组织登记（共6篇）
组织登记 篇1
作为四川省农村土地承包经营权确权登记 (以下简称“确权登记”) 试点整体推进市, 遂宁市高度重视, 精心组织, 周密安排, 历经动员部署、业务培训、试点探索、全面推开几个阶段, 取得了阶段性成果。
1 确权登记工作取得初步成效
遂宁市确权登记工作涉及105个乡镇, 2 055个村, 18 989个村民小组, 82.7万农户, 涉及耕地面积15.4万hm2。
经过广泛调研, 全市选择了山地、坝地、丘区3种类型5个乡镇作为先期试点乡镇。通过制定方案、宣传培训、查阅资料、入户权属调查、测量绘图、公示审核、农户签字确认、建立登记簿等步骤, 5个乡镇基本完成试点工作, 涉及49个村、418个村民小组, 共调查农户15 666户, 调查农户家庭承包面积3 385.73 hm2, 登记面积4 974.60 hm2。
目前, 全市已进入全面推开阶段。3个区县通过招标已与技术公司签定了合同, 正整体推进。其余区县正同步开展选择专业技术公司、农户摸底调查等工作。全市已有65个乡镇, 1 193个村, 10 448个组全面推开确权登记工作, 涉及农户47.31万户, 核实农户承包面积8.96万hm2;已获取影像图, 形成工作底图的有4个乡镇, 涉及62个村, 590个村民小组 (其中:蓬溪县的宝梵、吉星、明凤3个乡镇按1∶2 000比例尺开展了航拍, 制作1∶2 000数字高程模型图547幅, 正射影像图片544幅) 。通过前期工作, 探索总结了确权登记工作的方法和路径。
1.1 弄清了解决问题的方法
通过试点, 梳理存在的问题25条, 对30%的组第二轮承包资料不全, 25%的农户举家外出, 以及因土地整理、土地流转、城镇扩张等占用农民土地改变了原有状态, 导致面积不准、界限不清等问题, 会同成员单位研究制订指导意见, 确保政策执行不走样。通过充分发挥村组议事会、村组确权登记工作小组作用, 配合专业技术公司现场指认地块及边界, 收集农户基本信息, 突破了工作难点, 为确权登记工作的整体推进奠定了基础。全市共处理涉及农村土地承包等方面遗留问题398件, 解决、恢复撂荒耕地生产28.69 hm2, 征收机动地承包费1 300余元, 农户自愿互换土地化零为整涉及农户296户, 地块21156块, 面积104.93 hm2。
1.2 探索了技术操作的路径
通过试点, 总结正反两方面工作成效:一是安居区马家乡运用国土“二调”资料, 放大到1∶2 000形成的图片, 图像不清晰, 农户地块界限不清, 难以确认, 现场勘界难度大, 坡地误差率最高达20%, 平地误差率最高达5.59%, 每公顷所需费用为787.5元。二是若按照1∶2 000的比例尺开展航拍, 不但图像清晰, 地块界限清楚, 合符农业部技术规程要求, 且误差率低, 通过蓬溪、船山招标测算每公顷所需费用约为525~600元。通过开展成本核算, 综合效果评估, 全市各区县均采取航拍方式获取影像资料。
1.3 优化了确权登记工作的流程
在总结各区县先期试点经验的基础上, 进一步细化、优化了确权登记流程, 全面推行四川省的9步工作法 (即成立领导机构、动员培训、确定技术单位、获取影像图、形成工作底图、信息搜集和地块确认、公示、发证、资料归档) , 化繁为简, 避免重复劳动, 降低确权登记成本。
2 主要做法
2.1 行政推动, 配套政策
遂宁市政府成立了以政府分管领导为组长的确权登记工作领导小组, 召开了全市确权登记动员大会, 签定了目标责任书。遂宁市农业局根据市政府办“关于切实做好农村土地承包经营权确权登记工作的通知”的精神, 制发了确权登记工作方案, 与遂宁市档案局联合下发了关于加强确权登记档案管理的通知。5个区县均成立了以政府主要领导为组长的确权登记工作领导小组, 切实加强组织领导, 推进确权登记工作顺利开展。5个区县和5个试点乡镇制订了确权登记工作实施方案, 有计划、分阶段、按步骤推进确权登记工作。
2.2 搞好培训, 广泛宣传
在积极组织参加全国、全省确权登记业务培训会的基础上, 全市各级开展了业务骨干、相关部门负责人、基层干部业务培训61 000余人次。市、县 (区) 分别组织相关人员赴成都市、安县、江油市等地进行考察学习, 掌握了丰富的第一手资料。同时充分利用广播、电视、网络、报刊和印发告知书、发放宣传单、召开群众大会等多种有效形式, 广泛宣传确权登记工作的目的、意义、内容和原则。通过电视宣传达262次, 发放宣传资料71万份, 张贴标语、横幅488条, 宣传覆盖面达100%。通过宣传, 增强了广大农村基层干部、农民群众参与确权登记工作的主动性。
2.3 规范操作, 确保质量
坚持进度服从质量, 防止出现用系数法套算确权面积、直接沿袭原承包合同面积进行确权登记等走过场、走形式的现象;防止采用不能满足精度要求的影像资料作为确权登记的工作底图, 以免图斑地块与实际地块差异较大。
2.4 加强指导, 落实经费
市确权登记领导小组根据全市试点工作进展情况, 分别召开了试点工作现场会和工作推进会, 带领相关专业技术干部先后多次赴各区县指导试点工作, 及时总结好经验、好作法, 研究解决具体问题。为保障确权登记工作顺利进行, 市、县 (区) 分别安排了部分工作经费保障, 全市共安排经费51894万元, 其中市级工作经费80万元, 船山区11003万元。
