城市综合体项目

城市综合体项目（精选12篇）

城市综合体项目 篇1

摘要：随着经济的快速发展, 我国的城镇化进程的加速, 不管是在新建立起来的城市里, 还是在旧建立起来的城市里, 已经存在或者正在修建一些城市商业综合体项目。这些城市商业综合体的结构一般是比较复杂的, 涉及多方面的内容, 包括建筑物的结构, 业态, 建筑物的功能, 还有里面的电气的专业设备等等。电气的专业设备在城市商业化综合体里面应用广泛, 除了要解决电气专业设备的安全问题外, 我们还需要考虑的是节能的问题。如果能做好城市商业综合体项目电气节能, 那么就能节约很多的资源。下面我们将介绍如何做好城市商业综合体项目的电气节能措施。

关键词：城市商业综合体,电气节能,对策

随着全球经济的发展, 人类越来越多的使用着大自然遗留给我们的宝贵资源, 使得资源越来越稀缺, 我们留给后代的资源越来越少, 所以在21世纪的现在经济的可持续发展已经是每个国家的共同的发展方向。在我国国内, 随着城镇化的进程的推进, 建筑行业的繁荣与快速的发展, 使得城市商业综合体越来越多, 这些商业综合体确实给人们带来了巨大的便利, 但是与此同时它们也给我们国家本来就稀缺的能源, 造成了巨大的压力。我国的供电局里面的电力及其稀缺, 每到夏天的时候, 总会有牺牲农村利益, 去维护城市家庭, 商业综合体利益的时候。所以我们必须要在城市商业综合体中的电气项目中节能, 来减少我们对资源的利用, 使得我们的经济和资源都可以可持续的发展下去。

如何设计城市商业综合体项目才能够使我们使用的资源更少, 使它们对环境的污染更小, 使它们更加的经济与环保, 是我们迫切需要解决的问题。我觉得在现在这一阶段, 我们需要在保证城市商业综合体在能够正常运行的情况下, 我们可以使用现在不断出现的新技术, 新方法, 去处理和解决这一问题, 把城市商业综合体所需要的能源, 降到最低, 是我们的资源得到最有效和最大化的利用, 这样也可以使我们的环境更加的绿色和环保, 最后达到即可以保证人民的生活质量又可以保证经济平稳的发展下去的目的。所以, 我觉得我们应该在城市商业综合体的设计之初, 就要不断的完善电气设备的节能的措施和方法。下面我就来介绍城市商业综合体电气节能的措施。

一、完善供电和配电系统的节能设计

第一, 在现在的城市商业综合体都有一些基本的特征, 就是其建筑面积大, 业态多种多样, 它是将办公, 商业, 居住, 旅店, 展览, 餐饮, 会议, 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合, 并在各部分间建立有一种相互依存和相互助益的关系, 继而形成一个高效, 多功能的城市商业综合体。综合体的供电量消耗巨大, 可以根据它其中的耗电设备的分布等因素进行合理的设计, 完善供电和配电系统的节能设计, 尽量减少电能损耗。第二根据业务容量要求以及经营的总体需要来确定变电所的总体数量, 同时还需要考虑制冷以及采暖系统的总体电能负荷情况, 确定变压器设备的投资, 避免盲目进行资金投资造成财务和电能两方面的损耗。第三, 在进行规划设计之前, 要尽可能地掌握每一系统各设备的电能消耗情况, 以免过多的估计造成变压器的容量偏大, 电能浪费。第四, 因为综合体的整个供电系统中电路繁多, 检测极为不便, 所以需要在每一个电路回路上设置多功能电能表, 对每一回路的用电设备的耗电情况进行实时的监测, 同时最好要设置智能电源管理系统, 在达到精确管理的同时还能减少工作人员的负担, 降低劳动强度。

二、变压器的节能设计

第一应尽量使用能够节能的变压器, 在每一个细节上都要做到最小的耗电量;第二要减小电阻, 电阻变小后可以降低在线路中的热量损耗, 同时还考虑到各项费用支出, 尽量增长变压器的使用寿命;第三我们要尽量选用大容量的变压器, 从而减少台数, 同时也可以节省空间, 提高空间利用率。

三、提高功率因数

提高供电和配电系统的功率因数, 是一个新兴的节能措施。无功功率补偿目前受到越来越多人的欢迎, 是好多学者目前的研究对象。无功功率不但影响供电和配电系统的电能质量而且还影响供电量, 极大的增加了电能的损耗, 所以采用无功功率补偿的办法, 不但可以提高电能质量而且还可以降低电能损耗, 提高供电量。

而无功补偿装置的放置以及安装的方法也有遵循一定的规则, 在安装之前要对城市商业综合体进行全面的规划, 合理的布局, 在不同的耗电级别上进行不同的补偿, 平衡整个商业综合体的空间供电系统。

四、照明系统的节能设计

城市商业综合体要想有效的控制供电、配电系统就必须要考虑整个照明系统, 既要保证不影响正常业务又要保证不浪费, 达到电能的充分利用。要想完善照明系统的节能设计就要从三个方面进行整改, 首先是用什么照明?除了室内的人工照明系统外我们还可以充分地利用自然光, 通过考虑每一时段的自然光照射强度以及照射角度, 巧妙地设计城市商业综合体的建筑空间, 达到自然光与人工照明系统的有机结合, 达到照明节能的目的。其次是合理的光源, 灯具的选择要保证达到最基本的要求, 即高效, 节能, 环保。同时灯具的功率系数也不宜太高。最后是恰当的照明控制方式, 以城市商业综合体的项目特点为依据设计一个智能的照明控制系统, 在公众场所以及室外, 楼道里可采用声控系统或节能自熄开关。

五、泛光照明的节能设计

LED泛光照明技术是目前使用的最为广泛的环保节能技术之一, 不但响应了政府节能减排的政策而且还是环保的绿色能源。城市商业综合体一般都位于市中心地带, 作为一个超大的建筑群, 要想在夜晚释放自己的美丽, 这就需要用大量的各种各样的灯光来修饰, 不仅要色彩不同还要保证外形设计的多样性和独特。如果采用传统的照明设计, 不仅达不到视觉上的享受而且还会造成大量的电能损耗, 所以LED泛光照明技术就成为了我们最好的选择之一。作为一种新型的高效节能的绿色光源产品, LED技术带来了传统泛光技术的一场革命, 它代表了未来照明行业的发展大趋向。

六、通风空调系统的节能设计

通常来说, 空调耗能大概能占到建筑能耗的一半, 所以空能系统的节能设计是必不可少的。在城市商业综合体项目中, 由于各种需要, 通风空调系统应结合天然冷源, 减少水泵循环时电机的能源损耗, 同时还可以采用智能控制系统等。通过这些措施来达到空调节能的效果。但是在节能环保的前提下, 还应保证室内的舒适, 包括室温、湿度等基本条件。可以根据合理布局通风空调设备的位置, 在不同的季节, 不同的时段采用不同的通风量, 同时安装智能控制系统, 达到最好的控制效果, 实现高效节能。

结束语

建筑能耗一向在我国的能源消耗中占有非常大的比例, 为了缓解我国的能源供给压力, 在城市商业综合体项目中除了要考虑其设计的美观性, 安全可靠性以及经济性等基本指标外, 最为重要的是供电以及配电系统的节能问题。在进行供电以及配电系统的节能设计, 一定要做到全方位的考虑包括照明系统, 空调系统等, 做到最大程度上的节能效果, 有利于我国加快建设资源节约型, 环境友好型社会, 实现社会主义的科学发展观。

参考文献

[1]邓樱.全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇.建筑结构, 2007 (3)

[2]高东峰.变频节能技术在风机中的应用[J].工控网, 2009, (2)

[3]任元会.提高认识, 实施标准, 推进建筑照明节能[J].建筑电气, 2005 (2)

城市综合体项目 篇2

合同（协议）书

甲 方：※※※人民政府 法定代表人：※※※（政府县长）乙 方：※※※※※※※※有限公司 法定代表人：※※※（公司总经理或董事长）

（导语）：为※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※※，※※※※※※※※※※※※※※※※。根据相关法律、法规和产业政策规定，就乙方投资建设该项目的相关事宜，甲乙双方在平等互惠、共同发展的原则上，达成如下合同（协议）条款：

一、项目建设相关内容

1.项目名称：※※※※※※※※※※※※※※※※ 2.项目地址：※※※※※※※※※※※※

3.建设规模及内容：

（1）建设规模，用地面积约※※亩，实际建筑面积约※※平方米（具体以实际挂牌出让面积为准）或（具体以乙方与农户签订的土地租赁协议面积为准）。

（2）建设内容，※※※※※※※※※※※※※※※※、※※※※※※※※、※※※※※※※※；※※※※※※※※、※※※※※※※※。

4.投资总额：※※※※万（亿）元人民币

5.建设期限：以※※※住房和城乡规划建设局发放的 《开工通知书》中批准的开工时间起计算（自取得土地流转使用权之日起计算），※年（月）内完成项目全部工程建设。如因不可抗力因素影响项目正常建设，可适当延长开发建设时限。

