物业管理师考试综合能力辅导：物业节能

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能（共8篇）

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能 篇1

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能

物业企业服务项目多、标准高、收费低，造成物业企业利润少，风险大。如何使物业企业生存发展，除了加强管理，挖掘潜力，开展多种经营外，还应在以下几个方面下功夫，达到节能增收的效果。

一、节约水电。一是节水：物业企业在参与房产开发规划时，应积极建议采用节能产品，小区可采用中水回用、滴灌微喷系统。在绿化时应多栽树少种草，以减少后期管理费用。物业公司在绿化工作中，根据季节情况，调整浇水时间，应避开中午高温期，浇完水后应及时关闭阀门，防止跑冒滴漏。各小区水景更换的水应排放到绿化带里,以免浪费。二是节电：各办公场所工作结束后，应及时关闭电源;小区草坪灯、高杆灯应选择节能灯，并根据季节变化及时调整开关时间;小区楼宇单元一层门庭、地下室、过道灯应逐步更换成触摸开关，以避免单元门白天关开浪费电。

二、搞好维修。小区公共设施设备维护的好坏直接影响到设施设备的使用寿命，各小区对维修人员实行分片划区负责制，维修人员应按照设施设备维护保养的要求，定期检查维修。各单位领导应不物业管理师资料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物业管理师培训 http:///kcnet610/定期地进行检查，及时讲评，使公共设施设备维修养护工作落实到位，只有这样才能节约成本，达到物业增值保值的作用。

三、节能办公。集团公司多次要求实行网上办公，目前我公司对上已实现联网，日常事务可以通过网上办公，既可以提高办事效率，又可以节约人力、物力成本。公司管理层人员多，为了实施有效管理，今后可开可不开的会议不开，可下可不下的文件不下，能用电话通知的不下发文件，可采取领导分管、跟踪指导、有针对性调研等方式，把工作的重心放到一线，及时解决工作中的问题。

四、合并用车。随着房产快速开发，公司管理的小区面积越来越大，事务性工作也越来越多，用车日趋繁忙，车辆应由行政办公室统一协调，统一调用，能合并的合并使用，以有效减少车辆动用，这样既可以保证安全，又可以节约经费。

五、回收废品。小区可利用品较多，平时都当成废品垃圾运走。现在应设立可回收垃圾箱和不可回收垃圾箱，备注说明，引导业主投放。不可回收的安排拉走，可回收的集中变卖。同时在小区出入口设置电池、电器回收箱，定期交给有关部门处理，以减少对小区环境的污染。对维修更换的配件，采取拆件装配的方法，使废旧物品充分利用。

六、计划采购。公司、各管理处每年编制物资采购计划，每月上报办公用品、材料申报单，由公司领导审核后，按照集团规定的采购程序实行集中采购，这样可降低单价。公司、各管理处建立物资帐本，坚持物资出入库制度。对各仓库库存物资应定期盘点，调剂使用，以减少库存，提高物资的利用率。

七、广泛宣传。公司要充分利用各种会议、小区宣传栏，向广大员工和全体业主宣传节能减排工作的意义、节能减排的措施，使大家切实增强责任感和使命感，从我做起，从现在做起，自觉履行节能减排义务。特别是在企业内部长期开展节约一度电、一滴油、一杯水、一块煤、一张纸“五个一”活动，杜绝跑冒滴漏，形成“节能减排光荣、浪费污染可耻”的良好风尚。

物业管理师综合能力分析 篇2

关键词：物业管理，物业管理师，综合能力

中图分类号：F293文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）01-0074-80收稿日期：2014-12-28

我国物业管理市场是随着我国房地产市场的发展应运而生的，近些年我国房地产市场发展迅速，形成很大规模的房屋建设，这必将引起对新建成房屋的专业管理和维护需求。不论房屋销售状况如何，都需要有相应的一支专业管理人员队伍，对物业提供环境卫生保洁、公共秩序维护、绿化环境养护、房屋配套设施的维修养护管理。随着我国城市化进程的不断推进，需要管理的物业规模还将逐步扩大，今后一段时期内，如果不能提供一定数量的高素质物业管理专业人员，必将严重制约物业管理行业的健康发展。

1 国内外物业管理师发展的历史沿革

物业管理已经成为与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业，在加快城市化发展进程、扩大就业和居民消费、维护房屋使用安全、改善居住环境、构建和谐社区等方面发挥了重大作用。

1.1 我国物业管理师产生的背景

目前，我国广大城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型转向数量和质量并重，随着住房商品化的发展，物业管理走进千家万户，为广大居民提供专业服务。自2004年开始，我国房地产市场投资一直保持着迅猛的增长势头，房地产开发企业施工房屋面积、竣工房屋面积、新开工房屋面积逐年增长。数据表明：2004-2013年间，我国房地产的巨大利润空间吸引了各种资金的持续进入，房地产市场的供给迅速增加。庞大的房屋建设规模和巨大的后期管理任务，足以引起物业服务行业的注意。

上世纪80年代，随着我国深圳经济特区的建立，我国首家涉外物业管理专业公司在深圳诞生。深圳市物业管理公司为全国物业管理活动的开展起到了表率作用，并为今后物业管理行业的发展奠定了基础。

1994年4月建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，明确了新建住宅小区的房屋必须实行物业管理，从而推动了房屋管理新模式的发展。2003年6月《物业管理条例》的出台，预示着我国物业管理行业进入到市场竞争和逐步规范阶段。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《中华人民共和国物权法》，规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督”。标志着物业管理市场进入了继续发展阶段，为物业管理的发展奠定了法律基础。特别值得一提的是，2010年按照《物业管理师制度暂行规定》和《物业管理师资格考试实施办法》，在全国统一实施了物业管理师（简称CPM）资格考试，标志着对物业管理专业人员有了更高标准的要求。

2013年10月28日，中国物业管理协会正式向社会公开发布的《物业管理行业发展报告》显示，截至2012年底，我国物业管理行业拥有71000余家企业，612.3万从业人员，管理各类房屋面积145.3亿平方米，年营业收入超过3000亿元。但是，从事此行业的专业物业管理师必须具备相关综合能力，才能适应此行业的发展需要。

在物业管理服务中，管理对象是房屋建筑及附属的设施设备，服务对象是业主或使用人，物业管理人员对自己所管理的对象必须有专业的了解：如房屋建筑的组成部分（基础、屋顶、楼梯和电梯、墙体、门窗、楼地层、给排水系统、采暖通风系统、电气照明系统、中央空调系统、智能化管理系统等）、各建筑组成部分的构造要求、建筑工程识图的技能、水暖电设施设备图的识图原理、建筑材料的种类及使用过程中的注意事项等。

随着我国加入WTO以及《物业管理条例》的颁布实施，物业管理行业的发展更加规范、更加市场化。国外物业管理企业的大举进入，使得市场的竞争日趋激烈，这对我国物业服务企业无疑是一种挑战。而物业管理的优劣关键在于物业管理服务的品质，服务品质的提升在于企业是否拥有先进的管理体制和优秀的人才，谁拥有了人才，谁就将在市场竞争中占有优势。

1.2 国外物业管理师发展沿革

众所周知，英国是世界上工业革命发展最早的国家之一，早期工业革命的发展，必将促进生产和生产力的发展，也必将对整个社会的政治、经济和社会生活环境带来极大的冲击。

19世纪的英国，工业革命致使很多农村人口进入到城市的工厂务工，致使城市人口膨胀，住房紧张，造成生活环境恶化，给社会稳定带来巨大隐患。当时一位名叫奥克维娅·希尔（OCTAVIA HILL）的女士，拥有自己的物业，为了搞好经营、获得经济效益，她制定了一套相应的房屋管理办法，要求客户遵守，很快便取得了成功。不仅大大改善了客户的居住环境，而且使业主与客户的关系变得相对友好，创造了物业管理的早期经营模式。这一现象，受到了英国政府以及广大业主和客户的广泛关注，世界各地的物业管理经营者也开始纷纷效仿。与此同时，英国在19世纪中叶成立了英国特许房屋经理学会（简称“CIH”），以各种形式针对不同人群进行培训。“CIH”的住房管理注册学院不仅开展各种培训，还提供远程学习课程。学习有两种方式，一种是采取脱产学习的形式，另一种是采取远程学习的方式进行“CIH”资格认证的学习。很多人采取CIH资格认证的学习方式进行物业管理专业知识的学习，这种学习理念，对英国物业管理行业起到了积极的推动作用，使得物业管理队伍中的人员素质和能力得以迅速提高。

