城市综合体项目计划

城市综合体项目计划（精选8篇）

城市综合体项目计划 篇1

城市综合体项目运作思考

随着城市化的程度越来越高，城市综合体被普遍视作一个城市迈向更高发展水平的标志和强力引擎。

城市综合体和住宅、商业、写字楼等传统地产项目有着完全不同的开发运作规律和利润回报点。在住宅项目的业务模式下，要获取有潜力的优质土地，加快周转率、不断扩大规模，依靠土地的升值和加快存货周转来盈利；在商业项目的业务模式下，在成熟区域或新规划区域的潜力地段取得土地，通过对区域消费模式的研究，通过寻找消费薄弱点，准确定位，（新区域则是创造引导的成分多些）。经过高调操作大肆招商，提升市场对未来商业价值的高预期，然后通过商业的部分或全部销售来实现盈利。

而成熟区域的城市综合体是集约式开发，在一个相对较小的地块里进行深度开发、运营，综合体的价值取决于项目定位和运营后产生的经济效益和社会效益。成熟区域的城市综合体通过运作，土地的增值对项目利润的贡献并不大。

综合体运营初期租金回报很低，资金回笼速度很慢。往往配备开发一定量的住宅、公寓、公馆之类的物业，平衡项目开发时期的现金投入，就是要靠住宅板块快速销售回笼资金，以便再投入进行继续深度开发。

综合体开发与住宅或商业开发完全是两个概念的事物，综合体更多的是靠单一物业项目无法拥有的综合配套服务，体现高品质生活服务，来吸引高端客户。这个就是城市综合体内的住宅价位统一比同等地段的单一住宅项目价位要高的原因。综合体的住宅即可以视作是拥有超级配套的住宅产品，也可以看做是区域城市核心地段的中心住宅。

而城市综合体内的商业同样比单一商业对商家更具吸引力，原因很简单，城市综合体对城市区域的辐射拉动效应造就的人流量本身就是销售资金流，就本项目而言，本身就拥有40万平米左右的高端住宅的业主，他们的消费能力强也是因素之一。

城市综合体项目的运作关键在两点：

一、要确立整个项目在区域内的标志性高度的位置，把综合项目的优势体现出来。品牌推广的基本功课要很到位，相对于单一功能的地产项目，这方面的工作比重要大的多，这个是基础，也很考验功力。如何做到高而不空，做到质感和高度的完美融合，就要求对投放市场的推广信息的反馈的感知把握要有相当的洞察能力。这个就是一个关于用一堆信息如何建造一个完美情人的问题，关键在火候的把握上。

二、需要根据综合体项目本身的侧重来做项目的定位，把项目利润的来源点要明确在心，知道项目的利润重点在哪个版块上。比如说，往往推广量最大的版块，不一定就是贡献利润最多的版块。只有真真明确这些才能安排好各个子项目不同物业板块之间的互相依托关系。在这个基础上才能谈到把握好项目节奏，实现项目整体效益最大化，当然最重要的还是经济效益。

综合体项目营销推广的重点是建立社会对产业集群未来的信心。要做到这一点就需要跳出项目本身，从城市生活整体运营角度进行综合考虑，提升项目在区域城市和产业链中的高度。作为多个不同物业功能的综合体项目，必须发挥1+1＞2的集体能量。创造出比几个单一功能的项目更大的社会效益。另一个高度就是构建区域城市综合热点，把自己变成中心，这样才能产生辐射能力，对人口产生拉动效益。才能把自己变成区域发展的强大引擎。这个就是城市综合体不同于普通地产项目所具有的能量和效益。同时这个就是城市综合体为城市升级的作用机理。

用自营物业来提升项目价值，增加销售部分物业的附加价值。40万平米左右的住宅板块是平衡开发的现金流和开发期项目的利润来源。因此，营销推广需要在一定的时间段强化综合体在区域城市的特点，也就是个性的凸显。充分挖掘本项目对产业链所贡献的这一环对于城市区域的重要性和价值空间。

项目运营中，如何落实综合体的档次，确定本项目在区域城市中的地位，聘请优质的专业运营管理公司进行物业运营是必不可少的。综合体的价值在于对综合体的整体定位以及运营效益的合理评估上。理想情况下定位越高端，运营效益

越好，综合体的整体物业的价值就增长越高。这就需要管理公司根据相应的区域特点深入工作，在定位和运营效益上达到双高。以期达到开发效益和项目整体价值的最大化。

撰写人：孟晓锋

***

城市综合体项目计划 篇2

1 城市综合体工程发展历程

现代城市的发展速度快, 地面空间的发展也往空中延伸, 人们越来越适应于一个方便、快捷、经济和集多种功能于一体的综合空间, 以此享受高效率的生活环境, 这就需要城市综合体来解决。

《中国城市综合体行业投资与趋势分析报告》的数据显示, 2012年1-6月份, 全国商品房销售面积39964万平方米米同比下降10.0%。其中, 住宅销售面积下降11.2%, 办公楼销售面积增长7.1%, 商业营业用房销售面积增长2.5%。商品房销售额23314亿元, 同比下降5.2%。其中, 住宅销售额下降6.5%, 办公楼销售额下降1.1%, 商业营业用房销售额增长5.4%。商业地产与住宅地产的市场形成了较大的差异, 出现冰火两重天的情形。

2 城市综合体的特点

城市综合体是在城市的发展中孕育而生的一种城市建设, 有“城中之城”的称号, 实际上是集商业、办公、住宅、旅游、娱乐、交通等功能于一体的城市空间。城市综合体具有24小时的繁荣的特点, 各个部分相互补充, 尤其是商务和居住得到了很好的发挥, 给人们的生活学习工作都带来了不可磨灭的作用。

城市综合体其以多元结构, 多功能商务空间, 彼此功能互为补充, 资源共享, 达成和谐互动的国际化商务大家气象, 进一步强化城市CBD概念, 构建城市高端商务价值体系, 成为城市中心区的地标建筑。城市综合体具有以下特点: (1) 城市综合开发利用率提高。与传统的地产模式相比, 城市综合体的发展最终是集多种功能于一体的建筑, 使城市各个项目之间形成配合, 从而打破了城市发展空间不足的现象。 (2) 缓解城市交通压力。城市人几乎每天上班都得跋涉很长的路才能到达上班的地方, 由于出行的人多, 必然会给交通造成压力。城市综合体的出现, 缩短了人们上班的时间, 让人们衣食住行都可以在一定的范围内得到解决, 从而缓解了交通压力。

3 项目概况

南宁安吉万达广场位于西乡塘区高新大道与安阳路交汇处 (东临60米宽的城市主干道-安吉大道, 南接秀灵北路延长线) 项目总占地面积126亩, 总建筑面积58.2万㎡, 建筑密度58%, 容积率5.5。总投资额近百亿。项目涵盖了大型商业万达百货、旗舰步行街区、SOHO公寓、写字楼、品质住宅、万达IMAX影城、大歌星KTV等多功能城市业态, 集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、商务、居住于一体, 是目前中国功能配套最新、最齐全的万达3.5代城市综合体。

4 城市综合体施工组织管理存在的问题

由于工程施工工期紧、任务重, 所以工程施工过程中的组织管理是一个亟待解决的问题。

4.1 施工难度大, 倚重项目数量

整个工程所要完成的工序多, 并且工期紧。除了建筑主体的施工以外, 建筑地基处理也是一个大难题, 由于周边的建筑物太密集, 开挖基坑必然要考虑支护结构下开挖, 这又会投入很大的人力物力。工程施工配合量大, 设备预埋件多, 土建、安装、电气及内部各工种之间协调困难。另外, 综合体本身就是一个由多种功能组成的建筑, 所以其完整性, 必然依赖于各个部分的完整。

4.2 项目管理体制不完善

对工程施工的管理, 无非就是对人力、物力、材料和机械的管理, 这需要具有丰富经历干练的一个领导团队, 要深知建筑行业相关的技术规范, 并且不断更新管理体制。施工管理, 一切都是对人的管理, 只有“以人为本、科学发展”的管理理念, 才能创造出精湛的建筑。对于城市综合体的建设, 特别要注意管理模式和管理实际脱轨的问题, 如果处理不好, 施工现场将会出现失控的局面。

4.3 项目安全重视力度不够

工程安全问题涉及到施工企业的经济效益和声誉, 但是很多企业仍然在安全问题上不够重视, 管理层很多时候只是被动的、应付式的检查安全问题。安全责任制问题名存实亡, 工作无法开展。在进行三级安全教育的问题中不加以宣传, 施工方案交底工作没做好, 安全防护设备未经检验合格就使用。施工作业人员意识薄弱, 存在着侥幸心理, 而施工企业在现场的安全投入也不足, 为了赶工期而忽略了安全问题, 时有发生。打着“安全第一”的旗号, 对建筑材料和质量问题不放心上。

