权属登记（共9篇）
权属登记 篇1
自贡市房屋权属登记中心成立于1989年,是全民所有制的副县级事业单位。中心现有职工98人,其中:硕士研究生5人,本科学历22人,占职工人数的28% ;大专学历49人,占职工人数的50% ;取得房屋登记审核人员资格33人,占职工人数的34%。中心内设办公室、计划财务科、信息管理科、备案科、受理科、审核科、农村房屋登记科、质量监督科和产籍管理科共9个科室。根据相关法律法规、规章和市人民政府的职能界定,中心担负的工作为:负责承担全市市辖区各类房屋的所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预告登记、其他登记;负责全市市辖区房屋租赁的登记备案;负责全市市辖区商品房(预)销售合同登记备案;负责全市市辖区房地产权属档案统一管理及开发利用;负责全市市辖区房地产交易与权属登记信息系统的建设及管理;负责全市市辖区房地产市场信息的统计分析。
自贡市房屋权属登记中心以“内抓管理、外树形象”为工作目标,狠抓效能建设,努力运用档案数字化成果、楼盘表和GIS系统建立图文一体化的电子登记簿,以现代化信息技术支撑服务;努力压缩办证时限,推出限时办结和休息日预约接待服务;实行“统一收件、统一收费、统一发证”的一站式服务。中心在服务质量、服务方式和服务水平上锐意创新,设立了业务引导员,推行绿色通道和上门服务;实行网上签约和试行存量房交易资金监管服务,确保交易安全;实行电子排号,设立办证等候休息区;实行电子大屏显示办证流程和短信通知领证服务,增加工作透明度,接受社会监督;开展“服务标兵”、“服务明星”和“优质窗口”评比活动,为广大群众提供高效、优质和人性化服务,做到服务社会“零缝隙”。
自贡市房屋权属登记中心自成立至今,逐渐发展壮大,现已成为一个务实创新、服务优质、高效廉洁的集体,为自贡市房地产市场的繁荣筑起了坚实的根基。中心始终坚持以规范管理为核心,以优质服务、高效便民为宗旨,以提升素质为根本,以制度化、信息化为保障,坚持不懈地实施房地产交易与权属登记规范化管理达标工作,并已取得显著成就,自成立至今没有发生一起行政败诉和行政赔偿案件。
近年来,自贡市房屋权属登记中心以其优秀的发展成果获得了国内同行业赞誉和认可。2014年,经住建部评定为“全国房地产交易与登记规范化管理先进单位”,并先后荣获省、市文明单位,省、市最佳文明单位,省、市文明服务示范窗口单位,省、市卫生先进单位,四川省“房地产市场先进达标单位”,四川省住房城乡建设系统“五五”普法先进单位,自贡市“十佳青年文明号”等多项荣誉,为经济建设有序发展和人民群众安居乐业做出了积极贡献。
自贡市房屋权属登记中心决心在今后的工作中,继续虚心向各兄弟城市的房屋登记机构学习,在四川省建设厅的指导下,在中共自贡市委、市人民政府、市城乡规划建设和住房保障局的领导下,继续加强规范化管理工作,提高服务水平,推动自贡市市辖区的房地产交易管理与房屋权属登记管理工作再上新的台阶!
权属登记 篇2
一、房屋权属登记的申请材料 依据《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规规定，对国有土地及集体土地上的房屋登记原因及要件进行公示。
（一）国有土地上房屋新建登记
1、登记申请书；
2、申请人有效身份证明（原件和经比对的复印件）；
3、国有土地使用证（原件和经比对的复印件）；
4、建设工程规划许可证及盖有骑缝章的规划总平图；
5、建设工程规划验收合格证；
6、建设工程竣工验收备案表（或质监站质量等级通知单及消防验收（备案）文书）；
7、经审核归档的面积测绘成果报告；
8、公安机关出具的地址证明；
9、白蚁防治所出具的白蚁防治证明；
10、维修资金缴存证明（除不存在建筑物区分所有权外的，应提交）；
11、建筑工程施工许可证（除工程投资额在30万元以下或建筑面积在300平方米以下的，应提交）；
12、联建协议（联建项目应提交）；
13、公共设施配套建设是否移交的证明（有公共设施配套建设的项目应提交）；
14、有关部门批准建设政策性建设的批复（政策性住房应提交）；
15、消防验收（备案）文书（高层建筑应提交）；
16、国家安全事项安全意见书（涉外项目应提交）；
（二）集体土地上房屋新建登记
2010年10月，我市农村产权制度改革确权颁证工作已经结束。为切实做好农村产权制度改革确权颁证后续工作，按照崇州市统筹委的要求，我局建立了常态化的确权颁证工作机制，从2010年11月1日起，对前期已颁证需进行变更、更正登记的房屋，以及农村房屋未确权颁证的，分以下几种登记类型提交申请材料：
1、农村散居房屋、新型社区（统规自建）房屋申请材料：
（1）登记申请书（乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）；
（2）居民身份证、户口簿（原件和经比对的复印件）；（3）集体土地使用证（原件和经比对的复印件）；（4）申请登记房屋符合规划证明；（乡村建设规划许可证或按照规划部门的相关要求，提供符合规划的证明材料）；
（5）房屋测绘报告或村民住房平面图；
（6）房屋质量合格证明（房屋面积在300㎡以下提供乡镇政府出具的房屋质量检查记录表，房屋面积在300㎡以上提供房屋质量鉴定报告，鉴定报告上建设局需加注意见并加盖公章）；
（7）地址证明（房屋所在地派出所出具）；（8）拆迁安置协议（统规自建房屋需提交）；（9）会审表及花名册（乡镇政府统一集中办理需提供）。
2、统规统建的新居工程申请材料
（1）各安置小区，项目业主（建设单位）持所有报建手续（包括集体土地使用证、乡村建设规划许可证及总平面图、规划验收合格证、施工许可证、竣工验收备案表、消防验收（备案）文书、测绘报告、地址证明、维修资金缴存证明、白蚁防治证明）申请房屋初始登记，办理了总证后，才能申请办理小区业主的分户产权。
（2）分户确权登记的申请资料包括：
▲登记申请书（乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）▲居民身份证、户口簿（原件和经比对的复印件）； ▲拆迁安置协议；
▲统规统建户花名册（乡镇政府出具）； ▲房屋分户平面图。
（三）房屋变更登记申请材料：
1、登记申请书（集体土地上房屋需乡镇政府、村、组签署意见并加盖公章）；
2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；
3、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证或集体土地使用证》（原件和经比对的复印件）；
4、证明发生变更的事实材料：（1）地址变更（房屋所在地派出所出具的地址证明）；（2）名称、面积变更（证明发生变更事实的材料）；（3）同一所有权人分割、合并房屋（房屋所在地派出所出具的地址证明）；（4）房屋用途变更（规划部门出具的用途变更证明）。
（四）房屋转移登记申请材料
（一）房屋转移登记原因包括：存量房买卖、购买商品房、赠与、继承、离婚分得、房屋分割出售、拆迁交换（拆迁购买）、共有份额变化、法院判决、调解、裁定、仲裁等。
（二）提交申请材料：
1、登记申请书；
2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；
