土地质量评估

土地质量评估（精选9篇）

土地质量评估 篇1

摘要：土地质量地球化学评估信息系统是基于GIS、大型数据库技术, 对土地质量地球化学数据进行存储管理、处理分析、汇总统计和评估校验的一体化、专业化信息平台。研究了系统背景、总体设计和核心功能模块设计。该系统能够满足相关地质调查单位、科研院所的应用需求。

关键词：土地质量,地球化学,评估,信息系统

1 系统总体分析

1.1 建设目标

土地质量地球化学评估信息系统是以土地、地球化学、软件工程、系统工程、数理统计等相关知识理论为指导, 以《土地质量地球化学评估技术要求》为准则, 以建立土地质量地球化学评估数据库为基础, 以开展土地质量地球化学评估为主线, 以实现土地质量的分等定级和统计为目标, 利用大型空间数据库、地理信息系统、网络技术等多种现代信息技术, 包含数据预处理、评估指标筛选、指标权重赋值、各种计算模型等功能模块在内的的信息系统。

1.2 系统结构

土地质量地球化学评估信息系统基于客户端/服务器模式, 整个系统共分为3层, 分别是表现层、业务逻辑层和数据库层, 整个系统结构如图1所示。

1.2.1 表现层

表现层直接面向客户, 提供空间数据表示和信息可视化功能, 运行于Windows系列操作系统, 连接到业务层, 业务层再与数据服务层连接, 获取或更新数据库中的数据, 构成3层结构。

1.2.2 业务逻辑层

业务逻辑层主要提供各种计算分析服务和各种基础支撑服务, 包括地统计、多元统计分析、层次分析、各种参数计算、隶属度划分等功能服务。

1.2.3 数据层

数据层由空间数据库引擎和大型关系型数据库构成, 主要用于管理维护所有系统相关数据, 建立并维护空间、非空间索引。数据服务层存储和管理以下类型的空间数据:矢量数据、栅格数据、遥感影像数据、元数据等。

2 核心功能模块分析

2.1 数据预处理

参与土地质量地球化学评估的数据都必须符合正态分布, 该功能模块主要是用于不服从正态分布或对数正态分布的数据, 进行平均值±3倍离差剔除异常数据, 直至服从正态分布或对数正态分布, 同时按照等距法或累积频率曲线法对数据进行5级划分, 根据特定元素的分级情况, 判定其在土壤中的丰缺程度。

2.2 元素丰缺程度评价

该功能模块主要用于对表层土壤N、P、K、Ca、Mg、S等必需大量元素和表层土壤Fe、Mn、Zn、Cu、B、Mo、Cl等必需微量元素, 以及表层土壤Si、Co、Ni、Na等有益元素的丰缺程度进行评价。

2.3 环境质量特征分析

该功能模块主要用于对表层土壤As、Cr、Cd、Pb、Ni、Hg等有害重金属元素和表层土壤F、I、Se等健康元素, 以及表层土壤六六六 (HCH) 、滴滴涕 (DDT) 等有机污染物的地球化学特征中的环境质量特征进行分析。

2.4 元素空间变异特征分析

元素空间变异特征分析是整个系统的核心功能模块。该功能模块主要用于对表层土壤中的必需大量元素、必需微量元素有益元素有害元素健康元素以及有机污染物的空间变异特征进行分析, 包括两大功能点:半方差函数计算及半方差图拟合。

2.5 评价指标筛选和权重赋值

该功能模块主要是采用专家经验、多元统计分析和半方差函数计算的方法, 以自动形成或人机交互方式, 对影响土地质量地球化学内部因素和外部因素进行评估指标的筛选, 然后依据不同类型的评估指标权重赋值原则, 对土地质量具有相同重要性的评估指标进行影响程度的两两比较, 从而获得指标权重值。该功能模块支持经验法和层次分析法两种指标权重赋值方式。

2.6 评估指标隶属度函数计算

土地质量地球化学评估指标采用峰值型、戒上型、戒下型3种模型进行隶属度值计算。采用戒上型计算土壤有机质、氮、磷、钾、阳离子交换量及有益元素含量的隶属度;采用戒下型砷、镉等有害元素和有机污染物 (包括土壤、水体、大气和农作物) 隶属度;采用峰值型函数土壤酸碱度、质地和健康指标的隶属度。

2.7 土地质量内部因素分等模块

依据土地肥力综合参数 (P肥综) 和土地环境健康综合参数 (P环综) 分别对土壤肥力和土地环境健康等级进行3等分。通过评估网格各评估指标的实测值进行权重和隶属度计算, 获得土地肥力和土壤环境健康地球化学综合指数。根据叠置土壤肥力分等和土壤环境分等的划分结果, 对评估图斑进行土地质量地球化学分等。

2.8 土地质量外部因素分等模块

将土地质量外部因素经过评估指标筛选、权重赋值、隶属函数值计算、综合参数计算等过程, 依据每级对应的综合参数值, 将大气质量、灌溉水质量等影响土地质量外部因素的质量等级分为3级。

2.9 土地地球化学质量等级辅助校正

以土地质量地球化学等级为基础, 根据土地的地质背景耕层厚度障碍层深度坡度坡向等土地质量的物理指标和生物指标, 实现初步划定的分级检验。依据实地校核与专家评议的结果, 辅助土地级别界线修订, 并结合专家库, 最终确定土地质量的地球化学级别。

2.1 0 土地质量地球化学统计

在不同比例尺的网格化土地质量地球化学等级色块图上, 叠加相应比例尺的土壤类型或土地利用类型图层, 根据叠置结果, 分别统计出不同土壤类型和不同土地利用类型的土地质量地球化学等级的面积和所占比例。

3 结束语

开展土地质量地球化学评估是一项涉及数据多、计算强度大、质量要求高的专业性工作。由于缺少专业化的信息系统工具的支撑, 以前完成该项工作是一项费时费力、结果无法得到有效保证的事情。本文从用户需求出发, 找出问题, 依据规范, 开展分析, 结合当前主流成熟的信息技术, 开展土地质量地球化学评估信息系统设计初探, 包括系统总体设计和核心功能模块设计, 为推进我国土地质量地球化学评估信息系统的研究开发及应用推广做贡献。

参考文献

[1]奚小环.生态地球化学与生态地球化学评价[J].物探与化探, 2004 (1) .

[2]奚小环.土壤污染地球化学标准及等级划分问题讨论[J].物探与化探, 2006 (6) .

[3]夏家淇, 骆永明.我国土壤环境质量研究几个值得探讨的问题[J].生态与农村环境学报, 2007 (1) .

[4]夏家淇, 骆永明.关于土壤污染的概念和3类评价指标的探讨[J].生态与农村环境学报, 2006 (1) .

[5]楼旭逵, 黄海峰, 张俊岭.珠三角农业地质与生态地球化学调查评价信息系统建设[J].安徽农业科学, 2009 (5) .

土地质量评估 篇2

工 程 名 称 ：横山县雷龙湾林场皮缠界苗木基地

土地平整工程

建 设 单 位 ：横山县雷龙湾林场

施 工 单 位 ：榆林恒易建筑有限公司榆林福盛建筑有限公司

设 计 单 位 ：横山县林业局

监 理 单 位 ：榆林天瑞建设监理有限责任公司

总监理工程师：张永磊

工程质量评估报告

榆林天瑞建设监理有限责任公司（监理单位）受横山县雷龙湾林场（建设单位）的委托，对横山县雷龙湾林场皮缠界苗木基地土地平整工程实施阶段监理，于2013年 3月1 日派驻项目监理部开始对该工程进行施工阶段质量控制。通过建设单位、设计单位、承包单位、监理单位的共同努力，于2013年 6月 5日该工程达到竣工条件，经承包单位申请，我项目监理部于2013年 6月5 日牵头组织了由建设单位、设计单位、承包单位组成的验收小组，对该工程进行了竣工预验收。我项目监理部将该工程的质量评估报告出具如下：

