城市综合体的开发模式

城市综合体的开发模式（精选3篇）

城市综合体的开发模式 篇1

伴随我国房地产市场的不断发展, 一种新型房地产开发模式——城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发, 改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式, 但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中, 不难预见, 城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。

一、城市综合体的来源

城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的, 一般认为, 城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”, 它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合, 并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系, 从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

工业革命前, 主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式, 各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”;工业革命带来了机器化大生产, 在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步, 资本和劳动力源源不断涌进城市, 城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代, 一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散, 这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心, 有的甚至发展为相当规模的卫星城, 于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。

城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式, 简言之, 就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设, 而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为, 城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外, 至少还有以下三方面的优势:

一是, 城市综合体开发使城市规划、设计更加合理, 有助于提升城市形象, 增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一, 需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要, 然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设, 因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱, 而城市综合体开发中, 在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后, 才做出整体、系统的规划与设计, 故恰好能弥补传统开发模式的不足。

二是, 城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心, 形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看, 城市综合体开发一般采取商业房产为基础, 带动住宅、公寓、商务办公, 辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式, 往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色, 细分了市场客户群体。因此, 城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如, 广州的万达广场、深圳的华润万象城等, 一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。

三是, 城市综合体开发还有利于缓解城市的交通压力。众所周知, 很多大城市几乎每天上下班高峰主要交通干线都会出现不同程度的交通拥堵现象, 究其根本原因乃是城市居民区和工作区相距较远造成的。由于城市综合体在开发商业、商务办公的同时也开发相应的公寓、住宅和酒店作为配套, 这样就为在综合体工作的人们提供了就近居住的可能性。

二、城市综合体的开发模式

总体来说, 我国现阶段城市综合体开发的基本模式为, 商业先行配套 (包括但不限于住宅、酒店、商务办公等产业) 跟进, 辐射相关产业的发展模式。城市综合体开发的具体开发模式如下。

首先, 科学选址是城市综合体项目成功的关键。与传统的房地产开发不同的是城市综合体项目对选址的要求特别严格, 因为城市综合体开发是以商业地产开发为龙头带动相关配套建设的, 而交通、人口密度、客户群体等方面的条件又直接决定了商业项目的市场定位, 所以从这个意义上讲, 选址是日后城市综合体项目成功运营的前提。一般来说, 城市综合体项目会优先选址在交通便利、人口相对集中的城市核心区和商业相对集中的次中心区。以广州万达广场的选址为例, 它位于广州旧白云机场的南端, 周边有三元里、广园新村、柯子岭和机场生活区等几个大型的生活社区, 人口相对集中;同时, 它西邻机场路、解放路, 东接广园路, 南依白云大道, 更有地铁二号线从其项目经过, 可以说交通条件十分便利。另外, 附近还有中国音像城、化妆品批发城、三元里五福针织城、挂花岗皮具城等数家大型的商业中心, 商业氛围浓厚, 配套成熟。

其次, 分期开发、商业先行是城市综合体开发的基本途径。综合目前我国成功的城市综合体项目可以看出, 综合体的建筑面积一般都在30万平方米以上, 很显然, 如此庞大的投资工程一次性完成是不现实的, 因此, 城市综合体项目基本上都是走分期开发的道路。此外, 分期开发中为何又要商业先行呢?笔者认为, 优先开发商业地产有以下优点:一是, 通过商业部分的开发能迅速提升周边房地产的价格, 为后期配套住宅开发做好铺垫。成熟的商业配套是提高住宅销售价格的重要因素, 因此, 优先开发商业部分是确保后期开发利润提高的重要方式。广州万达广场开发后, 旧白云机场地价高企、地王频出就是很好的例证。二是, 商业项目的成功运作有利于后期楼盘的销售推广。通过商业项目的运作可以增加项目本身的美誉度和影响力, 同时, 也有利于吸引来此购物的客户关注本项目的后期产品开发。

