统一登记（精选12篇）
统一登记 篇1
不动产是登记的标示物,国际上对不动产认识存在两种观点。一种观点认为,不动产是不能移动的物,或者移动必然毁损其形态或降低其经济价值; 不动产包括土地,土地之上的建筑物和大型设备等, 不能与土地分离的出产物和树木等。采行此种观点的主要是德国、日本、意大利等大陆法系国家的民法典。另一种观点认为,不动产是依性质不可移动、依用途不可移动、权利客体不可移动、法律规定不可移动的财产。采用此种观点的主要是法国和瑞士等国的民法典,大多数英美法系国家对不动产的界定也类同。我国《物权法》未对不动产给予界定,也未区分不动产范围,遵从中国法律传统,不动产之界定采行第一种观点较适宜。
一、不动产登记概说
不动产登记,即不动产物权登记,是指专门的登记机构将不动产物权的设立、变更和灭失等事项依据法定程序登载于不动产登记系统的法律行为, 也是一个国家或地区物权制度的重要组成部分。从世界各国不动产登记实践看,普遍的做法是属地登记,即在一个登记区内只能由一个登记机构实施, 同一个登记区内只需建立一个统一的不动产电子登记系统。我国《物权法》已经确立了不动产统一登记的原则,但统一登记的具体范围、登记机构和登记办法尚无规定。
不动产登记主要有“成立要件主义”和“对抗要件主义”两种范式。成立要件主义认为,不动产物权变动在登记之前只体现为债权的存在,登记之后才完成不动产物权的变动,未经登记,物权受让方只能受债权保护,而非物权保护。对抗要件主义认为,不动产是一种特定物,物权变动与债权成立同步,登记只是对抗第三人的要件。我国《物权法》颁布实施后,不动产登记的法律依据与登记效力已经明确,成立要件主义和对抗要件主义并存,以成立要件主义为法定,以对抗要件主义为例外。
二、不动产统一登记面临的主要问题
《物权法》规定的不动产统一登记制度在具体实施过程中仍然存在着不少问题,主要表现在以下几个方面。
1.登记法律依据繁杂
我国长期以来将登记作为行政机关的职能而不是公示方法,从而造成了登记与行政机关的设置和职能合一的问题,由此形成了多个登记机关负责登记的现象。在法律依据方面,房屋登记在《城市房地产管理法》和《担保法》中均有涉及;农业部门对农村承包土地进行登记依据《农村土地承包法》,对草原登记则以《草原法》为依据;林业部门以《森林法》对林地进行登记管理;而《草原法》及《渔业法》分别规定了对草原和水面、海域、滩涂的不同部门登记的管理权。具体到登记机构的设置上,土地、房屋、矿产、农业、林业、海洋、渔业等行政管理部门,都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权,各个部门各有一套登记制度、机构、方法、人员等,依据各自出台的部门规章发放不同的产权证书。政出多门的不动产登记,一是增加了登记申请人的负担,二是增加了地方政府的财政支出,三是降低了登记效率,四是不可避免产生大量的登记瑕疵,五是不利于有关交易当事人查阅登记信息。
2.登记审查须具备专业知识
登记审查制度是不动产登记制度的核心内容之一,采用不同的审查方式,对不动产的登记效率、登记责任的承担和登记的公信力等具有重要影响。根据登记过程中,登记人员对登记申请,在何种范围内,具有多大限度的审查权限,是否及于原因关系,分为实质审查和形式审查两种模式。对原因关系进行审查的为实质审查主义;不及于原因关系的为形式审查主义。有学者认为,我国《物权法》采取了折衷方法,是以形式审查为主,实质审查为辅的模式。在当前的多部门分类登记体制下,各个登记机关尚能在专业素养上有能力分别针对各自领域的不动产登记进行实质审查,在实现不动产统一登记之后,提高登记人员综合专业素养是当务之急。
3.缺乏配套的登记错误赔偿机制
在登记出现错误、遗漏等造成当事人损失的情况下,登记机构应当承担何种责任?赔偿责任的性质是民事赔偿还是行政赔偿?赔偿的经费从何而来?《物权法》均没有明确。从我国不动产登记现状来看,从事不动产登记的部门大多为事业型编制机构,工作人员非国家公务人员。这些事业型单位从事的登记工作都来源于各自行政机关的委托。《行政诉讼法》第25条规定:由行政机关委托的组织所作的具体行政行为,委托的行政机关是被告。《国家赔偿法》第7条规定:受行政机关委托的组织或者个人在行使受委托的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的,委托的行政机关为赔偿义务单位。因此,从理论层面及目前实务看,登记机构的赔偿责任似乎应定性为国家赔偿, 登记机关只赔偿直接损失,对受害人的补偿是非常有限的,满足不了当事人的实际损失,不能充分维护当事人的利益。
4.登记信息查询不便利
只有将登记的信息公开,才能发挥登记公示的功能,降低交易成本,减少交易失误,提高交易效率。《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”但目前我国还没有一项不动产物权登记记录建立了全国性的数据信息交换查询系统,当事人或律师等代理人为了查阅某项不动产上的权属状况需要花费大量的时间。此外,一些地方的登记机关对人们查询不动产登记记录作了许多限制性规定,登记资料并不向社会公开,查阅手续比较繁琐。这些情况的出现主要原因是不动产登记的相关法律法规没有明确规定不动产登记信息资料必须公开,因此我国不动产登记制度实际上并没有很好地起到公示作用。
三、不动产统一登记制度建设的思考
不动产作为社会财富的重要形态大多具有唯一性和不可再生性,是权利人最重要的财产,其取得、变动、行使等都会涉及交易的安全和秩序,与权利人、他人和社会的利益息息相关。不动产立法是各国民法的重点,而不动产登记制度作为维护财产秩序的重要方式又是不动产立法的核心。
1.统一登记机构
在我国,登记机构的统一是基础,也是目前实行统一不动产登记制度的最主要困难。登记机构统一后,统一登记办法就相对容易了。《物权法》通过后,就不动产登记机构的统一,大多数学者还是认为应由行政机关负责统一不动产登记,根据不动产的自然属性与基本法理、我国实际情况及国外成功经验,建立以土地为基础和核心的不动产统一登记制度。宏观理念上要淡化行政管理色彩,强化职业化,凸显公共服务功能;微观上要建立不动产登记官注册制度等。2013年11月20日,国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度,中央层面由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责,各地把不动产登记职责统一到一个部门。
2.整合不动产登记立法
2007年之前,我国涉及不动产登记的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》和《海域使用管理法》等,法律位阶不算低, 但各自为政,有违不动产统一登记宗旨,难以适应不动产进入市场交易的需要。《物权法》颁布实施, 为不动产统一登记奠定了基础。笔者提出整合立法的思想:删除相关法律与《物权法》相冲突或者非必要内容,对保留内容加以整合,补充新内容,由国务院制定颁布《不动产登记条例》,明确规定统一登记的不动产物权范围,建立规范的统一登记程序, 建立统一的不动产登记簿,制作统一的不动产权利证书,使用统一的电子登记表格。
3.引入公证风险共担
不动产登记主要目的之一是公示,以保障交易的安全,但是由于这种权利外表和权利标的物的分离,易导致形式上的权利和权利的真实情况不一致。为避免这种状况,学者建议将我国的公证部门与不动产登记的职责进行衔接,让公证审查成为不动产登记的法定前置程序,以减轻登记机关的负担和风险。通过公证机制的引入,由公证机关通过对合同、遗嘱等引起不动产物权变动的民事法律关系和其他原因行为的确认,完成对不动产物权登记前的实质性审查。公证是德国、法国、瑞士等国进行不动产物权变动登记之前必须经过的一个前置性程序,我国台湾地区在相关法律中也新增加了不动产物权登记前的法定公证制度。建立不动产登记前的法定公证制度,一方面可使登记机构摆脱对不动产登记的审查风险,另一方面登记机构可以依据经过充分法律审查的公证书迅速快捷地完成登记工作,从而确保登记的准确与高效。
4.设立赔偿基金
对登记瑕疵情况下的责任划分与损害赔偿作出完整规定,是不动产登记瑕疵法律救济制度构建的主要环节。从国外经验来看,许多国家及地区立法均对责任划分问题作了相应规定,并设有专门的赔偿基金,以弥补公信力制度可能造成的对真正权利人利益的损害。各国及地区对于赔偿金的设立及来源筹集各有不同。我国台湾地区规定登记机关所收登记费,应提存10%作为基金储备,专备损害赔偿之用。德国是由政府出资设有专门的损害赔偿基金。澳大利亚昆士兰州是从每笔登记费中提取2%注入登记赔偿基金。日本对登记瑕疵的损害赔偿,则采取登记官个人赔偿机制。有学者建议,我国可以尝试由国家定期拨出一部分款项作为赔偿的专项基金,登记机关再从登记费中提取一定比例予以补贴。若出现登记瑕疵,应先从专门的赔偿基金中拨付赔偿,再向过错人进行追偿。还有学者建议参照美国的做法,引入保险机制分散风险,即由登记机构提取专项赔偿基金的一部分向保险公司投保责任险, 在因错误登记引起赔偿时,可由受害人直接向保险公司申领赔偿金。
5.建立公开有偿的查询制度
不动产登记信息公开既是公信力的要求,同时也是公信力的体现,社会公众应该能够知晓不动产登记的相关信息。因此建立统一的不动产登记信息公开查询制度是不动产登记的本质要求。目前国际上有很多先进的不动产登记信息公开制度,美国通过建立以互联网为基础的全国统一的不动产登记备案电子系统,将不动产的物权登记信息上传到互联网上,对全社会公开,任何组织和个人都可以通过网络有偿查询公示信息,这不仅有利于当事人的不动产查询,而且也增加了不动产登记的透明度。澳大利亚昆士兰州设有多个授权的网上服务机构提供登记信息查询检索,查询系统每年被点击近300万次,民众95%是通过互联网查询检索登记信息,网上服务机构每年仅查询检索收入就高达近3000万澳元。我国应借鉴国外先进经验,加快建立一套比较完整的不动产登记信息公开查询制度。
统一登记 篇2
2015年02月27日
来源：新华网
新华社制图新华社制图
原标题：专家:不动产统一登记实施意味房地产税征收临近
新华社北京2月26日电、题：登记了，将会影响我们什么？——统一不动产登记簿证引出的话题
新华社记者王立彬、杜宇、何雨欣
统一的不动产登记簿证26日正式公布。包括《不动产登记簿》《不动产权证书》及《不动产登记证明》的统一的不动产登记簿证样式3月1日起全面启用。围绕这件事儿，一系列原生衍生的不动产登记话题再难回避。
要换新证吗，对我们的本本影响几何？
对大多数人来说，各种本本含金量最高的就是不动产证书——城市商品房、农村宅基地“房本”，耕地及山水林田湖海使用权或承包经营证书等。全国启用统一不动产簿证，对我们这些“宝贝”影响几何？
“《不动产登记暂行条例》全面实施要有一个过程。条例实施后，无论是依法颁发的新版证书，还是因没有完成职责和机构整合，不具备颁发新版证书条件，继续颁发的各类旧版证书；以及条例实施前分散登记时依法颁发的各类证书，都继续有效。新版证书和旧版证书在一段时间内并行使用。”国土资源部地籍管理司司长(不动产登记局局长)王广华反复对记者强调，“希望每一条稿子都能把这个说清楚。”
作为不动产统一登记的核心内容，簿证统一后，物权变动情况才能统一规范反映，物权才能得到统一的严格保护。“簿证不统一，不动产物权就无法统一公示，可能出现权利交叉和冲突，不动产登记公示公信的效力就会打折扣，物权也可能得不到切实保护，还会引起纠纷和矛盾。”王广华强调，簿证统一了，无论哪个地方登记的不动产，进行交易时，当事人都会有统一、可以信任的依据，良好秩序才能得 以有效建立。“簿证不统一，在不同地方有不同登记簿和多个证书，就可能出现一房、一地多卖，产生交易风险，影响交易安全。”
消除分散登记模式下证书不统一的弊端，将便民利民，减少行政成本。证书统一了，老百姓领证成本会降低。原来分散登记簿和证书中很多内容重复，浪费行政成本，也容易出现错误，给权利人造成不必要的麻烦。“不动产登记机构要坚持„不变不换‟和方便企业群众原则，权利不变动，簿证不更换，依法办理变更、转移等登记工作时，逐步更换为新的不动产登记簿证。”国土资源部不动产登记局常务副局长冷宏志强调，各地不得强制当事人更换不动产权证书和登记证明，增加企业和群众负担。
会出现抛售吗，对楼市影响几何？
“不动产统一登记马上要实施了，你说，有多套房子的人会不会抛售？如果抛了，房价会不会因此而降下来呢？”30岁的郑州居民蒋如林已经结婚生子，目前仍租房居住，一直等着出手买房时机。
蒋如林的问题颇具代表性。尽管实施不动产统一登记的初衷并非降房价，但不可否认其对房地产市场的客观影响。借助不动产统一登记，个人住房信息“家底”不清现状有望得到改变。
