中国土地招拍挂基础知识

中国土地招拍挂基础知识（共6篇）

中国土地招拍挂基础知识 篇1

中国土地招拍挂基础知识大全

2014-05-24 浙报地产金融会 金融梦工厂

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国有土地使用权挂牌程序

1、国土局发布拟挂牌地块信息；

2、竞买人缴纳保证金参加竞买；

中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。保证金为竞买底价的10%-20%.3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁；

4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；

5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。

注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该快土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。

国有土地使用权招标程序

l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案；

2、报批报市政府批准招标出让方案；

3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。

4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。

5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包括：(1)出让人的名称和地址；

(2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；(3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法；(4)索取招标文件的时间、地点、方式；(5)招标时间、地点、投标方式；(6)确定中标人的标准和方式；(7)履约保证金；(8)其他事项。

6、申请投标人报名并索取拍卖文件，并提供以下资料：(1)投标人有效的营业执照复印件；(2)房地产开发企业资质证书复印件；

(3)股份公司董事会关于投标事宜的决议(附全体董事签字)及董事会签署的委托代理人的授权文件(附委托代理人的身份证明)；(4)其他需要提供的资料。

7、对报名投标人进行资格审查市国土资源局对上述资料进行审查，确定投标人资格。(地产市场负责)

8、投标、开标具体程序：

(1)投标人在截止时间前将标书投入标箱；

(2)出让人按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者推选的代表检查标箱密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容；(3)评标小组评标；

(4)根据评标结果，确定中标人。

9、向中标人颁发《中标通知书》。

10、签订出让合同中标人收到《中标通知书》后，在规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》； 1l、缴纳地价款和契税中标人按出让合同的规定缴纳成交地价款和契税； l2、地块交付招标人即市国土资源局与中标人履行拍卖地块交付手续。l3、颁发《建设用地批准书》。

l4、办理相关手续到有关部门办理相关手续。l5、申请土地登记国有土地使用权出让拍卖程序

一、发布拍卖公告。

二、参加竟买人报名，索取有关文件，并按规定提交有关资格身份证明。

三、按照拍卖文件要求对竞买人资格进行审查，符合要求的交付保证金，发给竞买资格证书。

四、公开拍卖。拍卖应在拍卖文件规定的时间、地点由土地招标拍卖主持人以下程序主持进行：

(一)拍卖开始前，竞买人凭竞买资格证书领取统一编号的应价牌；(二)竟买人显示应价牌，主持人点算竟买人；

(三)主持人介绍拍卖土地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项；

(四)主持人宣布起叫和第一次应价后叫价递增幅度；(五)竞买人按规定的方式和要求应价；

(六)主持人连续二次宣布最后应价而没再应价的，如果最后应价达到了拍卖底价，主持人在第三次报出最后应价后落槌，即表示成交，如果最后应价未达到拍卖底价的，主持人应宣布收回拍卖标的，停止拍卖；(七)主持人宣布最后应价者为买受人；

(八)主管部门或土地交易中心当场与买受人签订《拍卖成交确认书》。

五、买受人应在规定时间内签订土地使用权交易合同。

招、拍、挂的优点 制度分析

一套科学、合理、完善的土地招标挂牌制度是在一定制度上可以终结靠关系、“暗箱操作”的协议供地方式，进入了一个土地供应公开交易的新时代。正因此，有人称土地招标拍卖挂牌出让制度的颁布、实施为中国的“土地**”。该制度的优点是：

一、土地使用权实行招标拍卖挂牌，防止和避免了**行为的产生。土地使用不公开，难免搀杂着“幕后交易”一些掌管土地使用权的部门为了个人或小集团利益，往往会借机敛财，肥了个人，害了国家，直接导致国有资产流失。

二、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于房地产市场的健康发展。土地实行公开招标拍卖挂牌，减少了诸多的中间环节，使倒买倒卖土地的空间大为减小。

三、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于土地使用权“招拍挂”出让，有利于房地产分离，提高土地开发效率。目前“招拍挂”的土地供应方式，有利于土地的合理利用和整体规划。由于实施了土地的储备制度，政府将逐步把生地转化为熟地后再进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善得到解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位，开发商只要按规划要求作好设计图纸并得到许可后就可顺利开工了，可以专心提高建筑品质和服务，大大缩短了房地产开发周期，有效地控制了开发成本。因此房地产开发土地利用的高效率也成为必然。

四、土地使用权实行招标拍卖挂牌，是有利于土地市场公平竞争。土地既然可以公开拍卖，所有房地产商都可以通过竟买的方式取得土地使用权，不分内资企业还是外资企业，一律通过竟拍的方式，大家站在同一起跑线上，进一步体现了优胜劣汰的市场法则。

五、土地使用权实行招标拍卖挂牌，有利于开发商综合实力提高。公开“招拍挂”意味着房地产开发商机会均等，只要有足够的经济实力和经济实力，就能在竞争中取胜。中小开发商必须适应新的规划，将投标要求研究透彻，根据自己实际情况量力而行，这样才有希望在市场上占据一席之地，提升开发能力。综合实力较强的开发商会获得获取较大的机会而得到逐步发展，没有实力的开发商在一次次竞争中落败，将逐渐淡出市场，这会导致房地产市场的重新洗牌。

六、土地使用权实行招标拍卖挂牌，能够更加合理的体现土地使用价值。政府必须对土地进行正确的评估，采用合理的招标办法，公正的评出中标单位，开发出符合市场要求的优秀建筑，更好的体现土地使用价值。

