政府机关物业管理办法

政府机关物业管理办法（精选8篇）

政府机关物业管理办法 篇1

搞好政府机关物业管理工作的思路

政府机关物业管理服务工作是后勤社会化改革中涌现出来的新生事物，是市场经济的产物。九届全国人大四次会议通过的第十个五年计划中明确提出“规范发展物业管理业”，这一重要决策指明了物业管理服务的发展方向。的确，在这五年间物业管理服务得到了迅速发展，目前已成为广大业主生活和工作的重要组成部分。但由于法律法规的滞后，部分物管企业违规经营，近年来，物业管理活动中各种问题不断出现，什么业主被打、物业管理混乱、业主委员会难产等诸多问题屡屡发生。物业管理引起了社会高度关注，也成为今年“两会”期间代表们热议的话题，特别是“业主委员会”成为关注度最高的话题之一。2月26日、28日广州日报登载的《2006广东两会特别报道》就业委会的成立、立法、选举、筹备联谊会等话题进行了整版报道。在千呼万唤之后，业委会必将进入健康与规范期。这是好事：其一，能够真正体现业主的自治；其二，能够促进物业管理行业健康发展。

随着市场经济的快速发展，政府机关物业管理中心的职能和作用将越显重要，不但要服务和保障机关事务，而且要面向社会参与市场竞争，实现管理专业化、服务社会化、经营产业化的目标，我司于1998年成为广州地区首个介入政府机关类型的物业管理企业，经过多年的努力与探索，政府机关类物业已成为粤华的一面高高飘扬的旗帜。从番禺区行政办公中心三年半的物业管理实践来看，做好政府机关的物管服务必须做到。

一、贯彻改革的思想，适应社会进步，做到与时俱进。把“三个代表”重要思想作为机关后勤改革的行动指南。物业管理中心是机关后勤社会化改革的产物，因此，作为从事机关物业服务工作的人员只有进一步贯彻改革的思想，适应社会的进步，才能与时俱进。

二、坚持“以人为本”的原则，做好从业人员的思想政治工作。从事物业管理的人员来自五湖四海，个体素质差异大，加之物管工作时间的不确定性、工作内容的多样性、管理和服务的规范性，对物业管理人员的要求比较高。所以必须建立高度的事业心和强烈的责任感，坚持“以人为本”的原则，大力加强从业人员的思想政治建设和精神文明建设，为提高服务质量提供有力的思想保证和精神动力。首先要抓好职业道德建设，切实加强素质教育，培养高尚情操，增强服务意识，弘扬爱岗敬业、无私奉献的精神；其次要大力开展精神文明建设，教育员工树立“形象”意识，开展争做“五员”标兵为主要内容的活动，创建“先进部门、先进集体”；第三，做好深入的思想政治工作，进一步统一员工思想，释疑解惑，最大限度调动员工的积极性；第四，丰富员工的业余文化生活，开展健康有意义的活动，激励员工积极向上的精神。

三、培养高度负责的精神，全心全意搞好服务保障工作。政府机关是经济和文化的中心，对于从事政府机关物管工作的人员来说，无疑要把自己当作机关一份子，在努力创造安全、宁静、整洁的办公环境同时，也要热情接待、引导群众在机关办事，管理者更要有高度负责的精神，对重要的任务、环节，整改亲自抓。服务工作永不言完善，没有最好，只有更好；没有批评，等于表扬。因此要提倡每个员工关注每个细节，通过争创“全国物业示范项目”、推选“精细管理”等目标，保障服务工作的有效开展。

四、建立自我约束、自我完善的有效机制。政府机关把整个物业将交给我们管理，我们就要把这里视为家，同时要约束员工不拿、不贪、不占物业内的一针一线，不利用工作之便使用机关内的健康活动场所，遵守机关物业的纪律。要求员工做好岗位工作的同时加强日常巡查工作，建立健全“三级”巡查机制。部门负责人开展自检自查，管理部门实行监督检查与综合巡查两手抓，把存在的问题按“时间、人员、任务”三落实原则做好整改，为机关工作提供可靠保障。

在过去的三年半里，番禺区行政办公中心的物业管理服务质量和水平明显得到提升，先后荣获市、省、国家的“物业管理示范项目”荣誉称号。实践证明要做好政府机关类的物业管理工作，除了在自身建设与管理方面要下功夫外，还要加强与主管部门及各级领导干部的沟通，因为只有获得他们的关心与支持才是做好机关物业管理服务工作的根本。

政府机关物业管理办法 篇2

关键词：物业,管理,模式,特点

物业管理———一个改革开放后的新兴行业, 已经经历了一个从无到有、从萌芽到茁壮成长的发展历程, 物业管理的对象也从单纯的住宅小区发展为住宅小区、公寓、别墅、写字楼、工厂、医院和机关办公楼等各种类型的管理对象, 这一方面也证明我国的物业管理行业正在逐步趋于完善, 并与国际接轨。物业管理行业作为房地产开发的后续产业, 主要是对物业本身及相配套的建筑物、附属物进行管理, 以达到物业的保值增值。而这个概念忽略了一个最重要的主体, 那就是业主, 业主是物业的所有者, 是物业管理企业提供物业管理服务的主观对象, 他们对物业管理服务的态度才是衡量物业服务好坏的标准, 也正因为业主的存在, 才为物业管理服务提出了更高的要求。

1 政府机关物业管理的三种模式

中国政府机关的物业管理, 前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制, 对办公用房进行“谁建设谁使用、谁使用谁管理”的分散模式, 物业管理工作纳入政府机关事务的行政管理之中, 这是建国后数十年计划经济体制的产物。第二种模式是改革开放后, 在人们更新效益观念的冲击下, 部分政府机关对后勤编制实施改革, 引入企业化管理, 制定责任目标和检验标准, 使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。倡导后勤保障能力和市场竞争意识, 这是先期导入专业化物业管理的有益尝试, 但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端, 仍然有其无法解脱的痼疾;在这种情况下, 产生了第三种模式, 以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表, 这是一种由政府机关全权委托专业化物业管理企业管理政府机关物业的模式, 这种模式下, 由物业管理企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况, 量体裁衣地准备物业管理实施方案, 合理议价、财务公开, 为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业管理, 通过物业管理企业本身的管理综合服务和文化背景, 给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境, 这是物业管理在新形势下外延得以拓展的标志, 同时也意味着政府自身角色的全新定位。

2 政府机关物业管理服务的特点

政府机关的物业管理服务是很有特点的, 因为政府机关物业的特点决定了其特色的物业管理服务。首先, 政府机关物业不同于一般写字楼, 一般写字楼拥有多个业主或使用者, 他们可能从事不同性质的工作, 所以对物业管理服务的要求也不尽相同。而机关物业的业主是单一的, 是一个“大业主”, 所有在机关工作的人员只是这个“大业主”中的一份子, 他们的工作基本都是围绕同一主题, 从而对物业管理服务的要求基本大同小异;其次, 政府机关物业与一般的住宅物业也有很大的区别, 物业管理企业为住宅物业提供的服务一般围绕着小区业主的日常生活, 主要都是一些琐碎的便民服务。而机关物业服务主要是提供围绕着机关办公的一些服务, 除了一些日常的保洁和设施设备的保养和维修之外, 还有很多政府机关物业特有的服务内容。

2.1 服务保密性

政府机关物业管理服务的第一个特点就是保密性服务。机关是政府办公的场所, 在日常工作中难免会讨论到一些需要保密的内容, 特别是北京作为中国的政治中心, 国家机关比比皆是, 工作中会有大量的国家机密和绝密。作为机关的物业管理服务人员, 其工作性质导致他们较容易接触或者是获取这些机密, 怎么为机关业主提供放心的服务?这对物业管理企业的团队提出了更高的要求。

首先, 物业管理企业为机关物业配备的所有工作人员都要进行严格的审查和培训, 定期做思想教育工作和保密教育;其次, 在具体工作上也应该有相应的措施, 比如在入室保洁工作时应该做登记, 有条件的应该实行“双人以上人员同时上岗制度”;最后还要制定完善的员工手册和奖惩制度, 这样才能从多方面、全方位有效地进行保密性服务。

2.2 服务多样性

政府机关物业管理服务的第二个特点就是服务的多样性。一般的物业管理服务的内容无非集中在保洁、设备设施养护、园林绿化、传达、保安等工作, 而机关物业管理服务的内容根据机关工作的特点将会衍生出其它各种物业服务, 比如说会议服务、餐饮服务、放映服务等。