3、房屋所有权证；
4、契税完税证明或免税证明；
5、维修资金缴存证明(按规定应建但未建维修资金账户的应提交)；
6、集体土地使用证（集体土地上房屋转移登记应提交已变更后的集体土地使用证和集体经济组织同意转移证明材料；
7、证明发生转移的事实材料：（1）房屋买卖的应提供房屋买卖合同；（2）房屋赠与的应提供赠与合同；（3）继承房屋的应提供继承公证书；（4）离婚分得房屋的提供离婚协议；（5）房屋分割出售的提供房屋分割协议（含房屋平面图）；（6）拆迁交换（拆迁购买）的提供拆迁协议；（7）共有份额变化的应提供共有份额约定书；（8）法院判决、调解、裁定、仲裁的应提供生效法律文书。
（五）房屋抵押登记申请材料
1、登记申请书；
2、居民身份证（原件和经比对的复印件）；
3、房屋所有权证（原件和经比对的复印件）；
4、抵押合同；
5、主债权合同；
6、集体土地使用证（集体土地上的房屋应提交）；
7、承诺函、退还拨用宅基地及批准拨用集体建设用地申请、回复（集体土地上的房屋应提交）。
▲按照市统领办《关于深化全市农村房屋产权抵押融资工作有关问题的会议纪要》（2013年第一期），“在成都市确定的桤泉、隆兴、集贤三个生产要素自由流动试点区域和燎原、三江、白头、道明、公议、元通、怀远、街子等乡镇办理农村房屋产权融资抵押时，可以采取用农村房屋产权直接抵押融资的方式办理；在其他非试点区域，办理农村房屋产权抵押融资时，原则上由国有担保公司提供担保”。
（六）房屋注销登记申请材料
（1）登记申请书（集体土地上的房屋申请注销，乡镇政府、村、组应签署意见并加盖公章）（2）居民身份证；（3）房屋所有权证；（4）证明房屋所有权消灭的材料；
（七）房屋遗失补证
房管局办证大厅查询并打印房屋信息摘要→公开发行报纸刊登遗失声明（写清权利人、房屋地址、房屋权证号和监证号）→房管局凭遗失声明进行公告（公告期30天）→公告期满，公告无异议或异议不成立，社区加注证明意见→申请补证。
申请提交的资料：登记申请书、身份证、公告无异议证明、公开发行报纸刊登遗失声明。
二、房屋登记的流程
房屋登记按申请、受理、审核、载入登记簿、发证的程序进行。
其中，当有下列情况之一时，登记机构就申请的有关事项需进行公告。
1、集体土地上的房屋所有权初始登记；
2、房屋权属证书或登记证明遗失；
3、因遗失、灭失等原因，应补发集体土地上的房屋权属证书的；
4、以及按相关法规要求，登记机构认为应公告的其他情形；
房屋登记受理后，有下列情形之一时，登记机构会派工作人员进行实地查看： 一是申请房屋所有权初始登记；二是申请在建工程抵押权登记；三是因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记。
三、关于双方申请和单方申请、共有房屋申请、以及代理人代为申请的说明
1、可单方申请的情形只是下列12种类型，其他房屋登记应共同申请。
1、因合法建造房屋取得房屋权利；
2、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房地产权利；
3、因继承、受遗赠取得房地产权利；
4、因房屋所有权人的姓名或名称变更，申请变更登记；
5、因房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更，申请变更登记；
6、因房屋面积增加或减少，申请变更登记；
7、因同一所有权人分割、合并房屋，申请变更登记；
8、房屋灭失；
9、权利人放弃房地产权利；
10、权利人申请不涉及房地产权利归属和内容的更正登记；
11、申请异议登记；
12、预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按约定与预购人申请预告登记，预购人申请预告登记。
2、共有包括共同共有、按份共有。对共有的房屋，应由共有人共同申请登记。对按份共有的房屋，申请人还应提交各自房屋份额的约定书。
3、申请人委托他人代为申请登记时，应采取书面委托方式。未成年人的房屋应由其监护人代为申请登记。当监护人代为申请时，应提交监护关系证明。除父母和法院指定监护人外，其他监护人的监护权证明应经公证。
四、农村产权纠纷调处与仲裁
一是调解。按照崇统领办【2012】5号文件精神《关于切实做好全市农村产权制度改革信访及纠纷调处的通知》，采取“一单式”服务流程，按照“申请—受理—调查—座谈—回复—归档”程序进行调解。申请人向我局农村产权纠纷调处办公室申请，在房管职能范围内受理，向乡镇和当事人了解情况，在政策法规允许范围内进行协商和调解，然后根据调解情况作出回复。
二是仲裁。根据《关于推进农村产权仲裁工作有关事项的通知》（崇统领办【2012】6号）文件精神，崇州在2011年被列为仲裁工作试点区（市）县，在农村产权交易服务中心设立了“成都农村产权仲裁院崇州咨询联络处”，矛盾纠纷双方当时人首先达成仲裁协议，提交仲裁申请书申请仲裁，当事人凭裁决书以及相关资料申请房屋登记。
权属登记 篇3
《物权法》自2007年10月1日开始实施，是维护我国经济基本制度的重要手段之一，在明确物的归属、发挥物的效用、维持市场经济秩序上具有无可替代的作用。在《物权法》中对我国房屋权属登记给予了相关规定，并赋予一定的行政行为能力。从当前来看，我国的房屋权属登记工作较复杂，且涉及到的工作流程较多，并受到《物权法》的影响。一旦《物权法》中的相关规定发生改变，房屋权属登记则也相应发生改变。因此，应正确解读《物权法》对房屋权属登记的相关规定，才能做好房屋权属登记工作。
一、新设房屋权属登记类型
自《物权法》实施以来，在规范房屋权属登记工作中起到较大的指导作用，并提出了新的房屋权属登记类型，如异议登记、预告登记、地役权登记及最高额抵押权登记。
1.异议登记。我国《房屋登记办法》中明确对异议登记给予了规定，登记权利关系与真实的权利关系不一致但又无法更正的情况下，则可将真正权利人的异议给予即时登记，进而阻止登记记载的公信力，保证权利人的合法利益。异议登记在保护房屋权利人的合法权益上具有重要作用。但若申请人在异议登记日算起，15天内没有起诉的，异议登记则失去法律效力，由此表明，异议登记属于临时性的救济方法。异议登记中提出的“利害关系人”如何确定，则是当前研究的重要问题。利害关系人不仅包括权利归属及内容中所规定的档案外人，而且还包括真实权利不足的人员。归根结底，只要是对房屋权利提出瑕疵的合法申请人都可认为是利害关系人。
2.预告登记。预告登记的重要目的是保障将来实现物权，对债务人违背义务进行处分的权限，债权人在债务人违反义务处分的条件下才能够获取的物权。在《物权法》中对预告登记也进行了界定，并且规定预告登记后，若没有得到预告登记权利人的同意，对不动产进行处分的，则不发生物权效力。若预告登记日后3个月内未申请登记的，3个月作无效处理。预告登记目的在于“保障将来实现物权”。它限制了债务人违背其义务对不动进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。预告登记能很好地避免房屋在买卖过程中出现“一房两卖”现象。从房地产开发商处购买了商品房后，为保证将来能够顺利拥有房屋，购房人可以到房屋登记机构办理预告登记，这样登记机构对购房的相关资料进行记载，房地产开发商在未经购房人同意的情况下，不能再把房卖给第三人。
