大厦管理方案

大厦管理方案（共7篇）

大厦管理方案 篇1

XX大厦的管理方案

1.0项目概况 1.1XX大厦简介

1.1.1XX大厦地处郑州市XXXX区具有得天独厚的地理优势和景观资源。大厦于XX年建成占地面积XXXXm2，建筑面积XXXXm2，大厦楼高XXm，总层楼：XX层，地下X层。整座大厦建筑形象现代、壮观，地理位臵极佳，楼宇机电设备先进，配套设施完善，和写字楼国际水准全面接轨，是郑州市高档写字楼客户的最佳选择。

1.2项目客户分析

1.2.1XX大厦客户群体包括业主、租户、来宾、等，其中写字楼客户以白领上班一族为主，普遍素质较高、眼界宽广，法律观念和维权意识较强，对物业管理服务需求期望值较高，对环境、文化、环保、信息方面的要求与一般客户群体亦有所不同.1.3.经营特点

1.3.1以国际标准筑巢引凤，一流企业入驻，强强联手。明亮典雅的空间，和谐、高贵、舒适的整体风格，将为入驻企业营造安全、快捷、舒心的办公环境。商业中心的不断成熟吸引来客、刺激消费、增加客流。以我们无微不至的专业服务作为引力源，提高写字楼建筑商业价值；营造高档次商业环境，提升顾客对写字楼档次的评价，带动写字楼出租率。充分利用XX大厦的各项公共资源，努力有效开展各项经营业务以增益创收。

1.4服务对象的总体需求 1.4.1创造高效、有序、尊贵、舒适的办公环境；整体设备运行可靠，消费价格合理，物业服务优良；提供商务、会务、信息、咨询等服务，全方位满足写字楼客户需求。

1.5服务需求分类

1.5.1产权人：从经营需求出发，办公楼投资者要求物业资产、收入、以及营运效率最高值。

1.5.2经营人：基本上与产权人的服务需求一致，但其作为产权人的驻场代理人，对物业服务有切身体会，亦有实际需求，而且往往是高标准、理想化的。

1.5.3承租人：需要可提升办公地点形象、激励员工士气、且物超所值的物业服务。

1.5.4主要顾客：是XX大厦的客户主体，亦是本项目的直接物业服务对象，即各企业员工，我们将同时在深度和广度两方面对物业服务提出较高要求。高档次定位决定其必须搭配高水准物业管理，该项目物业服务对象除希望服务商提供各种合理、便利的设施，享受优质、高档的服务等基本服务外，更期待服务细节的人性化、个性化、细致化。

2.0物业管理处内部组织架构设臵原则

2.1“架构合理、运行高效、人员精简、一专多能”实行公司领导下的经理负责制，物业管理处设经理一名，下设客户服务部、工程维修部、环境清洁部、安全管理部以及财务部等五个部门。

2.2各岗位人员配备及岗位分布情况

2.2.1人员配臵情况说明,根据XX大厦今后使用时的经营内容、方式、时间等,特点以及建筑物的功能和布局要求，就XX大厦的物业管理人员配臵情况说明如下： 2.2.1.1XX大厦的高端定位决定了对物业管理要求的高标准，XX物业将针对性地实行专业化管理模式，根据以上管理架构，本项目共配臵人员XX人，其中客户服务部XX人、环境清洁管理部XX人、安全管理部XX人、工程维修部XX人、财务部XX人，设臵一名经理负责项目全面管理。

2.2.1.2我公司将在本项目推行人性化亲情服务，客户服务部直接面对广大业户并提供：一站式服务、首接责任制，同时针对本项目多功能、多业态、活动多样性和频繁性，我们在客户服务部人员架构设臵与配备中投入了较多的人力。

2.2.1.3安全管理部物管员的设臵考虑到项目所处当地的实际情况及塔楼和裙楼使用时间的差异性，遵循精干高效的原则进行了相应的配臵。

2.2.1.4环境清洁部人员的配臵统一遵循“精干高效、一专多能”的原则，塔楼部分考虑到办公的上下班时间、公共卫生间和大堂等重点区域的保洁需求而实行常日班工作时间制；裙楼部分充分考虑了商业运营时间长、人流量大等特点。

2.2.1.5工程管理部人员的配臵是在考虑电梯、中央空调主机、空调水处理外锈的前提下，同时考虑到各设备设施系统的不可分割性，裙楼和塔楼不各自配臵维修人员，一体化进行统一的配备。

2.3配备人员的培训和方法。

2.3.1培训办法；岗前就业培训、职业素质培训、专业实务培训、专题强化培训等。

2.3.2实施方法；课堂讲授法、集体研讨法、视听教学法、现场模拟法、样板示范法、指导自学法等。3.0客户服务部具体操作方法。3.1、XX大厦客户服务部特点分析

3.1.1大厦作为一个综合性物业，其客户服务既要针对不同的物业类型提供各有侧重的服务，又要针对其客户群体的共性进行整体的客户服务定位，确定客户服务运作方式。

3.2客户服务部主要职责 3.2.1客户信息资源管理 3.2.2客户投诉受理与处理 3.3客户服务管理运作方式 3.3.1“一站式”的管理“ 3.3.2一站式”的服务

3.3.3“一站式”的社会资源调配 3.3.4“一站式”客户服务模式的运作支持

3.4客户关系管理，依据客户群体分析，建立客户关系档案，详细记载客户的需求，细分客户类型，以不断提高对客户类型的定位，改善服务方式，开发更多类型的服务内容，持续满足客户的需求.3.5信息管理

3.5.1信息的收集和服务咨询 3.5.2客户档案的建立和管理 3.5.3投诉接待与处理 3.6客户服务规范及流程;

3.7客户投诉处理流程

4.0财务管理内容

4.1物业管理有限公司的财务管理包括营业收入管理，成本和费用管理，利润管理以及专项维修资金的管理。做好财务管理工作，有利于规范公司行为，促进公司公平竞争，有效保护相关各方的合法权益。

4.2财务管理体系

4.2.1XX大厦各项收费标准由公司品质管理部根据相关法规，配合财务部门进行相应的成本计算，制订出各项收费条款及标准，并向相关上级部门进行申报，经审核批准后以文件形式下发超越XX大厦管理处，管理处向全体业主公示各收费项目及标准。

4.2.2XX大厦管理处的财务管理制度与公司的财务管理制度一致。

4.2.3公司财务部负责每年对XX大厦管理处财务账目进行一次审计。

4.2.5管理处于每年年初制订当年的物业管理预算报告，并提交业主委员会审批。

4.2.6本体维修基金的收支严格按相关法规执行。

4.2.7XX大厦管理处经理代表公司签订当年的经营责任书，从成本管理、成本控制、合理创收、合理配臵资源等方面下手，加强财务管理，提高经营和对业主负责的意识，并以此为主线，提升物业使用价值，同时配合相应奖惩激励机制，促进物业管理良性发展，让业主满意，让企业得到发展。

4.3各项费用的收取

4.3.1管理处客户服务窗口设专职收费员，负责XX大厦物业管理费、本体维修基金及各项收费及代收费用的收取，行政和业务上由公司财务部直接领导，日常工作由管理处经理负责监督。

4.3.2费用收取方式以银行定期自动划款为主现金催收为辅，有偿服务项目在提供服务得到业主确认后收取现金或银行划款，实现“先服务，后收费”。

4.3.3对于少数不及时缴纳物业管理费及其他费用的，管理处采取发催款单、电话、上门等催交形式催缴。对于拒不交纳的用户，我们将及时采取法律手段，以确保全体业主的利益，树立规范之风。

4.4管理服务费及其他费用标准的编制原则 4.4.1管理服务费标准

4.4.2与业主委员会约定的管理服务费标准 4.4.3水、电费标准 4.4.4停车场收费 4.4.5特约服务收费

4.4.6房屋本体维修费及大修费收费 4.4.7物业管理前期咨询服务费 4.5物业服务管理经营预算

4.5.1依据《 河南省城市物业管理收费办法》 为物业管理的收费指导标准, 并结合河南省物业管理市场的通行定价标准及XX大厦的管理目标，对本项目进行了初步收支测算

4.5.2XX管理公司根据支出测算结果，并结合XX大厦项目的基本定位与河南省物业管理市场的成熟度，按照收费面积A进行收费标准测算。

4.5.2该项目的业主入伙率按90%计； 4.5.3该项目物业管理服务费收缴率按95%计。

4.5.4物业管理服务费标准基价（元/平方米.月）=支出成本合计÷12个月÷（A万平方米×90%×95%）=B元/平方米〃月(保本点)4.6收支盈亏分析

4.6.1根据成本支出反推法，结合深圳市市物业服务的具体情况进行的上述预算.4.6.2每年的收益＝管理费收入－管理成本。

4.6.3第一年该项目物业的收益额度为亏损。第二年该项目的收益额度为持平，第三年及以后略有盈余并步入正常。

4.7亏损部分的对策

4.7.1我公司接管后将对公共照明部分的灯具进行节能改造，以降低公共照明电费的指出。

4.7.2积极、合理的开展社区家政有偿服务，会所服务等增加经营收入，弥补当年管理费用不足。

4.7.3根据售楼及入住率的具体情况，对未出售和未入伙的房屋，必须按照国家物业管理条例规定全额拨付空臵房的物业管理服务费，才能保证XX大厦物业管理的正常运作。

4.7.4通过争取以上几点的对策，以及随着入伙率的增加和后期开发的建成，形成规模效应，XX大厦物业管理服务基本上能达到盈亏平衡。

4.8物资配备计划 4.8.1办公用品物资配备 4.8.2设备维护物资配备 4.8.3清洁、消杀器械物资配备 4.8.4秩序维护装备物资配备 4.9日常费用控制 4.9.1节约办公开支 4.9.2降低设备运行费用 4.9.3力推节能改造 4.9.4设臵调节时控开关 5.0秩序管理的措施

