城市综合体理论研究

城市综合体理论研究（精选12篇）

城市综合体理论研究 篇1

0 引言

随着城市综合市场和建筑综合体的形成, 与城市综合体相关的研究也日趋成熟。本文拟通过梳理国内外城市综合体研究的主要文献资料, 分析并总结国内外研究的主要特点, 充分借鉴国外相关理论与实践的先进研究成果, 为我国城市综合体的进一步发展提供理论研究支撑和实践经验参考。

1 国外城市综合体的相关研究

一般认为, 国外最早的城市综合类建筑可追溯至古希腊时期。19世纪以来, 西方主要国家的城市发展先后经历快速城市化、郊区化和逆城市化3次重大转变, 空间形态也由集中发展到分散发展, 再到城市蔓延演变[1]。在此演化过程中, 城市综合体研究大都围绕解决特定历史时期的城市问题而展开, 大体可以分为3个时期: (1) 1860年至1940年, 以功能分区为主要研究重点; (2) 二战后至1970年, 以功能平衡为研究重点; (3) 1970年至今, 以土地混合使用为主体的多重功能研究为重点。

1.1 1860年至1940年的研究

工业革命为城市综合建筑的发展创造了前提:即社会需要和建造技术的可能性[2]。随着城市人口的急剧膨胀, 一系列“城市病”问题随之出现, 例如:住房紧张、环境恶化、交通拥挤等。在此背景下, 研究学者先后提出中心地理论、功能主义等研究视角。例如:1933年德国城市地理学家克里斯塔勒提出的中心地理论, 将地理学中的空间概念与经济学相关理论结合, 探讨城市数量、规模及布局的规律性, 同时可用作商业中心区位选择理论[3]。1933年8月, 国际建协编撰了《雅典宪章》, 提出城市要与周围影响地区作为一个系统来研究, 其系统应具有居住、工作、游憩与交通4大功能, 要求在城市中进行功能分区[4]。

综合来看, 工业革命至二战之前是功能疏导与社会需求思潮占上风的发展阶段, 研究内容逐渐从传统的空间形态布局研究转向功能空间研究, 但过多地强调功能分区使城市和建筑的发展偏向单一化, 导致了当时城市发展计划中贬低高密度传统街坊和开发空间的混合使用, 从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割, 相互间缺少内在的必要联系, 不但没有创造出新的城市空间秩序, 反而在很大程度上造成了城市整体的混乱, 对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。因而, 在一定程度上, 也抑制了城市综合体的进一步发展[5]。

1.2 二战后至1970年的研究

二战以后, 随着西方国家城市化进程的进一步加速, 导致“城市病”问题更加严重。研究学者也转变了研究方向, 更加关注城市综合体的混合使用、功能多样性等方面。1961年, 简·雅各布斯的《美国大城市的生与死》一书出版后, 人们开始意识到应该运用多元化的复合手法来处理城市问题。简·雅各布斯在其所著一文中提出“城市的多样性”的概念, 她认为城市的传统理论性规划常常是不符合现实的, 她的“城市的多样性”的概念推动了城市综合体理论的发展[6]。

20世纪60年代, 建筑理论领域开始从结构主义和人文主义的不同角度对现代城市规划理论提出修正。这二种理论均强调城市的有机连续和综合互动性, 从而影响了60年代后欧美城市复兴和再开发的实践, 也为综合体的兴起提供了进一步的理论依据。

总之, 该时期的西方学者不断反思城市综合体的规划理论, 逐渐开始注重生活本身和人本思想, 讲求城市综合体结构的多重功能的复合性, 这一阶段理论研究的逐渐成熟为城市综合体后来的发展盛行奠定了基础。

1.3 1970年至今的研究

20世纪70年代后, 能源危机在西方国家的社会、政治、经济、文化、心理等方面引发矛盾与冲突, 第三次科技革命的兴起等因素催化了城市综合体的开发建设, 研究学者开始重新认识城市综合体的高效率和综合价值。主要研究视角有混合使用和社会价值。

(1) 混合使用。1976年美国城市土地学会提出“混合使用”的概念, 这是国外城市综合体最有代表性的研究成果[7]。Kiderra探讨了作为混合利用的典型形式, 城市综合体对城市交通问题的解决能力, 阐述了在进行城市综合体开发时, 应充分考虑对交通的压力[8]。

(2) 社会价值。如Tirrell对城市综合体的社会价值及城市价值进行了论证, 阐述了城市综合体能够很好地实现城市及社会价值[9]。

总的来说, 这一阶段随着时代的发展, 人们的生活观念发生很大的变化, 游憩空间及内容也逐渐变得丰富多彩, 使得研究学者对城市综合体的研究角度也在不断变化, 研究内容随着实践而不断深化。

2 国内城市综合体的相关研究

我国最早的城市综合性市场可以追溯到北宋时期东京开封出现的瓦子, 最早的综合型商业街区是1903年的北京东安市场, 最早的建筑综合体是1918年上海南京路出现的永安公司。但国内对城市综合体的理论研究起步较晚, 改革开放以后, 随着城市经济的发展, 国内学者逐渐注重对城市综合体的研究。改革开放以来城市综合体研究大致可分为2个阶段: (1) 概念引入阶段, 以国外理论借鉴为重点; (2) 发展完善阶段, 以综合型城市综合体研究为重点。

2.1 概念引入阶段

从改革开发到20世纪90年代, 我国先后引进了场所理论、有机疏散理论、新城市主义[10]等经典理论, 并由此在部分大城市展开了关于综合体建筑的理论与实践开发研究。总体来说, 此阶段研究体系仍局限于传统地理学等单学科研究, 研究视角仍过多受西方学者的理论影响, 较少注重我国城市发展实际;在研究尺度上以宏观研究为主, 对城市综合体的单独和专门研究较少。

2.2 发展完善阶段

随着改革开放的不断深入, 我国的建筑发展进入一个新的历史时期。其中, 高层建筑有明显地走向“综合体”的倾向[11], 20世纪90年代, 国内第一批具有现代意义的多功能城市综合体诞生, 如北京国贸中心、深圳华润中心等, 既满足了人们在生活、游憩、住宿、工作等方面多元化的需求, 也丰富了城市景观, 是现代化大都市的重要标志。

该阶段研究初期着重于城市综合体的开发设计研究, 如韩冬青、冯金龙提出将城市与建筑的设计一体化, 使建筑的功能更能符合城市的功能需求[12];仲继寿指出城市建筑综合体的设计要以交通为主线进行总体规划, 以人为主体设计公共空间, 营造健康生态的建筑环境、轻松安全的心理环境和健康的物业管理环境[13]。

总体来说, 初期研究相比于90年代以前有了明显的变化, 研究内容不断深化, 但研究视角仍局限于开发规划布局和建设模式等方面, 较少注重我国城市综合体的空间联系、产业创新、空间功能等。但随着城市综合体数量的增加, 以及人们对城市综合体要求的提高和相关城市综合体发展的优惠政策的制定与实施, 城市综合体理论研究视角也随着城市综合体开发实践的深入展开而不断调整和变化。国内的关注热点也逐渐转向了综合型城市综合体研究。综合型城市综合体研究视角涵盖了城市综合体空间结构、多元化价值和发展途径等方面。

城市综合体空间结构研究。具体包括4个研究视角: (1) 功能定位。如研究者对城市综合体商业零售、商务办公、酒店公寓、住宅、会议、后勤服务和公共活动等功能的研究[14]。 (2) 开发模式。如研究者将城市综合体大致分为商务驱动、商业驱动、住宅驱动、文化驱动、休闲旅游驱动、娱乐驱动、会展驱动、复合驱动8种模式[15]。 (3) 类型划分。如基于综合体发展趋势以及未来城市的消费需求可分为主流与非主流城市综合体[16]。又如按照性能、地段、品味等的划分研究[17]。 (4) 基本特点。如研究者对城市综合体容量巨大性、建筑集群性、功能复合性、交通网络化、人流密集性、环境生态性、物管人性化、布置均衡性等方面的研究[18]。

城市综合体价值的研究。具体包括经济效益和精神象征等研究视角: (1) 经济效益。部分研究者认为城市综合体能够增加就业机会, 创造巨额税收, 拉动城市或地区的经济发展[19]。 (2) 精神象征。部分学者认为城市综合体具有积淀文化价值和创造活力价值等方面的作用[20], 是一座城市的地标, 一座城市的精神象征。

城市综合体发展途径的研究。部分研究学者从城市综合体的规划布局、体系聚合等视角进行研究: (1) 规划布局。如从业态组合比例构成考虑, 酒店、商业、写字楼、公寓等占比;如从客户构成、人流规模、需求品质等等方面考虑[21]。 (2) 体系聚合。包括产业、文化生态、业态、功能和形态的聚合[22]。

3 国内外研究的比较与展望

3.1 国内外城市综合体的研究比较

对比国内外城市综合体的研究, 其研究差异 (见表1-3) 主要表现在:

(1) 背景和目的不同。西方处于后工业化时期, 面临着城市生态破坏、空间居住、交通拥挤等问题, 城市综合体主要表现为分担城市某些特定功能, 解决城市特定时期存在的问题。相比而言, 我国处于经济迅速发展的城市化阶段, 更加注重经济效益, 兼顾社会效益, 同时城市综合体的开发以商业零售、酒店功能开发为主, 逐步向多功能并重转变。

(2) 研究内容不同。国外研究内容已经从初期的规划设计研究转向规划理念研究, 更加关注“人”的体验、需求, 更加注重政府政策的引导;而国内由于正处在全面发展、快速建成的阶段, 因此研究内容主要为开发模式、空间结构等层面, 较少涉及微观方面的内容。

(3) 研究方法不同。国外呈现多学科交叉和综合的趋势, 新技术和新方法多样;国内新技术和新方法比较零散, 缺乏系统性, 对深层结构进行机制研究较少[23]。

3.2 我国城市综合体研究的展望

从国外城市综合体研究的演化历程以及我国当前城市综合体开发的实践热潮来看, 城市综合体都将成为我国未来研究的重要命题。然而, 与国外相比, 我国城市综合体理论研究在深度和广度上还有提高的空间。未来一段时期, 我国城市综合体研究可以有以下研究热点和趋势:

(1) 注重城市综合体的演化及生命周期研究。城市综合体的用地年限一般都长达几十年, 而在这几十年中, 城市的中心可能会随着城市的发展产生变化, 城市综合体的地位和业态需求也可能会随之而改变, 如何处理好这些动态的问题, 也是城市综合体发展所面临的严峻挑战[24], 因此, 可以针对城市综合体的演化及其生命周期展开理论研究。

(2) 以城市文化和居民消费引领城市综合体开发研究。由于我国目前城市综合体的开发存在千篇一律、开发过剩等问题, 因此, 要想在市场竞争中脱颖而出, 就要有创新性的产品来吸引消费者。文化消费为主导的城市综合体能够弥补城市综合体文化特色的缺失, 给城市综合体带来新面貌, 增添新的发展活力。

(3) 休闲游憩理念将日益影响城市综合体的发展。纵观我国目前的理论研究的相关文献资料, 可以发现, 将城市综合体的发展和旅游或游憩休闲相结合的理论文献相对缺乏。而随着我国旅游业的发展, 人们的生活方式的改变, 以及闲暇时间的增加, 选择节假日出游的人越来越多, 而城市综合体作为一个多功能的经营场所, 是旅游者选择游憩休闲的最佳场所。因此, 可以增加基于游憩理念的城市综合体产品开发模式研究。

城市综合体理论研究 篇2

侯伟 2016/5/26

一．经济“新常态”下的商业地产新模式

在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。

城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。

二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹

创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。1.定位中端市场

依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。2.“订单地产”招商模式

万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。3.专业管理团队

万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。

4.2015年报相关简要分析

根据万达商业地产2015财年年报显示，2015财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。

从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。三．“万达广场”城市综合体盈利分析

万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。1.以售养租形式把握现金流平衡和持续

万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。2.完整的经营价值链

从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。3.地方政府对万达集团的支持和信任

地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。

地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 2008 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。4.拥有大量优质商业资源

万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂

除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。

5.2015年报相关简要分析

表格截取自2015万达商业地产公司年报 2015年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。

从数据中能够看到，2015年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。2015年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。

四．万达广场城市综合体的价值研究 1.特殊的功能复合性

城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性、整体功能复合型。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。2.物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。3.辐射力巨大，规模效应明显

以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。4.2015年报相关简要分析

截至2015年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。2015年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。2015年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。2015年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。五．城市综合体面临的主要问题