3.地役权登记。地役权是权利人为使用自身不动产的便利或提高效益通过签订合同的方式利用他人不动产的权利。双方在签订地役权合同之后，为产生对抗第三人的法律效力，应到登记机关给予登记。地役权登记后，登记机关颁发《房屋他项权利证明书》，并在登记簿上予以记载。物权法规定，地役权的期限不能够超过供役地的剩余使用年限。在地役权消灭的情况下，已经办理登记的地役权也应当及时办理注销登记。这是因为即便地役权已经消灭，但在登记未注销的情况下，基于登记的公信力，第三人仍然有理由相信地役权的存在，这就加重了供役地的负担，妨害了供役地的流转，从而可能损害供役地权利人的利益。地役权消灭的情形有：地役权合同已被依法解除;地役权期限届满;供役地被国家征收;混同;地役权的抛弃。
4.最高额抵押权登记。该登记方式属于特殊的登记方式。从融资担保的实践来看，借款人因资金紧缺向金融机构办理的可能不是一笔借款，而是在一段时间内多次实行融资借款，假如每借一笔款都要订立一次借款合同，同时还需要签订抵押合同并办理登记，无论对于借款人还是金融机构，都是麻烦的事情。因此，设立最高额抵押权登记的重要目的在于避免由于每一次产生新债权就办理一次抵押权登记。在抵押期间，新产生的债权只要没有超过较高的债权额限度，则可纳入到最高额抵押权中，并不需要重复办理登记手续，在一定程度上减少了不必要的麻烦。
二、《物权法》对房屋权属登记的促进作用
《物权法》是我国一项基本经济制度，其实施对我国房屋权属登记制度体系起着重要基础作用。在该法律制度中涉及到较多的房屋权属登记内容，并独特设立一章对不动产登记制度加以分析，确保了物权流程，对房屋权属登记有着重要作用，具体表现在以下几方面：
1.明确划分了房地产的权利人。根据《物权法》中的相关内容，分别从市场交易安全、维护经济秩序的角度出发，对房地产的权利人进行了规定，可明确谁是房地产的权利人。第一，查看房地产中是否办理登记工作。如：房地产权利人甲方将房屋卖给了乙方，并且两人签订了房地产买卖合同，但是并没有到登记部门办理相应的转移手续，待一段时间后，由于受到多种因素的影响，使得房价上涨。此时，甲方感觉到当初房子卖亏损了，产生了悔意，则背着乙方，将房屋由卖给了丙方，并且两人签订房地产合同，到登记部门办理转移手续，且各项手续较完整。此时，该房屋就归丙方所有，而并非乙方。这样一来，乙方的利益就受到损害，只有按照最初签订的房地产合同来要求甲方赔偿。由此可看出，房屋登记具有无权效力，在《物权法》中对房屋登记日也做了明确规定，在一定程度上保护了乙方的合法利益。
2.强化了权属登记部门的审查责任。《物权法》的第十二条明确对登记机构所履行的职责给予了规定。尽管没有明确的提出实质性审查，但是“必要时实地查看”及“询问申请人”等相关要求则相应赋予了登记机关调查权利。同时对工作人员在房屋权属登记过程中，应给予必要的询问，并实行实地审查，登记机构若认为所申请的登记事项与所提交的申请登记文件出现不一致的情况时，则需要进一步给予证明，必要时需要申请人补充相应的材料，才能够完成房屋权属登记工作。这样一来，能够保证审查工作的顺利进行，切实将审查工作落到实处，最大限度的保护了每一位公民的合法利益。
3.明确了房屋权属登记的效力。在《物权法》中还对房屋权属登记的效力问题给予了界定。在不动产的物权变动中，采用了登记生效措施，经过登记才能够生效，效力发生时间为登记在登记薄上的时间。同时，对物权归属的依据内容也做了相关规定，当权利人享有房屋产权的证明时，且两者之间的记载内容相同，则说明房屋权属登记为有效。若两者之间的内容不一致时，则以不动产登记为标准。这样一来，就能够加强不动产登记的效力。在明确不动产登记效力的同时，也对权属登记机构的行为进行了规定，在评估不动产时，严禁借用他人的名义办理登记，或者非法收取登记额外费用。费用问题是房屋权属登记中考虑较多的问题，并直接关乎到公民的切身利益。为了更好的保护不动产权利人的合法权利，在《物权法》中也对房屋权属登记相关的费用给予了规定，从而使费用公开化、透明化，保障公众的合法利益。
4.利于建立登记信息的公开化。在《物权法》的第十八条规定中，明确规定了权利人、利害关系人可通过申请查询及复制登记材料，房屋权属登记部门应提供相应资料。这样一来，就为建立登记信息的公开化提供相应的法律依据，为不动产市场交易服务，充分发挥保护交易安全、提高交易效率的重要作用，最终保证不动产交易工作的顺利进行。
三、《物权法》对房屋权属登记的考验
《物权法》不仅对房屋权属登记工作有着促进作用，而且还对房屋权属登记工作带来了一系列考验，主要表现在以下几方面：
1.对房屋权属登记部门服务质量的考验。《物权法》实施对权属登记部门的影响首先表现在服务质量和效率方面。由于《物权法》实施后，房屋权属部门的权利归属意识加强，加上权利主体登记意识增强，对房屋权属登记机关服务质量及效率有了更高的要求。同时，登记部门业务量的急速增长将会导致登记工作压力加大，这亟需权属登记机关在最短的时间内来适应《物权法》中的相关规定，努力提高登记服务质量和效率。
2.对房屋权属登记部门担保物权登记制度的考验。对于担保物权，《物权法》在立法理念方面发生了重大变化，强调既要保障债权，又使得担保物得到充分利用，发挥其价值作用。权属登记部门应深刻领会这一立法指导思化，跟上立法思想的发展，简化抵押登记程序，提高抵押登记效率，充分发挥抵押登记在融资方面的积极作用。
3.对房屋权属登记部门新增房屋登记办理的考验。《物权法》中新增加几大类房屋权属登记种类，包括异议登记、预告登记、更正登记等。新的登记种类扩大了登记部门的权限，也同时加大了权属登记部门的职责。其中更正登记、异议登记均是在当事人对房屋产权存在争议的前提下设置的登记形式，权属登记部门如果没有完善的操作规则，登记中存在瑕疵，将会成为被告，因此，这将对权属登记部门带来了较大的考验。另外，预告登记制度实施以来，由于权利人预告登记的意识并不强，预告登记没有起到应有的作用。登记机关应设法采取有效措施，宣传和推广预告登记业务，更好地利用预告登记切实保护好权利人的合法权益，这也将是一大考验。
4.对房产和地产统一登记的考验。《物权法》明确规定了不动产统一登记制度。虽然目前受到我国行政体制的制约，房地产统一登记尚未在全国真正推行，但却是今后必然之趋势。《物权法》创设的房地合一统一登记制度将给房地产权属登记制度带来深刻的变革。统一登记制度的实施有赖于统一登记平台的建立。目前，各地登记机关已经各自形成了一个比较庞大的数据库，这些数据能否顺利实现关联，需要各登记机关改进技术，扎实做好各项基础工作。据此，如何整合各地登记机关数据并在此基础上建立全国性的统一登记平台，这又是对房屋权属登记部门的考验。
四、如何做好房屋权属登记工作
通过以上内容分析，《物权法》的颁布对房屋权属登记有促进作用的同时，也带来了较多考验。因此，为了更好的做好房屋权属登记工作，应从以下几方面着手进行：
1.加强自身建设。为了落实《物权法》中的工作内容，权属登记部门应从自身实际情况出发，加强自身能力的建设。首先加强权属登记部门工作人员的业务学习，有效提高登记人员审查申请信息的各种能力;其次要加强对《物权法》知识的学习，增强其法律意识及责任意识。鉴于当前信息技术的飞速发展，权属登记机关应充分利用科学技术，全面辩别虚假申请信息，并加以杜绝。同时，权属登记机关应建立质量监督及内部纠错机制等，从中寻找自身所存在的问题。通过对登记的各个环节加以规范，就可以最大程度预防各种问题的产生。
