物业市场拓展经营思路

物业市场拓展经营思路（通用9篇）

物业市场拓展经营思路 篇1

物业分公司经营管理思路

根据总公司文件要求，成立了物业分公司。为实现原物业管理部向物业分公司职能的转变，确保各项工作的顺利开展，制定本工作思路。

一、总体目标

通过强化基础工作、规范职责制度，突出绩效经营等途径，落实公司对成立物业分公司提出的工作任务和目标要求。

二、强化基础工作

强化基础工作就是要建立健全各类工作台账，这样才能及时、准确地掌握某项工作的基本情况，以便分析该项工作的状态，并作出下步工作的安排。

1.合同管理台账。严格按照合同管理文件的要求，由合同室负责建立完善。包括每个合同的报审、批复等资料及承租人信息、租金、租期、面积、地址等要素，按合同编号独立成册，并编制归档目录，方便查阅。

2.租金收缴、费用发生台账。由财务室负责建立完善。租金收缴的基本情况（含租户信息，月租金数额等）应与合同室台账一致，并对租户应缴、已缴、欠缴租金及水电费收缴的情况进行分类统计，以便于及时进行催缴。同时，分公司日常发生的各项费用，由财务室负责做好账务处理，及时掌握分公司预算的执行情况，分析存在的问题，为制定下费用计划提供依据。-1-

3.消防安全检查、整改台账。由综合室参照公司安全管理文件，结合分公司实际，负责建立完善。这些台账既是具体工作的指导性文书，又能反映工作开展的基本情况、动态及效果。同时，对关键部位、重点对象建立档案，加强监督检查，及时整改存在的问题，并落实好当地政府部门和上级单位的工作要求，确保涉及消防安全的隐患得到有效的控制。

4.物业周边价格调查、日常巡查台账。业务室应在建立管内物业档案（包括所有权属、资产数额、使用性质、地理位置、目前状况等）的基础上进行完善。通过定期对管内物业周边的租赁价格进行调查，对比分析市场走势，为出租物业续签、新签合同定价提供依据。同时，在开展日常巡查的过程中，准确掌握承租方对出租物业的使用情况，对发现的消防安全隐患及时通报，并协助综合室进行整治。

三、规范职责制度

在公司制定的原物业管理部岗位职责的基础上，修订物业分公司各部门岗位职责，既要体现分工的合理性，又要反映职责的专业性。同时，对具体工作的分工协作，要分清主次，强化配合，接受公司对口职能部门的指导，并严格执行公司的各项规章制度，确保各项工作规范有序。

四、突出绩效经营

公司成立物业分公司，对管内物业实行集中管理，是为了更好地整合资源，以实现经营效益的最大化。如何体现绩效经营，-2-

需要切实抓住以下几个关键。

1.准确掌握出租物业周边的市场行情。

2.综合选择资信可靠的承租方及物业所在地适合的经营项目，在遵照合同审批权限的基础上，合理确定租期。

3.认真斟酌合同条款，准确界定双方的权力义务，合理规避经济风险并有效控制管理成本。

4.经常检查合同的执行情况，发现问题及时整改，防范因承租方违约造成的经济损失。

5.适应物业所在地经营环境、市场行情的要求，有针对性进行相应的改造，提高物业出租的附加值。

6.清理与物业资产所有权相关的资料证明，建立档案，确保合法有效经营。

通过以上途径，目的是为了在合理的租期内确定较高的租金标准，不断增加物业出租的经营收入，进而实现绩效经营的目标。

物业市场拓展经营思路 篇2

城市污水处理市场化, 是指在我国城市污水处理事业领域, 市场机制在资源配置过程中的基础性作用不断增强, 改变以往政府包揽所有污水处理事务的局面, 形成多元竞争格局, 主管部门的主要职责向市场监督方面转变的过程。其目的在于政府部门不放弃公共政策制定责任的前提下, 通过引进市场机制, 挖掘社会一切可以利用的资源来提高城市污水处理事业产品的供给能力和生产效率。城市污水处理的市场化改革包括着深刻的内涵:一是从产业属性看, 城市污水处理应由政府统包统管的纯粹公益事业, 转变为独立企业提供的社会服务产业。污水处理产业通过处理收费提供有偿服务, 可以取得合理的投资回报。二是管理体制实行政企分开, 政府从产业的投资者、建设者、运营者转变为市场的监督者、管理者, 主要加强对污水处理产业的管制, 以确保城市污水处理服务的稳定。企业在政府监督管理下独立经营。三是从经营主体看, 污水处理企业实行企业化经营, 不再直接靠财政拨款生存, 而是通过污水处理收费及利用污水生产的附加产品, 在市场中生存发展。四是从市场结构看, 污水处理行业要降低进入壁垒, 打破独家垄断, 允许社会资金投资污水处理设施, 实行投资主体多元化。因此, 污水处理市场化改革的关键是, 改革传统的污水处理管理体制, 使企业在政府监督管理下能够企业化经营、市场化运作、产业化发展。

二、城市污水处理设施经营中的问题所在

(一) 政企不分、政事不分

我国传统的污水处理管理体制是政企合一的体制, 污水处理企业绝大多数是政府下属的事业单位, 由政府统管统包, 建设靠政府投资, 运营靠财政补贴。在这种传统管理体制下, 企业没有真正的市场主体地位, 不是决策制定者, 只是决策执行者, 自然也不承担市场风险, 一切亏损都由政府财政补贴, 不存在破产倒闭的压力。这必然造成企业投资和经营的低效率。1996~2002年, 在我国价格总水平呈下降趋势的情况下, 形成万吨污水处理能力的建设造价却不断攀升, 每万吨污水处理能力的建设造价1996年为1371.87万元, 2002年为1775.89万元, 几年时间上升了近30%。此外, 污水处理企业运营成本偏大, 长期处于亏损经营状态。大多数企业长期处于不良运营状态, 不能按标准处理污水, 损耗偏大, 形成新的二次污染源, 大量财政投资没有起到应有的污染治理效果。

(二) 行政垄断现象严重

政企合一的管理体制下, 城市污水处理单位作为政府的附属机构, 利用政府的价格、市场进入等管制政策实施行政垄断。经营者垄断了城市污水的收集、处理等所有环节, 并凭借其垄断优势损害消费者的权益。经营者在垄断了污水设施服务 (产品) 供给的同时, 也垄断了生产经营成本、费用等信息。

(三) 市场竞争机制尚未形成

为促进行业竞争, 改变城市污水行业运营的低效率现状, 2002年以来, 国家启动了城污水市场化的改革, 部分企业初步实现了“政事分离”或“政企分离”, 对企业进行了一定程度的公司化改造。但改革后的企事业单位仍采用“财政补贴”的事业单位管理模式, 企业还未成为实际意义上的市场法人主体。同时, 传统体制下形成的政企合一的行政垄断及现行产业政策和金融政策, 还在一定程度上影响了民营经济参与的积极性, 城市污水经营管理的市场竞争机制尚未形成。

