市政土地资源管理系统

市政土地资源管理系统（共8篇）

市政土地资源管理系统 篇1

昆明市人民政府令 第 97 号

《昆明市土地储备管理办法》已经 2010 年 2 月 8 日市委第 108 次常委会议讨论通过,现予公布,自发布之日起施行。张祖林

二〇一〇年二月十一日 昆明市土地储备管理办法 第一章 总 则

第一条为完善土地储备制度,加强土地宏观调控,规范土地市场运 行,促进土地节约集约利用,合理配置土地资源,提高建设用地保 障能力和城市土地经营水平,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔 2001〕 15 号 和国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁发的《土地储备管理 办法》(国土资发〔 2007〕 277 号等有关法律、法规和规定,结合 本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的土地储备及其管理,适用本办法。第三条 本办法所称土地储备,是指市和县(市区政府为

实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标,依法取得土地, 进行前期开发整理、储存以备供应土地的行为。

第四条 市、县(市区政府批准成立的土地储备机构具体负责土地 储备工作;国土部门负责土地征收转用报批、权证发放登记等相关 工作;各县(市区政府负责征收转用组件报批、组织实施征地拆 迁等。土地储备机构可以委托经市、县(市区政府批准、符合条 件的公司进行土地储备工作的具体实施, 签订委托合同, 并按合同支 付管理费。

第五条 本市土地储备实行统一规划、统一收储、统一整理、统一供 应、统一管理,提高土地节约集约利用水平。除国家、省、市政府 确定的重点项目用地外,未经储备的土地一律不得供应。

第六条 建立信息共享制度。市级土地储备机构牵头,国土部门、财 政部门和人民银行昆明中心支行按月交换土地储备供应数量、资金 收支和土地储备机构贷款等相关信息。

第七条 建立土地储备支出审核与拨付制度。土地储备机构及受托进 行土地储备的公司严格控制土地储备支出,财政部门及时拨付土地 储备支出;财政部门或审计部门组织相关评审。

第二章 土地储备机构及其管理职责

第八条市政府确定的市级土地储备机构负责统筹、协调和管理全市 土地储备相关工作,编制全市土地利用、收储、整理、供应等规划

和计划。主要负责实施五华区、盘龙区、官渡区、西山区和呈贡县(以下简称“四区一县” 范围内以及市政府确定的跨县(市区重 点项目周边及配套土地的储备工作。昆明高新技术产业开发区、昆 明经济技术开发区、昆明滇池旅游度假区根据需要, 经市政府批准, 可以设立土地储备机构,在本区域内行使土地储备工作职责并接受 市土地储备机构的业务指导和统筹管理。除四区一县和三个国家级 开发(度假区,其他县(市区各设立一个土地储备机构,负责 属地辖区范围内的土地储备工作,并接受市土地储备机构的业务指 导和统筹管理。市级土地储备机构对县(市区土地储备机构进行 业务指导,统筹土地收储、整理、供应的规划与计划管理、信息管 理。市与县(市区两级土地储备机构可以依据国家有关政策和规 定,签订联合储备协议,约定土地收储、整理和收入分配,进行县(市区的土地储备。

第九条昆明市土地储备委员会(以下简称“市储委会” 是市政府实 施土地储备工作的领导和决策机构,负责全市土地储备工作的领导 和决策,研究制定土地储备的相关政策和制度,审议和批准土地规 划储备范围、土地储备计划、土地储备供应计划和土地储 备实施方案等,负责对重大土地储备事项进行决策部署。市储委会 原则上每季度召开一次全会,也可根据工作需要适时组织召开。市 储委会及其成员单位职责,另行规定。

第十条 市储委会办公室设在市级土地储备机构, 负责市储委会的日 常工作;指导、统筹和督促各县(市区政府和土地储备机构、市

级各相关部门开展土地储备工作;收集、研究土地市场动态和土地 政策;定期汇总分析全市土地储备工作进展情况并向市储委会汇报;完成市储委会交办的其他工作。

第三章 计划和管理

第十一条 市、县(市区土地储备机构应当根据土地市场

调控和地方经济社会发展的需要,合理确定储备规模,优先储备 闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地,以及列入城乡建设 规划的基础设施周边土地、城中村改造和旧城改造等项目涉及的 土地。

第十二条 土地储备实行计划管理。土地储备和供应计划由

土地储备机构根据经济社会发展中长期规划和计划、土地利用总 体规划、城市总体规划、城乡近期建设规划以及土地市场供需状 况等编制。县(市区下土地储备和供应计划经同级政府同意 后,于每年 9 月 30 日前报送市级土地储备机构。市级土地储备机 构牵头,市财政、国土、规划、发改、住建、交通等相关部门配合, 统筹编制全市下土地储备和供应计划,报市储委会审议批准 后,于每年 10 月 31 日前提交市财政局,同时送相关单位和各县(市区政府。

第十三条 土地储备和供应计划应包含:储备土地 规模;储备土地前期开发规模;储备土地供应规模和类别;储备

土地临时利用计划;计划年末储备土地规模;储备土地融资需求;储备土地供应预测收入等。

第十四条 经批准的土地储备和供应计划,作为实施土地储备 和供应,以及办理相关手续的依据。

— 5 —未列入土地储备和供应计划的土地,不得进行储备及 供应。确需调整土地储备和供应计划的,报原批准机关批准。

第四章 范围、程序和方式

第十五条下列土地可以纳入政府储备范围:(一因公共利益需要或者实施城市规划,需要收回和统一 征用、转用的土地;(二以划拨或出让等方式取得的非经营性用地和工业用

地,按照城市规划需变更用途为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经 营性用地的土地;(三以划拨或出让方式取得的非经营性用地,按照城市规划需变 更用途为工业用地的土地;(四已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;(五土地使用权人申请土地储备机构收购储备的土地;(六政府行使优先购买权取得的土地;(七依法收回使用权的闲置土地;(八土地使用者未按约定及时足额缴纳土地价款,或未在 规定的期限内动工开发,依法收回的土地;(九因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原 因,停止使用而依法收回或收购的土地;(十 经核准报废的公路、铁路、机场、矿场等收回使用权的土地;(十一土地使用权期限届满,土地使用者在规定的期限内未申请 续期或者虽申请续期但未获批准的土地;

(十二依法没收的土地;(十三政府指令需要进行储备的土地;(十四其他依法应纳入政府储备的土地。

第十六条 土地储备机构实施土地储备和供应计划,应当编制 土地储备实施方案。市土地储备中心编制的方案报市储委会批准后 实施, 县(市 区土地储备机构编制的方案报同级政府批准后实施。第十七条 土地储备实施方案应当包含以下内容:(一土地的范围、面积、现状;(二土地的权属关系、用地手续批准情况等;(三储备用地的控制性详细规划或地块的规划条件;(四征地拆迁费(收购补偿费、前期开发整理费用、税费、融 资利息、土地储备管理费等土地储备支出;(五储备地块的筹资方案;(六计划土地供应方式和价格;(七土地出让价款的付款方式、缴库时限、交地时间、用地开发 要求等土地交易条件说明;(八其他需要说明的事项。

第十八条 对需办理农用地转用和土地征收手续的储备土地,由土 地储备机构配合县(市区政府组织报批组件,负责支付相关税费 和征地拆迁费;国土部门负责办理报批手续,并配合县(市区政 府组织实施土地征收。纳入储备的土地,由土地储备机构筹集资金 并及时拨付,县(市区政府负责组织实施征地拆迁及补偿工作, 按照国家、省、市有关规定严格进行征地和拆迁补偿。

第十九条 按照规划一批、报批一批、征收一批的原则,抓好规划 储备向指标储备转化、指标储备向实物储备转化。纳入储备的土地, 需按规划完成土地整理等工作,适时组织土地供应,以满足产业结 构调整、基础设施建设等经济社会发展的用地需求。

第二十条 规划储备土地范围由土地储备机构会同规划、国土、发 改、住建等相关部门拟定。经市储委会批准后,规划部门负责组织 划定储备土地红线,明确土地用途等基本规划建设条件;国土部门 负责核发规划储备土地的批准文件。纳入规划储备范围内的土地, 暂停规划选址定点、暂停发放建设用地规划许可证、严控户籍迁入 和土地用途变更等。由市级土地储备机构会同市规划、国土、住建、公安等部门,另行制定具体实施细则。

第二十一条 按照规划储备土地的批准文件、储备土地红线范围, 经土地储备机构申请,国土部门负责办理储备土地的权属登记手 续,核发作为储备土地权属证明的权属证书,并完成所需的其他登 记手续。

土地储备权属证书由国土部门统一印制,记载事项为:(一土地使用权人填写为“土地储备机构名称”;(二使用权类型填写为“政府储备”;(三土地用途填写为“储备用地”;(四储备面积以勘测定界面积为准;(五记事栏中注明“该土地为政府储备土地,经申请进行土地储 备权登记”;(六证书附图可使用宗地图或勘测定界图;(七其他应记载的事项。

第二十二条 国有存量用地收购储备可采取下列方式:

(一 货币补偿收购。土地储备机构按照批准确定的收购补偿价格, 与原土地使用权人签订土地收购合同,根据合同约定采用货币补偿 方式直接收购储备土地。

(二土地置换收购。原土地使用权人将其使用的国有土地交给土 地储备机构纳入储备,土地储备机构按用途不变和等价原则,在储 备土地中拟定另行选址置换方案,经本级政府批准后办理用地相关 手续,置换土地给原土地使用权人。

第二十三条 根据土地储备计划收购国有土地使用权的,土地储备 机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿 标准,由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商,报 同级政府批准确认。政府计划收购的国有存量土地,土地储备机构 与土地使用权人签订土地收购合同并办理相关手续后纳入储备。收

购补偿价格可按以下方式进行确定:(一收购工业和非经营性用地规划为商业、旅游、娱乐和商品住 宅等经营性用地的,依据该项目土地原用途评估价和规划用途评估 价的算术平均值,协商确定收购补偿价格(评估价含地上建筑物价 格;(二收购除第(一项情形以外土地的,按照该项目原用途评估 价确定收购补偿价格。若按原用途的评估价低于土地使用者原取得 土地的费用,则按土地使用者原取得土地的费用确定收购补偿价 格。

(三以土地储备制度处置政府资产等的特殊项目,经市政府或者 有权部门批准确定收购补偿价格。

第二十四条 政府对明显低于市场价转让国有土地行使优先购买权 的,按转受双方申报转让时点的价格补偿并办理相关手续后纳入储 备。对拒绝收购而擅自转让的,国土部门不予办理转让手续。第二十五条 依法无偿收回的国有土地,对土地不再予以补偿,土 地上的建(构筑物、附着物按城市拆迁管理相关规定处理。

第五章 整理、利用和管理

第二十六条对纳入储备的土地,土地储备机构有权对储备土地进行 前期开发整理、保护、管理、临时利用,以及为储备土地、实施前 期开发整理进行融资等活动。

第二十七条 前期开发整理包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善土地使用功能的配套设施建 设和城市基础设施建设。前期开发整理费用计入土地储备支出。第二十八条 在储备土地未供应前,土地储备机构可以对储备土地 及其地上建(构筑物、附着物通过出租、临时使用等方式加以利 用。