会议服务应该是机关物业管理服务的重头戏, 也是体现一个物业管理企业服务水平的重要标准。会议服务不仅仅是单纯地为与会人员端茶倒水, 还涉及了会议室安排、会前准备、等待、迎领、上会、紧急事件处理等各种环节的工作。而且, 根据会议性质的不同, 对会议服务的要求也会不同, 如何为机关业主提供迅速、有效、细致、全面的服务是会议服务的关键。

餐饮服务、放映服务作为机关物业管理服务的一个衍生体, 从严格意思上区分, 好像并不是物业管理的范畴, 但是从服务的角度出发, 这两点恰恰是体现了物业管理企业全方位服务的水平。中国有句俗话叫作“众口难调”, 要做好一个机关的餐饮工作真的不是一件容易的事情, 但是如果物业管理企业能够从餐饮服务管理上下手, 制定严格的服务制度, 不仅从饭菜上下功夫, 而且注重食堂的用餐服务, 一旦有了这种双管齐下的服务, 一定会使机关业主满意, 得到他们的认可, 而这也将成为物业管理企业与同行竞争的一张王牌。

2.3 沟通的重要性

政府机关物业管理服务的第三个特点就是沟通的重要性。做好服务, 沟通甚为重要。俗话说“知己知彼, 百战不殆”, 这就要求物业管理人员想业主所想, 做业主想做。机关的工作往往是具有连贯性的, 很多事情是一环扣一环地进行的, 如果物业管理企业没有和机关业主做好良好的沟通, 不能全方位地了解情况, 就不可能提供完善有效的服务。如果一件事情被耽误, 可能会导致很多后续的工作无法正常进行。这样一来, 其结果可能不是单纯的物业管理企业服务不到位的问题, 还可能严重影响或阻碍机关的正常工作, 这样怎么让机关再选用物业管理企业为其服务?所以, 物业管理企业在管理过程中一定要做好与机关领导的沟通工作, 不仅物业管理领导要和机关领导沟通, 物业管理企业各部门的工作人员均应做好沟通工作, 这样才能保证物业管理工作的万无一失。

政府机关物业管理服务工作是具有鲜明的中国特色的, 是特色的物业管理。只要物业管理企业能根据机关物业管理工作的特点, 制定各种有效的管理措施, 培养出一个适合机关物业管理工作的团队, 一定能为机关业主提供一个良好的工作环境, 从而使物业管理企业在机关物业管理领域得到长足的发展。

参考文献

[1]赵绍洪.物业管理实务[M].北京:中国林业出版社, 2000.[1]赵绍洪.物业管理实务[M].北京:中国林业出版社, 2000.

[2]黄安永.物业管理实务[M].北京:中国建材工业出版社, 1999.[2]黄安永.物业管理实务[M].北京:中国建材工业出版社, 1999.

物业管理问题的政府对策研究 篇3

关键词：物权法；物业管理；问题；政府对策

一、概述

传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。[1]我国物业管理产生于改革开放以后，其产生主要是为了满足城市住宅小区的物业管理需要。物业管理市场离不开政府的适当介入。首先，物业管理服务合同难以充分体现意思自愿。住宅小区物业管理是现代物业管理的主要方面，作为多数人一方的业主在签定物业管理合同时只能实行代表人或者其它类似制度，难以保证物业管理合同的平等性、有偿性。特别是前期物业管理合同，是在业主完全虚位的情况下产生的，没有政府管理部门的适当介入，业主的利益就更无法得到保障。其次，物业管理市场普遍存在失灵现象。[2]突出表现在垄断和限制竞争以及信息失灵两方面。垄断和限制竞争的产生既有房地产建设单位固有垄断地位方面的原因，也有市场不充分、不完全的原因，政府因素也不时在发挥着作用。就物业管理关系双方当事人而言，一方业主为多数人，且经常为自然人，而另一方为物业管理企业，双方所掌握的物业管理信息的质与量根本无法相比，这必然影响到双方的实质平等。最后，存在于物业管理对象之上的建筑物区分所有权具有社会性。通说认为，[3]建筑物区分所有权包括三要素：专有部分所有权、共用部分持分权和成员权。其中成员权直接涉及到人与人之间的关系问题，与社会公共秩序具有密切的联系，带有明显的社会性。

《物业管理条例》第5条规定，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。新颁布的《物权法》第70条则规定了建筑物区分所有权。但是，目前的物业管理过程中不时地发生各种纠纷，政府物业管理部门的具体监督管理措施有必要根据物业管理市场的内在需要进行适当的调整。为充分实现《物权法》赋予业主的建筑物区分所有权，构建和谐小区生活，本文对当前物业管理中存在的主要问题进行了系统分析，探讨了政府物业管理主管部门的具体应对措施。

二、当前物业管理中存在的主要问题

近年来我国物业管理纠纷数量呈现出日益上升的趋势，涉及的内容非常广泛，覆盖面包括物业管理费、小区安全卫生、物业管理企业服务质量、物业管理合同效力以及小区停车位等。笔者认为，物业管理问题之所以成为被普遍关注的社会问题，主要原因包括以下几方面。

1.业主普遍对物业管理制度认识不足

在我国，物业管理历史相当短暂，作为物业管理重要权利基础的建筑物区分所有权与传统所有权差异巨大，即便在理论上对其性质都还未能形成统一的认识。因此，一般业主对物业管理问题就更难以理解与把握。具体表现在许多业主对业主大会和业主委员会的认识不清，在物业管理过程中很少参加业主大会，对业主委员会的产生也漠不关心，理不清业主委员会和物业管理企业之间的关系，不能主动向业主委员会反馈信息、提供意见，而在遇到物业管理纷争时又常常简单地以拒绝交纳物业管理费来对抗，不能合法行使自己的正当权利。此外，在传统计划经济体制下，公有住房的物业管理是由使用人所在单位免费提供的，私人独门独院住房的物业管理则完全是由所有权人自己进行的，而现在要他们自己掏钱买物业管理服务，一时在思想上还很难接受，对物业管理不免会产生抵触情绪。许多业主的消费观念还难以适应市场经济的迅速发展，也难以适应我国不动产使用管理制度发展的内在客观需要。

2.公用基础设施检查验收机制不合理

根据《物业管理条例》第28条规定，物业管理企业承接物业时应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。但是根据《物业管理条例》第21条规定，在业主和业主大会产生之前，物业管理企业通常都是由建设单位自己选聘的，尽管《物业管理条例》第24条又规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，并强调住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但是由于该条同时规定，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这就致使实践中前期物业管理企业大多是由建设单位直接选聘的，或者完全是由建设单位直接组建的。由于和建设单位之间的特殊关系，物业管理企业就根本不可能去履行自己的检查验收义务，致使许多瑕疵工程或者根本就不存在的工程被接受了，然后再由公共维修基金支付相应的所谓维修费用，这极大地损害了广大业主的合法权益，也为以后的物业管理留下了众多“后遗症”，诸如商品房质量瑕疵、管线布局不合理、小区停车位不足或不合理、小区绿化不达标和缺乏必要的公共娱乐设施等。

3.物业管理关系被扭曲、服务质量低下

如前所述，前期物业管理企业都是由建设单位直接选聘或者组建的，另外，根据《物业管理条例》24条规定，在投标人少于3个或者住宅规模较小的情况下，房地产行政主管部门对建设单位采用协议方式选聘物业管理企业具有批准权，所以不可避免地还会出现由房地产行政主管部门直接指定物业管理企业的情况，这些都显然扭曲了正常的物业管理关系，违背了正常的市场优胜劣汰机制。虽然《物业管理条例》第26条还规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但是，由于业主委员会组织性质十分松散，尽管实践中出现了许多物业管理问题，也很少有前期物业管理企业被炒掉的，就是有业主想把物业管理企业换掉，也会由于原建设单位或者行政等方面的种种干涉而无能为力。相反，由于拥有特定的身份关系，缺乏必要的市场竞争压力，许多物业管理企业服务质量低下，对业主反映的问题态度冷漠，所提供的物业管理服务主要就是看守小区大门和催收物管费。

