登记审核（精选4篇）
登记审核 篇1
近期,有很多房屋登记机构因房产测绘成果审核问题涉及行政、民事诉讼,特别涉及商品房开发项目的测绘审核问题,造成的后果因涉及面广而纠正难度大。房产测绘成果是房屋产权产籍的重要基础数据,只有经过审核的房产测绘成果方可作为房屋登记的依据。从房屋登记的角度应如何做好房产测绘成果审核工作呢?本人想从房屋登记实务的角度谈谈相关思考与对策。
一、理解房产测绘审核
(一)法律及文献依据
《房产测绘管理办法》第18条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果,房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。
最高人民法院2009年度重点调研课题《物权登记与司法审查及新司法解释解读》一书中,对登记过程行为的可诉性第5点关于测绘单位等文书是否可诉中明确:“第一,如果测绘单位没有与登记机构脱钩,则这些机构的行为系受房屋登记机构委托而为,可以起诉登记机构。第二,在脱钩的情况下,当事人认为应用于登记的测绘报告,存在测绘单位不具有测绘资质、测绘报告不符合《房产测量规范》规定的格式、公摊位置不符合《房产测量规范》关于公摊面积的计算规则,可以选择起诉登记机构;不属于以上情形的,可以选择起诉这些机构,但属于民事诉讼”。
(二)审核主体
测绘单位如果没有与登记机构脱钩,这些机构既是测绘单位同时也是登记机构,也就不存在房地产行政主管部门成果审核之说,因此,此文不讨论该类情形。
房产测绘审核的主体是房地产行政主管部门。有些地方具体审核工作的是填发单位——登记中心,登记中心内设测绘审核科,专人负责图审工作;有些地方是由建设(房地产)主管部门自己内设的科室专人负责;有些地方是管理与登记分设的,由管理机构负责图审工作,通过审核的成果登记中心方可用于产权登记等形式。不管是哪种管理、设置模式,最终对外图审主体名义上只能是房地产行政主管部门。不得以登记中心、管理机构、科室等名义使用图审专用章,一旦发生诉讼,就是主体不适格,后果严重。
进行测绘成果审核的目的就是为了房屋权属登记的利用,未经审核不得用于权属登记。因此,房地产行政主管部门同时作为房屋登记机构,就应从登记实务的角度着手房产测绘成果审核工作,对用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果进行规范管理,对成果的提供形式、成果的构成、成果的审核内容等方面进行统一。
(三)审核对象和审核内容
用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果是房地产行政主管部门审核的对象。房地产行政主管部门作为测绘审核部门,要摆正自己的位置,依法对测绘单位提供的测绘成果进行审核。
首先,行政主管部门不是测绘单位的质检部门,无须对具体的数据测量、计算过程进行全程验算。《房产测绘管理办法》第3条规定“房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规,执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定,对其完成的房产测绘成果质量负责。”登记机构在审核用于房屋登记的测绘成果时,只是利用房产测绘成果,而无须对房产测绘成果作全面的、实质性的审查,那是测绘单位的职责。
其次,作为审核部门,应当依法审核。根据《房产测绘管理办法》第18条规定,房地产行政主管部门的具体审核内容只有四项。
1.施测单位的资格
施测单位的资格审核是对测绘中介机构从业资格进行审核。测绘单位资质的主管部门是国土部门,房地产行政主管部门只是负责对测绘成果是否适用于房屋产权登记要求进行审核。因此,对新执业的测绘单位一般进行报备核实即可,主要应从测绘单位的资质和从业人员的执业资格两方面进行审核,即对测绘单位提供的经国家、省土地部门核准的测绘资质证书核实原件或核实相应官方网站公布的相关信息,对具体在报告上进行责任签署人员所提供的技术人员岗位证书等进行核实原件。
