宜兴市物业管理办法

宜兴市物业管理办法（精选8篇）

宜兴市物业管理办法 篇1

德兴市物业管理有限公司

简介

德兴市物业管理有限公司成立于2004年4月6日，注册资金：50万元。拥有全国物业管理二级资质证书；2011年荣获“全国1000家100强物业管理公司”其中一家的光荣称号；2013年6月17日得到德兴市政府领导的表扬！

公司目前接管项目：铜都1品、幸福家园、聚远华府、香槟小镇、绿都华城、水岸枫庭、鑫城（地址：原花桥分场）等；接管单位有：德兴市政府、革命历史纪念馆、市行政服务管理中心、工商银行等，管理面积达90多万平方米。

德兴市物业管理有限公司自成以来，一直坚持“你给我一份信任，我还你十分满意”为服务理念；“依法管理、业主至上、服务第一”为宗旨。为业主提供最佳的服务。

公司设有行政办公室、保安部、保洁部、绿化部、维修部等部门。管理人员及服务人员均接受过系统的职业培训，是一支技术力量雄厚、具有高度团队精神的物业管理团队，是一家具有“诚信、专业”的物业管理有限公司。

德兴市物业管理有限公司

宜兴市物业管理办法 篇2

关键词：施工成本,管理,体会

建设工程项目施工成本控制和管理的目的就是在施工过程中, 采用科学的管理方法和先进的管理手段, 运用技术和经济相结合的方法, 对施工生产所消耗的人力资源、物力资源、财力资源以及费用的开支进行指导、监督、调节和限制, 及时纠偏, 把多项施工生产费用控制在成本计划范围内或最低的目标成本范围内, 合理有效地控制管理建设工程项目的施工成本, 以提高施工企业经济和经营效果。

1 建立健全工程项目成本管理体制与组织机构

建立健全以项目部为“成本中心”的管理体制。项目部设立了以项目部领导班子为决策层, 经营管理部、工程管理部、机电物资部、安全质量环保部、机电物资部、财务部、综合办公室为管理层的“六部一室”, 下辖机械队、爆破队、综合队等各专业施工作业队为操作层的组织机构。项目部在工程项目经理的领导下, 认真履行承包工程合同, 承担工程从开工到完工全过程的施工生产管理, 组织内部独立经济核算, 是承担相应经济责任的管理机构。建立健全项目经理领导下的成本控制管理责任制, 项目经理按照职责权限, 对本工程项目成本管理的相关事项进行决策, 具体组织执行建设工程项目主管单位下达的成本控制管理指标。上级主管单位和相关职能部门对工程项目部行使决策, 监督和考核权, 并定期组织召开建设工程项目成本管理专题会议, 研究、决策、处理工程项目成本控制中的重大事项。

2 工程项目施工或成本控制管理的原则

工程项目成本的控制管理在具体操作中, 必须遵守以下五原则:

2.1 成本最低化原则

工程项目成本管理的目的在于通过成本控制管理的各种手段不断降低工程项目成本, 以实现最低的施工成本。各工程项目部必须从实际出发, 制定经主观努力可以达到的合理的最低施工成本水平, 并据此进行全过程控制, 定期考核、分析, 同时要充分挖掘各种可以降低施工成本的潜力。

宜兴项目部在主坝排水廊道石方槽挖施工中, 组织相关专业人员成立攻关小组, 从优化技术方案入手, 并拿出50 m作为试验段, 根据岩石性能, 先后三次对爆破参数进行调整, 最终取得了满意的爆破效果, 并将该项目的施工成本控制在最低水平。

2.2 全面成本控制管理原则

工程项目成本控制管理涉及到工程项目管理的名个方面, 工程项目部必须要建立健全全方位、全员、全过程受控的成本控制管理和约束机制, 此点在成本管理中尤为重要。

2.3 成本责任制原则

为了实现全面成本控制管理, 必须对工程项目成本进行层层分解, 以分级、分部门、分作业队成本责任制作保证, 项目经理对其主管单位下达的施工成本指标负责, 作业层对项目部下达的指标负责。

2.4 成本控制管理有效化原则

工程项目部要以最少的投入, 获得最大的产出, 以最少的人力、物力、财力完成各项施工生产和管理工作, 提高工作效率。

2.5 成本控制管理科学化原则

工程项目部要充分利用现代科学技术和成果, 制定科学的施工技术组织方案, 把各种现代先进的施工、管理和施工技术运用到施工成本控制管理的各个工序和环节, 并科学地进行成本预测、决策、分析和考核。

3 工程项目成本分解和制定成本控制目标

工程项目成本分解, 主要是指施工企业将构成工程施工总成本的各项成本因素, 根据市场经济及项目施工的客观规律进行科学合理的分截, 为成本管理及控制、考核提供客观依据, 这是一项十分重要的成本管理的基础性工作。

项目部的上级主管部门以工程项目成本分解指标为依据, 制定各项经济指标并与项目部签定责任书。但项目部在实际施工中, 在不突破总体目标的情况下, 可根据实际情况对各项指标进行调整。

4 工程项目成本的控制

4.1 建立健全相关制度

公司工程项目目标成本管理体制经过多年的运行和实践补充, 已形成了一套较完善的体系, 各项目部可根据本项目的具体情况略作修改即可。宜兴项目部根据公司的体系文件制定了《目标成本管理办法》《限额领料管理办法》《单机核算管理办法》等各项成本控制的规章制度。

4.2 监控分部分项成本

对工程施工成本的控制, 应以分部分项作为成本控制对象, 由经营管理和财务、机物部门对实际成本发生情况与目标成本进行对比分析, 及时纠正。项目部月初下达现场经费、分包价款、材料限额等计划指标, 月底将实际发生费用对照计划进行对比分析, 找出成本差异, 控制成本。

4.3 控制人工费

根据目前项目的情况, 人工费因受合同价格、地方劳务及现场工作面交叉, 工序移交等影响, 其费用较难控制, 因此需由其他费用来源弥补。人工费受国家政策影响, 上涨较快, 项目部根据实际情况, 制定了计件工资制度, 合理控制人工费上涨幅度。

4.4 材料量控制

在物资管理方面宜兴项目部在严格执行公司物资管理制度的基础上, 结合本项目的特点制订了相应的管理制度和方法。

4.4.1 主要材料成本控制

宜兴项目部的主要材料包括燃油、炸药、钢材、水泥、沙石料、粉煤灰等均为甲供, 对此项材料的成本控制我们把重点放在材料用量的控制上, 我们的做法是机物部、经营部协同按合同消耗指标对施工队材料消耗进行考核。

自营项目主要是控制机械队、综合队、爆破队的材料消耗, 按定额考核各队材料消耗, 对材料消耗异常的情况及时查明原因, 使自营材料消耗控制在了合同消耗指标以内, 并略有盈余。

对外协施工队材料消耗控制主要也是按合同消耗指标进行控制, 合同消耗指标以内的材料按甲供价供应, 合同消耗指标以外的材料按市场价加4%采保费供应。目前外协施工队的材料消耗也基本控制在了额定范围之内, 项目部在甲供价及调拨价之间略有盈余。

4.4.2 零星材料成本控制

对非甲供材 (包括配件、五金、电料、劳保等) 的成本控制主要是采购成本的控制, 我们主要做法如下:1) 确定资信好的合格分供方, 严格按质保体系选择合格分供方, 货比三家, 分供方相固定, 但定期进行考查评审, 确保零星材料质优价廉。2) 及时准确收集当地材料价格信息, 订阅当地《材料价格信息》, 以此作为物资采购成本控制的依据。

4.4.3 管理方法的优化

管理方法的好坏也是关系到物资管理成本控制的关键, 宜兴项目部针对以前物资管理方法相对落后的状态, 大胆突破, 提出了微机管理的想法, 并正在付诸实施, 为了与财务接口进行管理, 宜兴项目部机物部已安装用友物资管理软件, 目前人员培训正在进行中, 我们的目标是简化手工制单做帐的程序, 用更先进的电脑软件控制物资管理的全过程, 并充分接受财务的监督, 此系统还有利于成本核算制度的执行。

