棚户区改造存在的问题

2024-12-31

棚户区改造存在的问题(精选8篇)

棚户区改造存在的问题 篇1

【摘要】:随着我国城市化进程的加快,城市区域不断扩大,越来越多的村居被纳入了城区

范 围,这些质量较差的房屋、设施不全的区域就构成了棚户区。为了使旧城区恢复其在城

市 发展中的活力,必须对旧城区内的棚户区进行改造。同时棚户区的改造也有利于节省土

地,统筹城乡土地。因此对棚户区进行改造具有重大意义。

关键词:城市化进程;棚户区;改造

棚户区是中国城市化进程中出现的典型现象,它曾经解决了不少贫困家庭的住房问题,但是现在棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈,严重损坏了城市形象,甚至会引发一些社会问题。因此棚户区问题是实现城市快速发展、提高城市竞争力急需解决的问题。

一、棚户区改造现状

目前,棚户区改造呈现多种模式,多个层次推进的发展态势,更新改造模式由过去单一的“旧房改造”和“旧区改造”转向“旧区再开发”,不仅仅以改善居住条件和居住环境为目标,而且充分发挥改造地段的经济效益和社会、环境效益,实现改造棚户区和城市现代化的多重目的。概括起来,近几年来棚户区改造呈现出以下特点:

经济效益成为关键。房地产公司作为自负盈亏的经济实体,受 到市场经营的经济规律的支配,盈利成为其开发的主要目的,这种积 极、迫切的目标激发其创造各种有效的方法去促进土地利用,间接地 使土地使用发挥到最高境界。因此,经济效益问题成为棚户区改造的 关键问题,关系到棚户区改造是否能行之有效,并且支配着棚户区改 造的开发行为。

规划控制趋向法治化、系统化。进入市场经济后,虽然还存在着立项审批手段,但由于资金已不是上级划拨,而贷款也不再是上级批准的政府行为,而是建设者与金额机构之间的经济企业行为,从而使政府对棚户区改造的控制,由过去行政、计划为主的直接控制逐步 转向利用经济杠杆、法规手段、政策引导、公众参与以及其他沟通协作方式的管理调节,并通过各种计划、决策、执行、引导、协调、监督等组织活动使规划管理走向系统化,打破了以往城市建设计划、规划、建筑、实施的单向执行方式。

二、棚户区改造存在的问题

关注近期和局部利益。因为在市场机制中,房地产开发企业的经济行为以自身利益的最大化为目标,并且房地产项目的开发是在一个特定的时间段内,房地产开发企业追求的是在这个时间段内的收益。于是,房地产开发企业倾向于最充分地利用土地资源,千方百计地提 高地块的容积率,而很少考虑对周边环境可能造成的危害以及对城市长远发展可能带来的负面影响。同时,房地产开发企业的“产品”是依据市场的需求“量身定做”的,但是市场的需求并非是以城市合理的发展为依据的。例如,城市中心区的棚户区改造中往往以开发高级住宅为主,将低收入的居民排挤出了城市中心区,一定程度上导致社会空间的分隔,并给社会的安定埋下隐患。这些矛盾和问题是市场本身无法解决的。

拆迁难度大,协调时间长。城市建设的难点在棚户区改造,棚户区改造的难点在棚户区拆迁,棚户区拆迁的难点在于中低收入户的安置。改造能否顺利实现,关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。

对经济困难家庭的住房保障还不到位。在棚户区拆迁项目中,存在着这样一些特殊困难家庭(如下岗失业、经济拮据、常年患病、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等):拆迁前,他们挤住在平房内或者私自加盖的屋舍内,基本能够维持生活,可是拆迁之后,按照拆迁条例 规定得到的补偿一般不能满足购房从而解决几代人的居住问题。这部分人群会强力阻碍拆迁。这是拆迁工作中很现实的困难。

改造项目和拆迁方案不够详细透明,影响被拆迁居民的信心。被拆迁居民对拆迁后的前景不明朗,对拆迁的各项补偿没有把握,对拆迁持冷漠态度,如大多数棚户区内的房主既担心拆迁后失去每个月上千元的房租,生活没有来源;还担心现在的住房无法换到同等面积的 楼房,每个月还要交物业管理费等。棚户区内很多租房户对拆迁也忧心忡忡,因为他们现在的收入只够租住较便宜的普通街区旧房或城中村房子,拆迁后他们难以找到便宜的住房。

改造资金不足,审批程序冗杂。棚户区改造需要大量资金,但是政府财政支持的城建资金缺口大。资金不足会严重阻碍棚户区改造的进程,应从大局着眼,从城市经营的理念出发,增加优惠政策,吸引市场投资机构介入融资。以往棚户区改造所需的批文太多,从确定打 算改造某一区片到真正全面落实完成拆迁改造,需要太多部门的协作与审批,所需的时间太长,管理成本加大。

三、城市棚户区改造的建议和措施

(一)制度创新

制定优惠政策棚户区改造中涉及到政府、开发商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益关系者是原棚户区居民。政策既要保证居民和开发商的利益,还要保障棚户区改造达到城市发展的要求,使居民在不支付额外费用的前提下便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境。拆迁期间原棚户区居民的安置费及原有房屋的出租收入,由开发商负责补偿;原棚户区居民回迁房必须优先建设,并由原棚户区居民优先挑选,保证按时回迁等等。如果这些政策措施能顺利实施,原棚户区居民就会成为棚户区改造最大的受益者。为了推动棚户区改造,政府需要让出巨大利益给原棚户区居民和开发商,以便降低开发商的经营风险,亦即出台新的优惠政策;对于含有公益性项目的棚户区改造项目(如在新一轮的城市规划中被规划为绿地的棚户区片),允许免缴部分土地出让金;对于区位较差、拆迁量 较大的区域,可以允许开发商采取适当提高容积率,增加部分商业建筑面积等办法提高经营收益。

(二)体制创新

确立推进机制 棚户区改造工作在市委、市政府的统一领导下,实行分级负责制。市委、市政府成立市棚户区改造工作领导小组,负责研究制定政策、审定市建委组织的对改造区片前期策划研究和城市运营商的推选认定、审定城市营销策略和项目招商策略,审定批准区政府上报的棚户区改造项目总体策划方案。领导小组办公室负责牵头协调棚户区改造的日常工作。

(三)城市营销

促进招商效果城市营销是城市经营的高级表现,是在对城市正确定位的基础上,把城市当作待营销的产品,制定恰当的营销战略和具体策略,把城市宣传推销出去,为城市的招商引资、发展旅游和更好地运营城市而造势。此外,棚户区改造与城市基础设施同步发展,重点抓好道路、排水、供水、供气、公厕、绿化、路灯等基础设施建设。(四)区别对待

优化城市功能城市的特色和个性是城市的灵魂,为此,应制定专项计划,保住城市特色。慎重决策传统街区的改建,慎重策划历史文化名城保护;同时,在目前城市的发展阶段,一部分城中村的存在也有一定的必要性和合理性,它们能提供租金相对低廉的住房,满足了 外来打工人员和城市贫困人口等众多人员的基本住房需求。因此,还应选择保留一部分打工族相对集中居住的城中村,留住打工族,以便增强城市的活力。(五)收购“野楼盘”

用作保障性住房对于城中村或者城边村自行改造建设的“野楼盘”,如果拆除重建,虽然能够给与违法行为以重创,但是更会造成资源的浪费;如果只是收取一定量的罚款即可给“野楼盘”“上户口”,又会纵容这种违法现象愈演愈烈。政府不妨借鉴深圳的做法,由政府收购后作为保障性住房(廉租房或者经济适用房)使用,这样既打击了当前“野楼盘”屡禁不止的现象,又增加了济南市廉租房的供应量,填补了目前济南市房地产市场上无经济适用房的空白,能使更多的低收入家庭受益。

四、小结

棚户区改造是一个长期、复杂的问题,既涉及到政府部门的认知水平和法规、政策的制定,又涉及到社会学、人口学、经济学、城市规划等多个方面,是复杂的系统工程。城市规划工作者应该结合所在城市的实际情况,对棚户区改造进行详细的分析和研究,提出合理的改造方法和措施。

参考文献:

[1]李乃胜 城市棚户区防治的思考 [J].城市发展研究 ,2000(1).[2]赵定东 雷天怡 棚户区改造中的社会资源配置逻辑与机制 [J].社会科学战线 ,2009(9).[3]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略 [J].福建行政学院学报,2010(1).82

棚户区改造存在的问题 篇2

棚户区是中国城市化进程中出现的典型现象, 它曾经解决了不少贫困家庭的住房问题, 但是现在棚户区的大量存在已成为阻碍城市健康发展的瓶颈, 严重损坏了城市形象, 甚至会引发一些社会问题。因此棚户区问题是实现城市快速发展、提高城市竞争力急需解决的问题。

2 棚户区改造现状以及存在的问题

2.1 改造现状

目前, 棚户区改造呈现多种模式, 多个层次推进的发展态势, 更新改造模式由过去单一的“旧房改造”和“旧区改造”转向“旧区再开发”, 不仅仅以改善居住条件和居住环境为目标, 而且充分发挥改造地段的经济效益和社会、环境效益, 实现改造棚户区和城市现代化的多重目的。概括起来, 近几年来棚户区改造呈现出以下特点:

