城市综合体报告

城市综合体报告（共8篇）

城市综合体报告 篇1

一、从城市发展的角度

1、城市综合体与城市

城市综合体的发展与城市的发展息息相关,城市发展到什么程度，就会出现什么样的城市综合体与之相匹配，相应的，城市综合体的发展方向也会与城市发展方向保持一致。随着中国集约型城市的提出，城市发展逐渐放弃原有的粗放型发展模式，转向精细化运营发展。随着城市的发展现代城市逐渐显示出以下特点：

1）、功能复合化

城市发展到现阶段,已经不是单一实现居住功能那么简单。全球化浪潮中,城市需要承担更多功能,众多功能集中在同一城市出现,需要城市有最优的功能复合规划和方案,将城市作用发挥到最大效用。

2）、形象鲜明

众所周知，随着现代城市的发展，城市建设的加速，城市同质化现象越来越突出。众多城市一味追求国际化、现代化,完全成为钢筋水泥的堆砌。在盲目过后，反思城市建设进程，早已没有自己的城市特色，同时也失去了城市历史文化的传承。未来城市发展,己经逐步回归理性,城市形象正逐渐鲜明化。地方特色、区域文化、历史沉淀,都成为新一轮城市建设中,建筑形式表现和内在功能软环境所要表现的重要元素。

3）、集约化发展

粗放型的城市资源利用,虽然带来了中国城市的快速发展,但也造成了巨大资源浪费和重度城市负荷。优化资源利用,实现集约型社会,提高资源使用效率是城市发展面临的重大课题,费效比在城市运营方面,被提到非常高的层面,无论是城市建设还是土地使用,资源的优化整合利用,达到最优投入产出比是未来城市发展的重要目标。

4）、城市生态化

可持续发展的城市道路,不是一味追求快速发展的经济指标,以牺牲环境为代价得到的城市发展是暂时的,在物质基础达到一定程度后,文明城市建设的目标是生态发展与经济发展并行。

5）、城市多元化

围绕单一中心“摊大饼”式城市发展的城镇化,在经过多年发展后,城市中心从基础设施、交通路网、商业承载等方面已经不堪重负,组团式发展、多中心建设、带状城市发展等城市多元化发展模式不断出现。众多城市釆取以卫星城、新城等新型城镇现代化的扩张模式,满足现代城市发展需求。

作为城市发展的重要功能载体的城市综合体,伴随城市发展趋势不断发展。城市区域一体化和城市多元化发展,迫切需要城市综合体发挥城市复合功能。而城市功能复合化、形象鲜明化、城市生态化、社会集约化,为城市综合体的发展不断提出新的课题。代表城市形象、符合城市特征的城市综合体建筑形式,加上商务、商业、居住、休闲、娱乐等内在功能复合,优化土地资源利用,是城市综合体与现代城市共荣共生的有机联系。

自从2009年城市综合体进入青岛以来，发展速度迅猛对青岛经济文化等拉动作用明显。青岛延吉路万达建筑设计风格鲜明，已成为青岛一大城市名片。

展望：

城市综合体是点睛一城繁华的精华所在，亦凝结了一座城市的文化和灵魂，更是助推城市经济发展的强力引擎。城市不仅仅是产业的聚集地，它首先是人类愉悦生活、成长的空间。我们应以健康理念统领城市发展的方方面面，以“健康城市”引领包括综合体建设在内的新一轮发展。我们也可以说城市综合体的灵魂是文化与精神。综合体不是城市功能的简单叠加，更不是建设一堆堆绚丽的CBD，其灵魂是深厚的文化与精神。我市打造城市综合体应突出城市品牌效应，使其能保存和传承青岛的历史文化风貌。

我们知道城市综合体的作用不仅仅是经济上的拉动，更应该是城市文化的标志，是城市文化的具体显现。青岛在建设城市综合体的过程中应重视城市综合体的文化工功能，应充分利用综合体是城市名片、城市地标的广告效应，提升该区域的人文价值。为此，综合体必须要为整个区域代言，准确定位其在区域内的核心价值点，塑造区域以综合体为中心的核心价值，精心提炼以综合体为焦点的价值口号，从而达到在发展过程中重塑区域价值，实现以综合体为引领的区域变迁的目标。

青岛城市综合体在未来的发展过程中将会更加重视其文化功能，一个文化功能完善的城市综合体应具备以下特点：

1、城市综合体应具有文化内涵的关联性

城市综合体是城市文化功能的集中体现，兼有文化、传媒、娱乐、休闲等涵盖城市主要文化功能的建筑设计,具有文化的内在关联性。我们以李沧乐客城为例，乐客城建筑设计极具青岛特色，其建筑以崂山北九水为模版进行设计，整个建筑美轮美奂，给人以文化的享受。

2、城市综合体应具有文化魅力的辐射性

柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。而城市综合体是现代城市文化与灵魂的标签，与城市的文明建设、和谐社会建设具有高度的同一性，凭借深厚的文化内涵和文化魅力具有引领风尚、传承文明、传播知识、繁荣文化、陶冶情操、教化人民、服务社会、推动发展、促进和谐的重要社会辐射功能。

3、城市综合体用具有城市文化消费的聚集性

城市综合体在功能上的多元性，与城市开发中单一业态的商业地产相比有较强的抗风险能力。但城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值的体现就是使资金流量和现金流速达到最佳的状态，并随着城市综合体持续运营的市场培育，不断提升周边人气，改善公共设施及交通环境，促进整体文化消费水平的提高，最终带动城市综合体区域内物业价值大幅度增长。因此，一个成功的城市综合体不仅是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，更是一个城市商业价值最大化的具体体现。

城市综合体的发展方向应该是向文化综合体过渡的。我认为城市综合体存在的最大意义并不是经济的拉动作用而是对区域文化的提升作用。一个城市建设的好坏我们完全可以通过其城市综合体建设的好坏来进行评判。城市综合体是否符合该城市的品位、是否能够成为该城市的名片都可以作为评判标准。

在我们观察来看，青岛城市综合体到目前为止更多的是一种单纯的商业建筑综合，附带的起到作为城市名片的作用。试问青岛哪一家综合体敢说自己对于游客来说是一个“必看、必游、必购”旅游景点似的综合体？

城市综合体报告 篇2

本次研究的主要内容为中部六省会城市 (太原市、郑州市、武汉市、长沙市、合肥市和南昌市) 科技综合竞争力以及适合中部六省会城市科技综合竞争力对比的指标体系。

2 指标体系的建立

指标体系的选择参考《中国科技发展研究报告2000》中使用的“地区科技竞争力评价指标体系”, 选取了科技投入, 科技产出, 科技与经济、社会协调发展程度, 科技潜力等4个方面作为一级指标, 在一级指标的基础上, 又设置了9个二级指标, 细分出39个三级指标作为科技竞争力的指标内容, 并对每项指标按照对科技工作主要程度设定了对应的权重, 从而建立了一套既能结合中部六省会城市的实际情况, 又能较全面地反映各城市科技竞争力水平的科技竞争力综合评价指标体系。

3 数据来源

在研究过程中, 2008年数据主要通过向中部六省会城市科技局发放、收集调查表, 在相关城市的科技信息网站、统计局信息网站查阅及通过电话咨询等多种形式进行收集。本次共采集数据250余项, 有效率达99.6%。

4 研究方法

三级指标的研究方法:对于单个指标来说, 采用按照数据大小的降序排列, 由高到低打分, 第一得6分, 第二得5分, 依此类推, 实现指标单位的统一 (由元、百分比、项、家等统一变为分) ;

二级指标的研究方法:对于每项二级指标来讲, 主要是在前面单个指标得分的基础上, 与权重相乘, 然后小计二级指标的得分。

一级指标的研究方法:对于城市综合得分是在前面二级指标得分的基础上的合计值。通过上述3种加权合计的办法, 得出中部六省会城市科技单项指标、二级指标以及综合指标的顺序。

在前面得分、排序的基础上, 通过对其总量、分量指标的分析, 剖析太原市科技竞争力现状及与其他城市比较的优势和不足。使用同样分析方法, 分析了其他5个省会城市的科技综合竞争力现状及未来发展的优势和不足;同时, 对6个省会城市按科技竞争力的强弱进行分析, 探寻不同类别差异的原因;然后对近3年来6个省会城市科技竞争力总量、分量指标排名的动态变化进行分析研究。