5 改善城市综合体工程项目管理的控制措施

5.1 完善管理体制

由于我国的国情和社保制度的不健全, 政府不可能对产生安全质量问题的企业实行关闭处理。而只能让建筑中的各方主体遵守《建筑法》、《法律》等行政法规的规定, 所以, 建筑企业在施工中必须要不断的完善管理体制。确定建设安全质量生产的第一责任人。实行建设工程安全押金或者风险保证金制度。待工程安全竣工之后再返还。成立建设行政主管部门指导下的社会化、专业化和服务型的监督机构。综合治理建设活动中的违法、违规行为, 而对于文明施工和质量施工的单位给予一定的奖励。

5.2 加强资金的流转

资金的正常运转时确保城市综合体正常运行的关键。如果资金不到位, 必然会导致建材无法购买、工人罢工、质量不合格等不良影响, 一旦停工, 再复工的难度就会提升。所以, 为了保证工程的正常进行, 建设方一定要加强资金的流转。

5.3 统筹协调

在城市综合体的施工管理过程中采用不同的协调方法合理解决项目施工过程中产生的结构矛盾、行为冲突、目标冲突、环境矛盾, 与本项目其他承包单位协调和合作, 提供所有需要的有关资料、设备和人员以确保于分工交界点上能与其他承包单位满意地配合, 并确保其负责的工作是按正确的程序施工。在施工进行中的各个阶段, 与结构专业及其他有关的承包单位讨论、协调和落实各分工交界点。保持项目施工过程的有机统一, 确保项目施工管理目标的最终实现。

5.4 对重点环节进行控制

为了保障工程质量, 任何子项目的管理都要有严格的质量标准, 对于重点环节的项目要有成熟的、科学的管理理论和方法, 项目施工人员要紧密结合工程实际, 根据施工现场的自然条件、劳动力、材料机械的供应情况等, 制定出最经济、最安全、最有质量的施工方案或施工组织设计。重点工程的施工组织设计, 必须经工程师审批, 监理公司批准。特别对于比较特殊的施工部位应编制专项施工方案, 并经工程师审核批准, 施工中应严格执行, 并加大检查和验收力度, 确保技术上可行、安全上有保障。

5.5 树立质量意识

良好的质量意识, 有益于规范施工行为。目前我国大部分的施工作业人员的受教育程度不高, 普遍的缺乏质量意识。如果没有质量意识, 即便有再好的施工材料和施工器械, 也可能会使工程质量无法提高。企业要树立工程质量意识, 无非就是要提高工程施工人员的作业技能。加强施工人员的质量技能考核制度, 考试合格之后方能进行操作, 只有这样才能保障工程质量。另外, 可以采取相应的激励手段, 调动作业人员的积极性, 间接的也提高了工程质量。

6 结语

伴随着我国建筑市场的不断发展, 企业间的竞争力不断加大。特别是城市综合体的发展, 责任重大、任务艰巨, 更需要在发展和建设中加以重视, 走一条生产服务型的城市综合体道路, 加强施工管理, 认真落实各项制度, 积极总结和借鉴国外优秀的施工管理经验, 灵活的运用到城市综合体管理的各个层面。只有这样, 才能建造出质量好、安全系数高的城市综合体。

摘要：随着房地产商业的不断发展, 伴随着新型的放开模式——城市综合体成为了一种新的发展模式。城市综合体的模式打破了以往成就的单一的住宅或者商业模式, 如万达广场、华润万家、成都来福士广场等, 城市综合体几乎成为了城市的象征。本文主要通过探讨城市综合体的特点, 指出城市综合体存在的问题, 提出有力的措施。

关键词：城市综合体,工程项目,控制措施

参考文献

[1]徐洁, 林军.商业综合体的城市竞争力模型——以东京六本木综合体为例[J].时代建筑, 2005 (02) .

[2]陈彦光.分形城市与城市规划[J].城市规划, 2005 (02) .

[3]杨建军, 朱焕彬.城市综合体建设的空间影响效应——以杭州市城市综合体建设为例[J].规划师, 2012 (06) .

[4]卞显红.基于自组织理论的旅游产业集群演化阶段与机制研究——以杭州国际旅游综合体为例[J].经济地理, 2011 (02) .

国内大型城市综合体项目发展研究 篇3

城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，将城市功能与城市发展的内在逻辑，通过城市建筑实体与城市空间的有机结合而形成，其利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，构成多功能、高效率的经济聚集体。

我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境、进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。

我国城市综合体的发展现状和趋势表现为：数量逐渐增多，建设规模相对比较集中；呈现更强的城市性，集聚规模向两端发展；多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主；文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能；专业化、标准化与个性化并存发展；与轨道交通形成综合一体化开发的城市建设发展趋势；已成为重要的金融投资产品。

二、国内城市综合体发展过程中存在的问题

（一）融资渠道缺乏，资金链紧张

城市综合体的开发建设受宏观经济基本面影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈。但由于我国金融体制尚不健全，以及管理机制限制导致融资渠道和产品的缺失，造成开发资金链紧张。

（二）品质不高

与国外的城市综合体相比，我国城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大，甚至超过国外水平，但在软性环境方面缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值及价值升值空间，导致经济资源流失。

（三）缺乏成熟的配套环境

作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关制度、法规及运营管理不尽完善，制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面的支持，制约了城市综合体的良性发展和其在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高。

（四）第三产业特别是现代服务业的发展水平不高

城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。

三、华润中心——持有物业产生增值溢价的运营模式研究

（一）华润置地概况

华润置地是华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。在其特有生意模式的指导下，持有物业为其投资的地产企业产生持续平稳的现金流回报，形成资产上的潜在长期收益（见图1）。

华润置地持有物业发展了都市综合体、住宅+五彩城、住宅+欢乐颂三种模式，其中深圳万象城作为华润置地持有物业的代表作，是中国内地最具示范效应的都市综合体。

（二）华润中心

华润中心是集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型城市综合体。作为该产品系列典范的深圳华润中心，位于深圳市罗湖区—深圳金融商业核心区域，是深圳有史以来规模最大、品质最高的综合性商用地产项目。总建筑面积约55万平方米，项目由北、中、南三个地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。

万象城是华润中心的购物及娱乐中心，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身，为消费者带来全新的消费概念和生活体验，是真正意义的“一站式”消费中心。目前华润万象城产品在全国范围内已有3家开业，分别位于深圳、杭州和沈阳，此外另有17家在建中，将于2012—2015年陆续开业。

（三）华润中心主要特点

1.项目选址

城市金融商业中心或未来CBD核心区，城市黄金地段，对位置要求高。

2.产品特点

华润中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群，并以商业功能为核心，整体定位于中高端物业。

以深圳华润中心为例，其产品构成：华润中心一期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心二期项目总体分为A、B、C三个区：A区为一栋超高层五星级君悦酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区是幸福里三栋49层的165米超高层住宅，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户。

3.经营策略

其经营策略为：定义形象、海外招商；强势品牌组合；商业持有比例为100%，只租不售；住宅后期出售。

定义形象、海外招商：直接在海外进行招商，国际招商与项目建设同步完成。

强势品牌组合：50%的国际一线品牌；30%的亚洲一线品牌；20%的国际二、三线品牌及国内一线品牌。

商业持有比例100%，只租不售：长期持有经营，保证商业品质。

住宅后期出售：溢价回款。

其中，万象城商业采用“全部持有，只租不售”的模式；通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所。而主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力（见图3、图4）。

4.开发步骤

华润中心开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同（见图5）。

5.财务运营

以深圳华润中心为例，总投资40亿港币，分两期开发，一期万象城、华润大厦投资18亿港币，二期君悦酒店、幸福里投资22亿港币；前期投资成本由租金回收，后期溢价销售住宅物业回款（见图6）。

（四）华润中心模式经验

开发前提：选址一、二线城市相对成熟位置；区域缺乏高端大型商业，商业租金升幅潜力大；央企融资成本低；开发商具备强大实力，资金雄厚；业态定位“一站式”齐全规划，招商以一线品牌为主。

