北京市土地权属规范

北京市土地权属规范（通用8篇）

北京市土地权属规范 篇1

北京市国有土地登记工作规范

《北京市国有土地登记工作规范》（以下简称《规范》）适用于我市行政辖区内除土地总登记外的国有土地使用权、土地抵押权、地役权登记以及异议登记、预告登记。北京市国土资源局、北京市国土资源局各区（县）分局（以下简称各分局）在办理国有土地各项登记手续时均应按本《规范》有关规定开展工作。

土地总登记结束后遗漏或各种原因在总登记时未能登记的国有土地，申请土地登记的，应当按照市国土资源局《关于进一步加强日常土地登记工作有关问题的通知》（京国土籍„2010‟489号）有关规定，纳入初始登记程序办理。

第一部分 总则

一、国有土地登记的内容

国有土地登记的内容包括土地权属性质、土地权属来源、土地权利主体、土地权利客体以及直接相关的其他内容。

（一）国有土地权属性质包括国有建设用地使用权、国有农用地使用权、土地抵押权、地役权。

（二）国有土地权属来源包括划拨、出让、作价出资或入股、国家租赁、授权经营等。

（三）国有土地权利主体包括自然人、法人和其他组织。

（四）国有土地权利客体包括土地坐落、界址、面积、用途（地类）等。

二、土地登记的审核与审批

（一）土地登记的审核

单位（包括在京中央单位、军队、武警、保密单位）、个人或其他组织办理国有土地使用权、土地抵押权或地役权登记,以及异议登记、预告登记的，应当向土地所在区（县）国土资源分局提出申请。各分局应当按照《土地登记办法》及本《规范》依法受理土地登记，并进行初审和审核。

（二）土地登记的审批

1.在京中央单位土地登记的审批

（1）在京中央单位申请国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《国有土地使用证》的，各分局按照本《规范》审核完毕后，填制《土地登记卡》、《土地登记审批表》、《关于批准办理土地登记并加盖国土资源部土地登记专用章的请示》（附件1）和《国有土地使用证》，于2个工作日内上报北京市国土资源局。北京市国土资源局根据《在京中央国家机关用地土地登记办法》，在5个工作日内进行审批。经批准后由各分局依法进行注册登记，核发、更换、收回、注销或补发《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》上加盖“国土资源部土地登记专用章”。（2）在京中央单位申请土地抵押权或地役权初始登记、变

更登记、注销登记、更正登记和补发《土地他项权利证明书》的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、更改、更换、补发、收回或注销《土地他项权利证明书》。

《土地他项权利证明书》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

他项权利登记情况同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

（3）在京中央单位申请异议登记或预告登记的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、收回、注销《异议登记证明》（附件2）或《预告登记证明》（附件3）。

《异议登记证明》或《预告登记证明》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

预告登记办理情况应同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

2.军队、武警和保密单位土地登记的审批

（1）军队、武警、保密单位申请国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《国有土地使用证》的，各分局按照本《规范》审核完毕后，填制《土地登记卡》、《土地登记审批表》、《关于批准办理土地登记并加盖市政府土地登记专用章的请示》（附件4）和《国有土地使用证》，于2个工作日内上报北京市国土资源局。北京市国土资源局在5个工作日内上报市政府审批。经批准后由各分局依法进行注册登

记，核发、更换、收回、注销或补发《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》上加盖“北京市人民政府土地登记专用章”。

（2）军队、武警、保密单位申请土地抵押权或地役权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记和补发《土地他项权利证明书》的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、更改、更换、补发、收回或注销《土地他项权利证明书》。

《土地他项权利证明书》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

他项权利登记情况同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

（3）军队、武警、保密单位申请异议登记或预告登记的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、收回、注销《异议登记证明》或《预告登记证明》。

《异议登记证明》或《预告登记证明》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

预告登记办理情况应同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

3.其他单位或个人土地登记的审批

（1）其他单位或个人申请国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《国有土地使用证》的，各分局按照本《规范》审核完毕后依法报区（县）人民政府审批。经批准后依法进行注册登记，核发、更换、收回、注销或补发《国有土地使用证》。

《国有土地使用证》上加盖“××区（县）人民政府土地登记专用章”。

（2）其他单位或个人申请土地抵押权或地役权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记以及补发《土地他项权利证明书》的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、更改、更换、补发、收回或注销《土地他项权利证明书》。

《土地他项权利证明书》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

他项权利登记情况同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

（3）其他单位或个人申请异议登记或预告登记的，各分局按照本《规范》审核完毕后直接进行注册登记，核发、收回、注销《异议登记证明》或《预告登记证明》。

《异议登记证明》或《预告登记证明》上加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

预告登记办理情况应同时在《国有土地使用证》上进行相应记载。

4.跨（区）县行政区域的土地登记的审批

跨（区）县行政区域使用土地的，应当分别向土地所在地 的区（县）国土资源分局申请土地登记，报土地所跨区域各区（县）人民政府分别批准后办理土地登记。

三、土地登记人员的要求

土地登记实行登记人员持证上岗制度。从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国土资源部颁发的土地登记上岗证书。未取得部《土地登记上岗资格证》的人员，不得从事土地权属审核和登记审查工作，不得在《土地登记审批表》、《土地登记卡》上签字。

第二部分 一般规定

一、土地登记实行依申请登记

（一）土地登记应当依照申请进行，但《土地登记办法》第五十条、第五十四条、第五十八条规定国土资源行政主管部门可以直接办理注销登记、更正登记的除外。

（二）土地登记应当由当事人共同申请。但有下列情形之一的，可以单方申请：

1.国有土地使用权初始登记；

2.因继承或者遗赠取得土地权利的登记；

3.因人民政府已经发生法律效力的土地权属争议处理决定而取得土地权利的登记；

4.因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的法律文书而取得土地权利的登记；

5.更正登记或者异议登记;

6.名称、坐落或者用途变更登记;7.土地权利证书的补发；

8.其他依照规定可以由当事人单方申请的情形。

（三）两个以上土地使用权人共同使用同一宗土地，应当分别申请土地登记。

属于两个以上房屋共有权人共同使用房屋的，申请办理土地登记时应当共同申请。土地登记部门应当在核发的《国有土地使用证》上注明所有共有权人的姓名或名称。

二、土地登记程序

土地登记程序是指在地籍调查完成的前提下土地登记依法应当履行的工作步骤，一般包括土地登记申请，收件受理、权属审核、注册登记和核发土地证书五个步骤。

（一）土地登记申请

1.土地权利人或土地权利变动当事人按照规定向各分局申请土地登记。

2.土地登记申请的具体事项：

（1）依法设立、取得国有土地使用权、土地抵押权或地役权的；

（2）国有土地权利人发生改变、土地权利人姓名或名称、土地坐落和土地用途等内容发生变更的；

（3）土地权利依法消灭、终止的；

（4）国有土地权利人、利害关系人发现土地登记簿记载的

事项确有错误的；

（5）土地权利发生转让后，需要预先登记土地使用权转让内容的。

3.土地登记申请的主体

土地登记申请人包括自然人、法人和其他组织。申请人可以书面委托他人办理相关事项。

4.申请土地登记时应根据不同的登记事项提交下列文件资料：

（1）土地登记申请书（附件5）；（2）申请人身份证明；（3）土地权属来源证明；（4）地上附着物权属证明；（5）地籍调查成果： ①地籍调查表； ②宗地界址点成果表； ③宗地图；

（6）法律法规规定的完税或减免税凭证；（7）其他法律法规规定的相关材料。

（二）收件和受理

1.申请人提交土地登记申请书及有关证明材料后，各分局应当当场对申请材料进行查验。申请人提交的申请材料属于复印件的，申请人应当在复印件上加盖公章或签字。

（1）对法人资格的查验

①境内的企业法人，为《企业法人营业执照》和《组织机构代码证》。

不具备企业独立法人资格的，为上级单位出具的书面授权证明和申请人的营业执照或登记证书。其中属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，为加盖本机构公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证的复印件。

非企业法人,为《组织机构代码证》。不具备独立非企业法人资格的，为上级单位出具的书面授权证明和申请人的《组织机构代码证》。

②境外的法人、其他组织（含港澳台），为经公证的商业登记证或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件以及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再查验原件。

③申请人为军队、武警部队的，不查验单位身份证明。（2）对法定代表人身份证明的查验

法定代表人身份证明，必须是法人组织书面出具的法定代表人身份证明书，并加盖法人公章。

单位名称应当与公章名称一致。法定代表人应当与《企业法人营业执照》或《组织机构代码证》上的法定代表人名称一

致。

（3）对自然人的资格查验

申请人为自然人的，查验其个人身份证件，包括居民身份证、军官证、护照或其他合法有效的证件。

（4）对委托手续的查验

凡是委托他人申请的，应当查验其《土地登记委托书》以及受托人的个人有效身份证明。自然人委托他人办理土地抵押登记及补发土地证书时，其委托书应办理公证手续。

①委托办理登记的，大陆居民查验授权委托书（原件）、受托人身份证明；

②无民事行为能力或限制民事行为能力的，由其监护人代理申请，查验监护人和被监护人有效身份证或户口簿、证明法定监护关系的户口簿（监护人由法院指定的，查验法院出具的证明文件）或监护关系公证书（原件）；

③境外法人或其他组织委托办理的，查验经依法公证或者认证的授权委托书和受托人身份证明；

香港公证机构出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加章转递；台湾公证机构出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；

外国法人、其他组织、个人在外国公证的公证文件需中国驻该国使、领馆认证。

（5）对土地权属来源材料的查验

各分局应当按照行政服务类事项规定的提交材料的要求查验土地权属来源材料。查验时发现土地登记权属来源材料有不符合要求的，应向申请人说明情况要求其改正或退回。

（6）查验申请登记的宗地是否在本登记辖区

各分局应当依据现行的民政部门行政区划及土地调查成果查验申请登记的宗地是否在本登记辖区内。

2.对当事人提出的土地登记申请，各分局查验后应当根据以下情况分别做出处理：

（1）申请登记的土地不在本登记辖区的，应当场做出《不予受理通知书》（附件6），告知申请人向有管辖权的区（县）分局提出申请；

（2）申请材料不齐全或者不符合法定形式的，可当场或者在5日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容；

（3）申请材料存在可以当场更正的错误的，要求申请人当场更正并签字；

3.受理

申请材料齐全，符合法定形式，或申请人按照要求全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请。

（1）土地登记申请人提交的文件资料，经各分局工作人员查验无误后，按照顺序编号并填写《土地登记收件单》（附件7）。《土地登记收件单》一式两份，一份为存根，由土地登记机关保存；一份为收据，由土地登记申请人收存，作为土地登记申

