常见的饲料买卖合同

常见的饲料买卖合同（精选8篇）

常见的饲料买卖合同 篇1

鱼饲料买卖合同书

汉中同庆农业有限公司 乙方： 身份证号码：

甲、乙双方本着诚信自愿，合作互利的原则，经友好协商，签订下列合同，并共同遵守。

一、产品品种、数量、价格

甲方按照乙方所需规格提供鱼饲料销售给乙方；从2018年 月 日起开始供货，单价每吨，每月结算一次。

二、甲方送货到乙方养殖场，运费由甲方负责。乙方收货时应验收货物，并在收货单上签字交甲方。

三、付款方式、金额

四、产品质量按行业规定执行，若产品质量不合格，乙方收货后三日内提出，逾期提出无效，视为产品质量合格。

五、违约责任 乙方如拖欠甲方欠款，从欠款之日起到还款之日承担欠款利息，按照同期信用社利率计算。

六、还款保证

乙方为了保证还款，由 自愿为欠款做连带责任担保，如果逾期还款，由担保人承担还款责任。担保人保证在欠款依据上签字认可。（乙方和担保人的身份证复印件交甲方留存）

七、本合同一式两份，双方各执一份，自签字之日起生效。

甲方（盖章）代表人（签字）

乙方（签字）

签订日期：2018年6月22日

常见的饲料买卖合同 篇2

关键词：惩罚性赔偿,商品房,经济适用房,适用性

一、惩罚性赔偿在商品房买卖中的合理性分析

惩罚性赔偿又称惩戒性赔偿或报复性赔偿, 一般是指由法庭所作出的赔偿数额超出了实际损害数额的赔偿[1], 对于惩罚性赔偿在房屋买卖中的合理性, 笔者将从惩罚性赔偿的功能和法律依据进行说明。

(一) 惩罚性赔偿制度的功能

惩罚性赔偿制度是及补偿、惩罚、遏制等功能于一身的制度。[2]

首先, 对受害者而言, 惩罚性赔偿具有补偿的功能, 其赔偿数额虽说超出了实际损害额, 但其仍以实际损害为基础, 首先让受害者的权利和利益恢复到损害之前的状态, 其次才是对其进行的惩罚, 支付超额的赔偿金。

其次, 对于不法行为人而言, 惩罚性赔偿具有惩罚的功能。从字面就可以看出, 惩罚性赔偿的目的是为了惩罚不法行为者, 这也是与传统民法的损害赔偿的不同之处, 可以说这是对违法者违背诚实信用原则的主观恶性的一种惩罚。

再次, 对于潜在不法行为人而言, 惩罚性赔偿措施具有遏制违法犯罪的功能。从经济学角度看, 当违法成本小于违法所带来的收益时, 作为理性经济人的违法者宁愿铤而走险。而在传统民法领域, 损害赔偿是以补偿为基本原则的, 即损害赔偿额只是对于受害者权利和利益损失的一种补偿, 此时, 违法者的违法成本远远小于违法可以给他带来的利益, 如果不加大其违法成本, 是不足以遏制其违法行为的。

(二) 房屋买卖中运用惩罚性赔偿制度的法律依据

在《解释》中可以看到, 其列明的依据主要是《中华人民共和国民法通则》 (以下简称《民法通则》) 、《中华人民共和国合同法》 (以下简称《合同法》) 、《中华人民共和国城市房地产管理法》 (以下简称《城市房地产管理法》) 、《中华人民共和国担保法》 (以下简称《担保法》) 等相关法律以及民法审判实践。《民法通则》沿用了大陆法系补偿性民事责任的立法传统, 并无惩罚性赔偿责任的规定, 《城市房地产管理法》和《担保法》中更是难寻这一责任形态的踪影。[3]而《合同法》也没有做出明确的规定。我国对惩罚性赔偿唯一做出明确规定的只有《消费者权益保护法》 (以下简称《消法》) , 因此, 商品房是否使用惩罚性赔偿制度, 关键看其是否属于《消法》所保护的范围。