事实上，缺乏准确可查询的信息，一直困扰我国住房建设和房地产调控。一位地方基层干部说：“每个家庭有几套房、多大面积都搞不清楚，制定调控政策不仅很困难，而且容易发生偏差。”
中原地产首席分析师张大伟说：“这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控，转变到存量环节调控的重要标志性事件。”
目前我国房地产行业进入存量调整阶段，区域分化明显，“去库存”将是2015年市场的主基调。根据国家统计局数据，2014年末，全国商品房待售面积再创新高，达6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，住宅待售面积超过4亿平方米。
尽管部分市场研究机构预计，随着不动产登记加速，大户型二手房供应将继续增加，可能会导致部分持有多套房业主挂牌增多，但对于整个房地产市场不会产生过大影响。
中国房地产协会名誉副会长朱中一认为，不动产登记和个人住房信息联网是房地产长效调控机制最基础内容，但房价主要还是由供求、预期等因素决定，不动产登记制度本身不会对房价产生太大影响。部分受访专家认为，条例实施将使决策更为科学、精准，有利于构建房地产市场健康发展的长效机制。
不动产登记落地了，房地产税那只靴子呢？
针对房地产税山雨欲来的报道，不动产登记局负责人说，尽管不动产统一登记是不动产税收的技术基础，但税收问题只能根据税法有关要求，依税收法定原则，由国家依法决定。
作为不动产登记的热门衍生话题之一，不动产登记与房地产税征收间的关系在一轮轮激辩中愈加明朗。毋庸置疑，不动产登记是房地产税征收必要的技术条件，对房产征收保有环节的税总得先搞清楚每个人究竟有多少套房。同时，不动产登记的信息支撑，也将让房屋转让交易环节的契税、个税等征管得到加强。
不动产登记靴子落地后，会有人出于房地产税渐行渐近原因，将拥有的多套房产出售，因为从已释放改革信号看，房地产税征收会保障居民基本住房诉求，主要锁定多余房产，房产越多保有环节的税负将越重。
中国社科院副研究员陈飞说：“不动产统一登记的实施，意味着房地产税征收脚步日益临近，对于商品房投机者将是很大打击，会逼迫部分空置房进入市场，可望有效降低已售住房空置率。”
当然，房地产税征收的技术条件不仅包括详细了解每个人究竟拥有多少房产，还包括房地产的评估技术等。更为复杂的是税制设计，究竟什么算是居民基本住房诉求，按套征收还是按平方米征收更合理？……种种问题牵一发动全身，需要全面考量。
众所周知，立法是目前房地产税改革的路径。这项改革将由全国人大常委会牵头，加强调研，扎实推进。这是说，房地产税征收将主要取决于立法进程，取决于取得改革共识、减少阻力、协调关系的进程。不会一蹴而就，但会在预期轨道上前行。
一些专家也认为，技术条件并非房地产税征收不可逾越的障碍，更重要的是让这一税种的征收有理有据。与我国增值税、营业税等绝大部分含在价格中的间接税相比，有明显直接税性质的房地产税如何“直接”从百姓口袋中拿钱，恐怕还与税收法定、预算透明等大主题改革紧密相连。
产权话题难止，“小产权房”怎么办？商品房70年后怎么办？
针对不少城市居民(当然也有城郊农村居民)较关心的“小产权房”问题，国土资源部有关负责人26日表示，不动产登记是按物权法要求，依法保护不动产权利人权益的行动，不可能登记不合法的东西。我国现行法律法规条文明确，世界上普遍实施土地用途管制。“所以„小产权房‟不可能予以登记，更不可能通过合法登记„漂白‟。”
“不动产统一登记是物权法等上位法的明确要求。这是一项法定行动。有关„小产权房‟问题，法律法规条文明确，国土资源等有关部门三令五申。讨论不动产登记，只能在法律轨道上进行。”王广华说。
国土资源部印发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》强调，必须严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。“对于借户籍制度改革或者擅自通过„村改居‟等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或„小产权房‟等违法用地，不得登记发证。”
我国不动产统一登记坎坷路 篇3
《物权法》——短暂的欢喜
在法学界，最早提出建立不动产登记制度是中国社科院法学研究所的孙宪忠教授。早在上世纪90年代中期，孙教授就撰写文章和著作，大力呼吁建立统一的不动产登记制度，并就如何建立这一制度提出了自己的若干设想。此后，法学界就这一问题展开的研讨，并逐步形成共识，认识到建立统一的不动产登记制度是建立我国现代物权制度的一个有机组成部分。
学者的认识和呼吁，要在立法得以体现还需要一个过程。尽管早在上世纪90年代中期，一些学者就认识到建立不动产统一登记制度的必要性，并就如何建立统一不动产登记制度提出了相应的建议，但真正在立法得以体现，还是在2007年通过的《物权法》中。
在《物权法》起草的过程中，孙宪忠教授负责《物权法（专家建议稿）》中总则条文的撰写，他在总则中写入了建立不动产统一登记制度的内容，这也就是后来的《物权法》第10条第2款。该款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”
《物权法》虽然规定了建立不动产统一登记制度，但这只是一个原则规定，并不具可操作性，且有关部门也没有制定出实施这一制度的条例或细则，使得这一制度在《物权法》实施后的很长一段时间里，事实上处于搁置状态，没有真正的落到实处。建立不动产统一登记制度的呼吁者在经历了短暂的欢喜后，重又陷入失望之中。
七年后的重启
2013 年3 月14 日，第十二届全国人民代表大会第一次会议表决通过了《关于国务院机构改革和职能转变方案的决定（草案）》，该《决定》要求加强基础性制度建设，建立不动产统一登记制度。这个决定的出台，意味着我国不动产统一登记制度的正式启动。
2014 年1 月21 日，中央编办发布《关于整合不动产登记职责的通知》，通知规定国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作；会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案，建立不动产统一登记制度，制定不动产权属争议的调处政策；推进不动产登记信息基础平台建设。
2014年3月10日，全国人大代表、国土资源部部长姜大明在两会上表示，不动产统一登记制度是落实《物权法》的要求，国土资源部今年要做好四件事，一是建立部际联席会议制度；二是地级市要挂不动产登记局的牌子；三是6月出台不动产登记条例，启动不动产统一登记；四是建立信息共享的平台。
至此，不动产统一登记制度正式从《物权法》中的长期静止状态，重又回到人们的视野，并引起广泛关注。
不动产统一登记，涉及到诸多部门的机构和人员，同时也有许多技术性问题需要提前解决，这就有必要通过试点来发现问题、积累经验。2014年3月，南京、宁波、郑州等城市被确定为我国首批不动产统一登记试点城市。
此外，一些省、市、自治区也确定本行政区域内的一些市、县作为本辖区的试点城市。今年6月初，湖南省启动不动产统一登记试点工作，确定浏阳市、澧县、芷江县，作为本省首批不动产统一登记试点单位。据媒体公开报道，湖南省是全国首个明确部署不动产统一登记试点工作的省份。除湖南省之外，浙江方面也表示将在杭州和宁波两地进行试点。此外，云南和海南也透露，将视情况确定一些城市作为试点。
确定试点单位仅是试点的第一步，但由于相关立法的滞后，以及部门利益冲突的现实存在，使得试点工作困难重重、阻力巨大、难以有效展开。
步履艰难的不动产登记立法
从年初国土资源部高调推动不动产统一登记制度、确定试点城市，到年中《不动产登记暂行条例》的征求意见的热闹，再到下半年的归于沉寂，不动产统一登记制度的推进可谓是步履艰难。
按照国务院的要求，《不动产登记条例》应于今年6月出台。但由于各种原因，国土资源部于今年5月调整立法计划，《不动产登记条例》由6月底前出台改为6月底前力争报出《不动产登记条例》送审稿，年内完成立法。但至6月底，国土资源部也未能将《不动产登记条例》送审稿提交。《不动产登记条例》的出台时间再次爽约。
7月，国土资源部终于将《不动产登记条例》送审稿提交国务院.国务院法制办公室经征求有关方面的意见，修改形成了《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》共30条。7月30日，国务院常务会议讨论《条例》征求意见稿，决定向社会公开征求意见。8月15日，《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》由国务院法制办公布向社会广泛征求意见。有关单位和各界人士可以在9月15日前，通过登录中国政府法制信息网、信函、电子邮件三种方式提出意见。
根据最新的消息，《不动产登记暂行条例》即将正式颁布。
从《条例》变成《暂行条例》，远不只是多了两个字这么简单，而是反映出立法者对《条例》的认知和《条例》本身的成熟程度。在我国，《条例》是行政法规的主要表现形式，一般是针对较为成熟的行政规则进行法律表述。《暂行条例》则主要是针对现实急需但又尚不成熟、仍需要实践检验的行政规则所作的一个带有临时性的规范形式。
可见，在《条例》制定者的眼里，现公布征求意见的《暂行条例（征求意见稿）》，是不成熟且带有临时性的。这从《暂行条例（征求意见稿）》的条文也可看出，这个征求意见稿只有短短的30个条文，许多规定语焉不详。在许多人看来，这一《暂行条例（征求意见稿）》还远远满足不了不动产统一登记的现实需要。
同时，从《条例》到《暂行条例（征求意见稿）》一些条文具体内容的变化，也可看出《条例》制定过程中背后的权力角逐和利益博弈。
还应指出的是，不动产登记作为一项重要的民事法律制度，其内容已大大超出了行政管理的范畴，由全国人大或其常委会制定法律来加以规范更为科学也更具权威性。当然，由于制定行政法规更为快捷简便，先制定出行政法规性质的《条例》或《暂行条例》加以试行，待条件成熟时再制定出正式的法律，也不失为一种权宜之计。
（作者单位：中南大学法学院）
关于不动产统一登记的建议 篇4
一、机构人员要“联网”
整合不动产登记职责,建立不动产统一登记制度,是本轮国务院机构改革和职能转变方案的重要内容。首先,国土资源管理部门设立不动产登记局, 根据不动产登记类型下设国有土地房屋登记科、集体土地房屋登记科、林权登记科、农村土地承包经营权登记科等相关职能科室。其次,相关行业管理部门还要保留原来的不动产登记科室。我国不动产登记实行的是实质性审查的登记办法,工作面广量大,国土资源管理部门里的不动产登记局不可能负责起所有不动产登记的全过程。而各行业管理部门在工作中掌握了大量的不动产基础信息,可以较好地完成不动产登记信息的资料收集、鉴定等基础工作,因此,相关行业管理部门非常必要保留原来的不动产登记科室,其机构和人员实行双重管理,即, 工作人员的人事管理权属于相关行业管理部门,升迁或变动要征得同级不动产登记局的同意,且允许根据工作需要人员单向向不动产登记局流动;工作上要绝对接受同级不动产登记局的业务指导。这样的组织架构可以较好地保障国务院关于国土资源管理部门负责两头——指导和监督的要求,并体现了和相关行业管理部门的内在联系。组织“联网”形成了不动产登记的共同责任机制,也为信息联网、信息平台建设提供安全保障。再次,政府成立不动产登记委员会。不动产登记的大量工作都在市、县这一行政级,因此市、县人民政府须成立不动产登记委员会,负责本行政辖区内不动产登记工作的整合、协调,这样才能保障不动产登记的“组织网”、“信息网”平稳顺畅运行。
二、统一技术标准
统一不动产登记部门是表象,体现不动产的整体性,不动产内在逻辑的统一才是不动产统一登记的真正内涵。目前各类不动产确权登记的内容、要求都是各行业管理部门自己搞的,登记簿册、权利证书不一定符合不动产统一登记的要求,建议在今年我国出台《不动产统一登记条例》及相关技术标准前,适当停止相关工作,留下空白以待完善。根据不动产登记的现况,统一技术标准应明确下列问题。
(一)整体性原则
不动产包括土地及其定着物,土地和定着物互为存在的前提条件,不同的不动产的区别主要在定着物的不同,土地在其中主要发挥承载力的功能。不动产统一登记就是以土地为核心的登记,只要定着物,比如建筑物,需要登记,那么土地和定着物在一起登记就行了,即,一个登记簿册,一个权力证书。比如,目前城市里的单位都有两个证,一个是国有土地使用证,一个是房屋所有权证,由于两个政府职能部门登记办证,互为独立、互不衔接,原本是一个整体的不动产被人为地分裂为两个部分, 给经济社会运行增加了许多成本。不动产统一登记后,不动产的评估机构也应该整合,现在土地评估机构和房屋评估机构是分开的。不动产是一个整体, 市场上只能是一个整体价格,不动产价格等于土地价格加上房屋价格,但如果说土地价格加上房屋价格得出来不动产价格,这个逻辑是不对的。由于长期沿用这个错误逻辑,致使土地、房屋评估市场混乱,不动产的公允价值得不到体现。对于新增建设用地,可以先进行预登记,等建设工作完成后再进行正式登记,这样也有利于批后监管工作的落实。不动产统一登记的整体性原则主要是针对土地使用权的,农民集体土地所有权当然可以单独登记造册, 核发证书,确认所有权。