2.加强部门沟通。由于房屋权属登记过程中涉及到较多问题，如抵押信息、婚姻状况等，这就需要权属登记部门应加强与银行、民政等各个部门的沟通及交流，建立有效的信息共享机制，最终保证房屋权属登记信息的准确性。此外，还应加强与司法部门之间的沟通交流，若遇到审查较难的业务，则可先交由公证部门给予公证，登记机关在此基础上再进行登记，最终提升登记效率，有效避免潜在的登记风险。
3.加强审查力度。从当前来看，房屋权属登记过程中出现的各种问题，在很大程度上是由于登记机关审查不严所导致的。因此，应加强审查力度，建立一种符合现状的审查模式，在坚持实质审查的条件下，根据不同的登记申请资料来审查，提高审查针对性，保证登记的准确性。
4.利用补救手段。《物权法》创设了更正登记、异议登记制度。这两种登记制度既是房屋真正权利人保护自身合法权益的一种方式，也是权属登记机关依法纠正原不正确登记的有效手段。充分、合理地利用更正登记、异议登记，可以使权属登记机关一定程度上避免行政诉讼或承担赔偿责任。但是，对于申请更正登记的，权属登记机关应更加注重申请材料的真实性，必要时进行调查取证和实地勘察，如果发现登记错误，登记机关应及时主动地启动更正登记程序予以纠正。
由于房屋权属登记工作是一项复杂的工程，加上受到《物权法》的影响，在今后的工作中应加强权属登记部门自身能力建设;加强司法部门、银行、民政等部门的沟通交流;加强审查力度，合理把握审查的深度等措施。此外，还应合理利用房屋权属的各项登记，如异议登记、预告登记等，这样才能提高登记效率，保证房屋登记的正确性，最终保障房屋权利人的合法利益。
参考文献：
〔1〕韦红浪.浅议房屋权属登记管理制度的完善[J].城市建设理论研究（电子版），2011，（23）.
〔2〕王姝.《物权法》给房屋权属登记带来的影响和考验[J].山西建筑，2007，33（32）：220-221.
〔3〕田媛.释析利害关系人查询房屋权属登记信息[J].科技信息，2010，2（17）：386.
〔4〕常国华.刍议《物权法》对房屋权属登记带来的影响研究[J].房地产导刊，2014，（27）：33-33.
权属登记 篇4
“否定说”的理由, 主要有两条:第一, 村民委员会仅仅是基层群众性自治组织, 既不是法人也不是其他组织, 不是合格的民事法律关系主体;第二, 《房屋登记办法》只对农村集体经济组织申请房屋权属登记作出了规定, 通篇未提及村民委员会。
《担保法》第7条规定, 具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民, 可以作保证人。按照《中华人民共和国担保法》的规定, 担保法律关系的民事主体为公民、法人或者其他组织。
《民事诉讼法》第49条规定, 公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。按照《民事诉讼法》的规定, 参加民事诉讼法律关系的民事主体为公民、法人或者其他组织。“否定说”依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定, 认为村民委员会不属于该条规定的领取营业执照的企业、合伙组织、法人分支机构, 不属于银行或者保险公司的分支机构, 不属于经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体, 因此不属于其他组织, 进而不属于民事法律关系主体, 不能作为房屋权属登记的申请人, 不能申请登记为房屋所有权人。村民委员会的设立、变更、撤销, 不同于合伙组织、企业、公司和社会团体, 不需要领取营业执照, 不需要经民政部门核准登记。《村民委员会组织法》第3条第2款规定, 村民委员会的设立、撤销、范围调整, 由乡、民族乡、镇的人民政府提出, 经村民会议讨论同意, 报县级人民政府批准。因此, “否定说”不能因上述原因而拒绝承认村民委员会属于民事法律关系主体的其他组织。
推而广之, 符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条第9项规定的合法成立、有一定的组织机构和财产, 但又不具备法人资格的居民委员会、业主委员会, 也可以成为民事法律关系主体的其他组织。
《民法通则》第37条规定, 依法成立, 有必要的财产或者经费, 有自己的名称、组织机构和场所, 能够独立承担民事责任的组织即为法人。可以断言, 随着改革开放的深入, 政治昌明、经济发达地区的村民委员会甚至可以成为该规定的法人。
从以下规定中可以看出, 村民委员会作为民事法律关系主体, 广泛享有民事权利, 承担民事义务。
《成都市集体建设用地使用权流转管理办法 (试行) 》第5条规定, “农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权”。
民政部《婚姻登记工作暂行规范》第57条第3款规定, “婚姻登记档案遗失的, 当事人应当提交能够证明其婚姻状况的证明。户口本上夫妻关系的记载, 单位、村 (居) 民委员会或者近亲属出具的写明申请人婚姻状况的证明可以作为申请人婚姻状况证明使用”。
国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》 (下称《意见》) 第4条规定, “属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的, 可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书”。该《意见》第5条规定, “属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权”。
国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定, “农村村民在村庄, 集镇规划区内建住宅的, 应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请, 经村民会议讨论通过后, 按照下列审批程序办理”。
《最高人民法院答复河北省高级人民法院〈关于村民小组诉讼权利如何行使的几个问题的请示报告〉》 ([2006]民立他字第23号) 批示, “遵化市小厂乡头道城村第三村民小组 (以下简称第三村民小组) 可以作为民事诉讼当事人。以第三村民小组为当事人的诉讼应以小组长作为主要负责人提起”。
《土地管理法》第10条规定, “农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。该法第57条规定, “土地使用者应当根据土地权属, 与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同, 并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费”。