城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。六．结论

城市综合体理论研究 篇3

关键词：“海绵城市”；城市雨水；雨水综合利用

随着人们生活质量的提升，居民用水的需求越来越大，城市中缺水、断水现象时有发生，每逢雨季，泛滥的雨水给城市排水造成巨大的困境，也给市民及城市带来巨大的损失。雨水作为自然界中最为经济、直接的水资源，对自然环境的生态循环有着重要的影响。为此，立足当地的区域自然条件，依托“海绵城市”的构建，对城市雨水进行合理利用，可有效地营造城市雨水适应性景观及实现自然生态的可持续发展。

1 “海绵城市”概述

2015年4月2日，我国16个“海绵城市”建设试点城市正式公布，标志着我国“海绵城市”建设的全面开始。“海绵城市”在一定程度上就像一块巨大的海绵，使城市具有一定的弹性和张力，遇到降雨时将雨水进行吸收、存储、下渗，补充地下水和调节水循环；适逢干旱时将存储的水资源释放、外排、发散，促使城市在水的循环中变得更加“自然”。“海绵城市”建设的关键在于实现区域和城市的雨洪资源化、增加城市的水域和湿地面积、增加雨水的地表下渗率、减少地表径流、减少面源污染及减少洪灾旱灾的危害，其根本的立脚点就是视雨洪为资源，尊重、顺应、重视自然。雨洪是资源，蓄为先，一个城市要有足够的地表水面积和湿地面积来蓄存常雨量，使雨水能就地下渗，补充为地下水，减少地表的径流。雨洪虽是资源，但必须要考虑最大一次连续降雨下城市雨洪的系统管理，实现蓄洪水面、湿地、绿地、雨水花园和公园等空间的最大化，地表径流、城市排水管道分散化和系统化，及城市流域水系和汇水空间格局的合理化。

“海绵城市”的建设发展是以修复城市的水生态环境、营建城市的雨水适应性景观为前提的。依托整个城市甚至是更大的区域范围，综合运用“渗、滞、蓄、净、用、排”等相应的工程技术措施，将整个城市建设成具有“自然积存、自然渗透、自然净化”功能的“海绵体”，从而能有效地解决雨洪資源利用、排水能力提升与内涝风险防控、雨水径流污染控制、城市地下水涵养等问题。“渗”，减少路面、屋面、地面等硬化地表面积，雨水就地下渗，从源头减少径流；“滞”，延长雨峰出现时间，缓解排水的强度，降低雨洪风险；“蓄”，增强雨水就地存储，削弱雨洪流量，合理调控雨洪的空间分布；“净”，对污染源采取相应控制手段，削减雨水径流的污染负荷；“用”，借助雨水回收、雨水灌溉、雨水造景等措施，实现雨水的资源化，形成多层次、多环节的循环利用；“排”——依据城市生态安全格局，构建城市安全的排水系统，综合统筹城市的雨水管网，低影响开发雨水体系及雨洪径流超标排放系统，确保城市的排水系统有效地运行。

2 盐城市雨水概况

盐城市地处中国东部，紧临黄海，享有“东方湿地之都，仙鹤神鹿世界”之美誉，雨水丰沛，四季分明，季风气候显著，空气温暖而湿润，年降水总量为785.2～1309.5 mm，年总雨日数为96～113天。盐城市区内河流蜿蜒曲折，河网密布，纵横交错，流域中的串场河、蟒蛇河、新洋港等构成其特色的生态水脉，赋予盐城“百河之城”之盛名。

现如今，盐城市内钢筋水泥、沥青混凝土、花岗岩、大理石等材料的大面积使用，使整个城市的成为这些硬质材料的“展示场”，加上大面积的道路、屋顶的建设，导致暴雨季节（特别是夏季）带来的城市内涝时有发生，其衍生的水环境恶化问题日益趋显。2014年8月7日，盐城市大丰区遭受特大暴雨，局部地区数小时内降水量超过200mm，对农业造成巨大损失。2015年6月25日，暴雨致盐城市部分路段被淹，新都路、迎宾路，市民都在大雨中淌行。6月29日，因持续性降雨天气，盐城市发布全市里下河地区防洪涝Ⅲ级预警，市区内串场河水位高出警戒水位0.77m。8月9日晚至11日，盐城市大丰区全境基本持续在暴风雨中度过，在过去36小时内总降水量达364.915mm，局部乡镇达471.3mm，城市、农村受淹情况严重。地面雨水渗透能力差，自然雨洪调控能力低，城市雨水利用措施薄弱，给盐城市市区带来巨大的经济损失。如何寻找一种行之有效的城市雨水综合利用方式来解决上述问题，改善盐城市居民的人居环境，成为目前盐城市经济快速发展下亟待考虑和解决的问题。

3 城市雨水综合利用方法

3.1 总体指导思想

盐城市城市雨水综合利用必须要遵循盐城市的整体空间结构，围绕“海绵城市”建设的发展目标。树立雨水利用资源化的概念，对雨水资源先进行综合生态利用，再将其下渗补充地下水，最后将超出环境容量的雨水资源予以排放，即通过绿色屋顶、雨水花园、生态驳岸、下沉式绿地、透水铺装等技术措施，将雨水资源进行存储、下渗，促进水体、地表、土壤及地下水之间的互相循环，实现对雨水径流的有效控制，实现城市雨水生态环境的有机平衡。盐城市城市雨水综合利用要与城市雨水管网建设相结合，要在城市地形基础上进行竖向设计的宏观规划，既要达到雨水资源的充分利用，又要能增进城市运转正常且不受雨水洪涝的侵害，最终达到整个市区内雨水资源的综合利用、水体循环及雨水适应性景观的动态发展。

3.2 绿色屋顶——雨水收集

绿色屋顶是对雨水资源最为便捷的一种收集方式，其可适用于盐城市城区内的居住区、学校、办公楼、工厂等建筑的屋顶，特别是现如今盐城市青年路以北的老居住区。绿色屋顶可将雨水降雨直接收集存储，汇集于集雨桶或蓄水池中，代替公共场所、家庭及公司的洗车、浇洒道路、冲洗厕所的非饮用水。这样的技术手段可以有效地降低地表径流及较少雨水流失的比率，减少家庭用水和市政用水（如图1）。同时，可将绿色屋顶打造成屋顶花园，可在各种形式的建筑屋顶上栽种植物，合理设计屋顶的坡度，在上面铺设防水层、垫层及景天科的植物，建造“有生命的屋顶”，既能降低屋面的径流系数，削弱雨水资源的径流量，又能美化环境，提升水质，为乡土植物或其他植物提供丰富的生存环境。

3.3 雨水花园——雨水涵养

雨水花园是由人工挖掘或自然形成的，浅洼绿地内种植花灌木、地被及小乔木的专类工程设施（如图2），通过大面积的栽植植物获得视觉效果和生态效益，是较为理想、生态的一种雨水适应性景观。它具有建造费用低、面积大小不一、运行管理简单等特点，可适用于盐城市的居住区、企业、学校及商场的公共绿地。它可收集来自地面或屋顶的雨水，借助植物和土壤将雨水进行净化，并可有效地存储和涵养雨水资源，通过慢慢入渗土壤而减少径流量。雨水花园不是传统的水体景观，只是在大量降雨和暴雨径流流入时，用来收集、涵养和利用雨水的一种花园，平时较少甚至是没有积水的，从形态上来看更类似于一个雨水渗透盆地。雨水花园是以控制雨洪和降低径流污染为目的，其比传统的草地多回渗30%的水量。在设计时，可选择具有较高观赏价值或特性的乡土植物，也可选择长势强、根系发达、耐旱、又有短暂耐水湿能力及抗逆性良好的植物。

3.4 下沉式绿地——雨水滞蓄

下沉式绿地是一种处理地形低于周边地表高度的绿地空间（如图3），通过凹槽的方式方便周边雨水的流入，其比一般的绿地透水性要强，能有效地截留雨水径流，延缓排水强度及时间，还能适量地拦截和去除雨水资源中的污染物（泥土和石子）。这种雨水利用方式适用于盐城市的主要干道两侧绿化，如解放南路、世纪大道、青年路、新都路等的道路绿化带。下沉式绿地在应用中要合理计算其蓄水量及植物淹水时间，可采用与其他人造景观如座椅、假山等结合的方式，也可与其他雨水设施结合，以增加下沉式绿地的观赏性。在植物选择上，可选择多种耐水性植物交错的方式，形成耐水植物体系，丰富绿地景观。

3.5 生态驳岸——雨水净化

串场河是盐城市内重要的水域，也是因其构成盐城市的水乡特色，其对整个盐城市的水资源利用及水环境循环显得尤为重要。串场河流域的驳岸是盐城市水上旅游的特色风景线，对其处理既要做到保证驳岸结构稳定，又要满足整个流域的生态循环及环境平衡的要求。生态驳岸的设计既可保护河岸，防止雨水冲刷损毁，也有利于建立河道自净化系统，维持河流生态系统的完整与健康。生态驳岸通过运用林带截留雨水和地表径流中的大型固体颗粒物、草带去除雨水径流中的悬浮颗粒污染物和部分溶解态污染物、湿地植物带净化微型污染物等（如图4），降低面源污染对河流水质的影响，提高河流的自净能力。同时，为各种小動物、微生物的生存繁衍提供天然的生境，形成完整的生物链，提高生物的多样性。生态驳岸在降雨过程中，有效地增加了“城市海绵体”，对雨水资源的净化、渗透及过滤都起到积极的作用，也构成了盐城市特色的雨水适应性景观。

3.6 透水铺装——雨水下渗

盐城市区内大面积的不透水铺装严重地阻碍土壤、地下水和植被的生态循环，是城市内雨洪灾害及热岛效应的“元凶巨恶”。透水铺装对增强景观的渗水性是非常重要的，其能让降落在其表面上的部分雨水渗透下去进入土壤或补充地下水，减少地表积水，促进雨水资源的下渗（如图5）。它非常适用于盐城市的人行道、广场、停车场等公共空间。松散的砾石和卵石是其最好的选择材料，在适当的组合形式下，可在其表面播撒草种，以便形成坚固的绿色表面，如嵌草砖。

4 结语

围绕“海绵城市”建设目标，合理运用绿色屋顶、雨水花园、下沉式绿地、生态驳岸、透水铺装等技术措施对盐城市城市雨水进行综合利用，将有效地解决盐城市当前存在雨洪问题，也为其营造雨水适应性景观提供强有力的保障，促进水生态文明建设。为此，也希望盐城市能有专项的技术规范及政策的支持，积极提升公众的参与，共同促进盐城市生态化、智慧化的全面发展。

参考文献：

[1] 伍业钢.海绵城市设计：理念、技术、案例[M].南京：江苏凤凰科学技术出版社，2016.

[2] 谢四惠.长沙市小区雨水综合利用研究[D].长沙：湖南大学，2011.

[3] 初开艳，陈吉升，陈乃青.青岛市生态居住区雨水综合利用[J].水资源保护，2015（03）：103-110.

