房地产公司营销部工作流程图

房地产公司营销部工作流程图（通用7篇）

房地产公司营销部工作流程图 篇1

主 控 部 门

文 件 编 号

文 件 版 次营 销 部LJ-Y-C038A/0

1/10中 山 市 丽 景 房 地 产 开 发 有 限 公 司营 销 部 工 作 流 程 图

寻找按揭银行、保险公司、律师行签订合作协议 编写审核批准实施年月日 文 件 页 次接受任务成立策划小组编制销售方案

总体规划图电子文档

户 型 图

面积

拓展部提供装修标准

规划统一口径

竣工日期

策划方案

物业部提供物业收费标准物业服务合同

业主临时公约

总经办提供

办理预售证封顶网 上 预 报楼 宇 价 格销 售 任 务上 交 资 料

灯旗

灯箱

广 告 牌

楼书

宣传单张

签认购书

签收楼通知书

缴费交 定 金制作模型领证影 视 广 告户 外 广 告宣 传 策 划促 销 活 动文 书 宣 传销售交楼确权

办证发证接触客户准备资料测绘确定业务受托人缴费提供服务发 通 知上交国土办证科筛选定案实施一 次 性签合同付房款按揭买卖合同买卖合同贷款合同买 保 险备案发放合同交 客 户领件上交交易所发证向银行申领资料业务受托人领证准备办证资料上交银行核对发票1

房地产公司营销部工作流程图 篇2

a.定义阶段:项目描述, 制定项目目标, 分解工作任务, 核算工资成本。

b.计划阶段:分配职责、确定工作任务, 确定工作程序, 控制风险, 创造机遇。

c.实施阶段:开始实施、监督项目、修改项目、完工总结。

房地产项目营销活动是针对所开发的房地产产品 (包括期房和现房) 开展的一系列营销工作。要依据产品本身的特点确定营销计划、策略, 实施中根据绩效情况对销售过程进行控制, 在不同的阶段 (开盘期、强销期、尾盘期) 采取相应的营销手段。

1定义阶段

在房地产项目营销前期, 主题定位关系到整个项目的成败, 良好的主题定位, 能够瞄准市场, 抓住客户。内容包括市场定位、产品定位、客户定位和形象定位。是对项目的描述, 提出以后具体工作的主要方向和主体精神。制定项目目标, 在一定时间内完成的销售额或销售面积。相应的广告宣传, 案场的设计布置, 销售人员的招聘和培训及日常管理工作。分解工作任务, 组成营销团队, 进行市场调查, 品牌推广, 企划创意, 案场和售楼处的选择, 资料的准备等。根据具体情况, 核算工资成本, 包括人员的开支, 广告费用, 活动开支等。

2计划阶段

根据有关的公司规章制度, 制定营销活动中的各项岗位职责。人员包括销售经理、助理、售楼员、辅助人员如保卫、保法等。工作包括广告宣传, 案场的设计和布置, 沙盘模型的制作, 日常工作等。要明确工作范围和员工的职责权限。在工作程序的确定中, 要根据工作的要求制定流程。如在销售管理中最重要的几个程序是:客户接待、客户分派、认购书的开具、客户退定、客户签约、客户退房、客户换房、更名、优惠、权证办理、结算和成功销售确认流程。在风险控制中要根据当地的市场环境、经济环境和国家的宏观政策提出应征方案, 在价格制定上要有弹性。利用城市规划、道路的修建、轨道交通等条件创造机遇。项目计划阶段是项目实施的基础, 要提高项目计划的质量, 保证营销活动在合理的范围内, 用尽可能低的成本和尽可能高的质量完成。所以在时间安排上要周密, 媒体选择上要考虑广先效果, 服务中要提高质量。

3实施阶段

房地产项目营销活动开始实施, 要根据市场的情况, 确定目标市场。要了解消费者的行为, 谁是最有可能的买家, 买什么样子的房子, 地点在哪, 要研究项目进入市场的时机, 例如“金九银十”的说法, 为什么购房者要寻找新的房产项目, 怎么样满足消费者的要求。房地产不同于一般的商品, 它的销售周期长、投资金额大、市场不确定, 在选择和确立产品潜在目标客户的基础上, 通过前期营销策略的调整和对比, 在相应固定的目标客户中全面发掘楼盘的亮点, 全力推广或宣传最为凸显的亮点, 在消费群体或买方市场中树立起楼盘的良好形象, 企划创意是对营销主题定位抽象渲染的过程, 以达到让目标客户认真地认识, 认同项目, 并产生购买冲动。广告策划在房地产的整个营销过程中占据了不可替代的地位, 它在产品和营销之间建立起一座联系桥梁。房地产广告如何以最低的成本, 通过最优的途径, 向目标消费群体传达最多的房地产信息, 是房地产广告能否达到预期效果的关键之一。要从开发商的资金实力、项目的规模和开发持续时间、主题定位和目标客户的区域集中度来分析和选择媒体。广告预算是根据营销组合决策来制定的, 有良性的计划和控制广告的预标, 能防止广告无效成本的增多, 有利于降低项目的整个营销成本, 从而即保证了广告能以最经济的费用而获得最家佳的宣传效果, 有提升了项目的市场竞争力。对广告的各个环节的便更进行检验, 以便及时纠正其中的不利因素, 对广告效果要进行评估。营销案场是集中展现楼盘项目特征, 进行买卖交易和管理办公等所有功能的整和体。案场主要功能是对公司营销业务的执行, 实现即定的营销目标。一个完整的案场, 除了硬件布置, 如售楼处内部功能分区, 模型样板房, 重要的是软件布置, 即人员和制度的组织设计, 只有把两者有机的结合, 才能有效地促进销售, 完成营销任务。案场应有其完美的自身运作机制, 为了达到营销目标, 要对所从事的各项工作或活动进行分类组合, 划分出若干部门, 再根据工作的性质划分出若干管理层次和职位, 确定各个岗位人员的数量、职责和素质要求, 并把每一类工作或活动所需的职权授予各层次、各部门的人员。营销管理是房地产营销中的重要环节, 包括销售设施、销售管理和合同执行监控。要做好文件资料的准备, 要对销售过程中进行控制, 监制项目的进展情况。计划是建立在有较多不确定因素的情况下的, 当实施过程中遇到与事先假设不一致的观实问题时, 就需要通过营销控制, 及早发现问题, 并调整修改计划, 以实现最终目标。包括销售进程控制和销售成本控制。房地产销售控制方法主要有:计划控制 (销售额分析、市场占有率分析、费用销售额比例分析、客户满意度跟踪分析) , 盈利能力控制、效率效益控制、战略控制。有效的营销控制应遵循科学, 严格的控制程序。 (如图1) 。

销售成本控制原则有:总量控制原则、重点保证集中使用原则、及时检查原则、计划使用原则。要对销售道具、广告、环境、活动等成本严格控制。

在营销活动结束后, 要及时总结, 把有关的计划、销售文件、各类报表归档, 总结经验, 评价结果, 为以后的工作积累经验, 提高整体管理水平。

参考文献

[1]彭加亮.房地产市场营销.

房地产公司营销部工作流程图 篇3

标准化的管理产生标准化的行动，标准化的行动带来标准化的结果，标准化的结果通过理顺运行机制，提高知识管理效率等路径，显著降低管理成本，从而让保险公司整体绩效大幅提升。

1.从营销的核心谈起

营销的终极目的是什么？是高效整合企业内外部资源（费用、人力、人脉、时间、知识等），实现效益最大化。一线险企可以在大部分细分市场中全面发力，依靠压倒性资源投入，巩固并提升市场份额。而二线企业的营销，有点像带着枷锁跳舞，受到诸多局限，却要跳的好看。因此依靠有限的资源投入赢取超出市场水准的增长，甚至一举跻身一线序列，不但是每一个经营者的梦想，也是关系到企业生存必然需求。

要做到这一点，在充分洞悉销售者需求的同时，还应该对公司拥有资源（费用投入、网点布局、队伍容量、渠道铺设、前中后台技术衔接、企业知识管理等）和产业运作特征抱有清醒的认识。

2.团体保险公司的营销现状中面临着哪些管理困境

与传统服务业相比，保险行业具有典型的知识密集型特征，具体表现为客户需求差异化较高，产品标准化程度较低，销售流程更灵活，服务标准不统一，对销售人员的综合素质要求较高等，在很大程度上影响着险企的市场规划、风险控制、产品设计和知识管理。对于团体寿险为主营业务的险企，这种特征尤为明显。

团险公司的非标准化经营特征给企业带来了巨大的管理困境。为适应市场需求，团险公司的组织架构高度扁平化，市场开拓动作更加依赖于业务员或团队长的个人能力，公司的集中管理则多体现在业绩考核，而队伍管理职能却主动或被动的下放到团队长一级，管理职能下放和管理动作去核心化在提高展业灵活性，满足市场需求的同时，对中层管理干部的数量和能力带来较高的要求，特别是干部数量的不足，往往对处于快速发展期险企的整体绩效带来明显制约。

在产品方面，面向大型法人客户的综合福利保障计划以定制为主，不但对险企的精细化定价能力要求较高，且更多的适用于小众市场，市场容量的局限成为制约后发企业壮大的瓶颈，激烈的市场竞争下，销售和风控的矛盾已经成为经营中难以回避的战略性冲突。而同时，面向大众蓝海市场推出的短期个人消费型产品（如自助卡）和小型法人客户套餐，却因为销售流程不统一导致销售结果严重不可控，实际客户与目标客户背离带来的逆选择导致这类本应具有较大盈利潜力的产品竟成为很多险企的利润黑洞，如何解决这些问题，考验着每一个经营管理者的智慧。

3.团险公司营销困境的解决之道

我认为，团体保险公司发展的过程中，无论从市场开拓、风险控制，还是从人力资源管理的角度看，在关键环节有序推进标准化改造是解决销售和风控冲突，寻求公司平稳快速发展的必由之路。复杂的问题简单化，简单的问题标准化、重复化，正是解决当前险企营销困境的不二法门。我们通过四个问题展开论述：（1）为什么要标准化。（2）哪些领域需要标准化。（3）如何实现标准化。（4）在寻求标准化的过程中，需要注意的关键问题。

3.1为什么要标准化

什么是标准化，标准化意味着工作内容，工作流程和评估指标的固定和统一，工作内容固定，员工才能不断的积累经验，提高效率，团队工作内容统一，才便于高绩效员工的经验传承，提升整体绩效。

工作流程固定，有助于不同工作环节的平稳对接，使权责更加明晰，减少内部摩擦，便于中期流程管控和后期考察追踪，使团队的经营绩效更加可控，可预测。

评估指标的固定化有助于一线员工自发的建立起绩效检视意识，并使考核流程更加标准化。研究表明，透明化的评估指标可极大的提升员工公平感，而公平感的提升将极大降低高潜力职员的流失率。我们可以这样概括标准化的好处：通过优化组织架构，提高知识积累和知识传导效率，减少组织内部摩擦，降低管理成本，提升组织运作效率。

3.2标准化的范围和责任主体是什么

我的一个老领导曾经就北京市场的团体保险运作提出过这样的思路“板块化+模式化+专业化”，为前中后台运作标准化改造深度和责任主体提供了可借鉴的思路。

（1）板块化：指找到自身资源能够撬动的，具有统一特征的，高成长的，能够以标准化动作拓展的细分市场，从而有针对性的安排费用、人力和技术支持。可以规模，以行业作为划分依据，也可以接洽渠道作为划分依据。细分市场发掘是落实标准化的基础，有助于公司的中后台支持、服务动作的统一，使经营目标更加明确，资源投入便更加集中，使用效率极大提高，公司的人力资源规划，团队培训等也会更加有的放矢。

责任主体：市场部，团队长。

严格度：二星。

检核人：总经理室。

（2）模式化：指针对每一个细分市场总结出相对固定的中前台开拓和支持流程，使团队其他成员具备将既往经验进行简单复制的可能，降低团队长的管理难度。模式化兼顾了统一标准与灵活应对客户的需求，可视为中前台（特别是业务团队）基于自身运作特征而在一定程度和范围内的标准化改造。对于经验丰富的客户经理和产品经理来讲，流程化可能作用不大，但是对于处于快速发展期的险企，大半中台业务支持人员和一线展业人员均对市场较为陌生，中层管理干部更是青黄不接，标准化的展业流程有助于实现高绩效人员经验最大限度的传承，因此从知识管理的角度看，模式化是中型企业提高人力资源投产比的绝佳方式。

责任主体：业务员、团队长。

严格度：四星。

检核人：渠道管理部门（市场部）。

（3）专业化：指中后台业务支持人员和服务人员根据不同细分市场特征，总结标准化业务处理规范，设计专用工具，开发细分产品。即提高前中后台信息传递精度，减少摩擦，又降低前线展业难度，从而提升市场开发效率。