首先, 合同本应完全遵循意思自治原则, 但是在消费者购物活动中, 消费者处于明显的弱势地位, 因此有了《消法》对其实行倾斜性保护, 而在房屋买卖合同中, 普通居民作为房屋的消费者在经济实力、信息、专业知识、精力等方面远不及与之进行交易的房地产商, 因此, 其同样处于劣势地位而应当属于特殊的消费者而受到《消法》的保护。

其次, 居者有其屋是对于基本生存权的基本保障, 而商品房买卖正是关系到公民的基本生存权利的买卖合同。消费者保护运动的发展历史表明, 一个国家不同的经济发展时期以及与之相适应的法治发达程度, 决定了其消费者保护的主要目标和热点。[4]改革开放以来, 我国实行市场经济, 房地产市场也迅速发展起来, 在促进我国经济发展的同时, 也带来了高房价的问题, 房屋价格过高, 致使购房者望而却步, 居民的生存权受到了损害, 购房者的权利自然应该受到《消法》的保护。

综上所述, 商品房买卖中的惩罚性赔偿制度主要是以《消法》为蓝本, 因此可以适用惩罚性赔偿制度。

(三) 笔者在引言中已经提到, 对于是否可以对房屋买卖适用惩罚性赔偿, 理论界仍存在一些否定性意见

理由大致如下:其一, 《消法》制定时, 针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题, 其适用范围不包括商品房;其二, 《产品质量法》明文规定产品不包括建筑物, 故《消法》可作类推适用;其三, 商品房涉及金额巨大, 若是适用《消法》第49条会导致显失公平, 且双倍赔偿造成的影响巨大, 不利于我国房地产行业的发展;其四, 商品房质量问题通过瑕疵担保责任可得到比较妥善的处理。[5]

对于第一个理由, 笔者认为, 虽然在房屋买受者范围的认定上目前与《消法》的消费者没有得到完全的重合, 但是对于买房自用的房屋消费者而言, 其仍处于与《消法》所称的消费者同样的劣势地位, 况且法律本身就有一定的滞后性, 《消法》制定时并没有将商品房明确排除出去, 只能说在当时的立法环境下没有预见到, 因此, 第一个反对理由是不成立的。第二个反对理由认为《消法》可类推适用《产品质量法》, 笔者认为, 由于立法者对每部法律作出规定时, 其立法目的和要保护的法益是不同的, 因此将不同法律拿来类推而对某一制度进行否定是不严肃的。我们在前文提到, 作为一个理性经济人, 房地产商会将其不法行为的成本与收益进行对比, 当成本小于收益时, 法律是无法阻止其不法行为的。在房屋买卖中涉及利益之大是不言自明的, 因此不能片面站在房产商的角度认为惩罚金额过大。通过规定双倍的惩罚性赔偿, 一方面可以加大房产商的违法成本, 防止出现侵害购房者的情形, 另一方面, 对房产市场也起到了净化的作用, 反而有利于房产市场的发展。而对于瑕疵担保责任, 如果购房者的目标房屋已经不存在了, 那么仅仅是瑕疵担保又有何意义呢?

而从个地方的实践来看, 也有将《消法》中的赔偿性措施运用于商品房买卖的例子, 如2000年10月29日浙江省人民代表大会常务委员通过的《浙江省实施〈中华人民共和国消费者权益保护法〉办法》认定商品房买卖受《消法》保护, 并规定了惩罚性赔偿。

综上所述, 在房屋买卖中运用惩罚性措施有其自身合理性。

二、经济适用房对惩罚性赔偿制度的适用性

在《解释》中可以看到, 对于惩罚性赔偿制度的运用只及于商品房, 那么对于同为保障居民生存权的经济适用房是否也能适用这种规定呢?