5 研究结果

按照本报告的研究方法, 将太原市与5个省会城市的主要指标从科技投入, 科技产出, 科技与经济、社会协调发展程度, 科技潜力等4个方面分别打分、排序, 并在此基础上合计, 得出各城市的科技综合竞争力得分和排序 (见第32页表1) 。

6 太原市科技综合竞争力情况

太原市科技综合竞争力排在第4位, 处于中部六省会城市中游水平, 低于武汉市35个百分点。结合科技投入指标综合比较, 太原市在科技产出方面比较领先, 科技产出、科技投入比相对较高, 但太原市的科技综合各个指标发展极不平衡, 尤其在高新技术企业数量、产值方面都落后于其他5个省会城市, 科技潜力弱 (见图1) 。

(位)

处于上游水平的指标:人均R&D经费支出、科研机构数量、发明专利申请量占专利申请量的比重、鉴定科技成果数、工业全员劳动生产率、出口商品总额、人均园林绿地面积等。

处于下游水平的指标:国家级企业技术中心数量、省级企业技术中心数量、孵化器面积、技术市场合同成交额、工业增加值、GDP增长率、高新技术企业数量等。

7 建议

1) 财政科技投入逐年增加, 但投入力度还需加大。近几年, 太原市财政科技投入每年都有较大幅度增长, 但是鉴于太原市作为省会中心城市的地位和全市现有的经济规模, 特别是优化经济结构、提高产业素质和增强经济发展后劲的需要, 财政预算内科技投入的力度仍显不足。建议太原市进一步加大财政科技投入力度, 按照《太原市科学技术经费投入与管理条例》, 使科技三项费占市本级财政预算的比例达到2%, 或经费达到1.8亿元, 并形成以政府为引导、企业为主体的多元化、多渠道科技投入体系。

2) 企业技术中心数量平稳发展, 尚需加大建设力度。近几年, 国家级、省级、市级企业技术中心已成为太原市技术创新、产业带动和科技服务企业的中坚力量, 在技术创新活动中发挥着重要作用。但从整体数据上看, 国家、省级企业技术中心数量还处于偏低状态, 尤其是国家级企业技术中心数量3年中增长幅度为零, 行业带动性不强。建议不断加强和完善企业技术中心的建设和管理, 加大研发经费的投入, 引导有科技实力的企业申报国家级、省级技术中心, 鼓励企业研究、开发和掌握具有自主知识产权的产品和技术, 积极走产学研合作的道路, 大力发展产业集群, 快速提高企业核心竞争力。

3) 高新技术企业稳步增加, 高科技产业尚需加快发展。近几年, 太原市的高新技术企业发展较快, 经认定的数量约550家, 但与武汉2 500家相比差距相当大。建议太原市进一步落实促进高新技术产业发展的政策措施, 推进以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系建设, 引导支持产学研联合攻关, 共同转化高新技术成果, 促进高新技术产业发展壮大。

4) 继续完善技术市场体系, 促进科技健康快速发展。2008年, 太原市认真贯彻自主创新、支撑发展的技术市场发展目标, 技术交易的整体规模和水平不断提高, 技术市场稳步、健康发展。但与中部其他5个省会城市比较, 太原市在技术市场方面还存在一定的差距。建议太原市在技术市场方面做好4个发展:把科技成果转化作为技术市场的“主渠道”, 实现分散型向集约化发展;由低层次技术向高技术发展;由卖方市场向买方市场发展;由国内市场向国际市场发展。

海城市城区环境噪声区划综合报告 篇3

【关键词】城区;噪声区划;报告

1.城区概况

海城市是鞍山市辖管的一个县级市，位于辽宁省南部辽东半岛北端。南邻营口市，北与鞍山市、辽陽市接壤，东界岫岩县、西与大洼、台安县隔水相依。地理座标为东经122°18′—123°08′，北纬40°29′—41°11′。全境总面积约2750平方公里，市区面积约58平方公里，总人口110万。1985年海城撤县建市，现全市有27个镇，4个管理区、1个经济开发区。海城地貌特征系东南高，西北低，东部为长白山脉支脉千山山脉的延伸部分，海拔多在100米左右。海城市属暖温带大陆性季风气候区，年均气温为9.3℃，年均降水量约780mm,全年无霜期约180天，平均日照时数2980小时。海城市交通发达，长大铁路与沈大高速公路和黑大公路纵贯南北，海沟铁路、海岫地方铁路横跨东西，省、市、县、镇四级公路网密布全境。

2.噪声区划综述

2.1噪声区划的意义

噪声作为一种环境污染，已为成海城“四害”之一，也是公众最敏感、最关心的焦点问题，为了防治噪声污染，使人们有一个良好、安静的工作学习环境，有效地控制噪声污染提高声环境质量，并为城市环境噪声管理提供科学依据特编写此报告。

2.2噪声区划的原则

2.2.1要以城市规划为指导和用地主导功能确定。

2.2.2要便于城市环境噪声管理和促进噪声治理。

2.2.3要有利于城市规划实施和城市改造。

2.3噪声区划的依据

2.3.1《城市区域环境噪声标准》（GB3096—93）中各类标准适用区域。

2.3.2《城市区域环境噪声适用区划技术规范》（GB/T15190--94）。

2.3.3《海城市城市总体规划》。

2.3.4区域环境噪声污染特点和城市环境噪声管理的要求。

2.3.5城市的行政区划及城市自然地貌。

2.3.6噪声区划的范围为《城市总体规范汇编》中划定的29.91平方公里城市规划区，其中主要以17.31平方公里的城市建成区为主要划围。

3.噪声区域类别划分

海城市地区环境噪声标准昼、夜时间的划定：根据海城地理位置及人们生活习惯，将环境噪声标准昼间的时间划定为06：00—22：00。夜间的时间划定为22：00—06：00。

区划采用定量确定和超前划分的方法进行。所谓定量确定是指按划定区域主导功能的三项城市用地做为主要指标。超前划定是指对城市的拟建区，依据城市的总体规划进行提前划分。此次划分范围是海洲、兴海两管理辖区，铁西经济技术开发区及响堂管理区所辖的大集小区。城区划分范围是东起验军、响堂界，向南至海城河堤，海岫公路，西至沈大高速公路，北至西钱家，往东经热电厂北界至三里桥。根据海城市区特点，不划“O”类标准适用区。共划分“1—3”类标准适用区19片，其中一类标准适用区10片，2类标准适用区6片，3类标准适用区3片，4类区为城市内19条主要交通干道两侧第一排楼房内区域。

各类标准区占地情况表

3.1海州管理区

该区位于海城市区中部，是全市政治、经济、文化中心。海城市直机关、工商企业、学校、医院等单位大多座落于此。按其所辖居委会小区划分为北关居委会小区、合力新东双栗居委会小区、东关居委会小区、红光居委会小区、艺新居委会小区。

3.2兴海管理区

该区位于海城西部，区划分为站前居委会小区、铁西区居委会小区。

3.3响堂管理区

该区位于海城东南部，主要以河南大集居委会小区为主，东起海州界，南至海岫公路，向西至哈大路公路，往北至滨河路。

3.4铁西经济技术开发区

该区东起安村东，南至海城河堤，向西至沈大高速公路，北至西钱家村。按城市规划，该区划为两部分，兴海路以南片为生活区，兴海路以北为工业区。根据“区划”规范，兴海路南区划为1类标准适用区，兴海路北区划为3类标准适用区。

4.城区环境噪声现状及区划结果分析

为了掌握各类区域噪声污染状况，海城市环境监测站于2010年上半年在规划区内进行了城市区域环境噪声普查监测，以300×300m2单位将建成区划分为多个等大的正方格，网格完全覆盖海城城区，有效网格共159个。对每个有效网格进行昼、夜两次监测的数据统计结果表明，全市噪声现状及平均等效昼间为57.8dB（A），夜间50.5 dB（A），各区域噪声现状及达标情况详见《各类区域噪声现状及达标情况表》