责任主体：核保、理赔、客户服务。

严格度：五星。

检核人：渠道管理部门，运营管理部门。

3.3如何实现标准化

对于前台和后台的标准化，简单可概括为营销方法论的三层楼关系：（1）明确总/分公司针对客户的管理层级和管理权限；（2）明确客户开拓过程中各层级的组织结构和各模块的具体职责；（3）明确执行终端在落实职能时应完成的标准化动作和反馈、问责流程。

作为具体的实现手段，可建立大项目管理组和项目经营小组的两级管理模式，指定以项目经理为核心责任人的项目经营小组作为客户开拓和服务的主要承接人，界定营销各阶段的“标准化动作、落实责任人和反馈制度”，并通过专家激励政策、经验总结推广平台、信息共享绿色通道、客户档案建设和会议/报告制度五个方向完成从专业知识传递、信息共享到终端考评的标准化管理闭合结构。

如此可从根本上确立险企内部前线、专家、总/分公司管理层的职责界限，无缝衔接，同时合理配备客户、财务、专业、高层参与等资源，定向投入，不断提升市场开拓效率，特别是对于大型企业客户，标准化管理不但能够提升公司整体协同展业的能力，而且将极大提升公司对客户的掌控力，避免客情资源为一线业务员垄断。

下面就风控流程这一对标准化要求最高的环节进行详细说明。

风控流程的标准化主要包括三方面：

3.3.1公司经营监控的标准化

（1）核保发起，制作每月的本机构运营分析，针对不同渠道，不同产品类型进行深入检视，为渠道管理部门和总经理室提供业务策略调整依据。

（2）责令各分公司将利润指标分摊到每一个渠道，加强各渠道的内部管控意识。

3.3.2非标业务定价流程的标准化

（1）标准化的风险考察工具：根据不同类型客户，制作标准化的风险考察工具，规范业务线的业务信息反馈内容。附录1为我既往设计的一个大型企业客户信息统计表。

作用：为业务线更加全面的了解和反馈目标客户的风险状况提供制式工具，确保核保更全面的了解业务信息，为精细化定价奠定基础。

（2）标准化的核保数据库：根据不同客户类型（行业规模、安全管理力度、经营模式，年龄结构等），制作不同产品（意外伤害、意外医疗，意外津贴、重大疾病、一年定寿、住院医疗、补充住院）的标准化核保数据库。同时总结普适性经验，以意外伤害为例，主要风险点有三：工伤、交通事故和其他风险。工伤的主要影响因素是：生产流程、行政管理、人群集中度、员工职业技能培训，约占考量权重的30%。交通风险主要影响因素为：地理环境、员工福利，约占考量权重的50%，其他风险可视为不可预估风险，约占考量权重的20%。

作用：降低核保培育难度，弥补各地分公司（支公司）资深核保专家不足的缺陷，并通过规范核保路径提高对各地价格核定尺度的管理力度。

（3）分析工具的标准化：建立核保专属的核心数据库系统。

作用：降低各地核保数据采集和分析的难度，提升分析精度。为精细化核保奠定良好基础。

（4）分析过程标准化：我在既往从事核保工作时，曾要求对新客户的每一个险种都明确风险费率（比如医疗险，需明确预估的件均赔款和发生率，件均赔款反映当地医疗费用水平，发生率则反映本年龄段或行业的健康状况及就医习惯），并在保险期间内不断检视预估精度。

而对于续保业务的价格核定，我要求结论包括保单赔付预测和新保单调整建议两部分。其中既往保单赔付预测从“理赔金时间分布分析”和“险种终极发生率分析”两个纬度进行，若得出相近的结论可视为有效。新保单调整建议则将既往数据同系统平均数据进行差异性对比，找出差异的原因并判断其是否产生持久影响，最终对既往价格判定、方案设计等提出修订建议。

作用：提高核价流程的科学性，杜绝信息壁垒导致专业人士的失德倾向。

3.3.3制式产品的设计和流程管控

这类产品主要是套餐和电子自助卡，具有无可比拟的销售便利优势，是稳定业务平台，快速扩大规模的利器。但其便利性是以放松销售流程管控为代价（免核保），外部因素的介入往往引致品质恶化，同时因其规模巨大，定价偏差将带来巨大亏损，因此除需在定价时预留充足风险空间外，应从产品设计和销售流程管控两方面进行标准化改造。

（1）套餐业务，需解决问题有二：职业风险造假、虚假投保（凑单、投保率不足）。需回答的问题有四：如何调整队伍的销售习惯？如何通过产品调整降低不良销售习惯的影响？如何解决个别地区，个别行业赔付率严重超标的现象？如何更加精确定义产品设计时预定的被保险人群体？

（2）自主卡业务，需要解决的问题有三：选择性销售、选择性购买、职业风险造假。需要回答的问题有四：如何调整队伍的销售习惯？如何通过产品调整降低不良销售习惯的影响？如何更加精确定义产品的销售对象？我们的实际客户是谁？

以上问题在制式产品标准化改造的过程中不可回避，也是关键所在，应妥善解决，找到答案。

由于每一个问题都可展开一篇专门的论证，且涉及领域众多，我不便一一赘述，唯就自助卡“我们的实际客户是谁？”这一问题在此简单阐述：

我们的客户不是最终购买者，而应该是销售渠道的客户经理，如交叉销售渠道的寿险团队，或中介渠道的业务团队。在设计自助卡产品时，应注意满足个销队伍卡式产品的两大用途：A：用来卖：内涵价值充足，目标群体有刚性的保险需求，购买力相对充足），价格较高，比如我曾设计一款健康宝贝卡单价高达500元/张。B：用来送：特点要鲜明，满足个险礼品卡需求，价格较低，主要作为个销人员采集客户信息的展业工具（少儿卡、女性、男性安康等）。

同时应指出，依靠一两个明星单品支撑市场开拓的情况明显违背保险行业规律，作为一个边际成本几乎为零的产业，应充分利用长尾效应，通过多样化产品策略覆盖每一个细分市场。具体应做到以下几点：（1）全生命周期覆盖：0-80周岁。（2）全销售能力覆盖：产品的复杂程度由低到高、提奖由低到高、价格由低到高。（3）全销售需求覆盖：区分用来卖的产品和用来送的产品。（4）卡式业务的推出要有明确的主题推动概念和清晰的客户群体。遗憾的是，既往平安养老险在这一方面存在明显的战略短视。

3.3.4重点客户、重点产品管理的标准化

针对重点客户，重点产品等应建立专属的管理平台，如周报表，风险因素测控表等，形成定例，责任到岗（而非到人），做到对重点领域的实时监控，迅速发现潜在危机，降低对公司正常经营的影响。

3.3.5队伍培训的标准化

沟通表达能力、文档撰写能力、计算机使用能力、数据分析能力是各分公司一般核保人员需要掌握的核心技能，而业务管理能力、队伍管理能力、大客户管理能力、服务管理能力是各公司基层主管需要掌握的核心技能，制定培训计划时应针对不同类型人员的需求有针对性的设计标准化培训工具、标准化培训课程、标准化培训流程，并与公司专业职称评定相结合，进行标准化的培训效果检视。

3.4在寻求标准化的过程中，需要注意的关键问题

任何对现有体系的有限调整，都不可避免的会遇到障碍，团体险企在标准化改造的过程中，亦应充分重视各部分人员反应，避免摩擦，现就可能遇到的问题进行简单概括。

（1）中层干部的抵触：标准化改造的目的是提高组织内部知识积累和传导的效率，优化资源配置，为进一步的扁平化保驾护航，标准化的最终效果是中前台全员营销，而这将不可避免的触及到相当一部分中层管理干部的利益，一方面，他们的经验加速贬值，权力无形中缩减，另一方面，他们在组织中获取的利益也会因地位的降低而大幅缩水，这一切都会引来他们的抵触。

解决办法：标准化与行政架构调整同步进行，压缩组织层级，中层干部在保持既有待遇的同时全力推向市场，但在考核指标中增设技术贡献分，提高中层干部积极性。

（2）后台技术人员的抵触：中后调技术人员是标准化改造幅度最强的部门，改造完成后，后台运作完全透明化，将极大的提升其工作压力，且此类技术岗位专业门槛较高，相关改革措施极易在技术人员的变相抵触中走形。

解决办法：以项目组形式抽调核心技术人员落实相关动作，同时加强培训宣导，适当情况下应打通技术岗位的行政化转型路径。

（3）高绩效人员的抵触：高绩效人员在标准化转型的过程中受益较少，主要扮演的是知识提供者角色，虽核心利益不受损害，但往往会顾虑客户信息流失，因此对转型多持观望态度。

房地产公司营销部工作流程图 篇4

伴随着2017年春节临近的步伐，2016年即将离我们而去。来到XXXXXX公司已经3年多的时间了, 在此感谢公司领导以及同事，在这期间给予我的帮助和鼓励。通过努力的工作，我也有了一点收获，临近年终，思之过去，目的在于吸取教训，提高自己，以至于把工作做的更好，自己有信心也有决心把明年的工作做的更好。下面我对这一年的工作进行几点总结。

一、2016销售数据的总结

1、销售面积51713.39㎡

2、销售合同金额662,885,200.00 元

二、销售服务业绩

1、为购房客户办理《AAA预购商品房买卖合同登记证明》、《AAA土地房屋预告登记证明》、《抵押担保合同备案登记》。

2、为购房客户代办住房买卖契税、权力许可印花税、转移登记费、抵押登记费等各项税收，3、了解AAA最新的首套房、二套房银行贷款利率及首付额，为客户提供全面的信息参考，办理银行按揭手续。

4、节假日举办大型促销活动的策划、筹备以及活动现场维持秩序、突发事件的应急等工作。固定广告牌、短信息发布，制定外出派单人员的工作计划，实际执行情况的跟踪。

5、做好来电、来访客户的接待，更要做好客户的分析、回访和洽谈。

6、熟悉银行和AAA地税局新的业务和政策，更好的为客户服务，解决客户的疑虑以及后顾之忧

7、在AAA国土资源和房屋勘测规划院办结《B幢、C幢住宅楼面积测绘报告书》、《B幢、C幢住宅楼房地合一落地》。

三、销售工作的情况分析

业内人士普遍对2017年热点二线楼市持谨慎观望态度。共识是，降温企稳将成楼市大概率事件。二线城市今年10月以来连续发布调控政策超过3次，随后楼市价稳、量跌。在他看来，降温是毫无疑问的主旋律，2017年热点二线楼市以价微跌、量跌为主。供需结构难以全面改变，土地供应没有明显增加，调控加上市场自身调整，二线楼市已步入较长的调整期，走稳状态或持续至2017年底到2018年。

楼市不能只靠一时的应急调控，关键是要完善长期制度建设。在高房价“旋涡”下，二线楼市的有效供给尚未完全弥合所需，建议各地从限价房、中低价商品房、共有产权房等方面给予刚需人群保障。

根据以上政策分析，我们要及时了解AA的房地产市场，及周边二手房市场目前的在售均价、物业类型等等。对其他楼盘在售房源的优劣势分析，知己知彼，做到胸有成竹，从容应对客户提问。

四、销售工作的计划安排

1、即将到来的春节返乡潮期间，在AA商圈、人流量大的地方及其周边乡镇增加销售宣传力量、把握住所有刚性需求信息。

2、利用“老带新”、“团购”等奖励机制，对已购房业主，大力宣传、销讲，并通过已购房业主、各种销售渠道，深挖掘潜在客户、刚性需求客户、。要详细记录，认真梳理，耐心细致的跟踪，完成销售去化。

3、与分销渠道紧密合作，积极履行义务，实现新的市场扩张策略并获得市场份额，创造更大的商业价值。

4、完成B号商品住宅楼销售蓄客，达到公司既定目标。

5、继续加大在周边乡村的宣传力度，每逢赶场日，营销部都要组织人力物力，下乡巡展宣传促销，周末在AA商圈置业顾问利用X展架进行宣传推广，争取增加成交量；继续加大线上、微信电商、线下等广告宣传力度，提高去化量。

6、重点持续跟踪有购房意向客户，耐心细致的讲解宣传，尽早签订商品房买卖合同。

7、办结B幢、C幢商品住宅楼的预售许可，开盘后达到市权属登记中心要求的预售条件。

五、总结

房地产项目的销售是房地产开发企业工作的重点，不仅是房地产营销部门的专职工作，也是全体企业人员非常重要的工作内容，营销部及时掌握市场信息、做出准确研判，把握市场契机，加大宣传力度，争取楼盘最大去化量

在公司领导的支持、关心下，通过部门员工的共同努力，营销部各项工作取得了一些成绩，我们也清醒地看到我们在营销工作及售后服务工作中的诸多不足，尤其在市场开拓的创新上，精品服务的理念上，还大有潜力可挖。同时还要提高我们对市场变化的快速反应能力。为此，面对2017年，营销部在公司领导带领下，一定会充分发挥团队合作精神，群策群力，紧紧围绕“服务管理”这个主旨，将“品牌营销”、“服务营销”和“文化营销”三者紧密结合，为公司作出更大的成绩。