2.5 搭建平台, 综合利用
全市将通过确权登记搭建农村土地承包信息管理平台, 实现“数、图、表、册”的一致性和一体化管理, 对土地流转、权属变更、历史追溯等业务管理实行科学化管控。同时, 开展农业产业规划、智能分析决策。并将进一步开发包括农村集体资产管理、农民负担管理、农民专业合作社建设等综合性农经管理信息化平台, 实现资源综合利用。
遂宁市确权登记工作虽然探索出了一些路径和方法, 但还存在农村基层干部政策理解难、区县经费落实难、技术规范操作难等问题。下一步将继续贯彻党的群众路线, 进一步加大宣传培训力度, 及时解决具体问题, 扎实全面推进全市确权登记工作。
组织登记 篇2
一、社区社会组织成立材料：
1、发起人：申请成立社区社会组织的发起人（包括个人和单位）不少于3个；
2、规范名称：××区××社区+业务范围+组织形式（如：西塞山区澄月社区科普志愿者协会）或××县（市）××乡镇××村+业务范围+组织形式（如：阳新县茗山乡九龙村科普教育协会）；
3、会员（成员）名单：会员（成员）本人签名的会员名册（不少于3人）；
4、办公（活动）场所：有相对固定的办公或活动（服务）场所；
5、章程（制度）：章程中应载明业务范围、活动地域、会员吸收和退出方式及权利义务、活动经费筹措方式、民主议事规则等；
二、社区社会组织备案登记程序：
1、社区社会组织发起人向居（村）委会提出备案申请；
2、填写《xx市社区社会组织备案登记申请表》和《xx市社区社会组织负责人备案登记表》；
3、居（村）委会收到申请材料后，经初审，材料齐备，符合法定形式，无异议的签署初审同意意见；
4、社区社会组织将有关材料报送区民政局审查、备案登记；
5、区民政局在收到提交的全部有效申请材料之日起15个工作日内办理完毕，并对核准备案登记的社区社会组织颁发《xx市社区社会组织备案登记证书》；
6、社区社会组织备案事项发生变更的，应自变更之日起15日内填写《xx市社区社会组织变更备案登记表》，到区民政局办理变更登记手续；
关于解决民间组织登记难的建议 篇3
1. 北京红枫妇女心理咨询服务中心(简称红枫) 由妇女问题专家、离休干部王行娟于1988年创办，是以志愿者为主体的非营利性民间妇女组织。经过近20年的努力，红枫已经成为国内外负有盛名的民间妇女组织。红枫创始人王行娟18年来为机构的登记费尽心思，没有任何结果。
登记情况：北京市宣武区工商局登记。
2. 北京星星雨教育研究所（简称“星星雨”），1993年成立，是为孤独症儿童提供特殊教育训练服务的教育机构。创办人田惠萍是孤独症儿童的家长，从1993年起一直尝试找残联等有关部门做业务主管单位没有成功。
登记情况：北京市朝阳区工商局登记。
3. “自然之友”是梁从诫先生创办的民间环保团体，主要通过研讨、培训、讲座、展览、网站、出版物、倡导、政策建议等活动形式开展环境保护的工作。历经10多年的创立与发展，自然之友已经成为中国具备良好公信力和影响力的民间环保组织的旗帜，对中国环保事业和公民社会的发展作出了贡献。自然之友于1993年开始活动，因为找不到业务主管单位，挂靠在中国文化书院，属于社团的二级机构。
登记情况：中国文化书院绿色文化分院（不具备独立法人资格）。
4. 北京恩玖（NGO）信息咨询中心。是国内第一家民间组织的信息服务机构。为了推动非营利组织公信力建设，中心从2003年开始进行公信力系列培训，举办了65次培训和评估，近700个组织中的2660多人接受了相关的能力建设培训和评估辅导。
登记情况：北京市海淀区工商局登记。
以上几个机构，只是我国千千万万个优秀民间组织的缩影。因为找不到愿意承担业务主管单位责任的政府部门，这些组织只好用企业法人和非法人机构的身份开展活动。带来一系列困难和问题。
为此建议：
1. 在民间组织双重管理体制一时难以改变的情况下，应对业务主管单位的的职责提出明确要求。业务主管单位对待民间组织的登记申请采取“多一事不如少一事”的态度，不予答复或不说明任何理由不予同意的，属于行政不作为，应追究其责任。
2. 建议民政部门适当扩大业务主管单位的授权范围，如授权一些优秀大型公益机构承担民间组织业务主管单位的职责。这类机构作为业务主管单位的管理能力不一定比政府部门差。
3. 建议民政部门对本提案所涉及的4个优秀机构的民间组织登记问题进行专案处理。对其是否具备民间组织登记的条件，建议委托第三方机构进行评估后认定。
潘贵玉等17名全国政协委员联名提交提案草案，建议国家发展污水回用，推进污水资源化，增加水资源总量，以缓解我国严重的淡水资源缺失问题，保证我国经济可持续发展。
污水回用是对水资源循环的人工模拟和强化，供水的80%转化为污水，经处理后，其中70%可以再次循环利用。这意味着通过污水回用，可在现有供水总量不变的前提下，使得可用水量增加50%以上。因此，发展污水回用，推进污水资源化，是实现有限的水资源合理利用，增强我国水资源自给能力和安全保障的必然选择。
现在污水成体系使用过程中的困难：
1. 产业决策中对成本和技术的误解。
2. 国家的政策导向。
3. 再生水利用设施建设相对滞后。
4. 完整、系统的管理体系尚未建立。
5. 设施建设融资环境欠佳。
