天内补报28天强度报告
A.7,32
B.28,32
C.14,32
D32,72 10.下面哪个不属于施工物资资料（C）
A.出厂质量证明文件
B.《材料、够配件进场检验记录》
C.《工程洽商记录》
D.《试样委托书》 11.下列内容中，（B）不属于竣工图章的基本内容
A.编制人
B.设计单位名称
C.编制日期
D.监理单位 12.当工程发生变更，应由（C）填写《工程变更单》。
A.监理单位
B.建设单位
C.施工单位
D.设计单位
13.凡列入城建档案馆接收范围的工程，竣工验收后（C）个月内办理移交手续
A.一
B.二
C.三
D.四 14.人造木板及饰面人造板应有（A）试验报告。
A.甲醇含量
B.放射性
C.TVOC
D.氮含量
15.单位工程施工质量竣工验收记录栏由（C）填写
A.监理单位
B.建设单位
C.施工单位
D.设计单位
16.（A）针对不合格的工程填写《不合格项处置记录》。
A.监理工程师
B.资料员
C.质量检查员
D.技术员
17.建筑工程资料中B类表示（A）文件资料。
A.监理单位
B.建设单位
C.施工单位
D.竣工图
18.首次使用的预拌混凝土应在出厂前，由（D）单位进行开盘鉴定并保存相应资料
A.监理
B.建设
C.施工
D.混凝土供应
19.施工测量记录中不需城建档案馆归档的是（D）
A.地基基础记录
B.建筑物垂直测量记录
C.建筑物沉降观测测量记录
D.楼层平面放线记录
20.建筑给排水及采暖工程资料中属于施工检测记录类资料的是（B）
A.补偿器安装记录
B.灌水、满水检测记录
C.设备精平、找正记录
D.伸缩器安装记录
21.《监理规划》应在签订监理合同、收到施工合同、施工组织设计、设计图纸文件后（D）内，由总监理工程师组织专业监理工程师参加编制完成，并必须经监理单 位和建设单位审核批准。
A.3个月内
B.2个月内
C.3周内
D.1个月内
22.总包单位负责汇总各分包单位编制的施工资料，分包单位负责其分包范围内施工资料的收集、整理、汇总，并对其提供资料的真实性、完整性及有效性（D）
A.认真管理
B.进行检查
C.进行核查
D.负责
23.工程档案的短期保存是指工程档案保存的时间在（D）以下
A.5年
B.20年
C.10年
D.1年
24.对于不合格的砖、砌块的试验报告单，应附上（A）试件复试的合格试验报告单或处理报告，并且不合格的试验报告单不得抽撤或者毁坏。
A.双倍
B.重做
C.复检
D.二次
25.建筑工程（A）时，应检查外墙体内表面是否潮湿、结露（霜）及霉变等现象，填写《施工检测记录》。
A.完工
B.施工
C.使用
D.回访 二.多选题
1.监理文件是指监理单位在工程（AC）等监理活动过程中形成的文件
A.设计
B.论证
C.施工
D.优化
E.规划
2.工程各参建单位应该确保各自资料的真实、准确、齐全（ABDE）
A.无未了事项
B.字迹清晰
c.美观
D.有效
E.完整
3.工程资料的保管密级可划分为（ADE）三种
A.秘密
B.保密
C.绝密
D.极密
E.机密
4.目前工程资料载体的常见形式有（ACDE）等
A.光盘载体
B.复合载体
C.磁性载体
D.缩微品载体
E.纸质载体
5.当材料的批量较大，提供的出厂合格证又少时，可做抄件（如复印件）备查，并应注明原件证号、存放单位、抄件时间，并且应有（BD）
A.厂家证明
B.抄件人签名
C.供应商证明
D.抄件单位盖章
E.检测单位证明
6.钢筋、型钢及连接材料的材质证明必须要做到“双控”，即各验收批的（AE）二者单缺一不可。而且材质的证明资料与实物应做到物证相符。
A.出厂质量合格证
B.认证标准
C.送检证明
D.合格证明
E.试验报告单
7.可能进行单独组卷的子分部（分项）工程有（ABCDE）等。
A.基坑工程
B.桩基工程
C.钢结构工程
D.预应力砼工程
E.幕墙工程
8.工程资料移交书是工程资料进行移交的凭证，应有（ACD），并应附有工程资料移交目录。
A.移交日期
B.监交人在场
C.移交单位
D.接受单位盖章
E.主管人员签字
9.工程建设程序是指一项工程的建设，从策划、提出、决策，再到建设实施，最后投产
交付使用，要经过项目建议书、可行性研究（CD），直至投产。
A.勘察
B.审批
C.设计
D.施工
E.调试
10.工程建设的承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当同时出具质量保证书。质量保证书应当明确工程的（BDE）等
A.保修部位
B.保修范围
C.保修标准
D.保修期限
E.保修责任
11.施工项目的承包形式一般有（ABD）等
A.项目总承包
B.施工总承包
C.设计总承包
D.专业施工总承包
E.劳务施工总承包
12.施工项目管理过程可分为（ABCD）等阶段。
A.投标签约
B.施工准备
C.施工
D.竣工验收
E.质量保修与售后服务
13.施工单位的（ABD）应当经建设行政主管部门或者其他有关部门考核合格后方可任职。
A.主要负责人
B.项目负责人
C.总工程师
D.专职安全生产管理人员
E.质量保修与售后服务
14.砂、碎（卵）石产品的出厂合格证的主要内容包括：出厂日期、检验部门印章、合格证的编号、品种、规格、数量（BC）的数据和结论。
A.质量
B.颗粒级配
C.产品标准
D.密度
E.含泥量
15.监理单位资料可根据资料类别和数量多少组成一卷或多卷。如果工程较大资料较多，也或考虑分别组成（ACDE）等多卷。
A.监理单位资料卷
B.监理管理资料卷
C.监理质量控制资料卷
D.监理进度控制资料卷
E.监理造价控制资料卷 三.判断题
1.工程招标文件时由勘察、设计、监理、施工、等单位编制的，而投标文件是由建设单位自行编制或委托具有相关资质的招标代理机构编制的，中标通知书由建设单位或招投标代理机构编制而成，监管部门备案。
（√）
2.建筑工程规划许可证是由建设单位到规划部门办理，规划部门负责提供。
（×）
3.《房屋建筑工程质量保修书》是由建设单位与施工单位经过协商后签订的文件。
（×）
4.监理单位文件资料的管理是指监理工程师受施工单位的委托，在其进行监理工作期间，对工程建设实施过程中所形成的与建立相关的文档进行收集积累、加工整理、组卷归档和检索利用等进行的一系列工作。
（×）
5.《工程变更单》是由施工单位填写，无须报项目监理部，经施工单位和建设单位协商后，由建设单位批准即可。
（×）
6.施工日志应由项目经理编写，记录从工程开工之日起至竣工之日止的全部技术质量管理和生产经营活动。
（×）
7.《技术、质量交底》是对施工图、设计变更、施工技术规范、施工质量验收标准、操作规程、施工组织设计、施工方案、分项工程施工操作技术、新技术施工方案等进行的具体要求与指导。
（√）
8.钢材性能检验报告由检测单位提供。
（√）
9.建筑电气工程施工资料的管理中将资料分为三类：施工物资资料、施工记录和施工检测记录。
（×）
10.工程竣工总结是由施工单位编制的综合性总结，简要的介绍了工程建设的全过
程。
（×）
11.工程发生延期时间时，施工单位在合同约定的期限内，向项目监理部提交《工程延期报审表》，在项目监理部最终评估出延期天数并建设单位协商一致后，总监理工程师才给予批复。
（×）
12.在施工过程中由于某些原因而导致工程需要停工，或停工后经采取措施重新具备施工条件时，施工单位应填写《工程停工/复工报告》，报监理（建设）单位审批。
（√）
13.《工程暂停令》是由建设单位根据实际情况，按合同规定签发的。
（×）
14.会审，由监理单位进行记录整理汇总，填写《图纸会审记录》，经各方签字后
实施。
（×）
15.资料员就及时收集、整理、核验钢筋及连接材料的出厂质量合格证和验收报告单。如批量较大提供的出厂合格证又较少时，可做抄件备查。
（×）
16.基础验槽的目的是检查地基的土质与勘探报告的土质是否一样，标高和设计图纸的要求是否一致，以满足地耐力的要求，保证建筑物的结构安全。
（√）
17.结构钢筋霹雷引下线是属于通风空调工程中隐藏工程检查验收记录的内容。
（×）
18.检验批施工质量验收记录由施工项目质量检查员填写，监理工程师或建筑单位项目技术负责人组织项目质量检查员等进行验收。
（×）
19.在硫酸纸图上绘制的竣工图不能作为工程竣工档案的组成部门。
（×）
20.所以竣工图应由编制单位逐张加盖竣工图章并由各方负责人签署姓名，竣工图章中的签名必须齐全，但可以代签。