(一) 经济适用房与商品房的区别

1994年, 我国开始建立经济适用房制度。根据我国《经济适用房住房管理办法》的规定, 经济适用房是我国在进行房改过程中, 为适应新的社会经济形势, 由政府推出的新兴房产种类, 由政府提供政策优惠, 限定建设标准、供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品住房, 是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。[6]相对于商品房, 它具有以下几个特征:[7]

其一, 土地取得方式不同。经济适用房的建设用地使用权是通过划拨取得的, 而商品房的建设用地使用权是通过出让的方式取得的。

其二, 针对的对象不同。经济适用房享受政府的优惠政策, 是为了满足社会中低收入家庭需要而推出的房型, 因此只有符合中低收入家庭的条件才可以申请购买。而商品房属于自由交易的房屋, 因此其购买者并没有这种限制。

其三, 所享有的处分权能不同。经济适用房由于是政府扶持的项目, 且针对有限的购买群体, 为了保障交易安全, 防止出现违法违纪、趁机牟利的行为, 对购房者的处分权能也做了限制, 如对于转卖、租赁的限制性规定。商品房买卖按照市场价格进行交易, 因此其购房者的权利在法律保护的范围内是完全的。

其四, 购买是否受限不同。经济适用房是为了保障中低收入家庭的基本住房保障, 因此严格坚持一房一套的原则。商品房购买者并不受其限制。

由此看出, 经济适用房具有明显的保障性和政策性特点, 因此在相关法律方面也有不同的规定, 但在购房者与房产商的关系上, 经济适用房买卖在很大程度上与商品房买卖相同, 因此, 虽然目前法律并没有相关规定, 但笔者认为, 当经济适用房购房者的权益受到损害时, 仍可考虑适用关于惩罚性赔偿制度的规定。

(二) 关于《解释》第8条恶意违约时惩罚性赔偿的适用

《解释》第8条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责任, 一是订立合同后转卖, 二是订立合同后恶意抵押。经济适用房是根据国家政策建设而成的, 其买卖也遵循了严格的条件和程序, 但是不能排除开发商在售楼时因过失或者故意的一房二卖或者订立合同后又恶意抵押的情形。

首先, 对于开发商的恶意违约, 应该适用惩罚性赔偿, 而且惩罚性幅度应该更大。虽然开发商在建房时享受一系列政府的优惠政策, 购房者也有严格的准入条件, 但在开发商和购房者的关系来看, 与普通商品房中的当事人之间的关系并没有多大区别, 这是经济适用房适用惩罚性赔偿制度的前提。而经济适用房的购买者相对于普通商品房买卖中的购房者, 由于财力不足而对“经济性”的要求更高, 因此其对于房屋的选择性有局限性, 况且当经济适用房供不应求时, 符合条件的购买者只能通过摇号的方式购买房屋, 其能再次排上队的几率很小, 而商品房买卖中的买受者由于是按市场价格对房屋进行交易, 因此当购房目的不能达成时, 仍可选择其他建筑房屋。可见如果此时由于开发商的过错导致购房目的不能实现, 经济适用房的购买者将承受更大的风险, 因此有必要提高惩罚性赔偿的幅度;而另一方面, 开发商开发经济适用房本身享受了政府的各种优惠政策, 其成本相对于普通商品房开发商低很多, 因此, 当因开发商原因而导致房屋买卖合同不能实现时, 让开发商承担更重的惩罚性赔偿责任也是有可能的。

其次, 买卖二手经济适用房时恶意违约的, 应分情况讨论。根据有关规定, 对于已经居住满五年的经济适用房, 业主可以依照目前市场价格进行出售, 但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款;对于居住不满五年的经济适用房, 只能以不高于购买时的单价出售, 且只能出售给符合经济适用房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。而对于按照不高于购买价卖房的购买者, 如果符合申请条件, 仍可再度申请经济适用房。基于这些规定, 笔者认为, 如果二手经济适用房的卖方是按照市场价格出售其经济适用房, 说明其对于经济适用房的需求已经超出了满足基本生存居住权利的条件, 也从侧面说明了其购买力上的变化, 因此, 对于这类卖房者的恶意违约, 应当适用惩罚性赔偿制度, 但是因没有与开发商一样的优势, 因此幅度应该低于开发商的恶意违约;如果按照购买时的价格出售经济适用房, 从主观恶性来说是小于前者的, 况且其再一定条件下仍符合经济适用房的申请条件, 因此对其不适用惩罚性的赔偿制度, 而只适用于一般的违约赔偿责任。