请人领取土地证书的凭据。

收件整理应做到随收随整，按照《土地登记申请书》在前，其他文件、资料在后的顺序，一宗地一份，装入档案袋。档案袋编号应与收件单编号一致。

（2）《土地登记收件单》填写要求：

①收件编号（收件单右上方编号）按照受理要求进行统一编号，不重不漏。

②土地登记收件单上的序号按照收取文件件数顺序编号，如收到3份文件，序号编到3。

③收件单上的页数指每一份文件的页数和所交文件的总页数。收缴的每一份文件的页数填在相应文件的页数格内，再将全部文件的页数相加为总页数。

④土地登记收件单备注栏填写交件时认为需要说明的事项。

⑤交件人姓名必须是亲自向土地登记人员提交材料、资料的人员姓名。交件人是受托人的，交件人应填写受托人姓名，不能填写申请人姓名。

⑥收件人、交件人填写的收交件日期应一致。收件完成后，双方应在收件单上签署日期。

（三）权属审核

权属审核分为初审和审核。审核的依据包括法律依据和书证依据。审核的标准：权属合法、界址清楚、面积准确。

1.对土地登记申请人身份资格的审核 按照收件查验的标准进行审核。2.对宗地自然状况的审核

审核要件为地籍调查成果，包括《地籍调查表》、宗地图、宗地面积表、宗地界址坐标。具体要求如下：

地籍调查成果是否齐全完整、《地籍调查表》填写是否全面准确、用地批准范围和实际范围是否一致。

宗地面积审核包括对宗地总面积、地类面积的审查；共用宗地的，还应审核共有使用权面积、分摊面积。

登记人员认为必要的，可以就有关登记事项向申请人询问，也可以对申请登记的土地进行实地查看。

3.宗地权属状况的审核

审核宗地的土地权属来源、土地权属性质和土地使用期限。（1）土地权属来源的审核

土地权属来源审核的要件是土地权属来源证明。土地权属来源证明应当合法、有效。

（2）土地使用权类型的审核 审核土地取得的方式。（3）土地使用期限的审核

以出让、国家租赁、作价出资或入股、授权经营方式取得国有土地使用权的，其使用终止日期应与有关合同一致。

有期限使用划拨国有土地使用权的，其使用终止日期应与

有关批准文件一致。

（4）土地用途的审核

土地用途应按照国家标准《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）二级分类确认。

对规划批准或出让合同约定的土地用途，应根据地籍调查成果结合《土地利用现状分类与城市规划用地分类标准对照表》进行归类。按照国家标准《土地利用现状分类》规定的二级地类在《土地登记卡》、土地权利证书上填写登记用途。

出让合同尚未按照国家标准《土地利用分类》填写土地用途的，应当在《地籍调查表》、《土地登记审批表》、土地权利证书和《土地登记卡》上同时注明批准的出让土地用途。

（5）土地限制条件的审核

在办理土地变更登记和抵押登记时，应对其是否存在司法查封、抵押、异议登记、预告登记等限制条件进行审核。凡有限制条件的，应按有关规定办理。

（四）审核意见的填写

1.土地登记人员进行权属审核应当按宗地填写《土地登记审批表》（附件8）。填写初审意见应当明确记载审查的基本事实、审查的法律依据、处理的意见等主要内容。

（1）土地使用权、地役权、土地抵押权办理初始登记，以及异议登记、预告登记，经审核符合登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予登记”的意见，并依

照有关程序上报审核。

（2）土地使用权、地役权、土地抵押权办理变更登记，经审核符合变更登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予变更登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

（3）土地使用权、地役权、土地抵押权办理注销登记，以及注销异议登记、预告登记，经审核符合注销登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予注销登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

（4）土地使用权、地役权、土地抵押权办理更正登记，经审核符合更正登记条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予更正登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

（5）经审核符合补发土地权利证书条件的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议准予补发证书”的意见，并依照有关程序上报审核。

（6）经审核对属于以下情形之一的，初审人员应在《土地登记审批表》中填写“建议不予登记”的意见，并依照有关程序上报审核。

①土地权属有争议的；

②土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的； ③未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；

④申请登记的土地权利超过规定期限的； ⑤其他依法不予登记的。

2.审核人员应当对初审内容进行审核。

经审核同意准予登记的，在《土地登记审批表》“国土资源行政主管部门审核意见”栏内填写：“根据申请人提交的申请材料，对初审结果进行审查。经审查，初审过程符合要求，初审结果准确，法律依据充分。同意报请批准”的意见，按程序上报审批。

经审核不予登记的，在《土地登记审批表》“国土资源行政主管部门审核意见”栏内按照《土地登记办法》第十八条的规定，填写不予登记的理由。

对于不予登记的，各分局按照《土地登记办法》第十八条的规定，向土地登记申请人送达《不予登记通知书》（附件9）。《不予登记通知书》中应载明不予登记的理由并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

《土地登记审批表》中的“国土资源行政主管部门初审意见”、“国土资源行政主管部门审核意见”栏内应当由取得《土地登记上岗资格证》的土地登记人员签字，并填写土地登记上岗资格证号。

（五）公告

1.按照市国土资源局《关于进一步加强日常土地登记工作有关问题的通知》（京国土籍„2010‟489号）文件要求，对于

历史遗留迄今，尚未办理过土地登记手续的存量国有土地使用权宗地进行初始土地登记时，对权属审查结果必须公告。公告应当在权属审核完毕后进行，公告期为15日。

公告按照北京市国土资源局《关于印发土地登记公告样式的通知》（京国土籍„2008‟177号）规定的样式内容，在北京市国土资源局或各分局网站上发布，并将宗地图同时公告。

2.通过土地征收、招拍挂、划拨、出让等方式取得的新增国有建设用地项目，审批手续齐全，且四邻指界无争议的可以不进行公告。

（六）上报批准

土地登记的审批程序应当按照本《规范》“土地登记的审批”的规定要求办理。

（七）注册登记

经批准后，各分局按照下列规定进行注册登记：

1.根据土地登记批准结果以宗地为单位填写《土地登记簿》（附件10）。

《土地登记簿》是土地登记的主件，由《土地登记卡》、《土地登记卡续表》和《共用宗土地登记卡目录》三部分组成。《土地登记簿》以物的编成为基础，以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装。具体填写说明按照国土资源部《关于印发<土地登记表格>（试行）的通知》（国土资发„2008‟153号）执行。

《土地登记卡》应根据土地登记审批权限分别加盖“国土资源部土地登记专用章”、“北京市人民政府土地登记专用章”、“××区（县）人民政府土地登记专用章”、“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

《土地登记簿》采用电子介质的，应当每天进行异地备份。2.根据《土地登记簿》的相关内容，以权利人为单位填写《土地归户卡》（附件11）。

《土地归户卡》以土地权利人为单位填写。土地权利人在同一县级行政区域内拥有、使用两宗以上土地的，应当填写在同一《土地归户卡》上。

3.根据《土地登记簿》的相关内容，以宗地为单位填写土地权利证书。对共有一宗土地的，应当为两个以上土地权利人分别填写土地权利证书。

土地权利证书记载的事项应当与土地登记簿一致。记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。

（八）核发、更换、补发、收回或注销土地权利证书

根据审批意见和《土地登记卡》内容，依法核发、更换、补发或收回土地权利证书。

1.属于初始土地登记的，《国有土地使用证》发给经批准的使用国有土地的单位或个人；《土地他项权利证明书》发给土地他项权利人。

2.属于变更登记的，依法更换、更改土地权利证书。（1）涉及土地使用权变更登记的，应当收回原《国有土地使用证》并及时向土地权利人重新核发《国有土地使用证》。其中因土地使用权变化涉及设定的土地抵押权、地役权随之变化的，应当通知土地抵押权人、需役地权利人变更抵押合同或地役权合同，更换《土地他项权利证明书》。

（2）涉及土地抵押范围变化、抵押期限调整、地役权范围变化、地役权期限调整等事项的，应当在《国有土地使用证》或《土地他项权利证明书》“记事”栏填写变更内容、变更时间并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

3.属于注销登记的，依法收回土地权利证书或公告证书废止。

按照《土地登记办法》规定依申请或直接办理土地注销登记的，在土地登记注销后应当作出《交回土地权利证书通知书》（附件12），通知当事人于15日内限期交回原土地权利证书。确属无法收回或拒不交回的应当在《土地登记卡》上注明并在北京市国土资源局或分局网站上公告原土地权利证书废止。

4.属于更正登记的，依法更换、收回土地权利证书。《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》上记载的事项错误，经更正登记后需要更换或注销原土地权利证书的，各分局应当作出《交回土地权利证书通知书》，通知当事人于15日内交回原土地权利证书。逾期不办理的，在《土地登记卡》

上注明并在北京市国土资源局或分局网站上公告原土地权利证书废止。

5.属于补发证书的，依法补发土地权利证书。

（九）涉及异议登记、预告登记或者注销异议登记、预告登记的，依法颁发、收回、注销《异议登记证明》或《预告登记证明》。

（十）土地权利证书的填写 1.《国有土地使用证》的填写（1）编号

“京a国用（b）第c号” a处填写区（县）名称简称。

在京中央单位在区（县）名称简称前加注“央”字； 在京军队单位在区（县）名称简称前加注“军”字； 在京武警单位在区（县）名称简称前加注“武”字。b处填写核发该证的年份及土地使用权类型简称。划拨简称“划”；出让简称“出”；国家租赁简称“租”；作价出资或入股简称“价”；授权经营简称“授”。

c处填写本年度核发同类证书的顺序号。

顺序号应按年度统一编写，为五位数字，自00001-99999排序。

（2）土地使用权人：填写土地登记权利人名称或姓名。（3）土地坐落：有偿使用的土地按有偿使用合同填写；划

拨土地按划拨文件填写。

（4）地号：填写按照地籍调查技术规程要求编定的宗地号。（5）地类（用途）：按国家标准《土地利用分类》二级地类填写。对出让土地合同中约定的土地用途与国家标准《土地利用分类》二级地类不一致的，还应当同时在土地证书“记事”栏标注约定的出让用途并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

（6）使用权类型：按实际取得方式填写，包括划拨、出让、国家租赁、作价出资或入股、授权经营等。

（7）终止日期：有偿使用的土地按有偿使用合同约定的终止日期填写；划拨土地有约定的按约定的终止日期填写，没有约定的不填。

（8）使用权面积：按经审核的地籍调查成果填写。其中属于共用分摊土地的，还应当填写相应的分摊面积。

（9）批准机关（人民政府）及日期

批准机关按照本《规范》规定的土地登记审批要求填写； 批准机关为国土资源部的，加盖“国土资源部土地登记专用章”；

批准机关为北京市人民政府的，加盖“北京市人民政府土地登记专用章”；

批准机关为区（县）人民政府的，加盖“××区（县）人民政府土地登记专用章”；

日期填写批准机关批准土地登记的日期。（10）登记机关及日期

“登记机关”处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”；

日期应与批准机关批准土地登记的日期一致或在此之后。（11）“记事”填写需要记载的事项，主要包括： 设定土地抵押权、地役权的主要内容并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”；