4.物业管理企业自身不能适应市场要求

目前，在物业管理市场上存在一种矛盾现象，一方面业主普遍反映管理费太高，另一方面又有不少物业管理企业因经费不足而正面临着生存困境。原因固然是多方面的，但是重要原因应该是物业管理企业自身问题。目前我国物业管理企业主要是通过四种途径组建起来的，即由开发公司组建的的物业管理公司或附设的物业管理部门，独立组建的的物业管理公司，房管所转换的物业管理公司，各大系统单位组建的的物业管理公司。其中最后一种只占少数，最多的是通过一、三两种途径组建起来的，而由开发商和房管所组建的物业管理公司不是把物业管理作为房地产的附属品，就是延续计划经济的传统观念，距离专业化、现代化的标准都相去甚远。[4]物业管理作为一种基本日常生活消費对象，它只能属于微利性行业，但是当前大多物业管理企业因规模太小而难以实现规模效益目标。而且人员素质、结构普遍不合理，缺乏现代管理专业人才，物业管理服务不规范，不能科学树立现代物业管理服务理念，甚至有的还把物业管理服务抹上了行政管理色彩。

5.业主委员会难以发挥应有作用

根据《物业管理条例》第15条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，应及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，监督业主公约的实施，以及业主大会赋予的其他职责。但是由于业主普遍对物业管理制度认识不足，业主委员会成员的产生缺乏民选机制，大多是由物业管理企业根据自身需要而指定产生的，人员素质没保障，缺乏必要工作经验，缺乏为广大业主服务的精神与意识，业主委员会实际所发挥的作用更象是物业管理企业的代理人。至于业主大会就更是一盘散砂，其实际工作机制经常为物业管理企业人员或少数利己分子所操纵。广大业主唯一比较敏感的就是物业管理费，而小区内脏、乱、差等种种问题则大多处于无人过问的状态。

三、政府部门应该采取的必要措施

纵观上述种种问题不难发现，每个问题都不是市场本身能够解决的，这从另一侧面进一步说明了物业管理市场离不开政府的适当介入。目前政府具体对策主要包括以下几点：

1.做好物业管理的必要宣传工作

房地产商品与一般商品不同。业主（消费者）普遍对建筑物区分所有权性质不了解，不知道如何行使权利，对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。尽管业主自身应当努力掌握有关知识和技能，提高自我保护意识。但是，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第8条规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利；第13条规定，消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。即消费者享有知悉真情权和接受教育权。根据《消费者权益保护法》第28条规定，房地产行政部门应当采取必要措施保护业主的合法权益。针对业主普遍存在的困境，首先有要做好必要宣传工作。除房地产行政部门自身直接参与外，还必须规范建设单位的告知义务范围，并把有关宣传工作纳入社区工作范畴。

2.促使物业建设单位与物业管理企业相分离

目前，在物业管理中存在的许多问题都与建设单位和物业管理企业之间的不正当关系密切相关，有必要促使物业建设单位与物业管理企业相分离，其基本方法就是实行招标制度。但是从长远看，目前建设单位和物业管理企业之间之所以存在不正当关系，重要原因是《物业管理条例》第21条规定，即在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位可以选聘物业管理企业。应将第21条规定修改为在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应在物业行政管理部门的监督下会同所在社区组织选聘物业管理企业，并严格规定选聘物业管理企业要实行招标制。从现实角度看，虽然《物业管理条例》第24条也提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。问题是其进一步又规定，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经有关房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业管理企业。房地产行政主管部门应该严格监督建设单位实行招标公告制度，对所谓住宅规模较小应实行严格解释。

3.加强物业管理的行业管理、提升物业管理水平

首先应加强对物业管理企业的资格管理，根据现阶段我国物业管理企业规模小和专业化、集约化程度普遍较低的实际情况，在具备必要注册资本等基本注册条件的基础上，要特别强调物业管理企业必须拥有一般从业人员和所需不同专业人员的数量，并定期组织物业管理人员进行专业知识和专业技能培训，帮助物业管理企业树立现代物业管理服务理念。在行为管理方面，要明确物业管理企业的通常管理范围，规定非经物业行政主管部门登记备案认可，不能在物业管理合同中加以任意排除，防止物业管理企业不适当地免除管理义务；要禁止物业管理企业对属于自己投资人的建设单位的招标进行投标，防止不正当竞争，营造平等和公平竞争；加强物业管理企业的财务和审计工作，对物业管理费收支使用情况进行必要监督。在责任落实方面，应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为，对查出的问题应严格依法处理，决不通融，对未经注册不具备条件的企业应坚决给予取缔。

4.对业主委员会工作进行必要引导

根据《物业管理条例》第10条规定，业主应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。《物权法》第75条也强调地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。但是实践中这种指导和协助还很不够。业主大会很少有按照规定正式召开的，业主委员会成员的产生也很少是通过业主民主选举产生的，常常主要都是指定（只有候选人提名而没有进一步选举）产生的，这些问题与物业行政主管部门指导、协助不够都有着直接的关系。在提高指导、协助力度的同时，物业行政主管部门还必须注意到实践中大多业主委员会成员都缺乏必要的物业管理知识和管理经验，有必要定期对业主委员会成员进行培训，帮助业主委员会制定工作计划，促使业主委员会工作有序化、制度化。另外根据实践需要，物业行政主管部门还要做好业主委员会的换届指导和协助工作，加强换届登记与监督管理。

5.政府部门在有所为的同时更应注意有所不为

物业管理市场离不开政府的介入，但是这里所讲的介入只能是适当介入。如前所述，政府介入的目的主要就是为了培育健康的物业管理市场，维护物业管理市场的自由与公平。但是在市场经济条件下，物业管理关系只能是基于市场机制所形成的关系，主要应由市场供需关系去确定。实践中政府部门比较容易发生的，不是上述种种完全忽视物业管理市场的现象，就是过渡介入物业管理市场的现象。就后者而言，有房地产行政主管部门利用职权为少数物业管理企业瓜分市场、牟取不正当利益的；有以物业收费实行市场指导价为谎子，在缺乏与业主充分协商的情况下指定收费标准的；还有房地产行政主管部门混淆了行政权与司法权的界限，不当介入物业管理企业与业主之间的纠纷等等。物业管理关系属于平等主体之间的合同关系，可以由当事人自愿协商解决，也可以居中调解，但是诉讼具有最终决定的效力，房地产行政主管部门绝不能利用自身特权进行偏袒并威胁利诱。

作者单位：淮阴师范学院 法律系

参考文献：

[1]程信和,刘国臻.房地产法学[M].北京大学出版社,2001,185.

[2]常传领,金纯.论政府干預及其法律规制[J].现代法学,2004，6:121-122.

[3]梁慧星,陈华彬.物权法[M].法律出版社,2003,159.

机关办公楼物业管理委托合同范本 篇4

乙方（受托方）：

根据合同双方协商决定，以政府相关的物业管理法律、法规为框架，双方本着自愿、平等、诚实、信用的原则，就甲、乙双方委托期间的责权利关系，特制订本合同。

第一章委托服务的物业基本情况

名称：

地址：

建筑面积：

行政服务中心地上层、地下层。1至3层为行政服务窗口，4至5层为办公区域。大厦配套设施功能有：中央空调系统，供配电系统，消防系统，给排水系统，综合布线系统，乘客电梯，大小会议室，技防监控系统及建行服务区等。

第二章委托服务范围与内容

一、大厦的公共设施设备的日常管理。

二、大厦的公共环境卫生保洁。

三、大厦的公共秩序维护。

四、负责大厦的导办、解说。

五、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。

六、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项。

第三章管理运作方式

一、双方约定本委托合同签订的有效期为壹年，即自20xx年8月1日至20xx年7月31日。乙方对大厦每年服务费用为人民币万元（大写：整），合同签订之日起十日内结算万元，合同到期之日起十日内结算万元。

以上费用含员工工资、社会保险、工装费用、器材费用、办公费、福利津贴、税金和利润。明细如下：

（一）人员工资万元。

其中：保洁员8名，解说、导办员5名，水电维修工2名，弱电系统维护工1名，秩序维护人员11名。

以上合计27人，月工资元，全年共万元。

二、乙方接受甲方监督，在甲方指导下开展工作。

三、甲方负责大厦设备设施日常维修换件费用和涉及外委专业保养和维修费用的支付（外委专业保养费用包括：电梯月度保养与年检保险、以及空调、消防、配电、技防等机组的年度计划性保养。外委专业维修：是指物业公司服务范围之外的需要委托外部专业公司进行维修的内容）。

第四章甲方权利和义务一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业管理建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。

二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查，并要求乙方对管理中存在的问题进行改进，如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏，乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复，如没有在合理时间内修复，甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任在物业费用结算时扣除，如整体管理水平明显下降，在限期整改还达不到明显效果的，直至甲方有权解除本合同。