第二十九条 土地储备机构可以向银行等金融机构融资,其中向银 行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。受委托实施土地储备的公 司根据委托协议,还可以设立应收账款质押等方式融资。储备土地 设定抵押融资,由国土部门依法进行抵押登记。

第三十条 土地储备机构应对土地储备项目建立档案和台账,进行 动态管理。第三十一条 储备土地供应前,土地储备机构可对储备的土地进行 必要的看护、管养和临时利用, 所需费用计入土地储备支出, 包括:(一打围墙、树栅栏、树标识等;(二 开展专人看守和日常巡查, 及时发现、报告和制止非法侵占、破坏储备土地的行为;(三对地上建筑物进行必要的维修改造;(四建设临时性建筑和设施,通过出租、临时使用等方式加以利 用;(五其他与储备土地管理相关的工作。

第六章 储备土地供应 第三十二条储备土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由 土地储备机构统一组织供地。第三十三条 储备土地的供应价格，应当

根据土地面积、用途、建 设规模、储备支出、配套设施建设支出、市场交易参考价格等进行 评估。按照规定以招标、拍卖、挂牌方式公开交易的，交易底价和 起始价在综合考虑拟供应宗地的位置、面积、用途、建设规模、规 划设计条件、政府公布的基准地价、土地储备支出、城乡基础设施 建设投资、市场交易参考价格和近期相邻宗地交易价格的基础上确 定。起始价报市储委会集体决策。土地储备机构委托土地交易机构 组织交易，具体事项由双方约定。第三十四条 土地出让后，由土地交易机构配合国土部门负责催缴 土地价款，土地储备机构负责向土地使用者移交土地，国土部门办 理相关用地手续。第三十五条储备土地以划拨、协议出让方式供应的，按国家、省、市对划拨、协议出让国有土地使用权的相关规定办理。第三十六条 土地使用者应严格依照土地出让合同约定或者划拨决 定书规定的用途和开发时限要求使用土地，否则由国土部门负责收 回土地使用权、重新纳入政府土地储备。11 第七章 土地储备资金管理 第三十七条 土地储备资金应执行收支两条线管理，符合国家、省、市有关预决算管理和土地储备资金财务管理以及会计核算办法的 有关规定。第三十八条 土地储备资金来源包括：

（一）财政部门从已供应储备土地产生的土地出让收入中安排给土 地储备机构的土地储备支出；

（二）财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金；

（三）土地储备机构向银行等金融机构融资的资金；

（四）其他可用于土地储备的资金；

（五）上述资金产生的利息收入。第三十九条 土地储备机构按照储备土地出让收入的 2%计提土地 储备管理费； 按照完成委托事项直接支出总额的 3%向受土地储备机 构委托实施土地储备的公司支付管理费； 按照征地费总额的 2%向征 地实施单位支付征地工作经费； 按照拆迁费总额的 2%向拆迁实施单 位支付拆迁工作经费。上述费用计入土地储备支出，采取预提支付、审计后结算，不得再计提其他费用。第八章 法律责任 第四十条市储委会各成员单位应当依据相关办法，积极为土地储备 12 和供应工作提供服务和保障，不履行职责的，由市纪检监察机关依 照有关规定进行问责；违反相关党纪政纪的，给予相应纪律处分。第四十一条 市储委会各成员单位、土地储备机构和土地交易机构 工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞

弊的，由有关部门依照相关 规定给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第九章 附 则 第四十二条本办法自 年 月 日起施行。昆明市人民政府于 2002 年 2 月 1 日颁布实施的《昆明市土地储备管理办法》（昆明市人民政 府令第 29 号）同时废止。13

市政土地资源管理系统 篇2

1 市政施工企业的行业特点

市政施工企业主要承接城市道路、桥梁、给排水等工程施工项目,相对于其他行业企业而言,市政施工企业对自我发展没有支配权,很大程度上受到国家的宏观调控、区域经济发展水平、城市发展格局和基础设施建设规模的限制。当前,国家对城市的基础设施建设重点关注,有特批的重大建设项目和财政拨款,或地方财力雄厚,城市改造、拓展规模大的省、市的市政工程就多,市政施工企业制造产品的机会就大。反之,没有国家政策扶持,区域经济发展水平低,城市基础设施建设规模小,市政工程项目就少,市政施工企业就英雄无用武之地,形成“巧妇难为无米之炊”的尴尬局面。简而言之,市政施工企业是有了工程项目才能生产产品的被动型生产企业,只有通过招投标获得工程项目,才能获得生存发展的空间。

2 市政施工企业人力资源状态

在社会主义市场经济的特定环境下,市政施工企业的人力资源状态基本呈现以下态势。

2.1 人员结构多元化

在市政施工企业特别是国有市政施工企业中,人力资源主要由以下人员构成:一是普通员工。约占员工总人数的48%,包括特殊工种,如电工、混凝土工、沥青工、司机,挖掘机、装载机、压路机操作员,施工员、安全员、材料员、保管员等。二是专业技术人员(包括科室人员)。约占员工总人数的52%,包括从大专院校毕业的研究生、本科生、大专生、中专生,以及普通员工通过深造、进修取得专业文凭并从事技术管理和行政事务的各类人员。

2.2 人力资源布局分散化

区别于市政施工企业其他生产型企业,例如工矿企业有固定的厂房或生产基地,人力资源相对集中。而市政施工企业以承接城市道路、桥梁、给排水等工程施工项目为主,市政工程分布于城市的四面八方,一些市政施工企业还必须到外市外省甚至国外承接工程,人力资源很难集中在一处。一般情况下,市政施工企业是按项目组织施工,即承接到一个项目后,临时组建一个满足项目施工的项目管理机构,由该项目部人员完成该项目的施工,工程完工后,该项目管理机构自行解散。如果同时有多个项目,则组建多个项目管理机构,人力资源布局根据工程施工需要而变化,长期处于分散状态。

2.3 人力资源使用自然化

《建筑法》颁布实施后,我国的所有工程项目都必须实行招投标。市政施工企业通过招投标获得工程项目的过程是一个复杂的、操作性极强的过程,存在不少的变数。确切地说,相当一部分工程是由企业内部的个人全程操作中标获得,此后该项工程由中标者承包施工,人力资源的使用由承包者组合。在此过程中,形成了项目经理选择工程技术人员(含其他人员),工程技术人员选择项目经理的双向选择。其间,如果有其他项目同时开工,各类人员还可能通过协商自由流动。

3 市政施工企业人力资源管理存在的问题

3.1 人员结构不合理

国有市政施工企业大多成立时间较早,不少企业建于中华人民共和国建国之初,部分为事业单位,吃的是“皇粮”,因此很多人通过各种渠道争相进入。事业单位改制为企业后,人员过多的问题凸显,人员结构不合理现象比较普遍,工程技术人员偏少,40、50岁且无一技之长的员工偏多。在此状况下,企业在激烈的市场竞争中缺乏竞争力,经济效益低下,而一些优秀的技术人才得不到预期的住房、工资待遇,对工作失去信心。

3.2 人才流动无序

在市场竞争中,市政施工行业由于科技含量不高,无法形成有效的自我保护。加上某些招投标不规范等诸多因素,行业外企业乃至个体包工头纷纷进入市政工程施工领域,形成粥少僧多,众人分割“蛋糕”的局面。为了在竞争中取胜,相当一部分项目承包人千方百计挖国有市政施工企业的“墙脚”,以高于市政施工企业2～3倍的薪酬聘用市政施工企业的专业人才。在利益的驱使下,人才无序外流令国有市政施工企业束手无策。

3.3 人事制度改革滞后

长期以来,人满为患,机构臃肿,人浮于事,吃大锅饭是国有企业的通病。国有市政施工企业虽然不断提出改革改制,但雷声大雨点小,人事制度改革收效甚微。由于条件不成熟而未完成改制的国有市政施工企业的人事制度改革仍然是换汤不换药,没有行之有效的激励机制,企业的分配制度尚未摆脱平均主义。在收入偏低,拉不开距离,干多干少相差无几的分配模式下,企业调动不起有能力的专业技术人员和有特殊能力的管理人员的工作积极性。

3.4 企业文化建设缺乏创新

市政施工企业工作地点分散,人员流动性大,很难集中开展企业文化活动,或者开展的文化活动落于俗套,内容陈旧,对员工没有吸引力。相当一部分市政施工企业对开展企业文化活动的目的和意义认识不到位,不愿意花时间和精力去思考创新企业文化活动。在搞不搞无所谓的思想指导下,企业每年仅开展一些职工游园活动、小型运动会等,而且内容几乎一成不变。没有创意的企业文化,令员工的业余文化生活枯燥无味,留不住优秀人才的心。

3.5 员工继续教育流于形式

近年来,建设主管部门针对施工企业出台了一系列关于员工培训的有关规定,其中包括项目经理培训、“三类人员”培训、特殊工种培训等方面的规定。未经过培训及未持有与施工管理密切相关证件的施工企业不能通过年审。迫于证件年审的需要,市政施工企业每年都要组织多次员工培训。从培训的实际情况来看,组织培训的一方旨在以培训为由创收,每一次培训就是随便请老师轻描淡写讲几天课。参加培训的人员缺课的情况比比皆是。考试前,上课老师往往故意将考试题目泄露出去。考试时,参加考试的人员存在互相抄袭和代考的现象,员工继续教育根本达不到预期效果。

4 市政施工企业人力资源的开发与管理

人力资源是市政施工企业的宝贵财富,尤其是市政道路、桥梁、房屋建筑等施工方面的专业技术人才,是市政施工企业发展的中坚力量。加强人力资源管理,实施人才战略,是市政施工企业必须高度重视的工作。笔者认为,市政施工企业人力资源的开发与管理应从以下几个方面着手。

4.1 树立“以人为本”的管理理念

毛泽东同志曾经说过:“世间一切事物中,人是第一宝贵的,在共产党领导下,只要有了人,什么人间奇迹也可以造出来。”随着科学技术的不断进步,除了良好的社会环境、经济环境和机遇以外,人是企业生存与发展的重要依靠。作为市政施工企业的决策层,在企业管理过程中,要始终将人放在核心的位置,尊重员工、依靠员工、信任员工,把企业员工放在管理的主体位置,在充分利用和开发人力资源的过程中,做到以人为本、唯才是用,充分发掘人力潜能,使广大员工树立“企业兴亡,人人有责”的主人公精神,想企业之所想,急企业之所急,与企业同舟共济、荣辱与共。只有充分调动广大职工的积极性和创造性,激发企业员工的活力和创新精神,才能实现人的全面和自由发展,使企业的目标和员工的发展目标一致,实现企业发展战略与人力、物力、财力资源的合理流动与优化配置相合,进而促进企业综合实力的不断提高,使企业获得最大的效益。

