物业经营管理教材主要内容

物业经营管理教材主要内容（精选10篇）

物业经营管理教材主要内容 篇1

物业经营管理

1、物业经营管理的概念：物业服务企业以满足客户需求为目标，综合利用物业管理（含设

施管理）、物业资产重、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。

2、物业经营管理的三个层次：物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理，物业管理和

设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。

3、物业资产管理：物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对

委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。

4、资产管理与传统物业管理的关系：首先，二者的宗旨是一致的，都是为了获取相应的经

济利益；其次，两都互为联系、互相促进。

5、资产管理与传统物业管理的区别：出发点不同；内容不同；考核评价标准不同；运行效

果不同。

6、物业服务企业现有商业模式：物业服务提供商；物业资源开发商；物业顾问服务商。

7、创新商业模式应处理好四个关系：标准化和个性化的关系；专业化和多元化的关系；盈

利模式和管理模式的关系；价格竞争与价值竞争的关系。

8、物业服务企业的资源有：管理技术资源、品牌资源、人力资源、自有设施设备资源、信

息类资源、社会关系类资源。

9、物业资源介定：从所有权分为单一产权物业、区分所有权物业；从物业使用属性上划分

为内部资源和关联资源。

10、物业资源的经营管理原则：不可越权经营、不妨碍物业管理基本服务的开展、正确

把握不同物业管理发展阶段的经营特性（业主意见不一致时的处理、物业管理不同阶段的经营处理）、获取物业资源的途径（向开发商争取、购买或租用商业网点）、区别不同物业类型及业主群体、开展统一的专业化经营。

11、业主资源有：业主需求资源、业主财产资源、业主无形资产资源（包括业主知识资

源、业主社会关系资源）。

12、业主资源经营管理的方式有：特约服务和综合经营、社区服务集成商、社区商业服

务。

13、业主资源经营管理实施步骤：掌握需求信息、寻求经营场所、成立服务组织、整合社会资源、搭建商务平台。

14、风险管理的步骤：风险识别、风险评估、风险控制（回避、自担或保留、预防与抑

制、转移）、调整。

15、物业经营管理的风险有：管理模式风险（不同企业管理模式带来的风险、不同产权

结构带来的风险）、经营项目选择的风险（与企业自身的主业相协调、与企业人才储备相协调、与企业的发展方向和发展阶段相协调）、经营过程中的风险（合同签订中的风险、产品组合的风险、产品质量的风险、突发事件的风险）、财务风险（垫款风险、抵押风险）、管理团队的风险、政策环境变化的风险。

16、风险的防控有：制订合理的经营管理计划（市场分析、交通与公用设施情况调查、同类物业供求关系调查、消防者调查、分析、进行严密的经济论证、组建精干的经营管理团队，确定合理的经营目标）、协调处理好各关系（协调处理好与业主的关系、协调处理好与租户的关系、协调处理好业主与租户间的关系、协调处理好与消费者间的关系、协调处理好与媒体的关系）、建议风险防范机制、合理投保，转移风险。17、18、

物业经营管理教材主要内容 篇2

物业管理作为现代化城市管理的一部分, 会直接影响人们生活与工作的质量。物业管理像是一把“双刃剑”, 良好的物业管理能够有效提高周边业主的生活与工作品质;而较差的物业管理, 收取了业主们一定的费用, 却没有带来相应的服务, 不仅不能为业主分忧, 而且还给业主添堵, 不如没有。物业管理是随着房地产市场的极速发展而应运而生的, 但由于房地产经济过快的发展速度致使物业管理还不够成熟完善, 只有“半吊子”能力, 因此, 这些大大小小的各类问题便相继出现。

一、物业管理发展现状

近年来, 我国房产经济飞速发展, 人民居住条件愈发良好。而随着当今住房制度的不断改革深化、二手房市场的开放发展, 住房产权格局早已改变从前的单一形式, 呈现出多元化的局面。因此, 房屋的管理模式为了适应市场经济的需要也在逐步改变。物业管理作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业, 其产生与发展, 对于改善人民群众的生活、工作环境、促进住宅建设、设施社会再就业工程, 都起到了积极作用[1]。

当前我国物业管理体制随着住房制度的深化改革也在逐步发展, 在其发展过程中, 已初步建立社会化、专业化与市场化。而现今为了确定物业管理企业而经常采用的招标投标方式也为其奠定了庞大的市场基础。

当然, 物业管理行业在逐步发展的同时, 各类问题也相继显现出来:没有一个健全完善的物业管理企业法律法规、物业管理体制不完善致使物业管理过程中无法与业主很好的合作配合, 物业管理工作难以继续;物业管理工作人员水平较低, 没有一个优质的服务, 致使业主对物业管理工作不认同从而产生纠纷;前一任物业管理企业的遗留问题因物业管理公司发生更换, 无法得到妥善解决, 业主意见较大等。如果想要做好物业管理工作, 就必须将这些问题妥善解决处理。

二、物业管理中存在的问题

1、物业管理法制不完善。

现今, 我国住房制度在不断发展改革, 个人购房已代替单位分房成为促进当今房产发展的主要组成部分, 而越来越多的物业管理问题也随之而来, 业主与物业公司之间的物管纠纷逐步成为人们关注的焦点。虽然国务院出台了《物业管理条例》, 相关部门又陆续颁布了《物业服务收费管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章[2]。但依旧不够完善。我国物业管理立法与物业管理发展不同步, 层次不分明, 没有形成一个完善的物业管理法律体系。立法和行政法规的缺乏致使物管纠纷无法得到及时的妥善解决, 物业管理公司面对难以处理的纠纷问题时, 所采取的方式只是给与承诺却无法履行, 造成业主与物业管理公司之间的矛盾越来越多, 越来越大。与此同时, 很多房屋的产权界定不明确, 物业管理公司究竟有多少权利与责任无法明确, 物业管理收费方面也没有一个相应的标准, 给物业管理和收费带来较大困难。

而现有的物业管理模式也不够完善, 存在着较大的弊端:立法的不完善致使个别地方自主立法, 制定自身省市的物业管理地方法规;物业管理在各地的发展不统一平衡, 各地物业管理立法差距较大等。