4.5 机械费控制

宜兴项目部共有大型施工机械设备23台套, 其他辅助生产设备70台套, 设备原值1100余万元, 不含业主供CAT5090B正铲及压路机, 此两台设备原值480余万元, 其中主要大型施工机械均属机械队在用, 因此加强机械队设备运行管理是控制设备运行成本的关健。

宜兴项目部设备运行状况比较单一。目前主要是土石方开挖, 且运距相对固定, 针对这种情况, 我们制订了设备运行费用指标, 对设备运行过程中的工程量、配件、燃油、润油、轮胎及其它零星消耗制订相对固定的消耗指标。消耗指标是依据实际经验结合定额消耗制订的, 适合实际运行情况的同时适当提高标准, 以促进机械队的成本节约意识, 在此消耗指标的基础上我们对机械队进行考核, 制订奖金基数, 在消耗指标以内的设备才能保证基本奖金基数, 对超额完成产量并节约成本的设备操作人员, 机械队给予相应的奖励, 从目前运行情况来看, 效果不错, 机械队的设备运行成本逞下降趋势。

4.6 控制管理费和间接费

工程项目部根据建设工程项目的建设工期和人员编制情况, 把主管单位下达的相关费用指标按时间、部门、施工作业队进行详细的分解, 将各项经费以限额形式落实到各职能部门、施工作业队, 作为管理费用、间接费用控制和考核的依据。

5 工程项目的成本核算及分析

宜兴项目部在每月5日将上月成本进行归集, 然后进行成本分析, 确定各分部分项工程的盈亏情况并对主要内容进行分析。分析内容包括以下几个方面:

(1) 工程形象进度, 工程量和工程结算价款及合同价格执行情况分析;

(2) 单位工程人工、材料、机械费使用和费用定额等执行情况分析;

(3) 单位工程计划施工成本和实际施工成本对比分析;

(4) 降耗增效措施执行情况分析;

(5) 工程项目施工人工费、材料费、机械费、其它直接费、间接费和管理费等各项费用开支情况分析;

(6) 对工程结算合同价款和合同变更、追加索赔、工程完成情况分析;

(7) 影响工程项目实际成本升降的主、客观因素分析。

对工程项目成本的分析要实事求是, 要有准确、真实、详实有效的数据, 通过工程成本分析, 总结工程成本管理控制中的先进、典型经验和充分揭露成本控制管理存在的问题, 以及问题产生的原因, 并有针对性的制定措施、指导生产, 从而达到降低控制工程项目成本的目的。

6 工程项目成本考核与奖罚

工程项目部应通过“工程项目责任书”“内部经济承包责任书”以及成本控制体系的各种制度, 定期考核并奖罚兑现, 以激励全员参与成本控制的积极性。

7 结论

宜兴市物业管理办法 篇3

关键词：拆迁安置小区 社区管理 桂苑社区 社工

拆迁安置小区是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的住宅小区，安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。近年来，为了推进城市化的快速发展，嘉兴市实施了一系列卓有成效的措施，从2007年开始的“1812”老区改造工程，到“两分两换”和 “两新”工程，嘉兴市拆迁安置小区的数量和规模呈快速增加的态势，至2011年底，已累计开工农村新社区382个，其中示范性城乡一体新社区142个①。而从2013年2月开始，为了贯彻落实省委、省政府深入开展旧住宅区改造、旧厂区改造、城中村改造和拆除违法建筑行动的精神，嘉兴市对“三改一拆”进行了全面部署，一年来，各地共投入资金16.4亿元，对276个旧住宅区、222个城中村进行了综合改造整治。据统计，全市共有1.25万户城中村住户、6.13万人通过征迁安置搬入设施齐全、功能完善的小区。②这些措施都极大地推动了嘉兴市城乡一体化的进程与文明城市的建设。然而，随着新社区的建立，也带来了一系列治理难题，如新社区建立之初的环境脏乱差、不文明现象、社区意识淡薄等问题，到后续的物业纠纷、社区服务水平不足、资金缺乏等问题，都需要寻求一套行之有效的社区管理模式来解决。

1 桂苑社区管理模式概述

嘉兴市南湖区南湖街道桂苑社区，始建于2000年8月，合并前共有居住户1531户，其中拆迁户占90%（农迁户占40.7%），2010年3月，原东塔路社区归并为桂苑社区，居住结构由原来的拆迁安置小区为主转变为高档商品房、老旧小区、拆迁安置小区并存的局面。

桂苑社区在建立初始，与其他拆迁小区一样存在着许多问题，如不讲卫生、乱停放车辆、占用楼道、声音嘈杂、不服管理等，同时由于是老城区，也存在着社区公共设施缺乏、绿化不到位、下水道堵塞、房屋失修等一系列问题。针对这些问题，桂苑社区居委会以“人本”与“和谐”为工作理念，时刻以“为民服务”为宗旨，设立了“亚萍一家人工作室”，听取民意与民声；设置“老娘舅”专门解决居民纠纷；通过宣传橱窗、简报、社区博客、手机短信、微博等各种方式进行社区文化的宣传与推广；从居民的需求出发，针对不同人群的特点开展各类文化活动，如老年电视大学、青少年暑期教育、“中草药兴趣小组”等；同时还扩建了社区文化广场、电子阅览室、健身房、社区学校等一些列活动场地，极大地满足了居民的文化与发展需要，促进了居民的交流与融合。另外，为了进一步提升居民的参与意识，体现居民的利益，桂苑社区采用了“居民参与型的”管理模式，社区党组织换届选举实行“公推直选”，居委会换届选举实行“自荐直选”，通过召开业主代表大会、居民座谈会等形式解决了小区停车难等社区问题，充分彰显了居民的权利。经过十多年的努力，桂苑社区逐渐走出了拆迁小区的困境，并取得了丰厚的成就，先后获得了全国“城市体育先进社区”、省级“文明社区”、省级“示范居委会”等一系列荣誉。因此，桂苑社区的这些社区管理方法对于建立之初的拆迁安置小区具有较好的借鉴意义。然而，随着社区的深入发展，桂苑社区的管理模式又涌现出了一些新的问题。

2 桂苑社区管理模式存在的问题及分析

2.1 行政化倾向。虽然桂苑社区在社区事务管理中尽可能地体现民意，贴近居民的需求，但由于我国体制上的问题，政府的职能没有完全转变或者相关政府官员的认识不清等原因，在社区事务中还是表现出了较严重的行政化倾向，社区工作人员将大部分时间运用于处理行政事务上，极大地影响了社区自我事务的管理。据了解，桂苑社区居委会至少有一半的时间需要用于各种政府的行政事务、会议和上级检查等，而且在开展社区活动时，由于政府的过多干预，如对活动形式及流程的严格限制，使得活动过于单调、呆板，抑制了居民的积极性与参与性。

2.2 物业问题凸显。合并前的桂苑社区属经济适用房小区，物业管理费定价很低，每月物业管理费12元，原由开发商下属物业公司管理小区，在2004年因亏损严重而退出管理。此后，业主代表大会选择了由街道下属的烟雨物业公司接管，但实际由居委会直接参与物业管理。多年来，由于社区工作者的无私奉献和上级政府的支持与投入，桂苑社区的环境面貌有了很大的改进，但由于社区的房屋老旧、质量较差、资金及维修人员缺乏、技术水平有限等因素，物业投诉与纠纷不断；而另一方面，仍存在着部分恶意拖欠物业费的人群，影响了物业管理的正常运转。同时，由于居委会投入了大量时间、人力在处理物业投诉、纠纷、维修等工作上，分散了时间与精力，加重了社区工作人员的负担，影响了其他社区活动的开展。

2.3 社区工作人员流动性较大。主要是年轻人的流动性较大。随着国家对社区管理的重视，吸引了一批年轻人投身于社区事务，社区工作人员逐渐年轻化，在为社区管理带来新鲜血液的同时，也带来了一系列问题，他们的服务意识不强、流动性过大，影响了社区工作的连续性与稳定性。桂苑社区居委会目前有9名工作人员，其中80后有4人，基本上占了一半的比例，几乎所有的年轻人，都以社区为跳板，逢考必考，许多都考上了公务员或事业单位，而留下来的也每年都在为公务员考试做准备。另一方面，年轻的社区工作者对社区工作认识不清、理想与现实落差过大、社区工作者待遇相对较低等因素，也是造成流动大的主要原因。