一、工程基本情况

建设建设单位： 国营横山县雷龙湾林场

设计单位：横山县林业局

项目区政府：横山县雷龙湾乡

承包单位：榆林恒易建筑有限公司

榆林福盛建筑有限公司监理单位 ：榆林天瑞建设监理有限责任公司

（一）工程概况

工程名称：横山县雷龙湾林场皮缠界苗木基地土地平整

工程地点：横山县雷龙湾林场皮缠界村

项目区面积：项目实施涉及项目区土地总面积 975 亩 投资额：297.605866 万元

计划开工日期：2013年 3月 5 日

计划竣工日期：2013年 6月5 日

本工程分别为一标、二标两个标段。依据横山县林业局提供的雷龙湾林场皮缠界苗木基地土地平整项目工程规划设计图纸，工程含土地平整及改良土回填两个项目。其中完成工程量：一标（区段

一、区段

二、区段三）土地平整775.2 亩，改良土回填258412.92 立方米；二标土地平整199.8 亩，改良土回填66603.33 立方米.（二）承包单位基本情况

承包单位：榆林恒易建筑有限公司、榆林福盛建筑有限公司、林场退休职工和当地村民。

承包范围：土地平整、改良土换填（其中：榆林恒易建筑有限公司承担块区

一、块区

二、块区三土地平整工作；榆林福盛建筑有限公司承担块区四土地平整：林场退休职工和当地村民承担改良土回填工作。）

现场项目经理部全面负责该工程的施工任务，各管理人员配备基本齐全，资格符合要求，各施工专业人员持证上岗，符合要求，人员配备也基本满足施工要求。各类施工机械设计规

格、型号、数量满足要求，工程材料能按使用计划落实到位，施工过程中组织有序，与项目监理部的配合也比较好。

（三）主要采取的施工方法

1、土方平整用装载机配合推土机进行高挖低填达到设计平衡高度；

2、改良土回填用装载机一次摊铺至设计标高，不进行压实处理。

（四）工程监理情况

1、抓好事前控制，严把开工关。

在整个监理过程中，我们坚持以事前控制和主动控制为主，依据合同和设计文件编制了监理规划，制订了具体的监理工作程序，明确了工作内容，行为主体，验收标准及工作要求。本工程开工前，依据监理规范要求，我们审查了施工单位的资质，现场质量管理、技术管理组织机构、人员、制度及特殊工种操作人员的资格、上岗证等。依据承包单位报送的施工组织设计方案报审表，对施工组织设计进行了审查，并相应编制了《监理规划》,开工前进行监理交底，编制相应的《监理细则》。对工程的测量、定位放线，包括边线尺寸、水平标高进行了现场复核，进一步明确了监理目标和要求，为监理工作的顺利开展创造了条件。

2、严把原材料、半成品进场关

进场的改良土土质全部复合设计及耕植土要求。

3、严格工序检查，强化过程控制

在施工监督过程中，强化了施工工序报验手段，做到先报验后施工，上道工序未经验收不得进入下道工序的施工，对隐蔽工程的验收我们项目监理部尤其重视，现场监理人员对重点、关键部位进行了旁站监督。

在现场旁站监理中，共抽查改良土回填4项，评定结果均达到合格要求。

在监理工作过程中，共发出监理工程师联系单 0 份，监理工程师通知单3份，监理工程师备忘录0份；工程施工中我们实行每周一次的由三方参加的现场监理例会，及时处理解决施工中的有关问题。

4、加强事后控制，确保施工质量符合合同要求

（1）本工程在施工全过程中没有发生质量事故，作为一般性质量问题，施工单位通过自查、自检后内部整改；另一方面，通过监理检查发现后通知施工单位整改。

（2）及时督促施工单位收集整理好各种工程资料，并认真做好自己的监理资料。

（3）要求施工单位做好已完工程的成品保护工作。

总的说，本工程通过监理的严格控制，施工质量取得了较好的效果，工程内在的质量安全可靠。

二、对工程质量的综合评估意见

本项目监理部根据分项、分部（子分部）单位工程的质量情况，认为施工单位已按该工程已按照图纸设计及合同要求全部完成了施工任务，施工质量满足设计图纸和相关规范、标准的要求。观感质量为较好，施工资料齐全。因此，我单位认为该单位工程达到施工合同约定的工程质量合格等级，同意进行竣工验收，特出具该质量评估报告，供各参加验收单位作为参考。

榆林市天瑞建设监理有限责任公司

横山县雷龙湾林场皮缠界苗木基地土地平整项目监理部

解析县级城市土地价格及土地评估 篇3

关键词：县级城市,土地价格,土地评估

随着社会经济的发展, 人们生活水平的提高, 受环境以及城市建设规模等因素的影响, 城市土地的价格也在不断的发生着变化, 县级城市土地价格虽然没有大中城市波动大, 但是相对来说也有很大幅度的变化。为了满足社会发展与土地资源需要之间的平衡, 我国的城市土地价格评估体系也适当的做出了调整, 由间接方式转变成直接方式, 这对推动我国土地市场的发展起到了很大的作用。

1 土地价格

土地在我国是一种稀缺资源, 且土地为不可再生资源, 所以在土地供给弹性极其微小, 那么我们就可以认为土地供给的总量是不变的。所以对土地价格的影响完全由市场需求来决定[1]。县级城市土地占有量相对较少, 但是随着经济的发展, 工厂和城市规模不断扩大, 使得县级城市的土地需求量增加, 从而使土地的价格有所上调。相反, 如果经济萧条, 建设用地需求量少, 土地价格也会有所下降。

土地位置具有不可变更性, 这导致土地市场不同于其他的商品市场, 在土地转让中, 转移的生产使用权, 而不是所有权。根据我国法律的规定, 城市的土地所有权是国家的, 任何个人、团体都不具有土地所有权。所以城市用地的价格是土地使用权的价格而不是所有权的价格。

土地价格还与自身因素有关, 不同土地之间存在着价格高低的差异。土地的自身因素可以分为位置因素、权益因素以及实物因素。位置因素, 是指土地位置具有不可变更性, 所以土地的位置直接影响着使用者使用的便利程度, 根据土地位置的便利度, 土地价格存在高低差异。比如, 对于需要运输的工厂建设用地, 靠近公路、铁路的土地在价格方面就具有较高的优势。权益因素, 指建设用地使用权的年限、建设限制等因素对土地价格的影响。实物因素, 指土地自身面积、地形、地况等因素对土地价格的影响。

2 土地评估

随着房地产行业的崛起, 土地市场也得到了很好的发展, 这使得土地资源的有效开发和利用提上了政府部门的工作日程[2]。国家对土地利用高度重视, 并颁布了一系列的土地制度改革措施, 以此来完善土地市场, 从而使我国的经济能够稳定、健康的可持续发展。城市土地价格的上涨, 给城市居民的生活和工作都造成了很大的影响, 县级城市居民生活也受到了很大的冲击。县级城市居民平均工资水平相对不高, 快速上涨的土地价格给居民的住房及工作都带来了很大的压力。因此, 县级城市土地价格评估体系构建成为了有关部门的工作重点。科学合理的对土地资源开发和利用, 可以有效的推动土地市场规范化发展。为了能够减小人们的生活压力, 提高人们的生活水平, 政府部门和城市经济需要联手对城市土地价格进行宏观调控, 建立科学的城市土地价格评估体系, 使土地价格浮动得到有效的控制。

我国目前对城市土地价格评估的依据主要是《城镇土地分等定级规程》, 通过规程的具体条例规定, 全面分析影响土地价格的因素, 并对每个因素做出针对性的评价, 通过多个因素相加对城市中的不同位置、不同种类、不同用途的土地进行测算从而做出土地质量评价[3]。通过各个因素的分析、对比以及结合土地的位置、种类、用途从而对土地进行级别划分, 可分为住宅用地、商用地、工业用地以及综合用地。在此基础上根据规程的相关规定将规划的土地级别作为土地市场建议的基础, 再结合实际土地市场交易情况, 通过因素分析、对比、土地价格平均值、土地最有效等方法对城市土地价格评估, 从而确定城市土地的最终基准价格。

3 城市土地价格评估的建议

3.1 有效平衡土地的供求

市场价格受供求关系影响, 供大于求引起价格下调, 供不应求导致价格上涨。土地市场同样受到供求关系的影响, 所以政府有关部门要加大宏观调控的力度, 使土地市场的供求关系平衡, 稳定土地价格。