2.测绘成果的适用性
测绘成果的适用性审核主要是对报告上体现的信息能否满足登记需要进行审核,可以从测绘成果资料的完整性、提供形式的规范性、对客体描述的准确性三方面进行审核。
测绘成果资料的完整性是对测绘单位提供的测绘成果资料、内容是否完整进行审查。《房产测量规范》要求测绘单位提供的测绘成果资料包含有房产测绘技术设计书、成果资料索引及说明、控制测量成果资料、房屋及房屋用地调查表、界址点坐标成果表、图形数据成果和房产原因、技术总结、检查验收报告等。在实践中,房地产行政主管部门应根据房屋登记的特性、种类及当地的情况对测绘单位提供的测绘成果进行缩减与规范,提供的资料一般可简化成几个部分:报告书封面、目录、委托、房产测绘技术报告、成果验收书、面积测算书、分户平面图、分户面积统计表、墙界调查申报表等成果资料。测绘单位在提供测绘成果报告的同时还须附上测算依据的图文审批资料,如初始的要提供规划审批资料、经规划批准的设计蓝图、土地证等批准文件,建设单位出具的分割(销售)方案及共有、共用部位的说明等资料。测绘单位提供的《房产测绘成果》的格式是否符合《房产测量规范》要求,是对房屋登记机构的可诉内容之一。
提供形式的规范性是对测绘单位提供测绘成果的形式是否符合当地房屋登记机构的要求进行审核。测绘成果的提供形式的演变一般分为三个发展阶段。初级阶段,有些地方根据《房产测量规范》及当地的情况,对粘贴于房屋所有权证上的分户平面图进行了规范设计,对图框大小,线条粗细,字号大小,平面图体现的内容,图幅比例,边界示意等形式进行规范,要求有资质的测绘单位提供测绘成果时提供统一格式的分户平面图;第二阶段,有些地方实行电子图库管理,要求测绘单位提供纸质测绘成果报告的同时提供CAD的分户平面图电子版,经过图审后,上传到房屋登记系统直接打印到房屋所有权证上;第三阶段,随着GIS技术的成熟,项目测绘管理、基础测绘管理、图形管理系统和图形发布系统等基于GIS等内容越来越多,要求测绘单位在提供纸质测绘成果报告的同时还需提供符合建设GIS需要的附属成品。
对客体描述的准确性主要是依相关的批准资料,核实测绘成果报告中的描述是否准确。房屋登记中需要记载体现客体信息的要素,如规划用途、建筑面积、房屋坐落、基本单元等。《房产测量规范》中要求分户平面图应体现的内容,如建造年代、层数、所在层次、结构、墙界等,登记机构应对以上客体要素在房屋测绘成果中是否体现,体现的内容是否与相关批准资料一致等进行审核。特别要说明的是规划用途,经常有一些设计复杂的房地产开发项目,规划部门批准资料(规划许可证、附件等)体现的,一般都描述简单,如商住楼、综合楼。还有就是土地证上记载的是商住用地,但规划批准的是住宅楼等不好认定的情况。《关于印发房屋权属证书、登记证明填写说明的通知》规定:“规划用途:填写建设工程规划许可文件及其所附图件上确定的房屋用途”。房屋登记中要求记载的是规划用途,建议各地房屋登记机构应对复杂项目除了要求提供规划许可证、附件等文字材料以外,还应提供经规划批准的各部分用途标注清楚的设计蓝图,要求测绘单位依经批准的设计蓝图进行功能分区、用途描述、分摊计算。至于土地记载用途与规划记载不一致的情况,应以规划批准的为准。
3.界址点准确性
从房屋登记的角度来说,测绘成果界址点准确性的审核可以分为以下几个内容:
(1)规划、土地等部门批准的建设坐落与房屋所在是否一致;
(2)房屋四至是否建设在土地使用权证记载批准建设所占用土地的可建用地的范围内;
(3)房屋建设是否在规划批准的建设层数、控制高度、控制规模等控制指标范围内;
(4)成果中对客体的描述与实地查看的实物是否一致;
(5)分割的结果是否符合基本单元的要求,是否在规划批准范围内等内容。