开发优势：土地变性拔高可售物业溢价1.5～2倍；可售物业在高溢价情况下，快速去化；优质物业持有。

开发劣势：高资金峰值承受力超过30亿元；开发周期超过7年；投资回收周期长，超过7年。

四、新华南MALL·生活城——前期定位偏差转向运营模式调整

（一）项目概况

新华南MALL·生活城（2007年以前名为“东莞华南MALL”）是一个大型新都市主义生活城，项目座落于快速发展的东莞市万江区，总占地约51万平方米，建筑总面积116万平方米，其中商业面积47万平方米，停车位多达8000个，总投资额超过45亿元，是迄今为止中国最大规模的复合性建筑集群之一，曾被福布斯网站评为全球最大购物中心、被美国《新闻周刊》评为“世界新七大奇观”。

（二）最初规划

新华南MALL·生活城重视都市已有社区的再设计和填补性开发，强调再造城市中心的生机和活力，正在加快项目升级的步伐，实现从“SHOPPING MALL”到“新都市主义生活城”的商业地产螺旋式提升。其汇集了众多国际国内著名品牌，是中国首个超大型主题式购物公园，集娱乐、餐饮、旅游、休闲、文化等于一体的一站式消费中心和国际化“新都市主义”生活街区。项目定位珠三角为基本商圈，建成后将成为亚洲乃至世界上最宏伟、最大规模的MALL商业建筑群之一。

华南MALL原计划的辐射商圈：

第一商圈，（半径30公里范围）人口数约800～900万，GDP近1530亿元；

第二商圈，（半径60公里范围）人口数约2800万，GDP近5000亿元；

第三商圈，（半径100公里范围）人口数约4000万，GDP近7000亿元。

（三）发展现状和问题根源

1.发展现状

华南MALL的餐饮娱乐板块加上购物仅实现之前业态设置的55％；文化展示、健康休闲类的商家则完全没有实施；各类主力店也比预期的少了50％，同类商业替换率也超过30％。

2.问题根源

华南MALL照搬了欧美郊区MALL的模式；购物中心体量太大，住宅尚未开发致使人气不足；本身不在一线城市核心商圈，消费力不强。

（四）后期经营调整

1.主题调整

新华南MALL·生活城不仅完成名称、标识等外在形象的更新，项目的理念创新、市场定位等方面也作出了重大调整，其已由原来的“主题购物公园”升级为“新都市主义国际生活街区”。

2.业态调整

增加更多娱乐、休闲、商务、临江高档住宅以及极具特色的歌剧院等吸引人气的项目比例，相应减少一些购物中心、百货业态的比例。

3.功能调整

购物将只是“国际生活街区”里的一个功能而已，不再是唯一的核心功能，它与其他业态如娱乐、餐饮、酒店、写字楼、住宅、休闲、旅游等功能组合成超级复合业态群，以满足人们“一站式”的“生活需求”，而非仅满足“一站式”的消费需求。

（五）新华南MALL·生活城模式经验

1.体量

城市综合体各物业的规划设计并非越大越好，核心物业如购物中心、酒店体量的大小设计必须依靠科学的测算得出，同时还需要对城市乃至整个宏观发展趋势有准确的判断，以免消费能力难以满足巨大的消费规模。

2.定位

对于城市综合体的市场定位，要找到准确的市场空白点和诉求点。对于超大型的综合体而言，购物功能只是其多项功能中的一点，平衡休闲、娱乐、购物、度假功能最易实现成功。

3.文化

城市综合体策划的模式尚不完善，各国家之间因文化、经济水平、消费者心理与行为的差异化而相差甚远，国内综合体策划应重点考虑本土化特征。

城市综合体项目计划 篇4

一、概述

建设县城市综合体项目：起着营造城市新的商贸、物流中心区，打造某某县新地标，创造城市活力之源的城市综合体和居住街区，创造充满活力和积聚人气的中心，形成一个多功能、高效率的综合体。

本项目是由某供销合作社和某某县供销合作社共同建设重点项目。根据规划和设计要求，力求打造布局合理，设施完善，高标准，高质量的城市亮点项目。

二、项目建设的必要性

近年来，在县委县政府的正确领导下，实现了社会经济又好又快的发展，我县居民的生活水平有了明显的提高。新城区的开发建设也日见成效，为了加强新城区建设，完善其综合服务功能和整个社会经济的可持续发展。城市综合体项目以优化人居坏境，提升城市品味，打造人居舒适型，交通便利型，环境优雅性的个性魅力县城。特建议某某县城市综合体开发项目进行启动建设。

三、运转模式

项目占地100亩，约6.667万平方米，容积率3%，商业区占20%，住宅区占80%。

由某县供销合作社负责100亩建设用地相关事项，综合体建设全部投入资金由某供销合作社负责筹集。

四、经营模式

商业地产的产权使用期相对住宅及工业地产相对较短，对商业地产产权的出让国家与地方政府都有不同程度的限制，由于商业地产特有的价值及属性，造就了商业地产经营模式的不同。城市综合体项目的经营模式有以下三种：

①自持产权、招租经营模式，这种模式的优点是：方便经营与管理，能够打造商业地产的优秀品牌，能够保证项目的中长期健康发展，获得长远的商业回报。但它同样存在自己的缺陷：经营初期资金压力较大，项目运行中存在不确定性风险，有实力的开发商大多选择了这种模式。

②开发商开发完项目把项目整体出售给专业的商业公司，由其持有自行经营。这种模式的优点是：开发商比较省心，不需考虑经营中的诸多问题，目标业绩在商业管理公司那里可以得到分解与体现；缺点是：目前国内的商业地产开发缺失成熟的管理团队与运作经验，委托给别的公司自己不放心，自己经营又不能保证一定能做好，专业性或复合型人才是困扰企业的头等课题。

③租售结合、捆绑运营，这种模式的特点是：开发商将一部分产权出让，然后从业主那里返租（赋予业主一定的利率回报），交由商业管理公司统一运营，这种模式的优缺点同样明显，优点是：可以加快资金回笼，规避市场风险；缺点是:开发商与业主签订的返租协议有一定的期限（大多是

五年），协议结束后，市场情况发生了改变，业主不一定再把物业出租给开发商或商业管理公司，他们或许自主经营，这样，市场就失去了统一的商业规划，失去了应有的品位与特色，从而也失去了应有的竞争力，市场生存的空间受到削弱，最终迫使项目退出市场竞争。

五、效益分析

城市综合体效益体现：一是带动产业结构调整；二是有效拉动消费需求；三是完善城市区域功能；四是创造大量就业岗位；五是创造持续巨额税源。

社会效益

某县城市综合体项目为今后我县经济的可持续发展注入了新鲜血液，为今后县城的发展，新城区的建设树立地标形象。进一步方便了群众生活，完善了城市功能，是创建和谐社会的需要，又是政府为人民办了一件实事。

经济效益

随着某某城市化建设步伐加快，促进城市化进程，周边土地升值增加政府财政收入，实现资源的有效配置和效益最大化。

环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境，本项目的建设，为精心打造城市远郊副中心，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市品位，提高城市形象，从而提升城镇价值，形成环境优美，人际和谐的氛围。

六、结论

县城市综合体项目是一项利县利民之举，是符合国家提高人民生活质量，保障广大人民群众需求，符合县委、县政府精心打造城市远郊副中心，实现“三县一园”的奋斗目标，做特新城区，做优老城区，进一步完善城市功能，打造宜居、宜学、宜业城市的思路，而且该项目的社会效益十分显著，项目建成后，竞争优势明显，各方配置资源良好，投资环境优越，符合项目投资开发的综合市场要求；此外，项目开发资金需求合理，投入与产出性价比高，预期风险可控，商业回报与综合回报率高，品牌成长基础良好，因此，我们建议：推动项目付诸实施，促使项目顺利开发，打造一个全省知名的项目，实现某某跨越式发展。

城市综合体项目计划 篇5

PPP项目合同体系的合同组成

在PPP项目中，项目参与方通过签订一系列合同来确立和调整彼此之间哒权利义务关系，这些合同构成了PPP项目的基本合同体系。根据项目特点的不同，相应的合同体系也会不同。PPP项目的基本合同通常包括PPP项目合同、股东协议、履约合同(包括工程承包合同、运营服务合同、原料供应合同以及产品或服务购买合同等)、融资合同和保险合同等。其中，PPP项目合同是整个PPP项目合同体系的基础和核心。在PPP项目合同体系中，各个合同之间并非完全独立，而是紧密衔接、相互贯通的，合同之间存在一定的“传导关系”。

1.PPP项目合同

PPP项目合同是项目实施机构与中选社会资本签订(若需要成立专门项目公司，则由项目实施机构与项目公司签订)的约定项目合作主要内容和双方基本权利义务的协议。其目的是在项目实施机构与社会资本之间合理分配项目风险，明确双方的权利义务关系，保障双方能够依据合同约定合理主张权利、妥善履行义务，确保项目全生命周期内的顺利实施。PPP项目合同是其他合同产生的基础，也是整个PPP项目合同体系的核心。