汇报完毕！

房地产营销策划流程 篇5

为统一同科集团各房地产项目营销工作标准，规范和统一各项目的营销工作内容，达到“确保营销工作完整，提高营销工作质量和效率”的目的，制定本标准。其工作内容可根据项目所在地的特点和项目进度进行酌情改进和创新选择。

本标准的执行责任人为同科集团营销策划分公司在各地项目公司营销部负责人。

一、〖初步研判阶段

1、项目资源条件整合及判断

负责部门：

协助部门：

完成《*项目市场研判》

主要内容：宏观经济运行状况、区域房地产市场整体现状

地段资料：规划要点、坐标、片区趋势

周边资料：交通、配套、竞争及可类比楼盘的规划、设计、包装及销售。 开发商资料：北京、关系、资金、技术等实力情况。

判断内容：优势、难点、突破口、把握度。

2、项目资源综合及初步定位

负责部门：

协助部门：

完成《**项目综合定位设想》

主要内容为：地块内外条件整合及价值分析，初步定位设想或创意。

二、〖项目前期策划阶段

1、依据定位针对性的市场调查

负责部门：

完成《**项目市场调查研究报告》

内容：区域宏观环境研究(城市概况、经济环境、行业环境、人口环

境、政策环境、居住环境、城市规划)、房地产市场调研(国内房地产发展趋势研究、区域房地产发展现状及趋势任曦)、可类比及竞争楼盘相关资料(产品规划、客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、销售情况)调研、消费者调查，发现未满足市场缺口，判断市场或根据创意寻找市场依据。

2、经济可行性分析

负责部门：

完成《**项目可行性分析报告》

《项目可行性分析》是投资策划的一项重要内容，是企业在项目立项前进行的，主要从项目市场和财务两方面进行分析，得出项目投资的可行性，属于初步的可行性分析，与《项目可行性研究报告》内容基本相同，只是深度不同。《项目可行性分析》主要是预测市场能力，把握区域经济趋势发展方向，明确项目和公司处在什么样的宏观市场环境中，对项目所在地的城市发展规划及房地产市场发展趋势进行分析。并对微观环境进行充分的调研，以便对项目可行性研究及项目市场定位提供依据。

本阶段工作重点：

●完成当地整体市场调研

●完成竞争楼盘调研

●完成客户调研

●完成项目环境调研

●协作完成项目投资分析

●完成《项目策划大纲》、《项目开发可行性研究报告》

3、通过调研结果进行项目综合定位

负责部门：

完成《**项目综合定位报告》

房地产营销关系到从产品生产的前期阶段到售后服务的整个过

程，在这整个过程，任何一个环节出差错都会对全局造成一定的影响，但其中最具决定作用的就是项目定位。项目定位确定了项目的建设方向，它包括项目总体定位，建筑风格定位，市场定位，物业管理定位等，简单的就是确定项目建成后是一个什么样档次，为谁建，卖给谁等。在项目定位之前必须在完成第一阶段工作的基础上市场和项目的.细分并研究分析，以便开展后续的项目定位工作。根据项目的现状和项目所处的市场环境及项目开发的方向，明确项目定位的总体方向和思路，把握项目定位工作的主要工作节点。

本阶段工作重点：

●完成项目的基础资料的整合和项目的评估

●项目SWOT分析(明确项目有那些特点)

●完成项目内在条件整合及核心价值分析

●区域房地产市场调研分析(分析项目处于什么样的市场中)

●项目市场定位(目标消费群体分析和定位)(清楚本项目消费者为哪些人，●有那些特性)

●项目主题定位、项目产品定位、项目价格定位、项目案名建议

●完成《项目综合定位报告》

4、项目规划设计方案及跟踪

负责部门：

完成《**项目设计修改意见》《**项目设计要点》

内容：草图、设计创意、任务书、设计交底、指导

5、初步营销框架

负责部门：

完成《**项目初步营销报告》

内容：推广主体、通道、销售策略及产品设计立意和要求相互关系。

三、〖营销策划阶段---项目营销策划报告细分

1、广告策略及计划

负责部门：

完成《**项目广告推广计划书》

中心内容：广告战略目标、项目分析及广告定位、广告创意表现、广告策略、分阶段广告策略及计划、分阶段媒体策略及《发布计划》、广告投放频率及规模

3、项目营销规划

负责部门：

完成《项目营销规划》《项目价格策略报告》

项目营销规划：VI、推广主题。方式、渠道、策略、步骤，包装的类型、风格和销售的入市时机、节奏、付款策略、附加促销手段。 《项目价格策略报告》：依据项目经济可行性分析结合对市场走势的判断，制定市场进入价格，进行价格的高低、提升、折率的编排和修正。

4、销售准备工作计划

负责部门：

完成《项目前期工作计划表》

内容：文件、合同、票证、礼品、用品、销售资料的准备、催办、设计和制作计划安排及费用预算

5、项目包装执行计划

负责部门：

完成《**项目包装概念设计》

内容：VI设计、导视系统、销售道具(楼书、插页、画册、DM单、邀请函、海报等)、公关用品、事务用品、销售中心、报纸、展板、

沙盘模型、物业手册等的设计和制作计划安排及费用预算。

6、销售活动及策划

负责部门：

完成《项目公关活动计划报告》或《项目活动报告策划书》

内容：开工、开盘、封顶、竣工、入伙、节假日等仪式。新闻发布会，展销会等其他公关活动的计划安排及费用预算。

四、〖销售实施阶段

1、销售培训

负责部门：

教材名称：《销售基础知识》、《**项目销售相关内容》、《**项目销售讲议》、《竞争市场分析报告》

中心内容： 建筑知识、楼盘背景、项目产品规划、项目优胜、对手比较、付款方式、法律手续、销售技巧等方面的培训。

2、执行修正

负责部门：

往来文件：《项目销售情况总结》《项目策划执行修正方案》

内容：根据销售状况和市场动向的反馈，适时调整营销计划。

3、置业锦囊

负责部门： 销售部

报告总称： 《置业锦囊》

地产项目营销策划流程 篇6

一、市场调研：

1、展开-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析：

（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况）

3、近期房地产的有关政策、法规、金融政策

4、竞争个案项目调查与分析

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布；（2）购买者动机

（3）功能偏好（建筑外观、居住面积、地理位置、建筑格局、建筑材料、家居智能、安防智能、周边设施、物业管理、价格、银行政策、付款方式）。

（4）购买时机、季节性、（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度

6、结论

二、项目环境调研

1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。

2、地块本身的优劣势

3、地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）

6、公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店）

7、地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）

三、项目投资分析

1、投资环境分析

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、土地稀缺）（2）房地产的政策法规

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

2、土地建筑功能选择（见下图表）

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）

4、土地延展价值分析判断（十种因素）

5、成本敏感性分析 ：容积率、资金投入、边际成本利润。

6、投入产出分析：成本与销售模拟表、股东回报率。

7、同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

（一）市场调查 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）2 建筑规模与风格 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯、安防、智能）功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6 物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）7 发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）8 结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）

（二）、目标客户分析

一、经济背景

• 经济实力

• 行业特征…… 公司（实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业）

家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）

二、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意构思、表达方式。

三、价格定位 理论价格（达到销售目标）2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

四、入市时机、入市姿态

五、广告策略

1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

六、媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

七、推广费用 现场包装（营销中心、示范场所、围板等）2 印刷品（销售文件、售楼书、DM单页等）

3媒介投放（传统媒介：报纸、杂志、招贴、海报、宣传单、包装、POP、广播、电视、路牌、交通工具、霓虹灯、户外等。新媒体是微电影、微楼书、APP、）

五、概念设计

1，小区的规划布局和空间组织 2，小区容积率的敏感性分析 3，小区道路系统布局（人流、车流）

4，小区公共配套布局安排（学校、会所、健身房、购物等）5，小区建筑风格的形式及运用示意 6，小区建筑外立面色彩的确定及示意 7，小区户型比例的搭配关系

8，小区经典户型的功能判断及其面积划分 9，小区环境绿化概念原则

10，小区环艺小品主题风格确定及示意

六、识别系统

（一）核心部分 1，名称 2，标志 3，标准色 4，标准字体

（二）运用部分 1，现场

• 工地围板 • 彩旗 • 挂幅 • 欢迎牌

2，营销中心 • 形象墙 • 门楣标牌 • 指示牌 • 展板规范 • 胸卡 • 工作牌 • 台面标牌 3，工地办公室 • 经理办公室 • 工程部 • 保安部 • 财务部 4，功能标牌 • 请勿吸烟 • 防火、防电危险 • 配电房 • 火警119 • 消防通道 • 监控室

地产项目营销策划内容提示

一、“地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“本项”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。“本地产”项目特性分析包括以下内容： 1.建筑规模与风格；

2.建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）；

3.装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； 4.功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）；

5.物业管理（收费水平、管理内容等）；

6.发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质）； 7.结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、价格定位

1． 理论价格（达到销售目标）．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格）3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格）4． 价格策略

四、入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、广告策略

1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期）2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控

六、媒介策略 1． 媒介组合

2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算

七、推广费用

1． 现场包装（VI设计、营销中心、示范单位、围板等）2． 印刷品（销售文件、售楼书等）3． 阶段性广告促销费用

八、营销管理 销售实务与人员培训

一、销售准备

1、项目审批资料：营业执照；资质等级证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；销售许可证 2、销售资料：

（1）法律文件：建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；销售许可证；房地产买卖合同

（2）宣传资料：形象楼书；功能楼书；折页、置业锦囊、单张

（3）销售文件准备：客户置业计划；认购合同；购楼须知；价目表；付款方式（一次性付款、按揭、分期付款）；其他

三、销售人员准备（1）确定销售人员

（2）确定培训内容：公司背景和目标；物业详情；销售技巧；签订合同程序和手续；物业管理；其他

（3）确定培训方式：课程培训；销售模拟

4、销售现场准备：售楼处；看楼通道；样板房；想象墙、围墙；示范环境；施工环境；模型；广告牌、灯箱、导示牌、彩旗等

（二）销售实施的管理

1、划分销售阶段：销售时间；销售阶段（预热、强销、持续、尾盘）划分

2、各阶段的市场推广策略：见市场推广部分

3、各阶段的销售策略

4、销售工作流程：客户接待与谈判；定金收取及签订认购合同；交纳首期房款，签订商品房买卖合同；交纳余款或办理按揭；其他售后服务

5、销售管理：客户接待管理及步骤；销售现场管理；房号管理

房地产开发公司职责及流程,制度 篇7

一、总工办部门职能

（一）负责项目勘察、设计的技术、进度与质量管理，主要包括：

1、审查设计单位的工作大纲及各专业技术要求，审查设计进度计划及各专业设计进度计划，审查设计方案，向设计单位提出设计修改建议。

2、根据设计进度计划负责督促、审查设计单位及时完成所承担的设计及设计修改任务，提交相关设计图纸。

3、组织设计过程中的监督、检查，组织各阶段设计成果的汇报，负责组织重大设计方案或复杂技术问题的的专题讨论。

4、负责审查、复核设计文件、补充设计文件、修正设计中的错误和偏差，组织对工程设计文件的核对、验证与评审验收工作。

5、负责组织向监理单位、承包单位进行设计交底并协调设计勘察部门解答设计施工图中存在的问题。

6、完成为完善设计而进行的修改设计方案。

7、负责设计文件及变更设计文件的管理，对施工过程中动态设计的验证与协调工作。

8、参与组织项目竣工图纸的编制和审查。

9、负责对设计咨询公司的协调管理，使咨询工作按合同要求及时有效工作。

（二）参与工程的控制管理工作，经常巡视工地，解决施工中遇到的设计问题。检查工程施工质量，及时发现并制止违背设计的施工行为，并尽快通报监理单位和工程部按规定的程序予以处置。

（三）参与工程变更的审议，组织工程部、经济部、监理单位、承包单位、设计院讨论确定变更方案，审议设计变更后新的设计方案，会同相关部门办理设计变更手续，负责督促编制变更工程施工图。