3.2 合理应用预期收益

部分土地投资商, 会在投资前对土地进行综合评价, 并合理的进行土地价格评估, 以此来确定投资预期收益[4]。由此看来, 城市土地价格评估对土地投资的预期收益有很大的帮助。在市场经济的大背景下, 土地市场不断的发展, 使得土地价格的高低决定了土地投资收益的大小, 所以为了提高土地投资预期收益的准确性, 保证投资人的利益, 在土地价格评估过程中要将土地投资预期收益与土地原来的收益情况进行比较、分析, 并结合土地市场发展潜力、趋势以及国家政策等进行综合分析。

3.3 保证土地有效使用

土地的用途具有多样性, 不同的行业中土地扮演着不同的的地位, 同时也会带来不同的利益。这导致土地在不同的行业中利用价值有所不同, 所以在土地市场交易中不仅要注重经济利益, 还要保证土地利用率最大化, 使土地资源得到充分的利用。在对城市土地价格进行评估时, 要确保土地使用率最大化, 保证土地资源科学合理分配, 进一步推动土地市场的发展。

4 结语

综上所述, 城市土地的价格及土地评估对城市居民的生活和工作都有很大的影响。特别是县级城市居民收入不高, 就业机会较少, 土地价格的上涨将严重影响居民的生活水平。这就要求土地管理部门要做好土地评估工作, 全面考虑各种因素, 结合国家的法律法规使城市土地得到有效的利用, 稳定土地价格。

参考文献

[1]李瑞新.浅谈我国城市土地价格评估的影响因素[J].科技与企业, 2013 (13) :303-303.

[2]俞晓宁.解析城市土地价格及土地评估[J].现代经济信息, 2015 (03) :2-2.

[3]刘丹松.城市土地价格评估理论与方法的研究[D].重庆大学, 1996.

土地评估协议 篇4

一、矿产卫片执法检查数据审核情况

今年矿产卫片监测我市变化图斑25个，经部审核16个矿产卫片执法检查上报数据未通过，其中合法图斑8个（泗水县1个、曲阜市3个、邹城市4个）；伪变化8个（微山县2个、泗水县1个、邹城市4个、汶上县1个）。对此，各县市区已按要求举证并报省国土资源厅，待国土资源部审核。

二、土地卫片执法检查信息系统数据审核情况

我市通过信息系统上报数据经部审核存在893个问题，共7类。

（一）转用征收审批手续填写不完整地块100个。其中，嘉祥县1个、金乡县1个、梁山县21个、曲阜市39个、任城区1个、市中区6个、泗水县14个、微山县13个、兖州市4个。

（二）农用地转用征收审批手续批准时间晚于用地时间却保存为合法用地的地块144个。其中，嘉祥县5个、金乡县1个、梁山县15个、曲阜市16个、任城区59个、市中区1个、泗水县8个、汶上县22个、兖州市13个、鱼台县1个、邹城市3个。

（三）用地时间早于1986年1月晚于2011年2月的地块504个。其中，北湖区4个、高新区5个、嘉祥县25个、金乡县25个、梁山县53个、曲阜市21个、任城区37个、市中区23个、泗水县33个、微山县34个、汶上县123个、兖州市65个、鱼台县22个、邹城市34个。

（四）农用地转征收时间早于1999年1月或晚于2011年10月的地块30个。其中，嘉祥县1个、曲阜市21个、任城区1个、兖州市6个、鱼台县1个。

（五）除城乡增减挂钩、灾后重建或紧急用地项目以外的合法用地没有填报手续或只填报预审手续的地块12个。其中，泗水县3个、微山县1个、汶上县8个。

（六）农用地转用征收手续时间不规范的地块55个。其中，高新区2个、任城区1个、市中区2个、泗水县12个、微山县32个、汶上县2个、兖州市4个。

（七）各类批文时间（年份）与批准时间（年份）不对应的地块47个。其中，北湖区1个、嘉祥县3个、金乡县1个、梁山县7个、曲阜市16个、汶上县4个、兖州市14个、邹城市1个。

三、国土资源综合信息监管平台逐宗审核情况

国土资源部将2010土地卫片执法检查初报数据与“批、供、用、补、查”综合监管平台中的建设用地审批数据、“二次调查”数据库中的批准文号进行比对，结果如下：

我市信息系统中填报合法用地765宗，面积34835.7亩，其中耕地31634.4亩（不含往年批准今年实地建设PJ地块），通过卫片执法检查信息系统审核，有批准文号的732宗，面积33596.3亩，其中耕地30767.2亩。

土地质量评估 篇5

铁路是推进我国城镇建设的重要基础设施, 我国人口众多、幅员辽阔, 这种国情决定了中长距离客货运量要求巨大, 需要大力发展铁路。

目前我国正处于铁路建设快速发展时期, 铁路行业的快速发展也使得铁路占用土地面积不断增大, 铁路征地拆迁问题不断凸显。

铁路征地拆迁必然会引起土地权属的改变, 涉及到土地的补偿价格评估。目前的土地补偿价格评估没有考虑到土地发展权的问题, 评估的土地价格往往低于土地实际的价值, 这使得土地原所有者和使用者的利益得不到充分保护, 造成争议和纠纷。为了使土地补偿价格更加合理, 就需要考虑到土地的发展权, 对土地的发展权价格进行评估, 本文就是在这个背景下对土地的发展权价格评估问题进行研究。

1 土地发展权现状分析

1.1 土地发展权价格评估缺乏制度基础

我国从20世纪90年代开始, 学界逐渐就对土地发展权这一制度展开研究, 但目前尚缺系统的研究成果, 我国法律也尚无土地发展权的规定, 也就是说我国尚未建立土地发展权制度, 有关土地发展权的隐含的规定、实际的处理, 只能从现有的土地开发管理制度中寻找、分析。

(1) 土地发展权归属未明确

对于我国的土地发展权归属问题, 目前还没有一个明确的规定。

(2) 土地增值收益分配不合理

现行土地增值收益分配主要存在以下问题:第一, 土地产权界线模糊造成收益流失。第二, 土地费税体系不够合理, 地租内涵不明确。第三, 被拆迁人和失地农民没有享受到土地增值收益。在征地拆迁活动中, 原土地使用权人失去了土地使用权, 也失去了土地可能带来的增值收益。目前在各项征地拆迁补偿活动中, 更多的是考虑房屋或其他附着物的补偿, 而对土地的补偿是对当下现有或规定用途剩余年限的补偿, 没有考虑到土地的潜在收益和无形收益, 没有考虑到作为曾经的土地使用者土地上的投资建设。

1.2 土地发展权价格评估缺少评估方法

目前我国的土地价格评估主要是针对土地使用权, 土地抵押权、土地租赁权以及征地补偿等方面, 现有的土地估价方法主要有: (1) 成本逼近法; (2) 收益还原法; (3) 市场比较法; (4) 基准地价系数修正法; (5) 剩余法, 即假设开发法。

土地发展权价格评估由于土地发展权制度的缺失, 评估理论的缺乏, 尚未纳入土地价格评估体系, 土地发展权本身的特殊性也使得土地发展权价格的评估区别于一般的土地价格评估, 所以以上几种估价方法都不能完全适用于土地发展权价格的评估, 土地发展权价格评估方法目前还很欠缺。

2 土地发展权的特点

土地发展权就是为适应土地用途管制和多元化立体开发利用的需要而设立的, 改变土地现状用途与利用强度等利用方式的权利, 是一项可以独立支配的财产权。

土地发展权作为一项独立的财产权, 除了具有财产权固有的本质特点以外, 还具有自己特殊的地方。结合上述对土地发展权内涵的界定, 可以归纳出土地发展权有以下几方面的特点:

(1) 土地发展权的地域性和限制性;土地能否开发和发展不仅取决于土地的现在利用方式和水平, 也取决于所处的区位条件、社会需要或市场需求以及土地用途管制、土地利用规划等等。