2.股东协议

股东协议由项目公司的股东签订，用以在股东之间建立长期的、有约束力的合约关系。股东协议通常包括以下主要条款：前提条件，项目公司的设立和融资，项目公司的经营范围，股东权利，履行PPP项目合同的股东承诺，股东的商业计划，股权转让，股东会、董事会、监事会组成及其职权范围，股息分配，违约，终止及终止后处理机制，不可抗力，适用法律和争议解决等。

3.履约合同

(1)工程承包合同。项目公司一般只作为融资主体和项目管理者而有本身不一定具备自行设计、采购、建设项目的条件，因此可能会将全部或部分设计、采购、建设工作委托给工程承包商，并签订工程承包合同。项目公司可以与单一承包商签订总承包合同，也可以分别与不同承包商签订合同。承包商的选择要遵循相关法律、法规的规定。由于工程承包合同的履行情况往往直接影响PPP项目合同的履行，进而影响项目的贷款偿还和收益情况。因此，为了有效转移项目建设期间的风险，项目公司通常会与承包商签订一个固定价格、固定工期的“交钥匙”合同，将工程费用超支、工期延误、工程质量不合格等风险全部转移给承包商。此外，工程承包合同中通常还会包括履约担保和违约金条款，进一步督促承包商妥善履行合同义务。

(2)运营服务合同。根据PPP项目运营内容和项目公司管理能力的不同，项目公司有时会考虑将项目全部或部分的运营和维护事务外包给有经验的运营商，并与其签订运营服务合同。具体操作中，运营维护事务的外包可能需要事先征得政府方的同意。但是，PPP项目合同中约定的项目公司的运营和维护义务并不因项目公司将全部或部分运营维护事务分包给其他运营商实施而豁免或解除。

(3)原料供应合同。有些PPP项日在运营阶段对原料的需求量很大，原料成本在整个项目运营成本中占比较大，同时受价格波动、市场供给不足等影响又无法保证能够随时在公开市场上以平稳价格获取原材料，继而可能会影响整个项目的持续稳定运营，如燃 煤 电 厂项目中的煤 炭。因此，为了防控原料供应风险，项目公司通常会与原料的主要供应商签订长期原料供应合同，并约定个相对稳定的原料价格。原料供应合同一般会包括以下条款：交货地点和供货期限、供货要求和价格、质量标准和验收、结算和支付、合同双方的权利义务、违约责任、不可抗力、争议解决等。除上述一般性条款外，原料供应合同通常还会包括“照供不误”条款，即要求供应商以稳定的价格、稳定的品质为项目提供长期、稳定的原料。

(4)产品或服务购买合同。在PPP项目中，项目公司的主要投资收益来源于项目提供的产品或服务的销售收入。因此，保证项目产品或服务有稳定的销售对象，对于项目公司而言十分重要。根据PPP项目付费机制的不同，项目产品或服务的购买者可能是政府，也可能是最终使用者。以政府付费的供 电项目为例，政府的电 力主管部门或国有电 力公司通常会事先与项目公司签订电力购买协议，约定双方的购电和供电义务。此外，在一些产品购买合同中，还会包括“照付不议”条款，即项目公司与产品的购买者约定一个最低采购量，只要项目公司按照该最低采购量供应产品，不论购买者是否需要采购该产品均应按照该最低采购量支付相应价款。

4.融资合同

从广义上讲，融资合同包括项目公司与贷款方签订的项目贷款合同、担保人就项目贷款与贷款方签订的担保合同、政府与贷款方和项目公司签订的直接介入协议等多个合同。其中，项目贷款合同是最主要的融资合同，一般包括陈述与保证、前提条件、偿还贷款、担保与保障、抵销、违约、适用法律与争议解决等条款。同时，出于贷款安全性的考虑，贷款方往往要求项目公司以其财产或其他权益进行抵押或质押，或由其母公司提供某种形式的担保，或由政府作出某种承诺，这些融资保障措施通常会在担保合同、直接介入协议以及PPP项目合同中具体体现。

5.保险合同

由于PPP项目通常资金规模大、生命周期长，负责项目实施的项目公司及其他相关参与方通常需要对项目融资、建设、运营等不同阶段、不同类型的风险分别投保。通常可能涉及的保险种类包括货物运输险、建筑工程险、针对设计或其他专业服务的专业保障险、针对间接损失的保险、第三人责任险、政治风险保险等。

6.其他合同

PPP项目中还可能会涉及其他的合同，如与专业中介机构签署的投资、法律、技术、财务、税务等方面的咨询服务合同等。

城市地下综合管廊-PPP项目合同模板：

本合同于2017年【X】月【X】日由下列双方在XX市签订： 甲方：XXXX，系按照中华人民共和国法律正式组织和存续的XXX机构，其住所为XXXXX，法定代表人为XXX；

乙方：XXXX，系按照其注册地法律设立、登记、注册及运作的有限责任公司/股份有限公司，其住所为XXXX，法定代表人为XX。待XXXX成立项目公司，并由项目公司与甲方签署本合同的补充协议后，乙方即指项目公司。第一条 定义与解释 1.1 定义 1.2 解释

第二条 声明与保证 2.1 甲方的声明与保证 2.2 乙方的声明与保证 2.3 各方的声明与保证 2.4 违反声明与保证

第三条 城市地下综合管廊PPP项目的合作范围和期限 3.1 城市地下综合管廊项目概况 3.2 城市地下综合管廊项目的合作范围 3.3 甲方前期投资的确认

3.4 城市地下综合管廊项目合作的排他性 3.5 城市地下综合管廊项目合作期限 第四条 前提条件

4.1 履行本合同的前提条件 4.2 前提条件的期限 4.3 前提条件的放弃 4.4 前提条件未实现 第五条 项目融资 5.1 乙方的融资责任 5.2 融资担保 5.3 甲方对融资的支持

第六条 城市地下综合管廊的土地指标和土地出让 第七条 项目建设进度 7.1 首期启动资金

7.2 城市地下综合管廊项目实施进度 第八条 运营和维护

8.1 城市地下综合管廊项目公司经营计划及财务资料的报告 8.2 城市地下综合管廊项目设施的运营和维护 8.3 运营协调委员会 8.4 审计部门的监管 8.5 履行义务 第九条 产业发展服务

第十条 城市地下综合管廊项目公司的成立及股权转让的限制 10.1 城市地下综合管廊项目公司成立 10.2 股权变更的限制

第十一条 政府购买服务的付费机制 第十二条 履约担保 第十三条 双方承诺 13.1 甲方的承诺 13.2 乙方的承诺 13.3 双方承诺 第十四条 保险 14.1 保险义务 14.2 需购买的险种

第十五条 守法义务及法律变更和政府行为 15.1 守法义务

15.2 法律变更和政府行为

15.3 不视为法律变更及政府行为的情形 第十六条 不可抗力 16.1 不可抗力事件

16.2 不可抗力事件发生期间各方权利和义务 16.3 不可抗力事件的处理 第十七条 甲方的监督与临时接管 17.1 甲方的监督权

17.2 城市地下综合管廊项目质量管理 17.3 中期评估 17.4 甲方临时接管的权利

第十八条 违约、提前终止及终止后处理机制 18.1 违约与赔偿 18.2 提前终止及处理机制

第十九条 城市地下综合管廊项目移交 19.1 期满移交 19.2 移交程序 19.3 提前终止的移交 第二十条 争议解决及法律适用 20.1 争议的解决 20.2 法律的适用 第二十一条 其它 21.1 环境保护 21.2 保密条款 21.3 税收优惠 21.4 通知 21.5 合同的文字 21.6 合同的生效 21.7 合同的补充 21.8 合同的附件

签署页】

本合同由以下双方于二零一七年X月X日在XX省XX市签署，以兹为证：

甲方：（盖章）

法定代表人/授权代表：

乙方：（盖章）

城市综合体项目计划 篇6

2022年，是党的二十大召开之年。我局将以贯彻落实党的十九大、二十大精神为宗旨，紧紧围绕XX“两会”确定的目标任务，立足本局工作实际，全面推动城市管理事业再上新台阶，同心共筑“天蓝、地绿、水清”的幸福家园。