（√）
21.工程竣工图是工程竣工档案的重要组成部门因此，新建项目工程竣工后必须编制竣工图，改建和扩建项目竣工后不需要编制竣工图。
（×）
22.施工检测应由施工单位进行。
（×）
23.外加剂只要其产品有效期内使用就可不进行性能方面的试验。
（×）
24.招标文件只能由建设单位自行编制。
（×）
25.竣工图章中的签名必须齐全，可以代签。
（√）四.综合题
（一）根据下面验收记录表格内的具体内容，回答以下问题。
1.该检验批施工质量验收记录由谁负责填写？（C）
A.监理人员
B.监理工程师
C.施工项目质量检查员
D.施工员
2由谁组织项目质量检查员等对该检验.批施工质量进行验收？（B）
A.项目经理
B监理工程师
C.施工项目质量检查员
D.施工员
3.工程名称、施工单位、分包单位栏内应填写名称的全称，并且必须与什么文件中的名称相一致？（A.监理文件
B.竣工图纸
C.施工内业
D.合同文件
4.检验部位栏内应如何填写？（C）
A.认真填写
B.准确填写
C.填写清位置
D.具体到层数和轴线
5.表中的总包项目经理及分包项目经理是指什么文件中指定的项目经理？（A）
A.合同文件
B.内业文件
C.验收资料
D.竣工资料
6.施工执行的标准是指什么标准？（A）
A.国家标准
B.地方标准
C.企业认可执行的标准
D国家标准
7.施工单位对主控项目及一般项目的检验，应按什么标准进行自行检验？（D）
A.行业标准
B.地方标准
C.企业认可执行的标准
D.国家标准
8.施工单位检验结果栏，由谁来填写、签字和盖章？（A）
A.项目经理
B.施工技术员
C.施工项目质量检查员
D.施工员
9.监理（建设）单位验收意见栏内对不合格的定性验收项目，一般应如何填写？（B）
A.不合格
B.不符合标准
C.达不到要求
D.不符合要求
10.监理单位验收结论栏，应由谁来签字、盖章？（D）
A.监理员
B.监理工程师
C.专业监理工程师
D.总监理工程师
10年资料员专业管理实务试题 篇5
《资料员专业管理实务》试卷
一、单项选择题（共50题，每题一分。每题的备选项中，只有一个最符合题意。请在答题卡上把相应的选项涂黑）。
1、在实际工作中，工程资料用（A）载体形式最为广泛。A、纸质 B、光盘 C磁性 D、缩微品
2、当工程发生变更，应由（D）填写《工程变更单》。
A、监理单位 B、建设单位 C、施工单位 Ｄ、设计单位
3、工程开工前，由建设单位召集设计、监理和施工单位进行（A）。A、技术交底 B、质量交底 Ｃ、设计变更交底
D、施工图会审
4、对水泥质量有疑义或水泥出厂超过（C）时重新试验。
A、一个月 B、两个月 C、三个月 D、四个月
5、首次使用的预拌混凝土应在出厂前，由（C）单位进行开盘鉴定并保存相应资料。
A、监理 B、建设 C、施工 D、混凝土供应
6、大型灯具的固定装置，应按灯具重量的（）倍做过载试验。A、1 B、2 C、3 D、4
7、质量评价中评为（）应写出意见。
A、差 B、不合格 C、一般 D、好
8、（）只可签认地基基础子分部工程。
Ａ、监理单位 B、建设单位 Ｃ、勘察单位 Ｄ、设计单位
9、建设项目应按（）组卷。
A、分部工程 B、分项工程 C、单位工程 D、检验批
10、单位工程档案的总案卷数超过（）卷时，应编制总目录卷。A、20 B、30 C、40 D、50
11、凡列入城建档案管接收范围的工程，竣工验收后（）个月内办理移交手续。A、一 B、二 C、三 Ｄ、四
12、施工技术资料是（）用以指导，规范和科学化施工的资料。
Ａ、监理单位 B、建设单位 C、施工单位 D、设计单位
13、试验报告中试样收到的日期，要求试验的项目，由（）填写。A、试验人员 B、试验委托人 C、送检人员 D、施工人员
14、人造木板及饰面人造板应有（）试验报告。
A、甲醛含量 B、放射性 C、TVOC D、氮含量
15、检验批施工质量验收记录由施工项目（）填写。
A、监理人员 B、资料员 C、质量检查员 D、技术员
16、单位工程施工质量竣工验收记录栏由（）填写。
A、监理单位 B、建设单位 C、施工单位 D、设计单位
17、《监理实施细则》由（）负责编制。
A、监理单位 B、总监工程师 C、监理工程师 D、建设单位
18、（）针对不合格的工程填写《不合格项处置记录》。
A、监理工程师 B、资料员 C、质量检查员 D、技术员
19、《施工测量放线报验表》填写后由建设单位报（）部门验线。A、规划 B、市政 C、城建档案 D、设计 20、混凝土拆模时要附上（）混凝土强度报告。
A、自然养护 B、标准条件 C、同条件 D、人工养护
21、单位工程完工后（）应组织有关人员进行检查评定。
A、监理单位 B、建设单位 C、施工单位 D、设计单位
22、由（）选择所承担的工程项目的施工作业队伍。
A、项目经理部 B、项目经理 C、施工单位法人 D、建设单位
23、保管期限的（）是指工程档案的保存期限等于该工程的使用寿命。
Ａ、永久 B、长期 Ｃ、短期 D、暂时
24、工程物资进场后，（）要进行检查并填写《工程物资进场报验表》。
A、监理单位 B、施工单位 C、供应单位 D、建设单位
25、最小的验收单位是（）。
A、检验单位 B、检验批 C、分项工程 D、分部工程
26、施工单位在工程的施工过程中形成的文件称为（）。
A、施工文件 B、监理文件 C、工程档案 D、验收文件
27、在工程竣工验收后，（）将1套工程档案原件移交城建档案馆。A、建设单位 B、施工单位 C、监理单位 D、设计单位
28、综合竣工图是建设单位的（）保存资料。
A、永久 B、长期 C、短期 D、中期
29、施工资料组卷中，建筑与结构工程施工资料为第（）分册。A、一 B、二 C、三 D、四 30、钢材钢构件性能检验报告属于（）资料。
A、施工技术 B、施工物资 C、施工记录 D、施工检测
31、按一定的原则和方法，将有保存价值的文件分门别类地整理成案卷的过程称（）
A、立卷 B、立案 C、归卷 D、归档
32、单位工程中可以独立组织施工的过程称（）。
A、分部工程 B、分项工程 C、子分部工程 D、子分项工程
33、参与建设活动的有关单位共同对工程的质量进行检查，并对合格与否做出确认的过程成为（）
A、验收 B、复验 C、检验 D、进场验收
34、（）负责汇总各分包单位编制的施工资料。
A、监理单位 B、建设单位 C、总包单位 D、设计单位
35、《房屋建筑工程质量保修书》对建设单位来说是需要（）保存的资料。A、永久 B、长久 C、长期 D、短期
36、公用建筑照明系统通电连续试运时间为（）小时。A、8 B、16 C、24 D、32
37、对于用外文编制的工程档案，其封面，目录，备考表（）用中文书写。A、必须 B、最好 C、不宜 D、可以不
38、案卷用棉线在左侧（）孔装订，棉线装订结应打在背面。A、二 B、三 C、四 D、五
39、停建，缓建建设工程的档案，暂由（）保管。
A监理单位 B、建设单位 C、城建档案管 D、设计单位 40工程洽商记录属于（）资料。
A、施工技术 B、施工物资 C、施工记录 D、施工监测
41、建筑工程资料中B类表示（）文件资料。
A、监理单位 B、建设单位 C、施工单位 D、竣工图
42、A类建筑工程资料中含有（）小类。
A、3 B、4 C、8 D、9
43、由设计单位编制的竣工图，其设计图签中必须注明为（）阶段。A、设计 B、竣工 C、施工 D、验收
44、（）与工程监理企业是委托与被委托的合同关系。
A、勘察单位 B、施工单位 C、设计单位 D、建设单位
45、我国施工企业实行（）责任制度。
A、项目经理部 B、经理
C、施工法人 D、施工企业
46、层面防水工程最低保修期限为（）。
A、5年 B、4年 C、3年 D、2年
47、工程项目管理工作中,()是项目管理的核心。
A、勘察单位 B、施工单位 C、设计单位 D、建设单位
48、施工单位应在（）阶段聘任项目经理。
A、投标 B、施工准备 C、施工 D、中标签约
49、在工程建设中形成的各种形式的文件成为（）。
A、施工文件 B、监理文件 C、建设工程文件 D、竣工验收文件 50、建筑面积在（）平方米以上的住宅工程项目应接受监理。A、3万 B、5万 C、7万 D、10万
二、多项选择题（共30题，每题的4个备选项中，有2个或2个以上符合题意，错选、多选和少选均不得分。请在答题卡上把相应的选项涂黑。）