经济效益成为关键。房地产公司作为自负盈亏的经济实体, 受到市场经营的经济规律的支配, 盈利成为其开发的主要目的, 这种积极、迫切的目标激发其创造各种有效的方法去促进土地利用, 间接地使土地使用发挥到最高境界。因此, 经济效益问题成为棚户区改造的关键问题, 关系到棚户区改造是否能行之有效, 并且支配着棚户区改造的开发行为。

规划控制趋向法治化、系统化。进入市场经济后, 虽然还存在着立项审批手段, 但由于资金已不是上级划拨, 而贷款也不再是上级批准的政府行为, 而是建设者与金额机构之间的经济企业行为, 从而使政府对棚户区改造的控制, 由过去行政、计划为主的直接控制逐步转向利用经济杠杆、法规手段、政策引导、公众参与以及其他沟通协作方式的管理调节, 并通过各种计划、决策、执行、引导、协调、监督等组织活动使规划管理走向系统化, 打破了以往城市建设计划、规划、建筑、实施的单向执行方式。

2.2 存在的问题

关注近期和局部利益。因为在市场机制中, 房地产开发企业的经济行为以自身利益的最大化为目标, 并且房地产项目的开发是在一个特定的时间段内, 房地产开发企业追求的是在这个时间段内的收益。于是, 房地产开发企业倾向于最充分地利用土地资源, 千方百计地提高地块的容积率, 而很少考虑对周边环境可能造成的危害以及对城市长远发展可能带来的负面影响。同时, 房地产开发企业的“产品”是依据市场的需求“量身定做”的, 但是市场的需求并非是以城市合理的发展为依据的。例如, 城市中心区的棚户区改造中往往以开发高级住宅为主, 将低收入的居民排挤出了城市中心区, 一定程度上导致社会空间的分隔, 并给社会的安定埋下隐患。这些矛盾和问题是市场本身无法解决的。拆迁难度大, 协调时间长。城市建设的难点在棚户区改造, 棚户区改造的难点在棚户区拆迁, 棚户区拆迁的难点在于中低收入户的安置。改造能否顺利实现, 关键取决于拆迁的成本和拆迁的进度。

对经济困难家庭的住房保障还不到位。在棚户区拆迁项目中, 存在着这样一些特殊困难家庭 (如下岗失业、经济拮据、常年患病、几代同住、房屋拥挤、身体残疾等) :拆迁前, 他们挤住在平房内或者私自加盖的屋舍内, 基本能够维持生活, 可是拆迁之后, 按照拆迁条例规定得到的补偿一般不能满足购房从而解决几代人的居住问题。这部分人群会强力阻碍拆迁。这是拆迁工作中很现实的困难。

改造项目和拆迁方案不够详细透明, 影响被拆迁居民的信心。被拆迁居民对拆迁后的前景不明朗, 对拆迁的各项补偿没有把握, 对拆迁持冷漠态度, 如大多数棚户区内的房主既担心拆迁后失去每个月上千元的房租, 生活没有来源;还担心现在的住房无法换到同等面积的楼房, 每个月还要交物业管理费等。棚户区内很多租房户对拆迁也忧心忡忡, 因为他们现在的收入只够租住较便宜的普通街区旧房或城中村房子, 拆迁后他们难以找到便宜的住房。

改造资金不足, 审批程序冗杂。棚户区改造需要大量资金, 但是政府财政支持的城建资金缺口大。资金不足会严重阻碍棚户区改造的进程, 应从大局着眼, 从城市经营的理念出发, 增加优惠政策, 吸引市场投资机构介入融资。以往棚户区改造所需的批文太多, 从确定打算改造某一区片到真正全面落实完成拆迁改造, 需要太多部门的协作与审批, 所需的时间太长, 管理成本加大。

3 城市棚户区改造的建议和措施

3.1 制度创新, 制定优惠政策

棚户区改造中涉及到政府、开发商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益关系者是原棚户区居民。政策既要保证居民和开发商的利益, 还要保障棚户区的改造达到城市发展的要求, 使居民在不支付额外费用的前提下便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境。拆迁期间原棚户区居民的安置费及原有房屋的出租收入, 由开发商负责补偿;原棚户区居民回迁房必须优先建设, 并由原棚户区居民优先挑选, 保证按时回迁等等。如果这些政策措施能顺利实施, 原棚户区居民就会成为棚户区改造最大的受益者。为了推动棚户区改造, 政府需要让出巨大利益给原棚户区居民和开发商, 以便降低开发商的经营风险, 亦即出台新的优惠政策, 如:出台免缴或部分免缴城市基础设施配套费、绿化补偿费、公共消防设施配套费、供水设施增容费、城市房屋拆迁管理费等一系列优惠政策, 吸引有实力、重信誉的国内外开发商投入济南市的棚户区改造;对于含有公益性项目的棚户区改造项目 (如在新一轮的城市规划中被规划为绿地的棚户区片) , 允许免缴部分土地出让金;对于区位较差、拆迁量较大的区域, 可以允许开发商采取适当提高容积率, 增加部分商业建筑面积等办法提高经营收益;

3.2 体制创新, 确立推进机制

棚户区改造工作在市委、市政府的统一领导下, 实行分级负责制。市委、市政府成立市棚户区改造工作领导小组, 负责研究制定政策、审定市建委组织的对改造区片前期策划研究和城市运营商的推选认定、审定城市营销策略和项目招商策略, 审定批准区政府上报的棚户区改造项目总体策划方案。领导小组办公室负责牵头协调棚户区改造的日常工作。

3.3 城市营销, 促进招商效果

城市营销是城市经营的高级表现, 是在对城市正确定位的基础上, 把城市当作待营销的产品, 制定恰当的营销战略和具体策略, 把城市宣传推销出去, 为城市的招商引资、发展旅游和更好地运营城市而造势。此外, 棚户区改造与城市基础设施同步发展, 市建委重点抓好道路、排水、供水、供气、公厕、绿化、路灯等基础设施建设。

3.4 区别对待, 优化城市功能

城市的特色和个性是城市的灵魂, 为此, 应制定专项计划, 保住城市特色。慎重决策传统街区的改建, 慎重策划历史文化名城保护;同时, 在目前城市的发展阶段, 一部分城中村的存在也有一定的必要性和合理性, 它们能提供租金相对低廉的住房, 满足了外来打工人员和城市贫困人口等众多人员的基本住房需求。因此, 还应选择保留一部分打工族相对集中居住的城中村, 留住打工族, 以便增强城市的活力。

3.5 收购“野楼盘”, 用作保障性住房

对于城中村或者城边村自行改造建设的“野楼盘”, 如果拆除重建, 虽然能够给与违法行为以重创, 但是更会造成资源的浪费;如果只是收取一定量的罚款即可给“野楼盘”“上户口”, 又会纵容这种违法现象愈演愈烈。政府不妨借鉴深圳的做法, 由政府收购后作为保障性住房 (廉租房或者经济适用房) 使用, 这样既打击了当前“野楼盘”屡禁不止的现象, 又增加了济南市廉租房的供应量, 填补了目前济南市房地产市场上无经济适用房的空白, 能使更多的低收入家庭受益。

小结

棚户区改造是一个长期、复杂的问题, 既涉及到政府部门的认知水平和法规、政策的制定, 又涉及到社会学、人口学、经济学、城市规划等多个方面, 是复杂的系统工程。城市规划工作者应该结合所在城市的实际情况, 对棚户区改造进行详细的分析和研究, 提出合理的改造方法和措施。

参考文献

[1]陆伟芳, 城市化进程中城中村改造思考[J].扬州人学税务学院学报, 2003.

[2]李俊夫, 城中村的改造[M].北京:科学出版社, 2004

棚户区改造存在的问题研究 篇3

关键词:棚户区;棚户区改造

中图分类号:F29文献标识码:A文章编号:1671-864X(2016)09-0058-01

一、棚户区概述

(一)棚户区概念。

棚户区是指城市建成区范围内,人口密度高,建筑年代久远,建筑密度大,容积率大,通风、采光条件差,住宅区内道路狭窄,安全性差,基础设施陈旧,配套设施不完善、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

棚户区包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区四种类型。

1.城市棚户区。城市棚户区,是指城市规划区范围内,简易结构的房屋、这些房屋建筑密度较大,使用年限久,质量差,抗灾性差,使用功能不完善,配套设施不健全的区域。

2.国有工矿棚户区。国有工矿棚户区是指在国有土地上建设,由国有及国有控股工矿企业经营管理的,居住质量差、建筑密度大、建筑年代久远、基础设施和配套设施不完善的集中连片区域。

3.国有林区棚户区。国有林区棚户区是指各国有林区范围内破旧平房集中连片、泥草房和危房面积超过 50%,基础设施不齐全、治安和消防隐患大、环境卫生差,低收入家庭户数较多的居民点。

4.国有垦区。国有垦区是指各国有垦区范围内,破损严重、房龄超过四十年的房屋以及土坯、泥草结构的居民住房;建设部门认定的危房;基础设施配套不全,公共排水、供气、消防等设施达不到规定标准,存在严重安全隐患的房屋;破旧平房集中连片、危房面积超过50%的居民点。