《物权法》第59条第1款规定, “农民集体所有的不动产和动产, 属于本集体成员集体所有”。该法第60条规定, “对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等, 依照下列规定行使所有权: (一) 属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权; (二) 分别属于村内两个以上农民集体所有的, 由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权; (三) 属于乡镇农民集体所有的, 由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权”。
按照《最高人民法院答复河北省高级人民法院〈关于村民小组诉讼权利如何行使的几个问题的请示报告〉》和《物权法》第60条第2项的规定, 村民小组都可以作为民事法律关系主体的其他组织, 村民委员会作为民事法律关系主体的其他组织, 就更毋庸置疑了。
虽然《物权法》第60条第1项, 将村集体经济组织或者村民委员都作为代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的组织;该法第60条第2项, 将村内各该集体经济组织或者村民小组都作为代表“村内两个以上农民集体”行使“村内两个以上农民集体所有”房屋所有权的组织, 但《房屋登记办法》第83条第3款、第84条、第86条第3款仅对农村集体经济组织申请房屋权属登记作出规定, 未对村民委员会申请房屋权属登记作出规定, 作为下位法的《房屋登记办法》, 并未与作为上位法的《物权法》相匹配。
按照《物权法》第60条的规定, 集体经济组织也不是“村农民集体所有”房屋的所有权人, 集体经济组织和村民委员会一样, 仅仅是代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的组织。既然《房屋登记办法》允许集体经济组织申请房屋权属登记, 登记为房屋所有权人, 同理, 《房屋登记办法》也应当允许村民委员会申请房屋权属登记, 登记为房屋所有权人。
《物权法》第45条规定, 法律规定属于国家所有的财产, 属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权;法律另有规定的, 依照其规定。
如同《物权法》第45条规定, 属于国家所有的房屋, 房屋所有权人没有被登记为“国家”或者“全民”;该法第60条规定, 属于“村农民集体所有”的房屋, 房屋所有权人也不应当登记为“村农民集体”。
笔者主张允许村民委员会作为房屋权属登记的申请人, 可以申请登记为房屋所有权人, 主要原因有如下两个方面:
第一, 如果村民委员会已经以自己的名义合法原始取得房屋 (如新建) , 或者合法继受取得房屋 (也称作传来取得, 如购买、受赠) 的, 该村民委员会可以向房屋登记机构申请房屋所有权登记。参照《房屋登记办法》关于农村集体经济组织申请房屋权属登记的规定, 房屋登记机构可以将该村民委员会登记为房屋所有权人。本文将此种情形定义为“法律行为说”。
第二, 如果村民委员会依据《物权法》第60条规定, 代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的, 该村民委员会可以向房屋登记机构申请房屋所有权登记。参照《房屋登记办法》关于农村集体经济组织申请房屋权属登记的规定, 房屋登记机构可以将该村民委员会登记为房屋所有权人。本文将此种情形定义为“法律规定说”。
《物权法》第60条规定的“村农民集体所有”的“村”, 不是指自然村落, 而是指设立有村民委员会的行政村。在村集体经济组织不健全或者没有村集体经济组织的行政村, 需要村民委员会代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋的所有权。村民委员会下属的各村民小组, 还可以代表村内两个以上农民集体行使“分别属于村内两个以上农民集体所有的”房屋所有权。
《物权法》所称村民委员会代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋的所有权, 同时包括该房屋占有集体土地的所有权和该房屋占有国有土地的使用权。村民委员会代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的内容, 同样为占有、使用、收益和处分, 但是, 这种处分应当是有条件的处分。
之所以强调有条件的处分, 是因为村民委员会不是严格意义上的“村农民集体所有”房屋的所有权人, 村民委员会仅仅是依据《物权法》的规定, 代表“村农民集体”行使“村农民集体所有”房屋所有权的组织。村民委员会占有、使用、收益和有条件的处分房屋, 必须向所代表的“村农民集体”负责, 并且接受“村农民集体”的监督。
关于村民委员会向所代表的“村农民集体”负责并且接受“村农民集体”的监督问题, 《物权法》第62条规定, 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。该法第63条规定, 集体所有的财产受法律保护, 禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的, 受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
城市房屋权属登记管理办法 篇5
一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。
二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
(一)依法由房地产行政主管部门代管的房屋;
(二)无人主张权利的房屋;
(三)法律、法规规定的其他情形。”
三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”
四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。”
五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。
六、增加一条作为第二十九条：“权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。”
七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。”
八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
九、删去第三十九条。
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
本决定自发布之日起实行。
房地产交易与权属登记管理的探讨 篇6
1 房地产交易与权属登记管理中存在的问题
1.1 房地产交易过程中存在的问题