大厦采用现代建筑风格,大堂设计富丽堂皇.地理位臵优越，做为高档写字楼管理来说，让大家有一个好的办公环境，秩序安全无疑是一个重要问题。

5.1安全防范及员工管理： 5.1.1管理思路

5.1.1.1 XX大厦的安全管理工作必须确保每时每刻都不能出错，为使安全保卫工作万无一失，切实保护物业使用人的人身财产安全不受侵害，创造安全稳定的办公环境，需要从源头上杜绝安全责任事故的发生。

5.1.1.2在安全管理上要做到人防、技防相结合，结合本项目特点采取内紧外松，注重“预防为主”的管理思想。岗位设臵将充分考虑重点部位与一般区域相结合、固定岗与巡逻岗相结合的两大原则，全天24小时运作,，使XX大厦安全工作真正做到制度健全、措施落实、责任到人

5.1.2物管员招聘、培训和考核 5.1.2.1物管员招聘

5.1.2.1.1年龄：18—25 周岁之间

5.1.2.1.2身体状况：身体健康、五官端正、身高175cm 以上。

5.1.2.1.3 学历：具高中（同等学历）以上文化程度。5.1.2.1.4 能力素质要求：具有严格的组织纪律性和良好的职业道德；有较强的观察、记忆、分析和辨 别能力，有责任心；服从领导、听从分配、积极主动、认真负责，能熟练处理本岗位的各项工作。

5.1.2.1.5无犯罪记录证明：入职时必须提供由户口所在地派出所出具的无犯罪记录证明材料原件。5.1.3 物管员培训与考核

5.1.3.1岗前培训：新录用的物管员上岗前进行一个月培训（首先到培训基地进行一周的专业培训合格后，再到管理处进行相关培训）。培训内容包括公司企业文化、应知应会、写字楼的安保特点、礼节礼仪、服务技巧，突发事件的处理，队列、体能等。

5.1.3.2在岗培训：物管员在岗的培训内容围绕着服务对象的文化特性来开展：文化教育、法律知识、物业管理的政策和法规；消防知识和技能；礼节礼仪、服务技巧、突发事件的处理；队列、体能、消防、车辆指挥手势、擒拿格斗、防卫术的实操、岗位专业知识等。

5.1.3.3培训制度：物管员每周二为理论培训、周四为专业技能实操训练，由领班或安全主管组织实施，每次训练、学习时间不少于2 小时。

5.1.3.4考核制度：物管员一个月试用期满，本单位组织物管员业务知识、专业技能考核，不合格者不予正式录用。公司每半年对物管员进行一次定级考核，合格者予以晋升为三级、二级、一级、高级物管员。

5.1.4人流、物流、巡逻的控制 5.1.4.1人流管理 5.1.4.1.1 严格执行进出验证、登记制度，所有出入XX大厦的物业使用人，按照管理规定佩戴相应工作牌（证），以便于识别和分辨，防止无关人员进入XX大厦；

5.1.4.1.2对进入XX大厦作业的外来人员，须经物业使用人同意，在物业客户服务中心办理有关手续后方能进入作业。作业完成后，经客户服务中心派人验证未损坏公共设施后方可放行，同时做好记录；

5.1.4.1.3对来访人员实行登记制度，向物业使用人及来访者做好宣传和解释工作，杜绝无关人员进入XX大厦。

5.1.4.2物流管理

5.1.4.2.1严格执行《物品搬出管理规定》，如需搬出物品，应事先到物业客户服务中心办理放行手续，方可放行。

5.1.4.2.2当班物管员收到《放行通知单》后，应礼貌地对搬出物品予以查验，确认无误后，签上护卫员的姓名和放行的时间，《放行通知单》须交回客户服务中心。

5.1.4.2.3若物业使用人搬出物品时未办理《放行通知单》，护卫员应温馨地提请对方办理相关手续，并做好解释工作。

5.1.4.3巡逻管理

5.1.4.3.1.24 小时不间断地对XX大厦楼层公共走道、停车场和其它公共场地进行巡逻，每天每层楼每小时巡逻一次，地面巡逻人员每小时对管理区域巡逻一次。

5.1.4.3.2 根据XX大厦巡更点的设臵次序、路线巡逻。认真仔细地巡视，一旦发现有形迹可疑人员等情况，按突发事件处理程序等有关规定处理，做好值班记录并上报。5.1.4.3.3巡查各机房重地，包括电梯机房、发电机房、水泵房、高低压配电房和水箱等门边暗角等重点部位，发现不安全因素，迅速与值班人员取得联系，及时消除隐患。

5.1.4.3.4巡查楼层时，要多看有无异常情况，多听有无异常响动，多嗅有无异常气味。发现可疑人员在楼道徘徊，办公区域房门敞开、呼叫无人应答，有人扰乱正常的工作秩序和大声喧哗等情况，应立即采取行动，按突发事件的有关程序进行处理，并做好值班记录。及时发现和消除各种隐患。巡逻时要仔细检查XX大厦本体、公共设施和消防、防盗设施是否完好无损，若有损坏或异常情况要填写《发现故障通知单》，情况严重的要立即报告班长或客服中心及时处理，并做好值班记录。

5.1.4.3.5指挥车辆慢速行驶，引导车辆停在指定车位，严禁乱停乱放，若发现行车通道、消防通道及非停车位有车辆停放，及时进行查处纠正，并做好记录。

巡查车况，发现有未关锁门、窗和漏水、漏油等情况及时通知驾驶员，并做好记录，上报客服中心及时处理。

5.2消防管理 5.2.1消防管理制度

5.2.1.1严格管理，加强预警机制，构筑现有条件下高层建筑消防安全管理新模式，进行经常性消防基础技术训练及消防疏散演练人防、技防并举，使科技消防含量充分显现。

5.2.1.2按照“ 预防为主、防消结合” 原则，对管理员工进行各类灭火设备的操作培训，在努力搞好人防的基础上，充分认识到技防的优势，重视现代化楼宇技防的作用。对中心的消防设施设备进行全方位的测试保养，确保设备始终处于良好的运行状态。

5.2.1.3 每年举行2 次消防演习，通过消防应急疏散演练提高客户的消防意识、自救能力以及在火灾、地震等危急情况下的应急疏散能力。

5.2.1.4加强管理公司、义务消防员与消防部门协同作战的业务技能，检验消防突发事件、应急处理方案的可行性。

5.2.2消防监控中心管理制度

5.2.2.1控制中心实行专人昼夜轮流值班制度，值班员必须坚守岗位，恪尽职守，认真作好值班记录。

5.2.2.2严格交接班制度，交接班时，接班人必须检验监控系统工作状况，并签字予以确认。

5.2.2.3出现报警信号时，必须立即派人赶赴报警地点查验信号真伪情况。

5.2.2.4物管员配合消防控制中心值班人员及维修人员对XX大厦的消防设备（施）进行巡查、保养、维修与管理。

5.2.2.5室内严禁烟火，禁止存放易燃易爆等危险品。5.2.2.6除消防安全工作需要外，禁止使用报警电话，以免影响消防联络。

5.2.2.7控制中心应备有手持灭火器材和防火衣供紧急情况下使用。

5.2.8妥善保管各种资料、记录。无关人员禁入消防控制中心，保持室内肃静整洁。

5.3服务质量的控制

5.3.1每日（值班情况巡查）（收入统计）5.3.2每周（知识培训）（夜间查岗）（技能训练）5.3.3每半月（安全工作会议）（内务卫生检查）5.3.4每月（仪容仪表检查）（安全知识教育）5.3.5每季度（演练）（活动）（安全讨论）

5.3.6每半年（半年工作总结）（二级考核）（座谈会）5.3.7每（消防演习）（表彰大会）（下一年工作计划）5.3.8定期巡视消防设备并填写记录；定期演练。5.4安保服务质量指标

5.4.1突发事件（纠纷及治安事件、交通、刑事案件、自然灾害、火灾）5分钟内赶到现场并协调相关部门处理；

5.4.2得到预警信息（如自然灾害）后3分钟内与相关信息发布部门联系确认，5分钟内通知相关部门并采取预防措施；

5.4.3在有设施报警的情况下，5分钟内到达并控制现场，重大事件在发生后10分钟内聚集所有人员；

5.4.4保安、消防设备设施一般故障1小时内恢复正常，特殊故障2天内恢复正常，特殊情况下提出书面申请适当延长故障恢复时间；

5.4.5每天每层楼每小时巡逻一次，地面巡逻人员每小时对管理区域巡逻一次；

5.4.6消防演习2次/年； 5.4.7制度执行抽检合格率99%； 5.4.8岗位纪律抽检合格率99%；

5.4.9接到投诉后5分钟内作出反映，在24小时内提交投诉处理报告，投诉处理率达到100%； 5.4.10管理处负主要管理责任的车辆案件事故为零； 5.4.11管理处负主要管理责任的治安案件事故为零/年； 5.4.12管理处负主要管理责任的火灾事故障为零/年； 5.4.13物管员主动流失率不超过40%/年；

5.4.14突发事件因未能及时或规范性处理而导致事件有严重后果的事件为零/年；

5.4.15物业服务需求受理、反馈及时率100%； 5.4.16突发事件处理按预案及时规范处理率100%； 5.4.17安全类有效投诉次数≤ 1 次/10万平方米.月； 5.4.18管理区域危险源识别率90%以上（通过反溯）； 5.4.19安全设施报警（含火警、门磁、周界等）1分钟内发现异常；发现或接报后5分钟内到达并控制；现场；BA系统能监视到的设施报警（含停电、温度异常等）5分钟内发现异常并通知相关人员；

5.4.20、安全消防人员持证上岗率为100%。5.5.突发事件的紧急预案（略）6.0停车场管理

6.1为规范XX大厦停车场管理，维护机动车停放秩序，根据《河南省机动车停车场规划建设和机动车停放管理条例》等法律、法规，结合停车场的实际情况.6.2停车场管理服务理念，概括为“三无”

6.2.1无停转¡ª各类设施设备的定期及时维护，确保零故障； 6.2.2无隐患¡ª做好防盗及安全工作，确保零事故； 6.2.3无投诉 以人为本¡±¡°以真诚微笑¡±服务，确保零投诉；

