中小户型方案设计研究

中小户型方案设计研究（精选11篇）

中小户型方案设计研究 篇1

引言

国六条明确规定“新审批、新开工商品住房项目中, 套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于开发建设总面积的70%”。此次调整住房供应结构, 是从我国人多地少、资源相对短缺、人均收入不高的国情出发, 重点发展满足当地居民自住需求的中小套型普通商品住房, 这意味着我国城镇住房将以中小户型为主。当然, 小于90平方米中小套型住宅不仅要作到功能合理, 而且要把“四节一环保”落到实处, 倡导健康、节约、环保的住房消费模式。作为一线工作的建筑师, 我们也将这些社会共识贯穿于中小户型方案创作的始终。

在保定新一代高层居住区C区三期、四期主要户型的创作上特别费了一些心思, 并荣获“河北省优秀中小户型住宅设计方案”普通商品住宅二等奖。在此将该方案的创作思路及特点与大家交流。

中小套型并不意味着居住质量和舒适性的标准有着明显的下降, 相反应当更加关注公共空间的合理配置, 强调平面流程紧凑, 并且提高空间利用效率, 创作可以复合利用的空间, 提供空间功能转化的可能, 尽可能满足更加广泛的人群和阶层的需求。尽可能的降低公摊面积, 使居民能获得更多的套内实际使用面积, 力求功能配合最优化, 面积利用最大化, 居住空间舒适化。

本方案设计为一梯六户塔式高层住宅, 每户套型建筑面积均小于90平方米, 适用层数为24层~32层。 (详见一梯六户标准层平面图) 塔式高层, 小面宽, 大进深, 一梯六户, 有利于降低公摊面积, 增加更多的有效空间, 利于节约用地。该方案设置三部电梯, 其中的一部为消防电梯且设置单独的消防电梯前室, 设置一部剪刀梯作为安全出口, 设置共用防烟楼梯间前室。严格遵守“户内—通道—前室—防烟楼梯间”的流线, 满足防火疏散要求。

1 户内空间处理

1.1 全明空间的设计

本方案采用全明空间的设计——明厅、明卧、明厨、明卫, 各个房间均能实现自然采光, 且能形成穿堂风, 这不仅利于健康, 而且充分利用了自然能源, 降低了矿物能源的消耗, 充分体现了节能用心。

1.2 良好的私密性

每户均设置入口玄关, 且在玄关处设置储藏柜, 户与户之间的窗户、阳台处设置视线遮挡墙体, 刻意避免了相互之间的视线干扰, 保障居民生活的良好私密性。

1.3 户内功能分区

考虑动静分区、洁污分区、公私分区。

1.4 户内空间的生长性、可变性

中小户型住宅秉承可持续发展理念, 充分考虑住宅是以居住者的需求, 给予住宅以灵活、可变性, 给予住宅以生命, 使其随着居住者发展变化而变化, 随居住者生命成长而成长。在套内空间有限的前提下, 独立居室在数量上历时性变化的可能性是决定套型使用可持续的关键。方案设计中, 将居住空间作为设计的核心和出发点, 充分考虑住宅套型对家庭结构变化的适用性。

提出0.5室概念, 强调功能空间的生长性、可变性。布置0.5室作为一个弹性空间用房, 可以作为书房、娱乐室、客人临时住房等功能空间;当然在不需要此功能的家庭中打通连接主卧室, 增加主卧室舒适度, 同样可以增加空间的灵活性。

分析家庭成员的变化, 我们可以得出如下推论:一对年轻夫妇和老人共同居住, 年轻人进入创业初期, 独有的进取心强烈的需要一间独立的书房作为平时“充电”场所。随着时间推移, 小生命呱呱坠地, 上班时间是老人照顾孩子, 当休息时间尤其是夜晚, 为了便于年轻夫妇照顾孩子, 紧邻主卧室的书房改造成套间婴儿房;当孩子逐渐长大需要独立的空间时, 可以将婴儿房改造成儿童房, 满足三代人共同居住。

户型变化组合的图形布置如图1

2 公共空间处理

独特的自然条件和资源以及民俗习惯必然产生真正具有地区性特征的建筑需求, 限制于地区经济能力、技术发展水平及交通条件, 因而不同地域的建筑皆具有鲜明的特征。

为了创造具有地域特色的空间实体, 传承文脉的延续, 促进区域文化之间的交流, 在此户型的候梯厅和通道设计中, 强调“以人为本”的关怀, 创造人与人交流的介质与平台, 努力体现场所精神的实质。

2.1 交往空间

在可以自然采光和通风的公共通道布置可移动的休息座椅, 提供居民进出门的休息、交往的小空间, 潜移默化的增加了邻里交往的机会, 逐渐淡化紧张、压力带来的城市冷漠感, 积极创造富有活力的交往空间。

2.2 地方文化的认知感

在公共空间的地面铺设图案和墙面装饰上选用本地历史故事、民间传说等具有当地特色的色彩和图案, 使居民在不经意间增强了地方文化的认知感, 在交往空间的浓郁地方氛围中, 使人与人之间的关系变的微妙而和谐。

3 立面设计简洁、明快

立面设计简洁、明快, 利用简单框架, 将立面有序结合, 同时通过住宅单体本身的体量变化, 以及住宅群体高低错落变化塑造小区整体形象;利用南向凸窗、空调机位, 窗台洞口处理、屋顶装饰构架等一系列精致化设计体现一定的建筑品位, 不过度装饰, 立面元素忠实反映建筑功能, 利用颜色明暗、体块虚实对比, 达到较好的视觉效果。

4 新材料新技术的应用

4.1 充分利用自然能源

4.1.1 一梯六户布局, 控制面宽和进深, 有效的提高用地容积率和建筑密度, 利于高效利用土地资源, 达到经济性的原则。

4.1.1 各个功能房间全明设计, 均能形成穿堂风, 充分利用自然能源, 降低照明、通风等用电消耗。

4.1.3 卫生间、厨房贴邻布置, 尽可能减少管材铺设的消耗。

4.1.4 消防电梯前室和防烟楼梯间前室均能实现自然采光和通风, 取消了常规设计中核心筒设置的风机和风井, 不仅充分利用了自然能源, 减少了用电消耗, 降低了日常运行成本, 而且减少了公摊面积, 提高了使用面积系数。

4.1.5 建筑材料在保证质量的前提下尽可能选用当地产品, 实现就地取材, 降低运输、调配费用, 同时建筑材料尽可能采用钢、玻璃等可再生材料, 尽可能减少不可降解材料的使用。

4.1.6 每户在阳台处考虑电辅助加热的太阳能热水系统, 同时在屋顶设置集中布置的电辅助加热太阳能热水系统, 两者相结合的运行方式保障住户热水供应。

4.1.7 将屋顶雨水进行收集、沉淀、过滤、生物处理等工序后, 用于景观用水;在绿化配置上和路面、广场设计中采用透水砖等绿色建材, 增加雨水渗透的机会, 并补充地下水。

4.2 建筑节能设计

4.2.1 外墙轮廓尽量规整, 北侧不设计飘窗。

4.2.2 采用剪力墙结构形式, 维护结构采用加气混凝土砌块, 尽可能降低结构和混凝土建筑物的重量, 减少承重构件的尺寸和重量, 同时梁板等主要结构构件配筋采用Ⅲ级钢, 强度高, 利于节约钢材和混凝土。

4.2.3 在外墙和屋顶均加设符合节能要求的聚苯保温板。

4.2.4 外门窗均采用中空玻璃塑钢节能门窗、阳台门下部均采用保温门芯板, 分户门采用防火、保温、隔音、防盗门。

4.2.5 不采暖楼梯间、户间墙及外露钢筋混凝土构件均抹符合要求的胶粉聚苯颗粒。分户楼板上铺设符合要求的聚苯板以满足保温和隔声的要求。

4.2.6 设备节能措施:住户用水表、电表均集中安置在各层通道内, 采用磁卡电表、水表。卫生器具及其五金配件应符合国家或部级现行标准的技术质量鉴定文件, 且属于节水型产品。

结论

小于90平方米的中小户型住宅设计的目标, 是从住宅使用者的角度和实际需求出发, 设计真正属于中低收入家庭的居住功能空间, 这不仅代表着社会的进步, 更是建筑师社会责任感的体现。相信通过这次方案创作能够为解决中低收入家庭的诉求提供一种模式的探讨, 相信不久的将来我国的中低收入家庭一定能住上经济、适用、高科技含量的住宅。

户型方案如下图

参考文献

[1]、《绿色建筑评价标准》GB/T50378-2006中国建筑工业出版社2006

[2]、《中华人民共和国国家标准G B50096-1999住宅设计规范 (2003版) 》

中小户型方案设计研究 篇2

目 录

一、关于户型

二、户型概念合集

三、住宅空间九说

四、住宅户型九说

五、户型中的流线设计

六、户型功能分析

七、好户型的标准

八、户型设计要点

一、关于户型

可以说，户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。那么什么样的 户型类别配置才能紧扣项目总体定位？什么样的户型功能布局才能最大程度地满足消费者现在与将来的生 活需求呢？在此我们对涉及户型的一些问题作些探讨，希望我们的研究心得能给您一定的帮助。

户型需要策划

表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤 等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。

其实不然。户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费 者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。

世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。而要让户型能恰 到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费 特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造 等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策 划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工 作才能设计出真正的“好”户型。

户型策划的主要内容有以下几点：

1、户型类别配置。想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。因此户型策划的首要 工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？

2、户型面积设定。从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间 消费者对户型面积的要求存在巨大差异。香港人通常将 70 ㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过 100 ㎡。就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在 100 ㎡左右，有 的希望三房能做到 130 ㎡以上甚至 170 ㎡；有的喜欢 70 ㎡的二房，有的中意二房超过 90 ㎡……那么具体 到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。

3、户型类别分布。我们在很多项目中都见过一些单纯从设计角度看堪称优秀的户型却不幸沦为库存，其原因在于发展商将它们放在了错误的位置：面积大、总价高的户型却被放在临近路边噪声相当大的地方、或景观较差的地方、或朝北的方向、或南北向楼体中、或有西晒、或是底层……位置最好的地方设置总价 最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型，是决定各类户型在项目中位置分布的基本原则，背离 这一点，收获的就可能是积压或低价低利润。

4、户型功能配置。几个卫生间？几个阳台？厨房是开放式还是传统的封闭式？要不要工人（保姆）房？ 要不要设置一个杂物间？要不要设飘（凸）窗？……等等问题也应站在市场角度、从项目整体定位的高度

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来审视而不应由设计师依据站在技术角度、单纯从建筑结构出发。

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户型简史

时间的流转、社会经济的发展在不停地改变我们的生活状态、生活观念，也不断地改变着我们的居住 观念我们对“户型”的要求。为了做好户型策划，有必要先了解一下户型在简要发展历史。

坐北向南，四四方方一个小院子，白天有太阳，夜晚有月光；老子住上房，东厢住儿女，西厢是灶堂 柴房，后头还有猪圈鸡窝茅房；坡屋顶，大厚墙，院里是石榴红枣，院外是榆柳相依。千百年来，这就是 咱中国老百姓最理想的“户型”，无论是平头百姓还是县官老爷，只有面积大小几重几进的区别，基本设 计思路概无二致。

这样的“户型”自然是好——宽敞舒适，功能分区明确。但动辄占上亩把几亩地，土地资料利用率太低，而且基本没有卫生间概念，不少人在床后隔着蚊帐就放个尿桶；窗户小小的，大正午也有几处黑角落。这 样的“户型” 现在恐怕在农村也不大受欢迎了。

解放了，日子似乎是好过些了，不识时务的马寅初老头被打倒了，于是一天比一天多的人不断涌上街 头要房住。国家机关、企事业单位一盘算，发现自己银子实在太有限，那就凑合将就吧，大通道，筒子楼，小平房，公用厨房公共厕所，先整个遮风敝雨不能让人睡大街上的地方再说。这样的“户型”，说什么也 住着挺别扭不舒服，但那年月，还能怎么着，能分个一间半间就不错了，感谢谁还来不及，谁想那么多。转眼是 80 年代，改革开放了，经济真的好起来了，衣、食、行转眼就都大有改善，琢磨起住房问题自 然就顺理成章。大伙很快就发现这大走道的筒子楼实在不是好 “户型”，都渴望能弄个“成套房”。是啊，有个厅让一家人团团吃饭、有两三间房不用与成年子女挤在一起、有自家的厨房做好吃的不用担心别人眼 馋吃得艰苦一点别人也不会知道、有自家的厕所不用排队再冷的冬天起来也无大碍、还有个小阳台让人种 点花草晚上还可看到星星，这样的日子可实在太美了！

可很快人们又发现还是不对劲：厅里实在太小，放个大彩电看着刺眼，放在房里吧父母儿女来看又不 方便；还有大沙发、茶几、音响、金鱼缸也无处安身；冰箱想放厨房，可厨房更小；洗衣机想就近水龙头 放在卫生间可卫生间也太逼仄；客人来了要往床上坐，一家人的生活裸露无遗。于是人们盼望能住上客厅、厨房、卫生间都宽宽大大，卧室里干干净净的房子。

这样的房子还是有人不满意：早上一起床，大家还是要抢着上厕所；辛苦一天晚上想好好泡个澡也不 方便，厕所里总是潮湿阴森味儿不太好；厨房虽然大了但洗菜、切菜、炒菜也还是不顺便；大热的夏天厅 里怎么也没丝儿风？想看电视吧又怕吵着孩子的学习，不看电视吧晚上还真挺难受，有时夫妻俩想疯狂一 回也怕影响孩子和父母……很快，在最隐密处设有主人卧室的房子、有两个以上卫生间的房子、卫生间能 通风采光的房子、厨房连着小阳台的房子、客厅（餐厅）两头都有大落地阳台的房子都被设计出来了。

有单身汉也想要成套的房子，于是有了单身公寓。有经常来这里公干又住腻了酒店的人也想买房子，于是有了酒店式公寓。有极想看山景海景园景的人，于是有了景观户型。

好户型的标准

选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型； 是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型； 是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。

一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房” 的出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。

一套好的户型，必须做到以下几个分开：

1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、“pdfFactory Pro” 试用版本创建 PDF 文件使用

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有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人 能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的 方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。

3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为 了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫 生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。

4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的

“穿堂风”更是一种极为舒服的享受。

厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家 人的食欲。

卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风 透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则 首先满足的应是客厅与主卧。

当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的 也是安排客厅与主卧朝向景观。好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维 修检查，还节省材料。

立体户型面面观 目前市场上的立体户型主要有两种：跃层式（深圳叫复式）和错层式。所谓复式，就是在一套房子内拥有两个楼层面，而且这两个楼层面的竖直投影面一般是重合的，两个

楼层之间有户内楼梯作垂直交通联系。最浅显地说就是相当于将一幢住宅内的“502”号房和“602”号房 通过一座户内楼梯连结为一套（当然也可以是更多层）。

很显然，复式住宅给予住户的空间层次感十分强，功能分区也能做得十分到位，其隐秘效果远非平面 户型和错层式所能比拟。一般说来，复式住宅的入户门均设在低层，这一点非常重要，因为从人们的居住心理来看，进门应该

是第一层，若再往下走则有进地下室的感觉。所以复式中的下层应集中设置会客厅、商务间、餐厅、厨房、公共卫生间、贮藏室、客房或为行动不太方便的家庭成员设置的卧室；而上层则宜设置对隐秘性要求较高 的主人卧室、次卧室、家庭起居室等，复式上层并非是一般客人可以进入的。

复式房的室内楼梯是不容忽视的重要内容。户内楼梯梯段宽度不宜小于 80 厘米，否则不仅行走不方便，家具也难以搬上去。楼梯的位置安排也颇有讲究，一般设于厅堂的角落，以避免占用过多的空间。在下层，楼梯应与过道空间重合而不能占有房间面积，在上层出口处以设置卫生间入口为宜，可不另设平台面积。显而易见，复式住宅面积一般都很大，动辄 200 ㎡以上，而且其单价通常也比同一幢楼或同一小区的平面住宅要高，因而其总价非同小可，不是一般人所能承受。但它所提供的居住质量，它所带来的如影视 剧里西方“资产阶级”生活方式的尊贵感受、它带给业主与众不同的心理优越感，又多么让人心动！而“错层式”则是平面户型与复式户型之间的折衷主义者。它并没有两个完全不同的平面，而是通过 将同一层面中的部分抬高一米半米，从而有效地实现日常生活中所涉及的起居、饮食、休闲、娱乐、社交、“pdfFactory Pro” 试用版本创建 PDF 文件使用

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学习，都可在不同的功能层面上进行，较好地满足了人们对现代家居的需求。

错层式户型的带给人们错落有致的新鲜感、各层之间高差的不大和室内楼梯高度的缩短、平缓，既增 加了乐趣，又不太影响交流沟通，其面积也与平面户型相差不大，因而近年来在各地尤其是上海大行其道 大受欢迎。今年以来一些地方又先后推出了不少三错层户型：进门的第一层面为公共活动区，南面是大开 间客厅，北面是餐厅、厨房和公共卫生间，向里上数级楼梯形成第二区域，可作为老人房儿童房或客房，继续向里上几级楼梯是第三区即主人活动区，同样是大受欢迎甚至出现抢购。

1999年，深圳一家公司推出了一种获得国家专利的“跃复一体”的户型即将复式房的下层做成错层式： 进门为客厅、公共卫生间、餐厅等公共活动空间，往下走为厨房和工人房，顶层为主要家庭成员起居活动 空间。发展商在广告中不仅宣称该户型“领先 30 年”，而且“使用面积大于建筑面积”，凭借这一创新户 型，很快就将一位于大马路边立交桥旁的房子卖出 80%以上，不少眼光独到的炒家也因大胆投资而获得颇 丰！

大户型？小户型？

由于生活方式、居住观念、消费者所属社会阶层、房价差距等系列原因，不同地方不同城市的人们对 大户型、小户型的理解大不相同。

香港有“千呎豪宅”的说法，1000平方呎多大？90 多平方米而已。在深圳、广州、上海，一般认为 130平方米以上为大户型。而在北方的大部分城市，似乎只有 170平方米以上才会被叫做“大户豪宅”。

从内部空间设计角度来看，户型面积越小，难度越大。因为要抠着那一点点空间的确很难做出新颖别 致的花样。因而一房一厅、二房一厅、一房二厅、二房二厅等中小户型在功能配置上就比较简单，一般就 是厅、房、厨、卫、阳台等“五大件”，功能分区也不尽完美。而大面积户型就让设计师们发挥的余地就 较大，不仅可以在小户型基础上增设主卧卫生间、贮藏室、工人房、书房（音乐室、麻将房、健身房）、梳 妆间、更衣室、主卧观景阳台等多方面功能，而且可以依据人们通常生活习性做出比较完美的功能分区，跃、复、错层等创新空间也比小户型大得多。

值得特别一提的是，小户型是否应带保姆房的问题。一般说来，在小户型的买家中，结婚未久的年轻 人是绝对主力。这些消费者的小孩还很小或即将诞生，而在目前国内的社会经济环境下，又需要夫妇两人 都上班工作，他们正是最需要聘请保姆家庭！但目前市场供应实际情况是只有三房以上大户型才带保姆房，而二房户型带保姆房的则为数寥寥。消费者选择小户型的很大原因是由于其总价较低、月供轻松，那么增 加一间保姆房所带来的压力，目标消费者能否承受？希望大连有开发商、代理商、广告公司、市场调研公 司能对此做一番深入研究。

从整栋楼或整个项目的来说，大小户型的配置比例也是一个必须仔细研究、谨慎对待的问题。户型单 一则由于客源供给面狭窄，抗风险性相对也就较差，但“人以群分”，单一户型所带来的客户基本素质面 的同一，可大大提高物业形象档次进而卖出好价钱。正因为如此，因而采取此一户型配置需要精确、深入 的前期市场研究，但一旦定位准确，其收益也非同一般。而一些项目由于对目标消费者界定不清或希望将 所有类别消费者一网打尽，于是从 3、40 ㎡的单身公寓到二房、三房、四房直至 200 ㎡以上的复式一应俱 全。看起来不同需求的客户均能得到满足，实际上由于定位混杂，各种层次的客户均难以找到感觉——开奔 驰的当然不想与踩单车的为邻，踩单车的看邻居开着奔驰进进出出心里也别扭。因此大、小户型相互比例 配置合适，户型既有层次又有相对同一性，既错落有致又充实丰富，则客户挑选余地大，市场抗风险性也 好。究竟是多少的比例才恰当，这并不能凭主观的臆想，只能是通过对市场的深入了解才能得出。

户型的配置决定了项目的整体定位，因此户型策划首要的是进行土地价值分析判断：景观丰富、交通 便利的地块当然应以大户型为主；土地各方面均普通既无突出优点又无特别缺点的，则以中等户型为主； 而地块较差时则应以总价较低的中、小户型为主；至于在商务中心区的小幅土地，最适宜的当然是小面积 公寓甚至酒店式公寓。

面积多大才合适？

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在所有涉及户型的问题中，最令发展商头疼、让人最难下定决心的当属以下两点：各户型类别在项目 中的配置比例、每一种户型的面积大小。因为前者将决定项目主要卖给谁，而后者则将决定项目是否真正 能满足这些人。

不同的消费对象有着截然不同的需求，那么我们又如何知道所确定的户型面积是正合目标消费者心意 的呢？我们认为，必须从以下三个方面综合权衡。

消费者对应性。我们知道，一房一厅的小户型是只能作过渡之用的，其购买者将主要是年龄在 30 岁以 下、未婚或刚刚结婚的年轻人，其购买动因主要是工作时间不长，积蓄不多而又渴望拥有一片自己的小天 地。从功能上说，虽然也需要厅、房、厨、卫、阳台五脏俱全，但对每一部分面积的要求却应该都是小字 号的，而且需要布局紧凑，因此总面积也不应超过 50 ㎡。否则就失去了过渡房的本意。二房二厅、三房二 厅所面对的则是最复杂的消费群。有的三口之家因小孩尚小，二房即已足够，但他们生活可能较为宽裕，因而偏好面积宽松布局更合理的大面积二房；而有的工薪家庭人口较多却资金不多，当然更希望购买房间 较多而面积偏小的三房；还有部分成功人士或高级白领，虽然购买力强劲但较为实用主义，认为布局合理、面积略偏大的三房就已足够。二房是做 70 ㎡还是 100 ㎡？三房是做 100 ㎡还是 130 ㎡？需要我们精确区分 目标消费者并与其购买力、生活状态、居住习惯高度对应。四房以上或 150 ㎡以上的房子，其面积敏感度 相对较差，但也只有深入分析目标消费者才能做得恰到好处，才能使销售一路畅旺。

舒适性。房子是为人服务的，房子是为家庭天伦生活服务的，而户型分割的目的就是为人们提供一温 馨、亲切、舒适的家居空间。舒适性就是从人体工程学和家居生活基本规律出发，决定户型的开间、进深 及面积。

房子越大则舒适度越高被不少人认为是理所当然，事实并非如此。以普通家庭的客厅为例，这里陈设 的是沙发、电视、音响、金鱼缸、花木等，是迎客、家人闲聚的空间，谈话、看电视是这里的主要节目，太小让人有压抑感，过于空阔则又易于让人有四边不着、相互有隔阂的感觉。因此客厅的开间以 4.5 米为 宜最大不应超过 5 米最小不应小于 3.5 米。同样的道理，主卧、次卧、卫生间、厨房等都有这样从人居活 动出发的辩证关系。

除人的视角、人的活动外，舒适性还应考虑利用率问题。如果一套房子中有部分面积既不能用于摆设 家具电器、又无助于人的活动、亦不能增添艺术情趣，则只能增加购买费用、增加主妇打扫卫生的时间与 难度，舒适性自然也就大打折扣。

地域性。地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型面积有着不同的要求，其实是舒适性的延伸。这也是户型设计中必须高度重视的问题。比如大连人大多认为二房二厅应该有个 90 ㎡甚至 100 ㎡，而在深 圳，恐怕就很少有人能理解 90 ㎡以上的房子为什么不做成三房，为什么要如此浪费。多数深圳人眼里的三 房应该在 105—115 ㎡之间，而大连人则显然认为这样的房子太小太逼仄。

户型之首——客厅

毫无疑问，在一套房子里面，客厅的重要性居于首位。因为它是进入一个家庭给人的第一视野、是一 家大小尽享天伦之乐时最主要的活动空间、是迎宾会客的最重要场所。因此我们说客厅是户型之首，在设 计中应该得到最高规格的尊重。

在客厅的设计要素中，包括开间、进深、阳台、窗、门的数量、门的朝向、餐厅的联接、玄关等。上一篇文章我们提到，视总面积的大小，客厅的开间应在 3.8—5 米之间，过大或过窄都与人们的家居 生活规律有冲突。而在通常情况下，进深与开间之比不宜超过 1.5，否则也将在因过于狭长影响使用。

阳台几乎是一套房子里唯一可以与外界自然环境交流、对话的空间，是最开扬、通畅的地方，我们认 为必须与客厅一脉相连。阳台还是将自然风、自然光引入室内的最佳途径，当然应让全家人都得到这种享 受，因而从这个角度看，也应与客厅相连。阳台必须与客厅相连还有一个重要原因：它是我们晾晒衣服的 地方，因此只能是与公共空间相通而不能穿过卧室以形成干扰、影响居家私密性。

如果在向阳面设置了阳台，在背阴面能否设置次阳台或窗户以形成“穿堂风”增加客厅的通透性呢？ 虽然不是必需，至少值得考虑！

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在客厅周围开几道门，每道门各自朝向何方，当属客厅设计中最难决定、需要反复研究认真斟酌最费 心血的之处。因为门越多则空间利用率越低，而门朝向哪里又决定了使用的方便与否。公共卫生间的门应 朝客厅吗？厨房呢？哪个卧室外的门朝向客厅？能做到所有卧室的门都不直接开向客厅吗？客厅与卧室之 间的走道如何安排？不设过道又如何？……这些问题当然不可能有统一的答案，不可能有经典的、最好的 方案，而只能通过对目标客户深入、细致的调查访问来了解客户的真实需求，并结合项目的实际情况统筹 安排。

客厅与餐厅的连接也是个问题。我们在南方看到多数都是直接联通，而在大连市场，好象多数都是有 隔断甚至错开。连通会使整个厅显得开阔、通透一些；错开或隔断则功能分区更清楚细致一些、小餐厅的 气氛要雅致一些，但通风性差一些，面积利用率也将打点折扣。

玄关在客厅里的出现时间较晚，是伴随着“三大（厅、厨、卫）一小（卧）”、功能分区等居住观念 而进入普通人家的，并迅速得到部分家庭的认同。但其真实价值、其存在的必要性仍为许多消费者怀疑，因而设置与否也需谨慎调查。

关于客厅，我们在这里更想提请发展商注意的是随着对消费者的进一步细分及细分后消费者个性化需 求，是否应重新界定客厅功能进而从根本上改变我们的设计思路？

对于时尚、前卫、崇尚个性、反对拘束、喜欢离群 SOHO 的年轻一代新人类们，也许并不希望客厅仍然 只是个标准模子里出来的方盒子，有起伏变化、有错落、有曲线或许正是他们的追求。为客厅赋予更多的 工作功能甚至直接将客厅当作电脑间、网上冲浪室也是部分 IT 人士的生存需要，现在仍处设计阶段的房子，在决定一房一厅、两房一

（二）厅的布局时，恐怕就有必要考虑新人类们的需要了。

客厅能开 PARTY 跳舞吗？客厅能不考虑摆放电视机吗？客厅能是小酒巴吗？客厅能是茶艺馆吗？ 凡此种种，或许现在还没有足够多的人提出需要，但我们不能不思考、不能不调查、不能不有所准备。

主卧

我们都知道，在单位福利房一统天下的年代，即使在三居室以上的户型中，各卧室尽管有大小之分，但主次关系是十分不明显的。因此“主卧”的出现，堪称是户型设计思想中革命性的突破之一。

主卧的出现，使老、中、小三代及客人在空间上有更强的独立性，减少了家居活动时成员之间的相互 交叉干扰，增添了生活情趣，因而从生理上满足了现代人的家居生活。

主卧的出现，还极大地满足了购房者的心理需求：拥有自己的房产在很多人眼里还是事业成功的标志 之一，而独立、舒适、宽逸、豪华、典雅、有个性品味的主卧正是业主尊贵身份的重要体现。主卧设计的要点如下： 卫生间：我们在大连仍能看到有些项目的三房仍只有一个卫生间，这显然是没有较好地理解消费者的

需求。主卧一定要有独立卫生间！不仅如此，主卧卫生间面积也应比公共卫生间大，功能也应更完备——在 洗脸、浴盆、座便器外，还应根据项目总体定位设置按摩浴缸、桑拿、梳妆间等。

位置：独立性、私密性是主卧的主要要求，现在的建筑设计师都知道将主卧设置在最隐密的地方了—— 尽量远离入户门、远离客厅，如是立体户型则设置在上层或上半部分。但与此同时，我们又能在不少平面 户型的项目中看到主卧虽居于私密位置，可门却直接对着客厅，整个就是自相矛盾。更有甚者，有一个项 目的主卧居然直接面对餐厅、与厨房相邻，这就让人匪夷所思了！除私密性外，朝向、“观景”也是在确 定主卧位置时必须考虑的重要因素，主卧必须朝南或面对最佳景观朝向。

面积：主卧面积当然应比其他房间大些，但舒适是有“度”的，因此主卧面积并非越大越好。面积过 大一是造成浪费（购买款、管理费），二是空旷的空间不利于营造亲密、浪漫、温馨的二人世界。以我们的 调查，目前深圳等地消费者普遍希望的主卧面积在 18平方米左右，北方消费者的需求相对大些，平均值在 25——30平方米左右。

窗户：客户的功能有三：采光、通风、眺望。无论电源光是何等的绚丽多彩、浪漫、有情调，也无法 和太阳光所带给我们的温暖、亲切的心理满足感相比拟；无论电扇风、空调风是多么清爽宜人，它也不能 代替轻灵、和谐的自然风；无论电视节目有何等精彩，它也比不了绿树、红花、青山、碧水或城市繁华绚

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烂的夜景所给人的舒缓、放松。因此低台、大窗、凸窗（或曰飘窗）甚至落地窗就成了近年来主卧窗户的 主流。而在深圳，转角窗（将垂直的面对景观的两堵墙都设计为透明玻璃窗）、弧形落地窗也已被大量运用。

辅助功能：在目前的住宅市场中，不少设计师在处理大面积户型时，常简单地将每一个房间按比例放 大就算了事，其实这是一种非常严重的浪费，我们认为可行的方法应该是将功能进一步细分，如在主卧中 就可考虑设置独立的衣帽间、独立的梳妆间，可以考虑设置背景音乐系统等。

厨房

我们关于厨房的想法可集中归结为三个方面：厨房在户型中的位置；如何提高厨房的舒适度；厨房设 计的创新性想法。

位置：南方气候炎热，所以南方的房子特别强调通风顺畅、希望厅里有“串堂风”；北方冬天漫长，所以北方的房子特别讲究南北朝向。这就决定了南北方的消费者在厨房的位置上有着明显不同的需求：南 方的厨房多位于客厅或餐厅的一侧，而北方的厨房多位于厅的北端。但不管南方北方，我们认为只要是平面户型，在规划设计厨房时就必须从如下两种基本原则中选取其中之一：