在美国，随着20世纪城市化的到来，房地产行业变得越来越专业化和复杂化。注册物业管理师（CPM）这个专业名称产生于1933年，获得这个称号必须通过三门专业考试并且拥有至少五年的工作经验。物业管理师是从以前收租人的角色演变而来的，他们必须拥有公关技巧和建筑工程维修等技术知识，并且是一位理性的决策者。20世纪早期重要技术改革的到来（如：钢结构建筑、高速电梯等）带来了高层建筑和超高层建筑的兴起，从而使得建筑密度也持续增加。另外，汽车的广泛使用也让越来越多的人迁移到郊区去居住，于是出现了不同类型的物业。其中，主要的类型是零售业、办公区、工业区、农业区、住宅区以及一些其他特殊用途的物业形式。

美国的物业管理领域职位定义是十分多样化的，包括资产经理、物业管理师、租赁经理、管理员、维护主管、建筑工程师等，因此，要求物业管理师必须具备多项综合能力，才能胜任物业管理工作。

2 物业管理师职业能力的构成分析

要想成为一名优秀的物业管理师，职业能力的培养非常重要，需要掌握很多基本理论知识，并具备运用基本理论知识指导具体工作的能力。

2.1 具备物业管理和建筑工程方面专业知识

作为物业管理者，应该非常清楚，物业（property）是指已建成并投入使用的各类建筑及其附属设施、设备和场地。物业管理（property management）是指通过业主和物业服务企业之间签订物业服务合同，双方严格按照物业服务合同的约定，对物业进行专业化管理。按照国家相关规定，物业管理师（certified property manager）将是今后物业管理活动中，不可或缺的专业管理人员。

提高物业管理者的综合能力，应掌握房屋建筑工程及其附属设施、设备的专业知识。因为物业服务企业管理对象是物业，它涉及各类工程建筑及其附属设施、设备等专业知识，只有熟悉所管理的对象，才能更好地为业主提供专业服务。随着新一代互联网技术和其他高新技术的发展，对传统的物业管理者提出巨大挑战，物业管理师应该与时俱进，努力学习新技术、新方法，把握新时期业主及使用人的服务需求，探索出符合我国基本国情的物业管理新模式。

2.2 具备房地产开发管理相关知识

物业管理者的综合能力涉及到房地产项目的开发与经营管理，物业人员应该掌握房地产开发和房地产经营的相关知识，因为物业管理与房地产开发密切相关，前期房地产项目的开发活动，直接影响后期的物业管理质量。物业管理企业在接管物业项目之前要充分了解开发企业的设计意图，注意开发企业的销售业绩，关注即将入住的业主的服务需求，为今后更好的为业主服务提供保障。

2.3 具有一定的经济管理、社会和心理学相关知识

首先，物业管理师需要具备一定的经济管理基本知识。物业管理是一种以服务为主要内容的特殊商品，在物业管理市场中符合经济学运行的一般规律，了解市场需求和供给理论、生产理论、成本理论和市场失灵理论，运用经济学理论指导物业服务市场运作，才能保证物业服务企业决策的科学性。

其次，物业管理师需要具备管理学基础知识。在物业管理过程中，物业服务企业要想更好地实现经营目标，获得较强的企业信誉和竞争力，必须灵活的运用管理学基本原理，明确管理的概念、管理的基本职能、市场营销管理、服务营销、企业经营战略、品牌战略等相关理论，并把管理学理论应用在日常的物业管理与服务实践之中。

再次，物业管理师需要掌握社会和心理学基本知识。社会学是研究人类社会结构和行为的学科，在物业管理实践中，社区文化、社区组织以及和谐社会的建设均离不开社会学基础知识。另外，正确运用心理学知识也是物业管理师必备的能力之一。物业服务对象是业主和使用人，这类人群年龄段不同、职业不同、受教育程度不同、个人素质不同，如何正确处理好人际关系，将直接涉及物业公司的满意度。因此，只有运用好心理学等相关知识，才能更好的与客户沟通，不断提高物业服务质量。

2.4 熟练运用法律、法规解决难题

在实际的物业管理活动中，由于各方法律主体利益不同，会产生各种各样的法律纠纷，如：开发企业和业主之间、物业服务企业和业主之间、业主和业主之间、物业服务企业和专业公司之间，都有可能产生法律纠纷。如何运用法律知识维护自身合法权益，正确处理物业服务过程中的各方法律主体的权利义务关系，显得尤为重要。法是国家制定或认可的社会规范，是国家强制力的表现。作为物业管理师，必须全面掌握物业管理法律知识，明确各方主体的权利义务关系，掌握“以事实为依据，以法律为准绳”的法律原则，解决物业管理工作中的实际问题。

2.5 运用公共关系知识，指导物业管理工作

作为一名物业管理师，服务对象可能是不同类型的物业项目，也可能是不同项目中的不同客户。不同的服务对象具有不同的特征，需要采取不同的服务方式。因此，必须掌握公共关系等相关知识，正确运用公共关系理论，指导物业服务工作，为物业服务企业的生存、发展和个人的活动创造良好的声誉。

3 我国物业管理师综合职业能力现状分析

到目前为止，物业管理在我国只有短短近30年的发展历程，但是我国物业管理行业发展非常迅速，从业人员增长较快。在此基础上，专业人才综合能力的培养显得至关重要。通过分析2010年我国物业管理师的资格考试，可以看出，广大物业管理人员的综合能力和基本素质亟待提高。

3.1 2010年我国物业管理师资格考试数据分析

3.1.1 报考人数少，通过率较低

以2010年我国第一次全国物业管理师资格考试情况统计分析，不难看出，该资格考试的报考人数不多，实际考试的通过率也比较低。参考率只有87.83%，通过率只有26.42%（见表1）。

3.1.2 考生学历层次不高

参加考试人员学历层次较低，研究生以上学历报考人员所占比例很少，只有3%，专科学历人员最多，达到48%。该数据显示出物业管理行业从业人员中高学历人员仍占少数（见表2）。

3.1.3 中青年人通过率高

虽然实际的物业服务企业人员年龄较大，但是通过职业资格考试成功率最高的年龄段是30-45岁人群，占参考人员的73.9%，说明这些人员才是目前物业管理队伍中的中坚力量（见表3）。

3.1.4 经济发达地区考试通过率较高

一个地区的经济发展，必将带动物业管理行业的发展，经济欠发达地区很难吸引到高素质的物业管理人员。在2010年的资格考试中，通过率最高的地区为北京、上海和广东。其中，通过率最高的是北京，达到14.2%。但从全国来看，通过率最低的是西北地区，仅仅达到3.8%（见表4）。

3.2 大多数物业服务企业的人员结构

3.2.1 房管站转制，成立物业服务企业

随着我国事业单位体制改革的不断推进，原有房管站或房管所均已进行事业单位改革，部分房屋管理和工程维修人员直接转制到物业服务企业。由于现代物业管理模式与传统的房屋管理模式在服务理念上有本质的区别，特别是物业管理市场化的今天，对管理人员的服务意识和综合能力的要求越来越高，这些人员需要逐步改变服务理念才能应对新形势下物业管理行业对服务人员的要求，逐步成为真正的物业管理师。

3.2.2 各行各业人员转入物业服务行业

随着改革开放事业的发展，全国各行业的人员纷纷转入物业管理队伍，这些人有一定的专业理论知识，但不熟悉物业管理业务。物业管理工作内容复杂，专业性较强，要想成为物业管理行业内的佼佼者，还需在专业技能上不断努力学习，从外行变内行，成为合格的物业管理师。