一、2022年工作思路

坚持一手抓新冠肺炎防疫工作，一手抓城市管理工作，为全面打赢疫情防控阻击战、推动XX经济社会高质量发展作出“城管贡献”。

（一）强素质提能力，塑造城管铁军。

强队伍提素质。结合“强基础、转作风、树形象”三年行动，把廉政建设贯穿城管工作全过程，推行“党建+”模式，建立“马路”就是“办公室”机制，把党支部建立在“路上”。强化司法保障。切实维护执法权威和执法人员的合法权益，建立严厉依法打击恶意暴力侵害执法人员人身安全、带头聚众阻挠执法人员正常公务的违法犯罪行为的司法保障机制。关爱干部职工。大力选拔忠诚干净担当的干部，在政治待遇和荣誉等方面予以倾斜，对疫情防控一线人员适当提高评先评优比例，积极争取政策和资金支持，提升装备水平及一线工作人员经济待遇。

（二）以改革促发展，理顺体制机制。

强化科学监督。推动“数字城管”向“智慧城管”升级跨越，扩充建设集网格管理和综合执法一体化的数字城管平台，通过科技手段优化案件派遣流程，缩减案件派遣、处置时间，实现案件的快速高效处理。完善网格管理。积极探索市、街道、社区的责任，市级建立“路长制”，街道建立“街（巷）长制”，形成“社区+路、街（巷）长+路巡员+楼长”的城市管理责任体系，乡镇（街道）配备环境卫生（含市容管理）人员，实现市、乡、村三级联动。提升执法效能。充分发挥城管委高位协调作用，进一步理顺行政执法机制体制，着力在人员组合、业务融合、机制契合上下功夫，力求改革后执法体制实现上下对口、职能统一、融合互动，强化“大城管”新格局。提高公众参与度。进一步提升“门前三包”及文明卫生宣导，组织开展城区“三清一化”“垃圾分类新时尚”等全民志愿者活动，以进社区、进工地等方式为载体，开展城管开放日（体验日）活动，坚持问政于民、问需于民、问计于民。

（三）以人民为中心，强化城管服务。

狠抓市容秩序管控。强化对占道经营、禁燃禁放、车辆乱停乱放、乱搭乱建、渣土扬尘污染、户外广告等重点领域的监管，继续巩固做好“禁燃”工作成果，对重要节点重点监管，实现城市公共空间和谐有序。推进垃圾治理建设项目。推进生活垃圾焚烧发电项目，实现XX市生活垃圾由无害化处理到资源化利用的转变；全面推进XX市XX流域存量垃圾综合治理项目，规范乡镇生活垃圾收运处理,建立健全城乡环卫一体化管理网络；大力推进城市垃圾分类，打造X个生活垃圾分类示范小区。开展餐厨垃圾集中收集处理，进一步完善餐厨垃圾分类投放、统一收集运输、集中定点处理的规范化流程。新建狮子山、人民医院后山2座公园，扩建秀流公园。抓好园林绿化管理。优化园林绿化植物群落和配置模式，提升城市绿地的可进入性和通透性，提升市民休闲体验。积极探索城市公园运营管理新模式，盘活公园闲置资产。优化公共事业服务。抢抓疫情过后国家加大基础设施、环境整治和市政设施建设投资的机遇，积极申报项目，争取更多的专项资金支持。

（四）创新工作思路，让城管执法既有温度又有法度。

建立联动机制。积极联合公安、市场监管、商务等部门，建立协同监管和现场快速处置机制，对商家摊主经营产生的各类扰民问题，及时开展现场处置，积极化解商家和市民因经营产生的矛盾纠纷，营造和谐共赢的经营和生活环境。强化日常巡查，重点开展对属地街道办的政策指导、商户摊贩的宣传指导，引导商户摊贩依法经营、诚信经营，严格管控城市管理领域突出问题，依法查处餐饮油烟污染、噪声扰民、扬尘污染、临街乱扔乱倒等严重影响市容环境和居民正常生活的违法行为。加大宣传力度。通过报纸、电视、微信、网站等形式做好临时摊位引导区的宣传工作，让社会各界广泛知晓政策措施的最新动态，鼓励全民参与监督和实施。

二、存在问题

（一）部门职责边界不清。

机构改革后，涉及多部门职责职能划转。但在机构职能划转过程中，没有具体的文件厘清职责边界，部门之间存在对机构职能划转文件解读不清、断章取义现象，部门之间工作推诿现象时有发生，影响政府公信力。

（二）城市功能制约城市管理。

我市城市建设速度很快，但城市功能不全，公共配套设施严重滞后。集中表现在：一是20世纪80年代建设的农贸市场容量有限，不能满足广大市民需求，导致摊贩“溢市”成“马路市场”，屡禁不止，成为城市管理“顽疾”。二是我市城区至今没有一个社会停车场，车辆越来越多，车辆停放问题没得到根本解决；三是小区公共设施建设、物业管理工作仍然滞后，管理压力超乎想象。

城市综合体项目计划 篇7

对于从事智能化工程设计的人来说,城市综合体智能化项目是割舍不掉的疼,一方面要求我们在成堆的资料中分析其原始信息,寻找项目需求和设计关注点,贯彻自身的设计思路,同时也不得不响应业主方越来越急迫的时间要求。

本文以某具体实施的城市综合体项目为例,探讨如何在较短时间内较好地完成城市综合体项目的投标设计,并以较高的质量完成城市综合体项目繁杂的设计需求。

1 项目状况

该城市综合体项目位于海宁市城南核心商圈,总占地面积145亩,总建筑面积约为43万平方米。其中地上面积27万平方米,将建造成总建筑面积10.7万平方米的购物中心主力店、10.8万平方米的公寓式办公、5.5万平方米的商铺;地下面积约16万平方米,将建造成2.4万平方米的商业(超市、零售),12万余平方米的停车(机动车位3千个左右、非机动车位9千个左右)和配套后勤设备。作为当地档次最高、服务一流的都市品质生活中心,它的建成将成为引领城市人们生活品味的集购物、办公、商住、餐饮、娱乐、休闲为一体的国际化商业中心和时尚生活的新地标。

本智能化工程的内容旨在为该城市综合体的信息通讯和安全管理系统提供服务,以满足作为大型城市综合体项目所必需的畅达、安全、先进、便捷,为日常购物、休闲娱乐、居住办公提供优越的环境氛围。系统包含可视对讲及门禁、电梯五方通话、LED显示及多媒体信息发布、客流统计、停车库管理、车位引导及反向寻车、视频安防监控、安全防范(报警及巡更)、背景音乐、数字有线电视、计算机网络、综合布线、UPS供电、会议室多媒体、楼宇设备自动控制等。

配合本项目招标文件组成有设计院的智能化初步设计、工程量清单、技术要求等,要求各投标单位在此基础上结合自身理解进行投标设计,提供更细致的智能化解决方案和清单报价。

2 投标设计步骤安排

对于很多智能化公司来说,投标设计仅仅是拿着清单询价,然后再找个标准模板修改一下方案,有时修改得还不够彻底,闹出项目名称错误的大笑话。有些方案即便修改彻底了,但是根本不是从原文件认真分析的基础上做出的,而是凭空想象出来的,结果方案做完,项目组成却不清楚,更谈不上符合项目的真实需求。

一个优秀的投标设计必须对原有资料认真分析,首先尊重原有设计,因为这些资料是业主方要求的直接体现。当然,作为有实施经验的专业单位,也不能完全照搬原有设计,必须分享自身在以往项目建设中的经验,为业主提供更好、更合理的做法。

只有认真掌握业主方需求,真正为业主方考虑的设计,才是一份负责任的设计,才是让人信任的设计。当然,要完成这些工作必须要花一些精力,如果只想做个低价冲进去再慢慢变更的话,就不是本篇文章想要促成的目标了。

如何开展一个大型综合体项目的投标设计呢?以该项目为例,主要从以下几个方面进行。

2.1 组建设计团队

组建设计团队是开始项目的第一步,如果想提交一份优秀的设计方案,千万不要单兵作战,尤其对于大型项目,必须充分发挥团队合作的力量。考虑到本项目时间很短,图纸量很大,我们安排了主设计负责人、图纸负责人员、BA专业工程师、通讯系统工程师、机房专业工程师、安全系统工程师5个角色。

2.2 原始文件分析

当团队人员基本确定后,即可以开始第一步的工作,进行原始图纸和文件的分析,重点是施工图纸和招标文件。

对于施工图纸,先由图纸负责人员进行图面整理和分析,了解建筑的组成和布局,并对团队成员进行讲解分析。对于招标文件,一般主设计负责人总体把控,各专业工程师分别从不同角度分析招标的要求,同时结合整理后的图纸,对原设计和业主需求进行分析。