三、甲方在合同生效后，乙方可以向甲方申请复印与物业管理相关的档案数据，并在双方终止合同时乙方交还给甲方，不得交给第三方。

四、按合同约定向乙方结算物业服务费用。

五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。

六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购、大厦外墙清洁等业务，以同质同价为前提，乙方为优先选择方。

七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。

八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。

九、协调处理由乙方请求协助的物业管理过程中出现的纠纷矛盾。

十、协助乙方做好物业管理相关的宣传教育和文化娱乐活动。

第五章乙方权利和义务

一、从大楼管理目标定位要求出发，制订本大厦物业管理各项规章制度和考核制度，有效地开展各项管理服务工作。

二、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务，积极做好甲方机动相关事务的配合工作。

三、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦的有关规定，对违章违规行为进行协调和处理。

四、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和其它使用人的合理监督。

五、对本大厦的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能，如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目，须经甲方批准后方可实施。

六、乙方按工作需要在本大厦设置物业管理处。

七、建立大厦的物业管理档案，并负责及时记载有关变更事项。

八、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。

九、积极配合甲方开展人文宣传活动，以及各项人性化服务工作。

十、本合同终止时，须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产和物业管理档案数据。

十一、不承担对大厦工作人员和使用人的财产保管、人身保险义务。

第六章违约责任

一、如因甲方原因，造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的，甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。

二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的，造成经济损失的，甲方有权根据本合同约定，在乙方服务费用中罚款，并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任（以政府有关部门鉴定为准）。

三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的，过错方应承担全部责任。

第七章其它事项

一、本合同执行期间，如遇不可抗力的自然因素（如台风、地震等突发事件）造成人员伤亡，经济损失的，双方应相互体谅，共同协商，及时进行妥善处理。

二、因大厦建筑质量、设备设施质量或安装技术原因，达不到使用功能和造成重大事故的，由甲方负责并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定为准。

第八章合同更改补充与终止

一、经双方协商一致，可对本合同有关条款进行更改或补充，以书面形式签订补充协议为准，与本合同具有同等效力。

二、本合同附件经双方确认盖章后，具有同等效力。

三、合同规定的管理期满，本合同自然终止。如须续订，应在本合同期满三个月前向对方提出书面意见。

四、本合同在履行中如发生争议，应友好协商或报请行业主管部门调解，调解不成的，提交仲裁委员会裁决。

五、本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，具有同等法律效力。

六、本合同自双方签字盖章之日起生效。

甲方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

机关办公大楼物业管理委托合同范本篇二

第一条物业基本情况

物业名称（以下简称本物业）

物业类型

坐落位置

建筑面积

其他说明。

第二条物业管理范围

乙方所接受的物业管理范围是物业建筑产权标注及周边区域、设施设备等资产在内的管理服务，不涉及资产的所有权。

（一）建筑物的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）：□屋顶□外墙面□承重墙体□楼面□门厅□各类通道

□电梯厅□车库□广场道路□室外管道□窨井□其他

（二）设施、设备的维修、养护和管理（请在选择项中打“√”）：□中央空调□变配电室□照明□电梯□弱电□监控设备

□给排水系统□泵房□消防设施□备用电源□其他

（三）公共秩序的管理（请在选择项中打“√”）：

□治安□消防□车辆□其他

（四）公共绿地的养护和管理（请在选择项中打“√”）：

□公共绿地□花木□建筑小品□其他

（五）其他约定（请在选择项中打“√”）：

□会务接待□后勤保障□其他

第三条日常管理服务职责和要求

（一）建筑物管理做好建筑物的检查和维修保养工作，使建筑物公共部位处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生。

（二）设备设施管理按照各设备设施的使用维护规范，做好日常养护工作。负责设备设施的日常操作以及照明、给排水等日常维修工作。

（三）公共秩序管理物业区域内24小时全天候公共秩序管理，包括门禁巡查、中央监控和突发事件处理等。

（四）公共环境管理物业区域内公共部位的清扫、保洁、垃圾清运等。

（五）交通秩序维护物业区域内各类车辆进出交通引导与车辆正常的停放秩序。

（六）消防防灾管理落实消防工作责任制，做好消防监控值班和巡查，注意发现火灾隐患，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，一旦发生火灾配合消防部门扑救。

（七）能源管理定期做好对电、水、燃气能耗的统计、分析工作，在甲方的指导下努力开展节能工作，制定节能措施并不断挖掘潜力，提高能源使用效率。

（八）会务及接待服务按甲方要求提供日常会务服务和重要活动、重大会议的接待服务，配合做好安全保卫工作。

（九）其他后勤保障服务根据合同约定为甲方提供餐饮、咖吧、送水、洗衣、洗车、废弃物处理、物品搬移等服务及甲乙双方协商约定的突击性、临时性任务。

以上各项管理服务内容或延伸服务内容可根据甲方需求，另行增加相关内容和具体质量标准。

第四条管理服务期限

管理服务的期限为_年，自__年_月_日起至__年_月_日止。

第五条管理服务的质量标准

乙方应在本合同履行期限内，对本物业的管理服务达到甲方在招标书中提出的、乙方在投标书中承诺的以及在管理服务方案中具体表明的质量标准。（详见附件）

第六条管理服务费用及支付方式（一）本物业的管理服务费用按□酬金制，酬金为每月元人民币/□包干制的方式约定，合计人民币元，大写人民币元。按每平方米建筑面积元/每月计算。

（二）支付方式（请在选择项中打“√”）：

双方约定物业管理服务费按□每月/□每季/□每半年/□其他方式支付，支付日期为。

（三）结算方式（请在选择项中打“√”）：

□国库直拨□支票□转账□其他

在本合同履行期限内，如遇政府政策性调价、最低工资和社会保险费基数调整、增设缴费项目、物价指数上升等因素导致物业管理服务成本显著上升，甲乙双方可通过协商一致，以补充协议的方式对物业管理服务费作出相应调整。

第七条双方的权利义务

（一）甲方的权利义务

1、有权审定乙方编制的管理服务方案、人员编制、费用预算。

2、有权对乙方管理服务的质量进行监督，对不符合质量标准的管理服务有权建议整改，对不称职人员可以要求乙方更换。

3、为乙方的管理服务提供必要的工作条件及所必需的相关资料，包括办公用房、设备工具库房（含相关工具、物料）、员工更衣及休息场所等设施和涉及本物业管理服务所需的验收图纸、资料等。为乙方的物业管理服务提供相应的协助和配合。

4、按合同约定的费用及支付方式，按时支付物业管理服务费。

5、按法律规定或经双方商定由甲方承担的其他责任和义务。

（二）乙方的权利义务1、应根据法律、法规的规定及本合同约定，编制物业管理服务方案、人员编制和费用预算，报送甲方审定。

2、保证从事本物业管理项目的人员具备相应的职业资格和应有的素质要求。如需调整管理人员及技术骨干应事先通报甲方，对甲方提出认为不适合的在岗人员，乙方应作出相应调整。

3、对管理服务涉及的专业性、技术性要求较高的工作内容，可另行委托第三方承担，但应及时报甲方备案。委托的工作内容仅限于分项内容，整体管理服务项目不得转让给第三方。

4、合同终止时，乙方应向甲方提交物业管理总结报告。在约定时间内向甲方移交房屋、物料、设备、工具、档案和图纸资料；所有移交的内容都应有清单并由双方签收；全部手续完成后签署物业移交确认书。

5、按法律规定或经双方商定应由乙方承担的其他责任和义务。

第八条违约责任

（一）乙方按合同约定的质量标准履行管理服务职责而甲方逾期支付管理服务费用的，每逾期一天按未付物业费用金额的%向乙方支付违约金。

（二）乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，但未给甲方造成损失的，甲方可要求乙方整改，乙方达到管理服务质量标准后，甲方应支付相应的管理服务费用。

（三）乙方未按合同约定的质量标准履行管理服务职责，给甲方造成损失的，甲方可要求乙方按实赔偿；因乙方管理服务质量问题导致甲方无法实现合同目的的，甲方有权单方解除合同。