6.经营方式：合同签订后，按国家产业政策，独立投资、自主经营。

7.经营期限：以国家法定土地使用年限和相关产业政策为准（以乙方与农户签定的土地流转合同年限和国家相关产业政策规定为准）。

二、优惠政策及相关事宜 1.优惠政策：

乙方投资开发该项目的政策优惠，按照2012国发2号文件及武陵山区扶贫攻坚政策和贵州省、市、县现行优惠政策（可增加国家关于扶持相关产业的有关政策条款）相关条款执行。

2.相关事宜：

(1)乙方项目建设用地，按照※※建设用地标准，根据国家建设规划要求依法取得。同时不得擅自改变土地用途。(3)乙方因项目建设需要对外进行融资合作、资金借贷，该合同不能作为向外融资、借贷的依据，因此所涉及的法律和经济责任由乙方自行承担。

(4)合同签订后，乙方办理项目申请立项及相关手续可以该合同为准。

三、甲方权利和义务

1.通过招商引资方式引进乙方建设，并按照法律程序协 助乙方申请※※※※※※※※※※※※项目的行政许可，同意乙方在取得项目开发权、土地使用权后，在项目规划区按规划开发建设。

2.在合同有效期内除非乙方自愿放弃或经乙方同意，甲方不得擅自转让该地块，或在该地块上设置用益物权、担保物权等限制物权，或另引进合作者对该地块进行开发。3.协助乙方向上争取国家对该项目建设的扶持资金，该资金全额用于企业发展生产，由甲方相关部门监督和审计乙方对该类资金的使用（适用生态旅游及农业类项目）。4.监督乙方在开发过程中的质量和安全。按照乙方的项目实施进度计划，对工程进度进行监督和督促。

5.协调供水、供电、通讯等部门将有关设施铺设到该项目用地红线，并与乙方建设用地区域内的相关设施相衔接。6.督促相关职能部门协助乙方办理好项目用地前期手续，帮助协调乙方与当地群众、相关部门的关系，维护好项目区内治安秩序。为乙方提供良好的投资外部环境，依法维护乙方的合法权益。

四、乙方权利和义务

1.必须在※※※注册成立具有独立法人资格的项目公司或分支机构，并由其合法继承和履行乙方与甲方签订的所有合同和协议的权利及义务（适用外来投资企业和投资自然人）。

2.通过挂牌出让（租赁）方式依法取得※※※※※※※※※※※※（开发）建设项目土地使用权后，即享有该项目开发权、自主经营权和处置权。3.合同签订后，乙方即开展《※※※※※※※※※※※※（开发）建设项目修建性详细规划方案》和施工图设计，设计方案必须经甲方有关部门及专家评审通过后方可实施。4.项目所涉及的土地征收、房屋拆迁安置补偿、用地及场地平整等全部费用由乙方全额承担，自行负责项目区内水、电、路及通讯网络设施建设工作，并承担全部费用（适用有固定基础实施建设类项目）。

5.必须遵守国家相关法律、法规政策和相关管理规定，做到安全施工。按国家相关法律、法规政策和相关管理规定自觉缴纳相关税、费，不得拖欠农民工工资。项目建成投入经营前，依法办理完善相关的合法经营手续，并接受相关部门的依法监督检查。

6.必须保证该项目建设的工程质量，严格按照各项安全 规程规定进行施工和经营管理，确保施工人员及周边环境安全，避免出现安全事故。如发生生产安全事故，由乙方负责承担责任。

7.项目建成后，其从业人员由乙方自行决定招聘，在同等条件下，优先在※※择优招聘。按照国家和省有关规定办理从业员工养老、医疗等社会保险。

8.按照贵州省招商引资有关政策规定，根据甲方招商引资管理部门和项目所在地行政主管部门要求，报送资金到位凭证及其他项目备案资料。

五、违约责任

1.乙方不得擅自将此合同中涉及的项目及内容进行调整或变更。如需要调整或变更项目涉及的内容，乙方必须报 请甲方同意后方可实施。如乙方擅自调整或变更设计、规划等项目涉及的建设内容，甲方主管部门有权依法强制拆除并限期整改，由此造成的损失由乙方自行承担。

2.由于甲方不能及时供地或不能及时完成征地、拆迁致使乙方项目不能正常建设所造成的损失，由甲方承担（不可抗力因素引发的除外），同时开发时间顺延。

3.因乙方自身原因，致使项目无法实施，造成的一切经济损失由乙方承担，凡给项目区居民或农户造成破坏的，由乙方负责恢复或赔偿相应的经济损失。

4.合同签订后，乙方必须在※※个工作日内向甲方投资促进局项目风险保证金专户（开户行：工行※※※支行，账号：※※※※※※※※※收款人：※※※※※※※※※）打入※※※万元项目风险保证金。在乙方按照合同约定时限如期开工后，甲方按照乙方施工进度分※※返还给乙方。即，※※※※※※※※50%，※※※※※※※※50%。如乙方在建设过程中发生施工责任事故、拖欠农民工工资等责任问题，甲方有权动用该保证金处理因乙方原因导致的相关遗留问题。

4.乙方必须如期开工、按期完工。如因乙方原因未能按期完成项目工程建设内容，则甲方有权追回乙方已按本合同享受的全部优惠、奖励资金，同时，甲方有权收回该项目的开发权及土地使用权。

5.本合同签订后，一方因遭受不可抗力因素致使本合同无法履行或违约，不承担违约责任，但应在不可抗力发生后第一时间通知对方。

六、本合同未尽事宜，在项目实施过程中由双方协商解决或另行签订《补充协议》。在项目建设阶段所签订的《补充协议》以及出台的会议纪要或备忘录是本合同的组成部分，和本合同具有同等的法律效力。协商不成，通过向项目所在地人民法院诉讼解决。

七、本合同中所称元，均指人民币；本合同中所称日，均指工作日。

八、本合同经双方法定代表人或委托代理人签字（盖章）后产生法律效力，但本合同项下涉及的土地使用权内容以乙方通过程序取得为准。

九、本合同壹式三份，甲乙双方各执一份，甲方投资促进局存档一份。复印件分别报送有关部门，经双方法定代表人或委托代理人签字（盖章）后即产生法律效力。

甲方：江口县人民政府（章）乙方:（章）

法定代表人签字： 法定代表人签字：

委托代理人签字： 委托代理人签字：

城市综合体项目 篇3

【关键词】城市综合体；项目开发；运营管理

随着我国国内经济的不断发展，城市综合体在时代发展下应运而生，它是一个国家内部地区的综合总体经济发展到一定程度的一种特定产物，对于世界上的发达国家和发展中国家的发达城市，也不乏众多成功的例子，其中万达广场的城市综合体项目就较为成功。对于城市综合体的研究，在考虑了开发的同时，也要深化运营管理，以其时代的模式获得最大的经济利润，方便人们的同时，更创造了更多财富，增加了国内的GDP。

一、城市综合体的概要

（1）城市综合体的背景与产生要求，在引言部分已经有所说明，城市综合体早在1986年的巴黎的拉德方斯诞生。关于城市综合体的现代化定义，它可以从广义方面进行相关归纳，城市的综合体所指为城市内体量比较大，囊括了住宅、商业、写字楼、会展、酒店、餐饮以及娱乐等相关功能为一体的一种复合型的现代建筑群体。它所具有的功能相对来说比较复杂，各个功能之间又是相互依存与相互影响的，可以说是一个发展的链条，也可以把这个商业综合体看成是一座小城，城中之城。（2）城市综合体在产生背景之中，还需要对活力以及繁华有所追求，变成综合体进一步开发的前提催化剂，一定程度上可以促使规划者能够重新认识到城市的中心区域，其效率之高、价值之大以及综合性角度。基于此种事实原因，应该结合具体的例子进行透彻的分析，做好城市综合体的深入研究。

二、深入研究城市综合体在开发上的重点

（1）首先，就以南京河西万达广场的综合体项目为例，應该明确这个项目所处的地理位置以及自然条件。南京河西万达广场是大连万达集团在南京开发的第二个商业地产项目，位于建邺区河西新城核心地段，周边有近二十条公交线路，也是未来南京市地铁二号线西延线的起点，交通十分便利。加之河西是南京金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为主的新城市中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地，是现代文明与滨江特色交相辉映的城市新中心和现代化国际化新南京的标志区。（2）项目的总体地位。因为经济的不断发展以及城市的高度建设，河西新城的发展要能够适应该地区未来的发展需求，为了寻求新的发展产物，把原来的发展作为“原点”。对此，河西万达广场分为商业区、商务区、公寓区、旅游商业街等板块。将百货、超市、商业步行街、健身、餐饮、影院等多种商业形态融为一体，可以满足百姓的购物、休闲、娱乐、交际四大需求，其商业形态之全，主力店数量之多都创造了南京商业的新纪录。（3）产业导向是其重点问题。弄清其整体布局，对于城市综合体具体的开发模式方面，首先要弄清它需要满足的一些条件，并不是什么地方都可以采取HOPSCA这一地产模式，建成应该涵盖了商务。购物以及居住等业态系列综合的地产项目。其中的HOPSCA在形成的过程中，也应该满足城市综合体选位应取最佳中心位置。因为市场化的进程在不断发展，对于争睹重点进行规划的区域，应该把城市经济作为它的全新增长点，制定一套相对优化的政策加以扶持。