2.4 社工的专业水平没有发挥作用。从国外社区发展来看，社工在社区管理中发挥了极大的作用，在嘉兴，近几年也在提倡社工的发展，截止2012年底，南湖区持证社工有243人，其中国家级（助理）社工师138名，嘉兴市级（助理）社工师、社工员105名，社区社会工作室及民办社工机构39个③，可见利用社工提供专业服务已成为今后的发展趋势。然而，目前嘉兴的社工大多数是出于加薪、职务提升需求的居委会工作人员通过考证获得，她们缺乏系统的理论学习与专业的实务经验，同时在社区中也只能作为一般的行政人员存在，这些行政职务给予她们的负担极大削弱了社区服务的水平，不利于专业技能即“助人自助”的服务技能的发挥。endprint

2.5 资金缺乏。资金一直是制约社区发展的关键因素，目前，社区资金的主要来源渠道是政府财政拨款，然而由于政府财力的限制，社区服务的多样性等特点，政府财政资金远远不能满足社区的需要。虽然桂苑社区积极利用企业赞助等方式获得活动资金，但从总体来看，资金仍旧不能满足社区的需求。

3 对拆迁安置小区社区管理模式的建议

3.1 转变政府职能，实行以居民参与为主的多元化管理模式。政府应当对自身角色进行重新定位，政府应以公民为中心而不是以自己为中心，其关键在于政府要放权，从根本上转变政府的职能，将原本属于社区的民主选举、民主管理等自治权还给居民，真正实现居民的自我管理，推动社区自治，这是社区管理的最终目标。同时，还应当引入多个管理主体，在以居民参与为主的基础上，建立一种政府部门、社区组织、社会中介组织、居民互动的管理与治理模式，并引入一定的竞争机制，实现政府主导与社会参与相结合、有偿服务与社区互助相结合的多类型、多层次、全覆盖的社区服务网络体系。

例如，嘉兴市在2012年6月底前，在全市所有城乡社区完成了网格化管理，按照规定，全部社区将被划分为三级网格，第一级网格为社区，第二级为居民小组，第三级网格为楼院④，从而加强了社区与居民的联系，为居民参与构建了直接平台。但在实际运用中，网格化管理的优势还没有凸显，其关键在于空有形式，而居民没有真正参与其中，因此，应该从居民需求出发，采取各类有利措施提升居民的参与度，比如，针对拆迁小区房屋出租多、管理难的特点，可以利用网格化管理，建立“出租屋房产超市”，以社区为平台，通过为居民、租户提供出租、求租服务，实现对出租房屋以及外来人员的统一管理，这项措施不仅解决了居民的现实需要，也有利于社区的安全与稳定。

3.2 聘请专门的物业公司承担物业管理工作。从居委会与物业公司的基本职责来看，两者在进行物业管理时各有侧重点，物业工作只是居委会众多社区工作的一部分，而物业公司则具有技术专长、设备条件和经济实力等优势，更加适合进行具体的物业管理工作，因此，居委会与物业公司的关系应当是指导与监督的关系，而不应当由居委会去承担原本属于物业公司的工作。桂苑社区由于其拆迁安置房老旧、质量差、物业费低等问题，在无法聘请专门的物业公司，而转而选择街道下属的物业公司的方法是可取的，这在嘉兴的许多拆迁小区中都有采用，但关键是，物业工作的重心应当落在物业公司上，而不是由居委会无偿承担，这就需要进一步加强政府的资金补贴与政策支持。从阳光社区在物业管理上的成功经验来看，一方面是摆正了物业公司与居委会的关系，另一方面是依靠政府的大量补贴。此外，还可以通过政府购买服务，由物业公司引入市场化的经营方法，承办相关社区服务的方法来获得周转资金。同时，对于恶意拖欠物业费的居民，可以建立信用账户，利用网络化技术，与银行贷款信用以及工作诚信制度相联系，甚至可以使之进入个人档案。

3.3 选用专业的社区工作者，逐步提高其待遇。为了进一步提高社区服务水平，在社区人员的任用上应当选用专业的社区工作者，这些专业人才不仅具有专业知识与专业技能，更加重要的是具有较强的职业道德与社区服务意识，他们对社区管理有较深入的认识，具有相对的稳定性与较强的责任心，在一定程度上可以有效减少社区工作者的流动性。目前，嘉兴职业技术学院自2011年起开设了社区管理与服务专业，该专业的学生一方面注重理论知识的培养，另一方面与嘉兴市多个社区合作，协助处理相关社区事务，极大提升了专业技能，从而为社区管理提供了功底深厚、技能扎实的科班人才。

另外，应当逐步加大社区工作者的工资待遇。一方面应当进一步加大政府的资金投入与政策支持，另一方面，可以利用社区内部资金在获得居民代表大会同意的基础上进行适当补贴。

3.4 充分发挥社工的专业服务技能。从社工的本质来看，社工是从事“助人自助”的服务活动，服务是其根本的特性，因此应当与行政工作相区分。从深圳、广州社区管理模式的实践来看，他们是利用“政府购买服务”，通过社工机构的招投标，在社区成立社区服务中心（深圳模式）或在街道设立家庭综合服务中心（广州模式），派驻社工入驻的方式来为居民提供服务，这些服务更多的是精神层面上的提升，在活动开展上都是独立于社区居委会等机构的，充分强调了其服务的特性，与行政工作进行了明确区分，在一定程度上削弱了社区管理的行政化倾向，也更有利于为居民提供服务。因此，不管是采用哪种社区管理模式，关键还在于要将行政与服务职能分离，凸显社工的专业服务技能，真正给予其发挥作用的舞台，才能推动社区的建设与发展。

3.5 进一步扩大社区的筹资渠道。一方面政府仍旧应当加大社区资金的投入，另一方面，也需要引入市场化原则，费随事转，提倡多元化的筹集方式：①采用有偿服务与社区互助相结合，寻求社区内外企业的共建、承办，并多方寻求企业赞助；②挖掘公益性服务中的微利项目，以文养文，以体养体；③鼓励企事业单位及个人进行捐款和志愿者服务；④推广社区招商引资活动，获取资金收益；⑤开发社区的经营性项目，获取经营性收入。

从社区发展来看，要解决资金难题，开发社区的经营性项目，从中获得经营性收入是一个不错的发展方向。目前嘉兴经济开发区下属的22个社区自去年3月份起就陆续拿到了嘉兴经济开发区下拨的经济发展资金，用于购买优质资产和有资源性收益的投入，这是通过“以奖代补”方式建立社区经济发展资金，作为社区扩大经营性收入的资本金，社区居委会享有收益权⑤。据了解，全区4个街道22个社区，共筹措社区经济发展资金1.32亿元。目前，4个街道已使用发展资金近1亿元，普遍用于购买店铺、菜场等资产。据统计，已出租部分资产年租金收益达370万元，资产出租率已达80%左右，收益率近6%⑥。这种以财政补助收入为主、以经营性收入为辅的社区居委会收入来源结构，有利于增强社区居委会经济保障能力，不仅保障了活动经费的来源，还可以补贴物业经费，保证物业管理的正常进行。

4 结论

综上所述，在对拆迁安置小区进行管理时，一方面可参照桂苑社区的管理经验，立足于“以人为本”的理念，引导居民的广泛参与，另一方面，可采用聘请专门的物业公司，选用专业的社区工作人才、拓展筹资渠道等方式来解决现实难题；同时，还需要结合社区的需求与地方特色，才能真正将社区管理落到实处。当然，社区管理工作还需要依靠政府的领导与支持，政府应当进一步转变职能，推动社区自治的实现。

注释：

①数据来源于嘉兴市发展和改革委员会主任朱伟于2012年3月26日在嘉兴市第七届人民代表大会第一次会议上作的《关于嘉兴市2011年国民经济和社会发展计划执行情况及2012年国民经济和社会发展计划草案的报告（摘要）》。

②数据来源：杨洁、符静、杨云青.“三改一拆”年度报告之一：拆出了民生福祉.嘉兴在线-嘉兴日报.2014年02月18日。

③数据来源：南湖区民政局. 南湖区巧用“加减乘除”凝聚各方力量共建“幸福社区”.2012年11月30日。

④见嘉兴市城乡社区建设领导小组于2012年4月下发的《关于全面推行城乡社区网格化管理的实施意见》（嘉社建〔2012〕4号）。

⑤见嘉兴经济技术开发区于2012年3月出台的《关于切实增强社区居委会经济保障能力的实施意见》。

⑥数据来源：罗晓君.在改善民生和创新管理中加强社会建设. 浙江在线嘉兴频道.2013年03月22日.jx.zjol.com.cn.