2、物业管理专业人才缺乏。

前, 我国大多数的物业管理企业工作人员在专业知识结构方面无法满足物业管理的发展要求, 物业管理行业从业人员一般不具有专业的物业管理能力。物业管理工作人员的素质偏低, 服务无法满足业主需求。虽然《物业管理条例》中第33条规定:从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证书[3]。但事实上, 在从事物业管理工作的人员当中, 很少有人取得物业管理职业资格证书, 真正做到带证上岗。而具备更高级管理能力的工作人员更是难得一见。物业管理行业专业人才缺乏的现状致使物业管理水平无法提高。

现有的物业管理从业人员专业水平不高, 只能够完成自己分管的工作, 对物业管理中的其他部分工作没有办法很好的完成, 无法做到哪里需要, 哪里补上。物业管理的整个行业素质不高, 物业管理观念老旧及专业意识淡薄致使整个物业管理行业水平较低, 服务无法到位。

物业管理团队的专业化还未形成, 许多物业管理公司都是由随便几个差不多能力的人员组建而成。人才不足的现象对物业管理行业的发展造成了严重影响, 一些外资企业提出的优厚待遇还会将我国为数不多的物业管理专业人才挖走, 致使物业管理发展压力愈发加大。

在业主使用房屋时, 会碰到一些自身无法理解的专业房屋问题, 这些问题一般是向物业管理公司寻求答案。而当今物业管理工作人员专业性较弱, 对于业主提出的房屋问题无法解答, 极易引起业主不满。现今我国物业管理团队建设普遍滞后, 人员素质有待提高, 这些均会影响物业管理行业的发展。

3、物业管理未做到全面覆盖。

一个城市中的物业管理是否良好发展会直接关系到这座城市的健康发展与社会的稳定进步。但当前的情况, 是在物业管理过程中, 没有科学技术的推广应用, 大多数物业管理公司经营规模不达标, 而业主收入水平不高, 无法满足物业管理的所需经费, 这些情况造成我国物业管理无法做到全面覆盖。据统计, 全国实有房屋建筑面积765 891万平方米, 实现物业管理的117 354.88万平方米, 物业管理率仅为15.32%[4]。而从物业管理的发展区域来看, 南方一些经济发达地区与沿海城市的物业管理比内陆及中小城市发展要快。

4、开发商无法完成所谓承诺。

一些房产开发商为了获得更加高额的利润, 在购房者购房考虑过程中, 将在房屋项目的建成及物业管理上都做好的周密规划呈现给购房者。在开发商的所谓承诺之下, 购房者对所购房屋有了充分的信心。但当业主正式购房完成后, 如果房屋质量、修理费用与交付日期等出现问题, 开发商便会百般推辞, 概不负责。在业主独自承受苦果的同时, 物业管理企业也不得不置身于不属于其负责问题的矛盾纠纷中。在此种纠纷中, 一旦问题得不到妥善解决, 业主与物业管理公司的矛盾便会急剧激化, 致使业主对物业管理公司失去信心。

5、物业管理经费短缺。

当今的住宅小区由于其组成部分不仅有新建小区还有之前的旧小区, 二者之间档次与标准不同造成其对物业管理的各方面服务质量要求有所差距。政府对某些物业管理服务收费项目要求收费标准一致, 但一些新型高档小区要求物业提供一定的服务设施, 物业管理费却与旧式小区一致, 此种情况造成新型高档小区物业管理公司收支无法平衡, 服务质量与水平无法得到保障。而且由于某些业主自身原因拖欠物业管理费用, 致使物业管理经费短缺。

三、物业管理问题成因

1、政府方面。

小区物业管理作为房地产行业的售后服务部门, 一直未得到政府部门的相应关注重视, 而且政府所制定的相关法规由于物业管理所涉及的服务种类、部门较多等原因, 在实践中, 无法真正满足物业管理发展需求。对于规范物业管理市场方面, 政府也并没有一个相应的针对性法规。

2、业主方面。

由于之前我国人民所住房屋一般是由单位统一分配, 人们对有关房屋的一系列问题都交由国家去解决这一观念根生蒂固。因此, 现今人们对物业管理认识不够充分, 认为物业管理企业没有什么存在的必要与作用。而且大多数房屋住户没有一定的法律意识, 对房屋质量问题的责任归属不明确, 对物业管理企业毫不信任, 对物业管理企业给出的解释解答采取一概不听的做法。如果有关房屋质量问题没有在物业管理处得到妥善解决, 则会出现业主不缴纳物业管理费的现象。

3、企业自身方面。

第一, 物业管理企业制度不够完善, 企业内部工作范围没有一个明显的划分。物业管理企业内部管理不科学、完善, 企业经营运作无法独立进行;第二, 物业管理企业无法做到对人力资源的合理运用, 管理存在弊端, 企业中专业人才较少, 整个物业管理团队职业素质水平较低, 物业管理企业服务质量无法达标, 物业管理企业市场竞争中, 存在着一味追求利益的恶性现象, 影响整个物业管理行业的健康发展;第三, 物业管理企业的经费短缺造成物业管理企业服务水平无法提高。

四、妥善处理物业管理问题的对策方法

1、完善物业管理行业法律法规。

国家相继出台的有关物业管理方面的行政规章表明政府对物业管理领域的重视关注。我国作为法治国家, 凡事都要依法而行。对物业管理行业法律法规进行完善, 能够规范整个物业管理市场。使物业管理行业在工作服务中, 如果遇到纠纷与矛盾能够做到“有法可依”, 促进矛盾的妥善解决, 维护业主与物业双方权益, 使物业管理行业稳步发展, 实现社会稳定和谐。

物业管理关系范围非常广泛, 涉及方面较多:供水、供电、绿化、煤气、交通、公安等。这些关系的良好维持, 需要相应的法律法规进行规范。因此, 有关部门应加强完善物业管理方面的法律法规, 使物业管理行业健康发展。

关于物业管理费方面也应运用法律形式规定其标准, 减少及杜绝业主随意拒交物业管理费的现象及行为。

2、培养专业性人才。

现今大多数物业管理的弊端是企业内部机构庞大繁杂、人员众多、管理效率低。为了克服这一难题, 企业应建立科学的用人机制, 加强从业人员培训。

物业管理相关人力资源不丰富也致使物业管理企业无法走向专业, 为了给物业管理企业提供丰富的人才资源, 使物业管理团队实现专业化, 应运用多种渠道方式培养人才。这些培养专业性人才应具有良好的素质并能掌握科学的物业管理技术。因此, 在培养过程中, 应将培养人才的思想建设与培养人才的作风建设相结合, 另外, 还应加强提高人员的专业技术素质。

