土地定级信息（精选4篇）
土地定级信息 篇1
摘要：本文通过我国土地定级的基本情况分析, 探讨土地定级的基本理论、方法, 通过其发展过程分析, 揭示了现时存在的一些问题, 结合国际经验, 对我国土地定级发展提出了看法和建议。
关键词：土地定级,评定方法,级差收益测算法,国外经验
一、土地定级基本概念
城市土地由于经济社会活动的复杂性, 其价值的确定比较复杂。土地定级是评定土地各要素对社会经济活动需求满足程度的活动, 指在特定目的下, 对土地质量和使用效益及其在土地空间上分布差异状况的评定, 并用等级序列表示其差异或优劣程度。
1.1 土地定级的方法
土地定级的方法体系目前主要有三种:多因素综合评定法、级差收益测算评定法和地价分区定级方法。
1.2.1 多因素综合评定法
综合评定法就是以土地单元为样本, 选择对其发生作用的因素和因子为鉴定指标, 赋予相应参数, 应用数学建模的思想加以归并、归纳, 综合分析因素和因子对土地作用的强度寻找城市土地在空间分布上的优劣差异。
综合评定法的难点是因素、因子的选取。依据以往经验, 我们一般选取的因素有:
a.城镇区位因素
b.城镇集聚规模因素
c.城镇基础设施因素
d.区域经济水平、综合服务能力
e.土地储备量
其中d项一般作为备选因素。
定级单元各因素分值的计算采用因素加权求和法, 计算公式为:
Fif=∑ (eij*Wi)
式中, Fif为j单元的因素分值:eiff, 为j单元的因素中i因子的分值, i=1, 2, …n;Wi为i因子的权重:n为因素下设因子的个数。
定级单元总分值计算也采用因素加权求和法, 根据定级单元总分值初步划分土地级别后, 还要根据区域土地价格等能反映土地利用效益的因素进行全面考察:同时结合土地交易与实地调查的地价与租金水平, 对土地定级的初步结果进行局部修改和调整, 最终确定土地级别。
1.2.2 级差收益测定法
级差收益测算法首先凭经验初步划分土地级别, 然后以发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析, 从中剔除非土地因素如资金、劳动力等带来的影响, 建立各种回归统计模型, 测算土地的级差收益, 从而划分土地级别。
考虑到城镇土地利用的特点, 特别是城镇商业用地的土地利用级差特点, 同时, 城镇铺面出租情况越来越普遍, 其资料收集比较容易, 也比较真实, 因此实际操作多采用指数模型利用铺面出租资料进行级差收益测算。
1.2.3 以价定级法
根据地价水平高低一致性在城市地域空间划分地价区块, 制定地价分区, 从而划分土地级别。以价定级法又叫地价分区定级法, 这种方法将土地级别与土地价格直接联系起来, 测算方法便捷, 结果便于应用, 便于更新。
1.2 土地定级基本原则
(1) 综合分析原则
各种经济社会、自然因素进行综合分析, 按差异划分土地级。
(2) 主导因素原则。
根据城镇的影响、土地优劣的因素种类及其作用的差异, 重点分析对土地定级起控制和主导作用的因素, 突出主导因素的影响。
(3) 地域分异原则。
土地定级应掌握土地区位条件和特性分布与组合规律, 将类似地域划归同一土地级
(4) 级差收益原则。
土地定级是划分的土地级对土地收益明显差别的有关行业级差的重要参考依据。
(5) 定量与定性结合的原则。
土地定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化, 以定量计算为主, 必要时对某些很难以定量的社会、经济因素采用定性分析, 以减少人为任意性, 提高土地级别精度。
二、土地定级理论基础
2.1 地租理论
地租理论被认为是土地经济学的基础与核心部分, 了解把握地租理论是开展土地级别评定的前提。
地租的初始内涵是泛指的报酬或收益。绝对地租是土地所有者凭借土地所有权的垄断所取得的地租。在我国城镇中, 因存在土地国家所有权的垄断和使用者对土地使用权的占有, 实际上两权分离, 所有权必然要求在经济上实现, 因而我国的城镇经济生活中存在绝对地租形态。