1、厨房是家居生活中最主要的污 染源，噪声、油烟油污、残渣剩饭、残枝败叶、清洗污水等集中于此，因此应远离卧室、客厅，尽量避免 拎着菜穿过客厅，也就是说厨房应尽可能靠近进户门；

2、厨房与卫生间是住宅中的水管集中地，因此从施 工成本、能源利用、热水器安装等问题考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。其他如厨房门直对客厅、卫 生间门开向厨房、穿过厨房进入卫生间的设计都不太符合人居习惯。

舒适度：事实上，自“大厨房”的观念与抽排油烟机一起进入普通中国人家庭后，就已经使厨房从大 汗淋漓、油烟滚滚的战场开始向演奏锅碗瓢盆交响曲的乐台转变，从而大大提高了家庭主妇主男们工作的 舒适度。以我们的观察，无论南北方，目前多数厨房的面积在 6—7平方米左右，但我们认为，在“冰箱入 厨”已是大势所趋、微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及、烹调中煎、炸、煮、蒸、煲分工日 益明细的今天，厨房的面积还将进一步扩大。随着人们生活节奏的加快，我们还应该在深入研究国人烹饪习惯的基础上将厨房设计得更科学、更合理，更符合人们的厨房作业的流程：在洗、切、炒的流程中，L 型厨房比“一字型”更能减少步伐移动、节省时间、提高效率，降低劳动强度；整体厨房由于能使物品各 归其位，不仅能提高空间利用效率、减少死角，而且更方便清洁，改善卫生状况；我们还认为，现在已经 到了将厨房功能细分为清洗加工区和烹饪区的时候，如此一来既可最大程度地降低油烟污染，又可使拣菜、洗菜、切菜在更为宽松惬意的空间进行，不仅大大提高了舒适度，对鼓励“另一半”帮忙、打下手也大有 好处，可为平淡的居家生活增添许多情趣。

创新：在此我们想提出两点创新性想法，一是在 200平方米以上的户型中设立单独的早餐室，二是设 置开放性厨房即与餐厅之间完全通畅连接的厨房。早餐室在欧美国家十分普遍，随着生活形态的改变和人 们餐饮习惯的转变，在部分大户型中不妨一试。在我们见过的一些例子中，从抽排油烟机的技术角度来看，将厨房完全敞开一点问题没有，而开放式厨房的好处不言自明——不仅极大地拓宽了工作面积，而且能一边 择菜洗菜切菜一边听音乐、看电视，任务较重时更可发动全家人一起动手帮忙，真正让炒菜成为一种生活 的轻松甚至一种享受。

洗手间的问题

中国菜肴之香、之精美举世闻名，与此同时中国的厕所之臭、之简陋也“享誉全球”。这种只重“进 口”而对“出口”漠不关心的现象似乎为中国传统文化中所独有。

长久以来，厕所在中国另有一别称——“茅房”，由此可见其在户型中的地位低下、不受重视。就是解 放后，城市里大量修建的火柴盒房子里，也还有相当多没有单独的厕所。因此自 80 年代随着经济发展对改 善居住条件日益关注以来，我们经历了追求每户有独立洗手间、有坐式抽水马桶、增加实用面积、追求二 个甚至三个以上洗手间等几个阶段。但受传统文化根深蒂固的影响，目前的洗手间设计中仍存在诸多亟待 解决的问题：

（1）仍有人将洗手间搞得暗无天日，白天需开灯，余臭长年不绝，且阴森潮湿，让细菌们大量繁殖、“pdfFactory Pro” 试用版本创建 PDF 文件使用

活得自在。

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（2）空间面积绝对不足，一些发展同将其作为辅助功能，面积压缩得很小，在一些小户型中其面积仍 在 4平方米以下。

（3）设备水平极低，用于配置洗衣机、热水器、电吹风、电话的管道、线路和插座不足甚至根本就没 有。

（4）标准化程度低，施工质量差。管线配置杂乱无章，影响美观和使用，下水道容易堵塞。

（5）缺乏从用户出发、为用户着想的理念而只图设计简单、施工方便——洗手间是管线集中的地方，长 期以来都以明管配置，为用户又增加了难以清扫的积污纳垢的死角，既不卫生又有碍观瞻。

（6）穿过厨房进入洗手间或洗手间门直接开向厨房的设计仍有所见，而公共洗手间的门直接开向客厅 的更比比皆是。

（7）重数量不重质量。在规划设计阶段讨论的重点经常是设计几个洗手间，而基本不讨论洗手间的具 体 设计细节。

（8）重面积不重功能布局。在广告中、在现场销售人员的介绍中，一般都会突出强调洗手间的面积，几乎没有人在意不同特征消费者对洗手间功能分布的差异化要求。

（9）重装修标准不重基本功能配套。装修标准在时下的洗手间设计中已是讨论的重点之一，但发展商、设计人员、营销人员似乎都有意无意地忽略了洗手间功能设施的研究。

（10）重主卧洗手间不重公共洗手间。或许是由于买家主要使用的是主卧，因而从营销的角度，主卧 洗手间的出彩出新能更有效地激发客户的购买冲动，而公共洗手间则多数因陋就简，关心者甚少。事实上 从使用角度看，利用率更高的还是公共洗手间，并没有理由对其漠然视之。

（11）重大户型洗手间设计不重小户型洗手间设计。这实在有南辕北辙的嫌疑：购买大户型者多为实 力派人士，一般都将重新设计装修，不用操心太多；而小户型买家多为工薪阶层，资金、时间相对较紧，因而更渴望发展商仔细琢磨能提供能一次到位的设计和装修。

（12）我们在大连还看到过座便器正对洗手间门的户型，这是永远不能原谅的设计错误。

上一篇文章里我们历数了现今洗手间存在的诸多不是，出现这些问题的其根源在于发展商和设计人员 仍在用旧观念处理新住宅：仍将洗手间看作是不得已而去之的逃难地，而没有想到其应该是业主重要的享 受区。

事实上，现代住宅的洗手间是一组空间，这组空间围绕着便溺、洗漱、沐浴等基本活动而展开。（目前 深圳地产界对洗衣机是否应进入洗手间存在争议，拥护者认为洗衣与其他活动一样属于“水性”活动，理 应集中，顺手将换洗衣物掷入洗衣机也实在方便，另外从接、排水管道的设置利用考虑，也应进入洗手间； 反对者认为洗衣机与洗手间功能难以协调，而且拎着装满湿衣服的桶穿过客厅到达晾晒阳台也有诸多不便（即使有干衣功能），洗衣机应设于晾衣阳台附近。）抛开洗衣机问题，要较好地组织便溺、洗漱、沐浴三 项功能，使用面积不应少于 6平方米，否则必然出现空间局促、功能混杂，为业主带来使用中的互相干扰 和不便。由于不同购房目的及需求差异，目前消费者希望的洗手间面积集中于 6——7平方米和 10——12平方 米两个区间，发展商因根据项目定位作恰当选择。

洗手间是家居生活中的集中用水地，因而也是最容易出现潮湿阴凉，从而滋生细菌病毒的地方，因而 其采光通风特别重要。尽管可以人工排风、尽管可以用电发光，但无论从能源利用角度还是人们对自然风、太阳光天然的亲近感，洗手间都应该做到宽敞明亮，通风顺畅，如能引入西晒，就更理想了。另外无论是 何种建筑形态无论是何种户型布局，上推式窗户是最适合洗手间的。

根据新的《住宅设计规范》征求意见稿提议，80平方米以上住宅均应至少设计两个洗手间，因此主卧 是否应设计洗手间的问题已无需讨论，需强调的是主卧洗手间的面积应大于公共洗手间。

公共洗手间通常不是业主装修的重点，因此由发展商提供统一装修较为合理，但应注意地面、浴具、卫具、墙壁、天花板及其他用具应协调色彩、保持洁净、清爽的感觉。

冬天不再去公共澡堂而是在家沐浴，泡在自家的浴缸里必将成为北方地区生活的主流，因此浴缸在洗 手间里不可或缺，尤其是主卧洗手间。在一次对年轻人“理想生活”的调查中，不少人就选择了“泡在三

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角形大浴缸里，边泡澡放松边给朋友打电话”，认为这是极现代、极浪漫的感觉。三角形浴缸比长方形浴缸更节省空间，这也值得发展商注意。长方形洗手间的宽度不能太窄，否则将用具集中于一边或间隙过小都将为使用者带来麻烦。而影响用 具布局的主要因素是开门方向，因此推拉门是值得考虑的设计。为安全起见，管道煤气和燃气热水器应尽可能设计在洗手间之外。最近深圳即有一楼盘将燃气热水器 统一安排在阳台上，大受客户欢迎，预计类似概念将迅速得到普及。

……

只要真正心存“以人为本”的想法，真正想让洗手间成为业主的享受空间，您也一定还能发现许多改 善洗手间设计的方式方法。

阳台

在一套住宅里，阳台应该是最具浪漫情调的地方，因为这里有广角度的视界可看青山绿水、生机满园、可看繁华都市、满天星斗；这里有不歇的风儿带来春夏的凉爽；有充足的阳光温暖冬天。这是别的空间所 无法比拟的开扬、舒畅、心绪飞扬。但在以前室内是紧巴巴的面积、室外是水泥沙土地面的居住条件下，阳台也就被不少人家封闭起来，并被改造成一间小卧室或杂物堆放地，失去了其与自然交流的天性。

近年来，随着居住条件的大大改善，人们对住宅产品功能、品味需求的不断高升，不仅阳台的基本面 貌、基本功能得到恢复，而且得到很大的发展，在设计上不断出新出彩。

双阳台：目前在设计双阳台时，有两种不同的思路。一种是强调通风，将两个阳台分置于厅（客厅+ 餐厅）的两端；另一种注重实用，将北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的蔬菜及其他小杂物。

内阳台：即将阳台整体纳入室内，使其成为厅的自然延伸，因而也可看作是封闭式阳台的一种升级。内阳台的好处是可以免除风沙灰尘的侵扰（只要我们的城市仍处于高速扩张的阶段仍是大工地，只要生态 环境没有根本性转变，风沙灰尘侵扰就会在较长时间内成为影响我们生活质量重要因素），另外如能以大幅 的落地玻璃代替墙体，不仅可引入充足阳光，而且视线也极为开阔，往客厅一站，外面的世界近在眼前，似乎与房间连成了一体，让人有一种空荡而博大的感觉。内阳台特别适合北方地区，北京现代城是这方面 的典型代表。

观景阳台：海景、山景、湖景、江景河景、城市夜景及天际线背景、街景、公共公园、小区中心庭园…… 优美的景观环境能极大的激发买家的购买热情，增加楼盘的附加价值，面对某一特殊景观的“观景阳台” 也就应运而生。观景阳台不仅强调人看景，而且应做到阳台与景观的交流、对话，阳台融入景观，因而不 仅需要上佳的角度，而且需要较大的面积。

景观阳台：阳台是影响住宅建筑外立面观感极为重要的因素，因而如何让阳台自身也成为一种景观，是建筑设计必要的追求。在近十余年来全国各地开发的商品房中，基本都摒弃了“兵营住宅”时代用红砖 砌就或水泥铸成的粗糙、笨重、简陋的阳台。代表着古今中外各种不同建筑风格的建筑符号都被或贴切或 生硬地运用到阳台上来了，阳台造型也一改过去千篇一律的长方形而出现了大量的半圆形、弧形、扇面形、L 形，材质也由镂花铁艺、不锈钢、石柱、钢化玻璃等，色彩更是五彩缤纷，确实使阳台“成为了都市里 一道亮丽的风景”。

特殊功能阳台：近来在深圳、广州、上海的一些住宅中，设计师从安全角度、建筑外立面的干净整洁、室内空间的利用率及视觉清爽等角度出发，还在背阳面特别设置一个 3、4平方米的小阳台，主要用于安置 空调主机、燃气热水器等，深受住户欢迎。

户型设计趋势

拉拉杂杂说了这么许多，目的有二：希望发展商能通过科学的、人性化的户型设计更快更好地实现市 场目标，希望消费者能得到真正契合自己需要的心水户型。

市场是鲜活的、不断变化的，因此户型设计需要不断调整创新；市场变化是渐进的，有规律可循的，因此

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所有调整创新都必须紧扣市场发展趋势。

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1、住宅户型日益多样性

除了面积大小的多档次外，为不同家庭结构、不同消费阶段而设计的户型应有区别：服务于“核心家 庭”的户型应该精致小巧，服务于“两代居”家庭的户型应该优雅浪漫，为三代同堂家庭提供的住宅则应 该温馨亲切。以“错层”为代表的立体住宅是近期全国性的热点，但错层的牢固性、抗震能力如何尚有疑 问。

二、居住产品概念合集

就由分说论户型（1）：迷你一居

一般说来，迷你一居的户型有点像宾馆的标准客房，一个卫生间与一个卧室和起居室共用的厅。当然，居家过日子少不了烹饪，为了节省面积，厨房很多时候是安排在户门旁，装上个无污染的电磁炉。这样既 好安排需要采光的厅，也不至于烹饪时穿堂越室。算下来，迷你一居的面积上限是 30平方米：一个 5平方 米的卫生间，一个 5平方米的玄关兼厨务区，剩下的就是卧室和起居室共用的厅了。

那么，迷你一居有哪些特性呢？ 产品的过渡性 作为年轻人居住的过渡产品，被替代性极强：一方面是建筑本身由于追逐时尚，容易过时，包括外立

面、户型，以及装饰材料等等；另一方面是户型本身由于面积过小，功能过于简单，容易被生活不断变化 的年轻人所淘汰。天生的缺憾性 受面积的制约，迷你一居的户型往往比较单一，多为进深较大的直套型，各功能区容易产生相互影响：

像户型小到十几平方米时，除了一张床、一张桌子和一个柜子外，再也没有多余的空间，仅仅能满足睡眠 的需要；像客厅灰暗，卧室却过于明亮，使生活需求倒置；再有，厨房设置在阳台时，就餐和就寝位置相 反，拎菜、倒垃圾要穿厅而过，易产生交叉干扰；另外，因为同一层户数较多，过多地占用楼道面积，加 大了公摊，以及户内各种管道占用面积相对于大一些的户型来说比例加大等等，都使得房间的使用率比标 准一居降低了几个百分点。

居住的便利性

“服务于都市白领”的市场定位，决定了迷你一居大都建在市区，因为年轻人在紧张的工作之余，对住 所的要求首先是便捷，包括交通的便捷、商业的便捷和休闲的便捷，具体说就是工作和生活的切换要迅速。对于套型而言，尽可能要精装修，并配置简单家具、电器，拎着包就可以入住。同时，拥有一些简单的配 套，像餐饮、洗衣、健身、美容等等，也是日常生活必不可少的。

就由分说论户型（2）：合体一居

标准的一居室是一室一厅，不管是过去的室大厅小，还是现在的室小厅大，就寝与起居、就餐都是分 在不同的带有采光面的空间里。为了缩小面积，扩大空间，降低总价，市场上适时出现了将卧室和起居室 合二为一的“合体一居”。这种户型介于迷你一居和标准一居之间，面积大致在 30-60平方米。

合体一居与其它类一居的异同： 合体一居与迷你一居 两者相似之处是卧室和起居室共用一个厅，只是面积有大小之分。但不同的是，前者的厨房独立拥有

一个采光、通风口，或者一个较大面积的独立厨务区，而后者则仅仅是简单的炉灶和洗涤盆，并且与其它 空间交叉共用。合体一居与标准一居 合体一居采用的是厅室“合体”，功能分区的方式，即将卧室和起居室合二为一，划分出不同区域；而

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标准一居是卧室与起居和就餐分别设在不同的带有采光、通风面的空间里，具体而言，就是卧室、起居室 和厨房各自拥有窗户，并且用墙体进行分隔。合体一居与酒店式公寓 酒店式公寓中的一居室多以合体一居的形式出现，户型比较灵活，因为要在小面积中实现全功能，室

内空间可灵活分隔。既保证有酒店标准间的格局，又适时增加烹饪功能，体现公寓的特质。而合体一居多 出现在公寓中，虽然户型很像酒店式公寓，但建筑材质、装修标准，以及管理和配套等等，都要比酒店式 公寓相差不少。

就由分说论户型（3）：酒店式公寓

酒店式公寓是指物业的建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客 房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备，概括地说，就是“酒店式服务，公寓式管理”，将 星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一 种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

酒店式公寓与产权酒店、单身公寓和商务公寓相比，有同有异： 产权酒店与酒店式公寓

产权酒店起源与上个世纪 70 年代的美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地。简单地说，产权酒店 是由消费者或个人投资者买断旅游设施在特定时间里的使用权。酒店将每间客房分割成独立产权出售给投 资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店经营管理，取得投资回报，同时还可获得酒店赠送 的一定期限的免费入住权。它是将房地产业、酒店业和旅游业结合在一起的商业业态。而酒店式公寓面积 有大有小，居室有多有少，室内厨房等生活设施一应俱全。酒店式公寓采取酒店式管理，为住户提供了一 个星级酒店的家，但收费比酒店便宜。

单身公寓与酒店式公寓

单身公寓的消费者是收入不错又讲究生活品质的年轻人，所以，从装修标准到物业配置比起酒店式公 寓要简单得多。同时，单身公寓的面积要小一些，一般在 50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买 需求。而酒店式公寓的消费者是高级白领、经理和总裁等，物业由星级酒店或有酒店背景的物业公司管理。

商务公寓与酒店式公寓

商务公寓注重商，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，多数以毛坯形式出售，便于后期结合办公 需要改造。像市场上曾出现过的 STUDIO 和 SOHO 类商务公寓，虽然采用精装修，有些还配有少量的家具，但整体上更显得适合于办公。配套的服务机构也多是些邮寄、打印等办公项目。而酒店式公寓的公共设施 类似于酒店，除拥有酒店的服务机构外，还提供了银行、会所和超市等家居服务。

就由分说论户型（4）：一居室

一居室一直是小户型的代表，也是市场追捧的热点，在很多楼盘中往往位置并不算好，但因总价较低 而最先售磬。除去市场上为缩小面积而将厅室合一的“合体一居”(居室除厨卫外，只拥有一个窗户或阳台的 采光面)外，标准的一居室应为一室一厅，即卧室和起居室各有窗户和阳台，这样才能保证居住的品质。一 居室的精巧性在于：小面积仍要满足多功能，除去基本的就餐、洗浴、就寝和会客外，在寸土寸金的面积 中，适时增加读书、休闲等功能，达到“麻雀虽小，五脏俱全”。

功能区域相互借用

标准的一居室面积为 60平方米左右。面积虽然不大，但居住的基本功能和大户型相比，不应该有太大 的差异，这就要求精致地规划面积，巧妙地设计户型，其面积的取舍点要正好卡在既保证功能又最经济，尽量减少浪费，即，经济而不局促。像厅的面积在 20-25平方米，卧室的面积在 12-15平方米，卫生间的 面积在 3-5平方米，厨房的面积在 5-8平方米等等。这些功能区域的面积看起来并不算大，但若划分明确 地设计在一个 60平方米的套型中，已经捉襟见肘，不要说还要适时地增加阳台、洗衣间、储藏间等次要空 间了。因此，在精巧的小户型中，功能区域有时要相互借用，局部产生交叉，如客厅和餐厅、书房和卧室

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或起居室、洗衣间和阳台、阳台和工作间等等，尽可能在小空间内融入多种功能。住宅性质转换自如 一居室基本属于过渡性住宅，选择时要考虑到未来住宅性质的转换：如自住转为出租，出租转为自住，出租转为出售等等。对于自住型用户，自己住过之后，要考虑留给子女或转卖、出租，因此，除了户型、建筑材质和配套外，更重要的是要考虑地段，因为小户型的购买者和租赁者，对地段的要求会非常在意。对于投资型用户，除了要考虑适合租赁人群的地段和住宅档次外，还要考虑未来的配套，像交通配套、商 业配套、教育配套和医疗配套，因为从出租转为自住时会对配套要求变高。

就由分说论户型（5）：二居室

二居室是一种承上启下、灵活多变的户型：自住时单身、三口可住，两代也能凑合；投资时比一居租 户群宽，比三居易于转让。特别是对于投资型用户，精巧两居有着总价相对低一些的优势，而租房者一般 讲求实用，对于宽敞和气派，往往放在了次要的位置。

从长远看，二居室对于一个标准的三口之家来说，还属于过渡性住宅，因此选择上要适时注意： 面积精巧过渡更为自如

精巧二居室的面积一般为 80平方米，如果变成双卫生间和增加一些功能空间的话，可以适当放大 10-20平方米。那么，室内各空间的面积究竟“精”到什么程度才算合适？一般来说，卧室 10-12平方米，能满足“卧” 的基本需要，14平方米以上，就可以摆放电视了；儿童房 8-10平方米已经够用，书房 6-8平方米也能说的 过去；卫生间 3-5平方米、厨房 5-7平方米就能使用，当然宽大一点会增加舒适度，至于再大一些面积，无非是进行“洁污分区”、“中西分厨”，或者放进洗衣机、冰箱什么的。通常卫生间设置淋浴器、洗手盆和 坐便器，最小 2.5平方米，若改成小浴缸，3平方米都不富裕。而厨房面积不应小于 5平方米，低于这个数 值，室内热量聚集就会过大，同时单排操作净宽不小于 1.5 米，双排操作不小于 1.9 米，并且操作面长不小 于 2.1 米。至于阳台、储藏间、玄关等等功能空间，在保证主要居室面积的前提下增设，会使户型的品质 有所提高。

配置繁简定位各有不同

在卫生间的配置上，有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型用户：单身或者两口，单 卫已能满足需要；而三口之家或两代老少，最好还是选择双卫。至于投资型用户，则要看所购楼盘未来的 租户定位于哪个层面：如若租给一般白领，选单卫户型可以降低投资成本；如若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。

而在阳台和储藏间等次要空间的配置上，可有可无，定位不同则选择也会不同。对于自住型用户，有 阳台和储藏间，会给生活带来方便，但面积不宜太大，否则过多地占用居住空间不见得划算。至于投资型 用户，面对的租户对于次要空间的需求往往会少许多，这样，减少面积以降低投资总价，有利于提高回报。

就由分说论户型（6）：三居室

从生活的实用性上讲，三居室应该是未来发展的主力户型：三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，当然，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及家政阳台必不可 少，同时至少应有一间向阳的卧室，并且将总面积控制在 100-130平方米。

注重功能细化

缩小面积与增加功能常常是一对矛盾，80 年代以前的户型，因功能相对单一，居室可以做得小巧些。而现在随着“动静分区”、“洁污分离”、“干湿分开”、“主客分卫”、“中西分厨”等等标志生活品质和习惯的样 式，以及储藏间、衣帽间、休闲阳台、家政阳台、玄关等等空间的设置逐渐地渗透到各种户型中，居住的 舒适度较之从前大为提高，但面积也相应地加大。

因此，精巧户型中各类分区的样式及功能空间的设置应首先服从于居室面积的需要，也就是说，在起 居室、卧室、以及厨卫面积达标的基础上，再适时加以考虑。为了更好地在有限的空间中容纳人们无限的 需求，兼容方方面面，像功能复合化、空间模糊化是住宅发展的重要趋势。

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另外，使用率的大小也是一个不容忽视的问题。目前，绝大多数楼盘在户型面积上提供两个数据，即，建筑面积和套内建筑面积，前者为销售时的计价面积，而后者为居住时能享受到的面积（注意：不是地毯 面积，很少有开发商提供此数据）。使用率的计算是套内建筑面积除以建筑面积得出的百分比，一般塔楼为 77-82%，板楼为 80-85％，进行项目之间价格比较时，应用某一户型的总价除以套内建筑面积，得出的单 价才是该户型的有效面积的价格，这一点，对面积斤斤计较的精巧户型来说，尤为重要。

讲求居室舒适

功能细化带来了舒适度的提高，但同时也需要以分隔有限的空间作为代价，使宽敞可能变得局促，反 而降低了舒适度。因此，既保证套型中具备细分的功能空间，使生活有条不紊，避免过多的隔墙，将宽敞 的空间划分得支离破碎，就成了选择三居室的关键。

通风和采光是衡量户型优劣的重要指标。对于至少拥有三个卧室、一个起居室，以及厨房和卫生间等 六七个功能空间的三居室来说，应该占据两个以上方向的采光面，如东面和南面、东面和北面、西面和北 面、西面和南面等等，以构成顺畅的通风回路。在选择上，南北方由于日照纬度和气候的差异，侧重点会 有所不同。南方气候炎热、潮湿，重通风甚于重日照，尤其是卫生间和工人房，具备明窗是品质的基本保 证，而日照则放到了次要位置。北方正好相反，重日照甚于重通风，卫生间等可以是暗卫，但一套三居室 拥有至少一个朝阳居室就成了选择的底限。

另外，居室的舒适度还体现在各空间的均好性上。均好性是户型匀称的标志，这一点，对于功能空间 相对齐备的三居室来说，显得非常重要。动静分离是住宅舒适度的标志之一，像客厅、餐厅、厨房、次卫 生间等都属于动区，人们出入、活动比较频繁，而卧室、书房、主卫生间等属于静区，相对比较安静。目 前，国内基本上延续了香港住宅“大厅小卧”的模式，而北方地区，则在卧室的面积上进行了适当的放大。在面积的均好性上有个简单的算法：动区与静区的比例大致五五开；动区中的客厅和阳台与餐厅、玄关、厨房、次卫等的比例大致四六开；静区中的主卧、主卫和阳台与两个次卧或书房的比例大致五五开。

就由分说论户型（7）：小复式

对于那些既想住在市区，又想体会别墅上下层感觉购房者来说，复式户型是一种比较好的选择。但由 于其空间限制过多，家具布置缺乏灵活，使得大多数楼盘将面积做到了 200平方米以上，造成总价过高。因此，一些面积稍小的精致小复式，适时填补了市场的空白，满足了一部分人，尤其是年轻人既希望空间 多重的变化，又不至于有过高总价的需求。

关注复式性能优劣

复式户型较之平面户型来说，设计上要复杂得多：各方面因素都兼顾到了，就要加大面积；而想做得 精巧，必然会损失某些功能；搞得不好，走道、楼梯占得面积过大不说，房间还不好摆放东西。因此，购 买精致小复式，确实是需要精挑细选，仔细权衡。

小复式上下层的户型通常会有三种类型：重叠式、交错式和挑空式。上下重叠比较常见，户型多半较 呆板；上下交错能兼顾通风、采光，交通面积容易产生浪费；而上下挑空可扩大面积，但高度不足会感到 压抑。

因此，要适时关注几个方面：一是控制总价，因为选择小复式的购买者都有一定的经济压力；二是注 重性能，小复式虽然能够清晰地进行上下层的动静分区，但由于面积有限，在同层容易产生交叉干扰；三 是提高层次，复式户型整体看起来比较大气，而小复式虽然精致但也不能太局促，否则不但不能提高层次，反而降低舒适度。

注意平衡各种功能

复式户型最大的优点就是私密性好，公共空间和私人空间分类明晰，能够清晰地动静分区，活动和休 息互不干扰，并且具有良好的视觉效果。但同时也容易受原房型结构的制约，如单层时厨房占有一定的面 积，变成两层后可能仍只有这点面积，显得比例不当，原因是受结构和管道的限制，厨房面积难以扩大。因此，要注意平衡各种功能，权衡轻重，否则，分层以后反而会降低舒适度。

小复式的挑空看起来会比较大气一些，当厅的高度达到 4-6 米时，感觉就十分宽敞，能够提升居住档

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次，但也要注意空间的比例关系，面积不大的厅如果偏高会感觉会像个天井。

还要注意空间的合理性，像居室的开间和进深是否合适，楼梯的走向是否方便、美观，上、下层是否 都有卫生间，楼道占用空间是否过大等等，这些在平层不会成为问题的问题，在小复式中，由于设计难度 的增加，可能会变得突出。

就由分说论户型（8）：板楼

前几年，北京曾有过板楼和塔楼之争：有人极力推崇板楼，认为兼具通风、日照，并且使用率高；也 有人为塔楼辩解，认为户型各异、朝向不同、价位多样，而使选择范围变宽，同时与板楼相比，大堂可以 做得比较宽大和华丽，小区花园格局更易丰富多彩。当然，板楼虽然拥有户型的优势，但园林规划容易产 生缺憾，如：大社区难逃兵营式、行列式的单调布局；在小区总占地面积中，楼体占地面积大，绿地相对 较少等等。而塔楼的缺憾则更多地表现在户型上：居室易分布在前后左右，形状多变，均好性不易达到； 与板楼相比，通风较差并且使用率较低。

纯板楼全部采用板式结构，让电梯与楼道位于后立面，将朝阳面让位于居室。比较典型的是一梯两户 式设计，南北朝向时，位于前面的客厅、主卧等有充足的朝阳面；东西朝向时，前后居室各有半天的朝阳 面。在房型的组织上，尽量利于风的直线流动，常保空气新鲜。同时还强调户与户的独立性避免因凹凸过 多、户与户之间窗户过近而导致互视，很好地保证了私密性。

控制面宽和进深的比例

板楼的发展在经历了七八十年代长板楼之后，近年逐步过渡到舒适度较高的纯板楼。前者因电梯少而 隔几层设置长通道有显而易见的弊端，后者则是一梯两户，并保证一定的面宽，使日照充分，同时将各种 功能区的配置得更为完善。随着住宅的发展，一种只有两、三个门洞的短板楼也开始出现，它不仅保持了 纯板楼的优势，还克服了园林规划单调、布局呈现兵营式排列等弊端，并在楼体增加了开槽，形成明卫生 间、明餐厅，有效地提高了舒适度。

因此，要尽可能选择进深短、面宽宽的户型。一般来说，低层板楼进深控制在 14 米以内，高层板楼进 深则在 18 米以内，有些超过 20 米的户型，如果不是靠板楼两侧三面采光，尽量慎选，因为过大的进深会 使户内灰色空间增多，影响居住的舒适度。面宽则根据户型大小而定，通常板楼户型多在二居室以上，二 居室面宽在 6-8 米，三居室面宽在 10-13 米，四居室面宽在 12-15 米。

注意卧室和客厅的日照

设计上要着重考虑把房间和辅助房间的位置摆放严格区分、不错杂分布，要动静分开，这一点是板楼 的优势。在户型间隔上，开门是厅或玄关，餐厅和厨房相邻并置于背阳面。起居室和主卧室置于朝阳面。走廊尽头是主卧室。

在朝向上，正南正北的户型布局一般是：二居室，主卧室和起居室朝南，或两个卧室朝南，起居室朝 北；三居室，主卧室、一个次卧室或书房和起居室朝南，或主卧室和起居室朝南，另两个次卧室朝北，或 三个卧室朝南，起居室朝北；四居室，三个卧室和起居室朝南；或两个卧室和起居室朝南；或三个卧室朝 南，起居室朝北。作为东西朝向的板楼，则东侧为主要朝向，其他布局规律与南北朝向相同。