(二)棚户区改造的意义。

1.能够有效改善居民的住房条件。住房制度改革以来,房地产开发发展迅速,人民群众通过购买商品房来改善居住环境和条件,由于棚户区居民绝大多数都属于低收入困难群体,他们改善居住条件的能力有限,通过棚户区改造,能够有效解决困难群众想要改善居住环境的住房问题,从而增强社会凝聚力,促进社会和谐稳定。

2.是推进城市化进程的必然要求。棚户区都是破旧平房,土地利用率很低,通过改造可提高建筑容积率2至3倍,同时提高了土地使用价值,盘活了存量土地,为城市发展提供了空间。因此,棚户区改造不仅完善了城市功能,改善了居民的居住环境,而且完善了城市基础设施条件,提升了城市的形象和品位。

3.是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造一方面解决了棚户区居民的住房条件,另一方面还直接增加了住宅土地供应,增加了住宅有效供给,缓解了住房供需矛盾,稳定了住房价格。另外,棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业的发展,为调整产业结构、扩大内需也做出了积极的贡献。

二、棚户区改造存在的问题

(一)资金匮乏问题。棚户区改造面临的最大问题就是资金短缺问题。棚户区改造涉及拆迁、征地、安置补偿等多个方面,这些方面都需要大量的资金支撑。而目前棚户区改造的资金来源主要是棚户区改造专项资金,通过土地储备和实施主体自筹这三个方面,但各自都有一定的局限性。例如,棚户区改造专项资金,给付的审批流程长,资金实际到位的周期长,导致了该政策的使用力度大大减弱。

(二)人口安置问题。对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重。在实际工作过程中,由于安置人口的标准难以界定,有的不在棚户区范围内的人口也纳入到了整体范围,棚户区改造的信息公开和区域统筹管理工作不到位,给了部分人投机行为,从而导致安置房供不应求。另一方面,棚改安置房很多都出现了质量问题,由于开发商为赚钱牟利,尽可能的降低建造安置房的成本来获取利润,忽视民众利益,而政府监管部门的职能缺失和不作为也是导致安置房质量出现问题的原因。

(三)环境保护问题。生态环境保护是棚户区改造中容易忽视的方面,一些棚户区改造项目在进行中出现建材垃圾随意堆放,尘土弥漫,给改造区附近的居民生活带来了影响,使“惠民”变成了“扰民”。一些棚改安置房新建社区的绿地面积也不符合最低要求标准。

三、棚户区改造的对策建议

(一)拓宽融资渠道,缓解资金压力。拓宽融资渠道,一方面可以吸引保险资金积极参与支持棚户区改造建设,提高社会资本参与棚户区改造的积极性。另一方面,政府可以通过完善棚户区改造融资的配套支持政策,建立起更好的激励机制,如完善各种财税优惠政策,简化审批手续,为企业推出更多补偿和担保措施以吸引更多社会资本为棚户区改造提供资金支持。

(二)采取货币化补偿安置模式。货币化安置,是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。这一方式运用在棚户区改造中,将会避免出现安置房由于各种原因出现质量问题,同时居民还可以根据自身需要购买房屋,方便了群众,也提高了政府的工作效率。

(三)完善社会保障制度。完善社会保障制度,建立一个广覆盖、保基本、多层次、可持续发展、覆盖全体市民的社会保障体系对棚户区改造有着极大的影响。完善社会保障主要是解决棚户区改造以后居民的住房和就业问题。

(四)加强棚户区改造的监管。加强对于棚户区改造过程中关于保障性住房建设准入机制的监管、棚改资金的监管以及棚改安置房质量的监管。政府在棚户区改造中处于主导地位,必须加强工程质量监督管理,确保回迁安置房屋的建设质量,定期对棚户区改造项目工程质量进行督促检查,同时成立棚户区改造领导小组或各部门的联席会议制度,在明确实施主体的基础上,政府各有关部门要统一思想、协调配合、形成合力,共同推进棚户区改造,地方政府还可以将棚户区改造工作纳入政府目标考核的内容,明确实施过程中的责任单位和责任人,并建立棚户区改造监察制度。

参考文献:

[1]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略.[J].福建行政学院学报.2010第1期

[2]赵阳洋.新常态下棚户区改造融资模式与风险防范措施探究.[J].河北金融.2015.09

[3]刘晶.北京市棚户区改造模式与管理研究.[D].2015

棚户区改造的优惠政策 篇4

(一)土地收购储备交易中心收购棚户区土地,实行熟地出让。土地出让金退给土地收购储备交易中心,专项用于支付银行贷款本息和土地收购资金周转及棚户区改造。

(二)棚户区改造项目享受经济适用住房有关政策,建设用地实行划拨(含非住宅用地),行政性收费减半,按照普通商品房对待与管理。

(三)居民回迁房、定销商品房建设用地享受土地划拨、行政事业性收费全免、经营性收费减半的优惠政策。

(四)棚户区改造项目用地红线外没有大配套管网的,电业、供水、供气、供热、电信、邮政、广电等单位要按照规划要求,分别出资同步建设。应由市政承担的公用设施和基础配套设施,要落实资金,优先建设。

(五)城市棚户区改造项目给予地方税收优惠政策照顾。对符合条件的改造项目,以划拨方式取得土地使用权的不征契税;棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的,免征契税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分,暂不征收营业税,纳税确有困难的,可减免房产税和土地使用税。

实城市棚户区改造项目地方税收优惠政策的通知

吉林省建设厅

为贯彻落实《吉林省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》(吉政发〔2005〕34号,以下简称《意见》),鼓励棚户区居民按期搬迁,调动承接城市棚户区(以下简称棚户区)改造项目的房地产开发企业建设积极性,现对棚户区改造项目给予地方税收优惠政策的具体问题通知如下:

一、适用范围

凡列入全省棚户区改造计划的棚户区改造项目适用于本通知,具体项目以全省城市棚户区改造协调小组下达的棚户区改造计划为准。

二、相关税收政策及减免税管理

(一)棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的,免征契税。具体为:①以拆迁补偿款自行购置住房符合普通住房标准的,免征契税;如购置住房超出普通住房标准,则以购房成交价格扣除拆迁补偿款的余额征收契税。②以实物补偿方式承受住房的,对不超过原拆迁面积的(在原拆迁面积内不受分户的限制)免征契税;对超过原拆迁面积而低于普通住房标准的,可免征一处房屋的契税。其中,普通住房是指吉林省地方税务局、吉林省建设厅《关于贯彻落实<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>》(吉地税发[2004]65号)中规定的普通住房标准。

具体办理时,原棚户区居民应持拆迁主管部门核实为城市棚户区改造项目并统一编码、加盖公章的《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议》,以及身份证、新购房屋合同、发票等地税部门要求提供的资料,到房屋所在地契税征收机关办理免征手续,地税部门核准后,将《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议》原件存档一份备查。

(二)对棚户区被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

(三)对棚户区被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征土地增值税。

(四)对房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分,经主管税务机关核准,暂不征收营业税。按照各市州政府制定的城市棚户区回迁最小户型面积标准进行回迁的,可视同偿还原拆迁面积房屋。

(五)房地产开发企业参与棚户区改造纳税确有困难的,可减免房产税和土地使用税。对参与棚户区改造的房地产开发企业,依据省棚户区改造协调小组立项计划和当地拆迁部门颁发的《拆迁许可证》等,实际拆迁棚户区面积应缴纳的土地使用税,纳税确有困难的,可向主管税务机关提出申请减免土地使用税;对其开发的闲置商品房,售出前免征房产税。

(六)对参与棚户区改造的房地产开发企业,以划拨方式从国有土地储备中心取得的土地使用权不征收契税,但在转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税。

三、加强配合 落实责任

(一)各市州城市棚户区改造协调小组应根据本地居民住房实际情况、财政和居民的收入水平,合理确定安置回迁居民的户型面积标准,并抄报省建设厅和省地税局。

(二)各地房屋拆迁主管部门要指导被拆迁人签定内容真实、分类明确的《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议》(一式四份,拆迁主管部门、地税部门、房地产开发建设单位、被拆迁人各一份),并根据棚户区改造项目的进展情况,及时向相关房地产开发企业主管地税部门送达《吉林省城市棚户区改造项目情况表》(表样附后),通报相关情况。

(三)地税部门要以《吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议》、《吉林省城市棚户区改造项目情况表》做为减免税的重要证明和依据,核准后及时落实相关税收减免政策。

济南市关于棚户区改造的通知 篇5

(济政发〔2007〕9号)

各县(市)、区人民政府,市政府各部门:

为加快我市旧城棚户区改造步伐,切实改善旧城棚户区居民的居住条件和生活环境,特通知如下。

一、充分认识加快旧城棚户区改造工作的意义

目前,我市旧城区内集中连片的棚户区(指城区二环路以内城市国有土地上低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的区域)房屋总建筑面积约196万平方米。这些棚户区大都建设年代久远,房屋破旧,低矮潮湿,拥挤不堪,环境脏乱,排水不畅,安全隐患大,居民生活极为不便,加快改造刻不容缓。做好棚户区改造工作,是落实“三个代表”重要思想,全面建设小康社会的重要举措;是落实科学发展观,构建和谐社会的客观要求;是践行执政为民理念,惠及千家万户的民心工程。各级各有关部门都要从讲政治的高度充分认识这项工作的重要性,以科学发展观为统领,以改善人居环境、促进经济社会协调发展为目的,以人为本,统筹兼顾,精心组织,配套建设,高标准实施旧城棚户区改造,保障群众居住权益,提高群众生活质量,确保人民群众更大程度地共享改革发展成果,全面推进和谐济南建设。