6.3车辆出入管理：

6.3.1凭证管理，实行长期卡与临时卡方式实行

6.3.2停车场收费：严格按照《经营服务收费价目表》收费、出具正规有效票据

6.3.3停车场服务 ：检查出入车辆、认真检查车辆并填写《车辆巡查记录表》以站立式服务做好停车场各项安全防范意识，发现问题及时实施整改

6.4车场突发事件应急处臵

6.4.1车辆发生碰撞，应对措施；当值护卫员应及时向管理处报告，并及时通知被损车主保护好事故现场，尽可能即时拍照、已备收集依据，做好现场的秩序维护。处理事故双方的后续协调工作 6.4.2车辆冲卡现象应对措施； 值班人员应记清冲闸车辆特征、及时迅速报警处理，同时报管理处领导。

6.4.3交通受阻 应对措施； 力争在最短的时间内，将车移至不影响交通的位臵后另行处理，并报管理处领导。

6.4.4突发治安、消防现象，应对措施；做到迅速赶到现场了解情况，初步掌握隐情数据，及时报相关单位，参与现场行动正确处理。

7.0设 备 设 施 管 理 7.1设备设施的接管验收 7.1.1公司成立接管验收组 7.1.2接管验收过程 7.1.2.1资料验收 7.1.2.2实体验收 7.1.2.3验收工具配臵 7.1.3质量问题的处理 7.1.4相关验收记录、移交清单 7.2设备的保障措施与管理过程

7.2.1对设备进行分类编号，建立设备台账 7.2.2统一设备标识标牌

7.2.3设备管理模式：为业主提供“专业、专注、高效、优质”的楼宇设备管理服务。

7.2.3.1建立设备的保养计划：日常保养、一级保养、二级保养、中修、大修

7.2.3.2建立各类设备的保养标准 7.2.3.3 建立设备的作业指导书

7.2.4设备的运行管理 7.2.5建立健全考核监督机制 7.3公共能耗和管理与控制

7.3.1建立有效地、适宜的能耗管控小组 7.3.2加强教育宣传，提高全员节能降耗意识 7.3.3制定能耗管理的内容与措施

7.3.3.1设施设备的维护保养及时有效，其运行正常的工作状态 7.3.3.2合理调配供配电设备的容量，使其工作在最经济的状态 7.3.3.3室外公共照明采用光控开关，公共楼道采用定时控制，部分地方采用红外感应控制

7.3.3.4大力推行使用节能产品，公共照明由老旧产品更换为LED灯具

8.0工 程 维 修 管 理 8.1装修管理

8.1.1装修的指引和工作流程的策划及告知 8.1.1.1装修指引的策划及告知 8.1.1.2装修管理的工作流程 8.1.2装修管理规定的策划及告知 8.1.2.1法律法规所禁止的行为

8.1.2.2《物业管理服务合同》所约定的相关项目 8.1.3装修管理的控制要点 8.1.3.1装修申请资料的审核

8.1.3.2装修过程的控制：时间、人员、物料、隐蔽工程 8.1.3.3违章装修，物业公司应履行诸如:制止、劝阻、告知等合同约定责任

8.1.4装修管理的记录清单，档案保存 8.2改造施工管理 8.2.1工程的立项 8.2.2施工手续的办理 8.2.3施工的管控 8.2.3.1开工会及技术交底 8.2.3.2施工现场的物料、作业监管 8.2.3.3违规的纠正及处罚 8.2.3.4工程验收 8.2.3.5施工文档的移交 8.2.3.6工程费用的结算、质保 8.3上门维修及标准 8.3.1管理处前期宣传阶段 8.3.2报修及派工阶段 8.3.3入户维修阶段 8.3.3.1上门前的准备 8.3.3.2到达现场、问题重现 8.3.3.3明确费用 8.3.3.4维修作业 8.3.3.5收费方式 8.3.3.6业户评价

8.3.3.7收取费用、维修结束 8.4回访 9.0清洁管理

9.1每天早晨6点至9点前的第一波清洁卫生工作，做好每层大堂、电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的环境清洁，这段时间做好清洁服务，让在大厦办公的人员以早晨耳目一新的感觉；

9.2做好每天11点30分至中午2点前的第二波中餐饭盒清洁服务、电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的环境清洁，这段时间重点做好中餐饭盒清洁服务，及时清运中餐饭盒；

9.3做好每天1点30分至下午6点前的第三波电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的清洁卫生工作，重点做好电梯厅、电梯内、消防走道，卫生间的日常清洁服务，及时清运中餐饭盒给 客户提供一个舒适、洁净的办公环境； 9.4外围的停车场的垃圾及时清运，做到环保分类处理，提倡绿色环保低碳运行；

10.0绿化管理

10.1制定全年绿化养护管理计划

10.2 建立健全绿化养护人员岗位职责, 完善管理制度。10.3 绿化养护工程程序

10.3.1环境主管根据实际情况和客户需求，制定绿化改造方案和每月绿化工作内容，并定期检查工作的落实情况，传达给绿化养护工。

10.3.2 绿化养护工根据环境主管制订的绿化改造方案和每月绿化工作内容，开展工作。

10.4 室外绿化养护

10.4.1 严禁践踏草坪，保证草坪生长良好。10.4.2 搞好绿地的环境卫生工作。

10.4.3 花木的死株、病株及时清除，缺株补植。10.4.4 发现病虫害进行捕捉或喷药消灭。10.4.5 花木、草坪根据季节调整浇水时间。

10.4.6草坪的除杂工作要定期进行，保持草坪的纯净。10.4.7花木每周除草、松土二次以上，并进行施肥。

10.4.8草坪要经常扎剪，草高控制在5㎝以下，每季施肥一次。10.4.9绿化带和2m以下的花木，每月要修枝整形一次。10.4.10做好恶劣天气花草树木的保护工作 10.5对大厦内部公共场所进行绿化布臵和养护

10.5.1色彩艳丽的花卉和碧绿青翠的植物，通过艺术的处理，装点大厦室内空间，绿化美化环境，给人们以清新、高雅的美好享受。

10.5.2搬运花卉时，要注意保护花卉的形态不被扭曲和损伤，注意放臵场地的卫生，尽量减少花泥及污物的散落。

10.5.3大厦内摆放的花卉要经常检查，相互调剂，在检查时要及时清除黄叶、枯叶，对已枯萎的花卉要立即更换。

10.5.4保持花卉的正常生长，与叶面清洁，按规定擦净叶上的灰尘及淋水。

10.5.5 花卉品种配臵和摆放位臵适当，构图合理。

10.5.6 建立花卉养护管理档案

10.5.7向客户宣传注意事项，争取客户配合，共同做好养护工作.11.0消杀的管理

10.1灭蚊、蝇、蟑螂工作：各楼宇的梯口、楼间、各部门办公室、停车场、公厕、沙井、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。每周晚间消杀（21.00-23.00时）进行一次喷药触杀工作。

11.2灭鼠工作：每月进行一次，主要采取投放伴有鼠药饵料和诱鼠箱。一般采取晚间投放，白天投放人员将要收集存放，以防发生意外。

11.3 白蚁的防治：对整个大厦区域进行防治。11.4“四害消杀” 工作标准：

11.4.1灭蚊：积水中三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。11.4.2灭蝇：蝇类滋生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。11.4.3灭蟑螂：蟑螂侵害率不起过5%； 11.4.4灭鼠：鼠密度不超过5% 11.5有害生物防治的工作重点：注重预防、注重检查、注重安全、注重宣传说明、注重药物的合理使用。相关举措有：

11.5.1编制《有害生物防治标准》，对工作人员进行培训考核，合格方允许上岗

11.5.2加强宣传与检查工作，如在办理装修手续时，工作人员会加强对装修材料的把控，杜绝将有害生物体通过装修材料进入小区，并建议住户居家做好防虫处理

11.5.3确保操作人员和业主/住户安全，并根据季节和当地情况制定和调整可行性具体计划

11.5.4如需使用药物时，应详细阅读说明书，充分了解药物的防治对象、使用剂量、稀释倍数，以达到对症下药、安全使用的目的。

12.0社区文化的开展

12.1文化建设将紧密配合物业管理来开展

12.1.1文化建设是一个极富内涵的概念，是物业管理公司为客户提供的一项必不可少的服务内容，也是客户共同创造出的具有XX大厦特色的精神财富和物质形态的结合。

12.1.2大厦的高起点定位使客户对物业软环境提出极高的要求，丰富的文化生活不但可以加强客户与物业管理处的沟通、理解，增进管理人员与客户之间的感情交流、还能维护和提升物业品牌，充分展示企业形象、提高公众对企业的认知度；

12.1.3另一方面，物业公司对规范有序的管理也为XX大厦内文化活动的开展提供了良好的环境和条件。12.2文化建设活动内容将切实考虑客户的需求

12.2.1如今，文化建设的开展也不再停留于搞几次活动上，我司将切实考虑客户的实际需求，找准切入点，12.2.2根据XX大厦裙房和办公楼宇客户的不同需求进行量身定作，从而更贴近客户的爱好与需求。

12.2.3充分利用自然或人造景观、娱乐休闲设施，以环保、休闲为主题，开展形式多样的各类活动，丰富客户的文化生活；

12.2.4在富有特色的活动中，使客户真正感受到文化气息给其生活带来的改变，自然地使客户形成归属感和自豪感。

12.3文化活动须吸引客户的广泛参与

12.3.1公司将把客户的需求放在首位，根据具体环境、社会风尚以及客户要求，不断策划形式新颖的活动，保持客户对活动的期待和关注。客户的参与性同样重要，只有经过活动参与，客户才能真切感受到我们“精诚服务、精彩生活”的服务追求。

12.3.2为此公司将注重不同年龄客户层次和实际需求，力求做到形式丰富多样、内容精彩纷呈。

12.3.3以该物业管理公司的管理为尊贵的品牌意识，由社会各界和客户给发展商和物业管理公司树立和传播良好的口碑。

12.4文化活动将配合宣传物业管理工作、宣传国家提倡的精神文明活动为主要内容

12.4.1大厦是高密集度的人口集聚区，也是宣传政策法规，传播精神文明的重要阵地，因此，我司需正确运用公关与社交手段来进行宣传，以协调对内、对外关系。

12.4.2日常组织活动应利用节假日开展丰富多彩的文化活动，以此进行双方的感情投资，从而成为客户信任、亲近、依赖与求助的对象。

12.4.3该项举措既能丰富客户在繁忙工作之余的生活，又能为社会做一些有益的事，为XX大厦和物业管理公司带来良好的社会效益。

大厦管理方案 篇2

关键词：高层建筑,建筑设计,功能分区,交通组织

春熙路是一条历史悠久,热闹繁华的商业区,是成都最具代表性、最繁华热闹的商业步行街。春熙大厦三期就位于这个重要地段的显著位置上。

1 项目概况

本项目1层～6层为商业,7层～27层为办公及公寓式办公,拟建建筑面积为6.86万m2左右,建筑层数地上27层,地下2层,建筑高度为99.95 m。

2 设计构思

1)基地位于原太平洋商场南侧,与春熙大厦二期相邻,根据甲方使用要求,并考虑空间的完整性,在总体布局中将三期建筑处理为L形构图,一方面保持了沿春熙路临街面的完整性,同时又与原三幢建筑共同合成一个公用内院,获得了“闹中取静”的效果,使整个街区形成良好的城市组群关系。