招拍挂制度的以上优点，是假设该制度本身高度完善并有严格、合理的操作流程和实施细则，并有良好的**、法律环境和人文基础。反之，在政府职能、社会道德、法律制度和监督制度等、社会**制度和市场经济制度不配套的情况下，孤军推进市场体制和产权制度改革，不但不能从根本上解决传统体制或制度的效率问题，而且会带来新的更为严重的社会正义问题。

招、拍、挂的缺陷 当全国各地一次次阳光下的黑幕交易被暴光后，人们更增加了对招标拍卖挂牌制度实现其制度预期的担忧。于是各界对在现行中国土地市场的政府垄断市场机制、社会诚信道德水准、法制环境和监督体制等基础性制度和完全市场经济制度不配套的条件下，推行招标拍卖挂牌制度能够体现程序和结果公正的理论开始深入思考，并发表连篇累牍的驳论文章，2003年8月26日，《中国经营报》以《上海地产商触碰土地交易制度敏感神经》指出：多位房地产巨头认为土地公开招标拍卖导致地价因“公开竞争”而高升，从而把房地产价格逼上了悬崖边缘，如果说房价高，其实是地价高；如果说房价存在泡沫，其实地价也存在泡沫，上海地产界准备联合上书有关部门，就现行土地招标拍卖制度提出意见。《中国建设报》则在《交锋土地新政策》指出北京的国企地产公司、部分上市公司也和上海一样，对国土资源部颁布的国有土地使用权招标拍卖挂牌的制度，持反对态度。2002年11月25日，《中国经济时报》以《土地拍卖：泡沫溢出亟待立法》，指出招标拍卖挂牌制度可能引发经济泡沫，需要规范。2004年11月25日，《中国经济时报》以《协议批租十大渠道开发商自述土地交易内幕》，指出当前炒卖土地、谋取暴利的现象非常普遍。按规定，房地产开发商具有相应的资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。2004年6月7日和11月8日，《经济参考报》则以《“中国第一拍”陈少湘谈土地拍卖槌起槌落西“戏”份多》和《拍卖业“潜规则”游戏损他利己》，以及2004年5月29日，人民网以《由“一槌拍飞两亿”谈土地拍卖中的“程序正义”》，从理论上和实践上揭示拍卖业“导演”拍卖中的种种黑幕和手法以及原因。

房地产业作为特殊的行业，任何一项制度的出台，都会引起社会的普遍关注。客观上，任何事物都有两面性，尤其是一个新政策，在与市场的磨合中会出现这样那样的不足。作为正在摸索的中国来说，自然可以理解。

一、评价标准过于单一。美国的招拍挂，价格因素是最后一个，而我们现在唯一以价格去进行招拍挂，把别人最坏的东西吸收过来，如此处理，大家所看到预期变化的时候，既是房地产价格暴涨的时候，这样的直接受害者既不会是政府，亦不会是土地的竟得人---开发商，而是最终的消费者。

二、评价过程和标准模糊，致使招投标流程不动。目前，因缺乏严格的评标程序和标准，招标出让工作在一些地方很不规范，遭到过多的人为因素干扰。前些日子，笔者在网上竟然看到河南某地的一块国有土地开价低于协议时的意向价。当然，我不是说拍卖价一定要高于意向价才能说明该制度的公正，关键是中标企业就是原来信誓旦旦要求协议出让的企业，其内幕自然只有当地的政府再清楚不过了。

三、为了使土地供应过程更为公开、公正、公平，政府还需要进一步完善和优化土地招投标流程，指定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；招标拍卖挂牌后仍然存在政府暗箱操作，市场房地产不公平交易问题没有解决。首先是由于土地供给双轨制陷阱的存在，仍然在引致权势阶层利用权利在市场低价获取划拨和协议用地后然后倒卖，从而获取巨额土地利润。其次是由于招标拍卖挂牌仍然可以被暗箱操作，从而引致政府利用阳光制度将不公正的交易“导演”为公正的交易。

四、市场的政策透明度不够。在中国香港地区，政府对土地的供应计划每半年公布两次，有时也会一次性将计划全部公布，香港回归后，为了增加土地售卖的供应量，用以平衡楼价，曾一次性公布过几年的卖地计划，这样做一方面可以保证让更多的人了解土地供应情况，另一方面也有利于开发商在选择土地时合理安排资金。当守法开发商亟需要用地时，“垄断**者”就是不供地；而当与“垄断**者”有勾结的“不法商人”需要用地时，则是有求必应。一旦出现这种**，就不仅仅只是涉及到国有土地资产的流失，甚至已直接伤害到守法的开发商和普通购房者的利益了，其代价是人们对宣扬所谓公平、公正制度的质疑和政府信用深层次的危机。

五、信息宣传不够。由于土地规划的透明度不够，从而宣传力度也不够。在香港地区，买地会受到港人的普遍关注。在拍地前，代理会通过传媒预测买地结果，例如土地成交价、建筑成本及利息等，再将周边同类物业的成交价作为参考，根据市场走势，从而预测出多种成交价，在拍卖前制造不少**。而内地拍卖地的周边成交价不准确，只能从项目的售价来判断。比如土地价是3000元/平方米，建成后的总成本在6000元/平方米以上。但是周围的项目售价仅在5000元/平方米左右，市场价格透明度不高。

六、银行金融支持力度存在不足。在香港买地，一般要求投地方在一个月内全数支付所有地价款，开发商在投地前也已安排好土地使用权及建筑等项贷款。在内地，由于金融机构的风险防范能力较差，开发商在获得土地使用权前几乎不可能从金融机构获得资金上的支持，因而他们的资金基本等于自筹资金，出让金的分期分付，在内地就见怪不怪了。

七、中介服务配套跟不上。香港的土地拍卖文件是给建筑师的，因为他们是专业人士，能做出专业分析，如对买地限制及环境做出评估，然而，将做出的多个方案连同预算向发展商推荐。可以大大提高中小型企业发展商参与竞争。而内地设计院的市场化程度不高，根本没有把注意力集中到这方面。

