置业担保

置业担保（共3篇）

置业担保 篇1

一、我国住房置业担保行业的阶段性发展

随着住房商品化进程, 住房置业担保行业经历了市场培育的发展初期 (2000-2002年) 、政策拉动的行业快速成长期 (2003-2007年) 、全球金融危机的波动期 (2008年) 、后金融危机的发展期 (2009-至今) 四个阶段。

2000年5月住建部下发“建住房[2000]108号文”《住房置业担保管理试行办法》, 明确置业担保作为支持个人住房消费、发展个人住房贷款业务, 保障债权的房地产中介服务机构, 住房置业担保行业应运而生。由于住房置业担保行业执行市场准入机制, 原则上一个城市只设一个担保公司, 在一定区域内形成了行业壁垒。

1. 市场培育的发展初期 (2000-2002年)

为了贯彻落实中央关于培育住房消费, 促进住宅建设发展, 拉动经济增长的重大部署, 国家出台了一系列政策措施, 但仍存在消费者有贷款需求欲与银行贷款安全得不到保证的矛盾。从具体操作来看, 存在连带担保、全程一般保证、阶段性连带保证的担保方式。作为房地产中介服务企业, 担保企业要想生存、发展, 就必须培养和提高自身的专业能力、开拓业务、改革创新、为社会提供专业精良的服务, 发挥自己的独特作用。这一阶段住房消费多采取财产保险方式, 银保合作格局难于打破, 业务规模难于形成。

2. 政策拉动的快速成长期 (2003-2007年)

随着房地产行业发展, 市场容量提升, 《住房公积金管理条例》进行政策调整, 住房公积金贷款实施担保及保险双轨制后, 公积金政策性贷款业务增长明显成为行业核心业务。一些地区还先后出台了中低收入家庭担保贷款额度提高、降低担保费用、增加还款保障等优惠措施。对于房地产行业来说, 住房置业担保的出现激发了市场的有效需求, 扩大了市场, 增强了房地产行业的活力。但这一阶段仍存在科学确定担保服务收费标准、风险保证金税前提取、建立全国性的置业担保体系等问题。

3. 全球金融危机的波动期 (2008年)

2008年全球金融危机爆发, 房地产行业受到较大冲击, 房地产价格及成交量出现下滑, 行业风险凸显, 置业担保行业风险及盈利模式受到重新审视, 内生的制度建设得到加强。

4. 后金融危机的发展期 (2009年至今)

2009年至今的后金融危机阶段, 政府强化房地产促进经济发展的作用, 各类调控政策频繁出台, 随着拉动内需 (2009-2010年) 、限购调控 (2011-至今) 等行政手段的运用, 不同区域呈现差异化发展态势, 住房置业担保行业不确定性逐渐增加。 (见图1)

二、住房置业担保业务发展方向

住房置业担保行业定位于服务贷款人、公积金管理中心及银行类金融机构, 以客户满意为价值导向, 提供方便、快捷服务的专业化房地产金融服务机构。

1. 客户及业务品种多元化

住房置业担保业务由零售业务向大客户渗透、融资性贷款担保成为新业务增长点, 市场份额提升。住房置业担保核心业务为房地产贷款连带责任风险集合, 经营活动运用大数定律 (即总损失分布分散程度随被保风险集合增大而下降效应) 进行风险识别、计量、产品设计、风险控制, 通过保费政策、偿付政策、业务品种政策、安全资金政策等决策技术, 实现业务流程标准化、模块化, 形成内、外部价值链整合。依托置业担保业务及资本投资业务两个管理平台实现业务驱动。其中担保业务涵盖风险性业务及服务性业务两个模块。风险性业务涵盖合同管理、物流传递、业务受理、业务审核、抵押物管理、逾期代偿、债权管理、法律诉讼、客服中心前台管理。服务性业务涵盖货币资金管理、提存准备金管理、投资性房产管理。

2. 业务交易模式安全化

住房置业担保企业担保收、退费及代偿采取非现金交易模式, 资金封闭运行, 保持资金和业务同步安全交易。担保机构卓有成效的专业化风险管理以及在房产处置方面的优势, 能进一步屏蔽各类住房贷款风险防范。

3. 内外部环境信息化

通过信息化建设, 优化内外部环境, 不断提高管控能力。搭建融资担保抵 (质) 押登记公示和查询平台, 实现同产权管理信息系统、银行征信系统互联、互通, 为担保债权的保护和追偿提供必要支持。