预告登记的具体内容； 其他需要加以注明的事项。

“记事”栏填满的，各分局应当及时续页注记。骑缝处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

（12）“附图”粘贴宗地图，骑缝处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

2.《土地他项权利证明书》的填写（1）编号

“京a他项（b）第c号” a处填写区（县）名称简称。

在京中央单位在区（县）名称简称前加注“央”字； 在京军队单位在区（县）名称简称前加注“军”字； 在京武警单位在区（县）名称简称前加注“武”字。b处填写核发该证的年份。

c处填写本年度核发同类证书的顺序号。

（2）土地他项权利人：填土地抵押权人或需役地权利人名称或姓名。

（3）土地坐落、地号、地类（用途）、权属性质、使用权面积、使用权类型：按土地使用权证书的相应内容填写。

（4）发证机关及日期

“发证机关”处加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”；

发证日期填写各分局审核批准的日期。（5）“他项权利种类及范围”填写内容如下： ① 他项权利的种类，包括土地抵押权、地役权。② 设定他项权利的范围、以及涉及的土地面积。（6）“设定日期”填写批准登记的日期。

（7）“权利顺序”按照历次设定同类他项权利的顺序注明“第一、第二、第三……”。

（8）“存续期限”按照抵押合同或地役权合同的约定填写他项权利的存续期限。

（9）“记事”填写需要注记的有关事项。

（十一）土地权利证书原件复印存档

土地权利证书填写完成并加盖印章后，应当将证书原件复印并存入土地登记档案。

（十二）核发证件的程序

核发证件的程序包括通知、查验领证人身份证件、发证。1.通知：由工作人员通知土地登记申请人或受托人领取《国有土地使用证》、《土地他项权利证明书》、《预告登记证明》或《异议登记证明》。

2.查验领证人身份证件：领证人领证应当持有《土地登记收件单》。领证人应当为土地登记申请人或受托人。领证人的身份证件应当与申请土地登记提交的身份证明一致。

3.核发证件：领证人应当在《送达回证》（附件13）上签字后，领取土地权利证书或有关证件。

（十三）办理时限

１.各分局应当在受理国有土地使用权初始登记、变更登记、注销登记、更正登记之日起10个工作日内，对申请登记的有关事项审核完毕，并上报审批机关。

２.各分局应当在受理异议登记、预告登记、土地抵押权或地役权登记之日起7个工作日内，对申请登记的有关事项审核完毕，办理注册登记，并通知申请人或受托人领取土地权利证书。

３.各分局应当在受理注销异议登记、注销预告登记、土地抵押权注销登记或地役权注销登记之日起３个工作日内，对申请登记的有关事项审核完毕，办理注销手续，并通知申请人或受托人交回土地权利证书。

（十四）土地权利证书的管理

各分局应对土地权利证书加强监管，对空白证、废证建立专门管理帐册，在帐册中对每个土地证书内监制机关编号和所颁发的土地证号（包括废证）应做到相互对应完整，详细记录。

第三部分 初始登记

一、划拨国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

符合划拨用地使用条件，经批准无偿取得国有建设用地使用权的，由土地使用权人提出申请。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地权属来源证明文件：

（1）建设用地规划许可证（含附件、附图、钉桩成果通知单）；

（2）涉及征收集体土地的提交征地批复及征地结案证明；（3）2008年7月1日以前经批准以划拨方式取得用地的提交市、区（县）人民政府划拨用地批准文件；

2008年7月1 日以后经批准以划拨方式取得用地的提交《国有建设用地划拨决定书》；

4.核发过土地权利证书的提交原土地权利证书； 5.地上有建筑物的提交《房屋所有权证》，尚未取得 《房屋所有权证》的提交《建设工程规划许可证》等地上物权属证

明文件；

6.军队用地范围内的住宅用地，提交解放军总后勤部批复的征地计划（划分售房区方案）、建设（售房）计划；

7.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

8.申请人身份证明;9.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求 1.用地性质的审核

2008年7月1 日以后经批准以划拨方式取得用地的，应取得《国有建设用地划拨决定书》；

2008年7月1日以前经批准取得用地的，应取得市、区（县）人民政府用地批准文件，用地性质符合《划拨用地目录》、《北京市实施<划拨用地目录>细则》或其他有关的政策法规。

2.面积的审核

经实地勘测的宗地面积、用途应与用地批准文件批准的用地面积、用途及用地范围一致。3.限制条件的审核

审核用地批准文件有无明确规定不得抵押、转让等限制性内容。如有规定，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

4.军队用地范围内的住宅用地（包括经济适用住房及从军

用土地中划为售房区出售的现住房等）申请登记时，应当按照市国土局《关于转发国土资源部办公厅<军用土地登记有关问题的复函>的通知》（京国土籍„2010‟481号）的要求，提供解放军总后勤部批复的征地计划（划分售房区方案）、建设（售房）计划等有关文件。土地地类填写为“城镇住宅用地”。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

2.该宗地在登记前已进行过土地登记，且宗地的地号、面积未发生变更的，在《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏记载。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

4.依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。5.根据《土地登记卡》核发《国有土地使用证》。6.对原来已经核发的土地权利证书，应同时收回原土地权利证书进行注销或更换。

二、出让国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

当事人在付清全部国有土地出让价款后，持《国有建设用地使用权出让合同》和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，提出申请。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地出让合同及地价款缴纳证明书；

4.已核发过土地权利证书的提交原土地权利证书； 5.地上有建筑物的提交房屋所有权证，没有房屋所有权证的提交《建设工程规划许可证》等地上物权属证明文件；

6.申请人身份证明;7.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

8.契税的完税或减免税凭证； 9.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.取得《国有建设用地使用权出让合同》和土地出让价款缴纳凭证。

2.按照《国有建设用地使用权出让合同》约定的内容审核土地登记申请有关事项。

3.审查《国有建设用地使用权出让合同》中有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

2.该宗地在登记前已进行过土地登记，且宗地的地号、面积未发生变更的，在《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏记载。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

4.依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。5.根据《土地登记卡》核发《国有土地使用证》。6.对原来已经核发的土地权利证书，应同时收回原土地权利证书进行注销或更换。

三、作价出资或入股国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

依法以国有土地使用权作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当持原国有土地使用证、土地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料，申请登记。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地使用权作价出资或者入股方式的批准文件及合同；

4.原《国有土地使用证》； 5.申请人身份证明;6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.契税的完税或减免税凭证； 8.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.申请人必须与土地使用权作价出资或入股批准文件以及土地使用权作价出资或入股合同约定的土地使用者一致。

2.按照土地使用权作价出资或入股合同约定的内容审核土地登记申请有关事项。

3.审查土地使用权作价出资或入股合同中有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。如有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

2.该宗地在登记前已进行过土地登记，且宗地的地号、面积未发生变更的，在《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏记载。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

4.依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。5.根据《土地登记卡》核发《国有土地使用证》。6.对原来已经核发的土地权利证书，应同时收回原土地权利证书进行注销或更换。

四、国家租赁国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

依法以国有土地租赁方式取得国有土地使用权的，当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料，申请土地登记。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果；

3.国有土地租赁合同及土地租金缴纳凭证； 4.已核发过土地权利证书的提交原土地权利证书； 5.申请人身份证明；

6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.申请人必须与国有土地租赁批准文件和国有土地租赁合

同中的土地使用者一致。

2.国有土地租赁合同应由国土资源行政主管部门与承租人签订。

3.审查国有土地租赁合同中有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

2.该宗地在登记前已进行过土地登记，且宗地的地号、面积未发生变更的，在《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏记载。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

4.依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。5.根据《土地登记卡》核发《国有土地使用证》。6.对原来已经核发的土地权利证书，应同时收回原土地权利证书进行注销或更换。

五、授权经营国有建设用地使用权初始登记

（一）申请条件

以国家授权经营方式取得国有建设用地使用权的，当事人

应当持原国有土地使用证、土地资产处臵批准文件和其他相关证明材料，申请土地登记。

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.地籍调查成果;3.土地资产处臵批准文件； 4.原《国有土地使用证》；

5.国有建设用地使用权授权经营合同； 6.申请人身份证明;7.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

8.法律法规规定的其他材料。

（三）权属审核的要求

1.申请人必须是授权合同中被授权的企业。

2.国家授权经营国有建设用地使用权的使用期限应与授权合同约定的期限一致。

3.审查《国有建设用地使用权授权经营合同》有无明确约定未经批准不得抵押、不得转让等限制性内容。如有约定的，应当在《土地登记审批表》“备注”栏及《国有土地使用证》“记事”栏上进行记载。

（四）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（五）注册登记核发证书 1.填写《土地登记卡》。

2.该宗地在登记前已进行过土地登记，且宗地的地号、面积未发生变更的，在《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏记载。

3.宗地未建立《土地登记卡》或虽进行过登记但宗地地号、面积发生变更的，须新建或更换《土地登记卡》。

4.依据《土地登记卡》填写《土地归户卡》。5.根据《土地登记卡》核发《国有土地使用证》。6.对原来已经核发的土地权利证书，应同时收回原土地权利证书进行注销或更换。

六、土地抵押权初始登记

（一）申请 1.申请人

申请人为抵押人（土地使用权人）和抵押权人。2.申请条件

（1）出让国有建设用地使用权抵押；（2）国家租赁国有土地使用权抵押；（3）划拨国有建设用地使用权抵押；

（4）在建工程抵押（抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行（包括其他法定金融机构

作为偿还贷款履行担保的行为）；

（5）房屋所有权抵押涉及国有土地使用权抵押；

（二）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.主债权债务合同和抵押合同； 4.抵押物价值确认单或评估报告；

5.出让国有建设用地使用权抵押，属于房地产开发项目的，应提交房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明。

6.属于国家租赁国有土地使用权抵押的，应提交市国土资源局同意抵押的证明文件；

7.划拨国有建设用地使用权抵押的，应提交地上建筑物、其他附着物的产权证明；

8.属于在建工程抵押的，应提交《建设工程规划许可证》和房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明；

9.房屋所有权抵押涉及国有土地使用权抵押的，应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证》；

10.属于以部分土地抵押的，应提交测绘单位出具的抵押土地面积的证明；

11.中外合资企业、中外合作经营企业、外商独资企业、有限责任公司以及股份有限公司以土地使用权进行抵押的，应提交董事会决议或董事会同意抵押的证明，但企业章程另有规定

的除外；

12.属于在京中央单位的，提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

13.以集体所有制企业土地使用权进行抵押的，应提交企业职工（代表）大会同意抵押的证明文件；

14.属于《国有土地使用证》记载的两个以上土地权利人的，应提交其他共有权人同意抵押的证明；

15.抵押人身份证明； 16.抵押权人身份证明：

（1）抵押权人为金融机构的提交人民银行颁发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》；

抵押权人为典当行等特许经营机构的提交《特许经营许可证》；

（2）法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。委托办理的还应提交土地登记委托书、受托人身份证；

17.法律法规规定的其他材料。

（三）审核要求

1.抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致。2.对抵押物的审查。抵押土地应当不属于《物权法》第一百八十四条、《担保法》第三十七条、《土地登记办法》第六十条和第六十二条规定不得抵押的范围，具体如下：

（1）使用权不明或者有争议的国有建设用地使用权；

（2）学校、幼儿园、医院等以公益为目的事业单位、社会团体（无论公立还是私立机构）所属的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（依据2009年12月1日全国人大常委会法制工作委员会回复住房和城乡建设部的《对关于私立学校、幼儿园、医院的教育设施、医疗卫生设施能否抵押的请示的意见》（法工办发„2009‟231号））；