4.2 不断完善激励机制

在企业“三项制度”改革中,薪酬制度改革是最实际、最敏感的“神经中枢”,因为它牵涉面广,与员工的切身利益息息相关,从来都是员工关注的焦点问题。长期以来,市政施工企业在深化企业薪酬制度改革方面进行了大胆的尝试,但由于每个企业情况不同,改革的深度不同,达到的效果也不同。应该说,企业薪酬制度改革的核心内容就是分配方式的改变,就是激励机制的完善。实践证明,现代企业制度纵然千变万化,却万变不离其宗,最终还是体现在分配制度上。实施科学、合理的职工薪酬政策,不断完善激励机制,是企业对员工进行物质激励的重要手段,关系到员工积极性的发挥和企业经营效率的高低。制定和实施激励机制要从大处着眼,考虑周全,做到收入公平又适当拉开差距,收入分配侧重向一线工作人员、向管理技术骨干、向有突出贡献的人才倾斜。摒弃以往“一碗水端平”的思维理念,实行绩效工资,即效益工资加奖励制度。真正做到责任与收入挂钩,绩效与薪酬连锁,多劳多得,按劳分配,按贡献大小分配。工程技术人员、管理人员、生产经营人员是市政施工企业的重要支撑,没有他们的努力,其他工作便没有了落脚点和实际意义。所以,在不断完善激励机制的过程中,可以试行知识、技术、能力入股的期权激励分配方式,鼓励技术、专利、成果等生产要素参与分配。对临时聘用的高技能人才,实行协议薪酬。操作时,要加大考评力度,严格兑现奖惩措施,真正体现绩效考核的合理性和公正性。

4.3 加强员工培训

市政施工企业要在激烈的市场竞争中站稳脚跟,谋求发展,必须以质量、安全、信誉取胜。以质量、安全取胜,就是保证所承建的工程项目质量优质,达到设计要求,施工过程不出现任何质量、安全事故;以信誉取胜,就是按照项目业主要求,在合同工期内按质、按量圆满完成施工任务。而优秀的工程管理人才则是保证项目以质量、安全、信誉取胜的关键要素。所以,加强员工培训,提高员工业务素质,是企业必不可少的制胜法宝。市政施工企业要把员工培训列入企业重要议事日程,全方位、多层次开展员工培训,重点要做好3个方面工作:一是要抓好全过程培训,坚持把对员工的教育培训贯穿到员工在企业供职的整个过程,积极鼓励专业技术人员参加执业资格考试,鼓励员工接受继续教育;二是要抓好多样化培训,即坚持“走出去”与“请进来”相结合、岗前培训与在职培训相结合、专题培训和相关知识培训相结合、长期培训和短期培训相结合的路子;三是要加大企业内部培训力度,培训内容以企业文化、规章制度、操作流程和专业技能为主,同时也要加强与高校科研机构的横向联系,开展专题讲座和科技培训,为企业培养专业技术骨干和管理人员。总之,要通过对员工进行系统的教育培训,充分挖掘企业现有人力潜能,实现员工综合素质和人力资源利用率的同步提升。

4.4 建设良好的企业文化

企业文化说到底是一种人的文化,而文化力则是一个企业持久的竞争力。为此,一是要大力加强企业文化建设,注重用企业发展目标、共同价值观、企业精神、经营理念来营造文化氛围,倡导忠诚理念,增强团队意识,引导员工树立正确的人生观、价值观、道德观,不断增强企业的凝聚力和向心力。二是要大力宣传“尊重知识、尊重人才、优待人才”的政策,为人才施展才华搭建舞台。善于抓住企业快速发展的机遇,坚持把人才放到合适的岗位上锻炼成长,通过开展评优创先、宣扬典型等活动,努力在企业形成“尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造”的良好风尚。

5 结语

新经济时代给市政施工企业带来了诸多挑战,网络化、知识化改变了衡量企业财富的标准,知识成为企业的战略资产,作为知识承载者的人力资源,是企业最重要的资源,是企业的财富和资本,企业人力资源管理因此成为企业兴旺发达,保持恒久竞争力的关键。因此,市政施工企业要根据自己的具体情况,在深刻理解人力资源创新理念的基础上,进行积极探索和大胆尝试,创造出适合本企业的人力资源管理模式。惟有如此,才能使市政施工企业在市场经济的残酷竞争中稳扎稳打,立于不败之地。

摘要：市政施工企业是一类特殊企业。在市场经济条件下,人力资源管理是企业管理工作中的重要组成部分,直接关系到企业的生存与发展。分析人力资源管理的现状,创新人力资源管理的方法,是促进企业健康发展的重要途径。

关键词：市政施工企业,人力资源管理

参考文献

[1]郑晓明.人力资源管理导论[M].北京:机械工业出版社,2005.

[2]张德.人力资源开发与管理[M].北京:清华大学出版社,2007.

[3]刘大卫.现代人力资源管理[M].北京:中国人事出版社,2003.

市政土地资源管理系统 篇3

关键词：土地利用；问题；土地资源；管理；调查；节约用地；意义

为了能够充分利用土地资源，必须加强对土地资源的科学管理。因此需要通过土地资源调查，积极推进节约用地政策，不断加强土地资源管理力度，合理规划土地资源，提高土地资源利用效率与效益，从而促进社会经济的可持续发展。

一、土地利用存在的主要问题

当前土地资源利用存在的问题主要有：（1）耕地数量剧减。由于农业产业结构不合理以及调整不合理，加之自然灾害影响，导致我国农业用地面积剧减。另外，城市建设用地占用耕地现象也是重要原因之一；（2）城市建设用地规范不合理。随着城市化进程不断推进，工业化迅速发展，建设用地规模盲目扩大，缺乏合理的用地规划与调整，导致土地资源配置不合理，造成严重的土地资源浪费。

二、土地资源管理中的土地资源调查

1、土地条件调查。其是对土地的自然与经济属性的影响要素进行的调查，包括土壤、植被、地貌、地形、气象、水文和水文地质，以及对土地的投入、产出、交通、区位等土地的自然和社会经济状况进行的调查。目的是摸清土地分布的地学条件、社会经济条件和土地的质量分布等，以满足土地评价、估价及土地利用规划等土地管理业务对土地质量指标的要求。也称土地要素调查。主要包括两方面的调查：一是土地自然条件，二是社会经济条件调查。主要有土地的位置调查、气候要素调查、地形与地貌要素的调查、水资源调查、土壤资源调查、生物要素调查、土地类型调查、社会经济资料调查等内容。

2、土地利用现状调查。按行政范围分为全国、省（市、自治区）、县（自治州，自治县）三级。县级土地利用现状调查一般以县为单位进行。调查的基本方法是：利用大、中比例尺地形图或航片、影像地图，通过外业补测或调绘，将变化的地物界线转绘到地形图或影像地图上，勾绘出土地所有单位和使用单位的界线，并以修绘后的地图作为底图，量算出各类土地面积。同时将土地面积量算的成果，以乡（或村）为单位，由下而上逐级汇总出各级行政管辖单位的土地总面积及各类土地面积。

三、土地资源管理中节约用地的意义

1、有利于加强对耕地的保护。在节约用地政策的引导下，有利于进一步加强对土地资源的管理，进而相应加强对农业用地的管理力度，从而提高农业用地的管理水平。当前，我国仍存在部分优质耕地被名义上建设项目征用的问题，表面上是有利于推动城乡一体化与工业化发展，但很多耕地在被建设项目征用过程中没有受到合理的保护，导致很多粮食生产基地受到严重影响，在一定程度上阻碍农业生产与发展。而在节约用地政策的积极号召与宣传作用下，不断建立健全土地资源管理方面的法律法规与规范，建立完善相关耕地保护法规与措施，进一步加强了保护耕地力度，从而保证农民生产与农业发展需要。

2、有利于土地资源的优化配置。加强节约用地措施，有利于加快土地利用总体规划的修编，严格遵守布局集中、产业集聚、用地集約等规划原则，统一管理城市规划与土地规划，有利于实现同步编制，满足时代发展需求。另一方面，基于我国很多城市人多地少的实情，不断推进土地节约措施，建立完善土地节约集约机制，同时在农村土地用途不变的原则上，积极探索农民土地承包权流转方式，有利于提高土地资源配置的合理性，从而实现土地资源优化配置。

3、有利于促进国民经济的可持续发展。土地资源管理属于保障性管理工作，通过节约用地政策的积极推行，将土地资源功能与社会经济发展紧密相连，为社会经济建设可持续发展提供有力的前进平台。在节约用地政策的正确引导下，统一与合理管理与调整土地资源的布局与规划，采取积极有效的措施保障土地资源再生能力，有利于保证社会经济建设水平的提高。加强节约用地相关措施，有利于加强土地资源管理力度，进而有利于进一步提高我国社会经济建设调整与规划的合理性、整体性、系统性。另外，通过实施节约用地措施，加强用地规划，可以不断提升土地资源的利用价值，进而实现土地资源利用最优化展。

4、有利于减少城市化建设投资成本。节约用地政策的执行有利于解决当前我国城市用地紧张及房价居高不下的问题。在节约用地政策的推动下，城市规划相关管理部门进一步加强了城市用地的统一管理与规划，以最大限度提高土地资源利用率为根本战略，通过集中式布局与合理规范，尽量减少不必要管线基础设施建设，同时也在一定程度上减少道路占用土地的现象。这样不仅提高了土地资源管理的合理性与科学性，同时有利于减少城市化建设投资成本。

5、有利于提高土地资源管理水平。积极推行土地节约政策，建立健全相应管理部门监管互动机制，完善责任制，把节约集约用地纳入干部提拔晋升的考核内容当中，有利于强化各级土地资源管理部门相关负责人员落实实地考察工作，全面了解与掌握土地使用情况及利用情况，进而积极寻找出当前土地利用中存在的问题并采用有效措施予以解决。另一方面，可以正确引导农民耕地利用方向，并不断进行土地资源管理方案合理与科学性改进，从而提高土地资源管理水平。此外，基于节约用地政策引导，促使相关管理人员严格执行相关土地资源利用法律法规，逐步实现土地资源管理法制化。

结束语：综上所述，基于我国人多地少的国情，使得我国人均土地资源占有率偏低，并且在土地资源利用与管理过程中存在的问题，严重降低土地资源利用率，并造成严重的土地资源浪费现象。因此为了提高土地资源管理水平，需要加强土地资源的调查，积极推进节约用地政策，不断规范土地资源管理。

参考文献

[1]付聪.浅谈集约节约用地[J].科技创新与应用.2014（14）

[2]孙颖，周进生，马安胜.耕地保护与土地可持续利用的研究[J].安徽农业科学，2011（10）

[3]尹胜哲等.加强土地资源管理推进节约集约用地[J].科技致富向导.2011（13）

土地资源管理 篇4

(二)组织编制和实施全市国土规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、矿产资源开发利用总体规划、地质环境保护总体规划及其他专项规划;参与审核城市总体规划。

(三)实施耕地特殊保护和鼓励耕地开垦政策;实施农用地用途管理，保护基本农田，指导和监督未利用土地开发、土地整理、土地复垦和耕地开垦工作，确保耕地占补平衡;