八、规范政府竞争制度不足。在市场经济条件下推行发展经济优先的政策，由于缺乏规范政府之间有序竞争的制度配套，因而在加剧地方政府之间无序竞争的同时，引致地方保护主义的招商引资政策同招标拍卖挂牌制度的冲突，造成地方政府需要低地价、零地价、负地价的内生动力。在上下级信息不对称性和指标纯经济性条件下上级政绩考核下级，由于缺乏规范地方政府发展思维的科学发展观配套，因而在激励地方政府做大GDP的同时，引致出于短期政绩的地方优惠政策排斥招标拍卖挂牌制度，造成地方政府形成在招标拍卖挂牌中弄虚作假的机制，从而影响其有限理性发生理性偏离，并最终造成土地使用者在政府垄断市场的土地交易活动中背离等价交换原则。

可见，相对于协议出让时的**，如果没有有效的风险防范机制，招标拍卖挂牌制度可能为政府垄断市场所用，其后果要么为政府财政需求盲目推动价格上涨，要么为政府招商引资暗箱操作压低价格，从而异化为政府提高“效率”或维护“公正”的机会主义挡箭牌。“垄断商”式的**自然是更大的**，带来危害自然会更大。

招拍挂的完善

为了使土地“招拍挂”工作更适应社会发展的需要，一些不适应经济发展的制约因素必须进一步给予完善和改进，才能确保房地产市场的健康和稳定。

一、指定经营房地产项目招标、拍卖的具体方法和程序，制定挂牌交易的类型用地、做法及遵守规则事项等，让所有流程规范化、制度化，减少人的主观差异和自由裁量。为了使土地供应过程更加公开、公平、公正，政府还需要进一步完善和优化土地招投标过程，制定严格的评标程序和标准，防止人为因素干扰；我们可以设想最最理想的土地出让制度如同一台“土地出让机器”，政府将土地使用权申请人人申请条件、资信等各种情况输入系统，该系统就会选出出让地块最合适的竟得人，它不会因不同操作人、不同的社会环境而得出差异性的结果，使土地出让方式真正的走上规范化的发展轨道

二、摒弃急功近利的想法，要把投资者的资质、从业经验、房产业绩、市场声誉、信用度、开发计划、土地利用力等作为一项重要指标，提高它的权重，而不是把价格作为土地竟得的唯一或重要标准。

三、鼓励资金雄厚但没有本地开发经验的外资企业与本地企业联合投标。从发展本地经济并保护外来资金经营安全的角度，将外来资金和本地的开发经验有机结合，可以作到各方共赢的良好局面。

四、提高地产开发的社会开放度，鼓励实力雄厚、有良好业绩的开发商在政府管理下从事房地产开发，这比政府垄断开发房地产的效率要高。

五、大力提高土地市场的透明度、公平公正度，而且要把各级政府的宏观管理职能与市场操作严格区分。

六、要抑制土地投机和囤积居奇的行为，土地二级市场要加强管理。土地出让后，土地使用人是否真正的履行出让合同，按政府部门预期的规划和进度进行开发，还是有意囤积土地、抬高地价，进行另一种形式的炒买炒卖，使守法开发商要么买进高价地，要么无地开发，从而扰乱了正常的土地市场秩序。

七、让专业机构对土地进行合理估价后，参加竟标的开发商以书面形式向政府投标，与估价最近的企业将获得土地开发权。

八、坚持以市场为导向，有计划的供应土地。以市场为导向制定科学、合理的供地政策，运用市场机制公开配置土地资源，有利于提高土地开发利用效率，促进土地资源的科学管理与利用，促进房地产业的持续发展。

九、在土地供应模式上，要切实依法提高政府供地的市场化制度，使之能够形成一种通过市场确定使用者，通过市场形成土地价格的市场配置机制，最大限度地实现土地资产价值，促使土地市场更加健康、更规范地向前发展。

十、应尽快完善土地集中统一储备供需的相关法律、法规。目前，我国各地政府普遍存在土地储备的力度和范围有限，政府在土地收购、储备、出让的过程中，周转资金巨大，如果操作不规范，很容易引发新的**问题。因此，建立相关的法律条款，规范运作行为十分必要。

十一、相关职能部门的协调、配合机制还须进一步完善。实施土地“招拍挂”机制是一个综合性的系统工程，在整个推进过程中，必须得到建设、规划、房管、计划、物价、财政等有关政府部门的支持和配合。只要其中一个部门工作滞后和脱节，整个工作都将被搁下，无法继续完成。如规划条件不能及时明确，或者涉及古树名木，园林部门不配合等，土地就无法即使推出“招拍挂”。因此，对政府相关部门来说，如不改变观念，仍按照以前的行政审批方法运作，就可能出现不必要的矛盾。因此为应对现行的新规划，政府必须在项目规划、立项、资质管理等方面建立相关的配合机制，从制度上完善这项经营性工作的操作规范，以提高政府服务功能效率。

最后，充分发挥纪检监察机关的职能作用，加强对土地依法行政情况的监控，对“招拍挂”项目事前信息发布、设置条件、事中的操作程序，事后的合同履行等都得进一步加强管理，实行全过程监督，促使各部门工作规范的进行，使招拍挂制度能真正实现公开、公平、公正的效用。土地招拍挂程序