2)在沿主要步行街与休闲广场的平面设计上,考虑底层退后,3层～8层裙楼出挑的方式,自然形成底层柱廊灰空间,在保持良好的沿街景观面的同时,又满足了城市规划的要求。

3)三期主楼在沿街方向均沿红线大幅度退后,减少了高层建筑对步行街的压迫感,以创造良好的城市空间关系。

3 建筑设计

3.1 功能分区

在设计中通过三期建筑将原太平洋商场和春熙二期联成一体,裙房商业与主楼酒店均构成相对独立完善的功能区。

由于裙楼商业租售与经营模式上的要求,在设计中通过改造原有太平洋商场,使之与三期裙房相连,同时,将二期商场也纳入统一的考虑之中,让原来相互独立的商业空间联成一片,极大地提高了商场的规模性和完整性,使之成为整个春熙大厦一、二期主楼的转角“L形”形态,使尽量多的房间获得良好采光与通风。三期主楼作为宾馆与二期主楼相通,在功能上形成一个整体,可分可合,提供多种经营的可能性。

3.2 交通组织

由于用地的特殊性,东侧与南侧步行街均不允许汽车通行,所以将街区内院作为解决内部交通的关键。汽车与宾馆人员通过消防通道进入内院,并由此分至各幢建筑。宾馆入口、货运入口、地下车库入口等被紧凑地布置在内院周边,使内部交通与外部热闹的商业人流明确分开,互不干扰。

3.3 造型意念

1)“完美并非难以添加,而是无法删减”建筑造型尊重原有造型的同时又不缺乏特色,充分体现现代建筑的简洁、明快、实用的特征。

2)在造型设计上,我们本着将建造技术与艺术完美统一的原则,着力于突出现代商业建筑的商业氛围的营造以及高层宾馆典雅,高贵的品质,方案裙楼强调通透的理念,采用大面积的玻璃组合,以突出其浓郁的商业气氛,建筑主楼则强调生态的概念,将绿色引入室内,顺应了全球绿色概念的潮流趋势,体现商场与周边环境的视角互动。建筑主楼的构思来源于春熙的名称来源,“熙来攘往,如春登台”,见图1。

商场部分:以花岗石,金属格栅和有色精美装饰钢构件美化的广告位等质感较强的材料为主,局部结合晶莹剔透的点式玻璃幕墙(虚)。这样,既有利于内部商业布展,同时又可透过晶亮的玻璃幕墙,感受到内部强烈的商业气氛,增强其商业诱惑力。

高层部分:简洁,挺拔的体量,精美的细部处理,彰显出建筑和雅而高贵的品质。弧形的屋顶,通透的空中花园更增添了浪漫的一笔。

纵观历史,在某一时期内时尚的形式容易成为过时的一种标志,而基于历史,从理性角度出发的形式容易成为永恒,从理性出发,强调建筑形式的沉稳性及耐久性,通过方形体量的多变组合,使整幢建筑在稳重当中又透出其灵活性。

4 商业考虑

主要针对商场部分:

春熙路有着极高的商业,广告价值,设计中给予了充分考虑,面向春熙路的建筑立面,综合设置了多个广告位。轻巧精致的金属构件配以特殊的灯光处理,将广告与建筑完美结合,突出了建筑的商业特性,避免了无序的广告影响建筑美观,见图2。

总而言之,该建筑满足建筑空间、建筑造型与功能的有机结合,整个建筑庄重而又不失现代感,成为春熙路上一幢标志性的地标性建筑。

参考文献

大厦管理方案 篇3

关键词：物业管理；示范大厦；企业管理

我司自2013年1月1日起开始正式接管广州市海珠区老干部活动中心综合楼物业管理服务工作以来，得到业主和辖区政府单位的大力支持和配合。在多方共同努力下，海珠区老干部局综合楼达到创建“广州市物业管理示范大厦”各项要求，为了进一步规范公司运作管理，提升公司服务质量，有效促进公司发展，提高知名度和竞争力，同时为老干部活动中心综合楼树立良好的品牌形象，提供更优质物业服务，2016年3月份公司向广州市物业管理行业协会申请海珠区老干部活动中心综合楼参与2016年广州市物业管理示范大厦的考评。

一、量身定制服务方案

海珠区老年人活动中心综合楼建筑面积31907.4平方米，目前使用单位有：海珠区委老干部局、海珠区政务服务中心、海珠区档案局、海珠区农业局、海珠区老年大学等，功能完善，建有室外篮球场、网球场等体育设施，图书阅览室、声乐戏曲培训等文娱设施；同时设有餐厅，可供大约100人同时就餐。

该项目建筑功能有对外开放的政务中心办公区，也有封闭的档案局、老年大学等办公区域，为提供优质物业服务，保障两区域办公有序进行。我司结合物业服务需要及现场实际情况，从安保、环境、工程、客服等方面制定了针对适合政务服务中心对外开放的办公区和其他单位封闭办公区域的服务方案，为客户度身打造24小时全程服务，构建一站式服务平台，设置区域贴心客服服务，建立客户需求档案，创造优质服务，推行“尊老爱老服务”，实施“零干扰服务”等。

二、打造特色服务内容

根据海珠区老年人大学服务人群的特点，参照我司同类型项目的管理经验，我司物业服务中心打造“尊重、关心、贴心”的特色服务。物业服务中心全面贯彻“以人为本，厚德载物”公司宗旨，传承尊老爱老的优秀传统，主动为老人提供服务。在老人使用设施上设置安全防护措施，如门口楼梯旁边的小斜坡设置安全扶手，可让腿脚不便的老人借助安全扶手安全上下坡；在電梯铺设防滑地毯和安全扶手，增加乘梯的安全系数，可让老人及其他人放心乘坐电梯。同时，公司充分利用在管医院项目医师资源，聘请专业医师对项目员工开展心肺复苏专题培训，让员工能够掌握心肺复苏专项技巧，以备不时之需。

三、全力以赴推进示范项目创建工作

第一，全司高度重视，成立创优小组，制订创建规划及实施方案

制定指导思想，明确目标，设立组织机构并明确分工，制订创建规划和实施方案，要求全司上下一心，认识一致、领导重视、全员参与、分工协作、细节入手、突岀重点、有条不紊、真抓实干，不达目的誓不休。

在公司高度重视下，成立了创示范工作领导小组，由公司总经理担任组长，两位区域总监担任副组长，下设资料组、保安组、环境组、设备组，从公司职能部门抽调骨干人员担任。

第二，通过创优平台，提升服务团队综合素质，完善各项服务制度与方案

创建“市优”目标确定后，借创优平台公司在人员招聘上确定了一系列的具体标准，如客服人员均为大专以上文化程度；工程维护人员均为专业人员并持有相关资质证件；保洁、秩序维护均为高中文化水平等等。由此大大提高了人员整体素质，为以后的管理服务夯实了基础。同时加强培训，完善措施建立相关制度、制定了一整套严谨、适合、通用的工作流程、岗位作业指导书等管理制度，通过培训，责任落实到每个岗位、每名员工，深入到每个工作细节。根据创优评定细则，细化分工，定期抽查、定期整改，让每个部门按照制定的制度自觉履行，在履行过程中总结提高、不断完善，不断进步。

第三，加大投入，开展设备设施硬件整改和完善标识规范管理

按照考评标准，创优小组组织公司工程部并聘请行业设备专家对综合楼各种设备设施进行现场查看及评审，并制订整改措施和落实完成整改责任人及完成时间节点。在公司加大投入及业主支持与配合下，对设备房进行地坪漆翻新，设备设施油漆翻新，停车场加装减速带和反射镜，消防监控设备修复及完善等等，同时，对设备房设备标识，绿化乔木、灌木装饰科属标识，消防栓标识等进行完善及规范管理。

第四，完善和落实内部自检机制，切实加强服务质量考核

为强化内部管理机制，更快、更好地为综合楼使用单位提供优质满意的服务，由公司品质管理部牵头，会同各职能部门成立检查小组，结合创优迎检活动进行定期及不定期的现场随机抽查，对项目员工的服务态度、专业技能、业务能力等情况进行检查考核，通过自评找差距、查原因、落实责任、限时整改，形成存在问题的目录及整改意见，落实整改时间与整改人、验证人；同时针对项目实际情况开展形式多样的培训，切实提升现场服务水平。

参考文献：

[1]孙枢勤.信源大厦物业费上调的实践与体会[J].中国物业管理，2012（1）：28-29.

[2]虹桥.为节约一滴水一度电用心工作——上海虹桥经济技术开发区物业经营管理有限公司黄志斌同志先进事迹[J].上海节能，2012（12）：46.

[3]马善军.我市新增四个省级物业服务示范项目[J].杭州：周刊，2014（4）：51.