3.2.3 大中专院校毕业生

在应届和往届的大中专院校毕业生中，不乏物业管理专业的毕业生较多，但是他们缺乏工作经验且人数较少。

以天津市为例，26所高职院校中只有天津国土资源和房屋职业学院一所院校率先开设了物业管理专业，每年也只培养2-3个班的学生。很多学生和家长对该专业有误解和偏见，选择专业时优先报考其他热门专业，造成该专业人才储备不足。另一方面，刚刚毕业的学生工作能力欠缺，还需在实际工作岗位中历练，才能胜任物业管理师的艰辛工作。

3.2.4 城市中的“4050”人员

在目前的物业服务企业中，有相当一批人的年龄层次在40-50岁之间，他们有的是企业下岗职工，有的是来自农村的剩余劳动力，经过简单培训就进入到物业管理队伍之中，从事体力劳动和简单的服务性工作。

这些城市下岗职工和农村剩余劳动力普遍存在年龄较大、学历较低的问题，再学习的能力也非常欠缺，难以胜任服务标准越来越高的物业管理专业人才需求。

综上，无论是过物业管理师资格考试的数据分析，还是对从业人员的结构构成分析，都可以看出，目前物业管理行业中还存在着物业管理人员知识水平不高、业务水平有限、综合能力素质偏低等不利因素，在今后的物业服务活动中，需要大量培养物业管理专业人才，充实到物业服务企业之中。通过理论培训和实践锻炼，不断提高物业管理人员的专业水平。

4 提高物业管理师管理能力的方法研究

为了解决物业管理专业人才需求，同时也从提高物业管理师综合能力角度出发，建立结构合理的专业管理人员队伍，应从以下几个方面进行研究。

4.1 建议更多的高等院校开办物业管理专业

建议全国范围内的各级各类院校积极开设物业管理专业，形成中专、大专、本科院校各个层次的物业管理人才培养，为今后物业管理行业提供高级人才储备。

4.2 以物业管理师考试内容为目标，合理设置核心专业课程

在安排教学计划时，将职业资格考试的内容设置为核心课程，请有培训经验的专业教师担任主要核心课程的授课任务，使学生在校期间就能系统的学习物业管理师的基本理论知识，以便在毕业后能够积极参与物业管理实践工作，充实到物业服务企业中高级管理人员队伍当中去。

4.3 持续开展物业管理师的职业培训

为了不断提高物业管理师的职业能力，应积极开展职业培训和继续教育，以适应新时期形势下物业管理行业不断发展的需要。

应逐步构建灵活开放的培训体系，努力做到物业管理专业学历教育和非学历教育协调发展、短期培训和长期培训相结合的物业管理师职业培训，对已经考取物业管理师职业资格的人员，开展继续教育培训，为形成学习型社会奠定坚实基础。

4.4 学习发达国家的先进经验，不断提升物业管理师职业能力

物业管理是从西方国家开始起源的，如何向物业管理服务水平较高的发达国家学习，具有重要意义。

因此，可采用走出去、请进来的方式积极学习和借鉴国外先进物业管理经验，不断提升我国物业管理水平，建立有中国特色的物业管理师队伍。

4.5 政府应加大监管力度，促进物业管理师职业资格制度有序发展

物业管理行业涉及千家万户，关系到社会的和谐稳定，因此，政府要不断加大监管力度，严格物业管理师考试制度，不断给物业管理行业输送优秀的高级管理人才，促进物业管理行业的健康发展。

参考文献：

1.张弘武.美国物业管理概要.中国建筑工业出版社.2010.9

2.韩朝.物业管理综合能力.中国建筑工业出版社.2006.8

3.张秀萍.物业管理实务.中国建筑工业出版社.2014.7

作者简介：

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能 篇3

A.单回路供电和多回路供电

B.高压供电和低压供电

C.无自备电源和有自备电源供电

D.长期供电和临时供电

2、现代科技的发展，防水材料施工方法已逐步由()发展。

A.热熔法向热粘贴法

B.速熔法向冷粘贴法

C.热熔法向冷粘贴法

D.速熔法向热粘贴法

3、消防加压泵.正压送风.排烟风机试启动应多长时间一次：()

A.每半 B.每季度 C.每年 D.每月

4、建筑排水系统是接纳.汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废.污水，以及屋面的雨.雪水，在满足(或经处理后满足)排放要求的条件下，将其排人()的系统。

A.室外排水管网

B.污水坑

C.污水井

D.室外

5、现代科技的发展，防水材料施工方法已逐步由()发展。

A.热熔法向热粘贴法

B.速熔法向冷粘贴法

C.热熔法向冷粘贴法

D.速熔法向热粘贴法

6、()是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和占房屋总建筑面积的百分比。

A.房屋完好率

B.危房率

C.房屋基本完好率

D.设备设施完好率

7、建筑是()的通称

A.建筑物和构筑物

B.公共用房和居住用房

C.公共建筑和住宅建筑

D.建筑物和设施设备

8、水硬性胶凝材料是指能更好地在()中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。

A.混合体

B.水

C.固体

D.气体

9、智能建筑中()的主要作用是调节室内空气的冷.热.干.湿和净化空用，为人们日常工作和生活提供舒适环境。

A.空调系统

B.送风系统

C.排风系统

D.加湿系统

10、依靠通风机所造成的压力来迫使空气流动进行室外空气交换的方式叫作()。

A.机械通风

B.通风

C.换风

D.强迫通风

11、当材料两侧存在温度差时，热量将由温度高的一侧通过材料传递到温度低的一侧，材料的这种传导热量的能力，称为()。

A.导热性

B.传导性

C.传递性

D.互通性

12、散热器是房间里的散热设备，俗称暖气片。温度较高的热水或蒸汽流过散热器，以()的方式将热量不断地传给室内空气，达到加热室内温度的门的。

A.导热

B.对流和辐射

C.加热

D.循环和加热

13、停车场管理系统具有()等功能。

A.自动.半自动收费及打印报表

B.防盗抢

C.测速

D.自动安排车位及检查车内有无危险品

14、房屋完好等级的评定方法是根据各类房屋的结构.装修.设备等组成部分的完好及损坏程序进行的，通常把房屋的完损等

级分为以下哪5 类：()

A.精品房.一般完好房.轻微损坏房.严重损坏房.危险房

B.精品房.完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房

C.完好房.基本完好房.一般损坏房.严重损坏房.危险房

D.完好房.基本完好房.轻微损坏房.一般损坏房.严重损坏房

15、消防加压泵.正压送风.排烟风机试启动应多长时间一次：()

A.每半 B.每季度 C.每年 D.每月

16、()是根据建筑物高度.用水量.配水点布置及室外给水管网的压力和水量等因素确定的。

A.排水方案

B.建筑给水方案

C.消防给水方案

D.生产给水方案

17、建筑中水系统是将()等经适当处理后，回用于建筑作为生活杂用水的压力供水系统。

A.屋面的雨水和冰雪融化水

B.建筑中排放的废.污水及冷却水.雨雪水

C.室外的雨水和冰雪融化水

D.工业厂房排放的污水

18、人们不能直接在其内进行生产.生活的建筑称为()，如水塔.烟囱.桥梁.堤坝.纪念碑等。

A.公共建筑

B.构筑物

C.建筑物

D.公共设施

19、水硬性胶凝材料是指能更好地在()中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。

A.混合体

B.水

C.固体

D.气体

20、水硬性胶凝材料是指能更好地在()中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。

A.混合体

B.水

C.固体

D.气体

21、()是在探测到防范现场有入侵者时能发出报警信号的专用电子系统。

A.闭路电视监视系统

B.出人口监控系统

C.防盗报警系统

D.巡更管理系统

22、消防加压泵.正压送风.排烟风机试启动应多长时间一次：()

A.每半 B.每季度 C.每年 D.每月

23、智能建筑()具有信息汇集.综合管理各个子系统和共享信息资源三个功能。

A.总控制系统

B.集成控制系统

C.中央控制系统

D.楼宇自控系统

24、常见电梯按用途分为：()