从以上分析可见, 我国城市污水设施经营管理的低效率源于行业的行政垄断和市场竞争的缺失。因此, 要实现污水行处理行业的市场化经营, 必须从根本上建立市场竞争机制和激励约束机制。

三、城市污水处理市场化经营的完善思路

(一) 政企分离、政事分离, 实现企业化经营

我国污水处理经营主体的结构中, 绝大部分是国有企业, 其原始资本由政府出资, 具有“政企合一”、“政资合一”的本质特征。克服城市污水处理企业垄断经营的效率缺陷, 必须实行“政企分离”、“政事分离”的管理体制改革。1) 明确统一的管理机构。目前我国排水管理体制混乱, 一些地方的污水处理厂有隶属多家管理的现象, 涉及建委、市政管理局等部门, 造成政府管理部门多, 责任不清的局面。城市污水处理是一项系统工程, 不仅包括污水的收集、处理, 还包括处理后污水的回用问题, 需要统一规划。因此明确统一的管理机构, 对污水处理设施进行统一、集中管理, 有利于协调各方矛盾, 理顺排水系统的管理。2) 对国有城市污水企事业单位进行公司化改造, 并建立新型资产管理关系。通过授权经营或参股、控股, 明确污水企业的经营管理目标和责任, 对经营风险的分担和经营利益的分享做出具体规定。对那些具备市场经营条件、市场监管条件成熟的城市污水项目, 可以通过特许经营、租赁等契约方式直接委托私人部门经营。实行“政企分离”后, 政府与污水企业之间建立起一种新型的资产管理关系, 政府主要通过经济手段、而不仅是行政手段对公共企业实施管理。企业则拥有经营管理的自主权, 以社会和经济效益为经营目标。

(二) 分解业务, 实现商业化经营

所谓商业化经营, 指按照价值规律实现经营对象的商品化, 即可经营化。污水处理服务的商品化是吸引社会经营主体参与、促进市场竞争的前提和条件。对污水设施实施业务分解, 是打破垄断、实现生产要素有序“流动”的必然选择。城市污水设施可以通过垂直分解和水平分解方法, 实现基础网络的自然垄断业务与竞争性业务的分离, 或形成区域性比较竞争。所谓业务的垂直分解, 就是将基于网络的服务沿其业务流程, 将附属于网络传载的服务分解成若干不具自然垄断性质的产品和服务, 以降低业务的自然垄断程度。例如, 将城市排水分解为城市排水管网系统和非管网系统, 前者为自然垄断性质, 后者则为非自然垄断性质。这样, 除城市排水管网系统外, 输水、污水处理、维修服务、中水回用经营等就变成了非自然垄断性质。水平分解则主要是将经营活动按地理范围或按服务类别划分为几个独立的垄断竞争单元, 通过不同经营主体的业绩比较促进垄断业务的市场竞争。业务的水平分解, 将有助于政府管制机构利用其它区域高效率运营者的成本和服务水平的信息来打破本区域企业对信息的垄断, 揭示本区域运营者的不合理成本及降低成本的潜力, 引导本区域内的企业改进效率。无论是垂直分解、还是水平分解, 其最终目标是为市场主体参与经营创造条件, 促进城市污水的商业化经营。垂直分解直接向市场提供竞争性业务, 而水平分解则直接在垄断业务间形成市场竞争。从城市基础设施运营实践看, 分解经营活动增加了竞争的可选方案以及私人部门的参与, 不但直接促进了竞争, 而且吸引了社会投资, 促进了投资和经营主体的多元化和商业化。

四、结语

作为一种新型的污水处理设施建设与运营形态, 城市污水处理设施建设与运营在中国的产生、发展的时间不是很长, 加上它独特的专业性、实践性、公益性、特许性、商业性的特征, 它在逐渐走向成熟的发展进程中暴露出了一些问题, 面对种种问题, 如何适应发展形势的需一要, 推进城市污水处理市场化的进程, 推进社会进步和社会福利增长, 将是理论界必须迫切回答的现实课题。

参考文献

[1]孙小平.我国城市污水处理的现状及发展对策[J].中国科技信息, 2006.

[2]彭胜华.我国城市污水集中处理的主要问题及对策[J].水利发展研究, 2005.

物业市场拓展经营思路 篇3

【关键词】 物业管理企业；经营；市场需求

一、物业管理企业潜在的市场需求

随着人民生产、生活水平的提高和生活节奏的不断加快，消费者除了需要物业管理企业提供物业公共服务以外，还需要物业管理企业提供各项特定的特约服务。虽然我国物业管理行业规模也在不断扩大，但只是提供服务和管理，较少涉及经营和提高经济效益等问题。这樣不仅不能带动相关产业的发展，而且也无法满足人们日益增长的物质和文化需求。这样对物业管理企业自身及相关行业也就提出了更大、更高的市场需求，这种需求不但体现在硬件上，如：物业管理用品、用具、材料、零配件等的制造、加工和供应等方面；而且还表现在软件上，如对信息、资料、培训、人才交流等方面。所以这也就给物业管理企业带来了无限的商机。

当然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理企业存在的市场基础。但如果只提供优质的管理和服务，那它只是物业管理企业经营和竞争的手段之一。所以作为一个企业，经营才应是其企业基本的行为，只有依法进行经营，获取发展的趋势之一就是把专业化的分工越来越细。这样，物业管理企业不但可以降低成本，而且还能提高效率和竞争力，如果再将一些专业工作对外委托，发挥物业管理企业自身的管理特长和资源优势，并成立专业化的队伍，承接其他物业管理企业或其他行业（如酒店业、零售业及餐饮业等）的相关业务或工程上。由此看来，物业管理企业既为同行业提供了方便，也促进了行业的发展，更为其自身的经营行为开辟了新的市场。

二、物业管理企业自身经营与多元化服务

1、关于物业管理服务自身的经营。搞好物业管理服务自身方面的经营，无疑是物业管理企业经营的基础工作和最主要的工作。一方面管理企业要提高管理水平和服务质量，不但要以优质的服务换取优价的回报，同时也能有效地降低成本。但是在另一方面需要注意的是：要使物业管理企业达到长期稳定，并可持续发展的目标，我们还应改进以下几个方面：