第一步：根据项目向市里请示土地申请（即确定地块）； 第二步：国土局根据确定的地块调整市用地总体规划；

第三步：国土局向上级部门报材料申请土地批复（省政府批复）；

第四步：挂牌申请。招商引资单位会同项目单位分别到外经局（发改局）、环保局、规划局出具初审意见，国土局根据三部门出具的初审意见向市政府打挂牌的请示报告；

第五步：市政府批复后向社会公示挂牌，公示期限20天；

第六步：报名。用地单位在公示期限内报名，并缴纳20%的保证金； 第七步：竞标； 第八步：摘牌；

第九步：摘牌后，国土局与项目单位签订成交确认书；

第十步：项目单位分别到外经局（发改局）、环保局、安监局出具项目正式批文、环评报告、安评报告；

第十一步：国土局根据批文及报告与项目单位签订国有土地使用权出让合同； 第十二步：在签订国有土地使用权出让合同后，项目单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同领取建设用地规划许可证。第十三步：项目单位在签订国有土地使用权出让合同后60日内缴纳剩余金额； 第十四步：项目单位缴纳有关税费； 第十五步：项目单位申请出让国有建设用地使用权登记； 第十六步：颁发土地证。需提供的主要资料为：

1、城市用地勘测定界图（一式八份，需加盖规划服务中心及所在地国土所章）

2、项目用地单位向市政府用地请示及市政府指示意见；

3、项目用地市规划局出具的规划意见书。

中国土地招拍挂基础知识 篇2

随着我国房地产市场的飞速发展, 近年来商品房价格出现了快速增长的现象。房价的快速增长, 短期可以促进房地产市场的繁荣, 进而带动建筑、建材等相关行业的增长, 缓解社会就业压力, 推动我国经济快速增长;但从长期来看, 这种趋势很可能会导致房地产市场供求机制的失衡, 造成市场秩序混乱, 影响社会公平, 并最终阻碍我国经济的快速发展。

在影响商品房价格的众多指标中, 土地销售价格是其中一个关键因素。我国土地产权的实现方式经历了“双轨制”, 即划拨和出让并存、公开出让与协议出让并存的方式。从实践来看, 协议出让最低, 拍卖价格最高, 两者甚至有5～6倍的差异。截至2000年底, 全国总计出让土地30万公顷, 在全国范围内有2/3左右土地是通过行政划拨手段实现的。双轨制不利于我国土地市场的健康发展, 2001年国务院在15号文件中明确规定我国经营性土地必须采用“招拍挂”的形式, 从而我国地价和房价出现了同步上涨的态势。

国内外学者对我国商品房价格与经济指标关系的研究较多, 很多学者认为我国商品房价格持续走高与地价的快速上涨有关。例如, 宋波、刘建江认为房价与地价互为因果关系, 房价的上涨带动了低价的上涨, 地价的上涨进一步促进了商品房价格的上涨;余芳认为房价与地价息息相关, 地价的高涨是房价高涨的重要影响因素。“招拍挂”出让的“价高者得”的原则、政府垄断经营性用地供给量 (即限制土地总供给) 及控制其供地时点等令地价因供求不平衡而不断高涨, 地价高涨推动了房价上涨。王越龙、武鹏认为“招拍挂”的方式拉动了地价的快速增长, 地价推动了房价上涨;方毅、赵杨等认为在长期房价对于地价起到了价格引领作用。短期而言, 房价和地价存在显著的双向因果关系, 房价和地价之间增长率在短期内双向的正反馈作用, 其中房价影响偏大。国内学者研究均客观真实地反映了房价与地价的关系, 然而对我国土地产权实现方式转变过程后很短的一段时间内的房价与地价研究不多, 这正是我国土地产权实现方式转变后对商品房价格影响的重要内容。本文收集了2001年第一季度至2004年第四季度地价价格指数与商品房的价格指数共16组时间序列, 通过回归分析, 拟说明我国采用了“招拍挂”的土地产权实现方式后地价与商品房价格的关系。

二、研究方法选择

1、平稳性检验。

在计量经济学中通常采用单位根法对时间序列的平稳性进行检验。单位根检验方法很多, 一般有Dickey-fuller (DF) 检验、Augmented Dickey-fuller (ADF) 检验、Phillips-Perron (pp) 检验。其Engle-Granger的基于残差的ADF检验是最常用的检验方法, 在ADF检验中, 单位根检验的回归方程模型为:

模型3中的t是时间变量, 代表了时间序列随时间变化的某种趋势。虚拟假设都是H0:δ=0, 即存在一单位根。模型1与另两模型的差别在于是否包含有常数项和趋势项。

实际检验时从模型3开始, 然后模型2, 模型1。当检验拒绝零假设时, 说明原序列不存在单位根, 此时该数列为平稳序列, 则停止检验。否则, 就要继续检验, 直到检验完模型1为止。一个简单的检验是同时估计出上述三个模型的适当形式, 然后通过ADF临界值表检验零假设H0:δ=0。只要其中有一个模型的检验结果拒绝了零假设, 就可以认为时间序列是平稳的。当三个模型的检验结果都不能拒绝零假设时, 则认为时间序列是非平稳的。这里所谓的模型适当的形式就是在每个模型中选取适当的滞后差分项, 以使模型的残差项是一个白噪声。

2、协整检验。

协整关系的检验与估计目前应用较多的是EG两步法、Johansen极大似然法。EG两步法适用于对两个变量的协整关系进行检验, 当存在三个或三个以上的变量时宜采用Johansen极大似然法去检验变量的协整关系。本文拟采用EG两步法, 其原理为:第一步若Xt与Yt是一阶单整的, 则ΔXt与ΔYt是平稳的, 此时采用最小二乘法得到回归方程:Yt=α+βXt+εt, 进而得到残差序列et=Yt- (α+βXt) ;第二步检验et的平稳性, 则Xt与Yt存在协整关系, 反之不存在。