（四）参与施工管理过程中的技术问题和重大施工方案的审议，配合设计院解决技术难点和重点，如地基处理、基础处理、异常地质情况处理等。

（五）配合前期部进行工程的报建相关技术服务。

（六）配合前期部、工程部进行工程竣工验收。

（七）负责交工后的工程缺陷调查及缺陷原因分析，审查工程缺陷修复方案。

二、总工办岗位职责

（一）总工办主任岗位职责

1、参加项目前期市场定位、规划设计及设计方案的研讨，为领导决策提供合理建议。

2、配合前期部进行项目报批的相关技术性工作，及配套外网的深化设计和施工验收工作。

3、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

4、负责编制设计任务书，对设计院下达设计任务并与其建立工作关系，在设计过程中提出合理建议。并对设计进度、质量进行监督检查和协调。

5、认真审阅设计图纸，对违背设计任务书的事项进行纠正，避免浪费，发现问题及时协调解决。

6、参加图纸会审、技术交底会议及现场临时性技术工作会议，并提出所发现的问题及处理意见。

7、对项目进行过程中的决策性变化，及时提出合理化的技术性支持，并积极落实解决设计变更等方面的技术性问题。

8、审核施工单位的施工技术方案，对方案中涉及增加工程费用的技术措施要严格把关。

9、参加施工单位、监理单位组织的相关技术工作会议，听取各方提出的技术问题及解决办法，并提出意见和建议。

10、根据工程进展情况，及时落实相关技术问题。

11、参与工程及甲方采购的材料，设备招标过程中的技术工作，并提出技术要求和参数。

12、对工程所需要的新技术、新材料、新工艺应及时组织相关人员参观、考查、学习，并做总结或考察报告。

13、协调做好工程验收工作，总结已完成项目的经验。

14、完成领导安排的其他工作。

（二）各专业工程师岗位职责

1、组织设计单位选择和评审。

2、编制各阶段的设计任务书。

3、组织进行各阶段设计沟通，审查各阶段的设计图纸。

4、参与施工图会审。

5、管理设计进度和设计图纸。

6、跟进和审查设计变更。

7、配合经济部制定材料、设备采购的技术标准，对材料、设备设计指标进行审查。

8、配合销售部解决销售过程中提出相关的技术问题。

9、审查承包单位的施工组织设计、重大施工方案。

10、解决项目施工现场的重大技术问题。

三、总工办工作流程

（一）勘察设计阶段

对勘察设计单位勘察设计文件审核。

（二）规划设计阶段

对规划设计单位规划设计文件审核。

（三）前期手续阶段

1、协助前期办理用地规划批文、办理工程规划许可证。

2、协助前期办理工程外网配套相关手续。

（四）施工图设计阶段

1、完成施工图设计。

2、与前期部配合办理施工图设计与审查。

（五）施工阶段

1、在施工阶段配合经济部进行工程材料、设备等招标采购工作技术标准的提供。

2、配合工程部解决设计中存在的各种问题。

（六）竣工验收阶段

配合前期部、工程部进行竣工验收各种有关技术文件的提供。

第二部分 前期部工作制度

一、前期部部门职能

（一）负责与当地政府、上级主管部门及相关业务单位的关系协调及处理。

协助市有关部门搞好工程标底的编制工作，搞好工程项目的招投标工作。遵守工作流程及管理制度。及时准备掌握市场动态和政府政策，为公司发展建立良好、长期的沟通平台。

（二）办理公司房地产开发与经营中的一切证照。其中包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设用地工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》等。

（三）负责项目开发建设报批报建，组织项目消防竣工、规划竣工、综合竣工验收及手续办理。向发改委、规划局、环保局、建委、公安交通管理局、环卫局、人防办等政府部门申办的其他报建事项。

（四）协调各有关部门，负责组织编制公司工程项目建设计划及投资计划。研究并提出公司重大工程项目及拟列入市政府每年实事项目的安排意见，组织向相关工程项目指挥部进行工程项目前期工作交底工作，对各工程项目指挥部进行相关业务指导，并督促检查相关工作的落实情况，要做到高度重视、加强管理、严格把关。

（五）根据工程进展情况，及时配合工程部及相关市政配套部门进行现场配套工程施工，包括供水、供电、供气、供热、通讯、有线、道路和雨污水工程，确保协调到位、配套工程现场有序且与正常施工合理交叉。

（六）负责总体规划方案设计，分析研究，项目开发产品的市场分析、定位及产品的方案设计，办理勘察、设计、监理、监督和施工合同的鉴定及审查，协助工程部对项目进行验收工作，确保协调顺畅、验收工作及时、顺利完成。

（七）负责组织人员对项目的所有批文及相关材料档案进行归集、整理、移交及保存，确保资料归档及时、齐全，分类清晰，查取方便。

（八）完成领导交办的其他工作，并做好与其他部门的协调配合工作。

二、前期部岗位职责

（一）前期部经理岗位职责

1、根据公司项目总体开发的要求,负责承办公司所开发项目的可行性研究,并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。

2、负责向市计委、建设局申办项目投资计划（立项）、开工报告，并做好公司与政府各专业部门的协调工作。

3、负责办理公司向政府交纳的项目开发费用,并办理取证工作。向市建设局申办施工图审查。办理招投标手续。申报建筑面积核查及办理各项规费的缴纳手续。

4、协调各专业的设计工作,提供设计单位所需的项目开发相关资料。

5、根据公司的要求，负责向人防办申请新建、扩建、改建项目的建筑设计方案、初步设计、施工图设计。

6、负责向环保局报审新建项目建筑设计方案、办理环评手续。

7、向民政局报审新建、扩建、改建项目的设计方案，办理项目名称的使用、冠名、变更等手续。

8、向交警支队申办新建、扩建、改建项目的立项，报审项目总设计方案。

9、向市规划局、消防支队、人防办、环保局、计委、建设局、交警支队、民政局等政府部门申办的其他报建事项。

10、协助相关职能部门向公司提供、推荐相关合格供方（设计、监理勘察、施工等合作单位）。

11、负责（牵头）进行项目报批、报建所需的公关活动，对参与公关协调的领导负责。

12、负责及时促进或优化政府合作关系，为公司建立良好、长期的沟通平台。

13、办理工程开工前的各种手续,保证工程的顺利开工。

14、工程竣工后,会同有关部门及时办理物业移交手续。

15、为公司提供新项目调研等方面的新支持，及时向公司主管领导汇报工作进展，提出合理化建议。

16、负责本部门于公司其他部门之间的工作协调,对前期部的所有工作全权负责,严格管理本部门员工,建立良好的工作秩序。

17、积极完成公司及主管领导交办的其他事宜。

（二）报建员岗位职责

1、负责协调房地产开发前期主管部门，完善各种具体手续，保证开发计划

顺利实施。

2、负责协调与市政府有关部门关系，确保市政配套设施符合公司开发项目的需要，组织有关部门完成市政配套设计，完善小区的各种市政配套设施。

3、完善房屋入住所需的各种手续，证件等。

4、参与各有关单位及部门经济合同的谈判，并及时整理已完成的合同。

5、处理公司交于的其它事宜。

三、前期部工作流程

（一）《土地使用证》申领

1、土地登记申请书。

2、单位法定代表人证明（委托代理人申请土地登记的，应提交授权委托书和代理人资格身份证明）。

3、土地权属来源证明（历年来有权部门批准文件）。

4、地籍调查表。

5、缴纳的土地款及契税材料。

6、其他有关资料。

（二）设计方案评选（规划编研中心）

1、设计任务书。

2、三家备选设计单位的资质证书。

3、每家单位的方案文本各8本及电子文件。

4、费用。

（三）总平、单体方案报审（召开外审会）

1、详规设计审查申请表。

2、申请函。

3、规划设计要点。

4、符合设计深度要求的总平图（1/500）、规划设计方案文本（每份四套）和电子文件。

5、场地现势地形图原件（1/500）一份。

6、设计单位建筑设计资质许可文件。

（四）立项(发改委)

1、申请报告。

2、土地出让合同。

3、规划设计要点。

4、批准总平图和方案审查意见。

5、开发公司营业执照复印件。

6、开发资质证书。

7、总投资额30%的资金证明或保函。

（五）地名注册

1、建设用地规划许可证。

2、立项批文。

3、总平图。

4、地名申请单(各2份)。

（六）楼宇公安编号审批

1、申请。

2、规划局批准总平图。

3、地名使用批复。

（七）环评审批

1、建设项目环境影响申报（登记）表。

2、项目建议书报批件。

3、项目所在的区域位置图（包括水系图、周围的环境敏感目标和居住的人群）对于污染较重或难以治理的建设项目，须提交初步环境影响分析或治理方案（根据申报审批结果，委托有资质单位编制环评书或表再报环保局审批）。

（八）《建设用地规划许可证》

1、填具的建设用地规划许可证申请表。

2、项目批准文件。

3、建设单位申请函。

4、场地现势地形图及其电子数据。

5、总平批准文件及批准的总平规划图、历次建设项目规划设计要点（现用控规批准文件及一图一表）。

（九）人防立项

1、规划批准总平图1份。

2、地面项目核准通知1份。3、10层以上高层建筑的地面一层建筑平面图1份。

4、上部有建筑物的普通地下室建筑平面及剖面图各一份。

5、人防工程方案设计（平时、战时平面图）各1份。

6、项目审批申报表（一式三份）。

（十）初步设计抗震审查

1、立项批文。

2、初步设计文件。

3、地质勘察报告。

4、初步设计抗震审查申请表。

5、结构计算书。

6、勘察、设计单位资质证书。

（十一）初步设计审查（召开扩初会）

1、申请报告。

2、初步设计方案文本8套。（1）文字说明。

（2）图纸部分：规划总平图（反映周边建筑用途、间距）、管线综合图、道 路、绿化平面图、单体设计图。（3）项目概算2份。

（4）附件：计委立项批文、规划设计要点、规划局详规批复、规划批准总平、规划局设计方案审查意见、抗震专项技术审查意见、环评审批意见。

（十二）施工图政策性预审

1、施工图报审表。

2、一套建筑图。

3、初步设计批文。

4、批准总平。

5、设计合同（如是外地设计单位，需另办入市备案手续）。

（十三）施工图审查

（包括施工图、抗震、气象、人防、消防五个专项审查，各项审图过程中，审查意见设计院都必须及时回复、沟通）。

1、施工图审查（审查工作分岩土报告审查和施工图审查两阶段）（1）岩土勘察报告审查。

①岩土勘察报告审查报审表。

②岩土勘察报告。

③工程勘察合同。

④建设用地规划许可证。

⑤规划批准总平面图。（2）施工图审查。

①施工图审查申请表。

②立项批文和初步设计批文。

③节能报审表（建筑、电气、暖通）。

④全套施工图4套。

⑤专项设计审查意见。（抗震、消防、环保、人防）。

⑥结构计算书。

⑦经备案的勘察和设计合同。

⑧外省市勘察、设计单位进市许可证。

2、气象专项审查

（1）建设项目防雷装置设计审核申请表。（2）计委建设项目批文。（3）建设项目施工设计图纸一套。

3、人防专项审查(审查工作分技术性和政策性两阶段)（1）技术性审查。

①《人民防空工程施工图设计文件报审表》一式三份。

②初步设计批准文件及人防立项批文。③工程勘测成果报告1份。④施工图设计文件2套（全）。

⑤人防结构计算书1份。建设单位组织设计单位回复修改并送本处复审，缴纳审查费用。

（2）政策性审查。技术性审查通过后送人防办进行政策性审查，通过后颁发人防工程审查批准书。

4、消防专项审查

（1）《建筑工程消防设计审核申报表》。

（2）项目批文和初步设计批复，规划意见和红线图，总平面布置图，易燃易爆火灾危险性分析报告以及工程简要说明等。

（3）建筑施工图（包括建筑平、立、剖面图，暖通空调，防排烟图，电气图，工艺流程设计）。

（4）图纸须盖出图单位出图章和防火设计自审章。

5、抗震专项审查（1）初步设计批文。

（2）初步设计抗震专项审查意见及修改回复审查结果。（3）建筑及结构施工图设计图纸。（4）结构计算书。（5）岩土勘察报告。

（6）勘察、设计单位资质证书。（7）抗震审查报审表。

（十四）《建设工程规划许可证》

1、填具的建设工程规划许可证申请表。

2、申请函。

3、有效的项目批准文件。

4、《国有土地使用权证》（含附图）。

5、《建设用地规划许可证》及红线附图。

6、已取得的建设详规设计批准文件。

7、已取得的签盖规划审查同意的总平规划图。

8、已取得的建筑设计方案审查意见。

9、初步设计批准文件。

10、相关职能部门审批材料：消防、环保及其它相关部门（需在申请表上盖 章）。

11、通过政策性审查的施工图原件（含电子文件）。

12、反映现状地形的建设工程平面定位图原件（1/500）二份。

13、含拟选地点外50米范围建统一坐标系的场地现势地形图原件（1/500）一份。

14、竣工测量合同。

15、建设工程建筑面积核验表（建设单位、设计单位盖章确认）（缴纳相关 规费）。

（十五）建设工程验线

1、建设工程验灰线

（1）填具的市建设工程验线申请表3-1。（2）建设用地范围内应当拆除房屋的情况说明。

（3）具有城市规划测绘资质的测绘单位提供的放样成果图一份。

2、建设工程复验（+0、00）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-2。（2）建设工程验线合格通知单（复印件）。

