商业地产股权融资说明书（通用8篇）
商业地产股权融资说明书 篇1
商业地产股权融资说明书
一、为保证本项目如期有效实施，需要新增投资金额____
新增投资中，需新投资方投入_________，向银行借贷___________，本公司（发起人）自身投入________。本项目（发起人公司）向银行借贷的抵押或担保措施是。
二、所选项目可行性，详见项目商业计划书
项目商业计划书包括但不限于未来3-5年平均每年净资产回报率预估，以及如果公司没有实现项目发展计划，公司与管理层向投资方承担的责任等。
三、风险控制模式
１、股本金足额到位（未足额到位不予启动）；
２、银行融资的事先约定；
３、务求开发周期如期达成——最长不超过预算周期五个月；
４、对顾客诚信（不以套取资金为目的）的销售回笼时间及可行方式；
５、商业主体项目“订单”的事先确定；
６、非卖品（沉淀持有的商业地产）的提前招商基本到位；
７、无论何种情况下，绝不涉足高利贷。
四、项目股份制的基本运营框架（需是规范、透明的管理）
我们将以向投资方出让股权的方式换取所需的资金。具体股权出让比例还有待双方商议决定。投资方按出资比例对公司享有一定的管理和监督的权利，投资方可派人作为公司董事会成员，对于有损其股东权益的投融资决策有否决权，对于影响公司发展的重大安排，如：再融资、高层管理人员的变动等，有董事决策权。投资人对于公司财务数据和资金使用状况的真实性和安全性有定期和不定期检查监督的权利。我们将与投资方及时沟通，定期向投资方公布公司的财务报表、汇报市场拓展情况等，尊重投资方的意见，积极采纳投资方的合理建议。有关约束机制可以写入公司章程或股东会决议，并在公司有关日常管理规程中予以贯彻执行。
五、“项目完成”内涵的专门阐述
（待具体项目敲定后再行提出）
六、项目股权退出机制
可以在“项目完成即以一次性获利后现金退出”和“项目完成后实现了一次性获利但将获利沉淀于本项目持有的商业地产继续累积获利”两种方式中选择。将以项目完成后回笼现金和项目持有的优质商业地产的股权出让、发起人回购等方式实现初期入股股东（项目初期投资人）“一次性获利后现金退出”。
项目初期投资人一年终了时如对所投项目仍有顾虑，亦可选择“提前三个月提出申请，一次性退出所投资金，公司将同时付给银行一年期同期贷款利息”的方式退出。但超过一年未提出申请，在项目未完成结算前，不得再提请退出。
七、实现商业地产的持有及持续经营内涵的专门阐述
持有的时间可以选择三个阶段，即三年、五年、八年，其首要目标是实现房产的增值及伴随着的租金的增加，以此地段以及由此形成的专卖百货购物为主体的商业业态，三年时间当为必须的第一周期，此周期结束必然达成其专卖百货业态牢固确立，进而带来租金的大幅度提升，由此推高房产的价格，这可视为第二次投资，此次投资产生的收益丝毫不亚于第一次（开发阶段）投资所产生的收益，但其综合成本却大大低于第一次（开发阶段）投资；基于中国城市人口必然急剧膨胀的事实，结合我们所在的三、四级城市的房地产价格始终没有
出现发达地区已经出现了急剧增长的事实，可以预计，五年、八年后将会出现商业地产优良地段奇缺的状态，其价格大幅度上涨必将出现，这可以看成是第三次投资，其收益（包括房产价格和租金收益两方面）将等于或高于第一、二次投资。持有期间可以实现三个方面的融资，一是持续而且增长的银行融资；二是持续而且增长的股权融资；三是房地产信托投资基金形式的融资。如此，不动产蜕变成了“动产”，而且是不需要新增投入却不断增值的“动产”。
八、商业地产持有及持续经营期间的退出机制
可以采取三种方式：
１、发起人收购；
２、股权的转让；
３、准房地产信托投资基金之权益证的转让。
商业地产股权融资说明书 篇2
1 我国商业地产融资现状分析
商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式, 包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等, 其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。我国房地产融资方式可分为内部融资和外部融资两种。随着商业地产开发的突飞猛进式发展, 企业自有资金的积累已经不能满足开发商的需求, 据相关研究统计, 银行贷款和股权融资是我国商业地产开发企业的主要融资方式, 其中银行贷款占到商业地产开发企业投资额的70%以上, 有甚者一些小规模开发商的实际银行贷款占总投资额的90%以上, 这无形中增加了企业的筹资成本和财务风险。面对吃紧的货币政策和发展未成熟的国内资本市场, 开发商似乎正处在一种开发前筹资难, 开发后回款难的尴尬境遇, “过度依赖银行贷款”已经成为症结所在。通过对当前经济形势的分析, 对商业地产行业状况的总结, 可以将现阶段商业地产开发的融资特点归结如下。
1.1 融资困难、渠道单一
纵观整个商业地产开发的资金链, 银行贷款几乎参与了商业地产开发的全过程。从前期的商业地产开发贷到中期的建筑施工成本的支出, 再到后期经营性物业抵押贷的取得, 银行直接或者间接的支持, 是从没有退出过的。商业地产开发对银行的依赖性大, 商业地产投资金额巨大, 回收期相对较长, 加之我国的商业地产开发又处于一个相对初级的阶段, 前期开发和后期经营都存在种种问题。若一旦出现经营业绩差, 利润下降, 达不到经济学的盈亏平衡点, 增加自身开发经营风险的同时, 也加大了银行的金融风险。
1.2 资金规模大、融资周期长
商业地产作为商业运营的载体, 其土地成本、建筑施工、装饰装潢、配套设施都有较高的质量要求, 这使得商业地产的价值量远远高于住宅等房地产业态。所以商业地产的开发需要规模更大的资金量。商业地产的运营主要采取只租不售的运营模式, 投入资金要以租金形式收回, 虽然现金流收入稳定, 但回收期较长。因此, 投资的规模大、回收期长在商业地产开发的资金要求方面体现的尤为突出。
1.3 融资风险大、筹资成本高
住宅类的房地产在房屋销售之后, 开发商就可以获得价值补偿和收益, 投资回收期较短。而商业地产的投资回收期长, 投资收益除受到商业区位影响外, 还受到交通状况, 地区商业氛围和居民消费能力等因素的限制。因此, 商业地产的运营风险较大, 从而导致融资风险的加剧, 势必影响企业融资金额的取得和融资成本的付出。
2 现阶段商业地产融资模式的选择
据有关研究表明, 房地产开发企业拥有多达11项的融资方式。针对我国商业地产开发筹资现状和开发特点, 结合国内外的先进融资理念的分析, 现提出一个整合后的多元化的融资对策。
2.1 银行信贷融资
银行信用贷款融资一直是商业地产开发商融资的主流方式。这一状况的形成与我国的资本货币市场发展程度是密切相关的。经过多年的发展探索, 国内的商业地产银行信贷融资也积累了一定的经验和模式, 是比较成熟的。虽然银行信贷融资在房地产发展过程中发挥了重要的作用, 但这一融资方式受国家有关货币金融政策的影响较深, 面对央行多次加息的尴尬境遇, 对这种融资方式的应用还是应该谨慎的, 以免影响企业内部资金流的合理循环。
2.2 上市融资
上市融资是指商业地产开发企业通过公开发行股票在证券市场上进行交易而融得资金的筹资方式。商业地产开发企业利用上市融资的方式利弊参半。首先, 上市融资的正面效应可以获得使用年限长、数额巨大的资金, 并且可以改善企业的资本结构。上市融资有助于提高公司自有资金比率, 优化财务结构, 有助于公司的安全运营和竞争力的提高, 进而增强企业其他方式融资的能力, 从而提升公司的整体价值和股东财富。其次, 上市融资的负面效应其中包括融资成本高、削弱原有股东的控股权、增加公司向社会披露信息的义务, 这些信息时常会涉及商业秘密, 在某些情况下不利于公司的竞争。再次, 企业对于上市融资的具体形式的把握, 需要经过管理层的缜密分析, 结合商业地产开发企业的自身经营状况和国家相关政策而定。
2.3 商业抵押担保证券