A.乘客电梯.载货电梯和客货梯

B.直流电梯.交流电梯

C.单机控制电梯.集选控制电梯

D.运行梯和高峰梯

25、智能建筑中()的主要作用是调节室内空气的冷.热.干.湿和净化空用，为人们日常工作和生活提供舒适环境。

A.空调系统

B.送风系统

C.排风系统

D.加湿系统

26、建筑排水系统是接纳.汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废.污水，以及屋面的雨.雪水，在满足(或经处理后满足)排放要求的条件下，将其排人()的系统。

A.室外排水管网

B.污水坑

C.污水井

D.室外

27、利用热媒(通常是水.蒸汽和热风)将热量从热源输送到各用户的系统，称为()系统。

A.传输

B.供热

C.供风

D.供水

28、屋面水排水系统是收集和排除()，以免屋面积水造成渗漏。

A.屋面的雨水和冰雪融化水

B.室内污水

C.中水

D.室外的雨水和冰雪融化水

29、水硬性胶凝材料是指能更好地在()中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。

A.混合体

B.水

C.固体

D.气体

30、根据有关规定，电梯每()要由政府技术监督部门进行检验合格才能继续使用。

A.半年

B.两年

C.无自备电源和有自备电源供电

D.长期供电和临时供电

31、建筑材料的密实度是指()。

A.材料体积内被物质充实的程度

B.材料体积内被固体物质充实的程度

C.材料体积内被固体物质填充的程度

D.材料体积内被化学物质填充的程度

32、建筑排水系统是接纳.汇集建筑内各种卫生器具和用水设备排放的废.污水，以及屋面的雨.雪水，在满足(或经处理后满足)排放要求的条件下，将其排人()的系统。

A.室外排水管网

B.污水坑

C.污水井

D.室外

33、电气照明是通过电光源将()，在夜间或采光不足的情况下提供保证工作.学习.生活所需要的明亮环境。

A.电能转换为光能

B.热能转换为光能

C.光能转换为电能

D.电能转换为热能

34、水硬性胶凝材料是指能更好地在()中硬化，并保持和继续发展其强度的胶凝材料。

A.混合体

B.水

C.固体

D.气体

35、消防加压泵.正压送风.排烟风机试启动应多长时间一次：()

A.每半 B.每季度 C.每年 D.每月

36、屋面水排水系统是收集和排除()，以免屋面积水造成渗漏。

A.屋面的雨水和冰雪融化水

B.室内污水

C.中水

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能 篇4

A、7

B、10

C、15

D、20

2、用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是(B)。

A、物业服务合同

B、业主大会议事规则、管理规约

C、业主委员会议事规则

D、业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

3、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开(C)日前以书面形式在物业管理区域内公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

4、物业服务计划应当将合同规定的(B)，作为物业管理企业工作的出发点

A、服务权利

B、服务内容

C、服务义务

D、服务规定

5、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

6、以下对通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性的表述，不正确的是(C)。

A、建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标

B、前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于协议选聘物业服务企业的竞争行为

C、前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境

D、促进物业服务企业提高物业服务质量，体现了机会均等的市场原则

7、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

8、物业管理师资格注册有效期为(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

9、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起(B)个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书

A、19

B、20

C、21

D、22 10、2003年6月8日，(B)正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《物业管理条例》

C、《全国优秀管理住宅小区标准》

D、《物业服务合同》

11、物业服务企业间接费用包括()。

A、直接消耗材料费用

B、直接从事物业管理活动，人员工资、奖金和福利

C、固定资产折旧及修理费用

D、财产保险费

E、低值易耗品摊销

12、《物业管理条例》自(C)起实施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

13、物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处(A)的罚款。

A、1万元以上3万元以下

B、1万以下

C、3万以上

D、以上都不是

14、业主公约的效力范围包括(B)。

A、全体业主

B、物业使用人

C、物业的继受人

D、以上都是

15、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每(B)小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。

A、1

B、2

C、3

D、4

16、建设部于(D)年发布了《物业管理企业资质管理办法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

17、物业管理一级服务标准规定：对重点区域、重点部位每(B)小时至少巡查1次;配有安全监控设施的，实施24小时监控。

A、1

B、2

C、3

D、4

18、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向(A)收取手续费等额外费用。”

A、最终用户业主

B、业主业主

C、最终用户最终用户

D、业主最终用户

19、从我国物业管理制度建设的历史沿革来看，可以(B)为分水岭。

A、《城市新建住宅小区管理办法》

B、《条例》

C、《物业服务合同》

D、《关于深化城镇住房制度改革的决定》

20、订立业主公约是业主之间的共同行为，通常情况下，业主公约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，公约的修改权也属于(A)。

A、业主大会

B、业主委员会

C、业主管委会

D、业主公约

21、专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的()。

A、大修

B、小修

C、更新

D、改造

E、中修

22、用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是(B)。

A、物业服务合同

B、业主大会议事规则、管理规约

C、业主委员会议事规则

D、业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

23、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

D、以上都不是

24、(B)是业主或业主大会选聘物业管理企业前所签订的物业服务合同。

A、物业服务合同

B、前期物业服务合同

C、后期物业服务合同

D、物业管理合同

25、企业资质审批部门应当自受理企业申请之日起(B)个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书

A、19

B、20

C、21

D、22

26、业主大会筹备组的工作内容，应当在首次业主大会会议召开15日前以(A)在物业管理区域内公告

A、书面形式

B、口头形式

C、通知形式

D、默认形式

27、物业服务计划应当将合同规定的(B)，作为物业管理企业工作的出发点

A、服务权利

B、服务内容

C、服务义务

D、服务规定

28、用来规范业主之间权利与义务关系和业主大会内部运作机制的基础性规约是(B)。

A、物业服务合同

B、业主大会议事规则、管理规约

C、业主委员会议事规则

D、业主大会的议事规则、业主委员会议事规则

29、二级资质物业管理企业注册资本人民币(C)万元以上。

A、1000

B、500

C、300

D、100 30、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是(A)。

A、物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为

B、物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定

C、物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能 篇5

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1．在包干制下，物业管理的会计主体是()。

A．物业管理项目

B．物业服务企业

C．业主委员会

D．业主大会

2．物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。

A．④→①→②→③→⑤→⑥

B．①→④→②→③→⑤→⑥

C．②→①→④→③→⑤→⑥

D．②→④→①→③→⑤→⑥

3．关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。

A．定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染

B．建立消防设备巡视、检查、测试制度

C．电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查

D．建立空调系统技术档案

4．某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010十佳员工”，应使用的行政公文文种是()

A．计划

B．通知

C．通报

D．意见

5．物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析；②职位评价；③薪酬体系的实施和修正；④薪酬结构设计；⑤薪酬定位；⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是

()。

A．①→②→⑥→⑤→④→③

B．⑤→④→③→①→②→⑥

C．④→③→①→⑤→②→⑥

D．③→①→⑤→④→⑥→②

6．下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。

A．代收的水费和电费

B．代收的专项维修资金

C．代收的房租收入

D．从事代理业务取得的手续费收入

7．房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。

A．2．0

B．2．

5C．3．0

D．3．5

8．关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。

A．大厦管理规约

B．住宅使用说明书

C．员工行为管理规定

D．物业服务合同

9．某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任

人；⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是()。

A．①→④→③→②→⑤

B．①→③→②→④→⑤

C．①→③→④→②→⑤

D．①→④→②→③→⑤

10．物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将()向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。

A．物业服务合同

B．管理规约

C．服务标准

D．临时管理规约

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少

有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)

11．在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括()。

A．确定物业服务收费标准

B．就物业环境的适应性提出建议

C．配合施工单位安装物业设备

D．记录物业项目的隐蔽工程

E．熟悉物业项目供水管线铺设情况

12．下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有()。

A．物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料

B．有关物业更新、改造的会议决议文件

C．物业管理工作中产生的重要决议、决定

D．业主及业主大会的基础资料

E．业主报修和投诉记录

13．当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有()。

A．发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况

B．尽快确定坠物来源

C．关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑

D．立即清理现场，恢复秩序

E．事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德

14．物业服务企业利润总额包括()。

A．企业所属项目上交的酬金

B．营业利润

C．投资净收益

D．营业外收支净额

E．补贴收入

15．物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括()。

A．出入管理

B．安防系统的维护和管理

C．施工现场管理

D．负责治安管理

E．停车管理

三、案例分析题(共10题，第16题至25题，共80分)

案例一

某大型住宅小区2005年建成交付使用。由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。

(1)本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。

(2)由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。

问题：

16．经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。请问更换铁艺围栏事项应由谁决定?如何决定?费用如何解决?