大型城市综合体防火灭火研究 篇4

我国进入20世纪以来, 经济科技飞速发展, 城市化进程不断加快, 也促进了大型城市综合体的形成, 它是一种集商业, 办公, 酒店, 餐饮, 娱乐, 居住等多种社会功能为一体的综合性场所。建筑物所占的面积可达到数十万平方米, 具有体型大, 等级高, 功能多等特点, 因此发生火灾的可能性就非常大。一旦引燃, 容易引起整体性燃烧, 通常会造成巨大的经济损失, 严重时, 会造成大量的人员伤亡。近年来, 受全球气候变暖影响, 地面温度逐渐升高, 发生火灾的可能性变得更大, 因此, 针对大型城市综合体如何避免火灾的发生, 减少经济损失与人员伤亡, 已经成为了消防系统急需解决的问题。

二、大型城市综合体防灭火存在的问题

(一) 设计施工的消防漏洞。

首先建筑物的防火分区是不够规范的, 在大型城市综合体建筑的内部采用的是敞开式楼梯与自动扶梯, 共占用同一个空间, 具有高度大, 上下连通性强, 缺少分隔保护的特点, 防火系统多运用自动淋洒加密式的水幕, 但这种设计在实际应用中, 通常达不到所预计的效果, 其次, 建筑的外部保温材料考虑到资源缺乏与经济效益, 通常采用的都是聚苯乙烯泡沫等可燃性极强的材料, 一旦发生火灾, 火灾的载荷就会变大, 危害也越大。第三, 由于大型城市综合体的内部结构十分复杂, 楼层较多, 烟雾探测器大多安装在建筑物的顶端, 相对位置较高, 甚至有些为了追求美观, 将其安装在隐蔽的空间, 这都不利于更快的发现火灾的发生, 而在不利于排除烟雾的空间都要安装排烟的装置, 但在大多数大型城市综合体的楼梯处以及电梯间都没有安装, 给消防带来了极大的隐患, 另外, 施工单位为了节约施工成本, 安装自动淋洒装置时采用的是不符合国家标准的管道, 安装工艺也简洁, 若发生火灾, 自动淋洒装置往往不能正常运用, 达不到预期的效果。

(二) 防火管理方面的漏洞。

大多数大型城市综合体建筑位于城市的中心区, 商业用地比较紧张, 建筑物密集, 客流量较大, 消防车道经常会被私家车占用, 在发生火灾时, 消防车辆无法靠近灾害区, 消防登高车也容易受附近树木, 架空线路等影响, 不能很好的发挥其作用, 另外位于室外的消防栓经常会被垃圾, 物品等掩埋, 遮挡, 消防设施很难启用。在设计与施工阶段, 很多大型城市综合体建筑都根据国家的要求, 建设了固定的消防设施, 但因为消防安全意识不强, 安全责任得不到落实, 对消防措施的维护管理不规范, 致使很多设施无法应用, 丢失和损坏现象也十分严重。其次, 大部分员工的防火意识淡薄, 缺乏最基本的防火自救能力, 经常有违反防火规定在建筑内吸烟, 用火等现象, 这些都是引起大型火灾的潜在因素。

三、增强大型城市综合体防灭火能力的对策

(一) 加强监督, 确保施工阶段达到防火要求。

在大型城市综合体的设计与建筑阶段, 一定要把好关, 严格按照防火分区的规范来进行防火分隔建设, 在敞开式楼梯与自动扶梯等上下联通的空间, 必须采用防火分隔, 其中较为有效的是采用极为耐火的复合式卷帘门, 并与自动报警装置相连接, 在烟雾探测器发生报警时, 卷帘门下降到一定位置, 大概距地面1.8米左右, 当感温报警器也发生警报时, 卷帘门再降至地面的位置, 不仅阻断了火焰和烟雾的蔓延, 还能减少因水幕和喷头造成的水渍损失。另外, 疏散通道也极为重要, 在施工阶段, 严令禁止人为的改变或者堵塞防火疏散通道, 以免影响疏散效果。感温与烟雾探测器的安装也要完全符合防火规范, 烟雾探测器的安装位置不宜过高, 否则会影响探测效果, 在建筑物内地面与层顶高度超过12米左右时, 是不宜选取烟雾探测器的。排烟装置的安装要配合补风系统使用, 才能达到有效的排烟, 最要重视的是排风机入口处的阀门, 它是整个排烟装置的关键, 若此阀门不能正常工作, 整个排烟系统就失去了存在的意义。在施工过程中, 要严格按照建筑电气的设计来进行, 保证其安全运行, 可以大大减少火灾发生的可能性, 对高温的灯具要做好引线保护, 对导线采取阻燃措施, 管道的设置与材质也要符合国家标准。外保温材料也要适当选择阻燃性材料。

(二) 加强防灭火管理, 做好防范。

大部分大型城市综合体的管理与经营是分开的, 没有处理好经营管理与消防管理之间的关系, 对防火的安全意识不足。因此, 应当强化彼此的责任意识, 完善防火责任体系, 设置最高防火安全负责人, 通常为大型城市综合体的主要负责人, 下设各个岗位的责任人, 明确各级的职责, 层层落实, 将防火工作落实到每一处。每个岗位的负责人要定期或不定期的对分工内的防灭火安全措施进行检查, 维护和保养, 保证在火灾发生时, 设备可以正常运行, 定期对感温及烟雾探测器, 排烟装置等进行测试, 确保装置的可用性, 按照国家相关规定在必要地点放置灭火器, 并及时对其进行检查与保养。另外要建立严格的巡防工作, 时时巡防, 及时排除火灾隐患。对违反规定用火情况及时制止, 对遮挡阻碍消防设施的情况及时处理, 缺失消防设备要及时上报, 进行填补, 对初始发生火灾的地方及时扑救。

(三) 加强教育, 增强员工防火意识。

大型城市综合体的责任人要时常对员工进行多形式的防火知识教育, 定期举行消防演练, 还可以在内墙上粘贴宣传标语, 漫画等形式进行纸质教育, 普及防火知识, 大型城市综合体的员工, 流动性相对较大, 人员的更新速度较快, 所以演练的实践间隔不能过长, 至少半年一次, 尽量保证每一个员工都参与过消防演练, 使其能够知晓自己的岗位职责, 明确火灾的危害性与危险性, 熟练使用灭火装置, 掌握自救知识。

四、总结

城市综合防灾体系的研究综述 篇5

城市综合防灾体系的研究综述

首先,本文总结了城市综合防灾的.主要特点,在此基础上指出我国城市综合防灾存在的主要问题,并有针对性地提出城市综合防灾体系的对策和措施,可为城市防灾规划的制定提供一些有目的的参考思路和途径.

作 者：曹忠民 作者单位：华东交通大学土木建筑工程学院刊 名：山东文学(下半月)英文刊名：SHANDONG LITERATURE年，卷(期)：2009“”(7)分类号：X3关键词：城市防灾 综合防灾 城市生命线工程

城市综合体理论研究 篇6

本项目位于西安市沣惠南路与科技二路交汇处的西南角，地处西安市最具发展实力的高新区，随着高新区的快速发展，城市必定向周围腹地拓宽，为周边提供了很大的投资机遇和发展机会，本项目的区位优势也会随着越来越明显，地块价值也将大幅提升，高新区作为客源依托，进行写字楼和公寓的开发具有很大的升值潜力。

国内外发展概况

（一）国外发展概况

在国外，城市综合体建筑是一个比较成熟的建筑理念，现代意义上的城市功能的综合化是美国五十年代至六十年代对城市中心进行再开发时提出来的“洛克菲勒中心”；比较著名的还有法国的“拉德芳斯”；具有现代意义的城市综合体代表为东京六本木新城。

（二）国内发展概况

我国现代城市建设起步较欧美等发达国家晚得多，快速发展更是二十世纪七十年代末八十年代初才开始，综合体建筑出现更晚，直到八十年代后期才有真正意义的大规模综合体建筑出现。目前，我国城市综合体的发展现状是，一线城市包括上海、北京、深圳、广州等，城市综合体的发展逐步成熟，而且很多综合体项目已经成为这些城市的地标性建筑。二线城市包括成都、西安、武汉等城市综合体的发展还处于发展中阶段，随着城市化的进程，这些城市的城市综合体项目将迎来走向成熟的阶段，逐渐在城市的核心区域树立起地标性建筑。

从基地周边环境、总平面布局特点、交通组织、功能组织等方面对西安李家村万达；成都来福士广场；北京华贸中心进行调研分析，得出了城市综合体商业布局的几种形式：通过内部交通枢纽将步行街环形连接的商业形式；外部商业步行街作为主要商业动线与商业百货连接的商业形式，内部商业步行街与商业百货连接的商业形式。

根据调研实际案例分析得出城市综合体总平面布局的几种常见形式：写字楼作为高经济效益回报的商业空间一般布置于与主干道相邻的裙房之上，超市与地下停车场有直接的联系；根据经济的收益，院线、健身房布置于商业动线的末端，广场与城市综合体之间的关系可以分为综合体外部广场和综合体内部广场。写字楼的外部造型是城市综合体表达城市形象的重要途径，一般选择的外部表达形式可分为玻璃幕墙形式、格构化形式、玻璃幕墙与格构化混合的形式。

结语

对于城市综合体来说，一味的循规蹈矩是没有出路的，随着西安高新区城市综合体的快速发展，要打造成功的城市商业综合体，就必须保持对城市形象发展、商业氛围和使用人群的高度敏感性，强调自身特色，坚持原创精神，保证高端品质。根据国内典型城市综合体案例调研结论分析得出本项目的以下创新点：

（一）在空间营造方面：本项目可采用下沉式商业步行街，打破单一的商业空间设计。使室内外商业空间丰富穿插，通过室外铺装的变化增加隐性商业空间面积，人行商业流线密集而不复杂，在外部空间造型上进行挑廊处理，引导内部空间的序列，同时丰富立面造型。

（二）在外部造型方面：将“星钻”主题提炼在建筑造型上，我们根据钻石的特点将城市综合体的外立面做钻石状放射性切割，建筑总平面布局也以钻石形状为母题，正好贴合以主题为“星钻”的城市综合体的设计特点。在立面材质的表达上，借鉴了成都来福士广场城市综合体项目的立面表达，突显西安高新区城市新形象。

（三）商业动线采用S形排布，从商业动线端部的商业功能到末端的商业功能具有一定的价值平均性，使得空间经济效益达到了一定的均衡，S形的商业动线设计有利于商业空间销售，为甲方增加了经济收益。

（作者单位：西安建筑科技大学）

城市综合体成本控制路径研究 篇7

关键词：城市综合体,可持续发展,全寿命周期,成本控制

城市综合体(Urban Complex,亦简称HOP-SCA),是将酒店(Hotel)、办公(Office)、公园(Park)、购物中心(Shopping Mall)、会所(Club)、公寓(A-partment)等城市生活空间中的三项以上的生活服务功能进行组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的关系,从而形成一个多功能、高效率的适应经济发展的联合体[1]。城市综合体根据其主导功能不同分为:均衡发展型、商业主导型、办公主导型、酒店主导型、居住主导型。但在我国现阶段,功能开发模式多以传统的写字楼、公寓和商业等主导型为主。

随着全球经济的发展、社会的进步,人们不再满足于单纯的购物,而是开始追求娱乐、办公、购物等一体式的商业模式———城市综合体。对开发商而言,城市综合体受限购、限贷等房地产宏观调控政策的影响相对较小,因此政治风险也相对较小,又加之城市综合体的巨大利益空间,开发商也纷纷投入城市综合体的开发。

城市综合体是城市高度集约化的组织表达形式之一,恰当的发展城市综合体是建设集约化节约型城市的有效途径之一。也正是因为其高度的集约性,说明了城市综合体是城市化到达一定程度的产物,是房地产发展的最高水平。城市综合体具有强有力的辐射作用使其成为区域周边的经济全面发展的动力,能够通过其功能的特殊性来拉动周边产业、提供就业、增加税收、提升周边的土地价值等作用[2]。目前,在我国城市综合体已由少数发达城市个别开发发展到各大中型城市全面开发的阶段。相信在不久的未来,城市综合体就会成为各大城市中心区的标准化国际通行生活模板。

随着人们对城市综合体的要求越来越高,不断上涨的地价和城市综合体开发规模大、资金需求高等因素,给城市综合体开发商带来的考验越来越多,项目的开发难度也越来越大。尤其在全球气候环境越来越恶劣的情况下,在以低排放、低能耗、低污染为基础的可持续发展大环境下,各大开发商只注重眼前利益,不断的建设能耗大、环境污染严重的项目,而对城市综合体的可持续发展考虑不够周全,没有认识到可持续发展的重要性和其可能带来的巨大成本节约空间。对城市综合体进行可持续发展的研究不仅可以对建筑的节材、节能、资源环境的保护起到积极作用,还可以对城市综合体的经济效益的可持续的长期发展产生巨大影响,也能极大的减少其后期的运营成本。

国内目前对于城市综合体的前期开发、定位和选址的研究较多,对于城市综合体的成本控制研究很少,尤其是结合可持续发展对城市综合体全寿命周期进行成本控制方面几乎没有。然而,对于城市综合体这样一个需要资源消耗大、巨额资金、投资回收期长、风险大的项目,成本是开发商最应关注的方面也是决定其成败与否的关键点,又由于其特殊属性,对其进行可持续发展研究能够让城市综合体的长期运营得到保证。因此,本文基于可持续发展理论对城市综合体全寿命周期的成本控制进行研究,提出建议,从而为城市综合体的开发提供重要参考。

1 基于可持续发展理论对城市综合体项目全寿命周期成本控制的重要性

随着社会经济的快速发展和人们的生活水平不断提高,全球正在面临着严重的环境污染和资源短缺的问题。为了解决这一问题,对以低能耗、低污染为基础的和自然环境和谐相处的可持续发展理论越来越被人们所认可和重视。对于城市综合体来说,其本身就是一个巨大的消费者,它的开发建设将会给我们赖以生存的自然环境带来不同程度的负面影响。传统的建设项目在为人民提供基本功能作用的同时,占据、毁坏土地,过度地消耗资源,产生大量对环境造成严重污染的建筑垃圾,而且还不能够自我维持和更新。所以将可持续发展理念运用于对城市综合体的开发对节约资源、保护环境、保障基本功能、促进城市的城市综合项目的转型具有重要意义。