3、Gr anger因果关系检验。

协整检验说明变量之间存在长期均衡关系, 但是否构成因果关系, 还需要进一步进行因果关系检验。本文采用Granger因果关系检验法, 对数据的因果关系进行检验。Granger因果关系检验理论是:如果变量X有助于预测Y, 即根据Y的过去值对Y进行回归时, 如果再加上X的过去值, 能够显著地增强回归的解释能力, 则称X是Y的Granger原因, 否则称为非Granger原因。

三、实证分析

本文收集了2001年第一季度至2004年第四季度我国士地价格指数与商品房的价格指数共16组时间序列, 数据均来自中国景气月报, 地价价格指数与房价价格指数分别记作LP与HP, 为消除异方差需要进行对数变换记为LnLP和LnHP, 对数据进行对数变换后不会影响数据的协整关系 (本文数据处理均使用E-views5.0软件) 。 (表1、图1)

1、平稳性检验。

本文在运用ADF检验法的同时, 参考PP检验法, 对原序列lnLP、lnHP及其差分序列进行平稳性检验, 当经济指标在ADF和PP条件下同时满足平稳性要求时, 经济指标的相关数据才是平稳的, 检验结果如表2所示。 (表2) 从以上变量可以看出:商品房价格指数的对数值 (Ln HP) 、土地价格指数的对数值 (LnLP) 均不平稳, 经过一阶差分后变成平稳序列, 因此通过检验可以判断这两个变量是一阶单整序列I (1) 。

2、协整检验。

即使时间序列LnHP、LnLP均为非平稳的一阶单整序列, 但它们之间仍然可能存在某种平稳的线性组合, 这个线性组合反映它们之间长期稳定的线性关系即协整关系。本文采用EG两步法对变量进行协整检验, 得到协整方程为:

注:△表示一阶差分, (c, t, n) 中括号内c、t分别表示截距和趋势项, 数字表示扰动项的滞后阶数

其中括号内的值为t值, 两个变量之间具有协整关系, 需要对它们的残差e进行平稳性检验, 如表3所示。 (表3) 可以看出, 这两个变量的残差为平稳序列, 因此LnHP、LnLP从长期来看存在着均衡稳定的关系。

3、Gr anger因果关系检验。

在确定原序列Ln HP、LnLP变量之间的协整关系后需要再运用Granger检验方法对商品房价格指数的对数值 (LnHP) 、土地价格指数的对数值 (LnLP) 之间的关系进行因果检验, 检验结果见表4。 (表4) 显示在10%置信水平下商品房价格指数的对数值是土地价格指数的对数值变动的Granger原因, 在10%置信水平下土地价格指数的对数不是商品房价格指数的对数值变动的Granger原因, 而商品房竣工面积和施工面积、销售面积不是商品房价格变动Granger原因。

四、结论

本文基于我国2001年第一季度至2004年第四季度的土地销售价格指数和商品房销售价格指数进行了平稳性检验、EG协整检验、和Granger因果关系检验, 得出以下结论:

1、商品房销售价格每上升1%, 在我国土地产权“招拍挂”的实现方式下, 土地价销售格将上升1.52%。

2、在我国目前土地产权“招拍挂”的实现方式下, 在10%置信水平下商品房价格指数的对数值是引起土地价格指数的对数值变动的主要因素, 土地价格不是引起商品房价格变动的主要因素。

参考文献

[1]宋勃, 刘建江.房价与地价关系的理论分析与中国经验的实证检验:1998-2007[J].中央财经大学报, 2009.9.

[2]余芳.从招拍挂制度看我国房价与地价的关系[J].金融经济, 2009.6.

[3]王跃龙, 武鹏.房价与地价关系的检验—来自28个省的面板数据[J].南开经济研究, 2009.4.

对土地市场招拍挂制度探索 篇3

本文通过针对土地市场招拍挂制度的发展过程、操作程序、制度的优点和存在的问题、以及其解决对策的方法进行简要分析，从而不断丰富和完善我国土地市场的秩序，促进我国土地资源的科学开发与合理利用，提高政府对土地出让市场的管理水平。

【关键词】

土地市场；招拍挂制度；问题；对策

土地市场招拍挂制度就是国家针对土地出让、买卖进行招标、拍卖、挂牌的简称，是我国对经营性用地出让的指定交易方式。该制度的提出，不但规范了我国土地市场秩序、同时提高了国家政府部门对土地的管理水平，促进了我国房地产的发展，维护公平、公开、公正、透明的市场竞争秩序。然而，在该制度实施过程中仍然存在各种问题，必须采取有效措施进一步解决。

1 我国土地市场招拍挂制度概述

1.1发展过程

新中国建立以来，在很长时间内，我国的土地制度是行政指令的无偿使用的制度，在这样的土地制度下引发了各种各样的问题，比如：土地资源配置不合理、土地资源浪费严重、土地资源利用单一、土地资源非法占用、土地资源使用权属不明确等等，严重阻碍到社会经济的发展，引发诸多纠纷与矛盾，影响社会稳定。改革开放后，为了能够有效解决这一问题，我国逐步建立了相关的使用权转让政策和相继出台了各种制度。

这一系列制度的实施，使土地制度得到大幅度的改善，并建立了土地有偿使用的系列制度。该制度的建立，不但充分体现了土地的独特性，还体现出了国家对土地所有权分配的合理性、使用权的多样性。虽然这样的制度具有一定的意义，但还是存在诸多问题，比如：土地交易过程中没有公开，腐败问题时常发生，导致资产的大量流失；制度缺乏，致使价格不合理、交易不公平，使用不科学等现象的经常发生。因此，国家相关部门又开始针对这一问题进行研究，并于2002年颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，该制度明确规定凡是经营式的土地，都必须通过招拍挂的方式来出让。