17．义务监督员提出的建议(2)是否可行?请说明理由。

18．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理?请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。

案例二

某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。

问题：

19．若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求?(层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程)

20．统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20．83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时?小区门岗至少需要安排多少名员工?(要列出计算过程，计算结果取整数)

21．假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21．75天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的1．5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少?每名员工每月超时加班工作时间是多少?每名员工月实际应得工资额是多少?(要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位)

22．若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧(固定资产折旧年限为5年)计入成本，则每年固定资产折旧为多少?如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?

三、案例三

某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。整个大厦由一台中央空调集中供冷。绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。

问题：

23．节能减排的措施一般可分为技术节能(如投入资金进行设备改造)和管理节能(在管理手段方法等方面上下工夫)。请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上(含2项)。

24．该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。相对而言，哪些是管理服务的重点工作?请简要说明理由。

25．在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。

(1)物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。

(2)各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。

(3)百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。

(4)写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。

(5)大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。请分别指出上述观点正确与否，并对不当或错误的观点说明理由。

四、参考答案及解析

一、单项选择题

1、A2、C3、C4、C5、A6、D7、A8、D9、C10、D

二、多项选择题

11、CDE12、ACD13、ABE14、BCDE15、ABCE

三、案例分析题

案例一

16．更换铁艺围栏事项应由全体业主决定。经全体业主2/3以上通过后实施。费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。

17．义务监督员提出的建议(2)不可行。

理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。

18．物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。

理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。

应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。

案例二

19．投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4×30/60=2(人)。

20．每名员工每月最长工作时间=20．83×8+36=202．64(小时)。

小区门岗至少需要安排的员工人数=24×30/202．64=3．55=4(人)。

21．每名员工每小时超时加班工资=1500/(21．75×8)×1．5=12．93(元)。每名员工每月超时加班工作时间=(30—21．75)×8=66(小时)。

每名员工月实际应得工资额=1500+12．93×66=2353．38(元)。

22．每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。

前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。

案例三

23．技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。管理节能措施如下。

(1)落实组织和管理体系。

(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。

(3)建立能源消耗的计划和考核制度。

(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。

(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。

(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。

24．房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。理由：房屋及设施设备管理涉及面广，技术含量高，关系到物业的正常运行和安全使用，是物业管理的重要内容之一，消防管理服务直接涉及业主的生命财产安全。

25．观点正确与否的判断如下。

(1)不正确。理由：物业服务的消防安全管理涉及整个物业项目。

(2)不正确。理由：物业服务合同是由业主和物业管理公司签订的。

(3)正确。

(4)正确。

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能 篇6

1、补缺命题：如某项工作以做了一部分工作，让考生完成剩余部分内容。“除了以上工作以外，还应该如何做？”

2、回答命题：让考生回答问题。

3、选作命题：从命题中选答一题。

（二）命题类型：命题一般会涉及的内容是物业管理过程中一些工作的一个方面。

例如物业的接管与验收、各项工作检查（包括消防安全检查、清洁卫生检查、设施设备检查等）。

（三）答题方法：答题要求：熟悉物业管理日常各项工作内容，按照命题要求回答。

1、补缺命题：

所谓补缺命题，就是命题就物业管理某项工作进行了一部分，要求考生将剩余部分通过笔答的形式叙述完成。

例如：

1、鬃大厦原物业管理公司合同期满撤管，另一家新的物业管理公司来接管，物业管理员小李被安排负责大厦档案资料的管理工作，为了尽可能完整的收集大厦的有关资料，小李向按时间顺序列出应收集资料的清单。关于大厦业主或使用人入户阶段的资料，除了入户通知书、入户须知和业主或使用人信息资料以外，小李还应收集那些资料。

2、回答命题：

所谓回答问题，就是命题给出问题，要求考生回答，

例如“你所在的物业管理公司，正在对全体员工进行消防安全培训，请你讲解物业管理人员常用的灭火方法有哪几种？”

3、选作命题：

所谓选作命题，就是命题给出几个问题，让考生从中选作一个来回答的命题形式。

例如：请从下列①-④中选作一题：

①高远物业管理公司接管了雅合花园住宅小区，工程部王工负责1号楼的房屋日常养护工作。关于墙台面及吊顶工程，他知道需要定期进行检查，发现问题及时处理。请告诉他墙台面及吊顶工程的养护还需满足那些要求？

②孟先生是某物业管理公司保安部经理，某日他接到区内发现可疑爆炸物品的报告，此时他应该如何办？

③住宅小区是城市日常生活垃圾的主要产生源地，面对大量的生活垃圾源源不断地产生，物业管理公司应如何防治小区固体废弃物对环境的污染？

④元旦将近，小松所在物业管理公司计划在管区内举办一次物业管理人员和业主的联欢活动，小宋负责制定活动方案，他应按怎样的步骤制订这样的活动方案

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能 篇7

2013年物业管理师考试《物业管理实务》实战模拟试题(4)总分：100分

及格：60分

考试时间：120分

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)

(1)设区的市级人民政府房地产主管部门负责（）级物业服务企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。

A.一 B.四 C.三 D.二

(2)物业服务企业制订物业管理方案时，对招标物业项目的基本情况进行分析并收集相关信息、资料的紧后工序是（）。

A.测算物业管理服务费用 B.确定组织架构和人员配置

C.根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作

D.根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案

(3)有关物业服务企业常见模式的说法，错误的是（）。

A.独立的物业服务企业是常见模式之一

B.物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成

C.房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业服务企业

D.物业管理集团公司一般按地域或专业服务内容设置集团总公司

(4)物业服务费根据不同物业的性质和特点，分别实行（）。

A.市场定价和政府指导价 B.政府指导价和市场调节价 C.市场调节价和政府定价 D.政府指导价和政府定价

(5)在物业装饰装修中，装修人侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由（）部门责令其改正，并依法承担赔偿责任。

A.建设行政主管部门

中大网校

“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

网址：

中大网校引领成功职业人生

B.城市规划行政主管部门 C.城市房地产行政主管

D.当地人民政府建设主管部门

(6)物业人住阶段，物业档案资料收集来源于（）。

A.建设单位 B.物业服务企业 C.业主

D.监理单位

(7)物业入住时，首先应（）。

A.房屋验收，填写业主入住房屋验收表 B.领取提供给业主的相关文件资料

C.持购房合同、入住通知书等进行业主登记确认

D.提交办理产权所需资料，签订委托协议并缴纳相关费用

(8)前期物业管理的风险有很多，最主要的是（）。

A.合同风险

B.专业服务咨询的风险

C.项目接管的不确定性带来的风险

D.物业管理日常运作过程中存在的风险

(9)物业服务企业可通过（）了解应聘者的某一方面(如人际关系等)，考虑此人适合担任哪些工作。

A.个性测验 B.特殊能力测验 C.智力测验 D.知识测验

(10)下列物业类型和规模的组合中，符合二级物业服务企业资质对管理类型和规模的要求的是（）。

A.高层20万㎡，多层50万㎡ B.多层70万㎡，高层10万㎡

C.多层30万㎡，高层20万㎡，别墅5万㎡

中大网校

“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

网址：

中大网校引领成功职业人生

D.多层20万㎡，高层10万㎡，别墅4万㎡

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)

(1)企业薪酬管理的目标主要是（）。

A.调整员工收入，防止企业人员流动频繁 B.控制企业主营业主成本

C.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力 D.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调 E.吸引高素质人才，稳定现有员工队伍