商业抵押担保证券最早在1933年出现于美国。商业抵押担保证券 (Commercial Mortgage Backed Securities:CMBS) , 是一种商业证券化融资方式, 它将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中, 通过证券化过程, 以债券形式向投资者发行。其销售收入将返给地产的原始拥有者, 资金用于偿还贷款本息, 盈余将作为公司的运营资本。商业抵押担保证券是一种结构融资的方式, 这种融资方式主要有三大主体构成即原始权益人、特设目的机构和投资者三类。
该程序的操作步骤如下: (1) 由发起人组建资产池。借款人与其债权人 (即发起人) 协商将其优秀项目的商业抵押货款汇聚到一个抵押贷款池中。 (2) 设置特殊目的机构 (Special Purpose Vehicle:SPV) , 其是资产证券化的关键性主体, 实现发起人需要证券化的资产与其他资产之间的“风险隔离”是主要目的。 (3) 组合资产的销售。即证券化资产完成从发起人到特殊目的机构的转移。 (4) 由信用增级机构进行信用增级后, 再由权威的信用评级机构进行评级。 (5) 证券发售。经过信用评级, 发行人特殊目的机构, 通过各类金融机构如证券承销商或者银行等向投资者销售商业抵押担保证券。 (6) 向发起人支付组合资产购买价款。即特殊目的机构将证券销售收入按照约定的价格向发起人支付购买价款。 (7) 资产池的管理。发行完毕后, 特殊目的机构需要对资产池进行后续管理, 对资产所产生的现金流进行回收。 (8) 清偿证券。按照证券发行时的约定, 待证券到期后, 用资产池的后续现金流还本付息和支付服务费, 之后仍有盈余, 根据约定在发起人和特殊目的机构之间进行分配, 至此商业抵押担保证券化的整个过程宣告结束。从国际发展经验来看, CMBS所走的资产证券化之路是大势所趋。这种融资方式的引进还有助于我国建立现代化的金融体系。
在2005年11月10日, 银监会公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》, 这意味着商业抵押担保证券作为信贷资产证券化产品, 在国内已具备了初步的法律框架。我国商业抵押担保证券的成功发展, 还需要政府、银行、保险机构、评级机构等各方的培育和推动, 以及健全的法律制度为其保驾护航。远在2006年, 万达集团与澳洲麦格理银行合作, 成功地融资近十亿元人民币, 开创了国内商业抵押担保证券成功的先例。
2.4 房地产投资信托
房地产投资信托 (Real Estate Investment Trust:REITs) 于20世纪60年代初出现在美国。我国《信托投资公司房地产信托业务管理办法 (征求意见稿) 》所称房地产信托业务是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金, 按委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定目的, 以不动产或其经营企业为主要运用标的, 对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。下面就对中国内地房地产投资信托基金模式的选择进行探讨。
2.4.1 基金模式的选择
根据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定, 我国推出了集合资金信托业务即由信托公司担任受托人, 按照委托人意愿, 为受益人的利益, 将两个以上 (含两个) 委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动。首先, 基金的规范运作离不开完善的信托法律法规。2001年以来, 国家颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》等。其次, 房地产企业、投资者和监管部门比较熟悉现有的集合资金信托计划, 具有较好的市场基础。再次, 信托投资公司开始探索设立本土化房地产投资信托基金。例如今年6月8日中信信托成立了“万达商业地产发展基金信托计划II号股权投资集合资金信托计划”。
2.4.2 借鉴国内外成功经验
美国的REITs主要采取公司的形式成立, 澳大利亚、新加坡、香港等主要是信托方式。相比较而言, 利用现有的信托法规及信托制度, 我国应当以信托基金形式为主, 同时由基金管理公司进行专业管理, 可行性高, 对于中国的商业地产来说成功的机会更大。就投资者结构而言, 既要注重机构投资者引入, 又要注重中小投资者的培养, 已达到投资群体的多元化, 以降低结构性风险。就限制性规定而言, 就我国实际情况而言, 应当在初期禁止REITs投资于空地, 并应当规定其收入的绝大部分来自于租金收入, 还应建立最低分派比例等规定。最后, 借鉴美国经验, 在国家层面给予一定的税收政策优惠。
2.4.3 引入房地产投资信托基金的作用
首先, 在国外房地产信托投资基金不仅参与房地产一级市场金融交易, 而且也参与二级市场交易活动, 引入房地产投资信托基金对于我国商业地产金融架构完善具有积极作用。其次, 从商业地产金融的角度来看, 市场信用特征突出的房地产信托基金的引进, 在一定程度上提高了商业地产金融系统的风险化解能力和安全性。再次, 引入房地产投资信托基金有利于疏通商业地产资金的循环过程。这一创新融资方式的引入不仅避免单一融资境遇下相关信贷政策对商业地产融资市场的硬冲击, 而且还可以减缓特定目的政策对整个融资市场的冲击力度, 同时商业地产的固有特性还决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能。
3 结语
商业地产开发商利用的多元化融资方式以及确定合理融资结构的方法已成为理论界和实践中的一个重要的课题。本文针对国内外商业地产融资的现状、对商业地产项目融资方式, 以及商业地产融资决策等内容进行了深入探讨, 希望本文所做的研究会对商业地产开发商的融资方式的选择与应用提供一定的帮助。
摘要：面对当前紧缩的货币政策, 房地产企业的融资出现了一定困难, 尤其对于资金需求量大、经营周期长的商业地产开发来说更是艰难。我国商业地产的融资要适应新的经济形势发展, 需要吸纳国内外先进融资理念, 采取多元化的融资模式, 包括银行信贷款融资、上市融资、商业抵押担保证券、房地产投资信托等。
关键词：货币紧缩,商业地产,融资模式
参考文献
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商业地产融资现状探讨 篇3
关键词：商业地产；融资；现状
中图分类号：F83 文献标识码：A doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2016.07.045
1 商业地产在国民经济发展中的作用
1.1 改善城市建设格局
随着城市生活方式和消费能力的变化，单一的商业氛围已无法满足大众的消费需求，需将项目建筑功能和商业功能纳入城市的发展规划中，进而引导和主导一个城市或城区的功能定位。
城市综合体是商业地产发展的必然趋势，一些省市为了提高城市形象、树立城市名片，将城市综合体的建设列入城市发展目标。根据杭州市政府有关部门颁布的《杭州市区商业网点2003～2010年发展导向性规划纲要》，可以明确杭州目前的商业格局主要由四大区域商业中心和十二大区域商业副中心组成的。
为了加快重点功能区商业服务业的发展，2012年广州政府计划供应商业服务业用地60宗，共计323万平方米，较去年同期增加47%。
由于城市综合发展的需要，同时配合各区规划发展，区域性供应用地结构的差别相对较大：近郊区旨在提升经济综合能力，产业性用地、商业用地及居住配套用地供应量会相应增加，而市中心区由于经济发展较快，人居相对饱和，可用地资源稀缺，各类型用地供应量有所减少。
在市中心建立商业地产，可以防止城市空心化，在市郊发展商业地产可以推动郊区卫星域发展，改善城市面貌，改善投资环境。
1.2 推动产业结构调整升级