级差地租是由于城镇土地位置的差异、等量投资或追加投资所产生的不同效益而形成的超额利润, 又可分为两种形式:
(1) 级差地租I
级差地租I是由土地质量和位置差别而产生的不同超额利润转化而成, 它是城市地租的主要形式。
(2) 级差地租II
级差地租II由在土地上追加投资、改善基础设施等而增加的超额利润转化而成。城镇土地经营权的垄断, 可能使企业对自己经营的土地连续追加投资, 使一定时间内的效益, 随投资的增加而递增, 从而形成级差地租II。
2.2 区位理论
区位理论是进行土地定级、土地估价工作的基础。土地价格的形成由土地本身和投入其中的土地资本的数量和结构决定, 它以土地本身的自然条件为基础, 也受经济地理位置和交通地理位置的影响, 并与一定地域空间上生产和生活的方便程度呈正相关。这是以区位理论指导土地定级的基础。
土地是区位理论研究的主要内容。城镇土地利用的实质即是对土地区位的利用, 区位优劣是衡量地租、地价高低的重要标尺。根据各种条件下形成的区位类型对不同区位土地产生的影响及其在空间上表现出的不同的使用价值和价值, 就能准确地把握土地价格, 从而得出正确结论。
三、我国土地定级发展过程分析
3.1 土地定级历史沿革
土地分等定级在我国有着悠久的历史。早在我国上古时代就有按土壤色泽、性质或水分状况来识别土壤肥力, 进行土地生产力的评估和分类的记载。据《禹贡篇》记载, 夏禹治水后, 将九州土地的自然肥力估计为上、中、下三等, 每等又分上、中、下三级, 共九级, 并按土地等级规定田赋标准。
新中国成立后到20世纪80年代中期, 随着土改的逐步深入, 在农村开展了以查田定产为目的的农用地分等定级 (1951年) , 这一时期的农用地分等定级属简单的土地经济评价。20世纪80年代初, 随着我国大规模开展土地资源调查工作, 土地科学开始形成并得到迅速发展。
20世纪80年代中期以后至今这一时期是我国土地定级的完善时期。20世纪90年代初, 城镇土地有偿使用制度改革极大地推动了城镇用地分等定级工作的开展, 全国主要大中城市相继开展了城市用地分等定级工作, 这为农用地分等定级积累了经验, 奠定了基础, 其基本思路和技术方法对农用地分等定级具有现实的借鉴和启迪作用。
3.2 存在问题
3.2.1 管理问题
(一) 国土资源管理体制改革后, 基层国土所 (分局) 办公条件差、素质参差不齐, 基层国土资源管理体制有待进一步完善、职能有待进一步强化、干部队队伍素质有待进一步提高;
(二) 有法不依、乱占滥用资源、侵害农民权益的现象时有发生, 信访和稳定工作压力依然很大;
(三) 地质灾害防治工作经费严重不足, 影响和制约了地质灾害防治工作;
(四) 技术支撑体系建设亟待加强。目前我国技术和信息建设相对滞后, 制约了国土资源管理工作的健康发展。
3.2.2 不同定级方法的问题
(一) 多因素综合评定法
评价结果采用总分值表示土地级别差异, 不能直接反映各级土地的级差收益;
该方法是一种间接的+曲折的测算土地级别的方法, 是在土地市场不发育条件下的一种选择。
(二) 级差收益测算法
该方法在理论上和实践中都存在:凭经验划分土地级别, 主观随意性大, 在不准确的级别上难以测算出准确的级差收益:我国城市土地市场是不完全的市场, 真实的级差收益难以测算, 非土地因素影响难以剔除:企业利润的区位性不明显, 测算出的土地级差收益反映不出城镇土地利用的位置差异性。
(三) 以价定级法
在土地市场发育不成熟, 市场管理不完善的情况下, 该方法的应用受到限制。
四、我国与国外土地定级研究的比较
4.1 国外土地定级基本理
(一) 指数理论
统计中的指数产生于18世纪后半期, 主要是研究总指数的方法问题。总指数不仅可以综合反映同类现象的变动方向和变动程度, 还可以分析复杂现象总的变动中各个因素的影响方向和影响程度。
(二) 抽样调查理论
抽样调查既是收集统计资料的方法, 又是对现象总体进行科学估价和推断的方法, 也叫抽样法或抽样推断。这种调查研究方法的理论依据就是大数定律和概率论。