三、城市综合体运营管理

（1）对于城市综合体，在开发模式上和运营管理上，都应该慎重进行，对于城市综合体的具体运营模式上，首先要弄清它的具体涵盖，对于当前的运营模式一般有两种类型。一是出租持有经营作为主要形式；二是出售部分住宅物业、商业以及出租持有的经营互相有机结合。（2）对于它的管理模式同样应该着重思考。城市的综合体之中，各个物业功能都具有自身不同的特点，对此，在物业自主的经营管理模式方面也存在不相同的特征。

综上所述，关于城市的综合体应该考虑这一城市的特点进行构建，不能够凌驾于城市之上，应该既符合与社会的发展潮流，又满足于当地经济的发展特点，既有利于城市的发展建设，也能够推动城市的发展与建设，方便人们的生活。城市综合体是一个城市发展到了一定阶段的产物，它能够集多种功能与一体，让人们的工作与生活效率有所提高，为人们的生活提供了一定的帮助。

参 考 文 献

[1]张峰.城市综合体项目施工组织管理实践[J].建筑知识.2012（8）

[2]曹一勇.商业设计是城市综合体的灵魂以石家庄新合作广场商业综合体为例[J].城市环境设计.2012（12）

浅谈城市综合体项目工程管理 篇4

1 城市综合体工程发展历程

现代城市的发展速度快, 地面空间的发展也往空中延伸, 人们越来越适应于一个方便、快捷、经济和集多种功能于一体的综合空间, 以此享受高效率的生活环境, 这就需要城市综合体来解决。

《中国城市综合体行业投资与趋势分析报告》的数据显示, 2012年1-6月份, 全国商品房销售面积39964万平方米米同比下降10.0%。其中, 住宅销售面积下降11.2%, 办公楼销售面积增长7.1%, 商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元, 同比下降5.2%。其中, 住宅销售额下降6.5%, 办公楼销售额下降1.1%, 商业营业用房销售额增长5.4%。商业地产与住宅地产的市场形成了较大的差异, 出现冰火两重天的情形。

2 城市综合体的特点

城市综合体是在城市的发展中孕育而生的一种城市建设, 有“城中之城”的称号, 实际上是集商业、办公、住宅、旅游、娱乐、交通等功能于一体的城市空间。城市综合体具有24小时的繁荣的特点, 各个部分相互补充, 尤其是商务和居住得到了很好的发挥, 给人们的生活学习工作都带来了不可磨灭的作用。

城市综合体其以多元结构, 多功能商务空间, 彼此功能互为补充, 资源共享, 达成和谐互动的国际化商务大家气象, 进一步强化城市CBD概念, 构建城市高端商务价值体系, 成为城市中心区的地标建筑。城市综合体具有以下特点: (1) 城市综合开发利用率提高。与传统的地产模式相比, 城市综合体的发展最终是集多种功能于一体的建筑, 使城市各个项目之间形成配合, 从而打破了城市发展空间不足的现象。 (2) 缓解城市交通压力。城市人几乎每天上班都得跋涉很长的路才能到达上班的地方, 由于出行的人多, 必然会给交通造成压力。城市综合体的出现, 缩短了人们上班的时间, 让人们衣食住行都可以在一定的范围内得到解决, 从而缓解了交通压力。

3 项目概况

南宁安吉万达广场位于西乡塘区高新大道与安阳路交汇处 (东临60米宽的城市主干道-安吉大道, 南接秀灵北路延长线) 项目总占地面积126亩, 总建筑面积58.2万㎡, 建筑密度58%, 容积率5.5。总投资额近百亿。项目涵盖了大型商业万达百货、旗舰步行街区、SOHO公寓、写字楼、品质住宅、万达IMAX影城、大歌星KTV等多功能城市业态, 集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、商务、居住于一体, 是目前中国功能配套最新、最齐全的万达3.5代城市综合体。

4 城市综合体施工组织管理存在的问题

由于工程施工工期紧、任务重, 所以工程施工过程中的组织管理是一个亟待解决的问题。

4.1 施工难度大, 倚重项目数量

整个工程所要完成的工序多, 并且工期紧。除了建筑主体的施工以外, 建筑地基处理也是一个大难题, 由于周边的建筑物太密集, 开挖基坑必然要考虑支护结构下开挖, 这又会投入很大的人力物力。工程施工配合量大, 设备预埋件多, 土建、安装、电气及内部各工种之间协调困难。另外, 综合体本身就是一个由多种功能组成的建筑, 所以其完整性, 必然依赖于各个部分的完整。

4.2 项目管理体制不完善

对工程施工的管理, 无非就是对人力、物力、材料和机械的管理, 这需要具有丰富经历干练的一个领导团队, 要深知建筑行业相关的技术规范, 并且不断更新管理体制。施工管理, 一切都是对人的管理, 只有“以人为本、科学发展”的管理理念, 才能创造出精湛的建筑。对于城市综合体的建设, 特别要注意管理模式和管理实际脱轨的问题, 如果处理不好, 施工现场将会出现失控的局面。

4.3 项目安全重视力度不够

工程安全问题涉及到施工企业的经济效益和声誉, 但是很多企业仍然在安全问题上不够重视, 管理层很多时候只是被动的、应付式的检查安全问题。安全责任制问题名存实亡, 工作无法开展。在进行三级安全教育的问题中不加以宣传, 施工方案交底工作没做好, 安全防护设备未经检验合格就使用。施工作业人员意识薄弱, 存在着侥幸心理, 而施工企业在现场的安全投入也不足, 为了赶工期而忽略了安全问题, 时有发生。打着“安全第一”的旗号, 对建筑材料和质量问题不放心上。

5 改善城市综合体工程项目管理的控制措施

5.1 完善管理体制

由于我国的国情和社保制度的不健全, 政府不可能对产生安全质量问题的企业实行关闭处理。而只能让建筑中的各方主体遵守《建筑法》、《法律》等行政法规的规定, 所以, 建筑企业在施工中必须要不断的完善管理体制。确定建设安全质量生产的第一责任人。实行建设工程安全押金或者风险保证金制度。待工程安全竣工之后再返还。成立建设行政主管部门指导下的社会化、专业化和服务型的监督机构。综合治理建设活动中的违法、违规行为, 而对于文明施工和质量施工的单位给予一定的奖励。

5.2 加强资金的流转

资金的正常运转时确保城市综合体正常运行的关键。如果资金不到位, 必然会导致建材无法购买、工人罢工、质量不合格等不良影响, 一旦停工, 再复工的难度就会提升。所以, 为了保证工程的正常进行, 建设方一定要加强资金的流转。

5.3 统筹协调

在城市综合体的施工管理过程中采用不同的协调方法合理解决项目施工过程中产生的结构矛盾、行为冲突、目标冲突、环境矛盾, 与本项目其他承包单位协调和合作, 提供所有需要的有关资料、设备和人员以确保于分工交界点上能与其他承包单位满意地配合, 并确保其负责的工作是按正确的程序施工。在施工进行中的各个阶段, 与结构专业及其他有关的承包单位讨论、协调和落实各分工交界点。保持项目施工过程的有机统一, 确保项目施工管理目标的最终实现。

5.4 对重点环节进行控制

为了保障工程质量, 任何子项目的管理都要有严格的质量标准, 对于重点环节的项目要有成熟的、科学的管理理论和方法, 项目施工人员要紧密结合工程实际, 根据施工现场的自然条件、劳动力、材料机械的供应情况等, 制定出最经济、最安全、最有质量的施工方案或施工组织设计。重点工程的施工组织设计, 必须经工程师审批, 监理公司批准。特别对于比较特殊的施工部位应编制专项施工方案, 并经工程师审核批准, 施工中应严格执行, 并加大检查和验收力度, 确保技术上可行、安全上有保障。

5.5 树立质量意识

良好的质量意识, 有益于规范施工行为。目前我国大部分的施工作业人员的受教育程度不高, 普遍的缺乏质量意识。如果没有质量意识, 即便有再好的施工材料和施工器械, 也可能会使工程质量无法提高。企业要树立工程质量意识, 无非就是要提高工程施工人员的作业技能。加强施工人员的质量技能考核制度, 考试合格之后方能进行操作, 只有这样才能保障工程质量。另外, 可以采取相应的激励手段, 调动作业人员的积极性, 间接的也提高了工程质量。

6 结语

伴随着我国建筑市场的不断发展, 企业间的竞争力不断加大。特别是城市综合体的发展, 责任重大、任务艰巨, 更需要在发展和建设中加以重视, 走一条生产服务型的城市综合体道路, 加强施工管理, 认真落实各项制度, 积极总结和借鉴国外优秀的施工管理经验, 灵活的运用到城市综合体管理的各个层面。只有这样, 才能建造出质量好、安全系数高的城市综合体。

摘要：随着房地产商业的不断发展, 伴随着新型的放开模式——城市综合体成为了一种新的发展模式。城市综合体的模式打破了以往成就的单一的住宅或者商业模式, 如万达广场、华润万家、成都来福士广场等, 城市综合体几乎成为了城市的象征。本文主要通过探讨城市综合体的特点, 指出城市综合体存在的问题, 提出有力的措施。

关键词：城市综合体,工程项目,控制措施

参考文献

[1]徐洁, 林军.商业综合体的城市竞争力模型——以东京六本木综合体为例[J].时代建筑, 2005 (02) .