(三) 关于《解释》第9条欺诈时惩罚性赔偿的适用

《解释》第9条第 (一) 项规定了开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的商品房预售许可证明, 导致合同无效或者被撤销、解除的, 买受人可以要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。而在经济适用房中, 开发商从招投标到销售前定价都与政府存在着密切的信息交流, 遵循严格的程序要求, 因此不大可能出现没有取得预售许可证明的情况, 因此笔者认为, 第一项是不适用于经济适用房的, 而其他两种欺诈情形, 完全可以适用关于恶意违约时的分析。

(四) 关于《解释》第14条关于房屋面积违约时的惩罚性赔偿的适用

《解释》第14条规定, 当房屋面积误差比超过3%时, 对于超过部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人。对于“3%”的面积误差规定, 实际上就是对根本违约的界定, 在经济适用房中, 当然可以适用这种根本违约的情形, 因此, 也应当适用关于超出房款双倍赔偿的惩罚性赔偿制度。

由此可见, 经济适用房虽然因有政府的保障性支持而低于市场价, 但是其仍要符合“经济性”和“适用性”的特点, 房地产商为了从中谋取利益, 往往背离了这两个特点而损害购买者的利益, 而这部分购买者相对于商品房买卖中的购买者由于在经济实力等方面的差异, 处于一个更不利的地位, 其利益更容易受到损害;对于二手经济适用房, 则要根据不同情形, 综合考虑售房者的主观恶性和公平原则进行不同的制度规定, 因此, 立法急需对该部分购买者的利益保护作出明文规定。

三、房屋买卖适用惩罚性赔偿存在的问题和完善

通过以上分析, 已经很明显的看出惩罚性赔偿措施在房屋买卖中适用的现实必要性, 但是目前的状况是制度规定与现实需要严重脱节, 因此应该找出问题并进行制度的完善。

(一) 法律依据的缺失

首先, 对于买受人的定位。根据上文分析, 目前商品房买卖适用惩罚性赔偿制度的主要依据是《消法》, 但是根据《消法》的规定, 消费者是为了生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人, 一般是指自然人或者由自然人组成的家庭。但是根据《解释》的规定, 商品房买卖合同是指“是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人, 买受人支付价款的合同。”即只要接受房地产开发企业尚未建成或者已竣工的房屋并支付价款、转移房产的均可构成买受人, 这个范围远大于《消法》中的消费者的范围。但是2002年6月11日最高人民法院颁布的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以下简称《批复》第2条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处买受人的范围与《消法》中消费者的含义是相同的。[8]但是该《批复》只是针对《合同法》第286条建筑工程价款优先受偿权之性质争论而作的, 如果没有“正式”的概念链接, 说房屋买卖中的惩罚性赔偿制度适用《消法》仍然是底气不足的。因此, 应当对买受人的法律地位进行明确的规定。

其次, 在《解释》中列明的法律依据中, 无一例外的都没有规定惩罚性赔偿措施, 而我们推断出来的唯一法律依据, 即《消法》, 却没有列明在法律依据之列, 这说明《解释》不是对《消法》的直接使用, 而是缺乏法律依据的司法创制[9], 纵然我们分析了惩罚性赔偿制度的种种合理性和适用的必要性, 但法律依据的缺失仍让不少人怀疑其适用的合法性。而在对经济适用房的适用上, 其情况更为严重, 甚至在《解释》中也只有关于商品房的相关规定, 因此, 法律依据的缺失是一个亟待解决的问题。

(二) 适应范围过于狭窄

《解释》运用列举的方式把几种适用惩罚性赔偿的情形列举出来, 虽说这种列举方式简单明确, 便于识别和操作, 但是在房屋买卖纠纷中, 违约和欺诈的情形复杂多变, 并不是列举所能涵盖的, 如开发商不具备开发商品房的主体资格;所销售的商品房屋证件不齐全, 致使商品房的权利出现严重瑕疵;开发商故意隐瞒影响购房者正常使用房屋的重大质量问题, 致使房屋居住目的无法实现等等[10], 而在经济适用房中, 甚至根本没有适用惩罚性赔偿的规定, 受害者得不到应有的保护, 违法者得到不惩治, 显然不符合立法精神。因此, 应该适当扩大惩罚性赔偿制度的适用范围。