(二)土地分类标准与行业管理分类标准的 衔接
2007年国家颁布了《土地利用现状分类》(GB/ T21010 - 2007),国土资源管理部门已经在土地调查、土地登记、土地执法等工作中执行了这个标准, 但是其他行业管理部门由于自己行业管理的需要或工作惯性使然,在不动产登记工作中执行得不好。行业管理部门的分类,大多从定着物的用途角度进行分类,便于行业管理,一般与土地分类能够进行衔接,比如,住建部门的《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB/50137-2011)就比较细致。再比如《森林法》第4条规定,森林分为五类:防护林、用材林、经济林、薪炭林、特种用途林;而土地分类的林地则分为有林地、灌木林地、其他林地。不动产实行统一登记之后,土地分类必须按照国标《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)进行登记,行业管理部门的分类在保证能够与国标《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)进行完全衔接的基础上可以进行登记,因此各行业管理部门必须在不动产统一登记前做好衔接完善工作。
(三)农村土地承包经营权确权登记需注意的 问题
农村土地承包经营权登记也将纳入不动产统一登记体系。目前农业管理部门主抓的农村土地承包经营权确权登记颁证工作是对农村土地二轮延包的规范和完善;如何解决历史遗留问题,规范好完善好,对于能否顺利地纳入不动产统一登记体系至关重要,从目前的工作实践来看,有些问题需要注意。
1. 必须标注地类
对于口粮田采取的是农村集体经济组织内部的家庭承包方式,虽然大家都知道是耕地,不规范标注或不标注会对不动产统一体系的建设带来麻烦。根据《农村土地承包法》规定,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包,所以并不是所有的农村土地承包经营权登记都是耕地。
2. 重新审核没有采取家庭承包方式承包的承包 合同
比如,按照规定,荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包, 但这类承包一般都没有公开,更没有经过本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意,很多都是村委会主要领导私下里以极低的价格承包给了关系户,老百姓意见很大,如果予以登记,不利于农村社会的稳定,极易引发群体性上访事件。因此这类登记应暂缓进行,待按照程序修改完善承包合同或收回重新发包后再登记为妥。
3. 实地测量形成承包地地籍图
原来承包土地时都是村里组织人员使用皮尺放线定界的,现在改成GPS精确测量,测量的土地面积与土地承包合同上记载的面积不可能一致,面积多了老百姓没有意见,面积少了老百姓就不同意了, 而恰恰大多都是面积少了,这给农村土地承包经营权的确权登记工作带来了不小的阻力。虽然如此, 在保证四址、拐点准确的前提下,实施精确测量必须坚持,不然就无法建立信息数据库。可以加大向农民朋友解疑释惑的力度,无论面积大了一点还是小了一点,地块还是那个地块,一点儿也没有变。
4. 基本农田标注到户
对不动产统一登记制度的思考 篇5
[ 曲宇辉 ]——(2007-8-15)
物权法学习与思考之二:对不动产统一登记制度的思考
[摘要:目前要求不动产统一发证的呼声很高,认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。]
《中华人民共和国物权法》第十条第二款规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。笔者在此就不动产统一登记若干问题，谈些个人观点。
一、不动产登记现状
什么是不动产，《物权法》本身并没有作出规定。一般来说，“不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物”[1]。根据现行有关法律规定，不动产登记的范围、机构和法律体系，大致如下：
（一）不动产登记范围
1、国有土地使用权登记；
2、农民集体所有土地所有权、使用权登记；
3、无地上定着物的土地使用权抵押登记；
4、房屋所有权登记；
5、房屋所有权抵押登记；
6、土地承包经营权登记；
7、国家所有和集体所有的林地所有权登记；
8、个人使用的林地使用权登记；
9、林木所有权抵押登记；
10、采矿权登记。
（二）不动产登记机构
1、第1-3项，由土地行政主管部门负责登记；
2、第4-5项，由房产行政主管部门负责登记；
3、第6项，由农业行政主管部门负责登记；
4、第8-9项，由林业行政主管部门负责登记；
5、第10项，由地矿行政主管部门负责登记。
（三）不动产登记法律体系
1、以《土地管理法》为龙头的土地登记法律体系。
2、以《房地产管理法》为龙头的房屋登记法律体系。
3、以《土地承包法》为龙头的土地承包经营权登记法律体系。
4、以《森林法》为龙头的林地登记法律体系。
5、以《矿产资源管理法》为龙头的采矿权登记法律体系。
6、以《担保法》为龙头的不动产抵押登记法律体系。
在法律框架下，国家部委和地方政府制订了一系列的登记配套规章，仅以土地登记为例，部颁规章有《土地登记规则》（1995年12月28日国家土地管理局发布）、《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日国家土地管理局发布）、《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》（1995年9月10日国家土地管理局发布），政府规章则有省、自治区、直辖市人民政府和省会城市、较大的市人民政府颁布的《XX省土地登记办法》、《XX市土地登记办法》。此外，各级政府及土地行政主管部门出台的土地登记规 1
范性文件，难以胜数。
二、不动产统一登记的思考
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记办法。
（一）登记范围
土地和房屋属于不动产，但土地上的附着物或者说定着物，除了房屋外，种类繁多，哪些属于不动产登记范畴，哪些不属于不动产登记范畴，其法定名称和权证名称如何定，值得商榷。如：森林（林木），是发林木所有权证，还是发林地使用权证;承包荒山等，是发承包证还是发林木所有权证或者林地使用权证；草场，是发草地使用权证，还是发草场使用权证；滩涂，发滩涂使用权证还是发滩涂承包证或者滩涂养殖证；海域使用权是否属于不动产登记范畴等等。由于国家尚没有对不动产登记范围作出统一规定，各地理解不一，名称不一，是否登记也不统一，因此，由国家法律、行政法规来对不动产登记范围和具体名称作出统一规定，“定纷止争”，很有必要。
（二）登记机构
物权法起草工作始于1993年，至2007年3月16日全国人大十届五次会议通过，立法时间长达13年之久，在新中国立法史上是“空前绝后”，其立法难度之大，争议之广，可想而知，公布后反响之大，也是始料未及。《物权法》把不动产统一登记机构的设置难题交给了行政法律法规解决，但《物权法》起草中13年都没有解决的事情,要在之后短时间内解决,并非易事。统一登记机构的设置，大致有三种模式。
1、机构合并模式。即将涉及不动产登记的部门合并为一个部门，统一办理不动产登记。目前，全国的土地行政主管部门与地矿行政主管部门已合并为国土资源行政主管部门。由于要求土地与房屋统一登记的呼声很高，一些地方已经将土地、房产两个部门合并为一个部门。这种模式有两个问题值得探讨。
（1）几证统一问题。房地产登记不是仅取得土地证和房产证即可，还有一个契证，如果不动产统一登记的目的是让老百姓在一个部门办证，应当是“三证”统一而不是“两证”统一。同时，土地承包证、林权证等如果不纳入不动产统一登记，不动产统一登记制度又似乎是缺了一大块，与《物权法》的规定不符。
（2）机构上下衔接问题。我国改革开放以来，许多地方实行了行政机构改革，试验了多种改革方法，收效甚微，“改来改去改回过去”，其原因，一是受现行法律法规的制约。行政改革超前于法律，使一些部门的行政执法职能与法律规定不符。二是受国家部委设置的制约。地方行政改革超前于国家部委行政改革，一个地方部门要对口几个国家部委，在国家部委之间对一些工作有不同政策意见时，地方部门左右为难。
2、机构单设模式。即设置独立的不动产登记机构，统一办理不动产登记。国内已有地方单设了房地产权统一登记机构。这种模式也有两个问题值得探讨。
（1）不动产登记依赖于相关部门的工作。
设置一个不动产统一登记机构很简单，不过是编制部门发一个文件，出一个“三定方案”而已。但要把一本证书发出去，就不是发一个文件这么容易了，有许多前置工作要做。
以土地登记为例，前置工作主要有：要进行宗地测绘和数据入库比对接边，要进行宗地调查并核对登记要素，要进行界址确认并取得四邻签章认可后，方可进行土地设定登记。房地产建设项目竣工后，要对建设用地情况进行复核验收，要核对审批面积和实际建设面积，要对违法行为进行调查和处理，要补签土地出让合同补收土地出让金，要按照房屋单元进行宗地面积分摊等等，这些工作均需要土地行政主管部门办理，涉及多个处室配合完成。如果设置独立的不动产登记机构，该机构不可能承担前述工作，其结果，一是造成资料重复印制，行政资源及大浪费，二是土地登记申请人本来在土地行政主管部门一家可以办理的事情，反而要多跑一个部门。
（2）相关部门的工作又依赖于登记资料。
仍以土地管理工作为例。土地登记为土地管理日常工作提供基础和保障，如用地报批、征地拆迁、具体项目用地审批、土地出让,建设项目竣工后的复核验收、增加建筑面积与改变用途补缴出让金,土地使用权转让、出租、抵押等等，都需要以土地登记资料作为依据;用地的批后监管，如对违法用地、违法交易、闲置土地的认定处理等，也都离不开土地登记资料。若由统一登记机构负责土地登记工作，土地行政主管部门将无法掌握第一手登记资料，导致上述工作无法顺利开展，影响工作效率和工作质量。
3、集中办理模式。即相关部门在一个固定场所，一次受理申请，各司其职办理，集中统一出证。这种模式的特点是无需改变政府部门的工作职能，又达到统一办证的目的。近几年，各地为方便办事，先后设置了一些集中办理中心，受到了人民群众的好评。这种模式需要解决以下两个问题。
（1）大集中还是小集中问题。如果采用集中办理模式，应该是大集中，全部不动产登记都应集中办理，任何部门不得以任何理由阻挠集中办理。
（2）具体办证机构的职权问题。根据法律法规的规定，土地证由市、县人民政府颁发，房产证等由市、县相应主管部门颁发，但各部门的办证具体工作往往由事业单位负责。因此，办证机构需要政府和部门委托行政职能，或者由法律法规向办证机构授权。
(三)登记办法
作为单一事项的不动产登记，如房屋所有权登记、土地使用权登记等，已有相关规章和规范性文件, 按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法,主要任务，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真真保证“物权法定”；二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上可以授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法。不同的统一登记模式,会有不同的土地与土地附着物登记关系,会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。
三、重新审视不动产统一登记的呼声
这里先来看看笔者所在杭州市的土地、房屋登记事项。
1、商品房开发项目。开发商向土地行政主管部门申领国有土地使用证；需要预售商品房的，向房产行政主管部门申领商品房预售证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领土地使用权总证，向房产行政主管部门申领房屋所有权总证。房屋交付业主后，业主向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领国有土地使用证。