51、施工单位资料员手机资料的原则有（）。
A、及时参与原则 B、保持同步原则 C、认真把关原则 D、确保施工质量原则
52、考虑到耐久性，工程资料可用（）载体形式。A、纸质 B、光盘 C、磁性 D、缩微品
53、《监理规划》必须经过（）审核批准。
A、施工单位 B、建设单位
C、监理单位 D、设计单位
54、钢筋和型钢物理试项目包括（）。
A、拉力试验 B、冷弯试验 C、抗压强度 D、碳的含量
55、用于建筑工程结构上的（）应有锚固检测报告。
A、预埋件 B、后置埋件 B、植筋 D、面砖
56、对属于下列（）之一的钢材，应进行取样检测。
A、国外进口钢材 Ｂ、钢材混批 C、板厚≥40mm D、板厚40mm≤
57、质量评价分为（）三类。
A、差 B、不合格 C、一般 D、好
58、案卷页号的编写应注意().A、双面书写的页号背面标注在右下角 B、单面书写的页号标注在左下角
C、双面书写的页号背面标注在左下角 D、折叠后图纸页号标注在右下角
59、工程资料的秘级可以分为（）。
A、绝密 B、机密 C、保密 D、秘密
60、建筑工程的（）的施工质量验收应按统一标准执行。
A、检验批 B、分项工程 C、否是工程 D、子分部工程 61、单位工程的工程概况主要包括本工程的（）。
A、一般情况 B、构造特征 C、机电系统 D、工程质量事故报告 62、可能进行单独组卷的工程有（）试验报告。A、基坑工程 B、桩基工程 C、排水工程 D、钢结构工程 63、工程施工物资资料包括（）等。
A、设计变更通知单 B、出厂证明文件 C、试样委托单 D、工程物资进场报验表 64、《工程资料管理系统》软件适用于（）。
A、市政工程 B、建筑工程 C、水利工程 D、公路工程 65、资料员应及时（）防水材料的出厂质量合格证和试验报告单。
A、收集 B、整理 C、核验 D、填写 66、必须归入城建档案管的资料有（）
A、监理招投标文件 B、监理合同 C、施工合同 D、监理规划 67、工程资料的质量要求有（）。
A、工程资料能够应该真实地反映工程的实际状况，对于具有永久和长期保存价值的材料，必须保证其完整、真实、准确和系统。
B、工程资料应使用原件，因特殊原因不能使用原件的，应有复印件上加盖章原件存放单位的公章、注明原件存放处，并有经办人签字及经办时间。
C、工程资料就保证字迹清晰，签字、盖章手续齐全，签字必须使用档案规定用笔。D、案卷不宜过厚，一般不超过40MM.68、石油沥青的必试项目有（）。
A、软化点 B、针入度 C、耐热度 D、不透水性 69、工程准备阶段文件由（）等阶段形成。
A、立项 B、审批 C、设计 D、施工 70、（）资料应归入建设单位。
A、项目建议书 B、施工合同
C、监理招投标文件 D、单位工程施工组织设计 71、（）资料应归入监理单位。
A、项目建议书 B、施工合同
C、监理招投标文件 D、单位工程施工组织设计 72、（）向城建档案管报送工程档案。
A、民用建筑工程 B、工业建筑工程 C、大规模扩建工程 D、大规模抗震加固工程 73、硅酮结构密封胶应有检测机构出具的（）试验报告。
A、相容性 B、破坏性 C、混合性 D、剥离粘结性 74、应对电梯（）的运行噪声进行检测并填写《电梯噪声检测记录》。
A、导轨 Ｂ、机房 C、开关门 D、轿厢内 75、竣工图资料划分为（）三小类。
A、综合竣工图 B、室外专业竣工图 C、室内专业竣工图 D、专业竣工图 76、修改竣工图应（）。
A、徒手绘制 B、使用绘图工具 C、可使用涂改液 D、字体与原图一致 77招标过程可分为（）等三个阶段。
A、准备阶段 B、招投标阶段 C、签订合同 D、决标成交 78、（）的施工活动可称为施工项目。
A、项目经理聘任制度 B、项目分包管理制度 C、项目成本核算制度 D、项目管理考核评价制度 79、施工项目经理部应建立健全（）各项管理制度。
A、项目经理聘任制度 B、项目分包管理制度 C、项目成本核算制度 D、项目管理考核评价制度 80、工程三阶段设计是指（）。
A、初步设计 B、技术设计 C、施工图设计 D、建筑设计
三、判断题（共20题，正确的请填A，错误的请填B；在答题卡上吧相应的选项涂黑。）
《物业管理实务》案例分析参考资料 篇6
2.劳动法的立法目的：保护劳动者的合法权益，是我国《劳动法》最基本的目标，劳动者的合法权益，是指劳动者依照国家法律、法规的规定，在劳动方面享有的各种权利和利益。同时，劳动立法也是为了确立、维护和发展稳定和谐的劳动关系，促进经济发展和社会进步。
3.劳动法的调整模式：由三个层次构成，第一个层次是宏观的层次，涉及全部劳动关系。第二个层次是中观的层次，涉及集体劳动关系。第三个层次是微观的层次，涉及个别劳动关系。
4.劳动关系的概念：劳动关系是人们在劳动中结成的相互关系，作为劳动法调整对象的劳动关系是劳动者和劳动力使用者之间在劳动过程中发生的社会关系，是一种狭义的劳动关系，这可以从劳动关系当事人和劳动关系的内容上来加以分析。
5.劳动关系的特征：1.劳动关系兼有平等关系和隶属关系的特征；2.劳动关系兼有人身关系和财产关系的性质。
6.劳动法的基本原则的主要内容：1.实行各尽所能按劳分配的原则；2.保护劳动者的原则。7.劳动法的主要内容：1.合同制度；2.基准制度；3.保障制度；4.执法制度
8.劳动合同订立的原则：1.合法原则，2.公平原则，3.平等自愿原则，4.协商一致原则，5.诚实信用原则。
9.劳动合同法的适用范围：目前我国劳动法的主体实行了一种“双适格”的制度，即只有用人单位与劳动者同时符合法律规定的条件，才能纳入劳动法的适用范围，由此也决定了我国在劳动法的适用范围上区分为三类：1.劳动合同法的直接适用范围：《劳动合同法》第2条第1款规定：“中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织（一下称用人单位）与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法。2.劳动合同法的依照执行范围：《劳动合同法》第2条款规定：“国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，依照本法执行。”3.劳动合同法的特别适用范围：有4种形式1.劳务派遣合同，2.非全日制用工制度3.个人承包用工，4.非法用工主体。
10.劳动合同的主体：我国关于劳动合同的主体的认定：1.劳动者：①.年龄标准，劳动者的年龄标准分为就业年龄和退休年龄。《劳动法》规定16周岁为劳动者的就业年龄。②.身份标准：某些具有特殊身份的劳动者虽然有劳动能力，也符合就业年龄，但由于其身份所具有的特殊性，使其不能成为劳动合同主体，主要包括三类：其一，已经签订有劳动合同的劳动者，在标准劳动关系中一个劳动者只能同时与一个用人单位形成一份劳动关系，对已经与用人单位签订劳动合同的劳动者，其他用人单位在使用其时，便不能在与其签订劳动合同。其二，对于一些特殊身份的劳动者如在校学生，也不能建立劳动关系。其三，部分劳动者必须经过审批才能成为劳动合同主体，如外籍人员在华就业必须经过劳动部门审批，未经审批的外籍人员在华就业的则作为非法就业处理，与单位不建立劳动关系。2.用人单位：一是，用人单位为法人，二是：用人单位为法人依法设立的分支机构，三是，用人单位为非法人组织。
11.劳动合同的内容：1.劳动合同内容是对用人单位和劳动者权利与以往的书面约定。1.劳动合同的必备条款是法律规定劳动合同必须具备的内容，是劳动合同不可缺少的条款，（具体内容有九项①，用人单位的名称…..P16-18页）。2.劳动合同可备条款是劳动合同中可以约定也可以不约定的内容，这部分内容主要包括五类：①.试用期…P18-20页）
12.劳动合同的形式：劳动合同订立形式是劳动合同双方当事人明确相互权利义务的关系的方式，是双方当事人意思表示一致的外在表现。就合同存在的一般形式而言，主要有书面劳动合同形式和口头形式。
13.劳动合同的订立程序：是指通过劳动合同的订立，建立劳动法律关系的程序，通常可以分为三个阶段，（第一阶段是招收录用阶段，是确定劳动合同双方当事人的程序…P22页）
14.劳动合同的履行和变更：P27-32页
15.劳动合同的解除和终止：P32-47页
16.劳动合同制度实施的监督检查：P47-55页