随着内需上升到国家战略层面，第三产业比重加大，服务型经济必将成为未来主流。因为在城镇化建设中更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。
第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要指标，商业地产的发展正是推动第三产业的发展和消费力提升的有效动力，从而促进产业结构的调整升级。
1.3 增加就业机会和岗位
从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。作为服务业的发展平台、以经营为目标的商业地产将促进第三产业的发展，从而促进中国就业率提高。
1.4 增加财政收入
根据税政司2008～2011年这几年的税收收入增长的结构性分析，可以得知：
随着经济发展、城市化进程加快，近几年商业地产（办公楼和商业营业用房）保有量显著增长，所以房产税保持着较快增长；而随着办公楼和商业用房销售面积的持续增长，城镇土地使用税也平稳增长。所以，发展商业地产可以增加政府的财政收入。
2 我国商业地产融资现状
商业地产项目资金回笼慢，不能通过滚动开发的模式来回收，在项目建成后还需要时间培育商业氛围，开发商必须有雄厚的资金储备和抵御风险的能力来承受较大的资金压力。
（1）融资规模持续增长。
商业性房地产贷款快速增长，增长结构存在差异。2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元，同比增长38.1%，增速比上年同期高27.7个百分点，超过同期各项贷款增速6.7个百分点。
（2）银行贷款融资所占比重有所下降。
总的来说，近年来银行贷款融资的所占比重是有所下降的，主要是因为资本市场融资、房地产信托等逐渐成为重要融资来源，融资渠道多了，商业地产开发商多了选择的机会。
（3）信托业成商业地产新融资模式。
以整体持有、改造再退出的新型商业地产模式融资在信托业兴起。2013年以来，平安、外贸、中融和中信信托等纷纷加码了商业地产项目。这种模式通常是在一定期限内以房地产基金形式持有并改造、重组商业物业，通过改善其经营情况来提升租金收益，再通过出售或上市等形式实现退出，从而使投资者获益。
2.1 一线城市融资状况
一线城市房地产开发投资总额占全国比重自2003年起逐年下降，近几年受到经济危机后的宏观政策刺激，下降趋势有所减缓。
（1）银行贷款评估严格。
上海部分银行在2009年规定商用贷款总额不封顶，最高可贷到商用房产评估价的7成。如商户必须位于商业中心的商户、商圈，并且成交单价必须在银行评估价以内，否则最高贷款的成数只有6成。
（2）地方政府颁布“限外令”。
2011年8月，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求对未竣工验收的商业地产停止发放商业贷款，停止个人消费贷款用于购买商业用房。此外，地方政府对商业地产“限外令”执行力度的升级表现在2012年3月广州房管局出台规定境外人士严禁在广州购买商业地产。
2.2 二三线城市融资状况
（1）面临并购风险。
目前二三线城市商业地产面临短期内项目供应量过大、融资困境等多重困难，位置欠佳且体量巨大的商业地产项目承受着日益升级的招商压力，面临着并购风险。
（2）二三线城市银行信贷开始收缩。
截至2008年12月末，九江市房地产贷款余额66.3亿元，比年初增加3.2亿元，增幅较去年同期回落48个百分点，其中房地产开发贷款余额21.7亿元，较年初减少2.7亿元。
3 我国商业地产融资问题
3.1 一线城市情况
各大城市发展阶段参差不齐，但都处于进入郊区化、大都市化的阶段，许多一线城市的本地房地产企业虽然也想分吃商业地产这块大蛋糕，但是碍于本地开发企业的融资渠道主要是银行贷款，融资渠道极其有限。我们知道商业地产项目投资回报期较长，如果其自有资本的比例都偏低，银行贷款的比例甚至高达八九成，一旦出现销售收入不高，或利润率下降的情况，就会引发债务风险和银行坏账，加上国家或地方调控政策的影响，因此很多一线城市的小型房地产企业只能“望而生畏”。
3.2 二三线城市情况
一般情况下，商业动辄几十万平方米的大规模拿地成本在地价较低的二三线城市来说则更低。二三线城市的商业地产融资确实很困难，资金链问题，或转让部分地块，或与海外基金公司合作，如果是一个郊区偏远项目更加难以操作。
盲目复制大城市的城市综合体的现象在二三线城市的商业地产发展过程中较为严重。大多数开发商在做商业地产项目时盲目相信市场有租用需求或投资需求，沿用住宅地产的开发模式，主观地做商业定位，因而产生了大量偏向于郊区的独立且大面积的购物中心，发展前景不明确，多数建设地域都不是城市的商业繁荣地带，商业地产市场供求关系失衡，有不少商业地产是政府形象工程。
开发商为了加速资金回笼速度而采取“卖完走人”的住宅开发模式，使得商业地产项目与实际需求相脱节而造成商铺大范围的滞销或者空置，这种现象在二三线城市越来越多。
4 现存问题的异同比较
我国本土商业地产开发商按照向二三线城市深度推进的开发模式能够刺激内需，且能够加快城市化进程。而目前商业地产的发展由于土地出让平台和融资平台的限制，并没有达到大家所预想的水平。
商业地产显著的经济带动效应、聚集人气的社会效应得到地方政府和企业的青睐，成为地方政府推行“政绩工程”、“改造城市”、“提高经济活力”等的首选，从而推动过快增长的商业地产投资，使得部分担负“政府功能”的商业地产融资活动出现脱节，导致了商业银行开发贷款的呆坏账风险。
股权众筹流程说明书 篇4
融盈解读
由于天使投资人精力有限，仅凭单打独斗获得成功的机率越来越小，通过分享、众筹的方式进而促进行业生态发展已成为行业新的趋势。
目前，股权众筹投资典型流程如下（具体操作过程中，由于项目、平台等差异，或有顺序上的变更，但包括路演吧在内的大多数股权众筹平台，基本流程均如下方所述）：
1.项目筛选—>2.创业者约谈—>3.确定领投人—>4.引进跟投人—>5.签订投资框架协议(TermSheet)—
>6.设立有限合伙企业—>7.注册公司—>8.工商变更/增资—>9.签订正式投资协议—>10.投后管理—
>11.退出
(1)项目筛选
如何低成本、高效率的筛选出优质项目是股权众筹的第一步。以路演吧为例，创业者需要项目的基本信息、团队信息、商业计划书上传至路演吧平台，由平台经验丰富且高效的投资团队对每一个项目做出初步质量审核，并帮助信息不完整的项目完善必要信息，提升商业计划书质量。项目通过审核后，创业者就可以在平台上与投资人进行联络。
(2)创业者约谈
天使投资的投资标的主要为初创型企业，企业的产品和服务研发正处于起步阶段，几乎没有市场收入。因此，传统的尽调方式不适合天使投资，而决定投资与否的关键因素就是投资人与创业者之间的沟通。在调研的过程中，多数投资人均表示，创始团队是评估项目的首要标准，毕竟事情是人做出来的，即使项目在目前阶段略有瑕疵，只要创始团队学习能力强、有格局、有诚信，投资人也愿意对其进行投资。
（3)确定领投人
优秀的领投人是融资能否成功的关键所在。领投人通常为职业投资人，在某个领域有丰富的经验，具有独立的判断力、丰富的行业资源和影响力以及很强的风险承受能力，能够专业的协助项目完善BP、确定估值、投资条款和融资额，协助项目路演，完成本轮跟投融资。在整个众筹的过程中，由领投人领投项目，负责制定投资条款，路演吧平台直接参与投资，并对项目进行投后管理、出席董事会以及后续退出。通常情况下，领投人可以获得5%-20%的利益分成(CarriedInterests)作为权益，具体比例根据项目和领投人共同决定。
(4)引进跟投人
募集资金的5大要件
跟投人在众筹的过程中同样扮演着重要的角色，通常情况下，跟投人不参与公司的重大决策，也不进行投资管理。跟投人通过跟投项目，获取投资回报。同时，跟投人有全部的义务和责任对项目进行审核，领投人对跟投人的投资决定不负任何责任。
(5)签订Termsheet
投资框架协议，对目标项目达成初步投资框架
Termsheet