[2]陈彦光.分形城市与城市规划[J].城市规划, 2005 (02) .

[3]杨建军, 朱焕彬.城市综合体建设的空间影响效应——以杭州市城市综合体建设为例[J].规划师, 2012 (06) .

[4]卞显红.基于自组织理论的旅游产业集群演化阶段与机制研究——以杭州国际旅游综合体为例[J].经济地理, 2011 (02) .

城市综合体项目 篇5

一、概述

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现；缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租（赋予业主一定的利率回报），交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险；缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限（大多是

五年），协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整；二是有效拉动消费需求；三是完善城市区域功能；四是创造大量就业岗位；五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求；此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

火热的城市综合体 篇6

租金疯狂的同时，一些连锁大佬也按捺不住了，正欲从这种疯狂中牟利。

在完成超商连锁的区域布局后，步步高开始向投建大型购物中心进军。据悉，为此步步高将启动一项巨额的再融资计划，所涉金额超亿元。知情人士称，此举与步步高战略调整有关，因为步步高今后会转向收购、投建大型购物中心，今年计划开设4~5家大型购物中心，单体项目的投资额最高可达5亿元。

步步高董事长王填透露，随着超商竞争日益激烈，卖场超市的整体行业利润不如以往。这或从侧面证实了商业地产的暴利。

此外，一些生产企业，如娃哈哈也在去年6月切入了商业地产领域。“为什么我要建零售终端，就是在考虑万一我做不动了，但大部分零售终端是我控制的，还能卖我的产品。”宗庆后说。

此外，红星美凯龙等也在转变商业地产模式，突破原来的瓶颈，从商业地产的狂热中牟取更大利润。

红星美凯龙早已经尝到了商业地产的甜头。IBM全球企业咨询服务大中华区合伙人陈果认为，商业模式决定运营模式，与其说红星美凯龙是家居连锁商场，不如说是商业地产公司，盈利源主要是Mall形态家居商场的场租收入。

相关数据显示，红星美凯龙租金近两年来上涨幅度超过了15%。2011年，红星美凯龙在上海地区的月租金达到180~240元/平方米，外地也达到了120~180元/平方米。

但红星美凯龙并没有满足Mall形态家居商场，其还有更宏伟的设想。组建地产集团，聘请地产资深人士出任总裁，近来其调整不断。去年以来，红星美凯龙积极进入土地市场，在2011年9月，红星美凯龙家居集团股份有限公司、深圳市盛世万象投资管理有限公司以及沈阳首源投资管理有限公司三家企业联合竞得虹桥商务区核心区一期02号地王地块，最终成交价30.67亿元。

知情人士告诉记者，近年来，红星美凯龙依托红星地产为平台，在全国14个城市意欲建造16个城市综合体，其业态组合为在红星美凯龙家居MALL的基础上，打造ShoppingMall与精品高端住宅、红星SOHO等综合体。

这可以说是另一个万达。据分析，这和家居连锁商场的瓶颈有关。来自第三方机构兰信投资顾问公司的中国家具销售连锁市场深度调研报告显示，红星美凯龙即便是市场份额第一的家居连锁品牌，其市场占有率也仅为7.08%，并且受到房地产调控影响，其发展明显放缓。据了解，红星美凯龙在福州、无锡、昆明的商场相继开业，但数据显示，销售的情况并不理想。

“相对于万达，红星美凯龙更低调，所以，其转型并不引人注目，但其实在很多地方已经有了其城市综合体了。”中国乐商会副会长霍小兵表示。

五年前人们在问“谁在做商业地产”，而十年后的今天，人们在问“谁还没有做商业地产”。

城市综合体项目 篇7

工程包括新建的一个6 000 m2的城市广场和位于Zentralplatz广场两侧的两个建筑、1座文化建筑、1座2万m2的购物商场。由于建筑与城市肌理之间精确契合, 广场上的人流能够按照明确的逻辑被有效组织。

文化建筑中容纳有1座公共图书馆、1座博物馆和游客信息中心。将这些公共设施结合在一起, 有利于它们之间发挥协同作用。建筑的轮廓线沿着广场上的人流路线而设计, 在开放的广场上, 3个功能空间分别设有独立的入口。空间宽敞的大堂各个方向都有入口, 并且与城市肌理相结合, 让建筑自然地成为了城市的一部分。建筑表面为双层幕墙。外层是白色丝印玻璃, 如同建筑的第二层皮肤, 从外向里望去, 使建筑产生一种朦胧感。广场另一侧的商场体形相对平坦, 沿水平方向展开, 有效地缓解了建筑的体量给人们带来的压迫感, 形成宜人的尺度。商场为顾客提供了宽敞的出入口, 引导顾客按照流线自然地在商场里行走。密布的自动扶梯连接着商场的不同区域, 同时也为顾客引导着方向。零售区域在商场的地下一层到二层;地下室的货物装卸区同时为商场和文化综合体服务;在三层之上, 是一个环绕着中庭的可容纳740辆车的停车场。

城市综合体项目 篇8

对于从事智能化工程设计的人来说,城市综合体智能化项目是割舍不掉的疼,一方面要求我们在成堆的资料中分析其原始信息,寻找项目需求和设计关注点,贯彻自身的设计思路,同时也不得不响应业主方越来越急迫的时间要求。

本文以某具体实施的城市综合体项目为例,探讨如何在较短时间内较好地完成城市综合体项目的投标设计,并以较高的质量完成城市综合体项目繁杂的设计需求。

1 项目状况

该城市综合体项目位于海宁市城南核心商圈,总占地面积145亩,总建筑面积约为43万平方米。其中地上面积27万平方米,将建造成总建筑面积10.7万平方米的购物中心主力店、10.8万平方米的公寓式办公、5.5万平方米的商铺;地下面积约16万平方米,将建造成2.4万平方米的商业(超市、零售),12万余平方米的停车(机动车位3千个左右、非机动车位9千个左右)和配套后勤设备。作为当地档次最高、服务一流的都市品质生活中心,它的建成将成为引领城市人们生活品味的集购物、办公、商住、餐饮、娱乐、休闲为一体的国际化商业中心和时尚生活的新地标。

本智能化工程的内容旨在为该城市综合体的信息通讯和安全管理系统提供服务,以满足作为大型城市综合体项目所必需的畅达、安全、先进、便捷,为日常购物、休闲娱乐、居住办公提供优越的环境氛围。系统包含可视对讲及门禁、电梯五方通话、LED显示及多媒体信息发布、客流统计、停车库管理、车位引导及反向寻车、视频安防监控、安全防范(报警及巡更)、背景音乐、数字有线电视、计算机网络、综合布线、UPS供电、会议室多媒体、楼宇设备自动控制等。

配合本项目招标文件组成有设计院的智能化初步设计、工程量清单、技术要求等,要求各投标单位在此基础上结合自身理解进行投标设计,提供更细致的智能化解决方案和清单报价。

2 投标设计步骤安排

对于很多智能化公司来说,投标设计仅仅是拿着清单询价,然后再找个标准模板修改一下方案,有时修改得还不够彻底,闹出项目名称错误的大笑话。有些方案即便修改彻底了,但是根本不是从原文件认真分析的基础上做出的,而是凭空想象出来的,结果方案做完,项目组成却不清楚,更谈不上符合项目的真实需求。

一个优秀的投标设计必须对原有资料认真分析,首先尊重原有设计,因为这些资料是业主方要求的直接体现。当然,作为有实施经验的专业单位,也不能完全照搬原有设计,必须分享自身在以往项目建设中的经验,为业主提供更好、更合理的做法。

只有认真掌握业主方需求,真正为业主方考虑的设计,才是一份负责任的设计,才是让人信任的设计。当然,要完成这些工作必须要花一些精力,如果只想做个低价冲进去再慢慢变更的话,就不是本篇文章想要促成的目标了。

如何开展一个大型综合体项目的投标设计呢?以该项目为例,主要从以下几个方面进行。

2.1 组建设计团队

组建设计团队是开始项目的第一步,如果想提交一份优秀的设计方案,千万不要单兵作战,尤其对于大型项目,必须充分发挥团队合作的力量。考虑到本项目时间很短,图纸量很大,我们安排了主设计负责人、图纸负责人员、BA专业工程师、通讯系统工程师、机房专业工程师、安全系统工程师5个角色。

2.2 原始文件分析

当团队人员基本确定后,即可以开始第一步的工作,进行原始图纸和文件的分析,重点是施工图纸和招标文件。

对于施工图纸,先由图纸负责人员进行图面整理和分析,了解建筑的组成和布局,并对团队成员进行讲解分析。对于招标文件,一般主设计负责人总体把控,各专业工程师分别从不同角度分析招标的要求,同时结合整理后的图纸,对原设计和业主需求进行分析。