3、运用科技提高物业管理水平。

物业管理智能化是现今物业管理的趋势。为了提高物业管理服务水平, 物业管理企业应对各类专业管理技术和知识的掌握给予高度重视, 实现自身管理能力与科技同步发展。物业管理可运用现代高科技管理手段, 满足客户需求, 并可运用科技手段将社区服务规范起来, 做到简单、规范、有序的物业管理。

4、规范开发商行为。

随着企业改革改制步伐的加快, 物业管理企业已逐步与开发商脱钩, 变以前的“父子关系”为“兄弟关系”, 物业管理企业与开发企业关系的改变是历史的必然、时代的进步[5]。由于开发商的长期不闻不问, 物业管理企业一直不上不下、不好不坏的境地。一些开发商在移交物业时, 会将车库、经营用房等配套物业在售房时全部售出卖断, 使小区管理雪上加霜。面对此种状况, 政府应要求开发商在建设小区时, 将车库、经营用房等配套物业移交至小区业主委员会, 委托物业管理企业代为经营, 将大部分收入用来补充小区物业管理所需经费, 其余的作为物业公司的企业收入, 使物业管理良好发展。

5、解决物业管理经费问题。

首先要让业主认同物业管理收费的合理性, 充分认识到物业管理是以业主为先, 服务于业主的。那么业主在享受服务的同时自然是要支付相应的服务费用。面对有些业主随意欠缴物业管理费用的情况, 应告知业主让其充分认识到拖欠物业管理费用会使自身所享受的服务品质下降, 利益受到损害。业主委员会也应该引导业主自觉承担物业维护及服务的全部费用。政府应根据小区的服务范围及品质制定相应的物业管理收费标准。作为物业自身, 应采用科学的方法经营运作企业, 改善经费状况。

五、结语

随着房地产经济的迅猛发展, 物业管理也逐渐得到人们更多的关注与重视。当今物业管理行业仍旧处于不成熟的尚在发展阶段, 相继出现的各方面的大大小小的问题也急需解决。文章通过对当今物业管理发展现状进行分析, 说明物业管理中存在的几点主要问题, 分析了解其中原因, 提出了五点解决措施, 有效促进物业管理的健康良好发展。

摘要：物业管理的重要性随着房地产行业的发展兴起而不断加强, 物业管理的能力直接影响到业主的环境与生活质量。但目前我国的物业管理依旧处于不成熟的阶段, 各种因素致使在物业管理中出现大大小小的各类问题。而这些大大小小的各类问题则会直接影响到居民的生活品质。为了提高居民和住户的生活工作品质, 应采取有效措施加强当今物业管理的管理能力。文章通过分析现今物业管理中出现的问题, 究其原因, 提出一系列的管理措施及对策, 帮助物业管理行业的完善发展。

关键词：物业管理,问题,对策

参考文献

[1]朱小利.城市住宅小区物业管理存在的问题及对策[J].西南大学学报, 2010 (5) :177-178

[2]龚勇.当前物业管理存在的问题及对策思考[J].中国科技信息, 2011 (21) :92

[3]齐子磊.论我国物业管理存在的问题及发展对策[J].改革与开放, 2009 (7) :79

[4]胡忠英.浅析我国物业管理存在的问题及对策[J].吉林工程技术师范学院学报, 2010 (4) :26-28

物业经营管理教材主要内容 篇3

关键词：校本教材；物业服务品质管理；高职教育

校本教材是根据学校的实际情况及办学指导思想，以学生的知识结构和发展需要为基础，依托学校的实验和实训平台及人文地理环境，为创建专业特色和优化课程结构，由学校组织校内外力量编写的教材[1]。近两年来，笔者在高职物业管理专业《物业服务品质管理》校本教材建设方面进行了探索与实践，本文就该校本教材编写的背景、实践与注意问题进行了分析。

一、《物业服务品质管理》校本教材编写的背景

我校物业管理人才培养方案构建了以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体的体现五年制高职教育办学优势的课程体系。《物业服务品质管理》作为物业管理专业的一门专业核心课程，是为物业服务企业培养品质专员、项目经理助理的必修课程，具有实践性和综合性很强的特点。为了使学生能够胜任岗位工作，教学双方必须有一本符合专业人才培养方案及课程特点的教材以辅助教学。但笔者在近两年的教学实践中遇到的最大问题就是备选教材不适用，教师只能主要凭借工作经验进行教学。《物业服务品质管理》校本教材的编制成为了一项重要而又紧迫的工作。

二、《物业服务品质管理》校本教材编写的实践

1、指导思想

（1）突出教学内容的实践性

《物业服务品质管理》校本教材编制按照“以能力为本位，以职业实践为主线，以项目课程为主体的模块化专业课程体系”的总原则，以工作任务模块为中心构建课程体系，将专业目标岗位所需的知识、技能和素质融于工作任务中，让学生在完成工作任务的过程中掌握相关技能，体现“以能力培养为核心”的高职特色。

（2）尊重学生学情

在校本教材编写时尊重学生的知识层次和专业特点。《物业服务品质管理》的授课对象为物业管理专业高职四年级学生，该年级学生已经参加过本专业工学结合跟岗实习阶段的学习，在实习期间积累了一定的实战经验，相对来说学生的实践学习要长于理论学习，动手能力要长于动脑能力。因此在课程的设计上以真实工作任务和工作过程为依据，整合优化教学内容，充分调动学生的学习积极性。

2、资源整合

在《物业服务品质管理》校本教材编制过程中根据课程教学的需要，借用校企合作的有利条件，对自身工作经验进行了适当的提炼与优化，理顺了企业运营与课堂教学的关联，将一些企业运营过程中的管理体系、管理制度、管理方法等通过加工融于课堂，使之更适合于课堂教学。同时安排那些在工学结合实习阶段在品质管理岗位上实习的学生定期收集撰写品质管理典型案例、拍摄品质巡视视频等，经适当加工后作为课堂教学资源的输入。

3、教材框架

《物业服务品质管理》校本教材以物业服务内部审核为主线，将课程内容整合为物业服务品质管理基础知识、物业管理贯标研讨、物业管理创优研讨、物业服务各项业务工作规程评析等八大教学项目，每一教学项目下分为若干教学模块，每一教学模块架构以如下方式进行表述：（1）教学目标；（2）工作任务导入；（3）工作任务所需工具；（4）工作任务实施；（5）工作任务总结与评价；（6）拓展知识。