是投资人与创业企业就未来的投资合作交易所达成的原则性约定，除约定投资人对被投资企业的估值和计划投资金额外，还包括被投资企业应负的主要义务和投资者要求得到的主要权利，以及投资交易达成的前提条件等内容。Termsheet是在双方正式签订投资协议前，就重大事项签订的意向性协议，除了保密条款、不与第三人接触条款外，该协议本身并不对协议签署方产生全面约束力。
天使投资的termsheet主要约定价格和控制两个方面：价格包括企业估值、出让股份比例等，实际上就是花多少钱，买多少股；控制条款包括董事会席位、公司治理等方面。对于早期创业者来说，如何快速获取第一笔投资尤其重要。因此，尽可能的简化投资条款，在很多时候反而对创业者和投资人都相对有利。近年来，天使投资termsheet有逐步简化的趋势，IDG、真格基金等推出一页纸TermSheet，仅包含投资额、股权比例、董事会席位等关键条款，看上去一目了然，非常简单易懂。
(6)设立有限合伙企业
在合投的过程中，领投人与跟投人入股创业企业通常有两种方式：一是设立有限合伙企业以基金的形式入股，其中领投人作为GP，跟投人作为LP；另一种则是通过签订代持协议的形式入股，领投人负责代持并担任创业企业董事。
采用这种方式入股创业企业主要基于以下两方面原因：
一是法律层面，微信公众号股票研究院通过了解我国《证券法》和《公司法》对公开发行证券有明确的界定，《公司法》要求非上市公司股东人数不能超200人，有限责任公司股东人数不得超过50人。
《证券法》则规定，向“不特定对象发行证券”以及“向特定对象发行证券累计超过200人”的行为属于公开发行证券，必须通过证监会核准，由证券公司承销。为规避法律红线，天使合投实行的投资模式是借用有限合伙制的“壳”，即投资人先组建有限合伙企业，领投人作为GP，跟投人作为LP，再通过有限合伙企业整体入股创业公司。二是税负层面，采用有限合伙形式可有效避免双重税负，有限合伙企业不作为所得税纳税主体，合伙制企业采取“先分后税”方式，由合伙人分别缴纳个人所得税(合伙人为自然人)或企业所得税(合伙人为法人)，合伙企业如不分配利润，合伙企业和合伙人均无需交纳所得税。
(7)注册公司
投资完成后，创业企业若已经注册公司，则直接增资；若没有注册公司，则新注册公司并办理工商变更。公司注册流程如下图所示：
公司进行设立登记时，应提供公司章程。公司章程是指公司依法制定的、规定公司名称、住所、经营范围、经营管理制度等重大事项的基本文件，也是公司必备的规定公司组织及活动基本规则的书面文件。
公司章程包括：公司名称和住所、经营范围、注册资本、股东的姓名、出资方式、出资额、股东的权利和义务、股东转让出资的条件、公司的机构及其产生办法、职权、议事规则、公司的法定代表人、财务、会计、利润分配及劳动用工制度、公司的解散事由与清算办法等条款。创业企业完成融资后，需要对公司章程相应条款进行修改，除注册资本、股东外，还包括投资方要求更改的部分条款。
(8)签订正式投资协议
正式投资协议是天使投资过程中的核心交易文件，包含了termsheet中的主要条款。正式投资协议主要规定了投资人支付投资款的义务及其付款后获得的股东权利，并以此为基础规定了与投资人相对应的公司和创始人的权利义务。协议内的条款可以由投融资双方根据需要选择增减
(9)投后管理及退出
除资金以外，天使投资人利用自身的经验与资源为创业者提供投后管理服务可以帮助创业企业更快成长。同时，类似于路演吧这样的股权众筹平台，也会在企业完成众筹后，为创业者和投资人设立投后管理的对接渠道，使双方能够无障碍沟通。投后管理服务包括：发展战略及产品定位辅导、财务及法务辅导、帮助企业招聘人才、帮助企业拓展业务、帮助企业再融资等方面。
(10)退出
股权证明书 篇5
股份经济合作社名称：
合作社登记成立日期： 年 月 日 股权人姓名： 身份证号：
住所：
股份类型：现金股： 股，每股 元 股权证书签发日期： 年 月 日
兹证明 是 经济合作社股东，持有合作社上述股份。
盖章 主管负责人签字： 年 月 日 年 月 日 注意事项：
1、股权证书为股东持股凭证，股东凭此证享受股份经济合作社章程规定的权利，并承担相应的义务。
2、规定必需严格遵守股份经济合作社章程。
3、本股权证书必需妥善保管，不得涂改、伪造。
4、股东依据企业章程转让股权时，需持股权证书到股份经济合作社办理相关手续。
商业地产融资渠道 篇6
一、摆在商业地产开发商面前的融资渠道
就从目前大陆融资市场来看，除了以股权转让或质押等方式与其他企业或个人合作开发外，商业地产开发商可选择的主要融资渠道不外十一条，其中七条来自大陆，四条来自海外。大陆融资渠道主要为：商业银行贷款、信托投资公司发行信托计划、境内公司上市、发行企业债、金融租赁、民间私募基金以及典当。海外融资渠道主要有：外资商业银行贷款、海外私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、公司海外上市。很多商业地产开发商选择将几条融资渠道结合在一起使用，以保证项目开发资金的及时到位。
二、主要融资渠道的比较
1、境内商业银行贷款
就与商业地产开发商的亲密程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲密无间的爱人”。然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，特别是加强了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”结束了。
2、信托投资公司发行信托计划
随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托计划—法国欧尚天津第一店资金信托计划在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。
随后全国各家信托投资公司陆续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺问题。仅北京国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托计划等，这些信托产品都是灵活运用信托手段设计出来的优良产品。
然而，由于信托融资的资金来源主要集中于社会中小投资人，且受到314号文件、《资金信托管理办法》以及《信托投资公司管理办法》等多重政策限制，特别是受到每期不得超过200份的限制，单个集合资金信托计划的融资额度一般不能超过亿元，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。这对于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。
此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时间拉长，这样一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。
3、境内公司上市
房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。而目前大部分商业项目的建设都是由一家项目公司完成，成立项目公司的目的主要是定向管理、专业分工、财务分开和运作自主。综合以上两种情况来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、效果有多好，就成为一个值得商榷的问题。
从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商显然已经放弃了境内公司上市的想法。
4、发行企业债