板楼最大的优势是户型规矩，互视小，通风、日照良好，因此尽量选择直板楼，对于 U 形和 Z 形板楼 要根据日照和互视状况慎重考虑。但同时，户型种类少也是其劣势。

就由分说论户型（9）：塔楼

早期的塔楼方方正正、体态臃肿，为了解决各户型的通风、采光，楼体往往要开很深的槽，不仅出现 了采光极为有限的“灰屋子”，还带来了相邻套型的互视。因此，塔楼经历了方塔楼、T 形楼后，朝着井字 形、风车形和蝶形等形式演变。

塔楼与板楼相比，优点表现为：外立面变化丰富，更适合角窗、弧形窗等宽视角窗户的运用；房型及 价格呈现多样化，用户挑选余地较大；大堂、电梯厅等公共部分由于基座进深较大，容易设计得气派；塔 楼的点式布局在小区的园林、景观方面，较之线式布局的板楼要活泼许多。但同时，公摊偏大造成使用率 降低、通风和采光易受楼体遮挡、相邻套型互视几率偏大、每层电梯多户共用难以保证私密性等等，都是

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塔楼显而易见的缺点。因此，选择上要适当注意： 注重通风和采光

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在公共空间上，居住单元与电梯交通体系通过外走廊联系，选择直接引入自然通风和采光的楼体，避 免黑房间和大进深带来的不利影响。

在各套型的私用空间上，早期的方塔楼和 T 形楼，进深较大，各套型通风、采光不易处理得很好。像 中期的井字形、风车形塔楼，注重引进板楼的设计手法，将卫生间甚至餐厅做成明窗，实现了自然通风、采光，同时加上外挑弧形窗、转角窗，尽可能将每个单位的空调都隐藏在天井里，保证了外立面美观并且 更具有现代气息。

而近期兼具板楼、塔楼优势的新一代蝶形塔楼逐步落户京城，与早一代蝶形塔楼不同的是，新一代蝶 形塔楼在楼体上进一步加大面宽、缩小进深，并使立面体态轻盈秀丽，这样虽然增加了占地面积，但日照、通风较之从前更为充分。像一层六户的蝶形塔楼，采取均衡设计的手法，尽量照顾到各空间的均好性，达 到户户朝阳，户户有景，甚至餐厅和卫生间都直接采光。

选择格局和尺度

塔楼的户型比板楼的种类会丰富一些，多样化的套型使挑选余地变大，各种朝向产生的价差，也使用 户根据经济状况进行选择。同时，塔楼也容易出现格局不规整，分区不细致的现象。在空间尺度的处理上，受到楼体结构的限制，有些套型的开间和进深变得不太合理。

近年随着新型塔楼的出现，在设计中融入了细腻的风格，如：在蝶形楼的一些套型中增设了半间房、明卫、阳光主卧和明工人房，使住宅更具人性化；在风车楼的套型中使客厅呈长方形，利于家具摆放，并 从客厅和卧室望不到邻居的窗户，保证了私密性。

挑选时还需注意两点：一是有些户型单独看，可能很不错，但组合到楼体中就会毛病百出，这是由于 塔楼户型纵横式布局决定的，要特别注意与相邻套型的关系；二是蝶形楼的一些户形朝向偏斜，既不能满 足全天日照，又不符合喜好正向居住的传统习惯。

就由分说论户型（10）：板塔楼

板塔楼，顾名思义，就是板楼和塔楼结合的建筑样式，户型中部分是前后通透的板楼格局，部分是一 面或两面采光的塔楼格局。短些的板塔楼外观像塔楼，而长一些的外观像板楼。电梯配置通常为一梯三户，或两梯三户至六户。楼体外立面上较之板楼活泼，较之塔楼轻盈。板塔楼的出现，一方面是由于纯板楼高度有一定的限制，这样可以提高容积率并保证舒适度，另一方面是 为了满足喜好板楼和喜好塔楼不同客户群的需要。

识别板塔结构 实际上，现在有一些“假板楼”的项目，从建筑外观上看，是板楼的摸样，但户型布局中一些是板楼样

式，一些是塔楼样式，因此，这类建筑应归结在板塔楼之中。至于小户型为主的酒店式公寓和青年公寓，虽然外观可能是板楼形状，但户型采用长走廊式的布局，单面采光，所以，应归结到塔楼之中。一般来说，板塔楼整体形状似板楼，局部构造为塔楼，其中大户型为板楼样式，小户型为塔楼样式。仔细权衡利弊 由于塔楼部分的楼体进深加大，会与板楼部分形成夹角，既可能造成互视，又会遮挡日照和观景，因

此挑选时一方面要注意主要居室采光窗的视角，另一方面也要注意日照的遮挡夹角。

板塔楼在电梯的配置上，一般不会像板楼那样一梯两户，因而私密性稍差，如果达到两梯六户，与塔 楼基本没什么区别。在户型使用率上，板塔楼一般比板楼短，比塔楼薄，因而可能造成公摊加大。总而言之，对于大户型的用户，如果注重舒适度和投资总价，在以上几个方面应仔细斟酌。

就由分说论户型（11）：花园洋房

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住宅郊区化一般有三种居住模式：一种是经济类住宅，以高层高密度塔楼或板楼为主，依托城铁、地 铁等交通工具，消费对象为普通工薪阶层；一种是别墅类住宅，以 4 层以下低层低密度的联排和独体别墅 为主，借助山水等自然景观，消费对象为中高层的成功人士；还有一种就是花园洋房类住宅，以 4-6 层中 密度板楼为主，它介乎于经济类住宅和别墅类住宅之间，消费对象为中产阶级和部分普通工薪阶层。

建筑模式上高成低就

具体说就是，在一些建筑材质和设计元素上，花园洋房追求高容积公寓的感觉，比如外墙、窗材、甚 至楼梯、电梯等。像落地窗、飘窗、角窗等窗户更多地用在公寓中，而在花园洋房中也应该有好的表现。在居住氛围和环境布局上，花园洋房追求低密度别墅的感觉，比如园林景观、小区道路布局，甚至周边大 环境等。

从容积率上说，高于 1，低于 2 的花园洋房式住宅，应划分为中密度住宅，以区别于高于 2 的高密度 经济类住宅和低于 1 的低密度别墅类住宅。

从建筑结构上讲，花园洋房一般为 4-6 层，有带电梯和不带电梯之分：带电梯可以保证较高的舒适度，但同时要多一些公摊面积，并且购房价格和物业费也稍高，而不带电梯则可以提高使用率，减少购房款和 物业费用的支出，两者各有利弊。一般来说，前者满足了中产阶级追求舒适生活的需求，后者则满足于普 通工薪阶层尽量减少各项支出的愿望。

选择使用时删简就繁

在城市住宅中，保证居室内获得充足的日照和良好的通风与节约用地之间存在着尖锐的矛盾，而这些 对健康起着举足轻重的影响。中密度加上低层纯板式的建筑构造，以及处于郊区的位置，使户内空气易于 对流，与自然接触也变得更为紧密。因此，在选择这类住宅时尽可能兼顾方方面面的需要。

由于容积率的降低，楼体进深变短，户型也更趋于人性。同时处于市区边缘地带，小区周边的市政配 套较之市区的高层公寓来说，明显不足，因此尽量避免选择太小、太简单的套型，而选择的套型功能尽可 能多一些，以提高居住的舒适度，弥补配套的欠缺，简而言之，就是删“简”就“繁”。

在进深与开间方面，要奢侈一些，力争做到开间厅在 4 米以上，主卧在 3.6 米以上。而进深则控制在 11-13 米左右，尽量短，以保证充足的通风、采光。有条件时，餐厅、卫生间尽量以明窗为主。在功能配置方面，要完善一些，像储藏间、服务阳台、休闲阳台、洗衣间，甚至专供客人使用的客卫，在高层住宅可以合并和省略的，在花园洋房中则应独立和齐备。在配套方面，花园洋房虽然有了点别墅的感觉，但毕竟与“拥有一方天地”有着不小的距离，因此选择

配套时尽可能靠近公寓的标准，因为这类住宅的购买者多是奋斗中的中青年人和普通工薪阶层，工作压力、生活琐碎和债务负担比起居住纯别墅的成功人士来说要大一些。

就由分说论户型（12）：平面大户型

住宅户型大到了一定程度，就不单单是满足面积和功能的需要，因为购买大户型的人更多地是把住宅 作为精神需求的物质载体，以显现人生的追求和业绩。户型体现居住者的身份表现在几个方面：一要大气，在面积尺度、视觉尺度上尽量追求宽敞、明亮、开阔；二要充分与自然景观、人文景观结合，采用引景入室等设计手法，比如落地窗、弧形窗、飘窗、大 露台甚至空中花园等，与周围自然环境完美结合；三要舒适，在功能配置上尽量完善，从人生活的各种流 线、尺度着手。

因此，购买大户型很重要的一点，就是寻求住宅的高品位。使用面积的宽松 大户型的空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，一定程度上可以增加居室的舒适度，同时也可

以细分出不同的空间以满足不同的需要。在套型面积的界定上，北方地区为 170-200平方米以上，南方地 区为 150-180平方米以上。在居室面积的划分上，起居室为 40-60平方米，主卧室为 20-40平方米，厨房为 8-12平方米，主卫生间为 6-10平方米等等。

居住氛围的惬意

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大户型的购买者，一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士，对居住的地域、环境、档次会比较挑剔，比一般的购买者更强调居住的氛围，舒适的程度，这样才能在相对宽裕的空间里，获得某种感觉。因而，追求公寓中的豪宅、都市里的村庄，也是很多成功人士的必然选择。

户型特色的独到

平层里的大户型，往往会被放在社区景观较好的区域，安置在楼体的各端，这样可以使整个户型拥有 两至三个采光面，尽可能地将各个居室的观景、采光、通风设计得完美，以提高整体品位。同时，除了基 本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具备某种特色，这一点，是很多设计师和发展商潜心追求 的目标，因为宽大的空间和较高的单价，给他们提供了精心打造的条件。

户型满足私密性的要求。能够多加一道门，就不要少加一道门；能够一梯一户，就不要一梯两户；能 够独占门厅，就不要与其他户共享。这一切，都是为了让用户更有领地感，安全感，也是获得私密性的必 要条件。

就由分说论户型（13）：立体大户型

从住宅设计角度讲，大户型设计比起小户型来，回旋余地要大一些，比较容易兼顾通风、采光、使用 功能和面积均好性等方面。但是，大户型不应一味地大，而应“大而有当”，在满足了面积尺度和功能需求 之后，更多地是强调环境氛围、强调居住感觉，使每一个空间的存在都有其合理性，否则，就容易导致面 积的浪费，这一点对立体大户型尤为重要。

分清立体户型

立体大户型和小复式一样，通常分为跃层、错层和复式几类，有些时候是独立设计，有些时候是几类 混合组成。所谓跃层，就是一个住宅套型占有两个以上的自然层面，采用户内楼梯进行连接；所谓错层，并非占有两个自然层，而只是把一个层面的住宅进行错位，而取得空间的变化；而所谓复式，俗称“阁楼”，就是在一个比标准楼层高一些的空间中，局部挑出夹层，用楼梯联系上下，以提高住宅空间的利用率。

掌握产品特性 特色大户型的品味在立体大户型中体现得更为充分，这是因为空间的变化使人无论在视觉上，还是在

行动上，都会产生起伏多变，较之平面来，更富于多样性，更易于分区细致，因而，也更引人入胜。

立体大户型往往被放在楼层的顶部或底部，这样可以借助地面花园或楼顶露台，使户型在居室之外增 添一些色彩。同时，还应具备一些特性：

稀缺性。一是大户型所处区域的土地不易获得；二是在产品规划时，土地的使用不应只考虑土地的经 济价值，规划时要考虑到产品的舒适性和主人的品位性；三是细微设计从功能上满足客户的需要，贴近自 然的需求。

私密性。大户型的客户具有更强的防卫感：一方面他们多为有产一族，太多的财物需要防护；另一方 面，他们多为易受侵害的一族，更注重名誉、地位的防护，因此在选择时将防卫性和安全感作为重要的标 准之一。

区域性。所分布的区域从地段上讲，会有其深厚的历史原由及宽阔的现实基础，主要有两大类分布地 区：人文区和自然区。

就由分说论户型（14）：CITYHOUSE

新生阶层选择郊区住宅，除了空气、绿化和低密度外，对建筑结构样式的选择，在中密度花园洋房的 基础上，也有了进一步的要求，至此，“上有天（顶层平台）、下有地（门前绿地）”的叠式错跃层公寓，也 就是现在所谓的“叠拼”或者“City House”，迎合了一些人的需求。这种住宅一般为四层左右，下面两层和上 面两层各为一户，除去绿地和平台外，有时还会附带地下室和阁楼。空间也以错层、跃层和复式的多样变 化，给人耳目一新的感觉。

选择这类住宅需要注意：

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交通挑不远不近

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这种介于低层板楼和 Townhouse 之间的住宅，相对满足了城市新生阶层渴望像欧美发达国家的白领一 样，既要躲避纷纭的人群和污浊的空气，寻求一片净土，又要通过便捷的交通，尽可能地减少上下班、购 物以及各种交际在路上所耗费的时间。因此，在五环内外建造此类住宅，是比较理想的位置。像处于北四 五环之间的倚林佳园、南五环内的月桂庄园等。

容积挑不高不低

这类过渡性住宅，为尽可能地降低造价，在社区中常常配有一些低层的平层公寓，以降低土地成本，容积率一般为 o.8-1.0。

面积挑不大不小

由于消费群体定位于中等收入，并且层数所限，一般来说，面积在 160-210平方米之间比较合适，不 宜过大，因为过高的总价，会使客户转而选择档次高一些的 Townhouse 甚至 House。

就由分说论户型（15）：TOWNHOUSE

Townhouse 的正式称呼为“联排别墅”，一般每户为三四层楼，户户联成一排。这种顶天立地、亲近自 然的住宅形式，确实给了有点富裕的中产阶级，以住进“准别墅”的可能。

那么，Townhouse 应该是什么样呢？首先是第一居所。便捷的交通和适宜的位置是至关重要的，开车 至市区繁华路段，最好不超过半小时，否则以牺牲时间换来此类非独立性居住模式和较高的土地代价，未 见得划算。其次应该有 TOWN。成熟的配套及各种设施，是居住舒适的重要保证，因此除了社区内的会所 等设施外，尽可能地依托成熟居住区，因为此类住宅的业主多是上班族，而他们的下一代，也往往正在就 学的年龄，不希望因衣食住行而耗费过多的时间。在次是过渡型产品力求经济、实用。这类住宅的业主在 国外主要为中产阶级以下的人士，因而设计、建造时尽可能降低成本，避免过分追求奢华，造成总价过高，使客户转而选择别墅。但因此也形成了许多弊端：如因联排造成布局呈乏味的直线“兵营式”排列；前后排 间距小而产生互视；受狭长开间的限制，户型设计比较单调等等。所以，它离住宅的最高形式－－独立式 别墅（House）尚有一定距离。

选择这类住宅需注意：

合理选楼梯露台设置

目前的 Townhouse 多是三层，个别带地下室的可达四层，交通面积比起其它类住宅要多，因此，楼梯 和走廊的设置显得至关重要：既要在合理的前提下节约面积，又不能太局促而影响舒适度。目前，很多项 目的露台都是赠送，这在一定程度上减轻了购房负担，增加了功能空间，但过多、过大的露台对于北方未 必适用，并且多数设计成退台形式，一则影响下一层的保温，二则阻挡该层观景的视角。

合理选功能空间分配 一般一层为起居室、餐厨区，空间富裕时，可增加个佣人房或客卧。二层通常是老人房和儿童房等，这是因为低层上下方便。三层基本为主卧、家庭起居室、书房，以及宽大的露台，这是因为顶层容易配备 完善，并且相对的安静，舒适度高。若有地下室，一般为家庭影院，娱乐厅及储藏间、洗衣房等对阳光要 求不是太高的功能空间。最好每层都有卫生间，这样使用起来比较方便。

合理选面宽进深比例

因建筑样式所限，通常每层的面宽为固定的 4-6 米，一般一层前侧起居室为整开间，后侧的餐厨区按 比例分割开间，问题不是很大；楼上的次卧室常常两间分配开间，而主卧设置在整开间中，易造成比例悬 殊；楼梯、卫生间和储藏间等对采光要求不高的功能空间基本位于中段，起着衔接前后的作用。因此，能 选择好比例和谐、特点鲜明、均好性强的户型并非易事。

就由分说论户型（16）：TWO FAMILY HOUSE

两户连在一起的“双拼别墅”，在美国被叫作“Two family house”，直译为两个家庭的别墅。这种住宅样

式，与“联排”、“叠拼”有了明显的区别，即，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密

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度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。古人陶渊明“采菊东篱下，悠然见南山”式的桃源 仙境，是现代久居都市的人们所倾心的。应该说，低层小楼加上私家花园，是一种充满着和大自然亲密接 触的实在生活。这种相对独立的双拼别墅，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使 私家小环境融合社区大环境，也要一改 City house 和 Townhouse 兵营式排列的呆板面孔，采用弧线、交错 等活泼的建筑布局，结合各式各样的树木、雕塑、山石、水榭组团，使社区变得多姿多采。

选择这类住宅需要注意： 要瞅瞅采光通风 双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会

差，重要的是采光和观景。对于这类点式建筑而言，窗户的数量及面积要恰到好处：过多、过大不利于摆 放家俱，并且保温性能也要降低；过少、过小，又会影响采光、观景，甚至外立面的美观。尤其是地下室，常常被当作视听室、台球室、健身房等娱乐空间，应尽量保证通风，有采光窗口当然更好。

要瞅瞅内外沟通 由于具有三面采光的优势，加之上有露台、阁楼，下有花园、地下室，与外界形成了丰富的沟通渠道，在这种情况下，一要看建筑设计的合理性，二要看防盗系统的可靠性，三要看居住生活的私密性。像露台、阳台的设置是否合理，地下室、下沉式阳台和户外的沟通是否顺畅，前后户门、院门的使用是否方便，甚 至前后台阶和院子联系的是否自然等等，都会对高品质的生活产生影响。

要瞅瞅前庭后院

除了知道几十米到几百米的私家花园允许干些什么，看看矮墙或栅栏设计上是否美观、安全外，还要 注意有什么与众不同的地方。像有的别墅在楼体中部设计出凹进的中庭院，借鉴天井、天窗等中国的传统 建筑手法，使人通过户内通透的玻璃幕墙，可以欣赏到江南园林堆石栽竹的风韵。

就由分说论户型（17）：SINGLE FAMILY HOUSE

“House”翻译成中文，成了“别墅”，从字面上理解，就是与众不同的宅邸。由于其具有稀缺性，也就成 了目前住宅中的最高形式，这中间包括着“情”和“景”。

情，就是购买者对别墅的价值取向，是一种心理因素，包括：地段价值的认同、社区文化的归属、物 业管理的评判等等。别墅的业主由于行业背景、文化层次等的不同，对地理位置的认识会有差异。别墅社 区的文化涵盖着共同的社区心理和社区行为，也就是说业主们是否具有同质性。而物业管理水平的高低，会使业主对社区的归属感、依恋情结和荣辱心态产生变化。

景，就是别墅本身的建筑样式及所处的环境，是一种物理因素，包括：别墅的外立面、户型、社区的 布局、周边的自然景观、以及通达市区的交通是否畅达和舒适等等。

别墅有生活和度假之分，也就是所谓的“第一住所”和“第二住所”。一般来说，生活别墅离市区不应太 远，不超过 20-30 分钟的车程，最好毗邻交通状况良好的公路。度假别墅则不必拘泥于路程的远近，尽可 能地选择依山、傍水、靠林的项目，以达到“天人合一”的境地。

选择这类住宅需注意： 尊贵的品位有没有 这种品位不单体现在别墅的造价上，而更主要是强调以人为本的原则：功能空间的打造要合情合理；

建筑材料的运用要恰如其分。对于豪华型的别墅，中国人和欧美人在理解上多少有些差异：像北京有些项 目，通过宽大的户型，铺张的立面，奢华的装饰，似乎要把钱都贴在上面，以此来诠释豪宅的理念；而欧 美一些真正有品位的富贾、名流，也许反而追求返璞归真的境界，对于豪宅，除了建筑本身所带来的历史 痕迹外，更多地注重周边的环境和所处的区域，尤其是优越的自然景观。

怡人的景观有没有 市区中的别墅，要堆山挖湖构筑人造景观，郊野外的别墅，则依托青山、绿水、翠林所形成的自然景

观，这些都对别墅的价值起着至关重要的作用。有些别墅所在的社区内外可能不错，但出门要穿过秩序混 乱的城镇、满目苍夷的村庄时，再好的心情也会受到干扰。

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脱俗的生活有没有

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别墅中的业主，多是各行各业的成功人士，既带来了财富，也带来了不同的生活方式，因此，一个社 区的生活是否能超凡脱俗，与业主的构成有着很大的关系。像国外的一些高尚社区，设立专门的委员会，审查申请入伙业主的生活品位，身份、财富状况、钱财来路是否正当等等，以保证“择邻而居”。就由分说论户型（18）：商务公寓

严格意义上讲，商务公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的 捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本； 另一方面，用户在购买商务公寓时，可以获得比购买写字楼多出 10-20%的银行贷款。这些对于急需资金运 营的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使 许多处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。

公共设施标准要高

商务公寓虽然按住宅立项，但外立面基本要按照 5A 级写字楼的标准建造，像石材、玻璃、塑铝板等，整体上给人以尊贵、大气的感觉。尽管还称作公寓，但已经与写字楼没什么实质性的差别。在内部设施上，商务公寓也尽可能向写字楼看齐，以追求商务环境的高档次，像挑空的大堂，装修气

派并配有商务设施的空间；电梯的配备，从数量和质量上都要明显高于公寓楼；每层增加一些服务空间，如公共卫生间和开水间等；户内出除了中央空调外，还要具备比公寓密度大得多的通讯和网络线路。户内空间分区要弱 商务公寓在建筑结构上，基本是预留出大开间的空间，可分可合，公寓中常见的各种功能分区，在这

里统统弱化，每个套型只保留简单的厨房和卫生间，而只有在这点上，才显示出了公寓的痕迹。目前有一 些新式的设计，在每个套型中保留了两个入户门，以便随时分割出两个套型。

在厨房和卫生间的处理上，一弱一强：像厨房，已经不再是烹饪中心，弱化到仅仅保留了小面积的空 间，一方面少占用宝贵的工作场地，另一方面也方便了员工加班时煮咖啡、加餐等，显得更加人性化；而 卫生间，则强化到能多人同时使用，以适应办公的需要。

就由分说论户型（19）：商住公寓

传统的商住型公寓，多是由住宅楼演变而来的，外立面过于简陋，缺少商务氛围，户内承重墙过多，难以进行改动。尤其是户型，带有明显的住宅痕迹，无法适应公司的办公需求。新型的商住公寓是专为在 家办公和中小公司量身打造，如市场上曾流行的 SOHO 类、STUDIO 类住宅。

户型设计灵活

虽然商住公寓还带有明显的住宅痕迹，但为了适应商务办公空间的需要，在户内或者户与户之间尽量 减少承重墙，增大跨度，便于自由分割、自由组合，使户型兼具居住和办公双重功能。

尽管如此，商住公寓仍需要进行动静分区。对于只商不住的户型，动区包括：前台接待区、会客区、会议室、复印室、集中办公区等；静区包括：财务室、经理办公室等。对于又商又住的户型，如在家办公 的个人或成长型的私人公司，动区为办公的公共空间，静区则为卧室等私人空间。如果进行洁污分区，则 复印、储藏、卫生间等属于污区，其他属于洁区。

另外，还可打破传统写字楼的平面设计标准，在大空间里做出复式、跃层、错层，达到公私分区、动 静分区，增加商务情趣。以居住为主的用户，可以选择二楼有多间卧室，面积较大，而一楼办公区域相对 较小的户型；以办公为主的用户，可以选择一楼办公区域较大，二楼卧室较少的户型；而对于完全从商的 用户，可以选择上下均可办公的户型，同时，分拆厨卫，取消阳台，增加层高等等，都是扩大空间，增加 商务氛围的做法。

环境氛围适宜

俗话说：“一步三市”，虽然说的是铺面商业设施的环境差异，但对于闭门办公的商住公寓来说，仍有 一定的借鉴。写字楼吸引众多的公司，是因为建筑醒目、公司扎堆，便于客人寻找。而商住公寓由于外形 类似于公寓，并且有时还和公寓混杂在同一个小区内，因此同样需要“聚气”，同样需要公司云集。那种商

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住过于混杂的地域，是很难达到“气盛如牛”的。

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就由分说论户型（20）：平面异形

平面异形空间是指户型中的居室形状是不规则和不对称的三角形、扇形和多边形，而非通常所见的矩 形或各种对称圆形等。异形的存在，除少数的设计是为了追求户型的奇特，多数则是为了满足建筑外部形 态而牺牲内部空间某些规矩形式产生的一种无奈：这中间包括为了兼顾采光、通风和观景的需要，将楼体 设计成蝶形、风车形、井字形等；或者追寻楼体的曲线形和之字形等特殊的外在形式，使其出现了一些夹 角和变形，凡此种种，结果都会使户型居室出现平面空间上的不规矩。

虽然，规矩的户型有着普遍的适用性，对空间的运用显得合情合理，但人们也同时发现：在同样的长 宽尺度，同样的面积配比之下所形成的大大小小、千篇一律的户型之中，空间变得有些司空见惯，有些单 调乏味。

因此，在强调居室面积有效使用的基础之上，适时关注一些具有个性化空间的异形户型，并加以特殊 设计装修，是使住宅标新立异的一种方式。次要空间的异形 一般来说，为了保证居室尽可能地完整，采取挤压楼道公共空间以及厨卫、走廊等室内次要空间，是

大多数异形空间存在的主要原因，但也有少数是为了体现设计师所追求的空间理念。不规则的空间被消化在次要空间里，对卧室、起居室等主要空间干扰很小，通常不会影响家具的摆放。主要空间的异形 异形空间出现在卧室、起居室等主要空间里，会使个性化色彩更为浓厚，更易引起人们的注意，但同 时也会影响家具的摆放，对视觉造成干扰，并且浪费一些面积。

有时，主要空间的异形是优是劣，还得根据居住者个人对空间的特殊需求而定，在一些人认为是“鸡肋”，到了另外一些人那儿，可能就是“熊掌”。因此，从某种意义上讲，有些“面积浪费”的异形户型，加以装修 改造，就有可能成为具有特色的个性化空间。

就由分说论户型（21）：立体异形

严格意义上讲，人们大多习惯于生活在比较规矩的空间里，而这类空间也适合容纳现有规矩的家具及 物品。但异形空间的存在，使原本规矩的家具及物品放置以后，反而变得不那么规矩了，并且，空间上的 浪费也随之增大。但异形空间的存在，从另一方面讲，对于已经习惯于居住传统矩形空间的人来说，能激 发出新鲜的感觉，营造出现代的时尚空间。

立体异形空间主要出现在户型空间的上下两端，并且有部分不计入建筑面积，这对于渴望得到“赠送面 积”的用户来说，既扩大了居住面积，又使户型产生了与众不同的空间感。但有时，不规矩的空间也可能会 产生压抑感和局促感。

不管怎么说，立体异形空间像一只热山芋，既烫手，又好吃。收缩空间的斜坡屋顶 斜坡屋顶一般出现在复式户型的顶层，按照建筑规范，“顶板下表面与楼面的净高低于 1.2 米的空间不

计算使用面积；1.2-2.1 米的空间按 1/2 计算使用面积；净高超过 2.1 米的空间全部计入使用面积”。

斜坡屋顶分为一面坡和多面坡：前者因为至少有一面墙保持了标准高度，可以用做儿童房、书房、卧室等 等；后者看起来更像阁楼，一般被当作储藏间或者娱乐空间。

斜坡屋顶倾斜式地收缩空间，使习惯了垂直墙面的人们产生了特殊的感觉。扩张空间的下沉庭院 下沉庭院是为了解决地下空间通风、采光而设置的，属于赠送面积。虽然地下空间在整个套型中，仅 仅是个陪衬，被很多用户用做视听间或娱乐室，但下沉庭院的介入，为活跃空间，赋予其更强的生命力起 了重要的作用，是沟通室内外空间的关键。

下沉庭院通常分为封闭式和开放式：前者类似于“天井”，直上直下，顶部或者盖上玻璃顶棚，或者完

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全敞开，其中种些花草，养些虫鱼，像是一个室内花园；后者采取开放式空间，堆些山石植物，用坡道与 室外花园连接。

下沉庭院将有限的室内空间向外扩张，与无限的室外空间产生了有机的联系。

就由分说论户型（22）：空中别墅

空中别墅，又称为 Penthouse，发源于美国，以“第一居所”和“稀缺性的城市黄金地段”为特征，是建在 高层顶端具有别墅形态的复式住宅，是一种把繁华都市生活推向极致的物业类型。

空中别墅的消费层是属于金字塔最顶端的那部分人，促使其购买的是一种成功者的心理优势。因此，该类物业在依托市区繁华生活的同时，将户型标准大幅提升，并占据了社区的重要位置，形成了多种优势。

位置、配套具备优势 一个是地理位置。因其市场规模非常小，对城市的繁荣程度和周边环境依赖性非常高，包括商务中心

区、重要景观地带等。另一个是社区位置。既处于社区优良的景观中心，又处于楼层的顶端，以保证享受 充分的景观和采光。在各种配套上，也要显现出独特的优势，如：南方地区一般在楼顶配有私人泳池；独享屋顶花园；电 梯入户等等。

面积、价格处于顶端

空中别墅之所以称为别墅，其面积也应该是最大的，至少应在 200平方米以上，以保证户型的奢侈程 度。

同时，因为其比较独特，在楼盘中应具有最高的单价和最高的总价。户型、套型极为稀缺 因处在顶层，户型的设计上可以处理得非常独到，比如超大的观景玻璃幕墙、直通屋顶花园的专有通 道、通天玻璃顶棚的阳光房等，以显示出与众不同。并且同类套型极少，以体现出稀缺性。

就由分说论户型（23）：空中花园

作为立体绿化系统的空中花园，一定程度上改善了处于高层的居住景观和相邻套型的空气质量，满足 了人们对大自然的追求和享受。独享的阳台花园和入户花园 这类花园的面积较小，更多地出现在南方，为一户或两户享用，除了楼体周围尽量有比较好的景观外，阳台花园不但自成一体，还要与周边环境有效地结合。有些时候，在套型内部牺牲一部分面积，埋土堆石，种植花草，形成入户花园。共享的屋顶花园和楼层花园 屋顶花园的面积较大，供顶层用户独享或多层公用，可设置假山、喷泉、植物，甚至泳池、网球场和 小型高尔夫练习场。