自从改革开放以来, 我国的房地产市场逐步初具规模, 发展迅猛, 在加快城镇化建设, 改善民生的今天, 房地产市场交易尤为重要, 在房地产交易的过程中, 有些房地产开发商对房屋的质量不能够严格把关, 而房屋的价格飞涨, 使得老百姓难以接受, 买不起房屋成为一种普遍现象。我国的房地产交易市场还处在一个初级阶段, 没有形成一个系统的价格管理体系, 不能合理的评估, 乱抬价格, 造成了房地产市场的骚动, 给购房者带来了很大的经济压力。有些大中城市的房价出现了泡沫, 房屋买卖的成交量萎缩, 购买者持观望的态度, 房屋的空置率大幅上涨, 我国房地产商面临巨大的资金压力, 一些中小地产商随时都有资金链断裂的风险。房地产开发商的大部分资金来自银行贷款, 而这些风险无疑会转嫁给银行。从而导致银行出现房地产信贷风险, 影响了我国的经济建设, 使房地产业不能有序的向前发展。因此规范我国房地产交易市场势在必行。
1.2 房地产权属登记管理中存在的问题
我国的房地产交易中, 权属登记管理缺失现象普遍严重, 在人的一生当中, 离不开衣食住行, 住是排在第三位的, 由此可见, 住房在老百姓生活中占着相当重要的比例, 人民群众辛辛苦苦一辈子买了一套房子, 可以说是一生中最重要的财产, 之后却发现买的房子没有房产证, 从而导致人民群众自身的利益受到了严重的损害, 给自己带来了经济上的损失和精神上的打击, 这是因为老百姓对待房屋和土地权属问题不够了解。在我国房屋权属不健全的问题非常突出, 在房地产权属登记管理中, 权属登记、档案管理等存在着多头行政、机构复杂的现象。随着我国社会的不断进步, 权属登记管理中存在的问题将会逐步得到解决, 权属登记管理工作将会做得更加规范, 更加成熟。
2 房地产交易与权属登记管理的规范化对策
2.1 房地产交易规范化管理的对策
根据我国的国情, 在发展社会主义市场经济的同时, 要把我国的房地产市场规范有序的发展下去, 首先要从以下几个方面入手:
1) 政府要合理的使用土地资源, 要把土地进行合理的、科学的规划和研究;对城市的规划和布局要有一个统筹的计划和安排;对我国耕地的征用必须慎重, 坚决制止和杜绝一切个人及单位未经任何部门批准进行征用土地, 以此保护我国的土地资源。
2) 我国房地产交易过程中, 房地产开发商、房地产中介公司、房屋销售公司都应肩负着社会责任, 建立公平、公正、公开的房地产交易环境。房地产进行转让、抵押时, 房屋所有权和该房屋占用的土地使用权应同时转让和抵押。房产权与地产权是不可分割的, 在房地产交易过程中, 房地产交易与权属登记二者缺一不可。只有遵循这样的规则, 才能保障房地产交易的安全性和公平性。
2.2 房地产权属登记规范化管理的对策
我国房地产权属登记是为了更好的保护好广大人民群众的财产, 及时、准确地对房地产权属进行登记、审查、确权并发放房地产权属证书, 就是为了保护房地产权利人的合法权益。我国要搞好城乡建设, 首先要了解城市土地的自然情况, 以及人民群众居住房屋的情况, 权属登记管理工作就是要及时地、全面地、准确地提供房屋资料和信息, 为政府进行城市规划建设, 提供最全面的服务。
房屋作为人民群众一生中最重要的财产, 应该受到很好的保护, 但是在工作中, 由于种种原因, 对房地产交易后的权属登记管理出现了纰漏, 对人民群众的私有财产造成了一定的损失, 作为当地政府一定要正确对待这些问题, 对权属登记进行规范化的管理, 从根本上防止房地产交易过程中的违法行为, 使房产权和土地拥有权高度统一, 坚决杜绝土地和房产分开持有, 使人民群众的房屋私有财产更好地受到国家法律的保护。要完善权属登记保障体系, 全面细致的做好权属登记, 维护好广大人民群众的利益。随着我国城镇化步伐的加快, 房价的稳定, 经济适用房、保障房以及棚户区改造的建设, 我国的房地产权属登记制度将会越来越规范化, 人民群众的利益将会得到更好的保障。
2.3 运用先进科学的网络化管理系统, 加大房地产交易与权属登记规范化管理力度
目前, 我国的房地产交易与权属登记管理已基本运用了先进的、科学的、网络化和智能化的数字管理系统, 取代了和改变了过去传统的手工模式的房地产交易和权属登记的管理办法。运用数字化、网络化技术进行房地产交易与权属登记管理, 大大提高了工作效率, 形成了系统的、科学的既能查询又能登记的数字化网络技术, 减少了劳动强度, 提高了工作效率, 节约了成本, 实现了信息资源共享。建立了一个上下贯通、资源共享、高效快捷、安全可靠的现代化和信息化管理平台, 从而大大提高了房地产交易与权属登记的现代化管理水平。
2.4 房地产交易与权属登记实现一体化管理的重要性
从我国房地产交易与权属登记管理的特点来看, 两者是一个不可分割的整体, 是相互依赖的, 房地产权属登记管理是房地产交易的基础, 房地产交易管理是权属登记管理的延伸, 房地产交易需要房地产权属登记管理的资料和信息, 而房地产交易的最终结果是权属登记、发证。对房地产交易的管理也就是对房屋权属买卖的管理, 房屋产权的登记是市场交易的行为实现。因此, 房地产交易与权属登记管理联系密切, 密不可分。如果把两者割裂开来, 必将影响房地产交易与权属登记管理的网络化、自动化、规范化等现代化管理的实现, 必将制约房地产交易与权属登记的一体化管理。因此, 房地产交易与权属登记必须实现一体化的管理模式, 以此推动我国房地产市场蓬勃、健康的向前发展。
作为房地产交易与权属登记一体化管理工作, 必须搞好窗口服务, 要想群众所想, 急群众所急, 尽最大努力满足广大人民群众的利益, 使人民群众真正体会到党和政府的温暖, 把方便人民群众, 优质服务作为工作的重点。提高办事效率, 减少不必要的中间环节, 避免无效的重复劳动, 实现房地产交易与权属登记一体化办公, 实现“一站式”服务模式, 通过对管理机构和业务部门进行科学化、规范化的管理, 从而提高业务人员的整体素质和业务水平。在房地产交易过程中, 要坚持以人为本, 服务人民的原则, 真正做到使人民群众乘兴而来, 满意而去。相信在不久的将来房地产交易与权属登记的一体化管理将成为房地产交易的管理模式。
3 结语
房地产交易与权属登记管理工作涉及到千家万户, 伴随着我国房地产市场的快速发展, 我国的房地产市场交易和权属登记工作也尤为重要, 我国人口众多, 土地资源有限, 购买房屋是人民群众的头等大事。因此, 规范房地产开发、规范房地产交易和规范权属登记管理是非常必要的。房地产交易与房地产权属登记管理一体化的模式, 充分体现了房地产管理的智能化、科学化、规范化、成熟化。伴随着我国经济建设的日益发展, 房地产市场也将会越来越规范, 越来越成熟。
摘要：对房地产交易与权属登记规范化管理进行了探讨, 阐述了房地产交易与权属登记中存在的问题, 提出了房地产交易与权属登记进行规范化管理的对策, 指出房地产交易与权属登记规范化管理是方便人民群众、服务人民群众的最好途径。
关键词：房地产,交易,权属登记,规范化管理
参考文献
[1]王辉.完善房地产交易与权属登记促进房地产信息规范化、现代化管理[J].信息化建设, 2007 (4) :54-55.
[2]张继红.浅谈房地产交易与权属登记一体化管理[J].管理问题, 2013 (1) :123.
[3]张连国, 曹阳.房地产交易与权属登记规范化管理[J].时代金融, 2011 (5) :44.
权属登记 篇7
招商单位在规划部门办理了规划批准手续后, 由招商单位将原房拆除, 进行综合楼建设并向社会预售, 建设主管部门为其办理了商品房预售许可证。2005年, 该综合楼通过质检竣工验收。现招商部门向我局申请房屋所有权初始登记。问:我局能否对原来的房产证不做处理、或是通过当地报纸公告原房屋所有权证、房屋他项权证作废, 就进行新的登记?