17.集体合同的概念：集体合同是集体协商双方代表根据法律、法规的规定就劳动报酬、工作时间、休息休假、劳动安全卫生、保险福利等事项在平等协商一致基础上签订的书面协议。
18.集体合同的地位：P57-58页
19.集体合同的效力：集体合同的效力是指其法律约束力，即集体合同试用于何时、何地。和人，集体合同的效力源于国家法律的确认和保护。集体合同的效力主要体现在时间、空间对人的效力三个方面。
20.工作时间和休息休假的概念：工作时间（简称工时），是指劳动者为履行劳动义务，应当从事劳动的时间。休假是劳动者在法律规定或合同约定的限度内，免于履行劳动职责，自行支配的时间。
休息和休假是指劳动者在任职期内，根据国家规定。不从事劳动和工作而自行支配的休息时间和法定节假日，休息时间和休假时间应理解为广义的，它包括劳动者在休休假时间内各种方式的休息和休假，如参与业余各种社会活动，接
受业余教育和培训等。
21.工作时间和休息休假的特征：工作时间的特征：①.工作时间是劳动的外在形式，②.工作时间是报酬的计发依据，③.工作实际是守纪的责任限度，（P68页）休息休假的特征：①.休假是由国家法规规定、合同约定或用人单位劳动规则规定的休息时间，②，劳动者在休假期间，可依据国家规定或合同约定，取得相应的报酬，③.劳动者在休假时仍与用人单位报酬着劳动关系，休息一段时间后，仍进行工作。
22.工作时间和休息休假制度的主要内容：1.工作时间的规定，2.休息时间的规定，3.限制延长工时的规定。（P68页）
23.工时制度、休假制度（P69-73页）
24.工资的概念：用人单位根据国家法规、集体合同、劳动合同的预先规定，以法定货币形式，直接支付给劳动者的劳动报酬。
25.工资的范围：1.计时工资，2.计件工资，3，奖金，4.津贴和补贴，5.加班加点工资，6.特殊情况下支付的工资。（P75）
26.最低工资：（P76-79页）
27.工资支付：（P79-81页）
28.女职工特殊劳动保护、未成年工特殊劳动保护（P82-83页）
29.社会保险法的概念：社会保险是国家通过立法强制征集专门资金，用于保障劳动者在丧失劳动能力或丧失劳动机会时基本生活需求的一种物质帮助制度。
30.社会保险法的调整对象：（P84页）
31.社会保险法基本原则：社会保险法基本原则是社会保险制度建立和运行的基础和准则。（P84-85页）
32.社会保险法律关系：社会保险法律关系是指社会保险法律规范在调整人们行为的过程中所形成的权利义务关系。（P85-86页）
33.养老保险：养老保险是指劳动者因为年老解除劳动或丧失劳动能力，在社会上获得物质帮助，保障基本生活的一种社会保险制度。（P87-107页含 医疗保险，失业保险，工伤保险，生育保险）
34.劳动争议的概念：劳动争议又称劳动纠纷，在国外也称劳资纠纷或劳资争议，是指用人单位和劳动者在执行劳动方面的法律法规和劳动合同、集体合同的过程，就劳动的权利义务发现分歧二引起的争议。
35.劳动的争议的分类：1.个人争议与集体争议，2.全力争议与利益争议，3.合同争议与法律整议。
36.劳动争议的范围：1.因确认劳动关系发生的争议，2.因订立、履行、变更、解除和终止劳动合同发生的争议，3.因除名、辞退、和辞职、离职发生的争议4.因工作时间、休息休假、社会保险。福利、培训以及劳动保护发生的争议，5.因劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿或者赔偿金等发生的争议，6.法律、法规规定的其他劳动争议。
37.劳动争议处理的原则：1.合法、公正、及时处理原则。2.着重调解原则。（P116页）
38.劳动争议仲的概念：劳动争议仲裁，是指劳动争议仲裁机构对当事人请求解决的劳动争议，依法居中公断的执法行为，包括对劳动争议依法审理并进行调解。裁决的一系列活动。
39.劳动争议仲裁的机构和参加人：（P122-124页）
40.劳动争议仲裁管辖：劳动争议仲裁管辖是指各级仲裁委员之间、同级仲裁委员之间，受理劳动争议案件的分工和权限，它向当事人表明，劳动争议发生后应向哪一级和哪一个仲裁委员会申请仲裁。它为各级和各个仲裁委员会行使仲裁权，界定空间范围，确定仲裁管辖，应当坚持既便于当事人行使申诉权、应诉权，又便于仲裁委员会行使仲裁权，并且原则性与灵活性相结合的原则。（P124-125页）
41.劳动仲裁的时效：劳动争议申请仲裁的时效期间为一年。仲裁时效期间从当事人知道或者应当知道其权利被侵害之日起计算。
42.劳动争议仲裁的程序：1.申请和受理2.仲裁前的准备3.庭前调解4.开庭审理程序，5.结案6.特殊规定（P125-158页）
高级会计实务模拟试题及参考答案 篇7
案例分析题一
【资料】
某A股上市公司是一家有色金属股份有限公司,公司拟在2015年投资建设某生产线,分两阶段进行,以调整产品结构。项目的第一期计划投资为20亿元,第二期计划投资为18亿元,公司制定了融资计划——发行分离交易可转换公司债券。
经批准,公司于2015年2月1日按面值发行2 000万张债券,每张面值100元,期限为5年,票面年利率为1%(若是一般公司债券,单独按面值发行,则票面年利率设定为6%), 按年计息,共计20亿元,与此同时,认购人获得公司派发的认股权证15份,行权比例为2:1,行权价格为12元/股,权证总量为30 000万份,认股权证2份可认购公司A股股票1股。认股权证的存续期为24个月(即2015年2月1日至2017年2月1日),行权期为认股权证存续期最后五个交易日。假定债券和认股权证在发行当日即上市。
2015年末公司A股总数为20亿股,当年未增资扩股, 2015年实现净利润9亿元。假定2016年上半年公司实现基本每股收益0.30元,公司股价上半年维持在每股10元左右。认股权证行权期截止前夕,每股认股权证价格预计为1.5元。
【要求】
1. 计算相对于一般公司债券,公司发行分离交易可转换公司债券在2015年节约的利息支出。
2. 计算2015年公司的基本每股收益。
3. 为实现公司第二次融资,计算其股价至少应达到的水平;假定公司市盈率维持在20倍,计算2016年其基本每股收益至少应达到的水平。
4. 简述公司发行该种公司债券的主要目标及其风险。
5. 简述公司应当采取何种财务策略,以实现第二次融资目标。
案例分析题二
【资料】
中央国有企业M公司,拥有两家控股子公司A、B,其业务范围相同,控股比例分别为52%和75%。两家子公司均为M公司的利润中心。2014年经审计后,A、B两家公司的基本财务数据如右上表所示(金额单位:万元)。
2015年初,在对A、B两家公司进行业绩评价时,M公司董事会中,以董事长为首的部分董事认为,B公司净资产收益率远低于A公司,因此A公司的业绩比B公司好。以总经理为代表的部分董事却认为,A、B两公司都属于利润中心,业绩评价应主要考虑总资产回报情况,总资产报酬率(税后)分析结果显示,B公司业绩比A公司好。
假定不考虑所得税纳税调整事项和其他有关因素。
【要求】
1. 根据上述资料,分别计算2014年A、B两家公司净资产收益率、总资产报酬率(税后)。
2. 根据上述资料,分别计算A、B两家公司的经济增加值,并据此比较A、B两家公司业绩。
3. 简要说明进行业绩评价时采用经济增加值指标进行评价的优点和不足。
案例分析题三
【资料】
国有企业XYZ集团公司,主要有三大业务板块:一是电力供应和生产业务的丙分公司;二是化肥生产和销售业务的乙分公司;三是国际旅游业务的丁公司。丁公司是XYZ集团公司的全资子公司,XYZ集团公司除丁公司外,无其他关联公司。
2014年,XYZ集团公司确定了“做强做大主业,实现主业整体上市,提高国有资产证券化率”的发展战略。XYZ集团公司2014年进行如下资本运作:
(1)2014年2月1日,XYZ集团公司以银行存款0.4亿元从A上市公司原股东处购入A公司20%的表决权股份,当日A公司可辨认净资产公允价值为1.8亿元。A公司从事电力供应和生产业务,与XYZ集团的丙分公司的业务具有很强的互补性和相似性。
2014年11月1日,XYZ集团公司以银行存款1亿元从公司原股东处再次购入A公司40%的表决权股份,另发生法律服务、审计、咨询等费用0.15亿元。至此,XYZ集团公司已持有A公司60%的表决权股份,控制了A公司。当日,XYZ集团公司之前持有的A公司20%的表决权股份的公允价值为0.5亿元,A公司可辨认净资产的公允价值为2亿元。