施工图纸分析的表单依据不同需要调整,一般内容如表1所示。

原始文件各自分析后,必须着手安排设计碰头会,同时邀请项目销售人员,对业主方原有文件的需求进行梳理,以确定设计采用的思路和下一步的安排。

2.3 任务分配和回收

任务分配和回收为整个设计中耗时最长的阶段,必须细致规划,做到步调一致,以期各位组员皆能在合理的时段交出初稿。

作为主设计负责人,必须负责整个项目的设计进度,合理安排各项设计工作的推进。为保证团队内成员提交文稿的统一性,需要事先订制方案文本的目录架构、版面风格,约束成员严格执行既定的目录架构和排版风格。目前比较好的做法就是所有成员统一采用事先设定好的格式模板进行方案的编写。

为避免设计内容缺漏,主设计负责人需要事先梳理整个项目涉及的所有内容,包好每个专业最终提交的文件种类和格式,明确责任人和交稿时间。对于任务的回收必须做好把关,尤其第一稿要从格式上满足预定的要求,其二是时间上的限制,为后面的修改整合工作余留时间。

作为各个分系统的负责人,必须对自己承担的工作负责,通过认真领会原有设计,找出其中不合理或不满足规范的地方,作为方案的优化建议项单列出来。考虑到本项目自带工程量清单,我们除了复核原有清单的准确性外,还需统计完成这类优化变动可能发生的金额增减,供业主方参考,也使业主方大致了解整个项目实现预定目标可能需要的最终花费。

2.4 方案复核和整合

方案复核是为主设计负责人最为重要的环节,在项目定稿整合前,必须对所有设计和建议进行逐一梳理,评估其合理性和可行性。复核的主要内容如下:

(1)是否已满足预定要求,有无描述的错误和不一致地方;

(2)设备选用是否满足招标要求,价格统算是否在预定的空间内;

(3)图纸的风格是否一致,系统图描述是否清晰;

(4)有无无关本项目的内容存在;

(5)是否存在前后矛盾的内容,尤其优化建议是否合理可行;

(6)采用的规范版本是否有效。

3 投标方案设计要点

对于一般城市综合体项目的招标来看,基本上都会有一个初稿设计文件,并附有工程量清单。作为招标方既希望投标单位能够严格遵守工程量清单报价,也不希望大家受限于本设计,为后续变更寻找借口,造成项目成本失控。因而会提出深化设计要求,并指出工程量清单仅供参考,各单位必须依据图纸和技术要求补全欠缺部分。

这种情况下,笔者感觉采用将增项单列的方式是比较稳妥的方式,一方面不会增加报价而丢失商务分,也不会因为缺少深化设计、产品漏项而无法给业主方以真正的信任。当然对于那些业主方仅仅想找几家竞价,不需要深化设计的项目不在本文考虑范围。

3.1 方案架构和章节安排

对于一个投标设计的技术部分来说,我们一般分为四大部分:前言、总体设计说明、分系统设计说明、施工组织设计。

前言相当于一本书的总序,或者论文的摘要,给投标方案以索引的作用。很多单位不太重视,认为这个没有价值。如果单纯对照评分标准前言确实没有得分的作用,但是它可以让阅读者非常清晰地了解投标设计的组成,大致讲述哪些内容,极大地方便了评标人员总体评判标书的质量。

总体设计说明是方案中最重要的章节,一般由主设计负责人综合各个子章节的内容提炼而成,包含对整个项目的分析、设计思路、参考规范、系统结构,也包含后面文字提及对原有设计的理解梳理、我们的响应和优化建议。总体设计说明为整个投标技术文件的纲,也是标书的灵魂,投标设计的优劣基本上可以从总体设计章节中得到评判。

分系统设计说明则是针对单个系统进行细化,包含系统的架构、前端布点、传输问题、后台控制和系统功能描述,主要设备的参数和说明等。分系统设计说明虽然占据标书中的很大篇幅,但一般在评标人员考核细节、了解具体设计时才会抽阅。

施工组织设计是作为项目实施管理必须考核的重要内容。一个好的施工组织设计必须强调针对性,措施要符合项目特点,人员和进度的安排要合理。现智能化施工组设计方案最大的问题就是缺少针对性,很多投标单位随便拿个模板改改了事,经常出现建设系统对不上,甚至工期不对等严重错误。

3.2 原设计理解和梳理

在很多需要深化设计的投标方案中,我们基本看不到对原有设计的理解和梳理,而是直接介绍自身是如何设计项目,甚至还有其他项目的痕迹。这不排除投标单位有可能真正理解了原有设计,但是花点笔墨对原有设计进行简单梳理更有利于业主方认可其真实研究了原始资料,而基于其基础上所作出的优化建议也更有说服力。

对于原设计梳理,首先需要理解其物业组成,再了解其系统构架,然后关注其每个系统的架构、大致功能和主要设备,以确定其初始设计的思路和业主方基本要求。对于本文参考的城市综合体项目,通过对原有图纸和资料的分析,可以了解该项目智能化系统按照百货、购物中心、办公公寓三个不同的使用群体来进行规划,同时充分利用当地运营商针对本项目提供的各种优惠。

各系统设计要点整理部分列举如下:

(1)可视对讲及门禁系统

系统采用彩色7寸液晶屏,能与访客或中心管理机进行可视对讲并开锁;与梯口实现呼叫、对讲、监视、开锁等功能;可随时监视梯口图像并开锁;可视对讲管理中心设在地下一层公共物业总监控中心。

(2)停车管理、车位引导系统及反向寻车系统

停车管理是本项目比较重要的内容,针对本项目超大型车库,原设计采用停车管理对进出车辆进行登记收费,同时利用引导和反向寻车来帮助来访人员停车寻车。

停车管理系统按地下车库的出入口数量共设置4套停车管理系统;停车引导使用“微波探测+车位显示屏”的方式,以及时了解停车位信息。

(3)安全防范(报警及巡更)

安全防范系统包含视频安防监控、防盗报警以及电子巡更三部分的内容,分公共物业、百货、购物中心三个独立的组成系统,并建立安防监控和报警的硬件联动关系。

视频安防监控采用模拟系统,使用大规模视频矩阵进行切换,录像部分使用数字硬盘录像机,远距离信号使用视频光端机进行传输。

(4)综合布线系统

结构化综合布线系统基本采用超5类双绞线作为水平布线线缆;数据垂直主干采用6芯62.5/125微米多模室内光纤,建筑间主干采用6芯9/125微米单模室I内光纤连接各区域配线间和运营商机房;语音部分统一采用三类电缆。

依据购物中心、百货以及三栋公寓办公楼的规划,共计设计了6个区域布线间(或称设备间,C公寓楼设东西区两个),分别管理本区域的所有IDF设备间,并连接至电信弱电机房;外铺所需要的通讯连接,通过片区IDF,直接连接电信弱电机房。

(5)计算机网络系统

从系统图纸上来看,计算机网络分为办公公寓区、百货区和购物中心区三套网络,使用4台核心交换机和3套网络管理软件,分别对这三个区域进行管理。公寓区网络分三层架构,汇聚层到核心层采用千兆光纤双上联,接入层与汇聚层采用单路千兆上连;其他两个区域分为两层构架,皆单路千兆光纤上联。公共区域覆盖有无线网络接入信号。

(6)楼宇设备自动控制系统

楼宇自控主要针对本项目所有拥有的机电设备进行监控和管理,包含给排水、新风机、空调机组、公共照明、送排风等,以保证公共区域的控制质量和舒适度。系统采用干触点加协议接口的方式与不同设备进行连接,其中变配电、冷热源、室外照明、电梯等采用协议接口的方式进行连接。

3.3 突出响应和优化建议

结合招标原始文件进行投标设计和优化作为投标单位对招标要求的真正响应,这里面包含对原有设计清单的复核,并从国家规范和自身经验出发,对不合理项提过性价比更高的解决方案,以便于后续的实施和运维。

为了便于业主方更好地理解设计,对整个投标设计做个整体框架描述还是需要的。在本项目中,笔者将智能化系统划分为信息设施系统、信息应用系统、公共安全系统以及楼宇设备自动控制系统四个部分,总体框架如图1所示。

为了便于业主方能够直观了解到整个投标设计的要点,以判断投标文件是否真正响应要求,在方案的总体说明中,有必要将各个系统大致的设计要点和优化建议作出简要说明,并与后面的各子系统详细设计相呼应。

在本项目中,笔者将部分系统设计要点和优化建议整理如下,供大家参照:

(1)综合布线系统

综合布线方面的内容基本参考原有的设计及界面分工,水平采用超五类双绞线,语音三类4芯线(低烟无卤),垂直主干大都采用室内多模光纤,各区域(百货、购物中心、公寓办公等)设备间采用单模光缆和大对数语音电缆互联。