(2) 土地发展权及其制度设计的目的性和灵活性;土地发展权的设立, 必须以相关土地法律制度的完善和配合为前提, 其制度设计具有强烈的目的性。

(3) 土地发展权行使具有较大的灵活性。

(4) 土地发展权具有明确的阶段性;土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础, 对未来可能 (或许可) 发生的土地利用物质形态与经济价值形态变化的量的设定。

(5) 作为财产权的独立性、排他性和可转让性;土地发展权是一项可与土地所有权分离的、独立的物权。

(6) 土地发展权的权利归属和土地所有制无必然联系。

3 土地发展权价格评估的研究

基于上述土地发展权现状分析及其自身特点, 要解决和完善未来铁路土地拆迁补偿中土地发展权价格评估的问题, 需从以下几个方面着手。

3.1 完善土地发展权价格评估的制度基础

首先, 要明确土地发展权的归属。土地发展权的权属归属, 实际上就是土地增值收益的分配问题, 应努力在国家, 土地所有者, 土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点, 让三方在这一权利的实施中均有利可得。

其次, 土地发展权配置模式的选择鉴于土地发展权不同模式的比较分析, 以及中国土地法律制度的特殊性, 中国的土地发展权配置应当釆用土地发展权归属土地所有者的模式, 区别国有土地和集体所有土地, 不能一概而论, 同时, 国家采用税收等法律手段平衡土地发展权所带来的经济利益分配。

再次, 就是明确土地发展权价值的分配方式。土地发展权的价值内涵本质上就是土地用途改变和利用强度的提高带来的土地价值增值。土地价值增值是指由于经济发展的作用和土地投资的改良而形成的地租、地价的上涨。土地增值=自然增值+人工增值+用途转变增值+政策增值, 土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。因此可以结合当地的社会经济状况, 制定分享比例。

3.2 将土地发展权价格评估纳入土地价格评估体系

首先, 参照国外土地发展权价格评估理论及方法;国外土地发展权的价值按变更使用后自然增涨的价值计算。在美国, 农地发展权的价格等于农地转为建设用地后的价格扣除原农业用途的土地价格的余额。农地发展权的价值等于农地转为建设用地的全部增值。由于农地发展权属于农地所有者, 因此, 这一增值自然全部为农地所有者获得。这一增值的分配与市场交易的实际情况相符, 即无论是政府还是私人开发商, 在向农地所有者购买农地发展权时, 农地所有者得到了因让出改为建设用地的机会而失去的全部土地增值。但这只是土地增值的第一次分配。由于土地增值是由社会经济发展、公共投资、城市规划等诸多非农地所有者因素而引致, 因而必须有相当部分在社会与土地所有者之间分割, 否则就不公平。对此, 各国 (地区) 通行的做法是开征土地增值税。

其次, 探讨改变土地用途及强度时的土地发展权价格评估方法;在农用地用途发生转变, 即转为非农用地即铁路建设用地后, 由于土地用途的改变会带来土地预期收益的改变, 那么相应的会改变土地的价值量 (一般为增量) 。土地发展权价格就是由于这种土地用途的改变而产生的土地价值改变量。土地既改变了用途, 又改变了利用强度, 那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。

4 结语

本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析, 获得以下几方面认识:

(1) 土地发展权的权属归属, 实际上就是土地增值收益的分配问题, 应努力在国家, 土地所有者, 土地使用者等权利主体间找到一个利益分配的均衡点, 让三方在这一权利的实施中均有利可得。

(2) 土地发展权价值的具体实现过程就是土地增值收益的分配过程。应结合当地的社会经济状况, 制定分享比例。

(3) 土地既改变了用途, 又改变了利用强度, 那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和。

摘要：本文通过对土地发展权现状及其自特点的总结分析, 得出了土地发展权的权属归属及土地发展权价值问题的原则性解决方向, 同时得出了铁路土地拆迁补偿中土地既改变了用途, 又改变了利用强度, 那么土地发展权价格可以表示为土地用途改变时的土地发展权价格与土地利用强度改变时的土地发展权价格之和的观点。

关键词：发展权,权属,利用强度

参考文献

[1]袁姝琴.基于土地发展权的土地价格评估研究[D].华东理工大学, 2012.

[2]刘弘.中国土地发展权研究:土地开发与资源保护的新视角[M].中国人民大学出版社, 2004.

[3]刘芳, 许恒周.农村土地发展权设立的必要性[J].合作经济与科技, 2006.

土地质量评估 篇6

一、土地增值收益来源及传统模式下拆迁土地价值评估误区

(一)拆迁土地增值收益的来源分析

1. 土地性质变更引起的增值

土地性质变更引起的增值是指土地由农用地转变为国有建设用地引起的土地增值。由于不同用途的土地产生的预期收益和集约利用形式不同,土地价格也不同。一般来说,建设用地的预期收益大于农用地的收益,故其价格也高于农用地。农业用地被征收转用,转变为城市建设用地(即非农业用地),引起地价增加,这是最典型的土地所有权性质变更增值。

2. 土地合并使用引起的增值

房地产在拆迁之前,其土地要么为集体所有制中的农用地或宅基地,要么为旧城中的建设用地。对农用地而言,受土地产出和当前农业发展水平的限制,土地资源的使用价值较低,仅能满足农户生存和缓慢发展的需要;对宅基地和旧城中的建设用地而言,由于其上多为低密度低容积率的旧房屋,土地的现状效用较低。然而,上述土地资源的潜在利用价值却很大,前者可为农村的社会经济系统今后的发展留有充足的资源条件,后者是进行城市更新改造以实现土地增值的必要载体,而这些地块经过拆迁后的整合规划,其横向和纵向利用率都可以得到极大提高。因此,土地经过合并利用后产生的增值应该在拆迁土地评估中有所体现。

3. 土地规划指标变化引起的增值

土地规划指标变化引起的增值是指城市建设用地规划建设指标的变化而引起的土地增值,即在投资因素和供求状况不变的情况下,同一地块由低收益用途变换为高收益用途或由低使用率变换为高使用率时引起的地价增涨。这主要有两类原因:一是由于不同用途的土地产生的预期收益不同,土地价格也不同,如工业用地转为住宅用地和商业用地,这是最典型的用途增值;二是由于不同规划指标导致土地的集约利用形式不同,如附加于地块上的容积率、建筑密度、绿化率等规划指标的调整,使土地利用的集约度提高,从而使土地增值。

4. 土地再开发建设引起的增值

由土地再开发建设引起的增值,是因为特定地块或相邻区域投入资金、劳动力,使土地资本价值增加,从而使土地价格上涨。房地产(或土地)经营者对土地的连续追加投资,使特定地块的土地生产力得到提高,从而使该块土地价值增值。比如,土地经营者投入一定的人、财、物对某宗地进行道路、供水、供电、通讯、排污、供气、排水等建设和场地平整,从而使土地适合特定的建设需要。这些投入会直接产生级差地租II从而使该土地价值增值。

为后面测算土地增值的方便,将上述由土地性质变更、土地合并利用、土地规划指标变化和土地再开发引起的土地增值分别记为B1、B2、B3和B4。

(二)传统技术下拆迁土地价值评估误区

现行的评估方法中忽视土地增值收益,具体表现为三大误区:

1. 价值内涵界定不完整

现行的评估业务中通常将拆迁土地价值界定为土地在现状(现状容积率、现状用途等)条件下的市场价值,被拆迁房屋的货币补偿金额根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素确定。此种价值界定立足于土地拆迁前的现状利用条件,对土地的未来投资价值尚未加以考虑。实际上土地经过房屋拆迁、再规划和再投入,拆迁土地价值实质为土地的投资价值,在数值上等于被拆迁房地产现状条件下的市场价值与土地部分增值收益之和。

2. 估价假设和限制条件设定不合理

目前拆迁土地估价业务中的估价假设和限制条件主要包括:估价对象为被拆迁人所占用的在现状条件下的土地,土地用途为现状用途,土地使用期限为自拆迁许可证颁发之日起的法定最高使用年限,土地开发程度按现状程度设定,容积率取各被拆迁人现状实际容积率。即以各独立宗地作为估价对象,基于现状容积率、现状用途、现状开发程度的假设条件进行价值评估。可以看出,上述估价假设以土地的现状条件为前提,尚未考虑土地在整体拆迁后将各宗地视为一个整体的集约效应以及在整体拆迁后土地整合利用时土地经济指标的调整对土地价值的影响。实际上拆迁土地价值评估应将拆迁范围内原独立使用的单宗土地经拆迁合并后的整宗用地视为评估对象,并需分别按照新旧规划用途、建筑覆盖率、容积率等经济利用指标进行评估。