4. 风险预警指标化

逾期代偿、抵押物价格波动及灭失、提前还贷、信用违约、流动性、利率等经营中各类风险累积效应显现, 逾期代偿逐年增加, 风险逐年积累。通过逾期催缴、责任准备金建立、计提、回转、核销技术进行风险控制, 建立预警监控以拨备率 (担保准备金余额/担保余额) , 拨备覆盖率 (担保准备金余额/担保代偿余额) 量化指标风险预警。 (见图2)

三、住房置业担保行业发展路径

目前, 全国住房置业担保行业组织形式分为上海 (股份制公司) 模式及北京 (事业单位) 模式。上海模式公司组织形式为有限责任公司或股份制公司, 股东大会、董事会、监事会及公司管理层形成治理架构;北京采取隶属住房公积金管理中心事业单位组织形式, 通过关联交易的业务委托模式。

1. 置业担保企业化发展路径:房地产中介服务业——房地产金融服务业——资产管理型公司 (类保险公司)

住房置业担保企业实施产品开发、资产运用、资本、红利的LACD综合管理, 以提供房地产金融服务为专业核心服务。运用资产负债风险管理 (ALM) , 确定风险资产规模及对冲方式, 围绕担保业务对各类资产采取严格有效动态贷后分类管理。通过分类计提风险拨备、坏账准备, 足额进行财务风险准备提存, 封闭专户管理。

建立、完善风险补偿和分担机制, 建立再担保保障机制即住房置业担保公司 (分出人) 在再保险人 (分入人) 处投保的行为, 通过改变风险资产损失概率分布转移风险到再保险人身上, 减少住房置业担保技术风险从而扩大担保能力。再担保转移损失概率分布可由多种方式加以限定, 形式可采用住房置业担保业务单个风险片段也可部分保险业务量片段或者是全部担保的片段。具体可按被保损失分布特征或实际出现的损失采用比例再担保和非比例再担保两种形式。商业保险公司或全国性住房置业再担保公司成相关产品上述目标选择之一。

在平衡安全、流动、盈利基础上适度开展专业资本投资业务, 货币资金作为住房置业担保公司原始生产要素主要满足法律和技术性要求。根据现行住建部及银监会资本监管要求, 置业担保贷款余额规模同资本金形成30倍杠杆比率、融资性担保规模同资本金形成10倍杠杆比率, 公司自设立面临着货币资金注入、管理。同时担保核心业务担保费采取一次性趸收, 收支的非同步性形成经营性现金流, 沉淀大量货币资金。资本运用由担保产品谱扩展到全金融产品谱确立资产池, 形成股权、债权、投资性房产及非周期性资产配置, 提高资产盈利性。根据资本运用两个主要要素数量和时间确定周期, 即资产持有规模同时间匹配运用标准水平组合配置资产。设立专门投资机构或采用社保基金管理模式委托专业机构进行投资。对抵押贷款进行分类, 实现资产证券化。抵押贷款证券化, 即对各类抵押贷款期限、利率、债务人资信状况进行分类组合, 形成资产包确定以债券形式向投资者发行。住房置业担保公司通过向公积金管理中心及银行类金融机构购买MBS资产实现资产优化, 实现公司同资本市场连通。

目前, 住房置业担保公司投资人多为政府职能部门和房地产企业法人, 股权结构单一, 制约完善公司治理、机构规模小、资本不实、抵御风险能力不强成为公司发展瓶颈。上海市住房置业担保有限公司已通过上海地产集团上市公司实施证券化, 打开资本市场大门解决了投融资难题。住房置业担保公司同资本市场连通成为行业发展的现实选择。

2. 置业担保非企业化发展路径:住房置业担保和住房公积金共同承担中国政策性住房金融体系的社会责任

从发达国家来看, 各国都有专门的政策性住房金融机构。以美国为例, HUD (住房和城市发展部) 通过房地美、房利美支持中低收入家庭购买自住住房, 承担政策性住房金融体系的社会责任。这些机构发放低息、长期贷款, 通过担保机构对中低收入家庭提供信用增级, 既有利于在住房抵押贷款领域有效发挥市场机制的基础性调节作用, 又能发挥政府调节对市场失灵的弥补作用。

我国住房置业担保行业发展至今尚未经历完整的经济周期, 未经受系统性风险考验。“十二五”期间房地产行业周期波动无法回避, 需要政府职能部门、监管机构未雨绸缪, 明确定位住房置业担保行业, 通过顶层设计, 确定住房置业担保行业发展路径, 通过建立政府补贴和市场之间调节、补偿机制, 有效控制行业风险, 更好地服务民生。