二、目标任务和基本原则

(一)目标任务。力争用3年时间基本完成旧城棚户区改造任务。通过改造,实现棚户区居民居住水平和生活质量的较大提高,周边地区人居环境和生态质量明显改善,市政基础设施和文化教育体育等公益性设施逐步完善,城市综合服务功能显著增强。

(二)基本原则。

1.政府主导、有序推进的原则。市政府成立旧城改造工作领导小组,统一领导全市棚户区改造。制定统一的政策标准,明确工作计划、重点和目标,统筹兼顾,搞好试点,分步实施,有序推进。

2.市区联动、以区为主的原则。棚户区改造工作要落实属地管理责任,各区政府作为实施主体,负责本辖区内棚户区改造的具体组织领导。相关部门要充分发挥职能作用,积极主动地支持、配合、协调棚户区改造工作。

3.科学规划、配套建设的原则。棚户区改造必须按照规划连片开发,有效整合旧城资源,加强土地集约利用和功能优化配置,做到改造一片成型一片。棚户区改造要与城市基础设施配套建设相结合,与环境整治相结合,与社区建设相结合,与完善住房保障体系相结合,与保护历史文脉、建筑、街区相结合。

4.市场运作、政策扶持的原则。棚户区改造力求实行市场化运作,多渠道筹集建设资金。制定针对性强的政策扶持措施,化解棚户区改造资金压力,并确保对棚户区居民的各项优惠政策落实到位,使广大群众得到实实在在的利益和实惠。

5.公开、公平、公正和阳光操作的原则。棚户区改造政策、标准和程序要公开公布,拆

迁、建设、回迁安置等重要环节要实行公示,自觉接受群众监督。监察、审计部门要全过程介入,确保每一项工程都成为阳光工程和群众满意工程。

三、加强政策扶持,推进规范运作

推进棚户区改造,必须加大政策创新和落实力度,规范运作方式和行政行为。

(一)落实扶持政策。棚户区改造拆迁安置房建设参照经济适用住房有关政策办理,被拆迁居民对拆迁安置房拥有完全产权。棚户区改造拆迁安置房用地外的经营性用地,通过招标、拍卖、挂牌方式出让,所产生的土地收益作为市政府专项资金,按收支两条线规定管理,用于棚户区改造的统筹调剂和相关基础设施配套建设。

对改造难度大、资金难以平衡的棚户区改造项目,由市旧城改造工作领导小组个案研究特殊政策。

(二)加强分类指导。棚户区改造根据不同情况,分别采取市场化运作、政府运作和市场与政府相结合运作的模式。引导鼓励市场化运作,通过市场融资进行土地整理熟化,安置房建设享受政府规定的优惠政策,经营性土地采取限定条件招拍挂出让;市场化运作有困难的由政府指定土地熟化人整理熟化土地,实行净地出让;对土地附加值低、基本不具备市场化运作条件的,由市政府统一调控,采取项目搭配等办法推进改造。

(三)规范拆迁安置。棚户区现有拆迁项目原则上以就地安置为主,货币补偿、异地安置为辅。其中,规划为住宅类的项目一般实行就地安置;规划为市政公用设施、公益设施和非住宅类的项目,实行货币补偿、异地安置。

要严格规范拆迁行为,按照政策规定合理确定回迁安置房屋的户型、面积标准,给予被拆迁人合理补偿,依法保障被拆迁人的合法权益。要牢固树立群众观念,充分听取被拆迁人的意见建议,做好沟通交流和说服引导工作,取得广大被拆迁人的支持、配合和拥护。被拆迁人应以大局和棚户区广大群众的利益为重,积极理解、支持、配合拆迁改造工作。对少数阻挠正常拆迁的,司法、执法等部门应依法实施强制拆迁。对个别无理取闹、严重影响社会秩序的,依法追究当事人的法律责任。

(四)严格建设标准。棚户区改造居民拆迁安置房按照普通商品房建设。要根据城市规划和国家有关建设程序和标准、规范,依法组织棚户区改造项目的设计、施工、监理招标,确保工程工期和质量标准,以及公共基础设施的配套完善,真正达到明显改善棚户区及周边区域市容市貌和居住环境的目的。实施棚户区改造项目的开发企业必须具备规定的资质,并提倡推广新技术、新材料、新设备、新工艺,建设节能、节水、节材、节地和环保型住宅。

四、强化组织领导,保障工程顺利实施

棚户区改造工作是一项复杂的系统工程,涉及面广,政策性强,责任重大。各级各部门和单位必须高度重视,切实加强领导,超前谋划,精心组织。

(一)明确责任。棚户区改造工作在市委、市政府的统一领导下,纳入全市目标管理责任制,对各区政府和市有关部门进行考核。市旧城改造工作领导小组(成员名单附后)负责全市棚户区改造工作的指挥协调和有关政策制定,统一调配使用棚户区改造专项资金。领导小组办公室主要负责棚户区改造规划及计划制定、棚户区项目审核、政策研究、组织协调、监督管理和棚户区改造的日常工作。

市旧城改造投融资管理中心作为市政府推进旧城区改造的协调机构和运作平台,按照确定的职责,负责规划策划方案的组织编制与协调报批、受委托办理有关国有土地收储工作、筹措工程资金、根据市政府安排对项目直接进行土地熟化与改造等工作。

各区政府是棚户区改造的责任主体和实施主体,对本辖区的棚户区改造工作负全责。要成立相应的工作机构,主要负责棚户区项目申报、策划包装、招商引资、调查摸底、拆迁安置、宣传发动、组织实施等工作。

市政府相关职能部门要各司其职,通力合作,简化办事环节,缩短审批时限,提高办事效率,主动为棚户区改造工作提供优质服务。

(二)加强监督。棚户区改造涉及的各级政府、部门、单位及领导干部、工作人员,都必须以大局为重,做到特事特办、急事急办。涉及单位要公开监督投诉电话,自觉接受群众监督。各级监察部门要强化全程监督,对严重影响干扰棚户区改造的违法违规行为依法依纪严肃查处。各级审计部门要提前介入改造项目,对改造资金的使用情况实行全过程监督审计。

(三)广泛宣传。各新闻媒体和有关单位要采取多种形式,加大宣传力度,重点宣传棚户区改造的意义、目标、原则、建设标准和政策,及时总结推广棚户区改造的先进经验和做法,切实做好群众的思想工作,动员全社会积极支持和主动参与棚户区改造工作,推动工程顺利实施。

旧城区范围内其他旧城改造项目,报经市旧城改造工作领导小组批准后,可参照本意见执行。历史文化街区保护性改造不适用本意见。本意见自发布之日起执行,原有关规定与本意见不一致的,按本意见执行。

济南市人民政府

棚户区改造存在的问题 篇6

——关于我市棚户区改造情况的调研报告

棚户区改造是党中央、国务院作出的重大决策部署,是惠及民生的民心工程、发展工程。2014年以来,市委、市政府认真贯彻落实中、省决策部署,科学高点规划,制定优惠政策,加强组织领导,市县聚力联动,全市棚改工作起步良好、推进有力、成效初显。2015年,市本级3个,商州区5个,洛南县2个,丹凤县3个,商南县4个,山阳县4个,镇安县5个,柞水县2个棚改项目全面启动实施,房屋征收、拆迁安置、资金筹措、工程建设等重点工作有条不紊向前推进。调研中,我们看到我市棚改工作有不少亮点,并有诸多启示。

“上天”“入地”寻空间

土地是商洛城镇发展的最大瓶颈。我市属“八山一水一分田”的国家级集中连片贫困区,山大沟深地少,特别是各县镇更是寸土寸金。受地理制约,山区城市建设不可能像平原地区那样摊大饼式发展。商洛城镇建设,空间在哪里?