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物所占土地使用权；

（4）被依法查封、扣押、监管或者以其他方式限制的国有建设用地使用权；

（5）土地使用权已办理异议登记、预告登记，且处于有效期限内的。

3.对抵押期限的审核

抵押期限应不得超过企业经营期限及土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。

4.根据《土地登记办法》第三十六条规定，同一宗地多次抵押的，以抵押登记申请先后为序办理抵押登记。

因债权转让申请变更土地登记时，原抵押登记次序不变动。处分抵押财产时的偿还顺序，以申请抵押登记的时间先后为序。

5.在建工程抵押的审核

按照北京市国土资源局、北京市建设委员会《关于房地产开发项目在建工程抵押登记有关问题的通知》（京国土籍„2007‟

751号）进行审核。

6.房屋所有权抵押涉及国有土地使用权抵押的，应审核《房屋所有权证》和《房屋他项权利证》记载的内容与申请抵押登记的事项是否一致。

（四）注册登记核发证书

土地抵押权初始登记由各分局审核后，直接进行注册登记。1.填写《土地登记卡》：

“序号”栏填写本次土地抵押权初始登记的顺序号； “日期”栏填写本次注册登记的时间；

“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏填写土地抵押权人名称、土地抵押权存续期限、抵押土地面积、抵押权顺序、土地他项权利证明书编号等；

“经办人”栏由初审负责人员签字； “审核人”栏由审核负责人员签字；

“印章”栏加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

2.根据《土地登记卡》填制《土地他项权利证明书》并核发给抵押权人。

3.在《国有土地使用证》上“记事”栏载明土地抵押权人名称、抵押土地面积、抵押期限、《土地他项权利证明书》证书号等有关内容，并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。将《国有土地使用证》发给土地抵押人。

七、地役权初始登记

（一）申请 １.申请条件

当事人签订地役权合同后，申请地役权初始登记。２.申请人

申请人为需役地权利人和供役地权利人。

（二）管辖

地役权初始登记，由供役地所在区（县）分局负责办理。供役地、需役地分属不同区（县）分局管辖的，负责供役地登记的区（县）分局完成登记后，应当通知负责需役地登记的区（县）分局，由其将有关内容记载于需役地的土地登记簿和土地使用权证书上。

（三）提交材料 １.土地登记申请书；

２.申请人持有的《国有土地使用证》； ３.地役权合同；

４.以共有土地使用权设定地役权的，应当提交其他共有权人同意设立地役权的证明；

５．属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

６.供役地已经设定土地抵押权的，应当提交抵押权人同意设立地役权的证明；

７．申请人身份证明； ８.法律法规规定的其他材料。

（四）审核要求

1.地役权合同审核内容应当包括当事人名称或姓名、土地坐落、土地利用方式、设定地役权的用地范围、面积、期限等。

2.地役权的期限由当事人约定，但不能超过供役地的土地使用年限。

3.地役权的范围不得超过土地使用权的用地范围。4.供役地未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内。

（五）注册登记核发证书

符合地役权初始登记条件的，由各分局审核后直接进行注册登记。将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地使用权证书上。

１.分别填写需役地和供役地的《土地登记卡》： “序号”栏填写本次地役权初始登记在该《土地登记卡》上进行注册登记的顺序号；

“日期”栏填写本次注册登记的时间；

“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏填写需役地权利人或供役地权利人名称、地役权存续期限、地役权范围、土地他项权利证明书编号等；

“经办人”栏由初审负责人员签字；

“审核人”栏由审核负责人员签字；

“印章”栏加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”。

２.根据《土地登记卡》填制《土地他项权利证明书》并核发给需役地权利人。

３.分别在需役地和供役地《国有土地使用证》上“记事”栏注明：本宗地为需役地还是供役地、另一方地役权权利人身份及名称、地役权存续期限、设定地役权的面积、《土地他项权利证明书》证书号等有关内容。并加盖“北京市国土资源局土地登记专用章（区县简称）”，将更改后的《国有土地使用证》分别发给土地使用权人。

第四部分 变更登记

变更登记是指因土地权利人发生改变、或者因土地权利人名称或者名称、坐落和土地用途等内容发生变更而进行的登记。

一、划拨国有建设用地使用权变更登记

（一）申请条件

有以下情形之一的，可以申请划拨国有建设用地使用权变更登记：

1.因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及划拨国有建设用地使用权转移；

2.经批准依法调整划拨土地使用权，且符合划拨用地条件的；

3.国有企业改制重组，经批准保留划拨用地的。

（二）申请人

申请人为涉及划拨国有建设用地使用权转移的当事人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.地籍调查成果； 4.变更证明材料：

（1）依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施，涉及划拨国有建设用地使用权转移，提交市、区（县）人民政府批准划拨的证明文件及变更后的《房屋所有权证》；

（2）在京中央单位之间调整划拨土地使用权的，提交主管机关事务管理局批准调整土地及核准登记的证明文件；

（3）军队之间调整划拨土地使用权，涉及跨总部、跨兵种或跨军区的，提交总后勤部营房管理部门批准调整土地的证明文件；

总部内、兵种内或军区内依法调整划拨土地使用权的，提交总部、兵种或军区营房管理部门批准调整土地的证明文件。

（4）武警部队之间调整划拨土地使用权的，提交武警总部营房管理部门批准调整土地的证明文件；

（5）在京中央单位、军队、武警与地方单位之间调整划拨土地使用权的，提交相关主管机关及市人民政府批准调整土地

的证明文件；

（6）市、区（县）所属行政机关、国有事业单位调整划拨土地使用权的，提交市、区（县）人民政府批准调整土地的证明文件；

（7）国有企业改制重组的，提交批准保留划拨用地条件的证明文件；

5.已设定抵押权或地权的，提交抵押权人或另一方地役权权利人同意变更的证明；

6.当事人身份证明；

7.法律法规规定的其他材料。

（四）权属审核的要求

１．在京中央单位、军队、武警内部进行划拨土地使用权调整，且符合划拨用地条件的，审查内容为主管机关批准调整的证明文件。

在京中央单位之间调整划拨土地使用权，土地用途不符合划拨用地条件的，应当按照现行规定办理相关供地手续。

2.国有企业重组改制允许继续保留划拨用地的，审查批准划拨的证明文件。

国有企业重组改制或国有企业之间调整土地使用权，土地用途不符合划拨用地条件的，应当按照现行规定办理相关供地手续。

3.对限制条件的审核

变更的划拨土地使用权未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内等。

（五）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（六）注册登记核发证书

１.除地号、宗地面积发生变更的外，在原《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏上进行记载，并加盖市、区（县）人民政府土地登记专用章或“国土资源部土地登记专用章”。地号、宗地面积发生变化的，应当更换《土地登记卡》。

２.收回并注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。其中涉及土地分割的，应当收回原《国有土地使用证》并进行相应更换。

二、出让国有建设用地使用权变更登记

（一）申请条件

出让国有建设用地使用权，发生变化符合以下情形之一的，可依法申请出让国有建设用地使用权变更登记：

1.依法将出让的国有建设用地使用权转让的；

2.依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施，涉及出让国有建设用地使用权转移的；

3.因法人或其他组织合并、兼并、分立、破产等原因致使出让国有建设用地使用权依法转移的；

4.因处分抵押财产而取得出让国有建设用地使用权的； 5.因继承、遗赠等原因取得出让国有建设用地使用权的。

（二）申请人

申请人为涉及出让国有建设用地使用权转让、转移的当事人。但按照《土地登记办法》第七条的规定属于可以单方申请的，申请人为土地权利的承受人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.地籍调查成果； 4.变更证明材料：

（1）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施涉及出让国有建设用地使用权转移的，提交受让方的《房屋所有权证》；

（2）依法转让出让国有建设用地使用权的，提交国土资源行政主管部门批准的《国有土地使用权转让登记表》；

（3）因法人或其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，提交土地使用权转移的协议、合同及主管部门的批准文件；

（4）因处分抵押财产而取得土地使用权的，提交取得土地使用权的协议、合同；

（5）因继承、遗赠房屋而取得土地使用权的，提交继承人

或受赠人《房屋所有权证》、死亡证明、遗嘱等证明材料。

5.已设定抵押权或地役权的，提交抵押权人或另一方地役权权利人同意变更的证明；

6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.当事人身份证明；

8.契税和土地增值税完税或减免税凭证； 9.法律法规规定的其他材料。

（四）权属审核的要求

1.申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。2.土地使用期限不得超过土地使用权终止期限。3.申请人应按规定提交完税或减免税证明。

4.涉及房产转移的，受让方应取得《房屋所有权证》。5.《国有建设用地使用权出让合同》有特殊约定的，在办理变更登记时必须符合特殊约定的要求。

6.变更的土地使用权未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内。

（五）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（六）注册登记更换证书

１.除地号、宗地面积发生变更的外，在原《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏上

进行记载，并加盖市、区（县）人民政府土地登记专用章或“国土资源部土地登记专用章”。地号、宗地面积发生变化的，应当更换《土地登记卡》。

２.收回并注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。其中涉及土地分割的，应当收回原《国有土地使用证》并进行相应更换。

三、国家租赁国有建设用地使用权变更登记

（一）申请条件

国家租赁国有建设用地使用权，发生变化符合以下情形之一的，可依法申请国家租赁国有建设用地使用权变更登记：

1.依法将国家租赁的国有建设用地使用权进行转让的； 2.依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施，涉及国家租赁国有建设用地使用权转移的；

3.因法人或其他组织合并、兼并、分立、破产等原因致使国家租赁国有建设用地使用权依法转移的；

4.因处分抵押财产而取得国家租赁国有建设用地使用权的；

（二）申请人

涉及国家租赁国有建设用地使用权转让、转移的当事人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》；

3.地籍调查成果； 4.变更证明材料：

（1）因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其他附属设施，涉及国家租赁的国有建设用地使用权转移的，提交受让方的《房屋所有权证》；

（2）依法转让国家租赁的国有建设用地使用权，提交国土资源行政主管部门批准的《国有土地使用权转让登记表》；

（3）因法人或其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，提交土地使用权转移的协议、合同及主管部门的批准文件；

（4）因处分抵押财产而取得土地使用权的，提交取得土地使用权的协议、合同；

5.已设定抵押权或地役权的，提交抵押权人或另一方地役权权利人同意变更的证明；

6.属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；

7.当事人身份证明；

8.土地增值税完税或减免税凭证； 9.法律法规规定的其他材料。

（四）权属审核的要求

1.申请人应与相关证明文件的土地使用者名称一致。2.土地使用期限不得超过土地使用权终止期限。

3.申请人应按规定提交完税或免税证明。

4.涉及房产转移的，受让方应取得《房屋所有权证》。5.国有土地租赁合同有特殊约定的，在办理变更登记时必须符合特殊约定的要求。

6.变更的土地使用权未被司法机关等有关部门查封、冻结，或不在异议登记、预告登记有效期内。

（五）上报批准

按照本《规范》规定的土地登记审批权限上报批准。

（六）注册登记更换证书

１.除地号、宗地面积发生变更的外，在原《土地登记卡》“登记的其他内容及初始、变更、注销和其他登记事项”栏上进行记载，并加盖市、区（县）人民政府土地登记专用章或“国土资源部土地登记专用章”。地号、宗地面积发生变化的，应当更换《土地登记卡》。