置业担保 篇2

2012年我公司按照市计生委和市房地产管理局的要求，认真贯彻《人口与计划生育法》，履行计生工作的程序和职责，把人口与计划生育工作放在重要位置，以全面开展计划生育优质服务为重点，锐意进取，创新工作，圆满的完成了各项任务，使公司人口与计划生育工作整体水平有了进一步提高。我公司根据国家计划生育政策和要求做到常抓不懈，全年无早婚早育和超生现象。现将我公司2012年计生工作情况总结如下：

一、加强领导，落实责任

公司领导把计划生育工作摆上重要议事日程，一是指定计生兼职人员，积极开展计生调研工作，认真组织实施。二是定期召开计生工作会议，听取各部门计划生育工作情况汇报，力促计划生育工作正常有序、高效开展。三是落实责任，进一步实施计划生育目标管理责任书，明确计生责任，层层抓落实，把计生工作列入了工作规划和目标管理考评范畴，定期研究布署。

二、增强宣传，营造氛围

公司始终把宣传教育放在计划生育工作的首位，一是要求各部门认真学习《中华人民共和国人口与计划生育法》、《流动人口计划生育工作管理办法》、《安徽省计划生育条例》等有关计划生育法律法规。二是积极开展形式多样的宣传活动，如利用网站、宣传栏等形式宣传已婚育龄群众的人口与计划生育政策及生殖保健知识教育。

三、完善措施，加强管理

建立计生档案，对公司已婚男女职工建卡立档。掌握育龄职工的避孕情况。公司已婚职工人数46人，现有育龄妇女38人，都实行晚婚晚育，今年以来我公司无一例违反计生工作事件发生。同时，严格执行国家晚婚政策，对符合晚婚条件的，提前申报生育指标，公司计划生育率、节育率、独生子女办证率、晚婚率等指标都达到了100%。另外，为保障女职工的合法权益，公司积极推进女职工生育保险工作，有效地保障了公司女职工生育期间的生活和基本医疗保健需要。

置业担保 篇3

1、当前风险监管的要求

从监管政策的角度看, 对于住房置业担保公司的风险防范唯一量化的标准, 即是《住房置业担保管理试行办法》第三十三条中要求的“担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍;超过三十倍的，应当追加实有资本。”不难看出，此条例要求担保公司在控制风险时，将担保贷款余额的总额与实有资本建立起联系，并且给出了确定的监管标准。然而，这样的一条监管条例却至少存在如下的两点问题。

1. 关键概念定义不明

条例中所指的担保贷款余额的总额并没有明确具体的计算方法, 倘若其定义与银行业所说的贷款余额相同的话, 那么, 其主要考虑的是贷款的本金, 并且是一个时点数, 具体而言, 即在考察时间点所承担担保责任的贷款本金余额之和, 而这样的定义对于风险管理而言, 并不能很好的说明担保公司实际所承担的担保责任。

2.缺乏科学的理论基础

担保贷款余额的定义虽然不明确, 但是这个概念至少表明了担保公司的业务规模;而对于实有资本而言, 从会计学的定义看, 就是公司的所有者权益。所以, 此条例是以所有者权益的多少与担保业务规模的大小相联系, 并作为衡量风险的指标。换句话说, 本条例遵循的逻辑是业务规模越大, 风险越大, 因而需要更多的实有资本去吸收风险。但实际上, 两者之间缺乏直接且绝对的关系。从理论上讲, 担保贷款余额的总额并不是担保公司的资产, 而只有担保公司代偿借款人的应付款项之后, 才形成了担保人的资产 (e.g.应收账款) , 而这部分代偿款项的规模, 以及是否能够回收等因素, 才直接相关于公司所面临的风险;反而言之, 业务规模大, 未必风险就大, 也就未必需要更多的实有资本, 因此, 担保贷款余额的总额与实有资本之间的关系应该是间接而且相对的。

2、建立关键风险指标体系

鉴于当前行业风险量化指标中存在的问题, 有必要设计一套全面、动态、及时且有理论支持的关键风险指标体系, 以弥补风险管理及监管要求的不足。 (见下页表)

上表中的关键风险指标不仅可以为企业管理者提供量化数据的支持, 帮助其识别、监控、管理公司所面临的主要风险, 同时还给行业监管者提供了一个理论与实践的框架, 在统一的全行业数据库建设基础上, 综合考虑各地区住房置业担保的实际情况, 构建多层次、多目标的风险监管指标体系, 在全行业应用科学的管理方法。