2、非商品房开发项目。业主向土地行政主管部门申领土地使用证；房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申请换发土地使用证，向房产行政主管部门申领房屋所有权证。
3、农村村民私人建房。房屋竣工验收后，向土地行政主管部门申领集体土地使用证。
4、转让。房屋连带土地使用权转让，向房产行政主管部门申领房屋所有权证，向税务部门申领契证，向土地行政主管部门申领土地使用权证。
5、租赁。向房产行政主管部门登记。
6、抵押。房屋连带土地使用权抵押，向房产行政主管部门办理抵押登记。以没有房屋的土地使用权抵押，向土地行政主管部门办理抵押登记。
对老百姓来说，买房不是经常性事件，大部分家庭可能10年、20年才有一次，对大多数的单位来说，也是几年或者更多年办一次的事，跑两个地方还是跑三个地方办证，办“两证”还是办“三证”，只要办证部门能在法定期限内办好,大多数单位、个人并无多大意见。而房屋、土地使用权转让及其登记，涉及两个部门四个手续，但两个部门都是转让手续与登记手续两个手续一次申请、一并办理。
“呼声”来自房地产开发商和房地产中介机构是正常的，对房地产开发商特别是房地产中介机构来说，办理房地产交易及登记是经常性事件，如果能在一个地方办好房屋土地登记手续，自然省事。“呼声”也来自理论界和法律界，认为房地产应当发一本证，只要把土地、房产两个管理部门合一，或者成立一个专门发证部门，就万事大吉了。但是他们并没有考虑，以办证的方便换办其他诸多事情的不方便，究竟是利大还是弊大，特别是对广大的单位、个人来说，是否有真正的方便。
曲宇辉
推动不动产统一登记制度的构想 篇6
关键词：性质；不动产登记；统一登记；基本问题：构想
《物权法》颁布实施后，建立不动产统一登记制度成为社会各界的企盼，虽然部分地方开展了试点探索，但由于国家层面的制度未建立，总体效果并不明显。解决中国不动产统一登记问题的根本，在于从法理层面理顺不动产物权之间的关系，并在此基础上调整和完善不动产登记和行政管辖制度。本文从不动产统一登记行为性质，分析了不动产分散登记的现状、弊端，探讨了推进中国不动产统一登记的几个基本问题，特别是提出了推进中国不动产统一登记的构想。
一、不动产统一登记行为性质
不动产统一登记，是指不动产权利人依法律和相关规定，向国家依法设置的统一登记部门对本人所属的不动产权属变动事项记载于不动产登记簿的行为。
关于不动产统一登记的性质，目前国内大致有三种观点[1]： 一是公法行为说，该说认为不动产统一登记属于一种公法上的行政行为，体现国家对不动产物权关系的干预，干预的目的旨在明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益； 二是证明行为说，该说认为房屋产权管理机关的职责范围是审查买卖双方是否具备办证（ 交付） 条件，至于房屋产权变更登记本身，只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准； 三是私法行为说，该说认为统一登记本质上应为私法行为。我们认为，登记本质上是一种事实行为，它并不能赋予任何人以权利，即登记本身不能创设物权。登记机关的职能，主要在于对不动产物权予以公示，明确权利归属，以维护交易安全。因此，统一登记行为是当事人和登记机关双方的意思表示的一致性表达，而不是行政机关单方面的意思表示[2]。
二、我国不动产登记制度的现状评述
由于历史原因，我国的不动产登记制度是建立在计划经济时代条块分割的基础上，为实现各职能部门分别的行政管理目的而设，登记规范制定主体多头，而且层级较低，效力较差。这种立法模式导致登记规范的内容不仅散乱，而且互相矛盾。主要表现为登记主体混乱多头，[3]登记事项不统一，登记程序不规范不透明，登记内容使用查阅困难，已经不能适应现代社会对不动产物权变动公示的客观要求。第一，不动产登记范围混乱，名称亦不规范。第二，不动产登记的规则体系混乱，各自为政现象突出。首先同一不动产登记对象的规则体系混乱。其次不同种类的不动产登记自成体系，混乱和交错现象非常明显。第三，不动产登记机构分散，形成多头登记。
三、中国推进不动产统一登记的几个基本问题
1.必须首先从法理上合理界定不动产物权之间的关系，明确土地的基础地位。
从法理上合理界定不动产物权的关系，是不动产统一登记必须要解决的深层次问题。实施中国的不动产统一登记，必须贯彻不动产登记以土地为基础的原则，这样才能理顺不动产之间的关系，构建科学的、有利于权益保护和不动产利用管理的统一登记体系。
2.不动产登记机关可选择行政机关
作为不动产统一登记的实施实体，不动产登记机构的设置是实现统一登记的必然要求。目前，对于中国将来不动产登记机关的选择，主要有三种观点：一是由人民法院作为登记机关；二是由公证部门或事业单位作为登记机关；三是由行政机关作为登记机关[4]。我们认为结合中国现实状况，以行政机关作为不动产登记机关较为合适。中国的行政机关长期以来一直担任不动产登记职责，积累了相当的经验和基础。
3.过渡期可通过优化登记机关职权来推进不动产统一登记
在当前不动产分散登记的现实弊端中，不动产登记矛盾和冲突问题以及由此带来的社会问题是主要的且最为迫切需要解决的问题。因此，是否可以在近期尚未完全实行统一登记的过渡期内，先通过相关制度的完善和机制的构建，优化登记机构职权，实现有限目标；然后再着眼长远，实现统一登记立法和机构设置。
四、构建统一的不动产登记制度的构想
不动产统一登记制度应解决的主要问题，一是登记范围，二是登记机构，三是登记程序和登记办法。
首先，应当建立以土地登记为中心的登记制度，规范登记名称。
随着物权制度的发展，土地之上与土地之下可以作各种不同用途的利用，各种空间的利用权也应获得法律确认，尤其是土地之上房屋的多样性、单元性以及分层多单元的可让与特征使其权利结构呈现出极为复杂的状态。但各种权利实际上都是在土地之上形成的，并围绕着土地使用权而展开，所以建立以土地登记为中心的登记制度，是十分必要的。
其次，建立不动产统一登记机构，减少不动产流通障碍。
目前关于统一登记机构的设置改革，有代表性的有三种模式： 机构合并模式；机构单设模式；[5]集中办理模式。[6]我们认为，目前我国统一登记机构建立在第三种模式的基础上，在各地开办的政务服务中心内，设置不动产登记中心，专门负责不动产的登记。这是因为目前各不动产登记机关已经储备了丰富登记的经验，其中从业人员已经有了相应的职业素质，在此基础上进行集中办公改造所花费的成本最低。在政务服务中心内设置不动产登记中心，更能符合物权变动登记公示公信原则的基本内涵和要求，同时避免了现行登记机关相互推诿相互争持的情况。
第三，完善不动产统一登记程序和登记办法
实现统一登记程序的法治化，在程序形成、程序设置、程序主体等方面予以法律的规范。为了避免立法上的重复，我们认为应当对不动产统一登记的一般步骤作出规定，根据现行法的总结，[7]不动产统一登记的一般程序可归总为以下六个步骤： （1） 提出申请； （2） 受理申请（ 收件） 并记征规费； （3） 审查； （4） 公告；（5） 核准登记，登簿并颁发权属证书；（6） 立卷归档。其中的公告仅适用于特定的登记类型。完善不动产统一登记办法，按照《物权法》的规定制订不动产统一登记办法，一是应当就不动产登记的范围、种类和权证名称作出统一规定，不允许地方和部门创设新的不动产登记种类和权证名称，真正保证“物权法定”； 二是规定几种统一登记模式，但不宜登记模式一刀切。法律上不能授权省级政府自行决定统一登记模式并制订不动产登记办法[8]。因为不同的统一登记模式，会有不同的土地与土地附着物登记关系，会有不同的登记条件、程序和期限，会形成不同的登记办法。为此，在国家出台不动产登记法规之前，以部门规章的形式调整规范不动产登记，具有迫切的现实意义。（作者单位：新疆师范大学法学院）
参考文献：
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[7]程啸. 论我国不动产登记机构的统一[J] . 中国房地产，2011，（13）：28 - 31.
不动产统一登记管理制度初探 篇7
1 不动产登记制度的概念界定
不动产物权登记, 就是将不动产物权变动的法律事实, 记载于国家专门设立的不动产登记簿的过程或者事实。我国《物权法》第十条第二款已经明确规定, 国家不动产对不动产实行统一登记制度, 可见登记制度是物权法的制度基础, 在物权法中占据重要的地位, 它不仅是人们进行不动产物权确定和物权交易的重要原则, 也是保障物权交易安全性和公平性的重要工具, 为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。
关于“不动产”, 《物权法》只是提及概念, 却始终没有对其界定。笔者认为我们完全有必要通过立法的方式明确界定《物权法》所称的“不动产”, 可以借鉴大陆法系国家对于不动产的界定方式, 并借鉴国内学者对不动产的认识, 比如梁慧星教授在其《物权法草案建议稿》和王利明教授在其《物权法草案建议稿》中将不动产界定为: 不动产, 指依自然性质或者法律的规定不可移动的物, 包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分离的其他物。
2 我国不动产登记制度存在的缺陷
《中华人民共和国物权法》的通过在很大程度上改变了我国不动产登记的混乱和不统一状态。如第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 应当登记; 未经登记, 不发生物权效力, 但法律另有规定的除外; 第十条规定: 我国的不动产登记实行统一登记制度, 统一登记的范围、登记机构和登记办法, 由法律、行政法规规定。除此之外, 《物权法》还分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做出了相应的规定。但仍然可以看出, 受现实的制约, 现行的《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定, 且规定得不明确, 法律效力规定不科学, 致使司法实践比较混乱, 可以说这些规定几年来一直悬在空中, 许多问题有待进一步完善。
目前, 我国的不动产登记主要由相应的行政主管部门负责, 登记机关主要分布在不同的行政部门。据不完全统计, 不同财产的登记机关竟达到二十多个。在不动产登记制度实践层面, 由于有关不动产登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释中, 这种依据散乱, 内容多为有矛盾的不动产法律登记制度, 它满足不了不动产资源分别管理的需要, 也满足不了依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权保护的需要。不动产登记制度尚未在我国得到系统的建立, 因此, 实践中有一些涉及不动产登记的部门按照不同的管理体制, 对土地、房屋、林木等各项不动产, 分别制定了只具有部门规章意义的登记规则。这些规则零散且法律层级低、效力不足, 只能满足对土地、房屋进行行政管理的需要, 而不能适应不动产交易日益活跃的市场需要, 不能满足依公示原则和交易的客观公正原则对不动产交易进行保护的需要。在没有统一的不动产登记法协调的基础上, 房产、地产的分别管理, 登记缺乏信息的流通, 造成了第三人参与交易成本的增加和风险的扩大。其不良效应一方面体现在增加了政府的管理成本, 同时由于不动产的交易需要在两个部门间交涉, 在一定程度上也降低了不动产交易的效率; 另一方面是由于在两个不同的部门进行登记, 很容易损害当事人的正当权益, 扰乱正常的法律秩序。
3 我国不动产统一登记制度的建立及意义
因此, 探讨如何建立符合我国国情和适应我国社会经济生活要求的不动产登记的具体制度显得现实而紧迫。我国政府在2013年11月20日十八届三中全会后召开的第一次国务院常务会议提出“整合不动产登记职责, 建立不动产统一登记制度”。主要内容包括: 一是将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担; 二是消除“信息孤岛”, 建立不动产登记信息管理基础平台; 三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。可以说政府意识到房、地分别设置登记的缺陷, 尝试将两部门合二为一, 从而实现房、地合一登记。笔者认为这一改革是符合不动产登记的发展趋势的, 独立于统一的不动产登记机关对保护不动产的交易安全和社会财产的有序化具有重大意义, 设置独立而统一的不动产登记部门是我国实行不动产统一登记制度的必然要求。