根据《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才可以发行公司债券。这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范围内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要经过《企业债券管理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。程序繁琐，条件严格。首先要报全国计划委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一全国发行企业债的总体规模中，同时还要经过各级人民银行和同级计划管理部门的严格审批。其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十。”。有鉴于此，在未来的一定时期内，发行企业债无论从政策理论上还是从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。
5、金融租赁
2004年4月上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。分析起来，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式非常类似。两者的具体区别在于：
一、金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；
二、金融租赁可以解决的资金量较大，信托解决的资金量小；
三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人。金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量报酬。例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目就是基于这种理念设计的。
房地产金融租赁对于商业地产开发商来言不失为一条很好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条可以融通较大规模资金的渠道。然而，通过采用银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款（特别是抵押贷款）金融政策的根本目标，即分散商业银行在房地产行业的信贷风险。
6、典当
典当融资手续简便、融资速度快捷，在如今商业地产企业短期融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。然而，相信大部分开发商如果不是走投无路，是不会选择成本高昂的典当方式融通资金的。2004年我所接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情况下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终的融资成本竟然高达年50%。可以说，这个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商损失惨重。
此外，由于受到典当行业自身条件限制，对于资金需求量巨大的商业地产行业来说，典当行的融资能力远远无法达到要求。特别是今年新出台的《典当管理办法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。”
进一步限制了房地产典当的总额。对于动辄上亿的房地产融资来说，典当金额限制在如此小规模内，显然无法满足地产开发需求。
7、民间私募基金
民间的私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。几年前，一些公司型私募基金已完成暗中的筹备，并开始在房地产市场积极运作。特别是在以温州为中心的江浙地区、福建地区，十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金已经达到了近千亿的规模，虽然隐蔽却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团就是以民间私募基金的方式在运作。
8、外资商业银行贷款
2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。直至2004年2月花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。2005年5月底，渣打银行成为首个推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的希望。一般来说，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，都是以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%到70%作为发放贷款额度的依据。
然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债管理办法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行控制。同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也主要是面对中小客户，额度一般不大。总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商可以期待的主流融资通道。
9、海外私募基金
海外私募基金一般是通过非公开的方式集合少数投资者资金设立的基金，其销售与赎回都是基金管理人私下与投资者协商进行的。近年来，海外私募基金在国内表现异常活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。特别是在上海、北京、深圳、广州这样的战略城市，表现格外突出。例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的福力双子座，收购价约4亿元人民币。澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。海外私募基金的投放主要集中在三个方面：
一、收购成熟物业，二、与国内开发商股权方式合作，三、独立开发房地产项目。海外私募基金的最主要特点是融资金额巨大，偏好位置良好的内地成熟物业。
对于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来说海外私募基金无疑是很好的融资渠道。
10、房地产投资信托基金(REITs)
REITs(Real Estate Investment Trusts)即：房地产投资信托基金。REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：
1)可用以融资的物业范围宽广。任何可以产生稳定收益的房地产均可采用REITS融资。包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。
2)可融资金额巨大，资金来源丰富。海外REITs市场的投资人主要是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者、3)通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。REITs投资于成熟的房地产项目，不参与房地产项目的开发，因此，不直接受限于房地产投资和贷款的相关政策。
4)一般情况下，REITs融资总额超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产净值。在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一般仅能获得物业总价60%到70%的资金，同时支付较高的财务费用或租赁费等手续费用。REITs则是根据市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。从实际操作过程中我们发现，通过上市融集到的资金总额超过抵押贷款等其他融资方式。