6. 价格体系和收费机制仍未形成。
7. 政府、企业和用户的利益分担机制没有建立。
8. 对再生水回用的安全性、重要性认识不足。
9. 法律法规体系有待完善。
为了尽快使污水资源化，实现可持续发展战略，根据再生水利用的发展现状，结合实际，提案草案提出以下建议：
1. 制定城市水资源综合利用规划。统筹安排城市供水、排水、污水处理和再生水设施的建设和发展。在编制城市总体规划时，应对城市用水需求和可用水资源做出尽可能准确的估计和判断，并以此确定城市规模和经济结构，使城市建设和发展真正做到量水而行。要根据不同水源的数量、质量特征和不同用水的要求，合理确定开发次序，优化配置各类水资源。
2. 制定适合的污水资源化法律法规和给水规范。在现行的相关法律法规和国家标准的基础上，制定颁布城镇污水处理和再生利用的法规和技术规范，完善法律保障体系。以污水资源化为目标，从严确立城镇污水处理的总体要求和基本标准，并对城市污水处理设施建设的规划、设计、投资、收费、监督、管理等加以规范。建立各类用途再生水的水质标准体系，并制定发布相关的安全卫生技术准则，确保再生水利用健康有序地推进。
3. 加大执法力度，对水资源进行阶梯式水价。目前，为了阻止过多的使用水资源，水资源管理部门对于用水大户棗自采水企事业单位，均有总量上的要求和控制，但在实际操作过程中，执行的到位程度欠缺，即使使用的水量超标了，也仅仅处以少量罚款。因此，对于企事业单位应在加大行政执法力度的同时，实施阶梯式水价，对于超出的水量部分加收水资源管理费，提高企事业单位的运行成本，以经济杠杆促进污水资源化，对污水进行处理再生使用。
组织登记 篇4
一、登记发证主体发生重大整合
《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)的最大亮点是把原来分散在不同机构登记的不动产统一由一个机构办理,特别是解决了房、地分离登记带来的诸多麻烦。而原来房、地登记的管理体制存在极大的不同,由此带来登记模式的较大差异。《条例》出台前,不但土地和房屋分别由不同机构办理登记,而且仅就土地登记而言,不同性质的土地权利或主体,是由不同的登记部门办理的,导致发证主体也不同。以无锡为例,农村土地经营承包权是由农委办理的,集体土地的所有权和使用权登记的发证主体根据地方性法规可以是区级人民政府,国土使用权及其他权利则由县、市人民政府登记。可见在土地权利登记方面,形成了三类完全不同的登记发证主体,即农委、区级人民政府、县或市人民政府。房屋登记同样存在类似情况,在我国一些地方,集体土地上的房屋登记和国有土地上的房屋登记分别由建设主管部门和房产主管部门负责,国有土地上的房屋登记管理中,具体从事登记事务的主体有市房产主管机构下属单位和区级房管部门等多个单位,这些不同单位从事登记业务,有的是基于地方性法规授权办理,有的是受市房产主管部门委托。由于这些单位分属不同的行政机关,导致业务口径不一致,登记效率低下,登记风险也时时发生。
《条例》第六条规定,县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作。这就将原来散落在各个不同主管部门的登记职能归集到一个部门行使,而原来不同政府层级的登记体制也随之得到改变、变得顺畅。根据此项规定,各地正在组建或已组建的不动产登记机构主要有两种模式:一种是县(市)国土资源局为不动产登记机构,为一级机关法人,不动产登记局作为内设机构挂在国土局的地籍处;另一种是隶属于县(市)人民政府的不动产登记局为登记机构,也是一级机关法人。这种管理体制改变了原来多头登记、多个层级、多个部门分别承担责任的状态。
二、不动产登记能否授权或委托非机关组织实施
由于不动产统一登记后业务范围更广、内容更复杂、登记类型更多,仅由国土局或不动产登记局内部处室部门从事登记业务是不太现实的。就无锡而言,国土局地籍处(挂牌不动产登记局)仅有3-4个人,而不动产登记业务每年达30多万份,因此必然要有专门从事登记具体事务的团队,一般各地的国土局或不动产登记局会沿袭原有做法,成立具有事业单位性质的登记中心,由登记中心具体从事登记业务。根据行政法理论,不动产登记属行政确认行为,登记中心作为非政府组织是以自己的名义开展登记工作、承担法律责任,还是以国土局或不动产登记局的名义开展工作呢?这要看该登记中心开展登记工作是经法定授权还是受上级主管机关的委托。由于《条例》仅规定了由不动产登记机构负责不动产登记,而未规定登记机构下属的事业单位可以开展登记工作,因此,不动产登记局下属的登记中心能否以自己的名义开展登记工作有赖于地方性法规、规章的规定。如果地方性法规、规章未能就此作出相应规定的,则作为一级机关法人的不动产登记局或国土局可以委托下设的登记中心行使登记事权。登记中心作为受托登记组织必须是依法成立、由熟悉法律、法规且具有一定专业技能工作人员组成的机构。受委托的登记中心仅作为行为主体开展登记工作,虽然其基于自己的考量独立认定事实、适用法律,但仍不能独立承担责任,而是由委托机关国土局承担诉讼、复议、赔偿的责任。
三、对外提供不动产登记信息的主体应该如何统一