在系统优化方面,考虑到招标文件关于施工界面的明确划分,因此在优化中取消投标清单中关于公寓部分的网络和主干设备(由当地运营商负责),并参考公寓的实际数量增加用户终端箱(增加1106个)。同时,鉴于很多区域以出租为主,建议减少工作区跳线的数量配备(原设计跳线为全配)。

(2)计算机网络系统

系统针对项目不同功能管理的实际需要,计算机网络分为多套独立物理隔离的系统,分别为购物中心、百货、办公外铺以及POS机消费提供信息传输、交换等业务,系统采用星型网络拓扑,二层(部分三层)网络设计,分为核心层(汇聚层)以及接入层,主干采用千兆(部分万兆)设计,同时配以防火墙、IDS、漏洞扫描等多项目安全手段,保障网络的安全。

分析招标文件中原有网络设计,发现每套网络均独立配置了认证计费系统,为内网用户连接外网认证计费,本费用可成为物业运营过程中较为重要的收入之一。但从实际使用来看,由于收费的存在,就存在运营风险自担,为此建议将IDS系统优化为IPS系统(入侵防御系统),进一步增强网络的安全,降低运行中风险。

同时,依据招标文件关于施工界面的划分,公寓及外铺部分的接入网络由运营商提供。鉴于此,在优化中将这部分设备排除,同时将原有用作总接入的核心网络交换机由10槽改成6槽,供内部网络使用,降低不必要的投入。

考虑到商铺用POS机大都属银行提供,建议POS机网络可交由银联或是支付接入商建设,降低投资成本,减少维护的困难。

(3)背景音乐系统

背景音乐系统仍遵循原来的布局设计,背景音乐系统可播放背景音乐、业务广播及消防紧急广播,同时功放具有备份自投功能。由于本项目采用的BGM智能化广播系统采用的是四线式强切方式,原招标清单的3芯线无法满足消防强切要求。如商铺内等位置,带音量控制器扬声器的广播线路较原招标要求有所更改,将3芯线改用为4 芯线缆,其中两芯用于广播信号,两芯用于强切信号。

原设计主干及楼层广播线路均采用RVVP型带屏蔽线缆,由于广播系统是单独穿管及有独立桥架的,为节省投资,又考虑到采用双绞结构线缆音频传输效果更好,因此设计中将系统线缆优化为阻燃型RVVS型双绞线缆,线缆带护套,施工穿管时比较方便。

在设备数量上,通过重新统计招标平面图上扬声器数量,对照工程量清单作了增补,共计增加56个;对于功放方面,依据实际要求作了一定的增加,并用多通道功放来代替原有的单通道数量,以减少PA设备的总数量,节能降耗,有利于后期维护。

(4)可视对讲系统

本次设计可视对讲系统采用联网性彩色可视对讲系统,在物业总中心设1台管理主机,对3栋建筑公寓办公部分进行访客管理。可视对讲门口机内嵌独立的门禁读卡器,可支持住户自己开门。同时在可对视对讲系统图纸进行分析时,为减少公寓部分安全管理上的盲区,还部分增加了对讲门口副机,确保每个进入公寓楼的通道都能得到管控。

考虑到本项目的公寓数量多达1567户,按照楼宇对讲运营的经验,1台对讲管理主机很难胜任,建议物业中心内管理机的数量增加到3台。

(5)楼宇设备自动控制系统

楼宇设备自动控制系统基本参照招标图纸中提供的清单和点表进行深化设计,以满足本项目作为大型城市综合体对于机电设备的监控和管理;为提高监控和管理的可靠性,本次设计依据空调机组都带有加湿器设备,特增加了加湿控制方面的内容。并且,鉴于机电系统安全运行的要求,增加风机压差开关和集水井超高低液位报警等。

4 设计中常用参数算法

4.1 综合水平线缆用量计算

平均电缆长度=(最远F+最近N两条电缆总长)+2

总电缆长度L=[平均电缆长度+备用部分(平均长度的10%)+端接容差(一般设为6m)]×信息点总数

在使用第一个公式时,要避免特例的影响,将占比很小的最长段和最短段剔出,以保证计算的相对准确性。

4.2 监控硬盘容量计算

硬盘总容量C=接入视频总路数×码流量×3600×24×录像天数/1024/1024/8

3600为每小时秒数,24为每天小时数,除以两个1024是将单位由MB变为TB,除以8是将单位bps转化为Bps。码流量为摄像机以某种格式显示或存储的码流量,这和摄像机自身的编码压缩格式有关,一般D1取1.5Mbps,720P高清取4Mbps,1080P取8Mbps。

在本项目中,因为使用模拟监控系统,所有监控基本上以硬盘录像机为存储手段,回放要求达到D1标准,因此按照1.5Mbps的码流量计算。

5 结束语

城市综合体项目计划 篇8

关键词：通识教育；服务学习；创新模式

一、密西根州立大学的综合研究项目

在密西根州立大学(简称MSU)，每个本科生的学习大纲都包含着通识教育(General Education)和专业教育(Specialized Education)的课程学习，密西根州立大学的通识教育是通过完成MSU的综合研究项目(Integrative Studies Program)来实现。综合研究项目是密西根州立大学独特而具有创新价值的通识教育模式，提供的课程以整体和多元化的方式加强学生对人类、创造力、知识和他们自身以及对世界的责任感的认识了解和评价。

1艺术与人文科学综合研究项目课程

艺术与人文科学综合研究项目学习目标：帮助学生熟悉艺术和人文科学领域知识并拓展智力和表达能力的范畴；鼓励学生对自己的社会、历史和文化进行深入研究：鼓励学生学习更多的其他社会的历史和文化；关注人类历程中的重要思想和观点——通过鼓励学生正确评价知识和价值观对人类行为理解中的作用，通过强调民主社会公民的责任和机会，通过加强评估文学、戏剧、音乐、美术的创造性价值，通过对生活在日益相互联系相互依赖的世界中的人们的重大事件的关注。

艺术与人文科学综合研究项目包括以下课程，每门课程4个学分：A类课程有美国与文学、音乐、流行文化的全球化潮流、美国人经历和个性的多样性与统一性、美国与世界、个人社会与科技等等。B类课程有亚太地区的宗教思想和音乐习俗、阿拉伯美国人、19至21世纪的美国劳工、中东——现代以色列、古代世界、欧洲文艺复兴、资本主义文明、医学史和伦敦的医疗保健道德规范、法律理论中的性别和种族、现代戏剧和表演中的设计、艺术和人文科学、现代世界的歌剧、西方戏剧和社会、世界艺术传统等等。内容从古到今，涉及哲学、历史、艺术、价值观、文学、音乐、社会、交际、语言学、创造学等领域。

艺术与人文科学通识教育综合研究项目课程要求：每个本科生必须选修一门4个学分的A类课程和一门4个学分的B类课程才能达到艺术与人文科学类通识教育的要求。完成I级写作要求并获得1.0或1.5的学分是注册A类课程的必要前提(选修A课程时可同时选修一门写作课程)。完成一门A类课程的学习是注册B类课程的前提。

2生物与自然科学综合研究项目课程

生物与自然科学综合研究项目学习目标：帮助作为大学本科生获得这样的教育机会——理解科学家做研究和得出结论的方式与手段；帮助学生用精选的例子来理解这种调研模式的结果。这些课程为学生将来在服务密西根、服务国家、服务国际社会中成为未来的学者或领导者打下基础。完成这些必需的课程，将使学生具有以下四种能力与资格：第一，科学知识：学生能够描述一些自然科学的主要概念并且将能用它们来解释重要的自然现象。第二，科学发展：学生能够解释这些概念和所得出的结论之间的上下关系，并能意识到这些概念将在哪里主导我们的未来。第三，科学实践：学生能够区别不同的科学概念，能够对科學理解本身的不断提高举出例子，能够运用科学方法解决自然世界中的问题。第四，科学鉴赏：学生能够学到自然和生物科学家的成就的价值——当他们持续开展实践性的研究和继续对基本原理和持久价值进行研究。

生物与自然科学综合研究项目包括以下课程：生物科学课程(ISB课程Courses in Biological Science)有：生命史——从生命的起源到人类历史产生、昆虫、全球化和可持续、昆虫、全球化和可持续实验课、应用环境论和有机生物、生物实验课综合学习、应用生物医学等。自然科学课程(ISP课程CoursesinPhysical Science)：探索地球：全球变化、探索地球——自然冒险和环境、宇宙幻想实验课、化学世界、化学世界实验课、物理世界的奥秘、物理世界的奥秘实验课、声音科学、水与环境、水与环境实验课、地球系统——能量等等。以上课程理论课是3个学分，实验课是2个学分。