向空中拓空间。镇安县张家巷棚户区改造项目位于县河新区张家巷6号(原和德市场),项目总占地面积6456平方米,拆迁居民377户,拆迁面积24077平方米。规划建设5栋地上建筑面积51235.20平方米的高层(其中安置房面积为48000平方米,商品住宅面积为3235.20平方米);骊珠路南段棚户区改造项目总占地面积5434.78平方米,征收房屋196户,拆迁面积13170平方米,拟建两栋地上建筑面积24639.33平方米的高层;电力塔材厂棚户区改造项目总占地4760平方米,拆迁面积12820平方米,拟建两栋18层、21层总建筑面积18180平方米的安置房,能有效解决300户群众住房问题。通过新建高楼,向空中要空间,节约了土地。

向地下延空间。柞水县体育场及周边棚户区改造(一期)项目位于县体育场(原柞水县中学操场),是城区广大市民从事文体活动和大型社会活动的主要场所。因资金缺,设施不配套,加之周边居民住房年久失修、破乱不堪,严重影响市容市貌,柞水县委、县政府根据《柞水县城总体规划》《柞水县旧城改造规划》,决定对原县中体育场及周边区域进行改造。该项目总占地面积13335平方米,规划建设地下负一层9699平方米的平战结合人防工程,可停放600多辆车的地下停车场。负二层是1.5万平方米的大型商业购物广场,顶层是1.5万平方米的大型文体活动广场和灯光球场。现体育场改造部分已竣工验收并投入使用。夜跑晨练的居民说:“体育场改造极大地方便了我们日常健身、购物、停车需求,让我们真切地感受到了党委政府的关怀和温暖。”

低变高腾空间。原柞水饭店位于柞水县临河路中段,房高四层,建筑面积3600平方米,酒店管理不善,房屋年久失修,加之周边居民住房低矮、破烂,影响县城形象,县委、政府决定拆建柞水饭店及周边住房,建设迎春小区。项目计划总投资1.2亿元,规划占地面积21625平方米,建筑面积188675平方米,建设一期3号住宅楼30层,1号、2号住宅楼26层,解决拆迁安置户215户,开发商品房1100户,商业综合服务面积17750平方米,棚户区道路、绿化等配套设施建设面积达13600平方米。小区项目土地利用率高,容积率为7.8,绿化、老年健身等配套服务设施齐全。已入住1号、3号楼棚改安置拆迁居民说:“棚改使我们告别了低矮陈旧的老房子,住进了宽敞明亮的洋房子,活得更有尊严了,工作生活更有信心了。”

多措并举找资金

我市各县区均为国家级贫困县,基本上都是吃饭财政。城镇建设特别是棚户区改造,更是花大钱的事情。县穷民不富,推进棚改,钱从哪里来?

紧盯政策“跑”资金。市委、市政府高度重视棚改工作,2015年新年上班第一天就召开了全市棚户区改造工作动员大会,成立了以市委书记任第一组长,市长任组长,分管市长和包抓项目的市级领导任副组长的棚改工作领导小组,建立了市级四套班子20多名厅级领导分别包抓中心城市十大棚改项目的工作机制。领导小组认真研究中省关于支持棚改工作的扶持政策,瞄准资金项目投向,主动跑省进京汇报工作,加强对接,最大限度地争取更多棚改专项资金,为县区和部门争取政策扶持、申办棚改项目资金铺平了道路。

完善手续“贷”资金。各包抓棚改项目建设的市级领导和市住建局、棚改办积极加强与省财政、国开行等金融部门的联系对接,强化项目包装策划,争取资金支持。各县区按照国开行的要求,积极办理贷款需要的“四项审批”手续,及时上报国开行预审。商州、商南、镇安等县区,主动与省建设厅、省国开行等单位对接,争取项目贷款额度。2014年全市共签订贷款合同项目20个,贷款金额35.17亿元,已到账资金18.5亿元;2015年省住建厅下达我市棚改计划项目28个,争取开行贷款支持项目20个,贷款额度48.44亿元;争取棚改专项补助资金1.9亿元;获得农业发展银行贷款支持项目9个,贷款额度28亿元。

市场运作“筹”资金。坚持政府搭台,企业唱戏的原则,积极探索创新,引进市场机制和理念,实行市场化运作,把棚改工程建设中的服务性、经营性配套设施,如小区超市、临街商业门面、幼儿园等向社会公开进行承包、租赁,争取社会资金参与。商州、洛南、丹凤、山阳等县区普遍与企业开发商签订协议,要求严格按工程设计标准施工,在确保安置房源建设质量的基础上,建设一定规模和数量的商品房向社会公开出售,募集建设资金,加快工程建设。市城投公司积极发行二期债券,筹集棚改资金6.9亿元,逐步解决了棚改项目自有资本金不足的问题。

以人为本惠民生

棚户区改造,涉及广大拆迁户的切身利益。可以说,群众的意愿决定着棚改工作的成败。为了调动广大拆迁户参与并支持棚改的积极性,各县区严格按照市委、市政府提出的“政府不得利、开发商得微利、群众得实惠”要求,将棚改工程真正办成了民心工程。

政府不得利。政府压缩支出,调整支出结构,把棚改作为重大民生工程,将基础设施配套纳入城镇公共设施建设。商州西街棚户区改造项目,房屋征收安置总投资达到了5.6亿元,其中征收费用就2.2亿元,回购安置房资金3.4亿元,政府不但将所有的土地出让金1.9亿元,用于项目的房屋征收和安置房回购,而且,在财政紧缩的状况下,由市区两级财政部门筹集了1.6亿元,专项用于安置房回购,妥善安置被征迁群众。2015年为了加快启动中心城市十大棚改项目,市政府筹集6000万元专项用于项目前期各项费用,确保了项目的顺利实施。

企业得微利。为了更多、更好的筹集棚户区安置房源,不断提高货币化安置率,同步有效盘活存量商品房,促进我市经济发展,实现棚户区改造的多重效益,按照中、省相关要求,市政府结合我市实际,出台了《商洛市中心城区棚户区改造项目异地安置选购商品房管理暂行办法》,将存量的商品房纳入棚户区改造项目的安置房源,由被征收户选择后,政府回购安置,对作为安置的商品房实行“一房一价”评估,其企业的开发利润控制在3%以内,这样,不但解决了棚户区改造新建安置房面积、户型制约,满足了群众住房多元化需求,提高货币化安置率,而且减少了重复投资,有效盘活了存量商品房,促进我市房地产市场健康发展。目前,我市已设立异地安置商品房选购中心,将3800余套区位优越、配套齐全的住宅小区商品房,作为备选房源供被征收群众选购。全市货币化安置率达到45.6%。

群众得实惠。为了保障群众合法利益最大化,市政府在政策制定时打出组合拳。首先,增加异地安置的面积奖励。对选择异地安置的,可分情况给予“1:1.1”“1:1.3”“1:1.5”等3种标准的面积奖励,鼓励群众选择异地安置,按此标准计算,100平方米的房屋,若选择异地安置,最高可置换150平方米的住房,充分提高了被征收户人均住房面积,改善了居住条件;其次,提高货币安置的现金奖励。对选择货币一次性补偿的,在房屋评估价基础上再给予征收户30%货币奖励,据我们对已实施项目签订协议测算,被征收房屋的货币补偿达到了每平方米3250元,基本接近本地商品房销售的平均价格,提高了群众的实际利益,解决了因历史原因造成的房产纠纷或住房宽裕等不同需求,得到了被征收户的支持;第三,制定区域基准价让利群众。为了让棚户区改造群众“搬得起、住得好”,市政府委托专业的房产评估公司,评估出台了棚改区域基准价,一类区域的基准价达到3154元,二类区域的基准价达到2865元,三类区域的基准价达到2589元,基准价起到了选购商品房安置的调节作用,对选购的商品房低于被征收房屋区域基准价的,将价格差通过现金补偿给被征收户,解决了房屋的装修费用,真正让利于民。通过以上政策的出台,棚户区群众得到了实惠。用一些拆迁户的话来说,“原来烂房子,现在好房子。如厕不出门,运动有小区。以前羡慕人,如今人羡慕”。

发人深省启示多

实施棚户区改造,是十八大以来新一届党中央领导集体关于推进新型城镇化作出的重大决策,也是一项利国利民的重大民生工程。我市一年来的试点实践,初步探索出了一条山区城镇棚改的新路子,诸多成功的经验做法给人以深刻的启示。

因地制宜,立体发展,是山区县棚改的必由之路。我市六县一区均属于山区城市,城市建设用地严重不足,加之国家对耕地的保护红线不能突破,造成城市扩展空间有限。那么如何实现城市有限建设用地的集约、节约利用,是城镇化建设的一个主要命题,棚户区多属于城市老城区或城郊结合部的城中村,其原建筑多为低层房屋(三层以下),特点是房屋面积小、占地面积大,一定程度上造成了土地的浪费,因此,对山区县加快棚户区改造,采用立体发展的模式,才能够充分盘活城市土地,实现土地利用最大化,为城市发展提供足够的空间。只有严格落实中省棚户区改造规划要求,“高层建筑规划容积率不得高于3.5,多层建筑规划容积率不得高于1.5”,才能实现棚户区改造促进城镇化建设的目标。

政府主导,市场运作,是山区县棚改的必然选择。棚户区改造关乎到广大人民群众的切身利益,也关系到城市发展的宏伟蓝图。实施主体不对、运作方式不当,会引发侵害群众合法权益事件的发生,影响社会的和谐安定。因此,棚户区改造的实施主体必然是政府,采用市场运作模式,能够切实保障广大人民群众的合法权益,得到群众的广泛认可和支持。那么,什么是政府主导?就是棚户区改造项目设立、房屋征收、建设管理,均由政府牵头组织实施,才能实现棚改项目“科学性、规划性、公共性”的三统一。什么是市场运作?就是坚持以市场为导向,实施房屋征收补偿,同时,要采用招商引资方式吸引社会民间资本参与棚户区改造项目建设,解决棚户区改造投入大、筹资难的问题。