（1）物业管理企业应积极开拓市场，扩大管理规模，不断占据更大的市场份额，这样做不但对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力，而且可以壮大公司实力以及显著降低企业成本。（2）物业管理企业应实施品牌战略，积极稳妥有计划、有步骤的建立企业的品牌，充分利用名牌带来的巨大的市场效应以及市场信誉。（3）物业管理企业一定要重视财务管理，加强所有工程管理，采取节能降耗，这样不但可以更有效地控制和降低成本，而且可以为物业管理企业带来更大的经济效益。（4）物业管理企业还可以根据市场竞争情况及物业管理公司自身特点，将没有竞争力的，运营成本不合理的业务（比如保安、清洁、机电维保）分包出去。这样不仅使物业管理企业集中精力和资源来发展自己的优势项目，而且还可以大幅度降低成本，也会给物业管理企业带来良好的经营效果。（5）物业管理企业一定要提高自身的知名度。提高知名度的最有效的方法就是：宣传，宣传不但能提高企业的知名度和认同感，还可以起到引导消费，拓展市场的作用。

2、以物业管理与服务为中心开展多元化服务。多元化经营、服务是对物业管理主业经营得很好的辅助和补充。多元化经营、服务主要有以下几个方面：

首先是针对业主和客户而提供的有偿服务。这样不但方便了业主，也增加了物业管理企业的经济效益。其次是针对物业管理行业和其他相关需求的提供比较专业化的服务。再次是成立房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务，并为物业管理行业提供产品和流通方面的服务。还可以为同行业企业提供培训、人才交流等方面的服务，为物业管理或者是房地产业提供咨询、策划、市场信息以及顾问方面的服务。

3. 物业管理企业可以采取专项经营活动：往往是专项经营都是以较大投资为基础的，并且是较大规模、系统性的经营活动。专项经营活动的经营风险和收益都可能较大。因此我们首先要进行专业的可行性分析，多方筹措资金，制定经营可行的经营管理方案。但是为了减少风险，这类经营也要围绕物业本身来开展。那么，比较具有代表性的此方面经营活动有：

（1）开办咖啡屋、餐厅、网吧、超市之类的小型经营性场所；（2）专业会所及健体娱乐场所及设施；（3）在物业小区内部开办学校、幼儿园；（4）成立自己的搬家公司、礼仪服务公司、以及装饰装潢公司等。

三、物业管理企业在多元化经营服务过程中必须注意的几个问题

1、物业管理企业在经营中必须要防止“饥不择食”，盲目的扩张。如在增加新的经营项目或者是承接新的物业管理项目之前，必须进行充分的可行性分析及研究，对各种风险因素都要进行认真的评估并且制定出可行性方案。

2、物业管理企业在经营中应坚持“靠山吃山”的原则，以物业经营服务为基础。

3、物业管理企业在经营中要注意经营和收益的合法性，以不侵害业主权益为准。以依靠物业本身进行的经营行为，一定要按照国家和地方法规的要求进行，如哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费）、哪些属于开发商或物业管理企业及收益的分配等等问题，都应引起物业管理企业的高度注意。

4、物业管理企业在经营中一定要坚持以内涵为立足之本，强化企业内部建设。决不能只重视对外拓展，而出现忽视企业内部建设的现象。要在拓展经营项目的同时，积极调整管理机制和管理方法，发现和培养人才，经常进行阶段性工作总结和评估。特别是对某些经营项目（比如房屋中介代理），管理和从业人员不但要熟知物业管理方面的知识，还要不断积累经验，学习和借鉴好的管理方法。必要时还需要进行大的调整，甚至要专业资质的认可。当然在拓展市场的同时，还要强化企业内部建设，这样才能使物业管理企业的多种经营得到稳步的发展。

参考文献

［1］郑畅；《物业管理国家职业资格培训教程》 2008（10）

［2］刘运杰；《江苏城市化进程观察与思考》 2006（2）

［3］田雅昊；《物业管理行业结构分析》、《城市开发》2010（7）

［4］袁勇；《中国物业管理》2006年（增刊3）

（作者单位：哈尔滨益龙物业管理有限责任公司）

物业市场拓展经营思路 篇4

才培养的思路

摘 要：我国高校这些年的人才培养方案和教学计划安排，除了系统理论学习之外，实践环节所受到的重视程度越来越高，但是总体上大学生实际解决问题的能力不强，创新精神和创新能力不足。本文以物业管理专业为例，分析了高校实践教学中存在的若干问题，探讨了高校实践教学的新体系。

中图分类号：F293.30文献标识码：A文章编号：1671-8089（2008）11-0096-03

我国高校这些年的人才培养方案和教学计划安排，除了系统理论学习之外，实践环节所受到的重视程度越来越高，但是总体上大学生实际解决问题的能力不强，创新精神和创新能力不足。随着社会发展对人才需求的改变，大学教育的功能和目标，不仅仅是传授给学生某种专业知识和谋生就业的技能，更重要的是培养和提高学生适应社会需求、迎接竞争和挑战的学习能力、创造能力和自我发展能力。以物业管理专业为例，国外物业管理已经发展了一百多年，从业人员，无论是经理、工程师还是操作工，都要具有一定的学历，还必须接受必要的岗位教育。我国近年来不少高校开设了物业管理专本科相关专业，旨在培养高素质的物业管理人才，为物业管理行业输送新鲜血液，促进整个行业的健康良性发展。

中国加入WTO以来，经济全球化深刻地影响着我国的物业服务企业，加剧了企业之间的人才竞争。而国外大型物业服务企业进入中国后采取“人才本土化”的策略，降低成本，他们会从国内物业服务企业中高薪挖走项目经理等人才，这对国内物业服务企业来说，是不小的打击。企业竞争，归根到底是人才的竞争，国内的物业服务企业要想发展壮大，必须招揽大量的人才，留住优秀的人才。如果拥有一流的团队、一流的设施、一流的管理，国内物业服务企业就能走出国门，参与国际招投标，在国际舞台上大展拳脚。那么高端物业管理人才如何培养？我们知道物业管理是个实践性很强的专业，光有理论知识，是不能成为一个优秀的物业管理人的；而光有实践经验，没有相关知识储备，也没有太多的上升空间，在取得一些成绩之后，容易陷入瓶颈，难以自我超越。高校提供了一个培养人才的平台，对实践教学的重视，会改变学生“高分低能”、“眼高手低”的状况，提高学生的动脑、动手能力，学生毕业后进入社会能够迅速进入角色，成长为企业的中坚力量。反之，实践教学浮于表面，形式主义，一味强调理论教学，学生毕业后会很难适应社会需求。那么就目前高校物业管理专业建设而言，在实践教学方面，存在哪些不足之处呢？

一、以物业管理专业为例，分析高校实践教学中存在的问题

（一）实践教学不受重视，缺乏专业特色。

国内很多高校，存在着“重理论教学，轻实践教学”的错误认识。实践教学常常作为理论教学的补充，缺乏系统的、循序渐进的目标体系和科学的考核体系。以物业管理专业为例，学校开设了《物业管理概论》、《物业管理实务》、《物业管理法律法规》、《物业管理招投标》等必修课程，学生能够系统地学习物业管理的相关专业知识，每门课都有相应的学分和学期末的考核制度。