对于以营利为目的的开发商来说,可持续发展项目的设计和建造成本增加了但是短期效益不明显,他们不能从长远的角度来看待问题,从而导致很多项目只侧重技术、环境和经济分析,而不能从全面的、系统的角度来考虑,不能够很好的处理项目的可持续发展问题。结果使得许多项目不能长久有效地持续运行从而给社会和环境带来众多遗留问题,给社会、政府或者使用者增加负担。

传统的成本控制只关注城市综合体项目的建设阶段的成本,而对其运营阶段的成本控制视而不见,导致其成功率较低、资源浪费严重并且对周围环境造成了巨大的影响,不符合可持续发展要求,导致许多城市综合体项目由于资金链断裂、成本超支、项目亏损等原因而形成了“烂尾楼”,或者在运营阶段由于能耗太大、成本太高等原因而无法运营下去。而基于可持续发展理论的城市综合体建设项目虽然在初期的设计和建造成本可能小幅增加,但是在后期其运营使用成本可能会呈大幅降低趋势[3]。从长期看,将达到较好的经济效益和高投资回报率。所以,基于可持续发展理论对城市综合体的全寿命周期进行成本控制,通过对城市综合体全寿命周期内的各个阶段进行分析并且系统的实施成本控制措施。从全寿命周期来审视城市综合体项目的成本控制工作,综合考虑建设项目的全部成本,将实现城市综合体项目在全寿命周期内资源消耗最低和经济效益最大。

2 基于可持续发展的全寿命周期城市综合体的成本控制具体内容

基于可持续发展理论的全寿命周期成本控制是从项目的整个寿命周期从可持续发展的角度去考虑项目的成本问题,覆盖了项目的整个寿命周期,考虑的时间更长也更加的合理,考虑的方面也更加周全。其要求人们要全面地考虑项目的建造、运营和维护成本,进行全面地成本控制,保证城市综合体项目的可持续发展。现分阶段讨论城市综合体的具体成本控制措施。

2.1 城市综合体在决策阶段的成本控制

2.1.1 方案选择

在可持续综合体项目设计之前,对综合体项目进行充分的现场调查后,运用一定的数学工具对拟建综合体项目进行投资估算,为设计单位和设计方案的选择及衡量设计方案的经济合理性和成本控制提供重要依据。

在进行方案选择时可以进行多目标比选,对整个综合体项目的全生命周期的经济成本、社会成本和环境成本进行有效的规划。运用定性分析法、运筹学优选法、专家系统优选法等方法,秉着整体完备性原则、客观性原则、科学性原则、可操作性原则、层次性原则、可持续性等原则对方案进行比选。

2.1.2 功能定位

对所在地的基地进行调研,分析周边的交通、生态、文化等环境,从中寻找对综合体开发的有利因素,并且分析其将来的发展趋势,结合各方面专家对城市综合体功能定位的分析,对影响其项目功能定位的因素进行系统的、具体的分析。可以采用模糊综合评价方法和层次分析法相结合,通过科学的评价来确定最优的功能定位方案。其次,在确定了其功能定位模式以后需要进一步准确的进行内部子功能分析,确定功能的配比,对城市综合体的功能定位做更为明确的细化。在功能定位的基础上,进一步深化,明确功能业态的详细配比和开发规模。对各种物业的市场状况进行考察,通过科学的计算来确定适宜的开发规模。最后,结合总体功能定位模式和子功能系统规模的分析,对综合体的功能定位进行调整和优化。

2.1.3 选址定位

应尊重原来的生态环境对场地的资源和能源进行充分利用,减少各种对环境产生不合理影响的建筑活动,使综合体与环境和谐相处。此外,土地是稀缺的资源和要素,对土地资源合理开发利用是世界上大多数国家的基本国策,而城市综合体的一大特点就是集约性,因而在选址定位中特别需要注意土地的集约利用,合理提高容积率、绿化率,达到持续发展的目标[4]。

具体可以采用AHP层次分析法、模糊综合评价方法相结合,对其进行定量和定性分析。并且对成本和未来运营进行投资效益的财务分析、敏感性分析来进行功能定位优化。然后,从城市综合体全寿命周期来考虑,考虑后期的运营以及维护等成本因素。选择出最利于城市综合体的开发建设并且满足城市总体可持续发展要求的地理位置和功能定位。

2.2 城市综合体在设计阶段的成本控制

设计单位应该要建立综合体项目系统的全寿命周期概念,从全方位、全寿命周期考虑,在考虑城市综合体项目的全寿命周期过程中,要充分考虑与周围环境的相互作用。尽可能降低不可再生资源的消耗,控制可再生资源的利用强度,保护资源再生所需的环境条件。还应该计算综合体项目在全寿命周期内的运行和维护费用,以寻求最佳平衡,达到真正可持续发展的目的。

因地制宜,结合当地气候条件,注重对当地可再生能源(如风能、地热能、太阳能)的利用。并且按照城市总体规划的要求,从项目场地的基本条件、地质水文、气候条件、地形地貌等方面分析设计方案的可行性和经济性,对资源、空间、能源进行高效利用,主动利用自己的专业知识,提供对可持续发展有利的设计方案,积极运用新的建造技术、环保材料和环保技术,并且利用价值工程进行各因素的价值分析和论证,提升综合体项目的整体价值,采用经济与技术相结合,并且贯穿于每个阶段,形成多层次、全过程的投资控制,并最终实现综合体项目的可持续发展。

2.3 城市综合体在实施阶段的成本控制

实施阶段是投入资金的高峰期,此阶段成本控制的主要目标是把综合体项目的一次性建造费用控制在计划范围之内。虽然就综合体项目的全寿命周期而言,其成本节约的潜力相对较小,但若控制不当,造成的浪费将是最大的[5]。而且城市综合体项目在实施过程中需要使用的建筑材料和机械设备,会产生大量的粉尘、废弃、噪音,对环境会造成极大的破坏,影响项目的可持续发展。

施工单位应该采用绿色的环保的施工建造技术、进一步完善施工方法。在此阶段应该通过各种手段来降低成本,增加各种资源的有效利用,并且在建设的同时注重保护场地的生态环境,严格控制施工灰尘、噪声、大气污染等。减少因为施工而对环境产生的不利影响,在施工用水、材料选择、废弃物处理过程中运用节水、节能、节材的思想。

2.4 城市综合体在运营维护阶段的成本控制

与传统的全过程造价管理模式不同的是,“工程项目全寿命周期成本控制”把运营阶段并入成本控制内容并且结合前面各个阶段,综合考虑运营阶段成本。

在运营维护阶段应该重点加强城市综合体的维护成本管理,但是由于城市综合体的特殊性应该对其运营成本也多加控制。运营维护阶段属于最后一个阶段,城市综合体的价值已经固定,所以,在这个阶段就是要使城市综合体保值甚至增值,这个可以通过有序的管理体制和节能降碳来实现,并且对连环管理、固体废弃物收集和处理、室内环境的管理、环境卫生管理、节水节能管理等进行有效连续的实行;通过对综合体的性能进行全方位的诊断,及时合理的更换建筑材料、设备系统从而提高综合体的寿命和耐久性;通过对综合体及时进行节水节能的改造,合理规划更换、拆卸下来的建材,实现资源的合理化利用,避免对环境产生不利影响。

3 结语

可持续发展是既能满足当代人的需求,又不损害后人的发展模式,其提倡集约型生产模式和消费模式。在城市综合体项目全寿命周期内加入可持续发展概念,可以最大限度的节约资源、减少污染和保护环境,并且能够在全寿命周期内节约成本,带来巨大的成本节约空间。

在日益重视环境问题的今天,基于可持续发展理论的城市综合体项目能够降低能源消耗、保护不可再生的土地资源、实现最佳功能的同时创造更大的社会效益,开发商也最大限度地兑现社会责任的承诺。随着人们生活水平的提高,城市综合体还在不断增加,能耗也将保持持续增长,城市综合体的节能刻不容缓。对城市综合体的可持续发展研究不仅可以减少建筑能耗、缓解城市能源供给带来的紧张局面,还可以借助城市综合体的广泛影响力,在全社会范围内普及推广可持续发展意识。

参考文献

[1]刘远.城市综合体的功能定位——以云南N城市综合体为例[D].昆明:云南大学,2013.

[2]赵宗厂.工程项目全生命周期成本控制的理论与应用[D].成都:西南财经大学,2011.

[3]杜文更.面向可持续发展的建筑企业绿色化创新研究[D].武汉:武汉理工大学,2012.

[4]何以文.基于全寿命周期的房地产项目成本控制理论与方法应用研究[D].合肥:合肥工业大学,2008.

临沂市城市综合体开发策略研究 篇8

一、临沂市城市综合体开发现状与特征

(一) 临沂市城市综合体开发现状和发展趋势

目前, 临沂市中心城区已建成久隆•奥斯卡、和谐广场、万阅城3处城市综合体。2014年的城建重点项目有华前城市广场、华润中心、鲁商中心、齐鲁园广场、红星国际广场等, 其中华润中心、鲁商中心、齐鲁园广场等已经开始销售。2015年起, 大连万达集团计划陆续在北城新区、罗庄区、河东区建设万达广场。预计2013—2020年新增城市综合体面积1100万平方米;2013—2016年, 新增城市综合体18处;2017—2020年, 新增城市综合体16处。可以说, 未来临沂城市综合体将面临更大的发展空间。

(二) 临沂市城市综合体特征

第一, 从发展历程看, 起步晚, 发展势头迅猛。

我国最早的城市综合体出现在20世纪80年代, 主要以购物和娱乐功能为主, 如广州天河城。90年代, 城市综合体的建设速度加快。进入21世纪以后, 城市化进程加速, 城市的土地和资源越来越稀缺, 城市中心功能的集约化程度越来越高。城市综合体功能越来越多, 如深圳华润中心, 宁波万达广场。它们从功能业态、规划设计、环境景观、内外交通等方面都具备了现代城市综合体的要素。

临沂第一个真正意义上的城市综合体当属久隆 • 奥斯卡, 2007年开工, 2013年开业。位于人民广场北邻, 属市中心核心商圈。总投资超过15亿元, 建筑面积43万平方米。项目定位为多功能中央商务区, 含5A级超高层写字楼和大型百货商场, 业态包括商业、办公、餐饮、休闲、娱乐、居住。与它紧邻的是另一个城市综合体——万阅城, 位于人民广场西侧, 含临沂市图书馆、5A甲级写字楼、酒店式公寓、高尚住宅、文化商业中心等多元业态。项目总建筑面积约23万平方米, 最高达150米, 为市中心第一高度。目前营业的另一个城市综合体项目是和谐广场, 它位于兰山区通达路与解放路交汇处, 位于西郊商圈, 投资22亿, 面积14万平方米, 引进500多个国际品牌, 业态为零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体。

2013年以后, 临沂城市综合体的发展进入了快车道, 各种规划中的项目纷纷涌现。临沂的城市综合体也随着临沂市经济发展和城市化水平提高而迅速发展, 华润、鲁商、万达等著名房企纷纷入驻临沂房地产市场开发城市综合体, 发展势头迅猛。

第二, 从总体空间布局看, 近期临沂的城市综合体主要集中分布于兰山区, 北城新区、罗庄区和河东区刚开始起步。很多规划中的城市综合体项目有效体现综合体对于新区、郊区等区域的带动能力。选址方面也与临沂市传统商圈的分布基本一致, 如久隆•奥斯卡、华润中心、万阅城等分布于人民广场这一核心商圈, 和谐广场、豪森丽都、瑞联•温州城、华前城市广场位于西郊商圈这一传统商圈。北城新区因建设时间短, 入驻率不高, 商圈正在形成中, 鲁商中心和齐鲁园广场、颐高•上海街、红星国际广场等项目正在成为北城新区的新商圈。其他罗庄区和河东区的规划中和在建项目也处于该区域传统商圈中。总体上, 临沂市的综合体布局呈现出相对集中, 与传统商圈相吻合的特点。

第三, 从内部功能配比看, 根据临沂部分已建成和在建的综合体项目内部物业面积配比分析, 目前占明显主导地位的功能是商业, 即以商业为核心的业态组合仍是临沂城市综合体项目的主流。后续排名分别为居住、商务、文化娱乐。根据国际经验, 城市综合体发展的趋势将是越来越注重文化在项目中的运用以及公共空间的打造, 而且, 只有达到合适的功能业态配比才能符合城市综合体建设的初衷, 发挥其能带来的经济、环境和社会效益。因此, 商业功能“一业独大”的状况有待日后改善。