4、考核评价

在教学效果评价方面既重视过程亦关注结果。校本教材中大多数工作任务都以内部审核为情景进行模拟展示，可以直观地考查学生对内部审核方法以及所审核物业管理业务内容掌握的深度与熟练程度，观察学生在任务完成过程中与组员的互动沟通能力、团队合作能力。过程性评价在教学效果评价中占较大比重。同时亦重视对学生学习成果的考核，每一模块学习结束后学生要自我进行学习总结与评价，在所有模块学习结束后，学生要整理出一套适用于物业服务企业的一般的品质管理体系。

5、教材优化

校本教材编制应该是一个不断完善的动态建设过程，其编制过程要符合PDCA循环。在每一循环的P阶段，由于物业行业发展新现象与新技术的出现与应用以及教学资源的更新等会导致教材编写的资源输入发生变化；在每一循环的D阶段，由于编者教学经验阶段性积累与理解力的不同以及新的教学手段的出现等会促使编者萌发主动提升的需要；在每一循环的C阶段，也即教材的使用阶段，原先未考虑到的一些缺陷会显露出来，学生在使用过程中也会产生一些新的问题。所有前三个阶段需要做的调整完善优化工作都体现在每一循环的A阶段，通过A阶段的改进，校本教材的质量与适用性达到一个新的高度。

三、《物业服务品质管理》校本教材编写注意问题

1、教材内容编排应循序渐进

一味地仅强调实际操作是不科学的，毕竟学生毕业后职业的发展提升需要具备一定的理论基础。没有一定理论知识支撑的实操都是比较机械的，不利于学生可持续发展能力的培养。因此在《物业服务品质管理》校本教材的内容安排上既要研究物业服务对象的需求，即客户的期望，又要掌握物业服务的一般质量标准，以指导后续工作任务的有序高效实施。

2、注意团队合作

教师是一个相对封闭孤立的职业，仅靠一个人的力量很难有效完成一本教材的编制。而且一门课程的开设既有它的前导课程也有它的后续课程，如何在了解相关课程内容的基础上合理编排教材内容也决定了要与本专业其他教师合作沟通的必要性。另外，不同年级不同班级的学生都有各自的学习特点，通过与其他教师的沟通可以了解将要开设该门课程的班级的学生特点，进而可以对教材内容、教学方式编排做一些针对性的调整以更适合学生学情。

3、重视评价反馈意见

校本教材覆盖人群的评价反馈意见对完善校本教材有明显的促进作用。一是校本教材的使用者，即在校学生，要重视他们在教材使用过程中的切实感受，适时收集意见；二是已就业的毕业生，要利用学生实习返校、毕业跟踪调查等机会征求他们对校本教材的评价意见；三是企业专家，要利用专业年会、挂职锻炼等机会听取企业专家的建议，了解学生技能能否与岗位需求相匹配、是否符合用人单位需要，进而在此基础上对校本教材编写做出调整优化。

《物业服务品质管理》校本教材的编制需要紧跟高职院校课程改革的步伐，体现我校物业管理专业工学结合人才培养模式的专业特色，听取学生、企业专家与同行的评价反馈意见，不断优化，使校本教材在培养专业人才方面发挥更加突出的作用。

参考文献：

[1]王建玉.以工作过程为导向的校本教材开发[J].江苏技术师范学院学报，2010（4）.

[2]韩效辉.高职院校校本教材建设误区探析[J].宿州学院学报，2013（1）.

[3]李冬梅，陈金聪，林松柏，王金选.高职校本教材建设及其课堂教学实效性研究[J].安阳工学院学报，2011（9）.

小区物业管理方案 物业管理内容 篇4

一、物业管理概念:

是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理公司的权利：

1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；

4、选聘专营公司承担专项经营业务。

三、物业管理公司的义务：

1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；

3、接受业主委员会和业主的监督；

4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。

四、物业管理内容

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

广西职业培训网更多热门职业资料下载完全免费~~

1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合xxx智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在xxx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

xxx的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xxx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在xxx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

物业经营管理教材主要内容 篇5

我国物业服务行业作为房地产业的附属行业, 经过了30多年的发展已经形成了一个独立的新兴行业并具有一定的规模, 已被社会各界所接受。物业管理的目的是为了使物业保值甚至增值, 并且在使用期间发挥最大的价值。随着市场经济的发展, 消费者的消费观念日趋理性, 变得成熟, 购房并非只看重环境、户型和朝向等一些必备的条件, 尤其对住宅小区物业管理公司提供的服务质量也开始关注起来。因为对于购房者来说, 购房只是一瞬间的事情, 但是入住后感受却是长期的。一个良好的物业服务可以推动房地产的销售, 也是房地产销售推广中的附加价值。因此, 物业管理企业面临更多的挑战和激烈的竞争。但是, 我国物业管理在专业性方面仍然存在一些问题, 尤其是近几年经常发生物业管理公司和业主之间的纠纷, 矛盾日益突出, 并已引起了社会的关注, 长此以往将会阻碍行业的健康发展。

一、物业管理的发展现状分析

目前, 我国住宅小区物业管理的内容主要包括对小区内绿化、卫生、治安和建筑及附属设施等的养护、维护与修缮。其已经逐步向市场化、专业化发展, 目前我国的物业管理覆盖率已近40%, 部分一线城市已超过90%。总体而言, 我国物业管理的规模在不断扩大。同时, 针对物业管理的法律法规也初步形成。1994年, 国家建设部针对城市住宅小区颁布了《城市新建住宅小区物业管理办法》, 之后各地也制定了相应的地方性物业管理规章制度, 如深圳市最先制定的《深圳经济特区住宅物业管理条例》。2003年6月, 国务院出台了正式的《物业管理条例》, 并且2007年8月对该条例进行修订, 标志着我国物业管理法律法规框架基本形成, 物业管理进入了法制化管理阶段。

二、住宅小区物业管理现存的主要问题

(一) 我国物业管理法制不完善

虽然国务院在2003年6月已经针对物业管理出台了《物业管理条例》, 随后还颁布了《物业服务收费管理办法》以及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等制度, 但仍然存在漏洞, 不够完善。随着我国物业管理的迅速发展, 物业管理的问题也越来越多, 尤其是住宅小区物业管理公司与业主的纠纷最为突出。而目前的法律政策与物业管理的发展并不同步, 现有法律不能满足时代要求, 法律体系缺乏协调性。法律的不完善导致物业管理的纠纷不能得到妥善及时的解决, 甚至最终造成矛盾激化。并且法律对于物业管理公司的权界和收费标准标示的不明确, 导致物业管理公司的运营以及与业主沟通有一定的困难。导致物业管理制度的不完善使得一些地方制定地方性物业管理的法律法规与各地物业管理法规有较大的差距。