当前,不动产登记后形成的大量信息越来越为社会所认可并利用,登记机构对于如何提供、提供哪些信息、对哪些人提供都应当按相应规定操作,从而让登记信息在发挥应有的社会作用时不至于侵犯商业秘密或个人隐私。以前,由于各地对登记簿和登记档案管理模式不同形成了不同的提供主体,如有些地方在房产管理局单独成立房产档案馆,作为登记信息保管主体提供对外利用,有些地方由从事具体事务的登记工作机构(受托单位或被授权单位)直接对外提供信息利用,还有的只是内设机构即档案科对外提供信息。由于提供信息利用也是一种行政行为,对信息的查询利用理应遵循行政法的相关规定。行政行为的合法首先表现在作为提供信息的主体应统一化、合法化,由于登记簿的管理归登记机构,根据《条例》第二十七条规定,不动产登记机构依申请提供信息利用,这也意味着不动产登记、登记簿管理、登记信息利用的相关职能都是由登记机构行使的。因此,在没有法律法规、规章授权的情况下,对外提供信息只能以不动产登记机构的名义,而不能由登记机构的内设机构或其他非登记簿管理单位以其自己的名义对外提供信息。
四、跨区域的不动产登记主体如何确定
镇社会组织登记档案管理办法 篇5
第一条 为加强社会组织登记档案的规范管理，充分发挥社会组织登记档案的作用，根据《中华人民共和国档案法》、《社会团体登记管理条例》、《民办非企业单位登记管理暂行条例》等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法所称社会组织登记档案是指经县级以上人民政府民政部门在依法为社会团体及其分支（代表）机构，基金会及其分支（代表）机构，境外基金会代表机构以及民办非企业单位办理申请筹备成立、成（设）立登记、变更登记、注销登记、备案、章程核准、检查和行政处罚等工作中形成的具有查考、利用价值的各种文件材料。
第三条 社会组织登记档案工作由镇人民政府民政部门负责，在业务上接受同级档案行政管理部门和上级民政部门的监督和指导。
第四条 民政部门档案管理机构应当对社会组织登记档案实行集中统一管理,指定专职(或兼职)人员负责社会组织登记档案管理工作，建立并完善社会组织登记档案的管理制度，确保社会组织登记档案的完整、准确、系统、安全和有效利用，并逐步实现社会组织登记档案的信息化管理和服务。
第五条 社会组织登记管理业务机构应当在上级行政许可、行政审批、行政处罚、监督管理相关事项办理完毕后30个工作日内完成归档工作。档案管理机构（人员）在接收归档的文件材料时，必须认真核对清点，检查文件材料是否齐全、完整，符合规定要求的，予以接收，并办理交接手续。
第六条 社会组织登记档案按照一个社会组织一档的原则，归档文件材料以“件”为单位进行整理。一般以一份文件为一件，正文与附件为一件，传真件应当复印并与原件为一件，请示与批复各为一件，一次上报的多份表格，每份表格可为一件。一个社会组织的所有文件材料按照形成的时间顺序排列，每份文件应当用档案袋等以有利于保管和利用的方式加以固定，并按排列顺序依次装入档案盒保存。
第七条 社会组织登记档案分为社会团体类、民办非企业单位类、基金会类三类。
第八条 各类社会组织登记档案按照社会组织登记证号的顺序进行排列。
第九条 档案管理机构应当建立社会组织名录等检索工具。
第十条 社会组织登记档案要有专门的地点存放，要配备必要的保管装具，并设有防火、防盗、防渍、防有害生物等安全设施,确保档案的安全保管。档案管理机构要定期检查档案的保管状况，发现问题及时解决。
第十一条 社会组织登记档案保管期限定为永久。
第十二条社会组织登记档案的利用应当按照下列规定执行：
（一）社会组织登记档案的形成单位因工作需要，履行有关手续后可以利用本单位形成的社会组织登记档案；
（二）人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关等部门因工作需要，持单位介绍信可以利用相关的社会组织登记档案；
（三）社会组织业务主管单位因工作需要，持单位介绍信可以利用其主管的社会组织的登记档案；
（四）社会组织因工作需要，持单位介绍信可以利用本组织的登记档案；
（五）律师根据案情的需要，自行调查取证的，凭律师执业证书和律师事务所证明，可以利用与承办法律事务有关的社会组织登记档案；当事人和除律师以外的其他诉讼代理人根据案情的需要，持受理案件的法院出具的证明材料及本人有效证件，可以利用与诉讼事务有关的社会组织登记档案；
（六）其他单位、组织凭单位介绍信，公民凭个人有效身份证明可以查询公开的社会组织的登记事项；
（七）对涉密档案的利用，应当遵守国家有关规定，并按保密程序审批；
（八）档案管理机构应当根据档案所记载的内容，为利用者出具社会组织登记证明。
第十四条 档案管理机构应当配备计算机管理社会组织登记档案，实行社会组织登记纸质档案和电子档案的分别保管，提高档案利用效率，维护档案的完整与安全。
组织登记 篇6
在《物权法》颁布之前, 一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记, 例如, 《上海市房地产登记条例》第49条第1款规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。”《山西省城市房屋权属登记条例》第6条规定:“预告登记包括预购商品房、未预售的在建商品房的所有权和抵押权的预告登记及其注销登记。”有些地方性法规规定, 不仅期房的转让可以适用预告登记, 即便是期房的租赁也可以办理预告登记, 例如, 《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》第48条规定:“预购或者预租尚未建成的房屋, 房屋预购人或者预租人, 可以凭签订的预购房屋买卖合同或者预租合同, 向登记机构申请办理预告登记。”