(三) 惩罚性赔偿数额仍需明确

在《消法》中, 惩罚性赔偿数额是这样计算的:“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”这说明, 《消法》和合同法规定的惩罚性赔偿的数额是“双倍赔偿”, 而《解释》则是“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”, 即采用的是“一倍上限的赔偿”[11]笔者认为, 对于惩罚性赔偿, 由于其惩罚力度较大, 因此不能给法官留下太多的自由裁量权, 以免造成司法中的寻租。无论是商品房还是经济适用房, 其赔偿数额都应得到进一步明确的规定。

参考文献

[1]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究, 2003 (5) :1.

[2]王利明.美国惩罚性赔偿制度研究[J].比较法研究, 2003 (5) :1.

[3]李胜利.购房者利益保护与惩罚性赔偿责任[J].法商研究, 2006 (5) :58.

[4]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会, 2007 (3) :277.

[5]翦艳.浅议商品房买卖中的惩罚性赔偿[J].法制与社会, 2007 (3) :277.

[6]高娃, 王瑜、魏魏.经济适用房买卖操作实务[M].北京:法律出版社, 2008.1.

[7]郑思静.论经济适用房的基本法律问题[J].法制与社会, 2008 (6) :189.

[8]陈耀东.再论购房者消费者地位及惩罚性赔偿的适用[J].中国房地产, 2003 (8) :61.

[9]李娟.论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿[J].政法学刊, 2007 (1) :26.

[10]王桂春.论惩罚性赔偿制度在房地产法中的适用[J].法制与社会, 2009 (3) :52.

阴阳合同引发的房屋买卖纠纷 篇3

2009年，张家港市杨舍镇居民罗松林一家，因房屋拆迁得到一套安置房屋。经全家人协商，决定将坐落于本镇白鹤花苑26幢302室的该安置房屋及附属自行车库的所有权变更至女儿罗云霞名下，归罗云霞所有。

〓〓不久罗云霞对房屋进行了装修，后因为到外地工作，此房一直空着。2010年8月9日，罗云霞决定出售该房。自己没时间来回奔波，罗云霞便出具《委托书》一份，委托其父罗松林代为办理。

〓〓2010年8月中旬的一天，张家港市乐余镇的江千帆走进白鹤花苑传达室，向门卫罗文东、柏文华询问小区有没有要卖房的。巧的是前几天罗松林在这里闲聊时刚刚说过准备把房子卖掉，罗文东、柏文华立即帮助联系了罗松林。罗松林急忙前来带江千帆看房。江千帆一看，房型不错，又是全新装修的，心中比较满意，但脸上不露声色，说过几天带老婆一起来看一下再说。但江千帆心知找到一个满意的房子不容易，第二天就带着老婆林青又来看房，看后林青也很喜欢。经过讨价还价，双方确定成交价格为卖方净到手售房款80万元，也就是说一切税费都由买方承担。

〓〓2010年8月20日，罗云霞（甲方）与江千帆（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方将张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋转让给乙方，此房屋配有新装科龙空调两台、煤气灶、油烟机、太阳能热水器、橱柜移门、窗帘，合计总房款80万元。乙方于8月20日预付房屋定金1万元，8月28日再付39万元，余款40万元于9月30日付清。该《协议》下方，甲方由罗云霞的父亲罗松林签字，乙方由江千帆本人签字。协议签订当日，江千帆支付罗松林购房定金1万元。