2.收回并注销原《国有土地使用证》，根据《土地登记卡》填制新的《国有土地使用证》。其中涉及土地分割的，应当收回原《国有土地使用证》并进行相应更换。

四、土地抵押权变更登记

（一）申请条件

1.已设定抵押的土地使用权依法转让的；

2.经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而发生转让的；

3.抵押土地面积减少、增加的； 4.抵押期限变化、抵押权续期的。

（二）申请人

申请人为抵押人和抵押权人。但经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而发生转让的，申请人应为主债权的转让人、受让人。

（三）提交材料 1.土地登记申请书； 2.《国有土地使用证》； 3.《土地他项权利证明书》；

4.涉及房地产抵押的提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证》；

5.变更证明材料：

（1）已设定抵押的土地使用权依法转让的，提交变更后的抵押合同或抵押合同补充协议；

（2）经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而发生转让的，提交主债权转让合同、已经通知债务人的证明；

（3）抵押土地面积减少、增加的，提交变更后的抵押合同或抵押合同补充协议、抵押物部位示意图、抵押物清单；

（4）抵押期限变化或抵押权续期的，提交变更后的抵押合同或抵押合同补充协议；

6.未竣工验收的房地产开发项目涉及土地抵押部位变化、50

北京市土地权属规范 篇2

1 基本情况

1.1 土地流转情况

大通县辖9镇11乡, 289个行政村, 1070个自然村, 农业人口35.6万人, 耕地面积4.59万hm2, 机动地面积56.9hm2, 占总耕地面积的1.2%。2012年全县土地流转总面积为3336.72hm2, 占总耕地面积的7.26%, 涉及户数14374户。其中: (1) 转包面积1162.2hm2, 涉及户数3095户, 占总流转面积的34.83%; (2) 转让面积193.4hm2, 涉及户数441户, 占总流转面积的5.79%; (3) 互换面积36.5hm2, 涉及户数211户, 占总流转面积的1.09%; (4) 租赁面积1661.8hm2, 涉及户数7771户, 占总流转面积的49.8%。其中租赁土地用来种植药材面积173.33hm2, 用于养殖企业用地27.47hm2, 种植苗木239.35hm2, 种植马铃薯488.26hm2, 种植无公害蔬菜733.33hm2; (5) 入股面积为282.82hm2, 涉及户数2914户, 占总流转面积的8.49%, 实现流转收益636.63万元。

1.2 土地流转后农民增收情况

1.2.1 通过土地流转实现土地流转收益1707.

13万元, 农民人均纯收入增加47.9元。其中:通过转包方式实现流转收益2.5万元;通过转让方式实现流转收益1.5万元;通过租赁方式实现流转收益968.08万元。通过入股方式实现流转收益636.63万元。

1.2.2 通过土地流转, 部分原来从事农业的劳动力转向第二、

三产业, 推动了城镇化进程, 如塔尔镇塔尔湾村原有劳动力2620人, 现有830余人已从农田耕种中分离出来, 从事二、三产业, 促进了农民增收。据调查统计, 大通县通过土地流转转移劳动力4.3万人, 实现劳务收入51600万元, 人均达12000元。

1.2.3 在流转中农民可获得双重收入:

一是土地租金收入, 通过土地流转, 一方面节省了种籽、化肥、农药、机械耕作、人工工资。而且避免了天旱、雨涝等自然灾害的风险, 可以直接获得相对比较高且比较稳定的有偿转让收入。另一方面, 从2009年开始每亩每年700元租金收入, 并在前15年每年增加10元、后15年每年增加30元的租金, 这样流转收入高于过去农民自己种粮收入;二是企业通过租赁土地, 为当地农民创造了更多的就业机会, 农民可以就地到农业园区务工或者外出务工。据调查, 就地务工一般年收入1万元, 外出务工1.5~2万元。

2 当前土地流转的主要做法

2.1 培育主体

扶持龙头企业、引进业主、培育大户、发展农民专业合作社, 培育农业生产经营主体, 以此带动土地流转。全县目前共有省、市、县级龙头企业33家, 各类专业合作社319个。企业、合作社、业主以租赁为主要方式流转土地达1661.75hm2以上。

2.2 扶持产业

继2009年出台相关扶持政策后, 2011年县委、县政府经过多方论证、专题研究, 又制定出台了《关于推进大通国家现代农业示范区健康快速发展实施意见》 (大委[2011]1号) 和《大通县设施农业招商引资优惠政策暂行办法》 (大政[2011]1号) 两个1号文件, 明确提出从2011年起每年建设日光节能温室3000栋, 到2015年全县标准化日光节能温室种植面积达到2000hm2, 每年设立2000万元设施农业专项扶持资金, 加快设施农业建设步伐。并以市场化运作方式增加农牧业贷款担保基金, 由以前的460万元提高到1000万元, 支持示范区建设和生产经营, 解决示范区和龙头企业发展贷款难的问题;将大通冬暖式日光温室建设补助标准增加到每栋20000元 (0.13hm2/栋) , 并对土地流转企业、专业合作社前三年分别给予每1hm2土地流转补助费700元、500元和300元, 继续对园区和基地配套水、电、路等基础设施, 为大通县设施农业建设和发挥效益提供了强有力地政策保证。

2.3 搭建平台

2009年以来, 参照工业园区发展模式, 整合各部门资源, 在双新公路沿线的长宁、黄家寨、桥头、塔尔、新庄5个镇, 着手建成12个现代农业示范园区, 通过策划项目招商引资, 推行土地规模经营。

2.4 跟进服务

加强流转服务和经营权管理, 特别是针对企业、业主在流转农民土地过程中人地两疏、协商繁琐的实际情况, 政府及相关部门以服务企业为己任, 变业主找地为集中土地招商, 跟踪开展服务。为了确保农村土地流转健康有序发展, 根据上级有关文件精神, 结合县上实际, 以大政[2009]9号文件对土地流转过程中土地成片、流转方式、农民权益保护等问题作了明确。在全县20个乡镇建立了土地流转服务中心, 并在企业流转土地过程中, 县领导亲自挂帅, 县级农业主管部门、镇村社干部全力以赴, 发动群众将土地承包经营权集中委托流转, 农户逐户与村土地流转合作社签订土地流转租赁合同书, 合作社再与公司签订流转合同, 县政府与镇政府主管部门共同审核流转合同条款, 提供大通县农牧局统一监制的合同文本, 确保合同文书合法规范。

2.5 创新机制

加强土地流转过程中的政策研究, 积极探索土地流转新机制、新途径。通过土地流转, 实现土地规模开发、集约经营。农民在自己的土地上既可以作为农民工人领取工资, 又可作为土地转出方, 坐收地租, 实现双重利益。

3 取得的经验和成效

3.1 推动了产业结构调整

大通县在稳定粮食生产的同时, 通过土地流转和挖潜改造, 突出特色产业的培育和开发, 狠抓基地建设, 不断提高经济作物和特色农产品的种植面积, 既考虑农产品的品种结构、品质结构, 又结合各乡镇的实际情况, 避免结构类同, 形成了别具一格的镇域特色农业, 有力地促进了农业产业结构调整。

3.2 扩大了规模经营

土地流转克服了小规模家庭经营的局限性, 有利于土地的充分利用。通过土地流转的方式一是把零星的土地使用权从千家万户农民手中集中连片, 进行适度规模经营, 促进土地、资金、技术、劳动力等农业生产要素的合理流动和优化组合, 有利于农民间的分工与专业化, 使农业生产逐步走上“专业化分工、规模化生产、产业化经营、企业化管理”的发展道路, 实现土地资源的充分利用;二是加大了农业机械化推广力度, 促进了农业机械化耕作水平, 降低了农业投入成本, 实现了集约化经营, 解决了千家万户分散种植无法实现的标准化难题, 有效促进了现代农业的发展;三是通过加快农村土地流转, 引进工商资本、社会资本进入农业建基地、兴加工、搞营销, 培育了一大批农村能人大户, 带动了农业龙头企业的发展。目前, 全县共引进山东、北京、宁夏等外地种植能人或企业, 建立示范园区12个, 流转面积达510.53hm2, 通过土地流转合作社, 与2227户村民签订10~30年土地流转合同。

3.3 促进了农民就业, 解决了外出务工农户土地无人耕作与企业、大户无土地耕种的矛盾

土地流转有利于农村劳动力向二、三产业转移, 促进农村劳动力向非农产业转移, 向城镇集聚, 推动了城镇化、工业化进程。农民在土地承包经营权不变的前提下, 以一定方式将土地流转后外出进城务工, 从事二三产业, 加快了农村剩余劳动力的有序转移, 促进了城乡二元结构的有效改善。

3.4 增加了农民收入

土地流转, 加速了农业结构的调整和优化, 促进了农业特色经济的建设和发展。以塔尔镇为核心的同创、佳兴、丰源等现代农业示范园, 2009年至今引进12个企业租赁农村土地510.53hm2发展蔬菜、花卉、水果等农业产业, 大力促进了该镇农业结构调整和农民增收。

3.5 确保了粮食安全

通过推进土地流转, 农田抛荒现象得到了有效遏制, 确保了粮食生产的安全。

4 当前土地流转中存在的的问题

4.1 无地农民有待合理解决

二轮承包时, 由于农民负担重, 加之种粮比较效益低, 一部份农民放弃了30年的承包权, 但户口仍然在农村。另一方面, 按照30年不变的政策, 出生、迁入人口也无承包地。十七届三中全会《决定》提出:“现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。”改变了这部分无地农民的预期, 加之目前又实行种粮直补, 有的甚至上访要求重新获得土地。

4.2 土地规模化流转存在着政策困难

在规模化经营中, 个别农民由于认识程度不一, 或者受其它一些因素的影响, 以致在周围绝大多数农户都接受的情况下, 不愿将土地流转出来, 影响规模化经营项目的规划和实施, 成为土地流转的“钉子户”, 而现行土地承包政策又赋予了农民长久不变的经营权, 并列为农民享有的物权之一, 不能采取强制措施促成土地成片流转。村规民约等形式约束效果也不佳, 影响了规模经营发展。

4.3 土地承包经营权流转最长期限有待作出规定

十七届三中全会赋予了农民长久不变的土地承包经营权。在土地流转合同签订过程中, 由于涉及租金支付等问题, 需要约定实际流转期限。招商引进流转土地的投资企业由于投资大, 农业见效低, 回收期限长, 风险大等原因, 要求流转期限较长 (15~30年) , 否则不愿意投资。这样可能会出现超过土地承包剩余期限或无限期的情况, 势必影响今后国家政策的调整和执行。希望有待出台一个关于流转最长期限的指导意见, 如30年或50年。