《物权法》第20条第1款对预告登记的适用范围作出了明确规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。”从这一规定可以看出:首先, 预告登记的目的在于“保障将来实现物权”。换言之, 预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段, 它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限, 使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。所以, 《物权法》第20条第1款第2句规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”其次, 预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说, 就是基于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。这一规定与其他国家有所不同。在一些国家中, 预告登记的债权请求权可以是基于合同而产生的, 也可以是依法产生的, 甚至对于将来的请求权或者附条件的请求权也可以进行预告登记。例如, 在德国可以进行预告登记的包括三类情形:1.针对不动产物权的请求权, 如出让或消灭土地权利的请求权;2.为进行诉讼保全而进行的预告登记;3.法院作出的假执行判决 (相当于我国民事诉讼法中的先予执行) 而进行的预告登记。但是, 依据我国《物权法》第20条第1款, 能够进行预告登记的债权请求只能是基于当事人之间的物权变动协议而产生的债权请求权。至于房屋的租赁无论是现房租赁还是期房租赁, 都不能办理预告登记。此外, 法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形, 依据最高人民法院的有关司法解释, 采取的是查封登记的方式, 也不能适用预告登记。
在起草《房屋登记办法》的时候, 对于房屋预告登记的范围如何确定, 曾有不同的观点。有人认为, 预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押, 如预购商品房、预购商品房抵押。对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记, 因为在现房买卖和抵押中, 当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难, 没有必要办理预告登记。但是, 多数人认为, 预告登记既可以适用于期房的买卖和抵押, 也适用于现房的买卖和抵押, 理由在于:首先, 依据《物权法》第20条第1款, 只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 都可以按照约定向登记机构申请预告登记。《物权法》并没有将预告登记的范围局限在期房。其次, 现房买卖和抵押中当事人也存在办理预告登记的需要。例如, 在房屋分期付款的买卖中, 卖方为了防止买受人违约, 而与买受人约定, 只有在最后一笔房款付清之后才与买受人一起办理房屋所有权转移登记, 此时买受人为了使自己在全部房款付清之后能够确定地得到房屋所有权, 阻止出卖人一房多售, 也具有申请预告登记的需要。
《房屋登记办法》采取了多数人的主张, 于第65条明确规定, 现房和期房的买卖或抵押都可以申请预告登记。但是, 《房屋登记办法》规定的预告登记却并没有涵盖全部期房和现房的买卖、抵押, 被排除在预告登记范围之外的是预购商品房转让及预购商品房抵押权转让。这是因为, 2005年9月国务院办公厅转发的建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定, 国务院决定, 禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前, 房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的, 房屋权属登记机构不得为其办理房屋权属登记手续”。由于目前预购商品房不得转让, 所以不能办理预购商品房转让的预告登记, 更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。
二、预告登记的效力