〓〓等不及8月28日的到来，江千帆又主动约请罗松林就付款金额和时间、过户等相关事项进行了重新议定。8月24日，罗松林（甲方）与江千帆（乙方）签订《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议一》）一份，约定：甲方自愿将其受委托代理的房地产权（张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室，建筑面积114?郾44平方米，自行车库13?郾26平方米）转让给乙方，房屋售价80万元，房屋权属交易登记手续由双方互相协助进行办理，甲方有义务进行配合；乙方在2010年8月24日付预付款20万元，并在2010年8月24日办理房产过户手续，余款60万元于2010年10月15日付清，甲方在乙方交付房款的当日将房屋使用权交于乙方；房屋转让时，随同一起转让的还有：两台空调、热水器等全套设施及随同发票；同时约定了其他相关事项。该《协议（一）》下方，甲方由罗松林签字，乙方由江千帆签字。同日，江千帆支付房屋预付款19万元，加上8月20日支付的1万元定金，罗松林出具了收到江千帆预付金20万元的收条一份。

〓〓江千帆又提出，房价80万元里面包含了装修和相关设施的费用，现在房地产交易税费又比较高，请求罗松林帮忙和他另签一份交易价格低的假合同，以便减轻他的税费负担。罗松林心想，反正我又没有什么损失，这个现成忙还是要帮的，便很爽快地答应了。于是，在签订上一份协议之后，罗松林与江千帆又签订了一份《房产买卖协议（现房）》（以下简称8月24日《协议二》），该协议格式与上一份协议基本一致，主要区别是：协议第二条“双方协商一致该房屋的售价为63?郾8万元”，协议第七条“房屋转让时，随同一起转让的还有其他房屋权项”。

〓〓当日，罗松林与江千帆一同带着售价为63?郾8万元的协议，来到张家港市房地产交易产权登记中心办理房产过户手续。登记中心工作人员指出，必须签订规定格式的《房地产买卖契约》，而且卖方不能是受托人罗松林而应该是房主罗云霞。于是，当场向产权登记中心拿了空白的《房地产买卖契约》重新签订，约定：罗云霞（甲方）将杨舍镇白鹤花苑26幢302室房地产（房屋建筑面积114?郾44+13?郾26平方米）出售给江千帆（乙方）；双方议定上述房地产成交价格为63?郾8万元，乙方于2010年10月15日前分二次付清给甲方，付款方式现金；上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担；同时约定了其他相关事项。该《房地产买卖契约》落款处，甲方委托代理人罗松林签字，乙方江千帆签字，张家港市房地产交易产权登记中心盖章监证。

〓〓罗松林认为反正是为过户少交税费做做样子的合同，没有实质意义，根本没有细看合同条款，就草率地签了字。比如“上述房地产办理过户手续所需交纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”的条款是《房地产买卖契约》上印刷好的现成文字，与他和江千帆原先约定的“卖方净到手售房款”也就是全部税费都由买方承担的意思相悖。一个小小的疏忽，留下无穷后患，让他后来白白多掏近45000元。

〓〓2010年9月1日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋和07#车库的房屋所有权证书，共有人林青。2010年9月30日，江千帆登记领取了杨舍镇白鹤花苑26幢302室国有土地使用权证书，共用人林青。

〓〓买方见财起意卖方无奈起诉

〓〓转眼到了2010年10月15日，也就是江千帆付余款60万元的日子。但当罗松林和江千帆联系付款事宜时，意外的事情发生了，江千帆说他差的余款是43?郾8万元而不是60万元。罗松林当场就跳了起来：“你开什么玩笑啊！”而江千帆却一点没有开玩笑的意思，他咬定他们又谈过价格了，最终确定的售价就是63?郾8万元，其他合同都不算数，房地产交易产权登记中心盖章监证的合同才是真正的合同。

〓〓罗松林万万没有想到，自己好心帮江千帆减税费，对方却睁着眼睛说瞎话玩这一招，鼻子都要气歪了。但江千帆说了：“你认可43?郾8万元我就付款，不认可就等你认可再说。”罗松林当然不甘心眼睁睁地看着16万多元不翼而飞，怎么也不可能同意。双方不欢而散，付余款的事情就这样搁置了下来，而罗松林当然也没有向江千帆交付房屋。