施工图纸分析的表单依据不同需要调整,一般内容如表1所示。

原始文件各自分析后,必须着手安排设计碰头会,同时邀请项目销售人员,对业主方原有文件的需求进行梳理,以确定设计采用的思路和下一步的安排。

2.3 任务分配和回收

任务分配和回收为整个设计中耗时最长的阶段,必须细致规划,做到步调一致,以期各位组员皆能在合理的时段交出初稿。

作为主设计负责人,必须负责整个项目的设计进度,合理安排各项设计工作的推进。为保证团队内成员提交文稿的统一性,需要事先订制方案文本的目录架构、版面风格,约束成员严格执行既定的目录架构和排版风格。目前比较好的做法就是所有成员统一采用事先设定好的格式模板进行方案的编写。

为避免设计内容缺漏,主设计负责人需要事先梳理整个项目涉及的所有内容,包好每个专业最终提交的文件种类和格式,明确责任人和交稿时间。对于任务的回收必须做好把关,尤其第一稿要从格式上满足预定的要求,其二是时间上的限制,为后面的修改整合工作余留时间。

作为各个分系统的负责人,必须对自己承担的工作负责,通过认真领会原有设计,找出其中不合理或不满足规范的地方,作为方案的优化建议项单列出来。考虑到本项目自带工程量清单,我们除了复核原有清单的准确性外,还需统计完成这类优化变动可能发生的金额增减,供业主方参考,也使业主方大致了解整个项目实现预定目标可能需要的最终花费。

2.4 方案复核和整合

方案复核是为主设计负责人最为重要的环节,在项目定稿整合前,必须对所有设计和建议进行逐一梳理,评估其合理性和可行性。复核的主要内容如下:

(1)是否已满足预定要求,有无描述的错误和不一致地方;

(2)设备选用是否满足招标要求,价格统算是否在预定的空间内;

(3)图纸的风格是否一致,系统图描述是否清晰;

(4)有无无关本项目的内容存在;

(5)是否存在前后矛盾的内容,尤其优化建议是否合理可行;

(6)采用的规范版本是否有效。

3 投标方案设计要点

对于一般城市综合体项目的招标来看,基本上都会有一个初稿设计文件,并附有工程量清单。作为招标方既希望投标单位能够严格遵守工程量清单报价,也不希望大家受限于本设计,为后续变更寻找借口,造成项目成本失控。因而会提出深化设计要求,并指出工程量清单仅供参考,各单位必须依据图纸和技术要求补全欠缺部分。

这种情况下,笔者感觉采用将增项单列的方式是比较稳妥的方式,一方面不会增加报价而丢失商务分,也不会因为缺少深化设计、产品漏项而无法给业主方以真正的信任。当然对于那些业主方仅仅想找几家竞价,不需要深化设计的项目不在本文考虑范围。

3.1 方案架构和章节安排

对于一个投标设计的技术部分来说,我们一般分为四大部分:前言、总体设计说明、分系统设计说明、施工组织设计。

前言相当于一本书的总序,或者论文的摘要,给投标方案以索引的作用。很多单位不太重视,认为这个没有价值。如果单纯对照评分标准前言确实没有得分的作用,但是它可以让阅读者非常清晰地了解投标设计的组成,大致讲述哪些内容,极大地方便了评标人员总体评判标书的质量。

总体设计说明是方案中最重要的章节,一般由主设计负责人综合各个子章节的内容提炼而成,包含对整个项目的分析、设计思路、参考规范、系统结构,也包含后面文字提及对原有设计的理解梳理、我们的响应和优化建议。总体设计说明为整个投标技术文件的纲,也是标书的灵魂,投标设计的优劣基本上可以从总体设计章节中得到评判。

分系统设计说明则是针对单个系统进行细化,包含系统的架构、前端布点、传输问题、后台控制和系统功能描述,主要设备的参数和说明等。分系统设计说明虽然占据标书中的很大篇幅,但一般在评标人员考核细节、了解具体设计时才会抽阅。

施工组织设计是作为项目实施管理必须考核的重要内容。一个好的施工组织设计必须强调针对性,措施要符合项目特点,人员和进度的安排要合理。现智能化施工组设计方案最大的问题就是缺少针对性,很多投标单位随便拿个模板改改了事,经常出现建设系统对不上,甚至工期不对等严重错误。

3.2 原设计理解和梳理

在很多需要深化设计的投标方案中,我们基本看不到对原有设计的理解和梳理,而是直接介绍自身是如何设计项目,甚至还有其他项目的痕迹。这不排除投标单位有可能真正理解了原有设计,但是花点笔墨对原有设计进行简单梳理更有利于业主方认可其真实研究了原始资料,而基于其基础上所作出的优化建议也更有说服力。

对于原设计梳理,首先需要理解其物业组成,再了解其系统构架,然后关注其每个系统的架构、大致功能和主要设备,以确定其初始设计的思路和业主方基本要求。对于本文参考的城市综合体项目,通过对原有图纸和资料的分析,可以了解该项目智能化系统按照百货、购物中心、办公公寓三个不同的使用群体来进行规划,同时充分利用当地运营商针对本项目提供的各种优惠。

各系统设计要点整理部分列举如下:

(1)可视对讲及门禁系统

系统采用彩色7寸液晶屏,能与访客或中心管理机进行可视对讲并开锁;与梯口实现呼叫、对讲、监视、开锁等功能;可随时监视梯口图像并开锁;可视对讲管理中心设在地下一层公共物业总监控中心。

(2)停车管理、车位引导系统及反向寻车系统

停车管理是本项目比较重要的内容,针对本项目超大型车库,原设计采用停车管理对进出车辆进行登记收费,同时利用引导和反向寻车来帮助来访人员停车寻车。

停车管理系统按地下车库的出入口数量共设置4套停车管理系统;停车引导使用“微波探测+车位显示屏”的方式,以及时了解停车位信息。

(3)安全防范(报警及巡更)

安全防范系统包含视频安防监控、防盗报警以及电子巡更三部分的内容,分公共物业、百货、购物中心三个独立的组成系统,并建立安防监控和报警的硬件联动关系。

视频安防监控采用模拟系统,使用大规模视频矩阵进行切换,录像部分使用数字硬盘录像机,远距离信号使用视频光端机进行传输。

(4)综合布线系统

结构化综合布线系统基本采用超5类双绞线作为水平布线线缆;数据垂直主干采用6芯62.5/125微米多模室内光纤,建筑间主干采用6芯9/125微米单模室I内光纤连接各区域配线间和运营商机房;语音部分统一采用三类电缆。

依据购物中心、百货以及三栋公寓办公楼的规划,共计设计了6个区域布线间(或称设备间,C公寓楼设东西区两个),分别管理本区域的所有IDF设备间,并连接至电信弱电机房;外铺所需要的通讯连接,通过片区IDF,直接连接电信弱电机房。

(5)计算机网络系统

从系统图纸上来看,计算机网络分为办公公寓区、百货区和购物中心区三套网络,使用4台核心交换机和3套网络管理软件,分别对这三个区域进行管理。公寓区网络分三层架构,汇聚层到核心层采用千兆光纤双上联,接入层与汇聚层采用单路千兆上连;其他两个区域分为两层构架,皆单路千兆光纤上联。公共区域覆盖有无线网络接入信号。

(6)楼宇设备自动控制系统

楼宇自控主要针对本项目所有拥有的机电设备进行监控和管理,包含给排水、新风机、空调机组、公共照明、送排风等,以保证公共区域的控制质量和舒适度。系统采用干触点加协议接口的方式与不同设备进行连接,其中变配电、冷热源、室外照明、电梯等采用协议接口的方式进行连接。

3.3 突出响应和优化建议

结合招标原始文件进行投标设计和优化作为投标单位对招标要求的真正响应,这里面包含对原有设计清单的复核,并从国家规范和自身经验出发,对不合理项提过性价比更高的解决方案,以便于后续的实施和运维。

为了便于业主方更好地理解设计,对整个投标设计做个整体框架描述还是需要的。在本项目中,笔者将智能化系统划分为信息设施系统、信息应用系统、公共安全系统以及楼宇设备自动控制系统四个部分,总体框架如图1所示。

为了便于业主方能够直观了解到整个投标设计的要点,以判断投标文件是否真正响应要求,在方案的总体说明中,有必要将各个系统大致的设计要点和优化建议作出简要说明,并与后面的各子系统详细设计相呼应。

在本项目中,笔者将部分系统设计要点和优化建议整理如下,供大家参照:

(1)综合布线系统

综合布线方面的内容基本参考原有的设计及界面分工,水平采用超五类双绞线,语音三类4芯线(低烟无卤),垂直主干大都采用室内多模光纤,各区域(百货、购物中心、公寓办公等)设备间采用单模光缆和大对数语音电缆互联。

在系统优化方面,考虑到招标文件关于施工界面的明确划分,因此在优化中取消投标清单中关于公寓部分的网络和主干设备(由当地运营商负责),并参考公寓的实际数量增加用户终端箱(增加1106个)。同时,鉴于很多区域以出租为主,建议减少工作区跳线的数量配备(原设计跳线为全配)。