各类区域噪声现状及达标情况表

噪声区划数据结果表明城区交通噪声污染最为严重，同时也影响了相邻区域噪声环境质量。19条主要干线有9条超标，一类区、二类区、三类区网格达标率均在70%以上。工业噪声由于得到市政府的高度重视，采取了一系列整治措施，表现良好，但生活噪声还没有及时开展，导致个别污点源超标。随着环境噪声达标区建设工作的全面开展，管理工作不断强化和完善，将使城区声环境质量明显提高，从海城市发展建设速度预测，目前的噪声区划结果可保持5年不变。

5.噪声区划结论

某城市综合体项目可行性研究报告 篇4

1.1.1 江夏区区位概况4-

1.1.3 GDP发展概况6-

1.1.5 江夏区在武汉市的经济地位8-

1.2.1 江夏区房地产投资发展状况8-

1.2.3 江夏区房地产行业发展前景分析9-

2.1 项目基本情况9-

2.1.2地理位置10-

2.2 项目周边10-

2.2.2 环境11-

2.2.4 商业及其它配套12-

2.3.1优势——Strength13-

2.3.3机会——Opportunity13-

第三章 市场调查分析13-

3.1.1 参考楼盘的选取15-

3.1.3.现阶段可能的销售价格28-

3.1.5项目预期销售价格28-

3.2 江夏区商业调查与分析29-

3.2.2江夏区商业布局34-

3.2.4 本项目商业入市价格36-

4.1社会效益36-

4.1.2提供更多就业岗位37-

4.2经济效益38-

4.2.2 开发商经济收益（详细分析见第七章）38-

4.3.1 片区现状39-

4.3.3 提升城市环境质量和居住质量40-

5.1总体发展战略40-

5.1.2 本项目着力打造成为新城市综合体41-

5.2 产品规划及开发建议42-

5.2.2 用地规划建议44-

5.2.4 商业街规划建议46-

5.2.6项目开发建议——总体规划、分期建设、滚动开发48-

第七章 项目收入与投资估算49-

7.2 项目收入与投资估算49-

7.2.2 投资成本估算53-

第八章 项目经济效益评价54-

8.1.1项目利润54-

8.1.3 项目利润率56-

8.2 项目敏感性分析56-

8.2.2拆迁成本分析影响57-

8.2.4商业面积敏感度分析57-

8.3.1政策风险57-

8.3.3项目风险59-

8.4 项目风险规避-59-

附录：拆迁实施方案 61

1拆迁相关政策解读 61

1.1 物权法条件下的房屋拆迁 61

1.2 武汉市城市房屋拆迁管理办法 63

1.3 武汉市城市房屋拆迁评估管理暂行规定 64

1.4法律条件下房屋拆迁中的博弈根源 65 2拆迁难点分析 66解决方案 69

3.1 拆迁程序分析 69

3.2 拆迁案例分析 73

3.3 本项目拆迁公司起用模式分析 77

3.4 拆迁安置方式分析 78

兴城市河道综合整治情况报告 篇5

根据会议通知要求，结合我市河道综合整治的具体情况，分五个方面汇报如下：

一、废弃砂场整治工作

根据陈政高省长的指示精神及水利厅的具体要求，河道内的废弃砂场整治工作要在三月份进行清查制定治理方案，四月份完成规化治理，五月份省水利厅组织验收。根据以上要求，水利局于3月5日召开了河道综合整治专题会议，制定了我市六股河、烟台河、兴城河等重点河流的整治方案，并于3月15日前开始实施，现己平整砂石弃料堆562处，填砂坑246处，平整弃料48000立方米,治理总长度为15.2公里，现己完成投资49.5万元。

二、河道采砂管理工作

我市共有砂场77家，其中六股河流域27家，烟台河流域25家，兴城河流域24家，女儿河流域1家。分为三种情况：一是有协议未开采的砂场共32家，总方量为229.05万立方米；二是己开采未达到协议规定方量的砂场共21家，剩余总方量222.1万立方米；三是禁采区内尚未达到协议规定开采量的有12家，剩余总方量37.8万立方米。

根据辽宁省人民政府办公厅[2011]6号明电通知精神，我市己建立了由水利部门牵头、公安、交通、工商、土地、林业等部门配合的管理责任机构。编制了兴城市河道采砂方案，并针对采砂业主的三种情况，制定了具体的管理措施和 监管方式方法。一是禁采区的砂场全部取缔，二是可采区的砂场达到开采量的解除协议，未达到规定开采量的限期1－3年采完，然后进行拍卖、挂牌；三是未达开采量的采权人必须补足新增管理费的差额后，方可申请开采；四是按出让价款的50%收取保证金。

三、河道清障工作

河道清障工作是一项长期而艰巨的工作。随着城、乡经济的发展及经济利益的驱动，河道内种植林木，违法占河建房，修建阻水建筑物，向河道内乱倒垃圾，擅自修建套堤缩窄河道行洪断面等违法行为屡禁不止。兴城市人民政府对河道清障工作非常重视，于4月1日下发了河道清障的通知。到目前为止，我市共清除阻水林木36860株，清除河道垃圾5800立方米，平整外运阻水弃料48000立方米，拆除违章建筑2处。河道清障工作正在进行中。

由于六股河是兴、绥两县的界河，是我市河道清障的难点，一是栽种阻水林木多达1300余亩，二是六股河入海口建养参池，严重妨碍行洪，对沿岸居民的生命财产安全构成较大危胁。2008－2009年建设面积为86.7万平方米，其中占河面积约14.7万平方米，今年又新建参池占滩面积约18.6万平方米。阻水林木和阻水参池葫芦岛市及兴、绥两县都曾做过处理，由于外界种种干扰，最终还是没得到解决。

四、河道水毁工程修复情况

受2010年8.4洪水灾害，使我市河道堤防工程水毁严重，尤为严重的是烟台河两岸堤防决口共20处，长达1.9 2 公里，兑崖、脱坡50余处，长达21.6公里，引水渠道三处折断。2010年洪水过后兴城市政府己投资500万元用于水毁工程修复，今年又投资550万元用于烟台河水毁工程修复。现己堵复决口堤防20处，修复水毁堤防24处，总长度为7.2公里，引水渠道工程正在修复中，由于兴城市财力有限，仍有26处，14.2公里堤段急需修复。

五、下步打算

1、坚决贯彻执行省政府和水利厅的指示精神，配齐配强管理责任机构，指导和监督河道管理部门的工作。

2、结合我市的具体情况，制定出切实可行的管理方案，并依据省水利厅下发的各项河道管理规章，使河道管理工作逐步走向法制化，正规化轨道。

3、分区管理，落实河道管理责任制，将具体河段落实至人头，采取责任追究制，奖罚分明。

4、重点抓好河道采砂的管理，在短期内理顺不符合上级文件要求的管理模式，走上正规的拍、挂程序。严格执行采规化，使河道采砂正规有序。

城市综合体报告 篇6

根据《丽水市人大常委会2010年监督工作计划》，市人大常委会将于10月下旬听取和审议市政府关于城市管理综合行政执法工作报告。为配合这次审议，市人大常委会法制工委组织部分市人大常委会委员和市人大代表成立了城市管理综合行政执法工作调研组。调研组在市人大常委会副主任宋永平带领下，先后到市本级、莲都和市经济开发区开展调研，分别听取了市、区政府和市经济开发区管委会，以及城管执法、建设、国土、水利、工商、公安交警、环保等部门有关城市管理综合行政执法工作的情况汇报，广泛听取市城管监督指挥中心、法院、编办等有关部门以及部分市、区人大代表、街道(乡镇)、社区和居民代表对城市管理综合行政执法的意见和建议;还实地暗访了现场执法情况。现将调研情况报告如下：