参考文献：

[1]袁德主编.社区文化论[M].北京：中国社会出版社，2010.4：50-52.

[2]汪大海主编.社区管理（第二版）[M].北京：中国人民大学出版社，2009：9，78-79，287-295.

[3]方俊.关于社区管理研究的综合评述[J].北京行政学院学报， 2002（05）.

作者简介：

绍兴市城市管线管理办法 篇4

第一章 总则

第一条为加强城市管线管理，规范城市管线的规划、建设和信息管理，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省测绘管理条例》、《城市地下管线工程档案管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在绍兴市区范围内进行管线规划、测绘、建设、信息等管理活动的，应当遵守本办法。

第三条本办法所称管线，是指给水、排水、燃气、热力、电力、通信、工业、综合管沟、管廊、其他用途管线等各类管线（包括与地下连接的地上管线和架空管线）及其附属设施和相关的人防、地下立交通道等（以下简称管线）。

第四条管线管理应当遵循科学规划、统筹建设、协调管理、资源共享、保障安全的原则。鼓励和支持管线采用新技术、新材料和新工艺，提高管线管理水平。

第五条市规划行政主管部门负责城市管线规划、测绘、信息管理和管线的普查、整测，建立和维护更新管线信息系统。具体由市管线管理办公室承担。市建设行政主管部门负责城市管线的建设管理工作，对城市道路地下管线依法进行挖掘审批；城建档案管理机构负责地下管线档案的收集、保管、利用和日常管理工作，并接收普查和补测、补绘所形成的地下管线成 果；其他有关部门根据各自职责负责管线工程及管线信息的相关管理工作。

第二章规划管理

第六条市规划行政主管部门应当根据城市总体规划，组织编制管线综合规划。市建设行政主管部门应当根据城市总体规划和管线综合规划，编制城市道路建设专项计划和管线建设计划。各管线权属单位应当根据管线综合规划、城市道路建设专项计划和管线建设计划，编制管线建设计划。管线权属单位应当将管线建设计划在每年年底前报送市规划行政主管部门。

第七条各项管线建设工程应当符合控制性详细规划和管线综合规划，服从规划管理。

第八条各类管线的走向、位置、埋深或架空应当综合规划，并按照下列原则实施：

（一）沿道路建设管线，走向应平行于规划道路中心线，避免干扰交叉；

（二）同类管线原则上应当合并建设，架空线路应当逐步进入地下；

（三）新建管线让已建成的管线，临时管线让永久管线，非主要管线让主要管线，小管道让大管道，压力管道让重力管道，可弯曲的管道让不宜弯曲的管道。

第九条新建、改建、扩建（含道路挖掘）管线，建设单位应当持申请表、管线工程施工图等材料申请办理建设工程规划许可证。市规划行政主管部门确认管线工程符合规划要求的，核发建设工程规划许可证。建设单位在申请领取建设工程规划许可证前，应向城建档案管理机构查询施工地段的地下管线工程档案，取得该施工地段地下管线现状资料。建设单位在申请领取建设工程规划许可证时，应当向市规划行政主管部门报送地下管线现状资料。

第十条管线建设单位应当按照建设工程规划许可证的规划条件和核准的设计图纸施工。确需变更的，应当向市规划行政主管部门申请办理变更手续。

第十一条下列管线建设应当办理建设工程规划许可证：

（一）规划宽度≥6 米的市政道路上的各种规格和类别的管线及沿路建筑管线接入；

（二）居住小区的管线综合及接入；

（三）雨水管、污水管管径≥300毫米；

（四）给水管、燃气管、热力管等压力管管径≥100毫米的；

（五）电压≥10千伏的电力线路；

（六）各类工业地下管线；

（七）有线电视电缆≥2孔的；

（八）通信电缆≥2孔的；

（九）其他各类需要依法审批的地下管线建设。

第十二条管线工程竣工前，市规划行政主管部门依申请内容对管线工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。

第三章测绘管理

第十三条管线工程应当竣工测绘。采用开挖方式施工的，应当在覆土前进行竣工测绘；采用顶管、定向钻等隐蔽方式施工的，应当在建设项目竣工后及时采用探测、测绘等方式进行竣工测绘。建设单位应当委托具备相应测绘资质的单位进行竣工测量。

第十四条工程测量单位应当及时向城建档案管理机构移交有关地下管线工程的1：500城市地形图和控制成果。对此城市地形图和控制成果，城建档案管理机构不得出售、转让。建设单位应当在管线工程竣工后90日内向市规划行政主管部门办理竣工测绘成果备案。

第十五条不需要办理规划许可证的管线建设项目，由建设单位自行负责管线测绘，并按本办法第十三条、第十四条之规定进行竣工测绘及备案。

第十六条管线权属单位应当建立管线变更记录制度。在管线管材、大小、孔数及线数变更、管线废弃时，应当向市规划行政主管部门提出变更或废弃管线申请，经批准并到相关部门办理有关手续后，方可变更或废弃。同时，管线权属单位应当按向市规划行政主管部门报送变更和废弃管线的汇总信息资料。

第十七条管线位置变更的必须进行管线测量，管线权属单位或测量单位应当将管线变更测绘成果按基础测绘成果要求在管线变更竣工后60日内向市规划行政主管部门汇交。第十八条建立未建档管线测量制度。建设单位在工程施工中发现未建档的管线，应当告知市规划行政主管部门和管线权属单位，管线权属单位应当组织管线测量。管线权属不明时，由市规划行政主管部门按基础测绘补测计划进行测量，并由测绘单位将管线测量信息按规定在 60日内向市规划行政主管部门汇交。

第十九条尚无管线现状测绘资料的区域，市规划行政主管部门可以根据城市建设需要，结合基础测绘计划，编制并组织实施管线整测或补测计划。

第二十条管线普查、补测、管线信息系统建设及维护经费列入同级财政预算。管线竣工测绘费用按有关标准列入工程项目的总投资。

第二十一条测绘单位应当遵守国家法律、法规，执行国家和地方的技术标准，对管线工程竣工测绘和管线测绘质量负责。

第四章建设管理

第二十二条管线工程必须依法建设。依法需要招投标的，应当实行招投标。工程投资额超过30万元（含）涉及城市基础设施的管线建设工程，管线建设单位应当依法向市建设行政主管部门申请领取施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。

第二十三条因工程建设需要占用或者挖掘城市道路、收费公路以及需要跨越（潜越）等级航道的，应当持市规划行政主管部门批准签发的文件和有关设计文件，依法分别到市政工程行政主管部门、公安交通行政主管部门和公路管理或航道行政主管部门办理审批手续。

第二十四条管线工程应当符合规定的工程质量标准，具备国家规定的工程竣工条件，工程竣工经验收合格后，方可交付使用。

第二十五条新建、扩建、改建的城市道路，综合管线应当与道路工程同步建设。同类管线或施工时间接近的管线工程宜同步建设。

第二十六条根据城市规划要求，新建、扩建、改建城市道路需要迁移、改建管线时，道路建设单位应当事先通知有关管线权属单位。管线权属单位应当按照要求组织迁移或者改建，并与道路工程协同施工。同时，道路建设单位应向管线权属单位支付相应的改迁费用。

第二十七条管线建设单位应当向施工单位提供施工现场管线现状资料，施工单位应当采取安全保护措施。在管线施工中，发现不明管线，管线建设单位应当及时向市建设或规划行政主管部门报告，并停止施工。经妥善处理后，方可恢复施工。