二、临沂市城市综合体开发策略

从城市综合体的开发流程看, 应立足于项目选址、定位、设计、招商经营四个方面形成统一的开发策略理念, 才能有效的指导和控制整个开发过程。

(一) 选址

对于城市综合体这种投资大、周期长、体量大、功能复合、带动作用明显、社会影响力大的项目, 选址显得尤为重要。影响城市综合体选址的因素很多, 包括自然因素、经济因素、社会发展因素、政治因素、历史人文因素等。

从城市综合体发展的历程可以看出, 最初的城市综合体往往位于城市核心区域, 核心商圈, CBD等重要位置。后来逐渐向外扩展, 发展到城市中心区, 副城市中心, 城市新区、城郊结合部、城市特色产业集聚区等位置。临沂的城市综合体建设也体现了这一规律。最早营业的久隆•奥斯卡处于城市CBD的核心位置, 和和谐广场均处于传统的西郊商圈。其他在建和规划中的城市综合体也基本处于本区域内的核心位置。

目前临沂的城市综合体发展已进入快速发展阶段, 以房地产开发商开发为主。而他们在选址时首先考虑经济效益, 往往忽视环境效益和社会效益。在城市区域功能配置, 区域经济协调发展方面考虑较少。有鉴于此, 临沂市从2014年年初, 已启动了《临沂市城市综合体发展规划》编制的组织实施工作。

(二) 定位

城市综合体开发策略的第二个要点是形成精准的市场定位。可细分为企业定位、品牌形象定位、功能定位、规模定位、业态定位、客户定位、经营策略定位等。

目前临沂的城市综合体基本都是引入的知名房地产企业进行建设。临沂市先后与大连万达集团、恒大地产、华润集团、鲁商集团、上海红星美凯龙、中房联合集团、立天唐人集团、万科集团和大连友谊集团等知名房地产开发企业直接对接, 推进城市综合体项目尽快建设。这些知名企业品牌效应明显, 企业形象高端, 具有开发城市综合体的丰富经验, 势必对临沂城市综合体的开发产生积极的推动作用。

临沂市城市综合体在区域功能定位上, 在老城区, 以改善交通为重点, 打造若干城市综合功能区, 来有效分解人流、物流、车流等。在北城新区, 要侧重于餐饮、休闲、娱乐、购物等功能的城市综合体。在罗庄片区、河东片区, 建设以商业为主的城市综合体, 以减少进入老城区的人流。在西部城区, 结合城中村、城郊村改造和商贸城建设, 打造一批各项功能比较完备的综合体。

(三) 规划设计

城市综合体开发策略的第三个要点是细致的商业建筑空间规划设计。城市综合体的规划设计重点在于因地制宜, 分析项目所在地的市场、经济、文化情况, 寻找符合临沂市情的设计规划方案。规划设计时需要考虑正确的规划布局、合理的整合设计、完善的停车组织和交通系统、内部开放空间设计等内容。

具体来说, 临沂市城市综合体能改善原有城市环境、重新塑造旧城中心区的形象。在建筑上, 旧城中心区城市综合体需要和旧城原有的城市元素相呼应;在建筑风格上, 既要有创新, 又要符合市情。在交通组织上, 要发展地下交通和立体交通。临沂市核心地段或者北城新区城市综合体, 相对来说其规划比较合理, 主要侧重功能体系的建立, 为城市形象的塑造增添亮点。在其他中心区域, 周边环境较好, 制约因素少, 在建筑风格以及建筑材料的选取上, 力求创新, 体现出城市新形象。

(四) 招商运营

城市综合体开发策略最后一个是招商运营策略方案的制定和实施, 这是开发流程的执行关键。主力店的招商能否顺利达到预期效果, 全面招商阶段能否达到业态、品牌组合定位的最优化搭配, 决定前期定位目标是否达成, 也才能保证后期运营的业绩和租金收益的双赢。

在当今中国的商业地产市场上, 万达集团是该领域的佼佼者, 其第三代万达广场已成为中国城市综合体的代名词。 在二十五年的发展过程, 万达集团以其优秀的企业文化和科学的战略规划实施, 始终坚持创新, 积极打造企业的核心竞争力, 从而在现阶段构筑了成功的城市综合体运营模式, 为行业树立的标杆。

万达城市综合体的运营模式的独特性是基于外部环境与组织自身两方面因素, 对这一模式从学术层面上进行充分的研究, 不仅对城市综合体及相关企业的发展有着积极作用, 也将对政府职能部门的政策制定、行业规划提供极具价值的启示。而且, 在积极推进新型城填化的历史背景下, 对构筑和谐社会具有重要意义。

三推进临沂市城市综合体建设的建议

城市综合体是一个城市经济发展、社会进步的产物。它在提升城市形象的同时, 为人们的工作、生活、休闲、居住等提供了更加便捷、更加功能齐全的场所, 具有积极的经济意义和社会意义。开发建设好城市综合体, 应注意以下方面:

第一, 政策方面。临沂市城市综合体建设正进入快速发展阶段。在认识到城市综合体的建成和运营对一个城市的发展重要意义的同时, 政府也要运用科学发展观, 在前期进行充分的论证, 避免盲目决策、盲目建设。城市综合体的建设运营周期长, 中间涉及城市很多行政管理部门, 需要他们通力合作。

第二, 开发流程方面。从选址、定位、规划设计到招商运营, 在城市综合体的整个开发流程中, 每个阶段都要反复论证, 小心求证, 力求一步一个脚印。城市综合体开发的风险远大于普通单纯的房地产项目。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。因此要防范城市综合体建设过程中出现的各种风险, 如选址风险、财务风险、规划设计风险、市场竞争风险等。

摘要：通过实地调查、专家访谈和资料搜集整理, 分析了临沂市城市综合体的开发现状, 总结了临沂市城市综合体的特征:起步晚, 发展迅猛;主要集中分布于兰山区, 与传统商圈的分布基本一致;以商业功能为核心。然后从选址、定位、规划设计、招商运营四个方面总结出适合临沂市城市综合体开发的策略。

关键词：城市综合体,特征,开发,策略,临沂市

参考文献

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[4]干孟洲, 浅谈城市综合体的建筑设计[J].城市建筑, 2013, (14) :21

城市综合体理论研究 篇9

1酒店式公寓的分类

酒店式公寓是指在大型商务圈中,采用统一的装修模式,统一的硬件配备,统一的管理模式,实现对公寓的统一经营。它是当前酒店的有效延伸,属于酒店和公寓一体的综合化产物。通常情况下综合体酒店式公寓采用租住方式,为用户提供酒店式的服务,但是采用家庭式空间布局,购买者拥有该公寓的产权,可以自住,可以租赁,也可以出售。根据不同的划分标准,酒店式公寓可以划分成几个几种不同的类型。

1.1根据物业档次高低划分,可以划分成豪华型、高档型和普通型

豪华型酒店公寓配备5星级酒店的服务内容,价格相对较高,主要针对国外客户,适用于其长期租住。高档型酒店公寓是当前我国社会发展的主流趋势,能够满足大部分客户对公寓的需求,长租和短租均可。普通型公寓中的装修相对简单,主要为收入较低用户提供服务。

1.2根据酒店式公寓的用途,可以分成居住、商务和商居型

居住型公寓的主要目的是为用户提供生活居所,需要配备单独的厨房、卫生间和阳台,从而满足其日常生活的需求;商务型公寓则主要为企业人员提供办公使用,所以只需配备卫生间和相应的办公设施即可;商住两用型公寓则要求配备较全的设施,满足客户居住和办公的多个需求。对于酒店式公寓来说,它属于城市发展的产物,不但能够为用户提供酒店式服务和管理模式,而且还带有信息化社会发展的特征,为商务人员提供翻译、秘书等办公服务。

1.3根据酒店式公寓的产权,可以将其分成大产权和小产权

大产权主要为用户提供高端服务,只为用户提供出租服务;小产权则跟现阶段我国小户型住宅的管理模式相同,业务可以委托管理公司进行整体出租,也可以分块出租,从而提高其经营收益。

2酒店式公寓一体化管理模式中存在的问题

通过对我国酒店式公寓项目管理模式的调查和分析,当前其项目管理过程中大部分采用了一体化管理模式,实现业主方、管理公司和承包商的共同协商,解决项目建设过程中存在的各种问题。但是在具体管理过程中还存在下述几个方面的问题:

2.1沟通问题

由于酒店式公寓项目建设过程中涉及的主体较多,因此在项目建设过程中各个主体之间的沟通和交流存在一定的问题,导致其信息传递不及时和协调力度较差,给酒店式公寓项目的管理带来了一定的困难,造成各项工作的执行力度较差,甚至出现严重的滞后现象,导致整个项目计划的实施。

2.2决策机制问题

项目建设过程中需要各种类型的决策,特别是在项目设计阶段。虽然一体化管理模式的应用实现了项目管理质量的有效提升,但是对于项目建设的重大问题,一体化项目管理人员要切实做好决策分析工作,从而确保决策的正确性。但是在项目具体建设过程中,由于各个业主单位的办公地点比较分散,导致其在决策中的沟通速度和质量较差,影响工程项目的建设进度。

2.3工作冲突问题

一体化管理模式中,由于各个企业之间文化和管理模式的不同,采用的管理方法不同,导致其在工作问题中的制度和工作方式不相匹配。特别是在酒店式公寓项目存在设计变更或者费用支付等重要问题时,由于企业文化之间的差异,导致其工作冲突问题不能够得到有效的解决。

2.4管理人员能力问题

酒店式公寓项目管理过程中的管理人员都是从原来建筑项目的管理人员抽调而来,其掌握的管理技能和方法在传统建筑项目实施过程中具有较高的优势,但是不能够满足酒店式公寓项目的管理。另外,在进行项目建设之前,虽然公司对这些人员进行了有针对性的培训,但是其管理水平还没有达到酒店式公寓项目管理的要求。再加上酒店式公寓项目的利润水平较低,给员工的待遇较差,不能够吸引具有较高素质和管理技能的人员。

2.5技术标准规范问题

目前酒店式公寓项目在建设过程中使用的建筑技术不同,采用的技术标准规范不同,所以在具体项目建设过程中其技术标准的协调性较差,影响整个公寓式项目的建设效率。

3酒店式公寓的创新技术

为了实现酒店式公寓更好的发展,实现其管理水平的进一步提升,在未来发展过程中可以采取以下几个方面的对策。

3.1建立规范的会议决策制度

对于建筑项目来说,其所有重大决策的制定都要召开会议完成。同时,在会议上,相关部门领导人还要对项目建设过程中提供的资源做出承诺,便于后续项目建设的顺利实施,确保整个酒店式公寓在建设目标和进度中达成一致意见。由于酒店式公寓项目涉及到的主体较多,在具体实施过程中可以将会议时间固定下来,将其作为项目管理的日常工作。会议组织人员还要在会议进行前的1周或者3天之前,将会议需要讨论的问题以及相关材料提前发送给参加会议的决策人员,方便其提前做好相关内容的预审和分析工作。对于材料中存在的任何问题,决策人要及时跟会议组织人员进行沟通,从而确保使用资料的完整性。

3.2通过开展活动,提高内部凝聚力

公司要定期组织各种类型的活动,在活动过程中增加各个单位和部门之间人员的沟通和交流。一方面为大家提供一个轻松愉快的工作环境,另一方面增加一体化项目管理团队之间的凝聚力,确保各项管理工作的顺利进行。

管理过程中,一体化项目管理人员还要充分考虑各个单位的现有工作流程和制度,并且根据一体化项目管理的需求,进行适当的调整,使其能够更好地满足一体化项目管理的需求。

3.3加强人才培训

项目管理人员在管理过程中,要建立完善的人员培训计划,开展有针对性的培训。首先,要在企业内部挖掘有能力的管理人员,尽量避免外部聘用。这样既能够提高公司人员工作的进行性,同时还能够充分发挥管理提升人员对公司的了解,降低其人员和业务流程的熟悉过程。为了确保培训效果,制定的培训计划要具有较高的针对性,并且做好培训的组织和协调工作,实现所有培训人员管理能力的提升。

同时,企业还要建立优胜劣汰的管理机制,实现对管理人员工作情况的有效激励。酒店式公寓项目在建设构成中必须要建立长效人才管理机制,通过对比实现人才的优胜劣汰。另外,还要不断更新其管理观念,促进酒店式公寓跨越式的发展。

3.4建立统一的技术标准

一体化管理模式的应用,还要求建设企业建立统一的技术标准,确保项目管理人员能够在沟通过程中达成一致的意见。具体的技术标准可以由项目管理部门统一制定,然后征求各个单位的意见和建议,对统一的技术标准进行不断修改和完善,从而得到最终的技术标准。