3. 估价技术路线运用不灵活

就拆迁土地价值评估采用的技术方法而言,现有拆迁土地价值估价技术路线中一般都欠缺土地增值收益的估算、土地合并后增值收益的剥离及其在各利益相关者之间进行合理分配的测算方法。在城市房屋拆迁中,对拆迁房地产的土地使用权的补偿是以“房屋区位补偿价”的形式出现的,该区位补偿价一般实行的是政府指导价;在集体土地的房屋拆迁中,实行的补偿标准是依照《土地管理法》的规定,按“年产值倍数法”进行补偿,补偿标准较低,如征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;补偿总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

二、土地增值收益共享的机理分析

世界银行移民和社会政策高级顾问迈克尔.M塞尼教授在他的《把人放在首位——投资项目社会分析》一书中,认为工程建设应当对它所侵害的那一部分人的利益有所补偿,以使工程所涉及的所有人都能从中获利。[1]城市化进程中,当房地产开发中不可避免带来征地拆迁问题时,不仅需要对原土地使用者给予合理的补偿,更重要的是让他们能够从土地的再开发中受益,使其成为土地再开发的参与者和开发效益的分享者。基于以上理念,笔者尝试提出基于土地增值收益共享的拆迁土地价值评估方法。土地增值收益共享就是要将由土地再开发、土地性质变更、土地规划条件变化和土地合并使用等因素导致的土地增值额能在原土地使用者、政府和开发商之间进行合理分配。这种收益共享模式的设计主要基于以下原理:

(一)理性经济人假设

从经济学角度分析,人类经济生活中的冲突产生于资源的稀缺性这一经济学研究的前提和“经济人”假设。人类的一切活动都可以用“经济人”假设来加以解释。对稀缺资源的追求和竞争,使得冲突不可避免。同样在城市建设征地和拆迁活动中,这一假设也不例外。

拆迁中项目的开发者作为一个营利性企业,必然追求最大化利润,他们希望支付最低的拆迁补偿成本;原土地使用者多属非自愿性移民,他们会充分利用上访、钉子户、舆论等手段力求获得最高的拆迁补偿额;政府凭借对土地一级市场的垄断,希望将因房屋周边设施和环境改善、土地用途调整、容积率增加带来的土地增值收益完全控制在政府手中。当三方理性经济人共同追逐同一份收益时,就需要土地价值评估方能以一种科学合理的评估方法对土地增值收益的共享提出合理化建议。

(二)利益相关者理论

利益相关者理论兴起于20世纪80年代,目前学者对利益相关者的界定达数十种之多。弗里曼(Freeman,1984)认为“利益相关者是那些能够影响一个组织的目标实现的人,或者自身受到一个组织目标的实现所影响到的人”。这是一种十分宽泛的定义。克拉克森Clarkson(1994)认为利益相关者即为“因企业活动而承担风险的人”。根据这两种定义,本文拆迁过程中的核心利益相关者界定为政府、开发商、被拆迁户。

首先,开发商作为项目开发的直接投资者,承担着较大的风险,应享有一定的风险收益,包括因拆迁获得的拆迁风险收益和因后续开发投资获得的开发投资收益。在开发收益中,由开发商对拆迁土地进行直接投资而引起的地价增值部分,实质上是级差地租Ⅱ的资本化,在土地使用期内,应归开发商所享有。[2]

其次,被拆迁户与项目开发商一样都承担着土地开发带来的风险,这些风险包括丧失土地、失去房屋、就业困难(1)等,故被拆迁户应该分享项目的部分所有权以及与之相对应的控制权和收益索取权。

再次,政府是项目开发的重要影响者。拆迁后项目开发收益的实现依赖于政府对土地权利性质的变更和土地规划限制条件的制定,政府附加在土地上的这些规划条件成为影响项目开发利润的重要因素,因此政府有强大的权力分享拆迁后土地的增值收益。如农村集体土地所有权被征收为国家所有,由农地变为城市建设用地而产生的增值就与土地所有权的垄断有关,是绝对地租的增加和级差地租I的增加,它应由原土地所有者(农村集体经济组织)和国家(城市土地所有者)分享。

(三)价值转移理论

如上所述,由土地再开发、土地性质变更、土地规划条件变化和土地合并使用等因素导致土地的未来效用价值远远高于土地的现状效用价值,因此在项目开发后,通过征地拆迁所获取的土地资源使用价值得到了升值。土地再开发后,土地资源的使用权转移给了项目开发者。土地权属经过转移后,是不是其所有收益都归最终的土地使用者享用呢?由于土地的增值有相当一部分是在转移的过程中产生的,如土地合并使用、用途性质变更、规划条件更改;另一部分土地增值产生于转移之后,即开发商投入资金进行土地的开发投入产生的增值,因此在土地转移过程中和转移后导致土地增值的相关主体都有权利分享土地增值收益。

从合理的角度讲,原土地使用者应该得到的补偿是土地资源对项目的预期效用,而不仅仅是对其自身的效用。但由于项目开发效用的产生除获取土地资源投入之外,还需要开发商投入大量的资金、人力和物力进行配套设施建设,需要政府在规划设计方面的努力整合,因此原土地使用者应分享的是项目开发效用的一部分,而非全部。

三、土地增值收益共享模式下拆迁土地价值评估技术路线

以上述分析的拆迁土地会产生增值和土地增值应该共享为基础,下面从实践角度探讨土地增值收益测算和增值收益分配的技术路线。

(一)开发商与原土地使用者之间土地增值收益的共享:固定比值法下作价入股比例的测算

1. 案例简介

因城市更新改造,深圳某股份公司所属逾100000m2土地上的物业需整体拆迁,该地块改造前主要为工业用地,容积率约为1.1;改造后规划用途为商住用地,规划容积率不大于4。案例中开发商和股份公司分歧的焦点在于:开发商希望按现状房地产的市场评估价值进行拆迁补偿,股份公司则希望按商住用地的市场评估价值补偿。前者实际是没有考虑土地拆迁改造增值收益时的最低补偿价,后者则是股份公司能部分分享土地增值的最高补偿价。

经被拆迁方(股份公司)与拆迁方(开发商)的协商,双方同意股份公司以其所拥有土地价值以作价入股的形式获得拆迁补偿,房屋拆迁补偿则采用一次性的货币补偿方式。受股份公司的委托,评估机构需要确定该待拆迁土地的市场价值,从而为股份公司确定作价入股的比例提供参考。

2. 技术思路

(1)测算现状土地使用权的总价值A

一是剥离法。剥离法是指将建筑物价值从房地产总价值中剥离后得出土地价值的方法,即首先运用传统的评估方法分别评估测算现状房地产市场价值A2和现状建筑物的价值A1,从而得出由原土地使用者占有使用的土地在现状合法用途、容积率、独立使用前提条件下的地价A,即:A=A2-A1。

二是累加法。累加法是将拆迁前各单宗土地价值进行加总求和,即:

上式中,Vi表示第i宗土地在现状合法用途、容积率、独立使用前提条件下的地价。

(2)评估测算规划前提下土地使用权的市场价值B

土地价值与附加在土地上的规划指标息息相关,随着拆迁后土地规划建设指标的调整,土地的市场价值也会发生相应变化。当规划指标确定之后,土地可视为待开发土地,可按照假设开发法、基准地价系数修正法、市场比较法等传统估价方法确定规划前提下土地的市场价值。这里B实际为具备开发建设条件时的土地价值,包括A和B1、B2、B3。

(3)评估测算开发商的投资总额D

开发商的开发投资总额包括土地取得成本、开发建设成本、管理费用、投资利息、销售费用和销售税费等,其中土地取得成本包括原土地上旧建筑物的补偿成本A1和应交的土地出让金,而将土地上建筑物的拆除成本计入开发成本之中,因此:

D=(A1+应交地价+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费)

开发商在土地上追加投资D会产生B4,如前所述,由开发商直接投资而引起的增值B4实质上是级差地租Ⅱ的资本化,应归开发商所享有。

(4)评估测算规划前提下开发完成后的房地产市场价值C

当土地的建设规划指标明确之后,可用假设开发法测算开发完成后的房地产市场价值。此时C实际上是A、B1、B2、B3、B4及开发完成后建筑物的价格之和。

上述四步中的A2、A1、Vi、B、C等参数均可采用市场比较法、基准地价系数修正法等传统估价方法进行求取。

(5)测算共享的土地增值收益F

B1、B2、B3、B4都会引起土地增值,但由于B4是由于开发商的追加投资引起的,原则上归开发商所有,因此土地在规划前与规划后其价值的差额为土地增值额,即:F=B-A。可以看出,这里F实际为B1、B2、B3之和。

(6)土地增值收益的分配

这里的核心问题是测算土地增值额在原土地使用者与开发商之间的分配比例。为表述方便,将原土地使用者应分享的收益比例记为G。

方法一:G=A/D

产生土地增值的表面原因是改变了用途和规划条件,而真正原因是资本的再投入:除开发商的资金、管理等再投入之外,还有原土地使用者的土地资本初始投入,所以可用现状条件下的地价(A)占项目总投资额(D)的比例作为股份公司分摊土地增值收益的比例。

方法二:地价房价比值法

有学者研究表明,全国平均地价占房价的比重从1999~2006年基本保持在25%,上下浮动不超过1%,(2)即地价与房价的比例在一定时期内有一定的稳定性。因此,待拆迁土地在规划前的地价房价比与规划建设完成后的地价房价比应该也有一定的一致性。故:A/A2=B/C。

可以将拆迁前或拆迁建设完成后的地价房价比作为土地增值收益的分配比例,即:G=A/A2或G=B/C。

因此,原土地使用者应分配的土地增值收益为:F1=F×G;开发商应分配的土地增值收益为:F2=F×(1-G)。

(7)测算原土地使用者作价入股比例H

经过上述测算,在整个房地产开发投资过程中,集体股份公司的投资作价入股额为A+F1,开发商的投资入股额为D+F2,因此:H=(A+F1)/(D+F2)。集体股份公司和开发商可以按照这个比例对日后房地产的收益进行分成。

(二)政府、开发商与原土地使用者之间土地增值收益的共享:盈亏平衡法下建设用地规划指标的确定

上述探讨了土地的规划指标确定之后,土地的增值收益在原土地使用者和开发商之间的分配。那么政府部门作为土地所有权的执行者,其如何获得待拆迁土地的增值收益呢?

一个理性的政府在重新确定土地的规划限制指标时,需要在土地增值收益共享思维的指导下权衡开发商、原土地使用者和自身在规划条件下如何获得各自的利益。下面以政府规划部门委托评估公司“为政府确定城市更新单元规划利用指标提供参考”(3)为例,分析政府如何通过制定合理的土地规划指标来分享拆迁土地的部分增值收益。

政府在制定规划指标之前,应首先赋予原土地使用者和开发商一定的利润空间,即允许他们分享待拆迁土地的增值收益。因此,评估机构在为政府部门提供参考的规划指标之前,可以给予一定的假设条件:

假设1:设定一定的拆赔比例(4),如1:1.3。此拆赔比例是在大量的调研和分析基础上,确保原土地使用者能分享到土地部分增值收益时的拆赔比。

假设2:赋予开发商合理的利润率,如30%。开发商的开发总利润包括开发利润与拆迁风险利润两部分。

在此两个假设条件之下,利用假设开发法的技术思路来确定合理的规划指标,具体测算思路如下:

(1)通过市场分析和项目定位研究确定项目可销售价格和可销售面积,其中:

可销售面积=总建筑面积(5)-拆迁补偿安置面积

式中总面积因子为未知数,它跟土地规划指标相关,比如容积率、绿化率等指标都会影响到总建筑面积的大小。

(2)分别测算应交地价、建设开发成本、管理费用、利息、销售费用、销售税费等因子。这些因子均与上述总面积因子有关,其确定方法与一般评估项目的确定方法相同。

(3)确定合适的开发总利润。

(4)求解方程,确定总面积因子。

销售价格×(总面积-拆迁补偿安置面积)=应交地价+拆迁现金补偿+建设开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发总利润

由于上述应交地价、建设开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费六项因子均为总面积的函数,因此可对上述等式求解方程,从而求得总面积因子。该总面积是在既能保证开发商合理利润率,又能确保被拆迁户得到较满意的回迁房屋的前提下求出的最小总面积(记为Smin)。

(6)拟定规划利用指标。政府拟定的规划指标比如容积率指标须保证开发商实际建设的建筑总面积大于或等于最小总面积,否则开发商开发土地的积极性将减弱。以容积率指标的求取为例:

上式中,Rmin表示最小容积率;S±表示土地总面积。此最小容积率Rmin是在假定开发商取得固定利润和被拆迁户获得固定比例回迁房的情况下,政府制定的保本容积率,此即为政府的盈亏平衡指标值。当实际容积率高于Rmin时,政府除了能获得正常的土地出让金之前,还能分享由规划指标变更导致土地增值的增值收益;反之,当实际容积率低于Rmin时,政府便无法分享土地的增值收益。但是,政府也必须把握容积率的最佳值,因为在一般情况下,提高容积率虽然可以提高土地的利用收益,但建筑容量的不断增大会带来外部负效应,导致商业或居住环境恶化,降低其使用舒适度。因此,为了控制外部负效应,平衡经济效益与社会效益,政府在城市规划中要寻求容积率客观上存在的合理最佳值。

摘要：本文以整体拆迁过程中土地价值评估的现状为切入点,分析目前拆迁土地评估中存在的三大误区,并根据利益分配原则就拆迁后土地增值收益的分配问题提出评估技术路线。

关键词：土地价值,收益共享,评估技术路线

参考文献

[1]孔令强,施国庆.项目开发效益共享型征地拆迁安置模式探析[J].生产力研究,2007,(16).

运用收益还原法评估土地价格探讨 篇7

土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益, 客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的, 偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时, 普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益, 但笔者认为对于不同类型的出租性土地, 总收益的求取是不相同的, 因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋, 且签定了长期租约, 期满要续租的情况。对于只存在短期租约, 期满不续租的房屋, 则需客观总收益和实际总收益综合考虑, 即租约限制内采用实际总收益, 租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法, 在市场上收集同类土地的租赁价格, 然后对收集来的案例价格, 根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后, 即可求出待估土地的客观潜在租金水平, 但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定, 租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况, 它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种, 一种是租金在租赁期内不发生变化;一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种, 因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动, 因此出租人为了自身的利益, 一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

2 土地总费用的确定

2.1 利息是否应作为总费用扣除

传统上认为利息应作为费用扣除, 因为利息是投资土地成本支出的一部分, 但我们认为这是不恰当的, 因为投资者之所以要选择投资土地, 是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此, 无论是贷款资金还是自有资金, 利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除, 而笔者认为这是不恰当的, 因为折旧并没有实际支出, 是作为业主提留, 它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资, 那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量, 公式为:

净现金流入量=资本产出+资本回收。

式中:资本产出就是投资土地的时间价值 (投资利息) 的体现, 资本回收就是土地所提取的折旧部分。

当a每年变化, r每年不变, 且>0, 土地有收益的年期为有限年期n时, 收益还原法公式为:P=a1/ (1+r) +a2/ (1+r) 2+……+ an/ (1+r) n当n=1时, P=a/ (1+r) , 则:a=P (1+r) =P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a (纯收益) 是包括了P (资本回收) 和Pr (资本产出即投资土地的时间价值) 两方面的内容, 可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。

2.3 总费用中应考虑的税费项目

笔者认为, 收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程 (出租、经营、生产期间) 中所须缴纳的项目。

税费种类有:城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中, 土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。