第二十八条新建、扩建、改建的城市道路5年内不得挖掘，大修的城市道路3年内不得挖掘。重要节假日或重大活动期间，禁止挖掘城市道路。因特殊情况确需挖掘的，须报请市政府批准。第二十九条废弃的管线，由管线权属单位予以拆除。对权属不明的废弃管线，由市建设行政主管部门组织拆除。不便拆除的废弃管线，应当由管线权属单位或者市建设行政主管部门将管道及其检查井封填。

第三十条建设单位在地下管线工程竣工验收备案前，应当向城建档案机构移交下列档案资料：

（一）地下管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图；

（二）地下管线竣工测量成果；

（三）其他应当归档的文件（电子文件、工程照片、录像等）。城市供水、排水、燃气、热力、电力、电讯等地下管线专业管理单位应当及时向城建档案管理机构移交地下专业管线图。地下管线专业管理单位应当将更改、报废、漏测部分的管线工程档案，及时修改补充到本单位的地下管线专业图上，并将修改补充的地下管线专业图及有关资料向城建档案管理机构移交。

第五章信息管理

第三十一条管线信息管理应当坚持统一标准、资源整合、综合利用、信息共享的原则。

第三十二条市规划行政主管部门应当及时收集和整合管线信息资源，监督管理管线建设单位的管线竣工测绘成果备案和管线权属单位的管线信息资料汇交工作。

第三十三条市规划行政主管部门应当建立管线信息系统，存储、维护、管理、更新本行政区域内管线的综合信息。管线权属单位应当建立本单位专业管线信息系统，存储、维护、管理、更新本专业管线的信息。

第三十四条管线信息系统应当执行国家和地方的技术标准。专业管线信息系统应当采用与管线信息系统统一的或协调一致的技术标准，以利于管线信息资源整合和利用。

第三十五条管线信息系统应当用管线普查、管线整测、管线竣工测绘、管线更新或废弃等管线信息管理手段及时进行动态更新。

第三十六条涉及国家秘密的管线信息应当遵守保密管理规定。涉密管线信息单位应当建立保密制度，明确规定获取、登记、归档、使用、审批、销毁国家秘密工程管线信息的程序，并配备符合要求的保密管理人员，储存涉密管线信息的库房设施应当符合保密要求，涉密管线信息应当标明秘密等级。

第三十七条涉密管线信息用于规划、设计、信息系统开发等活动的，委托单位应当与被委托单位签订保密协议。

第三十八条存储、处理、传递涉及国家秘密工程管线信息的计算机及其信息系统，应当遵守涉密计算机信息系统有关保密管理规定，实行物理隔离，不得与国际互联网或者其他公共信息网络相连接。确需联网的，必须在保密专网上运行。第三十九条管线信息资源应当实行共建共享。市规划行政主管部门的管线信息与管线权属单位的专业管线信息应当相互共享。市规划行政主管部门的管线信息与城建档案管理机构实行资源共享。市规划行政主管部门应当为公民、法人和其他组织查阅、利用管线信息提供便利。

第四十条工程建设单位、管线建设单位以及其他从事开挖、爆破、钻探等施工活动的单位，应当在开工前向市规划行政主管部门查明该施工范围的管线情况。

第四十一条需要使用管线信息的，应依法提请市规划行政主管部门作出决定。政府职能部门、管线权属单位通过在线信息服务使用工程管线综合信息，用于国家机关决策、社会公益事业和管线权属单位自身建设的实行无偿使用。除前款规定外实行有偿使用的，按价格权限部门核定的标准收取费用。

宜兴市物业管理办法 篇5

各县（市、区）人民政府，市政府各部门、直属各单位：

《嘉兴市建设工程抗震设防管理实施办法》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。

嘉兴市人民政府办公室

一九九九年七月十日

第一条 为加强建设工程抗震设防工作的管理，保护人民生命和财产安全，防御和减轻地震灾害，根据《中华人民共和国防震减灾法》、《浙江省地震安全性评价管理办法》和国家有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 在本市行政区域内进行工程建设，必须遵守本办法。

第三条 市、县地震行政主管部门（以下简称地震部门），是本市建设工程抗震设防工作的行政主管部门，负责本市建设工程抗震设防标准审定、地震安全性评价、抗震设计，抗震鉴定及加固工作的监督和管理。计划、经济、土地、城建、交通、水利、电力、电信、广电、卫生、经济开发区等部门（单位）按照各自的职责负责抗震设防管理工作。

第四条 抗震设防工作实行预防为主、平震给合的方针。建设工程抗震计划应纳入国民经济和社会发展计划，并组织实施。

第五条 抗震防灾规划是城市总体规划的重要组成部分，应与城市总体规划相协调。

市区抗震防灾规划由市地震部门会同市城建（规划、房管）、土地以及电力、自来水、电信、交通、卫生、粮食、消防、水利、工业、商业等部门（单位）共同编制，报市人民政府批准。

第六条 地震时可能发生严重次生灾害的工程不得建在人口稠密区，已建成的应结合城市改造逐步迁出。

第七条 新建、改建、扩建工程必须进行抗震设防，不符合抗震设防标准的工程不得开工建设。

第八条 一般工业和民用建筑工程必须按《中国地震烈度区划图》所示的烈度值作为工程的抗震设防标准进行抗震设防，不再作专门的地震安全性评价。但建设项目立项审批时，必须到地震部门填报《拟建工程项目抗震设防标准审定表》，经地震部门审定登记后方可办理工程项目立项报批手续。

宜兴市物业管理办法 篇6

时间:2012年03月23日来源:本站原创 作者:admin 点击: 324次

第一章 总则

第一条 为进一步实施创业带动就业战略，加大创业扶持力度，发挥创业促进就业的倍增效应，根据泰州市《关于进一步促进农民自主创业的工作意见》（泰办发〔2008〕81号）和《泰兴市促进农民自主创业的工作意见》（泰委办发〔2008〕79号），参照《泰州市区创业孵化基地认定和管理办法》，结合我市实际，特制定本办法。

第二条 本办法所称的创业促进就业孵化基地（简称孵化基地），是指为我市有创业意愿的创业者搭建的制度性、智能化的服务平台，为创业者新创办的小型创业实体（个体工商户、小企业、小公司、专业合作社等）提供有利于存活、发展的服务环境和空间环境的公益性服务机制。

第三条 市促进农业创业就业工作协调小组办公室负责对孵化基地的管理和运作，并提供相关服务。

第二章 孵化基地职能

第四条 市、镇（乡）、村“三级”创业服务网络平台为进驻孵化基地的创业实体提供服务通道，帮助创业者联系协调所需的各项创业服务。市创业服务中心负责创业孵化基地的日常管理工作。推行创业“十位一体”服务，即项目推介、小额贷款、社保补贴、税费减免、项目认证、创业培训、技能培训、能力测评、创业指导、跟踪服务。第五条 孵化基地的服务职能

（一）为孵化实体提供生产经营场地和基本办公条件。

（二）为孵化实体提供咨询、物业、商务、会展、中介等服务。

（三）协助孵化实体办理开业手续。

（四）协助孵化实体落实有关创业优惠政策。

（五）协助孵化实体进行风险投资、项目申报、科技开发、企业策划、国际交流。

（六）帮助孵化实体代理人事、工商、财政、专利、法律等相关事务。

（七）免费为孵化对象开展创业指导培训和企业管理业务培训。

（八）做好宣传发动，积极营造良好的创业环境与氛围。

第三章 孵化基地的类型和条件 第六条 孵化基地的类型和条件

孵化基地按产业可分为农田型、园区型、门面型、市场型和楼宇型等类型。(一)农田型孵化基地：基地面积达30亩以上，按现代高效农业示范园要求建设，主要用于入驻生态农业、观光旅游农业、高附加值种养殖业等创业项目。(二)园区型孵化基地：具有一定的企业群集规模，基地面积不少于5000平方米，着重于科技成果转化，产业升级，企业扩展的工业集中园区。

(三)门面型孵化基地：方便消费者、地理位置相对适宜，至少由10个独立门面集中组成，每个门面不少于6平方米，各创业人员有独立的营业执照，主要用于经营、销售、服务类等创业项目。