3.5引进先进的管理系统

当前软件系统的发展非常迅速,能够帮助管理人员制定相应的决策。因此酒店式公寓项目在未来管理过程中也要引进先进的软件管理技术,借助计算机先进的数据处理能力,为其各项决策的制定提供可以参考的依据,进而实现项目管理质量的不断提升。另外,酒店式公寓项目在建设过程中还可以引进先进的BIM技术,实现项目设计、施工、运营和管理的全面管理。一方面项目管理人员可以通过BIM模型清楚地看到公寓的布局特点,从而为其管理提供可视化;另一方面,还能够为客户提供直观的三维模型,为其公寓购买决策的制定提供可以参考的依据。

4结论

对于城市来说,酒店式公寓是介于公寓和酒店之间的一种形式,其设计和开发过程中要根据其建设位置以及管理模式进行选择,并且制定统一的开发模式,从而确保酒店式公寓管理过程中不断创新,进而实现其管理质量的不断提升。

摘要：城市综合体酒店式公寓是随着城市化进程发展而逐渐发展起来的产物,有效解决了当前城市发展过程中的交通拥堵以及住宅问题。目前,该公寓模式已经成为当前房产投资者的新宠,并且成为建筑企业新的利润增长点。因此开展酒店式公寓管理创新技术的研究,能够有效推动其管理水平的提升。

关键词：城市综合体,酒店式,公寓,创新技术

参考文献

[1]毛秋菊.浅析城市综合体的商业建筑设计思想创新[J].建材发展导向,2015(8)

[2]刘斌.浅析城市综合体的商业建筑设计思想创新[J].建材与装饰,2015(15)

[3]李振东,刘溪阳.超高层城市综合体绿色建筑技术与设计研究[J].科技创新与应用,2016(12)

城市综合体理论研究 篇10

城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式,由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式,不仅满足了城镇居民的日常生活需求,而且还创造了良好的购物环境,为社区居民提供了很大便利。由于其商业带动效应强,容易凝聚人气,已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点,改变了我国传统社区商业“小而散”的形态,解决了沿街底商与社区居民的矛盾,是未来城市社区商业发展的主流形式。因此,研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素,对我国社区商业建设具有非常积极的意义。

1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题

我国社区商业综合体的建设起步较晚,近十几年来,随着城市化水平的不断提高,城市新建小区大量增加,需要新型的、大量的社区商业与之配套,社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视,特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市,社区商业综合体发展较为迅速,取得了不小成果,出现了许多经典案例。总体来看,我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。

1.1 规划上不够重视,社区商业综合体建设无序

社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象,是一种新型的社区商业形态。目前,我国许多城市比较重视中心城区商业的发展,社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划,缺乏对社区商业综合体建设和管理规划,从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据,建设和管理呈现无序状态。

一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主,相信市场能够解决一切问题,甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度,导致社区综合体建设表现为“投资商/开发商的积极性高于政府,社区聚集区的开发建设快于政府、先于政府”,从而使得一些社区商业综合体布局混乱、商业结构不合理。由于许多城市社区商业的建设和管理处于粗放发展的状态,一直沿袭过去那种沿街布点商住混杂的发展方式,既影响环境又不能适应新的消费需求,无形中给社区商业综合体的建设和管理带来了许多困难。

1.2 以出售模式为主,社区商业综合体档次不高

目前,在已开发的社区商业综合体项目中,开发商采用出售模式的比例较高,这种模式能够使开发商迅速回笼资金,商业综合体内的商铺出售之后,开发商基本上就不再进行干预,仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。这种模式使得投资者各自为政,不利于社区商业综合体内商业业态的统一规划,许多社区商业综合体的商铺分割销售后,都是由业主各自招商,对商业业态定位没有统一要求,哪个商家租金高就租给谁,开发商又没法对其进行统一管理,导致整个社区商业综合体的商业业态较为混乱,从而使得整个社区商业档次下降。

1.3 业态配置不合理,强度需求业态的比例偏少

成功的社区商业综合体并不在于规模的宏大,而是追求小而精,为居民提供合理的业态组合,与大卖场实现优势互补、错位经营,突出零售和服务功能,更可以形成特色和规模。根据社区居民对不同商业配套设施的需求强度差异,可以将不同商业业态设施分为三个层次,即强度需求商业设施、中度需求商业设施、弱需求商业设施。其中,强度需求商业设施比重超过50%,此类商业设施主要包括综合超市、菜市场、银行金融网点等;中度需求商业设施需求比重在10%~50%之间,主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便利店、书店、洗衣店、游泳池、美容美发店和老年活动中心等;弱需求商业设施的比重在10%以下,主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店和宠物店等。

而目前我国一些城市社区商业综合体的商业业态比例不协调,大多以中度需求和弱需求的商业设施为主,忽视强度需求商业设施需求,许多社区商业综合体由于嫌菜场比较脏、比较乱,往往不配置这些高需求商业设施。同时,很多社区商业综合体的商业业态雷同、服务功能单一,与社区居民的需求仍有一定的差距,无法形成自己的特色。

1.4 公共平台较缺乏,居民的精神需求无法满足

社区商业综合体不仅仅是简单提供社区居民一些商品和服务,还需给社区居民提供一个交流平台,通过这个公共平台使社区居民能够彼此认识、得到帮助、获得群体认同。只有当社区居民对社区商业有了一定程度的心理依赖感和归属感,才能使其真正成为社区的“中心”,社区商业综合体才能真正成功。

数据来源:根据现场调查整理得到。

由于社区商业是以区域内和周边居民为主要服务对象的商业形态,具有业态配套要求高、日常便利需求强和赢利回报周期长等基本特征,使得社区商业综合体的开发很难受到大资本和开发商的青睐。目前,多数开发商在开发社区商业综合体项目时,由于受到场地和经验等因素的限制,很少考虑社区居民公共交流平台的建设。因为若在社区商业综合体中提供较多的居民休息和交流的场所,如建设露天广场、过道中设置座椅等,不仅会大大增加开发商的成本投入,而且还会使开发商的短期收益受到影响。因此,多数社区商业综合体的公共交流平台欠缺,无法满足社区居民精神需求,从而减弱了社区居民对社区商业综合体的依赖度。

2 社区商业综合体开发和运营影响因素分析

近十几年来,随着我国经济的不断发展,上海、深圳、苏州等城市的社区商业综合体得到快速发展,出现了许多经典案例。为此,本文在广泛收集有关资料的基础上,经过反复比较论证,最终选择了苏州、上海、深圳、合肥等城市的8个项目进行案例研究,分别从项目的区位选择、功能配置、业态组合、经营管理等几个方面研究社区商业综合体开发和经营的影响因素。这8个项目分别是:苏州新城大厦邻里中心、苏州方洲邻里中心、上海百联西郊购物中心、上海大拇指广场、上海星游城、深圳万科城风情商业街、深圳华侨城社区商业和合肥环球购物广场。这8个项目的主要指标如表1所示。

总体来看,这8个项目都有各自的特点,如苏州两个项目完全参照了新加坡邻里中心模式,在建筑规划设计方面有其特点;上海3个项目在业态选择和功能组合方面有其特点;深圳两个项目在经营管理方面有其特点;合肥项目在位置选择上有特点。

2.1 合理区位选择是社区商业综合体成功的基础

社区商业项目的成功与否,一个很重要的因素是项目区位选择,如果区位选择正确,即现在或未来有足够的消费力支撑,且周边配套设施完善,那么,项目就成功了一半。如果区位选择过于偏僻,将导致没有足够的消费人口支撑,那么,项目很可能失败。社区商业项目合理区位选择主要考虑项目所在区域的规划、区域交通设施等因素。

数据来源:根据现场调查整理得到。

首先,项目所在区域未来规划决定了该区域未来的发展方向,决定了该区域消费人口档次,从而决定了该区域人口的消费水平,而社区居民消费水平最终将影响该社区商业综合体的运营。因此,区域规划因素是决定社区商业项目是否成功的决定性因素。其次,项目周边的交通状况也是影响项目是否成功的重要因素。交通的便利性对社区商业的成败起着至关重要的作用,交通状况可以影响居民的出行、聚集等行为,便捷的交通环境、良好的交通组织,如临近交通干道或公交站地,可以增加社区周边的流动人口量,吸引人流,从而使社区商业综合体的可达性得到保证。同时,便利的交通还会带来次商圈和边缘商圈的消费者,增大客流量。

从8个调研项目来看,比较成功的项目周边都有较为便捷的交通配套,如:上海大拇指广场、深圳华侨城、合肥环球购物广场等周边都有多条公交线路,上海百联西郊购物中心还定期开通免费班车,从而扩大了项目的目标客户群,增加了项目成功的可能性,具体见表2所示。

2.2 功能比例协调是社区商业综合体成功的保证

社区商业是一种属地型商业,一般具有购物、餐饮、休闲/娱乐、服务等四大功能。购物功能主要满足社区居民急需的生活日用品、各种便利品和日用百货等,这些商品具有使用频率高、购买批量小的特点;餐饮功能主要为社区居民提供就餐、订餐、送餐等服务,以早餐店、特色饮食店为主;休闲娱乐功能主要为社区居民提供各种休闲娱乐,如电影院、茶室、咖啡屋、健身房等;服务功能主要为社区居民提供一些日常生活和公共类型等服务,如银行、邮政、电信、美容美发、洗衣、维修等。

从调查的8个案例来看,既有体量不大却做得“五脏俱全”的苏州新城大厦和苏州方洲里邻里中心,也有体量较大的上海百联西郊购物中心,项目各种功能体量根据政府用地规划、社区辐射人口、交通便利性等情况不同而有区别。总体来看,社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲/娱乐、服务四项功能,各种功能的比例协调。具体见表3。

数据来源:根据现场调查整理得到。

2.3 丰富业态组合是社区商业综合体成功的机制

从社区居民的需求层次来划分,第一层次是超市和菜场(生鲜超市),由于超市和菜场与居民日常生活密切相关,起到满足社区居民基本生活需求和吸引人气的作用。第二层次为餐饮、生活服务类店铺,该类业态主要是为社区居民日常生活提供便利的生活和社会服务。第三层次为零售购物类店铺(除超市、菜场外)和休闲娱乐类店铺,以居民需求为主导来进行社区商业业态配置。

从调查的8个案例来看,社区商业综合体开发都综合考虑了各种业态的租金收益、社区居民生活需求、不同业种租户的需求等多方面因素,同时考虑社区商业综合体的一些社会功能,从而进行商业业态规划,实现开发商、经营者和消费者三者共赢。

2.4 产权集中有利于社区商业综合体的经营管理

社区商业综合体的运营管理模式主要分为3种,分别是开发商自持、租售结合和出售等。从8个调查案例来看,大部分考察项目采取了产权集中式的统一管理模式(即运营商自持物业),采用这种模式的项目有5个;另一部分为租售结合模式,采取这种模式的项目为两个;最少的是出售模式,采取这种模式的项目为1个。采取运营商自持物业这种运营管理模式有以下几方面优势。第一,能够使得运营商获得长期的收益;第二,运营商能够对功能组合和品牌档次进行把握;第三,能够保证项目的完整性和舒适性。具体见表5。

3 我国发展城市社区商业综合体的对策和建议

我国社区商业综合体开发的时间不长,目前正处在摸索之中,随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化,我国社区商业综合体还有很大的发展空间。根据我国社区商业综合体的发展现状和存在问题,借鉴国内社区商业综合体发展的经验和教训,本文主要从政府层面提出发展城市社区商业综合体的对策和建议。

3.1 政府应加强社区商业综合体的专项规划工作

根据国外社区商业发展经验,社区商业综合体将是未来商业发展的重点,政府部门必须要有先期的合理规划,这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中,主要有城市发展总体规划和控制性详细规划,专项规划有交通、绿地和管线规划,而没有针对商业专项规划,从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性,一些地方商业不能满足社区居民的消费需求,而另外一些地方商业却盲目开发,从而导致过度竞争的局面。因此,建议政府应加快制定商业专项规划。

数据来源:根据现场调查整理得到。

数据来源:根据现场调查整理得到。

商业专项规划要与城市总体规划进行良好衔接,这样可以避免许多不必要的浪费,实现资源的优化配置,将零散的商铺统一整合,对商业业态进行合理规划,加强社区商业功能的实用性、服务的便捷性。社区商业合理有效规划,必须明确负责规划的主体,城市商业专项规划布局是城市整体商业系统工程的重要组成部分,应该由市级部门统一负责,以保证整个城市商业布局的合理性,而区域商业专项规划则可以由区级部门来进行,要立足于具体的社区,使社区商业综合体的建筑规模、建筑形态、商业业态等与社区紧密结合。