1.未偿还余额/担保余额

首先, 要明确担保贷款余额的定义, 担保公司所承担的担保责任是代替逾期或违约借款人向贷款人 (银行) 偿付所欠的本息金额, 那么, 担保贷款余额的概念就不仅仅要考虑贷款的本金, 还要加入贷款的利息;另外, 担保贷款余额和银行所说的贷款余额应该有所区别, 因为担保责任是针对于未来潜在的代偿款项, 所以担保贷款余额所描述的概念应该是借款人应还本息之和的未来预期值, 而不是一个时点数。具体的计算公式是:

根据上式计算的担保贷款余额, 实际上体现的是担保公司所面对的风险敞口, 即在估算时点未清偿的余额, 而这样的风险计量方法包含了公司当前和潜在的风险暴露总额。

其次, 在明确了担保贷款余额的概念之后, 就要与其他变量建立起直接的关系。还是从会计学的定义开始, 当担保责任实现时, 代偿账款就形成了担保公司的资产, 由此又出现了一个关键的变量, 即代偿款项的未偿还余额。其计算公式如下:

从上述公式还可以看出, 这个变量是一个时点的累积数, 表明了未偿还余额的存量水平。然后, 要将未偿还余额与担保贷款余额建立起关系, 可以采用的方式有很多种, 其中最简单的方式就是以未偿还余额与担保贷款余额之比作为一个指标, 衡量两者之间存在的关系。通过前文的定义和计算公式也不难看出, 这个指标所描述的内容是在当前和潜在的风险敞口之下, 已经实现的风险资产的相对规模。

2. 预期损失率

·有效催收窗口

对于任何一名借款人而言, 理论上只要不断的进行催收, 就有可能收回所有代偿款项。然而, 在实际业务中, 如果回收期限很长, 回收金额的确认时间就会很长, 同样的, 损失的确认时间也会很长。另外, 回收期越长, 被回收的概率就越低。这个规律也可由历史累积回收率曲线图 (如图1) 看出, 当催收经过一定时间段 (时间窗口) 之后, 曲线将趋于平稳。因此, 为了及时、准确的核销代偿款项的回收, 可以选择一定的期限 (e.g.24个月) , 作为有效催收窗口, 即在此期限之后的代偿账款都确认为损失。

·回收成本

按照《巴塞尔新资本协议》的规定, 回收成本应该包括直接成本和间接成本, 并且参考中国银监会对银行业回收违约贷款的指引意见, 在计量每一笔代偿款项的回收时, 也要考虑其相应的回收成本。这个回收成本包括但不限于本息的损失、催收人员的工资或法律诉讼费等。为了简便, 可以将回收金额的固定比例 (e.g.k) 作为回收成本, 公式如下:回收成本=k×回收金额

·折现率

回收一笔账款, 不仅要考虑显性成本 (e.g.回收成本) , 还要考虑机会成本, 即代偿金额的时间价值, 因此, 在计量经济损失时, 要选择一个合适的折现率计算回收款项的现值, 而对于折现率的选择, 则要根据平均回收期对应的利率设定。

综合上述三个参数, 可以设定经济损失率的公式如下:

其中, 若回收天数在有效催收窗口之内, 可应用上式计算损失;若超过时间窗口, 则直接确认此笔回收款项为0。

下一步由经济损失 (率) 引出一对重要的概念, 即预期损失和非预期损失。所谓预期损失 (率) 是加权平均的月度经济损失率, 反映着预期的经济损失水平。计算公式如下:

预期损失 (率) =加权平均经济损失率

或:预期损失 (值) =K×加权平均经济损失率×担保贷款余额

其中, K代表未偿还余额与担保贷款余额之间的关系。

3. 非预期损失率

非预期损失 (率) 相对于预期损失 (率) 的概念略微复杂一些, 为此, 先明确在险价值 (Value at Risk, VaR) 和条件在险价值 (Conditional VaR, CVaR) 的概念。

在险价值是指在一定的时间t内, 在一定的置信水平α (e.g.9 5%) 下, 最大的期望损失 (率) , 用数学公式表示为:P[L (t) ≥VaR]=1-α, 其中L (t) 代表在时间t内的最大期望损失 (率) 。