至此，我国的土地制度发生了根本性的变化，真正有利于土地市场合理利用、科学管理；真正有利于我国社会经济的大发展；真正有利于妥善解决历史遗留问题，促民生。其作用主要包括两个方面：一，招拍挂制度有效规范了使用权的出让和管理，有利于公平、公开、公正、透明的土地市场建立；二，在中国土地市场并不是很完善的情况下，这个制度的实施可以帮助发现土地市场运营中的潜在问题，从而为完善我国土地制度做进一步研究提供有效的素材奠定一定的基础。

1.2招拍挂制度优点

我国现有土地招拍挂制度的优点主要有三个方面：

第一，有利于规范我国土地市场的需求行为。

我国土地招拍挂制度，是以城市中长期发展规划和城市土地利用规划为基础，制定详细、科学、有序的土地出让计划，并通过各种传媒方式进行公示，按照我国土地招拍挂的制度推出地块，进行土地公开竞争、公平交易的一种市场行为。政府在通过招拍挂转让方式中，公开评标拍卖信息，保证了各潜在需求者的机会均等，保证了土地市场的公平性。各潜在需求者在同一时间获得信息，并可在规定时间内购买标书、现场踏勘、集中答疑，避免了由于信息不对称而造成不公平竞争。

这样，不但使土地储备、供应、交易等相关信息得到了公开，规范了土地市场的出让行为；保证国有土地资源的有序、良性循环与科学、合理的运用，维护我国土地资源的生态需求，市场需求和社会需求。

第二，有利于加强我国土地市场的管理能力。

土地是全社会首要的宝贵资源，要想在配置过程中做到合理、充分应用和良性、循环开发，就必须通过各种管理手段进行科学合理配置；而且在相应的配置过程中，应该得到全社会的过程监督，使土地的真实价格得到体现，从源头上有效的遏制以往采取行政手段配置土地资源中出现的腐败寻租等现象。

第三，有利于提高我国土地市场的开发效率。

目前所实施的土地招拍挂制度为熟地后再招标，由于采取招标、拍卖或挂牌的方式出让，经营者可以从市场上通过竞争拿到“熟地”直接开发，解决土地的其它相关问题，配套设施也得到合理分配，开发商只需按照规划、设计、施工要求，办好相关手续后取得《建设用地批准证书》后，即可进行土地开发，不但大大缩短了工作时间，还控制了施工成本，提高了土地的开发效率。

2 土地市场招拍挂制度存在的问题及处理对策

就事实而言，自我国土地市场招拍挂制度实施以来还存在诸多问题，主要表现为以下三个方面最为突出：

第一，人为干扰严重，特别是政府人员干预，在土地招标拍卖挂牌前，故意设置地块的投资风险，提高人为门槛和设置陷阱，隐瞒土地相关信息，为特定的投资者量身定做，让潜在投资者知难而退；在土地招标拍卖挂牌后，存在政府人员暗箱操作，或出面协调、或和特定投资者联手打压其它投资者，造成土地市场交易诸多不公平现象，使土地在政府的阳光制度下，将不公正的交易演变为公正的交易。

第二，土地信息不全，严重影响潜在需求者的开发定位，致使大部分投资者无法判断，因而无法做出合理的资金安排，从而被变相排斥交易。

第三、土地招拍挂的评价过程和标准过于单一，目前以价格作为唯一标准去进行招拍挂，评价过程和标准过于单一导致土地资源没有得到应有和合理综合效益。

针对以上三种问题，相应的对策如下：

1）转变政府职能，建立健全的市场监督机制，确保交易的公正性

在土地市场招拍挂制度实施的过程中，对价格进行控制是非常重要的，政府应当转变政府职能，建立健全的市场监督机制，保证土地价格的稳定性和土地的全方位综合开发，并完善土地的招投标管理机制，让社会监督得以实现。

2）加大土地信息的全方位公示，提高土地社会信息公示专业化。

在土地市场招拍挂制度实施的过程中，减少政府干预现象就必须加大土地信息的全方位公示，强化土地社会信息公示专业化，防止非法手段获得土地，防止土地假招标、假拍卖、假挂牌，促进招拍挂制度的健康发展。

3）提高政府土地的综合管理能力，提升和严格监督评价过程和标准

在土地招拍挂制度实施过程中，政府部门必须采取措施提高管理能力。要善于宏观调控，保证土地市场的健康发展；要建立土地出让制度，促使土地招拍挂制度的完善；并提出完善的招投标管理机制。要采取有针对性的措施制定出土地的评价过程和标准，完善土地配套要求，在价格不变的前提下，可以将承建公共配套设施、承建廉租房、公租房贡献的大小作为中标的依据，确定土地招标方法，还要制定合理的底价和最高限价，促进整个宏观经济的健康发展。

3 结语

通过以上介绍，我们了解到我国土地市场招拍挂制度的出台后，有利于规范土地市场，提高政府管理能力，加快土地的社会的综合利用，改善社会经济环境，并且有针对性去约束政府人为干预，提高政府利用市场的管理能力，完善土地供应计划，并对土地价格进行有效的合理的限制，从而不断改进并完善土地的招拍挂制度。

【参考文献】

[1]张炜，冯海超.土地招拍挂制度对土地高效利用的影响及对策研究[J].《规划师》论丛，2011（00）.