而与理论学习所占的学分和学时相比，分配给实践教学的学分、学时要少得多，这与实务性极强的物业管理专业建设明显不符。不少学校把实践教学安排在了寒暑假期间，让学生回家自己找单位实习，开学时交份实习报告即可。很多学生根本没有去找单位实习，而是从网上抄份实习报告回校交差，这就造成了实践教学流于形式，空洞无力。还有一些学校把物业管理专业的实践教学与其他专业的实践教学混为一谈，简单地采取请专家做讲座、外出参观等形式，无法突出物业管理的专业特色。

（二）实践教学组织管理松散，内容陈旧。

很多高校实践教学的管理制度不够完善，组织管理松散，教学质量评估体系并不明确，难以保证实践教学的质量。一些领导并不真正重视实践教学的重要性，在政策的制定以及落实方面偏重理论教学，因而不能对实践教学的建设起到很好的促进作用。领导不重视，组织管理不力，实践教学师资力量严重不足。有限的师资因为得不到适时的培训，无法更新知识储备，存在知识老化，视野局限等问题，不能很好地指导学生如何通过实践教学，学以致用，提高解决实际问题的能力。

实践教学环节包括课程教学见习、实习、课程设计及实验教学等环节。物业管理专业实务性强，政策性也很强，会随着国家最新颁布的一些法律法规作相应的调整。近两年来，《物权法》和《物业服务定价成本监审办法（试行）》相继出台，《物业管理条例》和《物业服务企业资质管理办法》也作了相应修改。而一些学校的物业管理课程教学实习与课程设计内容陈旧，更新慢，不能适应社会的发展，很多的认识实习和生产实习由于观念落伍或实习任务不明确，无法完成既定的实习目标，使实际效果大打折扣。

（三）实践教学形式单一，实践基地建设缺乏持续性。

一些高校的实践教学，仍以教师为主体，制定实习计划时，未能很好地结合理论教学，激发学生的主观能动性，一味地安排学生去一些物业服务企业参观，走马观花，学生回校后感觉一无所获。学生事先没有深入的理论研究，参观时不能发现管理中的问题，进而思考解决问题的对策。因此，参观并没有帮助学生开

拓视野，产生对物业管理行业的兴趣及探究问题的热情，学生只是被动地完成参观的任务，实践效果很不理想。

而在校外企业成立的物业管理实践基地，缺乏持续性，没有发挥应有的作用，其根本原因是企业无论是在人才培养方面还是在商业利益方面都没有从合作中得到很多的好处，因此在指导学生和为学生提供实习条件方面不太积极主动，有很大的保留，学生无法得到切实的锻炼。有些物业服务企业一开始积极地商讨高校实践基地的挂牌仪式，却只是为了取得业主的信任和好感，达到营销的目的。一旦达到目的，对学生的实习指导就不闻不问，缺乏热情了。

二、以物业管理专业为例，探讨高校实践教学的新体系

（一）实践教学与理论教学相结合，有的放矢，打造一专多能型人才。

相对于理论教学的学分、学时，学校应增加实践教学环节（见习、实习、学期论文、毕业设计等）的学分和学时，一经确定，就要认真执行，不得随意变动。而实践环节如果缺乏理论的正确指导，就会走弯路，盲目而没有效率。国外许多高校即使在理论教学中也极为关注学生实践动机的培养和实践能力的发展，寓实践锻炼于理论教学之中，使课堂教学更贴近学生将来要面临的实际问题。

如《物业管理招投标》的课程教学中，安排实践性的环节，以小组为单位，分别模拟投标的几家物业企业，围绕标的，进行竞标，每个小组课后认识研究招标文件，到现场察看、实地测算，在投标书中体现创意十足的管理方案以及符合实际的成本预算，再请资深的房管局相关负责人、物业企业领导及一些领域的专家组成的评标委员会，到学校当场开标，就投标书中的内容提出问题，由各小组派代表现场答辩，最终定标。通过这样的模拟，学生对招投标的流程、原则、策略等，有了深刻的理解，毕业后进入物业企业就能迅速上手，圆满完成任务。

将实践教学渗透到理论教学中，会起到事半功倍的效果。学生不光了解房屋结构、设备、设施、园林、绿化等方面的基本知识；掌握房地产有关理论和开发、经营、管理、估价等基本知识；熟悉《公司法》、《合同法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规；掌握物业管理的基本理论和实务；精通外语和计算机知识，还能锻炼和提高自身的沟通能力、处理突发事件的应变能力、综合组织及协调能力以及公关、谈判及建立业务关系的能力等，成为一专多能型人才。

（二）加强组织管理，与时俱进，打造创新型人才。

学校要为物业管理实践教学创造良好的条件，从领导到专业教师立志搞好实践教学，体现对实践教学的重视。积极联手房管局等业务指导单位，开展紧密的合作，本着培养具有较高综合素质和创新能力的物业管理人才的共同目的，精心选择形象好、管理规范的物业服务企业作为实习场所。学生到这些企业实习，能够更好地熟悉企业的运作及岗位的工作环境，了解企业的规章制度、办事程序及工作流程，培养实际工作能力。

具体操作先由学校专业主任与房管局的有关负责人及实习单位的领导，共同协商制定实习计划和实习内容，力求学生在实习期间得到最大程度的锻炼。实习期间，学生除了重点熟悉所在实习单位业务工作外，还要收集有关物业管理法规、市场、城市建设、相关税费等资料，为毕业论文奠定基础。在正式实习之前，由专业主任与指导教师进行实习动员，到班里宣传实习的纪律、要求和注意事项，让学生认真对待毕业实习，并有足够的心理准备去迎接挑战。

学校对实践教学的重视，除了增加实践教学的学时、学分，提供有力的组织保证以外，还要建立一支具有现代教育理念和创新精神、教学能力强、熟悉实际业务流程、掌握过硬技术、乐于教书育人的高素质实践教学师资队伍。专业教师要及时更新知识储备，指导学生在实践中思考为何法律法规作这样那样的修改、修改后对实际操作有何积极的影响、有哪些条例精神现实中依然难以贯彻、还有哪些不完善的地方需要进一步修改等问题。通过加强组织管理，增强师资力量，与时俱进，打造爱动脑，勤动手的创新型人才。

（三）完善实践基地建设，形式多样，打造实干型人才。

物业管理专业，实务性很强，在理论学习的基础上，引入多层次的实践设计，使学生能够全面熟悉物业管理实务操作的各个环节，逐步掌握从事专业领域实际工作的基本能力和基本技能。抱着培养物业管理后备人才的共同目的，学校应与政府房管主管部门、物业管理一流企业建立良好的关系，建立多个见习、实习基地，有序合理地安排实务课内见习、整周实训、毕业实习、毕业设计等实践活动，由政府、物业管理协会、企业、学校等单位专家组成的专业管理委员会，对专业实践进行全程指导。