同时人们还从不动产统一登记制度中读出了“反腐”、“拉低房价”等作用, “房叔”、“房姐”的出现证实了登记制度不统一、房产信息不公开的弊端, 不动产统一登记和公开查询系统建立后, 有助于搞清那些不正当交易的问题, 对于发现腐败会有重大作用。还有人认为不动产登记制度的作用除了反腐, 查“房叔”、“房姐”之外, 也是为房产税打基础, 健全了全国不动产统一登记制度之后, 也就扫清了房产税开征的最大障碍, 特别是对全国范围内多套住房拥有者的梯级征税变成可能。
笔者却认为国家建立不动产统一登记管理制度的根本目的不在于反腐, 而是保护群众的不动产权益, 保障交易安全, 搞清楚全国不动产基本情况, 利于宏观调控。其具体意义可分为以下几点: 首先, 不动产统一登记管理制度可以更好地落实物权法, 保障不动产交易安全, 强化登记的公示和公信功能, 有效保护不动产权利人的合法财产权, 鼓励交易。其次, 它属于基础性制度建设, 建立不动产统一登记制度是转变政府职能、提高行政效率、改善社会环境、完善市场体系、加快社会信用体制建设的又一重要步伐, 可以说是市场经济发展的必然要求; 最后, 有利于反腐和预防腐败。在不动产统一登记制度实施之后, 拥有大量房产的人可以被很快确定, 从而逼出空置房, 遏制非自住房需求, 改善供求关系, 对降低当前过高的房价、减轻群众住房负担意义重大。前途虽然光明, 但道路同样是曲折的, 该项制度的实施必然会遇到某些阻力, 这就需要各方的大力支持, 我们群众也应切实地进行监督以期提高不动产统一登记制度的效果。
为达到不动产统一登记制度发挥其应有作用的目的, 笔者认为应把以下几点做到实处: 第一, 不动产统一登记的机关要具有独立性, 不依附于任何行政部门, 也就是说, 登记机关与行使不动产行政管理权力的部门必须绝对分开。这样, 登记工作人员才不会受到人为因素的压力, 更好地体现登记的公示公信效力。第二, 强化登记工作人员的法律素质和道德素质, 不断提高登记质量和登记效率, 使他们能够爱岗敬业从而中立客观地履行不动产登记职责。只有这样, 才能使不动产统一登记管理制度成为真正民法物权意义上的基础制度, 在维护财产秩序和保护不动产交易安全方面发挥应有的作用。
摘要：登记制度作为不动产物权的公示方法, 直接关系到不动产物权的取得与行使, 为不动产的快速流转及交易安全提供法律保障。但是目前不动产登记较为混乱, 主要体现在负责登记管理的部门不统一, 土地、房屋、矿产、林业等行政管理部门, 都分别对不同的不动产物权拥有登记管理权, 使得登记过程复杂且成本较高。2013年11月20日, 十八届三中全会后的会议上李克强总理提出“整合不动产登记职责, 建立不动产统一登记制度”, 民众和媒体马上从中解读出“反腐”“控房价”等效果, 2014年6月将出台相关条例, 本文从登记现状、新制度意义和具体做法等角度初探不动产统一登记管理制度, 以期切实提高不动产统一登记制度的效率和效果。
关键词：不动产,登记现状,统一登记,意义
参考文献
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统一登记 篇8
关键词：不同产统一登记,破阻前行,现状,问题,解决办法
不久前, 我国的国务院召开了常务会议, 将我国的不动产登记制度进行了整合, 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产由国土资源部门统一进行登记, 也就是将此前分散在多个部门的不动产登记职责整合为由国土资源部统一负责。不动产登记制度是物权法的构成部分之一, 对实现个人不动产法律效力有着公示力的有效手段, 是物权法保护不动产权人利益的基础。我国现行的物权法中对不动产的登记制度做出了相关的规定, 这象征着我国不动产登记制度开始走向统一的发展道路。我国现在的不动产登记制度有很多的缺陷, 学者研究发现, 主要原因就是不动产登记制度的不统一而造成了其制度在实施以及管理上的混乱, 统一登记制度是完善不动产登记制度的根本。同时, 结合这些问题加以研究, 提出解决问题的办法, 以期实现我国不动产登记制度的统一化、系统化、完整化。
下面我将从不动产登记制度的重要意义入手, 对我国不动产统一登记如何“破阻前行”的课题进行探究。
1 我国不动产统一登记制度的现状以及相关的现行政策
目前在我国并没有相对明确的不动产统一登记物权法, 在进行不动产登记以及涉及到不动产时遵循的法律主要是参见分散在各项单行民事法律法规以及一些司法解释。实际上我国现在的不动产登记制度并没有统一, 没有一个完整的、系统的体制。
中央编办公布了不动产登记职责整合方案, 按照人随事走的原则, 国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子, 承担指导监督全国不动产统一登记工作的职责。“统一”大幕由此拉开。目前, 不动产统一登记制度建设的核心内容, 是基本实现登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。但统一登记不是将原来分散的登记成果弃之不用、重起炉灶, 而是以这些成果为基础进行整合、融合。在此过程中, 成果如何整合、工作如何衔接和平稳实施, 将是统一工作的重点。
2 我国不动产统一登记制度存在的几个问题
现阶段我国的不动产统一登记制度因为没有统一而存在很多问题, 不动产本身涉及到很多的部门而且物权法的法律效力范围以及有效性都受登记制度的影响。现行我国的登记制度满足不了市场经济下动产的发展需求, 分析我国的不动产统一登记制度, 再结合我国的不动产发展现状, 不难发现我国的不动产登记制度存在着以下几点缺陷:
2.1 不动产登记机关混乱
不动产登记涉及很多的职能部门, 根据不动产的类型不同将不动产登记分为了土地物权登记、矿产物权登记、房屋物权登记、林权登记、水权登记以及渔权登记, 在我国有着多达六家的不动产登记机关。此前, 我国未对不动产登记制度作出明确规定, 由于牵扯部门利益, 由哪个部门来进行不动产统一登记一直存在争议, 如在许多城市, 实行房、地分开登记, 此外, 耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在国土、住建、农业等多个部门。这不仅造成人民群众办理不动产登记手续繁杂, 也容易造成登记部门之间相互推诿扯皮。作为一种公示行为, 不动产多头登记直接制约着公示效果, 给不动产物权变动、查询带来诸多不便。
2.2 登记的法律依据不统一
不动产物权登记通行的做法, 实质上依据一国民法典之有关规定, 程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规, 如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》, 政出多门。
2.3 登记效力不区分不动产物权变动的原因
如前所述, 世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力, 而我国现行法不区别不动产物权变动的原因, 而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990 年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18 条规定, 凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的, 其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定, 均为无效。这一规定, 是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定, 继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权, 而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。那么这里就存在着一个问题, 既然法律规定在新建期间的三个月内房产不归产权所有人, 那么这三个月的时间里面该物权应该归属于谁呢?
3 不动产统一登记“破阻前行”的办法
我国的不动产登记制度已经无法适应市场经济的需求, 针对我国目前不动产统一制度面临的种种阻力, 我总结学者的研究理论, 分析得出以下几点建议:
3.1 对相关部门不动产登记机构情况, 包括内设机构、职能定位、人员队伍结构等进行调查, 为谋划不动产登记局内部机构设置、职能定位、人员力量配备等提供参考。对相关部门不动产登记的现状进行全面调查, 为实施不动产统一登记做技术准备。
3.2 通过物权立法, 统一不动产物权登记的法律依据, 消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。统一不动产权登记的法律依据是实现不动产统一登记的根本, 不同的部门在不动产的登记上依据的条例不同, 如园林、海域等等。
3.3 制定不动产登记法, 规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格, 以及登记程序等, 从程序上完善不动产物权登记制度。
3.4 统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记, 是维系现代财产秩序非常重要的一环, 具有技术性、专业性的特点, 只有由专门机关专司其职, 才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关, 统一管辖不动产物权登记工作。
结束语
统一登记 篇9
据了解, 从2006年1月1日起, 天津市就本着“稳步推进、先易后难、分步实施”的原则, 开始逐步推进房地统一登记工作, 对全市国有土地范围内住宅和市内六区国有土地范围内的非住宅实行房地统一登记。
天津市实行房地统一登记、两证合一, 主要是基于以下考虑。一是有利于保护权利人的合法权益。实行房地统一登记、两证合一, 能够加快房、地同步登记的步伐, 为当事人进行房地产交易、抵押提供方便, 使房地产权利人的权益更完整, 全面、有效地保护其合法权益。二是有益于减轻企业和群众的负担。房、地两证分别发放时, 市内六区以外的申请人要到两个部门申请, 填两次表, 领房证需要30日, 领地证还需要30日, 费时费力。而实行房地统一登记、两证合一以后, 申请人只需到一个部门申请登记, 填一次表, 领一个证, 节省时间, 减轻负担, 方便了企业和群众。三是有益于提高工作效率。实行房地统一登记、两证合一以后, 由一个部门受理登记, 进行一次审核, 实现证出一门, 可减少职能交叉, 降低行政成本, 提高登记效率。四是可降低金融风险。房、地两证分别发放时, 一些当事人乘机违规操作, 重复抵押, 扰乱了金融秩序。实行房地统一登记、两证合一, 实现了房、地统一管理, 将有效地控制房地产抵押中的金融风险。五是有利于防止政府土地收益流失。实行房地统一登记、两证合一, 将使政府更全面准确地掌握房、地权属状况, 能够使土地出让金应收尽收, 增加政府的土地收益。
另外, 对于部分开发建设单位在建设、规划、用地、销售等方面出现的违法违规行为和部分房地产开发建设项目未发证的补登问题, 天津市建立了市规划局、市建委联席会议制度, 实行联合监管机制, 通过信息共享, 制定监管措施。在先行给群众办证的同时, 根据有关法律、法规, 针对建设项目的实际情况, 相互配合, 按照各自的行政职能, 继续追究原建设单位的相关责任。
经过两年的实践, 房地统一登记在保护房地产权利人合法权益、保障房地产交易安全、降低登记成本、简化办事程序、提高登记效率、方便企业和群众方面发挥了重要作用, 有利于加强政府对房地产的调控和管理, 防止政府土地收益流失, 实现与国际接轨。
为此, 天津市在总结前两年房地统一登记工作经验基础上, 从今年9月1日起, 对市内六区以外区县国有土地范围内的非住宅实行房地统一登记, 全面实现了全市国有土地范围内房地统一登记。
统一登记 篇10
一、对不动产统一登记的理解
不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。不动产统一登记是将原来分散在土地、房屋、农业、林业、海域等部门按各自职能进行的土地登记、房屋登记、承包经营权登记、林权登记、海域使用权登记等统一由一个登记机构在统一的系统上办理,记载于统一的登记簿上,为当事人核发统一的权属证书或证明。其根本目的是为了保护当事人合法权利,保障交易安全,当事人和登记机构之间的权利义务关系并没有因为不动产实行统一登记而改变,不存在部分人猜想的统一登记是由政府组织主动开展不需当事人申请举证的问题,更不会因为统一登记而将原来的违法不动产合法化。
二、不动产登记程序的启动及申请主体问题