国有土地使用权招拍挂出让流程 篇4

国有土地使用权实施招拍挂出让之前完成征地拆迁补偿工作

挂牌：

1、编制挂牌出让公告、方案、挂牌须知。

2、经县政府批准、县招拍挂领导小组集体会审通过后，在挂牌起始日前20日，根据土地状况和挂牌出让要求在网上发布挂牌公告。

3、竞买人报名，并提交有关资格证明材料，经审查合格的，交付保证金；

4、挂牌公告发布20日后的10的工作日，符合条件的竞买人填写报价单报价；

5、挂牌人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人，挂牌人与竞得人签订《挂牌成交确认书》；

6、在土地市场动态监管网公示挂牌结果，公示时间10天。

7、公示后竞得人与国土资源部门签订土地出让合同和交付土地出让价款及相关税费

8、编制出让审批单，出让红线图。

9、国有土地使用权登记发证。拍卖：

1、编制拍卖出让公告、方案、拍卖须知。

2、经县政府、县招拍挂领导小组集体会审通过后，在拍卖起始日前20日，根据土地状况和拍卖出让要求在网上发布拍卖公告。

3、竞买人报名，并领取竞买申请书及有关文件。

4、竞买人在竞买申请截止日前递交竞买申请书，并提交有关资格证明材料。

5、拍卖人对竞买人资格进行审查，符合条件的发给竞买资格证书和统一编号的应价牌，并由竞买人交付保证金，保证金按拟拍卖地块的区位和面积确定。

6、组织竞买人勘察拍卖地块现场，进行答疑。

7、拍卖人在公告的时间、地点按规定程序进行拍卖，拍卖人与竞得人签订《拍卖成交确认书》。

8、在土地市场动态监管网公示挂牌结果，公示时间10天。

9、公示后竞得人与国土资源部门签订土地出让合同和交付土地出让价款及相关税费。

10、编制出让审批单，出让红线图。

11、国有土地使用权登记发证 招标：

1、编制招标出让公告、方案、招标须知。

2、经县政府、县招拍挂领导小组集体会审通过后，在招标起始日前20日，根据土地状况和招标出让要求在网上发布招标公告。

3、投标人报名并提供资格证明材料。

4、招标人对投标人资格进行审查，经审查合格的投标人领取空白标书及有关招标文件，并交付保证金，保证金按招标地块的区位和面积确定。

5、招标人组织投标人勘察招标地块现场，进行答疑。

6、投标人编制标书，并在规定的时间内将标书投入标箱。

7、招标人通知各投标人及有关部门人员召开开标会议，当众启封、宣读标书，进行验标及宣布标底，投标人有权查询开标记录及附件。

8、招标人按公告的条件及程序确定中标人。

9、招标人向中标人和未中标人发出书面通知，招标人与竞得人签订《招标成交确认书》。

10、在土地市场动态监管网公示挂牌结果，公示时间10天。

11、公示后竞得人与国土资源部门签订土地出让合同和交付土地出让价款及相关税费

12、编制出让审批单，出让红线图。

中国土地招拍挂基础知识 篇5

截至2013年3月22日，望江县局“招拍挂”出让成交土地355.4303公顷﴾含存量建设用地129.6593公顷﴿，被县委县政府评为2012年度“招商引资（一类单位）第一名”。2013年度土地供应计划中：在办和拟办“招拍挂”出让土地74宗62.1529公顷，其中出让存量建设用地18宗4.6420公顷。为保障用地、服务发展，该局加强土地“招拍挂”出让计划管理的政策措施是：

一是强化审查机构，提升会审规格。近期，该局牵头办结县委县政府《关于进一步推进节约集约用地的实施意见》。该《实施意见》规定成立县土地管理委员会，由县长任主任，分管副县长任常务副主任，有关部门主要负责人为成员，负责对各类项目用地审查认证，审议土地资产管理政策措施、土地出让方案、土地收购储备计划、经营性土地年度供应计划以及其他需审议的事项。建立会议审查制度。县土委会全体会议原则上每月召开一次，如有重大问题需要研究审定的随时安排召开。各成员单位按各自职能负责审议决定事项的落实工作。

二是发挥土地利用计划的引导作用。按照节约集约用地年度考核结果与新增建设用地计划指标分配相挂钩的要求，完善土地利用年度计划分配办法，科学合理编制国有建设用地供应计划报市县审定，促进土地利用和管理方式转变。启用《出让进度台账》，对收购储备、土地出让、相关审批三阶段涉及的勘测地调、收回评估、意向协议、收回方案、收回批复、正式协议、要设计函、规划设计、报批费用、房地估价、出让请示、出让批复、出让公告、竞买申请、确认见证、结果公告、出让合同、税费缴纳、用地批准、项目批复、环境影响、规划许可、土地登记环节，实行台账管理。

三是实行土地利用全程监管。以供地前发布供地计划，供地后规范履行出让合同(划拨决定书)为重点，以建立土地利用数据库为基础，以“党委领导、政府负责、部门协同、上下联动、公众参与”的国土资源管理工作新格局与落实共同责任机制为保障，形成“全县覆盖、全程监管、科技支撑、执法督查、社会监督”于一体的综合监管体系。

四是实行履约保证与违约退出等一系列新机制。实行履约保证与违约退出机制，工业用地节约集约利用与土地使用税相挂钩的奖励制度，标准化厂房建设实行“谁投资、谁管理、谁受益”原则和县财政奖补政策，鼓励县城规划区建高层住宅。

五是积极盘活存量用地，处置闲置低效用地。除确保实施上报的2013年度土地供应计划外，综合运用经济、法律和行政等手段，积极盘活存量用地，处置闲置低效用地。加大土地收回、收购储备力度。土地使用人虽按照土地出让合同约定的期限、用途等进行动工开发，但投资强度、容积率或建筑密度等指标未达到《国有建设用地使用权出让合同》或《投资协议书》要求的，由县政府通知企业整改，补足约定的建设内容和规模；超过半年仍未整改到位的，取消其相关投资优惠政策，由县国土部门报经县政府批准后，依法核减该项目用地规模，收回闲置的部分用地。