物业管理实践教学形式要多样，可以请专家做讲座，可以观看实务方面的影像资料片，可以在校内由学生组织“物业管理协会”等社团，定期组织活动，由当地的房管局有关部门、物业管理协会、明星企业给予指导，可以组织实地参观学习，可以到企业见习、实习等。而实践基地的建设，不仅仅将目光投向校外的一些信誉好的企业，而是可以将自己的校园园区作为学生的实践基地。如今大学校园园区的物业管理，已经成为争相研究的课题。身为这个专业的学生，可以最大程度地利用自己学习、生活所在的园区，结合物业管理相关知识，提出最合理有效的管理方案。

而校外的实践基地建设要贯彻“平等、互利、长效”的原则，首先是平等，校企合作，双方是平等的民事主体，不存在孰高孰低的问题，双方应该是良好的合作关系。其次是互利，实践基地建设不能只是一方受益，要达到互惠互利的双赢局面。学校要在人才培训、难点攻关等方面为企业基地提供切实的服务，而企业要为学校培养实干型人才提供现实基础。最后是长效。学校要根据形势的变化和企业的需求研究怎样为企业提供更好的服务，使企业更乐于与学校合作，从而成为学校稳定的实践基地。学校和企业共同签订《物业管理教学实践基地协议书》，通过书面的形式将双方的责、权、利加以明确，这样就能使双方的合作有据可依，出了问题有据可查，有利于长期合作。

经营性物业贷款须知 篇5

一、经营性物业的定义

经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。

二、经营性物业贷款

经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。

三、经营性物业贷款的用途

1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金；

2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。

四、经营性物业贷款的准入

1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。

2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8级及以上；

3、借款人净资产5000万元以上（含）；

4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上；

5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理；

6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。

五、我行授信方案

1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。

2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。

六、需提供资料

1、借款人基本资料；

2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权；

3、经营性物业产权证；

4、借款人对外出租的有关协议、合同；

浅谈物业公司经营现状 篇6

如果要想进行物业管理工作, 我们首先要清楚物业公司到底是干什么的, 它的工作范围包括哪些?教科书上明确的告诉我们:

1.1 物业管理公司的基本业务

(1) 前期物业管理

(2) 物业的使用管理

(3) 环境养护与管理

(4) 物业产权户籍管理

(5) 提供全方位、多层次的后期服务

1.2 物业管理公司的辅助业务

物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动, 如兴办餐饮服务业, 开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等, 创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长, 兴办物业管理以外的服务业务。

1.3 物业管理公司的内部业务

(1) 人才的选用与培训

(2) 劳动与分配管理

(3) 设备维修管理

(4) 服务质量管理

(5) 多种经营管理

如果我们简单地总结一下, 对于物业公司来说, 日常的管理工作主要是指:日常管理和特约服务。

(1) 日常管理是经济性的管理和服务, 包括以下内容:日常养护, 清洁绿化, 安全保卫, 消防工作, 日常维护, 征收各类费用、保管使用管理基金, 协调各方面社会关系, 处理好物业内部人际关系。

(2) 特约服务是指:根据业主和住户需要, 提供各类特别服务, 这些通常是有偿的。如送奶送报, 看护老人、病人、儿童, 订票送票, 代为购物, 送货上门等。

此外, 物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营, 增加收入, 补充管理经费不足, 减轻业主和住户的负担。

2 日常管理存在的主要问题

笔者通过到企业中参加实际工作, 对物业管理日常工作有了一些自己的体会, 主要概括成一个词就是:管家。在业主的角度来说, 他们所能够直接对话的就是物业, 所以一切事务都是找物业来解决, 有些事情甚至可能并不属于物业公司的直接工作范畴。所以物业就成了业主们的管家, 成为业主和其他单位部门的纽带。

想要做好这项工作, 物业公司的组织架构就显得十分重要了, 什么样的架构有利于行之有效地解决问题, 协调各部门关系, 对于一个从事服务性行业的企业来说, 信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲, 采用直线职能制是非常必要和有效的。

现阶段, 由于很多方面很多部门 (建筑施工方, 室内外设施供货安装方, 供暖供电供水等部门) 存在很多问题, 所以导致当前物业公司管理状况混乱, 鱼龙混杂, 从业人员良莠不齐, 致使现在业主和物业的关系并不是那么友善, 甚至有些敌我对峙的意思, 在走访挂职单位所负责的物业单元时, 很多业主提起物业就是满腹怨言, 而问及物业公司的同事时, 他们对业主和每天的工作也是抱怨声不断, 到底为什么形成这样的现象呢?

通过观察和思索, 笔者用三个字来总结所感受到的物业管理工作过程中的问题:繁, 凡, 烦。怎么解读这三个字呢?

(1) 繁, 即为烦琐。

对于物业从业人员来说, 每天所面对的工作, 归纳起来大部分是哪个业主家房顶窗户漏雨了, 哪个楼层的灯不亮了, 哪个单元电梯不好用了, 为什么又停电停水了?暖气为什么不热?等等, 这些问题涉及各个方面各个部门, 十分烦琐, 琐碎。但是也正是这些烦琐的事情, 构成了物业管理人员每天所需面对的主要工作, 怎么样与业主沟通, 怎么样协调各部门积极有效地在短时间内解决问题才是关键。

(2) 凡, 即为平凡。

每天忙忙碌碌解决了上面那么多烦琐的问题, 很多物业管理人员认为自己的工作却并没有太大的成就感, 不像其他职业那么“伟大”。很多时候还得不到业主的理解, 听难听的话, 所以很多物业从业人员失去积极性, 对工作和问题应付了事, 能拖则拖。

(3) 烦, 即烦躁, 心烦意乱。

正是因为前面两个 (繁、凡) 字, 致使很多物业从业人员每天面对工作时被动应付, 大部分时间和业主打交道, 不是因为什么地方出了问题需要解决, 就是催缴物业费。用现在流行的词语就是, 接收到的大都是负能量, 所以工作起来很烦躁, 这也是为什么物业和业主的关系那么紧张。

3 运营现状的调研及分析

物业产业在中国的兴起时间还不长, 市场虽然很大, 但不成熟。由于缺少行业协会等相关约束机构, 使得此行业缺乏较为严格的准入机制, 不免产生了鱼龙混杂的局面, 使得对物业公司的管理更加趋于无序和混乱。通过观察, 我感觉, 的确不能否认现在大部分物业管理公司由于人员素质不达标而导致物业管理工作经验不足, 处理问题不得当, 从而至使现阶段大部分物业公司和物业管理人员本身对于物业管理工作的性质的职能不清楚这一现象的存在。但是这些现象的存在也不是全面的, 不能以一家物业公司的情况概括整个行业的情况, 并且在我了解这个行业的过程中, 我发现, 随着物业管辖小区年限的增长, 很多问题也会随之淡化。所以在我们的教学过程中, 可以尽量通过在校期间的学习和教导, 让我们的学生明白物业管理工作的本质和特点, 了解这个行业的现状和问题, 能够让学生们更好更快的过渡到工作状态。