(四)依法保护土地、矿产资源所有者和使用者的合法权益，承办全市权属纠纷调处，查处土地、矿产违法案件，受理群众来信来访。

(五)管理全市土地资源和城乡地籍、地政工作，组织土地资源调查、地籍调查、土地统计和动态监测;负责土地产权管理。

(六)负责全市农用地转用、征用的方案编制、审核、报批;负责旧城改造收回土地的审核报批及其地上建筑物拆迁量的审核工作。

(七)编制、实施全市基准地价、标定地价;测算拟定各类建设用地的供地地价标准和出让地价，确认土地使用权价格，拟定征用和收回土地的补偿标准。

(八)负责全市各类建设用地的审核、报批;负责临时建设用地的审批和建设项目用地的预审;组织实施土地储备和土地市场管理。

(九)依法管理采矿权，规范矿业权市场，组织实施采矿权的行政授予、招标投标和拍卖;监督、指导采矿业安全生产工作。

(十)依法管理地质矿产勘查，组织矿产资源储备评审、认定及其登记管理;依法监督管理地质环境保护工作，负责地质灾害的防治和突发事件的调处工作。

(十一)做好土地、矿产资源有关规费征收，安排并监督检查财政拨给的国土资源工作经费及其他资金的使用。

土地资源管理论文 篇5

1.工学矛盾突出

参加土地资源管理专业函授学习的学生大多在政府机关，房地产或测绘评估类企事业单位工作。很多学生都承担着工作、家庭、社会等各种角色的职责，只有在业余时间才能进行学习，参加成人教育学校的面授或集中辅导的难度很大，从而影响到学生的正常学习，甚至影响到学生能否正常毕业。

2.教学内容陈旧

传统的土地资源管理专业成人函授教育在教学上存在着课程内容单一陈旧，且授课教师主要以教材为主，对学生的学习需求考虑较少，不能及时调整教学内容，难以满足学生提高技能水平的要求。

3.教育教学资源有限

目前土地资源管理专业函授教育所使用的自学教材和辅导材料缺乏而且更新很少，没有针对函授学生使用的教材，多数学校使用和普通高等教育相同的教材，甚至有的学校所用教材还是几年前的老版本，绝大多数资源内容围绕以教为主，对于学生自主学习、研究性学习等并没有太多支持，无法满足学生学习的需要。

4.学习过程的评价体系不完善

“自学为主，面授为辅”是成人函授教育主要的特点[1]，作业和考试成绩是评价学生的学习情况的主要考核方式，对学生的学习过程缺乏监控和评价，教师无法掌握学生学习过程的情况，学生也无法进行自我评价，对课程的学习效果造成严重影响。

二、网络教学的优势

1.强调以学生为中心自主学习

网络教学使传统的以教师为中心的成人函授教育教学模式得以改变，强调以学生为中心，充分发挥其主动性、积极性、创造性和自学能力。学生可以不受时间和空间限制，根据自身情况安排学习。使已参加工作的学生能合理地安排时间，分配学习任务。2.学习资源利用最大化采用网络教学，使学生获得丰富的学习资源，并且资源内容的设计也从原来的“以教为主”转向“学教并重”，不仅开发素材、课件类资源，更要开发支持自主探究、协作交流和研究性学习的有关资源。拓宽了学生的知识面，提高了学生的自学能力和综合素质。

3.教学手段多样化

采用网络教学，可以在师生之间、学生之间进行全方位的交流，支持探究式、协作式、角色扮演式学习等各种教学方法，教学策略更加丰富新颖，使师生之间感情距离更近，学生的学习兴趣和积极性得到充分调动，学习效率得到提高。

4.学习评价体系相对完善

采用网络教学，能够全面记录学生学习情况，跟踪学生的学习过程，便于教师能够全方位的了解学生、指导学生。学生也可通过作业、测试等进行自我评价，并结合教师的意见及时调整，进而提高学生自学质量。

三、管理学网络课堂建设的难点

1.网络课程建设投资大，进入门槛高

建设学校自有的网络课程需要建设录播室，开发或者购买网络课堂平台，聘请教师录播课件。根据笔者对武汉理工大学、郑州大学、新乡医学院等高校的调研，建设一门网络课程需投入3-5万元，一个学校一般开设20-30个专业，考虑公共课的因素，假设每个专业开设15门课程，全部下来约需投资900-万元。投入高成为影响高校建设网络课堂的最大难题之一。

2.师资不足

我国现阶段的成人教育院校多是在原有的普通高校基础上通过共享资源建立起来的。这样的办学模式本身就使得我国的成人教育在教学管理上处于普通高等教育的附属地位[2]，注重收益轻视投入，对教学质量要求不高。很多成人高校只有专职的管理人员，没有专职的任课教师。在教学中，从本校或者外校的普通高等教育教学部门、离退休教师或者在读研究生中选聘兼职教师代课。专职教师不足，兼职教师也仅是应付性的进行教学，从而使教学质量难以保证。

3.教师参与网络课堂建设的积极性不足

由于成人教育任课教师多是聘请的兼职教师，他们并不关心成人教育的发展。网络课堂建设是新生事物，参加网络课堂建设所付出的劳动与取得报酬能否匹配难以确定，并且该项工作需占用大量时间，可能会影响到其在普通高等教育中的教育教学活动，致使教师参加网络平台建设的主动性和自主性不足。

四、推进网络课程建设的对策

1.加大投入，完善网络课堂平台

开展成人教育的高校要转变对成人教育的认识，从创收的观念中转变过来，将成人教育与普通高等教育同等对待，加大对成人教育的投入，开发或者购买网络课件，构建网络课堂平台，满足学生通过网络完成学习的需求。

2.充分调动教师积极性

应充分调动教师积极性，将教师所建设的网络课程纳入学校的教学改革项目中，成立网络课程领导小组和专家指导小组，对网络课程进行认真指导和严格的评审，对制作特别优秀的网络课程给予奖励，使教师积极有效的进行网络课程的建设。

3.改进教学内容,满足学生需求

土地资源管理专业英语 篇6

耕地保护

1.计划制定者和政策制定者如今主张“耕地保护”是他们的义务。在美国，在60年内进行的城郊地区的发展模式是浪费土地，农民是不能生产足够的粮食供给自己的。但是许多理由存在很多争议，许多也似是而非。它包括：威胁到粮食的安全；农业生产和建设相比；如果农药储存在一小块地上并被多次利用，那么土地将面临退化的危险；城市不公平政策，例如可推断的抵押政策和房税；竞争的土地市场中有缺陷的假设，尤其是长期存在的；客观的，价值比较打的最好的农用地不充足的界定；耕地保护政策可以引起高度集约化的城市发展，节约基础建设的成本；耕地保护利益空间，限制小农场的发展。

2.另一方面有很多争议：美国在1930年耕地达到峰值；土地最好的利用原则是把农村变成城市，当这样做时，土地利用的最基本模型表明市场可以将土地配置到最有效的地方。这是个什么机制呢？是执行浪费水资源来发展农业么？当社会认为对农用地的利用比建设用地价值高时，将设用地转化为农用地是可逆的。在许多例子中，对于土地的消耗很少和城市发展相关，更多的是将种植粮食的用地改种水果，坚果，蔬菜而消耗的。在城市发展中，经济外部性和就业机率会被大打折扣，同样影响在农业发展被过度夸大。土地是农民最重要的财产；农民希望看到他们的土地以最有社会利益的方式去使用；所有权派生出现很多其他权利；许多林地归政府所有，但许多再造林发生在私有土地上。

3.几乎所有人都知道美国农民可获得很高的粮食生产力。很少的农民可以养活我们更多的人。在过去的100年，从事农业生产的劳动力在减少，从1890年的42.3%减少到1990年的1.8%。

4.在美国工业革命期间，95%的工人来自农民。仅19个农民就能供养自己和其他人。当农业的人口在以稳定的数量急剧降低。在如此少的土地上发生这样的事情并不奇怪。地势平坦机械化农业发展很好。New Hampshire 的丘陵不再被耕作了，因为它的经济价值低。而用于休息、娱乐、野生动物的用地在扩张。

5.关于世界人口和粮食问题，西蒙说“在过去的半个世纪第二次世界大战以后，单位面积的粮食在增加，但只有10年的数据可以被我们接受。我们也知道至少饥荒在日益减少。最近一些年，发达国家的平均身高在增高，一个标志就是饮食好。我们相信，在未来人们摄取的营养会改善，即使人口数量一直在增加。实际上，因为人口爆炸导致世界末日的说法是错误的。不仅世界人口增长速度在下降，它还会急剧下降。出生率下降的现象不但在发达国家也在27个发展中国家蔓延。由于战争，也由于一些国家不合理的分配，不合理的体制包括腐败的政策，食物不能满足世界人口的需求。从全球范围讲，食物是充足的，人口相对是稀少，这种观点与通常认为的人口观点是相反的。20年前，Roger Revelle估计如果最好的技术被采用，利用现有的耕地能养活98亿人。我们不知道这个数据能否经得起时间的考验，但它确实能调整一个大的边缘误差。

6.这些数据和它的趋势可以采用。不仅食物，而且许多资源也变的稀缺。创造才能和技术进步、市场力量、可获得的信誉。这些例子再次证明我们要付出成本。一个共识就是地球和它上的任何东西都有一个极限。然而，简单的经济分析表明稀缺的增加导致价格的增长。如果给与足够的时间，就会发生一系列的结果。由于价格升高会有一系列的反应，包括替代品（通过生产者和消费者对浪费和循环利用的努力）和卖方的努力。其中最重要的一个反应（对财富、荣誉、地位、更高的追求）都会对稀缺性产生影响。在家禽产品中，例如，好的管理方法和科学的进步相结合可以产出同样的产量，但质量更高，时间更短，更少的马厩，更少的土地，更少的电力，更少的热量，也减少近一半的食物。有限性在这种情况下就会面临很多扩展的机会。

7.事实充分证明世界就是以这种方式运作的。已知的很多资源储量在增加，价格在降低，即使世界需求在扩张。最稀缺的资源是人的能力。这精确的说明为什么人的生活标准在不断上升。当这种机制被误解，我们将为此付出很高的代价，就像20世纪70年代的能源政策。像这样的错误会造成很多的后果。他们抑制了生活条件的提高。

8.像其他经济学的一些分支，土地经济学在私有产权下也是一种自由交易，它也会导致高效的资源配置。地租曲线的来历以及它证明了城市土地利用和价值是土地经济一个早期成就。

9.循环的原因通常是被否定市场法则的。美国农用信贷界定“最好的”农用地就是那样被用来种植食物、喂养饲料、衣服、食用油；“优质的”农用地更适合种植蔬菜、葡萄、农作物以及像水果和坚果的农作物。因为土地利用定义的“优质地”解决了那个问题；因此优质的土地应该解决它应该怎样利用。当优质地被判断（甚至误解）和确定以及当资源利用被规定的时候，为什么会干扰市场呢。

10.那些想替代市场机制的人不理解市场机制或对市场机制有误解。他们不明白计划，因为他们令人遗憾的忽略了怎么去观察和利用土地的最好用途，不符合实际的配置资源。在一定程度上，他们只明白限制和禁止。