3、建设工程复验（结构封顶）

（1）填具的市建设工程验线及复验申请表3-3。（2）建设工程定位复验合格通知单（复印件）。（3）原批准立面图及说明（外立面施工完成）。

（十六）工程中标通知书

1、财政局或银行提供的资金证明。

2、市工程建设项目发包方案登记表。

3、委托招标的要提供招标代理合同和招标单位法人委托书。

4、市工程建设项目招标人自行办理招标事宜备案表。

注：招标公告发布时间不少于5个工作日，招标文件发出之日起至招标人提交招标文件截止之日止，不少于20天。

（十七）质量监督通知书

1、《建设工程质量监督申报表》。

2、施工中标通知书及合同。

3、监理中标通知书及合同。

4、施工图审查合格证书。

5、规划许可证。

（十八）安全监督通知书

1、《建筑工程安全报监书》。

2、建筑业企业信用管理手册。

3、安全施工组织设计。

4、拟进入施工现场使用的起重机械的型号、数量。

5、项目经理、安全员及特种作业人员花名册、资格证书及上岗证。

（十九）施工合同备案

1、与中标合同一致的施工合同四份。

2、中标通知书。

（二十）墙改验收

主体结构验收时介入，通过验收，达到节能设计要求，留下记录，作为竣工验收后办理专项基金退返手续的依据。

（二十一）《建设工程施工许可证》

1、《建设用地规划许可证》。

2、《建设工程规划许可证》。

3、中标通知书或直接发包通知书和依法签订的建设工程发承包合同，依法 签订的建设工程监理合同和建设单位技术人员组成情况。

4、建设工程施工图设计审查合格书。

5、经监理审批的施工组织设计。

6、建设工程质量监督通知书、安全监督通知书。

7、资金到位证明或支付担保。

8、网上申报。

（二十二）委托面积预测 待施工图审查结束后,进行面积预测。

1、审查完毕的施工图及相关变更（相关电子文件）。

2、建设工程规划许可证。

（二十三）《商品房预售许可证》

1、建设项目批文。

2、《国有土地使用证》。

3、《建设工程规划许可证》。

4、《建设工程施工许可证》。

5、已完成基本工程并施工至主体结构二层以上施工进度和竣工验收日期已 确定。

6、开发企业营业执照和资质等级证书。

7、工程施工合同（经备案）。

8、预售商品房总平面图。

9、公安编号（图）。

10、核准地名批文。

11、物业管理审核意见书（1、要通过招投标落实物管单位

2、物业合同经物管处审核通过）。

12、网上数据备案申请（委托市产权监理处进行面积预测，凭预测结果完成网上逐户申报）。

（二十四）竣工验收

建设单位组织各相关部门进行规划、环保、消防、绿化、人防、城建档案、防雷、环境检测、安防等验收及检测，最后进行综合竣工验收备案。

1、规划验收：

（1）市建设工程规划验收申请表。

（2）建设工程规划许可证副本及附图附件(复印件)。

（3）建设工程验线合格通知单、两次复验合格通知单（复印件）。（4）具有相应测绘资质等级的测绘单位编制的《建设工程竣工测量成果报告

书》及电子文件。

（5）建设工程竣工图及相关资料。（6）竣工地形图两份。

2、环保验收：（1）规划批准总平。

（2）管网图（入管证明、市政设施处盖章）。（3）环卫协议。

（4）环评批复意见要求的其它材料。

3、消防验收：

至行政审批中心消防支队窗口提交验收资料，其中包括 ：（1）《建筑工程消防验收申报表》。

（2）建筑消防设施技术检测合格的报告，即《建筑消防设施检测报告》（无 自动消防设施工程除外）。

（3）《建筑工程消防设计审核意见书》及相关批复文件。（4）竣工图。

（5）消防工程施工安装单位资格证书及施工安装、调试记录，消防产品相关 证书、出厂合格证，隐蔽工程记录，设计施工变更内容记录等资料。（6）各项消防安全管理制度和防火安全管理组织机构以及消防系统操作管 理人员名单。

（7）建筑工程消防验收汇报材料。申报单位在填写表格时应用碳素笔填写，字迹工整，不得涂沫。（8）消防支队至现场验收。（9）制作验收意见书。

（10）消防支队内部审批，领取验收意见书。

4、绿化验收：至建设局绿化管理领取申报表格，并准备以下资料：（1）初步设计批复（复印件）及经批复认可的总平面图（复印件）。（2）国有土地使用证（复印件）。

（3）以国有土地使用证及附图为依据的绿化勘测报告。（4）绿化设计或竣工图纸。

（5）建设项目配套绿化竣工验收备案申报表。（6）绿化管理处工作人员至现场验收。（7）绿化管理处内部评审。（8）领取备案意见。

5、人防工程专项验收提供资料：（1）平战转换设计预案。（2）监理资料。（3）整套施工图。

（4）施工图技术性审查意见及修改资料。

资料齐全后送人防办审查，审查合格且施工现场具备验收条件后，约定初验时间。验收后提出整改，整改完成约定时间进行复验。

6、城建档案验收（由建设单位、施工单位、监理单位三方提供资料，详见附件）。

（1）立项批复及申请。

（2）建设用地规划许可证及附件（红线图）。（3）国有土地使用证。

（4）施工、监理招投标文件、中标通知书及合同。（5）勘察、设计合同。（6）初步设计批复及申请。（7）建设工程规划许可证及附件。（8）建设工程施工许可证。

（9）工程质量监督手续(通知书、申报表、方案)。（10）工程地质勘察报告。

（11）抗震设防审查意见书(登记表、证书)。

（12）人防、环保、消防、白蚁、卫生、绿化、规划等批文或有关协议（审核意见书、验收证明）。

（13）施工图设计文件的审查(报审表、报告、复审单批准书或合格证)。（14）监理文件。

①监理规划、实施细则。

②监理月报、会议纪要。

③监理工作总结（工程竣工总结、质量评价意见报告）。

④监理工程师指令、通知、签证单。

⑤工程预验收质量评估报告。

⑥工程竣工决算审核意见书。

（15）工程竣工图（建筑、结构、水、电、暖通、煤气、消防等）。（16）竣工测绘图（包括技术报告）。

（17）室外综合管线图（道路、给排水、供电、电信、有线电视、煤气、宽带、路灯等）。

（18）工程概况表（单位工程质量评定表、质量保证资料核查表、单位工程观感质量评定表）。

（19）工程竣工总结（建设单位）。（20）竣工验收证明书及竣工验收报告。（21）工程照片。（22）室内环境检测报告。

料齐全后联系建档案馆相关人员前来检查，检查后提出意见，进行整改，直至符合要求后最后将资料送至档案馆。

7、防雷验收提交材料：

（1）建设项目防雷装置竣工验收申请表。

（2）各阶段检测报告、竣工检测报告（具有防雷检测资质的单位出具）。

（二十五）竣工验收备案

1、工程竣工验收备案表2份。

2、工程施工许可证。

3、《施工图审查合格书》。

4、工程竣工验收报告。

5、监理单位的工程质量评估。

6、工程竣工测绘图（规划局盖章）。

7、规划、环保、城建档案、人防部门的竣工认可文件。

8、公安消防、绿化部门的竣工认可文件。

9、水、电、气、路灯、绿化等配套工程竣工图。

10、档案预验收单。

（二十六）面积实测

1、竣工面积测绘。

（1）测绘委托书。

（2）建筑工程规划许可证。

（3）土地使用证。

（4）公安编号。

（5）工程竣工验收证明材料。

（6）房屋各层竣工平面图。

2、面积审核。

（1）面积申报表。

（2）立项批复。

（3）商品房销售许可证。

（4）建筑工程规划许可证（正本，附规划总平图）。

（5）土地使用证。

（6）建设用地规划许可证。

（7）公安编号及地名批复。

（8）工程竣工验收备案表。

（9）房屋各层竣工平面图（原件）。

（10）房屋竣工测量图（附竣工地形图电子版）。

注：2－8收复印件，核对原件。

（二十七）公共维修基金缴纳

1、物业查验、移交记录。

2、物业合同。

3、监理处核发的房屋建筑面积的批复。

4、根据市专项维修基金标准缴纳。

注：另有各竣工工程各项退费手续的办理、公司各项外协工作。

第三部分 工程部工作制度

一、工程部部门职能

（一）实行工程部经理负责制，在项目建设过程中认真贯彻国家有关基本建设的方针、政策和法令，特别是关于质量的方针、政策和法令，确保建设规划部署的各项施工任务全面完成。

（二）应由具有开拓务实精神、有现场施工组织管理经验、懂技术的人员组成精干的专业配套班子，在建设全过程中应起组织、指挥的核心作用。

（三）以小区建设为纽带，组织设计、施工、公共建设、园林绿化建设等各参建单位有关人员，为创建优质小区密切配合，团结协作。

（四）部门职责明确，岗位责任落实到人，人员稳定，作风务实，能及时解决现场问题。

（五）有较强管理、服务意识，本着对用户负责的精神，正确处理经济效益、社会效益、环境效益三者的关系。

（六）坚持管理标准，以质量管理为核心，对创建优质工程，降低工程成本、缩短工期，提高企业经济效益起到积极作用。

（七）认真执行建筑施工总包合同，将合同中明确的工程质量、进度落到实处。配合销售做好施工现场文明施工管理工作。

（八）对工程质量、进度及合同管理负直接责任。严格执行工程签证、设计变更、工程洽商管理制度，做好工程成本控制工作。

（九）工程管理监督过程有不可预见的风险，严格执行国家及地方政府对工程管理的有关规定，避免各种风险的发生。

（十）提前做好质量通病控制点的培训和要求，严格按照黑龙江质量管理办

法和《质量通病防治标准》进行逐一控制和防治。

（十一）与办公室做好接口工作，全面配合前期进行项目报批报建工作。

（十二）负责组织竣工验收、配合业主入住验收等工作。未交付使用方的由工程部跟踪，交付使用方的进入正常维保程序。

二、工程部岗位职责

（一）工程部经理岗位职责

1、根据集团的战略思想，公司指令，开发公司、销售部、总工办、前期部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。

2、负责组织工程的招投标工作：

（1）对承包商、监理单位进行考察、评价。由经济部牵头，工程部配合工作。

（2）组织编制招投标文件，选择投标单位或进行邀标。（3）组织投标单位进行现场踏勘和答疑。（4）组织评标和开标工作，确定中标单位。

（5）参与合同谈判与合同签定。先确定临时评标委员会，再投票确定。

3、负责项目管理：

（1）负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。（2）项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解，做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。

（3）对项目的施工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。

（4）对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。（5）负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。

（6）负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（7）对《施工组织设计/方案》重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。

（8）在施工组织设计中编制整体进度计划。

（9）对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（10）组织竣工验收及移交。

（11）监督检查工程和项目文件资料的管理。

（12）负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、各单位进行沟通平衡。

4、负责工程监理的管理：

（1）对监理单位提交的《项目监理规划》等进行审核。（2）根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。

（3）对监理单位提出的工作实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。（4）负责监理费用控制与结算。

5、负责整个施工过程中各相关单位的协调。

（二）土建工程管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作，及工程开工前的准备工作。

2、参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

3、参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理化建议。

4、负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。

5、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

6、由工程部负责人组织工程部、技术部、施工单位、监理单位确定标高，经济部做现场实测结算。

7、审查《土建施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《土建施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。

11、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范、规章对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

12、根据《项目规划》和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、严格按合同约定标准及认质认价标准进行总结验收，达到满足约定的标 准为原则。

17、负责1万元以内的工程鉴证，1万元以上由集团领导以及相关部门确定。工程部各专业工程师配合经济部确认现场鉴证工程量。

18、对土建工程中出现的质量问题检查，并提出处理意见。

19、负责项目甲指材料的进场检查及记录。20、配合各部门对土建工程的竣工验收。

（三）水暖管理岗位职责

1、协助工程部经理做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与水暖工作招投标工作，配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。

4、参与水暖工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行水暖方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《水暖施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《水暖施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查水暖工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对水暖施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目水暖施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

14、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

15、负责对水暖施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

16、对水暖工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

17、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

18、配合各部门对水暖工程的竣工验收。

（四）电气管理岗位职责

1、协助工程部做好工程项目的前期运作。

2、协助工程部经理做好工程开工的准备工作。

3、参与电气工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投票邀请书的编制。

4、参与电气工作投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。

5、配合总工办对投标单位进行电气方面的现场答疑。

6、参与图纸会审、设计交底工作，配合总工办整理交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。

7、审查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》。

8、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中重大技术措施和方案进行审查，提出审查意见。

9、配合总工办对《电气施工组织设计/方案》中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。

10、监督检查《电气施工组织设计/方案》和《施工监理规划》实施情况。

11、负责审查工程相关各单位提出的电气工程变更要求。

12、根据工程质量监督计划和现行国家及省市规范规章标准对电气施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。

13、根据《项目规划》和工程施工计划对电气工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。

14、参加工程协调会与监理例会，提出和了解电气工程项目施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。