从2014年11月1日起,XYZ集团公司对A公司采取了一系列措施,夯实了XYZ集团公司在我国电力供应和生产行业中的重要地位。
(2)2014年12月1日,通过司法拍卖,XYZ集团公司以银行存款1.5亿元拍得B上市公司3亿股股权,占B公司有表决权股份的51%。当日,B公司货币资金为1.2亿元,股东权益为1.2亿元。
2014年XYZ集团公司控制B公司后,于2015年3月1日向B公司注入乙分公司的全部资产,XYZ集团公司实现化肥生产和销售业务整体上市。
(3)2014年12月31日,为做强做大主业,XYZ集团公司计划逐步退出国际旅游市场,以0.3亿元的价格出售了所持有丁公司20%的表决权股份,但仍控制丁公司。当日,丁公司净资产账面价值为0.6亿元。
假定不考虑其他因素。
【要求】
1. 根据资料(1),分析2014年XYZ集团公司购入A公司股权是属于纵向并购还是横向并购,并简要说明理由。
2. 根据资料(1)和(2),分析2014年XYZ集团公司购入A公司股权和拍卖拍得B公司股权两项业务是否属于企业合并?并指出合并日或购买日为哪一天?是属于同一控制下的企业合并还是非同一控制下的企业合并?同时简要说明理由。
3. 根据资料(1),计算XYZ集团公司在合并日或购买日合并财务报表中的业务反映的购入A公司股权的企业合并成本。
4. 根据资料(2),简要说明拍卖拍得B公司股权的业务在XYZ集团公司2014年的合并财务报表中的会计处理方法。
5. 根据资料(3),简要说明出售所持有丁公司20%的有表决权股份的业务在XYZ集团公司2014年合并财务报表中的会计处理方法。
6. 简要说明2014年XYZ集团公司取得A上市公司和B上市公司股权所发挥的作用。
案例分析题四
【资料】
甲公司为一家网络信息技术开发有限公司。为了引进一批优秀的管理、技术人才,从而实现公司跨越式发展,2014年12月,甲公司实施股权激励计划,方案如下:
1.激励对象:技术骨干15人、高级管理人员5人,共20人。
2.激励方式:详见下表。
【要求】
1. 分别指出甲公司以上两种激励方式的特征。
2. 计算甲公司2015年股票期权计划计入资本公积的金额(要求列出计算过程)。
案例分析题五
【资料】
甲公司为上市公司,2014年发生的交易和事项及其会计处理如下:
资料一:4月30日,因急需流动资金,甲公司与中国银行协商,决定以应收乙公司的货款234万元为质押,取得5个月的流动资金借款210万元,合同年利率为6%,到期一次还本, 每月月末偿付利息,甲公司会计处理如下:
(1)4月30日,未终止确认应收乙公司的货款234万元, 收到210万元确认为短期借款。
(2)每月末,支付利息费用1.05万元。
(3)9月30日,归还流动资金借款本金210万元,支付9月份的利息费用1.05万元。
资料二:7月1日,甲公司向丙公司出售可供出售金融资产,款项已于当日存入银行。该可供出售金融资产账面价值为540万元,初始入账价值为520万元,已确认的公允价值变动收益计入资本公积20万元。同时,甲公司与丙公司约定,甲公司于11月1日以548万元自丙公司购回该项可供出售金融资产,甲公司会计处理如下:
(1)7月1日,终止确认可供出售金融资产540万元,将已计入资本公积的公允价值变动收益20万元,转出计入当期投资收益。
(2)11月1日,按协议约定,以548万元自丙公司购回该可供出售金融资产时,确认可供出售金融资产548万元。
资料三:因急需流动资金,4月1日,甲公司将持有的应收丁公司不带息的商业汇票850万元,向中国工商银行申请贴现,取得资金820万元,存入开户银行,甲公司与中国工商银行约定,若到期丁公司不能按时付款,甲公司附有连带还款责任。甲公司判断,丁公司资金充裕、资产负债状况良好、 信用记录良好,丁公司商业汇票到期时能按时付款,甲公司会计处理如下:
(1)4月1日,终止确认应收丁公司商业汇票850万元。
(2)应收丁公司商业汇票850万元与获得的贴现资金820万元之间的差额30万元,计入当期损益。
资料四:6月11日,甲公司将一项权益工具投资(可供出售金融资产)出售给戊公司,出售价款812万元,当日已存入银行。当日,甲公司与戊公司签订一项看跌期权合约,12月11日为该期权的行权日,行权价是824万元,甲公司判断在行权日,该项权益工具的投资公允价值为814万元,甲公司会计处理如下:
6月11日,甲公司未终止确认该项权益工具投资,实际收到的出售价款812万元确认为一项负债,计入卖出回购金融资产款。
【要求】
根据以上资料逐一判断甲公司针对上述交易和事项的会计处理是否正确,并简要说明理由。
案例分析题六
【资料】
A公司是一大型企业集团,一直致力于品牌推广和规模扩张,近年来,每年资产规模保持20%以上的增幅。A公司采用综合绩效评价方法对各控股子公司进行业绩评价,从盈利能力、资产质量、债务风险和经营增长状况等四个方面对各控股子公司财务绩效进行定量评价。相关指标及其权数如下表所示:
同时,A公司对各控股子公司还从发展创新、战略管理、 风险控制、经营决策、人力资源、基础管理、社会贡献、行业影响等八个方面进行管理绩效定性评价。
A公司选取其中权数最高的净资产收益率作为标准,奖励那些净资产收益率达到15%及以上的子公司总经理,奖励金额是该总经理当年年薪的20%。A公司下属的M控股子公司2014年的相关财务数据如下表所示:
测算M公司业绩指标:管理绩效定性评价分数为90分, 财务绩效定量评价分数为83分。
【要求】
1. 分别计算2014年M公司净资产收益率、总资产报酬率、总资产周转率、应收账款周转率、资产负债率和已获利息倍数。
2. 测算M公司综合绩效评价分数,并依据这个指标判断其归属的评价级别和评价类型。
3. 判断A公司对子公司总经理进行奖励仅使用净资产收益率作为标准是否恰当,并简要说明理由。
案例分析题七
【资料】
F研究院(简称“F单位”)是实行国库集中支付和政府采购制度的事业单位。该单位除完成国家规定的科研任务外, 还从事培训、技术转让、咨询等经营性业务。
2014年,F单位经财政部门批准的年度预算为3 000万元。1 ~ 11月,F单位累计预算支出数为2 600万元,其中:2 100万元已由财政直接支付,500万元已由财政授权支付。2008年12月,F单位经财政部门核定的用款计划数为400万元,其中:财政直接支付的为300万元,财政授权支付的为100万元。1 ~ 11月,F单位累计经营亏损为300万元。
F单位2014年12月预算收支情况及相关会计处理如下 (F单位经营收入适用所得税税率25%,营业税税率5%,不考虑其他税费):
(1)1日,F单位收到代理银行转来的《财政授权支付额度到账通知书》,本月的财政授权额度为100万元。F单位将其记入“零余额账户用款额度”科目,并增加财政补助收入100万元。
(2)2日,F单位与G公司签订技术转让与培训合同。合同约定:F单位于12月5日至20日向G公司提供技术培训服务,并将X专利技术转让给G公司,G公司应在合同签订之日起5日内,向F单位预付技术转让与培训服务费50万元;在12月20日完成技术培训服务后,G公司再向F单位支付技术转让与培训服务费150万元。3日,F单位收到G公司预付的款项50万元,存入银行,F单位增加银行存款50万元,同时增加预收账款50万元。
(3)4日,F单位购入一批价值10万元的科研用材料,已入库,并向银行开具支付令。5日,F单位收到供货商的发票和代理银行转来的《财政授权支付凭证》,F单位直接减记“零余额账户用款额度”科目10万元,并增加事业支出10万元。
(4)6日,F单位与B供货商签订一项购货合同,按政府采购程序,购买一台设备,合同金额110万元。7日,F单位收到购货发票和B供货商交付的设备,发票金额为110万元,设备已入库。当日,F单位向财政国库支付执行机构提交了《财政直接支付申请书》,向财政部门申请支付B供货商货款,当日尚未收到《财政直接支付入账通知书》。F单位对上述事项未进行会计处理。
(5)9日,F单位收到代理银行转来的《财政直接支付入账通知书》,金额为110万元,用于支付B供货商货款。F单位增加财政补助收入110万元,并将110万元计入事业支出。
(6)15日,F单位用一台设备对外进行投资,该设备的账面价值为20万元,评估确认的价值为25万元。F单位减少固定资产20万元,同时增加了20万元的对外投资。