一、我市城市管理综合行政执法工作基本情况

丽水撤地设市以来，城市发展速度加快，城市面貌发生巨大变化。为适应城市发展和城市管理需要，市政府顺应时势，自2004年探索开展城市管理综合行政执法工作，并于2004年12月设立市城管执法局，行使市容环境卫生、城市规划、国土资源、城市园林绿化、市政、城市河道、环保、工商、公安交通等部分或全部城市管理行政执法职能。近年来，市政府及市城管执法局等有关部门认真开展城市管理综合行政执法工作，不断探索执法管理体制机制，依法履行城管执法职能，努力推进城市管理工作，为改善丽水城市环境、提高城市品位、增强城市综合竞争力作出了积极努力。2006年至2010年6月，市城管执法局共接受96310热线群众投诉举报96558件(次)，处置率达100%。办理各类执法案件21972件，收缴罚款2379.1万元。2008年5月至2010年6月，接受市数字城管指挥中心指派案件21576件，结案率为99.74%，今年1-6月及时结案率达87.89%。

(一)不断探索执法机制，调整城管执法组织架构。为破解城市管理难题，加强城管执法工作，市政府及市城管执法部门先后开展了三次执法体制调整，努力适应城市发展和管理需要。2007年3月，进行第一次执法体制调整，设立了莲都区执法分局，负责中心城区和市经济开发区以外莲都区行政区域的城管执法工作，市城管执法局主要管辖市区主城区和开发区区域，使管理范围和人员力量更加集中。2009年，进行第二次执法体制调整，重点对市区城市管理组织架构进行了调整，保留市经济开发区执法分局，撤销原城南、城北两个执法分局，设立了市容、规划和综合三个专业执法支队，并在城区的4个街道办事处和建设局下属的环卫处分别设立了基层城管执法大队，执法大队长由所在单位的副职领导担任，执法大队由所在单位和市城管执法局双重管理领导，体现了城管执法工作重心向基层转移，一定程度发挥了基层街道主体作用，实现专业支队管理职能的转变。2010年6月，市城管执法局开发区分局划归开发区管委会管理，拉开了第三次体制调整的序幕。

(二)认真履行执法职能，城管执法工作取得初步成效。一是疏堵结合，加强市容执法工作。开展流动摊贩疏导管理模式试点，并积极引入城市管理服务公司进行长效管理，一定程度改变执法者与摊贩“猫鼠运动”的局面。实行街道负责牵头、社区自治管理、城管提供执法保障的办法，由街道和社区负责马路市场的定点疏导工作，引导马路市场入室经营。在府前菜场区域开展市容市场化管理试点，由市城管执法局制定管理标准、进行监督考核，提供执法保障，由城市服务公司负责日常管理，取得了初步成效。二是治旧控新，开展规划执法工作。在治旧方面，研究提出了规划历史遗留案件处理的五点意见，专门组建办案中心，集中开展遗留案件梳理与处罚工作，并开展白云花苑违章建设区域整治处理试点工作，取得了一定的成效。在控新方面，加强与莲都区政府的沟通协调，建立了街道违章监管责任考核体系，加强了违法建设的前期监管;加强与村(社区)的共建共管，开展“无违章村(社区)”创建工作，努力遏制新违章的发生。三是集中整治，开展文明创建工作。积极配合市区各项重大时事活动安排，及时开展市容市貌集中整治和重点巩固活动，确保了创卫、创园、创森等工作检查的顺利通过。同时，充分发挥示范带动作用，积极开展文明和卫生街道创建工作，推进“六城联创工作”。

(三)改革行政执法方式，努力提高执法效果。一是创立“三部曲”执法模式。即在执法过程中，首先进行温馨提示或批评教育，若当事人不听从劝告或虽听从劝告但第二次仍违章的，即对其予以严肃警告，如果当事人还不听从劝告继续对抗或虽听从劝告但第三次又违章的，则依法严格处罚。执法过程中对教育、警告、处罚的过程均详细记录在案，做到实施处罚有理有据，提升执法形象。二是全面开展城市共建共管活动。积极发动广大商家、单位和市民主动参与城市管理工作，通过签订《丽水市城市共建共管协议书》，进一步落实“门前三包”责任制。三是努力变被动执法为主动执法。市城管执法部门主动出击，开展公建项目绿化情况调查，改变绿化率执法工作难以开展的被动局面;积极创新载体，启动符合环保、绿化、安全管理标准的“三符合社区”创建活动;积极推进噪声预防整治、内河污染情况排查、餐饮业油烟污染等综合整治工作，努力改善市民生活环境质量。

(四)实施考核问责制度，加强内部监督管理。一是强化考核问责，增强队伍执法效能。积极探索建立工作考核制度，并建立了共涉及10条48项内容的问责体系。问责制实行半年多来，已组织暗访和督查51次，行政问责22人，问责单位2个。二是加强学习培训，提高执法水平。认真组织开展各种形式的思想政治、廉洁自律教育和法律业务学习，并开展规划违章模拟办案实战测试，不断提升执法人员办案实战水平。三是加强制度建设，不断规范执法行为。建立案件主办人制度和依法行政第一责任人制度，增强执法人员办案责任，充分发挥法制人员案件审核把关作用;建立重大疑难案件集体讨论制度和行政处罚案件审理委员会，不断改进行政决策;制定《行政处罚自由裁量参照标准(试行)》，进一步规范自由裁量权。四是强化监督检查，促进队伍建设。建立健全并认真执行内部管理制度，加强年度执法专项检查，提高执法质量;定期和不定期开展监督检查，及时发现和查处执法人员违法违纪行为，2006年来，市城管执法局共行政处分7人，清退9人。

二、城市管理综合行政执法工作面临的主要问题和困难

(一)城市管理立法和制度建设滞后，思想认识还不到位。当前，城市管理普遍缺乏一部高效、规范的法律法规，现有的法律法规不能给综合行政执法以强有力的支撑，法源上的局限性导致了制度建设的缺失。丽水由于撤地设市时间晚、起步迟，城市管理综合行政执法工作尚处于初始阶段，相关制度建设更是薄弱，远远滞后于城市发展，有的制度过于原则，缺乏可操作性，交通综合管理、洗车、修理等领域甚至还无相关制度规范。从近年来的综合行政执法实践看，一些机关和领导对城市管理重视还不够，重建设轻管理的思想较大程度存在，对综合行政执法工作还不同程度存在一些片面认识。有的认为行政处罚相对集中后行政执法可以代替城市管理;有的认为集中行政处罚权仅仅是行政处罚的手续，使行政执法变成了单纯的违法案件处理;有的甚至对行政执法抱有过高的期望，忽视城市管理的主导因素，致使有的管理部门将城市管理中出现的问题都推给行政执法部门。同时，由于宣传教育等多方面原因，一些群众对城市管理综合行政执法工作的认知、理解、支持和参与程度不高，市民文明素质亟待提高。

(二)综合行政执法体制和机制还不顺畅，职责界定不够清晰。市和区两级政府、区政府与街道、市城管执法局和莲都区政府、市城管执法局和其他行政执法部门之间的城市管理和执法职责亟需进行系统界定，科学、规范、高效且符合丽水实际的城市管理体系还未能有效形成。突出表现在以下几个方面：一是综合行政执法与基层脱节。我市的城市管理行政执法是一级执法，即目前莲都区政府及其下辖的街道和社区作为城市管理的主体和基础均无相应的城市管理和行政执法权，从而使得城市管理综合行政执法工作浮于半空，出现了“条条有权难办事，块块管事没有权”的现实尴尬。虽然自2009年来，市城管执法局在街道派驻执法大队，一定程度体现了城市管理工作重心向基层转移。但由于仍然缺少中间衔接的莲都区政府，市城管执法局与街道之间又无管辖和领导关系，不能直接对街道进行考核，加之一些配套措施和工作磨合还不到位等因素，虽然执法大队名义上是实行双重领导，但街道多少有一种“帮忙干活”的心态，实际工作中街道执法大队工作的好坏往往取决于兼任执法大队长的街道办副主任的个人政治品质，以及其与市城管执法局派驻的副大队长之间的个人关系如何，街道和社区城市管理的职责仍不明确，其积极性没有真正得到充分发挥。二是综合行政执法与管理脱节。综合执法是解决审批许可权、监管权和处罚权合而为