按照《物权法》等相关规定,通常情况下不动产登记是依当事人申请进行,其中以双方申请为一般原则,以单方申请为例外情形;不动产登记程序的启动以当事人申请为一般原则,以依嘱托或依职权进行为例外情形。在国家规范及我市以往政策规定中,对依当事人申请进行的登记均有详细规定,而对于依嘱托或依职权进行系统性规定较少,在国家规范只有该两类登记程序没有具体登记内容。此次,在《天津市不动产登记规范》中单独设立一章“根据有关部门要求办理的登记”,按照《天津市不动产登记条例》和《天津市土地管理条例》规定的情形,对依据有关国家机关嘱托进行的登记、登记机构依职权进行的登记以及依拆迁整理单位申请进行的登记从申请主体、登记材料、审查要点等方面进行了详细规定,既做到于法有据又解决实际问题。
三、不动产登记的公告问题
本着既依法为相关当事人提供提出异议的渠道和履行向公众告知的义务,又减轻当事人负担的原则,对公告的种类、情形、场所、时限等在规范中进行详细规定。
(一)公告的种类及情形
1.登簿前公告,即将准予登记事项记载于登记簿前进行的公告,主要目的是为了排除异议。主要包括政府组织的集体土地所有权登记,宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及房屋所有权、土地承包经营权的首次登记;不动产登记经办机构依职权办理的登记;按照《天津市不动产登记条例》第七十六、七十七条规定的历史遗留问题登记。2.登记结果公告,主要包括《天津市不动产登记条例》第三十条规定的依嘱托进行的登记和《天津市土地管理条例》第二十九条规定的依法拆迁、整理并依整理(拆迁)单位申请办理的注销登记。3.证书作废公告,即办理注销登记时应当收回原证书或证明而未收回的,在登记完成后应当公告作废。
(二)公告场所
除历史遗留问题因涉及不特定人重大权益,需要在本市主要报纸予以公告外,其余的公告都可以在不动产登记经办机构的门户网站及不动产所在地等指定场所进行,最大限度的减轻当事人负担。
(三)公告时限
登簿前公告除历史遗留问题需公告3个月外,其余的公告时限为不少于15个工作日。
四、不动产登记中涉及的公证问题
一直以来,为了保护不动产权利人合法权益,降低其不动产被他人处分的风险,对于自然人处分不动产以及继承或接受遗赠取得不动产的,均需对授权委托书和继承权进行公证。此次对于境外申请人处分不动产的,其授权委托书应当经公证或者认证的规定予以保留;对境内自然人处分不动产的,如委托他人办理,其授权委托书公证不作为必要前提,可以在申请登记时与代理人共同到不动产登记经办机构现场签订授权委托书;对于继承和受遗赠类登记,提交经公证的材料或者生效法律文书的,可直接作为权属来源材料,未提供上述材料的,在登记受理前设置了一套程序进行处理,主要是基于当事人自我举证和证据链之间的互相印证、登记机构的问询查验、各相关人员的书面承诺以及登簿前的公示排除异议。但关于此类做法的争议也未停息,在减轻当事人经济负担的同时,当事人合法权益受到侵害的风险也在增加,尤其对于由登记机构依当事人举证对其是否有权继承进行审核,已经进入到了对民事法律关系的实质性审查,这既超出了登记机构的职责范围,也影响登记安全和登记效率,在当前登记人员普遍紧张的情况下也影响对其他登记业务的合理的人员配比。
五、规范不动产分割合并或范围发生变化等变更登记问题
在以往登记的内涵不明确时,的确存在过通过不动产登记对已有不动产进行分割、合并,以登记代替行政审批的问题,在《物权法》的大背景下,登记的记载和公示功能已经法定,登记机构依据权属来源证明材料进行依法记载,对于不动产的分割、合并或范围发生变化等行为,需要有权机关出具相关变更的证明材料,避免因当事人自行申请造成的不符合规划、不符合消防等相关部门规定的问题。因此,在《天津市不动产登记条例》中规定申请人应当提交“有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件”“国有建设用地使用权出让合同或者补充协议”,并在登记规范中进一步细化为:因地界调整导致土地面积、界址范围变更,宗地分割或合并的,提交土地出让补充合同或有关批准文件;属部分土地收回引起房屋面积、界址变更的,提交人民政府收回决定书;改建、扩建引起房屋面积、界址变更的,提交建设工程规划许可证及附件、附图,建设工程规划验收合格证件,建设工程竣工验收合格证明材料;其他面积、界址变更,分割或者合并不动产的提交有权机关出具的批准文件。这些规定与国土部规范的规定也相一致,充分体现登记的记载功能,以及权利人应当依法依批准利用不动产的责任。
六、划拨土地的处置问题
统一登记 篇11
我们要充分认识不动产统一登记制度改革与实施的重大意义，切实提高共同做好这项工作的思想自觉和行动自觉。
一、实行不动产统一登記，是国土部门助力全面建成小康社会的重要举措
所谓不动产，包括土地、海域及其附属的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物。由此可见，不动产既是重要的资源，也是重要的资产和资本。长期以来，我国的不动产处于分散登记的状况，职能交叉、各自为政，不但制度成本高，而且很多技术上的问题也无法解决，造成了不动产产权不明晰、管理权责不明确，客观上阻碍了不动产市场交易的正常运行，影响了不动产权利人财产权益的实现，弱化了城乡经济协调发展的动力。实行不动产统一登记，是明晰不动产的物权、促进不动产的市场交易、显化不动产价值的关键性改革，它将唤醒长期沉睡的不动产，源源不断地转化为促进经济社会发展的流动资本，为国家经济加快发展提供强劲的动力。特别是，我国既是世界上最大的发展中国家，也是最大的农业国家之一。因此，实行不动产统一登记，对于我们这样一个农村经济比较薄弱的大国来说，意义更加重大，作用更加显著，不但能促进土地等资源要素的合理有序流动，让千千万万的农民可以安心地离开“一亩三分地”，推动农业现代化的发展，还可以为第二、第三产业提供大量的农村劳动力，进一步助推城镇化、工业化的健康发展。
二、实行不动产统—登记，是全面深化改革中的一项十分重要的改革
2013年，党的十八届二中全会和十二届全国人大一次会议审议通过的《国务院机构改革和职能转变方案》，明确将建立不动产统一登记制度列入加强基础性制度建设的范畴，充分说明了不动产统一登记制度在全面深化改革方略中的重要性和基础性。只有产权明晰、权责清楚、法制健全，市场交易双方的权益才能够得到安全保障，市场才能灵、经济才能活。如果不动产产权制度不完善，有序、安全的市场交易就无从谈起，与不动产相关的其他改革也就难以开展。可见，建立和实施不动产统一登记制度，是全面深化改革中的一项十分重要的改革，是构建中国特色社会主义市场经济体制的一项重要的基础性制度。
三、实行不动产统一登记，是国土部门落实全面依法治国、推进法治国土建设的重要工作
全面推进依法治国，建设法治国家，其前提和要求就是要让人民群众的人身权、财产权等各项基本权利得到充分尊重，各种所有制经济组织和个人的财产权得到依法确认和依法保护，不动产统—登记制度，将为资产法制化创造基本条件，这是有效保护不动产权利人合法财产权的核心制度安排。所以，积极推动不动产统一登记制度的落实，也是国土部门落实全面依法治国、推进法治国土建设的重要任务。国土资源部党组高度重视不动产统一登记法治化建设工作，不久前印发的《关于全面推进法治国土建设的意见》，明确提出了“建立健全以不动产统一登记为基础的自然资源产权法律制度”。这是我们土地督察机构义不容辞的职责所在，必须全力以赴、贯彻落实，不折不扣地完成任务。
四，实行不动产统一登记，是简政提效、方便群众的新要求
高效、便民、服务，是本届中央政府推进行政体制改革的主基调。我们的一切行政服务行为，都要把是否高效作为衡量的标准，都要把是否便民作为服务群众的根本出发点和落脚点。不动产统一登记作为一项系统性改革，同样也不例外。今年年初，李克强总理在国务院常务会上明确强调，不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措。这是对不动产统一登记工作的明确定位。具体讲：一是落实简政提效的要求。通过整合相关部门的不动产登记职责，将不同部门办理的登记业务整合到一个部门，最大限度地节约行政成本，提高行政工作效率。二是转变职能和能力建设的要求。通过构建四级上下联通、左右互通的不动产登记信息管理基础平台，共享不动产相关数据，为宏观调控提供客观依据，提升政府的行政能力和增强统筹发展的能力。三是便民利民的要求。通过减少环节、合并证照、减少收费、信息共享，最大限度地便民利民。四是减少纠纷、增进和谐的要求。实行统一登记后，将有效避免或减少相关不动产之间的权属界线不清、权利归属不明、权利互相冲突等问题，有效保护权利人的财产权益，保障市场交易的安全，减少纠纷，增进社会的和谐和安定。
天津市房地产统一登记制度探讨 篇12
天津市共16个区县(其中中心市区6个,涉农区县10个),辖区面积约1.19万平方公里,其中,国有土地0.4万平方公里,集体土地0.79万平方公里。自2002年11月5日起,天津在市内六区实现了国有住宅房地登记的统一办理和统一发证,提高了房地登记的工作效率,缩短了中心城区市民办理房地产权证的时间。
自2008年9月1日起,天津市在国有土地范围内全部实现了房地统一登记和两证合一,实现了在房地权属登记网络系统上办理各类房地登记业务。2006年至2009年,天津市在全国率先完成集体土地所有权登记发证工作,并实行了“凭证征地”和“凭证供地”制度,使土地变更登记与土地征收、出让、划拨紧密结合,提高了土地登记的精细化管理水平。
2007年10月1日,《物权法》正式实施。其中规定,国家对不动产实行统一登记制度。2013年3月全国人大通过的《国务院机构改革和职能转变方案》指出,房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责将整合由一个部门承担;为更好地落实《物权法》,保障不动产交易安全,有效保护不动产权利人的合法财产权,国家将建立不动产统一登记制度。按照国务院办公厅关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知,2013年4月底前,中央编办将负责完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记等职责的整合;2014年6月底前,国土部、住建部将会同法制办、税务总局等有关部门负责出台不动产登记条例。面对新形势,如何结合天津市房地产登记制度的现状,按中央要求推进天津市房地产统一登记制度的建设和完善,已成为一个新的研究课题。
天津市房地产统一登记制度的建立和完善,可以使房地产权利人通过一次申请,实现房地统一登记、统一发证、两证合一。这对于提高登记效率、减轻房地产权利人负担、维护权利人合法权益,实现房地产融资,避免因房地分开登记、分别抵押造成的金融风险具有重要意义;对于政府准确掌握天津市房地产权属状况、资产状况,全面提升天津市土地管理和房产管理水平具有基础性作用,对服务天津经济社会发展特别是农村经济发展具有重要意义。
目前,我国不动产登记部门主要是依据行政管理的职能来确定,由于土地、房屋、森林、草原、海域等不动产分别由不同的政府职能部门进行行政管理,关于不动产的登记也就相应地分散在不同的行政机关。《物权法》虽然规定了对不动产实行统一登记制度,但具体如何落实,并没有明确规定。上海、重庆等少数省市目前也仅在国有土地范围实行了房地统一登记。
因此,天津市房地产统一登记制度的建立和完善,对于《物权法》的实施还将起到促进作用,同时对于全国及其他省市的房地产统一登记工作也具有借鉴意义。
2 天津市房地统一登记制度建设及存在的问题
2.1 房地统一登记制度建设
《物权法》颁布前,我国房地产登记制度主要经历了以土地登记为主到房地一并登记,再到房地分头登记的历史变迁。随着我国土地详查、房屋普查等工作的开展,房地产登记制度逐渐建立完善。《物权法》实施后,确立了不动产统一登记制度。在此基础上,国土部和住建部分别出台了《土地登记办法》和《房屋登记办法》,明确了房屋所有权和其占用范围土地使用权主体一致的原则,给出了由一个部门统一负责房地登记的原则性要求,但仍然沿袭了房、地分别登记的体制,不利于房地统一登记的推行和落实。天津的房地产登记制度同样经历了以土地登记为主到房地一并登记,再到房地分头登记的变革。
2001年天津市机构改革中调整了市房地产管理局的职能,天津市政府委托市房地产管理局负责市中心六区住宅土地的登记发证。为实施这一改革,2002年10月,天津市政府下发《关于同意委托办理市内六区住宅用地登记发证工作方案的批复》,天津市内六区住宅用地分户登记发证工作职能由天津市规划和国土资源局移交天津市房地产管理局。为落实天津市政府文件精神,天津市房地产管理局发布了《关于开展市内六区住宅用地登记发证工作的若干规定》,自2002年11月5日起,由天津市内六区房地产管理局及天津市房地产产权市场管理处按分工负责办理天津市内六区住宅用地登记,规定凡受理市内六区住宅转移、变更登记申请的,在颁发《房屋所有权证》的同时,颁发《国有土地使用证》。这项职能的调整,在天津市内六区实现了经初始设定登记的住宅用地分户登记、转让、出租、抵押及房地登记的统一办理、统一发证,简化了登记程序,方便了群众,提高了办证效率,为天津市房地统一登记在政策、技术、实践方面做了准备。