(三) 城市规划理论
城市规划要从土地最经济利用的观点出发, 兼顾土地利用的社会效益和环境效益。城市规划对城市土地价格有引导作用。城市规划在宏观上界定了各类用地的结构和布局, 设定了土地利用发展方向, 它在一定程度上决定地价分布及地价水平。
(四) 竞标理论
阿伦索的竞标理论认为:在市场机制中, 城市各种活动的区位取决于他们能支付地租的能力。不同用途付租能力不同, 土地市场上地租的变化一般成同心圆分布模式。这是分类定级的理论依据。
4.2 国外土地定级基本方法
在房地产发达的国家, 由于交易量大, 对经济影响力强, 政府比较重视采用经济杠杆进行房地产市场调控, 较多采用政府指导和调控土地市场相结合的土地价格形式。如日本推行地价公示制度, 德国根据该国的《建设法手册》, 在各州设立职权完全独立的土地估价委员会, 每隔一到两年, 分区域计算平均价格并公布于众。
4.3 国外经验对我国土地定级行业的影响和借鉴
(一) 注重政府指导和市场调控相结合
现阶段我国房地产业的一个重要弊端是政企利益交融, 政府习惯于运用行政手段条款房地产市场, 使房地产市场定价机制混乱, 土地价格的确定往往存在不确定性。我国应重视采用经济杠杆进行房地产市场调控, 避免过多运用政治力量参与房地产行业竞争。
(二) 完善土地估价行业
在国外, 房地产估价行业是公信力比较高的中介行业, 但我国房地产估价行业由于发展时间短, 受市场其他因素影响较大, 往往不能公允地反映土地真实市价, 行业缺乏公信力。我国应放松对土地估价等中介行业的管制和行政干预, 使其健康发展, 成为具有较强公信力的行业。
(三) 注重信息的透明和公开
日本、德国等国家注重地价公示制度, 定期向社会公布的公示地价, 使公众得以较快得知市场变化, 有利于提高经济效益。
参考文献
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土地定级信息 篇2
题
一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁
2、计算主次干道影响距离一般采用公式。A：d=2s／l B：d=s／2l C：d=s／l D：d=2sl E：合法性
3、评估待开发生地价格，可以采用剩余法按下列计算公式求取：生地价格=__—土地开发费—利息—税金—利润。A．物业开发总价值 B．房地价格 C．熟地价格 D．房地总收益
4、按照城市地价动态监测工作的要求，你认为监测点地价评估应反映__。A．监测点现状条件下的土地价格市场水平B．监测点实际成交价格水平
C．监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平D．监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平
5、权属调查的主要内容不包括__的调查。A．宗地位置 B．使用者情况 C．界线
D．权属状况
6、土地登记的种类有__。A．初始登记 B．变更登记 C．更正登记 D．其他登记 E．房地产登记
7、所得税主要指的是__。A．社会保险税 B．企业所得税 C．资本所得税 D．个人所得税 E．集体所得税
8、最有效使用应当以预测原则和原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定．2008、【2004年考试真题】 A：需求与供给 B：报酬递增递减 C：最有效使用 D：变动
E：时间因素
9、教育设施完备程度主要影响__用地宗地价格。A．商业 B．住宅 C．旅游 D．工业
10、下列不属于农用地分等定级原则的是__原则。A．综合分析 B．整体控制 C．主导因素
D．土地收益差异
11、下列关于基准地价评估技术途径的表述，最准确的是__。
A．在市场欠发达地区，以土地定级为基础，用市场交易价格等资料评估 B．在市场发达地区，以土地定级为基础，以土地收益为依据评估