以人为本,尊重民意,是山区县棚改的必须遵循。加快实施棚户区改造,是党中央、国务院实施的一项惠及人民群众的民生工程,坚持“以人为本”是棚户区改造的基本原则,也是工作的出发点和落脚点。因此,要按照相关程序,科学制定征补方案,并面向社会公开征求意见,工作中要因地制宜,结合实际,活用政策,将群众利益放在首位,棚户区改造项目才能“拆得动、建得快”。群众是朴实的,他们不患寡、只患不均,因此,在房屋征收时要做到“一把尺子量到底、一碗水端平”,并坚持公开、公平、公正的原则,才能得到群众的拥护和支持。同时,安置房建设时要实行三严格,即“严格执行基本建设程序、严格建筑材料验核制度、严格国家工程质量标准”,才能将这一民生工程办到群众的心坎上,得到绝大多数群众的拥护和支持。

太原市城市棚户区改造问题及对策 篇7

城市棚户区是指在城市规划区范围内, 房屋年限久、质量差、隐患多, 配套设施不健全的区域, 包含集中成片棚户区改造、非集中成片棚户区改造、城中村改造和旧住宅综合整治。城市棚户区改造作为棚户区改造工程的主要部分, 对促进城市发展、改善困难家庭住房条件有着重要意义, 也是以人为核心的新型城镇化建设的重要内容。

太原市作为山西省省会, 在经济社会发展中一直发挥着重要的作用。自2006年山西省开展棚户区改造工作以来, 太原市始终处在全省棚户区改造的前列, 特别是在城市棚户区改造方面, 取得了丰硕的成果。但也还存在一些问题, 制约着棚户区改造工作的进一步实施。因而, 通过研究太原市在城市棚户区改造工作中所存在的问题, 对更好地解决城市棚改问题, 加快全省改造进程具有重要的意义。

1 太原市城市棚户区改造的整体情况

2007年7月12日, 太原市政府出台了《太原市城市居民棚户区改造的实施意见》, 用以开展太原市城市棚户区改造工作, 改善城市居民居住条件, 当年即实现投资129 888万元, 改造建成12 400套房屋, 总面积93万m2, 随后在2008年年初, 为了响应《山西省关于实施城市居民棚户区改造的指导意见 (试行) 》, 太原市又投资86 777万元, 改造建成8 694套房屋, 面积达66.98万m2。2009年—2014年, 随着国家及山西省不断推出各种棚户区改造的指导意见, 太原市城市棚户区改造工作步入了快速发展时期, 投资金额从2009年的60 922万元逐年增加到了2014年的817 916.1万元, 改造建成房屋累积达到了31 895套, 改造面积313.66万m2。新时期下, 为了更好地改善全市城市棚户区居民的居住条件, 加快城市建设, 太原市在2015年出台了《太原市棚户区改造专项规划方案 (2015—2017) 》, 制定了分阶段进行棚户区改造的科学规划, 将用3年时间完成市内六区54片棚户区改造。

2 太原市城市棚户区改造存在的问题

2.1 资金严重缺乏

近年来, 太原市普遍开展了包括城市道路改造在内的诸多民生工程, 资金支出项目很多, 资金预算无法及时满足城市棚户区改造项目的支出。而城市棚户区改造又不同于政府所习惯的财政资金逐年逐笔拨付, 需要在项目前期就投入大量的资金。在《太原市城市居民棚户区改造的实施意见》和随后开展的改造工作中, 虽然提出过“银行贷一点、财政出一点、政策让一点、企业筹一点、市场开发补一点”的办法来筹集资金, 但由于城市棚户区改造的商业开发价值低, 实施改造很难实现资金就地平衡, 加上国家金融政策的影响和棚改项目对信贷资金、民间资本的吸引力普遍不高等因素, 使得城市棚户区改造面临着较大的资金缺口。同时, 城市棚户区改造项目点多, 覆盖面广, 对资金的引导和调动以及管理能力提出了很高的要求, 而太原市目前多以建设资金和直接补助的形式进行投入, 缺乏对资金的有效管理, 影响着资金的合理使用。

2.2 征收安置难

太原的城市棚户区最早形成于二十世纪五六十年代, 经过长时间的累积和发展, 城市棚户区问题错综复杂, 很难在短时间内得到彻底的解决, 特别是在征收安置方面, 始终面临着程序复杂、时间长的问题。首先, 在太原的城市棚户区改造项目中, 少数被征收群众对补偿标准期望过高, 使得改造工作实施难度加大。比如在2015年太原市亲贤社区改造过程中, 就有3户居民对“商业用房安置+小户型公寓住宅安置+货币补偿”的补偿安置方式不满, 造成征收拆迁工作不能及时收尾, 影响了棚改项目的正常实施。其次, 由于城市棚户区房屋年限久、质量差、隐患多, 配套设施不健全的特点, 且住在城市棚户区的家庭大多数为低收入住房困难家庭, 基本都只有一套住房, 房屋征收难度大, 影响了城市棚户区改造的顺利实施。最后, 城市棚户区改造项目运行程序繁杂, 涉及包括立项、规划、勘察设计、招标、征收、建设在内的等多项手续, 关联部门众多, 很多手续需要上报山西省和国家的相关部门进行批复, 延时滞后的问题突出, 极大地影响着棚改项目的后续操作和施工进度。

2.3 社会矛盾突出

在城市棚户区的市政配套设施和公共服务设施相对滞后的情况下, 城市棚户区居民的需求具有很大的差异性。在以往的棚户区改造政策当中, 虽然做出了满足居民在就业、教育、医疗等方面需求的规定, 但更多可以被认为是一种政策性指导, 没有落实到具体的工作当中。实际常采用的多是统一的安置方式, 不能做到使每个棚户区家庭受益。再加上城市棚户区居民数量较多, 改造不能在短期内结束, 使得居民在过渡期的生活水平下降, 安置工作很难一步到位。从2015年太原市公布的棚户区改造补偿标准来看, 政府虽然对不同生活状况的居民制定了不同的政策, 比如对无力以房改价购买住房的, 允许居民先购买部分产权, 剩下的产权可向政府缴纳租金, 但在如何保障不同安置方案之间的公平性以及后续该如何解决这部分人群的住房问题上仍没有做出明确规定。另外, 在城市棚户区居住生活的还有不少外来无户籍人口, 但改造方案中忽视了对这部分人群的关注, 没有对他们做出妥善的安置。

3 推动太原市城市棚户区改造的建议措施

2016年太原市在继续加快上年度54个城中村改造建设安置任务的基础上, 还将启动31个城中村拆迁, 同时启动2万户棚户区改造任务。如何妥善解决城市棚户区改造出现的各项问题, 推动棚改工作顺利有效实施, 还需通过积极创新的方式来形成一套切实可行的改造机制。

3.1 分类介入, 多元融资

1) 改变城市棚改项目全面进行的做法, 挑选出商业模式较为清晰的项目进行先行改造并回笼资金, 如太原市亲贤村改造地段属于亲贤北街、长风街商圈核心地段, 且周围教育资源充裕, 投资发展潜力巨大, 这类项目在改造完成后既可以在腾出土地后以“招、拍、挂”的方式回收资金, 也可以通过销售安置房获取收益。这样就有足够的偿还贷款本息的能力去吸引以国家开发银行等政策性银行信贷支持, 从而带动多方金融机构参与到城市棚户区改造项目中来。2) 太原市可以成立一个专门的融资机构, 负责城市棚户区改造资金的筹集、使用和管理。资金应包括银行信贷资金, 省、市政府项目资金, 土地出让金, 出售房屋收益等全部涉及城市棚户区改造的资金, 并设置具体的资金管理办法, 保证资金的使用效果和效率。3) 借鉴西安棚户区改造的成功经验, 在保证资金安全性、流动性的前提下, 引入社保基金。社保基金具有还款期限长, 年利率低的特点, 因而将其引入城市棚户区改造项目, 可以适当扭转资金严重缺乏的局面。4) 可以将太原市境内具有优质信用的大型企业纳入到棚改项目中来, 凭借企业的信用优势向银行等金融机构贷款和为政府棚改项目做担保, 从而获得更多的资金支持。作为回报, 政府可以给予这些企业一定的优惠政策, 形成一种良性互动的格局。

3.2 创新征收安置方式

1) 改变过去在较短时间内对居民进行大量集中搬迁的做法, 采取拆建结合的方式, 首先选择那些迫切需要改造的房屋进行搬迁, 并保证资金及时到位, 待上一批安置房建好以后, 再组织居民分阶段分批次地完成全部搬迁, 这样既可以避免居民面临搬迁、临时安置、最终安置的多重窘境, 降低其生活成本, 还可以帮助政府降低对居民在过渡期的补助费用。

2) 在对待少数“钉子户”时, 不能采取包括司法强制执行在内的强硬措施, 要耐心地开展思想动员工作, 了解他们的真实需求, 并努力帮助他们解决一些具体困难, 使他们重新树立对搬迁改造工作的认识。

3) 将提高搬迁补偿水平和降低安置房价格相结合, 给居民的拆迁款要普遍高于周围住宅的价格, 鼓励其更多地选择货币安置的方式;给居民的安置房要普遍低于周围住宅的价格, 给予居民更多的优惠。

4) 开通城市棚户区改造项目的绿色通道, 简化棚改审核手续, 缩短棚改项目流程, 适当下放工作权限, 赋予棚改工作部门更多的权力。同时努力提升工作效率, 充分调动各方力量支持城市棚户区改造项目。