预告登记的首要效力在于担保功能, 即防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分。但是, 如果请求权人在办理了预告登记后, 不动产权利人依然违反义务对该不动产进行处分, 在立法政策上可以有多种选择模式。例如禁止在预告登记之后再进行登记, 或禁止登记名义人进行处分登记, 或虽允许处分登记但是此种登记相对于预告登记权利人无效而非绝对的无效。在《物权法》的制定过程中, 就登记名义人未经预告登记的权利人同意处分该不动产的效力问题, 有不同珠观点。有人认为, 应当采取德国民法的相对无效的规定。有人认为此种处分行为应当是绝对无效而非相对无效。《物权法》第20条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”显然, 《物权法》采取的是物权变动绝对无效的观点, 换言之, 预告登记后, 登记名义人处分不动产时, 其与第三人订立合同的债权效力不受影响, 但是绝对不能发生物权变动的法律效果。我们认为, 这一规定对于避免不必要的纠纷, 确立预告登记担保效力是十分必要的。
在《房屋登记办法》起草过程中, 多数人认为, 依据《物权法》第20条第1款, 预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。因此预告登记后并非所有与预告登记所涉房屋的登记都不得办理, 只是不能办理处分登记, 即所有权转让登记、抵押权登记。至于并非处分登记的其他登记, 例如变更登记等, 依然可以办理。这是因为, 不动产登记法中有一项重要的原则就是“登记同意原则”。所谓的登记同意原则是指在办理不动产登记时, 必须取得其权利因该登记而被涉及的民事主体对登记所表示的同意。由于已经预告登记房屋的处分登记涉及到预告登记权利人的利益, 因此必须取得该权利人的书面同意, 没有其作出的同意, 登记机构绝对不能办理处分登记。所以, 《房屋登记办法》第68条第1款规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人书面同意, 处分该房屋申请登记的, 房屋登记机构应当不予办理。”所谓“处分该房屋申请登记的”指的就是申请处分登记, 包括转移房屋所有权的登记、设定房屋抵押权的登记以及注销房屋所有权的登记等。具体来说, 依据预告登记的类型不同, 房屋登记机构不予办理登记的情形包括以下几类:
1. 预购商品房预告登记。
在预购商品房的情形下, 由于该房屋没有办理初始登记, 所以预售人是无法申请办理房屋转移登记的, 只可能是预售人申请将该房屋进行抵押, 要求办理预售商品房抵押权预告登记, 此时房屋登记机构应当不予办理。
2. 预购商品房抵押权预告登记。
由于目前我国禁止预购商品房再行转让, 房屋登记机构不可能为预购人办理预购商品房转让的预告登记, 因此也存在适用《房屋登记办法》第68条第1款的可能。
3. 房屋所有权转移预告登记。
此时如果房屋所有权人因设立抵押权或转让房屋所有权而再次到房屋登记机构要求办理登记的, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。
4.房屋抵押权预告登记。
此时, 如果抵押人因转让房屋所有权而到房屋登记机构办理登记, 在没有预告登记权利人书面同意的情况下, 房屋登记机构不应办理。但是, 如果房屋所有权人再行以该房屋设立抵押权的, 由于预告登记具有保全顺位的效力, 所以房屋登记机构应当办理, 但是该抵押权的顺位应当在房屋抵押权预告登记的顺位之后。
三、预告登记与查封登记、预查封登记之间的关系
查封登记是指登记机构依据人民法院或者有权的行政机关的嘱托, 依照法定的程序作出的以限制不动产的处分为目的的一种登记。《物权法》第9条第1款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经登记, 不发生效力, 但法律另有规定的除外。”因此, 为贯彻查封效力, 防止该已被查封的不动产再行转让或设定他项权利等有妨害执行或财产保全效果之登记, 人民法院在对不动产进行查封后, 应立即通知登记机关进行查封登记。查封登记实即为对债务人之不动产所为限制处分的登记。我国以前的法律和司法解释都没有查封登记的概念。例如, 《民事诉讼法》第230条只是规定:“在执行中, 需要办理有关财产权证照转移手续的, 人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书, 有关单位必须办理”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第101条以及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定 (试行) 》第41条也只是规定, 通知有关产权登记机关不予办理财产权证照手续。这些规定都没有明确的关于查封登记的概念。真正明确查封登记这一概念的司法解释是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》, 该通知第3条第1款明确规定:“对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋, 国土资源、房地产管理部门应及时办理查封或者预查封登记”。此后, 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第9条第2款规定:“查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权, 应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的, 不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”