4.4 设施农业和设施畜牧业基地建设中, 土地流转监管工作比较薄弱

虽然全县20个乡镇成立了土地流转服务中心, 但由于在乡镇机构改革时精减机构和人员, 从事土地流转服务的监管专职人员较少, 大多是一人兼多职, 致使土地流转合同履行中存在租金兑现不及时, 不履行流转合同约定等问题引发纠纷, 土地流转监管工作薄弱。

5 建议

5.1 强化土地流转

建立土地流转服务中心, 并依托乡镇土地流转服务中心, 负责土地流转的登记备案、流转合同、档案管理等工作。以村两委会为依托成立土地流转管理小组。充分发挥土地流转合作社的作用, 以租赁的方式集中流转土地, 确保设施农业建设用地。同时, 优先吸收土地流转户进入园区就业, 经培训后成为现代农业产业工人, 实现就地培训, 就地就业。

5.2 建立农村土地流转申请制度或风险保证金制度

当前有部分农户私下土地流转主管部门不知情, 出现流转纠纷后才找到政府要求解决, 个别业主因经营不善, 拖欠农户租金, 复耕困难的情况也曾发生。建议建立流转申请制度, 加大对农业业主的资质审查力度, 例如:对流转面积6.67hm2以上的, 由业主提出流转土地申请, 乡镇土地承包合同管理部门本着地方经济发展与农民权益保护兼顾的原则对业主的经营实力、经济实力、工商档案以及诚信记录进行审查后予以批复, 并报县土地承包主管部门备案。流转面积33.33hm2以上的由县土地承包合同管理部门审查后批复。在签订土地流转合同时, 要求业主方按一定比例交纳流转风险保证金, 专户储存, 用于解决复耕问题。这样就能确保农民的土地流转权益最大限度不受侵害。

5.3 继续深化土地流转社会稳定风险评估机制

将土地流转社会稳定风险评估列入各级政府决策程序。完善评估办法, 进一步明确土地流转风险评估的范围、评估程序等内容, 全面做好土地流转风险评估机制试点的落实工作, 有效化解土地流转影响社会稳定的各类隐患。

5.4 加大政府引导, 出台优惠政策, 打造土地流转示范点, 带动周边地区进行土地流转

在今后的发展当中, 要加大国土、林业、规划、工商、税务等部门根据相应职能给予政策扶持。通过各部门的支持, 使土地流转规模越来越大, 成为具有较强示范带动性的土地流转典型。

5.5 引导各类经营主体参与农村土地流转

允许社会资本和城市工商企业到农村承接、承租土地, 单独兴办或与农民联办农业企业。社会资本、城市工商企业参与农村土地流转领办或与农民合办的合作经济组织同等享受支持农村合作经济组织发展的政策, 其利用流转土地兴办的农业企业, 可按照促进民营企业发展和促进中小企业发展的相关政策予以支持。

5.6 调整优化产业重点和布局

以市场为导向, 用市场管理理念提高农村土地流转的时效, 把产业结构调整、特色主导产业与规模经营和标准化经营有机的结合起来, 让农村大户、农民专业合作经济组织、产业化龙头企业直接参与农村的土地流转市场, 采取招标的形式承包、租赁、转让农村土地, 但必须是要依法、自愿、有偿。形成公司 (合作组织) +基地+农户的经营模式, 广泛的吸纳社会资金的投入, 引进市场化管理模式、标准化生产方式, 最终形成农业生产和农产品流通分层次对接, 达到农业的大生产、大流通的生产方式, 实现现代化农业的目的。乡村集体经济组织要抓好农业基础设施建设, 要提供土地流转的市场化中介服务, 县乡政府要抓好培育产业龙头企业、农民专业合作社、种养大户, 使之成为现代农业发展壮大的经营主体。

5.7 加大财政扶持力度

县、乡财政每年安排一定额度的土地流转和规模经营专项扶持资金, 建立土地流转基金, 用于鼓励流转农村土地、培育规模经营主体、建设土地流转服务组织及其开展工作的经费。县财政支农专项资金、农发资金、农业综合开发项目、土地整理项目等资金应打捆集中投入规划的主导产业项目和规模经营项目, 区域重点扶持优势主导产业规模经营, 推动公共财政支农资金向优势区域和主导产业整合, 集中打造优势特色产业。

5.8 强化管理, 充实基层土地流转服务管理人员

北京市土地权属规范 篇3

【关键词】存量土地、政策性住房、土地费用

引言

随着近几年北京市房地产价格的不断上涨，普通商品住宅价格远高于北京市职工平均工资和实际支付能力，针对这种情况，北京市相继出台了限价房、公租房、自住型商品房等政策性住房，以缓解广大职工的居住困难问题。限价房的建设土地来源为公开市场拿地，但由于土地成本越来越高，限价房销售价格也逐渐升高；公租房的建设用地来源比较多样化，可以采用租赁的方式，也可以利用项目单位自有用地[1-2]。2013年10月出台的自住型商品房，限定房价比周边普通商品住宅价格低30%左右，建设用地来源主要为市属企业自有用地。从公租房到自住型商品房，利用自有用地建住宅的趋势较为明显，说明在公开土地市场拿地价格较高的情况下，充分利用存量土地建设住宅，通过降低项目建设的土地费用，降低政策性住房价格，是解决职工住房困难问题的行之有效的方法之一。

实际房地产项目咨询工作中经常遇到复杂用地情况的情形，特别是项目单位利用自有用地建设项目，自有用地由于历史原因导致用地情况复杂。要想正确测算土地费用，首先要对该项目地块的宏观政策调整、国有土地使用证变更、用地规划调整、拆迁政策调整等几个方面对该地块进行调查研究：

一、宏观政策调整

项目单位自有用地历经不同时期国家房地产政策变化，政策导向的差异，导致项目用地具有鲜明的政策特点和时代特征。例如原规划公租房项目的建设用地，现在拟建设新政策出台的自住型商品房项目。由于宏观政策变化，导致项目的建设内容调整，进而影响到项目各项手续办理，如市政府、规划部门、国土部门、发改部门等政府部门的批复需要重新办理。咨询工作需要认真研究宏观政策调整情况，以及各政府部门的批复调整情况，这些都将影响到项目土地费用的正确测算。

二、国有土地使用证变更情况

1. 土地使用权类型发生变化

例如原协议出让的办公用地，现在要建住宅，土地性质和土地使用权类型都将发生变化。

2. 国有土地使用证土地边界和面积改变

项目单位自有用地由于国有土地使用证的办证年代久远，其间城市变迁，市政基础设施兴建，道路用地、绿化用地和市政基础设施用地均随之调整，原有国有土地使用证的边界也随之改变。大多需要根据现在的实际用地情况测绘用地面积，并重新办理国有土地使用证。 项目土地边界和面积改变的案例：某项目用地边界调整包括京石客专占地、项目用地东北角切除办公用地和腾退绿地、项目用地北侧切除腾退道路用地。

3. 同一地块的土地权属差异

项目单位同一地块可能存在几个国有土地使用证的情形，且每个国土证的土地权属不同，这种情况需小心界定项目边界和不同权属国有土地使用证的边界。

4. 土地使用权出让和转让情况

项目单位自有土地可能存在土地出让和转让的情况，每次出让和转让发生的费用需请项目单位协助提供相关资料。例如十年前协议出让的土地，住宅拆迁补偿协议也签订了，但是随着房地产市场持续上行，拆迁户以拒绝拆迁要求追加拆迁补偿，土地费用测算应现阶段拆迁户实际同意的拆迁补偿金额来测算。例如项目用地的土地使用权作价入股的情况，土地费用测算应以土地使用权评估值为计算基数，契税按照3%估算。

三、用地规划调整情况

用地规划调整这种情况在项目用地中比较常见，包括控规调整和规划意见书/规划条件调整，主要表现为用地面积调整和用地性质调整。特别是单位自有用地规划调整，由于历史原因可能遇到切块调整的情况，需要注意用地边界的界定和地块的规划性质。

四、拆迁政策调整情况

拆迁政策调整情况主要涉及企业自有用地房改房的拆迁，在土地费用测算时，主要存在两方面的问题：一方面，拆迁补偿是主要采用纯货币补偿方式，还是主要采用实物补偿的方式；另一方面，客户要求咨询人员初步编制拆迁安置方案，说明咨询服务需求更趋近于前期策划类的服务，对咨询人员的综合素质提出了更高的要求。

结论

综上所述，实际房地产项目咨询工作中经常遇到复杂用地情况的情形，要想正确测算土地费用，应从该项目地块的宏观政策调整、国有土地使用证变更、用地规划调整、拆迁政策调整等几个方面对该地块情况进行调研，结合项目实际情况进行具体分析，采用合理的咨询方案并制定切实可行的咨询技术路线，解决项目前期阶段的实际问题。

参考文献

[1] 刘颖，马志伟.城市存量土地利用中的问题与对策研究.科技创新与应用.2013，（18），p137.

[2] 赵建超.对城市存量土地的思考[J]. 国土资源情报. 2013（07），p41-45.

[3] 孙哲，朱文兴.关于城市存量土地的优化配置问题的探讨.科技广场.2008（02），p59-60.

土地整理验收材料规范 篇4

（一）验收报件的齐全性；

（二）验收报件装订的规范性；

（三）验收报件内容：

1、竣工验收申请报告；

2、县市二级项目竣工自验与初验报告；

3、项目竣工报告，包括；

（1）项目建设任务完成情况、工程建设质量情况、资金使

用管理情况、资料档案管理情况、工程管护措施、土地权属调整情况、投资效益分析，项目组织实施的主要做法及存在问题改进措施等；

（2）统计表格（项目建设情况表、项目经费收支情况表、项目投资预期效益表、土地开发整理前后土地利用结构变化情况表）；

（3）附图：项目规划图（变更）、项目竣工图、土地开发整

理后的土地利用现状图。

4、项目工程造价审核报告；

5、项目财务决算与审计报告（含项目竣工财务决算报告和项目竣工财务决算报告的审计报告）；

6、工程监理总结报告；

7、土地权属调整协议或土地权属认定书；

8、项目竣工后影像资料。

审查方法及标准

（一）县市两级竣工验收申请报告——原件、针对性

（二）县市二级项目竣工自验与初验报告——原件、针对性、明确性

（三）项目规划建设任务是否完成——省、市、县国土资源行政部门下达的项目批准文件

（四）验收报件是否齐全性——八大类材料

（五）报件编排装订是否规范性——报件按顺序胶装

（六）竣工报告编制是否规范——项目内容，图文表数据的一致性；表格及竣工图加盖项目承担单位公章；竣工图编制（图例、图签、图章、比例尺、工程内容）；整理后土地利用现状图（万分之一标准分幅图）

（七）项目承担单位委托相关单位编制的工程造价审核报告、项目承担单位编制的项目财务决算报告、省厅委托的审计单位编制的项目审计报告、工程监理总结报告是否规范——报告编制内容完整性、针对性，相关数据的一致性