（四）因乙方原因导致重大火灾、失窃等事件的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿相关损失。

（五）其他违约责任

甲方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

_________年____月____日

乙方（公章）：_________

法定代表人（签字）：_________

政府机关物业管理办法 篇5

平顶山市人民政府文件

平政〔2009〕67号

平顶山市人民政府

关于加强社区物业管理工作的意见

各县（市、区）人民政府，市人民政府各部门：

为进一步加强社区物业管理工作，理顺管理体制，完善管理机制，不断改善人居环境，促进城市经济社会发展，根据国务院《物业管理条例》，结合我市实际情况，提出以下意见。

一、统一思想，充分认识加强社区物业管理工作的重要性

近年来，随着我市城市化进程的不断加快，城市面貌发生了很大变化，社区物业管理在城市管理中的作用日渐突出。加强社区物业管理，有利于城市经济的持续健康发展，有利于保持和改善市民工作和生活的环境，有利于增加就业岗位、维护社区秩序、营造和谐的社会氛围。社区物业管理事关城市长远发展和群众切身利益，工作覆盖面广，推进难度大。各县（市、区）人民政府、市人民政府有关部门要以现有社区环境综合整治、新住宅小区建设与物业管理同步推进为重点，以加强管理、改善环境、营造和谐社会、创建文明城市为目标，坚持尊重现实、便于启动、落实责任、服务市民的工作原则，全面加强社区物业管理，健全长效管理机制，不断扩大物业管理覆盖面，推动物业管理工作上水平。

二、理顺体制，构筑适合城市发展的社区物业管理工作框架

按照“县（市、区）人民政府负责，乡镇人民政府和街道办事处组织，社区居委会落实，市房管部门监督指导，以块为主、属地管理”的原则，完善社区物业管理体制，明确管理职责，落实工作责任，充分发挥社区基层组织的作用，建立社区基层组织与业主自治组织的协作机制，共同推进社区物业管理工作。

（一）县（市、区）人民政府工作职责

各县（市、区）人民政府统一领导本辖区的物业管理工作。具体工作职责包括：

1.组织所辖乡镇人民政府或街道办事处落实各项物业管理政策措施，全面开展社区物业管理工作；

2.建立健全县（市、区）、乡镇和街道、社区三级物业管理工作体系；

3.落实管理责任，加强本辖区物业管理工作的部署、检查和督导落实；

4.组织本辖区住宅小区综合验收，加强本辖区房屋维修资金归集使用的管理工作。

（二）乡镇人民政府和街道办事处工作职责

乡镇人民政府和街道办事处负责组织辖区物业管理工作的开展。具体工作职责包括：

1.协同房管、建设、规划等有关部门科学划定社区物业管理区域；

2.组织社区居委会、开发企业及有关产权单位，成立和产生各物业管理区域的业主大会和业主委员会；

3.指导辖区内能够独立实施物业管理的非住宅项目组建业主委员会并实施物业管理；

4.对已成立业主委员会的物业管理区域进行指导和管理，保障业主委员会的正常运转及业主自治作用的发挥；

5.对辖区物业管理工作进行监督检查和考评，协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查。

（三）社区居委会工作职责

社区居委会依法履行自治管理职责，指导协调业主委员会实施社区物业管理。具体工作职责包括：

1.指导业主委员会制定物业管理规约和业主大会议事规则，并签订到户，规范业主和物业服务企业的行为；

2.监督指导业主委员会聘请有关单位核算成本，按照国家制定的物业服务收费办法提出收费标准，经业主大会通过后，与物业服务企业签订物业服务合同；

3.协助和指导业主委员会选聘物业服务企业或建立群众性物业服务组织，签订物业服务合同，组织物业服务的实施；

4.督促检查物业服务企业和物业服务组织，落实服务合同，定期公布费用收支情况，调处服务中的矛盾纠纷，对不落实服务合同的物业服务企业和物业服务组织，有权向业主委员会建议终止其物业服务。

（四）市房管部门工作职责

市房管部门是全市物业管理的行业主管部门。具体工作职责包括：

1.认真研究全市物业管理发展规划、发展目标及工作思路，制定相关配套政策，提出工作意见；

2.负责物业专项维修资金的归集管理，会同财政等部门审定物业专项维修资金的使用方案，并搞好管理、监督和检查；

3.落实物业管理项目招投标制度，组织物业管理行业的检查、考核和人员培训工作；

4.监督、指导、管理全市物业管理活动，调处物业管理中的重大纠纷。

三、因地制宜，合理确定社区物业管理的区域、模式、内容和收费标准

社区物业管理实行等级化或基础性管理服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业管理区域、模式、内容和收费标准。

（一）物业管理区域划分

在乡镇人民政府或街道办事处组织下，统筹考虑，综合权衡，按照以下规定科学合理地

划分物业管理区域：

1.原则上以建筑物的宗地红线图、立项或规划批准的范围划定物业管理区域；相对完整的居住小区、独立组团应作为一个物业管理区域；

2.物业管理区域的划分与社区、乡镇或街道、县（市、区）的辖区范围相一致；

3.物业易于封闭和统一整治；

4.基础设施、配套设施设备共用，房屋质量、配套程度、环境状况相近的物业宜划入同一个物业管理区域；

5.同一土地使用权的物业宜划入同一个物业管理区域。

各县（市、区）要将物业管理区域划分成果编入物业管理区域图册。

（二）物业管理模式

1.新建住宅小区。同社区管理相结合，全面及时地实行等级化物业服务。根据各个区域房屋建设、设施配套、居民需求、业主意愿及服务约定等情况，确定物业服务等级。严格遵循规划设计方案，按照配套完善、环境优美、交通安全等要求进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业服务。规划、建设、房管等部门要各司其职，把好新建住宅小区的规划设计、施工建设、物业管理三道关。

2.整治后的现有住宅小区。根据居民的需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，以社区管辖范围为基础，界定物业服务区域；以社区居委会为基础，组织召开业主大会，组建业主委员会；以物业服务企业或群众性物业服务组织为基础，开展物业服务活动。加大对现有住宅小区的整治力度，市房管部门牵头，相关部门配合，逐步解决现有住宅小区环境、配套等方面的问题。对整治后具备条件的现有住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施服务；对不完全具备条件的小区，由社区居委会牵头组建物业服务队伍，落实以保洁、保绿、保安为主要内容的基础性服务，也可以采取“栋楼管理”模式，解决有人管事的问题。单位自建的家属楼，如不能实行规范的物业管理，则由各单位牵头进行物业服务，社区居委会负责监督指导。力争到2009年底前，物业服务覆盖每个社区，基本建立体系健全、政策完善、责任到位的物业管理工作机制。

（三）物业服务内容与收费标准

区别不同的物业性质和特点，确定管理服务的内容、项目和等级。物业服务收费要遵循公正合理、质价相符的原则，分别实行政府指导价和市场调节价。新建住宅小区根据小区规划建设、配套情况和设定的管理服务项目，依据物价、房管部门制定的物业服务等级评定标准，确定服务等级和收费标准。现有住宅小区的物业服务内容和收费标准，可采用选项式服务形式，根据多数业主的意愿，确定管理服务项目，测算服务成本和收费标准，由业主委员会与委托的物业服务企业或物业服务组织签订服务合同，并在小区内公布实施。

四、突出重点，切实抓好社区物业管理的规范运作

（一）规范物业项目的前期管理工作

新建的物业项目，在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。开发企业在办理商品房预售许可证时，应提供项目竣工后的物业服务方案，预留物业管理用房，按规定选聘

有资质的物业服务企业，并与选聘的物业服务企业签订前期物业服务委托合同，进行前期物业服务。开发企业与房屋买受人签订的商品房买卖合同中，要有物业服务的相关条款，约定房屋交付使用后物业服务的主要内容、服务等级及收费标准。业主与物业服务企业要依据商品房买卖合同，签订前期物业服务合同和临时管理公约。对不履行合同、长期延建住宅区配套设施，侵害购房者利益，影响城市环境和社会稳定的开发企业，规划、房管、国土资源、建设部门要依据各自职责，督促其限期整改。有关部门要切实履行对房地产市场的监管职能，对物业管理不到位、不重视物业管理侵害业主合法权益的开发企业公开曝光，并依法予以行政处罚。

（二）规范业主委员会的组建和工作运转

在一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到50％以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积虽达不到50%，但超过30％且已超过12个月的，应成立业主委员会。每个物业管理区域只能成立一个业主委员会。业主大会、业主委员会开展工作的经费，由全体业主承担，或者从产权属于全体业主的公建配套设施经营收益中列支。县（市、区）人民政府房产管理部门、乡镇人民政府和街道办事处要按照规定的程序，推进业主委员会建设。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及产权人、热心公益事业人员中推荐，主任可由社区居委会成员担任。乡镇人民政府和街道办事处要支持业主委员会的工作，业主委员会成立前或换届期间，由乡镇人民政府和街道办事处指定社区居委会代为履行业主委员会的职责，确保工作正常运转。