C．在市场发达地区，在土地定级或均质地域划分基础上，用市场交易价格等资料评估
D．在市场发达地区，以影响地价的土地条件和按因素划分的均质地域为基础，以土地收益为依据评估
12、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和__四者的内在联系。
A．估价原则 B．估价方法
C．不动产自身状况 D．不动产市场状况
13、__是依法对一定的土地加以利用并取得收益的权利，是土地所有权派生的财产权。
A．土地使用权 B．土地租赁权 C．永佃权 D．地上权
14、路线价估价法基本公式的表示形式是。A：宗地总价=路线价×宗地面积 B：宗地总价=深度百分率×宗地面积 C：宗地总价=路线价×深度百分率 D：宗地总价=路线价×深度百分率×宗地面积 E：时间因素
15、根据土地利用总体规划和经济社会发展需要，对各类用地数量的具体安排是__的内容。
A．土地利用详细规划 B．国土规划
C．土地利用计划 D．城市规划
16、损失补偿的范围为被保险人遭受的实际损失，下列属于其范围的是__。A．保险事故发生时保险标的的测算损失 B．保险事故发生时保险标的的合理费用 C．保险事故发生时保险标的的其他费用 D．保险事故发生时保险标的的实际损失 E．保险事故发生时保险标的的实际费用
17、利用剩余法估价时，场地取得契税的计息期应包括__。A．前期、建设期、销售期 B．前期、开发期、销售期 C．建设期、销售期 D．开发期、销售期
18、适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区的是。A：网格法 B：地块法 C：叠置法 D：多边形法
E：国家实行土地估价师资格认证制度
19、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是．【2008年考试真题】
A：地籍图 B：房产分丘图 C：房产分户图 D：房产分幅图 E：土地
20、条件、位置大致相同的几宗土地，形状的宗地一般地价较高。A：三角形 B：梯形
C：平行四边形 D：矩形
E：时间因素
21、根据我国现行的规划建设用地标准，城市人均建设用地标准为。A：50～100 B：60～120 C：70～140 D：80～160 E：土地
22、争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大的土地权属争议调处案件，有处理。
A：县级国土资源行政主管部门
B：设区的市、自治州国土资源行政主管部门 C：省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门 D：国土资源部 E：35％～50％
23、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和四者的内在联系。A：估价原则 B：估价方法
C：不动产自身状况 D：不动产市场状况 E：合法性
24、在下列选项中，__具有存款创造的功能。A．商业银行 B．投资银行 C．保险公司 D．证券公司
25、某公司1996年以出让方式取得居住用地70年土地使用权，出让当时居住、商业用地土地出让价格分别为80万元和110万元．2006年，该公司申请将土地用途由居住变更为商业并获得批准，按重新签订国有土地使用权出让合同当时的价格标准，商业、居住用地的出让价格分别为150万元、100万元，则应补交的土地使用权出让价款为(土地还原利率取6％)。A：33．44万元 B：58．17万元 C：70．00万元 D：76．54万元 E：合法性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、路角地如有陆桥或地下道出人口，则在该路角地单价的基础上以__为限进行修正。
A．加成10% B．加成20% C．减成10% D．减成20%
2、按土地权利分类，土地价格可以划分为。A：所有权价格 B：使用权价格 C：租赁权价格 D：抵押权价格 E：处置权价格