土地整治相关标准规范 篇5

土地整治相关标准规范

TD/T1037-2013 《土地整治重大项目可行性研究报告编制规程》TD/T1038-2013 《土地整治项目设计报告编制规程》TD/T1039-2013 《土地整治项目工程量计算规则》TD/T1040-2013 《土地整治项目制图规范》

《土地整治重大项目可行性研究报告编制规程》、《土地开发整理项目可行性研究报告编制规程》、《土地整治工程质量评定规程》、《土地整治项目制图标准》、《土地整治项目验收规程》

协议出让国有土地使用权规范 篇6

为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一方法、程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等法律法规、部门规章，制定本规范。

本规范的附录为协议出让活动中所需各类文本的格式。本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，其他单位暂略。本规范主要起草人员：暂略。本规范由国土资源部负责解释。

协议出让国有土地使用权规范（征求意见稿）适用范围

1．1 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范。

1．2 以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范。引用的标准和文件

下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。所有标准和文件都会被修订，使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。

GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》 国土资发[2001]255号 《全国土地分类》

国土资发[2004]232号《工业建设项目用地控制指标》

依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》（3）《中华人民共和国城市规划法》（4）《中华人民共和国行政许可法》（5）《中华人民共和国合同法》

（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

（7）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）

（8）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）

（9）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）总 则

4．1 协议出让国有土地使用权内涵

本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。4．2 协议出让国有土地使用权原则（1）公开、公平、公正原则；（2）诚实信用原则。

4．3 协议出让国有土地使用权范围

出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：

（1）政府供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；

（2）原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；

（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；（4）法律、法规规定可以协议出让的其他情形。4．4 协议出让国有土地使用权组织管理

国有土地使用权协议出让由市、县国土资源管理部门组织实施。国有土地使用权出让实行集体决策。市、县国土资源管理部门可根据实际情况成立国有土地使用权出让协调决策机构，负责协调解决出让中的相关问题，集体确定有关事项。4．5 协议出让国有土地使用权一般程序（1）接受用地申请，确定供地方式（2）编制协议出让方案（3）地价评估，确定底价（4）协议出让方案、底价报批（5）协商，签订意向书（6）公示

（7）签订合同，结果公布

（8）颁发《建设用地批准书》，交付土地（9）办理土地登记（10）资料归档 4．6 地方补充规定

地方可对本规范做出补充规定，并按规定上报备案。政府供地中的协议出让

5．1 接受用地申请，确定供地方式

5．1．1 市、县国土资源管理部门应当将经批准的国有土地使用权出让计划向社会公布。有条件的地方可以根据供地进度安排，分阶段将国有土地使用权出让计划细化落实到地段、地块，并将相关信息及时向社会公布。

5．1．2 国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息公布后，市、县国土资源管理部门应当明确用地者申请用地的途径和方式，公开接受用地申请。公开接受申请的时间不得少于30日。

5．1．3 需要使用土地的单位和个人（以下简称意向用地者）应当根据公布的国有土地使用权出让计划，细化的地段、地块信息以及自身用地需求，向市、县国土资源管理部门提出用地申请。5．1．4 在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。5．2 编制协议出让方案

市、县国土资源管理部门应当会同规划等部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地类型、规模等，编制国有土地使用权协议出让方案。

协议出让方案应当包括：拟出让地块的具体位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、供地时间、供地方式等。对于尚未完成土地使用权收回和拆迁安置工作的“毛地”出让，应当衔接好国有土地使用权收回、补偿安置和出让等方面的法律关系。协议出让方案除拟出让宗地的基本情况、规划指标要求等一般信息外，应当明确因实施城市规划需要请市、县人民政府批准收回出让地块原国有土地使用权，并对原土地使用权人给予相应补偿，具体补偿安置由受让人按规定对原产权人拆迁安置实施，受让人在缴清土地使用权出让金并完成拆迁补偿安置工作后（原国有土地使用权收回程序完成）方可申请办理土地登记，取得土地使用权等具体内容。5．3 地价评估，确定底价 5．3．1 地价评估

市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，按照《城镇土地估价规程》，组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估。

地价评估可以由市、县国土资源管理部门或其所属事业单位进行，根据需要也可以委托具有土地估价资质的土地或不动产评估机构进行。5．3．2 确定底价 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策，综合确定协议出让底价。

协议出让底价不得低于拟出让地块所在区域的协议出让最低价。出让底价确定后，在出让活动结束之前应当保密，任何单位和个人不得泄露。

5．4 协议出让方案、底价报批

市、县国土资源管理部门应当按规定将协议出让方案、底价报有批准权的人民政府批准。5．5 协商，签订意向书

市、县国土资源管理部门依据经批准的协议出让方案和底价，与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商、谈判。协商谈判时，国土资源管理部门参加谈判的代表应不少于2人。

双方协商、谈判达成一致，并且议定的出让价格不低于底价的，市、县国土资源管理部门应当与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》。5．6 公示

5．6．1 《国有土地使用权出让意向书》签订后，市、县国土资源管理部门将意向出让地块的具体位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在当地土地有形市场等指定场所及中国土地市场网（）进行公示，并注明意见反馈途径和方式。公示时间不得少于3日。5．6．2 公示期间，有异议且经审查发现确实存在违反法律法规行为的，协议出让程序终止，并严格依法处理。5．7 签订合同，结果公布

公示期满，无异议或虽有异议但经审查没有发现存在违反法律法规行为的，市、县国土资源管理部门应当按照《国有土地使用权出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县国土资源管理部门将协议出让结果在土地有形市场等指定场所以及中国土地市场网等向社会公布，接受社会监督。公布协议出让结果的时间不得少于15日。

5．8 颁发《建设用地批准书》，交付土地

市、县国土资源管理部门按照《国有土地使用权出让合同》约定的期限和交地条件交付土地，并颁发《建设用地批准书》，作为受让人开发建设期间使用土地的凭证。5．9 办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取《国有土地使用证》。5． 10 资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、谈判、公示、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）用地申请材料；（2）宗地条件；

（3）宗地规划指标要求；（4）宗地评估报告；

（5）宗地出让底价及集体决策记录；（6）宗地协议出让方案；（7）宗地出让方案批复文件；（8）谈判记录；

（9）《协议出让意向书》；（10）协议出让公示资料；

（11）《国有土地使用权出让合同》；（12）协议出让公告资料；

（13）交付土地与颁发建设用地批准书的相关资料；（14）其他应归档的材料。原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让

6．1 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：

（1）不改变土地用途且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续；

（2）经规划部门同意可以改变土地用途，《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用权租赁合同》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续。6．2 申请与受理

6．2．1 原划拨、承租土地使用权拟改为出让土地使用权的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：（1）申请书；

（2）《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用证》或《国有土地使用权租赁合同》；

（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）改变用途的应当提交规划部门的批准文件；（6）法律、法规规定其他应提交的相关材料。

6．2．2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。6．3 审查，确定协议出让方案 6．3．1 审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行全面审查，并就申请地块的土地用途等征询规划部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。6．3．2 地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途的，出让土地使用权价格应当按照新的土地用途评估。6．3．3 核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。

6．3．3．1 申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：

（1）不改变用途的

应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

（2）改变用途的

应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新用途出让土地使用权市场价格-拟出让时的原用途划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格

6．3．3．2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和应缴纳的协议出让金额等。6．4 出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。

6．5 签订合同，结果公布

市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地使用权租赁合同》，注销原《国有土地使用权证》，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当按照4．7的规定公布协议出让结果。6．6 土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记，领取《国有土地使用证》。6．7 资料归档

协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）宗地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）宗地协议出让方案；（6）宗地出让方案批复文件；（7）《国有土地使用权出让合同》；（8）协议出让公告资料；（9）其他应归档的材料。划拨土地使用权转让申请办理协议出让

7．1 划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回划拨土地使用权重新公开出让的，经市、县人民政府批准，可以由受让人办理协议出让。7．2 申请与受理

7．2．1 原土地使用权人应当持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出划拨土地使用权转让申请：（1）申请书；

（2）《国有土地划拨决定书》、《国有土地使用证》；（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；（4）原土地使用权人有效身份证明文件；（5）共有房地产，应提供共有人书面同意的意见（6）法律、法规、规定其他应提交的相关材料。

7．2．2 市、县国土资源管理部门接到申请后，应当对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。7．3 审查，确定协议出让方案 7．3．1 审查

市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行全面审查，并就申请地块的土地用途等征询规划部门意见。经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。7．3．2 地价评估

市、县国土资源管理部门应当组织对申请转让地块的出让土地使用权和划拨土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。

7．3．3 核定出让金额，拟订出让方案

市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让委员会应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额，并拟订协议出让方案。

7．3．3．1 办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额应当按下式核定：

应缴纳土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时划拨土地使用权权益价格

7．3．3．2 协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和出让时应缴纳的协议出让金额等。7．4 出让方案报批

市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。7．5 公开交易

协议出让方案批准后，市、县国土资源管理部门应向申请人发出《划拨土地使用权准予转让通知书》。

《划拨土地使用权准予转让通知书》应当包括准予转让的标的、原土地使用权人、转让确定受让人的要求、受让人的权利、义务等。

取得《划拨土地使用权准予转让通知书》的申请人，应当将拟转让的土地使用权在土地有形市场公开交易，确定受让人和成交价款。

7．6 签订合同，结果公布

通过公开交易确定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签订转让合同，约定双方的权利和义务，明确划拨土地使用权转让价款。

受让人应在达成交易后10日内，持转让合同、原《国有土地使用证》、《划拨土地使用权准予转让通知书》、转让方和受让方的身份证明材料等，向市、县国土资源管理部门申请办理土地出让手续。

市、县国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案、公开交易情况等，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》，注销原《国有土地使用证》，与受让方签订《国有土地使用权出让合同》。

市、县国土资源管理部门应当按照4．7有关规定公布协议出让结果。

7．7 办理土地登记

受让人按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金，依法办理土地登记手续后，领取《国有土地使用证》。7．8 已购公有住房、经济适用房上市出售办理协议出让 符合上市交易条件的已购公有住房、经济适用房上市交易，不再办理审批手续。已购公有住房、经济适用房上市交易后，新的购房者直接办理出让手续，按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置标定地价的10%缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。7．9 资料归档

出让手续办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、交易、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。应归档的宗地出让资料包括：（1）申请人的申请材料；（2）宗地条件及相关资料；（3）宗地评估资料；（4）出让金额确定资料；（5）宗地协议出让方案；（6）宗地出让方案批复文件；

（7）《划拨土地使用权准予转让通知书》等相关资料；（8）公开交易资料及转让合同等资料；（9）《国有土地使用权出让合同》；（10）协议出让公告资料；（11）其他应归档的材料。出让土地改变用途等土地使用条件的处理

出让土地申请改变用途等土地使用条件，已取得规划部门同意，且《国有土地使用权出让合同》、法律、法规、地方性法规、行政规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经市、县国土资源管理部门审查同意，可由原土地使用权人与国土资源管理部门签订国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订国有土地使用权出让合同，调整国有土地使用权出让金。调整国有土地使用权出让金额应当根据批准改变用途等土地使用条件时的土地市场价格水平，按下式确定：