(2)物业管理常用的档案分类方法有（）。

A.地区分类法 B.季度分类法 C.组织机构分类法 D.事件分类法 E.分类法

(3)常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容包括（）。

A.物业与业主的沟通 B.房屋出租

C.项目机构的设置 D.环境管理

E.精神文明建设

(4)对共用设施设备采用管理手段节能降耗的具体措施有（）。

A.落实组织和管理体系

B.对耗能较大设备进行更换或局部改造 C.加强节能宣传和培训，树立节能意识 D.建立能源消耗的计划和考核制度

E.在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用

(5)物业管理礼仪文书常用的类型有（）。

中大网校

“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

网址：

中大网校引领成功职业人生

A.邀请书 B.请柬 C.感谢信 D.贺信 E.海报

三、案例分析题(共3题，共80分)

(1)王先生居住在某花园小区内已有3年。一天，深夜的风吹开了王先生睡觉前未锁好的户门。此情况恰好被巡逻路过的保安员小张发现。在几次敲门、按门铃没有得到回答的情况下，小张认为，肯定是有歹徒进入了房间，遂进屋查看。小张的脚步声吵醒了王先生。王先生慌忙 起身下床，惊慌失措的王先生走出卧室发现保安员小张。王先生认为睡觉前门是锁好的，保安员进入房间是企图盗窃，遂要求物业管理公司就员工管理、培训不到位险些造成业主的财产损失和生命危险，以及由此给业主带来的精神损失向其赔偿5 000元人民币。问题 1．保安员小张的行为是否妥当?说明理由。2．王先生的要求是否合理?3．假如你是物业管理公司负责人，为杜绝本案类似事情的发生，请作出对此案例的培训方案?

(2)某物业项目位于沿海城市，总建筑面积达80余万m2，属中高层、高层住宅物业，项目分三 期建设，是当地最大的住宅建设项目，也是该市的重点工程倍受当地居民和政府关注。整个小区的建设申报了国家安居示范工程小区，建设单位为把这个项目建设经营好，在项目的立项阶段就选聘了一家具有丰富经验的物业服务企业，并由其负责该项目物业管理的早期介入工作。物业服务企业在规划设计阶段，参与了多次论证会，就规划方案提出了多项建议，并得到建设单位的采纳，受到建设单位和业主的好评。问题 1．通过案例分析早期介入的必要性。2．物业服务企业早期介入的作用有哪些?3．列举物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容。4．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有哪些?

(3)某高层住宅小区入住3年，前期物业管理由开发建设单位委托的A物业管理公司负责。该小区业主大会成立后，决定选聘B物业管理公司承担该小区的物业管理工作。业主委员会以书面形式通知A、B物业管理公司办理交接验收。B物业管理公司在交接时，发现小区部分屋面漏水，A物业管理公司解释属保修期，应由开发建设单位解决。于是，A、B两物业管理公司未将该问题列入移交工作范围。问题 1．本案例中，A物业管理公司的解释是否正确?说明理由。2．A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法是否正确?说明理由。3．B物业管理公司在办理交接手续时应注意哪些问题?4．A、B两物业管理公司在移交工作中应注意哪些问题?

答案和解析

一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)(1):C(2):C 中大网校

“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

网址：

中大网校引领成功职业人生

(3):D(4):B(5):C(6):C(7):C(8):A(9):A(10):C

二、多项选择题(共5题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分)(1):C,D,E(2):C,D,E(3):C,D,E(4):A,C,D,E(5):A,B,C,D

三、案例分析题(共3题，共80分)(1): 1．保安员小张的行为不妥当。

理由：小张敲门和按门铃没有得到回答，不足以表明屋里正在发生危险或可能发生危险，故其冒昧进入屋内，行为不妥当。

2．王先生的要求不合理。根据我国有关法律规定，王先生主张侵权损害的赔偿，应列举出其损失的证据，而精神损失的责任方式一般为停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，只有对于造成严重后果的，才赔偿精神损失费。

3．培训方案：保安员在发现可疑情况时，应在不损害他人权益的前提下，弄清楚状况并及 时通知业主；通知领导加强警戒，防止犯罪分子逃脱；如必须进入房间时应有其他同事陪同，必要时可报警。

(2): 1．在开发建设工作的早期，物业服务企业通过早期介人活动，将长期积累的物业管理知识与经验应用于规赳设计，并且在建设、施工、销售阶段同步跟进配合，协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题，不仅能从源头上堵住漏洞，避免或减少上述阶段问题的发生，减少房地产开发建设的纠纷，使房地产开发建设得以顺利进行，而且可以在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障。

2．物业服务企业早期介入的作用有：优化设计；有助于提高工程质量；有利于了解物业情 况；为前期物业管理作充分准备；有助于提高建设单位的开发效益。

3．物业服务企业在可行性研究阶段早期介入的主要内容包括：

(1)根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式。

中大网校

“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

网址：

中大网校引领成功职业人生

(2)根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。

(3)根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。

(4)根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。

(5)设计与客户目标相一致并具备合理性能价格比的物业管理框架性方案。

4．物业服务企业在规划设计阶段早期介入的内容有：

(1)就物业的结构布局、功能方面提出改进建议。

(2)就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议。

(3)提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见。

(4)就物业管理用房、社区活动场所等公共配套建筑、设施、场地的设置、要求等提出意见。

(3): 1．A物业管理公司的解释恰当。

理由：物业管理公司承接管理的物业共用区域及共用设施设备等部分的保修事务都应由开发建设单位负责。

2．A、B两物业管理公司未将部分屋面漏水列入移交工作范围的做法不正确。

理由：如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订移交协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。

3．B物业管理公司在办理交接手续时应注意的问题有：

(1)对物业及共用配套设施设备的使用现状作出评价，真实客观地反映房屋的完好程度。

(2)各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用应明确收取、支付方式。

(3)确认原有物业服务企业退出或留下人员名单。

(4)提出遗留问题的处理方案。

4．A、B两物业管理公司在移交工作中应注意的问题如下。

(1)明确交接主体和次序。物业管理工作移交是A物业管理公司将物业管理工作移交给B物业管理公司的业主大会或物业产权单位之后，再由业主大会或物业产权单位将物业管理工作移交给准备接管的8物业管理公司。

中大网校

“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

网址：

中大网校引领成功职业人生

(2)各项费用和资产的移交、共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业管理工作移交中的重点和难点，承接单位应尽量分析全面，考虑周全，以利交接和今后工作的开展。

中大网校

“十佳网络教育机构”、“十佳职业培训机构”

物业管理师考试综合能力辅导：物业节能 篇8

一、单项选择题(共60题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意)

1.物业管理最主要的特点是()。

A.社会化B.专业化 C.市场化 D.集中化

2.物业管理的本质是提供一种()。

A.及时维修 B.统一管理 C.无偿服务 D.有偿服务

3.《物业管理条例》属于()。

A.行政规章 B.行政法规 C.部门规章 D.部门法规

4.根据《物业管理条例》，开发企业与购房人签订的房屋买卖合同应当包含()的内容。

A.《管理规约》 B.《临时管理规约》 C.《住宅室内装饰装修规定》 D.前期物业服务合同约定

5.根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位招标时，当投标人少于()个的，经行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