〓〓和江千帆终究谈不出什么名堂来，愤怒的罗云霞无奈选择了法律途径。2010年10月29日，罗云霞向张家港市人民法院提起诉讼，请求判决江千帆和林青立即支付尚余房款60万元并自逾期付款之日即2010年10月16日起承担同期银行贷款利息。2010年11月3日，张家港市人民法院裁定冻结江千帆和林青银行存款61万元或查封、扣押其相应价值的财产。

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〓〓2010年12月7日，张家港市人民法院公开开庭进行了审理。双方就诉涉房屋真实的交易价格和诉涉房屋的税费承担问题展开了激烈的争论。

〓〓罗云霞认为，双方房屋交易价格实际为80万元，该价格包括了房屋内的装修和相关设施。8月24日《协议二》以及8月24日签订的《房地产买卖契约》是双方为了配合过户而签订的格式化合同，该契约只是对空房价格的约定，并未包括里面的装修和设施，且考虑税费的因素，故填报了63?郾8万元的价格，后两份协议不是双方真实意思的表示。为证实其主张，罗云霞申请白鹤花苑门卫罗文东、柏文华出庭作证。

〓〓罗文东、柏文华出庭陈述江千帆到小区门卫处说要买房子，经门卫介绍认识得知罗松林有房要卖，看房和房屋价格是罗松林和江千帆共同协商的，听说双方商量好的价格是80万元。

〓〓江千帆、林青认为，双方房屋交易价格实际为63?郾8万元。8月24日《房地产买卖契约》经过房产中心盖章监证，合法有效，是双方真实意思的表示。8月20日《协议》和8月24日《协议一》均属实，其中《协议一》是在8月24日上午签订，后我们要求降价，于是就房屋价格进行了新的磋商，最终确定售价为63?郾8万元，签订了《协议二》，并于8月24日下午一起至房管部门签订了《房地产买卖契约》并提交了过户所需资料，63?郾8万元价格包括了房屋内的装修和相应设施。对于罗云霞诉请的逾期利息损失，江千帆、林青认为双方在合同中未有约定，不应由他们承担。

〓〓江千帆、林青对罗文东、柏文华的证人证言表示，证人只是反映听别人说的交易价格，不具有可信度。

〓〓令罗松林和罗云霞始料不及的是，江千帆与林青不仅坚持63?郾8万元的房屋总价格，还在审理中提起反诉，认为根据《房地产买卖契约》的约定，相关税费和过户费用应由双方按规定各自承担，现房屋已经过户至江千帆与林青名下，相关税费和过户费用全部都是他们夫妇支出的，对于由其垫付的实际应由罗云霞负担的税费44409元，反诉要求由罗云霞承担。

〓〓针对这半路杀出的程咬金，罗云霞真是哭笑不得，她说，江千帆与林青所依据的《房地产买卖契约》是办理过户时的格式合同，并不是当事人的真实意思表示。根据双方真实的约定，我应净得80万元，税费应该是由被告全部承担的，与我无关。罗云霞气愤地说：不然的话，江千帆这么精明的人也不会傻到替我垫付。

〓〓法院判决支持真实交易对价

〓〓张家港市人民法院审理后认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗云霞为张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋及07#车库的所有权人，其委托父亲罗松林处置、转让房产，系真实意思的表示，该授权合法有效。罗松林代表罗云霞与江千帆就诉涉房屋及室内装修设施的转让达成一致意见，该转让意思表示真实且未违反法律规定，对双方具有法律约束力。本案中，双方就诉涉房屋的转让前后共签订了四份转让协议，其中8月20日《协议》、8月24日《协议一》签订之后，江千帆按约分别支付了1万元定金和19万元预付款，8月24日当天，双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，对房屋价格作出重大调整，后两份协议在房管部门登记备案。结合前后签订合同的履行情况、前后合同约定的成交价、合同登记备案情况、双方对价款重大变化的解释和介绍交易人的证人证言等因素综合判断，8月24日《协议一》在8月20日《协议》的基础上对付款方式作了变更，应属于双方真实意思的表示和双方实际履行的合同，合法有效，罗云霞关于房屋（含约定的装修设施）成交价格实为80万元的解释更为客观合理，本院予以认定。之后双方又签订《协议二》和《房地产买卖契约》，是双方按照约定的合同完成房屋过户事项所需，63?郾8万元的房屋成交价格系在办理产权登记备案过程中产生，该价格未明确包含房屋内装修设施的价款，其中部分规避国家税收的价格条款属无效。江千帆与林青系夫妻关系，购买房屋发生在夫妻关系存续期间，二人为诉涉房屋现登记的共有产权人，林青与江千帆负有共同履行本案付款义务的责任。故罗云霞要求江千帆、林青支付尚余房款60万元的本诉请求，合法有据，本院予以支持。因江千帆、林青未按约付款，还应自逾期付款之日起承担相应利息损失。