(7)20日,F单位完成G公司的技术培训服务,收到款项150万元,F单位增加经营收入150万元,增加银行存款150万元;增加应交税金(应交营业税)7.5万元,增加经营支出7.5万元。
(8)31日,F单位将经营收入和经营支出转入“经营结余” 科目,同时将1 ~ 12月累计经营亏损转入“结余分配”科目。
(9)31日,2014年度F单位预算结余资金为40万元,其中:财政直接支付年终结余资金为26万元,财政授权支付年终结余资金为14万元。F单位进行了如下会计处理:借:财政应返还额度——财政直接支付26;贷:财政补助收入26。借: 财政应返还额度——财政授权支付14;贷:零余额账户用款额度14。
(10)2015年1月2日,F单位收到《财政直接支付额度恢复到账通知书》,恢复2014年度财政直接支付额度26万元;收到代理银行转来的《财政授权支付额度恢复到账通知书》,恢复2014年度财政授权支付额度14万元。F单位未进行会计处理。
【要求】
根据国库管理制度和国家统一的会计制度的有关规定, 分析、判断F单位的事项(1)~(10)中的会计处理是否正确? 如不正确,请说明正确的会计处理。
案例分析题八
【资料】
A单位财政拨款实行国库集中支付制度,设备购置采用财政直接支付的方式。2010年3月,该单位的内部审计部门按照国家有关规定,对本单位的国有资产管理情况及其会计处理进行了全面审计。在审计过程中,发现A单位2009年12月的下列事项可能存在问题:
(1)2009年12月1日,A单位经主管部门审核,报同级财政部门审批,与甲企业签订采购合同。根据合同规定,A单位向甲企业采购价值为900万元的大型设备,其中40%的合同款项由A单位在合同签订后3日内支付,余款部分则在收到设备后的30日内付清。A单位在合同签订后15日内收到所购设备。
12009年12月1日,A单位在签订合同后,即向财政部门提交了《财政直接支付申请书》,申请向甲企业支付360万元货款。会计处理为:增加事业支出360万元,同时增加财政补助收入360万元。12月3日,A单位收到代理银行开具的 《财政直接支付入账通知书》,代理银行已经将首付款360万元支付给甲企业,会计处理为:同时增加固定资产和固定基金360万元。
22009年12月15日,设备运抵A单位,购货发票上注明价款900万元,A单位验货无误。截至2009年12月31日,A单位尚未就剩余的合同款项向财政部门提交《财政直接支付申请书》,也未进行会计处理。
(2)2009年12月5日,A单位准备以自有资金通过融资租赁的方式租入成套设备一套,价值1 000万元。A单位将融资租赁事项报主管部门审批,主管部门批准了该事项,并报同级财政部门备案。A单位收到主管部门的批复后,于12月20日与租赁公司签订了租赁合同。合同规定:A单位从当年开始,每年12月20日向租赁公司支付租金200万元,租赁期为5年,期满后,该成套设备的产权归属A单位。A单位于合同签订当日以银行存款支付了首笔租金200万元,会计处理为:增加固定资产1 000万元,增加固定基金800万元,减少银行存款200万元。
(3)2009年12月10日,A单位管理层研究决定,拟将一栋闲置的旧办公楼对外出租,每年租金收入为80万元。该出租事项已报主管部门备案。该办公楼于1990年购置,资金来源为相关机构与个人的捐赠,账面价值为1 500万元。2009年12月20日,A单位收取办公楼当年租金80万元,款项存入银行。会计处理为:增加银行存款80万元,同时增加事业收入80万元。
(4)2009年12月15日,A单位管理层研究决定,拟以闲置设备作价出资,与乙公司共同设立一个独立经营运作的出国人员培训公司。该设备的账面价值为185万元,评估确认的价值为200万元。A单位报主管部门审批后,与乙公司签订投资协议,并办理了注册手续。会计处理为:增加对外投资185万元,减少固定资产185万元;同时减少固定基金185万元, 增加事业基金(投资基金)185万元。
(5)2009年12月18日,A单位管理层研究决定,将一台旧设备出售。该设备账面价值为1 500万元,售价为300万元。A单位将出售设备事项报主管部门审批,主管部门批准了该事项,并报同级财政部门备案。A单位收到主管部门的批复后,将该设备出售,收取价款300万元,存入银行。会计处理为:增加银行存款和专用基金(修购基金)300万元,减少固定基金和固定资产1 500万元。
假定本案例中资产配置、使用及处置的规定限额为800万元,不考虑相关税费因素。
【要求】
请根据上述资料逐项进行判断:
1. A单位的相关做法是否符合国有资产管理的相关规定?如不符合,请说明原因,并指出正确的做法。
2. A单位的会计处理是否正确?如不正确,请说明正确的处理方法。
案例分析题九
【资料】
B东方股份有限公司为上市公司(简称“B公司”),是一家以餐饮为主业的大型企业,主要从事旅行社、自助酒店、饭店、娱乐服务、中西餐、兼营商场(限百货)等的经营管理。有关资料如下:
(1)B公司为提高餐饮主业的核心竞争力,扩大市场份额,进行如下并购业务:
2014年B公司收购了甲出租汽车公司,从而拥有6 000辆出租汽车,在当地拥有较大的市场份额。甲出租汽车公司与B公司同属永华企业集团,甲出租汽车公司有200辆出租汽车,因规模小,经济效益较差,经协商,以2014年3月31日为本次收购基准日,按会计师事务所审计后的甲公司净资产的120%作为对价,B公司取得甲出租汽车公司的全部股权,B公司承担所需的审计费用10万元。
经会计师事务所审计,甲公司2014年3月31日总资产为2 300万元,负债总额为500万元,净资产为1 800万元。B公司按净资产的120%,支付给了母公司2 160万元。2014年4月1日,B公司派出管理人员,全面接收了甲公司,并将甲公司作为一个业务分部,进行吸收合并。
(2)2014年B公司其他长期股权投资情况如下:
1 B公司经过18个月的谈判之后签署了一项重要协议, B公司以现金、股票以及偿债等方式并购同地规模相当的乙饭店,拥有其80%的表决权资本。乙饭店注册资本5亿元,地处繁华地区,2014年实现净利润3亿元。
2 2014年6月30日B公司投资丙度假村,持股比例为30%;7月1日再投资后持股比例为70%。丙度假村公司章程规定:股权以其持股比例享有相应的表决权。
3 2014年8月1日B公司支付500万美元收购了境外丁餐馆,该餐馆位于北美,注册资本600万美元,B公司收购后拥有该餐馆70%的表决权资本。2014年度丁餐馆实现净利润100万美元,其中,1 ~ 7月实现净利润40万美元。
4 B公司投资戊旅行社,拥有戊旅行社80%的表决权资本。戊旅行社注册资本500万元,由于市场竞争激烈,2014年末已资不抵债,净资产为-100万元。
5 B公司投资申汽车修理公司,拥有该公司5%的表决权资本,对申公司没有重大影响。B公司的大部分出租汽车均在申汽车修理公司修理。申公司注册资本为4 000万元,拥有先进的修理设备。
(3)2015年6月30日,B公司以现金2 200万元作为对价,购买了C公司90%有表决权股份。C公司是2015年4月1日新成立的公司,截至2015年6月30日,C公司持有货币资金2 400万元,实收资本2 000万元,资本公积500万元,未分配利润-100万元。
B公司2013年持有D公司70%的有表决权股份,基于对D公司市场发展前景的分析判断,2015年7月10日,甲公司以现金5 000万元作为对价向乙公司购买了D公司10%有表决权股份,从而持有D公司80%的有表决权股份。
【要求】
1. 根据资料(1),回答以下问题:
(1)指出B公司收购甲出租汽车公司是属于同一控制下的企业合并还是非同一控制下的企业合并,并说明理由。
(2)指出上述企业合并的合并日,并说明理由。
(3)请说明B公司合并甲公司的交易中,所取得的资产、 负债入账价值,并说明理由。
(4)请说明B公司支付的对价与取得的甲公司净资产账面价值之间差额应如何进行处理,以及说明B公司支付的审计费的处理原则。
2. 根据资料(2),从并购双方行业相关性、并购的形式和意愿上,分析、判断B公司并购乙饭店分别属于哪种类型?分析该并购可能给B公司带来的利益?分析B公司可能采取的筹资方式,并简述各种方式的优缺点。
3. 根据资料(2),分析、判断哪些公司应纳入B公司的合并范围?并说明理由。
4. 根据资料(2),指出在将丁餐馆纳入合并范围时,B公司应如何反映合并净利润?