3、关于路线价法，下列描述正确的是。
A：在路线价与级别基准地价重叠的区域，里地线以内以路线价为主 B：四三二一法则、霍夫曼法则是国际通用的路线价宽度修正方法 C：路线价不需要进行容积率修正
D：甲某将已出让土地再转让，用路线价法评估时仍需进行年期修正
E：美国采用的是累计深度百分率原理，日本采用平均深度百分率原理，前者百分率成递增趋势，后者百分率成递减趋势
4、对用于仓储加工区的某宗地内办公楼、食堂和职工活动室用地，以下土地估价技术处理方式不正确的有__。
A．将该部分用地分割出来，按办公用途单独进行评估 B．该部分用地为工业配套设施用地，按工业用途进行评估 C．将该部分用地分割出来，按其他商服用地进行评估 D．按委托估价方的要求进行用途设定和评估 E．将该部分用地分割出来，按住宅用途进行评估
5、关于债券和股票投资，下列说法正确的是．【2009年考试真题】 A：债券投资风险小于股票投资 B：股票投资风险小于债券投资
C：债券投资企业不能参与被投资企业的经营决策 D：股票投资企业可以参与被投资企业的经营决策
E：债券和股票都是流通工具，都可以在证券市场上进行转让
6、乡镇企业建设用地的具体要求是__。A．应当符合乡(镇)土地利用总体规划 B．应当符合土地利用年度计划
C．坚持合理布局，综合开发，配套建设
D．涉及农用地转用的，依法办理农用地转用，不再办理用地审批 E．涉及农用地的依法办理农用地转用和用地审批
7、__是为了解决某个特定的土地利用问题而编制的一种土地利用规划类型。A．土地利用专项规划 B．土地整理
C．土地总体规划 D．土地单项规划
8、下列属于土地增值税扣除项目的是。A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用
C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产有关的税金 E：建设部规定的其他扣除项目
9、__是地籍管理的核心。A．土地权属管理 B．土地控制管理 C．土地行政管理 D．土地经济管理
10、货币的职能包括。A：保险手段 B：贮藏手段 C：外汇手段 D：流通手段 E：支付手段
11、下列选项中是主要决定或影响价格的因素。A：商品的稀缺程度 B：货币的币值 C：市场供求关系 D：顾客喜好程度 E：商品的数量
12、集体土地上的拆迁行为，主要按照__等有关法律、法规执行。A．《城市房屋拆迁管理条例》 B．《土地管理法》 C．《劳动法》
D．《城市开发经营管理条例》
13、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有。A：未考虑收益的方式，盲目地确定费用 B：确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准 C：将利息计入总费用中 D：忽略了其他衍生收益 E：未考虑房屋的闲置
14、国债的限度包括的含义有。A：历年累计债务的总规模 B：当年发行的国债总额
C：当年到期需要还本付息的债务总额 D：认购人的实际负担能力 E：预计来年的总需量
15、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。A．条理性 B．代表性 C．相关性 D．规范化
16、土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的为。
A：路线价估价法 B：标准宗地估价法 C：成本逼近法
D：基准地价系数修正法 E：35％～50％
17、根据地下水的成因和埋藏条件划分，具有城市用水意义的地下水是。A：上层滞水 B：潜水 C：承压水
D：所有地下水
E：取得开工许可证
18、一般情况下，对房地产开发项目投资效益的变化影响最大的因素是__。A．开发成本 B．开发周期 C．建筑面积 D．销售价格