5)方式灵活。对于总价超过3亿美元的大型连锁商业物业，华银控股可以协助以物业业主为发起人将其资产在境外的上市。对于规模较小的物业业主，华银投资可以集合多家物业打成一个资产包在境外运作上市。
6)长期获益。物业业主也可以自持一部份基金单位，与其他投资人一起从物业租金等收益中获得长期股息收益。此外，控制REITs管理者的发起人还可以从中获得管理费收入。
7)REITs融资还具有不可替代的节税优势。
8)采用REITs融资，可以帮助房地产开发商在国际上建立声誉，扩大行业内和国际上的影响。
9)由于上市过程中的各个环节都要求信息公开，管理规范，通过REITs运作可以带动企业完善治理结构调整，规范经营管理。
当然，采用REITs模式融资也有一定的局限性，比如从目前所操作的REITs来看，所收购的项目要求商业地产开发商必须要有相当的实力、必须要有已经开发完成的超过5万平米以上的或者总资产价值超过3亿元人民币的、已经营运并开始产生稳定租金收益的商业资产。而这些商业资产是否能够最终运作上市还需要通过一系列的审查，符合在境外上市的条件。
11、公司海外上市
内地企业上市主要选择的是美国、香港和新加坡，而房地产公司几乎全部选择的是在香港上市。房地产公司对香港市场的选择很大成分是考虑到了投资人的构成和偏好，华裔和亚洲投资人比欧美投资者更认同中国的房地产行业，更容易对中国内地房地产市场报以乐观的期望。
中国公司在香港上市可以选择主板上市和创业板上市。
主板上市又分为发行H股上市和买壳上市两种方式。无论采用哪一种方式，主板上市的房地产公司首先要满足这样一些条件：上市前三年合计盈利5000万港元（其中最近一年需达到2000万港元）、上市市值须达到1亿港元、近三年管理层及所有权变化不大、至少有25%公众持股、需要100名股东，每100万港元的发行额必须有不少于三名股东持有。主板发行H股上市还需要经过国内相关机构层层审批，且未来公司股份转让等方面受国内法规限制较多。而香港联交所对主板上市中的买壳上市现象作了严格限制。
创业板上市主要是发行红筹股上市。创业板上市要求企业必须从事单一业务，或围绕单一业务的周边业务活动。虽没有最低市值规定，但实际上在上市时不能少于4600万港币。
此外，无论选择哪个板块，房地产企业希望在海外上市吸引投资者都必须表现出足具吸引力的盈利能力，从目前已上市的地产公司情况来看市盈率要达到10%。对于那些符合条件的房地产集团公司来说，仍然可以选择香港市场作为其上市的首选，从而融通资金。通过以上比较可以做出这样的评价，当融资规模在百万元到千万元之间时，采用典当的方式最快速、最方便。当融资规模超过千万元但不足2亿元时，信托和外资商业银行贷款是很好的选择。当融资规模超过2亿元又有成熟的商业物业时，就获得了通过REITs上市、吸引海内外私募基金以及金融租赁融资的条件。当然，对那些地理位置很好的房地产项目而言，即使处于开发前期，尚没有成熟物业的阶段，也是能够引起部分私募基金兴趣的。而境内外企业上市、发行公司债的方式下，由于程序复杂、手续繁琐、政策约束多、筹集资金时间长等原因，在目前阶段并不能算是很好的融资手段。
商业地产股权融资说明书 篇7
(一) 研究背景和意义
随着我国经济的持续发展, 人们对满足生活需要和提高生活质量的要求越来越高, 要求更高更好的住房条件, 也会通过房地产投资来获得资本利益。房地产行业对国民经济发展的作用越来越大, 但近些年房地产行业面临的问题也是越来越多, 如房地产泡沫、投机炒房现象等。针对这些现象, 我国政府审时度势, 中国的房地产和政策之间相融合, 出台了一系列的文件, 不断出台诸如国十六条 (1993) 、国八条 (1998) 、国六条 (2003) 、新国十条 (2005) 、23号文件 (2008) 、以及18号文件 (2010) 等宏观调控政策调节房地产市场。
2013年2月, 我国出台了“国五条”等政策。“国五条”是指国务院常务会议规定的五项增强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施, 要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则, 制定并发布年度新建商品住房价格控制目标, 建立健全稳定房价工作的考核问责制度, 调节房价过快上涨。
房地产企业是资金密集型企业, 所以房地产企业的融资状况影响到房地产行业的长期发展状况。而一个国家的房地产政策对房地产企业的发展有着深远的影响, 如2008年美国房地产金融政策对美国次级房屋抵押贷款以及次级贷款抵押证券, 曾促进了美国经济的高速发展, 最后使美国房地产市场乃至美国经济遇到大危机。那我们不禁要思考国务院出台的“国五条”到底对房地产行业的发展有着什么样的作用, 对国家经济的发展又有着什么样的作用。
文章通过对此的研究, 深入剖析“国五条”通过商业银行对房地产企业融资的影响路径。同时结合后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行直接贷款融资现状, 和个人住房贷款数量的现状, 指出“国五条”通过商业银行对房地产企业融资的影响效果, 从而得出一些结论, 对房地产企业改变从商业银行的融资现状提出了建议, 并对国家政策的制定, 以及房地产企业的融资渠道管理有重要的参考价值, 为中国房地产企业的健康持续发展提出建议。
(二) 已有研究回顾
天津新北建设集团有限公司的戴宏基在《潜议我国房地产融资困境与对策》中说到, 国家为了遏制国内房地产行业过热的发展势头, 出台了金融紧缩等多项宏观调控和货币政策, 大部分房地产企业长短期资金短缺问题日益严重。文中针对融资的问题进行原因分析, 并针对性提出相应的对策, 促使房地产企业结合自身的条件, 选择最佳的融资途径, 拓展新的融资渠道。
广发银行股份有限公司信贷审查部的刘志敏在《货币紧缩政策下的房地产融资趋势分析》中对我国近两年货币紧缩政策进行了总结, 分析了由此在信贷市场、行业资金构成等方面对我国房地产融资产生的影响, 通过分析若干近年来出现的新型房地产融资方式, 得出多元化是我国房地产融资的发展趋势。
(三) 研究思路和方法
本文主要从理论和数据两个大方面展开研究。首先进行相关理论分析, 第一部分简介了房地产企业开发贷款的定义以及发放要求。并对后“国五条”时期, 房地产商直接从商业银行贷款状况进行了分析。第二部分简介了个人住房贷款的定义以及发放要求, 以及其在房地产企业融资中扮演的重要角色。并对后“国五条”时期, 个人银行住房贷款对房地产企业融资进行分析。其次是进行数据分析, 分两小部分进行剖析, 一是通过商业银行对房地产企业的贷款发放的数据进行分析, 比较商业银行对房地产企业的贷款发放的变化, 二是通过个人购买商品房的住房贷款的数据和商品房销售额进行分析。最后, 对全文进行总结, 指出本文的创新与不足之处, 并对房地产企业改变从商业银行的融资现状提出了建议, 提出了对房地产政策选择的参考意见。
二、后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行直接融资状况理论分析
(一) 房地产开发贷款定义及发放要求
房地产企业从商业银行贷款融资是所有融资渠道中传统又占主流的渠道, 体现出其对银行信贷有着高度的依赖性。开发贷款要对借款人的资质进行贷款调查, 包括短期偿债指标、长期偿债指标、盈利能力指标等。短期流动指标包括流动比率、速动比率、现金比率等。长期流动指标有资产负债率、产权比率等、资产负债率过高说明企业过多依靠借入资金来经营, 产权比率反映企业清偿时对债权人利益的保护程度。盈利能力指标有资产总额收益率、所有者权益利润率等。商业银行对房地产企业发放贷款有着严格的审核条件, 房地产企业只有这些财务指标达到标准, 商业银行才会考虑对房地产企业进行贷款发放。另外, 开发贷款需要合格抵押品, 并且要有第三方对项目进行评估, 以保证工程完成后的价值足以偿还贷款。所以, 银行与房地产企业需要保持密切的联系。开发贷款风险较大, 加之与借款者保持联系的成本较大, 所以银行往往会要求较高的贷款利率。
抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款额和借款时间长短而定, 一般不超过房地产现价的70%到80%, 抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行, 并根据贷款期限长短实行浮动利率。
(二) 房地产企业选择贷款融资的原因
房地产企业有时不借款也拥有足够资金, 但是还是会通过贷款融资来达到提高权益资产的收益率, 利用借贷资金扩大自有资金的产出成为财务杠杆, 财务杠杆的作用越大, 需要借贷资金与自有资金的比例越大, 当投资收益率大于借贷成本 (借贷利率) 时, 财务杠杆就是有利的。当投资收益率固定, 贷款利率固定, 贷款越多, 自有资金收益率越大。所得税法激励房地产企业使用财务杠杆, 一般而言, 贷款利息可以百分百抵减应税收入, 比自有资金投资房地产抵减幅度大。
但是, 如果房产实际净营运收入低于期望收益, 财务杠杆将是不利的。但财务杠杆的作用加大时, 贷款方也会感到风险的增加, 他们会要求以附加的实际利率作为他们风险增加的补偿, 随着贷款额的增加, 贷款成本也将增加。杠杆作用加大增加了投资的现金收益不足以偿付债务的风险。房地产企业选择最佳筹资方案, 会考虑筹资成本率, 在财务杠杆收益与财务风险之间达到一种最佳的均衡。
资金成本是房地产投资者筹措资金时付出的代价, 其主要有三个部分, 筹措资金过程中发生的各种费用, 向资金提供者提供的报酬, 在特定条件下的机会成本。资金成本多用资金成本率表示, 它在筹资决策中十分重要, 是衡量房地产企业各种筹资方式的标准之一, 是分析和比较各种筹资方式的依据之一。以资金成本率作为贴现率, 计算项目计算期的净现值, 如果大于0, 则该筹资项目是可接受的, 如果小于0, 则不可接受。当房地产企业选择进行商业银行贷款融资时, 说明通过净现值计算, 此项筹资方式十分重要。
(三) 商业银行信贷收紧政策
“国五条”规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期, 对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响, 房地产信贷市场收紧。另外, “国五条”的信号意义远远大于实际意义, 这是上届政府最后一次重要会议再次聚焦房地产调控, 是政府对于近年来房地产政策的一种充分肯定, 也是对本届政府的期望, 本届政府不会轻易打破政府自身的原则, 会在上届政府的基础上继续调控房地产。银行考虑到国家政策的目的, 会对房地产企业是否有能力进行还款进行更加严厉的审核, 对房地产企业进行银行贷款融资造成了深刻的影响。紧缩信贷使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。
(四) 房地产企业开发贷款风险加剧
房地产开发投资大, 周期长, 离不开商业银行的信用贷款支持。对商业银行来说, 贷款具有偿还性和增值性, 对房地产企业进行贷款是商业银行资产业务领域, 对其进行贷款服务, 不但可以获得高额回报, 而且可以带动银行相关业务发展如房地产评估服务、代理买卖房地产以及房地产咨询中间业务, 为银行创造更高的收益。但是发放贷款面临着巨大的市场风险, 流动风险, 利率风险。市场风险是指房地产市场状况变化的不确定性, 由此带来的房地产开发投资回报的不确定性。流动风险是指房地产开发抵押贷款一般为中长期贷款, 债权流动性较差, 相对于短期贷款具有较大的风险性。利率风险是指对固定利率的房地产开发贷款来说, 如果贷款期间市场利率下跌, 借款人以原来较低利率偿还贷款, 贷款人受到利息收入的损失。尤其在如今房地产市场不景气的状况下, 进行房地产开发贷款的发放更面临着巨大的风险。
三、后“国五条”时期, 房地产企业从商业银行间接融资状况理论分析
(一) 个人住房抵押贷款定义
除了直接向银行申请贷款进行融资之外, 开发商的自筹资金也间接来自银行。这部分资金是由商品房销售收入转变而来, 如今人们购房多使用商业银行公积金贷款、个人住房按揭贷款等。按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款, 如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话, 来源于银行的资金总比例将高达70%以上。所以, 后“国五条”时期, 个人抵押贷款的变化对房地产企业的融资也将有重大影响。
(二) 个人抵押贷款需求减少
“国五条”提高和落实二手房交易税费的上升, 坚决抑制投机投资性购房需求, 这将直接增加二手房交易成本, 在短期内明显削弱二手房的置业需求, 并且对投资性需求打击较大。其次, 随着“国五条”及其细则的出台, 已有银行收紧房贷, 信贷收缩将在一定程度上影响未来楼市成交量, 使个人抵押贷款需求减少, 对房地产企业的资金回笼有严重的影响。另外, “国五条”要求加快保障性安居工程规划建设, 承接保障房建设的开发商也将更有利益保障, 保障性安居工程也使人们对个人抵押贷款的需求减少, 使房地产企业从商业银行融资量减少。
(三) 发放个人抵押贷款风险增大
对商业银行而言, 与其他中长期贷款相比较, 个人住房抵押贷款对其来说较为有利, 表现在流动性、安全性、盈利性等方面。首先个人住房抵押贷款是分期付款, 每年甚至每月都有现金回流, 有利于提高资产的流动性, 增强短期偿债能力。个人住房抵押贷款的发放对象是具有稳定经济收入者, 并有住房抵押, 安全性较高。其利率高于其他贷款, 收益也高于其他贷款。又因为其流动性好, 银行可回流资金得到再投资收益。所以商业银行愿意给予个人抵押贷款。
可是据最近研究显示, 全国有近一半的大中小城市房价显示出下降趋势, 这也是显示出“国五条”在长期阶段里对房价的调控能力。房价进一步提高了发放个人抵押贷款的风险。据2008年的次贷危机, 我们分析可知, 当房价下降时银行面临的违约风险更大, 许多抵押贷款投资者更愿意进行理性违约, 选择放弃房子而不是偿还贷款, 因为这样借款者的损失更小一点。银行为了控制个人住房贷款的不良贷款率, 会不断个人征信系统完善, 普行风险防范意识和内控机构加强, 使房地产信贷发展日趋规范。所以个人银行住房贷款申请更加困难。
四、后“国五条”时期, 房地产企业通过商业银行融资金额变化
(一) 房地产开发投资增速
由下图可知, 自2013年开始, 房地产开发投资增速缓慢下降, 到2014年增速更是迅速下降。这不仅是由于房地产市场的渐冷, 更是由于房地产企业的融资难。
图表来源:中国统计局
(二) 房地产企业开发贷款
据中国统计局统计, 可以等到如下表格, 通过分析表格可知, 房地产国内贷款的数额十分之大, 可以体现出房地产企业对资金的需求。由表可知, 自2000年到2009年, 国内贷款占房地产开发企业到位资金比例都在20%左右, 2010年之后, 其比例都在15%左右, 比例下降体现出国内贷款的难度增加。
继续分析下表, 国内贷款增速远小于房地产开发企业到位资金增速, 可以看出房地产企业逐渐依靠其他融资渠道来融入资金, 获得国内贷款的相对比例减少。
此图可由上表统计得出, 可以看出我国房地产商业银行贷款占企业开发资金的比例不断波动下降。企业扩大开发规模的资金来源能够国内贷款的可能性越来越小。
个人住房贷款情况:
由下图可分析得知, 全国商品房销售面积和销售额的增速只2013年来呈现出下降趋势, 到2014年开始甚至出现了负增长。如今人们购房多使用商业银行公积金贷款、个人住房按揭贷款, 按首付30%计算, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。所以可以推断出个人按揭贷款的增速在不断下降甚至出现了负增长。个人住房贷款作为房地产企业资金来源中其他资金来源的重要组成部分, 其下降趋势体现了房地产企业从商业银行融资的数量的下降, 融资难的问题渐渐体现出来。