5. 根据资料(3),逐项分析、判断B公司2015年上述业务是否形成合并?如不形成企业合并的,请简要说明理由。
高级会计实务模拟试题参考答案
案例分析题一
【分析提示】
1.发行分离交易的可转换公司债券后,2015年可节约的利息支出为:
2.公司2015年基本每股收益:9/20=0.45(元/股)
3.为实现第二次融资,股价应当达到的水平:12+1.5× 2=15(元)
基本每股收益2016年应达到的水平:15/20=0.75(元)
4.主要目标是一次发行,两次融资。
主要风险是第二次融资时,投资者放弃行权,股价低于行权价格,即第二次融资失败。
5.具体财务策略是:
(1)最大限度提高盈利能力。
(2)提升公司股价的市场表现,改善与投资者的关系及社会公众形象。
案例分析题二
【分析提示】
1.
2.(1)
(2)评价:A公司业绩比B公司好。
3.(1)进行业绩评价采用经济增加值指标的优点:
1消除或降低盈余管理的动机或机会,以避免会计利润指标评价的局限性。
2可以较全面考虑企业资本成本。
3促进企业资本使用效率的提高和资源的有效配置。
(2)进行业绩评价采用经济增加值指标的缺点:
1该指标不能充分反映客户、员工、产品、创新等非财务信息。
2该指标未充分考虑长期现金流量。
3计算该指标需预测资本成本并取得相关参数,有一定难度。
案例分析题三
【分析提示】
1. 2014年XYZ集团公司购入A上市公司股权属于横向并购。
理由:横向并购是指生产工艺相近的企业或生产同类产品的企业之间的并购。
2. 2014年XYZ集团公司购买A上市公司股权属于企业合并,且属于非同一控制下的企业合并,购买日为2014年11月1日。
理由:在合并前A上市公司与XYZ集团公司不存在关联方关系。
XYZ集团公司拍卖拍得B公司股权不属于企业合并。
3. 在购买日合并财务报表中,XYZ集团公司购买A上市公司股权的合并成本=1+0.5=1.5(亿元)
4.XYZ集团公司对B上市公司股权,应当按照权益性交易的原则进行会计处理,不得确认商誉,也不得确认计入当期损益的金额。
5. 2014年合并财务报表中,XYZ集团公司处置丁公司20%的有表决权股份而取得的价款与其相对应享有丁公司净资产份额的差额,应计入所有者权益(“资本公积——资本溢价”科目)。
6. 2014年XYZ集团公司取得A上市公司和B上市公司股权发挥的作用如下:
(1)经济结构实现了战略性调整。
(2)生产规模扩大了,资产流动、经济效益提高了。
(3)资本和生产的集中,使企业竞争力增强了。
(4)国有企业改革得到了推动。
(5)文化融合得到了促进,提升了管理理念。
案例分析题四
【分析提示】
1.
2.计入资本公积的金额=(100 000-20 000)×30×l/3= 800 000(元)
案例分析题五
【分析提示】
资料一:甲公司的会计处理正确。
理由:应收账款234万元虽然转让给中国银行,但与其所有权有关的风险和报酬仍然在甲公司。
资料二:甲公司的处理不正确。
理由:因为回购价固定,没有转移与金融资产所有权有关的风险和报酬,金融资产不应终止确认。不应按回购价确定可供出售金融资产。
资料三:甲公司的处理正确。
理由:由于丁公司资产负债状况良好,可以判断甲公司的风险报酬已经转移,虽然银行附有追索权,但应收票据也可以终止确认。
资料四:甲公司的处理正确。
理由:甲公司在金融资产出售时与戊公司签订了一项重大价内看跌期权,戊公司到期时很可能行权,即很可能将其返售给甲公司,甲公司的风险报酬并没有转移,因此不应终止确认。
案例分析题六
【分析提示】
1.
2. 综合绩效评价分数:M公司=83×70%+90×30%= 85.1(分)
M公司评价级别为A,评价类型为优。
3.A公司作为奖励标准仅使用净资产收益率不恰当。
理由:进行评价仅使用净资产收益率不全面,没有综合考虑财务、非财务业绩评价指标,应一并对管理层经营管理水平进行定性评价。
案例分析题七
【分析提示】
(1)正确。
(2)正确。
(3)不正确。
正确的会计处理:A单位减少零余额账户用款额度10万元,增加材料10万元。
(4)不正确。
正确的会计处理:A单位增加应付账款110万元,同时增加固定资产110万元。
(5)不正确。
正确的会计处理:A单位在增加财政补助收入110万元, 计入事业支出110万元的同时,应增加固定基金110万元,冲转已经确认的应付账款110万元。
(6)不正确。
正确的会计处理:A单位应增加事业基金——投资基金25万元,增加25万元的对外投资;同时减少固定基金和固定资产20万元。
(7)不正确。
正确的会计处理:在增加经营收入和银行存款150万元的同时,还应冲减12月2日确认的预收账款50万元,并计入经营收入50万元;同时增加经营支出10万元、应交税金(应交营业税)10万元。
(8)不正确。
正确的会计处理:经营结余通常应当在年末转入结余分配,但如为亏损,则不予结转。A单位1 ~ 12月份全年经营亏损110万元,因此不予结转。
(9)正确。
(10)A单位对恢复财政直接支付额度不做会计处理正确,按照新会计准则,恢复的财政直接支付额度26万元,待使用预算结余资金时,借记有关支出类科目,贷记“财政应返还额度——财政直接支付”科目。但对恢复财政授权支付额度不做会计处理不正确。
正确的会计处理:2015年恢复财政授权支付额度时,A单位依据代理银行提供的额度恢复到账通知书,应减少财政应返还额度——财政授权支付14万元,增加零余额账户用款额度14万元。
案例分析题八
【分析提示】
(1)A单位采购设备的做法符合国有资产管理的相关规定。
事项1中的会计处理不正确。
正确的处理为:12月1日,提交《财政直接支付申请书》 时不进行会计处理。
12月3日,尚未收到设备,应增加预付账款和财政补助收入360万元。
事项2中的会计处理不正确。
正确的处理为:12月15日,增加事业支出360万元,减少预付账款360万元;同时,增加固定资产900万元,增加应付账款900万元;再增加固定基金360万元,减少应付账款360万元。
(2)A单位融资租入设备的做法符合国有资产管理的相关规定。
A单位的会计处理不正确。
正确的处理为:A单位应增加固定资产1 000万元,增加其他应付款1 000万元;再增加固定基金200万元,减少其他应付款200万元;同时还应增加事业支出(或经营支出)200万元,减少银行存款200万元。
(3)A单位出租办公楼的做法不正确。
根据国有资产管理的相关规定,事业单位将自用国有资产对外出租时,须经主管部门审核,报同级财政部门审批,取得的收入应当纳入单位预算,统一核算,统一管理。
A单位的会计处理不正确。
正确的处理为:增加银行存款80万元,同时增加其他收入80万元。
(4)A单位对外投资的做法不正确。
根据国有资产管理的相关规定,事业单位将自用国有资产对外投资,须经主管部门审核,报同级财政部门审批,取得的收入应当纳入单位预算,统一核算,统一管理。
A单位的会计处理不正确。
正确的处理为:增加对外投资200万元,同时增加事业基金(投资基金)200万元;减少固定基金185万元,同时减少固定资产185万元。
(5)A单位出售设备做法不正确。
事业单位处置单位价值在规定限额以上的资产,需经主管部门审核后报同级财政部门审批。A单位处置设备的账面价值为1 500万元,已超过规定限额,应在经主管部门审核, 报同级财政部门审批后,再进行处置。
A单位的会计处理不正确。
正确的处理为:增加应缴财政专户款300万元,增加银行存款300万元;减少固定资产和固定基金1 500万元。
案例分析题九
【分析提示】
1.(1)该企业合并属于同一控制下的企业合并。
理由:按照企业会计准则的规定,同一控制下的企业合并,是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方控制且该控制并非暂时性的。A公司与甲出租汽车公司同均属于永华企业集团,因此属于同一控制下的企业合并。
(2)A公司合并甲出租汽车公司的合并日为2014年4月1日。
理由:同一控制下的企业合并中,合并方取得对被合并方控制权的日期为合并日。A公司在4月1日全面接收甲出租汽车公司,取得控制权,应作为合并日。
(3)A公司合并甲出租汽车公司的交易中所取得的资产、负债,应以甲出租汽车公司的原账面价值作为入账基础。
理由:在同一控制下的企业合并中,合并方在合并日取得资产和负债的入账价值,应当按照被合并方的原账面价值确认。