每隔几层牺牲一些建筑面积，设置成楼层花园，为该层或邻层的用户享用。

就由分说论户型(24):楼体 虽然户型是购买住宅的重点，但户与户之间的关系也不能够忽视，具体地说，就是楼体户型的布局。采光与通风 北方和南方受气候特点、生活习惯的影响，在楼体构造、户型设计都有所不同。北方人注重朝向，希

冀在躲避风沙、寒冷中，获得温暖；南方人喜好通风，以求在遣散潮湿、闷热中，得到凉爽。由此而派生 出来的两地楼盘，无论是外立面的形态，还是户内的布局，都会有所差异，就是在居室空间尺度的划分上，北大南小，也体现了对实用面积究竟是多少更为合适的不同理解。

南方的楼体为了兼顾采光、通风，多采用开槽的办法，虽然损失了一些建筑面积，增加了外立面的成 本，但满足了所有居室包括工人房和卫生间采光、通风的需要。北方近些年由于南方开发商的不断涌入，“pdfFactory Pro” 试用版本创建 PDF 文件使用

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也开始改变了早期方塔楼的粗壮外观和长板楼的单调形象，出现了井字形、风车形和蝶形塔楼，以及短板 楼和板塔楼，不仅采光、通风更好，也使建筑形态更加立体，外立面变化更加丰富。观景与设施 南方在户型观景设计上，比北方细致许多，这固然是因为南方四季常青，并且依托常年不冻的水系，并且对观景、通风的要求甚于日照。北方在处理北向观景的塔楼上，往往还要兼顾日照的需要，所以，满 足观景和满足日照的户型常常会在一个层面上出现。

在服务设施的配置上，南方显得比北方更为周到，步行楼梯全部采用明窗，不象北方，多数是暗道，不仅空气不好，遇上停电时，还要黑灯瞎火地摸索行进。在私密性方面，北方比南方要好一些，楼体之间间隔相对较大，户与户之间窗户互视较少，而南方由

于楼体密度大，户型小，窗户多，为满足观景及通风、采光的需要，过多的开槽造成窗与窗之间的互视。

就由分说论户型（25）：景观 景观按位置分为社区外景观和社区内景观，按类别分为山景、海景、河景、湖景、水景、园林景等。选择户型要注意主要居室朝向最好的景观面。

借景要近水楼台

水景按和住宅的关系可以分为：引水，屯水，邻水；按构成形态可以分为：以溪流蜿蜒交叉的线的形 态，以喷泉、水幕和瀑布装饰空间的点的形态，以宽阔水面作为背景的面的形态。除此之外，还有山景和 园林景等。

选择景观户型，除了社区拥有好的观景位置外，重要的是：你所购买的户型透过窗户究竟能看见什么？ 因此，好的户型结合好的景观，达到“型”景交融，是选择优良居所的关键所在。

不管怎样，选择的户型距离景观应有一个适当的距离，并尽可能避免杂乱景物的干扰，过远过散都可 能影响景观的质量。造景要出神入化 西方的造园艺术讲究一览无余，以几何形状布置园林，表现美的和谐；中国的园林正好相反，讲究“曲 径通幽”，在有限的空间里蕴含无限的意趣。

社区景观除了绿化率、水景以外，要特别注意花、草、树、亭、路、水的配合，使人与环境接触更为 密切。避免过多地种植草皮植物，而乔木、灌木、花卉的不足；过多地设置中心花坛和柱廊等大组团，而 亭榭、花架和喷泉等小组团的缺乏。

一、空间的底限

三、住宅空间九说

生活中有很多居住空间的底限：像深入海底的潜水舱、遨游宇宙的太空舱，小到两三个立方米，人在 里面也只能是转转身子、伸伸胳膊、伸伸腿。在这些空间中居住是暂时的，更多地具有旅行的意味，生活、工作起来最多也就几天到几个月。但作为长期生活的住宅就不同了，居住空间的底限不仅要满足睡觉，还 要能在里面活动，要读书，要娱乐，朋友来了支起桌子还能小酌。

当市场中涌现了纷至沓来的小户型、超小户型时，人们惊讶地发现，户型的总面积已经从四五十平方 米降到了十一二平方米，而功能空间也被压缩到只能摆放一张床、一个衣柜，以及一个微型卫生间外加简 单的厨具。

当人们津津乐道地享受着超小户型带来的低总价时，却不免发出这样的疑惑：究竟多大的空间尺度是 满足人性需求的底限？

生理的底限

厨房短缺，通风憋气，采光受阻，这些牺牲功能的设计，使住宅的舒适度降低到了底限，尽管如此，对于一个住惯了“筒子楼”、招待所和集体宿舍的“漂一族”来说，拥有私家厨卫的居室已经是跨进了一大步。所以，一个卧室、一个卫生间加上简单的厨具，就是集合式住宅的底限。

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心理的底限

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当人均面积不断提高的时候，当家庭作为会客场所的时候，当住宅作为彰显人生业绩的时候，过小的 居室，常常使人的自尊感降低。因此，心理的底限会随着生活水平的变化而变化，居住的面积也会随着心 理底限的变化而变化。

物理的底限

家具的摆放是住宅面积使用中的一个重要参考点，小到桌椅，大到床柜，每一件家具的位置都与生活 息息相关。当居室的空间摆放上必要的家具后，符合人体工程学的尺度达到极小临界点时，就成了空间的 底限。

二、空间的尺度

建筑空间是为适应人的生理行为和精神需求而建造的，因此，在可能的条件下，人们会选择一个适宜 的尺度，以满足生理和心理等方面的需要。

建筑以人为中心，因为人是衡量建筑尺度的标尺。在最原始的居住形态中，不论多么狭小简陋，尺度 总是以能容纳人和必要的活动为标准。随着人类生活水平的不断提高，对空间的渴求也不断地扩大，从简 单地就寝、饮食、洗浴，逐渐扩展到学习、休闲、娱乐。

有时，有限和无限是相对的，人可以在狭窄里蜗居，也可以在宽阔中放纵，因为人有限而心灵无限。因此，便有了“室雅何须大，花香不在多”的千古名句；因此，也便有了“有限的空间，无限的需求”的现实 说法。

建筑尺度通常分为：正常的，符合人们自然的生活习惯，如标准户型；超常的，具有震撼心灵效果，如挑空的起居室；人情的，比正常的小但不妨碍人的活动，散发亲情温暖的味道，如小跃层。开间与进深的尺度 开间与进深有两种解释，一种是户型总的开间与进深，一种是单一居室的开间与进深。对于居住者来

说，大的开间、小的进深意味着获得多的阳光和景观；对于开发商来说，就要降低容积率，增加建筑成本。因此，开间和进深是住宅性能和价格的矛盾体。

楼高与层高的尺度

高层集合式住宅居住历来存在着不同的习惯：低可接近花园，高可开阔视野；低处上下方便，高层减 少尘埃。虽然价格上是越高越贵，但人们在选择上依然是高成低就。新旧住宅内部最大的区别是矮屋大窗 和高屋小窗，这一方面显示了现代的人在都市的挤压中渴望对环境的拥抱，也显示了过去的人在都市的松 弛中对私密的呵护，当然，这中间还包涵着建筑材料和建筑成本的变化。

内门与外窗的尺度

高门是大宅的标志，大窗是时尚的标志，门和窗凝聚着多重的审美趣味。屋门是居室的屏障，选择何 种尺度，不仅蕴涵着便利，同时体现着美观；窗户是连接户外的采光、通风口，拥有何种样式，不仅影响 着舒适，同时关系到健康。

三、空间的尺度

建筑空间是为适应人的生理行为和精神需求而建造的，因此，在可能的条件下，人们会选择一个适宜 的尺度，以满足生理和心理等方面的需要。

建筑以人为中心，因为人是衡量建筑尺度的标尺。在最原始的居住形态中，不论多么狭小简陋，尺度 总是以能容纳人和必要的活动为标准。随着人类生活水平的不断提高，对空间的渴求也不断地扩大，从简 单地就寝、饮食、洗浴，逐渐扩展到学习、休闲、娱乐。

有时，有限和无限是相对的，人可以在狭窄里蜗居，也可以在宽阔中放纵，因为人有限而心灵无限。因此，便有了“室雅何须大，花香不在多”的千古名句；因此，也便有了“有限的空间，无限的需求”的现实 说法。

建筑尺度通常分为：正常的，符合人们自然的生活习惯，如标准户型；超常的，具有震撼心灵效果，“pdfFactory Pro” 试用版本创建 PDF 文件使用

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如挑空的起居室；人情的，比正常的小但不妨碍人的活动，散发亲情温暖的味道，如小跃层。开间与进深的尺度 开间与进深有两种解释，一种是户型总的开间与进深，一种是单一居室的开间与进深。对于居住者来

说，大的开间、小的进深意味着获得多的阳光和景观；对于开发商来说，就要降低容积率，增加建筑成本。因此，开间和进深是住宅性能和价格的矛盾体。

楼高与层高的尺度

高层集合式住宅居住历来存在着不同的习惯：低可接近花园，高可开阔视野；低处上下方便，高层减 少尘埃。虽然价格上是越高越贵，但人们在选择上依然是高成低就。新旧住宅内部最大的区别是矮屋大窗 和高屋小窗，这一方面显示了现代的人在都市的挤压中渴望对环境的拥抱，也显示了过去的人在都市的松 弛中对私密的呵护，当然，这中间还包涵着建筑材料和建筑成本的变化。

内门与外窗的尺度

高门是大宅的标志，大窗是时尚的标志，门和窗凝聚着多重的审美趣味。屋门是居室的屏障，选择何 种尺度，不仅蕴涵着便利，同时体现着美观；窗户是连接户外的采光、通风口，拥有何种样式，不仅影响 着舒适，同时关系到健康。

四、空间的品位

居室大到了一定的程度，就不单单是面积的需要，因为购买大户型的人更多地是把住宅作为精神需求 的物质载体，以显现人生的追求和业绩。

某种意义上讲，大户型在设计上更多具有独创性，而创作就是在独创性与理解性之间寻求最优化的答 案。有时，过于标准的户型反而在一定程度上束缚了想象力的发挥。

凡此种种，大户型价值的核心归结到一点，就是品位。面积的品位 大而有当是大户型的最爱，由于空间加大，其间的物品摆设相对宽松、随意，既可以增加居室的舒适

度，也可以细分出不同的空间以满足不同的需要。但大而无当也是大户型的痼疾，面宽、进深的加大纵容 了设计师的挥霍，走廊、楼梯占用过多的空间不说，实在难以处理的地方，大笔一挥，变成了与卧室单位 面积同样价钱的储藏间。

氛围的品位

“物以类聚，人以群分。”、“孟母三迁”、“择邻而居”等这些千年古训继续影响着现代人。大户型的购 买者，一般是具备一定的经济实力、或在某个领域获得了一定成功的人士，对居住的地域、环境、档次会 比较挑剔，比一般的购买者更强调居住的氛围，舒适的程度。

户型的品位 大户型除了基本户型所具有的功能外，还应有一些特殊功能，具备某种特色，这样才能在相对宽裕的

空间里，获得某种感觉。这一点，是很多设计师和发展商潜心追求的目标，因为宽大的空间和较高的单价，给他们提供了精心打造的条件。

五、空间的流动

起居室、卧室、厨房、卫生间，以及阳台和储藏间，都是人们居住的基本空间，但这些看似平常的立 方体的结合，却形成了户型的千差万别。人们从一个空间转向另一个空间，不单单是家庭生活情节的转换，同时还融入了社会生活的种种感受。

建筑界有个说法：没有户型的户型就是好户型。如何打破墙的限制，在有限的空间中容纳进日益增长 的无限需求；如何使空间的过渡产生流动，使墙和走道不再仅仅是简单的分隔和联系；等等，就成了设计 师、开发商，以及众多的购房者寻求的目标。

直线与曲线的流动

直线分为垂直、水平与各种角度的倾斜线；曲线分为几何形、有机形与自由形。

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直线表情单纯而明确：垂直线给人向上、崇高、坚韧、理智等感觉；水平线稳定、舒缓、安静、平和 等；斜线则给人以不安定的动势。曲线表情丰富而隐晦：抛物线流畅悦目，有速度感；螺旋线有升腾感和 生长感；圆弧线规整、稳定，有向心的力量。

直线是户型的主导，横平竖直既便于摆放家具，又给人以安定和安宁。但有时用曲线设计出拐角甚至 墙面，打破呆板和僵直，将直线和曲线流动起来，会使环境具有人情味和亲切感。共性与个性的流动 住宅虽然带有设计师个性化的痕迹，但更多的还是工业化的产物，要适合大众的口味，适合市场的需 求，因而难免充斥着千篇一律，似曾相识。

优秀的设计师在满足现代人的基本需求外，重要的是在共性中寻求个性，创造出与众不同的、适合现 代人口味的全新的户型，使时尚的个性在通俗的共性中跳跃和涌现出来。空灵与空洞的流动 空灵是一种境界，它在有限的空间中给人以无限的想象，扩大空间的外延和内涵，丰富生活的感受，而空洞则是一种颓废，它不仅不能给人想象，还将原本宽阔的思维空间限制在一个狭窄的范围内，浪费宝 贵的面积，空洞而无物。

特殊的户型会给人特殊的感受，但这种感受可能是空灵，也可能是空洞，正所谓“失之毫厘，谬以千里”。所以，空灵和空洞就像是具有落差的堤坝，没过时平缓柔滑，越过时汹涌澎湃。

六、空间的交错

这些年，一些开发商纷纷打出了“商住”牌，就是个别的纯住宅项目，也将楼宇穿上“商务”外衣，以求 在市场中捷足先登。一时间，“商务公寓”、“商住公寓”标签日益看涨。

严格意义上讲，商住公寓的出现，是买卖双方在现有政策之间，寻求到的一条从开发商通往购房者的 捷径。一方面，开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少交纳前期开发所需要的一些费用，因而降低成本； 另一方面，购房者在购买商住公寓时，可以获得比购买写字楼多出 10-20%的贷款，这些对于急需资金运营 的小型企业和个人来说，无疑是至关重要的。还有一个更重要的原因，这类小型而独立的办公空间，使许 多处于初创阶段的公司和个人，获得了既能暂时安身立命，又能伺机蓄势待发的场所。

俗话说：“一步三市”。说的是铺面商业设施的环境差异，但对于闭门办公的商住公寓来说，仍有一定 的借鉴。写字楼吸引众多公司，是因为设施醒目、公司扎堆，便于客人寻找。而商住公寓同样需要“聚气”，需要公司云集。那种商住过于混杂的地域，是很难达到“气盛如牛”的。

既然有“商”有“住”，也就容易在工作和生活方面产生交错，也就容易似像非像“四不像”。商务与居住的交错 商住公寓对于户型的要求，不象住宅那样斤斤计较，什么“动静分区”、“洁污分离”、“公私分开”，都

显得不那么重要。最好是有一个大厅，形成公共办公区，小一点的房间，可以是经理室、财务室、会议室 或者谈判室等等。但别忘了，计算面积决不简单地等同于写字楼，因为写字楼房间的格局一般都比较方正，便于摆放办公设施，空间浪费较少，并且走廊、卫生间、开水间等多家共同使用，共摊面积。而商住公寓 是按住宅设计，拐拐角角的地方自然多一些，刨去卫生间、厨房、阳台、走廊等，真正实用的面积会大打 折扣。商务和居住空间的交错，可能使生活相扰，影响私密，也可能使人流互动，增加商气。

大堂与大厅的交错 商住公寓以商为主，就应该具备商的感觉，像大堂是否宽大，装修是否豪华，挂“水牌”（公司名称牌）

能不能，临时车位够不够，以及通讯设备是否畅达，甚至邮局、银行等服务设施是否配套，都是应该细致 考虑的。大厅是商务空间的标志，但由于住宅的局限，面积往往极为有限，目前有一些空间开放式的设计，就

使户内分割显得比较自由、随意。大堂和大厅的交错，是使住宅靠向写字楼的必由之路。公用与私用的交错 走廊、公共休息厅、开水间、公共卫生间等是写字楼必备的公用设施，而在具有住宅痕迹的商住户型

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里，为了适应居住的需要，在套型中增加了厨房、卫生间等设施。这种公用与私用的交错，使功能的转换 随意性加大，满足了个性化的需求。

七、空间的跳跃

住宅空间原本是无生命力的，呆板而平直，只是有了居住的人，有了摆放的家具，有了各式各样充满 生活气息的物品，才散发出了活力。

现代住宅给予人类的，不仅仅是居住空间的组合，六面墙体的堆砌，更重要的是要通过自然和人工光 影的设计，通过建筑和装饰材料的选择，使死板而生硬的空间能跳跃起来。阳光与灯光的跳跃 “光”更多的是指美学意义上的光现象，体现在对建筑内部环境形象的塑造作用，也就是说，利用它作

为一种造型手段来塑造更完美的居住环境。

建筑的光分为自然光和人工光，前者主要指太阳光直接照射或经过反射、折射、漫射而得到的，而后 者则是通过灯光源的设置，达到照明和造境。像有些开得过大的玻璃窗，单纯强调增加采光量，而很少讲 究采光效果；像有些五彩缤纷的灯具和灯光，单纯强调数量和色彩，而表现出过于喧闹；等等，这些都是 对空间造型的损伤。

光对室内造型的作用：一是表现室内构成物的形的特征（形状、结构、表面肌里）；二是装饰作用，像 “见光不见灯”，不是依靠花哨的灯具造型取胜，而是加强空间区域感和戏剧性，使之充满梦幻意境，令人 回味无穷。光在室内造型中起着独特的、其他要素不可替代的作用。它能修饰形与色，使本来简单的造型 变得丰富，并在很大程度上影响和改变人们对形与色的视感；它还能渲染环境气氛，为空间带来跳跃的活 力。

玻璃与水泥的跳跃

透明的玻璃精致而晶莹，磨砂的玻璃梦幻而浪漫，充满着现代和时尚；粗糙的毛石原始而力量，光洁 的水泥冰冷而生硬，展现着乏味和单调。玻璃和水泥的交汇，在光的作用下，使枯燥的六面墙体变得既阻 隔又通融，使单调的居住空间变得既稳步又跳跃。

墙面与顶棚的跳跃

作为单独的平面，无论是墙面还是顶棚，其表情都是呆板、生硬、平淡无奇，但经过组合后，就会产 生独特而生动的综合效果。墙面门、窗开启的大大小小的洞、孔，使原本的生硬产生了光影的折射；顶棚 分布的直线、曲线、高低落差，使过于的刻板增加了空间的跳跃。因此，墙面和顶棚的组合，从传统的平层、跃层，扩展到现代的复式、错层，将平稳的空间在楼梯和踏步的联系下，变得跌沓起伏。

八、空间的对话

买房子除了建筑本身外，应更多地注重周边的环境和所处的区域，尤其是优越的自然景观。简而言之，不仅买套型，还要买环境。除了社区内外的花园、景观、设施外，重要的是透过窗户能够看到什么，步出 居室可以通向哪里，相邻套型如何融会贯通。这其中体现了人与自然的交流，人与人的交流。一言以蔽之，你所居住的小空间如何与他人的小空间、自然的大空间产生交融，产生对话。

景观与观景的对话

有好的景观还必须有好的观景通道，也就是说，你的窗户、阳台、花园设置得如何？通过这些设施与 景观能沟通多少？等等，这些对实现人与自然的交流显得至关重要。比如，一些项目的露台多是赠送，但 过多、过大的露台对北方未必合适，并且在别墅类住宅中一般设计成退台形式，这样一则影响下一层的保 温，二则阻挡该层观景的视角。

室内与室外的对话

现代住宅为了丰富与自然的关联，不仅扩大了门窗的面积，增加了落地窗、飘窗、角窗的样式，还创 造出了外中有里，里中有外，上中有下，下中有上的室内花园或空中花园。尤其是别墅类住宅，具有三面，甚至四面采光的优势，加之上有露台、阁楼，下有花园、地下室，与外界形成了丰富的沟通渠道。

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套型与套型的对话

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居室本无生命，更不可能说话，但居住了人，就充满了张力，居室与居室也就有了微妙的联系。不仅 套型内的布局会对生活产生着作用，就是楼道的走向，电梯的配置，套型与套型之间采光、通风、观景是 否互遮、互视等等，都会或多或少地干涉着日常的起居。因此，好的套型还须有好的楼层或楼体布局配套，才能使各空间产生良性的交融。

九、空间的释放

建筑创作总是或多或少地重复已有的形态，因此只有释放规矩，重新排列组合，才能出其不意。因此，低密户型无论在建筑形态，还是在与自然的融合上，都较之城市集合住宅要自由、宽泛得多。

有时，空间的释放是要付出代价的，当释放到一定程度，可能就失去了城市的依托。因此，既要躲避 纷纭的人群和污浊的空气，寻求一片净土，又要通过便捷的交通，尽可能地减少上下班、购物，以及各种 活动在路上所耗费的时间，便成了设计师和开发商们在住宅选址和设计上取舍的重要尺度。

环境的释放

“采菊东篱下，悠然见南山。”是现代久居都市人的梦寐以求。人们对环境的感知，无形中会影响着行 为，比如郊外住宅依托青山、绿水、翠林所形成的自然景观，会使人产生灵性，会使人缓解工作的压力。但需要注意的是，有些社区内外环境可能不错，但出门要穿过秩序混乱的城镇、满目苍夷的村庄，环境可 能释放了，但心情却受到了压抑。

居室的释放

人们需要六面墙的保护，又不愿意受其约束。过多的理性围合，限制情绪的自然表露，就会束缚想象 力的发挥。建筑界有个说法：没有户型的户型就是最好的户型。如何在有限的空间中容纳进日益增长的需 求，就成了住宅追求的最高境界。

配套的释放

买地段，买户型，买环境，同样需要买配套，像交通、商业、学习、就医和休闲娱乐等等。在考虑好 居家过日子的住宅成本外，更要仔细权衡日常不断积累的生活成本，像其中往返单位、商业、学校、医院 等的交通成本，不仅消耗着车辆和油料，更多的是时间，而这，恰恰是构成生命的重要组成。

四、户型九说

一、户型的特性

好户型的标准不尽相同，这是由于设计师结合市场的大多数需要来设计户型，购房者结合家庭的极少 数需要来选择户型，因此千差万别，但是，有一点认识可以统一：基于人性化的设计，对于某一类别的消 费者应该是最适合的。所以，判定一个户型的好坏与否，应该注意“六性”，即：

实用性

具体体现为使用率和实用率，前者是定量标准，后者是定性标准。使用率是用套内建筑面积除以建筑 面积得出的百分比来计算，而实用率则是通过套型内家具、橱具、洁具等物品的放置，以及各种生活流线 的走向合理与否来判定。

户型的实用可以从几个方面着眼：

基本空间要具备。像卧室、起居室、厨房、卫生间等基本生活空间在每个套型内要保证，否则将影响 生活的舒适度。居室比例要方正。合理的长宽比不大于1.5:1，尽量少点“金角银边”。面积大小要适宜。户型有大有小，有繁有简，但最重要的是要大小适度、繁简适宜，大而无当、小而

局促，都会使舒适度受到影响。功能分配要合理。住宅的主要功能是居家过日子，在功能细分的前提下，尽量减少可用可不用的空间。空间使用要便捷。一个简便的标准就是看看空间的转换是否自如，交通的动线是否简短，相互的干扰

是否最少。经济性 对于大多数普通购房者来说，紧凑实用，价格适中，使用率高的住宅是必然的选择。但随着生活水平的不断提高，性价比成了人们逐渐关注的指标，因为“钱有价，生命无价”，性能好的住宅带来的生命享受，即便是稍微贵一点也是值得的。

安全性

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一方面，要具有防盗、防火、抗震和抵御自然灾害的能力，具体而言就是门窗是否安全防盗，户内是 否配有感温、报警装置，建筑结构是否抗震和抵御自然灾害等等。

另一方面，还要保证一定的私密性才会拥有安全感：对外，窗户应避免互视；对内，社交与私人空间、各种功能空间应有效分离。可变性 住宅是一个使用几十年的商品，户型应尽可能地符合可持续发展原则，以适应未来家庭和习惯的变化。

根据生活的要求灵活地改变使用空间，满足不同对象的生活需要，是现代人对户型的需求。随着生活水平与科技水平的不断提高，合理的结构体系为可分可合的户型提供了一个改造的空间，对未来的调整与更新 留下了余地。

观赏性

户型应美观大方，具有一定的艺术性和文化品味，同时也应有个性和特色，或者与时俱进，或者复古 怀旧，这样才能吸引不同口味的购房者。科技性 节能和环保日益受到了人们的关注，除了先进的建筑材料外，各种带有科技含量的系统，如中水系统、恒温系统、新风系统、垃圾处理系统、中央吸尘系统等进入了户型中，这些直接关系到生活质量的提高和 运营成本的降低。

二、户型的需求

购房者在选择户型时，一般是先基于各自不同的宏观需求，如：自住需求中的人口数量，是一代、两 代，还是三代，是需要解决有无，还是改善居住；投资需求中的使用性质，是长期出租，还是短期炒卖，是先自住，后出租，还是先自住，后转让；等等。在匡定了面积大小、居室多少后，人们自然而然地会浮 现出各式各样地微观需求：

套型的需求

套型是户型的核心，选择时既要注意现实的需求，又要考虑未来的变化，不管是自住，还是出租或转 让，都尽量符合可持续发展的原则。布局与配比。套型中各居室的分布形形色色，千变万化，有时布局差之毫厘，需求就谬以千里。因此，结合理论评判布局，结合需求匡定布局，就成了选择户型的双节棍。在配比上，均好性是户型匀称的标志，目前国内基本上延续了香港住宅“大厅小卧”的模式，而北方地区在卧室的面积上进行了适当放大。在动区 和静区的比例上，有个简单的算法：三居室大致五五来；两居室大致**开；一居室大致七三开。而动区 中的起居室与其它空间大致七三开，或者客厅与独立餐厅等其它空间大致四六开。

采光与通风。采光一是阳光，一是景观。对于阳光，南方北方有着不同的要求：北方因为寒冷，更在 意阳光，朝阳面是人们重点的选择；南方因为炎热，尤其惧怕西晒，对阳光的需求不那么强烈。年轻人早 出晚归，很少会考虑晒太阳，可以选择价格低一些的北向房；老人需要阳光的照射，两居以上的户型，至 少要保证一个卧室或起居室处于朝阳面。景观也是朝向的重要因素，像大到山景、海景、河景、湖景，小 到小区园林、水景，都会或多或少地影响着现代家居生活，因为好的景观会对心情起着重要的调节作用，这也是一些背向阳光、朝向景观的套型反而卖得好的原因。采光还要注意采光口的大小，也就是窗户的宽 窄高低。大窗户采光、观景丰富，视觉上能延展居室空间，同时充满着时尚感，但保温会受到影响，并且 私密性也差一些。住宅的通风在南方要求要高一些，这是因为空气相对潮湿，像卫生间、工人房，在北方 可以做成暗的，但在南方则多为明窗。

功能的需求 在总面积一定的情况下，选择什么样的空间组合，以达到居室效益的最大化，是影响户型的关键。卧室与起居室。不论是过去的“室大厅小”，还是现在的“室小厅大”，选择住宅时，恐怕首先考虑的还

是有几个卧室，才能满足生活的基本需求。起居室包括门厅、客厅和餐厅，它是现代住宅的核心，不仅是 户型的结构中枢，还是生活的重心所在。打个比方，户型象个螃蟹，卧室是爪子，支撑着身躯，起居室是 夹子，掌握着方向。

厨房与卫生间。是体现家庭生活质量高低的关键场所，又是住宅科技非常集中的地方，因此大厨房，大卫生间是一种选择趋势。不仅如此，双卫甚至三卫、四卫，中西分厨甚至增设早餐室，都是提高舒适度 的必要选择。不要忘了，追求面积和数量的同时，还要注意平衡其它居住空间。

休闲区与储物间。这些户内的次要空间，对生活情趣起着调节作用。像在居室一侧或一角设置茶座、酒吧、棋牌桌等等，成为了很多人的选择户型时的参考因素，而阳光室的设计，恰恰迎合了此类休闲空间 设置的潮流。储物间包括衣帽间和储藏间，将各种衣物和杂物集中于此，会使居室变得更为整洁。但应注 意，这类暗空间的销售单价与居室类明空间的销售单价相同，选择时要适可而止。

材质的需求 表面上看，建筑材质与户型格局没有直接的关联，实际上，优劣与否对选择户型起着调节作用。窗户与门。窗户的发展变化与科技进步有着密切的关系：型材从铸铁窗、铝合金推拉窗、铝合金平开

窗，直至铝包木窗；玻璃从单层平板玻璃、双层夹胶玻璃，直至多层中空玻璃；隔热保温技术从型材上的 断桥隔热，玻璃上的LOW-E防辐射膜，包括外挂的隔热卷帘；等等。窗户在套型内采用的数量和面积较多，因而性能和成本有着直接的关系，选择时要注重性价比。而门主要是入户门，相当于户的脸面，造型美观，“pdfFactory Pro” 试用版本创建 PDF 文件使用

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安全优质，会提升住宅的档次。

内饰与外墙。内饰主要体现在精装修项目上，优良的装饰会使户型掩藏缺憾，锦上添花，而劣质的装 饰则瑜不掩瑕，画蛇添足。外墙装饰按档次依次为石材、塑铝板、釉面砖和涂料，虽然这些离户型似乎远 了一些，但好的外墙装饰会增强购房者的选择欲。

三、户型的流线

流线是人们在户内活动的路线，流畅与否直接关系到各种功能的转换。户型的设计影响到流线的走向，而流线的走向影响到居住的品质，换句话说，好的流线会使小户型利用率提高，差的流线会使大户型变得“大 而无当”。因此，选择户型的一个基本思路就是：选好流线。

家务流线

分烹饪流线、洗涤流线、洗浴流线。储存、清洗、料理三道程序决定了烹饪流线，一般家中的厨房较 窄，流线通常为“一”字形和“L”形，顺序不当就会引起使用上的不便。比如，假使烹饪流线规划是先冰箱，然后隔过炉灶进入水槽清洗、案头加工，最后再回炉灶烹调，这样感觉流线并不合理。如果一开始就是冰 箱、水槽、案头、炉灶，使用起来会更流畅些。洗涤流线主要是洗衣、晾晒和熨衣，这三点最好一线，甚 至一区域，像将洗衣机放置服务阳台，使洗涤过程集中完成，是目前常见的布局。又比如洗浴流线，有些 采用干湿分离的手法，将洗手台设计在卫生间外侧，然后依次是坐便和淋浴房，既避免了浴室潮气四处散 布，又使洗手、如厕、淋浴互不干扰。

来客流线

主要指从入户门进入客厅的行动路线。来客流线不应与居住流线和家务流线交叉，以免客人来访时影 响家人的休息或工作。客厅所处的位置和周边的门是保证流线合理的关键。客厅处于套型中的动区，应在 外侧，也就是离入户门近的区域；卧室的门要开在会客区外，避免出入时横穿沙发和电视机之间，最好的 办法是完全动静分离，将客厅独立设置。在一些大的公寓或者别墅类住宅中，已经出现了仿造欧美流行的 双起居室设计，即会客室和家庭起居室，将不同流线的干扰降到最低。