图表来源:国家统计局
五、结论与展望
本文分析了后“国五条”时期, 房地产商从商业银行贷款, 个人银行住房贷款获得融资的状况。中国房地产开发企业自有资金比例较低, 开发资金主要依赖银行贷款, 银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程, 所以银行贷款对房产开发有着举足轻重的影响。
在后“国五条”时期, 随着中国银行体制改革, 特别是在“国五条”影响下, 中国人民银行总行出台了关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件, 使各家商业商业银行不断收紧房地产开发贷款和个人住房抵押贷款。另外, 在如今房市不景气的时候, 无论是房地产企业还款的风险还是个人抵押贷款的违约风险都将进一步加大, 出于风险和自身资金稳定性的考虑, 各家银行对房地产贷款将更加谨慎。
面对新政策的要求, 在宏观调控下, 房地产企业融资策略应发生调整, 需由原来的单纯依赖银行贷款到以银行贷款为主, 以私募和创新融资为辅, 建立组合融资安排和多元化融资, 确保项目资金链安全。房地产企业为了在如今动荡的房市里生存下去, 必须以诚信原则向商业银行借款并扩大融资渠道, 确保开发资金来源, 开发优质项目, 并进行按期还款, 才能形成融资的良性循环。
以下是对房地产市场的政策建议。由于房地产产业的稳定关系到国计民生, 国家为了是房地产企业有稳定的开发资金来源, 开发出优质的项目, 保持房价以及房地产市场的稳定, 需要保持其房地产政策的稳定性, 建立健全房地产市场的长期调控机制, 进行统筹兼顾, 在对房价进行调控的同时, 不阻碍房地产企业的正常发展。减少对房地产市场的行政干预, 促进市场机制发挥其调控职能, 使房地产企业健康稳定持续发展。
摘要：2013年3月, 国家颁布施行“国五条”的房地产政策, 分析房地产企业从商业银行融资的变化状况, 发现后“国五条”时期, 无论是房地产企业从商业银行直接用开发贷款进行融资, 还是利用购房者的商业银行个人住房贷款使得到资金流入的融资, 都将体现出下降趋势。要解决房地产企业融资难的问题, 首先需要房地产企业加强自身的信用建设, 其次, 房地产企业融资策略应发生变化, 扩大融资渠道。
关键词：房地产企业融资,开发贷款,个人住房贷款
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地产融资紧张局面缓解 篇8
这一观点也基本得到了银行方面的证实。中国银行数据显示，1月末，房地产贷款比去年年末有所增加，房地产贷款余额出现小幅反弹。
也有业内人士称，部分银行一度收紧的房地产开发贷款，已有所松动，此前接近叫停的房地产信托，也开始有节奏地回暖；货币政策持续放松，亦使得地产商资金链紧张的局面得到一定程度上的缓解。
“虽然房地产融资的调控主基调未变，但诸多迹象显示，部分房地产企业的资金面得到很大缓解，最困难时期正在过去。”中国银行房地产信贷部某名高管预言。
随着融资回暖，房地产市场预期已发生反转，价格止跌回稳，市场成交大幅放量，正在逐渐走出底部。数据显示，岁末年初，郑州市场商品房均价比去年年底高出300元/平方米。
地产信托提速
自去年八九月份以来，房地产信托发行明显提速，这一重要玄机，源自监管当局对房地产信托审批节奏把控的微妙变化。
这种变化的源头无疑来自于银监会，其正在加快房地产信托项目审批进程，这亦是部分房地产信托从业者感受到的最大变化。据了解，银监会并没有为此下发书面通知，亦未进行窗口指导，而采取“实质重于形式”的操作手法。
在这一政策信号引导下，信托公司在加速搜罗优质房地产项目的同时，积极上报已积压近一年之久的项目。一直以来，监管部门对房地产信托实行备案制管理。
去年6月前后，为配合国务院关于房地产的调控政策，银监会收紧了银信合作和房地产信托，由“备案制”改为“审批制”，对房地产信托存量规模比较大的企业进行“窗口指导”，严控发行数量和存量规模，内部提出了保持存量规模不增加，并稳中有降的总体目标。
随后，报往银监会的房地产信托项目大量积压，只有期限偏长的股权类机构化信托产品容易放行。此后，由于业务空间缩小，信托公司甚至转向矿产、艺术品等领域。
政策瞬间收紧，引发房地产信托发行数量和规模迅速下降。
这种“一刀切”的调控方式，使得银行监管部门陷入了“进退两难”境地。一方面是房地产调控令房地产企业资金链持续恶化，随着原有信托产品到期日的逐渐临近，偿付风险也逐渐暴露；另一方面，若重新放松房地产信托口径，又与中央调控政策相悖。
已发行大量地产信托产品的信托公司压力很大，多不敢再贸然前进，一家信托公司表示，在房地产政策尚未完全明朗、银监会未明确政策导向的情况下，公司不会贸然重回2009年、2010年状态。
银根的松动迹象
信托融资并非房地产企业融资的主流渠道和传统方式，其仅仅是近几年来快速兴起的一种融资方式。
银行信贷仍然是房地产企业融资的主流。据央行公布的上半年金融机构贷款投向数据显示，2012年6月末，上半年房地产贷款余额11.32万亿元，同比增长10.3%，增速比上季度末高0.2个百分点；上半年增加5653亿元，同比少增2271亿元，上半年增量占同期各项贷款增量12.3%。
从环比看，房地产贷款呈现缓慢回升态势。针对银监会政策是否放松，银监会有权威人士回应银监会房地产贷款政策没有任何变化。而银行在执行层面却更为灵活。
上述开发商人士直言，“开发贷最近的确松了。”在某些区域，部分银行通过“绕道”方式向地产商输送资金。具体操作方式是：房地产企业成立一家非地产类实体公司，从银行融资后，再转入地产公司，以此规避信贷规模管控，而银行通常会睁一只眼闭一只眼。时至现在，房地产企业放弃前述“绕道”方式，可以直接从银行获得开发贷款。
另一方面，银行对购房需求的支持有所扩大，形成房产资本市场流动性的利好面。
这种转向也直接让房地产企业的资金链压力得到缓解。再加上房地产商经过去年下半年多轮的促销战略，也可得到一定的回款，这样就可以支付先前欠下银行的贷款，让部分资金回流。在政策允许的情况下，这样的走势在一定程度上缓解了银行与房企的紧张关系，从而成为部分银行银根松动的原因之一。
但受访的多数人士均表示，上述一系列房地产融资领域的新变化，对缓解房地产企业现金流紧张局面有效果，但不明显。
资金面上的结构变化
河南华盛投资集团董事长於大民认为，若无更大的打压政策出台，房地产最坏的时期就可认定已经过去。未来房地产资金面呈现出结构性分化的特点：全国性大型开发商改善更为明显，中小开发商依然严峻。
但是，部分高负债的房地产企业资金链还是要遭遇严峻考验。以绿城为例，困于到期银行贷款和房地产信托兑付，企业资金紧张，出售旗下九个项目股权，断臂求生。
“在河南市场上，也不乏有多起这样的案例发生，今年，对于中小开发商来说，日子更为难过。因为他们根本就很难入围到这场融资游戏当中，银行和信托不稀罕跟中小企业玩，即使跟银行关系好，能拿到一点（贷款）救急，但面对房产市场随时会有大企业抄底的严峻形势，可能也无济于事。”上述中国银行人士如是表示。
但这并不是没有任何出路。在经过严厉的调控政策后，房地产金融悄然发生着变化，一家大型房地产企业高管认为，房地产基金逐渐发展壮大，将从根本上改变房地产金融，房地产基金投资，将成为其规避调控周期负面影响和剧烈波动的有效手段。以PE为代表的房地产基金快速兴起，不断发展壮大，正在改变着房地产金融的格局。
有分析认为，如果将房地产金融分为股权性的融资、债权性的融资和夹层融资三类。未来房地产主流融资方式将向股权类融资发展，这将是一个新趋势，该类融资以周期相对较长，投资理念更加成熟，期限一般都是五年以上，投资者多为高净值客户，风险承受能力较强，而夹层融资的平均期限仅为2年～3年。
在2011年房地产企业最为艰难的时期，地产市场震动，土地价值下跌，这为部分房地产基金提供了加快布局的契机，通过收购部分“问题”项目，扩大市场占有率，等未来房地产市场出现好转时，这些项目将陆续盘活。