(4)A公司支付的对价2 160万元与取得的甲公司净资产账面价值1 800万元之间差额360万元,应冲减资本公积股本溢价部分;股本溢价不足冲减时,冲减盈余公积和未分配利润。A公司支付的审计费应计入当期管理费用。
2.(1)从并购双方行业相关性来看,B公司并购乙饭店属于横向并购,即同类企业之间的并购;从并购的形式上看,属于协议收购;从并购的意愿上看,属于善意收购。
(2)并购可能给A公司带来的利益有:
1有助于企业发挥协同效应。A公司并购乙公司之后, 两家公司的资源共享,有助于企业整合资源。另外,可以通过共用采购、销售渠道,扩大采购和销售的规模,提高规模经济效益。2有助于企业迅速实现规模扩张。A公司在行业中确立了领先地位并购之后,可以迅速扩大生产规模。并购之前, A公司与乙公司势均力敌,在行业中并不占有优势地位,并购有助于确立A公司在行业中的优势地位。
(3)1权益融资:在权益性融资方式下,企业通过发行股票作为对价或进行换股以实现并购;2债务融资:在债务性融资方式下,收购企业通过举债的方式筹措并购所需的资金,主要包括向银行等金融机构贷款和向社会发行债券。
3.A公司应将乙饭店、丙度假村、丁餐馆和戊旅行社纳入合并范围。申汽车修理公司不应纳入合并范围。
理由:A公司拥有乙饭店80%的表决权资本,乙饭店属于A公司的子公司;A公司原拥有丙度假村30%的持股比例,追加投资后增至70%,达到控制,应纳入合并范围;A公司通过收购丁餐馆70%表决权资本,使丁餐馆成为A公司的子公司; A公司拥有戊旅行社80%的表决权资本,虽然该公司资不抵债,但A公司仍能控制戊旅行社,应将其纳入合并范围。申汽车修理公司不属于A公司的子公司,A公司不应将其纳入合并范围。
4.A公司对丁餐馆的合并属于非同一控制下的企业合并,因非同一控制下企业合并增加的子公司,应当将该子公司购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表。因此,A公司应将丁餐馆在2011年8月1日~2009年12月31日实现的净利润纳入合并利润表。
5.(1)A公司2015年收购C公司90%有表决权股份不形成企业合并。
理由:C公司在2015年6月30日仅存在货币资金,不构成业务,不应作为企业合并处理。
解析:企业合并的结果通常是一个企业取得了对一个或多个业务的控制权。构成企业合并至少包括两层含义:一是取得对另一个或多个企业(或业务)的控制权;二是所合并的企业必须构成业务。业务是指企业内部某些生产经营活动或资产负债的组合,该组合具有投入、加工处理和产出能力,能够独立计算其成本费用或所产生的收入。
本事项中,购买的C公司不存在负债,所以C公司是不构成业务的,因此A公司购买C公司90%的表决权股份不形成企业合并。
(2)A公司2015年增持D公司10%有表决股份不形成企业合并。
理由:在A公司2015年收购D公司10%有表决权股份之前,D公司已经是A公司的子公司,不应作为企业合并处理。
或:该股份购买前后未发生控制权的变化,不应作为企业合并处理。
《物业管理实务》案例分析参考资料 篇8
一､缺乏可以借鉴的经验
在古代,由于阶级等级､印刷技术的限制,形成的档案､典籍远不如今日浩瀚,又因为战乱或其他原因,保存下来的有限｡同时,档案馆(库)是作为统治者进行有效统治的一个有力工具存在的,其收藏是以“占有”､控制为目的的,只强调收藏,不强调利用,其管理不成为一个问题｡在国外,档案馆与图书馆等信息服务机构有着很好的合作关系,档案馆的馆藏以档案为主,图书､实物或其他用品占的比例很小,关于资料方面的论述很少｡可见,如何对档案馆的资料进行管理,无论是国内还是国外,除了借鉴档案管理和图书管理外,没有可借鉴的现成经验｡
二､体制的局限
由于我国档案馆的行政管理采用了集中统一､分级管理的 “条块分割”的格局,馆际之间并无职能上甚至协作上的必然联系,各个档案馆是一些各自独立且相互封闭的“点”,造成了中央级､省级､地级､县级档案馆之间并没有形成一个有规划的档案馆网,而是相对封闭的 “自给自足”,表现在馆藏建设方面,片面地强调“大而全”､“小而全”,各级档案馆之间缺乏必要的合作､协作意识,这种体制直接影响着馆藏资料的收集工作｡
三､制度的不足
制度是一项工作开展的保证｡制度不健全直接影响着工作开展状况,而制度制定的不科学或不随着时间､环境的变化而变化,则会成为阻碍工作发展的桎梏｡影响档案馆资料工作发展的制度方面原因主要包括三个方面:
(一)档案法规规章将各级档案馆的编制直接与馆藏量挂钩是影响档案馆资料量的一个直接原因｡1985年2月,劳动人事部､国家档案局联合下发《地方各级档案馆人员编制标准(试行)》规定,档案馆的“编制人数应随馆藏档案(包括具有档案价值的资料)数量的增减而相应增减”,在经费方面规定,以每卷档案保管､保护费不低于2元计算｡这些规定使档案馆无形中扩大了资料收集范围,并抑制了档案馆资料淘汰的动力｡
(二)制度制定的不科学｡不少档案馆在确定收集资料范围､制定资料收集制度时,没有进行全面的调查､分析和选择,使得收集资料范围不明,收集工作比较盲目｡
(三)制度不健全｡制度的缺位是档案馆资料后期工作(即管理､利用等)跟不上的一个重要原因｡关于资料的收集,各档案馆或与档案收集部门联合,或单独均制定了资料收集制度,有的还将资料的收集列入单位的工作计划和工作人员的目标责任制,但关于资料的后期管理如采用何种分类方法､淘汰标准､提供利用等方面没有做出具体的规定｡
四､理论研究滞后
在档案界,无论是国内还是国外,档案管理及理论研究一直是人们关注的重点和焦点｡而资料一被收集进馆,好像就万事大吉了｡关于资料的研究,处于被人忽视的角落｡而且即使有研究,一般也是实践人员(从事资料管理人员)探讨如何进行收集,重点应该收藏什么资料,很少有人研究档案馆收藏的图书资料与图书馆的图书资料､单位资料室的图书资料有什么区别,以及如何对档案馆的图书资料进行科学的管理,如何开发利用等问题｡截至目前,在档案系统内,对档案馆应该收藏什么资料认识不一,档案馆的馆藏资料没有一个公认的界定标准,关于它的分类管理､提供利用也是参照档案或资料进行的｡
五､“丰富馆藏”之累
建国之初,我国档案工作的基础十分薄弱,存在诸多的问题,其中一个很重要的问题就是馆藏问题,即馆藏档案数量少､质量不优､结构不合理｡尤其是在20世纪80年代初,我国普遍进行的拨乱反正､落实政策､编史修志使档案利用出现了一个高潮,更把馆藏问题突显出来,“丰富馆藏”自此成为各级档案馆的一个中心工作,一直延续至今｡经过20多年的努力,各级档案馆取得很大的成绩,馆藏档案量的增长速度很快｡同时,我们也看到,在大力丰富馆藏过程中,由于没有可依据的标准,加上急于求成心理,出现了扩大接收范围､档案不足资料凑等做法,档案馆的资料量突飞猛涨｡举例来说,丰台区档案馆的资料量1984年为5878册,到1990年则增至15859册,短短七年的时间增长了3倍之多｡
六､人的因素
(一)对资料认识不清｡关于档案馆的馆藏资料是什么,具体包括哪些类别,在档案系统内没有一个统一的认识,直接把馆藏资料等同于资料的大有人在｡
(二)求多､求全心理｡几千年的小农经济意识､“万事不求人”意识在人们的头脑中根深蒂固,在资料的收集上缺乏资源的共享和协作意识,一味地追求多､全｡
(三)功利思想｡在数量与质量控制对比中,数量更容易让人控制,也很能说明一定的问题｡因此,在资料收集中,收集人员往往过多重视数量因素,忽略了档案馆资料收集的根本原则,扩大档案资料的征集范围,盲目追求馆藏数量,使收集的资料出现过多､过滥现象｡
(四)分类知识缺乏｡档案馆的资料工作人员很少接受过资料及分类方面的培训,馆际之间也很少进行交流｡
(五)资料意识薄弱,既包括档案馆工作人员的资料意识也包括社会的资料意识｡人们对馆藏资料的认知程度深浅不一,多数人认为档案馆是档案的保管利用基地,资料是图书馆的事｡在档案系统内,资料工作长期以来一直处于补充､辅助地位,其工作条件也没有得到充分的保障｡社会上很多人对档案馆保存资料及什么样的资料的情况不了解,其中不乏高素质人群,如学者､公务员等｡
【《物业管理实务》案例分析参考资料】推荐阅读：
物业管理实务05-31
物业管理实务习题07-18
物业管理实务课程实习07-28
物业管理实务流程汇编07-29
物业管理的求职信参考08-14
物业管理案例100问06-30
物业管理分析报告08-14
物业管理经典案例讲义08-30
中国物业管理行业分析07-17
极致分析全国物业管理行业发展09-13