居住流线

主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间中。这种流线应尊重主人的生活格调，满足生活习惯。像主卧配独立卫生间甚至衣帽间，大一点的户型增设带卫生间的次主卧，以及主卧配书房等等，增 强了居住流线的私密性。目前还有一种书房开设两个门、分别通向主卧和客厅的设计，既保证了主人学习的便利，又使亲密关系的来客能在书房畅谈，将居住流线和来客流线在书房中形成交叉点。

四、户型的分离

好户型除了具备了多种功能空间外，还应尽量减少相互间的交叉干扰，以保证居住的高质量。因此选 择户型时，不但要注重朝向、面积、基本布局，也要注重户型的分离，包括：

生理分居 指8岁以上的子女应和父母分室居住，15岁以上的异性子女应分室居住，两代应分室居住，以满足生理

上对居住的要求。功能分区 指不同的生活功能应有不同的活动空间：会客要有客厅，睡眠要有卧室，工作要有书房，洗漱要有卫

生间，烹饪、就餐要有厨房、餐厅等等。

住宅的使用功能虽然简单，但却不能随意混淆，一般有几个分区：公共活动区，供起居、会客使用，像客厅、餐厅、门厅等；私密休息区，供睡眠、休息用，像卧室、书房、家庭起居室等；辅助服务区，供 家务活动用，像厨房、卫生间、工人房、储藏间、阳台等。

动静分离

居室根据使用性质分为动区和静区。像客厅、餐厅、休闲娱乐区、厨房、次卫等属于动区，人们活动 频繁，应靠近入户门设置；卧室、书房、主卫等属于静区，相对比较安静，尽量在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐，或进行家务的人能放心活动，另一方面使休息、学习的人能确保静谧。

公私分开

为避免访客进门后将家庭生活一览无余，保持私密性，因而要求家庭中公用空间和私用空间分开设置，除区域分开外，还要注意门的开口方向。区域划分大致是：入户门和玄关为公共区；客厅、餐厅、家庭休 闲娱乐区和休闲阳台为半公共区；厨房、工人房、工人房洗手间和服务阳台为半私密区；次主卧、次卧、次卫和家庭起居室为家庭私密区；主卧和主卫为主人私密区。，主次分立 住宅是人们彰显业绩的体现，也是生活质量的标志。主人房不仅朝向（朝阳或景观）好，宽敞明亮，还应设立独立卫生间甚至衣帽间，并与次卧等分开。如果配有工人房，则应与家庭成员的居室分离。大一 些的户型最好配有带独立卫生间的次主卧，适用于父母、客人等的居住。

干湿分置

即带水、带脏的厨房、卫生间与怕水、怕脏的卧室等居室分开设置。通常厨房、卫生间的地面用防水 的釉面砖装修，而卧室等则用木地板。为了减少污染，将厨房、卫生间和居室结合部设置过渡空间，进行 干湿分置。像门口带冰箱间的厨房；外间为洗手台，内间为坐便和洗浴的卫生间等等，可以避免使用时将

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潮气、脏物带进居室。

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五、户型的配置

户型的配置有两个含义：一个是套型内各个居室空间的构成关系，另一个是小区内各种户型的比例关 系。前者关联着生活的操作，后者则影响着生活的感觉。选择户型的弹性设计 弹性设计是将原本固定的空间变成可变的空间，留出改动余地，以满足购房者的不同需求。户型内部的弹性设计。将套型内的某些居室设计成无隔墙的大空间，让购房者自己决定如何分隔，以

提高利用率。比如厨房和餐厅的相互敞开，客厅和书房的不做隔墙等等。户型与户型间的弹性设计。一套大一点的居室可以拆成两套小居室，或者两套小一点的居室可以合并

成大居室，像1+2户型或1+3户型，平层的两个套型共用一个户门，变成大套型；而跃层的套型两层各开各 的户门，保留楼梯联系上下。这样灵活多变，可分可合，使购房者的选择余地加大，扩大市场定位范围。

确定户型的功能配置 购房者在选择户型的功能配置时，尽量注重前瞻性，使户型不至于很快被淘汰，达到可持续发展的目 的。比如卫生间，单卫生间局限于一居的小户型，两居以上的户型至少要两个，若有老人同住，设置次主 卧时，还要再增加一个。比如阳台，小一点的户型可以没有，也可以设置一个，而大一点的户型则要将休 闲阳台和服务阳台分开。当然，阳台达到三个以上时就要慎重考虑，过多地占用室内空间不见得划算。再 比如带保姆间的小户型，购买者多是结婚不久的年轻夫妇，这些家庭的小孩很小或者即将诞生，正是需要 保姆的时候，因此应重点选择两居带保姆间或两间半的户型。

大小户型的配置比例

购房者大多只是关心自己所购住宅的户型，很少观察、了解同层、同楼、甚至同小区各类户型的配置 比例。从整栋楼甚至整个社区来说，户型的配置决定了社区的整体定位。一般来说，户型单一容易“人以群分”，带来的客户基本素质面的同一，可大大提高物业形象档次，但

也会使客源比较单一，销售相对迟缓，进而带来的入住期加长。有些项目从单身公寓到两居、三居，甚至 200平方米以上的跃层，试图将不同消费者一网打尽。这样看起来不同购房者的需求均能得到满足，但实际 上由于定位混杂，各种层次的购房者均难找到感觉，就像开宝马的不愿与蹬三轮的为邻，蹬三轮的看着邻 居宝马进进出出也非常别扭一样。

大小户型的配置一方面决定了未来社区人群的定位，另一方面也决定了不同设施的使用程度，如电梯、会所、运动场所，以及园林等。像大户型集中的社区，邻居一般是成功人士，居住会比较稳定；而小户型 集中的社区，邻居多时年轻人和投资客，人员流动性大，各种设施使用也会频繁；等等，这些或多或少地 影响着购房者的生活感受。

六、户型的面积

面积是户型选择中最直接、也最费心思的指标，既关系到前期的购买总价、后期的运行费用，又影响 到居住的质量，因此，选择时应从以下四个方面予以权衡： 对应性 主要是需求的对应性。像一居的小户型，自住时多作为过渡房，购房对象通常是参加工作不久的年轻

人，其购房动机是积蓄不多又渴望拥有自己的小天地，当然也需要厅、室、厨、卫、阳台等五脏俱全，并 且每一部分的面积都要求小字号的；而投资型客户也是小户型的积极购买者，因出租对象大都以睡眠为主 要居住目的，对厨房和阳台要求不象住家那样强烈，所以可以合并或删减。二居室是一种承上启下、灵活 多变的户型：自住时单身、两口可住，孩子小时也能凑合；投资时比一居租户群宽，比三居易于转让。三 居室是未来的主力户型，三口可以拥有书房，两代可以互不相扰，考虑到孩子长大后的独立趋势、老人和 年轻人的不同生活习惯等等，两个卫生间及服务阳台必不可少。

舒适性

是从人体工程学和家居生活的基本规律出发，决定户型的开间、进深及面积。除人的视角、活动外，还应考虑利用率问题，如果居室中部分面积既不能用于摆放家具、电器，又无助于人的活动，不仅不能增 加生活情趣，反而增添购买及运行费用，舒适度自然打折扣。比如普通家庭中的客厅，主要陈设的是沙发、电视、花木等等，是会客、家人团聚的场所，太小让人局促，太大又让人感觉空荡，因此，客厅的开间以 3.9-4.8米为宜。又比如，二居室的卫生间有双有单，因此面积和品质也会产生差异。对于自住型客户：单 身或两口，单卫已满足需要；三口之家或两代老少，最好选择双卫。至于投资型客户，则要看所购楼盘未 来租户定位于哪个层面：若租给一般白领，选单卫户型可以降低投资成本；若吸引高层人士甚至外国人，选双卫则是提高品质的重要指标。

地域性

由于各地区人们生活习惯的不同，对户型面积有着不同的要求，因而选择上存在着地域性差异。比如，北方地区认为二居室应该在100平方米以上，而南方地区则觉得这样的面积至少应是三居。再比如，南方地 区120平方米的户型就可以设工人房了，因为这样户型的购买者往往是孩子小，正需要保姆，而北方地区带 工人房的户型大都在170平方米以上。工人房在南方作为实用性的象征，到了北方则变成了富裕的象征。

配套性

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配套的优劣关系到住宅功能的发挥。住宅户型中厅的功能以接待客人、家庭休闲为主，如果小区内会 所配置齐全，使用方便，小区外商业发达，服务周到，厅的一些功能可以转移至外面，家中的隐私也可以 得到更好的保证。这样的话，厅的面积可以缩小，从而缩小了整个套型的面积，或者用以增加其它功能空 间的面积。

七、户型的个性

随着消费市场的不断成熟，购房者的取向性也逐渐尖锐起来，虽然中规中矩的传统户型很实用，但难 以满足不断改变的生活需求。因此，一些表现出强烈个性化色彩的户型得到了购房者的青睐，其具体表现 为：

套型内部的扩展

买住宅就是买空间，尽管设计中兼顾了方方面面，但由于空间的局限，难免挂一漏万，所以，如何在 有限的空间中扩大无限的需求，就成了追求个性化户型的目标。

弹性分割。墙面是制约户型变化的重要因素，为了使其灵活可变，一些新的户型中已经出现了弹性分 割墙。比如，客厅与书房间的墙不砌，可隔可开，隔时保留书房，开时扩大客厅，满足选择的多样化。又 比如，有的居室设置两个门，根据需要可以堵上其中的任意一个，增加户型变动的灵活性。更有甚者，将 客厅和周围相邻居室的墙完全打开，让购房者在更大的空间中重新设计自己的家。

功能区域。人们对室内功能区的各种要求，使户型除了传统的卧室、起居室、厨房、卫生间和阳台外，增加了一些新的功能区域。如针对“网虫”、家庭炒股大户的家庭信息室；针对在家办公的SOHO族的开放式 工作间；针对视听发烧友的视听间；以及可作为茶座、棋牌室的阳光室等等，都是通过功能区域的特殊设 置，体现出户型的个性化。

玄关和走道。虽然这些空间在居室中处于次要地位，但通过特色设计，同样可以使户型富有个性。像一些独立的玄关，设有专供保姆使用的侧门，使通向厨房、服务空间和通向餐厅、客厅的走道分开，减少了相互影响；还有一些户型在主卧区和次卧区设置了第二、第三玄关，增加了户内的幽密感。

通常，人们大都希望走道少占用宝贵的居室空间，但有时，过短的走道会使功能分区产生交叉干扰。对于大户型来说，弯曲的走道常常能创造出纵深效果，使分区更为独立，更为私密，个性特点也更加分明。

套型外部的交融

好的户型除了考虑套型内部的功能和布局外，还应注意充分利用周边的人工和自然资源，“引景入室”，提高户型卖点。此外，与邻近户型的若即若离，可分可合，也是增加户型变数的一种方式。

“借景生辉”。占据一个好的自然和人工景观，像山、水、花园等，往往会使户型“蓬荜生辉”，因此，这些套型朝向景观的窗户、阳台通常开得很大，把美景引入室内，令其个性化色彩更为浓厚。户型组合。将不同类型的户型组合到一块，也是个性化的一种尝试。像跃层、错层和复式等不同立体

户型的组合，达到空间的多重变化；像相邻的两个户型，打开相互间的隔墙就可以变成大户型，可分可合； 而两个入户门挨在一起的“母子型”户型，增设一个总的入户门，使两代人住在一块，虽然分离却交往方便。

八、户型的误区

户型的千变万化带来了选择上的眼花缭乱：保守的户型虽无亮点，中规中距却显得实用；新颖的户型 追求奇异，五彩缤纷却可能留下疮疤。所以，户型设计有句行话：没有禁区，却有误区。户型：越大越舒适 日本曾做过一个调查，当流行套型面积增加到130平方米时就不再增长，而是理性地回归到75-110平方

米。结合中国的经济发展水平及人群生活特性，城市中普遍认可套型面积在80-120平方米之间。南北方由 于保温层、管道间等建筑基础的处理方式不同，以及人们对阳台、卧室等空间尺度的认知存在差异等等，形成南小北大，套型面积也有10-20平方米的浮动。

虽然“大”带来了舒适度的提高，但不少大户型在性价比上没有得到有效的保证。一些大户型大都“大” 在了厅、主卧室、阳台，以及拐拐角角的交通空间上，而厨卫的面积和一些空间的功能没有得到实质的改 善，徒有空荡荡的空间，不仅不实用，与家庭生活温馨的气氛也不和谐。

错层：越错越时尚

错层由别墅类、低层花园洋房，发展到多层以及高层，不仅是进深方向的前后错，也出现了开间方向 的左右错，或者在一个大空间中利用空间的高低变化来划分出两个或多个不同使用功能的空间。这种不分 场合的滥用，会给老人和孩子的生活带来不便，浪费了高度或面积，同时也降低了抗震的要求。

错层的连接要通过楼梯来完成，除了满足上下的实用功能外，还应当作艺术品来看待，但过多的踏步 和扶栏，处理不好会使室内显得很凌乱。阳台：大而有之，多多益善 阳台从基本功能上分为生活阳台和服务阳台，从建筑形式上分为凸阳台、凹阳台、转角阳台、组合阳

台及屋顶阳台或露台等，而从封闭程度上又分为开放阳台、封闭阳台和阳光室。

阳台是居住者进行室外活动、晾晒衣物、养殖花草、健身休闲等的生活空间。由于占用套型的面积，选择上应恰如其分。

一般生活阳台6-8平方米，服务阳台3-5平方米，再大就有些累赘。多种情况下，一套户型拥有一个生 活阳台和一个服务阳台就足够了，如果居室多可以增加一个生活阳台，再多就有蛇足之嫌。并且，卧室外

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侧设置阳台会对采光产生遮挡，阳台上的悬挂和摆放对室内的视觉也会有影响。落地窗、飘窗：大到多少，飘向何方 窗户是连接户外的采光、通风口，拥有什么样的样式和尺度，直接关系到居住者的健康。但过大的玻

璃窗出现的“白天阳光灿灿，晚上冷气飕飕。暖气热气腾腾，屋里冰凉刺骨。”，其主要原因就是保温性能 降低，热量散失过快。

落地窗来自于写字楼的玻璃幕墙，并且面积有越来越大的趋势。目前住宅采用的落地窗多是铝合金框 加双层中空玻璃，除了安全性能降低外，保温性能也随之降低。

飘窗可以增大采光、观景的视角，外立面也会产生丰富的变化，但北方地区的北侧、西北侧居室，飘 窗增加了迎风面，使该居室与其它侧的居室温差变大，同时邻居间互视的几率也相应增加。

小跃层：“小”必然“巧”

小跃层设计最大的难点是交通，往往会比平层多占用宝贵的居住空间，这也是“巧”的最大障碍。小跃 层一般分为重叠式和交错式：前者因为上下层开间、进深一样，功能区域划分截然不同，交通动线会由于 各功能空间比例失谐，产生交叉干扰；后者上下层各为板楼和塔楼结构，虽然一定程度上满足了居室的正 常比例，但板楼层比例过于狭长，同样会使交通面积增大。

所以，“小”到“巧”是一个精心选择的过程。

九、户型的健康

健康性因素是否被合理运用，也是辨别户型的优劣的重要标准。这些因素包括：朝向合理，日照充分，光线充足，通风良好，温度适宜，安静舒适。因此，实现居住健康，既要保证最大限度地选择能满足健康 要求的户型，也要学会对其正确的使用，生理健康、心理健康和物理健康，三位一体，不可或缺，这样才 能达到居住的最佳效果。

生理健康

人生大概会有一半时间在住宅内度过，日照、通风、采光，甚至景观都会对人的健康产生至关重要的 影响。比如在上海，主要居室的朝向应该在南偏东45度至南偏西45度之间才符合规定，否则就不是好户型； 比如日照，应该满足冬至日不小于1小时的满窗连续日照，才合乎要求；再比如窗户面积，开窗的大小不能 小于地板面积的1/7，以保证采光的充分。另外，厨房、卫生间的宽度也相应有着规定，如果不够，使用起 来不仅感到别扭，还会影响甚至危及健康。

心理健康

实际上是户型对人心理的影响。像一些住宅风水方面的议论，有些是有科学道理，有些就是主观臆测。像“住宅深度长于宽度，则福泽得以延绵。”实际上，若反过来宽度长于深度，对采光、通风变得有利，反 而利于健康。而“将主卧设在本宅的北方位，风水术语称„伏位辅弼方‟，对身体健康、思考能力有增强的作 用。”的说法，对于塔楼南向户型、板楼南北向户型，不将主卧放在最好的朝阳面，似乎未见得能增强身体 健康。当然，“房子的四边都设门，住宅中的人灾难不断。”无论是对于户型，还是对于居室，确实都不太 好用，这主要是功能分区和交通动线都易于混乱，并且也不好放置物品。至于“灾难”是否不断，那就是“见 仁见智”的事了。另外，像调整家具方向、摆设养殖若干条鱼的水族箱等，用以逢凶化吉的做法，更是值得 商榷的，前提是应遵从户型合理的摆放规矩，否则不仅影响心理健康，还会影响生理健康。

物理健康

有时，一些设计不到位的户型，虽然不会直接危害身体健康，但却对日常生活产生影响：如客厅大而 不当，置身其间空荡荡，总感觉没着落；如对着客厅的门多，出入其它居室都要穿行而过，使坐在其间的 人感到不自在；再如，跃层户型室内楼梯位置不当，不但占用宝贵的面积，使用起来也会非常蹩脚，直接 干扰了日常生活；还有，各功能空间面积比例不当，使用起来一定程度上降低了舒适度；等等，久而久之 也会间接波及健康。

五、居住空间中的流线设计

流线俗称动线，是指日常活动的路线 人们对流线的概念可能还不太熟悉，其实这是在房型设计中经常要用到的一个基本概念。流线俗称动线，是指人们活动的路线，它根据人的行为方式把一定的空间组织起来，通过流线设计分割空间，从而达到划 分不同功能区域的目的。而且随着居民住房由满足需求型向改善型过渡，一百平方米以上的大套型住宅逐 渐成为目前房型的主流。这么大的空间如何规划便成为房型设计中的关键，于是流线的概念尤显重要。一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中 的基本原则。如果一个居室中流线设计不合理，流线交叉，就说明空间的功能区域混乱，动静不分，有限 的空间会被零散分割，居室面积被浪费，家具的布置也会受到极大的限制。

家务流线

储藏柜、冰箱、水槽、炉具的顺序安排，决定了下厨流线。由储存、清洗、料理这三道程序进行规划，就不会有多绕几圈浪费时间、体力，或在忙乱中打翻碗碟的现象。除思考自己下厨的习惯外，充分的考虑 流线，比如以L型流线安排设计厨房用品的摆设，会是女主人最轻松的下厨流线。一般人家中的厨房可能较

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狭窄，流线通常排成一直线，即使如此，顺序不当还是会引起使用上的不便。举例来说，假使料理台的流 线规划是先冰箱、炉具，然后是水槽清洗，再走回炉具进行烹调，感觉流线并不顺畅，如果一开始的安排 就是冰箱、水槽、炉具，使用起来会更流畅。家人流线

家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间。这种流线设计要充分尊重主人的生活格 调，满足主人的生活习惯。目前流行的在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间，就是明确了家人流线要 求私密的性质，为人们夜间起居提供了便利。此外，床、梳妆台、衣柜的摆放要适当，不要形成空间死角，让主人感觉无所适从。访客流线

访客流线主要指由入口进入客厅区域的行动路线。访客流线不应与家人流线和家务流线交叉，以免在客 人拜访的时候影响家人休息或工作。客厅周边的门是保证流线合理的关键，一般的做法是客厅只有两扇门。而流线作为功能分区的分隔线划分出主人的接待区和休息区。目前大多数的流线设计中把起居室和客厅混 为一谈。这样一来，如果来访者只是家庭中某个成员的客人，那么若大的客厅就只属于这两个人，其他家 人就得回避，浪费空间不说，还影响其他家庭成员正常的活动。杨教授认为，在起居室中划分出单独会客 室是必要的。单纯大面积的客厅效果并不佳，通过流线的细分，从而科学的分割空间，这才是房型设计的 根本。

复式住宅中的流线

谈到复式及跃层住宅的流线设计，杨教授说，由于空间较大，如果单纯在平面上设计流线，实现功能区 域的最佳组合是有一定困难的，因此，流线设计中利用高低区分动静分解空间是可行的。这就产生了错层、跃层以及复式住宅中比较丰富的流线设计和空间感受。这本是无可厚非的，但是目前存在这样一种现象： 开发商设计房型不是从人的需求、活动规律和心理状态考虑，而是追求一种“时尚”，似乎房间里没有楼梯 就是落伍。本来只有一百多平方米的房子，偏要设计成三层的复式住宅，平均下来每层不到50平方米，显 得华而不实。其实，人的活动在水平面上是最舒服的。流线的设计要“以人为本”一切以人的舒适方便为出 发点，而生硬的人为的流线设计是不可取的。

流线就是把人的活动串联起来，使空间的格局满足人的需要。设计者通过流线设计可以有意识地以人们 的行为方式加以科学的组织和引导，向人们传达动静分区的概念，改变不良的生活习惯，为业主提供人性 化的房型设计。

房型图要一目了然，私密区、公共区和后勤服务区应各自相对集中。而且购房者可以感受空间的流线设 计是否合理，那些看了半天还没看懂的房型多半不会是好的房型设计。

六、户型功能分析

6.1最理想的户型布局是什么

住宅户型布局相当重要，它关系到业主入住之后是否舒适、方便、是否有利于身心健康。如果布局不合 理，要么大大增加您日后改动布局的烦恼和费用，要么有可能给您带来难以挽回的遗憾，让您日后的居住 感受如鱼刺在喉难以言表。那么，什么样的户型布局才是最理想的布局呢？用一句精辟的话来说就是：绝 大多数住户都觉得不用改动的户型布局才是最好的布局。

笔者在考察了众多楼盘之后，精选出户型布局最好的一种，并动手做了较大修改得到了一个比较完美的 户型布局，该户型可称为经典户型，可供发展商与购房者参考。该户型主要适用于一梯两户的板式结构楼 宇，主要有以下8大优点：

1、入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证；

2、客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的空间几 乎不受任何干扰；客厅十分开阔，并且厅出阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳；

3、本户型为三房两厅两卫，建筑面积为110－130平方米，朝南的房间（含客厅）有3个，达到了朝南房 间的最大数，这3个房间是通风效果最好的空间，由于朝东的风向是以南北风向为主，因此朝南的房间越多，通风采光也就越好；

4、厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并与其他功能区明确分开。其中，厨房与 饭厅紧密相联，方便备餐与用餐，均有明窗，通风、采光好，且处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南 风吹走，难以在室内停留，利于身心健康。

5、卫生间与阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧房有独立卫生间，私密性强；阳台为双阳台，一南一北，有利观景、通风和晾晒衣物等功能。

6、每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大、令人心情舒畅。其中主卧室十分宽大，主卧室 建筑面积为20平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了其 私密性；其余两间小卧室面积次之，为13－16平方米。并且主卧室与北面卧室的门对开，十分有利于南北 空气对流。

7、公共活动区（客厅、饭厅、厨房），分隔过渡区（公用卫生间），功能分区集中，动静分区、干湿分

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区明晰，过渡自然，互不干扰。

8、房中无数狭窄的通道或其他难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，达90%。

6.2关于住宅房型设计的技术指标

1、住宅应按套型设计，并应有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室或壁橱、阳台或阳光室等基本空间。

2、小套、中套至少应有一个，大套至少应有两个居住空间向南或南偏东35度至南偏西35度。

3、套内功能分区设计应明确合理，做好洁污分离、动静分离。套内应预留洗衣机位置。

4、卧室与卫生间之间不应设计错层。

5、卧室的使用面积主卧不应小于12平方米、双人卧室不应小于10平方米、单人卧室不应小于6平方米。卧室应有直接采光、自然通风。主卧室的短边轴宽度，小套、中套不应小于3．3米；大套不应小于3．6米。

6、起居室的使用面积，小套、中套不应小于12平方米，大套不应小于14平方米。起居室应有直接采光、自然通风。起居室的短边轴宽度，小套、中套不宜小于3．6米，大套不宜小于3．9米。起居室至少一侧的 墙面直线长度不宜小于3米。

7、厨房必须独立可封闭。使用面积小套、中套、大套分别不能小于4．5、5、5．5平方米。低层、多层 住宅的厨房应有直接采光，中高层、高层住宅的厨房有可开向公共走廊的窗户。厨房应设排油烟道。厨房 的净宽度单排布置设备的，不应小于1．5米，双排布置设备的，不应小于2．1米。厨房宜配服务阳台，并 设污洗池。

8、卫生间至少应有一间，其使用面积不小于4平方米。卫生间应直接采光、自然通风；有多个卫生间的 至少有一间必须直接采光和通风。卫生间的门，不应直接开向起居室、餐厅或厨房。

9、小套、中套的壁橱，净深不宜小于60公分，净宽不宜小于80公分。大套储藏使用面积不应小于1．5平方米。

10、套内出入口净宽不宜小于1．2米。主要阳台净深不小于1．3米，阳光室的净深不小于1．5米。6.3 卧室空间尺度分析

住宅的原始功能，不是烹饪，不是如厕，不是朗诗颂词，它主要是被用来睡一觉的，所以，一直到现在，“一居室”、“两居室”还是大小房子的统一说法，“居室”也由此成为住宅中最历史悠久、最值得玩味的部分。但是，从进门即上炕的唯“居室”独尊，到受客厅挤兑的“三大一小”，再到如今登峰造极的“主卧”，居室这 个重要区域的面积和功能却基本上还没定型——面对“百变”居室，你知道什么是它最合理的尺度吗？

当居室＝卧室

6.3.1卧室的尺度

１０—１２平方米：一个满足基本“卧”功能的卧室 基本指标：宽３米，深３．３米，使用面积至少１０平方米。指标注释：考察卧室尺度是否合理时，一定先以床的摆放为“圆心”——一般床都不应挨着窗台摆放，否则 心理上的不安全因素、积尘、噪音、迎头风等，都不利于睡眠——安置好床之后，再看这个房间的宽度、深度是否好用，为了简便起见，我们统一将床顺长摆放的房间距离称为“宽”，床头依靠的墙宽称为“深”。以床长２米来算，加上床前需留的１米通道，则卧室的至少应为３米； 卧室中衣橱是必要的，按深度是０．６米算，床和衣橱间留０．６米道，床和窗之间再留０．６米通道，加上床本身的宽度１．５米，则卧室的深至少应为３．３米，由此来算一个可以容下双人床的卧室至少应 该在１０平方米左右。当然，若单人居住，房间面积可以再稍小，但一个小于８平方米的睡眠空间可能会 有窒息感。

１４平方米：一个可以看电视的卧室 好用指标：宽３．６米，深３．９米，使用面积１４平方米。指标注释：摆放第二台电视的最佳区域非卧室莫属，入睡前拥着被窝看电视，是比在客厅正襟危坐更舒适 的享受，迎电视入室，也开始成为卧室设计中郑重考虑的要素。是否能倚着床头舒服地欣赏节目，取决于电视摆放的位置——它应沿墙放在床头的正前方，而非床的一侧。因此，其宽除容下床长２米、走１米外，还应增加约０．６米以放置电视（卧室电视２５寸足够）。卧室 深度加到３．９米时，去掉衣橱和走道，床侧可有１．２米空间，能摆放小型书桌或梳妆台，也可以考虑 换张大床——总之１４平方米的卧室要好用多了。

２０平方米：一个可以“分居”的卧室 舒适指标：宽３．９米，深４．８米，面积２０平方米。指标注释：３．９米宽比３．６米宽的优势是：可以在床前放个小榻，你可以在其上安置咖啡具、书籍等 物，这个卧室立马感觉就不一样了，有点与众不同的随意支配空间的优越感。有了４米左右的深，卧室在布置上就随意多了，一把摇椅，一个大盆栽，一个跑步机，都是不错的选择。你还可以考虑另一种较流行的卧室文明，将双人床换成两个单人床，对工作压力大的年轻“双职工”来说，35

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这种卧室中的睡眠可能更有效率。

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２０平方米以上：一个可以动静分离的卧室 豪华指标：宽４．２米以上，深５米以上，面积超过２０平方米。指标注释：据说欧美的卧室布局是时兴动静分区的——除了“静态”的卧外，还有个“动态”的坐区，如今很 多样板间也开始在主卧中布置双人沙发或贵妃榻了——能宽裕地布置坐椅的卧室，深怎么也在５米以上。至于４．２米的宽，其实已经编排不上什么用场了，你就搁个大点的电视讲讲排场好了。

6.3.2卧室的主次 一居以上的住宅要不要在卧室的大小、功能上分出主次，是一个有点争鸣的话题，你不妨以自己的实际需 求来定夺——

若长期保持两口或三口之家，定要突出“主卧”气派。主人的需要是住宅应最先保证的，若无父母同住，供夫妇使用的卧室不妨以舒适为标准，除足够宽余的卧 室面积外，步入式衣橱、宽大主卫也应成为卧室必要的“配套”。若与父母同住或孩子年龄较大，要注意选择有“次主卧”概念的住宅。比父母或成年子女的卧室大出５平方米，就足以让你背个自私的评语，这也是近来“次主卧”流行的原因。要注意的是，次主卧不仅指面积，还包括朝向和功能上的次“主要”考虑，它最好也阳光灿烂并有卫生间。

当居室＝儿童房或书房

儿童房、书房其实是“次卧”的概念衍生出来的。与与占据主要或次要位置的卧室相比，它们也确实可以退 居„次要“的位置。儿童房１０平方米左右完全可以达到舒适。因为孩子多数喜欢在起居室或家庭室游戏，你没有必要为他在儿童室留过大的活动空间，一张宽１．２米 长２米的儿童床、一张书桌、一个衣柜再加上一个小游戏空间，１０平方米（２．７米宽、３．６米深）的儿童房足够孩子生活、学习和玩耍了。６—１０平方米，书房对面积要求不高。

１０平方米的书房可以容纳一组三人沙发、一组４０公分宽的书柜、一个相当气派的老板桌和椅，若减掉 沙发，８平方米的书房也很实用了，再削减书柜、桌椅的尺寸的话，６平方米的书房也算好用——不少项 目在客厅或者阳台隔出个５平方米多的空间，放个带书柜的电脑桌，照样能用，所以，居室的尺寸对书房 来说不存在什么障碍。

6.4 住宅基本功能分区 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度 可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。

公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而 不相互干扰。

起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户 型中起居室也仍然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相 对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、阳台、卫生间位置是否恰当，否则会影响家具的摆放与使用，降低空间使用效率。起居室的采光口小或采光口凹槽深，会影响室内采光，使起居厅较暗。

厨房：购房者应当首先考虑自己的烹饪、餐饮习惯。在空间布局方面，开放式厨房有着很好的空间效果，可以充分展示个性化装修的魅力，也适应现代化的生活时尚，但对于我国的传统烹饪方式其排油烟功能就 有所欠缺。在面积标准方面，厨房是集储藏、备餐、烹调、配餐、清洗等功能于一体的综合服务空间，必 备的设备需要足够的面积。根据建设部的住宅性能指标体系，3A级住宅要求厨房面积不小于8平方米，净宽 不小于2．1米，厨具的可操作面净长不小于3米；2A级面积不小于6平方米，净宽不小于1．8米，可操作面 不小于2．7米，1A级则分别是5平方米、1．8米和2．4米。