我归纳总结了一下, 对于物业公司或者说物业管理人员来说, 首先要清楚一件事情, 那就是物业管理或者说物业服务本身, 它就是一种商品, 业主缴纳的物业费就是购买这件商品所支付的费用。这和我们去超市买东西是一个道理, 比如我去沃尔玛超市购物, 我支付了2000元, 那我一定得到的也是价值2000元的等价商品。如果沃尔玛收取你2000元却让你空手回家, 我想没有人会同意。物业服务也是一样的道理, 如果我们把物业服务也看成是一种商品, 那么业主既然支付了相应的费用, 作为物业公司或者物业管理人员来说, 我们需要为其提供等价的商品才是合情合理的。正是由于很多物业公司和物业管理人员并没有理清这个关系, 致使现阶段大部分物业管理工作混乱无序, 杂乱无章, 致使业主和物业的关系陷入僵局。

由于笔者到物业公司实地考察工作的时间有限, 所接触的物业类型比较单一, 对于不同层次, 不同规模, 不同类型的物业管理模式了解不能达到十分全面。同时, 对于未来有较大发展空间的商业地产物业管理与传统物业管理模式的区别, 也有待于我们在教学过程中深入挖掘探讨。

通过这段时间的实践, 我对物业公司运营状况进行研究分析, 使我加深了对物业公司乃至整个行业的了解。随着人们对居住的各方面要求的逐渐提高, 物业已经不是一个可有可无的事物了, 而是将决定大众生活质量和生活舒适度的重要因素。在以后的日子里它必将在我们的生活中扮演越来越重要的角色。物业, 这一新兴产业也必将成为人们关注的焦点, 人才的聚集地和经济的聚焦。而我们也应该把握住这种趋势, 把我们的物业管理专业做大做强, 希望这一点儿体会能够对今后的教学工作有积极的作用, 使我们的教学工作更好更顺利地进行, 培养出更多高素质的物业管理人员, 从而慢慢改变物业管理工作的现状, 让这一行业更好更健康地发展。

摘要：物业管理在我国是新兴的行业, 被誉为“朝阳产业”。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高, 物业管理行业对一线员工的管理服务水平、能力和技能的要求越来越高。我们作为教学工作者, 需要了解行业用人单位对从业人员的综合职业能力的要求, 合理进行课程改革, 提高物业管理专业教学水平, 更好为企业输送适用型人才。通过调研, 笔者了解到物业公司对从业人员的学历要求大部分集中在高职毕业生上, 所以我们作为高职院校, 培养出的物业管理人员, 就业前景非常乐观。其次, 企业对于一线物业管理人员所学专业的要求, 更多的希望招收专业对口的毕业生, 但是对其他专业比如酒店管理等的认同, 也反映了对物业学生综合素质的要求呈上升趋势。这就要求我们需要按照一线企业的要求和标准来培养我们的学生, 使之能达到企业和职业的要求。

关键词：物业,管理,业主

参考文献

[1]倪维栋.浅谈物业管理活动中存在的问题与解决对策[J].中国市场, 2010 (41) .

物业市场拓展经营思路 篇7

关键词：物业服务；管理提升；专业化

目前，油田矿区的物业服务正在面临新的挑战和机遇。油田矿区的物业服务管理工作决定了整个大庆油田的建设能否持续的发展，整个矿区的的服务水平能否得到提高，广大的职工群众能否从中受益，将来油田矿区能否给大众带来更好的服务效益。为解决这些问题，更好的完善目前油田矿区物业服务的模式，解决目前油田矿区物业服务大的改革压力下造成的组织结构单一、附加任务重的问题，在一系列油田矿区的物业管理工作的实践与探索中总结出了一些新思路，为建设“最美矿区”提出了宝贵的意见和建议。

一、提升管理层的服务理念与能力

首先管理层必须具有思想上的工作动力，这是决定工作效率高低的关键，因为激情比能力更加重要，任何一项工作，如果对其没有积极主动性，就很难将一项工作做到完美。这就要求时刻对管理层进行思想教育，加强对矿区物业服务的认识，使得管理层对该项工作的发展形势又一个清楚地认识，并且还需要定期开展管理层会议，形成良好的纪律和制度，增强管理层的责任意识和社会意识。其次是需要将工作的步骤协调好，简化复杂的工作步骤，转变管理层传统的工作观念，在保证工作质量和标准的基础上能快速的完成工作，提高效率。最后，还需要管理层强化指导作用，对基层单位有一个良好的指挥和引导的作用，与他们时刻保持紧密的联系，从而进一步了解工作中存在的矛盾与难题，正确指导他们的工作，少走或不走弯路，提高基层工作人员的工作效率。

二、物业服务要走专业化的发展道路

油田矿区物业服务的专业化发展道路能显著提高该服务的水平，取得更好的成效。社会在进步，城市在发展，由于不断被细分的城市功能，油田矿区所在的城市对物业服务提出了更高的要求，使得物业服务必须走可持续的专业化发展道路。如今的油田矿区物业服务已经开始将大量的集中型的业务外包给专业的服务公司，改变了以往大量购买专业操作设备和引进技术人才的传统模式，从而节约了大量的资金成本，减轻了负担，使得大量的精力开始转移到提升服务水准上，提高了人们的生活质量。其次，专业化的发展道路还能弥补人才不足的缺陷，传统的物业服务工作人员都是从已有的老员工中进行调离，他们的特点是年龄都比较大，且专业基础知识薄弱，工作效率不高，工作时解决实际问题的能力不足，这使得物业管理一直都得不到高水平的提升。由于进行了专业化，人们的服务理念发生了转变，服务技术得到了提高，服务态度和积极性也变得活跃，满足了现代城市的发展需求，提升了人们的幸福指数。第三，专业化的发展还可以降低服务成本，由于大量的专业服务被外包出去给专业的服务公司，减少了原服务单位的经济亏损的现象，还能使通过规模经营的服务公司取得更大的经济效益，一举两得。