最后, 迅速成功运营商业地产是城市综合体开发的核心。成功运营城市综合体中的商业部分, 不仅有利于迅速收回前期商业地产投资成本, 而且为提高后期房地产开发利润提供了重要保障。目前, 城市综合体项目商业部分的运作模式主要为万达广场创立的“订单式开发模式”, 即房地产开发企业先与有影响力的知名商业单位签订长期战略合作协议建立战略联盟, 商业部分建成后将50%左右的商铺以相对优惠的价格优先出租给战略联盟商, 剩余商铺再出租给其他非战略联盟商。这样做的好处在于, 战略联盟商以较低的租金优先入驻, 能迅速提升本项目的商业影响力, 以吸引广大消费者前来消费, 进而可以顺理成章地抬高其他商铺租金。万达广场与商业巨头沃尔玛、新加坡大食代餐饮集团、肯德基等结成商业联盟, 就是很好的证明。

三、城市综合体开发模式的不足

城市综合体开发模式同样是一把“双刃剑”, 除了上述优势外, 还存在不足, 值得进一步思考与改进。

第一, 投资巨大、技术含量较高, 对开发商的实力要求比较严格。城市综合体开发建筑面积动辄几十万平方米, 甚至上百万平方米, 并且前期商业运作具有资金需求大、回笼慢的特点。此外, 由于城市综合体开发不同于单纯的传统房地产开发, 它往往涉及到规划设计、交通、信息通讯和综合性物管服务等多个新领域, 对开发企业的技术及管理都提出了更高的要求。因此, 若没有雄厚的资金和技术实力为后盾根本无法完成整个项目的开发建设, 这也是目前仅有万达、华润置地、凯德置地等少数房地产大鳄才进行城市综合体开发的主要原因。无形之中就为大多数中、小开发企业进行城市综合体开发设置了较高的市场准入门槛, 不利于市场竞争, 容易导致垄断。

第二, 订单式开发的商业模式不利于各商家的公平竞争。在订单式开发模式中城市综合体开发企业一般采取“只租不售”的方式经营商业地产, 为了引进战略联盟商 (通常为大型知名企业) 入驻城市综合体, 往往将位置较好的商铺以微利甚至亏本的价格租给其战略联盟商, 商业部分的利润是靠后来进驻的非战略联盟商 (通常为中、小商户) 的租金支撑。这样势必导致实力雄厚的战略联盟商经营成本显著低于后来进驻的非战略联盟商, 对于本来就实力相对较小的非战略联盟商来说, 无疑是雪上加霜!若长此以往, 并且管理不善, 最终势必影响开发企业的经营利润及资金回笼。

第三, 城市综合体开发容易受到苛刻的选址条件的制约。如本文前面所述, 正确的选址是城市综合体开发成功运作的第一步, 因此, 选址是否科学直接决定了城市综合体开发的成功与否。城市综合体开发不仅受到人口数量、交通条件、周边商业氛围的影响, 还要受到诸如人们收入水平、消费习惯、文化等多种综合因素的影响。由于当前我国经济发展不平衡, 不同区域的文化、消费习惯差别较大, 因此城市综合体开发未必适合于每个城市。例如, 因为所在城市不同, 重庆万达广场的影响力就不如广州万达广场。

综上所述, 就目前来说, 城市综合体开发属于一种新型的房地产开发模式, 它颠覆了传统商业地产的运作方式, 有着强大的生命力, 必将对我国房地产市场的可持续发展产生深远影响。但它尚不成熟, 还有很多亟待完善的地方, 需要理论和实务界进一步探索完善。

城市综合体的开发模式 篇2

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？

城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。

万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。

万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。

不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。

说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。

去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了！”龙先生睿智！

区里领导觉得好，那才是真的好！

至于入住河西新区的数十万居民的需求、河西发展的大方向……和马上就能进口袋的金钱相比，不值一提！我当个官才几年啊？几十年规划和我有什么关系啊？！（虚拟台词，请勿对号入座！）

12月18日，河西万达盛大开业，万达王总声称将再在南京建造5座城市综合体……

先不谈王总的雄心壮志，我们先来剖析一下，何为“城市综合体”？

城市综合体从功能业态定义，国外称之为HOPSCA即Hotel（酒店）、Office（写字楼）、Park（公园）、Shopping mall（购物中心）、Convention（会议中心、会展中心）、Apartment（公寓）。这一定义，是城市综合体内部“商业生态系统”的价值体现。

我们再反过来看河西万达的所谓城市综合体，却发现仅仅是Shopping mall和Apartment的结合体，离HOPSCA还缺了很多。

Hotel、Office当然能做，但是是做大环境的缔造者还是跟风者却完全是两个概念：缔造环境需要勇气，并且需要前期大量的投入，同时还要忍受可能多年的无回报或少回报；跟风的不过是想赚钱的。假如万达在河西万达的布局对这一块有所布局，我会尊重万达，但事实只能说明万达就是一个市侩的开发商，而万达在南京之前操作的多个项目也是如此，金钱是第一位的，责任是可以忽略不计的。