卫生间：满足三个基本功能，即洗面化妆、淋浴和便溺，而且最好能有所分离，可以避免使用冲突。从 卫生间的位置来说，单卫的户型应该注意和各个卧室尤其是主卧的联系，双卫或多卫时，公用卫生间应设 在公共使用方便的位置，但入口不宜对着入户门和起居室。从面积角度来看，带浴缸的卫生间净宽度不应 小于1．6米，淋浴的净宽度不宜小于1．2米。

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卧室：一般来说主卧室的面宽不应小于3．6米，面积在14至17平方米左右，次卧的面宽不应小于3米，面 积在10至13平方米左右；其次，应注意卧室的私密性，和起居室之间最好能有空间过渡，直接朝向起居室 开门也应避免通视。

辅助空间：包括阳台、储藏间等。这部分面积虽小，但在日常生活中的地位非常重要。比如储藏空间，包括杂物间、进入式衣柜等多种形式，可以很有效地节省户内的家具空间。总之，根据户型面积不同，小户型经济住宅强调基本生活要求；普通型住宅强调主要功能齐全和空间的 灵活适应性；豪华型住宅强调创造高质量的生活环境，注重细节突出个性。

◆房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧 室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。

◆房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面 积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应 在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2 米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出 合适的住宅生活空间。

◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在８０～１００平方 米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在１００～１２０平方米之间，适合 三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女 住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在１４０～１５０平方米之间，具体为四室二厅一 厨双卫或三卫一贮；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济 收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。

七、好户型的标准 选择一种户型，选择一个生活空间。不同的生活经历、生活状态、生活习惯会带来对户型的不同理解，而 户型则不管人们过去如何，只是以它难以更改的刚性改变、重塑人们的生活方式。因此，所谓好户型，就 是能充分尊重人们居家生活天伦本质、亲情本质的户型；是能带给人们身体的、心理的舒适享受的户型； 是能满足现在与未来生活变化的需要的户型；是与室外自然、人文环境协调且将好环境引入室内的户型； 是能最充分考虑建筑材料与环保的户型。

一套好的户型，首先必须是每一个房间都间隔方正，少点“金角银边”，谨防多边多角的“钻石房”的 出现，如此不仅利于家具摆放提高实用面积，也符合中国人的消费心理。

一套好的户型，必须做到以下几个分开：

1、动静分开。客厅、餐厅、厨房、音乐房、麻将室需要人来人往，活动频繁，如此一个家才有生气、有活力，而主要为休息睡觉之用的卧室显然需要最大程度的静谧，因此应将它们严格分开，确保休息的人 能安心休息，要走动娱乐的人可以放心活动。

2、公私分开。家庭生活的私秘性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将业主家庭生活的 方方面面一览无余。这就要求不仅需要将卧室（主卧、父母房、儿童房）与客厅、餐厅、音乐房、麻将室（娱乐室）进行区位分离，而且应注意各房间门的方向。

3、主次分开。买房通常是人们事业奋斗有成，生活质量迈上台阶的体现。为了彰显业主的成功，也为 了家庭成员之间的起居互不干扰，主人房不仅应朝向好（向南或向景观）、宽敞、大气，而且应单独设立卫 生间，应与父母房略有距离分隔。如设有工人（保姆）房，则又应与主要家庭成员的房间有所分离。

4、干湿分开。也即厨房、卫生间等带水、带脏的房间应与精心装修怕水怕脏的卧室等分开。一套好的户型，必须做好“通”、“透”工作。如果客餐厅相连，最好能有开放式阳台与大玻璃窗遥相呼应，既能保证客厅的采光充分，春、夏天的 “穿堂风”更是一种极为舒服的享受。

厨房当然也应有良好的采光、通风条件，闷在一角的厨房将时不时降低下厨人的工作热情，影响一家 人的食欲。

卫生间不应脏兮兮、臭哄哄，它不应成为天然的藏污纳垢、繁殖细菌的场所，它也应该有良好的通风 透光条件，应该窗明几静，无异味，不长霉。

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卧室，自然更不能成为黑屋暗房了。一套好的户型，应安排尽可能多的房间朝向南面，以确保灿烂的阳光能照耀房间，如有不便之处，则 首先满足的应是客厅与主卧。

当小区周边有着极为突出的景观时，户型设计可能会打破传统朝向布局而以景观为中心，这时首要的 也是安排客厅与主卧朝向景观。好的户型中厨房应远离卧室，以杜绝油烟污染。而卫生间则应靠近卧室以方便家人。好的户型中供水、排污、电、煤气、供热、光纤等管网布线应尽量集中，既方便业主装修，又方便维 修检查，还节省材料。

八、户型设计要点

住宅使用情况分析及设计要点。

整个住宅空间由 11 个小的空间组成。研究目标是发现现实生活中存在的问题，归纳总 结以往的设计经验，对已有的做法进行求证。以前我们说主卧开间 3.6 米，起居开间 4.5 或 4.2，这个也挺好的，市场也接受，但是我们要通过调研再对比，是不是就是对的。随着现 在生活的改变，也就可能有些数并不对了，如果我们能够及早地纠正自己的以前的做法，我 想我们开发出来的户型会更好。1.门厅

门厅空间这一块呢，我们调研的时候还是挺认真的，都排了照片了（见图）。照片里面 能够数出来的东西数出来，门口都有鞋，哪地方是拖鞋，哪地方是外用鞋等等。比如鞋柜的 深度，有没有雨伞，有没有别的什么东西，都数了数，求证了一下，比如说鞋柜的深度数字，拖鞋的数字，外出鞋的数字等。这些数字都是挺有用的，你应该关心这些东西。看一下住户对门放置物品的选择情况（见图），统计是非常多的，我只能选出几个来，从 图上可以看出，需要的衣柜和鞋柜的组合柜是最多的，而现在不能满足于这个鞋柜 350×300 的柜子，衣柜也组合进来。然后是底架，每家都需要接物分区。底架也是，底架这有底架的 大小，底架的滑动，底架的边角料，边角等。还有镜子也很多，上次我们讲过，镜子应该放 在什么位置，灯光能不能照到这个人，或者能不能往后退等等，这些都镜子的要求。还有坐 凳也是比较多的，这次我们调研正好是六、七月份，所以我觉得有一定的差值。因为在夏天 穿鞋的时候，穿着鞋就出去了，也不用想凳子。但是到了冬天，临时住户也会拿一个凳子放 那，方便穿鞋，所以凳子这个柱状高度应该比这个要高点才对。

我们把门厅的功能总结了一下，一个是换鞋、更衣、整装。第二是暂时放置物品。储藏 性呢，主要是里面要搁下多少多少双鞋，也就是说鞋的储量要有充分的空间，再加上要放置 雨伞等一些乱七八糟小东西。还有私秘性，就是说要稍微有点遮挡。然后是接待性，装饰性。这是一个经济的门厅储藏空间（见图），这加了一个储藏间。如果说在 150平方米以上的 户型，房型做的细一点，应该能做出一个储藏间，如果说 150 做不出一个储藏间来，就做的 比较空了。希望在 150平米以上的，三室，接近人口的话，这些鞋子都进行归类。还可以在 多道区里做储藏间，鞋柜这一块还是不能省。

这是日本的一张门厅照片（见照片），它这个电表箱都是特别注意，放在特别合适的角落 里，不影响检修，同时又不占据比较重要的空间。这个做的特别漂亮，打开也没觉得乱七八 糟的。电表箱的位置应该控制住这个柜做好。还有这个灯泡预留的位置，适当兼顾家具的摆 放与设置，例如与穿衣镜的关系都要考虑好的。2.起居

我们平均统计了一下，沙发与电视的间距是 2.48 米。我们总的调研来说，这个小区起 居开间比较窄的是 3.9 米，也有比较大一点的。所以呢这个也说不好，平均的感觉也就是两 米多，两米五左右。当然问他们合适不合适的时候，基本上说都合适，因为人们可以调解。

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比如说他有一个大房子，就卖一个大电视，如果说房子小，他就还用小的电视。所以说没有 人说特别不好，另外还因为他已经习惯了。还有一点是电视柜和墙的间距平均是 10 公分到 15 公分，因为现在这个后边有一个插座，电线一大堆，因此大家都不是紧贴墙壁放这个电 视柜，而不像我们图上画的电视柜紧贴墙壁。另外，有的人后面空好大的空间，是考虑平时 可以打扫打扫。所以大家也要考虑到这个电视柜与墙的间距和与沙发的间距，这也算一个因 素。得出的结论呢，其实这个起居的面宽的可调性还是比较大的，有一个范围，都觉得合适，3.9 米是较小的，但是还是可以接受的。我觉得可以在这个可以在 3.9 米到 4.5 米之间调节，并不要求起居室特别的大，当用地条件或总面积受到某种限制的时候，可以适当压缩起居室 的面宽降低总面积。

起居室特别注重墙面设计，现在比如说电视柜这一侧，沙发这一侧，甚至还有可能在另 外一个墙面也可以作为装饰空间。如果说这个墙没开好，就开得比较零落，出不来什么效果，而这个上面，这种墙也要适当考虑，正好是中间一个墙，两边两个门，对承的，再经过特殊 的处理效果还不错。3.厨房

这是厨房使用现状统计（见表），现在这个数字最高，就是需要封闭，但又开着玻璃的 是最需要的。这个西厨呢当然的统计比较小，这次数字上升了。理解上我们还是可以看到这 个（第二个）还是优于这个（第一个），既封闭，又有透明的玻璃，显得空间比较大。而这 个封闭的还是油烟比较严重。特别年轻人喜欢这个（第四个），开敞的，又希望桌面大，他 们不在家做饭，只是摆设，所以选择这个的年轻人比较多。然后是厨房安排（见图），我们 应该知道这种类型，双列型、U 型，L 型，其实 U 字型不是一个不好的形式，一般都不去 做 U 字型，U 字型最倒霉的是假如你做的是 1.6 或 1.8 米的宽，那边有阳台，这边有厨房门，封闭式的，这是最不好的一种形式。两边也占地，台面也不够。我们争取做成 L 型，比较 容易接一个阳台。双列型的这边接阳台，这边接门，这是以前的品位，现在人都喜欢这种。这里我们再说一下这几个位置的摆法，首先窗下可以摆水池，不能摆炉灶，可是我们每每都 会做错了，因为炉灶上面还有抽油烟机，不能把窗口占住，油烟不好打扫，因为决定不能让 炉灶挨着窗口。然后呢，水池旁边接水管，炉灶这边接一个烟道。他俩堆一块的可能性也有，反正是不能穿烟道，那么它还得拐一拐，它并齐得好处是台面整体化，它的台面就不用再切 割了。而这这种 U 型的到这必须要切割一次，各个环节都会带来麻烦。这个风道呢，不太 主张我们搁到外墙上，这也不是绝对的，风道搁到外墙上，在平顶的时候，风道一出，还得 升起，然后烟才降。所以我们希望将其往里面搁，不影响立面。但是往里搁呢，也是还麻烦 的，为什么呢？因为我们往里搁烟道往往占割断墙呢，使流动性差了。这就需要我们权衡利 弊，选择最佳的情况。还有就是这个冰箱的关系，这是一个比较好的做法，把冰箱放在这，这边全是玻璃的，或者这边稍微再长一点，这边还可以放一个小小的柜子，多添一点家具。以往的做法，冰箱完了水池，水池完了以后炉灶，炉灶完了以后厨具，这个流线是最正确 的。但是从目前都考虑了以后发现冰箱根本挨不着水池，就变成这样了，这个东西应该靠近外侧，如果说我们新上的中央空调或者是中央的供热，那还可以。但是以前还要一个墙台风，所以说肯定要靠外侧，热水器的管子就拉的特别长，不合适，所以从这个角度来说，就该有 亮度，这边应该开窗，这个门落地或是全玻璃的，利于采光，所以说冰箱就跑到这了，那么 冰箱要接水池就做不到了。我觉得这个牺牲似乎还可以，稍微麻烦一点，但是别的方面都好。大家就是想一下这么一些条框控制着厨房的安排。还要注意不要把东西紧靠到一头，要尽量 留出空间来。4.餐厅

下面看一下厨房与餐厅的位置关系（见图），把他细分了一下，说一下板式的，在板式 里，餐厅与厨房的关系是串联起来，一个是把厨房横在这，在餐厅的面宽足够的情况下，厨

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房就这么大。这个采光要差一点，面宽呢相对来说大一些。这种情况呢，是把厨房竖起来，在这边争取一个通光的空间，同时充当小阳台。这个去阳台的通行比较好，而这个不怎么占 里面的空间，做的也比较好。还有就是厨房与餐厅并联式的，餐厅是“明”的，这种情况呢，厨房加餐厅总面宽大于客厅的宽度，比较适应于南边房间比较多的。大家在做这一块的时候，要考虑这几个是互相在制约的。还有一种就是餐起合适式，餐厅搁到起居里面，或放在这，然后从这过。当然还有一种是餐起分离式的，这个餐厅也是“明”的。餐起合并最大的一个特 点就是节约面积，凡是小户型就先要考虑餐厅和起居合起来，这是一大关系。你想给他俩分 开，出不来什么小户型。所以说一说小户型，先把餐厅和起居算到一块了。5.服务阳台

我们要知道服务阳台承担了各式各样的功能，其集散功能特别厉害，比如说扫把、脸盆、梯子等都在服务阳台里放着。南边阳台，来了客人大畅着门，都成了起居的一部分了，不可 能搁又是扫把又梯子的东西，所以都要放在服务阳台里。除了这个，服务阳台还搁菜呀酒瓶 呀什么的。这种杂乱的情况，在厨房与餐厅之间设计落地玻璃门窗，使得将从厨房可能直接 看到服务阳台内的情况，这些呢，使得与厨房整体橱柜的布置不协调，影响视觉效果。我们 要特别仔细地想想这个阳台，其实我们应该把这个储藏分类，首先是一个洁污要分区，你放 葱、姜、蒜，又放笤帚，这样就不太合适了，所以你要把这两个东西要分开。然后呢，像笤 帚呢都是长型的东西，而像洗涤用品瓶类的都是短东西，所以我就老想服务阳台不能三面全 是玻璃，至少一面是墙壁，这样呢可以钉挂。所以对服务阳台这些你都要想到了，要把服务 阳台分得细一点。这是第一条接物分区，第二条是储藏分类，第三条是温度分区，咱们可以 把其分为冷藏区、冷冻区、常温区。（如图）这个框内，冷冻区，放在窗外。冷藏区放一些 水果，在这。如果我们把阳台稍微处理一下，也许在立面上出现好的效果，在里面呢，也显 得很有用，不是说整个阳台都要做，只是一个局部做成一个常温区。还有一条就是在也条件 的情况下，也就是说是个大户型，那么尽量扩大服务阳台的空间。因为在家里边，其他的空 间功能非常明确，不可以承担别的功能，也只有服务阳台必须承担，所以可以适当扩大服务 阳台的面积，使之有一条边长超过 2 米，可以手下一张床，能够阶段性充当保姆间。同时提 供洗衣、熨烫、缝纫、储藏等功能，用来调节，弥补我们目前家庭服务系统功能的不足。6.主卧 衣柜长度平均值是 2071mm，这可以理解，因为我们以前都在 3.6 米左右。床的尺寸增 大了平均值是 2187×1819mm，现在床都不是 1.5×2 米了。主卧的家具在变化，也影响了主 卧尺寸的变化。主卧的尺寸我们刨了三个断面，因为什么影响了它的尺寸？它有什么样的尺 寸？（如图）第一，从这个墙面上走，窗户再怎么开也开不出 3.6 米的，旁边有暖气，桌子，再加上一些家具是这么摆的，这边是床头柜，两边各留出 600mm 的空隙，开出窗来，再加 上窗帘，整个算下来，3.6 米的尺寸就够了。然后取这条中线，床一下变成了 2.2 米了，走 道怎么也要 0.6 米到 0.8 米，这个电视柜目前 0.5 米到 0.58，后面电线什么的空出 10 公分，这么一算，就特别挤，就希望 3730 到 3930 这样的数字了。因为在主卧里看电视也不能算做 可以忽略的部分，像照片了空间不够，在侧面看电视，就不是太方便了。所以电视还是应该 在正面。再说这一条线，我们认为把这门刨了，这一块也不能才近，因为有插座、开关。柜 子太近了，影响视线。刚才为什么说 2 米呢，调研下来全都要求增加 30％以上，年轻人要 求增加 60％，都希望再长一点，那就是说这线还可以再长一点，它不是特绝对的。所以从 这条线来说，还没有看电视那条线强烈。其实还是看电视这条线最重要的需求，其实是柜子 还需要加长。这是在面宽上的问题，还有一个问题就是要摆其他家具。从这三方面考虑，我 们认为主卧不适宜随便压缩，起居 4.2 米，还嫌不够，给弄出 4.5 米。主卧弄出 3.6 米或 3.7 米，也就是有这么一个想法吧。咱们大家也没觉得怎么重要，缩小点就缩小点吧。但我们现 在就提议，起居要压 5 公分或 10 公分的可以接受，但主卧要谨慎，同样在面积限定的情况

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下，不要随便把主卧压缩。

主卧里的其他功能，一是放置床上用品，例如有一些储柜放一些被子、床单等比较大的 用品。还有就是晚上脱下的衣物等，需要凳子来搁置。另外是床头柜，例如电话、照片、音 响等都可以放在床头柜上。存放脏衣服也是一项功能，如果说我们没有专门的放置脏衣服的 地方，其实都可以在卧室。还有要给主人留有满足需求的空间余地。增设婴儿床这需要在主 卧有一个阶段，尤其在这个阶段，婴儿床旁边还需要一个平面，搁置奶品、奶瓶、尿布等用 品。还有就是要设置镜子，熨烫衣服。所以我们要考虑主卧有这些功能，在进深上适当地放 宽，这是在有条件的情况下，主卧的空间还是不要被压缩的。

主卧卫生间，这张照片是这人在洗澡，这边有一个台子，干吗用的呢？是另外一个为其 读书的，这样的浪漫生活。这个表现的意思，呢主卧卫生间不再是功能性的，而是特别想创 造出那种浪漫的情怀。所以主卧的卫生间要想到，不是光满足三件就行了，在有条件的情况 下，尽量能创造出浪漫的生活情怀。顺便介绍一下这个淋浴空间，这个为了节省空间，这个 门是往里，平常可以收回去，本来像厕所旁边非常拥挤，而这个淋浴可以回去一点，节省了 空间，做的挺好的，对咱们非常有用，可以考虑，以后淋浴合间其实还得这样来的。

现在是主卧卫生间与衣帽间的关系，我们通过统计发现，大致的可以归结为这三种关系： 一是对面式的，衣装间在卫生间的旁边，它好处是两个能够分得开，同时也近。第二种贯通 式的布置，这种我觉得不是特别好，因为两个贯通在一起，卫生间一开门，湿气很容易进入 这个衣装间，你不可以等到湿气放完了，再开门出来。这种好一点，可以把门关上，当柜子 用，但还是不行。第一种分开的，它的一个缺点就是占了次卧比较大的的空间，使次卧这边 变成特别大的走廊。如果说次卧的面宽还可以，我觉得这个衣装间应该再小点，它的门往外 开，或是推拉门的。把其变成“L”型的，然后在这边放一个柜子，使走廊里有个柜子利用起 来，显得次卧室对走廊也好点。5.次卧

我们考虑时不能单从一个功能出发，比如说想把次卧做儿卧，然后就放上一个儿童床，一张书桌，也可能做书房，老人房、仓库等。所以说你就老想着一个模式，放点家具特别合 适，但是它一旦变成别的，就不合适了。这就需要我们想象多放几种方法，让其无论从什么 角度都可以用。所以我们应该在确定次卧房间的大小、位置时，不能仅从一个功能出发，要 兼顾其可能功能的综合权衡。

这个是儿童房，可以设置上下铺或是两张床，因为现在都是一个小孩，特别的孤独，每 当有小朋友来的时候，都希望留下小朋友住一夜。或者是有的家庭增加了孩子，就需要两张 床了。这个不是说最好的，这个上下铺就挡了窗户，我们要想想怎么样布置这个床，或者是 可以拉出来，也希望拉出来以后有一定的空地，而现在就拉不出来了，应该是 3 米左右。还 有除了小孩写作业需要的书桌以外，可以在住捉旁边摆下一把椅子方便家长照看孩子。还有 呢，还是玩的时候，他需要为他腾出一片空地，而这种长条的间他玩不开，需要方一点的空 间摊一地这样的玩法。这个不是说优秀的布置，只是针对那么多的要求提出的建议。

对于一个青少年的房间，一般所需要的家具包括：单人床、床头柜、书桌、座椅、书柜、电脑、衣柜等等。不能说就摆一张床就完事了，应该把这些东西都摆摆，然后再看看哪个地 方好不好，门窗开的合适不合适。

还有是次卧与主卧的关系，这种是这样的，对门的。但是有的时候，比如说有老人的情 况下，或是小孩大了，就不需要这种主次卧室对门，也就是说这种关系不适宜上述的需求。而是需要这种情况，两个门互不干扰，而且这边再有一个卫生间的话，就特别的方便。我们 要看根据什么人群设置，所以我们就提出不是所有的房间对着的就好，因为有的时候是需要 不对着的。

6.书房

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现在电脑也比较多，还有两个人都要用电脑，所以就给了两张桌子，需要这种情况的现 在比较多。对于书房的位置，有些年轻人还是喜欢这样的，把主卧和书房之间打一个门可以 直接进去。而中年以上的人呢，有比较喜欢这样的，把书房隔离出去，来了客人可以住书房，隔离一点就比较好。如果是这么三间，假如来了客人就近了一点，就要看家庭的情况是怎么 样的。所以我觉得这两个各有利弊。书房在整个的空间当中，我觉得是能体现个性的、灵活 的空间，所以书房尽量将其跟谁合上，跟谁有个门洞。假如说两个人，特别简单，这个阶段 不需要书房，有把书房和卧室合在一起，这也没什么不好的，这样会显得房子特别大。但是 到后来家里人口增加，要把书房整一下当房间了，所以说书房也是特别灵活变化的。我觉得 书房的墙最好不要是死墙，在满足结构不值得情况下将分割的空间的墙设为轻质隔墙或预留 洞口便于住户根据自身要求变动。

那么现在我们针对 110平方米到 140平方米三居室户型设计提出一些建议，也算是对上 面的总结吧。

1.门厅设计兼顾洁污分区、视线遮挡、家具设置、美化装饰等等。2.起居室的面宽宽容度较大，可根据总面积要求酌情加减。3.主卧室的面宽宜适当增加。

4.次卧室的功能性质多变，应多角度考虑确定面积和位置。

5.书房灵活设计应予以注重，尽量使其成为客户装修时的个性体现空间。6.厨房不至于 L 型的长方形为佳，避免面积盲目扩大可将部分功能移至餐厅。7.服务阳台可向家务间靠拢，有条件时应扩大面积增加其适应性（如改变成储藏、保姆 间等）。

8.服务阳台的储藏功能应被更加重提，如可按洁污、分区、温度分区等进行储藏。

9.家务空间（洗衣、熨烫、晾晒空间）应注意优化劳动线设计。10.餐厅与厨房、起居室尽量保持较大的“接触面”。11.卫生间设计可探索一些新模式。

12.储藏空间的设计应适当增加面积，注重分室设置和分类储藏。

浅议住宅中小户型的设计 篇3

【摘 要】以我国目前处于社会主义初级阶段的基本国情，人们生活水平逐步提高，但以家庭为单位的收入结构却以中低收入家庭为主，对于住宅的需求也多以中小户型住宅为主，可以说人们对中小户型的住宅需求是剛性需求。中小户型住宅占我国住宅开发量的70%，因此建筑设计师应将更多的精力放在中小户型住宅设计工作上，深入的研究中小户型住宅设计新方法，实现中小户型住宅功能全面的同时，布局更合理、更舒适。

【关键词】住宅；中小户型；设计方法

0.前言

自2006年国家为控制住房价格上涨速度过快、保障中低收入家庭对住宅的需求，开始出台一系列的政策对房地产行业进行宏观调控，其中一项就是明确提出建筑面积90平米以下的中小户型住宅要占到开发总量的70%。同时，依据我国现有家庭收入水平与对住宅的需求分析，大多数家庭对中小户型住宅青睐，另外，国家政策对经济适用房、政策性租赁住房、廉租房和限价房等保障性住宅的推动，引导开发商大量提供中小户型的住宅。因此，无论是从政策导向方面，还是市场需求环境方面，都决定了中小户型成为住宅市场需求的主流。

1.中小户型住宅的设计理念

中小户型在面积上存在一定的限制性给设计带来了难度，在有限的空间内设计出既满足使用功能、又满足布局合理性的住宅是很困难的，中小户型住宅设计给设计师们带来巨大的挑战。因此，中小户型设计要投入更多的精力，采取“全盘考虑、细节入手、设计创新”的设计理念，走以实用性为原则的精细化设计之路。中小户型面积小，要满足居住要求首先要追求实用性，保证基本的功能空间得到满足，其次用心追求细节，做精细化的设计，在保证舒适性的前提下做紧凑的设计，尽量挖掘可利用空间，增大住宅的可使用面积。中小户型住宅的设计存在一定难度，要求设计师投入更多的精力不断的进行设计创新，遵循“全盘考虑、细节入手、设计创新”的设计理念追求精细化设计。

2.中小户型住宅的设计原则

2.1追求使用面积最大化

中小户型住宅设计的重点是解决空间小的问题，因此在设计时首先要以保证使用面积最大化为原则，尽可能的有效利用可用空间，压缩公摊面积。具体设计方法可以从以下几方面展开：第一，在设计时合理协调一个平面内层内各套户型入户门与电梯的位置关系，保证公共空间适用的前提下，尽量减小公共过道面积；第二，在满足消防及电梯等设备使用要求的前提下，精细设计公共管井的大小和位置，减小管井等占地面积；第三，扩展套内使用空间，可通过设计飘窗、露台、阁楼等来实现。

2.2合理布局分区

对于中小户型住宅来说，设计要保证满足日常起居的全部功能，就需要在有限的空间里进行合理布局分区，精致的研究布局和功能分区之间的关系，使布局合理、室内流线便捷。住宅根据其功能性分区主要有私密休息区、公共活动区、辅助区，这些分区将私密活动与公共活动划分开来，满足了人们不同的居住需求。而进行分区设计时，一般以“公私分离、寝食分离、洁污分离”为原则，根据不同区域所实现的不同功能进行布局分区，设计中要处理好各功能区的关系，保证功能区域能够全面满足业主需求，并实现居住的实用性和舒适性。在合理划分功能区的同时，还要兼顾室内流线顺畅，交通面积集中紧凑，减少各区域的互相干扰，这就要求对住宅布局的设计要合理，一般中小户型的住宅功能区由卫生间、卧室、阳台、会客厅（起居室）、餐厅、厨房等组成，设计时厨房应靠近门或阳台，厨房与阳台相连的设计可以增大厨房面积 ，餐厅与厨房的距离不宜太远，餐厅与厨房相近可以减少对其它房间的干扰。 对于中小户型，可以设置一个卫生间，并可将厕、洗、浴分室设置，解决同一时间对同一功能区的使用需求，既减少干扰，也有利于洗衣机、热水器的布置，节省下来的空间可留做起居室，以便提高空间利用率。

2.3住宅功能空间的设计

中小户型设计要讲究功能空间的设计合理，使空间面积适用于生活起居，单纯地追求空间面积的最大化对于中小户型设计来说是不适用的，而是要考虑空间的功能性，在保证相应功能的前提下，对居住空间的适宜尺度做出判断和设计。各功能空间设计尺度要参照家具、寝具、厨具等设施的尺寸来设计，设计中通过对各部分空间的有机组合，保证该空间紧凑合理，并满足舒适的要求。功能空间尺度设计合理，总面积就会得到有效控制，中小户型也能设计出高品质的住宅。

2.4灵活分隔的适用户型

目前人们对居住空间的要求不仅仅是舒适实用，在一定程度上还要满足居住者在审美上的个性化需求，因此在住宅设计时除了提供丰富多样的套型平面外，同时也要求住宅的平面布局存在个性化的差异性。设计时可以在局部做灵活的分隔设计来满足居住者的个性化需要，如将厨房、卫生间、餐厅等位置设置在不同的平面布局中，也可以以模糊的设计方法不做某些具体的功能区域界定，留给居住者自己设计改造，或是将某些功能分区合并或连接起来， 如将起居室与餐厅合并 ， 把厨房设计成开敞或半开敞的形式等等，充分体现设计的个性化和人性化。中小户型还可以通过减少固定的墙体设计来增加面积，使室内空间敞开，实现灵活分隔。

2.5节能住宅设计

住宅设计除了要遵循以上原则，保证居住的实用性和舒适性之外，还应该考虑到其在节能上的合理性，降低住宅能源消耗是利国利民的大事，以节能为前提进行住宅设计是现代化设计理念的体现。目前，住宅建筑节能技术和节能材料的种类很多，设计时在掌握具体建设项目情况的前提下，充分考虑节能技术和节能材料的应用，如利用建筑节能技术和节能材料提高墙体和屋面的保温隔热性能、降低门窗的热传导系数、提高住宅的隔音性能等等。住宅节能设计不仅能提高住宅本身的居住舒适性，更重要的是为降低能耗做出了巨大贡献。

3.结束语

中小户型住宅是我国现阶段住宅规化的主体户型，中小户型住宅设计关系到许多家庭的居住和生活环境，如何有效的利用有限的空间打造出既满足居住功能、又保证舒适度的居住环境，是住宅建筑设计师所肩负的责任。中小户型住宅设计对设计师的综合能力提出了较高的要求，做为住宅建筑设计师任重而道远，需要坚持创新理念、遵循精细化设计原则、综合考虑实用性与舒适性、设计出人性化的居住环境。 [科]

【参考文献】

[1]赵冠谦.解读中小套型住宅观念与规划设计[J].建筑学报，2007（4）.