(2)计算机网络系统

系统针对项目不同功能管理的实际需要,计算机网络分为多套独立物理隔离的系统,分别为购物中心、百货、办公外铺以及POS机消费提供信息传输、交换等业务,系统采用星型网络拓扑,二层(部分三层)网络设计,分为核心层(汇聚层)以及接入层,主干采用千兆(部分万兆)设计,同时配以防火墙、IDS、漏洞扫描等多项目安全手段,保障网络的安全。

分析招标文件中原有网络设计,发现每套网络均独立配置了认证计费系统,为内网用户连接外网认证计费,本费用可成为物业运营过程中较为重要的收入之一。但从实际使用来看,由于收费的存在,就存在运营风险自担,为此建议将IDS系统优化为IPS系统(入侵防御系统),进一步增强网络的安全,降低运行中风险。

同时,依据招标文件关于施工界面的划分,公寓及外铺部分的接入网络由运营商提供。鉴于此,在优化中将这部分设备排除,同时将原有用作总接入的核心网络交换机由10槽改成6槽,供内部网络使用,降低不必要的投入。

考虑到商铺用POS机大都属银行提供,建议POS机网络可交由银联或是支付接入商建设,降低投资成本,减少维护的困难。

(3)背景音乐系统

背景音乐系统仍遵循原来的布局设计,背景音乐系统可播放背景音乐、业务广播及消防紧急广播,同时功放具有备份自投功能。由于本项目采用的BGM智能化广播系统采用的是四线式强切方式,原招标清单的3芯线无法满足消防强切要求。如商铺内等位置,带音量控制器扬声器的广播线路较原招标要求有所更改,将3芯线改用为4 芯线缆,其中两芯用于广播信号,两芯用于强切信号。

原设计主干及楼层广播线路均采用RVVP型带屏蔽线缆,由于广播系统是单独穿管及有独立桥架的,为节省投资,又考虑到采用双绞结构线缆音频传输效果更好,因此设计中将系统线缆优化为阻燃型RVVS型双绞线缆,线缆带护套,施工穿管时比较方便。

在设备数量上,通过重新统计招标平面图上扬声器数量,对照工程量清单作了增补,共计增加56个;对于功放方面,依据实际要求作了一定的增加,并用多通道功放来代替原有的单通道数量,以减少PA设备的总数量,节能降耗,有利于后期维护。

(4)可视对讲系统

本次设计可视对讲系统采用联网性彩色可视对讲系统,在物业总中心设1台管理主机,对3栋建筑公寓办公部分进行访客管理。可视对讲门口机内嵌独立的门禁读卡器,可支持住户自己开门。同时在可对视对讲系统图纸进行分析时,为减少公寓部分安全管理上的盲区,还部分增加了对讲门口副机,确保每个进入公寓楼的通道都能得到管控。

考虑到本项目的公寓数量多达1567户,按照楼宇对讲运营的经验,1台对讲管理主机很难胜任,建议物业中心内管理机的数量增加到3台。

(5)楼宇设备自动控制系统

楼宇设备自动控制系统基本参照招标图纸中提供的清单和点表进行深化设计,以满足本项目作为大型城市综合体对于机电设备的监控和管理;为提高监控和管理的可靠性,本次设计依据空调机组都带有加湿器设备,特增加了加湿控制方面的内容。并且,鉴于机电系统安全运行的要求,增加风机压差开关和集水井超高低液位报警等。

4 设计中常用参数算法

4.1 综合水平线缆用量计算

平均电缆长度=(最远F+最近N两条电缆总长)+2

总电缆长度L=[平均电缆长度+备用部分(平均长度的10%)+端接容差(一般设为6m)]×信息点总数

在使用第一个公式时,要避免特例的影响,将占比很小的最长段和最短段剔出,以保证计算的相对准确性。

4.2 监控硬盘容量计算

硬盘总容量C=接入视频总路数×码流量×3600×24×录像天数/1024/1024/8

3600为每小时秒数,24为每天小时数,除以两个1024是将单位由MB变为TB,除以8是将单位bps转化为Bps。码流量为摄像机以某种格式显示或存储的码流量,这和摄像机自身的编码压缩格式有关,一般D1取1.5Mbps,720P高清取4Mbps,1080P取8Mbps。

在本项目中,因为使用模拟监控系统,所有监控基本上以硬盘录像机为存储手段,回放要求达到D1标准,因此按照1.5Mbps的码流量计算。

5 结束语

城市综合体项目 篇9

顺德高新区城市综合开发项目通过公开招投标的方式,引入社会资本与顺德高新区管委会合作开发高新区西部启动区一期9.5平方公里范围,打造高端城市综合体。中标单位中交南沙和中交四航院联合体将负责筹集36亿元资金,负责合作范围内的基础设施设计和建设,并利用中交的产业资源和渠道,与顺德高新区管委会共同展开招商和产业导入。高新区管委会负责土地征拆、指标办理以及与项目有关的所有行政事项的协调。双方成立项目公司作为项目的融资、开发和建设主体,在6年内完成基础设施建设,8年内完成项目开发。合作范围内可出让用地的出让收入,管委会将留成部分等额安排预算资金给项目公司作为成本弥补和收益,同时设置“上有封顶、下不兜底”的保障机制。

这种合作模式下,政府优势明显,一是可引入社会资本保障园区持续开发进度,有效化解政府债务。二是不用承诺保底收益,不会增加政府负担,不会产生或有债务。三是能最大程度激发合作方积极性。投资方降低投资风险和获取预期收益最主要依赖于其自身对项目的城市运营能力,因此有利于充分发挥投资者在建设、融资、招商和城市营销方面的综合优势。四是项目实施过程中的各项行政审批事项都由区政府相关职能部门执行,政策风险可控。

城市综合体项目 篇10

关键词：充电桩,电流电压选择,安全,计费,设施配比

能源汽车的应用,无疑对其基础设施的建设提出了相关的要求,当前,越来越多的城市政策制定者在其相关的城市配套建设中都提出了充电桩设施的建设配套标准,但对具体如何建设的标准不一,针对这些问题,笔者结合正在开展的重庆某城市综合体项目充电桩设施的一些热点问题(主要包括技术标准,计费计量,安全防范及便捷实用)进行了初步的研究,以求对业界有些许借鉴之用。

项目概况:此商业项目位于重庆江北区照母山片区

本工程总建筑面积约47万平方米,其中包括。

l)地下室,地下共4层,其中地下3、4层为机动车库,地下2层为机动车库和小部分商业,地下1层为超市、零售商业、餐饮和商业配套货车车库;2)商业裙房,裙房4层均为商业用房;3) 2栋普通办公塔楼,塔楼A为31层142.6米,塔楼B为23层99.9米,为一类超高层建筑;4) 2栋品牌办公楼,SOHO、LOFT,高度均为26层99.9米,为一类超高层建筑本项目是以办公商务为主体的超高层大型城市综合体

1 充电桩用电电压及电流的选择

1.1 适用于本项目特点的充电桩的选择

根据国内现有的行业标准,目前充电站充电桩主要有以下两种形式:

(1)非车载充电机。也称之为直流充电站。该类充电设施因占地面积较大,多设置在户外。此类充电站的特点是排队时间短,充电速度快,故障处理快;同时也有建设与运营费用高。多适用于企业集团用户或经营性充电站。

(2)交流充电桩。该类充电设施优点是占地面积相对较小,建设成本和运营成本较低;缺点是充电速度慢。适用于公共停车场、住宅小区停车场、大型商场停车场等室内或室外场所。

1.2 充电桩充电接口的选择

充电桩国标里说明的接口有两种,一个是交流接口;一个是直流接口;凡是轿车都有交流接口但不一定有直流接口。因为轿车本身就是家用多,其本身的充电时间不需要太快;同时使用直流充电有以下因素也需考虑。

(1)造价高。直流充电桩需配置非车载充电机(模块),所以,设备成本比交流充电桩高出许多。另外,直流充电桩功率大,电缆成本也会增加。

(2)充电时,充电电流大,对用电负荷需求大,所以,应根据整个项目的电力容量来综合权衡。

(3)目前,电动汽车普遍使用的磷酸铁锂电池,不适合长时间大电流快速充电,经常快充会导致电池性能和使用寿命受到严重影响。

(4)现阶段,对于车载电池性能参数缺乏统一国家标准,各车企所选用的电池的容量、单节或单体电压电流值、最大允许充电电压、电流值等,各不相同,所以,直流充电桩在对各型电动汽车充电时,多数很难工作在最佳模式下。偶尔快充一次或者短时间快充一下,影响不太大,一旦充电时间较长,更加重电池性能严重衰减。

综合上述两点分析,结合本项目特点,我们建议本项目选用交流充电桩形式的电动汽车充电站。且目前国内的交流充电桩接口大都是依据GB/T 20234来进行设计的,接口一致,基于此,也扩展了我们设置此类充电桩适用的通用性。

1.3 本项目充电桩充电电压及电流的选择

有鉴于上述之结论,在考虑使用交流充电桩的前提下,我们看到,且国内外主流电动汽车生产厂商所生产的电动汽车生产厂房所生产的电动汽车车载充电机的交流供电电源主要采用单相220V交流电压,也有少数采用三相380V交流电压供电,车载充电机的功率一般在3kW左右。下图为某品牌电动汽车使用交流充电的充电时长,供参考。