金绍达:《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力”。房屋被拆除, 房屋所有权即告消灭, 这种实体权利的消灭并不以登记为生效条件。但对于房屋所有权消灭后原权利人未申请注销登记的, 《房屋登记办法》并未规定登记机构都可以依职权注销登记。该办法第四十一条规定了应当“依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记”。如果没有人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定作依据, 即便房屋所有权灭失, 登记机构也不能依职权注销登记。在现实生活中, 所有权灭失的原因较多, 也有可能是因侵权行为而消灭, 如果都由登记机构直接为之注销, 确实易于产生新的纠纷。因此, 《房屋登记办法》在起草时, 考虑了“依职权注销的第三方监督机制” (请参见《房屋登记办法释义》第156页) 。
因此, 除了当地人民政府对农机公司的房产和土地使用权进行征收 (要有人民政府的征收决定) 以外, 登记机构不能直接将该公司的所有权注销。
在《房屋登记办法》第二十条所规定的核准登记的条件中, 有一项是“申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突”。在第二十二条规定不予登记的几种情形时, 又将“申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的”纳入了不予登记的范围。这一规定是按照物权“一物一权”的原则确定的 (一物一权的原则主要包括两个方面:一是同一个物上只能有一个所有权, 二是同一个物上可以有多个物权, 但是不得存在相互矛盾或冲突的物权) 。在本例中, 登记机构已经为农机公司办理了房屋所有权登记及抵押登记, 这一房屋上就有了两个物权 (所有权和抵押权) , 但这两个物权并没有矛盾和冲突。在这两项权利还记载于登记簿的情况下, 在同一空间再加载一个所有权, 就和原来登记簿所记载的权利 (所有权和抵押权) 产生了冲突。在这两项权利未注销以前, 房屋登记机构不能受理招商部门的登记申请。
登记机构也不能采用在报纸上公告原房屋所有权证、房屋他项权证作废的方法来处理。一是这种公告没有依据。二是房屋登记机构做出公告的目的, 是让有利害关系的当事人能提出产权异议, 便于登记机构及时发现问题, 减少登记错误。但对已经发现的问题, 登记机构应当依法处理, 而不是希望通过公告来免除自己的责任。三是仅公告权属证书作废, 并不影响登记簿的效力, 登记簿仍然记载有该两项权利。
权属登记 篇8
涉案房屋坐落在杭州市, 原产权人为张华, 并领有杭州市房产管理局核发的《房屋所有权证》。根据档案材料反映:2005年10月29日, 产权人张华与李国华签订该房屋的买卖合同。2005年11月4日, 李国华按规定提供《登记申请表》、房屋转让合同、双方身份证明材料等要件, 向房管局申请办理房屋产权转移登记手续, 经审核无误后, 于2005年11月15日领取了《房屋所有权证》。但在2006年3月28日, 张华委托律师给房管局发来律师函, 以房屋转让合同上张华的签名并非张华本人所签为由, 要求依法注销该房屋转移登记, 同时提供了合同非张华签名的笔迹鉴定书。之后又进一步提供了《杭州市房产交易产权登记申请表》中张华签名也非本人的笔迹鉴定书。杭州市房管局经调查审核根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》规定, 依程序注销了李国华领取的《房屋所有权证》。
对此, 李国华不服, 并向所属区人民法院提起了行政诉讼。法院一审维持房管局撤证行为。李国华不服一审判决, 向市中院提起上诉。在二审诉讼过程中, 李国华又提起了民事诉讼, 要求确认2005年与张华的房屋买卖合同有效, 二审行政诉讼案件中止。经民事审理判决确认李国华和张华的房屋买卖合同有效。
对于这一结果有二种观点:一种认为应当判决撤销房产登记机关的撤证行为。理由是经过了民事审判对基础民事法律关系 (合同买卖关系) 的实质性审查, 已经确认买卖合同有效, 因此李国华依据该合同取得的房屋所有权证不应该被撤销。另一种观点认为应当维持一审判决。认为行政机关作出撤证的行政行为事实清楚, 证据确凿, 适用法律法规正确, 符合法定程序。
二、目前涉及行政、民事审理冲突和交叉的三种解决模式
民事和行政属于两种不同类型的法律关系, 平等主体之间从事民事法律行为所适用的主要是民事类法律法规, 行政机关作出具体行政行为所适用的主要是行政类法律法规。相应地, 人民法院民事审判庭和行政审判庭解决民事或行政争议, 所适用的法律法规也不同, 所采用的证据规则也不同 (民事诉讼谁主张、谁举证;行政诉讼被告举证) 。但面对本案例中所出现的行政和民事法律冲突或者交叉的情形, 目前人民法院主要有三种观点:
一是先民事诉讼后行政诉讼的模式。如本案二审法院即采用该模式。二审过程中, 当事人提起民事诉讼后, 即中止了行政诉讼审理, 并欲以民事诉讼结果为依据 (至少是参照) 解决行政诉讼。采用该模式的理由认为房产登记背后的基础民事法律关系也属于房产登记机关审查范围, 因此, 应该根据民事诉讼结果来决定行政诉讼中房产登记机关的具体行政行为是否合法, 即所谓的“先民后行”。
二是行政诉讼附带民事诉讼的模式。法院也显然意识到了第一种模式给行政审判带来的被动或者说不确定性。因此, 在最高人民法院起草的《人民法院审理不动产物权登记行政诉讼案件适用<物权法>若干问题的解释》 (试拟稿) 采用了一种全新的“行政附带民事”模式。其中第二十五条第二款规定:“如不动产物权登记行为所涉基础法律关系有争议需要通过民事途径解决的, 当事人在行政诉讼中请求人民法院一并解决的, 人民法院可以作为行政附带民事诉讼案件受理。”
三是行政诉讼和民事诉讼独立审理的模式。如本案一审法院就采用了该观点。其理由是行政审判的内容应该是行政机关具体行政行为的合法性, 主要包括作出具体行政行为的事实是否清楚、法律依据是否充分、程序是否到位。当事人之间的民事诉讼结果和行政诉讼的处理结果不产生相互影响和相互依赖, 孰先孰后并不影响两种诉讼顺利审结时, 人民法院实行“行民并行”, 对民事诉讼和行政诉讼分别进行审理。
三、赞同第三种模式及原因分析
笔者赞同第三种模式, 认为唯此才能够使行政机关依法行政和人民法院依法审判各自有据。无论是第一种模式“先民后行”, 还是第二种模式“行政附带民事”, 本质上都是要求房产登记机构负有对基础民事法律关系进行审查的要求, 而这种要求对于房产登记机构几乎是不可能完成的任务。这就涉及到房产登记机构的审查职责问题了。
1. 房产登记的性质和特征
《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”《房屋登记办法》第二条规定:“本办法所称房屋登记, 是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”
由此可以看出, 房产登记是不动产所在地登记机构应当事人的申请, 对符合法定条件的房屋产权在登记簿上予以记载的一种具体行政行为。他与其他行政行为的不同之处, 在于其本身并不是赋权行为, 不创设权利、义务, 登记所产生的仅仅是公示和公信的效力。通过登记, 社会公众可以通过查询了解相关的权利状况, 以便指导自己的行为。