三、物业服务的专业化模式

首先要统一安排，统一标准，统一理念、统一服务，做好宣传导向工作，督促服务工作人员认真学习相关的的工作规范，学习相关的管理制度，形成良好的纪律制度，让他们在工作中能有一个正确的指导方向，能更快地完后相关的工作内容，提高专业化、规范化的工作能力。其次是建立一个有效的监督管理机构，进行实时的监督管理，让工作人员能随时反省自己的工作，检查错误，努力改正，挺高物业服务的工作质量。在进行工作质量的讲评过程中，要落实工作规划，实时进行工作进度调查，方便在工作中及时发现和解决存在的问题，落实整改体系，以便取得更好的效果。第三要加强与用户的沟通，及时获取用户的意见和建议，用以指导和完善后续的工作，建立追责制度和定期回访，真诚服务，，及时为用户解疑答惑，满足用户的需求。最后还需要对专业化的服务进行不断的创新，结合工作的实际情况，培养出一批具有专业性物业服务的管理人才，增加专业技术人才储备，结合现代科学技术，引进外来先进技术和设备，提升物业服务的管理和技术水平。

总结：综上所述，关于油田矿区物业服务的管理工作的实践思路探索，必须要结合日常工作的实际，从中返现问题，找出缺陷，提出有效的解决措施和意见，不断优化物业服务的结构，形成先进的服务理念，走专业化的服务道路，借助现代先进科学技术，摒除传统的、落后的、有缺陷东西，完善物业服务的管理体系，制定严格的管理体制，发挥外包服务业的功能，让整个物业服务行业得到更好的更优质发展前景。

参考文献：

[1] 苏胜. 管理提升在油田矿区物业服务中的实践探究[J]. 现代物业（上旬刊），2014，Z1：11-13.

物业经营用房管理规定 篇8

《中华人民共和国物权法》(2007年)

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

中华人民共和国建设部《房屋登记办法》(2008年)

《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过， 2008年2月25日予发布，自2008年7月1日起施行。建设部部长:汪光焘

第三十一条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。

第六十五条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

《物业管理条例》(2007)

2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十九条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。

第六十四条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

《陕西省物业管理条例》(2008年)

已于2008年12月12日经陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第五次会议通过，2008年12月12日予公布，自2009年5月1日起施行。陕西省人民代表大会常务委员会

第五十四条 新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

(一)物业建筑面积三十万平方米以下的，按物业建筑面积的3‰提供，但最低不得少于一百平方米;

(二)物业建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的3‰提供外，超过部分按1‰的标准提供;

(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业服务用房转让或者改作他用。

第五十五条 建设单位在申请商品房预售许可证和办理所有权初始登记时，应当提供物业服务用房面积和位置，并在商品房预售或者销售时予以公示。

设区的市、县(市)房地产行政主管部门应当在房地产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。

第五十六条 建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。

《西安市物业管理条例》(2010.06)

《西安市物业管理条例》，已经2009年12月30日西安市第十四届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，2010年3月26日陕西省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，现予公布，自2010年6月1日起施行。

西安市人民代表大会常务委员会 2010年4月30日

第十七条 新建物业管理区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：

(一)物业建筑面积30万平方米以下的，按物业建筑面积的3%。提供，但最低不得少于100平方米;

(二)物业建筑面积超过30万平方米的，除按照30万平方米的3%。提供外，超过部分按1%。的标准提供;

(三)具备水、电等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面积不低于物业管理用房建筑面积的50%。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于30平方米。

物业管理用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记，建设单位、物业服务企业不得改变其用途。业主委员会不得将物业管理用房转让或者改作他用。

第八十七条 违反本条例规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，对相关建设单位、物业服务企业予以通报，并处1万元以上10万元以下的罚款。

第九十四条 违反本条例规定，物业服务合同解除后，物业服务企业未在规定期限内退出的，由物业管理行政主管部门责令限期退出;逾期未退出的，处5万元以上30万元以下的罚款。

《西安市物业管理条例》(2005年)

【颁布部门】陕西省西安市人大会

【颁布日期】2005-07-30

第二十七条 前期物业服务合同终止或者解除后15日内，物业管理企业应当向业主委员会移交物业管理用房及下列相关资料：

(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。

第三十六条 建设单位应当在物业管理区域内配套建设房屋总建筑面积3‰的物业管理用房(包括业主委员会办公用房)。

物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第六十一条 前期物业服务合同终止后，不向业主委员会移交物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令改正，给予警告，没收违法所得，可以并处2000元以上2万元以下的罚款。

《西安市城市居住区物业管理条例》(1999年)

于1999年3月30日由西安市第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过，陕西省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议批准，1999年6月24日公布，自公布之日起施实。

第三十二条 开发建设单位或者公有住宅出售单位应当按照规定提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用，其收入和经营用房的收入用于居住区住宅共用部位、共用设施设备的日常维修养护和其他物业管理。

业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或者改作他用。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

(2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)法释[2009]7号

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;

(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过

第十条 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

经营性物业修订版 篇9

第一章 总

则

第一条 为适应经营性物业信贷业务发展，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所称经营性物业，是指已取得合法有效的物业权证（包括房产证及土地证，下同）并投入商业运营，经营管理规范、租赁行为合法的物业。

物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、工业用房、住宅（用于出租）、停车场等多种形式；但不接受以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。

第三条 本办法所称的经营性物业抵押贷款，是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人（或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构）发放的，以其所拥有或经营的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他合法收入进行还本付息的贷款。

第四条 经营性物业抵押贷款主要用于臵换他行正常类授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的用途。

第五条 经营性物业抵押贷款纳入我行中长期限额管理。

第二章 申请条件

第六条 经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行对借款人的一般要求 外，还应符合下列条件

（一）借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限；

（二）借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队，或与第三方专业管理团队签有委托管理协议；

（三）同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；

（四）物业持有人董事会或其他有权决策机构（根据公司章程的规定）同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。

第七条 我行可接受的经营性物业应满足以下条件

（一）产权明晰，物业持有人持有合法有效的《房产所有权证》，拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处臵权；

（二）产权剩余期限长于我行贷款剩余期限；

（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业业态与当地政府商业网点规划要求一致，经营定位准确且经营业态与物业业态定位一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；

（四）实行专业化管理，具有可持续经营能力；

（五）地理位臵优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心（或副中心）等繁华地段，有较强的独立性和竞争性，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，位列世界五百强的商业企业入驻经营的大型超市、或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业，区位要求可适当放宽；

（六）酒店、宾馆类应为由知名品牌管理公司管理的三星级（含）以上级别、或国内知名的经济型连锁酒店，写字楼应为甲级标准，百货类应为物业面积（可供我行抵押面积）大于一万平方米、且主力店为知名品牌，混合业态的物业应至少满足以上一个条件，工业厂房位 2 于省级（含）以上开发园区。

第三章 授信调查

第八条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款，需提供以下资料

（一）一般风险授信要求提供的资料；

（二）经营性物业的物业权证；

（三）借款人购建物业投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；

（四）借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明；

（五）承租人结构及租赁详细信息资料；

（六）我行要求提供的其他证明文件和资料。

第九条 借款人提出贷款申请后，经办机构应严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实完整有效、还款能力、还款方式等方面进行调查。同时根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解但不限于以下内容