(四)市场型孵化基地：基地面积不少于10000平方米，地理位置适宜，市场经营项目相对专业化，各摊位相对独立，有专门的市场管理小组及管理制度，主要用于对外经营、商品买卖等创业项目。

(五)楼宇型孵化基地：属于多层写字楼，总面积不少于300平方米，有独立办公室，各创业人员有独立的营业执照，主要用于生产、代理、经销、广告等创业项目。

第七条孵化基地的条件

（一）创业孵化基地应具有独立的企业或事业法人资格，有固定的办公场所，健全的内部管理制度、财务制度及对孵化实体的考核制度。有相应专业知识和技能的服务管理人员。

（二）有相应的道路、供电、供水、消防、通讯、网络和职工生活等基础配套设施。

（三）创业孵化基地应有专门管理办公室，为进入基地创业项目推介，帮助开业登记、租金减负、后续跟踪指导、就业登记及参加社会保险等服务。

（四）创业孵化基地一次性入驻个体工商户或企业不少于10家，安排从业人员100人以上。孵化成功率在70%以上，一个孵化周期内至少孵化1-2户成为规模以上企业。

（五）孵化基地有很好发展前景，具有安置本地户籍人员创业达40%以上的能力，带动就业效果明显，并与入驻基地的创业人员签订一年及以上的书面租赁协议。

第四章 创业实体的入住孵化

第八条 创业实体是指我市范围内有创业愿望的下岗失业职工、农村劳动力、失业农民、大中专毕业生、退伍转业军人等创业者创办的个体工商户、小型企业、小公司、专业合作社等经营性实体。创业者可以申请自己创办的创业实体入驻孵化基地进行创业孵化。第九条 入驻孵化基地的条件

（一）创业实体注册地及办公经营场所须在认定的市创业孵化基地场地内，自主经营、自负盈亏；

（二）申请入驻孵化基地的企业，必须是申请入驻前在工商部门注册时间不超过1年的企业；

（三）申请入驻孵化基地的企业，必须自备生产设备及符合国家安保、环保规定项目；

（四）企业注册资金超过200万元的，不得入驻孵化基地；

（五）创业实体入驻孵化基地孵化的时间一般不超过3年。第十条入驻孵化基地申请材料：

(一)《泰兴市创业孵化基地入孵申请表》（附表一）；(二)身份证明及《就业失业登记证》复印件；

(三)符合条件申领过《再就业优惠证》的，提供《再就业优惠证》复印件；(四)入驻可行性报告（入孵服务要求、入孵项目基本介绍、经济和社会效益市场分析等）；

(五)属迁入企业的需提供《营业执照》、《税务登记证》和财务报表；(六）市创业服务中心认为需要提供的其它材料。

第五章 孵化基地的申报认定

第十一条 孵化基地的认定：我市范围内，凡符合标准的楼宇、门面、市场和园区均可申报认定为创业孵化基地，填写《泰兴市XX创业孵化基地认定申请表》（附表二），报所在地创业服务中心初步确认签署意见后上报到市创业服务中心；城区街道建办和街道辖区内社会力量建办的孵化基地，由街道统一申报，街道创业指导中心（设在劳动保障服务所内）初步确认后上报到市创业服务中心。市创业服务中心组织创业领导小组专家评审团对上报单位进行实地考察，由市创业协调领导小组予以认定。

第十二条 对被认定的孵化基地，由市创业协调领导小组办公室颁发《泰兴市创业孵化基地》牌匾。

第六章 孵化基地的管理

第十三条 孵化基地在市创业服务中心的统筹协调下按《泰兴市创业孵化基地认定和管理办法》为进驻的创业实体提供服务和便利，并享受相关的优惠政策。对已确认的孵化基地实行动态管理机制，每年由市创业协调领导小组进行考核评估。对不符合创业孵化基地标准和条件或存在下列情况的，将取消其孵化基地资格，收回《泰兴市创业孵化基地》牌匾。

（一）孵化基地违法违规经营，或允许孵化对象违法违规经营的；

（二）孵化基地被孵化对象投诉查实三次以上，没有及时整改的；

（三）不能为孵化对象提供入孵时承诺的各项服务的；

（四）孵化成功率低于70%的。

第七章 孵化实体的考核

第十四条 孵化基地须每年在上半年和年终分两次对在孵创业实体进行考核，对考核不合格的在孵创业实体，孵化基地以书面形式通知孵化对象，并帮助分析解决有关问题，敦促其整改；对连续两次考核不合格的在孵实体，作放弃处理，并终止在基地的孵化协议，不再享受相关优惠政策。在孵实体考核需提供以下材料：

(一)《泰兴市创业促进就业在孵创业实体考核表》（附表三）；(二)创业实体年度工作总结（1500字以内）；(三)创业实体营业执照副本复印件；(四)创业实体上年度财务报表；(五)其它相关材料及复印件（新产品或高新产品证书、项目计划文件、成果或产品鉴定证书、获奖证明、专利及专有技术证明材料等）；

第十五条 在孵实体在孵化期内，达到下列条件的，填写《泰兴市创业孵化成功认定申请表》（附表四）申请认定为孵化成功。

(一)运作良好，管理规范，有一支稳定高效的管理队伍，一支稳定的技术开发、技术服务队伍;(二)个体工商户年收入达到5万元，并基本形成稳定的客源，解决自身的就业，并能吸纳部分人员就业；

(三)企业开票销售收入在200万元以上或产品已形成批量生产，产品销售利税率达30%以上，固定资产20万元以上。至少拥有一项自主知识产权或专有技术的产品，或具有行业特色的技术服务；(四)每年考核合格，无不良记录的。

第十六条 孵化成功的创业实体原则上应搬出创业孵化基地，若仍需留在创业孵化基地发展的创业实体，不再享受孵化创业实体的优惠政策，按创业孵化基地的要求交纳相关费用。

第八章 扶持政策

第十七条 孵化基地享受的扶持政策

（一）孵化基地按规定提供场地及跟踪服务的，政府给予孵化基地一定额度的孵化补贴。

（二）孵化基地为孵化对象开展免费创业指导培训的，按再就业资金管理规定申请给予职业培训补贴。

（三）孵化基地为孵化对象免费提供创业项目的，该项目平稳运行三个月以上，并取得一定经济效益的，给予孵化基地适当项目奖励。

（四）对在创业促就业工作中作出突出贡献的孵化基地给予相应表彰和奖励。第十八条 孵化对象享受的扶持政策

（一）新注册的孵化对象，创办个人独资企业和合伙企业的，其出资方式、出资额不受限制，由投资者自主确定。对于创办公司制企业的，其注册资本最低限额为3万元，一人公司注册资本不低于10万元；有限责任公司注册资本超过规定最低限额的，允许公司注册资本分期到位，首次出资额只要达到规定注册资本20%，剩余部分可以自公司成立日起2年内分期到位，一人公司必须一次性缴足。实行名称登记注册即时办理制度，申办冠以“泰兴市”名称的企业，不受注册资本规模和组织形式的限制。建立企业预备期登记制度，对于工商登记时非主要条件欠缺，但在1年内能够予以完善的筹办企业，可先行核发营业执照，实行预备期企业管理。

（二）孵化对象自工商部门登记注册之日起，3年内免收登记类、证照类的各项行政事业性收费。

（三）孵化对象属于返乡创办企业的人员，从登记注册之日起，三年内按规定缴纳的企业所得税地方留成部分由所属财政按50%的比例返还给创业实体。

（四）孵化对象符合合伙经营和组织起来就业的，根据其人数和经营项目最多可贷20万元；，按规定给予100%的贴息。贷款期限最长不超过2年，在孵化期内对确因生产经营需要且还款信誉良好的，还可以享受1次贴息小额担保贷款和一次不贴息的创业贷款。

孵化对象当年吸纳符合小额担保贷款发放条件的人员，并与其签订1年以上期限劳动合同符合劳动密集型小企业条件的创业实体，可根据实际吸纳人数，按每人不超过5万元，最高不超过200万元的标准发放贴息贷款，但贷款期限不低于6个月。经劳动保障部门认定、财政部门复核的劳动密集型小企业贴息贷款，由所属财政部门按国家规定利率的50%给予贴息。