一、权权不分的一项举措，但执法是管理的形式之一，行政处罚与审批许可和监管等权力依然密不可分，在实际工作中管理和执法很难截然分开。然而，一些城市管理事项实行管罚分离后，由于缺乏城市管理议事协调的牵头机构，城管执法与其他行政管理部门之间又缺乏必要的沟通衔接和监督机制，部门各自为政，导致产生了一些诸如职责不清、关系不顺、联系不够、监督不力等机制不顺的问题，管理和执法难以形成合力。如由于缺乏有效的专业指导，城管执法局面对部分专业性较强的执法领域，颇有无从下手之感;有的部门前期管理不到位、不科学，使执法部门成为“救火队”，疲于应付“事后执法”，后期管理跟不上，执法效果又难以保持;有的甚至因审批权与处罚权分离后，原主管部门与行政执法部门之间出现管理灰色地带，造成有利的争着管，无利的谁都不管的尴尬局面。三是行政执法还存在一定的多头管理和职能交叉。如户外广告管理，涉及工商、建设、宣传部、文明办和城管执法等多个部门;交通管理一方面是多头管理，存在公安交警、交通运管、建设、城管执法以及残联等部门均有权管理，另一方面执法职责却又明确，公安交警负责道路违章停车处理，城管执法负责人行道违章停车处理，从而导致某一区域出现交通拥堵情况时，需要交警和城管执法等部门均到场合力处置才有效果;又如装修问题，目前室内和室外装修分别由莲都区建设局和市建设局管理，一旦装修不慎将洞从室内打到室外，则容易发生市、区建设部门互相推诿扯皮情况。

(三)城市基础设施建设相对薄弱，违法违章处理压力不断增大。当前，城市规划和市政基础设施建设滞后，导致城市管理工作中的各种难点问题也日益突出，影响了城管执法工作的正常开展。如由于菜市场、小商品市场、餐饮以及小金属加工、仓储、洗车、汽车修理等相关专业市场布局不合理和数量不足，城市污水收集和处理能力有限，生活污水处理率仅为39%,导致马路菜场、占道经营、乱搭乱建、噪声、油烟和水污染等现象普遍存在;由于城市道路狭窄、马路破损、停车场所欠缺，导致道路交通日益拥堵，市民停车难、行车难等。城市管理硬件设施的欠缺，给后续的违法违章的处理带来越来越大的压力，违章摊贩，乱停车、城市“两违”现象以及噪音、油烟污染等问题成为城管执法的难点和群众反映强烈的焦点。尤其是对于不同时期的违法占地和违章建筑缺乏明确的处罚政策，导致城市“两违”整治工作受阻，成效不够明显，其中市经济开发区情况尤为突出。

(四)行政执法还不够规范，执法不严、不公现象仍时有发生。在综合行政执法过程中，一定程度上还存在程序违法、徇私枉法、剥夺当事人权利等现象。如有的执法人员不亮证执法;扣押物品不开具清单;有的违章拆迁未及时告知当事人，没有固定证据;极个别单位适用简易程序超过范围;不制作行政处罚决定书就扣证扣照;先裁决后询问，先处罚后取证;不告知当事人享有申请听证的权利，听证会举行不规范，没有达到听证会的目的等;有的执法随意性大，存有一定程度的执法不作为和处罚畸重等不合理情形，极少数行政执法人员收受当事人好处后不处罚或处罚大打折扣;有的执法时对于同样违法情形不同对待，没有做到法律面前人人平等，尤其是在违章建筑处理上，群众对执法不严、不公反映比较强烈。

(五)行政执法保障还不够有力，内部管理有待加强。一是经费保障和装备建设还比较薄弱。市城管执法局由于编外人员占一半以上且无办公经费，导致办公经费比较紧张。此外，执法车辆不足、车况较差，办公电脑、照相、摄像等取证设备以及一些必要的执法装备也比较缺乏。二是基层一线执法队伍力量严重不足。市城管执法局派驻四个街道执法大队共40人，其中在编人员16人，派驻市环卫处执法大队6人，其中在编人员2人;5个执法大队在编人数仅占总在编数的15%。莲都区城管执法分局在编人员仅19人，其中派驻乡镇6个中队仅5人，平均每个中队不足1 人。三是街道执法大队的管理还不够规范有序。由于街道执法大队除大队长之外的其他执法队员的人、财、物以及考核均由市城管执法局管理，街道办事处的日常管理职能难以真正到位。市城管执法局在调整执法大队管理区域和管理职能等事项时，与莲都区政府和街道办事处的沟通协商还不够。四是执法人员人身保障有待加强。当前城管执法环境复杂，暴力抗法屡见不鲜，有时在执法人员受到侵害时，对暴力抗法行为处罚不够严格，有的甚至不了了之，以致影响执法队伍士气。目前市公安局在城管执法局派驻城管警察支队，但中编办要求对派驻警察进行清理整顿，城管警察支队又将面临合法性挑战。五是执法队伍素质有待提高。城管执法人员素质参差不齐，有的自身素质不高，执法不规范、不文明，有的甚至态度粗暴，容易引起群众反感;有的不注意工作方法，不善于化解矛盾，往往以硬碰硬，习惯于“以罚代管”，容易导致矛盾激化。少数执法人员和协管员不同程度存在吃拿卡要行为，影响了队伍形象。

三、加强和改进城市管理综合行政执法工作的意见和建议

开展城市管理综合行政执法工作，是加强城市管理的一项重要举措，是提高人民群众生活质量、改善工作环境的具体要求，是提升城市品位和城市形象的必然要求。市政府及相关职能部门要充分认识城管执法工作的重要作用，进一步理顺城市管理体制和工作机制，加强和改进城市管理综合行政执法工作，不断完善城市功能，提高城市管理水平，更好促进“六城联创”工作，为服务我市经济社会发展、维护社会和谐稳定、推进生态文明建设创造良好的城市环境。

(一)进一步理顺城管执法体制，建立完善大城管格局。一是要着力理顺城管执法体制。要推进城市管理和行政执法工作重心下移，进一步明确市、区、街道、社区城市管理和执法的职责和权限，赋予莲都区政府和街道办事处一定的城市管理和行政执法职能，充分发挥莲都区政府、街道、社区城市管理主体和基础作用。要结合新的政府机构改革，合理配置行政执法部门的管理权限，适当将某些市容市貌方面的规划、审批、监管等管理职责交由一个行政执法部门统一行使。同时，加强条条之间的沟通衔接，增强条块管理的互补性，着力解决城管执法与基层脱节、与管理脱节的问题，努力构建起“两级政府、三级管理、四级落实”的城市管理体系。二是要健全城管执法领导机制。进一步加强城市管理综合行政执法工作的领导，建立由市政府领导挂帅、各相关职能部门参加的城市管理委员会，作为高层次议事协调机构，定期研究城市管理和综合行政执法工作的重大事项，加强对相关部门的综合协调和考评，着力解决城市管理和综合行政执法工作中的重要问题。要充分发挥数字城管的作用，进一步完善部门之间协调联动机制，形成统一、协调、高效的城市管理和综合执法系统，有效整合执法资源，提升执法效能。三是要建立健全城管执法制度体系。要及时根据城市经济社会发展和城市管理行政执法工作的新形势和新情况，尽快组织专业人员，对城市管理的有关法律法规进行系统研究，修改完善我市城市管理相关办法，并制定具体实施细则。研究制定加强城市管理综合行政执法的考核办法，建立强有力的奖惩考核机制，通过建章立制、落实责任、严格考核，确保长效管理各项工作措施落到实处。

(二)进一步加强宣传教育，营造良好的城管执法环境。一是加强对宣传教育工作的规划。要对宣传活动进行总体策划，善于把城管执法的重点难点转化为市民关注的热点和新闻媒体的宣传点，分步骤、分阶段持之以恒地进行宣传教育。二是建立新闻发言人制度。由新闻发言人定期发布及时权威的城管执法工作信息，并提高执法工作危机处理的能力，把握正确的舆论导向。三是加强市民与城管执法部门的互动沟通。可以通过网络连线等方式，直接进行沟通和对话，实现双向互动，加深理解，达成共识。四是深入社区和居民家庭开展宣传教育。让“人民城市人民管，管好城市为人民”的理念深入千家万户，为城管执法工作营造良好的执法环境。