预查封是《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通告》中新创立的一项强制执行措施, 它是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施, 即由法院制发预查封裁定书和协助执行通知书, 由国土资源、房地产管理部门办理预查封登记手续;待该房地产权属登记完结时转为正式查封。之所以创立预查封制度, 是因为被执行人对未经登记的物权或者预期物权享有的仅仅是一种受限或者期待利益, 是否能够成为完全的或者真正的权利主体, 尚处于不确定的状态。另外, 登记主管部门也往往以被执行人没有办理权属登记为由不予办理查封登记。所以, 参照房地产买受过程中的预告登记制度, 创立了该项制度。
就可以预查封房屋的范围而言, 依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定, 主要包括:1.已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋。如果房屋已经出售, 则此时为保护购房人的物权期待权, 不能进行预查封。2.被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋。3.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。预售合同登记备案制度和预告登记制度均具有保全债权的实现、保全将来发生的不动产物权的功能。虽不导致不动产物权的设立或者变动, 但是可以使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他性权利。
预告登记也属于限制登记的一种, 具有限制不动产登记名义人处分该不动产的效力, 对此, 《物权法》第20条第1款有明确的规定:“预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”但是, 由于预告登记只能限制登记名义人所为之处分, 对于因征收、法院判决或强制执行等所为之新登记, 并无排除之效力。由此可知:
1.当预购人是被执行人时, 其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记, 法院仍然可以对该房屋进行预查封。但是, 当预售人是被执行人时, 如果其与预购人已经办理了预购商品房屋预告登记, 则法院不能对该房屋进行查封。
2.当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时, 如果抵押人是被执行人, 法院仍然可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当办理查封登记。
3.当房屋的买受人与出卖人办理了房屋所有权转移预告登记时, 如果出卖人是被执行人, 法院可以对该房屋进行查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。如果买受人是被执行人, 则法院应对该房屋进行预查封, 房屋登记机构应当协助办理查封登记。
四、预告登记转为相应的房屋登记
如果预告登记权利人在已经实现了债权请求权而本应进行本登记时却迟迟不进行登记, 必然会导致不动产的流通性受到限制。因此, 依据《物权法》第20条第2款规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内预告登记权利人要申请登记, 否则预告登记失效。该款中所谓的“申请登记”具体到房屋的预告登记中, 就是指申请相应的房屋登记。例如, 就预购商品房预告登记而言, 就是指办理所有权转移登记;就房屋抵押权预告登记而言, 就是指办理房屋抵押权登记。这里所谓的“能够进行不动产登记之日”就预购商品房的买卖或抵押的预告登记而言, 是指预购商品房已经办理了所有权初始登记, 进而为所有权转移或抵押权设定登记奠定了基础;就现房的买卖或抵押而言, 是指买受人或抵押权人已经符合了办理相应房屋登记的条件, 例如现房分期付款买卖的买受人已经支付了全部购房款, 符合合同约定的办理房屋所有权转移登记的条件。因此, 《房屋登记办法》规定, 预告登记后, 自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。所谓“应当按照预告登记事项办理相应的登记”有两层含义:其一, 预告登记的内容是转移所有权, 则相应的登记就是所有权转移登记;预告登记的内容是设定抵押权, 则相应的登记就是抵押权设定登记;其二, 预告登记中设定的抵押权是第一顺位, 则相应的抵押权设定登记中该抵押权也应当是第一顺位。