(二) 住宅小区业主缺乏物业管理相关知识, 物业管理名声较差

目前, 相比一些发达国家, 我国的住宅小区的业主对物业管理的相关知识了解甚少, 认识不足, 因此, 对物业管理公司在管理中的行为和收费标准产生明显的抵触情绪。甚至一些业主对物业管理从业人员缺乏尊重, 这也不利于行业的健康发展。另一方面, 一些媒体肆意报道物业管理中的矛盾, 对典型事件进行夸大、炒作以求得社会的关注, 引导消费者产生不良情绪, 缺乏对行业和物业管理公司的真实、正面的报道。

(三) 住宅小区物业管理从业人员素质不高

我国的物业管理属于劳动密集型行业, 由于起步较晚, 物业管理的从业人员普遍缺乏相关的专业知识, 素质良莠不齐。由于社会普遍对该行业有误解, 名声较差, 因此, 部分人才不愿意从事物业管理的相关工作, 导致较大的就业容量并不意味着可以吸引较高素质的人才。另一方面, 我国并没有制定物业管理从业人员的行为准则, 并且物业管理公司对员工的培训也不到位, 忽略了员工素质建设, 从而导致大部分从业人员没有坚实的知识基础和从业经验, 工作难有热情, 甚至难以适应行业的发展, 容易被淘汰。这也是业主对物业管理有偏见, 并且误导业主对该行业认识的一个原因。

(四) 房地产开发商遗留问题多

我国住宅小区物业管理所接到投诉最多的是属于开发商遗留的工程质量方面的问题。常见的问题包括屋顶和墙面开裂、渗水、空鼓等。这些问题给业主装修和入住后的生活造成困扰。然而, 业主一旦发现类似工程质量问题一般是前往物业管理公司进行备案, 甚至一些业主将这些问题归于物业管理公司的过错。由于问题较多, 维修时间较长, 有些物业管理公司对于这些问题处理的态度较为消极, 很容易引起业主的不满, 从而发生矛盾。并且小区的规划设计、设施配套不理想, 也会增加物业管理公司的管理压力。另外, 部分开发商在销售阶段为了获得更高的利润, 尽快完成销售目标, 会做出一些承诺。但当购房者入住后, 一旦开发商做出的承诺不能兑现, 譬如房屋质量问题、交付日期延期等, 开发商便会推卸责任。因此, 物业管理公司不得不处理这些纠纷, 一旦问题得不到处理, 便会激化为业主与物业管理公司之间的矛盾。

(五) 物业管理公司经营模式普遍单一

我国物业管理公司一般与房地产开发企业关系密切, 大部分的物业管理企业是由开发企业委托或者自己构建的。一般而言, 一旦物业管理公司开始进驻住宅小区, 那么其他的公司将很难取而代之。这一举措剥夺了业主起初对物业管理公司的自由选择权。

(六) 部分业主委员会形同虚设

目前, 我国大部分住宅小区的业主委员会形同虚设, 根本起不到制约物业管理公司的作用。由于小区内业主本身比较涣散, 难以形成具有团结力的业主委员会, 因此, 在这种情况下成立的业主委员会不可能与物业管理公司充分沟通、协调, 也不能进行有效的监督。另一方面, 业主委员会的运作和发展需要自筹经费, 因此, 目前我国许多住宅小区还未成立业主委员会, 还有些业主委员会成立却并未开展任何活动。

三、住宅小区物业管理公司的改善措施

(一) 完善相关的法律法规

如果没有一套完善的法律体系对物业管理行业的运行进行制约, 就不可能从根本上解决运营中出现的这些问题。因此, 需要从法律体系着手改善。政府需要结合目前物业管理中经常出现的问题制定相对应的法律法规, 以适应市场的实际变化。另外, 需要由中央直接立法, 在法律中要明确物业管理公司、业主和房地产开发企业的权利以及义务, 制定完整的收费标准, 才是行业健康发展的基础。

(二) 物业管理企业要加强自律

物业管理企业需要提高自身的自律意识, 以诚信为企业运营的宗旨, 力求赢得业主的信任, 让业主对其所提供的物业服务能够满意。另一方面, 需要使物业管理趋向于市场化发展, 增加行业的竞争力, 这样才可以使企业感觉到压力, 从而促使企业提升物业服务的质量。譬如, 通过招标的方式选聘物业管理企业, 增强竞争意识, 使得企业转变原有的观念, 培养企业的品牌意识, 才能促使企业不断进取, 消除业主对物业管理企业的偏见和误解, 从而从根本上缓解, 甚至消除企业与业主之间的矛盾和纠纷。

(三) 提高物业管理从业人员的整体素质

目前, 我国物业管理从业人员素质普遍不高, 这也是容易使业主产生偏见的原因之一。若要提高员工素质, 首先企业需要在待遇上进行改善, 如提高公司员工的待遇, 利用奖惩制度使员工对工作产生热情, 以竞争上岗来鼓励员工不断增强专业知识。同时, 为了适应行业的发展和市场的需要, 企业必须不断的给员工进行培训, 建设一个专业水平较高的团队。

(四) 提升物业管理服务水平

业主只能通过与物业管理公司接待人员接触直接判断物业管理公司的服务质量, 服务人员的态度直接影响着企业的品牌、口碑。物业管理公司也只能通过服务来传递自己的品牌和形象, 来取得业主以及潜在客户的信任。除此之外, 企业必须要在服务上进行创新, 包括设置全方位的电子安防系统, 进行智能化管理, 还可以采用菜单式服务, 业主根据自己的需要选择不同收费标准的服务, 并且可以转变与业主沟通交流的方式, 渗透企业文化。

参考文献

[1]宋静艳.城市住宅小区物业管理中存在的问题及对策[J].产业与科技论坛, 2012, (1) :233-234.

[2]张统华.我国住宅小区物业管理中存在的问题及发展趋势[J].改革与开放, 2011, (12) :14-15.