（五）孵化对象吸纳持《再就业优惠证》人员和经劳动部门认定的就业困难对象就业，并签订1年以上期限劳动合同，缴纳社会保险的，按照实际招用人数，给予用人单位社会保险补贴，时间最长不超过3年。其中：持《再就业优惠证》人员和经劳动部门认定的就业困难对象中“4050”人员在享受社会保险补贴3年期满后，可相应延长补贴期限，最长不超过3年。

（六）孵化对象为下岗失业人员，领取营业执照入驻孵化基地后，可以按规定一次性领取失业保险金。

（七）孵化对象可享受一次免费的创业培训（SIYB培训）其中包括：“产生你的企业想法”（GYB）、“创办你的企业”（SYB）、“改善你的企业”（IYB）、“扩大你的企业”(EYB)四个培训模块。

（八）孵化对象进入创业孵化基地的创业，可享受房租（土地流转金）补贴，补贴资金不超过房租（土地流转金）的50%，补贴标准最高为1万元，最长不超过3年。

第九章 附则

宜兴市物业管理办法 篇7

1 东兴市园林绿化现状

东兴, 是祖国南大门, 沿边沿海城市之一。市区绿化面积共173525m2, 其中, 公共绿地面积31840m2, 道路绿地面积141685m2, 由园林绿化部门管养的道路主干道6条, 次干道10条, 绿化带面积共76900 m2, 行道树8600株。行道树的品种主要有印度紫檀、扁桃、小叶榕、盆架子、大王椰、尖叶杜樱、黄槐、秋枫、火焰木、萍婆等共10个品种, 灌木品种主要有黄素梅、福建茶、三角梅、黄金叶、希美丽、大红花、红花檵木、七彩扶桑等10多个品种。主干道如北仑大道、东盟大道、兴东路、民族路、新华大道, 绿地率在20%~25%之间, 次干道绿地率在13%左右。目前, 东兴市园林绿化经过近几年的绿化改造, 有了较大的变化, 绿化带整齐干净, 绿化景观得到了丰富。从整体来看, 近几年我市园林绿化虽然有了较大的发展, 同时也面临着很多方面的问题, 主要是城市规模小、起步晚、投入少, 因此, 要想切实搞好我市的园林绿化, 丰富街道的植物景观, 必须找准问题所在, 采取积极可行的养护管理措施, 才能真正提高我市城市绿化档次, 体现国门城市形象。

2 绿化养护与管理存在的问题

2.1 对绿化养护的重要性认识不到位

一个绿化工程美不美, 是否能满足老百姓的需求, 方案设计、施工管理固然重要, 但绿化养护更为关键。俗话说:“三分种, 七分管”。如果不进行绿化养护或养护不到位, 园林规划设计者的设计意图就不能得到充分的体现, 园林绿化建设的生态价值、社会价值、人文价值就不能得到最大效率的发挥, 园林建设必将失去其本来意义。只有实施良好的养护, 才能取得预期的绿化效果, 才能给人以愉悦的心情、美的享受。

2.2 绿化养护经费不足

绿化养护经费不足, 已成为制约做好绿化养护工作的关键因素。由于财政比较紧张, 加上一些同志和部门对绿化养护重要性认识不足, 东兴市的绿化养护经费得不到较好的解决, 经费不足, 造成绿化养护技术装备落后, 绿化养护措施不到位, 绿地景观效果得不到很好发挥。

2.3 养护工作缺乏创新, 管理人员的技术业务素质有待提高

现在采取的一些养护措施, 方法比较简单, 技术含量低, 养护管理人员由于缺乏必要的技术培训, 技术业务素质普遍较低, 养护工作缺乏创新, 养护效率较低, 效果较差。

2.4 自觉执行绿化法规的意识不够, 尚未形成规范化管理

由于缺乏有效的保护管理措施, 有些建设单位在经济利益的驱动下, 改变了部分规划绿地使用性。如:摆摊设亭等。绿地成了无视法规的挤占对象。宣传执法力度不够, 管理办法落实不够。对随意折枝、摘花、伐树和车辆碾压绿地等行为, 查处工作薄弱, 无形中助长了侵占、蚕食、破坏绿地的行为, 致使一些人绿化意识淡薄, 法制观念极差。

2.5 绿化带上的各种广告牌滥设滥挖, 严重破坏了道路绿化的整齐性

绿化带上的广告牌, 成了绿化带断层、行道树缺株的主要原因之一。埋设一幅广告时, 通常要毁坏1~5m2的绿化带, 广告牌的维修会踩踏周围绿化带, 维修不及时会影响市容市貌, 广告牌拆出后就留下埋在绿化带上的水泥砖基, 成为绿化带上的“癌细胞”。由此可见, 广告牌在绿化带上的泛滥程度。

3 完善园林绿化养护管理制度, 是提高城市园林绿化水平的重要保证

要强化全民绿化意识, 充分利用媒体大造声势, 利用植树节设立宣传、咨询站, 提高公众爱护绿化成果的自觉性, 力戒有法不依的现象, 坚持不懈地对群众进行绿化法规的宣传、教育和引导, 特别是对青少年的教育, 让他们从小就懂得绿化的功能和作用。

加大执法力度, 严格依法行政, 遏制破坏绿化的违法犯罪行为, 严格控制树木的伐移审批手续。凡不按绿化法规缴纳有关费用的单位和个人, 不予办理绿化审批手续;凡单位庭院尚未达标的, 一律从严审批开工项目;凡挤占破坏绿地的一律限期腾、辟出绿地, 由绿地部门统一规划, 实施绿化, 从而有效保护绿化成果。

完善制度建设, 加强规范管理。园林绿化的养护管理工作是一项专业性、特殊性、持续性的工作。参与日常养护管理必须具备相应的园林专业技术与实践经验, 但又是一年四季漫长循环的过程。所以, 为了确保绿化养护管理工作的规范、安全、有序、高效的运行, 展现良好的景观效果, 我们必须健全制度、完善管理。在总结过去工作的基础上, 结合东兴市的实际特点, 面对社会发展的新形势、新要求、新特点, 我们在实践中探索, 在探索中成长。充分完善制度的合理性、规范性, 采取优化组织管理网络, 健全了考核制度与日常巡查制度, 采取统一管理, 合理协调, 全面发展的原则, 严格安全操作制度和养护例会制度, 完善信息反馈体系。在国际质量标准体系运行管理模式的指导下, 明确职责, 不断调整建立与东兴市城市发展相适应的运行机制, 真正做到三明确, 即“制度明确、职责明确、目标明确”。以制度为抓手, 以稳定为前提, 以实效为标准, 积极贯彻实施园林养护技术规范, 切实提升养护管理水平。

健全竞争机制, 提升养护质量。“以人为本”的管理理念是我们管理层的共识, 而创新是城市发展的源泉, 在完善专业技术人员配置的同时, 加强沟通, 和谐共处, 逐步形成良性管理体系, 促进良性竞争, 形成良好的工作氛围和竞争机制。针对养护工作中发现的点滴问题, 特别养护人员的安排调整, 工作计划, 都根据养护人员的技术情况, 养护区域的植被情况, 进行意见征询, 思想沟通, 让他们增强自信, 处事诚信, 工作安心, 做到养护管理工作制度化、规范化、系统化。结合可操作性的计划, 有效实施, 落实到人, 精心策划, 科学管理, 合理编排, 优化科学流程。朝夕之功, 四季之美。做到花灌木及时修剪, 有序调整, 植物病虫害有效发现并防治, 观赏绿篱保持整齐美观, 草坪修剪及时, 四季如茵。加强目标控制、协调配合, 既能有效实施养护作业计划, 又能使各项养护工作有序衔接。努力实现4个一“管好一片绿地、总结一点经验、提升一种精神、展示一种形象”。