(三)进一步加强城市基础设施建设，不断提升城市功能作用。一是要加强规划执法管理。要充分发挥规划在城市建设和管理中的龙头作用，在制定和执行规划时通盘考虑市区市容市貌、环境卫生和城市功能问题。要不断加大规划设计投入，放开规划设计市场，提升规划层次和水平;同时，要注重维护规划的严肃性和连续性，加大规划执法力度，确保规划有效实施。二是要完善市政基础设施建设。要进一步加大对共享率高、集中体现民生的老城区、社区、城中村、开放式小区的基础设施建设的投入;尽快完善一批城市发展迫切需要的公用设施和市政设施，切实解决马路市场、停车难、市容市貌杂乱等问题，增强城市服务功能，为城管执法提供硬件保障和服务平台。三是要探索城市管理市场化运作。探索将城市绿化养护、环境卫生保洁、市政设施维护、户外广告、咪表停车等实行市场化改革，实行管建分离、管养分开，通过招标选择专业公司或社会组织进行维护，努力形成规范有序的良性运行态势，减轻城管执法压力。

(四)进一步加大执法工作力度，不断提高综合执法实效。一是要加强对突出问题的综合整治。市政府及相关职能部门要抓紧研究制定“两违”处罚政策，并积极组织相关部门联动执法，推进困扰已久的“两违”清理整治工作取得实效;同时，要采取有效措施从源头上控制“两违”的发生，做到“早发现、早制止、早拆除”，以降低执法成本，提高执法效能。要坚持堵疏结合，以疏为主，加强对违章停车、占道经营、无照经营的整治;要以户外广告管理为突破口，加强城市市容市貌的清理整治。二是要切实规范执法行为。要统一执法证件、统一执法文书，规范自由裁量权，严格按照法定程序、处罚种类和幅度实施处罚，坚决防止滥用职权、超越职权或违反法定程序办案，确保依法行政、公正执法。三是要着力改进执法方式。推行人性化管理和执法，既要严格执法，又要文明执法，做到惩教结合、刚柔并济，切实改变以罚代管的传统执法模式，杜绝粗暴执法行为的发生，努力减轻执法阻力，降低执法成本，力求取得更好的执法效果。

(五)进一步加强执法队伍建设，改善综合行政执法保障。一是要切实加强基层一线执法力量。要将行政执法重心下移，切实将有限的执法力量向基层一线倾斜，想方设法鼓励和调配能力强、素质高的机关人员充实到街道、乡镇等执法一线，确保基层一线执法人数、执法资格和执法能力符合依法行政要求。二是要努力提高执法能力和水平。要严把行政执法人员入口关，严格执行执法人员资格管理制度。强化思想教育，牢固树立执法为民和服务大局理念。加强业务知识和技能培训，定期考核执法工作业绩，提高执法能力和做群众工作能力。继续落实好执法监督和问责制度，切实加强和改进执法作风，确保严格执法、公正执法、文明执法。三是要加强执法经费和安全保障。要确保城市管理行政执法部门合理的经费需要，适当增列编外人员的办公经费，逐步改善行政执法装备和办公条件。要深入研究执法安全保障工作，不断增强执法人员安全意识和防范技能，深入探索建立城管执法与公安机关联动机制，建立暴力抗法的预先控制和应急处置机制，依法严厉打击暴力抗法行为，切实维护执法人员合法权益。

附

城市管理综合行政执法形成的相关背景

城市管理综合行政执法作为国务院鼓励推广的一项试点工作，目前，正在全国范围内不断普及试点。这项工作的理论、法律依据是我国《行政处罚法》第16 条规定:“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权，但限制人身自由的行政处罚权只能由公安机关行使。”即相对集中行政处罚权制度，指将若干行政机关的行政处罚权集中起来，交由一个行政机关统一行使的执法制度。相对集中行政处罚权制度是行政执法体制改革总的原则和方向，而城市管理综合行政执法则是相对集中行政处罚权工作的首选突破口和关键切入点。实施城市管理综合行政执法，可以更好地为相对集中行政处罚权制度的全面推行探明路子，积累经验。为此，2002年8月22日，《国务院关于进一步推进相对集中行政处罚权的决定》对实行相对集中行政处罚权的范围及批准权限作了进一步的规范和明确，一些省市在城市管理中陆续开始进行相对集中行政处罚权试点。2003年2月21日，中央编办和国务院法制办联合下发了《关于推进相对集中行政处罚权和综合行政执法试点工作有关问题的通知》，就推进相对集中行政处罚权和综合行政执法试点这两项工作的衔接协调做出安排。但是，由于现有法律对相对集中行政处罚权制度仅有原则性规定，在具体内涵、机构性质、地位、职能以及管理体制、运行方式等方面均没有法律明文界定。相应地，在城市管理综合行政执法工作的试点过程中不可避免出现了实践中认识不

城市综合体报告 篇7

目前,城市综合体已成为二、三线城市竞相发展的主潮流,其强大的城市空间整合能力,可承载城市的社会经济和文化功能,适应了当代城市的发展要求,因此成为政府发展城市经济,增强城市活力,改善城市形象,提高城市竞争力的重要手段。但是,大型城市综合体对城市基础条件的选择非常高,主要选择落户在具有一定消费实力的城市。本文通过分析宁德中心城市区位环境和现状,探讨综合体建设对城市发展的作用,同时,应用增长极理论,解析城市综合体的聚集效应和扩散效应,为加快中心城市建设,推动环三跨越崛起提供决策参考和理论支持。

1区位优势及发展现状

1.1 区位优势

中心城市是经济区域中经济发达、功能完善,能够渗透和带动周边区域经济发展的行政社会组织和经济组织的统一体。宁德中心城市是海峡西岸经济区的重要组成部分,其优越的地理环境和内外部经济环境可以成为生产要素的聚集地、经济活动的主要载体[1]。

1)外部环境。

宁德位于长江三角洲和珠江三角洲经济活跃区域之间,南邻福州、北承温州,面向我国台湾、背靠内陆。

2)区域内部环境。

以中心城区作为区域经济、文化中心框架基本形成,福安、福鼎、霞浦作为“次中心”已经初具规模,其他五个山区县城可培育特色经济发展的“次中心”。

1.2 发展现状

1)中心城市经济发展水平较低。

产业结构不突出,经济发展不集中,中心城市应有的聚集和辐射作用不明显[2]。2009年,中心城市GDP和规模以上工业产值、市本级财政收入分别仅占全市的20%,11%和33%左右,实际人口仅为22.5万人,建成区面积仅为22.3 km2。经济发展和人口分布主要分散在福安、福鼎、霞浦沿海城区。

2)城市建设水平较低。

相对于城市化快速发展的要求,城市市政公用设施的投资总量不足,人均享用的设施水平不高,特别是与生态环境相关的城市园林绿化总量不够,规划、配套设施不足。港口、铁路等设施的区域功能未能得到充分发挥,城镇间交通联系还未达到高效、高速。

3)城市定位与现实状况差距很大。

目前发展状况和整体水平距中心城市的标准与要求有相当大的距离,福州、温州以及长三角、珠三角在产业结构发展、人才、资金等多方面明显优于宁德,外部区域经济中心的聚集效应,势必影响宁德推进中心城市的进程[2]。

2推动城市综合体建设的重要意义

大型城市综合体是“城市地标”“城市名片”。目前,宁德中心城市城区范围小、经济总量小、人口少、消费水平低,从严格意义上并不具备落户大型综合体的基本条件,但是,为加快中心城市建设的需要,政府正在做积极努力,促成万达广场等9个城市综合体生成。实现一批城市综合体,对提高城市发展水平具有十分重要的意义。

2.1 有利于提高城市建筑水平和管理水平

目前,中国城市综合体主要集中在华东经济发达地区,综合体之间竞争日益激烈,开发商为商业运作取得成功,快速聚集人气,吸引消费者,首先在建筑形态、建筑功能和管理水平上力求完美,因此,形态各异、功能齐全、内容丰富的各类城市综合体成为城市地标性建筑或城市名片[3]。特别是对于二线、三线城市,建筑整体水平偏低、形态不突出、功能不齐全、管理水平低,新建建筑由于设计水平有限,没有参照物,项目业主因循守旧,观念理念上不敢突破,造成城市建筑总体比较乱,层次低,现代感不强。中国有句老话“近朱者赤,近墨者黑”,应用在城市建筑发展上也十分恰当。城市综合体对城市建筑是有益补充,对促进建筑水平和管理水平提高具有重要的意义。