物业经营管理教材主要内容 篇6

摘要：随着经济发展，建筑工程的施工管理越来越受到重视。在施工管理过程中，施工管理的持续时间往往比较长，其影响因素也比较多，对建筑工程的施工过程进行科学合理的管理是建筑工程顺利進行的重要保证。本文从施工管理重要意义出发，阐述了建筑工程施工管理策略的重要性。进而深入分析了现阶段建筑工程施工阶段的主要管理工作的基本内容所在并就相应的施工管理体系做了系统的论述分析，并结合工作经验，对建筑工程施工安全管理问题做进行探讨。

关键词：建筑工程；施工管理；内容；体系；安全管理

近年来，国民经济蓬勃发展背景下，人们日常生水平有了较大提升的同时，安全意识也在逐渐增强，对建筑施工提出了更高的要求。面对社会发展新时期，建筑企业要想在激烈的市场竞争中获得一席之地，应该不断地完善相应的管理制度，对于建筑技术人员的技术和施工人员的安全防范的知识，也应该不断地更新，从而保证建筑工程的整体施工质量，提高企业的经济效益。因此，加强新时期下建筑工程施工管理的研究具有现实意义。

1 建筑项目施工管理重要意义分析

建筑工程的基本特点是庞大性和综合性。这在一定程度上导致了建筑工程的施工管理具有非常复杂的特点。在我们长期的实践建设经验中，人们不断总结，不断探索，从实际出发，发掘出一整套建筑工程的施工管理体系。应用这套管理体系，我国普遍的建筑工程施工刮泥水平有了显著提高，很多地方也形成了具有自身企业特点长期建筑工程施工管理机制。这是一具有里程碑式的进步，只有当我国的建筑工程施工管理实现了规范化、标准化和科学化之后才能真正促进我国现代化建设事业的不断进步和发展。

2 现阶段建筑工程施工管理工作内容分析

通过上文论述分析，我们可以得知建筑工程无论是自身还是施工管理都是一项非常复杂的工作。笔者在这里着重要强调的是建筑工程施工管理是整个建筑工程的基础性工作所在。在这个管理体系中，建筑建设初期到组后的质量验收环节都离不开这项基础性工作的支持。从理论角度出发，建筑工程施工管理贯穿了整个建筑建设过程。其具体工内容为：第一是对建筑工程项目目标进行必要的确定和准备工作。有句古语说的好，谋定而后动。具体到我们施工管理工作也是如此。如果我们不能把整个工程的基本目标弄清楚，那么整个管理行为也就失去了必要的意义；第二是围绕目标具体规划建设整个管理体系的基本过程。我们可以这么理解，当我们搞清楚建筑工程的目标之后，我们就围绕着目标进行具体的规划建设策略分析，让整个施工管理形成必要的体系所在。具体来讲包括六个方面的基础性内容：1、组织；2、规划；3、激励；4沟通；5、检查；6、控制。

3 建筑工程施工管理体系分析

3.1关于建筑施工管理的前期准备环节分析

众多周知，不同的建筑项目其具体建设目标和复杂程度以及施工工艺和材料选择都不尽相同。所以说，在每个工程施工的前期我们都必须要认真分析整个建筑工程的建筑目标躲在。针对目标做好必要的统筹工作和技术支持工作，这项工作要具体落实到细节上。笔者这里要着重强调的是，整个施工过程中对于物料和人力的需求不是一成不变的而是一个动态的变化过程。所以说，我们在进行整个建筑工程资源配置的时候要找寻必要的平衡点所在，只有这样才能最大限度的为施工单位节省开支。这是增强施工企业自身素质和市场核心竞争力的一个重要环节和必要手段。

3.1 关于建筑工程的施工成本管理分析

（1）要建立系统完善成本分析体系。

所谓建筑工程施工管理的科学性体现一部分的内容也正在于此，我们要建立真个建筑工程的成本分析体系，这是一个对建筑工程进行科学预测的必要环节。具体来说要通过以下两方面来进行具体的成本分析体系建设：一方面进行必要的成本综合性分析，这是实际成本和预算成本之间的比较工作，是进行降低成本的核对工作；另一方面是对个施工组织之间性成本比较工作，以便推广成本节约经验。

（2）完善材料管理方法，进行必要的材料成本控制。

材料是整个建筑工程中指出最大的环节，一些大型的安装工程项目材料成本可达到总成本的百分之七十以上。所以说，如何降低材料成本是我们整个工程项目施工管理的核心和关键所在。

3.3 施工进度控制管理

（1）制定进度计划。

应根据现场施工条件和合同中的工期，编制出详细的施工进度计划。这是对施工进度进行有效管理的前提。在制定进度计划时要充分考虑其它种种因素对进度计划的影响。如设计变更、工程量变化、自然条件变化、材料供应变化、业主违约等等因素的影响。使实际进度与计划进度存在差异。因此，在实际施工过程中，及时对施工进行词整，并对进度计划进行必要的补充.以保证建设顺利进行。

（2）组织进度计划的实施。

施工进度计划经监理及业主审批后严格执行。施工单位要与监理及业主保持密切的沟通，定期向监理及业主报告工程进展情况，对监理和业主提出的变更指令和赶工要求及时做出反应和处理；监督各分包单位的工作，及时协调各分包单位的施工配合，合理的调配人力、施工物资和资金，并确保到位。

（3）控制施工进度的有效措施：

第一，组织措施：落实项目经理部各级管理人员的分工、职能和任务；进行项目分解，确定各个部分、各个阶段的进度控制目标；制定进度协调工作制度，定期开好调度会议；健全进度记录和报告制度；做好员工的思想工作。

第二，经济措施：及时向监理和业主报告施工进度，申请进度付款，争取按时取得支付签证；做好自身的财务管理，控制成本。预测流动资金的需求，合理调度资金。

第三，信息沟通管理措施：在内部要及时收集实际施工进度数据，与计划进度进行比较，找出偏差。分析原因。制订相应的措施。

4 建筑工程施工安全管理分析

建筑行业如果发生事故，将会给人民生命财产安全带来巨大的损失。在整个建筑工程施工体系中我们所要进行一项必不可少的环节就是建筑工程施工安全管理策略。这是一个老生常谈但又不得不谈的重要问题，这个环节的解决方法主要有两个方面的内容：一是在思想上要提升对建筑工程安全管理的防护意识；二是从实际技术上进行施工安全常识的普及。在笔者多年的工作研究经验中，一直以安全第一，预防为主为主要宣传建筑工程施工安全管理的基本方针政策。在现阶段，以人为本的核心理念已经深入人心，人们对生命财产安全保护的理念已经深入到了每个人的心里。因此，笔者在这里要在此呼吁，施工未动，安全先行。

5 结束语

建筑施工作为一项系统性、复杂性工程，在社会发展新时期下，建筑企业迎来了更多发展机遇的同时，也将面临着更大的挑战。随着建筑行业研究的不断深化，建筑工程施工管理这一课题逐渐被人们所重视起来。现阶段，我国对建筑工程施工管理的研究还处于起步阶段，很多理论研究经验还没有上升到实践层次，这也导致了建筑工程施工管理工作很多没有落到实处，施工管理体系相对需要完善。因此，建筑企业要人事加强施工管理的重要性，并舒力正确管理观念，加强对施工质量、安全及成本等方面的管理，确保工程进度，提高管理水平，从而推动我国建筑领域发展更上一层楼。

参考文献：

[1]聂阳.阳光领地小区建设项目施工质量管理研究[D].南昌大学，2013.