3.3 充分考虑居民的实际需求和意愿

1) 在开展拆迁安置工作前, 要进行充分的前期准备工作, 详细进行居民信息的搜集和民意状况的调查, 了解居民不同的权益诉求, 比如教育、就业、医疗等, 这样在进行搬迁安置时, 就可以使居民更加积极地配合拆迁工作, 减少社会矛盾, 从而加快城市棚户区改造进程。

2) 不做统一安置, 增强安置补偿的灵活性, 给予居民更多的选择空间, 选择货币安置的, 要一次性给予居民全部补偿, 做到不干涉不拖欠;选择住房安置的, 要结合居民的愿望要求进行有针对性安排, 尽量把安置房选在原址附近, 并及时完善安置房周围的基础设施和公共服务建设, 以满足居民队教育、就业、医疗的要求, 真正为居民提供舒适便捷的生活环境。

3) 要进行多层次住房安置, 在继续按照《太原市棚户区改造专项规划方案 (2015—2017) 》规定的对居民以经济适用房价格购买住房外, 还要加大对公租房的建设力度, 凭借公租房没有户籍限制, 面向人群更广的特点, 就能够更好地保障居住在棚户区的无户籍居民的利益, 也能够解决本地户籍的中低收入人群的住房问题。

4) 通过借鉴徐州棚户区改造创新贫困救济的做法, 实施更加细化的安置政策, 真正让利于民。对特殊困难居民因产权置换差价暂时买不起安置房的, 不能仅仅是简单的先租后买, 应该在后续进行产权转让时, 考虑到房价波动的情况, 若房价上涨, 则应维持最初价格;若房价下跌, 则应参照市场价格, 做到充分保护居民利益。

太原市棚户区改造是一项长期而艰巨的任务, 需要我们在不断的探索中寻求更为合理的融资、安置等方面的具体措施, 才能使其得以顺利进行。

参考文献

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[4]任晓莉.山西省棚户区改造问题研究[D].太原:山西财经大学, 2015.

棚户区改造存在的问题 篇8

关键词:棚户区改造 项目收益债券 融资模式 土地一二级联动开发收入

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭居住条件而实施的重大民生工程。2009年,棚户区改造正式在全国范围内拉开帷幕1,并被视为“稳增长”的重要举措。今年7月,国家开发银行获批成立专门的住宅金融事业部并发行住宅金融债券,向市场投资者筹资,重点用于支持棚改工程。在各级政府的大力推动下,棚户区改造工程迅速推进。据住建部统计,2008-2012年间,全国开工改造各类棚户区1260万户,基本建成各类棚户区改造安置住房750万套,棚改成就显著。

然而,资金缺口巨大是推进棚户区改造面临的最大障碍。近日,国务院下发《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》(国办发﹝2014﹞36号)。根据该通知,2014年全国计划改造各类棚户区470万户以上。如果按每户50平方米、建安成本3000元/平方米计算,仅2014年棚户区改造资金的建安成本就将超过7000亿元,而财政部会同住建部下拨2014年保障安居工程专项资金仅有1193亿元(包括用于公租房、各类棚户区改造及配套基础设施建设的资金等)。即使保障性住房安居工程全额用于棚户区改造,加上国开行的千亿元贷款,距离470万套棚户区改造所需要的7000亿元资金仍存在较大缺口,而这就需要地方政府创新融资模式以拓宽融资渠道。

棚户区改造的融资模式分析与比较

(一)传统融资模式

1.政府直接投资

棚户区改造的公共属性,决定了政府直接投资是支持棚改的重要手段。目前,政府投资棚户区改造除通过公共财务预算收入安排资金以外,还通过地方国有资本经营预算、土地出让金收入等多渠道筹集建设资金。根据财政部统计,2010-2012年,用于棚户区改造的全国公共财政支出分别为231.25亿元、555.12亿元和580.08亿元;2013年,全国各级财政补助棚户区改造及配套基础设施建设资金780.61亿元。

2.银行贷款

除政府投资外,银行贷款也对棚户区改造提供了巨大资金支持。目前,我国的棚户区改造可采用的银行贷款主要有三种模式,分别是商业银行贷款、政策性银行贷款和住房公积金中心政策性贷款。其中,政策性银行贷款是棚户区改造贷款的主力,特别是国家开发银行为公租房建设提供了有力的贷款支持。据统计,截至2013年底,国开行累计发放棚户区改造贷款4077亿元,贷款余额2946亿元,占全部棚改贷款余额的60%。住房公积金中心政策性贷款是指建设公司向当地住房公积金管理中心借款来支持棚户区改造。但是,受制于住房公积金的资金规模较小,其对棚户区改造的支持力度不大。

3.企业债券

企业债券是支持棚户区改造的重要资金来源渠道。为吸纳更多的社会资本参与棚户区改造项目,国家发展改革委发布多个文件,支持地方融资平台公司发行企业债券用于棚户区改造。据统计,2013年全国发行了63只企业债券专项用于棚户区改造,募集资金约527.06亿元;2014年上半年,全国已发行58只企业债券专项用于棚户区改造,募集资金约552.29亿元。从当前实践来看,由于企业债券发行额度受发行主体自身净资产规模的限制,通过发行企业债券来支持棚户区改造很难满足建设需要。但从长期看,随着企业债发行方式的改革与优化,通过发行企业债券来填补保障性住房建设的资金缺口具有可持续性。

(二)创新融资模式

1.REITs模式

REITs(房地产投资信托基金)在20世纪60年代兴起于美国,其本质是一种资产证券化,即由信托公司或基金管理公司发起信托计划并通过公募或私募方式面向投资者发行各种受益凭证(如股票、债券、票据等),从而筹集资金并投向房地产,其房地产运营收入的一部分将作为投资者的回报。需要强调,信托计划所募集资金主要投向不动产领域,包括直接收购物业、购买房地产抵押贷款或购买房地产抵押支持证券等,一般采用组合投资,从而分散单一项目的投资风险。

2.项目收益债券

2014年5月,国家发展改革委办公厅出台了《关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》,明确提出要推进企业债券品种创新,研究推出棚户区改造项目收益债券。

项目收益债券是指以项目公司为发行主体,募集资金直接投入固定资产投资项目,项目运营收入进入专户并专项用于债券本息支付的债券。在我国,项目收益债券属于创新品种,目前尚无先例,但其运作原理与美国的市政收益债券类似。具体来说,项目收益债券应具有三大特征:一是在发行主体方面,以承担各类固定资产投资项目的项目公司为主;二是在募集资金投向方面,在开展初期应主要投向市政基础设施建设以及国家产业政策支持行业的项目建设;三是在偿债资金来源方面,以项目产生的现金流作为债券还本付息的第一来源,同时还设有适当的内外部增信。

与一般的企业债券相比,项目收益债券的最大特点在于“融资-投资-项目收入-本息偿付”资金流的封闭运行,即从募集资金的筹集使用到项目资金回收,再到债券本息的偿付,都在一个闭合的环境中操作,这既实现了资金的专款专用,也保证了债券的偿付。

棚户区改造项目涉及到土地整理和开发,会形成一定收益;棚改之后的住宅商业开发,也会形成可观的回报;同时,作为重大民生工程,中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。这就意味着,棚户区改造能够产生相对稳定的现金流。基于此,可以依托项目收益债券来支持棚户区改造,解决资金短缺问题。

(三)融资模式比较分析

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1.传统模式面临诸多限制,难以满足棚改所需资金

在棚户区改造的上述三种传统融资模式中,就政府投资而言,在我国经济增速回落的背景下,政府财税收入增幅也可能会随之下降,所以对棚改的资金支持力度不可能大幅提升,因此政府筹资将在棚改中更多地发挥引导作用,并非扮演投资主力的角色。就银行贷款而言,商业银行的逐利性决定其不会大规模向具有公益属性的棚户区改造提供低息贷款,而且利率市场化也会进一步强化其这种行为;而国家开发银行作为棚改融资的主力,每年投资规模也在千亿元左右,对有近万亿元资金需求的棚改工程来说,仍然杯水车薪。就企业债券而言,受地方融资平台债务负担较重以及发债企业净资产的约束,企业债券对棚改的支持力度有限。因此,传统的融资方式无法满足我国棚改所需的巨额资金。

2.REITs模式发展不成熟,难以适应棚改项目

对于成熟经济体来说,REITs是房地产建设融资的主要模式。但在我国,REITs属于创新品种,将其应用于棚户区改造领域,仍然面临三大问题:一是REITs的配套制度不完善。REITs的发行、运行以及赎回等过程中涉及众多法律法规,包括REITs的成立、募集、资产托管、证券交易和转让等,而这些制度建设在短期内是难以实现的。二是REITs要求的投资回报率较高。REITs模式的一大特点是依靠较高的投资回报率来吸纳私人资本,但棚改项目的保本微利特性决定其很难满足REITs所要求的收益率,所以投资者投资棚改REITs的积极性可能不高。三是REITs以已经开始建成运营的房地产为基础资产发行收益凭证,无法解决在建项目的资金筹措问题。