审核人员应对四至尺寸进行现场测量以核实界址点的准确性,有条件的可以进行局部关键点数据抽检。
4.面积测算依据与方法
面积测算依据与方法的审核主要是对测绘成果中的测算过程是否符合《房产测量规范》等相关测绘规范性文件规定的审查。如测绘报告中体现的测算依据是否符合法律规定;面积计算过程是否符合《规范》要求。理论上,房地产行政主管部门只需要对报告中体现的测算依据和方法进行审查即可。但因公摊位置是否符合《房产测量规范》的计算规则是对房屋登记机构可诉的内容,所以,应加强对哪些客体是属于可以公摊的、是否按功能区进行分摊、分摊的过程是否符合规定等内容进行审查。
建议要求测绘单位提供测算过程采用类似造价计算的方法,在具体计算式中标注出数据来源的轴位,这样,方便审核人员核查分摊位置、址界点是否准确,高效抽查关键部位的尺寸准确性。有条件的地方,可以使用测绘审核软件对符合软件输入要求所自动生成的测绘成果进行形式上的审核管理,利用高科技手段代替人工审查,准确率高,且计算标准、过程均可以排除人为因素。
二、涉及房屋登记的测绘审核
(一)测绘审核分类
根据客体的状态及产权登记类型,日常涉及房屋登记的测绘审核主要可分为三类,即预测绘审核(预售、在建工程抵押);初始登记测绘审核和客体变更测绘审核(翻、改建、分割)。
(二)各类测绘审核的注意事项
1.预测绘审核(商品房预售许可、在建工程抵押)
商品房预售许可虽不属于房屋登记业务类别,但与房屋登记息息相关。预售许可的信息是之后商品房买卖合同备案、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的基础数据。《城市商品房预售管理办法》第7条有关“开发企业申请预售许可,应当提交的证件及资料”的规定并未提及预售申请应提交测绘成果报告,更不用说测绘成果应经审核,房地产行政主管部门只是依开发企业提交的设计施工图及销售方案进行预售审批。在实践中,由于涉及商品房预售的面积纠纷越来越多,各地房地产行政主管部门纷纷出台规定,要求预售申请时应提交有资质的测绘单位出具的预测绘成果,经审核后在系统中建立楼盘数据,再从楼盘中选择可预售部分。
同样,《房屋登记办法》有关在建工程抵押申请应提交资料的规定中也未提及测绘报告,房屋登记机构只是依相关的土地、规划资料进行记载。实践中,为了明确在建工程目前已建成及未来建成的楼盘情况,各地房屋登记机构相继出台规定要求在建工程抵押登记时应提交有资质的测绘单位出具的预测绘成果,经审核后,在系统中建立能反映未来建成物情况的楼盘数据,并选定目前已建成部分设定抵押。
以上两种形式所需要的测绘成果都没有具体现场测量的过程,全部调查、计算数据均来自于设计施工图与审批资料,是计算出来的结果,是对未来建成物的估计,因此,称其为预测绘。在预测绘审核中,一定要注意比对预测绘成果中有关各部位的用途描述、分割区域的划分等内容与规划批准资料、设计施工图、土地出让资料规定是否一致;核实各部位是否能计产权面积,哪些是独有面积,哪些是公摊面积,哪些功能区参与分摊,是否符合《房产测量规范》的规定。
因同一开发项目可能存在多本土地证的情况,地上建筑物与土地的对应关系不容易确定的情况下,可要求测绘单位出具的测绘成果中应包含整个项目的总平图,在总平图中示意出多本土地证分别所在的区域,并将具体各幢楼所在的位置标注出来。涉及开发项目的测绘报告中可增加房产测绘结果一览表,对楼盘中可计产权面积,不可计产权面积分别按用途进行分项汇总,方便楼盘整体情况的核查与批准文件的比对。
2.初始登记测绘审核