中小户型住宅室内可变性设计研究 篇4

在我国, 由于国情和经济发展的情况, 中小户型得到了中等和低等收入水平的居民所青睐, 在对中小户型的设计中, 要既能满足当前人民生活的需要, 同样需要增强中小户型的灵活性和适应性。

因此, 研究人员要从中小户型的规划和建筑设计, 这样不经可以节约土地资源, 同样符合可持续发展的原则。

1 空间可变性设计的必要性

1) 生活方式多元化的要求:一般刚参加工作, 或中低等收入家庭一般选择中小户型, 因为他们的职业、兴趣、经济收入决定着他们的选择, 有些独立生活的老年人由于生活方式简单, 社交范围局限, 选择中小户型的也比较多。但是随着年纪的增加, 生活习惯的变化、家庭规模的变化、健康状况的变化, 住宅的功能需求就会相应的做出变化, 以适应这种情况的变化。

2) 生活水平不断提高的要求:尤其是改革开放以来, 我国经济得到了飞速发展, 人民的生活水平也不断提高, 各种高科技、电气设备等不断改变着人们的生活方式, 人们对住宅的使用需求也相应的变化;同样人们生活方式改变的同时, 精神生活的得到了提高, 审美观念也向多元化发展, 不断展现出个性的一面。“拥有”只是人们最基本的需要, “品味”、“个性”才是人们较高层次的精神追求。

3) 节约社会资源的要求:随着经济的发展, 住宅建筑所在的地方可能能够产生更大的经济效益, 决策者认为这些建筑不能满足日益变化的使用需求, 往往在住宅结构寿命达到之前就进行了拆除, 这种情况是社会资源浪费的具体表现。如果对住宅加以改造, 可以提高住宅的可变性, 改造后尽可能的满足使用要求, 这就意味着改建节约了大量的社会资源, 并在一定程度上保护了环境。

2 设计方法

2.1 空间设计方法

2.1.1 空间的多样功能

进行空间设计时, 尽可能的考虑到空间功能的多样性, 将不同的使用功能融入到所设计的空间中, 这样可以提高空间的利用效率, 让空间不需要进行改造的情况下, 体现出不同的使用功能。如由于中小户型的面积比较小, 住户需要将卧室兼做书房和起居室, 这样可以提高空间的利用效率, 让用户能够按照自己的生活习惯进行合理的组合。为了达到这种多功能, 设计者必须对房间的开间和进深进行合理的分配, 方便各种家具陈设的尺寸, 同时满足人们的活动需求, 将卧室的开间定为3.0m～3.3m, 就可以满足书房的使用要求;再者, 各种使用功能的转变后, 空间形态应该比较规整, 否者就达不到多样性的使用要求。

2.1.2 套内空间的合并与分隔

在空间设计中, 有时需要对空间进行合并或分隔来形成新的空间, 来满足日常多功能需求, 采用空间合并或分隔能够方便空间之间进行灵活的组合, 使得空间与周围都形成一个统一的整体, 如分隔墙中的预留门洞可以实现多向联系, 两个房间之间用门联系, 当房间的门关闭时, 两个房间就相互分离, 成为两个独立的整体, 实现各自的功能;当门打开时, 两个房间可以形成一个整体, 实现一个具体功能。可见, 房间空间的合并和分隔可以为用户提供了多样性的空间条件, 使得空间的合并和分隔在功能上相互渗透, 这种空间的合并和分隔适用于高密度小空间的居住条件。

2.1.3 要有适宜的空间尺度

在中小户型中, 家具、生活设备设施以及人体的活动三部分组成住宅区域的主要面积, 这些面积需要有效的组合, 才能保证空间合理、高效。对于大户型住宅, 设计尺寸过大, 这样不仅不经济, 而且不符合人体功能学的要求, 只有合理控制三者的面积比例, 才能确保使用的舒适性。

2.2 结构设计方法

2.2.1 结构体系的选择

为了实现中小户型的灵活性, 就要合理的选择结构形式, 这就需要设计人员灵活选择结构设计方法。一般来讲, 空间结构体系比较大, 房间就具有较强的灵活性, 如框剪结构、框筒结构等形式, 这样的形式可以充分的利用空间分隔的灵活性, 进行墙体的改动, 除了大空间的结构体系, 大跨度的预应力楼板和轻质隔墙也可进行空间的分隔和组合。

2.2.2 轻质隔墙的使用

选用轻质隔墙进行墙体分隔是空间组合的一种方法, 可以使用在框架结构、框筒结构中, 进行灵活的分隔, 以形成不同的空间组合, 如在结构框架中, 内部隔墙进行不同的组合, 可以适应不同人群的需要。在进行隔墙设计中, 设计人员要精心设计, 在考虑住宅平面总体功能关系外, 还要考虑到空间分隔后的实用性。首先, 进行空间划分必须利用有效的空间进行灵活划分;再者, 分隔墙要保证安装方便, 结构坚固, 隔墙的质量要满足要求, 尤其是隔音效果, 需要选择良好的隔音材料, 将隔墙用在最需要变化的空间上, 做到利用分隔墙进行空间的合理组合。

2.3 厨卫空间设计方法

2.3.1 厨卫空间集中布局

厨房和卫生间是住宅的重要组成部分, 厨房和卫生间的布局从侧面反映了人们的生活水平和现代文明程度, 因为厨卫中管道众多, 线路复杂, 改造困难性比较大。因此, 在进行厨卫改造时, 要注意不能影响到其他空间的正常使用, 将他们进行集中布置, 放在住宅的外围。厨房和卫生间集中布置, 便于套内形成较大的空间以及套内其他空间的分隔和变化。对于厨房而言, 必须有足够的面积, 这些面积可以和其他空间进行联系, 如厨房和餐厅通过推拉门隔断进行分隔和共用;对于卫生间而言, 为使其适合未来发展的需要, 在设计和建造时, 就要预留一定的空间, 预埋管线, 当采用分隔墙时, 可以利于以后的改动和扩大。

2.3.2 增强厨卫空间的适应能力

厨房的主要功能是进行炊事活动, 要进行食品采购、储存、摘捡、清洗、切拌、烹饪、备餐、清洗、储藏等一系列的活动。但是家庭炊事活动随着时代的发展, 其功能趋向于多样化和兼容性, 需要设计者进行合理的设计, 改变目前厨房设备较多、物品杂乱、卫生较差的问题, 通过改变厨卫的现状, 以提高厨卫空间的适应能力, 提高热人们的生活质量, 因此厨卫空间需要具备一定的适应性, 应对各种变化。

3 结论

对于中小户型住宅要大力进行可变性设计研究, 在设计过程中根据实际情况, 综合运用各种方法进行分析, 不断提高其使用价值, 改善居住品质, 完善住宅的多重空间和使用功能, 满足长久需求, 使其更具有生命力和灵活性。因此, 在中小户型的设计中要本着“以人为本”和可持续发展的原则出发, 以长远的观点和动态手法, 有预见性的建设可持续发展的, 适应市场需求的灵活、可变性中小户型住宅, 这样才能创造出具有良好可变性和适应性的居住空间。

参考文献

[1]陈伟.浅议中小户型住宅设计, 2009.

[2]刘芃.浅议住宅中小户型的设计, 2007.

中小户型方案设计研究 篇5

引言

自2006年起，中小户型住宅正式成为了房地产市场的中流砥柱。面对坐拥房地产市场大部分份额的中小户型住宅，如何在有限的建筑面积内设计出高质量的居住空间，给人们带来舒适性的生活，将一直是住宅设计中热点话题。他山之石，可以攻玉，如何借鉴合理的理念方案，结合国情做出正确的改进，对于中小户型住宅平面设计的改进有着决定性的意义。

国内中小户型住宅的现状

按照建筑设计界内认可度较高的“行规”可初步根据建筑面积和居室数量来认定中小户型住宅是指：1）建筑面积在不大于60m2的一居室住宅2）建筑面积在不大于80m2的二居室住宅3）建筑面积不大于100㎡的多居室住宅。从我国现有的相关规范《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》可知，国家规定每套住宅应设卧室（双人不小于10㎡兼做起居室不小于12㎡）、起居室（直接采光大于12㎡，无直接采光不小于10㎡）、厨房（一类住宅不小于4㎡，二类不小于4㎡）和卫生间（不小于3㎡）等基本空间。虽然规范列出了具体的功能和面积，但是现有的很多中小型住宅的空间仍存在许多问题：

（1）卧室与起居室被隔开，无法直接穿越。这点问题在大城市的出租屋中尤为严重，户主经常以容纳更多出租户为目的，随意拆分房间，大大降低空间的适用性。

（2）住宅内各种功能空间的门都面向起居室开启。这种布局的最直观问题是起居室内布置家居或者电视的连续墙面被破坏。

（3）厨房面积过小，不满足规范（尤其是布置在阳台上的户型），操作台面过小不方便使用。

（4）卫生间面积不满足规范的要求且不考虑洗衣机的位置.

（5）户型内过道净宽过窄，不利于搬运物体或者通行。

上述的大部分问题都可以用一个“小”字来总结，那是否以为这中小户型住宅的发展是一个死循环那？答案当然是否定的。中小户型住宅的面积虽然有限却完全可以满足使用人群的基本生活需求。仔细分析不难发现，这个“小”的问题主要是空间流线的不合理，导致使用起来别扭，所以只要合理组织空间流线使得不同的功能空间准确复合，真正地做到小而精就能从根本上解决这一问题。

现代住宅中的 “空间回路”

“空间回路”的说法来源于日本，原指在空间中可以循环地行走及观看，体验步移景异的感受。日本与我国地理位置邻近，气候条件也十分类似，最重要的是，与中国文化有着源远流长的联系，所以人民的生活习惯较为类似，这点确保了居住空间理念概念引用的合理性。日本对于这以理念的主要应用是在厨房-卫生间，阳台-房间（起居室和卧室）这两部分空间当中。其中，厨房-卫生间相互连通，方便主妇集中处理家务，形成了局部的空间回路。由于日本法规要求在南向设置开敞式的避难阳台，所以南向阳台的长度往往占据了整个户型的面宽，形成了从房间到阳台再回到房间的回路路线，同时加大了户主与太阳光接触的时间。通过空间回路系统的设计，户内交通系统被简化，走道溶解在空间中，大大加强了家庭成员之间的交流和完成家务的效率。同时在样的布局对于日照和通风效果都有一定的加强。

国内中小户型住宅中 “空间回路”的应用

根据我国现状住宅自身的特点，对日本空间回路理念进行调整，总结出一条适用于我国国情的空间回路设计方法是解决国内中小户型住宅顽疾的一个值得探索的方向。因为回路的核心是指户内交通系统形成循环，增大各个空间的利用率。所以只要根据住宅平面特性建立循环系统就可以满足要求。1）我们目前的住宅绝大部分都是框架系统，所以可以适当增设洞口增大空间的流动性。在非承重墙上合理的开洞，尽量满足空间的循环，消除户型内的死胡同，从而增加每个空间的利用度。2）日本多采用推拉门以保证空间的流通性，以摆脱平开门由于门的开启方向浪费不必要的空间的问题。但是推拉门仍会出现一部分空间无法被打开的情况。随着新的技术发展，提倡折叠门的使用，比推拉门更进一步打开空间，利用推拉门的可调节性，增大空间的可变性。3）通风采光方面：利用回路打造整体通风系统，一个良好的通风系统科技可以有效降低空调使用情况，节约能源。利用门窗和阳台，以最大程度且最长时间获得自然采光。由于现在小区风格多以欧式建筑居多，造成立面出现不必要的装饰构建过多，在物业允许的情况下，可将其拆除，以获得更多的自然光和通风面积。

随着国内家庭成员的不断简化，多代同堂的大家庭逐渐减少，每一代人更倾向于拥有各自的住房保持各自生活的隐私性。于是单身一族，丁克家庭，三口之家，两个老师一只狗等组合形式的家庭逐渐成为主流。下面就以一个具体的案例说明空间回路在住宅平面设计中式如何应用的。

案例应用

案例的户主是一对80后情侣（无小孩），以享受”二人世界“为主，住宅建筑面积为100㎡的，户主要求有一个卧室，一个可以容纳两人同时工作的书房和可以阅读和吃饭的阳台。

如图1所示，该方案回路核心设置为卫生间的位置。1）根据交通核心，卫生间向工作室和卧室两个房间同时开门，将卧室-卫生间-工作室连接成半个回路，方便户主使用。2）卧室和书房面向入口方向的墙面最大化打开，利用推拉门按照户主的需要随意变化空间的开敞程度。这样就这个回路得以连通，完全消除了空间死角，使得每个空间的穿行度大大提高。3）利用小高差区分空间属性，以弥补空间过度开敞后功能界面的模糊。卧室和阳台一起抬高300mm（两个台阶）的高度，将空间动静区分，保证一定的空间界限感。4）保证洁污分区，在入口玄关处设置换鞋空间，其起居室有150mm的高差，并提供换鞋需要的作为和搭放外套的衣架。5）由于网络电视和投影仪的结合已经逐渐淘汰了电视机的使用，所以配合卧室的推拉门位置设置投影仪和家庭影院，方便户主观看，同时为了户主收看早间新闻的习惯，在入口吧台对面的位置设置小型壁挂电视以便随时观看直播电视节目。

结语

“空间回路“作为一种减法语言，在几乎不必要过多增加成本的基础上把空间的利用率最大化，提升了小户型住宅的空间的功能种类之外还增加了其趣味性。这种以人为本的设计没有固定模板，本着形成”回路“的思想有的放矢的进行设计。是未来中小户型住宅发展方向上一种值得尝试的设计手法。

（作者单位：吉林建筑大学）

浅析中小户型住宅设计 篇6

所谓好户型, 就是能充分尊重人们居家生活的户型。一方面是可以是能带给人们身体的、心理的舒适享受;一方面是能满足现在与未来生活变化的需要;随着我国对节能环保意识的强化, 能充分考虑建筑材料与环保的户型越来越受到人们的青睐。

1 户型的构思与设想

一套好的户型应体现舒适性和功能性。一般说来, 从功能性的角度看, 在客厅、餐厅、厨房走动的时候比较多, 应靠近入户门设置, 方便人们进出;从舒适性的角度看, 卧室主要是休息的地方, 应该靠近里面。因此, 户型的设计应从下面两个方面考虑:

(1) 使用功能方面

(1) 动静分开。户型设计应从整体出发, 从人员交通线路入手, 人员走动多的地方和人员走动少的地方都需要合理配置, 包括户型内部、户与户之间、户外空间 (公共交通、阳台、空调平台) 等, 不断调整与优化户型, 从而达到合理配置。一般来说, 客厅、餐厅、厨房人来人往, 活动频繁, 如此一个家才有生气、有活力, 才能体现家的温馨和祥和, 而主要为休息睡觉之用的卧室则需要最大程度的静谧.

(2) 主次分开。家庭的主要成员为房屋的购买和装饰提供最大的贡献, 并且为支撑这个家庭的进步也一直在努力着。因此, 做为房屋的主人, 主人房应朝向好 (向南或向景观) 、宽敞、大气, 当然, 如果房屋足够大的话, 单独设立卫生间也是应该的。如果是和父母住在一起的话, 与父母房应略有距离分隔。

(2) 房间尺度及面积方面

(1) “户型”则是根据住户家庭人口构成的不同而划分的住户类型。一般新婚的二口之家大约70平较好, 因为一方面要考虑房屋的适用性, 另一方面则要考虑年轻夫妇的购买实力。

如果是70平的小户型, 户型基本房间开间不应小于3米;主卧开间不宜小于3.3米, 面积宜大于15平方米, 次卧室的面积应在12平方米以内;采光口与地面比例不应小于1∶7, 客厅的开间最好能达到4.2米, 如果受面积要求, 最好也应该达到4.0米左右。餐厅应是明间, 能够自然通风、采光, 开间不宜小于2.4米;厨房净宽度应在1.5米左右, 以满足日常使用的操作;带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.5米, 如为淋浴则净宽度不得小于1.1米, 净宽度不得小于1.5米。

(2) 重视房间的自然采光、通风、视线、节能、舒适度、私密性等基本要素, 并逐一加以解决, 准确推敲各因素的利弊大小与得失取舍。

房型面积设计还应考虑住房的“时期消费”特点, 即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次, 设计出合适的住宅生活空间。

消费者对应性。我们知道, 在户型设计中, 考虑家庭人口因素也是比较重要的, 二室一厅一厨一卫, 建筑面积在60~90平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住, 同时也是80后新婚夫妇首选的户型。

舒适性。房子是为人服务的, 房子是为家庭天伦生活服务的, 是让一个家庭团聚在一起生活的场所。而户型分割的目的就是为人们提供一温馨、亲切、舒适的家居空间, 当然也是为每个人都有独立的私有空间所设计。舒适性就是从人体生理角度和家居生活基本规律出发, 决定户型的开间、进深及面积。个人的舒适性和房型有很大的关系。

由于整体房型的设计问题, 加之自身固有的空间较局促, 居住的私密性大大降低。因此在中小户型设计中, 应从户型标准层平面的整体入手, 做好户型各功能要素的组合和加法, 而不应简单的以挑高露台等手法作为户型设计、面积增加取舍的主要手段。

2 好户型应满足的特性

当今社会是一个发展与追求美的享受生活的社会, 人们对户型面积的重视的同时, 同时也追求建筑的绿色环境, 更追求舒适温馨的、自由组合的户型。在节能环保意识不断强化的今天, 房型的设计把这一点也考虑进去。

一个好户型应满足以下五个特性:

(1) 实用性:是指住宅要实用, 首先要满足居住功能, 大小要适宜, 功能要合理, 分区要明确, 要舒适温馨, 要每个房间都间隔方正;

(2) 安全性:这是房屋的基本功能, 保证居住成员的安全性, 是指住宅要具有防盗、防火、抗震和抗御自然灾害的能力, 一方面是建筑质量, 一方面是小区的整体环境;

(3) 私密性:保证居住成员能够有独立的空间, 因为具有一定的私密性才会有安全感, 社交、私人空间应有效分隔。, 客厅和卧室最好是两个独立的空间;

(4) 艺术性:这则体现新时代的人们对住宅的更高要求, 住宅也应该美观大方有一定的艺术性, 有个性、有特色、有文化品位的户型设计才能受大众欢迎;

(5) 经济性:住宅还要具有经济性, 不需要太多的边边角角, 从而把所有的空间都很好的利用起来。居住面积要紧凑实用, 实用率更高, 造价更低、以减轻购房者的购房负担。

总之, 随着时代的发展, 人们对中小户型的要求越来越高, 对住宅中小户型设计的原则越来越具有个性化, 在我国现阶段中小户型的设计越来越人性化, 不仅在空间的利用上更加合理, 在具备的功能上也更加的完善。随着刚需人群的增长, 政府也在有意的鼓励中小户型的建设。因此中小户型住宅是国家住宅产业规划发展的方向。户型定位是否准确、户型设计是否科学合理是事关项目成败极为关键的因素。

参考文献

[1]张艳敏, 王珺.浅谈住宅户型设计中的设计原则及要点分析[J].建筑与文化.2013 (07) .

[2]韩超锋, 华海升.高层住宅设计中的问题与处理[A].土木建筑学术文库 (第12卷) .[C].2009.

中小户型住宅设计初探 篇7

1 中小户型产生的渊源

1.1 传统的家庭结构的改变, 需要小户型

随着经济的发展, 社会的进步, 三代甚至多代同堂已不多见, 三口之家比重越来越大, 单个家庭人口数量的变少, 导致所需要居室数量变少, 从而使他们有可能成为未来中小户型需求的主流。

1.2 观念的变化, 需要小户型

“而立一族”, 或是事业初成, 或是新筑爱巢, 虽小有积蓄, 但要“一步到位, 买个大房子”却也很困难, 这一部分人观念正在发生新的变化, 二次、三次置业者也不鲜见, 但其购置的小户型一般都具有过渡性。

1.3 老人一族, 需要小户型

一般来说, 老年人的儿女大多已成家立业, 很多都不与他们同住一起了, 再住大房已没有必要了, 交换一套舒适的中小户型, 其差价可用来养老, 何乐而不为呢?他们可能是未来中小户型住宅重要的客户群。

1.4 房产功能的变化, 需要小户型

近年来房产的投资功能开始被消费者所关注, 活跃的租赁市场加上国家对住房消费的金融支持, 投资意识逐步兴起。投资必然伴随着风险, 购买小户型总价低, 易于出租, 相比较风险较低。

2 中小户型的住宅规划设计

目前国内设计存在的问题首先是设计观念陈旧。这一点是非常突出的, 观念亟待更新。国内很多设计为了节能而造成不实用, 空间利用率也较低。

其次是不够精致。做得相对比较精致的是深圳、广州, 与经济发展较早是有关系的, 另外, 个人需求应是住宅设计考虑的重要因素。

具体在设计方面, 隔声、换气和户型设计不够灵活。换气设备在国外是非常普通的设备, 花费也不高, 但在国内并没有推广开。过去一些项目有垫层, 可以隔声, 现在反而没有了, 基本上所有住宅都达不到国家隔声标准。另外看设计好不好, 灵活性也是重要的一个因素。小户型精装修很重要, 毛坯房是我们国内特有的, 由于在装修材料上的使用不恰当出现了很多问题。

集约化、高效化是中小户型设计的趋势, 其核心是适应现代居住需求, 设计更加精细化。

2.1 合理的规划尺度与配套安排

90m2这一个指标的改变, 必然会牵涉到许多其它指标的调整, 其中影响最大的是城市规划。中小套型的比例加大, 必然造成户数的增多, 这又导致配套设施需要更改。如家庭的增多必然带来小孩的增多, 则这个地区的学校配套必然要作修改;还有设计的停车位必然要增加, 以及商业配套、绿化率的更改等等, 这些都是非常复杂的, 需要城市规划工作者重新规划协调。

我国住宅目前建筑密度控制在30%, 绿化率的强制标准不可动摇。住宅建筑开发的强度决定了高层低密度的住宅建筑方式是经济的。但通过一段时间的建设发展, 高层低密度的弊病也已经凸现:空间尺度与人的尺度对立, 重视建筑物理而轻视建筑心理对人的影响。目前, 在一些大城市, 鼓励降低高度和容积率, 提高建筑密度, 并催生集合住宅低层化、个性化发展, 同归建筑与人的亲切尺度:层数由高到低, 密度由低到高。在欧洲随着城市整体绿化环境的提高, 人们更多追求心理上的舒适感和近人的尺度, 住宅越来越体现出层数降低, 密度增加, 有些中心地区甚至可以达到10O%的建筑密度。住宅区内的大绿化风光不再。这些为城市中心地区空间的连续性, 城市郊区居住建筑的亲切宜人提供了条件。

2.2 良好的人居环境和密度

中小户型多了以后, 户均密度提高了, 原来很少研究户均密度, 这个密度出现了之后, 就要控制规划了, 不但控制人数, 不是一个楼住多少人的问题, 而是多少户的问题。这就直接牵涉到环境问题, 不能因为做了中小户型, 环境就糟糕了。中小户型在环境设计里面也是要创新的。必须在规划时就做到景观的均好性, 每户均有好的朝向、好的景观。同时因购房人群的同质化, 规划还应增加更多社区邻里之间的交流。中小户型里面也牵涉到人均居住密度和户型密度的问题。这个问题值得研究。

2.3 充分考虑良好朝向和自然通风条件

在中小户型住宅设计中, 应根据该地区的气候条件, 充分考虑较好的朝向和通风环境。住宅主要房间都应做到直接采光, 每套住宅至少应有一个居住空间能获得冬季日照。起居室、卧室、厨房窗地面积比不应小于1/7, 否则光线昏暗, 不便使用。平面设计中应着重考虑自然通风, 有效的改善室内空气质量和卫生状况。

2.4 合理的公摊分配

经对多层及高层住宅的公摊面积统计分析:一般多层一梯两户的约9m2/户;11层一梯两户的约14m2/户;11层一梯三户的约l1m2/户;18层两梯两户的约19m2/户;18层两梯三户的约17m2/户。就多层来说, 可能不存在太大问题, 是所有类型中户均公摊面积最少的, 所以首先应推低层高密度的规划;但对于高层来说, 首先肯定要考虑一梯几户的问题。一梯两户虽然从通风、舒适等角度来说比较容易设计, 但对于90m2以下的中小套型来说, 两户公摊一个电梯间是不经济的;而一梯四、五户虽然可以很好地利用空间, 但通风度、舒适度又降下来了。这就需要权衡一些要素, 建议选择一梯三户或四户。现在一梯四户的设计较多, 但都没有把中间做通透, 如果把中间两户通过内天井等方法做通透了, 就又有了产品创新点。

2.5 功能布置合理、室内流线便捷

户型创新的本质在于在90m2的限制范围内, 怎么能达到功能的匹配住宅根据使用功能概括有;卧室、起居室、厨房和卫生间等。在中小套型住宅设计中正确处理它们的功能关系, 满足各功能分区要求, 使之动静分区, 公私分离, 洁污分离是设计住宅功能良好、舒适、安全的基本条件。在合理考虑各区功能的同时, 还要做到室内流线顺畅, 交通面积集中、紧凑、减少干扰, 并且还需突破单纯的交通功能, 做到交通面积的综合利用, 提高窜内有效使用面积。

这样的规划设计保障了个人高品质居所:以生活照料为目的配套服务设施;以放松心情为目的的浪漫居住环境。新的市场环境要求住宅产品, 不再像以前简单用实墙将各个功能空间分隔, 然后将门一开, 即可完成一个户型设计, 而是需要建筑师从人体工程学的角度出发, 将原需要120m2甚至更大面积才能摆放的功能空间, 摆放在90m2的房间里, 这就需要建筑师设计时能够将平面功能与空间功能相结合。只有这样才能解决同是90m2的房子, 产品如何差异化问题。“部分灵活”的单元大开间设计可采用框架或高层可采用钢架结构, 室内元隔墙, 厨房卫生间采用同层横向排水系统, 管井集中设置, 客户购买时可自行分割成两居或三居, 如有需求, 客户甚至可将整层购买, 再重新进行户内设计。用类似手法, 户型种类丰富, 涵盖客户群广, 既方便一户内任意分割, 同时也满足买多套住房的重新组合的个性化需求。

2.6 模糊某些功能区域, 减少固定构件

将某些功能分区合并或连接, 不做明确限定, 如将起居室与餐厅合并, 把厨房设计成开敞或半开敞的形式等。减少固定构件, 用可活动的轻质材料构件分隔不同的功能区域, 减少固定的墙体, 使得室内空间流动开敞而不闭塞, 同时也使得户型可以根据功能的变化而改变空间形态、位置和尺寸, 具有很强的适应性和实用价值。日本对小面积户型的研究非常到位, 这是他们可以贯彻小户型住宅政策的首要前提。我国的卧室、客厅与餐厅区分明确, 而在日本的客厅可以作为餐厅,

而且他们的墙面是活动的, 甚至在客人较多的情况下将卧室融入到客厅中来。日本房子的地板全是双层的, 所有的管线设计在两个夹层中, 也就意味着房间不管怎么间隔没计, 插头、水管等都不受分隔的影响。日本的住宅产业化程度较高, 高科技的配套设施齐全, 家具、五金件等设计非常合理, 使得空间可以多变以充分利用。以日本京杉并区宫前街区规划的套型设计为例。该套住宅使用面积只有90m2, 它采用钢筋混凝土框架结构, 厕所一侧和浴室伸出部分采用固定的轻隔墙, 其他部位采用可移动的轻型木制推拉隔断墙, 到阳台的门和所有窗户均为推拉式。

这套住宅有以下特点:第一, 使用面积虽小, 但浴室和厕所却是分开的, 可以减少相互干扰, 提高利用效益;第二, 配套家具形成隔墙, 其它隔墙多为推拉式, 美观大方, 不但占用面积少, 而且可以根据需要移动, 形成较大空间;第三, 通往住户的设备竖管布置在用水间内的管道井, 其分支管由管道井引出, 横向布置在双层地板内;第四, 室内采用反粱结构形式, 保证2.4m的使用净空。

2.7 厨房、卫生间的布局应适当、合理

厨房、卫生间是住宅的重要组成部分, 在其间的活动时间长、内容多。其设置从一个侧面反映了住户的生活水平和现代文明居住程度。在中小套型设计中厨房、卫生间应力求做到明亮, 卫生间可将厕、洗漱与浴室分开, 以提高利用率、减少干扰、也有利于洗衣机、热水器的布置。对于中小套型住宅, 不必设置两个卫生间, 位置得当, 也能较好地满足使用要求, 节省的面积可留给起居室, 以便提高面积的利用率。

2.8 充分利用政策、建造舒适空间

通过市场调研, 购房人通常认为三房最舒适, 建筑面积90m2的户型尽管也可以做成三房, 却显局促。已有开发商通过最大限度地利用现行房屋销售政策, 建造有使用功能但不计入建筑面积的部位, 让房屋实际使用面积更大。

按照国家相关规定, 地面以上层高2.2m2以下的房屋部位销售时不计面积, 修建2.2m2以下的步入式飘窗, 便是一例。再如隐藏式衣橱, 将衣柜位置的底部砌筑450mm高的台面, 将衣柜位置凹进去, 做成凸窗形式, 装修时同样可以将此台面打掉, 成为真正的落地衣柜位置。阳光房、过道花园、生活阳台等, 由于不计或只计一半面积, 都成为增大房子使用。

2.9 提倡精细化设计

中小户型提倡精细化设计, 里面有很多东西确实就要采用标准化, “国六条”对建筑设计界是一个契机。欧洲小户型有一个特点——比较工整, 这说明他们住宅的标准化程度高。如欧洲中小户型厨房里通常安置了lO多个电插座, 而我国的厨房里能有3个就很不错了, 这一点就是精细化设计到位, 强调舒适度的问题。中小户型要想成为主流产品, 除了结构、设备设计就是装修工艺。

中小户型的精细程度一定包括装修, 否则就谈不上精致。通过推出精装房, 强调户型的细部尺寸推敲, 即紧凑实用, 又避免了二次装修的大量浪费。

除了装修的问题, 就是要提高科技含量。如果科技含量提不上去, 好多的空间都不能节约了, 例如中小户型可以做地暖等。日本的住宅管线都在公共管井, 家庭没有管线, 我国住宅的各种管线都在家里, 自然占用很多使用面积, 这些跟科技含量有关系。

3 总结

通过对多层、小高层和高层中小户型的比较, 多层由于公摊面积少, 同样面积的舒适度远远高于高层, 所以建议降低高度和容积率, 提高建筑密度, 促使住宅低层化、个性化发展, 回归建筑与人的亲切尺度。新形势下, 今后设计紧凑精致, 实现精装修的中小户型住宅应当值得提倡和发展。让购房者住得更舒适, 降面积、提质量是责任, 也是追求的目标也只有真正从市场需求出发, 在产品研发上下功夫, 提升产品品质, 才能在瞬息万变的外部环境中引领市场的发展。

摘要：文章初步分析了中小户型产生的渊源, 以及如何住限定的面积范围内进行户型创新设计。借鉴于建设部公布的“国十五条”细则明确“套型建筑面积90m2以下的住房面积所占比重。必须达到开发建筑总面积的7O%以上”, 由此引发中小户型的大量涌现。

中小户型住宅设计方法探讨 篇8

一、中小户型住宅设计的现状分析

1 观念认知不到位

通过对中小户型住宅设计现状的分析, 了解到其在观念认知上存在着诸多的问题, 居民单纯的认为中小户型住宅相对窄小, 认为面积越大越好, 攀比现象严重, 大都追求大户型的住宅, 居住的舒适感可能并不如中小户型的好。由于一些限定性的规范, 导致设计师的能力与想法无法发挥, 设计灵感无法得到彰显。由于观念上认知的缺失, 在心理上对中小户型住宅产生抵触, 是观念认知不到位的重要体现。