11.当然，土地市场也有“外部性”，但是当权属明确并执行下去，外部性会很低。产权问题的存在会出现很多问题，会出现更多的外部性。人们也试图明确公有制产权，但是他们不再去说明政府在土地利用以及土地环境的和其他的冲突的原因的合法性。

12.生态学者经常会用耕地保护政策来支持和反对不利于城市环境的影响。很少关注农业是最大污染源的事实，70%的水污染都来自于农业灌溉利用，动物粪便，水的径流和侵蚀，173.000英里的河流都会对水生物和人类利用水方面有消极的影响。这些问题都远远超出了城市建设水的污染（管道污水、城市洪水排泄、空气污染物）。

13.保护耕地的措施已经在许多政府、州政府制定。包括：扩展边界；在总体规划中的保护和扩展空间；农业土地保护和其他农业保护区；农补政策；税费减免；耕作劝免除了农场主一些法律诉讼和其他的干扰；非盈利组织和地方信托机构对土地保护行为的支持；无论是直接购买发展权，还是债券发行问题的援助，或可转让的发展权。有规章制度的社会里削弱市场也不是非常困难的。

14.人们的生存条件得到了极大的改善，使我们的寿命更长，生活越来越健康，说明我们是问题的解决者。我们可以建立一套制度使解决问题变为可能。在一系列成功案例中，最关键的是依赖市场机制，反过来，以法律和产权作为基础。很多评论家否认，在未来会出现U型曲线。预测者的预测很大程度上是不可信的。如果过去的政策都被采纳，例如在20世纪70年代，全部依赖进口石油。

15.其次，有一个特殊利益和信徒的同盟。土地拥有者可以成功获得法律的保护，然而对于土地的保护有可能提高土地价格，而这个价格由开发者买单。从1980年政府开始对税费减免。现在国会已经授权地方政府阻止农户直接把地卖给开发者。举个例子，纽约是众多限制农户卖给开发商例子中的一个。不经意间把注意力转移到这些困惑的问题上，纽约时报评论出的所有结果，环境利益，好的景色，地方经济的多样性，特别是税收的消费。

Lesson10 市场和运输

1.第一个农业经济模型是有德国经济学家屠能在他的1826年出版的书上提出的。他认为作物种植的种类和密度到市场的距离是决定性的因素。他的模型被后来的学者批判，并试图去修正它。

2.在屠能的书里，包含两个理论，集约理论和作物种植理论，为了证明他的理论他假设了一个国家，影响和其他因素都是不变的。并且它是平原，它没有气候的变化，也没有土壤颜色的变化；它的产品只在平原的中心镇里被出售。这个平原的周围被荒地包围，并且没有进口和出口。农产品的价格有城中心的市场定价；农产品主要由马车运输到销售中心，运输成本由农场主承担，由重量和距离来定价。由于农场主支付运输费用，随着到市场的距离的增加，农户从农产品获得的利益就越少。农场主被假定获得利益最大化，他们会及时对价格变化做出调整。

3.屠能引用的两个术语需要解释一下。它没有提到收益但提到了地租，就是被现代学者常称的经济地租。农户卖出的商品的总收益是来自商品的销售额减掉它的成本、在土地和房屋上投资的利息、劳动力、管理成本。地租是由于土地本身作为生产要素所产生的收益。屠能用集约度，就是通过单位面积的劳动力的成本来表示的。在他写书的时候，土地和劳动力是最重要的农业投入。农业生产体系中，每公顷单位面积使用很少的劳动力被称为粗放的，那些较多劳动力的被称为集约的，这个术语是相对的一个概念，而不是绝对的概念。

4.屠能开始假想在孤立国中只种植一种作物。通过种植清单，种植作物是没有轮休的，因而要使用很多劳动力，距离城市越近会得到很高的经济地租，但是会随着离市场距离变远而下降，经济地租也会下降。

5.如果种植植物采用轮作方式（有一年不种植作物，一年种植）就需要较少劳动力。在市场周围会有一个较低的经济地租，但是随着离市场的距离越远，经济地租的下降会减缓。最终越粗放的系统会比越集约的系统获得更高的经济地租。屠能通过研究两个不同的农场账目得到这个结论：希望获得利润最大化的理性农民会转变集约的方式为相对较少的集约方式。但是通过边际分析会更有道理。想要获得最大利益的农民，会增加收益和者经济地租或者降低投入，直到边际收益等于编辑成本。距离市场近的农民由于支付较少的运输费会通过投入更多的劳动力去使他的利益最大化。而距离市场较远的农户因为运输成本高会使用较少的劳动力。他会比距离市场近的农户投入较少的成本来获得最大的利益。

6.屠能理论如今众所周知。他认为，想要获得经济地租最大化的农户会改变作物和畜禽的组合，在距市场的距离一直增加下，准入市场的价格会因此下降。城镇各个方向的价格以相同的速度下降，就形成了一系列不同的土地用途的市场环。然而不同类型的集约土地或者农业系统，并不一定随着到市场距离的增加而减少，这通常是一定的。

7.自由轮作区的商品有两种类型：易腐蚀的像牛奶、新鲜的蔬菜；单位重量价值低的像麦秆、土豆。第二圈层主要是林业；内圈是柴草，外圈是木柴。在屠能时代，木柴当然被广泛使用。但是它并不是一个集约的系统，因为每公顷投入较少的劳动力，它的位置也是由于其产品的每单位价值低，如果种植较远，它则不能获利。这个区由三个农业系统和逐渐扩展的休闲区组成，因此需要更少的劳动力投入。这些例子的集约度也会随着市场距离而消失，这个结果可通过集约理论来判断。外圈被屠能描述为一个囤积农场；生产羊毛、在城镇周围供喂养的肉牛、黄油。但是谷物也被用于蒸馏酒精，油菜用来炼油和烟草。

8.事实上辨认这个区的规律是很难的，但是从屠能的分析中可以提炼出4点。

1、特别容易腐烂的商品例如牛奶必须在距市场近的地方生产。

2、单位重量价值低的商品，例如木头、麦秆，必须在距市场近的地方生产，因为单位运输成本相当于距市场很近的距离的收益。

3、单位重量价值高的商品，例如羊毛、烟草，可以在距市场较远的地方生产，因为它们能承受较高的运输成本。

4、一些易腐烂的物品可以加工成不易腐烂的商品，而且单位重量价值还很高，可以在距市场较远的地方生产。新鲜的牛奶必须在距市场较近的地方生产，但是较远些可生产黄油和奶酪，它们不易腐烂而且价值更高。同样的，的价值的商品可以加工成高价值的商品；因此粮食可以加工成酒精。

Lesson 11 土地供给和需求

1.在讨论土地资源是否足够的时候经常提起供给和需求。像许多经济学家所用的术语一样，这些词语有双重的含义。经济学家经常说的供给是在其他因素保持不变的情况下，在一定时期内一种商品的提供者在不同价格下愿意提供的数目。同样的，需求是在其他条件不变的情况下，消费者在一定时期内所有可能的价格下愿意而且能够购买商品的数量。在严谨的经济分析中专业的概念都有其特定的位置。但是，当他们谈论一般商品的数量和资源而不是特定商品的供给需求，当他们讨论供给和需求的相关条件在发生变化的情况下，经济学家会恢复这些术语的习惯用法。普遍的讨论是，当商品资源的数量能够利用以及人们愿意去购买一些商品的时候，就会用到供给普遍的含义。

2.当我们讨论土地的自然供给时，我们关心所有存在的自然资源。这个概念主要应用到特别资源上，例如自然矿物燃料的供给和一些选择土壤类型的面积上。它也可以被应用到土地面积单元，当我们谈及到土地资源总量，会以个人所有权，县、国家或者整个世界为基础。

3.人们想要的土地的经济供给仅仅是自然供给的一部分。当人们利用它时，土地资源在经济和技术的意义上就变成一种资源和其用途相比较，会给它赋予价格和价值，或者显示意愿去接受它的成本。土地的经济供给很少是不变的。它受价格和需求影响比较大。新技术和新需求可以给这个地区带来价值，以前没有价值的原料现在会变得有价值。随着需求的变化，土地经济供给对任何方面的使用都在扩大，有时会紧缩，它只受能被利用的自然土地供给的数量限制。

4.需求和供给概念是相似的。作为自然需求，它只与人的欲望、需求、想要的商品和服务有关。资源的需求---给我们日常提供饮食、住房、教育、休闲等的足够数量的土地。资源的需求能够提供一个计划和公共政策，但是在经济分析中是有限的。经济有效需求是人们愿意并有能力购买的，而不是对商品未满足的需求和愿望而影响土地市场的价格和产品的流动。

5.许多土地的需求还源于派生需求，每个人都需要土地；但是我们更需要牛奶、大米、油、钢铁，那些产品最终都是从土地上获得的。这些派生需求是由一系列的土地需求反射的。许多执行者最终把土地所有权视为财富。他们对于给定的不动产会存在一系列的竞争，但对他感兴趣的是潜在价值，是产品的生产力、位置、风景或者一般需求的能力，而不是土地本身。

6.尽管供给和需求经常被单独分开，但是它们通常是联系在一起起作用的。正是由于它们的相互作用，我们才有了市场的概念。在完全竞争的市场的条件下，它们相互的作用才设定商品出售的市场价格。

7.这种情形通过图2-1可以证明。供给曲线描述一个过程，在给定的时间内，随着价格的上升，供给者提供的商品数量也在上升。需求曲线和供给曲线是一个相反的过程，在一个给定的时间段内，相同市场条件下，随着市场价格的下降，卖者需求的上升。随着供给和需求曲线的变化，它们在P出只可能有一个均衡的价格，这个点是供给和需求的交叉点。在这个价格处，商家提供的数量和买家购买的数量是一样的。如果价格被设定在一个比较高的点上，例如P’点，卖家会提供更多的供给数量，但是有些消费者会减少购买量，有些会脱离市场。在一个比较低的价格P’’点，相反的情况就会出现。

8.在现有的市场条件下，供给和需求都按照市场模型来运行。随着不同情况的发生，供给和需求弹性在发生变化。供给和需求是弹性的，当价格改变的时候，供给和购买的数量也会成比例的加大。当缺乏弹性的时候，当给定价格的变化造成数量变化的比例小于价格变化的比例时，这种现象被叫做供给和需求的缺乏弹性。例如图2-1描述的例子，当SS’曲线的斜率比较小的时候，这样的供给是无弹性的。供给弹性这个概念当它被应用到这些产品的时候，例如小麦、煤在给定市场上被买和卖的办公用地上面是非常有意义的。在任意被给定的土地资源供给和需求数量上，它们通常是与价格的变化相关的；但在大多数情况下，供给和需求的数量趋于无弹性。

9.模型中产生很多问题，由于购买者和供给者所掌握的消息和他们对市场的期望也不同，因为在经济中各种因素相互联系相互依赖。模型也可能会偏离，当个人或企业通过他们的力量作为买者和卖者来设置他们自己的价格，这就会造成垄断竞争和不完全竞争。