权利人申请初始登记时房屋已建成,测绘单位出具的测绘成果是依据对客体现场测量得出的成果,房屋的实际状况应当在规划、土地等部门的批准范围内。除预测绘审核需要注意的事项外,在审核中还应注意成果、批准资料、客体实物三者之间的比对。因此,实地查看对于初始登记的测绘审核至关重要,是对界址点的准确性落实的重要步骤。实地查看时应注意核实测绘成果中有关房屋四至墙界的调查结果,要求测绘单位使用统一的墙界表格式,墙界涉及邻户的应有邻户本人的亲笔签章,其真实性由施测单位负责。在实地查看时对主要的外墙址界点应进行抽样核查,以确保址界点的准确性。应比照规划审核资料、设计施工图对建成物的总高度、总层数、地上、地下建筑物层数、高度的情况进行核查;核实各幢建筑物在总平图所标注上的位置是否在相应土地使用权证范围内;申请分割的基本单元是否与批准资料、设计施工图一致等。
3.客体变更测绘审核(翻、改建、分割)
虽然在《房屋登记办法》有关应当实地查看的规定中未提及客体变更,但在实践中,因客体变更的情况更改了建筑物原初始登记所记载的状况,存在翻、改建是否增减面积,申请分割的客体是否符合基本单元的要求等一系列的客体真实性的问题,所以,申请此类变更登记时应提交测绘成果报告,各地房屋登记机构普遍也把这种情形归到应当实地查看的类型。此类测绘成果审核时要结合房屋所有权证及此次的批准资料或其他原因文件,在实地查看时重点查看客体变动部分的状况。涉及到共建房和房产分割的测绘报告,应提供房产分割说明,由所有产权人亲笔签名,其真实性由施测绘单位负责。测绘审核时只需对照房屋所有权证、实地查看的情况,对分割后客体的测算过程进行核实。
(三)测绘审核与实地查看
因实地查看对房产测绘成果的审核十分重要,结合《房屋登记办法》及实务中总结的经验,特别将各类应当实地查看的管理要点整理如下:
第一,房屋所有权初始登记必须要进行实地查看。
第二,在建工程抵押权登记必须要进行实地查看。
第三,因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记必须要实地查看。
第四,房产分割登记应当进行实地查看。
第五,房屋登记中发现与原产权档案记载不一致的,须到实地查看。
1.房屋实地查看的内容
(1)房屋所有权初始登记实地查看的内容:房屋坐落、占地范围与土地使用权证明上所记载的房屋用地情况是否一致:房屋与申请人提交的建设工程符合规划的证明材料记载的房屋是否一致;房屋与已竣工的证明材料记载的情况是否一致。
(2)在建工程抵押权登记实地查看的内容:对已建成的部分是否真实存在进行查看,对项目的名称、坐落等进行核实,客体的形象进度与相关资料是否一致,其他同初始登记查看内容。
(3)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记实地查看的内容:申请办理房屋所有权注销登记的房屋坐落等具体内容与房屋登记簿的房屋登记簿记载的房屋状况一致;申请登记的内容与有关材料证明事实是否一致。
(4)房产分割登记实地查看的内容:分割后的房产是否符合房屋基本单元的要求。
(5)核实客体状况与产权档案记载情况。
2.房屋实地查看的人员要求及相关规定
(1)房屋实地查看的人员应当两人以上。
(2)在建工程抵押权登记实地查看的人员建议由产权审核人员和测绘审核人员组成。
(3)应对房屋的自然状况进行拍照,并填写《房屋实地勘查情况表》。
不管是哪个部门在做测绘审核,都必须实勘;只有实勘才能真正了解房屋的真实情况。为提高工作效率,减少程序重复,建议各地可根据工作安排,实勘人员由测绘审核人员或是产权审核人员组成,实勘的程序前置于房屋登记受理前,这样既减少了因实勘不合格导致的压件的情况,也可以同时满足产权登记与测绘审核的需要。
登记审核 篇2
关于做好教师系列专业技术人员继续教育学分登记审核工作的通知
淄教师办[]7号
各区县教育(教体)局，高新区、文昌湖区地事局，局属各学校，有关站室：
根据市人力资源与社会保障局《关于做好二○一一年度专业技术人员继续教育学分审核工作的通知》(淄人社字〔2011〕219号)精神，现将度教师系列专业技术人员继续教育学分登记审核工作的有关事项通知如下：
一、学分登记、审核的范围
本次学分登记审核仅限于参加20职称评审的教师系列专业技术人员，审核内容为上述专业技术人员任现职以后参加各类继续教育培训、发表论文著作及获取技术成果情况。