3.项目收益债是适合棚改的有效融资模式

依托项目收益债券来支持棚户区改造,在很大程度上能够消除传统融资方式和REITs模式所面临的障碍。第一,项目收益债券可以有效降低地方债务压力。项目收益债券的还款资金主要来源于未来项目收益,而不依托地方财政,因而不会增加地方债务压力。第二,项目收益债券可以有效隔离风险。与以融资平台为发债主体的企业债券相比较,项目收益债以具有稳定收入的棚改项目公司为发行主体,并实行严格的账户管理,确保募集资金专款专用和项目现金流闭合运行,能够有效隔离融资平台公司的其他业务风险。第三,项目收益债券的筹资规模较大且成本更低。项目收益债券的发行额可以匹配项目总投资,不受企业净资产等条件约束;另外,项目收益债券主要在银行间市场和交易所市场公开发行,面向的投资者以商业银行、保险公司、证券公司等大型金融机构为主,有较强的流动性,债券利率可参考同评级企业债券,较低的利率水平符合棚改公益属性的特点。因此,项目收益债券是适合我国棚户区改造的有效融资模式。

棚改项目收益债券的运作模式分析

(一)债券发行主体

在已发行的以棚改为募投项目的企业债券中,地方融资平台是主要发行主体,这就意味着目前的棚改企业债券隐含了政府财政担保并加大了地方政府债务压力。但是棚改项目收益债券与现行的棚改企业债券不同,其以独立运营的棚改项目公司为发行人,募集资金专项用于棚改项目,并由项目公司封闭运作管理。具体来说,由地方政府或融资平台设立专门且独立的棚改项目公司作为发行主体,负责棚改项目的投融资及经营管理,并以项目收益作为偿债基础。由此可见,棚改项目收益债券的最大特点在于实现了发行主体与地方融资平台的主体信用脱钩。

(二)偿债资金来源渠道

项目收益债券的偿债资金来源主要是项目自身产生的现金流,所以棚改项目收益债券也以棚改项目所产生的收益为主要偿债来源。从已发行的资金用于棚改项目的企业债券来看,棚改收入主要来源于三方面,分别是政府回购款、土地一级开发收入和土地二级开发收入。

1.政府回购收入(BT收入)

棚改属于重大民生工程,其公益属性和公共特征决定了政府应在棚改中发挥主导作用,相应的,政府财政资金也就成为棚改项目的重要收入来源,这种现象在棚改工程推进初期尤为明显。在具体操作中,棚改项目建设主体与当地人民政府签订“委托代建”协议(即BT协议),明确规定地方政府按协议约定向建设主体支付回购款,而这部分回购款也就成为棚改项目的收入来源。从已发行的棚改企业债券来看,大约有七成左右的债券都以政府回购款作为偿债来源。

以政府回购收入作为棚改项目的收入来源,最大的问题是增加了地方政府财政压力和债务负担。创新棚改项目收益债券,目的之一就是以项目公司而非地方融资平台作为债券发行主体,使地方政府不承担棚改债券的直接偿还责任,也不为其提供隐性担保。如果继续使用BT模式作为棚改项目收益债券的还款来源,则违背了债券创新的初衷,即没有起到缓解地方政府财政压力和债务负担的作用。因此,政府回购收入不适合作为棚改项目收益债券的偿债来源。

2.土地一级开发收入

土地一级开发收入是棚改项目的另一重要收入来源。就其操作而言,地方政府授权棚改项目公司承担土地一级开发职责,承诺待土地开发整理完成后公开出让,从而将一定比例的出让金作为收入支付给项目建设公司。从已发行的棚改企业债券来看,部分债券以土地一级开发收入作为偿债来源。

值得注意的是,在传统企业债券中,政府通常会在棚改地块之外配套给予发行人土地出让金的收益权作为偿债保障,这种形式则违背了项目收益债券的“偿债来源于项目自身收益”的初衷。因此,以土地一级开发收入作为收入来源,出让金必须来源于棚改地块本身,但项目地块的出让金可能无法很好地覆盖投资成本。

3.土地一二级联动开发收入

对于土地一级开发资金不足以平衡项目投资的棚户区改造项目来说,政府与项目公司往往采取一二级联动开发的合作形式,即政府授予项目公司土地一级开发的权利,同时通过合法合规的方式,使得项目公司通过公开招拍挂合法获得土地二级开发权。项目投资主体可以进行商业开发,待项目建成后,项目投资主体有权获得房产的销售收入、租金收入以及停车费等配套收入,并以该收入作为偿债资金来源。从已发行的棚改企业债券来看,部分债券以土地一二级联动开发收入作为偿债来源。

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与政府回购收入和土地一级开发收入相比较,土地一二级联动开发收入是棚改项目收益债券较好的收益来源。一是不增加地方债务压力。由于土地一二级联动开发收入是棚改建设企业经营棚改项目的经营活动收入,不属于地方政府收入范畴,地方政府也没有为其提供隐性担保,因此不会增加地方财政压力和债务负担。二是项目收益来源明确且多样化。以项目建成后房屋租售收入偿付棚改项目收益债券本息,可通过未来租售收益金额分布确定债券本息偿还的结构。

(三)债券的交易结构及还款安排

1.交易结构安排

棚改项目收益债券的交易主要分为以下步骤(见图1):

第一步,投资人缴款,主承销商在扣除承销费用后,将净额划入棚改项目公司开立的募集资金账户,该账户由监管银行监管,资金划出必须用于约定的棚改项目;

第二步,棚改项目产生收入,一部分来源于土地一级开发收入,另一部分来源于商业开发收入;

第三步,棚改项目收入直接划入由监管银行监管的项目收款专用账户中,若有剩余则将剩余资金划入发行人日常账户;

第四步,若棚改项目收入无法覆盖应支付债券本息,可适当安排第三方作为外部增信机构,就实际账户金额与应付本息的差额部分进行补足;

第五步,在债券付息日前,项目公司将付息兑付款项划入登记托管机构开立的账户,完成本息兑付。

2.还款方式设计

以土地一二级联动开发收入作为偿债来源,是棚改项目收益债券的有效还款方式。在具体的还款方案设计中,应重点从三个方面着手:

一是债券偿付周期与项目现金流相匹配。应在科学估算棚改项目未来现金回流的基础上,设计债券偿付周期,确保棚改项目收入覆盖债券本息。

二是实行严格的资金账户封闭管理。一方面设立“募集资金专户”,确保债券资金专项用于棚改项目;另一方面设立“项目收款专户”,专门全额接受棚改项目未来产生的现金收入,并对项目资金流进行实时监控;同时,还要设立“偿债资金专户”,使其与“项目收款专户”对接,保证棚改项目收入优先用于债券本息偿付。

三是采取差额补偿措施,当预计的项目收入不能完全覆盖债券本息时,应由第三方就差额部分进行及时补偿,确保债券本息按时偿付。这里的第三方机构可以为企业法人,例如项目公司的母公司、担保公司等,也可以为各地为推进保障型住房建设设立的专项基金。

棚改项目收益债券的推广实施建议

最后,本文就促进棚改项目收益债券的推广实施提出以下建议:

(一)建议允许棚改项目收益债券发行利率超过同期定存利率的40%

《企业债券管理条例》第18条规定,“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。然而,棚改项目收益债券属于创新品种,在推广的初期,由于市场认可度相对较低,可能会推高棚改项目收益债券的发行利率,并使其超过同期银行存款利率的1.4倍,从而导致债券发行失败。因此,为保证棚改项目收益债券的顺利推广与实施,建议突破《企业债券管理条例》,允许棚改项目收益债券发行利率不受第18条规定的限制。

(二)建议允许棚改项目收益债募集资金占投资总额的比例最高为80%

根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》(国发﹝2009﹞27号),保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。就棚改项目而言,鉴于当前有限的政府财力和较大的债务压力,政府难以向棚改项目提供大规模的财政支持,更多的资金需要从市场筹集。因此,除了20%的最低资本金由政府提供之外,建议剩余80%的资本金可以完全通过棚改项目收益债券来补足。

(三)引入专业咨询公司及评估公司对项目未来运行情况做出可靠评估

与一般的棚改企业债券不同,棚改项目收益债券以未来棚改项目收益作为偿债来源,并依托项目收入现金流来设计债券的发行额度与偿付周期,因此准确估算棚改项目的未来现金流及收益,对于债券的按时偿付非常关键。目前,棚改项目未来运行情况的估算主要由两类机构来完成,分别是工程咨询公司和房地产评估公司。其中,工程咨询公司的主要职责是评估棚改项目的可行性、工程进度、工艺标准、投资金额以及经济效益;房地产评估公司的主要职责是评估棚改项目完成后的项目收入。

为促进棚改项目收益债券更好的推广应用,建议选择高资质的工程咨询公司和评估公司对棚改项目未来收益做作出可靠评估。其中,工程咨询公司应具有国家发改委认定的甲级资格;评估公司应具有证券评估资格,或具有住建部认定的房地产估价一级资质,亦或是具有中国土地估价师协会认定的土地评估A级资信资质。

注:

1.2009年,棚户区改造首次在中央经济工作会议中提及,随后国务院常务会议决定启动城市和国有工矿棚户区改造工作,同时住建部、发改委等五部委联合发布了《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保﹝2009﹞295号)。

作者单位:海通证券股份有限公司债券融资部

责任编辑:孙惠玲 印颖

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