Lesson 12

一般评估概念与原则（Ⅰ）

1.职业财产评估师的经验和通过国际评估委员会在各个国家的对话已经表明，几乎没有例外，有一个普遍的世界的观点关于以评估原则为依据的基本原则。地方法律和经济环境偶尔可能需要特别的应用，但是基本的估计方法和技术在世界上有普遍的相似性。国际评估标准委员会的一个目标就是去声明和提升这些基本的估价原则。

2.土地的实质是我们生活和存在的场所。土地的重要性主要引起律师、地理学家、社会学家、经济学家的关注。由于每一个原则都与每个民族和社会对土地利用产生影响。

3.生地和未利用的土地的价值是一个经济概念。无论是未利用或改良过的土地都与不动产相关。价值是由不动产的效用满足人们的需要和愿望产生的。不动产的价值受到异质性、耐久性、位置固定性的影响。

4.资产从法律角度上讲包括收益权和与此相关的所有权的收益。财产是由所有权构成的，所有权使所有者获得特殊收益或者自己收益。不动产之间也存在差别：实体、所有权，所有权是法律赋予的概念，不动产的所有权被称为真正的财产权。与不动产所有权相关的权利的组合在一些州被称为权力束。权力束经常比作为一捆棍子，每一根都代表不同的权利，例如权利被使用、出让、租赁、赠予、也包括其他一些权利。

5.不动产评估师，资产评估师，估价师主要是用经济学的规划和原理来形成一个报告。作为一个职业的估价师，必须要遇到教育的、训练的、技能的、实践能力的严格测试。他们必须遵循行为规范、专业实践标准和一般评估原则。

6.价格的变化主要受到社会经济因素影响。这些因素可能引起价格变化，还引起相对购买力的变化。除了他们自身动力以外，特殊动力例如技能的变化可引起供给和需求的变化，还能引起价格迅速的变化。

7.许多被公认的规则被应用到不动产的评估。这些原则包括供给和需求、竞争、替代、预期、特例的、变动的、其他的。这些原则会有直接的和间接的影响效用程度和资产产出率。因此，它能证明不动产的效用反映出产品的价值。

8.不动产被认定为自然土地和与土地相关的人类行为。它主要包括自然的、可感觉到的、可被看见的、触摸到的、地上的、地下的。每个州当地的法律指示出区别私人财产和不动产的规则。尽管这些法律观念不会在所有州被认知，但是在这里被采用去辨别重要的条件和观念。

9.不动产包括所有的权利、与个人相关的、收益的权利。在不动产的利益方面，它一般被一些明显的所有权所证明，从自然的不动产分离。真正的财产权是一个非自然的概念。

10.私有财产权包括可看到的，不可看到的收益，但不包括动产。动产不是永久附在不动产上，它最主要的特点就是可移动的。

11.在会计专业，资产是被企业控制的资源，能给企业的未来带来收益。资产所有权本身是很难理解的。但是，拥有的主体可能是明确的或者不明确的。

12.折旧这个词也被用于不同的估价和财政报告。当没有市场直接的交易案例，在假设交易市场进行资产评估时，还要反映它在物理、经济、功能上的损耗，折旧就是代表对它重置，重建的调整。在财政报告上，折旧是指对收入收取的费用，以反映实体在其使用年限的折旧金额为资产的系统分配。它特别强调独立的资产实体，而不是由市场起作用的。

13.概括的说，特别是在国际团体中，它引起人们的误释和误解。这是一个比较特殊的问题，在一个给定的规则下，这些单词在不同句子里表达含义不同。用一个例子就可以很好的把价格、成本、市场、价值应用在估计原则上。

14.价格是被用于来表示需要的、提供的、支付的、商品或服务的数量的术语。销售价格是从古至今实际存在的，不管它是否被揭露还是保密。由于买者和卖者在经济实力、动机或特殊还好，支付商品或服务的价格可以和价值有关系，也可能没有关系，它也受到其他商品和服务的影响。价格是在特定环境下特定的买者和买者之间代替商品或服务相对价格的表示。

15.成本是支付商品和服务或是创造生产商品和服务所需数量的一种价格。当商品和服务被完成时，成本就成为一个事实。价格对买者来讲就是成本。

16.市场是一个买者和卖者通过价格机制交易产品的环境。市场的概念暗含买卖者之间商品的交易是不受限制的。交易方根据供求关系，其他价格因素、个人能力、知识背景、对商品和服务的了解，个人需求、欲望等各个方面做出反映。市场可以是地方的，区域的，国家的，世界的。

17.价值是涉及到价格的经济学上的概念，是买者和卖者对于商品最有可能成交价格决定的。估价不是最真实的反映，但在一个给定的时间内，支付商品和服务的价格的估计是与一个特定的估价定义相一致的。价值的经济概念反映了一个利益的市场的观点，它产生于人们拥有商品和接受服务的时间作为有效的估价日期。

18.价值有很多类型和附带的定义。一些价值定义被用于估价中。其他定义被用于特殊环境中。估价类型的理解和利用是十分重要的，它的定义也被清晰地公开，它们是与特定的估计任务相适应的。价值定义的改变会在资产价值上有重要的影响。

19.作为专业估价师，必须精通资产市场知识；还要了解市场关系；在资产评估时为了避免恶意夸大，降低不动产价值，评估师去判断买卖之间最有可能达成一致的价格。在国际标准1中讨论的价值是市场价值在一些州里被称为完全竞争市场价值。虽然这种习惯用法使我们了解它本身也存在一定缺陷，但是这个市场价值是价值的基础，它被很清楚的定义在每个估价任务中。20.价值的标准的定义是在一次交易中货币的总和。但是，估价的财产在估价日期是否被卖出这个条件下来定义市场价值，并不是一个必要的条件。

21.不动产的市场价值代表市场上被公认的效用而不是纯粹的一种物理状态。对于一个给定的企业和个人，资产的效用可能不同于市场上和特殊的企业所认为的价值。

22．我们对于财产的估计是基于重建和重置价格。重建成本是使用相同的设计标准、建筑材料来复原建筑的成本。重置成本是采用当前市场的原材料和当前的设计建筑具有类似效用的建筑成本。

Lesson 13

一般评估的概念与原则

（二）市场价值: 1.在以市场为基础的经济条件下，涉及到的共同的观点和一个市场行为的市场价值是许多资源的基础。尽管其精确的定义很多，但是市场价值的概念一直都能易理解和应用。

2.市场价值被定义为资产被评估的数量，这些资产是应该在评估日期的买方和卖方之间交换的，并且此时资产市场中地块是由被有见地的，谨慎的，无逼近的交换。

3.值得强调的是，专业的市场价值评估是在给定时期内辨别个人资产所有权的一种目标性评价。隐含在这个定义中的概念是许多活跃的和移动性的一般市场，而不是由先入为主的观点或者特殊的个人市场价值的投资利益。此处的市场评估价值是为这些标准一致的市场评估房屋。

4.在一些州，公平市场价值条款也被用于市场价值的条款。

5.土地被认为是一种永久的资产，但是对土地进行改良就会使其变的有限。由于地理位置的固定性，对于每一个不动产中的宗地都有唯一的位置。土地的永久性意味着它会如所期待的那样被持续利用和改良，从而达到有限性。

6.确定土地的唯一特性就是它的最优效用。经济原理要求，只有当被改良的已经从资产中减去了改良措施所用的成本，被改良的土地可以不考虑是否改变而进行评价。因此随着在土地单个价值被改良的市场总价值之间，其各自改良措施的不同以最佳和最优利用概念为基础的市场价值仅反映了土地的效用和市场背景下的土地永久性。

7.现在被评估的许多资产都是被改良过的土地，在这种情况下，评估者一般都通过改良的资产的最佳最优利用来评估其市场价值。

8.最佳最优利用被定义为：当一个资产在经济上和法律上是可行的，那么它在被评估时就会具有最高的价值。9.如果一个利用达不到法律和经济上可行，那么它就不能被认为是最佳。最优利用，如果一个利用达到法律可行性和自然可行性，那么它仍需要评估者去证明为什么该利用是合理可行的。一旦分析者确定了一个或多几个可行性利用后，他们仍需要证明经济可行性。一个利用只有和其他利用相比具有最高的价值才是最佳最优利用。

10.这一定义的应用允许评估者估定建筑物破坏以及被弃的影响，土地最合理的改善措施，重置和革新方案的可行性还有许多其他的革新情况。

11.在以极端挥霍土地或供求之间以平衡为特征的市场中，最佳最优利用也许会支撑起来的土地利用。在其他情况下，当一些潜在的最佳和最优利用出现时，评估者应论述出可供选择的利用以及对未来收入和开支水平的预期。当土地利用和分区处在被改变的状态时，这种财产的最佳最优利用就成了一种过度利用。

12.这种最佳最优利用的概念是市场价值评估中一个重要和基础的部分。效用

13．在个人和不动产的评估中主要以其效用为标准。在评估中所应用的过程都具有相同的目的，即对资产评估效用和效益的定性与定量分析。

14.效用是一个相对的概念，而非绝对条件。例如农用地的效用就被它的生产力来衡量。在土地用于农用生产下，其价值便是生产质量和数量的或是农业生产基础设施的功能。此外，如果土地在发展，那么它的生产力便由土地用于居住、商业、工业和混合用地时获得的利益来衡量。通常就管理土地生产力所涉及的法律、自然功能，经济和环境因素来讲，土地价值便是土地效用评估建立起来的。

市政土地资源管理系统 篇7

1 土地资源储备和土地储备制度概念

土地储备, 英文称为Land Banking或者Public Land Banking, 是指政府按照相关法律法规的规定, 根据市场需求、城市建设规划和土地利用总体规划的要求, 综合运用法律的、行政的和经济的手段, 对依法征用、收回、收购、置换的土地进行储备或对其进行前期开发后再储备的行为。其目的是为了扭转分散、多头供地的局面, 使政府成为平衡土地市场供需的主导力量[2]。

土地储备制度是指由政府授权或委托的土地储备机构, 依照法定程序, 通过收回、收购、置换、征用和转制等方式从土地使用者手中把分散的土地集中到政府手中, 再由政府或其委托的机构对集中后的土地进行前期开发、整理, 并根据政府年度土地供给计划将开发好的土地投入到市场中, 以实现地区土地供给平衡的一种土地管理制度[3]。土地储备制度具备以下特征: (1) 整体性。土地储备制度的运行分收购、整理、储备、出让4个环节, 这4个环节是通过产权和资金紧密联合在一起的, 成为一条完整的循环链。不论其中哪个环节出现了问题, 整个链条都会受影响, 即土地储备制度的正常运作就会受影响, 作用不能正常发挥。 (2) 行政性。土地储备制度无论从土地储备的主体还是从其运作方式都具有相当明显的行政性。 (3) 计划性。土地储备制度是土地储备机构依据地区土地供需情况进行的一项有计划的土地收购储备行为, 在完成前期收购、储备、开发后, 应根据地区土地市场供需情况, 有计划地把储备好的土地推向土地市场等待出让或出租。

2 我国土地资源储备制度

我国土地资源储备制度发展经过起步阶段、推广阶段和当前的全面发展阶段3个阶段。土地资源储备制度的运行模式大致可以分市场主导型、政府主导型和行政指导与市场相结合型3种模式[4]。