3.2 加快社区商业综合体规范和标准的制定工作

政府要对社区商业综合体的研究给予重视,加强社区商业综合体的研究,参考国外社区商业发展的先进经验,结合我国社区商业发展状况,及时制定社区综合体建设的规范和标准,指导我国社区商业综合体的建设。

可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准,对各种类型的社区商业进行分类,提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种,如:菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。同时,推荐一些商业业态和业种,如:服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等,以便从制度上完善我国社区商业综合体建设标准。同时,规划部门还应做出规定,要求开发商在开发住宅时,必须预留一定土地和网点,为社区商业的动态发展留有余地。社区商业建成后有条件的地区可将整个项目交当地商务主管部门管理,实现商业网点和住宅同步规划、同步建设、同步使用。

3.3 给予社区商业综合体建设主体政策支持

鼓励有实力的连锁企业参与到社区商业综合体的开发建设中去,凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业,政府都可以出台相关政策给予扶持,有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。

鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设,对发展与居民生活密切相关社区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。同时,要加强商贸、建设、财政、劳动、工商、民政、税务等相关部门的沟通协作,充分发挥街道办、居委会、物业等基层管理部门和商业连锁企业的积极性,建立互联互动、协调配合的长效协调机制和工作机制,加快社区商业综合体的开发和建设。

3.4 开展优秀社区商业综合体建设推广示范工作

目前,商务部正在制定我国社区商业的建设标准,指导各地商务主管部门因地制宜,确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用,以健全网点设施为主;已预留服务网点的新建社区,以完善网点和提升服务水平为主;尚未开发的社区,要以加强总体规划为主。

建议在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区,并对成功社区商业综合体的经验进行总结研究,通过推广示范经验,逐步扩大示范范围,从而推动我国社区商业综合体的全面发展。

3.5 着重对社区商业综合体的经营主体进行培育

社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的,其价值充分体现在后续的经营收益价值上。因此,商业地产的开发仅仅迈出了第一步,是实现商业地产价值的基础,而后续的商业运营才是价值提升的关键。从我国目前的情况来看,社区商业的开发主要是房地产商,而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的“家庭团队”。因此,建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外,还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导,同时要培育一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

集开发和经营于一体的房产开发商,在规划设计阶段就会考虑项目的招商问题,考虑到将来在此居住居民的各种消费需求。同时,建议政府培育一批具有经营社区商业经验的连锁组织,使得社区商业的经营管理能够更有效地利用各种资源,更有效地提供产品或服务来满足居民的需求。

参考文献

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[4].刘伯雅.国外社区商业的发展及启示.城市问题.2008.9

城市综合体理论研究 篇11

一、改进公交服务设施的八项措施

公交车是人均占用交通资源“面积·时数”最低的交通工具之一。但目前因便捷性、舒适性、准点率、个性化及随机性等方面的不足，使人们对它的选择存在较大局限性。通过改进公交服务和设施，吸引更多人群选用公交车出行，降低人们对小汽车依赖是缓解交通压力的有效方法。尤其对大部分上班族，由于出行时间和到达地点都有较强规律性，可通过公交快速专车和优化线路等方法来实现。

一是优化公交车线路布局。目前大部分公交车为增加客流量，采用绕道行驶。这从一路车(局部)来讲似乎是合理的，但从几路车(全局)来说就不合理了。应根据交通需求管理（TDM），及时建立适合现实的城市交通供需模型来完善运行。为此建议政府应组织专家研发一套公交线路最佳布局自动设计专用软件。

二是推出多形式快速公交专车。 为适应各层次人群特点及需求，统计出乘客数量，制定出定时定点的快速公交专车线路。如只有起、终点站或中间少量停靠站，其线路按城区可行的最佳路程行驶。该公交专车类似于目前企事业单位的厂车、校车，或把该类厂车、校车推向社会化。为提高社会化服务效益，可将此类厂车、校车统一由公交总公司代理承包后向社会开放，既达到资源共享，又可减轻企事业单位的负担。具体实施需由政府协调，公交公司与相应企事业单位签订合同，以原单位专用车行驶时间及路线为基础，在不影响原单位职工利益前提下，允许增加少量停靠站，适当增加车班次和运行时间，以便捷、舒适、准点的包车方式来吸引自驾车上班族。

三是建立自行车昼夜寄存或租赁服务。自行车是“门到门”的个性化方便型交通工具，它有经济、占用交通资源少优点，但缺乏舒适性，仅适宜短途行驶。而结合公共交通即可使两者优势互补，扬长避短。即在某些公交或地铁站设置自行车昼夜寄存或租赁服务，以弥补公交出行个性化和随机性的不足。如杭州市政府已率先推出公交自行车免费借用服务，采用公交信用卡自动异地借、存(在出发点借、目的地还)服务，确实大大方便了游客。但该方式受借用点限制，较难做到“门到门”个性化服务，而采用昼夜寄存方式就可解决这类问题。

四是推出峰谷时段收费不同的优惠公交卡。如该卡在交通高峰时价格是普通卡的2倍，而交通低谷时只需普通卡的一半，即用峰谷卡乘坐的价格在峰时是谷时的4倍。以此促使非上班族人群尽可能在非高峰期出行，用经济手段从时空上分散交通需求。也可对有些城市的老年公交免费卡采用类似方法：要求该卡预存相应数额现金，在峰时乘用时需扣去小额现金，而谷时就全额免费；并采取一年内如峰时使用次数小于谷时的若干倍，就在卡中自动存入一定数额现金的奖励措施鼓励谷时出行。同时尽可能开通更多车次的公交车能供老年人免费享用。

五是峰谷时段提供多种服务方式满足乘客需要。在峰时段推出更多大站点停靠车以满足上下班需要，而谷时段有更多小站点停靠车以方便非上班族出行。根据峰谷时段实况及时调整车班次使公交车不严重超员，也不使车载率太低。公交车司机通过电信反馈途中车载率变化信息，公交车调度及时调整车班次。要求公交服务同样也须规定公交车超载限度，连续超载数次未能及时整改，就应给予相应处罚。而谷时段车载率很低时，可改用小型车，这也是一种节能减排的体现。

六是延长部分公交车运行时间。 延长的早晚非高峰期可减少车班次，或采用小型公交车。并在非高峰期设法做好准点到站及预告工作，如在车站牌上提供非高峰时段到站时间和到站时间咨询服务。

七是设置公交车专用车道。在现有城市道路状况下，如普及电动微型私家车可减少车道占有量，使公交车自然有其专用车道。

八是改善公交车内外的硬件设施。加大对公交建设的投入，改善公交车内外设施，提高乘坐公交车的舒适性。

二、公交线路最佳布局设计软件的开发思路和实施步骤

所谓公交线路最佳布局自动设计软件实际是一种查询统计组合排列软件，通过电脑对一系列代码数据进行查询→排序→归类→统计。统计出全市公交乘坐需求站名相同的数据。先把可搭乘单位专用社会化车数据列出，并按所需增添的停靠站名，确定各种单位专用社会化车的行驶线路、时间、乘坐人数及车的班次。然后把余下的公交乘坐需求相同站名的代码数据，再经比较、归类，确定前述其他各类快速公交专车的行驶线路、时间、乘坐人数及车的班次。以此循序渐进把余下的乘坐需求数据进一步归类，以多种可能的最佳行驶线路，经电脑组合排列和比较，制定出各种公交车线路布局及其站名。具体开发软件时先按要求及设计思路绘制程序流程图，再用计算机专业语言编写软件程序。最后由电脑优化确定各公交车线路站名、班次、行驶时间并打印输出。

公交线路最佳布局实施需大量切实的社会调查配合。各种公交车线路布局确定后，还需经试运行后按实际情况略作相应更改。并随城市扩展和人员的动态变化，适时再经调查调整。公交线路的改进完善既方便乘客以吸引更多人次乘用，还将极大地提高公交运行效率。

三、增加出租车辅助功能提高其车载率

目前出租车载客率普遍较低，为此建议推出高效出租车及预订服务：可采用轿车或面包车两种车型，载客数为4〜12人，在车外附有显示“车所开方向及还可载客数”的大数码屏幕，车内增加供显示车外内容和自动计算车费的简易专用电脑。车费计算原则应鼓励提高车载率，同时惠及乘客和司机，根据路程和载客数由电脑按特定公式计算，乘客遇特殊情况也可按包车形式使显示满座，但收费却需增加超用交通资源税费。同时增加电话、手机短信预订服务，预订时间可提前1小时〜1天，告知乘车时间、地点、目的地及人数，由高效出租车专业服务部利用电脑和专用软件进行拼车安排和协调组织，在乘车前半小时〜半天通知拼车安排结果。乘客也可在途中随时按车外显示内容采用招手即停方式来乘坐。使乘客既能享受出租车的便捷和舒适，又尽可能达到高效的载满率。对长期使用该车的乘客采取相应优惠卡服务，以吸引自驾车上班族采用该高效出租车，即按交通需求管理以“供给调节需求”来减少高峰期车流密度。

四、按交通需求管理理论（TDM）来合理有效控制交通需求

一是从源头上减少需求。早晚高峰交通需求均由上下班所引起，因此缩短通勤距离，是从源头上减少交通需求的有效途径。可从城市规划着手，完善社区配套建设。

二是从时空上分散或缩小需求。如通过错时上下班、休息天轮换制等相关措施扩展高峰周期以降低高峰期交通密度；通过提高车载率和缩小车占地面积来确保人流而降低车流。

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三是通过税收控制需求。利用经济杠杆减少载坐率低的出行车次，汽车的各种税收应与车所占用交通资源数挂钩来更合理有效地控制交通需求。

五、为减少城市污染用电动汽车技术改造公交车

随着节能减排的深入和电动汽车各相关技术发展成熟，数额巨大的公交车将是重点更新与改造的对象。按照公交车使用年限内的油耗节省费(据参考资料[5]分析节油可达30%〜50%)，与公交车改造成电动汽车其成本提高额相比，再结合节能环保及对该技术的促进意义，政府应通过政策来促进公交车使用电动汽车，经公交车制造厂家和相关科研机构努力，使公交车逐年更新与改造相结合来提高电动汽车化率。针对公交车在城市运行特点，选择合适的类型和改造方案是须重点考虑的。可根据公交车运行年限，采取适当提前大修结合改造的方式进行。根据电动汽车三大类特点与结构原理，其中混合动力电动汽车和纯电动汽车两种技术较适合于对公交车辆的改造。

六、采用多种方案因地制宜改善交叉口交通拥堵

一是互通交叉立交桥。这是彻底解决交叉路口红绿灯交替阻断车流，阻滞影响道路流通矛盾的有效措施，有适于各种路口的多种形式。现有单层架空全互通立交桥、多层桥面结构立交桥、转盘式编织立交桥、苜蓿叶立交桥、剪式置换立交桥、五环分流立交桥、井式贯行立交桥、螺旋立交桥、编结型道路立体交通系统等多种方案。由于其造价和所需占用城市面积及空间等原因，选用时必须全面考虑。因此采用时必须通过方案反复比较，根据桥体的具体结构，结合城市当地环境因地制宜地来选择其具体方案。

二是环岛形交叉路口。对某些道路上面已有高架或轻轨，而无法再架设立交桥的交叉路口，可采用环岛形交叉路口：各交叉口车辆以右转进入环岛，均以逆时针方向绕岛行驶，通过交织变道行驶至出岛的外环车道再右转出环岛。由于不用红绿灯控制，须采用某种如左侧先行的规则行驶。为充分发挥环岛形交叉口无红绿灯交替阻断车流的优点，克服其弊端来提高交通流量，提出两项配套方案：第一在引入路段采用喇叭形延伸扩展车道数，同时扩大环宽来增加环岛内车道数；第二是对环岛内存在的机非交织混行问题，采用交叉口过渡平板车的方案来解决。环岛形交叉路口的具体实施也可选用如环岛与立交桥(或隧道)相结合等多种方案。

三是交通灯智能化控制十字交叉路口。为改善十字交叉路口通行能力，智能交通提出了交通灯需采用智能化控制。交通信号灯有定时、分段定时、感应或半感应等多种控制方案。而目前国内交通灯主要还是采用定时控制或分段定时控制，很少能实现完善的智能化控制。交通信号灯采用传感器实时检测控制最为合理。该交通检测器有:环形线圈、超声波、磁性、红外线、微波、视频等形式，有埋设于车道下或装设在路侧等。由于技术成熟度与成本费用等，目前还难普及推广，且对埋设车道下的传感器维护或更换还常需挖地破土。为此结合当今通讯技术发展现状，特提出一种新控制方案:给每辆汽车配备约100米的短距离无线信号发送器，它比小灵通手机简单，估计成本10元，为便于管理要求每台所发信号(波长)须与其汽车牌号唯一对应。当车到交叉口的信号收发有效距离内时，司机按某键发送请求过交叉口信号,交通灯控制器根据各方向实时发来的请求信号数，经电脑快速数据处理即可自动合理控制红绿灯切换。这对许多路段在非高峰期，即可有效避免车辆无故滞留及闯红灯现象，也是智能交通要求将服务对象由以往管理者转向道路使用者的论点，体现了交通管理须全心为用户的和谐精神。该方案实施费用和难度均不大，且实时请求信号数据也是交管部门了解实地路况、帮助改进和处理事故等的分析资料。