生物与自然科学通识教育综合研究项目课程要求：每个学生必须修满一门ISB课程和一门ISP课程和一门实验课共8个学分的课程。选修生物与自然科学课程前要通过数学测试和快速实验测试，并获得学分。

3社会与行为科学综合研究项目课程

社会与行为科学综合研究项目学习目标：帮助学生把他们个人的设想和信仰同依据批判性思维和人类行为模式和趋势的分析调查得出的结论区别开来；扩展学生对那些持久的全球问题和解决方式的认识，并对那些特殊的过渡状态的结果加以区别；对人类行为提供多元文化的、国际的和民族的观点，为适应多民族和多种族的美国社会增加特殊的挑战和机会。

社会与行为科学综合研究项目包括以下课程，每门课程4个学分：200水平课程(200Level相当于大学二年级水平)：社会与个人、社会区别与不平等、人类社会的时间、政府与个人、自由民主政治等等。300水平课程(300Level相当于大学三年级水平)：人类与环境、全球化的多样性和依赖性、亚洲——社会科学观察、拉丁美洲一社会科学观察、民族多样性与变革——美国、运动社会科学等等。

社会与行为科学通识教育综合研究项目课程要求：每个本科生必须要选修一门4个学分的200水平课程和一门4个学分的300水平课程才能达到社会与行为科学通识教育的要求。完成一门200水平课程的学习是注册300水平课程的前提。

密西根州立大学通识教育课程主要由MSU综合研究项目中心(CentersforIntegrativeStudies)协调管理。中心由以下三部分组成：(1)艺术和人文科学综合研究项目中心Center for Integrative Studies in the Arts and Humanities(CIS—AH)。该中心的工作主要由MSU的艺术和语言学院、社会科学学院(历史系)、音乐学院的教师共同协作完成综合学习课程的教学任务。各单位每年选派共12名教师组成该学年的教学顾问委员会。(2)普通科学综合研究项目中心Centerfor Integrative Studies in General Science(CISGS)。该中心的工作主要由MSU的自然科学学院(the College of Natural Science)的教师完成自然科学与生物科学综合学习课程的教学任务。(3)社会科学综合研究项目中心Center for Integrative Studies in Social Science(CIS/SS)。该中心的工作主要由MSU的社会科学学院(the College of Social Science)的教师完成社会科学

综合学习课程的教学任务。

二、密西根州立大学的服务学习计划

1服务学习的使命与价值

什么是服务学习(Service-learning)?“服务学习是一种把社区服务和理论教学相结合的教学方法，它关注批判性、反思性思维和公民责任。服务学习计划使学生志愿从事于能满足当地需要的有组织的社区服务，培养学生的理论技能、公民责任意识并承担社会义务。”

服务学习为美国的青少年提供了一个独特的机会，从幼儿园到大学生——以切实可行的方式通过与课堂学习有机统一的服务计划与他们的社区紧密联系。服务学习让学生接受这样的教育过程——用他们在课堂上学到的知识解决现实生活的问题。学生不仅学到了民主和公民责任，而且通过服务实践他们能更加积极地成为公民和社区成员。一个全美性的“学习和服务美国计划”研究显示，有效的服务学习计划能促进学生的个人和社会责任，把学习从教室向社区拓展。服务学习通过以下途径也加强了教育与社区的联系：在大学和其他机构、组织之间建立有效的合作伙伴关系；促使父母和其他成年人支持学生服务学习；通过服务学习计划的实施满足社区的需要：为青少年提供在社区中和他人一起工作的机会。

2服务学习的组织、管理与实施

密西根州立大学的服务学习项目的组织管理和实施主要由“密西根州立大学服务学习和公民参与中心”负责，简称CSLCE(Center for Service-Learning and Civic Engagement)，该中心成立于1968年。CSLCE的重要使命是为学生提供积极的、注重服务的、以社区为基础的、综合的双赢的学习机会，提高加强他们的公民责任和对学术、个人、职业发展的承诺。通过服务建立连接大学师生与社区的纽带是CSLCE中心的首要任务。该中心是个独立的机构，直接对“大学拓展和接触部”的教务长和分管学生事务的副校长负责。

密西根州立大学CSLCE中心与417个社区非营利性组织、学校、医院、健康保健机构、政府办事处、民间宣传团体等建立合作关系，为学生提供多种形式的服务学习的实践机会。

服务学习实践安排有短至一个下午长到一个学期或一个学年。每个学生可以根据CSLCE中心提供的项目确定适合自己的服务学习计划，有的大学生通过短期社区项目在兰辛地区(密西根州立大学所在地)实践，有些学生在全美或世界其他国家实践。学生都可以通过校园网络在中心注册和签约。学生可以根据自身的学术计划参加不同类型的服务学习：学术服务学习、课程服务学习、辅助课程服务学习等模式。大多数服务计划不需要经验，社区组织会提供指导和培训。想要获得成功的服务学习经历的唯一要求是具有满足社会需求和从事公民事务的愿望、对服务义务的承担以及发自内心希望在个人成长、学术专业、社会化等方面得到进步。

参加服务学习的学生都是志愿者。大学生为了满足社会的需要奉献他们的时间、精力和独特的技能。密西根州服务学习奖学金计划为遍及全州的“校园契约”成员的大学生提供奖学金。学生在一个学年中如果自愿完成300小时的社区服务将可以获得1000美金的奖学金。此外，密西根州还设立了“优秀学生服务奖”、“教师员工社区服务学习奖”、“杰米和卡特合作伙伴奖”、“密西根政府服务奖”等多种奖项用于激励参与服务学习的师生员工。美国政府与民间组织也设立了40多种奖项奖励志愿者。

密西根州立大学CSLCE中心为全校教师和学生提供以下帮助和支持：在发展并协助实施课程整合、反思和绩效评价的最佳方案方面提供帮助：为有关的一体化服务学习和公民参与的课程提供个人和团队协商；帮助教师确定与课程相关的合作伙伴和社区服务参与机会；促进与社区需要相匹配与衔接的学术专业利益的发展；在大学保障政策下促进学生注册服务学习岗位并提供确保覆盖每个大学生的服务学习注册程序等。

3服务学习的成果与影响

第一，服务学习促进了学生的学习积极性和主动性。90％以上的学生认为服务学习“使学习变得更有趣”、“帮助我理解怎样把功课学得更好”、“发展了我的创造性并学会独立思考”。还促进了学生对于集体的认同和理解，参与服务学习的学生很少违反纪律、有更高的出勤率。“研究表明：服务学习特别有助于提升学生的一般价值感和学习能力感，特别是为边缘学生(Marginal Students)提供了更大的自主权”“对于那些缺乏学习动机、不合作、低自尊以及缺乏社会技能的学生，当他们参与到服务学习中，他们的问题解决技能、社会能力、目标感、决策、合作以及写作和思考的能力都会得到发展。”

第二，服务学习加强了学生的社会责任感。使学生做好承担社会责任的准备，促进对社会和公众事务的理解和直接参与。

第三，服务学习提高了学生的自尊和自信。在活动中学生不仅承担起责任，在实践中学习新的技能，最關键的是他们会认为自己有能力让社会向积极的方向转变。

第四，服务学习有助于学生确定自己将来的职业兴趣和方向。通过社区服务工作，学生从中了解自己的兴趣和能力。大部分学生参与服务学习后，认为他们更具有社会竞争力。

第五，服务学习对学校发展产生积极影响。服务学习有利于改善师生关系，使其更融洽，师生之间更加相互尊重。“参加服务学习活动的学生在社区里服务，不仅代表了自己，更重要的是代表了学校，服务学习增强了学生对学校的归属感和荣誉感。服务学习使学校和社区之间建立了密切的合作伙伴关系，有助于改变学校与社会之间相互割裂的状况，使高等教育为社会服务满足社会需要的目标得以体现”。

第六，服务学习体现了美国志愿服务精神传统。志愿服务是美国的传统，也是美国主流社会占主导地位的价值观和道德标准，是美国人引以为荣的思想源泉。美国人从建国以来就一直向世人展示出自己建立公共事业机构，并牺牲自己的时间、力量和金钱来帮助同胞的热情。美国的联邦、州和地方政府历来高度重视这种热情，并一直不断地鼓励美国人继续发扬这种志愿服务传统。2002年，美国总统布什呼吁所有美国人至少用两年的时间相当于(4 000小时)致力于为社区、为国家和为世界服务。美国大学的服务学习理念是正是志愿传统的重要体现。