至于Park、Convention就更不用指望万达来操作了，都是吃力不讨好，不赚钱的项目。

南京目前按照城市综合体概念进行布局的只有奥体CBD区域，Hotel有联强，Office有紫金、中泰、奥体名座、嘉业国际、尚未竣工的新地、金奥，Park自然是CBD一期、二期中间的河西中央公园，Shoping Mall目前尚未成形、但家乐福、苏果、红星等已逐步在CBD周边完成布点，Convention自然有CBD二期西侧的金陵会议中心+国际博览中心，Apartment更是星罗密布、从内而外的包围了CBD。而在各方苦心经营，让这样一个城市综合体打造完善的过程中，建邺区政府见异思迁，对入驻的万达大加吹捧，令整个河西商业的规划布局发生了根本性改变，实在是令人大跌眼镜。

万达伤害了谁？近看，是伤害了入驻CBD的诸多开发商，尤其是中央公园的美食街以及嘉业国际的女人街，由于万达的忽然搅局，招商一停再停，中央公园美食街原计划09年5月开张，到今天都没有任何动静；女人街原定09年底开业，却由于大批商户的转投，而只能再次推迟。在这儿不能不感叹万达的商业运作能力和政府方面的周旋能力，但是建邺区政府的短视将至少使河西南部的发展又滞后好几年。

万达还伤害了谁？是伤害了龙江苦心经营了十年而好不容易形成的商业环境。从龙江到万达，区区4-5站距离，万达的出现直接冲击的是新城市广场的商业圈布局。假如万达是在CBD附近布局，那么将与龙江南北呼应，各自辐射周边的居民，但目前万达的位置根本就摆出一副抢生意的架势，相比较而言，万达比龙江在交通上更具优势，二号线今年的通车将进一步引入客流，同时对原龙江商圈的客户大量截留。

不谈未来的发展，河西经过十年的发展其实已经形成了三大板块：龙江、江东、奥体。龙江板块已趋于成熟，并无太大的发展空间；奥体板块仍有大量的空地待售，是未来建设的主要战场；而江东，其实是新老夹杂，最大的优势在于与主城区的适中距离。河西万达的开张是否会对江东板块未来若干年的发展产生根本影响呢？依我看，会！而且开发商的胃口会促使政府将目光转向南湖、茶南一带有20年上下历史的老区，新一轮的大规模拆迁很有可能又要拉开帷幕。毕竟江东一带并无太多的空地来做开发。

说了不少废话，其实只想说一句，万达就不要再自诩所谓的城市综合体了，万达只不过在挑HOPSCA中最具利润的两个环节进行操作，对于万达而言，这不过是个生意。而区政府在里面所扮演的角色完全没有任何远大的前瞻，只不过是向短期利益和短期政绩屈服的过客而已。

去年年末，万达为造势邀请了龙永图先生来做讲坛，在现场交互环节中，主持人代表开发商向龙永图先生提问对万达的项目感觉如何，龙永图先生说道：“刚才区里的领导总结的很好了，我就不重复了！”龙先生睿智！

区里领导觉得好，那才是真的好！

城市综合体的开发模式 篇3

三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。

目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面：

1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。

2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。

注意：

三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。

3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。

在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。

首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大

环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。

其次，俗话说一方水土养一方人，必须详实了解该城市的风俗人情和生活习性，（比如当地有什么名胜民俗，有什么名人轶事，人们对房型的要求等等，）只有了解了这些，才能准确把握他们的心理，才能制定出切实可行的产品策略，才能真正打动他们的心。这一条是操盘成功与否的先决条件，它决定了以后整个销售策略是否能够顺利执行，是否能够达到预期的理想目标。这也正是许多在一二线城市做得非常出色的代理公司，为什么在三线城市很难立足的主要原因。就是因为缺乏这方面的了解，即使去了解了，由于时间和精力的关系也不会很深入。而后，在深入研究市场需求特征的基础上，做好产品优化工作。