2.1 我国土地资源储备制度发展阶段

(1) 起步阶段。1996年8月, 上海市土地发展中心成立, 标志着我国开始正式建立城市土地资源储备制度。该制度的主要出发点是盘活城市存量土地, 优化土地资源配置, 加强政府对土地资源的宏观调控能力。不久后杭州市、青岛市等城市相继成立了土地储备机构, 开始对城市土地资源储备制度进行理论研究和实践探索, 并尝试出台相关的地方性法规。

(2) 推广阶段。在1999年全国集约用地市长研讨班上, 杭州的土地储备制度建设成果和经验引起了非常强烈的反映。同年6月, 国土资源部通过内部转发文件的形式开始向全国范围介绍杭州市和青岛市的土地储备运行经验, 之后武汉等城市相继成立牛地储备机构。

(3) 全面发展阶段。2011年4月《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》下发, 文件对各级地方政府应尝试建立土地收购储备制度做出了明确的要求。在国务院和国土资源部的推动下, 各地积极开展城市土地储备工作, 各级储备机构在全国范围内遍地开花。

2.2 我国土地资源储备制度运行模式

2.2.1 市场主导型—以上海市为例

由于上海市城市规模和土地价格在全国排在前列, 政府垄断土地一级市场的经济能力不足, 加之上海市土地资源市场竞争意识较强, 选择以市场为主导的土地资源储备模式, 可以充分发挥市场配置土地资源的机制。具体模式为:上海市土地发展中心在取得土地后只负责对土地进行适当的基础设施配套建设, 然后由土地管理部门将其推向市场进行出让。从土地收购储备的机制设计上看是这单一土地储备结构模式, 即土地发展中心参与负责土地收购储备的整个流程, 并建立市、区两级, 以市一级为主导的土地储备网络体系。这种模式的资金来源一般来源于财政拨款、银行贷款、土地收购补偿费、前期开发费的返还及土地出让后的收益等。

2.2.2 政府主导型—以杭州市为例

杭州市城市面积和土地市场规模相对较小, 加之经济发展很快, 政府实力较强, 为其建立以政府为主导的土地储备模式奠定了坚实的基础。杭州市土地储备运作基本模式为以政府为主导的基础上充分发挥市场在土地资源配置中的作用, 以达到行政主导和市场运作相结合的目的[5]。杭州市的土地储备中心由土地收购储备委员会和土地储备机构两部分构成, 属于双结构模式。土地收购储备委员会主要职能是制定土地储备和出让年度计划和相关政策、协调相关部门关系、监督资金到位和运转情况以及监管国有土地资产的运作等。杭州市政府明文规定杭州市区范围内所有存量土地都必须纳入土地储备体系当中, 并由政府统一收购和储备, 再经过土地储备中心前期开发成为“熟地”后统一推向市场进行出让[6]。

2.2.3 行政指导与市场相结合型—以武汉市为例

武汉市城市规模处于上海市和杭州市之间, 政府想要完全垄断土地一级市场困难较大, 但要完全交给市场也不太现实, 因此其选择了行政指导和市场相结合的模式。武汉市土地储备在实践的过程中逐渐形成了以土地整理储备供应中心和土地交易中心为核心, 以土地储备制度和土地交易许可制度为支撑, 以市场为纽带的运作机制, 形成了土地收购储备、开发和交易相结合的管理体系。武汉市土地储备模式的特点是交易许可和先买权的使用。交易许可是指土地使用者需提交交易申请, 在该申请获得批准的情况下, 土地使用者才可进行土地交易;先买权是指政府可以优先购买土地作为储备用地。

3 我国海域资源储备管理现状

3.1 我国实行海域资源储备管理的现实需求

3.1.1 强化政府对海域使用权市场宏观调控的需要

随着海域使用权市场的不断发育和完善, 通过市场机制取得海域使用权已成为我国海域使用权出让的重要方式。由于海域使用权市场具有和土地使用权市场同样的逐利特征, 一些企业财团可能会凭借强大的资金势力, 囤积大规模的海域使用权, 炒作海域使用权, 从中牟利, 从而扭曲海域使用权市场, 影响海域资源正常的开发利用秩序。为此, 必须建立政府主导的海域资源储备机制, 依据海洋功能区划、海域使用规划和海域使用权市场需求, 分功能用途、分类型、有计划、有步骤地向市场推出海域使用权, 有效控制海域使用权一级市场的供给总量, 调控海域使用权二级市场的发展方向, 避免海域使用权市场价格的大幅度波动, 促进海域使用权市场的健康发展。

3.1.2 盘活海域资源存量, 优化海域资源配置的需要

根据我国海域使用相关的法律法规规定, 不同用途的海域使用权使用期限各不相同, 最多的建设工程用海为50年。海域使用权到期不办理续期申请的海域, 需要收回海域使用权, 重新出让。历史上的许多盐业用海, 由于海盐生产工艺的改进和市场需求的波动, 许多盐田被废弃或使用效益极低。一些养殖用海也因长期淤积或环境恶化而废弃, 使用效益极低。另外, 由海域使用权出让产生的一些边角海域也长期闲置。以上海域资源存量在一些区域规模可观, 严重阻碍着海域资源开发利用进程和海洋经济发展速度与质量。为此, 必须建立政府主导的海域资源储备机制, 将使用权到期海域收回储备, 将废弃低效盐田收购储备, 将废弃、低效养殖用海置换并整治修复, 将分散闲置的海域通过置换规整。在此基础上, 建立基于海洋功能区划的分级分类海域储备数据库, 由政府统一规划、统一整理, 统一出让, 盘活海域资源存量, 优化海域资源配置。

3.1.3 进一步完善海域使用权市场机制的需要

早在2002年财政部和国家海洋局就联合发文, 要求海域市场需求较大、海域开发利用程度较高的地区要有计划地开展海域使用权招标、拍卖、挂牌出让工作, 探索海域使用权出让的市场运作机制。至现在一些地区海域使用权市场初步完备, 但是还有很多地方海域使用权市场仍存在很多问题。其中主要原因之一就是海域资源储备能力不足, 缺乏专门从事海域资源储备、交易的组织机构, 不能保证海域使用权交易的公开、公平和公正等市场经济原则。为此, 必须建立海域资源储备机制, 以政府储备的海域资源公开、公平、公正招标、拍卖、挂牌出让等活动规范海域使用权一级市场的交易机制, 引导和培育海域使用权二级市场的健康发展。

3.1.4 优化海域海岸带整治修复工作机制的需要

从2010年起国家利用海域使用金返还支持地方开展海域海岸带综合整治工作, 至2014年, 财政部和国家海洋局共批准了海域海岸带整治修复项目74个, 使用中央分成海域使用金16.75亿元。这些海域海岸带整治修复项目的实施对改善我国海域海岸带资源环境状况具有重要的作用, 一些海域通过综合整治修复, 海域环境大为改善, 海域使用价值飙升, 效果十分明显。但是这些项目在执行过程中, 没有专门负责项目执行的部门机构, 多依托地方海洋管理部门。形成地方海洋行政主管部门既是项目执行的主体, 也是项目执行的监管者, 导致项目执行过程中, 责任分工不清, 工作机制不畅, 很多项目不能按照计划进度执行, 地方配套经费额度普遍偏低, 甚至缺失等问题。因此, 必须创建海域资源整治储备机制, 由海域资源整治储备机构专门负责海域海岸带整治修复项目的执行工作, 以优化海域海岸带整治修复工作机制。

3.2 我国海域资源储备管理的发展现状

近十年来的沿海开发热潮驱动了建设用海的大量需求, 为协调好不同行业用海的关系, 保证重大建设项目用海需求, 我国一些地区正在探索开展海域资源储备管理工作, 试图通过对海域资源“统一规划、统一储备、统一配置”来整合盘活海域资源, 实现国有海域资源的优化配置和保值增值。从2010年开始, 福建省漳州市漳浦县, 江苏省南通市、浙江省舟山市、福建省莆田市等一些沿海地区目前相继成立了海域资源储备机构, 通过收回、收购、置换、新开发等方式对规划开发利用的海域、无居民海岛进行储备, 并建立了海域海岛储备数据库。由海域资源储备机构将储备的海域、无居民海岛使用权以招标、拍卖和挂牌出让的方式有计划地推向市场。江苏省南通市、福建省东山县、浙江省象山县等政府为此还专门出台了海域储备管理相关办法。

2010年, 福建省莆田市参照林权改革和土地储备管理的方法, 从养殖用海海域收储入手, 在涵江区、秀屿区尝试收储海域2 000 hm2。这是我国海域资源储备范围、方式、程序和资金来源等方面的第一次实践探索。2013年1月, 浙江省第一宗公开招标拍卖挂牌的建设用围填海政府储备项目海域使用权在象山县出让成功。该项目是象山县海洋与渔业局组织实施的鹤浦镇盘基塘1号宗海, 中国功效集团 (宁波) 海洋经济发展有限公司以2 536万元的成交价竞得该宗海域使用权。2013年12月, 象山县海洋与渔业局又对1宗面积19.503 8 hm2的海域提出海域储备申请, 呈报浙江省海洋与渔业厅审批。2014年2月, 南通市海域储备中心完成腰沙海域面积496.5 hm2渔业用海的储备和超过2 670 hm2建设用海域的储备。

3.3 我国海域资源储备管理工作存在的问题

海域资源储备管理制度在我国正处于萌芽发展阶段, 沿海各地都在探索可行的实施方法。由于我国现行的社会制度和对海域资源价值认识的不足, 海域资源储备管理工作中仍存在着许多问题: (1) 海域资源储备机构职能定位不明确。目前, 许多地方虽然明确了海域储备管理机构的职责, 但海域资源储备机构职能定位上仍不明确, 有些地方直接挂靠海洋行政管理部门、有些地方单独设立事业单位, 还有些地方按照国有企业管理。 (2) 海域资源储备管理人才短缺。由于海域资源储备管理是一种新工作领域, 加上海域资源储备管理工作内容复杂繁多, 既涉及海域资源测量收储, 又涉及海域资源工程整治, 还涉及海域资源价值评估与市场出让, 这种专业知识全面, 专业技能突出的复合型人才当前极为短缺。 (3) 海域资源储备管理运行机制有待完善。一些地方虽然已经尝试海域资源储备管理工作, 但由于海域资源收储、整治修复与管理需要大量的资金投入, 地方政府财政投入有限, 海域使用权抵押贷款只有少数金融机构认同, 融资难度较大。 (4) 海域资源储备管理国家政策引导不足。虽然一些地方政府开展了海域资源储备管理的工作尝试, 但创建一种新的海域资源管理制度需要人才、资金、设施等多方面的投入, 现行的海域使用管理制度在某些方面仍有掣肘, 需要国家从宏观上对海域资源储备管理制度予以引导和扶持。

4 土地资源储备制度对海域资源储备管理的启示

海域资源和土地资源具有很多相似特征, 土地资源的许多管理思路在海域资源管理中值得借鉴, 但海域资源也存在一些自身特征。因此, 海域资源储备管理可在土地资源储备管理制度的启发下, 构建如下管理环节。