19、在下列各项中，可以作为城市维护建设税计税依据的是。A：纳税人享受的营业税减免税 B：纳税人偷逃增值税被处的罚款 C：纳税人偷逃消费税被查补的税款 D：纳税人滞纳营业税而加收的滞纳金
E：纳税人享受减免税后实际缴纳的营业税
20、关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目的范围包括__。A．煤炭、石油、天然气、电力、新能源等能源项目 B．邮政、电信、枢纽、通信、信息网络等邮电通信项目 C．供水、供电、供气、供热等市政工程项目
D．铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运输项目 E．建筑、道路和绿地等的整修工程项目
21、财务报表分析常用的方法包括__。A．比率分析法 B．比较分析法 C．结构分析法 D．趋势分析法 E．平均分析法
22、《国家赔偿法》规定，再审改判无罪的，__为赔偿义务机关。A．作出拘留决定的机关 B．作出逮捕决定的机关
C．作出原生效判决的人民法院 D．作出改判的再审人民法院
23、下列建设用地中，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得土地使用权的有。
A：居民住宅建设用地 B：城市基础设施用地 C：学校办公楼建设用地 D：国家机关用地 E：军事用地
24、关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》的通知(国土资发[1999]433号)规定，土地资产处置时，要考虑划拨土地使用权的平均取得和开发投入成本，合理确定土地作价水平。A：平均取得成本 B：无偿取得成本 C：有偿取得成本 D：经济成本 E：开发投入成本
城镇土地分等定级的方法实施 篇3
关键词：城镇土地,评价指标体系,影响因素,分等定级
随着我国经济的快速发展以及各地城镇化的迅猛发展, 正确发挥城镇土地的作用对提高城镇土地的经济及综合效益, 有效处理土地的供需矛盾, 显得尤为重要。合理并科学地进行城镇土地分等定级不仅可以更科学有效地进行土地管理, 更为城镇土地的更好发展提供可行依据。
一、城镇土地分等定级概述
不同的社会、自然、经济条件等, 影响城镇土地形成各自的地域差异, 为了更宏观地从整体上表现出土地差异, 运用定量和定性相结合的方法对土地进行分等定级, 评定土地等级, 由于影响因素的多元性, 结合区位论和地租理论, 根据实际情况有侧重地选择不同的评定因素因子, 运用综合评定, 经过聚类分析、级差收益测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充, 确定土地等别。
二、城镇土地分等定级评价指标体系
土地形成条件以及土地的质量是对地域差异的主要体现, 土地分等定级是对此的基本反映。土地评价单元作为基本的空间单位是土地分等定级评价的基础。因此, 先将土地划分为土地评价单元, 再进行后续的评价工作。单元划分的方法主要有:主导因素判定法、叠置法和动态网格法。
由于社会经济活动相对频繁, 基础设施相对完善, 各类设施众多, 导致城市的系统极其复杂, 相应的对土地级别影响的因素也较多, 然而在进行评定时, 为了能使结果更有代表性, 要选取必要的因素, 原则是:影响大, 对分级具有重要作用的因素;覆盖面广, 适用于城市各类用地的因素。
基于此所建立的评价指标体系, 能更好地反映土地在自然、经济、社会上的综合效益的差异。
三、城镇土地分等定级影响因素分析
(一) 自然因素。自然因素是城市形成的基础要素, 为城市提供不可或缺的用地条件, 影响城市的职能及规划布局, 从而对当地经济发展起到不可忽视的影响。
(二) 区位因素。城镇土地区位不仅受到自然条件的约束, 更受到经济、交通等地理位置的影响。经济对区位的影响, 主要指在一个特定的经济区内, 所处的位置与周边其他城镇居民点在经济上的关系。而交通对于区位的影响是指城镇内的交通线路和交通设施的关系。