考虑到电动汽车目前的应用需要和发展趋势,以及现行国家标准GB/T 20234.2的相关内容,交流充电桩供电电源只采用220V交流电压,额定电流不应大于32A。

2 充电桩设施的计费系统

本项目的充电桩设施设在地下停车库内,所以在管理上应从属于车辆管理系统。对于交流充电桩,可让其处于无人值守状态,从而节省运营成本,因此采取刷卡进行自助收费是最优的选择。即只支持汽车充电卡(IC卡)支付方式。主要操作步骤如下。

(1)车主将充电桩电缆连接到电动汽车;(2)车主在充电桩控制台刷卡,设定充电参数,支持按充电金额、充电电量、充电时间和充满等方式充电(同时也建议支持多费率设置,不同时段设置不同费率),闭合充电开关进行汽车充电;(3)在充电过程中充电桩被控制台锁定,不允许操作也不接受其它充电IC卡刷卡;车主的IC卡被锁定,不允许在其它充电桩上进行刷卡充电;充电电缆与汽车锁定,不能断开连接;除非其它车主非法使用充电桩;(4)充电完毕后,车主重新到充电桩刷卡,确认支付,费用自动从充电IC卡上计取。并且解除充电过程中对充电桩控制台、充电IC卡以及充电电缆的锁定以便其它车主使用充电桩;(5车主将充电桩电缆与电动汽车断开,结束充电。

这里有两种方式也提请业主方选择:一种是此种IC卡有别于普通车辆管理管理系统;车主进入车库时,车库管理值守人员询问车主需求,进而派发此种含充电功能的IC卡。

另外一种是如果业主倾向于无人值守的车库管理系统,则应选用通用型带充电功能的计费IC卡,此种方式会增加IC卡制作成本,但是节省人员成本。

3 充电桩使用安全保障

我们认为充电桩的安全使用,有以下三点需要考虑。

(1）人身安全,我们认为充电桩的设置应有几下几点技术安全保障:1)具有便捷的人机互动界面。一般车主都没有专业的充电桩使用培训,因此对于刚使用此种设备的人员而言,便捷的人机互动界面便是其使用设施安全的基本保障;2)具备急停开关,在充电过程中可使用该装置紧急切断输出电源;3)具备过负荷保护、短路保护和漏电保护功能,具备自检及故障报警功能;4)在充电过程中,当充电连接异常时,交流充电桩应立即自动切断电源;5)保护接地端子应可靠接地;6)充电设备周围环境,通风情况优越;7)柜体内线路、电路板和元器件等,均采用具有抗热阻燃性能。8)应具备与上级监控管理系统的通信接口。除上传各种状态信息外,同时也应将上述各种故上传到管理部门,以便于记录及安排工作人员进行故障处理。

(2)充电桩设施本身的安全,我们认为有以下几点供业主考虑:1)对于壁挂式,因充电桩布置所需的条件,目前来看较为宽松,停车位后方有一定的空间并且能够与强电系统相连接即可满足。同时充电设施的规格尺寸多种多样,尚未有明确的尺寸要求,因此从最不利因素考虑,建议将充电桩设置在后方靠近墙体,且有2-3米空间,位于停车场内较边缘区域的停车位,同时充电桩车位必须配备挡车器,消除潜在安全隐患;2)落地式充电桩安装的基础应高于地面0.2m及以上,必要时可安装防撞栏;3)在充电站的充电区域宜设置监控摄像机,用以监控违法操作或破坏充电桩设施的行为;4)消防安全。当电动汽车或者充电设备发生起火时,因为设备和车辆可能带电,所以不能用水直接灭火,通常充电站配置以下几种灭火工具。

(3)对供配电系统的安全。

现有研究表明,电动汽车充电过程为非线性的负荷变化过程,充电站中多个充电机一起充电所产生的电压波动和闪变的电能质量影响即为造成谐波和引起电网功率因数的下降。因此,有必要在本项目中的充电站对其产生的不良影响进行抑制,主要有以下几点措施:1)通过增大单台充电机的滤波电感降低单台充电机电流谐波的总畸变率;2)采用功率因素校正手段抑制或消除谐波电流;3)安装谐波器以抑制谐波电流;4)尽量保持配电回路的三相平衡。

4 停车场充电桩设施的位置引导

对于含充电桩布局的公共停车场,如何将电动汽车引导至充电区域停车是关键性措施。因此,应在停车场规划设计中,建立与充电桩相关的整体诱导系统。从项目外围开始,一直到充电桩布局的停车区域,进行分级有层次的整体诱导,通过与停车诱导信息系统相结合,加入带有充电桩信息的诱导内容,准确引导车辆至充电服务区域。同时还应考虑对充电区域用户反向寻车的诱导。

5 其它需考虑的问题

5.1 充电桩车位在本项目的合理配比

对于充电桩车位在一个项目的配比,目前各地出台的公共设施服务标准都有不同的定义,因此,本项目充电桩位的设置标准一方面要依据重庆当地的规划设计指标要求(一般是低限),同时还要考虑结合本项目自身的实际需求。参考国内目前其它城市已有的相关标准,如表1。

我们建议本项目现阶段按照20%配置充电桩车位(可考虑10%为实施车位,另外预留10%一仅敷设充电电缆但不安装充电桩),照此实施,所需供电容量大约在5000kW(安装容量),并对各类业态进行综合分析,分区设置充电桩。同时也应考虑预留一部分可扩展实施充电桩的车位的可能性以满足未来发展的可能性。

5.2 寻求当地政策实施的依据

2014年7月21日,国务院办公厅发布了《关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》,鼓励社会资本进入充电设施建设领域,并明确充电设施经营企业可向电动汽车用户收取电费和充电服务费。但目前为止仅有南京、合肥、河北和江西4个省市出台了电动汽车充换电服务费的标准,如表2。

而其他城市均尚未确定充换电服务费标准。因此,在重庆项目配套充电桩设置,还需本地行政主管部门出台的政策依据,以方便项目建成后正常的运营。

5.3 与城市充电站网络布局的结合

电动汽车作为一种新生事物,在其动力性与使用便捷性不及燃油汽车的情况下,仅仅依靠其能源成本低和使用环保是难以让消费者动心的,其推广与普及必然要经历政策扶持、自身提升和消费者认知与接受等过程,因此,其充电设施的配套规划势必也会有一个过程。当然,投资建设并运营提供有偿充电服务的充电站符合未来电能补给的趋势,但同时也应与城市配套充电站规划相结合,以避免本设施建成后“荒而不用”或“荒而少用”的尴尬。

6 结语

综上所述,本报告得出以下结论:1)本项目适合采用交流充电桩设施;2)交流充电桩的供电电源应采用220V交流电压,额定电流不应大于32A;3)充电桩的计费系统应是停车场管理系统的子系统;4)在招标时,投标单位应完全响应业主对充电桩使用安全方面的要求;5)充电桩的车位指引应作为车位引导系统的子系统;6)因重庆本地尚未出台相对完善的管理办法和标准,建议在充电桩实施的前期动态关注重庆此方面的政策变化,以及时调整车位配比、计费标准等相关要求以更好满足自身运营管理的需要。

参考文献

[1]《电动汽车充电站设计规范》.GB50966-2014.中国计划出版社.

合造城市综合体 篇11

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公居住旅店展览餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成个多功能，高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，也被称为“城中之城”。

2010年，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设批集多种功能于身的商贸中心、金融中心、奥体中心、文化中心、枢纽中心。已明确了“加快打造城市综合体建设”的概念，其中提及，奥体文博片区、长清高校科技园及园博园

恒隆广场、万达广场大地锐城西客站片区、解放阁金融集聚区，齐鲁外包城、九曲片区，泺口片区、鹊山龙湖、LED示范小区、华山片区，华强电子商城以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设城市综合体的良好条件。

当城市发展到一定阶段，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业商务活动日益活跃信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然趋势。综合体本身具有的功能复合型和城中城特征使得以其为中心能形成定规模的居住生活圈

多个综合体的建设能够实现集中的分散的空间结构，有利于突破单中心的城市发展模式，成为个城市构筑多中心都市的重要载体。

有关统计数字显示，2008年济南市人均GDP达到6500美元，全市城镇化率提高到63.42％。预计到2012年全市城镇化率将达到67％人均GDP将先后突破8000美元、10000美元，客观上进入，跨越提升的新阶段。在这个阶段，城市化进程将加快推进

现代化水平也将加快提高。

拓展城市发展空间需要有良好的载体。济南市提出，要强力推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一体的商贸中心、金融中心、奥体中心、文化中心、枢纽中心，特别是加快总用地面积30多平方公里总投资达4000多亿元总建筑面积约7000万平方米的16个城市综合体的建设，使其成为拉动固定资产投资促进现代产业发展，提升城市功能形象的强大引擎。

济南作为省会城市和区域中心城市发展的最大优势在服务业，最大潜力也在服务业。为此济南市提出建设服务全省。面向全国的服务经济中心加快形成以服务经济为主的产业结构的目标，这是着眼城市发展新阶段对济南产业发展作出的战略性调整。城市综合体所积聚的业态以现代服务业为主，办公楼宇为重要组成部分的综合体凭借强大资源优势和优越区位优势，能有效吸引国内外企业的总部入驻，从而为济南的现代服务业发展和楼宇经济，总部经济打造发挥积极的推动作用。