四是按照喇叭型延伸扩展交叉路口。进入十字交叉路的车辆，由于转弯、交织行驶等因素会使车速相应减慢，加上红绿灯交替阻断车流使通行能力明显下降。根据道路通行能力与车流密度应尽可能均布等论点。在此提出在普通十字路口的引入路段，需通过喇叭形延伸来扩展车道数。

七、解决道路中机动车与非机动车交织混行和停车难

交叉十字路机非交织混行最为难办，非机动车和行人过交叉口更不能忽视。虽有采用行人过天桥或隧道，但这难以解决大量非机动车通行问题，同时也给行人带来不便，况且天桥或隧道造价并不低。为此提出研制一种专载行人和非机动车的过渡平板电动车，过渡平板车用于环岛形交叉路口，将有效解决环岛内机非交织混行来提高机动车流通量。也可用于某些路段的横行道。车的具体大小尺寸及通行规则等有待在设计制作及试运行中完善和改进。

停车设施即为静态交通供应，更是“以静治动”的重要手段。随机动车迅猛增加停车难矛盾日趋突出。机动车在路边随意停车，进出时极易产生机非混行，偌大的机动车占取了好几辆非机动车车道，必将严重影响本来就拥挤的非机动车道，因此在某些非机动车道路边设置机动车停车位是不可取的。为解决市区停车难，结合我国人均交通资源甚少特点，应采用建造占地面积小的立体或井下车库。机动车沿途随意停车使马路变窄，极易引起堵车，如在影剧院、商场、酒店、茶馆、公园及医院等门口会时常发生。因此政府除在可能场所投资建造立体车库外，也需同时督促上述营业点须配建立体或地下车库，以避免顾客占用附近的马路停车。并制定相关收费规则，使该类车库也能同时供应其他游客临时租用，即通过资源共享，以解决周边附近地段停车难。

八、充分发挥交通管理部门的应有作用

按交通管理理论来说，治理交通更应从源头或基础设施抓起，工作被动变主动来提高实效性。对改善路况设施不应该只归城建部门负责，因交警对所管辖路况最了解和熟悉，也就最有发言权。交警职责不应仅是现有的被动式交通管理，应对管辖路段提出切实有效改善交通路况的办法。治理交通如同大禹治水——“适疏不宜堵”，及时疏散车流是解决拥堵最有效方法。对某些路障设施的利弊应经实际观察、分析验证，予以及时整改或采取更有效方法。即采用高科技手段改进相关路障设施，使有限的交通资源能充分全面发挥作用。

城市交通的畅通需要每位市民共同维护。从提高全民素质来说，在加强对个别交通违法行为处罚力度的同时，也更应加强宣传教育力度。对此要求媒体宣传能进一步做好有关交通法规、道德素养、科学治理交通等多方面的科教与公益广告,以此促使各项交通规则人人皆知，提高全民基本道德素质，增强人人自觉节约交通资源和科学治理交通的基本理念。相信随着政府的重视，民众参与，制造、管理、科研等多个部门的共同努力,城市交通拥堵将会大大改善，从而使汽车又能真正发挥高效、便捷的作用。

参考文献：

[1] 任福田.交通工程学[M].北京：人民交通出版社，2003.

[2] 袁振洲.道路交通管理与控制[M].北京：人民交通出版社，2007.

[3] 刘智勇.智能交通控制理论及其应用[M].北京：科学出版社，2003.

[4] 王贵明,王金懿.电动汽车及其性能优化[M].北京：机械工业出版社，2010.

[5] 陈全世.先进电动汽车技术[M].北京：化学工业出版社，2007.

（责任编辑：黄荔）

城市综合运输体系辐射范围研究 篇12

综合运输体系是指在社会化的运输范围内和统一的运输过程中, 按照各种运输方式的技术经济特点, 形成分工协作、有机结合、布局合理、联接贯通的交通运输综合体。它立足于各种运输方式的有机联系, 是将各种运输方式联合起来以达到协作配合、联接贯通的目的[1]。每个城市的综合运输体系在地理空间上都存在自己的经济影响范围, 它的形成是区域空间相互作用力量平衡的结果。在1929~1931年期间, Reilly通过对美国大量城市的调查, 并借鉴物理学中的“万有引力”定理, 提出了“零售引力法则”用以确定两个城市吸引顾客的相对能力。[2]在1949年, Converse扩展了Reilly所提出的引力法则, 给出了两个城市间贸易断裂点的定义, 并提出断裂点公式。[3]在此基础上, 较多学者将断裂点公式进行了修正以及实证研究:C C Yrigyen等运用了断裂点模型分析了西班牙一个商圈的影响范围, 并分析了零售企业在双边市场中的相互影响[4];赵雪雁等引入各路格曼指数、建成区面积、人口素质权重系数等指标对最初的引力模型就行了修正, 并利用修正模型确定了各城市的主要对外联系方向和联系强度, 同时采用断裂点公式计算了中心城市的吸引范围。[5]成耀华等运用———————————————————————断裂点理论构建了物流园区的辐射半径计算公式, 提出确定物流园区辐射范围的思路和方法。[6]李全喜和金凤花在断裂点理论的基础上构建了区域物流辐射范围的测度模型。以长春市为例, 分析了其区域物流规模、对邻接和外围区域物流和经济的辐射范围测度等空间作用。[7]

完善的城市综合运输体系能提高区域物流服务效率, 促进区域经济发展。城市综合运输体系是区域经济体系中的基础性和服务性的子系统, 是区域间经济联系引发的物流能够顺畅流动的有力保障, 因此很多学者对城市综合运输体系进行了相关研究, 然而对于城市综合运输体系的辐射能力研究甚少。本文选取10个指标, 采用因子分析法对各个城市综合运输体系的综合实力进行评估, 并结合城市断裂点模型对城市的综合运输体系辐射能力进行测算。

1 城市综合运输体系发展水平综合评价

城市综合运输体系发展水平综合评价是一个横向涉及公路运输、铁路运输、水路运输、航空运输和管道运输以及各种节点, 纵向涉及运输、仓储、流通加工、信息处理等众多方面的复杂问题。其发展不仅与综合与城市综合运输体系自身的区位、基础设施条件、服务水平等有关, 还与所在城市的社会经济发展情况密切相关。城市综合运输体系发展水平的综合评价是一个非线性的综合问题, 需要选取能客观且综合反映其发展水平的各种自然和社会发展指标, 以求出城市综合交通运输体系的综合实力指数。

1.1 评价方法

采用因子分析法对城市综合运输体系的发展水平进行评价分析, 使用SPSS软件进行数据处理。在研究实际问题中, 往往希望尽可能多地收集相关变量, 以期能够对问题有比较全面、完整的把握和认识。但是变量过多会增加分析过程的计算工作量, 而变量之间通常都会存在或多或少的相关性。变量间信息的高度重叠和高度相关会给统计方法的应用带来很多障碍。因子分析就是以此为前提, 对原有变量进行浓缩, 削减变量个数而又不使信息丢失和信息不完整。因子分析的主要步骤:首先通过一定的方法分析原有变量的相关关系, 然后是在样本数据基础上提取和综合因子, 并对提取的因子赋予明晰的实际含义, 最后计算因子得分, 给出研究对象的综合得分。

1.2 指标体系的构建

影响城市综合运输体系发展水平的因素众多, 选取的因素不同, 直接影响分析的结果, 所以选取的指标应该比较全面。本着科学性、可行性、动态性和完备性等可持续发展的原则, 结合城市的实际情况和资料收集状况, 经过分析本文采用以下反应城市综合运输体系发展水平的3个二级指标10个三级指标:

①经济发展指标:地区生产总值、人均地区生产总值、社会消费品总额、工业总产值、当年实际利用外资额。

②基础设施指标:交通基础设施投资、路网密度。

③城市综合运输体系发展规模:货运总量、客运总量、邮电总业务。

2 城市综合运输体系辐射范围测算

2.1 综合得分数据处理

在城市综合运输体系综合评价结果中, 部分城市的得分可能是负数, 不能满足进一步处理要求, 所以有必要对各个城市综合运输体系的发展综合评价得分进行数据修正。文中采用最小———最大规范法将原数据进行线性变换, 映射到一个新的数据区间上, 形成新的数据列。变换公式如下:

式中:M′为规范化处理后的数据;M为原始数据;maxA为原始数据列的最大值;minA为原始数据列的最小值;new_maxA为新数列的最大值;new_minA为新数列的最小值。区间的选择一定要保证变换后的数据全部为正值且原始数据列数值大小次序特征不变。

2.2 断裂点理论

城市断裂点理论是关于城市和城市间相互作用的一种理论。该理论认为, 中心城市可以对相邻区域的发展产生深刻的影响, 但这种影响由于各城市实力的差异, 其产生作用的范围不同, 并随着距离的增加, 城市的影响是逐渐减弱的, 并最终被附近其他城市的影响所取代, 城市与城市之间存在的辐射力的平衡点, 这一平衡点称为断裂点。城市断裂点理论运用较普遍, 其优点主要表现为:一是可以利用人口、GDP、商品零售额等现成的统计资料;二是划分出是城市市场区边界明确;三是可以反映相邻城市间竞争能力的大小。但此方法在运用过程中, 采用单项指标 (如人口数、GDP、商品零售总额等) 往往导致分析和结论片面, 难以准确把握城市辐射范围。

2.3 测算

对城市的综合运输体系的辐射能力的界定, 因此采用城市的单项指标不足以给出准确的辐射范围。为此, 结合因子分析法的优点, 选取反应城市运输综合实力的多项指标对其进行综合评估, 所得分数作为辐射范围测算的“质量”输入。模型借用物理学的概念, 把城市辐射范围称之为城市辐射力的“力场”, 辐射力的大小称为“场强”。以综合运输体系的综合得分V′来作为评价城市综合运输体系场强的综合变量, 则城市i与其他城市之间的k点建立辐射力模型, 计算公式为

式中:Sik为城市i在k点的场强;dik为城市i到k点的距离;Mi′为城市i的综合运输体系发展水平测度。

由断裂点理论可以知, 在断裂点k处城市i和其他某一城市的综合运输场的场强是相等的 (即Sik=Sjk) , 因此有等式:

根据式 (3) 、 (4) 可得

式中:Mi为城市i的综合运输体系发展水平测度;Mj为城市j的综合运输体系发展水平测度;dik为城市i到k点的距离;djk为城市j到k点的距离;Dij为城市i到城市j的距离。

基于因子分析法对城市综合运输体系的评价得分, 并对数据进行修正后作为断裂点理论中的“质量”输入, 进而求得两两城市间综合运输体系之间的相互作用点。

3 结语

城市综合运输体系是区域经济体系中的基础性和服务性的子系统, 是区域间经济联系引发的物流能够顺畅流动的有力保障, 其重要性可想而知。针对城市综合运输体系研究的不足, 本文参照城市辐射能力研究, 结合考虑研究中存在的不足, 提出了基于因子分析法, 运用断裂点理论的辐射范围计算模型, 有效解决了城市综合运输体系的辐射范围计算问题, 能够为城市综合运输体系规划提供重要的参考意见。

参考文献

[1]四兵锋, 赵小梅, 高自有.综合运输体系下的客运流量分离模型及算法研究[J].铁道学报, 2004, 26 (6) :14-19.

[2]Reilly W J.Methods for the study of retail relationships[J].University of Texas, Bulletin 1929 (2944) :1-9.

[3]Converse P D.New laws of retail gravitation[J].Journal of Marketing, 1949, 14 (1) :379-384.

[4]CoroChascoYrigyen, RaquelInsaCiriza.Hispano—Lusitanian Market Areas in 1997[Z].Vth National Meeting of APDR—Portuguese Association for Regional Development, Libro de Actas, Vo1.5, 1998, June:l8-20.

[5]赵雪雁, 江进德, 张丽, 侯成成, 李昆阳.皖江城市带城市经济联系与中心城市辐射范围分析[J].经济地理, 2011, 31 (2) :218-223.

[6]成耀华, 单华夷, 刘丰根.物流园区辐射范围的确定及物流量分摊计算[J].交通运输工程学报, 2008, 8 (6) :122-126.