（一）核实经营性物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。

（二）如存在租赁行为，则该物业应符合当地政策规定的出租要求且物业承租人应为政府机关或依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入。经办机构应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道搜集承租人的资料和信息，核实租赁行为的真实性及合法性。

（三）判断经营性物业长期价值、租赁前景、抵押权实现的难易程度及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的经营稳定性作出综 合性判断。

（四）若物业出租方式为整体出租，且以承租人情况作为授信与否的主要判断依据，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主力承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价。

其中，整体出租指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上，或最大三家承租人租赁面积合计不低于全部可出租面积的75%。主力承租人指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。

（五）若物业出租方式为零散出租，应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空臵率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。其中，零散出租是指租户构成达不到整体出租标准的模式。

（六）对于承租人系借款人关联企业的，经办机构应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，提出应对措施。

（七）核查租赁合同。物业出租必须签定书面租赁合同。确认经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。

（八）核查借款人融资前支用该物业经营收入的实际用途；核实物业日常维持费用是否充分；调查借款人除该物业经营收入外的其他经营收入来源，判断借款人在该物业经营收入不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。

（九）由物业持有人直接经营管理经营性物业的，应调查物业持 4 有人或其实际控制人从事物业经营管理的情况。

（十）设臵保证人的，应调查保证人的财务、经营情况，判断其担保能力。

第十条 根据借款人实际情况，按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配的原则，确定合适的还款方式。

（一）等额本息还款法。是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（二）等额本金还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金，同时付清本期应付的利息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（三）收益全额还款法，是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益，全额用于偿还贷款本息，每期付息额按贷款余额实际占用天数计算；

（四）期末弹性还款法：是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，贷款期末将剩余本息一次性偿还，其中期末整付本金最高不超过原始贷款金额的50%；

（五）其他我行认可的还款方式。

第四章 授信审批

第十一条 经营性物业贷款按借款人和承租人的分类、物业所处地段及实际经营情况等，实行差别授信。

第十二条 贷款额度的基本测算方法有

（一）收入折现法。贷款额度按照经营性物业存续期内借款人可还贷经营收入的折现值计量。折现率统一按五年期以上基准利率+3%计算。

（二）市场价值法。贷款额度不超过经营性物业市场价值的 70％。经营性物业市场价值根据我行认可的物业评估报告或其他方式予以确定。

（三）利息保障倍数法。设定利息保障倍数，则贷款首年需要偿付利息=当年可还贷经营收入/利息保障倍数，于是贷款额度=首年偿付利息/实际利率。其中，利息保障倍数不低于1且（利息保障倍数/出租率）≥2.5。

（四）净收入测算法。以实际租金价格为参照，按照贷款期限内该物业的经营净收入（不含物业出售及再融资资金）覆盖贷款本息的原则测算额度。

第十三条 评审人员应综合考虑物业每年可还贷经营性收入（根据物业和承租人实际经营情况及租金缴纳情况，可遵循谨慎性原则对预期的可还贷收入进行适当调整）、物业变现值及其他可锁定的还款来源，合理选择上述一种或几种测算方法确定授信额度，但最高不得超过抵押物的评估净值。

第十四条 若借款人或实际控制人为国有控股及/或上市公司，且具有同类型物业经营经验的，可选择“收入折现法”、“市场价值法”、“利息保障倍数法”中的任一种确定授信额度。

第十五条 已连续经营三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物业整租给世界500强企业或国内知名商业企业并已签订长期租约的，按“收入折现法”或“利息保障倍数法”确定授信额度，但不得超过“市场价值法”确定的额度。

第十六条 满足第七条第（五）款条件但连续经营期限不足三年的散租物业，以“净收入测算法”确定借款人授信额度。

第十七条 贷款期限原则上不超过十年（含），最长不超过十五年；散租物业贷款期限最长不超过十年。

第十八条 审查申报的还款安排是否合理，必要时对还款方式、期限给予调整并说明调整理由。

第十九条 根据物业经营的实际情况，可给予借款人还款宽限期。宽限期原则上不超过一年，最长不超过一年半。

第二十条 贷款利率遵循人民银行相关利率政策，根据实际市场情况和我行资金状况予以确定，原则上不低于基准利率、不使用固定利率。

第二十一条 原则上要求借款人与我行签订租金账户监管合同或协议，在我行办理资金结算、代收代付等中间业务，提高我行综合收益。

第二十二条 经营性物业抵押贷款必须以取得物业权证并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视具体情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

第二十三条 经营性物业抵押贷款的审批按照我行现有授信业务审批流程及审批权限的相关规定执行。

第五章 贷款的发放

第二十四条 经营性物业抵押贷款审批通过后，经办机构必须严格落实抵押登记等相关手续，签订抵押合同。

第二十五条 抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物的第一抵押权人。如贷款用途为臵换他行贷款，且因臵换原因无法及时办妥抵押登记，我行应先行办理顺位抵押登记，及/或提供其它足额担保。待该物业抵押登记障碍解除后，经办机构立即与借款人办妥抵押登记手续并确保我行为第一抵押权人。满足上述要求后，其他担保可相应解除。第二十六条 合同签订后，经办机构必须督促借款人告知所有物业承租人该物业已设臵抵押我行，要求所有物业承租人把租金定期打入借款人在我行开立的结算账户。必要时要求借款人出具履行告知义务的承诺。

第二十七条 借款人原则上应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，接受我行资金监管，并办理应收账款质押登记手续。

第二十八条 抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额按我行相关规定确定，保险受益人为我行。保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，保险单正本由我行保管。

第二十九条 抵押等授信条件按规定落实后，经办机构按照《中国民生银行放款中心操作规程（试行）》及其他相关规定向借款人发放贷款。

第六章 贷后管理

第三十条 经办机构应按照我行贷后管理有关规定和审批通知书的要求开展贷后管理工作。

第三十一条 经办客户经理应按季收集借款人的财务报表和物业经营情况的资料，经办机构应对借款人与我行签订合同的执行情况、贷款使用情况进行跟踪检查。

第三十二条 经办机构应对每笔贷款的支付进行审批并跟踪其流向。原则上要求还款账户余额不低于合同约定的金额。

第三十三条 经办机构应按照租金账户监管合同或协议，检查借款人租金收入（或经营收入）进入我行指定账户的执行情况，持续跟踪物业经营和现金流情况，重点关注主力承租人租赁合同履约情况或散户租金归集情况。第三十四条 对于分期还款的贷款，经办机构应定期检查贷款本息偿还情况。

第三十五条 经办机构应按我行相关制度要求进行押品的贷后管理及核查工作，动态监测押品价值变化并及时采取风险控制措施。

第三十六条 贷款期内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物并办理保险手续，或重新提供我行认可的担保。

第七章 附

则

第三十七条 本办法由中国民生银行总行负责解释与修订。第三十八条 行内涉及经营性物业抵押贷款业务的其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。