2005年10月天津市政府对国土资源、房屋管理职能进行了整合,将原天津市规划和国土资源局的国土、矿产管理机构与天津市房地产管理局合并组建了天津市国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)。随后,天津市各区县相继成立了区县国土资源分局,作为天津市国土房管局的派出机构。按照2009年天津市机构改革实施方案,天津市国土房管局负责全市土地确权登记发证和房屋所有权登记发证工作。天津市房地管理职能整合以来,通过开展集体土地所有权调查、全国二次土地调查逐步建立完善了天津市地籍管理数据库,为完善房地产登记制度打下了坚实基础;对《天津市土地管理条例》进行了修订,制定了《天津市土地登记技术规范》和《房屋权属登记规范》等一系列制度;基于国家《物权法》、《土地登记办法》、《房屋登记办法》的出台,对天津市土地登记、房屋登记相关规范进行了修订和完善;通过先易后难逐步实现了天津市国有土地范围的房地统一登记和两证合一。
2.1.1 加强房地产调查基础性工作
为落实好国土资源部关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知,依法明晰农村集体土地产权关系,保护农民合法土地权益,维护农村社会稳定,2005年天津市在武清区高村乡开展了农村集体土地所有权登记发证试点工作。2006年7月,为进一步发现问题,总结经验,天津市人民政府转发了天津市国土房管局关于开展集体土地所有权登记发证试点的工作意见,要求全市各区县各选一个乡镇,开展集体土地所有权登记发证试点工作。2008年7月,国土资源部办公厅下发了关于开展2008年度农村集体土地产权调查试点的通知,确定天津市为2008年度农村集体土地产权调查试点单位,要求天津市选取2~3个有代表性的区、县作为试点单位,完成行政区域内农村集体土地所有权的土地调查、登记发证;建立和完善农村地籍管理信息系统,编制农村地籍图、宗地图。结合天津市已经启动的第二次全国土地调查,天津市国土房管局选定津南区和静海县为试点单位。
为确保集体土地所有权登记发证依法规范,天津市国土房管局先后制定出台了《天津市第二次土地调查实施细则》、《关于进一步规范集体土地所有权登记发证有关问题的通知》等文件,对集体土地所有权调查、确权、登记发证等做出了明确规定,同时规定集体土地所有权登记发证从收件、审核、审批到证书打印,全部在房地产权属网络登记系统上运行,避免了图形占压、重复发证等问题,为规范开展集体土地登记发证提供了政策和技术保障。
2009年11月,天津市集体土地所有权调查、确权、登记发证工作率先完成,比国家部署开展此项工作提早了两年。截至2012年底,天津市农村集体土地所有权登记发证率达到98.2%。结合天津市“一张图”系统建设,集体土地所有权登记发证从收件、审核、审批到证书打印,全部实现网上办理。2012年10月,天津市“农村集体土地产权调查(试点)”项目通过国土资源部组织的验收。天津市集体土地所有权调查中,界址点采用GPS/VRS技术进行实测,建立了满足国家标准的图形、属性数据库,在天津市范围实现了农村集体土地所有权的网上登记发证,做到了天津市农村集体土地所有权登记发证的全覆盖,为天津市实现“凭证征地”打好了基础。2009年11月,为做好集体土地征收与集体土地所有权变更登记的有效衔接,天津市国土房管局制定下发了关于集体土地征收时办理集体土地所有权变更登记有关问题的通知,要求各区县在实施集体土地征收时应收取拟征收土地的集体土地所有证,未核发集体土地所有证的,核发后才能申请办理土地征收,同时要求在进行集体土地征收测绘时,一并出具变更登记所需宗地图等成果。把土地登记前置到土地征收之前来办理,完善了集体土地使用权的变更登记制度。
为建立归属清晰、权能完整、流转顺畅、保护严格的农村集体产权制度,2013年中央1号文件要求各地加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查,尽快完成确权登记颁证工作。为落实好中央要求,2012年6月天津市人民政府下发了天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作实施方案,从2012年6月底开始,天津市启动了农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作,要求按照“房地统一、提高效率”的原则实施房地统一调查、统一测绘、统一发证,避免重复调查、重复测绘、简化程序、方便农民,这项工作的开展对于推进天津市农村集体土地范围内的房地统一登记制度建设意义重大。
2.1.2 建立完善土地登记和房屋登记制度
经天津市人大修订,《天津市土地管理条例》2007年3月1日正式实施,第三、四章分别对土地所有权和使用权、土地登记做出了规定,规定土地权属登记由土地所在地的区、县土地行政主管部门受理,土地行政主管部门应当自受理土地登记申请之日起30日内审核完毕,符合土地登记条件的,受理土地登记申请日为登记日;土地上已建成房屋的,在申请房屋权属登记的同时办理土地权属登记,由天津市土地和房屋权属登记行政主管部门颁发房地权属证书和登记证明,天津市土地和房屋权属登记行政主管部门应当建立房地权属登记簿,制作统一的房地权属证书和登记证明;天津市土地行政主管部门可以根据本条例制定土地登记技术规范。条例从地方法规层面首次明确了天津市房地产同时登记、统一发证的要求,对于推进天津市房地产统一登记制度建设提供了法律依据。
2007年3月,为规范土地登记行为,加强土地管理,保护土地所有者和使用者的合法权益,落实好《天津市土地管理条例》,天津市国土房管局制定下发了《天津市土地登记技术规范》。2012年9月,天津市国土房管局按照《物权法》、《土地登记办法》等规定,对其进行了修订。在天津市国有土地实行统一登记、两证合一要求下,规范对土地登记的分类、职权分工、土地登记簿、土地登记基本单位、土地证书、登记人员管理、信息系统管理、土地登记程序、土地总登记、初始登记、变更登记、土地注销登记、其他登记、规范性表格、用章等逐项给出了具有可操作性的细化要求,全面系统完善了天津市土地登记制度。
2007年4月,为适应房地产市场发展需要,充分利用房地权属登记信息,保护房地产权利人的合法权益,天津市国土房管局制定了《天津市国有土地房地权属登记簿查询办法》。2012年8月,按照《物权法》、《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》等规定,对其进行了修订。该办法主要对天津市国有土地范围内有地上物的房地权属登记簿(包括土地信息和房屋信息)的查询条件、程序、时限等给出了明确规定。该办法规定,房地权属登记簿实行公开查询;由房地权属档案管理部门负责,各房地权属登记机构按照房地权属登记职能分工,受理房地权属登记簿的查询申请;查询程序包括:申请、受理、查询、收费、告知;查询时限为10个工作日;对无地上物的土地信息查询仍按国土资源部的《土地登记资料公开查询办法》进行查询。
2008年7月,天津市国土房管局对《天津市房屋权属登记规范》进行修订后重新发布,规范对天津市房屋权属登记的范围、基本单元、登记权利、分工、信息系统、登记程序、更正登记、异议登记、房屋所有权登记、他项权登记、预告登记等做出了细化要求,同时对天津市房屋权属登记档案管理和房屋面积测算提出了规范要求。本次修订主要是根据《物权法》和《房屋登记办法》对天津市房屋登记政策和程序进行的局部调整,同时对不同类型房地产权属登记的流程、当事人需提供的材料、办理时限等问题提出了进一步的规范要求,完善了天津市房屋权属登记制度。
2010年4月,为加强对土地储备和出让管理,做好土地供应与土地登记的有效衔接,天津市国土房管局制定下发了关于做好土地供应前土地登记工作的通知,要求在进行国有土地出让、划拨等土地供应时,供应土地应取得房地产权证,同时对土地供应前和供应后的土地登记工作提出了要求,实现了“凭证供地”、“证地统一”,避免了权属纠纷,保障了土地供应的安全有效,完善了供地前的土地登记制度。
2010年11月,为实现在天津市房地产权属网络系统上办理集体土地使用权登记工作,天津市国土房管局下发了关于开展集体建设用地土地使用权登记发证信息补录的通知,要求各区县国土资源管理部门对本区县集体建设用地土地使用权已登记发证情况进行全面清理和信息补录,为实现集体建设用地土地使用权登记的网上办理做好了准备。同年12月,天津市国土房管局下发了关于在房地产权属登记网络系统上办理集体土地使用权登记有关问题的通知,要求自2011年1月1日起天津市集体土地使用权初始、变更、抵押、查封等各类登记开始在房地产权属登记网络系统上办理;要求办理集体土地使用权登记前必须完成集体土地所有权登记;办理集体土地房屋初始、转移、抵押登记时要挂接集体土地使用权登记信息,无集体土地使用权登记信息的,不得办理房屋初始、转移、抵押登记。对已有登记发证信息的清理和补录,加强了对各区县集体土地及其地上房屋登记的衔接和管理;实现网上办理登记的做法有效提高了登记工作效率,规范了集体土地范围的房、地登记工作。
2.1.3 实现国有土地范围房地产统一登记和两证合一
2005年12月,为尽快解决群众关心的住宅房地统一登记、两证合一问题,经天津市政府批准同意,天津市国土房管局制定下发了《国有土地住宅房地统一登记发证暂行规定》,2006年1月1日起,对于在天津市国有土地范围内已经办理房屋所有权初始登记和国有土地使用权初始设定登记的住宅,实行房地统一登记,两证合一,核发房地产权属证书;委托各区、县房地产管理局和天津市登记发证交易中心按房屋权属登记业务分工分别负责受理房屋和土地的权属登记,填发房地产权属证书,收取土地使用费和出让金等工作;对登记中涉及的住宅用地登记资料,由各区、县国土资源管理部门提供;房地产转移登记、变更登记时限为30个工作日,房地产他项权登记为7个工作日。同时市国土房管局还下发了关于启用天津市房地产权证、天津市房地产共有权证和天津市房地产他项权证、房地产权属登记申请书等的通知,统一了全市权属登记证书、统一了申请登记表格。房、地两证分别发放时,申请人要到两个部门申请,填两次表,领房证需要30日,领地证还需要30日;实行房、地统一登记,两证合一以后,申请人只需到1个部门申请登记,填1次表,领1个证,只需30日,节省了时间,提高了房地产登记的工作效率,方便了企业和群众。
2006年8月,天津市国土房管局下发《天津市房地权属登记网络系统使用和管理规定》,对在天津市房地权属登记网络系统上办理房地统一登记的业务分工、登记程序、各类房地产登记要求及房地产档案管理等给出了明确规定,规定自2006年9月1日起,在天津市内六区国有土地范围内启用天津市房地权属登记网络系统,统一在网络系统上办理房地统一登记。天津市房地权属登记网络系统是在整合地籍信息系统、房屋产权产籍系统等的基础上,以土地登记系统为依托,叠加房屋权属登记信息建成的,具有办理房地产权属登记、统计、数据加工、信息查询等功能,集地籍、房产图形、属性数据为一体,能达到登记空间数据和属性数据的同步运行,可实时、准确反映房地权属登记的现况,是房地权属统一登记及国土资源管理和房屋管理信息化建设的基础平台。天津市房地权属登记网络系统的启用提高了天津市房地产登记的工作效率,同时加快了天津市房地产统一登记、统一发证的步伐。
2008年8月,天津市国土房管局制定下发《天津市国有土地房地统一登记发证的规定》,在实现市内六区国有土地房、地网上统一登记的基础上,决定自2008年9月1日起在市内六区以外的区县国有土地范围内实行房、地统一登记,核发统一的房地产权属证书,并在天津市房地权属登记网络管理系统上办理各类登记。文件对房地登记业务分工、房地产权属证书和登记证明、房地统一登记程序及要件、房地两证记载不一致问题、房地产权证及填证说明、房地产登记审核表、房地产权属登记薄、各类登记申请书和填写说明等给出了明确规定。2008年10月,在总结国有土地房地统一登记存在问题的基础上,为提高办事效率,天津市国土房管局下发了《天津市国有土地房地统一登记发证补充规定》,对非住宅共用宗无宗地信息问题、宗地图补录问题、房地产查封问题、房地产抵押登记问题等给出了明确规定。至此,天津市按由易到难的原则在国有土地范围内全部实现了房地网上统一登记和房地两证合一。
2.2 存在的问题