（三）规范业主委员会成立后的社区物业管理

1.做好物业服务企业选聘工作。业主委员会成立后，应当依法及时召开业主大会，决定对前期物业服务企业续聘或另聘物业服务企业。业主大会决定与开发企业选聘的前期物业服务企业续约的，业主委员会应于业主大会决定后的30日内完成合同续签工作；业主大会决定选聘新的物业服务企业的，业主委员会应以书面形式告知前期物业服务企业。前期物业服务企业要在接到通知后的60日内完成退出工作。开发企业、前期物业服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级化服务。

2.规范物业管理有关各方的权利和义务。业主委员会负责召集业主大会、代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业服务合同；监督物业服务合同的履行、监督管理规约的实施；督促业主按照合同约定，协助、支持物业服务企业的工作；积极配合和支持社区居委会的工作等。

业主依法享有制定和修改业主大会议事规则，制定管理规约，选举业主委员会或更换业主委员会成员，选聘、解聘物业服务企业，筹集和使用住宅专项维修资金等项权利。业主应当遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用。

物业服务企业要依据服务合同，制定完善的物业服务方案以及保安、保洁、维修、财务、档案等管理制度，负责物业管理区域内的卫生清扫保洁、花草树木养护、车辆停放管理以及

与物业服务合同约定的其他服务项目，切实履行职责，提高服务质量。对超出服务合同的事宜，要与业主委员会协商确定后实施。

各相关专业设施管理部门要做好社区供电、供水、供暖、燃气、通讯等基础设施的管理及服务工作，依法承担相关管线和设施设备维修养护责任，满足社区居民的要求并向最终用户收取有关费用。

3.加强对物业服务企业的监管。市房管部门及县（市、区）物业管理部门加强对物业服务企业的监管，建立健全物业服务企业信用档案制度，认真评定物业服务企业的服务业绩和信用程度；建立健全物业投诉责任机制，及时查处物业服务中的不规范行为，并督促物业服务企业整改，切实保障业主合法权益；建立健全物业管理淘汰、退出机制，对物业服务不到位、业主投诉较多的物业服务企业，按有关规定予以处理。积极探讨制定业主对物业公司经理进行年度评议的制度和办法。

4.严格物业服务企业退出和移交程序。业主委员会和物业服务企业，应本着维护社会稳定、保证物业管理区域基本正常秩序、实现平稳过渡的原则，在物业服务合同中明确约定物业服务企业退出的具体程序和移交办法。并接受县（市、区）房产管理部门、乡镇人民政府和街道办事处，以及社区居委会的监督和指导。

五、加强政策扶持和组织领导，确保社区物业管理工作健康发展

（一）加强政策扶持。劳动保障部门要结合实施“扩大再就业工程”、“完善社会保障体系工程”等，给予物业管理从业人员优惠政策。房管部门要与有关部门搞好配合，从政策、业务上加强对物业管理工作的指导，帮助基层解决实际问题。驻社区的各个单位，要支持和参与社区物业管理工作。

（二）落实资金保障。物业服务企业要提升服务水平，加大管理力度，提高物业服务收费率，为社区物业服务提供基本保障。完善住宅专项维修资金管理使用的相关政策和办法，依据相关规定将资金管好、用好。各级财政部门要加大支持力度，适当安排社区物业管理启动资金和扶持资金，推动物业管理的全面开展。

（三）加强组织领导。市政府成立平顶山市社区物业管理工作领导小组。组长由市政府分管副市长担任，副组长由市政府分管副秘书长和市房管局局长担任，成员由各县（市、区）人民政府和市房管、规划、建设、财政、物价、民政、文明办等部门的一名负责同志担任。领导小组办公室设在市房管局。各县（市、区）人民也要成立相应的机构，把加强社区物业管理服务作为提升城市管理水平、创建文明城市的一项重要内容，落实机构，明确任务，细化责任，加快建立一级抓一级、层层抓落实的工作体系。建立物业管理工作责任目标考核制度，完善市、县（市、区）、乡镇和街道、社区四级考核机制，调动各方面的工作积极性。

（四）营造良好氛围。各级各有关部门要采取多种形式，大力宣传《物业管理条例》及相关的政策法规，宣传物业管理工作的重要意义，让广大市民和社会各界了解政策，强化物权意识，树立物业服务是商品消费的观念，引导他们主动支持、参与物业管理活动，积极维护社区秩序，及时缴纳物业服务费用，及时化解物业服务中出现的纠纷。要把对物业管理工作的重视程度和干部职工缴纳物业服务费的情况，作为创建文明单位的考核内容。要采取多

种措施来增强广大业主支持配合社区管理工作的自觉性，形成“社区是我家、洁美靠大家”的良好氛围。

平顶山市人民政府

月二十九日

政府机关物业管理办法 篇6

各县市区人民政府、云龙示范区管委会，市政府各局委办、各直属机构：

《关于促进物业管理健康发展若干意见》已经市人民政府研究同意，现予以印发，请认真执行。

二○一一年二月二十五日

关于促进物业管理健康发展的若干意见

为进一步规范物业服务行为，促进物业服务行业发展，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等相关规定，结合我市实际，提出如下意见：

一、理顺物业管理工作体制

（一）理顺监管体制。构建以市、县市区、街道办事处（或乡镇人民政府，下同）为主体的三级监管机制，加强对物业企业和物业经营项目的立体式全覆盖的监管。株洲市房产管理局为本市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理的指导、监督和管理。各区人民政府应设立物业管理工作机构，负责辖区内物业管理的协调、管理工作。各县市房地产行政主管部门，在市物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区内物业管理活动的协调、监督和管理工作。各街道办事处负责本辖区内业主委员会的成立指导，协助市、区物业管理机构，协调解决社区管理和小区物业管理中的问题。

（二）建立联席会议制度。物业管理联席会议由县市区物业管理工作机构负责召集，各街道办事处、居民委员会、辖区派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表及相关部门参加，协调解决物业管理的疑、难、急问题。

二、加强开发建设管理，夯实物业管理基础

（一）确保公共服务设施到位。新建物业项目的供水、供电设计必须满足“一户一表，每表出户”且可直接计量收费到户的要求。开发建设单位在物业建成后，应当将供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施，按规定移交给上述相应的专业经营单位进行维护管理。公用水、电表不再挂户在物业服务企业的名下，可明确为小区公用水、电表，落户在业主委员会名下。

（二）确保物业管理用房到位。开发建设单位新建物业项目应严格按有关法规和技术规范进行规划设计，充分考虑并满足物业管理的要求。规划部门在审查建设工程设计方案和办理建设工程规划许可证时，应确定物业管理用房的位置和面积。开发建设单位应当按照房屋

总建筑面积3－5‰的标准配备物业管理用房，但最低不低于60平方米；物业管理用房应为地面以上、水电到位、便于物业管理活动、具有正常使用功能的房屋。未按照规划、设计要求建设物业管理用房的，规划部门在进行规划核实时，直接认定为不符合规划条件，同时由房产部门按照《物业管理条例》的规定予以处理。

（三）严格执行前期物业管理招投标制度。开发建设单位应按《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，在业主或业主大会选聘物业服务企业之前，选聘具有相应资质的物业服务企业，对新建物业实施前期物业管理，并将前期物业服务合同送物业主管部门备案；同时在商品房销售时，公示前期物业管理合同和临时管理规约。项目综合验收完成后，开发建设单位应及时将相关资料移交物业服务企业。

（四）严格履行建筑保修责任。开发建设单位应严格履行房屋质量保修责任，开发建设单位在退还施工单位质量保证金时须经业主委员会或物业服务企业签字证明，对未履行保修责任的施工单位应延期退还质量保证金。

三、明确责任，确保执法进小区

（一）强化部门执法责任。各有关主管部门应按如下工作职责，加大对物业管理小区的执法力度，形成合力，保证执法效果。

1.房产部门根据《物业管理条例》的规定，负责查处下列行为：擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；建设单位未按规定配足物业管理用房；物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政主管部门。

2.规划部门负责查处下列行为：未经规划部门批准，擅自进行改、扩建和增建，或者擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的，应按照《城乡规划法》及相关法规的规定处罚。

3.建设部门负责查处下列行为：在房屋装饰装修中，未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；未经排水净化，擅自排放生活污水；擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》的行为。