五、预告登记的失效
《物权法》第20条第2款规定:“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这里规定了预告登记失效的两种情形:
1. 债权消灭导致预告登记失效。
债权消灭是指当事人之间的债权债务关系终止的情形, 如买受人在购买现房且办理了预告登记之后又与出卖人协商终止合同;再如, 因出卖人交付的房屋不符合合同约定的条件构成严重违约, 买受人解除买卖合同, 要求出卖人承担违约责任, 此时由于买卖合同已经解除, 作为预告登记的基础法律关系丧失了, 自然预告登记也应失效。按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 债权消灭的, 预告登记失效。但是, 由于债权是依据当事人之间的合同产生的, 不具有公开性, 房屋登记机构难以知悉当事人之间的债权是否失效, 因此在预告登记后, 如果债权消灭的, 当事人应当持债权失效的证明文件 (如当事人解除买卖合同或抵押合同的书面协议、法院解除合同的生效判决或仲裁机构生效的裁决) 到房屋登记机构申请注销房屋预告登记。因此, 《房屋登记办法》规定的, 预告登记后, 债权消灭, 当事人申请房屋登记的, 房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记, 是指房屋登记机构必须依据当事人的申请办理预告登记的注销登记。
2. 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。
按照《物权法》第20条第2款的规定, 预告登记后, 自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。所谓“能够进行不动产登记之日”是指不动产登记的条件成就之日, 例如预购商品房已经办理了初始登记, 从而办理转移登记的条件成熟了, 初始登记完成之日就是能够进行不动产登记之日。再如双方就房屋所有权的转移约定了相应的生效条件, 该条件成就之时就是能够进行不动产登记之日。这里需要特别说明的一点是, 预购商品房的买受人可能常常并不清楚何时是“能够进行相应房屋的登记之日”;而作为预售人的房地产开发企业往往是非常清楚的, 如果房地产开发企业在办理了房屋所有权初始登记后不通知预购人, 导致预购人在三个月之后来房屋登记机构办理相应的房屋所有权转移登记, 房屋登记机构是否应当办理?对此, 《物权法》和《房屋登记办法》都没有规定。我个人认为, 目前解决这个问题的方法只能是:房屋登记机构在预售人以三个月时间已经届满预告登记失效为由到登记机构办理将已经预售的房屋再次转让给第三人时, 登记机构应当要求预售人出具预告登记权利人的身份证明文件以及书面同意的文件, 否则即便三个月的时间已过, 房屋登记机构也不能在明知该房屋已经办理了预告登记的情形下, 为预售人再次办理所有权转让登记。当然, 这个问题希望将来能够在法律和行政法规中做出明确的规定。
六、能否单方申请预告登记
关于预告登记能否单方申请的问题, 在《房屋登记办法》的起草过程中存在不同的看法。一种观点认为, 预告登记只能是在双方有约定的情况下申请, 也就是说, 必须双方共同申请, 不能允许单方申请预告登记。因为《物权法》第20条第1款已经明确规定了“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记”。另一种观点认为, 预告登记需要有双方约定, 这是《物权法》的第20条第1款所明确规定的, 不存在疑问。但是《物权法》并没有规定预告登记必须要双方共同申请, 而只是规定“按照约定”向登记机构申请预告登记。双方约定并不等于必须要双方共同申请, 如果在双方已经有约定的情况下, 一方拒绝共同申请预告登记时, 不允许他方单独申请, 必将损害债权人的合法权益。例如, 开发商在预售商品房时与购房人约定了申请预告登记, 但事后又违背约定拒不与购房人共同申请预告登记, 如果购房人不能单方申请, 必将不利于保护购房人的合法权益。此外, 我国在《物权法》颁布之前的一些地方性法规也明确允许在一方未提出登记申请的情况下, 另一方可以单方申请。例如, 《上海市房地产登记条例》第49条规定:“房屋尚未建成时, 有下列情形之一的, 当事人可以申请预告登记: (一) 预购商品房及其转让; (二) 以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让; (三) 以房屋建设工程设定抵押及其抵押权的转让; (四) 法律、法规规定的其他情形。应当由当事人双方共同申请的登记, 一方当事人未提出登记申请的, 另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如, 《广州市城镇房地产登记办法》第42条第3款规定:“预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的, 预购人提交第一款规定的材料, 可以单方申请预告登记。”从实践效果来看, 这些规定很好地维护了购房人的合法权益。