2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径

房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

(1) 日常性小维修。

发生较为频繁, 费用较低, 因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算, 即:D=C× (1-R) /N (C:重置成本, R:残值率, N:经济耐用年限)

(2) 大维修费用。

发生的次数相对较少, 但发生的费用却较大, 因此, 大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算, 然后再作每年的平均摊销。

2.5 对于出租性土地, 当土地取得方式为划拨时, “土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定:以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益, 故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中, 而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。

3 资本化率的确定方法

在运用收益还原法进行土地评估时, 目前通常是采用直接选取法来确定资本化率, 但采用此方法误差较大, 我们认为宜采用以下几种方法: (1) 行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待。 (2) 安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率, 首先是求取安全利率, 即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率, 然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及评估对象的用途, 新旧程度等确定风险调整值, 最后用安全利率加风险调整值的和作为该评估对象的资本化率。 (3) 收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上, 对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定土地投资与安全投资年回收额的多出倍数。因土地投资的风险高于国债, 在投资收益率排序上, 土地投资收益率应高于同期国债年利率。

资本化率的确定是收益还原法评估中的难点之一, 需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。

4 土地收益年限的确定

对土地收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

(1) 当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在评估时点的剩余年限 (尚可使用年限) =建筑物在评估时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况, 则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。

(2) 当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况, 这时应设定在评估时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。

5 结论

综上所述, 进行土地价格评估时运用收益还原法应注意:如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 每个参数取值的不同, 对估价结果会产生很大影响, 估价人员应该引起重视, 而且在具体操作时必须认真选取。

摘要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等, 他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

关键词：收益还原法,土地评估,注意,问题

参考文献

[1]胡存智.土地估价理论与方法[M].北京:地质出版社.

城镇土地评估系统发展特点及展望 篇8

关键词：城镇土地,评估系统,发展特点,展望

1 分析发展特征

虽然只有短短十几年的时间, 全国绝大多数的区域都已建立了属于自己的土地评估系统。这些系统利用所收集到的评估资料, 以评估模型为核心, 在信息科学技术的支持下, 同时运用分析的数据对不断变化的城镇土地级别和价格进行评估, 使得整个土地评估体系更加信息化、正确化。城镇土地评估是指城市土地定级与估价, 根据城镇土地的经济、社会和自然各方面的属性以及在社会经济活动中的地位及作用来综合评定城镇土地级别、基准地价和宗地地价, 为政府全面掌握土地质量及利用状况、制定各项土地政策、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定等提供科学参数。

1.1 以《规程》基础的土地评估系统

为了能够及时地了解城镇土地级别和价格的变化, 在《规程》的基础研发出了城镇土地评估系统。这个系统的所有操作流程都是按照国家的相关规章制度来研发的。由此这个系统的目标也就是致力于对土地的动态变化进行评估, 包括基准地价评估、地价指数测算等内容, 这些过程都是通过自动化、数字化的操作实现的。

1.2 评估系统的设计

土地评估系统的设计利用的是信息技术和信息语言, 两者进行结合, 同时也经过了三种研发模式, 即松散集成模式、外挂式有缝集成模式和内嵌式无缝集成模式。第一种模式的开发有两个方面的内容, 第一通过信息语言研发出能够处理图形和属性的软件, 这主要用于上世纪九十年代;第二则是通过GIS软件提供的宏语言对其进行二次开发, 这主要是在本世纪初才进行, 它能够将对图形和属性的处理模型进行分开, 几乎没有对数据的处理, 但是图形处理模型和属性处理模型两者之间是不能够互相查看的, 也无法看到最新动态。

1.3 评估系统功能的健全

随着科学技术的进步推动了信息技术的发展, 越来越多的人了解到土地评估的必要性, 由此逐渐改善了其辅助工具--评估系统的功能, 进而发展到现在评估系统流程的信息化和正确化。评估业务主要由四个内容, 即数据管理、土地定级、基准地价评估与宗地地价评定、系统维护。影响土地评估的因素众多, 涉及到的数据包括空间数据、属性数据和社会经济统计数据, 计算方法复杂;同时, 改革开放以来城镇基础设施建设的快速发展导致了评估影响因素的迅速变更, 要求评估成果能够动态响应这种变化。

1.4 系统技术的演进

随着信息技术的发展, 城镇土地评估系统的研制技术也逐渐得到了进步, 使得原有系统的工作量得到了极大地降低, 并且新研制的系统更加方便、更加快捷。用人工进行土地评估工作, 缺乏对空间数据处理及空间、属性与社会经济统计数据的综合计算能力, 模拟的图上计算, 不仅周期长、误差大, 也无法重复利用已有的成果, 不能支持评估成果的动态更新。

2 浅析发展趋势

2.1 分析弊端

2.1.1 因为运用的软件和系统设计的水平的高低导致了系统中

对数据的处理能力也就不同, 使得系统分析的数据可用性较低, 从而在不同地方甚至不同部门都无法运用这些数据。

2.1.2 现在市场经济的发展促进了房地产行业的发展, 土地作

为一种新兴的投资领域, 土地评估市场主要是为客户提供一些土地的动态, 由此属于一种新兴的服务业。但是土地评估系统只能够对土地资源的变化进行评估, 所以它的功能较少, 并且对土地不同性质的变化的评估也是有各自相应的评估系统的, 使得最后所得出的数据分析都是独立的, 使得这些信息无法实现共享。

2.1.3 不同地区环境的变化、政府政策的变化都会对土地的价

值产生影响, 而现在所研发出来的土地评估系统大多伴随着具体的评估工作研制开发, 其本身具有量身定制的特点, 也许这个系统适用于这个地区, 但是却不一定使用另外一个经济环境不同的地区, 所有缺乏一个统一开放的评估系统。

2.1.4 网络信息技术的发展由此也给人们造成了一些难题, 就

是信息安全问题, 同样这个问题也发生在土地评估系统上。由于在全国各地全面开展土地评估, 所得出的各种分析数据也是越积越多, 那么怎样才能够有效地保证这些数据的安全呢?现在目前使用的土地评估系统在数据的储存方面大多数是采用文件的形式, 由此在一定程度上制约了空间数据的安全保证。并且虽然现在使用的系统通过用户访问权限的设置来保障数据的安全, 但是却没有限制对数据的访问, 数据的安全就受到了威胁, 并且当下信息网络技术的发展要求相违背。

2.2 发展前景

2.2.1 对评估系统的整个流程进行统一规范管理, 促进资源共享, 促进数据的标准化和共享。

2.2.2 土地评估系统一旦得到建立就会期望它能够持续长久的

使用。所以可以通过建立柔性评估系统, 通过科学的技术进行各种结构的复用, 设置各种不同动态的显示功能, 从而方便人们了解土地在不同时间、不同地方的变化情况。

2.2.3 为了能够将土地评估职能和土地业务职能连接起来, 需

要促进建立一个统一的平台, 这样不仅能够为客户提供土地动态的咨询服务, 还可以便于进行土地交易的业务。

2.2.4 现在信息科学技术的发展为系统的设计提供了众多的辅

助软件, 功能各式各样, 促进系统的信息化。然而现有系统仍旧缺乏有效地数据分析和操作自动化的程序。所以需要通过运用自动化的工作流程技术, 使得整个评估过程的管理和执行能够更加有效化和自动化。同时还可以运用一些知识处理的程序, 不仅能够进行数据的处理还具备知识的处理功能, 这样促进整个系统的智能化。

有必要将计算机的计算功能、图形功能及数据管理功能结合起来应用于土地评估工作。城镇土地评估系统是在20世纪90年代初伴随着土地评估工作的开展而建立起来的, 它的建立使城镇土地评估从定性概念提高到定量分析、从静态分析上升为动态分析、从多数专家研究发展为具有众多专家知识的专家集成技术处理与分析应用, 不仅可以缩短工作周期、提高评估成果精度, 而且能使评估定量化、科学化、自动化程度提高。

参考文献

[1]谢建豪, 袁伟伟, 王秀兰.运用机会成本法进行土地评估的理论探讨[J].广东土地科学, 2007 (3) .[1]谢建豪, 袁伟伟, 王秀兰.运用机会成本法进行土地评估的理论探讨[J].广东土地科学, 2007 (3) .