中心大厦消防演练方案 篇4

演习目的：按照消防安全“四个能力”建设要求，根据社区居委会管理辖区的特点，为提高广大民众、单位、集体、个人的防火能力，应对突发火灾，提高在发生突发事件后的快速反应能力。

演习地点：中心大厦

演习时间：2016.09.20下午14：30—16：00

参加演习人员：

1、物业新城星座管理处、外包公司员工及部分使用人。

2、各观摩单位和社区代表等。

演练及疏散人员集结地：大厦前广场。

模拟火情：大厦5层楼业主室内电路短路引发火灾。

一、演习流程

（一）2016年9月 20 日 14 时，参演人员及观摩人员在中心大厦前广场集合，由社区党委书记做演练前的重点发言。

（二）参演人员在14点集结完毕待命。14点30分由参演队伍指挥员向书记报告。

演练对讲机编号：01号，王书记； 02号：管理处主任； 03号：中心管理员；

其它对讲机以各组名称呼叫。

02向01报告词：报告01（重复），参演队伍准备完毕，请指示。书记下达开始命令（命令词：按演练应急方案，开始实施）。02回复：是。

（三）现场由管理处主任指挥。

（四）派专人到指定楼层按下手动报警按钮，燃放烟幕弹。

（五）中控室值班员发现楼层报警信号后：

1.立即用对讲机通知巡逻保安队员前往查看

巡逻岗（重复），5楼火警报警器报警，请立即前往查看。巡逻岗回答：明白，立即前往查看。

（六）巡逻人员在接到监控室值班员通知后：

1.立即赶往现场查看。

2.到现场后

（1）查看情况并向中控室值班员报告火势大小（假定：火势比较大）。

（2）报告着火部位

（3）报告着火原因

3.查明情况后立即向中控室值班员报告

监控室（重复），5层楼业主室内电路短路引发火灾，目前火势正在蔓延，请立即报告管理处领导。

4.就近提取消防器材，形成灭火第一力量。

（七）监控室值班员接到报告后

监控室值班员迅速向管理处负责人报告

报告主任，中心大厦5层楼业主室内电路短路引发火灾，火势正在蔓延，报告完毕；

在消防机关未到达现场前，管理处主任负责指挥灭火救援行动。

（八）管理处主任接警后指挥：

1.立即命令（命令词：监控室，立即拨打119电话报警）监控室值班员向消防机关报警（火警电话119）及开启消防广播向涉及火警区域内人员报警。

报119报警词：119，我是中心大厦消防监控室值班员，本大厦5楼业主室内电路短路引发火灾，室内有办公桌、电脑、书籍、纸张等易燃物品，现火势正逐渐蔓延，请求支援。联系电话：6895，地址：中心。

广播词：大厦内所有人员请注意，本大厦5楼发生火警，请听到广播后，不要惊慌，在大厦疏散引导员的指引下，依次从大厦各层两侧消防通道迅速撤离到大厦外广场指定地点。反复播送。

2.立即命令管理人员按消防预案分工履行职责。

命令词：03（重复），立即按消防预案分工履行职责。03回复：明白，立即执行。

3.立即命令各组组长带领组员，按消防预案分组开始行动。命令词：各组注意（重复），立即按消防预案分组开始行动。

（九）各行动组接到命令后的指挥（各组队员全部由大厅进入应到岗位）

1.灭火行动组、通讯联络组、疏散引导组、安全救护组、设备保障组按照分工，快速赶赴火灾现场（形成灭火第二力量）。到达现场后，迅速履行各组职责。2.灭火行动组在做好自我保护的前提下，利用配备的灭火器材，迅速到达现场扑灭火灾（灭火行动组所带的灭火器材：消防手套、消防斧、消防水带、灭火器等）。

3.报告。

灭火行动组组长到达现场

报告词：报告02（重复），灭火组人员已到现场，开始灭火行动。报告完毕。

02回复：注意安全，全力以赴。灭火组长回复：明白。通讯联络组组长到达现场

通讯联络组应准确、随时向领导报告人员的撤离情况、扑救火灾人力、物力情况、各出入口的控制情况、人员的伤亡情况、抢救出来的物品的安全情况及存放位置、消防队到达的情况等，并根据伤亡情况请求拨打“112”急救电话。

1号联络员报告词：报告02（重复），5层楼业主室内电路短路起火，室内办公桌椅、电脑、书籍、纸张等易燃物品较多，现场火势较大。灭火行动组已开始灭火。报告完毕。

02回复：注意观察，保持通讯畅通，发现问题，立即报告。组长回复：明白。疏散引导组组长到达现场

报告词：报告02（重复），疏散组已到达指定位置，各楼层人员较多，目前已开始引导疏散。报告完毕。02回复：维持好疏散现场秩序，引导人群从消防通道迅速撤离到集结地点。待人员疏散完毕后，各楼层引导员仔细检查各房间，确认无人后，关闭防火门，到集结地点组织清点人数。

组长回复：明白。

2号联络员报告词：报告02（重复），疏散引导组已疏散部分人员，秩序良好，目前疏散仍在进行中。报告完毕。

02回复：随时保持联络。回复：明白。人员疏散要点：

（1）与使用人单位指定的疏散指引员相互配合。

（2）利用所配置的疏散器材（如：疏散荧光棒、移动疏散指示标志、口哨、扩音器、手电），进行疏散。

（3）告诉业主在逃生时应注意事项。如：用毛巾捂好口鼻；在行进时，要弯腰行进，如烟雾太大要匍匐前进；逃生时不能使用电梯；逃生方向等。

第三次报告：（报告词：总指挥（重复），现场人员已疏散完毕，请指示）。

安全救护组组长到达现场

报告词：报告02（重复），安全救护组已按应急预案分工展开行动，报告完毕。

02回复：控制好出入口，立即对受伤人员及物品实施救护，注意安全。回复：明白。安全救护组要点：

立即控制出入口，禁止无关人员进入。实施警戒线分离，实施救护（包括人和物）。

3号联络员报告词：报告02（重复），安全救护组已对出入口进行控制，实施警戒线分离，救护队员成功抢救出伤员一名及部分物品，现伤员正被救护队员用担架抬离现场至集结地，请求120急救支援。抢救出的物品也正在向指定地点搬移。报告完毕。

02回复：好的，随时保持联络。

02呼叫消防监控室：监控室（重复），立即拨打120急救中心，请求急救。

监控室回复：明白，立即执行。

监控室拨打120电话词：120急救中心，中心发生火灾，有烧伤人员，请求急救。联系电话：6895

1号联络员报告词：报告02（重复），由于火势蔓延，温度升高，喷淋系统已启动，火势蔓延得到缓解，灭火组无队员受伤，报告完毕。

02回复：转告灭火组，继续控制火势蔓延，注意安全，等待消防队支援。回复：明白。

2号联络员报告词：报告02（重复），大厦各楼层人员已疏散至集结地，经检查后确认，大厦内人员全部安全撤离，无人员受伤，报告完毕。02回复：转告疏散组，请各楼层单位清点人数，做到一个人不差。清点完后，向我报告。

回复：明白。

2号联络员报告词：报告02（重复），大厦内各楼层人数清点完毕，人员全部到齐。120急救车已到广场，正在对受伤人员进行医治。报告完毕。

02回复：感谢120急救中心对受伤人员的及时救治，继续保持联络。

联络员回复：明白。

（十）管理员接到命令后的指挥：

1.立即命令电工班长切断大厦电源，起动备用电源。

命令词：电工班长（重复），立即切断大厦电源，起动备用电源。回复：明白，立即执行。

电工班长报告词：报告03（重复），大厦电源已切断，备用电源已启动供电。报告完毕。

03回复：注意备用电源运转情况，确保正常。回复：明白。

2.立即命令监控室将客用电梯迫降平层及启动消防联动系统。

命令词：监控室（重复），立即将客用电梯迫降平层及启动消防联动系统（包括消防水泵、抽排烟系统等）。

回复：明白，立即执行。监控室报告词：报告03（重复）, 客用电梯已迫降平层，消防联动系统已启动。报告完毕。

03回复：注意观察设备情况，做好记录。回复：明白。

3.立即命令电工班锁闭客用电梯。

命令词：电工班长（重复），立即派人打开电梯，放出被关人员，指引到疏散集结地后，锁闭客用电梯。

回复：明白，立即执行。

电工班长报告词：报告03（重复），被关人员指引到集结地，客用电梯已锁闭。报告完毕。

03回复：派人守在电梯前室，以防意外发生。回复：明白。以上行动就绪后

03向02报告词：报告02（重复），大厦备用电源、消防联动系统已启动，设备运转正常，报告完毕。

02回复：注意观察设备运转情况，确保正常运行。03回复：明白。

二、消防队到达后的行动

4号联络员报告词：报告02（重复），消防队救火车已到达大厦前广场，报告完毕。

02回复：指引救火车停放在室外消防接合器旁，完毕。回复：明白。1.管理处主任或现场指挥（现场最高领导）迅速向消防指挥员报告火灾现场的情况。包括：火灾的类别、大小、目前扑救的情况、楼层、地点、进出口的位置、路径、消防栓的配置位置、人员伤亡情况、人员及物品的施救情况等。

报告词：报告消防指挥员，本大厦5楼一单位室内电路短路引发A类火灾，室内易燃物较多，目前火势又在蔓延。大厦路径是由前方大厅门进入后，左侧有消防电梯两部可乘坐，大厅左右两侧消防通道各有一条可上楼。5楼走道配有消火栓两个，大厦义消队员正在扑救火灾，已抢救出受伤人员一名及部分物品。报告完毕。

2.命令各组义消队员协助消防队扑灭火灾。

命令词：各组注意（重复），消防队已到现场，请各组全力协助消防队扑灭火灾。

各组回复：明白。

消防队到来后，火焰被迅速扑灭（消防队展示灭火及云梯车救人过程）。

1号联络员报告词：报告02（重复），在消防队的大力支援下，火灾已被扑灭，灭火组有一名队员受轻伤，目前全部队员正在撤离现场。报告完毕。

02回复：感谢消防队的大力支援，受伤队员马上到医疗点医治，其他队员到集结地集中，完毕。

回复：明白，立即转达。火灾扑灭后 02的命令词：各组注意（重复），1.全体队员立即到集结地集中。2.安全组派人看守抢救出来的物品。3.保护火灾现场，任何人未经公安消防机关同意，不得进入火灾现场。完毕。

各组回复：明白，立即执行。各组在灭火时的行动

1.疏散引导组将疏散的人员引导到指定的地点集中，并清点人员、数量。

2.救护组根据受伤人员的具体情况，采用不同的救护方法，救护运送到指定的地点。

3.通讯联络组及时进行现场跟踪，及时将现场情况向指挥员报告。4.将抢救出来的物品转移到安全的地方，安全组派人看守。5.安全组保护好现场，协助公安消防机关调查火灾发生原因。