第三，“合情合理”的传播途径。在大城市，早餐点上你随处可见一人，一碗豆浆，一包油条，一份报纸的组合场景，在公共汽车上，看报纸更是人们打发时间消磨时光的必然首选，也就是说读报已经成为人们的一种习惯，成了了解信息的首选途径。报纸也成了楼盘广告的首选媒体。但在三线城市则不然，人们并没有养成读报的习惯，报纸媒体在这里成了从属性和品牌性媒介。推广工作要充分考虑当地的情况，可行性要侧重考虑。这是一个非常重要的问题，许多策划者在操作三线城市楼盘的时候，往往根据大城市的习惯来想一些大创意和大规模媒介组合，到执行的时候发现根本不是那么一回事，结果往往事倍功半、人疲财耗，有的甚至因为虎头蛇尾，为当地人所垢病。事实求是的态度是做策划推广工作的前提，大城市有大城市的完善推广环境，小城市也有小城市推广的优势条件，可以说在三线城市发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择。更是节省广告费用支出，创造广告效果最大化的首选。因此在三线城市必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。

第四，广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三线城市人们对广告接受的差异和认可度。在一二线城市，广告你可以随便创意，只要不违反广告法。但在三线城市你必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。举一个简单的例子，在思想开放的一二线城市适当的裸露那是美，但在三线城市却有伤风俗。这就是人们观念的差异，也就决定了人们对新鲜事物的接受程度和能力。为什么要了解当地的风俗情，这就是原因之一，因为只有这样在广告推广中才不会犯忌讳，才不会成为人们饭后的谈资和笑柄。

第五，销售说辞的地方性。曾经有一个朋友向我抱怨，说他以前在公司是绝对的销售冠军，每个月成交几百万那都是很正常的事，但自从公司把他调派到某三线城市后，销售业绩还不如公司从当地招聘的销售人员。后来有一次笔者亲眼目睹了他同客户的谈判过程，终于明白了其中的原由。原来是因为他的销售说辞太专业了，当客户听到他说层高是多少，开间进深是多少时只是一头雾水，如听天书，根本就不知所云，起码的沟通都不能，还何谈成交。反观，另一当地销售人员，用半生不熟夹杂着浓重本地方言的普通话却能介绍的头头是道，客户更是面带微笑，听的津津有味。所以，在一二线城市屡试不爽的销售说辞，在三线城市必须充分结合当地的实际情况加以改进。所谓的看人说话，其实就是找到“共同语言”。

第六，良好的人际关系网络。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在三线城市真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的，客带客就是最好的证明，笔者曾经接待过一个这样的客户，只这一个客户就介绍了五个朋友来买房子。搞好与当地政府和主管部门及媒体之间关系的重要性就更毋须多言了。

第七，注意品牌的累积，通俗讲就是“好名声”。一般来说，开发商在一个三线城市做出一个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下一个项目创造良好的社会环境。比如建立客户关系营销资源库，维护客户关系，当然，对于一些打一枪换一个地方的开发商而言，虽然不一定会听得进品牌的道理，但作为我们来说，必须尽到这一份责任。地产大佬潘石屹说过“赚钱是商人的道德”，我们认为：钱要赚，名声也要赚；今天赚到的好名声，其实也是为了明天赚更多的钱！

中小城市房地产开发具备一些明显的优势：一是土地、税收等政策优惠，综合成本低；二是机会成本小，有时依靠政府支持，一些重要部门（税务、电信、银行等）和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在：一是市场容量小，如果项目过大则难以“掉头”；二是消费能力相对偏低，如果一个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻；三是地方政策变化大，有时一届领导一个局面。

因此，对开发商而言，在中小城市开发房地产项目要特别注意五点：一是要算准开发周期，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成；二是要做好充分的市场调查，更要做好民间访查，这不仅涉及项目和产品定位，也关系到营销方式；三是广告推广一定要结合当地现状，大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用，或许会碰得头破血流，假如在一个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城，你吹的越玄他越心理没底，眼见为实和身临其境才是比较恰当的操盘思路；四是在营销过程中口碑相传的影响力很大；五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。

总之，做三线城市，一定要因地制宜不能生搬硬套以前的营销模式，要加以变化利用，更不能盲目推测，脱离当地的实际情况。伟人说过的“具体情况具体分析”，放到地产营销上亦是至理名言。

三线房地产市场营销五法

三线城市楼市的发展情况、城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此操盘的时候也是手法不一，但有些环节还是非常重要且必须要做的。