(三) 社会因素。土地的供给影响土地价格, 所以供给潜力对城市土地评定等级有重要意义。城镇的基本建设投资导向直接受国家宏观控制和区域发展政策的影响, 一般土地极差地租越高, 基础设施越完善, 这个城市的建设资金获得的越多, 相应的行政等级越高。
(四) 经济因素。包括城镇集聚规模、基础设施、用地产出水平和经济发展水平。城镇的基本特点是高聚集性, 人口和产业都向城市聚集集中, 当集中到一定水平, 便产生了规模聚集效益, 即成本和利润不再呈线性关系, 形成规模生产和经营, 对于扩大生产规模, 进行产业转型有很大作用。城镇区位, 聚集规模影响城市经济发展水平, 间接体现城市的综合实力, 约束土地价格。
可以看出, 在众多影响因素中, 经济因素占的比重最大, 这是因为经济制约着一个地区的发展, 影响城市规模, 从而影响着土地价格。
四、城镇土地分等定级方法简述
(一) 运用GIS技术对土地进行分等定级。将GIS系统想象成一个组合积木, 每个控件都是各种各样不同部位的积木, 根据不同的需要, 将积木搭起实现不同的系统。应用GIS原理与技术方法, 依据系统结构层次将其实现过程分为数据输入、模型分析、数据分析、图形输出等4个模块。
(二) 模糊数学的方法。在土地分等定级过程中, 各种复杂的因素都要考虑到, 并且由于各因素相互影响相互关联, 它们之间的界限也难以清晰划定, 所以适合运用模糊数学的方法对土地进行分等定级。
(三) 数理统计的方法, 主要是运用回归分析法。回归分析法科学性强, 严谨, 不易受主观影响, 能较客观地反映实际情况, 对土地分等定级有着较好的改进效果, 而且相比其他方法更易操作, 有着其他方法不可比拟的优势。
(四) 层次分析法 (简称AHP法) 。这是一种定量与定性相结合的决策方法, 把复杂的问题结构化, 从复杂众多的因素中筛取最重要的关键性评判指标, 主要有城镇的繁华程度, 交通条件, 基础设施, 环境状况, 基础状况等指标, 这些皆起到关键性作用, 由于各指标非独立存在而是相互制约和影响, 根据制约关系分解成多层次, 然后请有关专家对每一层次的因素进行客观判断并打出相应分数, 按层次划分作出层次分析图。
由于传统的分级方法有人为赋值的主观性, 使得客观性大大减弱, 于是便有了与数理统计相结合的创新方法, 此类方法运用统计学相关知识和原理, 借助SPSS等软件, 操作简单, 大大提升了可操作性, 并且不存在主观臆断等缺点。四种方法中, 基于GIS系统的土地分等定级方法最为普遍, 说明GIS在土地分等中地位越来越重要, 不久的将来, GIS将是进行土地工作的基础, 它将成为重要的技术手段和分析支持。结合数学, 统计学等内容, 学者对于城镇土地分等定级的方法有很多创新, 减少了传统的特尔菲法, 成对比较法等主观成分, 大大加强了客观性, 可实用性和简洁性。
参考文献
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土地定级信息 篇4
（起草参考实例）
一、支付通网上支付服务系统描述
（一）该中间业务于*年*月*日由*省邮政局科技立项，省邮政信息技术局自主研发。目前该系统由技术局运行维护部负责运行维护。省邮政局是该信息系统业务的主管部门，省邮政局委托技术局为该信息系统定级的责任单位。
（二）此系统是计算机及其相关的和配套的设备、设施构成的，是按照一定的应用目标和规则对邮储金融中间业务信息进行采集、加工、存储、传输、检索等处理的人机系统。整个网络分为两部分，（图略），第一部分为省数据中心，第二部分为市局局域网。
在省数据中心的核心设备部署了华为的S**三层交换机，……
在省数据中心的网络中配置了两台与外部网络互联的边界设备：天融信 NGFW 4**防火墙和Cisco 2**路由器……
省数据中心网络中剩下的一部分就是与下面各个地市的互联。其中主要设备部署的是……整个省数据中心网络中的所有设备系统都按照统一的设备管理策略，只能现场配置，不可远程拨号登录。
整个信息系统的网络系统边界设备可定为NGFW 4** 与 Cisco 2**。Cisco 2** 外联的其它系统都划分为外部网络部分，而