三、演练结束

02向01报告词：报告01（重复），消防应急预案演练完毕，请指示。

01回复：全体参演人员迅速到广场集合。完毕。书记讲话并宣布演练结束。

五、观摩人员参与灭火培训操作

1.由消防队派人讲解灭火器功能和使用方法。

2.观摩人员分4组（5人一组）进行现场灭火操作演练，掌握使用方法（物业公司派人协助进行）。

仙人岛宾馆(海港大厦)营销方案 篇5

一、目标任务

仙人岛海港大厦

二、市场形势

1、鲅鱼圈具有规模的商务酒店16家，预计今年还会增加四至六间商务酒店，相继开业的商务酒店对原来酒店带来冲击。

2、竞争形势会相当激烈，“僧多粥少”的现象不会有明显改善，削价竞争和揽客争夺仍会持续。

3、目前与本酒店规模与运作相似的商务酒店有：恒基商务酒店、米兰家庭酒店、皇家园林酒店、金灿快捷商务酒店、曼哈顿大酒店、新红运酒店等

4、目前与海港大厦自助海鲜形势相似的有：红运首尔城、营口亿江南生态园、大连渔港、春华自助、二孩海鲜自助，从今年夏天海鲜自助餐饮形势来看，春华自助和二孩海鲜自助依托旅行社，销售业绩突出。

5、从鲅鱼圈餐饮业的前景来看，新酒店以及团队的竞争会更加激烈，商务会议的市场开发前景很大。

6、高铁的全线通行，将会加快沿海产业基地和营口旅游业的发展。

三、竞争的优势、劣势

1、仙人岛酒店作为特色酒店经营，市场开发潜力巨大。其特色为海边休闲度假游为主。

2、海港大厦是鲅鱼圈成立较早的酒店，有一定的知名度，以星级酒店的管理与周边小酒店争市场，具有一定的可操作性。

3、作为商务会议酒店餐饮、会务设施齐全，经验丰富。

4、仙人岛酒店夏季特色突出，而冬季经营因季节原因，是营销难题所在。

5、海港大厦设施老化，与新装修的酒店对比形成劣势

四、市场定位

仙人岛酒店地处偏僻，大都作为假日休闲、度假以及商务会议酒店、集团招待和私人聚会；海港大厦将以海鲜和家常菜为主，并接待团队活动、中小型婚宴。

客源市场

1、团队——-主要指旅行社（鲅鱼圈目前拥有14家注册资格的旅行社，与旅行社结合形成互利互惠，是拉动团队游的关键）

2、散客-----主要指周边地区小团队的客人以及对外承接中小型婚宴庆典等庆祝活动

3、会议（含培训）----主要指政府机关和各企业，如集团各大公司、鞍钢、电厂等。

五、营销策略

1、团队营销策略

A、用价格做杠杆，在旺季追求利润最大化，在淡季时追求高的出租率，吸引各社团队。

B、稳住旅行社，力争成为指定店，实行团队价或赠送早餐、小纪念品等。

C、以入住、餐饮接待率给旅行社及团队返点。

2、散客营销策略

A针对散客实行客房、餐饮捆绑销售，在酒店住房，可以同时在餐饮、娱乐方面享受不同程度的优惠。

B大力发展长住客户，制定内部员工合理的客房提成奖励制度。

C 扩大出租司机、客运公司的促销，制定中介差价和提差等方法。

D 开辟网络促销，扩大网络订房中心的订房。

E 承接婚宴，运作特色婚宴，为客人计算成本，争取口碑，扩大婚庆知名度。

3、会议营销策略

A 参加行业连锁服务网，加强与各企业单位的联系，稳定老客户，开发新客户，并定期或不定期进行走访。

B 加强集团内部各公司的联系，争取年终总结以及联欢的在酒店进行。

C 争取政府部门的学习以及学术研讨、培训等学习的场地租用机会。

4、特色营销策略

A设置周六、周日家庭度假酒店，销费群主要是三口之家，集游戏、住宿以及餐饮一体的假日休闲活动，开设垂钓活动区域、儿童乐园，亲子大比拼以及流行知识讲座。(未来的仙人岛B

区)

关注点：在儿童，吸引孩子来此游玩。

揽客方式：企业事业单位集中宣传，如鞍钢、电厂以及区政府、各公司工会，触进团体游的方式。

B设置婚宴场所，主要接待豪华婚宴，包括场地、婚宴以及新人在酒店入住(如园林婚礼、新人客房的超一流豪华)。(未来的仙人岛B区)

关注点：八零后年轻追求浪漫以及与众不同，酒店特色就是为新人制造不同的结婚庆典以及浪漫的新婚之夜，让新人享受浪漫氛围。

揽客方式：广告宣传，拍摄浪漫的婚宴广告，通过区台和港台播放，招揽客源。印制宣传单，选择一张婚纱影楼用其推广，给其优惠免费用酒店场景。

C承接自助式婚宴，婚宴形势改为自助式，穿叉烤肉流动放送，为客户算成本，以现在1桌/10人酒席500元计算，10桌/500人5000元计算，自助形势可节省成8桌价格，从价格上为客户着想。

D早茶以商务会议或二楼客宴赠送餐卡方式，联络鞍钢通勤大客以港都为一站，工人吃早餐地方，可以实行包月餐卡方式，以小吃店的价格推广早茶。

E海鲜自助以游客为主，联络旅行社以吃住一体化方式，吸引旅行社，现在海鲜自助以春华、二孩为主，但二家的缺限在于不包含住，海港大厦的优势在于吃住一体。

F散客游玩的目的交通便利省钱，在交通上想办法也可以招来客源，山海广场、温泉与运输公司联手合作。

5、餐饮营销策略

A 增加品种和特色菜，降低价格，提高质量。

B根据节庆推出相应的团圆宴、长寿宴、婚庆宴等，可实行免费送花、小礼品、以及报刊祝贺广告。

C增加旅行社指定用餐，给导游折扣，增加团队自点餐和风味餐消费。

D仙人岛酒店开设特色餐或东北菜系，夏季的海鲜宴、农家乐宴，秋冬季杀猪宴、杀羊宴以及特色炖菜。

E 开设周点率统计，以每周点菜率最高或最低的菜式，对下周菜式进行改良。

F 每周推出新菜品或四季营养煲汤菜品，制作宣传单。

6、宣传营销策略

A 运用电视，报纸等新闻媒体进行宣传，除广告外，抓住时机策划和炒作，如特色或举行趣味比赛，上新闻节目，从侧面对酒店进行宣传。

B 运用网络炒作，如设立酒店网页，详细介绍各酒店，网络炒热酒店人气的方式，采用百度等贴吧跟贴等方式，使酒店成为热门话题。

C 酒店内部宣传，自走进酒店大厅开始，就行了解酒店的基本设施情况（制作总体设施灯箱或图片），在客房放置一些菜品的宣传画册，让客人产生品尝欲望。

D 在报纸或局内报纸举办为酒店献一计或酒店建议等形势的小活动，赠送酒店餐饮卡等，招揽人气。

E 推行庆典活动时，可以采用抽奖方式如手机号码、身份号码等与庆典活动日期相同等方式，发送折扣卡，激励客户消费

F 内部通过集团电子平台平发送邀请卡与价格，邀请集团各公司职工在酒店就餐。

7、提高回头率

酒店促销，是把客人请进来，留住客人，提高回头率是保证客源的关键所在。营销时可采用建立客户档案，大客户定期拜访，采用VIP会员制，赠送相关客房、餐饮和娱乐的消费券和体验券。

8、长期营销目的通过各种促销手段达到请客人、留客人、达到酒店赢利的目的，制定长远规划是能够保证酒店快速发展的根本所在，第一年以招揽团队客为主，而第二年在稳定团队客的基础上，力争散客以及会议达到营业额的50%以上，改变客源结构是保证酒店后期发展的根本。

9、节日促销策略

A 加强春节的市场调查，制定春节促销方案和春节团拜会、春节期间的三十宴、十五团聚宴，促销重点以团聚，节日促销，营造出浓重春节氛围；

B 仙人岛酒店打造浪漫吸引年轻人，打造浪漫情人宴；

C 五一黄金周，仙人岛酒店推出特色游，促销以团队和接待会议为主；

D 母亲节，以报答母亲的爱为主题进行餐、房组合销售

E 推出学子宴，以餐饮为促销手段；

F 中秋节，以团聚，亲朋聚会为主的团聚宴促销；

G 十一黄金周以休闲度假为主的家庭游为主进行促销；

H 圣诞节，以吸引年轻聚会为主进行促销，以动感、欢乐为哄托氛围。

六、激励方案

1、制定考核激励方案，促使全员揽客是酒店营销能够真正切实有效开展的关键点；

2、工资与月度酒店的营业额挂钩，实行保底工资+的浮动工资；

3、超额完成任务，按超出比例X工资总额奖励，当月兑现超出部分奖金；

4．揽客提成，按团队、散客以及会议，设定不同的奖励额度；

5、进一步强化营销策略，提高员工素质、业务水平，以“我以酒店为家”，全员销售的理念进行营销。

总之，仙人岛宾馆（海港大厦）最终的目的是：

浙商大厦奠基仪式活动方案2 篇6

“浙商大厦奠基仪式”活动实施方案

第一部分 活动概况 第二部分 活动准备 第三部分 活动议程 第四部分 方案附件

江苏风行今日策划传播有限公司

二00七年十二月十八日

钱江方洲策划076号

“浙商大厦奠基仪式”活动实施方案

第一部分 活动概况

一、时间：

2007年12月29日上午9：00-9：30

二、地点：

解放南路与青年路交汇处工地现场

三、出席：

(一)盐城市、区领导：

1、市委、市人大、市政府、市政协四套班子6人；

2、市委组织部1人；

3、市委统战部1人；

4、市优化办1人；

5、亭湖区委区政府2人；

6、盐城市工商联1人。

（二）出席盐城浙江商会周年庆典的来宾：

1、浙江省工商联1人；

2、江苏省工商联1人；

3、盐城浙江商会周年庆来宾全国各地浙江商会会长，计150人左右。

（三）浙商大厦的投资商、开发商代表：

1、卡森国际控股公司总裁、盐城浙江商会名誉会长 朱张金

2、盐城市苏嘉房产开发有限公司总经理 潘幼根

（四）盐城电视台、盐阜报业集团新闻媒体记者5人。

四、内容：

1、活动主持：盐城市工商联吕拔生会长；

2、主要内容：钱江方洲浙商大厦奠基。

五、组织：

1、盐城市苏嘉房产开发有限公司行政部门；

2、盐市苏嘉房产开发有限公司工程部门；

3、智岛机构；

4、风行今日。

六、预案：

如因天气变化，预案：

1、备雨伞200把；

2、或在盐城浙江商会周年庆会场举办钱江方洲浙商大厦奠基剪彩。

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第二部分 活动准备

由苏嘉陆总任本次活动总指挥。

一、苏嘉行政部门

1、负责活动的总协调与总指挥；

2、与盐城浙江商会的联系、沟通，以及活动议程、来宾人数、主持人、发言人的确定与到位；

3、负责场地、活动、宣传的落实；

4、负责主席台/奠基培土嘉宾的具体落实；

5、负责提供雨伞200把，交物管公司备用。

二、苏嘉工程部门 1、12月25日前做好场地平整及基础布置工作； 2、12月26日前做好奠基石1块，并于29日上午将奠基石布置到活动现场指定位置； 3、12月28日下午4：00-12月29日下午6：00提供拱门与音响电源； 4、12月27日前明确200名建筑工人方阵组成人员，29号上午8：00现场安排好方阵。