2.2 有利于拉动区域经济和城市经济

城市综合体是拉动区域经济和城市经济的引擎。以宁波万达广场为例[3],万达广场由国际购物中心、国际商务酒店、城市公寓三大功能板块构成,总建筑面积55万m2,其中商业广场面积27万m2,是宁波迄今为止投资额最大、占地面积最大、停车位最多的商业项目。

万达广场加快周边地块的成熟和人口、资源聚集,成为继天一商圈之后宁波市又一商业中心,吸引沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、大歌星KTV、国际影城等主力店入驻。万达广场的建成促进城市商业重心迅速转移,极大地便利市民生活的同时,还为当地经济发展注入新的活力。

据了解,宁德中心城区将规划建设万达广场,项目总建筑面积60万m2,商业广场面积30万m2,设置两座星级酒店和图书馆、活动中心、露天广场等设施,建设规模比宁波更大,功能更齐全,可吸收众多国际知名商业企业的加盟,不仅提升商业国际化水平,还为社会解决近万个就业机会,每年利税贡献超亿元。万达广场的建设必将为宁德经济注入强心针,注入新的活力,拉动区域经济和城市经济快速发展。

2.3 有利于迁移市中心和社会资源

城市综合体开发商目的无疑是为了实现利润最大化,因此,开发商除了在建筑形态、功能及管理水平上要最大限度地满足客户需求外,同时,力求投资多元化,把城市综合体作为“城中城”来经营。

通常,现代城市综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、餐饮、文体运动、休闲娱乐和交通等城市生活空间的三项以上进行组合[2],并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体,达到快速迁移市中心和社会资源的目的,从而实现综合体正常运营。

城市综合体要成为城市的核心,对项目选址要求很高。

1)选址城市核心区,周边有成熟繁荣的商圈,有足够的消费群体支撑;2)选址新城开发的中心,应是未来城市发展的新增长点;3)选址交通便捷的城郊,能快速到达城市中心及机场、码头、车站等交通枢纽,可以通过科学的规划使其成为一定规模和特色的城市副中心。综合体具有多种物业形态和商业业态,能够撬动整个板块的发展,领涨周边土地价值。这恰恰印证了万达的一句口号“每一座万达广场,每一个城市中心”[4]。

2.4 有利于增强市民归属感和荣誉感

城市居民对于自身所居住城市的归属感和荣誉感,可以通过两个相对独立的层面进行考察,即地域意义上和群体意义上的城市归属感,地域意义层面主要是指经济和物质等客观条件,群体意义层面主要是指社会和思想心理、文化观念方面。城市归属感和荣誉感来自社会、经济、文化进步,来自社会物质形态和精神生活发展,缺乏城市归属感和荣誉感,会使城市缺少集体凝聚力,甚至会导致集体走向分崩离散。

城市综合体成为推动城市发展很好的象征性符号,它会成为一座城市精神的象征[5]。如纽约华尔街就是美国城市精神的象征,世界金融中心的象征,世贸大厦的倒塌不仅仅是经济上的损失,更大的损失是象征性符号的消失,精神上的摧毁。中国在全球地位的提升是建立在古文明与现代经济协调发展的基础之上,中国城市的印象是以现代、古代象征性建筑物为基础的,因此让中国百姓产生很强的归属感和荣誉感。再以宁德为例,过去宁德是个小渔村,经济落后,基础条件差,宁德人都不愿承认是这里人,也反映了宁德人还是很热爱家乡的,所谓“家丑不可外扬”。撤地建市后,宁德中心城区建设快速发展,城市面貌明显改观,在环东湖城市景观点上,时常有人谈起城市归属感和荣誉感的问题,流露出的是市民的自豪感和紧迫感。仅仅拥有肯德基和沃尔玛不足以满足市民需求,城市综合体将古代文明与现代文明有机结合,能够让有形的综合体承载着历史文明成为现代城市的灵魂,强烈激发着市民归属感和荣誉感。

3增长极理论在城市综合体中的应用

3.1 增长极理论可以解析城市综合体的聚集效应和扩散效应

增长极理论最初是由法国经济学家弗郎索瓦·佩鲁(Francois Perroux)提出来的[6],他认为,如果把发生支配效应的经济空间看作力场,那么位于这个力场中推进性单元就可以描述为增长极。增长极不仅能迅速增长,而且能通过乘数效应推动其他部门的增长。因此,增长并非出现在所有地方,而是以不同强度首先出现在一些增长极上,这些增长极即城市综合体,通过不同的渠道向外扩散。

3.2 聚集效应

以商业聚集人气是一条被实践证明的有效做法[4]。城市综合体以其强大的资金投入和超强功能吸引力,迅速吸引城市周边商业经济活动向综合体迁移,拉动其他经济活动不断趋向综合体,吸引社会各类资源。综合体聚集效应过程,首先是经济活动和经济要素的极化,然后形成地理上的极化,从而获得各种集聚经济,集聚经济又进一步增强综合体的聚集效应,通过快速交通网络和信息网络实现加速增长和扩大吸引范围。因此,随着城市的建设、综合体的运营,城市综合体得以迅速成为人流、财富、商机的聚集区域。

3.3 扩散效应

综合体通过一系列联动机制不断向周围扩散,以收入增加的形式对周围地区产生较大的乘数作用。扩散效应促成各种生产要素从综合体向周围商业不发达地区辐射,即通过综合体的扩散功能带动周边地区经济迅速发展,从而逐步缩小与周边地区的差距。在发展的初级阶段,聚集效应是主要的,当增长极发展到一定程度后,聚集效应削弱,扩散效应加强[6],综合体因此成为拉动城市发展的重要引擎和加速器。

4结语

城市综合体有利于快速形成城市中心,加速局部经济增长,从而实现中心城市的聚集和扩散功能,缓解外部力量对本区域经济的压力,减小区域人才、资金、资源外流,吸引外部力量服务于本区域经济建设,达到完善城市功能,改变城市面貌,提升城市品位,发挥中心城市示范引领作用,营造良好的投资创业环境和宜居生活环境,对加快中心城市建设,推动环三跨越崛起具有重要意义。

摘要：通过分析宁德中心城市区位环境和现状,探讨了综合体建设对城市发展的作用,同时应用增长极理论,解析了城市综合体的聚集效应和扩散效应,为加快中心城市建设,推动环三跨越崛起提供决策参考和理论支持。

关键词：城市综合体,中心城市,建设,增长极理论,区域经济

参考文献

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[2]李宪建.宁德区域中心城市建设的五大要点[J].发展研究,2007(1):21.

[3]殷慧勇.城市综合体是未来的城市灵魂[N].华夏时报,2008-12-11.

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[5]王丽云.三线城市“城市综合体”价值最大化实证研究[J].湖南人文科技学报,2009(12):4.