[2]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济 (现代物业下半月刊) , 2008 (1) .[2]韩冰.浅析土地评估行业的现状与发展[J].现代经济 (现代物业下半月刊) , 2008 (1) .

土地质量评估 篇9

土地问题从古至今都是人们最关心的事情, 随着国家城镇化进程的推进, 各地的征地活动显得格外活跃。"钉子户"等词在网络的走红, 更是引发老百姓对住房权利的重新思考。《宪法》和行政法规都针对土地征收补偿问题有所规定, 然而因此引发的纠纷事故从未停息, 因此讨论城市国有土地上房屋征收补偿评估有极强的现实意义。

1《国有土地上房屋征收评估办法》的意义

《办法》中明确规定了用"征收"取代"拆迁", 这是同时考虑公共利益和个人利益的突出表现, 这种政策理念反映了对私权的保护, 确定了私权的重要地位, 限定了房屋征收评估范围, 使商业项目滥用行政权力的情况不再发生, 限制超范围承揽项目。通过协商选择的方式进行价格评估机构的选取, 因此评估过程更加透明。直接由征收部门提供给房地产评估机构相应的房屋状况, 因而可以最大程度减小评估机构和被征房屋者在房屋状况方面产生的分歧, 使评估更加顺利。房屋征收评估是征收补偿价格从行政引导向市场价格的重要转变, 这种情况下政府对评估价格的影响力有限, 从而使评估结果更合理, 更加客观。为了提高房屋征收评估的质量与效率, 可通过对评估机构以及注册房地产评估师进行严格的管理, 规范评估业务, 由大量估价师共同完成评估。《办法》使评估过程中有疑问的结果得到极大的简化, 征收部门与被征收者可以将存在异议的结果提供给评估机构进行复审, 如果对复审依旧存在疑问, 还可以提交给房地产价格评估专业委员会进行更加严格的坚定, 该委员会的作用得到重视有利于提高评估质量。

2《办法》实施过程中的问题

自从2011年以来, 根据多年的实践, 《办法》带来了一些难以避免的问题, 且这些问题主要是由于《办法》自身的原因所导致的, 但也与评估行业管理有一定关系。

(1) 评估机构地区垄断现象

由于评估机构的确定是经过协商、投票、抽签这一过程, 所以必须有多个评估机构共同竞争才能使该过程有意义。然而实际中参与评选的房地产评估机构寥寥无几, 而且水平相差较大, 这为地区垄断现象的出现埋下隐患。通常参与征收评估的机构仅为当地总量的30%左右, 尤其在一些区县取得房屋征收管理权限之后, 这种垄断现象更为常见。正是评估机构地区垄断现象的猖獗, 使被征收人利益受到迫害。

(2) 法律操作过程存在障碍

进行房屋征收补偿评估时采用的法律主要是市场法、收益法和成本法等, 这些法律操作过程呈现出不少障碍。例如市场法无法找到交易实例问题;收益法容易受租赁市场扭曲的影响, 从而导致评估结果失去效用;成本法会受基准地价更新速度的限制, 和市场实际水平存在不平衡。

(3) 房屋评估问题缺乏明文规定

常见的评估问题包括房屋装饰、设备、物质搬迁费用, 以及停业带来的损失, 这些问题极易产生矛盾, 影响房屋征收补偿。这一问题的出现主要是由于缺少征收评估技术的鉴定准则, 而且无制定标准的主体存在, 这都使恶心竞争产生的评估收费过高现象得不到有效控制。房屋评估问题将直接影响房屋征收评估工作的正常开展, 导致双反矛盾激化。

(4) 估价师业务水平有限

为了推动房屋征收评估的发展, 必须依靠业务水平足够高的估价师。目前注册房地产估价师十分短缺, 总体上估价师业务水平严重不足, 而且随着国家相应政策的频繁更变, 使不少估价师经验太少。有数据表明, 获得注册房地产估价师总人数中的3成曾经或者正在从事征收评估工作。随着房屋征收范围的不断扩大, 房屋征收评估也面临越来越大的挑战, 但是不少房屋征收评估都是由估价员或者实习生完成, 使评估报告无法达到高水平, 从而限制了评估质量的提升。

(5) 档案管理缺陷

注册房地产估价师在进行房地产评估之前必须进行实体考察, 对被征房屋的特征要足够了解, 并客观真实地取得被征房屋实际情况, 以影像资料的形式做好记录, 将其保管起来。但是《办法》的实践过程中, 影像资料和档案管理得不到充分重视, 甚至出现乱改档案的现象, 因此房地产测量是评估人员不得不面对的难题, 它不仅要求评估人员拥有较高的专业水准, 同时对测量工具的统一有较高要求。

3 优化《办法》实施的对策

针对上述若干问题, 必须及时采取相应的解决措施, 才能使《办法》在实际操作中取得良好效果, 真正地服务于城市国有土地上房屋征收补偿问题, 笔者根据以往经验和相应的资料查阅, 将优化操作过程的对策列举如下。

(1) 打破地区垄断局面

地区垄断局面是对被征收者极其不利的, 为了使评估结果可信度更高, 更具科学性, 必须努力打破地区垄断, 构造良好的竞争环境。为了打破地区垄断选择评估机构, 必须依赖于国家房地产估价师学会, 着重于筛选出水平较高的房地产评估公司, 除此之外, 还必须加强经历过选拔的房地产评估公司的培训工作, 进一步提高其业务能力, 并构建信息全面的信息库, 使被征收人可以进行自由选择。选拔过程可以采取工程项目中的招标形式, 将相应评估机构以及估价师的评估业绩放在互联网上, 提高被征收人在信息库中筛选合适房屋征收评估机构的主动权。

(2) 加快完善房屋征收评估技术指引

通过编写房屋征收评估技术指引可以明确规定参数选取标准, 统一被征收房屋价值的计算方法, 并不断补充各项法律的使用条件。由于市场法容易出现缺乏交易实例的情况, 因此可把被征收房屋分为以下几类:商品房、公寓、别墅、平房、四合院等, 前三者是容易找到交易实例的, 应用市场法时几乎没有障碍, 但是对于平房以及四合院, 无法找到合适的交易实例, 所以应该考虑收益法和成本评估法。为提高成本法的实际效用, 首先应明确土地级别, 时刻关注市场供求情况, 紧接在技术指引确认以后的是不断的更新设计。严格限制报酬率取值范围, 使房地产价格和租金水平相一致。

(3) 建立与《办法》的配套制度

仅靠《办法》中的相关规定已经无法满足各式各样的房屋征收补偿评估, 只有加快完善相关配套制度的建立才能更加全面地提高评估质量。相关配套制度包括停产停业损失补偿、征收评估收费办法、房屋重置成新价评估办法等, 这些制度的制定对于整个房屋征收补偿评估体系有重要意义, 可以使城市国有土地上房屋征收补偿评估体系更加完整, 极大地便利了房地产评估公司的评估工作。

(4) 加强评估人员的培训与监督

房屋征收评估人员的业务能力和个人修养是影响房屋征收补偿评估工作的重要因素, 房屋征收评估工作是一项受社会关注度极高, 而且关乎民生的重要工作, 相比普通的评估工作有更强的政策性, 因此对评估人员提出更高的要求。评估人员不仅要有较高的业务能力, 而且必须具备优良的职业道德与责任意识。一切评估人员入岗前应接受专业培训和业务考试, 只有考试合格方可进行评估工作。国家房地产评估师协会应在培训教材方面起到带头作用, 加快考试和成绩评定相应规范的建立。对于评估人员应做好监管工作, 充分发挥媒体、学术机构或者民间监管组织的监督作用, 确保评估人员在评估过程中秉承客观公平的工作态度。

参考文献

[1]路朝阳.城市房屋征收补偿评估活动的不足与完善[J].华人时刊 (中旬刊) , 2014, (10) :113-115.

[2]马久健.房屋征收惠民评估技术创新的路径选择--以南通市区为例[J].中国房地产, 2014, (5) :76-79.

[3]李华.赣州市中心城区棚户区居住房屋征收补偿评估研究[D].江西理工大学, 2013.