4 充分认识养护管理工作的重要性

园林绿化工程施工的过程就是把园林规划设计者的设计意图转化为具体园林景观的过程。所以在施工过程中, 为了达到设计人员预想绿化工程完成后所要达成的效果, 就必须深刻领会设计人员的设计意图, 并严格按施工图进行绿化施工, 使其转化为现实的园林产品。但这还远远不够, 如果种植前后不注意绿化养护工作, 种植好的树木不久就可能枯萎死亡, 那么前面的绿化工作就全部白费, 设计者的意图和园林景观更无从谈起。实际上要想获得园林绿化工程的理想效果, 还要在园林绿化施工的全过程中始终重视园林养护和管理工作。因为体现园林绿化的主体材料是有生命的植物材料, 而有生命的植物是需要浇水、施肥等养护、管理, 而且是需要连续的而不是间断的养护和管理。因此, 只有重视养护和管理工作, 园林植物造景效果才能真正实现, 园林绿化成果才能真正体现。

摘要：城市里的一切绿地、树木, 都是绿化系统的组成部分。做好所有绿地、树木的养护管理, 使其茁壮生长, 是发挥绿化效益、提高城市绿化水平、巩固绿化成果的关键。园林绿化的工程施工是设计的继续, 而养护和管理则是施工建设的再继续。只有进行科学养护和管理, 才能实现园林绿化的设计蓝图。

关键词：东兴市,园林绿化,现状,问题,养护与管理

参考文献

[1]赵振斌, 朱传耿, 蒋雪中.结合城市自然保护的城市绿地体系构建[J].中国园林, 2003 (9)

[2]李敏.论城市绿地系统规划理论与方法的与进俱进[J].中国园林, 2002 (5)

宜兴市物业管理办法 篇8

关键词：校本教材；物业服务品质管理；高职教育

校本教材是根据学校的实际情况及办学指导思想，以学生的知识结构和发展需要为基础，依托学校的实验和实训平台及人文地理环境，为创建专业特色和优化课程结构，由学校组织校内外力量编写的教材[1]。近两年来，笔者在高职物业管理专业《物业服务品质管理》校本教材建设方面进行了探索与实践，本文就该校本教材编写的背景、实践与注意问题进行了分析。

一、《物业服务品质管理》校本教材编写的背景

我校物业管理人才培养方案构建了以就业为导向、以能力为本位、以综合职业素质和职业能力为主线、以模块化课程为主体的体现五年制高职教育办学优势的课程体系。《物业服务品质管理》作为物业管理专业的一门专业核心课程，是为物业服务企业培养品质专员、项目经理助理的必修课程，具有实践性和综合性很强的特点。为了使学生能够胜任岗位工作，教学双方必须有一本符合专业人才培养方案及课程特点的教材以辅助教学。但笔者在近两年的教学实践中遇到的最大问题就是备选教材不适用，教师只能主要凭借工作经验进行教学。《物业服务品质管理》校本教材的编制成为了一项重要而又紧迫的工作。

二、《物业服务品质管理》校本教材编写的实践

1、指导思想

（1）突出教学内容的实践性

《物业服务品质管理》校本教材编制按照“以能力为本位，以职业实践为主线，以项目课程为主体的模块化专业课程体系”的总原则，以工作任务模块为中心构建课程体系，将专业目标岗位所需的知识、技能和素质融于工作任务中，让学生在完成工作任务的过程中掌握相关技能，体现“以能力培养为核心”的高职特色。

（2）尊重学生学情

在校本教材编写时尊重学生的知识层次和专业特点。《物业服务品质管理》的授课对象为物业管理专业高职四年级学生，该年级学生已经参加过本专业工学结合跟岗实习阶段的学习，在实习期间积累了一定的实战经验，相对来说学生的实践学习要长于理论学习，动手能力要长于动脑能力。因此在课程的设计上以真实工作任务和工作过程为依据，整合优化教学内容，充分调动学生的学习积极性。

2、资源整合

在《物业服务品质管理》校本教材编制过程中根据课程教学的需要，借用校企合作的有利条件，对自身工作经验进行了适当的提炼与优化，理顺了企业运营与课堂教学的关联，将一些企业运营过程中的管理体系、管理制度、管理方法等通过加工融于课堂，使之更适合于课堂教学。同时安排那些在工学结合实习阶段在品质管理岗位上实习的学生定期收集撰写品质管理典型案例、拍摄品质巡视视频等，经适当加工后作为课堂教学资源的输入。

3、教材框架

《物业服务品质管理》校本教材以物业服务内部审核为主线，将课程内容整合为物业服务品质管理基础知识、物业管理贯标研讨、物业管理创优研讨、物业服务各项业务工作规程评析等八大教学项目，每一教学项目下分为若干教学模块，每一教学模块架构以如下方式进行表述：（1）教学目标；（2）工作任务导入；（3）工作任务所需工具；（4）工作任务实施；（5）工作任务总结与评价；（6）拓展知识。

4、考核评价

在教学效果评价方面既重视过程亦关注结果。校本教材中大多数工作任务都以内部审核为情景进行模拟展示，可以直观地考查学生对内部审核方法以及所审核物业管理业务内容掌握的深度与熟练程度，观察学生在任务完成过程中与组员的互动沟通能力、团队合作能力。过程性评价在教学效果评价中占较大比重。同时亦重视对学生学习成果的考核，每一模块学习结束后学生要自我进行学习总结与评价，在所有模块学习结束后，学生要整理出一套适用于物业服务企业的一般的品质管理体系。

5、教材优化

校本教材编制应该是一个不断完善的动态建设过程，其编制过程要符合PDCA循环。在每一循环的P阶段，由于物业行业发展新现象与新技术的出现与应用以及教学资源的更新等会导致教材编写的资源输入发生变化；在每一循环的D阶段，由于编者教学经验阶段性积累与理解力的不同以及新的教学手段的出现等会促使编者萌发主动提升的需要；在每一循环的C阶段，也即教材的使用阶段，原先未考虑到的一些缺陷会显露出来，学生在使用过程中也会产生一些新的问题。所有前三个阶段需要做的调整完善优化工作都体现在每一循环的A阶段，通过A阶段的改进，校本教材的质量与适用性达到一个新的高度。

三、《物业服务品质管理》校本教材编写注意问题

1、教材内容编排应循序渐进

一味地仅强调实际操作是不科学的，毕竟学生毕业后职业的发展提升需要具备一定的理论基础。没有一定理论知识支撑的实操都是比较机械的，不利于学生可持续发展能力的培养。因此在《物业服务品质管理》校本教材的内容安排上既要研究物业服务对象的需求，即客户的期望，又要掌握物业服务的一般质量标准，以指导后续工作任务的有序高效实施。

2、注意团队合作

教师是一个相对封闭孤立的职业，仅靠一个人的力量很难有效完成一本教材的编制。而且一门课程的开设既有它的前导课程也有它的后续课程，如何在了解相关课程内容的基础上合理编排教材内容也决定了要与本专业其他教师合作沟通的必要性。另外，不同年级不同班级的学生都有各自的学习特点，通过与其他教师的沟通可以了解将要开设该门课程的班级的学生特点，进而可以对教材内容、教学方式编排做一些针对性的调整以更适合学生学情。

3、重视评价反馈意见

校本教材覆盖人群的评价反馈意见对完善校本教材有明显的促进作用。一是校本教材的使用者，即在校学生，要重视他们在教材使用过程中的切实感受，适时收集意见；二是已就业的毕业生，要利用学生实习返校、毕业跟踪调查等机会征求他们对校本教材的评价意见；三是企业专家，要利用专业年会、挂职锻炼等机会听取企业专家的建议，了解学生技能能否与岗位需求相匹配、是否符合用人单位需要，进而在此基础上对校本教材编写做出调整优化。

《物业服务品质管理》校本教材的编制需要紧跟高职院校课程改革的步伐，体现我校物业管理专业工学结合人才培养模式的专业特色，听取学生、企业专家与同行的评价反馈意见，不断优化，使校本教材在培养专业人才方面发挥更加突出的作用。

参考文献：

[1]王建玉.以工作过程为导向的校本教材开发[J].江苏技术师范学院学报，2010（4）.

[2]韩效辉.高职院校校本教材建设误区探析[J].宿州学院学报，2013（1）.

[3]李冬梅，陈金聪，林松柏，王金选.高职校本教材建设及其课堂教学实效性研究[J].安阳工学院学报，2011（9）.