4.城管部门负责查处下列行为:违法搭建建筑物、构筑物；在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；乱倒建筑及生活垃圾；在人口集中地区和其他依法需要特殊保护的区域内，焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质；未经批准擅自饲养家畜家禽影响市容和环境卫生；对城市流动摊点进行

整顿。

5.园林绿化部门负责查处下列行为:侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、修剪等损坏城市花草树木的行为。

6.公安部门职责：负责查处违反治安管理条例以及生产、销售、运输、储存、燃放烟花爆竹等行为；加强犬类管理和社会生活噪音的管理；指导物业服务企业做好小区的安防工作，加大对盗窃等违法行为的查处力度。

7.消防部门负责查处下列行为:擅自改变建筑物防火间距、耐火等级、防火分区、消防安全疏散条件、消防设施；增加建筑物火灾荷载、占用消防道路设施等行为。

8.工商部门职责：查处在物业管理区域内未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；对住宅改变为经营性用房，申请人未能提交本单元、本栋住户、业主委员会等利害关系人书面同意材料的，不予核发营业执照；对影响周边环境不适合于在住宅小区内开设的经营项目不予核发营业执照；适当放宽物业服务企业的兼营范围，在不损害利害关系人利益的情况下，允许和扶持物业服务企业开展多种经营。

9.环保部门负责查处下列行为:在物业管理区域内贮存、堆放、弃置、倾倒、排放工业污水、工业废弃物；城市饮食服务业的经营者未采取有效污染防治措施，致使排放的油烟等对附近居民的居住环境造成污染；工业企业、建筑施工噪音等其他影响物业管理区域环境的行为。

四、规范费用代收代缴行为

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位应当直接为业主提供服务，向最终用户收取有关费用，并承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任；对直接收费到户有困难的，可委托物业服务企业代收，委托单位可以按照不低于3%的佣金标准，与物业服务企业协商签订代收合同。

五、给予特殊政策支持

（一）给予劳动用工支持。劳动保障部门对物业管理服务单位招用人员，特别是招用就业困难人员，优先提供招聘台位实行免费服务。对招用下岗失业4050人员，签订劳动合同一年以上，并按规定交纳社会保险，经基层劳动保障部门认定，按规定给予公益性岗位补贴和社会保险补贴。

（二）给予税费优惠政策。参照公共服务行业税费优惠，将物业服务企业营业税计税税率由5.5％降为3％。合理调整物业服务企业营业税税基。根据行业特点，在扣除企业基层操作人员工资成本和扣减公共设施设备维护费、水电费、清洁费、绿化费、秩序维护费及其

他代收代付款项后的金额作为营业额计征营业税。同时适当减免残保基金、防洪基金等各项行政性收费项目，切实减轻物业服务企业负担。

六、制定合理的物业服务收费标准

尽快修改制定《株洲市物业管理收费实施办法》和《物业小区停车场服务和收费实施办法》，及时制订与物业服务等级相适应的政府指导价格，定期向社会公布。物业服务企业应全面推行明码标价公示收费制度，将收费项目、收费标准和服务内容在住宅小区向业主公示；规范停车场、停车位的收费行为，合理收取停车场占地使用费和卫生清扫费。

七、加强行业监管，提高物业服务满意度

（一）规范物业服务市场。各级物业行政主管部门应制定统一的物业分级服务标准，规范物业服务行为；加强行业自律，整顿物业服务市场秩序；促进物业服务专业化、品牌化发展；加大对不履行物业服务合同、损害业主利益、无资质从事物业服务、低质低价恶性竞争等违法违规行为的查处力度，净化物业服务市场。

（二）加强行业培训。各级物业行政主管部门应加强行业从业人员队伍建设，定期开展物业行业从业人员资格培训、继续教育，提高从业人员综合素质，全面推行专业化、规范化服务，提高物业服务整体水平。

（三）加强物业服务企业诚信建设。物业行政主管部门应建立物业项目巡查通报制度、物业服务企业退出项目管理办法以及信用评估制度等，加强物业行业动态管理，强化企业诚信管理；对各类违法违规、不讲诚信、损害业主权益的不良行为应计入企业诚信档案，并及时向社会公示；对诚信档案中不良记录较多的企业，应责令整改，取消项目投标资格，性质严重的要坚决清除出物业服务行业。

（四）切实提高物业服务满意度。物业服务企业应加强自身建设，提高服务能力和水平，改进服务态度，以实际行动赢得广大业主的支持和理解；物业行政主管部门应加强物业服务企业满意度调查，制定考核评议办法，督促物业服务企业改变形象、树立品牌，与业主共建和谐小区。

八、坚持正确的舆论导向

政府机关物业管理办法 篇7

1 坚持以人为本, 加强设施建设, 着力改善办公生活条件

在物业管理服务工作中, 他们始终坚持以人为本, 积极在创建优美小区环境、改善办公生活条件上下功夫。

因地制宜, 持续创建优美小区环境。绿化美化是小区面貌的最直观体现。以往由于小区建设时间较早, 绿化整体规划工作相对滞后, 导致植物季相不够分明, 色相不够丰富, 搭配不够合理。为有效改善小区绿化环境, 他们根据小区总体规划布局, 邀请北京市园林局专家, 对小区绿化进行了规划设计。通过几年努力, 他们在办公区中心广场建成了象征机关文化的绿化景观, 在南侧小花园铺设了由奇趣山石和迎春、碧桃、木槿等植物点缀的林荫小道, 在生活区主路两边和楼前屋后栽种了银杏、玉兰、桧柏、黄杨等花草树木, 整个小区绿化层次分明、色相丰富, 置身其中, 令人赏心悦目。

主动作为, 积极改善机关办公条件。由于机关办公大楼使用年限较长, 部分设施设备陈旧老化, 影响了正常使用。他们主动对破损的办公桌椅、门窗、吊顶、灯具、洁具进行维修, 及时对部分办公场所及开水间、盥洗室等公共场所进行粉刷改造。经过维修改造, 旧家具焕发出新活力, 旧房屋换上了新面貌, 不但美化了办公环境, 而且也节约了更新办公家具的经费, 得到了机关干部的普遍好评。

面向居民, 不断提高居民生活质量。他们十分注重提高小区居民的生活质量, 积极主动为他们排忧解难。小区食堂, 使用年限较长, 部分供电线路、给排水管线老化;小区路面破损、坑洼不平, 雨季易形成积水, 不便出行等问题。对此, 他们积极请示汇报, 多方筹措经费, 及时进行维修改造。改造后的食堂炊事灶具齐全、就餐环境优雅舒适;小区道路整修一新, 出行条件得到明显改善。

2 坚持多措并举, 紧盯重点环节, 切实打牢物业管理基础

近年来, 他们坚持把建立健全法规制度、培养专业技术人才、狠抓安全防事故工作, 作为小区物业管理的重点环节。

健全制度, 确保物业管理规范有序。为使制度具体到每个工作岗位、每个工作班组、每项奖惩规定, 做到规范化、精细化管理, 他们先后制定了《小区管理规定》、《物业管理服务规范》、《维修人员工作守则》等10余项规章制度, 并印刷成册, 发放到员工手中, 增强了各级各类人员遵守规章制度的意识, 使物业管理工作逐步走上了规范化轨道。

增强素质, 提供物业服务管理人才支撑。针对员工渴望成才、学习热情高的实际, 他们积极为员工学习成长提供有利条件, 定期开展“一专多能”培训和专业技能学习。通过培训学习, 许多员工成了既懂锅炉操作、维护, 又懂基础电工, 还会木工修理的“小能人”, 培养出了一批既懂技术又懂管理的班组长骨干, 打牢了物业管理的人才基础。

狠抓落实, 把牢物业管理安全底线。瞄准物业管理工作中的重点部位、重点环节、重点人员, 抓预防、抓经常, 确保了安全防事故工作在时间上不间断, 要素上不减少, 人员上无“死角”, 范围上无“盲区”。严格按照《小区安全管理规定》, 狠抓小区消防安全不放松, 每年都与小区单位签订《消防安全责任书》, 定期检查小区内消防设施的完好情况;每逢重大节日和重要时期, 提前对办公楼、地下室等重要场所及小区水、暖、电、气、锅炉、消防等设施设备进行综合性检查, 发现问题及时解决, 确保了小区安全。

3 坚持转变观念, 优化方式方法, 努力提升物业管理服务效能

多方借力, 拓宽保障渠道。他们按照“精心筹划, 规范运作, 合力解难”的工作思路, 在小区供暖、消防、电梯维护、绿化、保洁、垃圾清运、化粪池及污水管线清理等方面依托专业力量, 经济效益和服务保障质量得到了有效提高。