条件在险价值 (CVaR) 是在险价值 (VaR) 的改进方法, 它在非正态分布条件下更加符合一致性公理, 其定义是在正常市场条件和一定的置信水平下, 在一定的时间t内损失超过在险价值 (VaR) 的条件均值, 代表了超额损失的平均水平。其数学公式为:

从而, 类似的定义非预期损失 (率) , 即在一定的置信水平下, 在一定时间t内超过预期损失 (率) 的最大期望损失, 其数学公式为:

非预期损失 (率) =条件在险价值 (率) -预期损失 (率)

同样的, 非预期损失 (值) =k×预期损失 (率) ×担保贷款余额t

可以参照图2理解上述四个概念。

值得说明的一点是, 关于VaR和CVaR的计算方法, 在理论上至少有三种, 即解析法、历史数据模拟法、蒙特卡洛模拟法。而每一种方法都有各自的适用条件, 其中, 历史数据模拟法不假设任何分布 (e.g.正态分布) , 而是模拟历史数据的分布结构, 因此可以更好地体现数据“尖峰厚尾”的特点。所以, 在计算VaR时, 采用历史数据模拟法。

4. 担保赔偿准备比率

由风险资产到定义经济损失, 再到进一步计算预期和非预期损失, 就基本完成了担保公司所面临的主要风险及其损失的识别过程。然后, 从风险管理的角度考虑, 根据预期和非预期损失的特点, 建立风险的对冲机制, 并设立相应的指标以便监管者和公司管理者及时监控担保业务的风险状况。

首先, 针对预期损失, 担保公司通过增加营业费用, 计提担保赔偿准备, 将预期损失作为一项业务的成本支出。因此, 可以使用预期损失与担保赔偿准备之比作为对冲预期损失的监控指标, 反映了在不增加营业费用的条件下, 以已经计提的担保赔偿准备去吸收预期损失的能力;然后, 针对非预期损失, 即超出预期损失的最大损失的期望值, 则要依靠公司的实有资本来吸收。因此, 类似的, 可将非预期损失与实有资本之比作为对冲非预期损失的监控指标, 即反映了通过公司自有资本吸收非预期损失的能力。以下为两个指标的计算公式:

担保赔偿准备比率=预期损失 (值) t÷担保赔偿准备t

5. 资本充足倍数

资本充足倍数=是有资本t÷非预期损失 (值) t

但需要说明的一点是, 资本有三种概念, 即权益资本、监管资本和经济资本, 三者之间各有联系却又有较大区别。简而言之, 权益资本是会计学中的概念, 即实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等所有者权益;监管资本是监管者从外部确定用以缓冲风险的资本要求;经济资本是风险管理者通过资产负债表内外的风险资产来定义的, 表示了在一定的置信水平下 (e.g.95%) , 吸收未来一定时间内非预期损失所需要的资本。

6. 担保抵押率

根据住房置业担保业务的特点可知, 借款人必须以自有房产或所购房产作为抵押品, 对担保人进行反担保, 因此, 由于抵押物的存在, 在一定程度上对借款人的逾期或违约行为, 甚至在资产清算时所产生的风险及损失, 都起到了很好的缓释作用。所以, 从总量角度出发, 可以设置担保抵押率作为一个二级指标, 用以衡量这种缓释作用的大小, 其公式和说明如下:

担保抵押率t=担保贷款余额t/房屋成本价值× (评估价值调整系数-抵押处置成本率)

其中, 评估价值调整系数包括狭义和广义两层概念。狭义概念是根据房屋价格平均的变化水平进行估值调整, 而广义概念不仅仅要考虑房屋价格的平均变化, 还要考虑诸如房屋的区位便利性、房屋特点 (e.g.朝向、楼层、房龄等) 、宏观环境因素 (e.g.贷款利率、房贷政策等) 等, 综合考量各因素对房屋价值估值的影响。当然, 为了简单, 我们先采用狭义概念, 随着数据库信息的完善, 可以建立更为复杂的估值模型, 确定调整系数。另外, 在公式中, 抵押处置成本是指处置抵押物时所发生的各项费用成本 (e.g.诉讼费等) 。

7. 风险调整后资本回报率

除了计算担保抵押率衡量抵押物对风险的缓释作用之外, 我们还可以考虑通过计算风险调整后的资本回报率 (RAROC, Risk-adjusted return on capital) , 评估在扣除各类成本后 (i.e.经风险调整后) 资本利用的绩效水平, 具体公式如下:

RAROCt=[ (Σ担保费收入t×毛利润率) -预期损失t-资金成本t]÷经济资本t