二、学分申报、审核的方法
专业技术人员继续教育学分实行个人登陆“淄博市人力资源与社会保障局教育培训网”(www.zbpe.gov.cn)进行网上申报、主管部门进行网上审核。参加继续教育公共课目培训的专业技术人员的继续教育学分，已由系统自动记入专业技术人员个人学分帐户;可折算继续教育学分的发明专利、论文著作和其他类别的培训，由个人从网上申报(录入)，各级主管部门按照审核权限进行审核。
学分审核的权限为：评审晋升中级及以上专业技术职务人员的继续教育学分，由市人力资源与社会保障局审核;评审晋升助级以下专业技术职务和确认专业技术职务人员的继续教育学分，局属单位由市教师教育办公室审核，区县属学校由区县人力资源与社会保障局审核。
学分申报、审核流程：本次学分审核采取集中组织、统一审核的方法。局属单位将审核材料统一报市教师教育办公室，市教师办收齐后与市人社局联系审核;区县属学校统一报区县教育局相关部门，区县教育局收齐材料后与区县人社局联系审核。
专业技术人员经审核的继续教育学分，至职称评审时达到淄人发76号文件规定要求的(即在当前计分周期内平均每年完成继续教育学分20学分)，可以从网上申请《淄博市专业技术人员继续教育合格证书》，由市人力资源和社会保障局统一进行打印。局属单位的《继续教育合格证书》由市教师教育办公室领取后下发，区县属学校的《继续教育合格证书》由区县教育局领取后下发，作为专业技术人员参加当年度职称评审的`必备材料之一。
三、报审材料
参加以前各类公共科目培训并合格的人员，系统未自动记入专业技术人员个人学分账户的，由个人从自己学分账户进行申报(录入)，并提供原市人事局、市教育局颁发的学分证书进行审核。审核非公共科目培训的继续教育学分，个人从自己学分账户进行申报(录入)后，提供各类证书、论文、著作等证明材料原件。
学分的折算办法按淄人发〔〕87号、114号和淄人发〔2007〕76号文件有关规定进行(以上文件可在淄博市人力资源与社会保障局教育培训网上查阅)。
四、审核时间
市人社局根据今年职称评审工作的时间安排，规定全市申报高级专业技术资格的专业技术人员学分审核时间统一为208月29日至9月2日;市直教育系统晋升中级专业技术职务人员的学分审核时间为2011年9月12日至16日。
局属各单位申报高级职称人员的学分审核材料务于9月1日下班前、申报中级职称人员的学分审核材料务于9月12日下班前报市教师教育办公室。
区县教育局速与区县人社局联系，按照区县人社局确定的时间进行学分审核工作。
对参加评审晋升初级专业技术职务人员的学分登记审核工作，局属各单位于9月16日前报市教师教育办公室审核，区县属学校由区县教育局与区县人社局联系安排审核时间。
专业技术人员继续教育学分的登记审核关系到继续教育各项政策规定的落实以及职称评审、职称考试工作的正常进行，各单位必须予以高度重视。各单位接此通知后，抓紧时间部署，认真准备审核材料，按时完成学分登记审核工作。
联系人：王新宁 联系电话：2777411
淄博市教师教育办公室
登记审核 篇3
一、登记机构对申请人婚姻状况审核的法定性
从登记机构的审查责任角度审视, 持反方观点的人多数认为登记机构的审查责任应限于形式审查, 并将对婚姻状况的审核行为视为实质审查。
首先, 形式审查与实质审查的区分标准应在于登记机构的审查范围是否及于登记的原因关系。实质审查是就申请人提供的申请材料的真实性负担审查义务;而形式审查仅就申请人提交的登记材料是否齐备, 形式上是否存有瑕疵进行审查。对申请人婚姻状况的审查, 从实践操作角度而言, 应当是登记机构要求符合法定婚龄的登记申请人提交婚姻状况证明材料, 如证明材料显示未婚, 则依申请人申请进行登记;如已婚, 则根据《房屋登记办法》第18条第1款规定, 由夫妻双方到场接受登记机构关于房产是否为共有的询问并签字, 登记机构据此登记为个人所有或夫妻双方共有。因此, 登记机构的上述审查行为, 一是符合依申请登记原则, 二是审查并未及于登记的原因行为, 三是对申请人婚姻关系的审查仍在形式审查范畴, 并未像反方所认为的“降低登记效率, 增加登记成本”。