积极主动, 提供优质服务。针对维修工作时间紧、要求高的特点, 他们采取应召服务和主动服务相结合的方式, 设立了24小时值班室。维修工接到住户电话后, 在5～10分钟内赶到维修现场, 并自备鞋套, 迅速为住户解决问题, 做到小修马上办, 大修不过夜。定期对小区内的公共设施进行巡检, 重大节日、重大活动前主动走访住户, 向住户发放征求意见信和需要服务通知单, 及时了解住户的需求, 把服务工作想在前、做在前, 为广大住户提供了优质便捷的服务。

积极引导, 倡导节能理念。为推动资源节约活动深入开展, 他们通过板报、橱窗、宣传栏等形式, 大力进行节能减排知识宣传, 积极倡导绿色环保理念;利用入户维修的时机, 向大家推荐节能新技术、新产品;小区生活垃圾实行袋装处理、定点存放, 避免发生乱扔、乱倒、乱堆白色污染物及其它废弃物的现象。通过不懈努力, 不仅使资源节约理念深入人心, 而且使广大住户养成了讲卫生促环保的良好生活习惯。

加强协调, 健全沟通机制。驻小区单位较多, 住户情况复杂, 物业管理服务工作需综合考虑各方面需求。对此, 他们积极发挥职能作用, 建立沟通协调机制, 促进和谐小区建设。在涉及小区建设管理等重要事项上, 他们召集驻小区有关单位和相关人员召开协调会, 积极征求各方意见, 共同协商措施办法, 较好地解决了小区内房屋维修、消防安全、环境卫生、车辆停放等问题。

参考文献

[1]林广志, 甘元薪.物业管理学[M].广州:中山大学出版社, 2000, 12.

[2]史柏年, 郭伟和.社区治理[M].北京:中央广播电视大学出版社, 2004, 6.

[3]谢凯.小区物业管理[M].广州:广东人民出版社, 2002, 1.

[4]张作祥.物业管理概论[M].北京:清华大学出版社, 2011, 1.

[5]杨桂芳.物业管理实务[M].北京:石油工业出版社, 2011, 5.

政府机关物业管理办法 篇8

关键词：物业税；地方财政；税制改革；房产税

改革现行房地产税费是我国税制改革的一项重要内容。现行的房地产税制存在着税费繁杂、以费代税，重流转、轻保有等问题，改革现行的房地产税费已经迫在眉睫。

一、我国征收物业税的理论与实践依据

（一）我国现有房地产税收结构分析

我国现行的房地产税直接征收的主要有房产税、城市房地产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税等；间接的包括营业税印花税企业所得税、个人所得税和房地产所得税等。发生在房地产取得环节的税收有两种，即耕地占用税和固定资产投资方向调节税。房地产保有环节的税收有三种：城镇土地使用税、房地产税和城市房地产税（仅针对外商企业和外籍人员）。在房地产流转环节，目前设置的税种主要有营业税、企业所得税、个人所得税、房产税和城市房地产税、土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税等。

（二）现有房地产税体系存在问题

1.房产税收在地方财政收入比重较小。尽管房地产税在组织财政收入、实现资源配置、调节经济发展等方面发挥了一定的作用，但其收入规模较小。据统计，2005年房地产税收在地方财政收入中的比重为历年最高，却仅为10.53%。

2、房地产税收负税结构不合理，重流转、轻保有。目前我国的房地产税收体制中，将大部分税收重点放在了流转环节，造成重流转、轻保有的现象。

3、房产税计税依据不科学，税制结构不合理，税率偏低。现行房产税规定：房产原值一次性减除10%-30%后的余值，税率为1.2%；或者以房屋出租的租金为计税依据，租税率为12%。这种计税方式和税率安排，首先是没有考虑到因经济发展而产生的房产增值；其次没有体现公平、合理的原理，对高档公寓、别墅等高收入人群住宅依旧采取和一般居住房产同样减免政策，未免有失公平，也无法体现财产税调节作用。

二、征收物业税对地方政府的积极影响

物业税是以纳税人所拥有的房地产这种特殊财产作为课征对象，以课征时点计税对象（房地产）的评估值为计税依据，房地产保有期间征收的一种财产税。

1、物业税对地方政府收入直接影响。

（1）税源稳定可持续。以现行的地方税制来看，地方政府缺少稳定的大宗的能成为主体财源的税源。而物业税具有以下特点：房地产税税基稳定。房产具有很强的稳定性。而且，土地资源是稳定的，在合理开发的范围内，土地具有恒久性和不可毁灭性，从而使房地产具有使用的长期性、稳固性。物业税征收时不易发生税基隐藏问题；而随着人均收入的提高，对房地产的需求必然上升，存在持续性。③由于在课税时纳税人所拥有的房地产通常并不直接参与市场交易，因此不易发生税负转嫁，具有直接税的性质。

（2）税基的扩大。目前，现行的房地产税的范围主要包括对城镇的经营性房地产和部分行政事业单位的房地产征税，物业税改革的一个主要思路就是扩大现行房地产税的征税范围，拓宽税基。

2、物业税征收对地方政府其他积极影响

（1）完善税制结构，构建地方主体税种，克服地方政府短期行为。物业税的征收基本思路是：清费立税、征税、清费、少税，规范房地产收入关系，优化房地产收入结构。将房地产税收征收由流转环节转向保有环节，提高房地产保有环节税收占总税收比重。物业税的开征，可以较大幅度地提高房地产保有环节税收在地方税中的比重，使其成为地方收入主体。

（2）促进地方政府有效转变政府职能，有效保障政府对社会公共产品的提供。物业税征收对象是不动产，一般与地方经济发展水平无关，物业税的税收的多少取决于该地区的房产数量与房产价格，房产价格高，物业税收入越多。因此，如果物业税成为了地方财政收入的主要部分，地方政府就必然在教育、交通、医疗、环境保护等方面进行投入，从而实现职能转变。在这种情况下，物业税作为居民对享受地方公共服务的支付，较高的公共服务质量会使当地物业不断升值，从而带动地方税收收入。通过开征物业税，可为地方政府提供持续的资金来源。

综上所述，在我国现有房地产税收制度存在问题之下，优质、合理的物业税设置于征收具有积极有效地意义。

三、对物业税征收的几点建议

1、规范财政分权，实现地方与中央分工。规范的财政分权是物业税制发展的前提和基础。要发挥地方政府作用，地方政府必须有独立的税收来源。财政分权的基本前提是要凸显地方政府的作用，将适用于地方税种的税收权利部分以至全部交予地方政府，增加地方政府税收收入，而不是单纯依靠其他收入来维持地方政府行为。

2、明确征收对象、范围和税率设计。（1）征收对象和范围。物业税（或者房产税）应该把现有征收的房产税、城市房地产税、土地增值税和土地出让金合并为一。（2）税率的形式和模式。要根据各个地区的实际情况和经济发展水平，因地制宜，确定物业税的具体内容。同时，物业税的税率应该考虑到纳税人收入情况，住宅物业和非住宅物业也要有所区分，非住宅物业要高于住宅物业。

2、建立完善的财产登记制度。现在许多城市已经采取房产实名制登记，详细搜集房产资料（包括所有人、所在地、性质、面积和类型等），进行登记，方便物业税税基确定和征收。

3、建立客观公正的房地产评估地方机构。地方政府可设立隶属于政府机关但是并不以盈利为目的的评估机构，机构的运行主要依靠政府拨款，也可以接受社会评估委托，以维持运行。（作者单位：四川大学经济学院土地资源管理硕士）

参考文献：

[1]吴文华.物业税改革思路评析— 基于物业税与房地产业租税费制度的关系[J]. 扬州大学税务学院学报，2010，（2）：13-15.

[2]邓宏乾.改革房地产税制 重构地方主体税种，学术论坛，2010（1）：107-112

[3]倪日红、谭敦阳.开征物业税对地方政策财政收入的影响.重庆工学院学报[J].2009，（02）：3-7

[4]邓宏乾.基于税收目的的物业税改革分析——兼评物业税改革方案.华中师范大学学报[J].2006，（03）：58-62

[5]张 坤，曾爱花. 物业税对地方政府行为的可能影响研究，生产力研究[J].2009，（12）：51-52

[6]杨金亮、杨鹏.试论我国物业税的功能定位，涉外税务[J]2010，（7）：21-24