A.2 B.3 C.4 D.56.关于住宅小区业主大会与居民委员会的关系的说法，错误的是()。

A.双方应当相互协作，共同做好物业管理区域内的相关工作

B.业主大会应当支持居民委员会开展工作，并接受其领导

C.业主大会作出的决定应当告知相关居民委员会，并听取其建议

D.居民委员会应当对业主大会的工作进行监督

7.物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的是()。

A.物化成果 B.物业管理服务 C.特约服务 D.专项服务

8.下列物业管理服务活动中，不属于公共性服务的是()。

A.建筑物外墙清洗 B.小区路灯的维修和管理 C.为业主粉刷防盗网和门窗 D.物业档案资料管理

9.根据《普通住宅小区物业管理服务等级标准(试行)》，二级服务标准要求每年至少l次征询业主对物业服务的意见，满意率应达到()以上。

A.70% B.75% C.80% D.85%

10.物业共用部位、共用设施设备日常维修养护的资金主要来源于()。

A.物业服务企业开展多种经营收入的盈余 B.业主缴纳的住宅专项维修资金

C.住房公积金 D.物业服务费

11.物业服务定价成本监审应遵循合法性、对应性、合理性和()原则。

A.持续性 B.差异性 C.相关性 D.广泛性

12.物业服务定价成本中的“人员费用”项目，不包含()。

A.管理服务人员工资B.安全防范人员的人身保险费及由企业支付的服装费

C.按规定提取的工会经费、职工教育经费D.根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金

13.下列费用中，应当计人物业服务成本的是()。

A.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用B.物业共用部位、共用设施设备的中修费用

C.物业共用部位、共用设施设备的大修费用D.物业共用部位、共用设施设备的更新改造费用

14.实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成不包括()。

A.物业服务成本B.物业服务企业的酬金C.法定税费D.物业服务企业的利润

15.下列处理业主逾期不缴纳物业服务费的方法中，错误的是()。

A.由业主委员会督促其限期缴纳 B.依据物业服务合同的约定，通过仲裁解决

C.依据物业服务合同的约定，向人民法院起诉解决 D.停止供电、供水、供气等服务

16.物业服务企业代收代缴水电等费用时，正确的做法是()。

A.向委托单位收取手续费 B.向业主收取手续费

C.向委托单位和业主分别收取手续费

D.将代收的水、电等费用用于供水、供电等相关设施设备的维修和养护

17.物业管理区域内，自来水公司、电力公司、燃气公司等单位应当向()收取有关费用。

A.开发企业 B.物业服务企业 C.建设单位D.最终用户

18.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理资料移交给()。

A.业主大会B.新选聘的物业服务企业 C.业主委员会 D.业主委员会主任

19.关于业主大会制度的说法，错误的是()。

A.业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式

B.业主委员会作为业主大会的执行机构，有权决定物业管理重大事项

C.一个物业管理区域内只能成立一个业主大会D.业主大会不得作出与物业管理无关的决定

20.关于业主大会会议的说法，错误的是()。

A.首次业主大会会议由业主大会筹备组组织召开B.业主大会会议分为定期会议和临时会议

C.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式

D.除首次业主大会会议外，业主委员会主任是业主大会会议的法定召集人

21.业主委员会应当依法履行的职责是()。

A.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同 B.决定解聘物业服务企业

C.制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案 D.决定物业共用部分的经营与收益分配

22.业主委员会换届选举后，原业主委员会应当在其任期届满之日起()日内完成交接手续。

A.3 B.5 C.10 D.1

523.《物业管理条例》明确对业主委员会实行()制度。

A.审批B.登记C.备案D.审核

24.业主委员会委员的变更由()决定。

A.业主大会 B.业主委员会 C.街道办事处 D.居民委员会

25.在物业管理活动中，《管理规约》生效的条件是()。

A.业主对遵守《管理规约》予以书面承诺 B.房地产主管部门审核通过

C.业主委员会会议表决通过 D.业主大会会议表决通过、26.前期物业管理招标投标活动必须遵循的原则是()。

A.公开、公平、公正和诚实守信 B.合理、公开，费用和服务水平相适应

C.质价相符D.房地产开发与物业管理相分离

27.下列单位或者个人中，不是法定物业管理招标主体的是()。

A.建设单位 B.业主大会

C.招标代理机构 D.物业产权人

28.物业工程质量保修期内，物业服务企业负责()质量保修。

A.物业共用设施设备 B.向建设单位申请

C.业主产权专有部分 D.物业共用部位

29.某物业服务企业为多个项目提供物业服务，其中有多层住宅10万m2，高层住宅20万m2，别墅2万

m2，办公楼2万m2，工业厂房4万m2，从管理规模来看，该物业服务企业达到了()企业资质要求。

A.一级 B.二级 C.三级 D.三级暂定

30.物业服务企业申请核定资质等级，在申请之Et前1年内不得发生()的行为。

A.企业分立、合并 B.企业名称、法定代表人变更

C.用工不规范、发生劳务纠纷 D.擅自改变物业管理用房用途

31.业主大会成立后，发生危及房屋安全的紧急情况，需要立即对共用设施设备进行维修的，由()持

有关材料向业主委员会申请列支维修资金。

A.业主大会 B.相关业主 C.建设单位 D.物业服务企业

32.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的隶 属关系，报

经()同意。

A.同级房地产主管部门 B.上级房地产主管部门 C.同级财政部门 D.上级财政部门

33.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额()的，应当及时补交。

A.10% B.15% C.20% D.30%

34.出售公有住房的住宅专项维修资金，由()交存。

A.业主 B.售房单位 C.业主和售房单位共同 D.业主和售房单位协商

35.公房出售单位，从售房款中一次性提取住宅专项维修基金，其中，多层住宅按不低于售房款的()提取。A.10% B.20% C.30% D.40%

36.物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情况严重的，除按规定予以经济处罚外，由颁发资质证书的部门()。