其次, 从立法审视, 《物权法》第12条规定了登记机构的审查责任, 要求查验权属证明和其他必要材料, 就有关登记事项询问申请人, 如实、及时登记有关事项, 笔者认为其中必然包括作为物权主体的共有人情况。如果说《物权法》第12条的规定稍显模糊的话, 那么《房屋登记办法》第18条第1款关于“申请登记房屋是否为共有房屋”的规定, 则明确要求登记机构对共有人 (实际生活中主要为夫妻共有) 进行审核。
二、登记机构对申请人婚姻状况审核的必要性
从物权登记的公信力及推定力角度审视, 依《物权法》第9条规定, 我国不动产登记采取登记生效主义模式, 登记作为不动产物权的公示方式, 其主要有物权转移、权利推定、公信力、善意保护之效力。因此, 记载于登记簿上的名义权利人, 根据法律规定, 则推定为真实权利人, 第三人基于对登记簿的信赖而为交易行为取得物权的, 其物权受法律保护。而在房屋登记实际工作中, 受交易习惯、传统观念、社会习俗等因素影响, 申请人申请房屋登记时, 即使为夫妻共有之房产, 亦申请登记在一方名下, 这就造成了大量的登记名义权利人同实际共有人不相符的现象, 从而引发诉讼与纠纷, 也带来诸如“隐名共有人”权益保护、《婚姻法》第19条与《物权法》第16条的适用等问题, 既困扰着登记机构, 也困扰着司法机关, 更为严重的是损害了不动产登记制度的基石——公信力和推定力, 使法律推定与真实权利存在较大差距。因此, 登记机构应当对申请人的婚姻状况进行审核。
三、登记机构对申请人婚姻状况审核的可操作性
房屋登记信息不仅在物权保护方面发挥重要作用, 在宏观调控、税收管理等方面也发挥着极为重要的作用。住建部、人民银行、银监会三部委联合发布第二套房认定标准中明确要求认定以家庭为单位;住建部个人住房信息系统建设青岛现场会上, 也要求加快个人住房信息系统的建设并形成全国联网。因此, 登记机构对房屋登记权利人的信息采集范围必然包括配偶信息, 这就要求对申请人的婚姻状况进行审查。同时, 随着网络数字化技术的发展, 户籍信息已实现全国联网、民政婚姻登记信息正在实现本省范围内的联网 (以山东为例, 年内就可实现全省婚姻登记信息联网) 。所以, 房屋登记机构充分利用信息平台, 加强与公安、民政部门的联网, 从技术操作角度, 对申请人婚姻状况的审核不但可行, 而且会越来越便捷, 登记成本亦会较大程度的降低。
企业进出口备案登记审核资料 篇4
一、出口备案登记
1、出口单位介绍信；
2、备案登记申请书；
2、《对外贸易经营者备案登记表》或《中华人民共和国外商投资企业批准证书》或《中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书》正本及复印件；
3、《企业法人营业执照（副本）》或《企业营业执照（副本）》或其他执业证明（副本）及复印件；
4、《中华人民共和国组织机构代码证》正本及复印件；
5、《中华人民共和国海关进出口货物收发货人保管注册登记证书》正本及复印件；
6、个人对外贸易经营者本人有效身份证明及复印件；
7、外汇局要求提供的其他材料。
二、进口备案登记
1、加盖单位公章的进口单位名录登记申请书；
2、《对外贸易经营者备案登记表》，依法不需要办理备案登记的提交《中华人民共和国外商投资企业批准证书》或《中华人民共和国台、港、澳、侨投资企业批准证书》等相关证明材料；
3、《企业法人营业执照》或《企业营业执照》；
4、《中华人民共和国组织机构代码证》；
5、《中华人民共和国海关进出口货物收发货人报关注册登记证书》；
6、法定代表人签字、加盖单位公章的《确认书》；
7、外汇局要求提供的其他材料。
三、账户备案登记
1、营业执照或社团登记证等有效证明的原件和复印件；