15、负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。

16、负责对电气施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。

17、对电气工程中出现的质量问题进行检查，并提出处理意见。

18、负责项目甲指材料的进场检查及记录。

19、配合各部门对电气工程的竣工验收。

（五）园林管理岗位职责

1、全面监管有关园林绿化工程方面的工程管理工作，并根据施工过程中的具体情况，及时进行各方面的专业协调工作并及时予以反馈。

2、处理工程进行过程所发生的相关专业方面的变更事宜，协调设计和施工及监理方面的关系，有效控制其对项目进度的影响。

3、配合工程监理单位，对相关专业的施工质量、施工进度进行监控，跟进项目的节点进度。

4、参与相关专业各分部分项工程的质量验收评定工作。

5、负责园林的施工与设计、监理的协调，审核土建、装饰施工工程量，协助审核工程款。

6、协调项目总包、分包与监理的关系，协调在项目进程中土建同其它专业工程师的关系。

7、审核相关专业有关甲供材料和设备的报价、数量及质量，并负责对其的清点、验收及保管工作。

8、监控工程实施阶段，有关施工、设计、监理及配套等单位的合同执行情况，并及时反馈。

9、做好整个项目运作过程中相关专业各类文件资料的收集工作，并交由有关档案保管人员统一管理。

10、参加每周的现场工程例会，提出相关专业存在的问题并落实解决方案。

11、完成部门经理交办其他工作。

（六）内业管理岗位职责

1、负责工程项目资料、图纸等档案的收集、管理。

（1）负责工程项目的所有图纸的接收、清点、登记、发放、归档、管理工作。在收到工程图纸并进行登记以后，按规定向有关单位和人员签发，由收件方签字确认。负责收存全部工程项目图纸，按资料目录的顺序，对工程图纸进行分类管理。

（2）收集整理施工过程中所有技术变更、通知单、现场签证、监理通知单、会议纪要等资料并归档：负责对每日收到的管理文件、技术文件进行分类、登录、归档。负责项目文件资料的登记、受控、分办、催办、签收、用印、传递、立卷、归档和销毁等工作。负责做好各类资料积累、整

理、处理、保管和归档立卷等工作，注意保密的原则。来往文件资料收发应及时登记台帐，视文件资料的内容和性质准确及时递交项目经理批阅，并及时送有关部门办理。确保设计变更的完整性，要求各方严格执行接收手续，所接收到的设计变更、洽商，须经各方签字确认，并加盖公章。设计变更（包括图纸会审纪要）原件存档。所收存的技术资料须为原件，无法取得原件的，详细背书，并加盖公章。作好信息收集、汇编工作，确保管理目标的全面实现。

2、参加分部分项工程的验收工作。

（1）负责备案资料的填写、会签、整理、归档。负责工程备案管理，实现对竣工验收相关指标(包括质量资料审查记录、单位工程综合验收记录)作备案处理。严格遵守资料整编要求，符合分类方案、编码规则，资料份数应满足资料存档的需要。

（2）监督检查施工单位施工资料的编制、管理，做到完整、及时，与工程进度同步。对施工单位形成的管理资料、技术资料、物资资料及验收资料，按施工顺序进行全程督查，保证施工资料的真实性、完整性、有效性。

3、负责工程项目的内业管理工作。

（1）协助项目经理做好对外协调、接待工作：协助项目经理对内协调公司、部门间，对外协调施工单位间的工作。做好与有关部门及外来人员的联络接待工作，树立企业形象。

（2）负责公司文字及有关表格等打印。保管工程印章，对工程盖章登记，并留存备案。

三、工程部工作流程

根据公司发展要求，应规范现场施工管理，保证施工各阶段的有机结合，从施工各阶段节点工期的角度入手，土建、安装、装饰、消防、景观、绿化及各专业配合工作，形成切实可靠的管理机制，促进公司的发展。

（一）桩基础施工阶段

1、落实地质勘察单位、原材料检测单位、监理单位及施工队伍，包括桩基

施工单位、土建施工单位、土方施工单位（含各类土方价格）。

2、现场三通一平。

3、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、管桩、水泥等。

4、组织图纸会审。

5、桩基检测。

（二）±0、00以下土建施工阶段

1、组织图纸会审。

2、土方开挖。

3、井点降水。

4、深基础围护，包括锚喷、深搅、支护。

5、防水方案，包括防水材料及价格。

6、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水电、消防、人防等。

（三）主体施工阶段

1、甲供材料的跟进，包括钢筋、商品砼、砌块、屋面瓦、烟道、水电、消防等。

2、确定室内墙体砌筑位置。

3、沉降观测点的设置。

4、查看主体验收资料及现场准备情况。

（四）装饰施工阶段

1、外墙保温施工，包括保温材料、厚度、部位及施工单位等。

2、外墙面砖、涂料、干挂石材施工，包括颜色、部位、分界线及施工单位等。

3、铝合金门窗、栏杆、进户门、单元门、防火门、燃气管、电梯、智能等安装。

4、厨卫间防水方案，包括防水材料及价格。

5、公共部位装饰，包括涂料、墙砖、地砖、吊顶、电梯门套。

6、车库交通设施施工。

7、甲供材料及送检，包括保温砂浆、保温板、外墙面砖、外墙粘结剂、石材、墙地砖、消防箱、送风井、桥架等。

8、一房一验。

9、四方初验。

10、竣工验收。

11、质监证明。

12、资料归档。

（五）室外工程施工阶段

1、组织图纸会审。

2、落实甲供材料，包括钢筋、商品砼、水泥、铺装材料、雨水管、污水管、电缆管、井盖、路牙等。

3、雨水管道、污水管道、电缆管道、化粪池等。

4、供电、供水、消防、天燃气、通讯、智能等。

5、小区市政道路。

6、景观、绿化。

7、路灯、垃圾箱。

8、物业移交。

（六）综合验收阶段

1、消防验收。

2、小区环卫配套设施验收。

3、小区路灯验收。

4、小区市政验收。

5、小区排水验收。

6、小区安全防范验收。

7、小区交通设施验收。

8、物业接收证明。

9、综合验收。

第四部分 经济部工作制度

一、经济部部门职能

经济部是房地产开发公司项目开发成本控制、工程合同管理、预（结）算管理、材料设备采购及供应管理的职能部门。具体职责是：

（一）参与公司中、长期发展和项目开发计划的制订，参与公司、季度、月度计划的编制。

（二）负责审定工程进度款，负责工程的预（结）算及工程款的拨付工作。

（三）负责项目开发过程中的成本控制与管理，参与房屋销售价格的拟定。

（四）负责甲供材料设备采购招标工作，草拟材料设备供应合同及签订工作。

（五）负责甲供材料设备的供应和结算工作。

（六）负责工程中认质认价的确认工作。

（七）负责工程合同管理，建立分类台帐，负责定期检查工程合同执行情况。

（八）负责统计管理工作，建立统计台帐，及时报送统计报表。

（九）主持建设工程的招投标工作，负责组织工程招标的标底编制和审定，草拟工程合同及商务谈判并完成合同的签订。

（十）参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核工作。

（十一）参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

（十二）完成经济部的其它工作。

二、经济部岗位职责

（一）经济部长岗位职责

1、参与项目方案的制定、项目成本的预测及销售价格的拟定。

2、负责审定工程进度结算及进度款的拨付。

3、负责审定工程竣工结算及工程款的拨付。

4、负责项目开发过程中的成本控制与管理，定期编制资金使用计划，控制资金使用情况。

5、负责审定材料设备的认质认价及甲供材料的招标、采购、供应工作。

6、牵头组织工程招标、评标及定标工作，起草合同草稿，完成审批流程最 终签订合同。

7、合同执行情况跟踪，深入施工现场掌握现场实际情况和施工进度，组织

办理工程施工过程中出现的各种现场签证。

8、密切与工程相关部门配合，沟通与协调配套及供应商，满足现场施工进

度需要。

9、负责制定本部门各项工作流程及统一规范的审批表格。

10、负责与集团监审中心的经济方面工作的联络和交流。

11、组织项目完成后的成本总结与分析。

12、负责经济部与集团其他单位部门的有关工作。

（二）经济部预算员岗位职责

1、参与建设工程的招投标工作，负责组织工程招（议）标的标底编制和审定，参与草拟工程合同及商务谈判。

2、参与施工图技术交底及图纸会审，负责工程量变更及现场签证的复核和确认。

3、深入施工现场密切跟踪施工进度，掌握现场第一手资料，为工程结算做好基础。

4、参与隐蔽工程、分部分项工程和配套设施项目的验收。

5、掌握国家及工程所在地的工程造价政策、文件和定额标准。及时了解掌握工程造价变化情况信息，收集掌握与工程造价、工程预决算有关的技术资料和文件资料，实施工程预算动态管理，审核并编制工程进度结算书。

6、根据合同约定，组织编制工程施工图竣工结算，对工程预算总体投资、总体成本进行全方位整体把控审核。

7、对审核完成后的竣工结算全部资料上报集团监审中心进行复核后，形成最终版的竣工结算书。

（三）经济部内业员岗位职责

1、开发公司合同签署后的发放及整理造册存档。

2、在建工程进度结算书、已完工程的竣工结算书的发放及整理造册存档。

3、工程《认质认价单》的发放及整理造册存档。

4、接收开发公司总工办发放的施工图、设计变更和工程部发放的图纸会审纪要。

5、报送监审资料的传送。

6、经济部固定资产的管理及办公用品的领用。

7、招标评标会及其他会议的记录整理。

（四）经济部专职物资采购员岗位职责

1、健全各专业供应商库并进行等级评定。

2、组织对物资市场信息的搜集和分析。

3、招标采购的专业工程，负责对投标人的资质情况、生产实力、市场信誉、工程实例等全面考察并评判。

4、编制物资采购计划并组织具体的实施，保证项目建设过程中的物资供应。

5、编制认质认价工作计划，按计划材料设备认质认价的询价、比价、认价工作，做到既要价格合理又要保证质量。

6、处理与协调和供应商直接的关系。

三、经济部工作流程

（一）、项目测算工作流程

1、资料、依据提供：由总工办提供规划初步方案、测算依据，前期部提供测算初始资料，财务部门和销售部门提供财务数据、预测销售价格。

2、具体测算：由经济部进行具体测算工作。

3、结果审批：经济部将测算结果上报集团主管副总裁、董事长审批。

（二）、项目的招标/合同工作流程

1、招标阶段：经济部、总工办共同编制《招标文件》（应含有主要合同条款）并由经济部负责发出通知，选择符合要求的三家以上投标单位报价。

2、评标阶段：由经济部、总工办、工程部及相关主管领导 组成评标委员会，分别审核投标文件的技术标及商务标，并作出评价。

3、商务洽谈阶段：由评标委员会通过交叉谈判在保证质量的前提下将价格降至合理低价。

4、开标阶段：评标委员会全面综合各方面因素排出先后顺序，排名第一的中标，由经济部对中标单位发中标通知。

5、签署合同或协议：由经济部起草合同，并经合同双方洽谈认可后，经总工办、工程部、法务部、监审部、财务部对合同内容审核会签，报经集团主管副总裁、董事长批准，由经济部与中标单位签订施工（供货安装）合同。

6、存档及转发：经济部内业员对合同进行存档编号，并转发集团财务中心、行政中心原件备档（同时复印一份转交集团监审中心），转发工程部复印件实施。

（三）、项目建设工程进度结算的工作流程

1、进度结算的申报：施工单位依据合同约定的进度结算期限，编制《××工程形象进度验收单》报监理及建设单位工程部门签批；依据合同约定的结算方式编制《××工程进度结算书》并会同《××工程形象进度验收单》一并上报建设单位经济部审核。

2、审核阶段：经济部在合同约定的期限内，依据合同相关约定审核《进度验收单》《进度结算书》的真实性、准确性。

3、确认阶段：经济部审核后的《××工程进度结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖公章，经济部审核预算员及经济部经理签字后生效，一式两份，双方各一份。

4、整理存档：经济部内业员对进度结算资料进行编册存档（同时复印一份转交集团监审中心）。

（四）、材料认质认价的工作流程

配置专职物资采购员，根据出图计划及施工进度计划编制认质认价工作计划，按计划时间提前书面要求所有涉及到的施工单位限期申报认质认价申请单，认质认价工作原则是时间上提前，认价材料尽可能集中，认价内容要详细明确并与所有使用的施工单位达成一致后共同确认，如超过期限则甲方直接出具认质认价单要求施工单位执行。