工业用地招拍挂前期工作计划 篇6

供地情况

截至2011年初，良渚组团对部分在谈项目组织了项目专家论证，已有13个项目通过了专家评审，现将对其中浙江得力机床制造有限公司、杭州奥拓机电装备技术有限公司、杭州龙腾输送机械有限公司、杭州威仕达机电科技有限公司、杭州华达喷射真空设备有限公司5家公司项目进行首批供地。现将项目情况及招拍挂前期工作计划概括如下：

一、项目情况

（一）浙江得力机床制造有限公司

1、投资主体：浙江得力机床制造有限公司（中方）、瑞士Actus Advisory基金

2、项目名称：年产1000万米双金属带锯条及3000台高端数控带锯床项目

3、项目供地：70亩

（二）杭州奥拓机电装备技术有限公司

1、投资主体：杭州奥拓机电装备技术有限公司

2、项目名称：年产25000吨/建材机械制造项目

3、项目供地：50亩

（三）杭州龙腾输送机械有限公司

1、投资主体：杭州龙腾输送机械有限公司（中方）、瑞威集团（香港）有限公司

2、项目名称：年产870套物料输送设备生产项目

3、项目供地：50亩

（四）杭州威仕达机电科技有限公司

1、投资主体：杭州威仕达机电科技有限公司

2、项目名称：管状电机及其控制系统生产基地迁扩建项目

3、项目供地：30亩

（五）杭州华达喷射真空设备有限公司

1、投资主体：杭州华达喷射真空设备有限公司

2、项目名称：新建仁和制造基地项目

3、项目供地：30亩

二、项目供地招拍挂流程及工作安排

（一）与业主方确认地块，签订投资协议书。投资协议书内容需明确公司名称、经营内容、注册资本、总投资、达产后年销售收入及利税、项目用地及面积、用地性质及年限、建设指标、土地出让价格等其它相关事宜。

时间安排：2月20日

负责科室：招商服务处

（二）更改公司注册地。要求投资方整体搬迁至余杭区仁和镇，涉及非余杭企业，投资方同时处理好原注册地属地关系。其中浙江得力机床制造有限公司、杭州龙腾输送机械

有限公司需重新注册新公司至余杭区仁和镇，同时要求原企业整体并入至新公司，并处理好原公司注册地属地关系。

时间安排：2月24日—3月1日

负责科室：仁和镇

涉及部门：工商局

需协调相关事宜：

1、解决土地摘牌前的公司落户问题。

2、需协调的相关部门有：工商、经发、环保等。

（三）招拍挂所需材料报批

1、勘测勘测定界图、勘测定界成果表、坐标数据光盘（原件各两份）。由基地处连同测绘公司完成。

2、招商项目条件（原件一份）。组团打关于要求核准某地块招商项目的报告至经发局，同时附上项目可行性研究报告。等待经发局批复招商项目条件，如果是外资项目应同时到外经局进行申报。由招商服务处负责完成。报告内容包含项目地块产业导向、用地面积、投资强度、动工竣工时间和项目考核要求（指特定条件要求）等挂牌条件

时间安排：3月1日—3月4日

负责科室：招商服务处、基地处

涉及部门：经发局、外经局

1、环保条件（原件一份）。提交招商项目条件及项目可行性研究报告至环保局，等待环保局批复环保条件。由招商服务处负责完成。

2、地块规划意见（原件各一份）。由规划处向规划所负责审批地块规划意见，规划意见包括规划指标书面意见、区位示意图、规划技术指标图。

3、国有土地使用权安置补偿表（原件一份）。由基地处负责办理。

4、国有土地权属证明材料（原件一份）。材料包括原土地批复、土地使用证或其他权属证明材料。由基地出负责办理。

5、地块的四至界址表（原件一份）。若涉及河流需林水局盖章、国道需建设局盖章。由基地处负责办理。

时间安排：3月4日—3月9日

负责科室：招商处、规划处、基地处

涉及部门：规划所、仁和镇

1、镇乡街道出具的净地交地承诺书、交地通知书（原件各一份）。由基地处联系乡镇落实。

时间安排：3月9日

负责科室：基地处

涉及部门：仁和镇

1、工业用地招拍挂土地成本核查表、乡镇建议出让价的函（原件各一份）。由基地处负责落实，其中核查表需基地处报至国土局土地储备中心核查并盖章。

2、国土所净地确认工作联系单(原件一份)。由基地处

联系国土所负责落实。

3、具体建设项目审批实地踏勘表（原件一份）。由基地处联系国土所负责落实。

时间安排：3月9日—3月14日

负责科室：基地处

涉及部门：国土所、仁和镇

（四）将全部招拍挂材料国土局

时间安排：3月15日

负责科室：基地处

涉及部门：行政中心国土局窗口

（五）国土局审批、发布公告

时间安排：3月16日—3月29日

负责科室：基地处

涉及部门：国土局

（六）信息发布，进行公告，公告期为20天。时间安排：3月29日—4月18日

负责科室：基地处

涉及部门：国土局

（七）到组团进行报名初审，项目方出具项目建设承诺书、工商营业执照。

时间安排：3月28日—4月17日

负责科室：招商服务处

涉及部门：

（八）到经发局出具报名资格认定

时间安排：3月28日—4月17日

负责科室：

涉及部门：经发局

（九）到国土局报名竞买

时间安排：4月18日—4月29日

负责科室：

涉及部门：国土局

（十）土地竞拍

时间安排：5月3日

负责科室：国土局

（十一）签订《国有建设使用权出让合同》 时间安排：5月3日

（十二）缴纳项目建设保证金