三、物管部门

1、明确专人负责安排车辆停放与人员导向工作；

2、明确专人负责当日活动现场的秩序维护及保安；

3、明确专人负责当日活动现场的保洁；

5、如遇下雨，负责将雨伞200把提供给活动来宾使用。

三、智岛机构 1、12月26日前明确专人负责活动时的来宾接待与引导； 2、12月28日前明确专人负责资料的准备； 3、12月29日活动时负责资料发放。

五、风行今日 1、12月22日前提交活动执行方案； 2、12月25日前完成议程、主持词、讲话稿（潘总、盐城浙江商会领导、政府领导发言稿）； 3、12月25日前做好盐城电视台、盐阜报业集团新闻媒体记者邀请，并在活动当日做好其接待工作； 4、12月26日前做好浙商大厦宣传折页1000份策划、设计、印刷； 5、12月28日前完成现场布置与活动准备，包括：

（1）主席台：30米×8米舞台基座搭建、30米×6米背景板;（2）欢迎牌、车辆停放指示牌制作；（3）盆景绿化一批；

（4）音响（其中立式话筒2组）1套；

（5）铁锹20把、绸花20只、白手套20副、胸花20只；（6）礼仪小姐10人、礼仪绶带10条；（7）锣鼓队1支；

（8）礼花炮18门、鞭炮一批；

（9）气球8只、拱门3座（入口气球2只、拱门1座；主席台两侧气球6只、拱门2座）；

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（10）彩旗300面插布（用原彩旗），活动当日交付使用；（11）奠基活动场地：沙石垫层找平；

（12）奠基准备：奠基石到场、黄沙准备及四周沙石垫层找平；

（13）电源提供：事前与供电公司或加油站联系，落实活动临时用电；（14）地毯：主席台、道路；

（15）落实礼花炮18门、鞭炮一批燃放人员。6、12月29日活动期间做好本次活动现场图片、音像资料拍摄；活动后跟踪活动后期宣传报道。

第三部分 活动议程

一、时间：

2007年12月29日上午8：30-9：00

二、地点：

解放南路与青年路交汇处工地现场

三、主持：

盐城工商联吕拔生会长

四、议程：

（一）主持人介绍参加典礼的现场嘉宾，宣布活动开始；

（二）钱江方洲浙商大厦开发商——盐城市苏嘉房地产开发有限公司潘幼根总经理致辞；

（三）盐城工商联浙江商会领导讲话；

（四）盐城市政府嘉宾领导致贺词并宣布浙商大厦奠基；

（五）来宾代表执锹培土，礼花、鞭炮燃放，音响播喜庆音乐；

（六）主持人宣布奠基典礼结束，请嘉宾退场，主办方人员列队欢送。

第四部分 方案附件

附件1：浙商大厦奠基典礼主持词 附件2：苏嘉房地产总经理潘幼根在浙商大厦奠基仪式上的致辞 附件3：盐城市工商联浙江商会领导讲话 附件4：政府领导致贺辞 附件5：气球、拱门条幅及绶带、欢迎牌、停车指示牌等文字 附件6：主席台/奠基培土嘉宾名单 4

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浙商大厦奠基典礼主持词 各位领导、各位来宾：

大家上午好！钱江方洲浙商大厦奠基典礼现在开始。

（乐队奏喜庆乐，保持30秒）

首先，请允许我向大家介绍出席今天奠基典礼的各位领导与嘉宾。出席今天奠基典礼的嘉宾有：

（盐城市、区领导：）

市委、市人大、市政府、市政协四套班子的领导 ； 市委组织部 ； 市委统战部 ； 市优化办 ；

亭湖区委区政府 ； 盐城市工商联。

（出席盐城浙江商会周年庆典的来宾：）浙江省工商联 ； 江苏省工商联 ；

盐城浙江商会周年庆来宾及全国各地浙江商会会长，计150人左右。浙商大厦的投资商、开发商代表：

1、卡森国际控股公司总裁、盐城浙江商会名誉会长 朱张金

2、盐城市苏嘉房产开发有限公司总经理 潘幼根

另外，我们要特别感谢参加今天奠基典礼的盐城电视台、盐阜报业集团等媒体界的朋友们，感谢他们对钱江方洲一如既往的支持和关注。

让我们以热烈的掌声欢迎各位领导与各位嘉宾的到来！

※ 接下来首先有请浙商大厦的开发商盐城市苏嘉房地产开发有限公司总经理潘幼根先生致辞！

※ 下面，请盐城工商联浙江商会 讲话！※接下来让我们以热烈的掌声欢迎 为今天的奠基典礼致贺词（并宣布浙商大厦奠基）！

※嘉宾培土奠基，喜乐奏响、礼花礼炮燃放。※（待礼炮燃放结束，军乐停止奏乐）

让我们一起祝愿浙商大厦为盐城增姿添彩，愿盐城的明天更加美好！好，钱江大厦奠基典礼到此结束！再次感谢各位领导和嘉宾的光临，谢谢！

（奏乐、礼仪引导来宾退席，工作人员列队欢送）

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盐城市苏嘉房地产开发有限公司总经理潘幼根

在浙商大厦奠基仪式上的致辞

尊敬的赵书记（李市长）、各位领导、各位来宾、女士们、先生们：

上午好！今天，我们在这里隆重举行“浙商大厦奠基典礼”，此时此刻，我感到无比的荣幸。卡森国际控股公司苏嘉房产的每一步发展，都得到了社会各界的真诚关爱，在此，我谨代表盐城市苏嘉房地产开发有限公司对前来参加奠基仪式的各级领导和嘉宾、向长期以来关心和支持我们事业发展的各位领导、各位朋友表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

盐城市苏嘉房地产开发有限公司自进入盐城以来，一直以打造盐城首席理想生活区为己任，在钱江方洲项目的前期规划设计到后期的施工管理上努力寻求建筑与自然、人与建筑、人与人之间的“和谐共生”。钱江方洲总建筑面积61万平方米，是一座集高尚住宅、现代商业服务业、休闲文化产业于一体的复合型地产典范。其中浙商大厦总建27层，面积约3.5万平方米，建成后的浙商大厦，将会成为盐城市解放南路上的新地标，将会成为引领盐城的现代化办公的商务新空间，将会成为有远见的企业无限舒适的商务新总部。

我们之所以要在盐城解放南路这条中轴线上打造这样一个标杆性的建筑，首先是因为盐城是一块充满生机和希望的沃土，市委市政府所制定的把盐城建设成百万人口大城市的宏伟规划，给各行各业带来了无限的商机，也给在盐城的浙商带来了蓬勃发展的良好机遇。脚下这片热土，是我们浙商的“第二故乡”，是我们创业的大舞台，我们有责任、有义务为它的发展做出应有的贡献，我们相信，有各界朋友、各位同仁一如既往的关心和支持，浙商大厦一定能够成为企业创业兴业的乐园！

今天，是盐城浙江商会成立一周年的好日子，浙商大厦选择在今天隆重奠基，意义非凡，这将标志着在盐城打拼的浙商朋友们将有一个共同的大家庭，有了扎根盐城、服务盐城的根据地。近年来，“哪里有市场，那里就有浙江人”、“哪里有浙江人，那里就有市场”的现象表明：浙商的异军突起，已经引起了各界的广泛关注。可以说这是浙商勤奋务实的创业精神、勇于开拓的开放精神、敢于自我纠正的包容精神造就了今天的浙商，我们希望浙商大厦能够成为盐城所有浙商共同的大家庭，以此为契机，更好地发扬浙商互帮互助的团结精神，将“打造浙商

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形象，共建美好盐城”的理念发扬光大。

我们坚持“经济效益和社会效益相统一”的原则来开发与建设浙商大厦，今天的奠基仅仅是项目实施的起点，以后的建设任务更加艰巨，肩负的社会责任更加重大。我们将继续发扬三创精神，加快建设进程，确保工程质量，力争尽快把规划蓝图变成美好现实，在盐城新城市中心增添一道靓丽风景，为各位同仁构建一个更新更高的发展平台，同时向盐城市民交上一份优秀的答卷。

最后，衷心祝愿各位领导、各位朋友新年身体健康、万事如意！祝愿各位同仁生意兴隆、财源广进！

谢谢大家！

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盐城市工商联浙江商会领导讲话

尊敬的各位领导、各位来宾：

大家上午好！今天是浙商大厦奠基开工的日子，首先请允许我代表盐城市工商联浙江商会对此表示衷心的祝贺！浙商大厦的建成对于企业，尤其是盐城的浙商企业来说非常必要，是在企业和企业之间搭建了一个交流沟通的平台。我觉得可以用六个字来概括大厦的功能：即服务、交流、共赢。

早在一年前，成立浙江商会是在盐经商的浙江人的共同愿望，是市场经济深入发展的必然产物，一年后的今天，浙商大厦破土动工同样是盐城浙商的共同愿望，从此浙商在盐城便有了自己的根据地，有了自己的“娘家”，我们要感谢苏嘉房产，感谢钱江方洲，感谢他们为所有在盐城的浙商提供了这样一个创业的乐园；也感谢他们为全体盐城浙商做出了很好的表率。