1、甲方提出认质认价要求：由专职物资采购员根据认质认价工作计划出具书面材料要求使用单位在限期申报认质认价申请（提供三家以上供货单位）。

2、认质认价申请单及确认：施工单位依据合同约定的认质认价的品种范围及施工图纸的技术要求填写《认质认价申请单》，并得到工程部专业工程师对规格品牌等的确认。

3、认质认价单的确认：专职物资采购员经过市场调研、市场询价、比价、定价工作最终确定品牌、价格（部分材料需提供样品封样）并填写《认质认价确认单》。

4、认质认价单的审批：经经济部部门经理及开发公司经理核准，报监审部审核通过（同时经所有施工单位共同签字盖章后确认）。

5、认质认价单的存档及发放：由专职物资采购员进行编册存档，并转发工程部发放实施（同时复印一份转交集团监审中心）。

6、认质认价材料的封样：专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工

程部现场项目部连同认质认价单一并作为进场材料验收的实物标准。

（五）、甲供材料设备的工作流程

1、甲供材料设备招标计划：专职物质采购员结合设计出图计划及施工进度编制甲购材料设备计划。

2、甲供材料设备采购协议：经招标评标商务谈判定标最后签署采购协议，同其他合同一样进行合同管理。

3、甲供材料设备采购：由使用甲供材的施工单位编制《 工程甲供材料设备采购计划申请》并经经济部审核后批准后由专职物质采购员具体实施，如采购清单中涉及采购协议中没有的规格及品种应事先签署认质认价单予以确认。

4、甲供材料设备的验收与保管：由专职物质采购员通知施工单位接收，领用的施工单位及工程部工程师共同负责验收数量、规格、质量等，施工单位专业分包签字确认，总承包盖章签字确认及工程部经办工程师签字确认，作为甲供材料发承包双方结算依据。

5、甲供材料的封样：由专职物资采购员对需封样的小样进行标注标示，转工程部现场项目部作为进场甲供材料验收的实物标准。

6、甲供材料设备的结算：经济部凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，与甲供材料设备供货单位进行结算，同时采购清单也作为与总承包单位进行结算的依据。

（六）、现场签证的工作流程

1、现场签证现场复核及审批：接到工程部的通知及时出现场二日内复核确认实际做法与图纸或签证单工程做法是否相符。

2、现场签证的费用计算并存档：接到施工单位上报的手续齐备的签证单后依据合同关于现场签证的结算方法计算费用，由经济部内业员进行存档进入竣工结算。

3、临时抢修的签证工程：不执行以上流程，特事特办。

（七）、项目建设竣工结算的工作流程

1、竣工结算的申报：施工单位上报齐全的竣工结算资料：《单位（分项）工程竣工验收单》、《××工程竣工结算书》、施工组织设计、专项施工方案、设计变更、图纸会审记录、现场签证单、材料认质认价单、隐蔽施工记录等。

2、竣工结算的审核：经济部全面审核全部竣工结算资料的全面性、真实性、准确性，现场查看工程施工情况是否与图纸相符，并与施工单位预算员进行工程量的核对，各项费用的取定，人工费材料费的调差等竣工结算的审核，一般配套工程15日之内完成，单项建筑工程三个月内完成（特殊情况除外）。

3、竣工结算的确认：经济部审核后的《××工程结算书》由施工单位预算员、项目负责人签字并盖施工单位公章，经济部审核预算员及经济部经理签字。

4、竣工结算的内部审计：经济部填写《审计申请表》与甲乙双方签署的《××工程结算书》、竣工结算资料一并上报至集团监审部，监审部审核后与经济部达成一致（如遇特殊情况可邀请施工单位参加三方协商解决问题），返回经济部。

注：竣工结算资料：施工单位上报给经济部的广联达图形和钢筋软件，与原件相符的复印件。

5、竣工结算的完成：经济部重新出版审计后的终版《××工程结算书》（1）施工单位预算员和项目负责人签字并加盖公章；

（2）经济部预算员和经理签字（如遇到离职人员遗留的结算工作，审计部与乙方达成共识，由乙方签字确认后将该结果发至经济部，由经济部负责人在结算书上签字并履行结算手续）；（3）监审部预算员和总监签字；（4）集团副总裁签署意见；（5）董事长签署意见；

（6）集团行政中心签盖开发公司公章；

完成以上程序后形成一份完整的工程竣工结算书，彩色复印四份共计五份，6、竣工结算的发放及存档：由经济部内业员留存一份编册存档，转发集团财务中心、行政中心各一份备档（同时复印一份转交集团监审中心），发放施工单位两份。

（八）、工程付款的工作流程

1、合同预付款的拨付：依据合同协议付款方式的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。付款审批单按照项目、总承包工程、配套工程及年份分别编号。

2、进度结算款的拨付：凭审批后的进度结算书，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

3、甲供材料设备的拨付：凭签字盖章手续齐全的采购清单及认质认价单，依据合同付款方式的约定、以物抵款的约定经济部经理开具《××工程付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

4、竣工结算款的拨付：凭审核及审批后的竣工结算书，依据合同付款方式的约定（除质保金外）、以物抵款的约定、总包服务费的约定、配套费的约定、各种代扣代缴的约定、水电费的约定（施工电费由工程部项目部出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）、工程罚款（由具体罚款部门出具手续财务部门直接扣除不在拨款审批单上体现）并与财务部核对无误后经济部经理通过计算后开具《××付款审批单》，经工程部、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

5、质保金的拨付：凭管理项目的物业公司或现使用单位出具质保期质量及服务合格的凭证，依据合同付款方式的约定并与财务部核对无误后经济部经理开具《××付款审批单》，经工程部、物业公司（或使用单位）、监审部、财务部依次审批后，报经集团主管副总裁、董事长批准，由财务部具体实施。

九、集团其他单位涉及工程的工作流程（如参与）

经济部接受委托单位的书面申请，安排专业预算员现场了解情况，根据不同委托事项不同处理，经济部只对委托单位负责，并出具签章的委托工作联系单。

第五部分 策划部工作制度

一、策划部部门职能

（一）市场调研、策划：宏观调查。区域内外市场供需调查，竞争楼盘调查。相关市场调查报告编写。相关项目各种文案策划推广素材积累。及时掌握了解客户需求，积累收集相关资料，并对产品定位随时调整。编写项目可行性报告及论证。

（二）项目营销策划：项目用地周边环境分析。地块区域发展现状及趋势判断。土地swot分析。项目定位，项目投入产出分析。项目定价模拟，开发进度计划拟定。

（三）项目建筑规划营销策划：项目规划地块分析，物业形态定位，建筑风格，立面风格，色彩定位，户型配比定位，户型结构定位，建筑工艺定位，小区

未来生活方式定位。

（四）各种资源整合：适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合。广告、园林景观公司、模型、印刷、展览设计相关单位甄选，合作单位的管理。

（五）项目形象展示策划：项目模型、效果图、3d动画设计;楼书、海报、宣传册、纸袋。项目视觉系统核心部分。延展及应用部分。工地环境包装设计。售楼处包装设计。物业管理包装设计。

（六）项目营销推广策划：客户定位分析。价格定位及策略。入市时机策划。物业强势、弱势提示与处置方法、主卖点广告语荟萃、储备。分阶段广告策略及主题制定。媒介策略及组合。阶段性广告策划，现场包装，组织实施，推广预算。

（七）其它工作：销售部架构及组件工作。市场信息收集整理反馈。公司品牌建设策划，企业内刊编辑工作，公司网站建设工作。

二、策划部岗位职责

策划部经理主要工作职责

（一）组织部门员工开展工作

1、制定销售管理制度、工作程序，并监督贯彻实施。

2、收集有关房地产的信息，掌握市场动态，分析销售和市场发展状况，提出书面报告及针对性意见。

3、负责收集、整理、归纳客户资料，对客户群进行分析。

4、负责制定营销策划方案和销售计划，负责营销活动策划、组织、实施。

5、负责销售代理公司比选及代理合同的签定，审核销售组织方案，监督销售代理公司工作，监督销售进度及回款情况。

6、负责公司及产品品牌形象策划与品牌管理。

7、负责营销队伍的组织、培训与考核。

（二）全面负责内部管理

1、参与公司高层战略策划的研究与定位，为营销方案提供市场依据。

2、参与公司新项目拓展的可研工作，主持完成项目市场定位及策划报告。独 立撰写项目前、中、后期策划方案以及撰写广告宣传所需各类文案，并独立提报。

3、参与新项目获取后的规划方案评审，提出产品组合、户型配比、交房标准 的相关建议。

4、依照项目营销总体规划,进行楼盘品牌推广分析、策划、指导项目定位并 拟定出策划方案，负责组织实施。

5、收集并整理规划方案及产品数据库，参与集团产品标准化工作。

6、监督所辖范围内的市场营销活动，广告策划、宣传设计和制作等。

7、培训指导项目公司营销部对口工作。

8、组织建立健全部门内部制度，改进内部管理流程，提高部门工作效率。

9、组织制定部门日常工作计划并组织计划的实施、协调、检查及评价。

10、加强部门内部员工培训及队伍建设。

11、协调下属员工之间、本部门与其他部门之间的工作关系。

12、整合并筛选顾问公司，开展专项策划及顾问工作。

（三）完成领导交办的其他工作任务。

三、策划部工作流程

（一）策划活动类工作

1、确定活动主题。

2、与代理召开专项讨论会，确定活动策划方案，不断完善并修改，其中包括活动的具体流程与预算费用。

3、提报给领导批示。

4、选择场馆，丈量现场展示物料的尺寸，制作展示效果图。

5、提报给领导批示。

6、不断调整设计画面的同时，寻找物料制作的供应商（3家），根据现场画面的需要三家报价，报价单要统一格式，统一物料名称与顺序，以便于对比价格差异。（价格不得高于以往活动费用）。