A.进行资质复检 B.降低资质等级 C.重新核定资质 D.吊销资质证书

37.建筑区划内，应当认定为业主专用部分的是()。

A.各个业主对其在构造和使用上具有独立性的建筑物部分 B.建设单位销售时承诺赠予业主的露台

C.未经确权的地下贮物空间 D.业主停放汽车的人防设施

38.关于建筑物区分所有权的说法，正确的是()。

A.建筑物区分所有权包括专有所有权、共有权和共同管理权

B.建筑物区分所有权，特指区分所有权人享有共有部分的权利

C.建筑物区分所有权的标的物，区分所有权人可以请求分割

D.建筑物区分所有权，在区分所有权之间具有排他性

39.业主做出下列行为时，应当经有利害关系的业主同意的是()。

A.将住宅出租给他人居住，获取租金收益 B.将住宅抵押给金融机构，获取抵押贷款

C.将住宅作价投资人股，获取投资收益 D.将住宅用作营业性场所，获取经营收益

40.业主对建筑物共有部分享有权利的同时，应当承担的义务是()。

A.使用共用部分 B.分担管理费用 C.决定重大事项 D.订立管理规约

41.关于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的说法，正确的是()。

A.业主享有法定共有权 B.业主应当通过制定《管理规约》确定为共有权

C.业主可以通过建设单位出售、附赠或者出租等方式获得共有权

D.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定权属

42.我国《物权法》所称物，包括()。

A.房产和地产B.有形资产和无形资产 C.不动产和动产 D.固定资产和流动资产

43.房屋交付使用后，对建设单位聘请的物业服务企业，()有权依法更换。

A.业主大会B.建设单位 C.业主委员会 D.房地产行政管理部门

44.改建、重建建筑物及其附属设施由()决定。

A.物业服务企业 B.建设单位 C.业主 D.业主委员会

45.关于《管理规约》的说法，错误的是()。

A.《管理规约》是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定

B.《管理规约》对全体业主具有约束力

C.对不遵守《管理规约》的业主委员会委员，业主可以依法予以更换

D.《管理规约》引起侵权纠纷，人民法院不宜介入

46.建筑区域内，是否设立业主大会由()决定。

A.全体业主B.全体房屋使用人C.房地产行政管理部门D.街道或乡镇人民政府

47.下列情形中，属于损害他人合法权益的行为是()。

A.房屋空置 B.房屋抵押 C.拖欠物业服务费 D.放弃享有的共有部分权利

48.建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，在没有约定的情况下，应当()。

A.按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定B.由物业服务企业与业主委员会协商确定

C.由物业服务企业依据物业服务合同确定D.按照依法登记的专有部分所有权人平均分摊、分配

49.下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是()。

A.《物权法》 B.《住房公积金管理条例》 C.《房屋登记办法》 D.《房地产抵押估价指导意见》

50.城市规划管理中颁发的证书不包括()。

A.建设项目选址意见书 B.房屋权属证书 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证

51.确定房地产开发项目用地位置、面积、界限的法定凭证是()。

A.项目选址意见书 B.建设工程施工许可证 C.建设用地规划许可证 D.建设工程规划许可证

52.根据《城市房地产管理法》，不属于商品房预售审核条件的是()。

A.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

B.投人开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上

C.持有建设工程规划许可证 D.房屋预售对象

53.商品房预售合同登记备案的申请人是()。

A.商品房销售代理机构B.商品房预售人C.商品房购买人D.商品房预售人和商品房购买人

54.根据《住宅质量保证书》，下列部位、部件保修内容与保修期错误的是()。

A.管道堵塞2个月 B.灯具、电器开关6个月 C.屋面防水2年 D.卫生洁具1年

55.关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是()。

A.备案时提交书面租赁合同和身份证

B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书

C.备案时只需要提供承租人的身份证件

D.如果房屋租赁当事人订立的为口头租赁合同，需到场说明情况

56.根据《城市房屋租赁管理办法》，房屋租赁当事人，应当在租赁合同签订后()日内到房 地产管理

部门办理登记备案手续。

A.10B.30C.45D.60

57.下列房地产相关活动中，属于房地产经纪活动的是()。

A.促成房地产交易 B.评估房地产价值 C.房地产开发项目策划 D.测量房产面积

58.抵押房地产的房屋所有权人是()。

A.借款人 B.抵押人 C.贷款人 D.抵押权人

59.抵押房屋在订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同()。

A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.可以对抗抵押权

60.业主完成商品房交易后，应当及时到房地产管理部门办理房屋所有权()登记。

A.初始 B.转移 C.变更 D.注销

二、多项选择题(共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)

61.《物业管理条例》在立法过程中，主要遵循了()的原则。

A.物业管理权利和财产权相对应，B.加强行政监督与管理 C.维护全体业主合法权益

D.现实性与前瞻性有机结合E.从实际出发、实事求是

62.《物业管理条例》关于前期物业管理规定的主要内容有()。

A.前期物业服务合同的订立B.管理规约的制定C.物业服务企业的保修责任

D.物业管理用房的配置E.物业承接验收手续和物业资料的移交

63.关于物业服务企业提供物业服务合同的约定以外的服务项目的说法，正确的有()。

A.提供这种服务，是物业服务企业的法定义务 B.这种服务，原则上是一种有偿服务

C.提供这种服务，需经业主委员会同意 D.提供这种服务，需由特定的业主和物业服务企业另行约定E.服务项目，必须是公共性质的物业服务

64.关于采取酬金制形式约定物业服务费用的说法，正确的有()。

A.酬金以预收的物业服务费用为计提基数

B.物业服务资金扣除酬金和物业服务支出后结余的资金归全体业主所有

C.物业服务费用不足时，由物业服务企业承担亏损

D.物业服务费用的计提基数和计提比例均通过物业服务合同约定

E.物业服务过程中产生的归属业主的其他收入，经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定，可以

计提酬金

65.关于物业服务费收缴的说法，正确的有()。

A.按时缴纳物业服务费是业主应尽的义务

B.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，从其约定

C.对欠缴物业服务费的业主，物业服务企业可以依法追缴

D.已竣工尚未出售的物业，物业服务费由建设单位缴纳

E.已出售尚未交付的物业，物业服务费由物业买受人缴纳

66.以下关于物业管理服务标准的说法中，正确的有()。

A.物业管理一级服务标准中，小区主出入口应24小时站岗值勤

B.物业管理一级服务标准中，共用雨、污水管道每年应疏通l次

C.物业管理二级服务标准中，对重点区域、重点部位应每3小时至少巡查l次

D.物业管理二级服务标准中，载人电梯早6点至晚12点应正常运行

E.物业管理三级服务标准中，应公示l2小时服务电话

67.下列物业服务企业履行物业服务合同的情况中，业主有权进行监督的情形有()。

A.对物业服务企业履行合同的情况提出批评与建议

B.对物业服务企业所做的损害业主利益的行为要求赔偿

C.查询物业服务企业在履行合同中形成的有关物业管理事项的各项档案材料

D.监督物业服务企业的收费情况E.要求物业服务企业对违反合同的行为进行改正

68.首次业主大会的会议议程中需要宣读的内容有()。

A.业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数B.《业主大会议事规则》尊案

C.《管理规约》草案D.业主委员会委员候选人名单E.物业服务企业的选择结果

69.申请核定资质等级的物业服务企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主

管部门提交()等材料。

A.企业资质等级申报表 B.企业资质证书正、副本 C.营业执照复印件

D.物业服务合同复印件 E.物业管理业绩材料

70.资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质 证书的情形

有()。

A.对没有提交核定资质等级申请的物业服务企业作出资质审批决定的B.审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的C.超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的D.违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的E.对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的71.二级物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产 主管部门予以()处罚。

A.撤销资质 B.警告 C.责令限期改正 D.处l万元以上3万元以下的罚款 E.降低资质等级

72.重视合同，诚信经营，物业服务企业应把握()环节。

A.学习专业技能 B.整合服务理念 C.团队观念的培养 D.认真履行合同 E.诚信订立合同

73.住宅专项维修资金的交存方式包括()。

A.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存人住宅专项 维修资金专户

B.已售公有住房的业主应当在办理房屋人住手续前，将首期住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户

C.公有住房售房单位应当在收到售房款之日起20日内，将提取的住宅专项维修资金存人公有住房住宅专项维修资金专户

D.未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人 E.业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额20%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定

74.关于公有住宅出售后的使用与管理的说法中，正确的有()。

A.住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或者减少对该幢住宅共用

设施设备正常运行有影响的自用设备

B.住宅的共用部位和共用设施设备，凡属人为损坏的，由责任人负责修复或者赔偿

C.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应当专户存人银行，由维修养护责任单位专项用于住

宅共用部位和共用设施设备的维修养护

D.已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行

E.住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用的使用受房地产行政主管部门及该幢住宅各所有人的共同监督

75.管理规约在物业管理区域内的实施是否到位直接影响到()的好坏。

A.经济状况 B.物业品质 C.业主的家庭情况 D.公共秩序 E.环境卫生状况

76.根据《物权法》的规定，对于建筑区域内任何任意()、侵占通道、拒付物业费等侵权行为，受到侵害的业主个人可以依据《民事诉讼法》等法律规定，向人民法院提起诉讼。

A.弃置垃圾 B.排放污染物或者噪声 C.违反规定饲养动物

D.违章搭建 E.擅自改变家用设施设备的结构

77.对业主具有约束力的业主大会或者业主委员会的决定必须是()，上述要求必须同时具备，否则业主大会、业主委员会的决定对业主没有约束力。

A.依法设立的业主大会、业主委员会作出的B.业主大会、业主委员会依据法定程序作出的C.符合法律、法规及规章，不违背社会道德，不损害国家、公共和他人利益的决定

D.居委会的决定E.依法设立的街道办事处作出的78.业主大会决定《物业管理条件》规定的()等事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

A.制定和修改业主大会议事规则B.制定和修改管理规约

C.选举业主委员会或者更换业主委员会成员D.选聘和解聘物业服务企业E.筹集和使用专项维修资金

79.房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须()。

A.权威

B.真实

C.合法

D.科学

E.准确

80.关于房屋租赁权利义务的一般约定，下列说法中，正确的有()。

A.出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承

租人造成损失的，应当承担赔偿责任

B.出租住宅用房的自然损坏或合同约定由出租人修缮的，由出租人负责修复

C.因承租人过错造成房屋损坏的，由出租人负责修复或者赔偿

D.租用房屋从事生产、经营活动的，修缮责任由双方当事人在租赁合同中约定

E.承租人必须按期缴纳租金，违约的，应当支付违约金

一、单项选择题

1.A2.D3.B4.D5.B

6.B7.B8.C9.B10.D

11.C12.B13.A14.B 15.D

16.A17.D18.C19.B20.D

21.A22.C23.C24.A25.D

26.A27.C28.B29.B30.D

31.D32.C33.D34.B35.B

36.D37.A38.A39.D40.B

41.D42.C43.A44.C45.D

46.A47.C48.A49.B50.B

51.A52.D53.B54.C55.B

56.B57.A58.B59.A60.B

二、多项选择题

61.ACDE62.ACDE63.BD64.ABD65.ABCD

66.ABD67.ACDE68.ABCD69.ABDE70.BCDE

71.BCD72.DE73.ABD74.ABCD75.BDE