[2]陈小艺.大学城建设项目水暖工程施工管理研究[D].吉林大学，2014.

[3]杨荣光.建筑工程项目质量管理分析[D].西南交通大学，2013.

[4]陈诚.京沪高铁与沪宁城际并行段项目施工管理研究[D].中南大学，2010.

物业经营管理教材主要内容 篇7

1 施工项目管理的主要内容

公路工程项目管理工作贯穿于整个项目的始末,管理的内容比较复杂,需要根据工程的施工特点,制定适宜的项目管理计划,主要的管理内容有招投标管理、施工质量、成本、进度管理,施工合同管理,施工现场的人员、材料以及机械设备管理,施工安全管理。只有做好项目管理工作,才能够确保公路工程项目的顺利运行。

1.1 投标管理

在项目投标前,需要对招标工程进行详细的研究,在结合企业自身实际情况的基础上,制定合理的投标项目书。并且在后续工程施工中,根据投标书中的内容合理的制定项目管理计划,为工程项目管理提供有利的依据,保证企业的经济效益。

1.2 工程质量、成本、进度管理

质量、成本、进度是公路工程项目管理的主要内容,这直接关系到承建双方的经济效益。工程施工质量、成本和进度三者之间相互制约,只有保证三者的平衡性,才能够确保工程优质高效的完工。如果过度的追求施工进度,就会影响到施工质量,在返工的情况下就会提高施工成本。而施工进度过慢超出预定的工期,企业需要承担较大的损失。所以在项目管理工作中,需要严格控制质量、成本和进度,这也是公路工程项目管理的主要目标。

1.3 施工现场管理

施工现场管理是公路工程项目管理中最繁琐的阶段,因为施工现场的覆盖范围较大,所以加大了项目管理的难度。在施工现场管理中,需要协调好各个施工单位之间的关系,确保各个工序的有效衔接,合理部署人员、材料、机械设备,优化资源分配。在此过程中,需要严格控制施工材料的质量,加强对施工工艺的监督,确保严格按照施工规范操作,每道工序完工后需要经过项目监理检验,审核通过后方可进入下一道工序。在施工现场的管理要素较多,所以需要在完善的制度控制下,通过项目管理小组以及各岗位负责人合力完成。

1.4 安全管理

强化安全管理,消除麻痹思想,明确施工企业领导的安全责任,明确项目经理在安全施工中的责任。实施“施工企业安全资格认可证”和“安全施工许可证”制度,落实安全生产责任制落实安全生产责任制,严格执行先安全、再生产,不安全、不生产的原则,做到安全责任、安全措施、安全组织三落实。

1.5 合同管理

工程项目经过招标投标中标后,招标单位和中标单位的各自法人代表(或代理人)在规定的期限内签订承包合同,明确双方各自的权利和义务。合同一经生效即具有法律效力,所以在施工过程中要严格按照合同中规定的内容执行。

2 加强公路工程项目管理的途径

2.1 项目工程质量管理

在这一阶段,质量管理是整个工程管理的关键因素,它包括原材料质量控制管理、施工过程的质量控制管理与分部分项工程质量控制管理。由于公路施工对原材料的质量要求要高,其原材料、成品、半成品及配构件,如砂石、水泥、钢筋等要严格按照国家公路工程施工标准进行检验,对其合格证、出厂证明等书面材料要进行严格的把控,除此之外,还要进行现场检验,以确保原材料质量符合标准,满足现场环境的需求。加强施工过程的质量控制管理,通过自检、监理单位检验、地方质检站验收等各方检验,保证施工的质量。做好分部分项工程质量控制,在分部分项检验中,要做好书面记录,进行工程的阶段性总结,为下一步施工工作打下基础,如果发现质量问题要果断处理,不可延误。

2.2 施工成本控制管理

成本控制贯穿于整个工程的始终,关系着整个施工工程的经济效益与社会效益,它包括成本预算编制、人工费、材料费、机械费等的控制等。加强成本预算编制,造价人员要根据施工图纸进行预算审核,找出标书及图纸中不合理的地方,及可能出现的预算漏洞,提出改正意见。工程预算要设定最高限额,以防因施工过程中出现追加或其他因素造成的费用增加,使整个预算失去控制力。加强人工费、机械费的成本控制,施工单位要根据自身的施工能力与技术程度,进行合理的劳动力规划,尽量控制人员的数量,尽量选用多面手,提高生产效率。材料费是整个施工过程成本控制的关键所在,要严格根据施工图纸与现场实际要求进行采购,按预算工程量及配比做出各种材料的用料计划,在施工过程中严格控制原材料的消耗,使其耗量尽量降到最低点,防止浪费现象的出现。根据工程施工需求,合理安排机械设备进出场时间,避免设备闲置造成浪费。

2.3 公路工程项目风险管理

风险管理主要依据对风险的预测与分析,主要应对策略是避免灾难性风险,降低概率较大风险,尽量减少风险的伤害。做好项目立项工作,在立项前期,要对所建设的公路工程进行合理的分析与调研,做好可行性报告与立项建议书,公路工程施工打下基础。把好设计关,选择优秀的设计队伍,给予合理的工作时间,完成质量较高的设计文件。这样,可以减少施工过程中工程变更等问题,减少不必要的工程程序,节省人力、物力,减少工期。平衡业主、监理与施工单位的关系,在整个风险管理过程中,要充分考虑各部门人员的关系,避免人员因素造成不必要的风险。

结束语

公路工程项目管理是确保工程顺利进行的重要基础,公路工程建设关系到我国交通运输业的发展,在我国经济发展中发挥了重要的作用。所以需要确保公路工程的施工质量以及安全,加强工程项目管理是确保公路工程能够在预定的工期内优质高效的完工,为企业创造经济效益,所以需要不断完善工程项目管理体系,提高项目管理水平,促进我国公路工程的可持续发展。

摘要：随着我国道路运输事业的发展,公路工程的建设里程不断延长,覆盖面积逐渐扩大,为了确保交通运输的顺利发展,需要严格控制公路工程的施工质量和安全,并且降低施工成本。公路工程项目管理是工程建设顺利完成的重要保障,对于施工成本、安全、质量、合同以及进度等进行严格的控制,并且以完善的规章制度进行管理,可有效避免工程风险,提高工程施工效率,为承建双方创造巨大的经济效益。

关键词：公路工程,项目管理,内容,途径

参考文献

[1]曾晓文,陈振,谢雄标.高速公路工程项目管理绩效关键影响因素分析[J].生态经济,2010-2-1.