2居住舒适性偏低

如今, 中小户型的设计主要是迎合市场需求, 大都为赶工而建设, 其质量和居住的舒适度下降, 设计上存在着多方面的缺陷, 只注重外表的华丽, 而忽视质量和设计的协调性, 违背了住宅设计的原则, 户型相对单一, 是中小户型普遍存在的问题。住宅空间内部缺乏合理性, 书房与视听区紧挨着, 视听嘈杂的声音会影响书房的静谧, 是设计不合理的重要体现。另外, 中小户型住宅区设计流于形式, 细节设计相对粗糙, 采光不好, 无法满足通风条件, 会让居民的居住质量大大下降。

3可变化程度较小

由于居民在居住的过程中, 会受到人口数量变化或环境的变化, 进行空间上的调整, 但是很多中小户型住宅由于受到空间、面积上的限制, 可变性的难度相对较大。由于对中小户型的不重视, 住宅设计的灵活性、可变性相对较低, 是当前亟待解决的重要问题, 也是对设计师的重大考验。

二、中小户型住宅设计方法

1灵活性设计方法

中小户型住宅建筑具有面积小的特点, 由于家庭在居住的过程中, 人口结构、规模会发生变化, 会对大户型住宅进行憧憬, 但是要通过中小户型来进行灵活性的设计, 经过不断的优化与充实, 将可持续发展理念融入到户型设计之中, 定会达到理想的效果。例如, 可以对住宅内部的空间结构进行设计和改变, 即使厨卫、卫生间等已经设置好, 不容改变, 但可以做局部的调整与改变, 根据居住者的要求进行合理化的设计。也可将部分功能区进行模糊设置, 将功能不明显的各个部分进行连接, 如可将起居室和餐厅进行合并与联通, 为了营造整体性的感觉, 可将厨房设计成半敞开的形式, 是设计个性化与创新性的重要体现, 可营造更为温馨、舒适的居住环境。居住者可以利用隔断或装饰壁橱将区域隔开, 能够充分利用空间, 发挥中小户型住宅的应用价值, 提高住宅设计质量。

2 精致性设计方法

2.1 室内平面尺寸设计

2.1.1 起居室的设计。

起居室是室内空间的重要组成部分, 是供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间, 也就是常说的客厅。根据《住宅设计规范》中的规定, 起居室所占有的面积不可小于10m2, 起居室的一般尺寸应满足3.0m×3.6m, 还要顾及到沙发、茶几和电视柜的距离设计, 开间应保持在3.3m~3.9m, 而进深要保持4.0m~4.2m, 是中小户型内部平面最为合适的尺寸。

2.1.2 主卧室的设计。

主卧室的设计, 应考虑到卧室设计的私密性和隐私性, 应避免其他房间的影响, 保护居住者的隐私安全。主卧室的设计, 首先应考虑床位的面积, 大型的双人床为2.0m×2.3m, 电视柜占取0.45m~0.60m, 在其中要流出0.60m的通道。在主卧室应具备良好的观景角度, 适度的摆放花卉、装饰物, 可以选择观赏性芳香类花卉, 既能达到美化的效果, 也能起到很强的保健效果。

2.1.3 次卧室的设计。

主次是相对的, 次卧室的居住者大都为子女, 或是暂时居住的亲戚、客人, 其在功能与主卧一致, 但其占有的面积以及装饰等都会相对主卧低一些。根据家庭的实际情况在次卧中设置游戏玩具区、书桌或书柜等, 以满足生活的要求。

2.2 户内空间设计。

门厅在整和空间设计中扮演着至关重要的角色, 发挥过渡作用, 鞋帽、雨具、外套等存放的最佳区域, 对于面积相对较小的中小户型住宅来说, 不适宜设置独立的门厅, 将其与其他空间整合、联系起来, 既能节约空间, 也能满足居住者的需求。如将门厅与起居室进行联通, 将其作为起居室的延伸, 实现对空间的充分利用。另外, 空间设计还包括过道和走廊, 将走廊涉及到各个公共区域之中, 能大大节省空间。

2.3 厨卫与阳台设计。

厨卫在室内空间设计中的份额相对较小, 占取的空间有限, 但其中包含很多细节性设计, 如油烟机管道、洗涤槽的设计等等。阳台要具备室内通风采光的最佳条件, 若空间足够的话, 可以加大阳台的进深, 可放下家具, 变成岫岩、休息的场所。

结语

综上所述, 中小户型住宅区是城市居民的主要居住形式, 相较于大户型更能吸引居民。中小户型住宅设计注重细节上的设计, 能够充分利用其空间资源, 从平面设计、家具摆设、朝向与风向以及整体的协调性设计等, 提倡运用灵活可变性的设计理念, 强调设计主题的一致性, 是设计师需要注意的问题, 进一步提高居住品质, 追随社会的发展趋势, 将科技、节能环保技术应用其中, 积极响应的生态文明社会的构建主题。

参考文献

[1]严峻, 常贺.中小户型住宅设计存在的问题及设计原则[J].科技创新导报, 2011 (11) :43.

关于中小户型设计的要点初探 篇9

关键词：中小户型,设计,住宅,经济

0 引言

赵冠谦大师将住宅设计要求归结为:具有功能清晰的实用性、品质优良的舒适性、灵活可变的适应性、质量可靠的安全性、绿色建筑的环保性、节能省地的经济性。

建筑师设计一套大户型可以充分发挥其天马行空的想象, 把一些公共建筑的设计手法也“借鉴”过来。但设计中小户型, 所面临的问题却是多方面的, 中小户型往往是一梯多户的, 平面的紧凑、结构的合理性、功能性的要求以及各户均好的采光、日照、通风、户与户之间的干扰等都更难处理一些。

我国目前小康社会初期住宅的主体消费群是广大的中低收入家庭, 其设计更应遵循“力求在较小的空间内创造较高的生活舒适度”, 这是住建部等8部委 (局) 提出的指导我国住宅建设的主要指导思想。充分利用中小套型有限的空间, 尽量做出相对较高的舒适度, 其本质是经济适用。总的来说中小户型应是健康性、实用性、灵活性、经济性等统筹考虑的产品。

1 健康性

健康性是指在满足住宅建设基本要素的基础上, 提升健康要素, 保障居住者的生理、心理、道德和社会适应等多层次健康需求。住宅要解决的问题很多, 要做到统筹兼顾, 健康性是第一位的, 其他方面的追求都不能以牺牲健康性为代价。

不同区域受地理气候条件的影响对住宅设计考虑的出发点会有不同。比如北方强调采暖、保温、防寒, 能接受暗卫生间的设计, 外墙面积少。南方更重视通风、降温隔热, 不喜欢暗卫生间的设计, 平面多凸凹, 外墙面积多。北方广受欢迎的户型到了福建等南方地区受到冷落, 除了生活习惯的不同, 更多的是其所处住区大环境不同。这些沿海地区的日照更加充分, 更多的人认为景观大于朝向, 一些人对风水更看重一些。

例如:笔者从事过的某工程实例, 该项目是一个典型的一梯三户的户型平面 (图1) , 这种户型因为比较接近于“板式”被采用的很多, 这种户型至少在该地区不是很合适, 最大的问题就是中间户有进风口无出风口, 无法产生有效的通风, 楼梯间门窗同边形成一个口袋通风也不好 (门改在里端开能够改善) 。左部户型可以做适当调整 (图2) , 厨卫管线集中, 增加一间朝南房, 交通面积减少了一些, 结构关系也简单了一些。

2 实用性

不同住户对实用的理解要求不同, 但大多要求基本一致, 就是要有适当的套型面积, 大小要适宜、功能要合理、流线要简洁、少一点无效的面积, 每个房间尽量间隔方正, 少一些“金角银边”, 避免“钻石房”的出现。

中小户型一般采取多套的组合单元, 一梯两户被认为是条件最好的单元组合方式, 但是公摊面积会比较多, 电梯服务的户数相对较少。

2.1 功能分区合理

功能分区要合理:住宅内部空间有各自不同的使用功能和要求。有公共性的和私密性的, 有动的和静的。在设计中尽可能处理好它们的功能关系, 做到动静分区、公私分离、洁污分离, 这是住宅使用功能良好、居住舒适的先决条件。在进行合理功能分区时, 平面布置紧凑, 相关房间聚集, 户内活动互不穿行他室, 没有交叉。室内流线顺畅、交通路线便捷, 交通面积集中、紧凑、减少干扰, 突破单纯的交通功能, 做到交通面积的综合利用, 提高室内空间利用率。

2.2 合理分配套内面积

合理分配套内面积也是一个重要的方面。从各房间大小来看, 主要应控制好房间的开间尺寸。中小户型中, 户型面积许可的话, 客厅最好不小于4.2m, 几间卧室中主卧室不宜小于3.6m, 次卧室中一间要有3.2m, 这是考虑有的住户把床靠墙放的时候还能开得了门。住宅中各使用空间的面积并没有一个固定的指标, 不同的家庭结构, 不同的生活方式对功能空间的要求是不一样的。总的来说, 各空间开间和面积要与总的套型面积相协调, 120m2套型的客厅、厨房就应比90m2套型的大一些为好。

2.3 客厅设计

在家庭的布置中, 客厅一直占据非常重要的地位, 因此规整而庄重, 大气且大方是其主要风格追求。随着社交场合的增多、活动内容的日渐丰富, 客厅有回归家庭生活自身功能要求的趋势。

在布局装饰上, 更多地突出其作为家庭活动中心的功能, 来反映家庭生活起居的真实风貌。如果是独立客厅, 面积可以小一些, 如果是与餐厅、门厅合一的, 则尽可能大一些, 但最好要方正, 明亮通透, 有很好的视野。客厅的空间尽可能稳定, 墙面尽量少开门, 通常在与窗户夹角的两个侧墙面要保持3m以上连贯的“双平行线”, 利于电视背景墙的装饰, 方便摆放沙发和家具。进门处最好有一个玄关, 避免“开门见山”, 提供一个换鞋空间, 玄关的设计要充分考虑搬运家具的尺度要求。

通常的设计一般是客厅外直接带阳台, 去阳台都要经过客厅使客厅的稳定性受到影响, 阳台上晾晒衣物堆放东西的时候, 在客厅里看起来很不雅观, 尤其在客人来访的时候去阳台很不方便。

阳台是建筑物室内的延伸, 是居住者接受光照、吸收新鲜空气、进行户外锻炼、观赏、纳凉、晾晒衣物的场所。如果布置得好, 还可以变成宜人的小花园, 成为家庭另外一个活动中心。

图3中主阳台设计为一个方形阳台, 客厅主卧室次卧室都可以直接到阳台。为阳台开辟另外出入口, 减少对客厅各方面的干扰, 方形阳台的设计为家居活动提供了更多可能, 例如可以临时加床, 摆放麻将桌, 放置健身器材等, 进出阳台不再必须穿越客厅, 整个户内形成了多流线, 如果在客厅的窗外设置花池增加绿化, 可极大改善视觉效果。

2.4 辅助空间设计

厨房、卫生间等辅助空间的设计要细致, 厨房、餐厅、辅助阳台最好“三位一体化”, 有一个小的服务阳台, 便于杂物放置在小阳台上, 但是如果厨房直接到阳台开门牺牲了操作台面就不是很实用。考虑到冰箱入厨及微波炉、洗碗机、电烤箱等厨房家电的日益普及, 烹调中煎、炸、煮、煲分工日益明细, 厨房的面积宜适当扩大。厨房的设计要符合作业流程, 一般而言, L型设计比一字型和双排布置更能提高效率, 降低劳动强度, U形布置面积利用率最高。常有设计将厨房的窗开在操作台长边的墙上, 这样不利吊柜的设置, 也不利于卫生清洁。

卫生间不应正对客厅, 也不必过于强调兼顾客人使用而将位置过于靠外, 因为频繁使用的主要还是家人, 距卧室过远会使家人尤其夜晚使用不便, 还是与卧室近一些为好, 哪怕深入睡眠区也无妨。如果在客厅能够直接看见卫生间, 或者去卫生间要经过客厅, 那么当有客人来访时家人使用起来就不太方便。以家人为本才是真正的“以人为本”。多居室的公用卫生间应尽可能将洗浴分开, 隔成洗漱与浴厕两个空间才会方便使用。

压缩纯粹的交通面积, 挤掉“边角碎料”, 让每一平方米都物有所值。

面积的合理分配要分清不同功能空间的不同要求, 如大户型和小户型的卧室、卫生间除数量不同之外, 每个卧室、卫生间的功能要求、设备尺寸基本相同面积需求也相近;而起居室、厨房、餐厅虽然功能相同, 大套型比小套型服务的人数多, 其面积也应该大一些。

3 灵活性

灵活性是指建筑设计以及结构和管网的布置可以为户内的灵活布置和可改造创造必要的条件。竖向管道集中, 横向排水管道不穿楼板。

一般住宅设计的灵活性可以从尽量减少固定隔墙着手, 以某套型平面为例, 敲掉了主卧和次卧之间的隔墙, 做成了通长衣柜, 衣柜里的衣物有很好的吸音作用;敲掉了次卧和走廊的隔墙做成了储藏柜和工艺品陈列柜;敲掉了厨房和餐厅的隔墙做成了酒柜和储藏柜、安装了双扇玻璃推拉门, 改厨房L型布置为U型布置, 门与柜子同宽, 推开门便是开敞厨房, 透明的玻璃门又正好与柜子浑然一体;敲掉了共用卫生间与盥洗室的的隔墙安装了磨砂推拉门, 夜间使用借用盥洗室的灯光, 卫生间的隐秘性更强。敲掉这些隔墙增加了大概2m2的有效面积, 这些隔墙在设计和施工时亦可不做。

关于横向排水管道不穿楼板, 住宅规范规定污废水的排水横管宜设在本层套内, 是为了检修和疏通管道时避免影响下层住户。其实还有另外的好处, 就是住户装修时往往会改变卫生间的布局, 只有当排水横管在本层套内才容易实现。

目前常见的做法是卫生间做沉箱设计, 住户可以随意改变卫生间内布置。在实际工程中发现有卫生间做了沉箱, 但是排水横管却安装在楼板下, 不知是何考虑。卫生间做沉箱设计考虑大多洁具适用的一般做法是共用卫生间楼板下沉50cm, 这有个问题, 就是对于国家提倡的2.8m层高而言, 沉箱后净高是2.2m左右, 一些住户感觉装修吊顶后尤其需要安装吸顶浴霸后的高度太矮了。结合同层排水技术楼板下沉可以改为30cm左右, 空间高度会好一些, 但是成本会增加一些。

4 经济性

经济性是在住宅建造和使用过程中, 节能、节水、节地和节材的性能。经济性应该是指前期建设和后期使用、维护几方面都要经济。就单体而言要结合规划节能、省地, 简约的立面造型, 避免繁琐的装饰和昂贵的建材。最主要的是要在建筑方案设计上加以控制, 不要一味求新求异而给结构带来麻烦使成本增加。建筑方案的合理性也直接决定相关专业的造价高低和日后使用的经济[2]。

关于节能设计, 简单地说就是给不符合节能要求的房子穿衣戴帽。首先要以良好的整体布局和建筑朝向布置作为建筑节能的基本措施, 多争取南北向布置。在单体平面设计上, 合理控制建筑物的体形系数及外窗面积。建立温度分区规划, 建立一个通畅直接的自然通风体系, 住宅内部空间尽量连续顺畅, 确保每个居室的各个方位点有良好的通风。阳光, 温度要求高的主要房间放在受外界影响较小的位置, 要求低的房间如厨房、卫生间置于北向或平面凹槽处, 以此在不增加投资的前提下, 改善空间的温度稳定和舒适效果。

对于外墙内保温系统, 目前的构造节点在内墙与外墙交接处外墙保温要拐进内墙50cm, 保温厚度一般会比抹灰厚而凸出墙面, 住户并不喜欢。目前的节能计算软件和节能构造对很多细节亦考虑不够。

节能方面除了体形系数和围护材料外主要是关于房间朝向。卧室是以夜间睡眠为主, 白天的活动很少在此进行, 大部分时间是空着, 其向南还是向北, 有无直接日照, 对于建筑节能而言差别不大。在满足通风采光, 保证窗户的气密性和隔热性的要求下, 卧室不向南不影响建筑节能。而起居室己成为家居生活的核心, 如果起居厅向南, 白天有充足的日照, 室内的自然热环境较好, 可以明显节约采暖和空调的耗能。

5 结束语

小户型住宅设计存在一定的设计难度, 但是不能以此为借口牺牲小户型住宅的居住质量。为此, 提倡在住宅设计中“以人为本”的设计理念, 切实关注人的日常起居生活需要, 从细节入手, 多比较、多研究, 真正实现“小户型、高品质”的目标。以上所介绍的是我们在小户型住宅设计领域努力思索的一个粗略的体会, 希望我们的经验和思考能给其他人带来一定的启发, 深化对于居住内涵的认识, 使今后的住宅建设活动更好地体现优质生活的品质和意义[3]。

参考文献

[1]张劲松.小户型住宅内部空间设计初探[J].中国住宅设施, 2009 (02)

[2]巫仲强.中小户型住宅设计存在的问题及实现[J].中小企业管理与科技 (上旬刊) , 2009 (01)

中小户型方案设计研究 篇10

然而，惨淡的成交行情却并未抑制年底前的新房上市，至《楼市》记者裁稿时统计，目前已知12月预定开盘的项目达到了47个，在实际调查中，除远洋新干线、汤泉逸墅、财富东方、天晟嘉园、富力丹麦小镇等10个项目表示开盘时间未定或将推迟至明年之外。其余37个项目均表示依照计划于年底前开盘销售。

楼市初显“暖冬”京城各区新盘争鸣

尽管目前有不少专家预计，入冬以来商品房成交量大幅下滑的境况只是表明整体市场的“寒冬”时节不过刚刚来临。但从目前12月预计上市的新盘情况来看，房地产市场的这个冬天并不太冷，似乎还略有回暖的迹象，对此现象，不少业内人士认为，由于在一系列规定出台之后，政府在住宅新项目审批流程，时间上明显滞后，使得今年三季度批准的项目非常少，而规定的相关细则出台后审批还需要过程，招投标也需时间，因此形成供应不得不推至了今年年底。同时，真正有置业需求的购房者其实也并不太在意是否淡季旺季，供求有望在这个寒冬得以对接，楼市整体进入平和状态。

据记者统计，12月将照计划如期开盘的37个项目均匀散布在京城各区中，形成了各自争鸣的局面，连平日鲜有供应的东西城区也有新项目入市，整体楼市供应以普通住宅为主，均价多在万元以上，而在12月的新盘中，四环内项目出现了较集中的现象，由于长期以来四环内楼盘直处于供不应求的状态，且入市产品多为高档公寓，城区内的房价直居高不下，与普通购房者需求和可承受能力存在一定偏差，预计12月入市的城区楼盘将有一个较长的市场消化期。

住宅供应增加别墅形单影只

进入到年底众多普通住宅项目集中发力，给一直黯淡的市场带来亮色。在37个即将上市的新盘中，有20个为普通住宅，占了总量的54.1％，从居到三居均有不同的户型可供普通购房者选择。

记者调查了解到，城区热点居住区域的新盘如中海城，上东三角洲二期，世华水岸等价格在1万～1.4万元／平方米之间，远郊区县的武夷花园，天骄俊园、西提岛等价格在8000元／平方米以内，都是置业者可以考虑之选。

在普通住宅加大上市力度的同时，高档公寓也始终保持着可观的供应量。尽管今年一再出台各项调控政策抑制买房者旺盛的投资需求，但高档公寓的开盘情况似乎依日我行我素，受其影响并不大。依托完善的配套设施，优良的居住环境以及较优秀的物业管理，其价格始终保持在了万元以上甚至不少楼盘都表示不会低于1.5万元／平方米的均价。

此外，别墅用地禁批效果依旧显著，12月预计开盘的项目中，仅仅只有中体奥林匹克花园三期推向市场，且均为联排城市别墅。

中小户型扎堆上市大户型豪宅鲜有

“虽然”70％·90平方米，政策出来都一年多了，市场上供应的小户型产品还是很少，这几个月我都一直关注小户型，可是选择的余地太小了。陈小姐日前向记者感叹道。

过去几个月，小户型项目入市寥寥可数，不少项目甚至推迟开盘。但据记者统计，在12月即将上市的新盘中，中小户型共有23个，占所有新盘的62.2％其中纯小户型项目达到了5个，如设计师广场、东阙都、世嘉·博客等新盘，这无疑将给青睐小户型的人们带来更多的选择。

业内专家指出，小户型项目占比提高，主要在于“70％·90平方米，”控政策的逐步落实，而随着中小户型供给进一步增加，北京住房市场的供应格局将得到改变。

相比于中小户型的扎堆上市，随着市场上小户型的逐渐增多房地产投资专家贾卧龙认为，90～120平方米的舒适户型会随着新建数量的减少而日渐稀缺，其升值潜力也会大为增加；另外，城市中心土地资源有限，位于城市中心的高档住宅因其交通便利，配套完善等优势而受到购房者的青睐，未来的市场上，此类住宅也会具备较大的升值潜力。

城区价格高攀万元以下只看郊县

据最新统计数据显示，在11月12日至18日一周内京城共成交住宅期房2375套，成交面积26.92万平方米与之前一周相比，成交套数下降了11.8％。然而，与销量大幅下滑相背的却是价格持续上涨。面对“有价无市”的尴尬，一些高档楼盘的开发商也表示担忧，“最近房子非常不好卖，这两个月只卖出几套房，又不敢降价，只能慢慢耗着。”

12月即将开盘的项目中，除了部分项目均价尚在待定中之外，五环之内几乎找不到万元以下的新盘，而二环以内的新盘如西派国际公寓，国瑞城等甚至达到了3万元的开盘均价。这对不少对房价承受力有限的购房者来说无疑只能将选择的目标投向远郊区县。

即使远郊新盘的开盘均价尚未及万元以上，但据了解仅11月的12日至18日一周的成交价格同比前一周升幅也接近20％。目前尚且平和的远郊房价。也逐渐呈现出了冲向万元大关的势头，如大兴区的丽园阳光、世嘉·博客，其开盘均价目前已定在了8500元／平方米和9000元／平方米。

二环内新盘露面五环外供应扭转弱势

相比于11月份二环内新盘零供应的尴尬，12月的新项目中二环内分别有西城区的西派国际公寓，崇文区的国瑞城人市，而一向鲜有供应的东城区也有3个新盘露面，为东二环东直门交通枢纽对面的公寓项目东阙都，府上嘉园，东外公馆。

正是由于“物以稀为贵”，加上新供应的都为公寓项目，这几个新盘的开盘均价一路高企，据东阙都的销售人员透露，该项目的开盘均价目前已经预定在了每平方米4万元以上。

从整体上看，12月的新盘中五环外供应扭转了上个月的弱势，开始与五环内新盘平分秋色。记者统计，有14个项目将于年底前在五环外的各区县亮相，占整个市场的37.8％，其中以通州，大兴和燕郊项目为主，分别有2.4.3个项目入市，并以普通住宅供应为主流，给众多普通购房者带来更多的置业选择，满足他们的需求。

此外一直是新盘供应集中的三至五环一带，仍然不逊色，共有15个新盘将在年底前加紧入市，与五环外供应量持平。

东四环居住价值延伸

经过观察对比不难发现，无论是房地产市场的旺季或淡季，朝阳区一直都是新盘的供应大户，以CBD为核心向东扩散，形成了东四环环状居住价值带。

在12月面市的新盘中，记者更是发现朝用区的6个新项目国风北京，上东三角洲二期、金地名京、姜利山、禧福汇、美景东方，中诲城依次由北至南均匀散布在东四环区域带上，且均价无一例外的高居万元以上。

中小户型方案设计研究 篇11

一、合理的平面布置

合理的平面布置即各功能分区清晰, 即室内公私分区、动静分区、洁污分区明确。在这个大前提下, 减少面积浪费、提高居住舒适度是户型设计的关键。将各个功能空间紧凑布置, 积聚相关房间, 方便使用。设计便捷的交通路线, 任何线路尽量短捷, 小户型内走道控制在一个房间开间以内, 走道尽量结合客厅、餐厅等公共部位, 保证采光及视线开阔。客厅及卧室的入门位置及开窗位置直接影响房间的家具布置, 要精心设计, 避免大而不适用的浪费。

二、适宜的空间尺度

适宜的功能空间由室内家具设施、人体尺度、各功能活动面积三部分组成。它们决定了居住部分各空间的划分和大小。因此, 在中小户型住宅设计中把握好平面尺寸、家具尺寸, 合理布置家具, 避免随意性。常用家具尺寸 (见上表) :

推荐的净开间尺寸:厅为3.6~3.9米, 主卧为3.3~3.6米, 次卧为2.7~3.0米, 厨房1.5~1.8米。净进深尺寸:1.2~1.5倍开间尺寸, 不宜大于1.8倍。比如厨房平面单拿出来做研究, 进深尺寸轴线是1.8米, 开间尺寸2.3米, 操作台包括洗、煮、微波炉、冰箱、操作和人之间的空间距离, 这样一种细化处理, 就体现出了精致化设计。

中小套型住宅内部层高应避免过高过低现象。过高会产生空旷感, 而且增加能源消耗, 过低会让使用者感觉压抑, 也不卫生。根据气候分区和结构选型、采暖方式等不同因素, 可选定2.8~3.0米层高, 厅、卧室净高为2.4~2.6米, 厨卫净高为2.2~2.4米。

三、集成的厨卫设施

厨卫是设备、设施、管线密集的空间, 也是家务劳动强度最大的地方, 因此科学合理, 并按人体工程学原理进行布置, 做到配套、综合、隐蔽的布置三原则, 设置管道井、管道墙或盒子卫生间, 使厨卫空间利用最大化, 使设施集成最合理化。在提高户内设备的使用率和效率的前提下, 像日本把厨房、卫生间放在中部的作法在我国一些公寓中可以实现。特别是卫生间分开设计的做法可以借鉴, 其面积比我国两套卫生间之和小。不但面积上有所节约, 而且使用效率也能提高。具体方法是将卫生间分为三份空间:便器一间, 洗脸洗衣一间, 浴室一间, 洗脸间还兼做更衣间。这样, 家里3个人可以同时使用卫生间, 却互不干扰。同时, 因为功能分开, 卫生室和洗脸间都非常干燥, 使用和收拾起来会更方便。

四、重视多维的空间利用

多维的空间利用有两个方面。

首先是在高度上对功能空间的利用。

利用高度丰富储藏物品的装置。通常我们利用高度在入户过渡空间上部、交通通廊上部等位置做成吊柜, 利用坡屋顶, 将阁楼充分利用, 形成存储空间。然而容易忽视的是将储藏空间细致分工, 比如小件东西存储、鞋类存储, 还有衣帽间等等。像卫生间的前室部分, 可以设置小吊柜, 专门放置毛巾、浴巾等。总之, 设计人员应该精心设计, 关注每一个细节。

在紧凑的住宅套型中, 家具布置还可以向立体化发展, 有效地利用空间。如布置高低床、可折叠的桌椅以及多功能灵活家具等, 在有限的面积内增加空间的使用效率。

引入复式空间, 将部分用房在同一空间内沿垂直方向重叠在一起, 往往采用吊楼或阁楼的形式, 将家具尺度与空间利用相结合, 充分利用空间。

另一方面是在时间上对功能空间的利用, 可将起居与进餐、进餐与备餐、休闲与工作、会客与睡眠等活动地点在时间上交叉使用, 增加了空间的使用率。比如在服务阳台上, 可以放很多设备, 有洗衣机、冰箱、洗碗机、还有冷冻的设备等;可以设置烫衣服、晾衣服的空间。这样一来形成了一个劳动区, 从其自身功能上来讲, 还融合了储藏与休闲的功能。

五、注重灵活的功能空间

在中小套型住宅设计中, 根据家庭生命周期内家庭结构、生活模式、职业变化等情况的变异, 室内空间设计应留有可灵活分隔的余地, 做到内部空间的适应性。也就是说能够根据家庭的生命周期变化而变化, 它要有一定的适应性。比如相邻的两套住宅, 一大一小, 可以考虑打通一道分户墙后, 便成了老少两代居的套型, 这样就提供了又一种套型的变化。

另外一种思路就是积极采用模数协调, 推行全装修, 提搞工业化和产业化程度。有大空间的结构体系, 即外围简洁墙和屋内无梁楼板, 这样对于内部重新分隔提供了一个条件。其次, 要考虑管道能够随着房间的变更而变更, 可以采用架空楼板, 在地板下面布置户内的各种管线, 需要时, 可以直接从地板下引出使用。在架空楼板层里面水平的管线可以在这里面自由穿行, 这样就带来了一个很方便的设备调整的可能性。

六、选择简洁的室内装修

住宅内装修应做到清雅、明快、朴实、大方的效果, 防止繁琐、复杂、奢华、奇特的装修。简洁的装修能扩大室内空间感, 门应是多样的, 如折叠式、推拉式以增加空间。为了使较低层高的室内空间不至于产生压抑感, 可在墙面的划分、色彩的选择等方面进行处理, 利用视错觉增加住宅室内空间感。为了减少封闭感, 可在私密性弱的空间之间采用不到顶的半隔断, 使空间延伸, 也可以在保证节能的前题下适当的加大开窗面积, 扩大视野, 以求获得良好的室内空间效果。

七、注意特殊套型设计

中小套型住宅适宜满足单身和老龄化家庭的需求, 但需要做一些特殊设计。单身家庭的套型应提供完善的设备设施和较大的灵活空间。老人家庭应强调无障碍, 即室内地坪无高差、设有辅助支持设施、降低操作台面和柜体高度, 使用方便操作的开关, 地面应防滑, 墙角应圆滑、门洞增大以及设有呼救装置等等, 使老年人生活有方便、舒适、安全感, 对厨房、卫生间细化设计。

八、应用适用的科学技术提升住宅性能

科技引领人居已成为共识, 住宅性能需要科技提升。中小套型住宅的声、光、热、空气环境质量更需要科技来保证。应积极选用因地制宜、就地取材的低投入高效率的适用技术。充分利用自然资源, 如争取充足阳光、组织通风、避日晒等。设计简约的立面造型, 适当的提炼传统建筑符号, 达到既有传统精髓, 又有现代气息的建筑风格, 争取合理的体型系数和窗墙面积比、窗地面积比。以上这些都是提高住宅性能经济又科学的措施。如果引进国外先进科技, 应尽快国产化和本土化, 做到为我所用。

做中小户型不仅仅是面积“小”就可以了, 小户型的功能和空间还是应该多层次、很丰富的。要适合不同居住者的需求, 要将居住群细分。应该注意细部设计, 注意设施、设备的正确选型, 保证施工质量, 以提高住宅的舒适度及品质。不能因为是小户型就可以简单设计, 建筑设计人员要以把中小户型做成多样化、精致化为今后的目标。

参考文献

[1]住宅建筑规范 (GB50368-2005) .北京:中国建筑工业出版社, 2005

[2]住宅设计规范 (GB50096-19992003版) .北京:中国建筑工业出版社, 2005

[3]朱昌廉.住宅建筑设计原理.北京:中国建筑工业出版社, 1999