对照《物权法》和中央要求,天津市房地产统一登记制度建设还存在许多与国家要求不相适应的问题需进一步完善。
一是《物权法》实施前,我国的房地产登记主要以城市房地产为对象,存在着“重视城市,忽视农村”的问题,城乡房地产登记发展极不平衡。与国有土地房地产登记工作相比,天津市农村范围集体建设用地使用权、宅基地使用权及集体土地上的房屋确权登记工作很薄弱,农村集体土地范围还未建立房地产统一登记制度。
二是由于国家房地主管部门分设及历史原因,天津市现有房地登记制度还很零散,没有形成统一体系,城乡房地产登记制度还不统一。从地方法规层面,《天津市土地管理条例》和《天津市房屋权属登记条例》都分别对房地产登记做出了规定;从规范性文件角度,《天津市土地登记技术规范》和《天津市房屋权属登记规范》都对房地产登记做出了规定;同时还单独制定了国有土地范围一系列房地产统一登记规范。
三是在天津市国有土地范围房地统一登记存在登记过程需多部门衔接、登记档案分散管理的问题。按照目前天津房地产统一登记制度,国有土地使用权总登记和设定登记由各区县国土资源分局负责;在各区县国土资源分局完成国有土地设定登记或提供宗地土地信息后,天津市登记发证交易中心及各区县房地产管理局按分工负责国有土地房地产统一登记、两证合一。由于实行分阶段分头登记,造成同一宗地登记档案的分头管理。
四是天津市国有土地范围虽已实现房地产统一登记,但国有土地范围地籍调查制度与房产调查制度并行,尚未建立起统一的房地产调查制度,不利于提高房地产统一登记工作效率。
五是由于国家及天津市房地产、林地等主管部门的分设,天津市房地产、林地等未实现统一登记。林权登记与房地产登记不衔接,容易造成两张皮、两套数,不利于政府对林地和土地的统一管理。
六是天津市相关登记代理服务制度、登记损害赔偿制度尚未建立,存在制度缺失;尚未建立集体土地房地产登记信息公开查询制度,需制定统一的登记信息公开查询制度。
3 完善措施
统筹城乡经济社会发展是党的十六大提出的重大战略,切实推进房地产统一登记工作在服务城乡一体化发展方面大有可为。党的十八大再次明确提出,推动城乡发展一体化,依法维护农民土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权等。在总结天津市房地产统一登记制度建设取得经验的基础上,为建立和完善天津市房地产统一登记制度,应按照“城乡发展一体化”的思路,在天津市已经完成集体土地所有权登记发证工作的基础上,首先要按中央要求加快完成已经启动的农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作。可通过统一技术标准、出台政策规定、优化登记分工等措施并借鉴天津市国有土地房地统一登记模式,加快实施天津市农村地区包括农民宅基地在内的集体土地及其地上房屋的统一调查和测绘,从而推动完成天津市农村地区集体土地使用权和房屋所有权的统一登记和两证合一。同时,还应按照“城乡发展一体化”思路,以构建包括林地登记在内的天津市城乡房地产统一登记制度为目标,通过完善城乡房地产登记制度体系、实施城乡房地产统一调查制度、建立城乡房地产电子登记系统、建立城乡房地产登记信息公开查询制度、建立城乡房地产登记代理服务制度、建立城乡房地产登记损害赔偿制度等措施逐步实现天津市城乡房地产的统一登记,从而有效落实《物权法》,更好保护权利人合法财产权,确保城乡房地产交易安全,服务天津市城乡经济发展。
3.1 城乡房地产统一登记制度基本架构
天津市城乡房地产统一登记制度建设基本架构如图1所示。
3.2 完善城乡房地产统一登记制度体系
从出台地方法规、统一登记机构、建立配套规范三个方面来完善天津市城乡房地产统一制度体系。一是结合天津市城乡特点,按照《物权法》统一登记的原则,对城乡房地产登记涉及的《天津市土地管理条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《天津市实施中华人民共和国森林法办法》中关于土地登记、房屋登记、林地登记的内容进行整合优化出台《天津市城乡房地产统一登记条例》,重点对土地、房屋、林地统一登记的权利内容、登记法定地位、登记机构职责、申请登记需提交材料、登记簿的内容、登记时限、法律责任等做出规定,特别要规定建立登记信息系统及其信息的法定地位,以提高城乡房地产统一登记的效率。二是整合天津市房屋、土地、林地登记职能,组建天津市城乡房地产统一登记机构,作为政府组成部门具体负责全市城乡房地产的统一登记和管理。同时还应整合各区县相应职能并建立区县城乡房地产统一登记机构,具体负责该区县的统一登记工作。为方便农民、提高登记效率,还可在乡镇建立房地产登记的分设机构。三是由新组建的市房地产统一登记机构负责建立城乡房地产统一登记规范,明确各区县统一登记机构职责,对房屋、土地、林地涉及的相同部分如界址调查、面积量算等做出统一规定,细化统一登记程序及要求,实行城乡房地产登记持证上岗管理办法,提高城乡房地产登记质量和工作效率。
3.3 实施城乡房地产统一调查制度
回顾我国房地产登记制度的发展过程,不难看出,房屋、土地登记制度都是随着相应调查工作的实施而得以建立和完善的,比如通过开展农村土地利用现状调查、城镇地籍调查,在完成土地登记的同时国家建立了土地登记规则、土地登记办法等;通过开展城镇房屋普查,完成了城市房屋权属登记并建立了城市房屋登记制度、房屋登记办法等。天津市于2004年组织全市有林业的12个区县林业主管部门开展了林权登记发证工作,在完成林地调查的基础上完成了部分林权登记发证工作。调查工作是登记工作的基础,应通过实施城乡房地产的统一调查制度来推动城乡房地产的统一登记,从而夯实城乡房地产统一登记制度的建设。实施城乡房地产统一调查制度,一是要组织对天津市房屋、土地、林地等登记情况进行深入摸底,明晰各自权属、分布、面积等信息,同时对调查信息进行分析、研究,使调查信息能实现有机融合。二是要按照统一城乡房地产调查单元划分和编码、统一调查测绘技术标准、统一数据库标准的思路建立城乡房地产统一调查制度,使房地产统一调查成果直接服务于城乡房地产统一登记,有效化解房地产登记风险。三是实施天津市城乡房地产统一调查。以土地调查单元即宗地为基础,对已有房屋、林地调查与登记成果进行整合,首先使其统一到一张图、一套表上,在此基础上对变化部分进行补充调查和测绘,形成城乡房地产调查表、产籍图等成果,满足统一登记需要。可通过开展城乡房地产统一调查试点,推动城乡房地产统一登记发证试点,稳步实现城乡房地产的统一登记、统一发证。
3.4 建立城乡房地产电子登记系统
同传统管理方法相比,城乡房地产电子登记系统具有高效率、高质量和高效益等优越性。在借鉴天津市以往登记系统建设经验的基础上,笔者认为,建立城乡房地产电子登记系统应侧重以下三个方面。一是要建立以土地登记单元代码即宗地代码为基础的城乡房地产统一“身份证”编号体系,为实现城乡房地产登记单元图形信息、属性信息的双向检索等打好基础。二是要建立城乡房地产登记数据库统一标准。以《基础地理信息要素分类与代码》为基础,对城乡房地产各要素进行细化分类编码,形成城乡房地产要素编码体系;对城乡房地产要素图形数据、属性数据的分层、结构、枚举型属性值、数据文件命名、数据交换格式内容、元数据等进行定义,建立城乡房地产登记数据库统一标准。城乡房地产统一调查要严格按登记数据库标准进行数据制作,同时要解决好已有数据如何转换入库的问题。三是要设计好登记系统的功能,既要满足城乡房地产登记、发证的功能,同时还要具有城乡房地产信息查询、分析、输出、管理等功能,提高城乡房地产统一登记效率和房地管理水平。
3.5 建立城乡房地产登记信息公开查询制度
建立城乡房地产登记信息公开查询制度,首先要在建立天津市城乡房地产统一登记机构的基础上,加强城乡房地产登记档案的管理。应对现有城乡房屋、土地、林地登记档案进行统一整理;建立城乡房地产登记档案管理办法,对档案收集、整理、归档、保管、利用等做出规定;按照城乡房地产统一“身份证”编号体系,建立城乡房地产登记档案索引;对档案进行扫描并实行信息化管理,建立与城乡房地产电子登记记录的一对一关联,提高城乡房地产登记档案的利用效率。二是要借鉴土地登记资料公开查询办法、房屋登记簿管理办法及房屋权属登记信息查询暂行办法等,建立城乡房地产登记簿及登记档案公开查询制度,对城乡房地产登记簿的内容、登记簿及登记档案的查询程序、查询时限等提出要求,加强城乡房地产登记档案的利用管理,发挥城乡房地产统一登记的公示作用,为保护城乡房地产交易安全和维护权利人合法权益做好服务。三是要充分发挥城乡房地产登记信息的社会服务作用。按照国务院机构改革和职能转变方案,要建立以公民身份证号码和组织机构代码为基础的统一社会信用代码等制度。可在此基础上,通过建立城乡房地产统一“身份证”编号与统一社会信用代码的关联共享机制,实现公民个人身份证号和组织机构代码与城乡房地产登记簿、登记档案内容的衔接,充分发挥城乡房地产登记信息的社会服务作用。
3.6 建立城乡房地产登记代理服务制度
《物权法》规定,不动产登记当事人申请登记,应当提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。这些材料涉及不动产法律、法规及测绘技术等多个方面,同时还涉及土地、房产、林木等多个领域,对于绝大多数不动产权利人而言,无法自行取得,需要专业人员协助形成。可借鉴我国土地登记代理相关制度,在国家建立不动产登记代理人职业资格制度、不动产登记代理人职业资格考试制度的前提下,建立天津市不动产或城乡房地产登记代理机构管理办法、登记代理人管理办法、登记代理服务收费标准等制度,加强对登记代理人和登记代理机构的管理,提高登记代理人员素质和登记代理工作质量,规范登记代理服务收费。通过建立城乡房地产登记代理服务制度,将城乡房地产登记中的事务性工作社会化、产业化,可提高城乡房地产登记效率,同时也能有效降低城乡房地产登记的错误风险。
3.7 建立城乡房地产登记损害赔偿制度
为维护不动产权利人的合法权益,《物权法》规定,当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任;因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任;登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。由于以上规定过于原则,可操作性不强,而且对登记机构损害责任的性质没有明确。基于登记机构错误登记造成他人损害的,其应当承担的赔偿责任究竟为何种性质,理论界有两种观点:即行政赔偿责任说和民事赔偿责任说。《物权法》规定,登记机构只能按件收取登记费,根据风险与收益成正比的原理,同时考虑城乡房地产登记行为属于行政行为,笔者认为,应按照《国家赔偿法》的规定,明确登记机构的登记损害赔偿为行政赔偿性质。在此基础上,建立城乡房地产登记损害赔偿制度,进一步明确当事人和登记机构赔偿的范围、程序、方式、计算标准等内容,可以有效提升登记机构和当事人的责任意识,树立登记的权威性和严肃性,提高登记的准确性,也更加有利于维护不动产权利人的合法权益和交易安全。
4 结论和展望
针对天津市在城乡房地产统一登记制度建设上还存在城乡不平衡、制度不健全等问题,按照“城乡发展一体化”的思路,笔者提出应加快完成天津市农村集体土地使用权及其地上房屋确权登记发证工作,同时笔者对天津市城乡房地产统一登记制度的基本架构提出了新构想。一是从出台地方法规、统一登记机构、建立统一配套规范三个方面来完善天津市城乡房地产统一登记制度体系。二是实施城乡房地产统一调查制度,推动城乡房地产统一登记,夯实城乡房地产统一登记制度建设。三是建立城乡房地产电子登记系统,实现城乡房地产网上统一登记,提高城乡房地产统一登记效率。四是建立城乡房地产登记信息公开查询制度,提高城乡房地产登记档案利用效率,发挥城乡房地产统一登记的公示作用和城乡房地产登记信息的社会服务作用。五是建立城乡房地产登记代理服务制度,推动登记工作社会化、产业化,提高城乡房地产登记效率,同时有效降低城乡房地产登记的错误风险。六是建立城乡房地产登记损害赔偿制度,提升登记机构和当事人的责任意识,维护不动产权利人的合法权益和交易安全。
改进中国不动产登记制度的方案应循序渐进,从天津市房地产登记制度建设的实践看,天津市城乡房地产统一登记制度的建立和完善也是一个循序渐进的过程,不可能一蹴而就。下一步还应结合国家不动产登记职责的整合和不动产登记条例的出台,加强对天津市城乡房地产统一登记制度的细化和深化研究,以适应天津城乡房地产统一登记工作需要,使城乡房地产统一登记制度真正成为维护权利人合法权益、保障房地产交易安全、提升房地产管理水平、服务城乡经济协调发展的重要保障。
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