原土地使用权人应当补缴的土地出让金额=批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格-批准改变时原土地条件下剩余年期土地使用权市场价格

原土地使用权人应当按照国有土地使用权出让合同变更协议或重新签订的国有土地使用权出让合同约定，及时补缴土地使用权出让金额，并按规定办理变更登记。

规范农村土地经营权流转交易 篇7

近年来,随着农村土地经营权流转规模的不断扩大,已经有超过三分之一的承包土地流转出去,每年新增流转面积4000多万亩,涉及数以百万计的承包农户。农业部数据显示,截至2015年底,全国已有1231个县(市)、17826个乡镇建立了土地流转服务中心,覆盖了全国约43%的县级行政区划单位,流转合同签订率达到67.8%。但从实践看,集体对外流转交易土地的现象已经数见不鲜,整村整组流转土地的情况也有很多。一方面,集体统一流转土地在提高议价能力、为农民争取更大利益方面发挥了积极作用,也减少了流入方的交易成本,极大提高了土地流转交易的效率;另一方面,集体流转土地时,少数基层干部私相授受、谋取私利的现象也有发生,侵犯了农民合法土地权益,影响了农村经济社会的和谐稳定。

农业部农村经济体制与经营管理司司长张红宇表示,建立健全安全、有序的土地经营权流转交易市场,对维护广大农民群众和新型经营主体合法权益,促进适度规模经营有序发展意义重大。

北京市土地权属规范 篇8

在这种政策环境下，北京市土地出让市场增加土地供应，创新土地出让方式。本文拟通过分析北京市土地资源利用现状，2013年北京市土地出让市场交易数据，分析该市土地出让市场的现状特征、地价高企的原因和后果、房企拿地状况，并在此基础上对2014年北京市土地市场的走势进行分析和展望。

一、北京市土地资源利用现状分析

（一）特殊地形导致建设用地供应长期紧张

北京市山地多，平原少。山地占全市面积的62%，且环绕市区，这不利于北京市城市的扩展和建设用地的开发。城市大，郊区相对较小；人多地少，耕地更少。随着北京市郊区城市化进程不断加快，城市用地不断扩大，农业用地迅速减少，耕地也随之锐减。土地利用率高达85.5%，其中近郊区和平原区土地利用率达95%以上，造成后备资源不足容易导致建设用地供应紧张。

（二）存量土地的开发利用受到较大限制

北京市是我国的首都，中央、国务院各部委、各直属事业单位、下属企业单位、部队大院都无偿或低偿占用了大量的城市用地。此外，北京市是举世文明的历史文化古城，拥有一批具有传统历史风貌，民族风格和地方特色的历史文化街区。在旧城区，大片的四合院、平房住宅占据着黄金地段，人口稠密，土地成本很高，因此旧城改造受到限制。

（三）征地拆迁难度加大，项目推进缓慢

随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的深入实施，当前征地、拆迁等土地前期开发工作难度进一步加大，项目推进速度放缓，开发成本呈现上升态势。自2005年开始，北京市每年制定年度土地供应计划，对土地供应总量、用途结构、空间布局及具体执行等情况进行了明确安排。从这几年的供地计划可以看出，土地总体供应有逐年减少的趋势，其中住宅用地所占的比例较低，尤其是普通商品住宅用地供应紧张。2012、2013年普通商品住宅用地仅计划供应850公顷，较2006年减少了47%。

二、2013年北京市土地出让交易情况分析

（一）土地成交规模大幅增加，土地收益创新高

2013年北京市土地市场共成交214宗土地①，总成交土地面积2082万平方米，其中建设用地面积1314万平方米，规划建筑面积2377万平方米，与去年全年163宗地，共1693万平方米的规划建筑面积相比，规划建筑面积比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面积为近六年次高。2013年北京市共成交131块商品房用地，规划建筑面积1836万平方米，同比增长一倍，在近六年中仅低于2010年。其中居住用地61块，规划建筑面积1088万平方米，同比增长132%。综合用地成交面积同比上涨，全年共成交综合用地40宗，规划建筑面积517万平方米，比上年同期增长90%。

全年实现土地收益1822亿元，同比增长181%，比创纪录的2010年还增加了186亿元的收入。商品房用地土地出让金收入同比增加近两倍，创历史新高。2013年，北京商品房用地土地出让总收入1768亿元，同比增加194%，比2010年还高出216亿元，创历史新高，其中第四季度土地出让收入647亿元，11月单月土地出让收入407亿元，占全年的23%。平均单幅土地的总价高达13.5亿元，与前几年相比大幅提高，而居住用地的平均单幅土地总价已高达16.73亿元。

（二）土地成交结构中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214块土地中83块是工业用地，建设用地面积382万平方米，规划建筑面积512万平方米，占总成交土地规划建筑面积的22%。居住用地共成交61块，建设用地面积608万平方米，规划建筑面积1088万平方米，与前两年相比大幅增加。居住用地成交规模占所有土地的比重为45%；占商品房用地的比重为59%。居住用地占商品房用地的比重呈缓慢增加的趋势。

（三）商品房用地成交楼面价大幅提高

2013年，北京土地出让市场共成交131宗商品房用地，其中56块土地配建了保障房或异地建设保障房、医院。但即使在这种情况下，商品房用地平均成交楼面价9632元/平方米，首次逼近万元，同比上涨45%。其中12块土地底价成交，114块土地溢价成交，另有5块招标出让的土地底价未知导致溢价未知。在这114块溢价成交的土地中，有10块土地溢价率超过100%，最高达242%；10块土地溢价率在50%—100%；28块土地溢价率在40%—50%；34块土地因土地成交价格达到政府设定上限而竞投保障房面积或异地建设医院。

（四）居住用地供应量少造成地价高企

2013年，北京市居住用地成交楼面价9380元/平方米，创历史最高，而起始楼面价也达到7213元/平方米，比2012年的成交楼面价还高。土地起始楼面价大幅上涨，决定了成交楼面价也不得不涨。从土地价格来看，房价的上涨也是一种必然趋势。

其实，居住用地的成交楼面价和溢价率均低于实际情况。居住用地在出让时都被政府设定了合理土地上限价格，溢价率最高不得超过50%，当达到上限价格后，转为在此价格基础上竞报保障房面积或异地建设专项资金，人为限制了成交楼面价。2013年北京出让的商品房用地共配建保障房面积443万平方米，与2012年（150万平方米）相比多出了293万平方米保障房，有53块土地需要建设或配建公租房、限价房、经适房或自住型商品房，另有3块土地异地建设保障房或者医院，这种异地建设方式其实就是一种变相的增加土地价款。endprint

居住用地地价涨幅如此之大，主要还是供应量少造成的。最近5年来，居住用地土地供应缺口达到了1565万平方米，特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了803万平方米和828万平方米。房企销售状况好，资金充足，土地需求旺盛，同期的土地供应不足就造成房企逢地必抢。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市场最为火爆，地王频出。2013年北京土地供应虽然有所增加，但房企对土地的需求尚未满足，且二三线城市市场风险较大，众多房企回归北京这种一线城市，对优质地块一掷千金，地价迅速上涨，平均成交楼面价近万元。

选取2008—2013年的居住用地成交楼面价与住宅销售均价作比较发现，2013年土地成交楼面价占住宅销售均价的比重已达45%，是近六年来最高的一年。土地成本增加，房价的上涨也是一种必然趋势。

（五）成交土地以城市发展新区为主

城市发展新区是供地主力，生态涵养发展区供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市发展新区，规划建筑面积1154万平米，占全市的比重为62.85%；城市功能拓展区成交的规划建筑面积仅358万平米，仅占全市的19.52%；生态涵养发展区的土地供应量呈逐年增加趋势，2013年已经达到315万平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出让市场走势

（一）供应量方面，住宅用地供应将相应提速

自新一届政府执政以来，房地产调控方向由抑制需求转向加大供应。“国五条”要求各地加大住宅用地供应，国土资源部也强调要保持城市地价平稳，切实稳定土地市场，要求各城市特别是一线城市要调增并公布住房用地供应计划。2012年下半年以来热点城市土地市场持续火热，高价地块的频繁出现明显推动了后市房价上涨的预期，而增加住宅用地的供应或将在一定程度上缓解该局面。2013年，北京市政府积极增加土地供应，预计2014年仍将加快推出住宅用地，向社会释放土地供应增加、后市预期稳定的积极信号。但由于北京市特殊的土地利用现状，整体土地资源稀缺，优质地块基本开发殆尽，因此，可增加的供应有限。同时，所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升。

（二）供应结构上，加大居住类用地尤其是保障房、自住房用地供应

配建保障房的住宅用地比例将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出。“京七条”提出，2013年北京市要完成不低于2万套自住型商品住房供地，2014年计划推出5万套自住型商品住房供应。2013年，北京共成交配建自住型商品房的地块超过14宗，“2万套”目标已实现，其中部分地块全部建设保障房和自住型商品房。自住型商品房地块的不断增加，有助于平抑房价上涨预期。2014年北京仍将加大自住型商品房的供应，将继续加大全市住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建设的土地共占住宅用地供应总量的70%。这些计划如能充分实施，可在一定程度上缓解开发商扎堆竞价的现象，并通过加大面粉量进而抑制面包价格的调控机制对房价的过快上涨起到一定的调控作用。

（三）需求方面，品牌房企将延续上年的拿地态势，下半年热度有所消减

2013年，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多，优质企业融资成本降低。同时，龙头企业销售业绩再上新台阶，推动行业集中度进一步提升，万科、绿地、万达、保利、中海、恒大、碧桂园7家房企跻身“千亿俱乐部”。品牌房企在良好销售业绩和积极融资的支撑下，对于优质地块的储备趋于迫切，2014年拿地的积极性有可能会继续高涨。虽然北京拿地成本高，但从投资风险的角度考虑，一线城市整体市场环境规范且市场预期看好，楼市需求旺盛，依然是企业首选。2013年品牌房企一线城市拿地占比明显提高，对一线城市优质地块不惜重金争夺。预计2013年北京土地市场的热度可能将延续到2014年。2014年上半年，由于惯性的作用，土地市场的这种热度不会减弱，很多房企土地储备还不够。下半年，土地成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，预计2014年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。

（四）土地价格上，优质地块依然可能出现地王

由于北京土地资源稀缺，土地一级开发成本过高，房企拿地热度高涨，从短期看，土地市场有可能还会引来品牌房企对于优质地块的争夺，预计地王依然会出现，影响市场的价格预期。2014年，如果宏观政策依然平稳过渡，由于土地财政和土地一级开发成本高企等原因，政府设定的土地起始楼面价较高，因此，如果消除保障房和远郊区县土地的影响，就同一区域同一用途的土地来说，土地成交楼面价有可能继续上涨。但由于配建保障房比例继续增加，且设定“合理土地上限价格”，以及政府抬高了土地起始楼面价，可能会使土地溢价幅度有所下降。

注：

①本文中“土地”含工业用地、加油站、商品房用地；商品房用地含住宅用地、综合用地、商业用地、办公用地，不含工业用地和加油站。