城市综合体华美转身 篇8

高栋：城市综合体的建设，决不仅是一个节点的建设，而是—个从政府到开发商到消费者都需要专业产业链建设的过程，是一项长期的系统工程，其前期规划、资源整合、功能定位、建设施工、后期运营的复杂度不是住宅所能相比的。

二、三线城市的城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。一些具备较强的获取土地能力和建设开发能力的开发商在商业地产领域里商业概念、资金实力、资源整合、运营能力相对缺乏，高层次的大型综合商业开发难度较大。

出于逐利性的考虑，不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报，归根到底是短期利益为主导，

“变现的短期价值”心态明显，缺乏长期经营“资产增值”的理念。因此，这就需要开发商具备长期作战的思想准备，毕竟城市综合体的价值在建设开发周期中具有明显的“长期价值溢出效应”。

尽管与一线城市相比，二、三线城市在经济总量、城市发展水平、内在和外来消费客群等方面存在着“先天性缺陷”，但是，这种“先天性缺陷”一旦找到好的突破口，就可以成为“后发优势”，这种“后发优势”的实现需要基于：济南城市综合体的发展应当做到现实性和前瞻性的结合，创新性与主题性的并存，功能的多元化，并强化资源整合，引入知名开发商，以加快城市综合体的发展。

因地制宜、推陈出新

二、三线城市综合体的建设，要以满足城市需求为出发点。因此因地制宜就尤为重要：

现实性和前瞻性

二、三线城市城市综合体的定位与功能一定要和城市经济、产业、商务商业等发展层次相吻合，并适当进行前瞻性、超前性定位。

创新性与主题性

凡是城市综合体都需要—个鲜明的主题，与历史文化、自然景观、区位属性相匹配，营造亮点，突出创新性、前瞻性、创意性、独特性，这些将直接提升城市综合体的软陛竞争力，拉升项目商业价值。鹏欣的“水游城”系列产品就属于此类成功案例。

功能多元化二、三线城市的城市综合体建设大多仍处于初级阶段，功能上与成熟的城市综合体存在较大差异，有待城市综合体功能多元化的发展。—个成熟的综合体集商业、办公、居住、酒店、文化、交通等多种功能为一体，而目前济南的城市综合体在功能上只能实现其中的一部分，其城市综合体功能较为单一、产品附加值低、成熟度低。

强化资源整合城市综合体项目在其开发、经营和管理的运作过程中，需要企业具备雄厚的房地产资金实力和强大的资源整合能力，而资源整合能力更为重要，这也是城市综合体高度集约性的城市功能体现。例如将与外部商户资源、经营者资源、轨道交通、公共交通资源、济南城市的文化历史资源、公共市民广场资源、会展资源、航站楼资源、城市绿化景观资源等的有效结合，在相互依存、相互补益的基础上辐射出去，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的城市功能体。

引入知名开发商

毋庸置疑，知名开发商具有丰富操作城市综合体的商业经验、资源的整合能力和资本运作能力强，其城市综合体的发展往往具备极强的前瞻性、标杆性，能够迅速提升二、三线城市商业商务发展的层次和城市品位。

万达模式难复制打通金融通道是关键

高栋：面对商业地产蕴含的可持续的巨大利益，众多开发商怦然心动，星级楼宇、城市综合体等商用物业不断产生，同时也面临着巨大的风脸。

如果说做住宅是利润多或少的问题，那么做商业地产则是生和死的问题。商业地产本身也是一个跨界的行业，不单纯是建房子那么简单，它需要对金融、零售商、消费者、招商运营、物业管理等领域都有所涉及，需要整合各方面资源，因此对开发商会提出较高的要求。

同内商业地产的领头者，无疑是万达。它首创的“订单商业地产”模式，通过与品牌商家的“拥绑式”战略合作，提高了万达商业项目的号召力，提升了商业价值，也减少了投资开发风险。2011年6月，绿地与沃尔玛、上影集团、国美电器等同内外知名商企建立战略全作关系，试图走上一条复制“万达模式”的商业地产之路。

其他开发商很难模仿万达的这种模式取得成功，首先万达抓住了转型进军商业地产的最好时机，其次万达商业很快形成了标准化开发模式，也容易其快速复制。万达在模式、资源等方面具有追赶者暂时无法超越的“先发优势”。

尽管面临着重重困境，中国商业地产的发展势头依然很猛，具有金融行业属性的商业地产，金融渠道、投融资平台创新，则成为解决发展困境的唯一出口。

对于持有型商业而言，需要大鼍的资金投入，而目前国内并没有成熟的“退出”机制。简单地说，就是金融渠道没有打通，这对甲方而言，势必造成比较大的资金沉淀。

打通金融通道，将商业地产证券化、资本化，似乎已成为商业地产发展的一大趋势，引入第三方的房地产信托、房地产投资基金，将商业地产的资金来源通过证券化的市场吸收，目前商业地产发展成熟的国家，例如新加坡，就广泛采用这种模式。

高栋：中国商业地产快速发展的背后，存在几大问题：首先商业地产发是一个融合各方利益角逐的过程，我们称之为“六方会谈”。商业地产之所以复杂是因为其客户群多元而非单一，其利益关系既纠结又冲突。在商业地产开发中会涉及到投资商、开发商、政府、运营商、零售商、消费者六方利益。如果说住宅开发是二元化的过程，那么商业地产开发就是六元化的过程。

其次，在商业地产开发过程中经常隐现的“五大难题”，开发商、建蒯币、零售商、专业服务机构、消费者均会遇到林林总总的问题需要协调解决。商业地产是个很复杂的产业链，定位、设计、招商、运营是一个整体，四者不能脱节。目前商业地产很多暴露的问题就是线路的脱节，例如商业定位与设计脱节、招商运营与设计脱节、商业地产开发各节点时间脱节。

商业地产开发需要专业的服务机构，但是“脱节”的背后凸显的是相关服务机构的缺失，这也将最终导致商业地产出现经营问题。

在商业地产服务领域里面，经常遇到的第一个问题是行业本身还不够成熟。三益不完全是一家设计公司，旗下有三个板块，建筑设计、商业板块，还有商业地产研究院做数据库处理、案例研究、出版专业书籍杂志。设计院板块从去年到今年接了1500万方的项目，其中不到20％的项目是由相对来说非常成熟或者专业开发商在运作。例如江苏正在建设的华润万象城；华润置地对商业具有非常强的把控力。但还有80％的客户对商业地产项目运营并不具有清晰的解读能力。所以，会更多地依赖商业地产服务公司，希望服务公司提供更专业的意见。

但是商业地产服务公司不一定能够提

供这么好的服务，因为商业地产的—个显著特点就是产业链特别长，涵盖定位、设计、招商、运营各个环节。目前商业地产服务领域的一个主要问题就是：商业地产专业分工、产业链良性生存受到普遍漠视，链条上的各合作方对公共规则不是共筑，而是蚕食。由此导致产业整体运行效率低下、不确定的人为因素不断增加商业地产经营风险和试错成本。

比如说顾问公司，在商业地产领域顾问非常重要，这个行业有很多非常优秀的顾问公司，但为什么现在很多顾问公司被客户边缘化呢?因为他们做的和客户要求的不匹配，如果你不匹配怎么来探讨你的顾问是否准确，是否真实呢?

第二，我们讲建筑设计，到今天为止商业建筑设计始终没有从公建设计里面脱离出来。但是商业地产在建筑设计时与其他公建设计在设计逻辑、理论和方法上是完全不一样的。为什么很多建筑师在商业设计时候感觉话语权很弱?因为建筑设计有时候对商业项目本身来讲，作用非常重要。但是这个话语权又不一定是排第—位的。业主会谈功能组合、业态配置和互动；但是设计中商业动线、出入口设置、平面花费，这些话题其实很重要，所以设计在整个体系中存在很大的缺失。

再讲招商，很多设计公司也好、建筑师也好，感觉招商是很遥远的话题，和设计本身没有什么关系。但是本质上，设计和招商也是紧密相连的。我们服务过的国内商业地产大佬们，他们的正常招商逻辑是这么做的：

第一阶段：在概念阶段，基本上大型主力店已经明确，例如影城、百货、冰场、超市等，在报批的前期主力店已经基本确认。第二阶段：在扩初阶段，500平方米以上的次主力店在确认和接洽中，主力店开始签约。第三阶段：在施工图完成之前，所有餐饮业态租户落实意向书，开始签署租赁合同。

在这个过程中，招商和设计必须无缝完成技术交接，所以招商这个话题在建筑设计定位中是必须紧密结合的。

所以我认为，在讲商业地产服务的话题时，环节脱节是商业地产服务的最大弊病。某—领域的服务对别的领域不太关心，或者不太了解。而恰恰在商业地产的运营和开发过程中，尤其如果你是一个非常成熟、非常专业的开发商，有强大的资源整合力和掌控能力，可能对这个要求比较弱，他会去把控所有问题，只要所有领域的顾问做好该做的事情。但是如果你碰到—个相对弱一点，或者把控力不是太强的，他需要有整体把控能力的服务商，能够把定位、设计乃至运营整合起来，内部共同协同面对甲方，目前的商业地产领域，这是一个很急迫的需求。