2. 房产登记机构审查职责问题
《物权法》第十二条规定:“登记机构应当履行下列职责: (一) 查验申请人提供的权属证明和其他必要材料; (二) 就有关登记事项询问申请人; (三) 如实、及时登记有关事项; (四) 法律、行政法规规定的其他职责。”
但在实践中, 登记机关的审查应当是实质审查还是形式审查, 以及何种程度的审查是实质审查, 何种程度的审查是形式审查, 也一直存在争议。根据《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》分析, 该条规定倾向于实质性审查原则。笔者认为, 即使根据该条规定, 审查的具体范围和审查的程度也应当是有限度的, 也就是说应当是有限的实质性审查。一方面, 登记机关对于申请人提供的不同材料的审查能力有所不同, 所以审查职责也应有所区别。例如, 对于登记机关掌握的档案或信息中可以查阅的资料如房产权证等, 应当是尽全面审查义务;而对于身份证件等一些职能机关出具的证件文书, 则只能尽形式审查义务。另一方面, 对于房产登记背后的大量基础民事法律关系, 如婚姻关系、继承关系、合同是否有效、是否善意取得等, 登记机构不仅没有能力, 而且没有权利进行审查。正如《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》中所说我国目前“单纯依靠登记机构自己的力量来完全落实不动产登记的审查工作是不现实的, 除非建立起庞大的登记官员队伍。”这也正是《物权法》第十九条第二款设置异议登记的目的。对于厉害关系人认为登记簿记载事项错误提出更正登记申请, 而登记簿记载的权利人不同意更正的情况, 不应由房产登记机构去判断权利归属。因为, 房产登记机构不仅缺乏专业能力, 更缺乏权力, 这应当是民事司法机关的法定权力。房产登记机构要做的就是给予异议登记, 然后就是当事人在15日内提起民事诉讼, 请求法院给予明确权利。法院判决后, 房产登记机构按照法院明确房屋权利归属的生效法律文书在登记簿上给予记载。
3. 第三种模式能很好地解决冲突
既然房产登记机构对于合同是否有效的基础民事法律关系是无权力、无能力作出判断的, 那么败诉的责任就不应该由房产登记机构来承担。只有采用第三种模式, 才能很好地解决这个冲突问题。
一方面, 房产登记机构作出具体行政行为 (发证或撤证) 要把握事实是否清楚、程序是否到位、法律依据是否充分。人民法院行政审判庭也要依此进行审查。这样, 登记机构作出行政行为前, 才能对自己行为的法律后果有所预见和判断。另一方面, 民事审判当然可以按照它的法定程序和依据作出对基础民事法律关系的认定, 如确认合同有效、确认合同无效、确认善意取得等。当事人可以依据生效的法律判决申请相应的房屋登记, 如本案中, 因为“申报不实”给予撤证后, 当事人完全可以依据确认合同有效的生效判决重新申请房屋登记。
权属登记 篇9
一是巩固和不断完善土地的国有制和集体所有制。
土地市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分, 明晰、稳定的土地产权是土地市场的基石, 是土地市场健康发展的保障, 是社会主义市场经济体制法制化、稳定化的需要, 随着我国市场经济的逐步建立和完善, 土地的价值越来越凸显, 土地所有者和使用者的权利意识越来越强烈, 要求依法明确土地产权的愿望越来越迫切。我国是社会主义国家, 实行土地的社会主义共有制, 既全民所有和劳动群众集体所有制, 国家为公共利益的需要, 可以依法对集体所有的土地实行征收或者征用, 并给予补偿。土地登记是国家确认土地权属必须例行的法律程序, 任何单位、个人只有通过土地登记才对土地享有权利, 并且承担相应的义务, 土地登记作为维护土地所有制的一项法律措施, 能巩固和不断完善土地的国有制和集体所有制。
二是维护土地所有者和使用者的合法权益。
社会发展到现阶段, 人们维护自身权益的意识明显增强, 尤其是物权法的出台, 人们对土地产权也更加重视, 由于经济的迅猛发展, 国家建设需征占大量的土地, 因此涉及到农民和农民集体利益, 所以说在征地补偿方面, 征地前的土地登记及权属调查非常重要, 它主要涉及的是农村集体土地的权属登记调查, 要侧重土地利用现状、用途等的调查, 涉及四邻界线的要查实弄清。因为国家为公共利益的需要将农民集体土地征收为国有过程中, 通过法定程序批准后, 被征用土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内持土地权属证书到公告指定的人民政府土地主管部门办理征用补偿登记, 因此土地征收时的土地权属登记调查, 尤其是土地现状调查, 界线调查, 权属调查都要严格认真, 因为它切实涉及到农民的切身利益, 涉及到征地补偿的标准及分配问题, 以及宅基地使用权的分配。土地征收中权属调查的重点是查清土地使用权的权利义务人, 有针对性的处理好各个环节, 尤其是对土地使用权承包、出租、转包、等的调查登记等, 值得注意的是依据《土地管理法》的规定, 因国家征收集体所有的土地而终止集体土地使用权的, 集体经济组织应将其获得的征地补偿安置费按照有关法律行政法规的规定支付给原集体土地使用权人做补偿, 政府在这个过程中必须发挥行政优势, 积极沟通协调, 确保原土地使用权人的合法权益, 防止纠纷的发生。
三是预防和调解土地权属纠纷。
在城市化过程中, 土地权属争议并非因土地征用而存在, 有的土地被征用前权属存在争议, 由此容易引发征用土地补偿受益权的纠纷, 而土地征用会激化主体双方的对立。土地权属矛盾既有显性纠纷, 又有隐性纠纷, 一旦土地出现了征用补偿的可见利益, 显性土地权属争议和矛盾会加剧, 而隐性土地权属矛盾和争议会显性化并逐渐升温。从全国范围看, 由于土地权属争议往往具有历史性, 相关问题非常复杂, 加之大多土地权属争议的主体为村集体, 涉及人数多, 难以形成一套成熟的解决方案, 土地征用无法回避土地的权属争议, 土地权属的确认就意味着土地征用补偿受益的确认, 政府在土地的权属的确认中处于重要地位, 有时处理不好, 会在土地征收完成后还会遗留土地征用补偿受益争议。
四是保护并监督土地资源的合理利用, 调动土地所有者使用者开发利用土地的积极性, 促进经济建设。
近年来, 各地不同程度存在非法侵占集体土地搞建设、侵吞农民征地补偿费等损害农民利益的现象, 有的是因为农村土地所有权, 使用权确认登记工作不到位, 农民的集体土地所有权主题资格还没有在法律上得到确认。发生土地权属纠纷后, 土地权利人往往不能有效地利用土地, 开发商也不敢投资搞开发, 权利人也不能将土地使用权作为资产进行抵押贷款, 土地权益受到很大影响。土地确权是一项政府行为, 权属一经确定, 其结果具有法定性和权威性, 便受到法律保护, 可以对抗各种不法侵害。只有依法、及时、公正地明确土地的权利主体, 处理土地权属争议, 才能使之真正享有土地的使用利益和价值利益, 才能放心大胆地在自己的土地上增加投入搞生产、搞建设。另一方面因为土地价值数额巨大, 一旦因土地登记引发行政诉讼, 赔偿额绝对不是一个小数目, 大的甚至会让登记机关破产, 甚至会影响到社会的稳定, 所以要充分发挥权属调查在土地登记中的作用, 土地产权明晰了, 对保护耕地, 保护资源促进经济又好又快发展非常重要。