城市综合体的开发需要实力。很多商业地产专家表示，城市综合体业态涵盖比较广，产品类型丰富，因此在营销，开发等方面需要投入大量资金运作，并非般开发企业能够运作。

从2008年开始，一些有上市背景或在国内一线城市有成熟操作经验的品牌地产企业纷纷杀入济南，像保利天鸿中海、恒大、北大资源、绿地等，这些线地产商在全国地产排行榜中位次十分靠前位列前十的不在少数。

台湾2000年决定开放建筑业赴大陆投资房地产以来，已有新亚建设开发公司太平洋建筑集团承揽了上海、重庆、成都、北京等地的建筑工程项目。最近台湾又有大都市建设和大都市营造“大陆工程”，根基营造等公司纷纷考察承揽大陆高科技工厂及办公大楼工业区开发等计划项目。越来越多台湾建筑企业承建的城市综合体工程成为当地的新地标。

一个核心商圈“精品城市综合体”将在江头台湾街崛起。9月9日台湾街华永天地项目举行奠基仪式。项目总建筑面积11万多平方米，计划投资8亿元建成后将包括开放式休闲商业步行街SOHO国际公寓高级商务酒店500强超市、星级院线、主题休闲餐饮、电玩城、数码城等主力业态，还有200家左右的独立店。此外还规划了一个1500平方米的海鲜文化中庭广场，以及大型地下停车库，可停放720部车辆。其中，地上建筑面积为72106平方米商业街面积约21976平方米、SOHO、酒店面积为50130平方米地下建筑面积达40000平方米。

江头商圈3公里辐射半径内常住人口达到50万左右，流动人口30万左右，区域内日均客流量超过50万。该项目将以全新的精品休闲商业形态填补江头商圈的空白，打造台湾街全新的地标性现代建筑。

由台湾华新丽华投资开发的大型高端城市综合体——华新城3月13日在南京河西新城动工。该项目占地约17万平方米，总建筑面积达百万平方米，其中规划旗舰购物中心，精致商业街区，五星级超五星级酒店，5A级写字楼和高档住宅等预计总投资60亿元人民币。

城市综合体项目 篇12

一、中小城市会展综合体建设项目工程可行性分析应侧重必要性分析

工程的可行性分析应该侧重在工程的必要性以及具体工程的设计及其实施中可能面临的建设规模、设计方案、建设条件等问题。

在新型城镇化作为国家经济战略的背景下, 会展综合体已经从传统的单一会展项目经营, 扩展到全民健身、婚宴酒席、休闲娱乐、商场超市等公益性的公共设施。但是因为会展综合体有其特殊性, 因此深入讨论其建设的必要性是很重要的。作为一类特殊的城市综合体, 会展综合体的存在和运营需要有一定的产业支撑, 也就是说建设会展综合体的中小城市最好有一定的特色产业基础且又面临着转型升级, 该地是全国性的生产基地或者销售基地等。当然, 会展作为现代服务业的龙头, 部分中小城市提出大力发展会展业以推动自身服务业、地方产业发展, 带动就业, 这种状况下的中小城市也可以和需要投资建设会展综合体。

中小城市会展综合体建设的必要性与其建设规模等息息相关。中小城市会展综合体建设坚持防止政绩工程、形象工程的思维, 以“好用、适用”为原则。因此, 建设规模的测量的依据可以是常住人口数量、产业规模、居民收入水平, 特别是依据可支配收入情况进行, 理性测定, 防止一味求大。建设过程中, 可以参照国际操作方法, 先预留土地, 然后根据发展的实际情况和会展市场需求不断扩建。根据中国目前的国情, 中小城市的会展综合体建设规划用地以100~300亩, 建筑面积控制在10万至30万平方米为宜。设计方案中可以包括用于展览的场馆面积, 可以考虑面积不等的室内展场、室外展场、常年展场等, 一般不少于5万平方米;用于节庆活动的休闲街区, 一般不少于4万平方米;用于会议举办的星级酒店, 一般不少于1万平方米;用于会展产业集群办公的写字楼, 一般不少于2万平方米。从长远来看, 会展综合体的工程可行性要与中小城市城市发展规划相一致。

二、中小城市会展综合体建设项目经济可行性分析应侧重可能性分析

经济的可行性分析应该侧重在经济的可能性, 重点在于建设资金的来源及其资金成本。中小城市会展综合体建设的一个根本难题是需要解决资金问题。因为会展综合体建设资金需求量非常大, 同时又属于公益性经济文化促进的基础设施, 所以国际层面也是多由政府出资。在银根紧缩、财政紧张的背景下, 资金的障碍是很多中小城市无法开展会展综合体建设的主要原因。经济的可行性要求中小城市会展综合体建设合力筹措资金, 减少资金的成本, 确保资金顺利及时到位, 以及会展综合体建成之后的健康运行。

近些年, 国际上会展综合体建设上开始流行BOT (Bulid-Operate-Transfer) 模式, 即“建设-经营-移交”模式。该模式是在政府提供会展场馆的特许建设和经营的前提下, 由市场化的投资主体进行会展综合体项目的建设投资、承担风险, 并在一定年限内经营会展综合体获得商业利润, 最后根据协议将该会展综合体项目转让给政府相应机构。因此, 也被称为暂时私有化过程 (Temporary Privatization) 。该模式本质是在城市基础设施建设中的政府和企业合作。通过这种合作, 政府解决了会展综合体建设项目的资金问题, 使城市会展综合体项目能够如期顺利进行。

三、中小城市会展综合体建设项目经营可行性分析应侧重可持续性分析

经营的可行性分析应该侧重在经营的可持续性, 重点在于会展综合体建设完成之后运营的可持续性, 最低的目标是实现盈亏平衡。因此, 地方政府一定要在这方面提前建立化解会展综合体成为财政包袱的方案, 并特别要避免方案设计过大过于超前, 没有考虑到会展综合体运营中的维护成本、使用成本等;可根据需要在综合体内设计一些商业化项目, 弥补会展综合体运营的亏损。

BOT (Bulid-Operate-Transfer) 模式的前提是后期经营有可预期的、稳定的现金流, 以收回投资。而且会展综合体项目成本回收周期较长, 市场投资主体在参与会展综合体项目过程中一个核心的问题是投资回报的问题, 一定要让相关主体有利可图。因此, 在会展综合体项目设计中, 需要允许企业有一定商业化运作的空间, 包括会展产业集群相关企业的写字楼开发、创新创业公寓开发、附属建筑的商场商业空间开发和经营等, 让企业在这些空间经营中获得一定利润, 以弥补会展综合体投资回收周期长、较长时间处于亏损的局面。在这里, 特别需要强调的, 一是会展业作为创意产业有其独特的属性, 因此如果是BOT模式开展的会展综合体建设, 相关投资主体必须真正懂会展、有会展产业资源及运作经验。只有这样, 才能确保会展综合体建成之后的良性运营, 在其良性运营中促进中小城市的会展业发展, 并推动中小城市的新型城镇化和产业转型升级等。二是会展综合体建设中必须牢牢抓住其是服务中小城市会展业发展的城市基础设施和公益平台的本质特点, 必须防止挂会展综合体开发名义进行房地产开发, 因此, 与会展综合体配套的写字楼、创新创业公寓开发、商场商业空间的开发应该严格控制, 其体量和规模必须是会展综合体后继运营中所真正需要的。

四、中小城市会展综合体建设项目环境可行性分析应侧重友好性分析

环境的可行性分析应该侧重在环境的友好性分析, 需考虑项目选址、环境影响评价、乡风民俗等因素。会展综合体建设用地的征集会导致城市拆迁, 同时会展综合体运营之后会导致城市商业重点的变化、交通问题的产生, 也可能会影响到城市发展规划等。因此, 会展综合体的建设应该符合中小城市的城市发展规划, 以此争取实现布局协调一致, 顺应和推进新型城镇化。

会展综合体建设材料以及会展项目运作产生的垃圾问题, 都会带来环保问题。会展综合体是一个集合使用绿色环保材料、力求各类资源充分利用的高科技建筑体, 但是高科技的建筑体必然会导致会展综合体造价的高企。中小城市政府在会展综合体建设中必须提升这方面的投入意识, 规定参与主体在环保方面严格要求, 确保建成之后的综合体是环境友好型建筑。同时, 在会展综合体之中运营的会展项目的搭建也需要引入绿色标准, 使用环保材料;展台搭建材料尽量使用可以反复利用的新型材料, 尽量减少木材使用等;同时, 对会展活动产生的垃圾有一套系统而成熟的无害化解决方案, 避免作为无烟产业的会展活动造成对中小城市环境的污染和生态的破坏。

会展综合体建设项目的可行性分析中必须明确“服务于决策”的目标, 通过严谨论证, 提出项目的存在问题和完善意见, 实现会展综合体项目建设的科学化, 使之能够切实在推进中小城市新型城镇化发展和产业转型升级中发挥应有作用。

参考文献

[1] .刘蕊.天津M会展中心项目 (二期) 前期可行性研究[D].天津大学, 2012