7、确定物料供应商后，设计部与供应商沟通活动现场效果的注意事项等。

8、与活动场馆多次沟通，掌握场馆特性与提供的资源服务。

9、拟定出一套完整的活动流程与人员分工详表。

10、活动前的热场工作，发新闻通稿、短信等针对目标客户群的工作。

11、活动前的预热，走场、串词、物料准备情况盘点。

12、活动前一至两天，场馆进行布展施工。

13、活动当天的彩排。

14、活动开始，现场拍摄照片与录影，并邀请记者现场感受。

15、活动结束。

16、安排工作人员收拾场馆，协助会展公司撤展。

17、活动当天发新闻通稿，图文并茂。

18、制作活动的PPT展示材料。

19、收集活动的照片与视频资料。

20、记录活动中的媒体报道数量与具体发布的方案。

21、重新整理活动费用与明细，更新到“项目合作大表”中。

22、写活动总结。

（二）图文设计类工作

1、首先明确设计目的，几方面做有效沟通。

2、现场实地考察，明确其功能，有必要时做好市场调研。

3、与代理方沟通设计理念与元素。

4、代理方给出策划报告。

5、提交领导审批策划报告。

6、下工作任务单，代理方转给设计公司制作。

7、反复修订设计画面，做到我方、代理、设计公司都认可。

8、提交画面给领导审核。

（三）媒体选择类工作

1、首先要总结市场媒体分类，收集各媒体的资源与报价。

2、与多家媒体公司沟通，横向对比每家媒体的利弊。

3、与多家媒体沟通，了解第三方媒体的折扣报价。

4、到公共区域寻找适合媒体，并电话与其沟通。

5、与代理公司共同研究哈尔滨市场的媒体，选出可投放的有价值媒体。

6、寻求多方报价，横向对比，货比三家。

7、选定媒体后，索要该媒体的合同样本。

（四）每日、周、月的报告

1、每日登陆各网站查看我们项目的留言情况。

2、每日检索与房产、工程质量、高新区规划等有关的报刊新闻。

3、每日更新项目合作大表，录入新签订的合同明细。

4、每日提交当天的工作日志。

5、每周提交来电来访客户的数量及信息。

6、每周检查广告（包括户外）的发布情况。

7、半月提交一次工程进度。

8、每月底提交月底总结与下月计划。

第六部分 销售部工作制度

一、销售部部门职能

（一）负责营销计划的制定工作。

（二）负责公司开发物业的销售、租赁、招商、应收款回收工作。

（三）负责项目客户从来访至交房后的联络，维护工作。

（四）负责公司新项目的前期调研工作。

（五）负责向公司传递市场动向，市场信息。

（六）负责公司开发产品的功能修正工作。

（七）负责协助物业公司、工程项目部(公司)处理客户纠纷。

（八）负责协助办理产权证测绘、按揭贷款工作。

（九）负责与公司各部门配合、协调完成公司销售承诺。

（十）负责销售现场及销售道具的维护管理。

（十一）协助举办公司的大型促销活动及各种庆典活动。

（十二）负责销售现场的日常保洁工作

二、销售部岗位职责

（一）销售部经理岗位职责

1、负责楼盘及与销售有关的管理、协调和监督工作。

2、根据楼市情况，制定完善的销售计划（、月度销售计划）。

3、参与制作调整销售策划报告，及时收集反馈与报告有关的信息。

4、随时掌握销售进展情况。

5、负责制定价格体系，并根据销售计划及销售进展情况，及时调整楼盘价格，付款方式和优惠方式。

6、负责销售回款的监督和管理。

7、组织销售推广例会（周会，月会及阶段性会议），为营销策略的调整提供依据。

8、制定培训计划，定期组织销售人员的业务培训和考核，不断提高销售人员的业务素质。

9、在带领销售人员努力完成销售任务的情况下，广泛收集房地产的有关信息，敏锐分析市场，定期向公司汇报。

10、搞好销售部的管理，调动员工积极性，突出团队的协作精神。

11、处理好客户投诉。

12、负责与公司其他部门的沟通与协调，以便对项目的销售作出及时的调整。

13、随时完成公司下达的临时性任务。

（二）销售内业岗位职责

1、认真做好客户档案资料的数据库的建立和管理工作。

2、负责对客户的缴款情况进行统计并上报经理。

3、负责项目工作中各种表格的建表和管理工作。

4、协助销售人员作好客户的定房工作。

5、负责与置业顾问对每天销售单位的核对工作。

6、对更名及更、换房的执行进行监督。

（三）置业顾问岗位职责

1、在销售经理的带领下，积极完成销售任务。

2、随时作好现场来电、来访的客户接待和讲解工作。

3、严格遵守公司的各项规章制度，时刻体现出集团公司优秀的企业文化。

4、认真作好现场的各种信息的记录和统计工作，并提交销售经理。

5、作好客户的回访和跟踪工作。

6、熟知楼盘的销售策略，随时向上级反馈市场信息。

7、广泛结交客缘，运用销售技巧，从不同角度开展工作，力求效益最大化。

8、加强自身业务学习，不断完善置业素养。

9、接待客户热情周到，以让顾客满意为服务宗旨。

10、保护客户隐私不受侵犯，机智化解销售中的各种矛盾，有礼有节地对待每一位业内人士。

11、与客户签署《认购协议》、《购房合同》，并负责对客户的房款催缴工作。

12、随时完成上级交办的临时性任务。

三、销售部工作流程

（一）前台置业顾问工作流程

1、前台人员按签到顺序轮流负责引导台接待任务。

2、客户进门前台人员应做到：看到客户走至门口时，应立即站起，待客户进门后应马上上前问：您好，看房吗？得到客户肯定答复，应进一步问：“以前有没有来过？”若没有来过，则立即将客户引导至沙盘方向，并称麻烦你到这边，我们先看一下小区的整体规划好吗？到沙盘前先递给客户名片，并向客户点头微笑说一声“您好”并报上我叫xxx叫我小X就行，先后按照统一说词讲解沙盘。

3、老客户回访应做到：

客户进门后，前台人员得到客户肯定答复曾来过，应问清第一次接待的置业顾问是那位，得到答复后，按轮接方式执行。若客户记不起第一次接待的置业顾问是哪位，则由前台人员来负责接待。

（二）普通置业顾问

1、负责对客户的接待，下定、成交及日常电话接听。

2、负责每日各自卫生责任区。

3、负责每日查看销控表，对每天的销售情况准确把握。

4、负责按公司要求对贷款客户及时整理好贷款资料转入办公室，对一次性 付款客户资料及时转入财务部。

5、负责与未成交客户保持联系、追踪。

6、负责填写每日的销售日报表、已购客户情况表。

7、负责对已成交客户做好售后服务，客户反馈的问题及时向公司各部门反 映并与客户保持友好关系。

8、负责提醒应付款客户及时回款。负责对公司下发的新任务按时完成。

（三）销售内业员的工作流程

1、客户资料建立。

2、负责每日来访客户资料收集及数据库录入工作。

3、负责每日成交客户资料收集及数据库录入工作。

4、负责成交客户后续办证工作相关资料的准备及存档工作。

5、协助策划部进行月度来访客户以及成交客户资源分析工作。

6、定期客户回访（电访/走访）。

7、协助策划部推广活动中客户资源整理。

8、负责客户资源的日常管理及维护工作。

9、客户关系维护工作。

第七部分 各项规章制度

一、道德制度

（一）认真学习邓小平理论，学习法律、法规和专业知识，不循私舞弊，不奢侈浪费，发扬艰苦奋斗，勤俭节约的优良传统。

（二）一切从实际出发，实事求是地反映情况和处理问题，维护公司信誉和形象，树立以公司兴为荣，公司衰为耻的公司主人翁思想，坚持以质量求发展的宗旨。

（三）密切联系群众，客户至上，服务为荣，热情接待各级部门领导，工作人员检查，指导工作和客户来访。

（四）保证房屋的开发质量，做到精心设计、精心施工，质量第一，安全为重，信誉至上的原则，工程按设计要求竣工验收，房屋做到窗明地净，工完场地清洁，保证道路畅通。

（五）在商品房出售业务中，加强监查工作，增强工作透明度。

二、工作制度

（一）凡本公司职工均应严格遵守劳动纪律，服从组织分配，严格作息制度，如有下列违纪行为视其情节轻重给予经济处罚、下岗和辞退等处理。

1、不按规定按时到岗、脱岗和中途不请假离岗者。

2、不认真履行工作职责，开展无组织的娱乐活动。

3、损害公司利益者。

4、败坏公司声誉者。

5、私拿公物和索贿受贿者。

6、上班时间打架斗殴和酗酒闹事者。

7、挑拨是非，有意制造事端，影响团结者。

8、顶撞领导，抵触工作者。

9、不服从工作分配，违反公司规章制度者。

（二）考勤管理统一遵守集团要求。

（三）凡公司职工在工作中应勤勤恳恳，任劳任怨，凡是上级交给的各项工作任务均实行“三做到”（热情主动、认真负责、有始有终），“三保证”（时间保证、数量保证、质量保证）。

（四）职工应安心本职工作，努力掌握业务知识，并使之精益求精。工作上服从统一指挥，不允许在外兼职或利用工作时间做与工作无关的事情，凡有违反者均按集团要求处理。

（五）凡公司职工必须保证完成自己的本职工作，不能以任何借口消极怠工。如：出勤不出工，出工不出力，使工作延误者，均按集团要求处理。

（六）凡属工作变动，公物及资料应随工作变动及时办理移交手续，公物或资料在移交时发现丢失损坏，按其责任和损失大小扣除赔偿损失费，并扣除当月奖励薪资的40%，严重者处理待岗或下岗。

三、请示报告制度

（一）在公司业务和日常工作中，凡涉及到重大问题，应提交部门负责人、由部门负责人提交公司总经理，公司总经理向董事长汇报并研究决定。

（二）凡属公司董事会、总经理、部门经理交办的工作调查或解决处理的问题，若重要的应提交书面报告，一般性问题作口头汇报，汇报时，应提出本人的处理意见和政策依据。

（三）公司职工要善于发现新问题，善于处理问题，在实际工作中，对工作

的改进提出合理化建议，共同参与公司经营管理，发挥公司全体职工的主观能动性和工作积极性。

（四）各部、室工作职责范围内的工作应依据国家政策、法律、法规办事，力争做到正确处理，凡报告（表）经理（主任）和经办要签字，分管经理审核，公司总经理审批后按时上报。

（五）上报的请示、报告（表）应交上级负责人初审，总经理批准后交由部、室或具体人员承办。

（六）上报的请示、报告（表）处理完毕后，交办公室归档备案，若因不负责造成丢失，应追究承办人的责任。

（七）经管人事档案、文件、资料的人员不得任意泄露公司内部商业机密和个人秘密，因泄露造成的经济损失和后果，应视其情节轻重给予处理，轻者给予教育、罚款处理，重者给予待岗、下岗处理。

（八）公司各部、室人员不得越权处理事务和问题，在对外洽谈业务中，不得随意表态和做出决定，在未受法人委托处理问题时，一律在职权范围内动作各项事务工作。

四、请销假制度

凡公司职工，均以集团为领导，享受与集团相同待遇，具体休假时间由各部、室负责人在不影响公司工作的前提下进行调剂安排，事假、病假、婚、丧、产假等均应按集团要求执行，由请假人向上级领导请示，上级领导同意并签字后交由行政部门管理，做为薪资及奖金之依据。

五、会议学习制度

（一）根据工作实际情况，每周进行例会一次，时间、地点另行通知。

（二）坚持由集体组织学习的制度，会上传达贯彻上级有关文件精神，组织学习本公司规章制度讨论研究公司工作，交换工作意见有关事宜，会议要有准备，讲实效。

（三）各参会人员必须按要求准时到会，认真作好笔记，领会会议精神，结

合自身实际贯彻执行，会议期间不得擅自离会场。

（四）会议期间故意扰乱会场秩序者视其影响大小，责任轻重，分别给予批评教育和待岗、下岗处理。

六、奖惩制度

（一）凡公司员工在岗期间有违反公司规章按集团奖惩制度进行惩处。

（二）凡公司员工在服务期限内有突出表现和贡献者按集团奖励制度进行奖励。

（三）有下列情况之一者，应予嘉奖：

1、品德良好，足为同仁表率，有具体事迹的。

2、有利于本公司信誉或公司利益行为，且有事证者。

（四）有下列情况之一者，视情节轻重应予记功或记大功：

1、维护公司财物及设备，节省费用有显著成效者。

2、及时制止了重大意外事件或事故的发生者。

（五）有下列情况之一者，应发给奖金：

1、对业务维护或管理有重大改善，因而提高质量或降低成本者。

2、对公司设备维护得宜或临时工作提前完成，因而增加效益者。

3、对业务维修或管理之方法作重大改革建议或发明，经采纳施行而成效显著者。

（六）对天灾、人祸或有害于公司利益之事件能奋勇救护或预先防止，使公司免受损失，有事实为证者。

（七）有下列情况之一者可予调薪或晋级：

1、一年内记功二次以上者。

2、对本身主管业务表现出卓越的才能、品德优良，服务成绩特优秀且有具体事迹足资为证者。

3、工作上有特殊功绩，使公司增加收益或减少损失者。

（八）晋级可视实际情况，经集团审批，晋升级别或调整薪金。

（九）从业人员之惩戒：分为警告、记过、记大过、降级或免职五种。

（十）有下列情况之一且有具体事证者，应予警告：

1、未经许可擅自串岗者。

2、拒绝考勤人员检查纪律者。

（十一）有下列情况之一者，视情节轻重应予记过或记大过处分：

1、未经准假而擅离工作岗位者。

2、无正当理由延误公事致公司发生损失者。

3、对上级主管之正当安排有不同意见，未予宛转说明或虽经陈述，未被采纳而擅自违抗指挥者。

4、行为不俭，有损公司声誉者。

5、指挥不当或监督下岗，致部属发生重大错误，使公司发生损失者。

6、在工作场所喧哗口角者。

7、故意涂改、丢失合同、资料者。

8、对同事有胁迫、恫吓及欺骗行为者。

9、在工作时间瞌睡者。

（十二）有下列情况之一者，应予降级或降薪：

1、在公司内酗酒、闹事，妨害秩序者。

2、在外泄露公司业务机密者。

3、在工作时间内偷懒睡觉者。

4、对上级主管不满，不通过正当渠道陈述意见或提供建议而任意谩骂者。

5、对本身职务不能胜任者。

6、一年内记过二次者。

（十三）警告处分扣奖金50元/次，记过和记大过扣奖金200元以上，视实际损失大小可作增大处罚。降级或降薪，应视条款实际情况而定，无等级可降者，应予改任或降薪。

（十四）有下列情况之一者，应予免职或下岗：

1、无故旷工，一月内旷工累计不超过一次，半年不超过两次者。

2、未经许可，擅自在外兼职或参加经营与公司业务有关之事者。

3、胁迫上级主管或蓄意违抗合理指挥或打骂侮辱主管行为情节严重者。

4、利用公司名义在外招遥撞骗者。

5、利用职权营私舞弊和违反现金管理制度者。

6、未按照规定或批示，擅自改变工作方法，致使发生错误，使公司蒙受损失者。

7、故意损坏公司财物者。

8、有偷窃行为，经查明属实者。

9、上班时间，在公司内赌博者。

10、携带武器、凶器或违禁品前来公司者。

11、在公司内打人或互相打骂者。

12、散播有损本公司之谣言，妨害工作秩序者。

13、因故意或过失之行为，而引起灾害者。

14、有煽动怠工或罢工之具体事实者。

15、触犯刑律，经判有期徒刑确定者。

16、一年内记过二次者。

（十五）从业人员之奖惩事项，由各部门主管列举事实，逐级核定，总经理办公会审批，报集团通过。

七、员工工作目标考核制度

严格按照集团的精神及要求，进行开发公司各部门绩效考核。由员工填报，交由上级初核，总经理核准，再统一上报集团办公室。

八、业务用餐管理制度

（一）凡因业务需要用餐时，应经公司总经理同意后，方能业务用餐，总经理因工外出电话请示批准同意，办公室经办。

（二）业务用餐，一般情况下由各部、室负责人接待，需要公司总经理出面的，尽量减少陪餐人员，结算费用由主办部、室结算索据，经办人签字，并说明事由，经公司总经理、董事长等部门审批后报销。

（三）所有的业务用餐，均应遵循节约的原则，反对铺张浪费。