(1) 以海域海岸带整治修复工作为契机, 构建海域资源整治储备中心。以国家海域海岸带整治修复工作契机, 构建市级海域资源整治储备 (交易) 中心, 将海域海岸带整治修复项目执行交给海域资源整治储备 (交易) 中心, 由其专门负责海域海岸带整治修复项目的执行工作, 达到执行和监管工作的分离。海域资源整治储备 (交易) 中心可凭借自身的海域资源储备职能, 将亟须整治修复的海域, 纳入国家海域整治修复工作计划, 将整治完备可供开发利用的海域资源纳入海域资源储备数据库, 按计划推向市场, 同时可将海域使用权出让的部分收益, 投入到海域海岸带整治修复项目, 弥补地方配套经费不足的问题, 以理顺目前我国的海域资源整治修复储备机制。

(2) 实行海域资源的分类多途径储备。按照海洋功能区划对海域空间的用途管制要求, 对海域资源实行分类储备。在农渔业功能区, 依据海域资源的开发适宜性, 可分农业围垦海域、围海海域、底播养殖海域、浮筏海域等进行分类储备。在交通运输功能区, 可依据深水岸线资源的承载能力大小, 进行分级储备。在工业与城镇建设功能区, 根据围填海造地适宜区域规模、形状、分布及其资源环境影响等条件, 进行分区储备。以上各类海域资源的储备途径包括: (1) 海域使用期限届满, 被依法收回; (2) 闲置海域, 依法收回; (3) 为实施海域功能区划需要调整使用的海域; (4) 取得海域使用权后无力继续开发, 又不具备转让条件的海域; (5) 为公共利益或实施海域功能区划需要进行储备的海域; (6) 其他需要储备的海域。

(3) 完善海域资源使用价值评估和有偿使用制度。从海域资源资产及其开发利用收益层面开展海域资源的价值评估, 建立海域资源价值评估机制, 既能核算海域资源的资产价值, 又能实现对海域资源开发利用价值的经济评估。海域资源价值评估为海域资源使用权的市场招标、拍卖、挂牌出让等一级市场的完善提供技术保障, 同时也可为海域资源使用权出租、抵押、入股等二级市场的发育壮大提供基本的价格确定机制, 实现海域资源的市场配置与优化, 保证海域资源储备制度的落实[7]。

(4) 实施有计划地海域资源储备与供给制度。海域资源储备是应依据地区海域资源开发利用实际情况进行有计划的收购储备。在完成前期收购、储备、开发后, 应根据海域开发现状、海域资源市场供需情况等, 有计划地把储备好的海域资源推向市场, 通过招标、挂牌、拍卖等方式出让。保证海域流转的市场化程度。海域资源储备应该以海洋功能区划与各类规划为依据, 协调好各类用海的分配, 使政府更有效地对市场进行宏观调控。

摘要：文章在详细剖析土地资源储备与土地资源储备制度概念内涵、我国土地储备制度发展过程及其主要土地储备模式的基础上, 分析了我国实行海域资源储备管理的现实需求、发展现状及其存在的主要问题, 并以土地资源储备管理为启迪, 提出构建海域资源整治储备中心、实行海域资源的分类多途径储备、完善海域资源价值评估与有偿使用制度等海域资源储备管理思路。

关键词：土地资源储备,海域资源储备,管理,启示

参考文献

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[2]杨璘杰, 林坚, 李昕.国外土地储备制度及借鉴[J].中国土地, 2002 (5) :36-39.

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[4]冯昌中, 宋佳波, 曾尊固.社会主义市场经济条件下的土地储备及其模式选择[J].地理科学, 2002, 22 (3) :288-293.

[5]李植斌.城市土地储备制度的模式及其固定功能[J].同济大学学报:社会科学版, 2002, 13 (3) :44-48.

[6]李宁.完善我国城市土地储备制度的研究[D].南昌:南昌大学, 2010.

浅议城市土地资源管理 篇8

【关键词】城市；土地资源；管理；现状；对策

【中图分类号】F293.2 【文献标识码】A 【文章编号】1672-5158（2013）01—0317-01

城市土地资源是指城市市区内的土地资源。城市土地资源是城市建设的空间载体，为城市经济发展、人口增长以及生态环境建设提供必要的场所和空间，是城市可持续发展的物质基础。城市土地资源作为一种有限的、不可再生的自然资源，在城市可持续发展和保持竞争力方面具有重要意义。在市场经济条件下，如何加强城市土地资源管理，使其发挥最大的效益，进而扩大城市经济总量，提高城市的承载能力，增强城市对劳动力的吸纳能力，提升城市综合竞争力，已成为地方各级政府思考的重要内容之一。

1 我国城市土地资源管理的现状

我国城市土地资源管理的现状主要表现一方面社会经济发展与土地资源合理配置关系日益密切；另一方面又出现了土地资源配置市场机制失灵和政府宏观机制失控现象同时发生的怪圈。目前我国城市土地资源的矛盾主要体现在以下方面：土地利用规划与城市发展规划不够协调城市建设以总体规划为依据，由城市建设管理部门负责制定，而城市土地利用规划是土地管理部门负责制定的，双方在制定规划时如没能充分交流，两个规划必有不相协调的部分，这就会为今后在建设管理上造成不利影响。如土地利用规划中划定的基本农田保护区有些在城市发展用地控制区内，有的甚至在近期建设用地范围。这样，使科学合理的建设行为实施起来比较困难，特别是事关经济发展大局的重点项目，往往因征地影响速度和效益。

土地管理与建设规划管理步调不够一致法律法规对土地管理和建设规划管理程序都有比较明确的规定，但是实际执行过程中由于部门之间相互配合不力，导致两个方面的管理时常脱节，给城市建设和土地管理造成影响，不能保证城市建设有序进行，或者造成办事效率低下影响建设速度。这主要还是一个管理体制和领导体制问题，这要求城市建设管理部门与城市土地管理部门要协调一致。

城市用地紧张与土地浪费并存在我国城市化发展快速推进的过程中，有的城市政府加强了对土地开发利用的强度，城市土地资源被过度的利用，城市土地生态系统的自我更新能力遭到了破坏。尽管我国城市用地面积增长的速度比较快，但城市人均占地面积仍低于世界平均水平。人地矛盾十分突出。目前城市地皮紧张、住宅拥挤、道路堵塞、交通不便、教育文化体育等基础设施无法满足市民实际需求。同时城市土地使用过程中的浪费现象十分突出，由于长期以来在计划经济体制下土地资源无偿划拨或无偿使用，造成了很多城市土地出现了多征少用、早征迟用，甚至征而不用的奇怪现象，一些城市不顾中央和上级政府的要求和国家有关政策法规的规定，擅自乱征乱批土地，很多城市盲目发展开发区，出现“开而不发，围而不用”的现象，导致了大量土地资源浪费。

城市土地市场化运作尚待规范有的地方为了多渠道筹集城市建设资金，热衷于拍卖黄金地段的土地，这种市场化运作方式本来无可非议，但往往偏离方向，未能充分考虑城市功能分区的需要，未能严格按城市规划进行控制，结果把该作绿地的地块作为建房，该作住宅区的建成工业区或者商业区，又由于客观存在行政干预，以致法定的建设规划人为地成了一纸空文。这需要城市建设与土地管理部门在开发利用城市土地时要充分考虑城市近期目标与远期发展的关系，协调好局部利益与整体利益的关系，合理开发利用城市土地。政府部门要从长远利益着想，合去一部分眼前即得利益，按照城市总体规划，并可适当增加城市绿地建设等公共设施建设，以改善城市的景观、生态环境，完善城市功能，提高城市的吸引力，从而最终使城市土地升值，达到开发与利用的目的。

2 城市土地资源可持续发展的对策土地是一个城市空间和城市功能的载体，土地供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。因此，要使有限的城市空间发挥最大的效用，必须高度重视对城市土地资源的管理，努力提高土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益。

制定科学的城市土地资源的规划管理，确立合理的城市发展战略城市土地规划必须超前，应起到先行指导城市开发管理土地的作用，使用地者事先知道各地块在城市规划中可以做什么，怎样做以及不可以做什么。只有这样，才能保证开发管理土地在城市规划的约束下进行。城市土地利用总体规划要对用地规模、各类用地的比重、空间控制标准、建筑密度控制标准、人口密度控制标准予以科学化和规范化，同时城市土地规划必须适合社会主义市场经济体制发展的要求，必须重视城市规划的经济效益和可持续发展性，要按照级差地租原理，合理安排利用城市土地。

挖掘城市土地的内部潜力，提高城市土地的利用率提高城市土地的利用率，集约和节约开发利用土地，关键应从以下方面着手：第一，提高土地利用的集约程度，通过摸清城区内闲置土地的数量，筹集资金开发利用存量土地，走内涵式的发展道路；第二，合理布局城市土地，做到地尽其力，优地优用；第三，综合开发城市土地，提高土地容积率，充分利用地上、地下空间；第四，组织科技力量，针对城市存量土地潜力进行分析研究，挖掘城市土地的内部潜力。第五，建立和谐的人地关系，维护土地资源可更新能力。要在对现有土地保护的基础上，严格控制土地开发利用的强度，要对用地单位的容积率和绿化率、公共用地面积等严格控制，以维护土地生态系统的自我更新能力，确保城市土地资源不会遭受新的破坏。

转变城市地方政府观念，促进城市的可持续发展发展是硬道理，可持续发展的前提是发展。政府应该科学合理制定开发整理土地供应计划，并综合考虑经济、人口、城市化、环境保护、文化教育等因素。开发管理土地供应计划应该是公开的、透明的竞争。政府要实行土地统一规划、统一开发、统一出让、统一建设、统一管理的整体思路，确保土地的永续利用，从而促进城市的健康、稳定、可持续发展。

建立和完善城市土地市场，规范城市土地市场管理。国家应该对土地市场严加控制，政府要高度垄断土地一级市场，按照国家产业布局和产业结构的调整来配置土地，政府通过土地利用计划垄断一级土地市场的供给，控制一级土地市场的出让总量，运用政策影响土地供给价格。城市二级市场作为对城市土地资源的再配置，其管理的重点应放在严格审验土地使用者的土地用途及土地规划，把住产权登记关，充分利用优先购买权。而对于土地的三级市场及房地产交易与消费市场，国家应建立一整套规范的监督机制，以确保消费者的利益，从而健全土地管理制度，保障土地的可持续利用。

综上所述，随着我国经济发展、工业化与城市化进入快速发展阶段，资源需求增大，环境压力越来越大，土地资源的可持续利用对协调人口、资源、经济、环境之间的关系，缓解人地矛盾，推动我国经济社会可持续发展具有重要的作用。要坚持可持续发展原则，实现政府对土地市场的科学、有效地管理，进一步规范土地市场运行秩序，加快城市土地经营管理的进程，充分发挥城市土地的效益，实现城市经济发展与土地资产收益的良性互动和相互促进，加快城市化建设步伐。

参考文献

[1]谢文惠，邓卫.城市经济学这[M].北京：清华大学出版社，1996.