作为盐城工商联浙江商会的一员，我承诺：我们商会一定要全心全意为会员服务，引导企业守法经营，树立浙商良好形象。各位领导、各位嘉宾、各位会员，我们相信浙商大厦的建成一定能够使得浙商团结互助、勤劳塌实的优良品质得到更好的保持和发扬，只要广大浙商团结起来，共同奋斗，浙商大厦一定能够成为名副其实的“浙商之家”。

谢谢大家！

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政府领导致贺辞

各位来宾、各位朋友：

大家上午好！今天，是盐城浙商大厦奠基开工的日子，这是盐城市苏嘉房地产开发有限公司的喜事，更是盐城全体浙商的一件喜事。在此，我谨代表市委、市政府对今天的奠基仪式表示热烈的祝贺、对光临奠基仪式现场的各位来宾、各界朋友表示诚挚的欢迎和衷心的感谢！

长期以来，浙江商人永不满足的创业追求和敢为人先的气魄，在全国各地广为流传，近年来浙商对盐城的经济贡献也是功不可没，因为有了他们，盐城的城市面貌得到了改善，城市经济得到了更大发展。苏嘉房产开发的钱江方洲项目无论是从项目所处的地段、开发体量还是楼盘品质上来说，都无疑对提升整个盐城的人居环境起到了相当重要的作用，可以说他们是盐城浙商的代表和典范。

今天，浙商大厦作为钱江方洲的一部分，在这里隆重举行奠基仪式，不久的将来，她将成为盐城解放南路中轴线上的地标性建筑，感谢她为提升我们的城市形象又出了一份力，也衷心地希望广大浙商朋友们在这块乐土上继续发扬顽强，脚踏实地，坚忍不拔的精神，为我们的城市发展再作贡献！

最后，再次对今天的奠基仪式表示祝贺，并预祝大家新春愉快，阖家幸福，事业进步，万事如意！

现在，我宣布：盐城浙商大厦隆重奠基！

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气球、拱门条幅及绶带、欢迎牌、停车指示牌等文字

一、气球、拱门条幅

1、气球1：浙商大厦，浙商之家。

2、气球2：浙商大厦：傲立城市中央，盐城商务旗舰。

3、气球3：浙商大厦：构筑全新商务空间，引领盐城风尚潮流！

4、气球4：钱江方洲：达观天下，领航未来。

5、气球5：打造浙商形象，共建美好盐城！

6、气球6：热烈庆祝盐城浙江商会成立一周年！

7、气球7：盐城浙江商会：团结交流，服务会员，和谐发展！

8、气球8：热烈祝贺盐城浙商大厦项目盛大奠基！

9、拱门1：热烈欢迎出席盐城浙商大厦奠基典礼的各位嘉宾！（入口）

10、拱门2：热烈祝贺盐城浙商大厦项目盛大奠基！（主席台东侧）

11、拱门3：浙商大厦：傲立城市中央，盐城商务旗舰。（主席台西侧）

二、绶带、欢迎牌、停车指示牌

1、礼仪绶带文字：浙商大厦欢迎你！/钱江方洲

2、舞台背景文字：

浙商大厦奠基仪式

——盐城市工商联浙江商会 盐城市苏嘉房地产开发有限公司

二00七年十二月二十九日

3、欢迎牌：热烈欢迎参加盐城浙商大厦奠基典礼的各位嘉宾！

4、停车指示牌：请出席“浙商大厦奠基典礼活动”嘉宾的车辆由此停放。

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主席台/奠基培土嘉宾名单（18-20人）

1、市委、市人大、市政府、市政协四套班子的领导（6人）：

；

2、市委组织部（1人）；

3、市委统战部（1人）；

4、市优化办（1人）；

5、亭湖区委区政府（2人）；

6、盐城市工商联（1人）；

7、浙江省工商联（1人）；

8、江苏省工商联（1人）；

9、卡森国际控股公司总裁、盐城浙江商会名誉会长 朱张金（一行3人）；

大厦管理方案 篇7

1 系统集成模式

通常公共建筑智能化系统集成主要采用这几种模式:1.最初的手段是以接点方式进行系统集成, 此种集成方式现在很少应用;2.以串行通讯方式进行集成, 此种方式在通信速度上过慢;3.以建筑自控系统BA为平台进行系统集成, 这种方式存在很大的缺陷, 在一个有些封闭的体系中, 向上开放能力不足, 并且维护、升级成本过高;4.基于子系统平等方式进行系统集成, 针对用户的使用要求和遵照系统集成的5大原则, 采用了此种集成方式。

整个楼宇按功能要求可分成两层结构, 由大厦的OA和CN构成通信平台, 报警系统等组成综合业务信息管理自动化系统。由与楼宇管理相关的系统单独构成物业管理系统, 集成后的系统数据库可以根据权限与需求互相关联。

2 布线系统

现代化大楼中的布线系统就如同人身体内的神经, 当采用了高质量材料并以模块化的组合方式, 将语音、图像、数据等用统一的传输媒介进行整合, 经过规划综合在一套标准的布线系统中, 将建筑的子系统连接起来, 为现代建筑的系统集成提供了物理介质。

2.1大厦智能化系统主要包括:通信网络系统、办公自动化系统、建筑设备监控系统、火灾报警系统、消防联动系统、安全防范系统。通常意义上讲, 综合布线是可以支持其他子系统在信号方面的传输, 但在一些实际应用中, 设备监控系统多为总线型, 而综合布线多是星型拓扑结构, 据此, 本案采用通信与计算机网络系统。

2.2建筑物综合布线系统一般可以分为三种等级:基本型综合布线系统、增强型综合布线系统、综合型综合布线系统。基本型综合布线系统方案是济有效的布线方案, 支持语音、数据产品的综合型布线系统;增强型综合布线系统不仅支持语音和数据的应用, 还支持图像、影像、影视、视频会议等;综合型布线系统是将双绞线和光缆纳入建筑物布线的系统。本案采用综合型设计等级, 用光缆和UTP混合组网。

2.3主要设备配置包括语音系统、数据系统, 两系统可以互为备份, 在很大程度上提高了系统的灵活性和扩展性;水平子系统中数据系统、语音系统采用6类4对双绞线;垂直子系统中语音系统采用超五类大对数电缆, 数据系统采用24芯多模光纤;管理子系统采用机柜安装方式。

2.4光纤监测采用卡式OTDR仪表和光功率仪、光开关监测。监测中心对各数据进行比较、分析、统计。

3 楼宇智能化管理系统

智能楼宇是多种现代技术相结合的产物, 如果把建筑物的结构比成一个人健康的身体, 那么智能化系统就是建筑物所具备的视觉、感觉、听觉, 它可对建筑物内外的信息进行收集、处理, 并通过做出适当的反应。楼宇智能化系统主要由楼宇自动化系统、通信网络自动化系统、办公自动化系统三大系统构成。

3.1 楼宇自动化系统

楼宇自动化系统包括建筑设备监控系统、火灾报警系统、安保管理系统。建筑设备监控系统对机电设备和能源进行智能管理, 对设备运行状态进行监视和控制, 从而提供高效的系统管理, 同时也为机电设备等提供了很好的运行环境。建筑设备监控系统主要对楼宇的变配电、空调与通风、给排水、照明、电梯等设备的监控。在安防、消防、电梯管理上, 通过各种软件和硬件接口进行的通信连接, 由通信接口把子系统连接在一起并进行统一综合管理, 实现高效合理的运转。

在机电设备当中, 中央空调用电量很大, 所以对中央空调的监控主要是实现节能。本案中的中央空调采用变频的工作模式, 采用DDC控制器和上位软逻辑混合应用的模式实现节能控制。给排水系统采集工作参数, 监视排污池和给水池的水位及流通状况、污水过滤网、水泵的工作状态等。在上位对给水和排污进行控制, 在发生故障时能够判断出事故位置, 保证维修工作的顺利进行。电梯系统使用三菱电梯, 电梯控制系统与通讯接口联网, 随时显示电梯的运行、故障状态, 累计电梯运行时间, 并及时提示电梯需要维护的信息, 发生火警时要求电梯与消防联动均停在首层。火灾报警系统可以充分保障住户的人身、财产安全, 是大厦中不可缺少的重要系统。

对照明系统的监控目的同样是节能, 本案的照明可分为三类:办公室照明、公共区域照明、泛光照明。办公室照明采用调光控制, 用感光电阻感应自然光, 然后转换为信号传输, 信号被处理后再输出给调光器, 从而调节灯光亮度。同时安装红外电子眼对灯下的人体进行检测, 如果在一定时间内无人进入它的感应范围, 则开始把亮度调小直到灯自动关闭。泛光照明的控制是在大厦楼下安装射灯, 采用定时开关控制泛光照明, 每天固定时间开、关灯并人工设定哪些灯开, 哪些灯不开。

3.2 办公自动化系统

办公自动化系统为大楼管理者及楼内的使用者创造了良好的信息环境并且可以提供快捷有效的办公服务。系统可以对来自大楼内外的各种信息, 收集、处理、存储、检索等综合处理。办公自动化的模式有:事务型办公系统、管理型办公系统、决策型办公系统。

3.3 通信网络自动化系统

通信网络自动化系统为大楼的管理者及大楼内的各个使用者提供有效的信息服务, 能对来自大楼内外的各种信息予以接收、存贮、处理、传输并提供决策支持的能力, 系统应提供的各类通信及语音接口, 通过建筑物内综合布线系统引至各个用户终端。智能楼宇的通信网络自动化系统是保证建筑物内部语音、数据、图像传输的基础, 同时可以与外部通信网络相连。系统可以提供快捷、有效、安全及可靠的信息通信服务, 包括语言文本, 图形、图像及计算机数据等多种媒体的通信服务。大楼的通信网络自动化系统一般由以下部分组成:综合布线系统、公共广播系统、通信系统、固定电话通信系统、无线通信系统、移动通信中继系统、计算机通信网络系统、卫星有线电视系统、多媒体会议系统、电子信息显示系统。

4 结语