NGFW 4** 以内的部分包括与各地市互联的部分都可归为中心的内部网络，与中间业务系统相关的省数据中心网络边界部分和内部网络部分都是等级保护定级的范围和对象。在此次定级过程中，将各市的网络和数据中心连同省中心统一作为一个定级对象加以考虑，统一进行定级、备案。各市的网络和数据中心还要作为整个系统的分系统分别进行定级、备案。
（三）该支付服务系统业务主要包含：网络表够电、IC卡购电、抄表购电等便民缴费服务。用户不必受网点营业时间限制，足不出户在线完成各类行业IC卡的充值及信用卡还款、手机充值、游戏点卡、航空客票购买等增值服务。支付宝账号充值和订单支付服务。为银行和银行卡用户提供服务通道，借助支付通平台和支付通终端提供的通路，银行卡用户可在线办理银行卡余额查询、转账等银行卡业务。信息订阅：针对支付通平台用户提供各类信息订阅，为用户提供合作商户及支付通的各类优惠打折信息订阅，主要是通过手机短信或彩信、网页显示方式推送给用户。支付宝账号充值和订单支付服务。后续还会有诸如歌华宽带、速通卡业务、各类手机账单缴费业务、账单支付业务等。
涵盖了网上购物、保险、教育、旅游、交通等行业的电子商务业务的网络支付服务。系统针对业务实现的差异分别提供实时联机处理和批量处理两种方式。其中：通过网络与第三方机构的连接，均采用约定好的报文格式进行通讯，业务处理流程实时完
成。
业务处理系统以省集中结构模式，负责各类中间业务的业务处理，包括与第三方实时连接、接口协议转换、非实时批量数据的采集、业务处理逻辑的实现、与会计核算系统的连接等。
二、X省邮政金融网中间业务系统安全保护等级的确定
（一）业务信息安全保护等级的确定
1、业务信息描述
金融网中间业务信息包括：代收费情况信息，缴费公民、法人和其他组织的的个人（单位）信息，欠费情况，以及代收费的银行、电信、燃气、税务、保险等部门的信息等。属于公民、法人和其他组织的专有信息。
2、业务信息受到破坏时所侵害客体的确定（侵害的客体包括：1国家安全，2社会秩序和公共利益，3公民、法人和其他组织的合法权益等共三个客体）
该业务信息遭到破坏后，所侵害的客体是公民、法人和其他组织的合法权益。
侵害的客观方面（客观方面是指定级对象的具体侵害行为，侵害形式以及对客体的造成的侵害结果）表现为：一旦信息系统的业务信息遭到入侵、修改、增加、删除等不明侵害（形式可以包括丢失、破坏、损坏等），会对公民、法人和其他组织的合法权益造成影响和损害，可以表现为：影响正常工作的开展，导致业务能力下降，造成不良影响，引起法律纠纷等。
3、信息受到破坏后对侵害客体的侵害程度（即上述分析的结果的表现程度）
上述结果的程度表现为严重损害，即工作职能收到严重影响，业务能力显著先将，出现较严重的法律问题，较大范围的不良影响等。
4、确定业务信息安全等级
查《定级指南》表2知，业务信息安全保护等级为第二级。
（二）系统服务安全保护等级的确定
1、系统服务描述
该系统属于提供第三方支付服务的系统，其服务范围为全省范围内的普通公民、法人等。
2、系统服务受到破坏时所侵害客体的确定
该业务信息遭到破坏后，所侵害的客体是公民、法人和其他组织的合法权益，同时也侵害社会秩序和公共利益但不损害国家安全。客观方面表现得侵害结果为：1可以对公民、法人和其他组织的合法权益造成侵害（影响正常工作的开展，导致业务能力下降，造成不良影响，引起法律纠纷等）；2可以对社会秩序公共利益造成侵害（造成社会不良影响，引起公共利益的损害等）。根据《定级指南》的要求，出现上述两个侵害客体时，优先考虑社会秩序和公共利益，另外一个不做考虑。
3、信息受到破坏后对侵害客体的侵害程度（即上述分析的结
果的表现程度）
上述结果的程度表现为：对社会秩序和公共利益造成严重损害，即会出现较大范围的社会不良影响和较大程度的公共利益的损害等。
4、确定系统服务安全等级
查《定级指南》表3知，由于侵害的客体有两个，侵害的程度也有两个，则业务信息安全保护等级为第二级。
（三）安全保护等级的确定