[2]刘相灵.项目管理及其在公路工程企业管理中的应用研究[J].科技创新导报,2011-1-21.

物业管理合同包括哪些内容 篇8

2002-06-25 09:10:43 来源：满堂红作者：

1．双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方（委托人）为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方（受委托人）为物业管理公司；



2．管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限；



3．管理内容。包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；



4．管理费用。不同的管理事项，收费标准不同。有的收费项目是规章明确规定的，如季节性的供暖收费；有的收费项目是同物业管理委员会洽商决定的，如停车场的停车费。这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定；



5．双方的权利和义务。

根据规定，物业管理公司的权利主要有：

A、根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。但必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章只在小区居民范围内具有约束力；

B、依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是权利也是义务；C、依照物业管理合同和有关规定收取费用；

D、有权制止违反规章制度的行为；

E、有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作；

F、有权选聘专营公司承担专项管理业务。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等；G、可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。

物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：

A、履行物业管理合同，依法经营；

B、接受管理委员会和小区居民的监督；

C、重大管理措施应当提交管理委员会审议，并经管理委 员会认可；

D、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导；



6．合同期限。即该合同的起止日期；



7．违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；



8．其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充与终止等。

编辑：付昱

物业消防安全管理制度内容 篇9

消防规划的内容

1.安全布局。

2.消防给水。

计设与划规防消

3.消防通道。

4.消防通信。

5.消防设备。

6.消防站点。

7.职责:实行严格管理,放置防火标志,制作防火档案,确立消防安全重点部位;严格履行每日防火巡查;对物业消防人员进行消防安全培训,对业主宣传消防安全知识;确定灭火和应急疏散方案。

消防设计须知

1.布局设计注意消防安全的防火间距、消防通道、消防水源等。

2.考虑建筑的耐火等级及火灾危险性类别。

3.注意建筑防火防烟分区和建筑构造。

4.设置消防电梯和安全疏散路径。

5.完备消防给水和自动灭火系统。

6.注意消防电源及其配电装置。

7.设置应急广播和紧急指示标志。

8.设置火灾自动报警系统、应急照明灯。

9.注意建筑内部的防火设计。

10.配备建筑灭火器装置,建立并完善消防控制系统。

二、消防设备的管理

1.保安员每天巡逻查看消防设备,一经发现有损坏现象,马上向直属上级报告。

2.保安部定期检查消火栓和消防器械,并组织相关技术人员定期对消防设备设施进行保养。

3.保安部每季度组织人员对消防设施进行全面检查,记录和保存检查结果,并将结果进行总结报告。

4.消控员也要对消防设备设施作严格的检查,发现问题立即汇报物业部予以解决。

5.消控员巡查时发现消防设备设施出现非正常现象,要填写“消防设备设施巡查表”,并及时进行汇报处理,或通知物业部。

6.消控员在对消防设施设备进行保养的基础上要爱护所有设备,保持设备的清洁度。

7.消防设施设备由消控专业人员操作使用,特殊情况外,其他人员不得随意动用。

8.保安员与消控员在日常的工作中,要及时发现隐患,并及时通知物业部进行处理或维修。

6.5.3不同物业的消防管理

住宅物业

1.确认机电设备、空调系统、供水系统、供电系统、电信系统、公用设施等处于良好的使用和工作状态中,经常进行维修和保养。

2.认真做好物业范围内的安全、警戒、消防等工作,建立完善和执行消防责任制度,加强消防队伍的管理等。

3.消控人员要熟悉掌握消防设备设施的方位和性能,经常检查和测试各种消防用具及报警系统。

4.适时检查消防应急通道是否畅通无阻。

5.对业主或使用人进行消防知识宣传和教育,指导使其掌握消防器材的使用方法。

6.对于存放易燃、易爆材料的区域,要特别设置防火标识,配置消防器具。

7.建立物业消防管理档案,随时掌握消防状况,维护住宅物业的消防安全。

商业物业

1.配置完备的消防器材、消防水源。

2.在重点地带设置安全疏散指示、事故照明设备和消防标志等。

3.疏通消防通道、楼梯出口或其他安全应急通道,确保畅通无阻。

4.告诫商户勿把烟头及其他带火物品投向户外,或投入垃圾箱内。

5.提示商户不要在物业范围内贮存爆竹、炸药、雷管等各类易燃、易爆、不耐高温物品。

6.提醒商户不要超负荷使用电器,随时关闭电源。

7.杜绝商户未经审批进行室内装修,装修户须适当配备灭火器。

8.提醒商户不要擅自更改、连接用电线路,增设电器线路必须符合安全规定,禁止乱拉、乱接电器。

9.领导商户熟悉消防器材存放位置及消火栓位置,熟悉使用消火栓等消防器材。

10.建立完备的消防控制系统,如安装闭路监控系统、报警系统等,的业理防物管消同不实时监控或指挥消防作业。

物业管理员相关职责内容 篇10

2. 负责100%完成年度物业管理费收缴预算金额;

3. 掌握部门固定资产及每月的物料消耗，并加以控制成本;

4. 制定部门工作目标、工作计划，做好相应的工作安排，做好月度、年度的工作总结;

5. 以质量管理体系的要求拟定各项管理制度和管理措施，定期对部门的工作监察协调，以检讨及改善本部门的管理水平;

6. 负责项目内公共秩序、经营秩序及车场的收费管理;

7. 负责清洁、绿化、消杀等外判业务的管理;

8. 负责部门团队建设与员工行为规范，营造良好工作氛围;

9. 负责部门人员绩效考核及业务培训工作;

10. 负责本部门各类报表、总结计划的编写及上报工作