〓〓关于诉涉房屋产权变更登记所涉及的税费问题，现实际发生罗云霞名下营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元属实，罗云霞称双方约定该款由江千帆、林青承担，但8月20日《协议》、8月24日《协议一》中并无此项约定，证人证言也未能反映80万元房款的构成，故罗云霞的辩称本院难以支持。8月24日《房地产买卖契约》中价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。在其他合同对税费承担未有约定的情况下，本院根据相关法律规定并采8月24日《房地产买卖契约》第七条的约定，该部分税费由罗云霞承担。

〓〓张家港市人民法院于2011年1月10日判决如下：江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款60万元并自2010年10月16日起至本判决生效之日止承担同期银行贷款利息损失。张家港市杨舍镇白鹤花苑26幢302室房屋变更产权登记发生的营业税、城建税、教育费和个人所得税合计44409元，由罗云霞负担。因该款已由江千帆、林青垫付，故江千帆、林青应支付罗云霞尚余房款555591元，并应承担房款60万元自2010年10月16日起至本判决生效之日止同期银行贷款利息损失。

〓〓收到一审判决后，江千帆、林青心里有数，暗自得意，本来就该付的款，还白捡了4万多元。罗云霞因为法院支持了真实价格，终于松了一口气，至于多交的4万多元，确实原先协议中缺乏对税费承担的书面约定，就算花钱买个教训。所以，买卖双方均未上诉。

法律链接：

〓〓1?郾何谓阴阳合同：

〓〓二手房买卖交易中，为了过户时避税或者多贷款，买卖双方往往签订两份或者两份以上房屋价格等条款不同的合同，俗称阴阳合同。实际交易中，买卖双方为达到避税或其他目的，向有关部门登记时用一张合同，通过少报价格或少报面积的方式，降低买卖合同标的，报低价格少纳税，称为“阳合同”；卖家与买家另签一份合同，作为实际支付交易金额的合约并实际履行，称为“阴合同”。

〓〓2?郾阴阳合同有何风险：

〓〓①房管局对于每个区域的二手房都设置了一个最低成交的指导价格，若合同价低于这个价格就会被退回重审，耽误买卖双方办理过户的时间。

〓〓②买方有可能以签订的虚假合同支付房屋价款，容易引起纠纷。

〓〓③如果房屋涨价了，卖方可能以阴阳合同无效为由，解除合同。

〓〓（文中人名均为化名）

（责编：夏轩）

常见的商品房买卖合同纠纷 篇4

1、逾期不能正常交付型

房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。

对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

2、故意隐瞒相关资质型

我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。

中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。

3、权属证书缺失型

城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。

4、质量瑕疵型

质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，我认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。

5、宣传广告失真型

常见的饲料买卖合同 篇5

朱某与钮某于1996年9月结婚, 双方于1997年购买了一处房产, 并于同年领取房屋所有权证, 登记所有权人为钮某。后该房屋一直出租给他人使用。2006年9月18日, 钮某向房屋登记机构声明其至今未婚, 提供了能证明其未婚状况的户口簿, 签署了权属保证书, 并在同日与曹某订立房屋买卖合同, 约定将该房屋以20万元价格出卖给曹某。双方于同日办理了房屋所有权转移登记申请, 9月21日房屋登记机构发放了以曹某为所有人的房屋所有权证。同年10月, 曹某将该房屋抵押给某银行并办理了抵押登记。2009年6月, 朱某发现房屋已被过户, 向钮某追问, 钮某称房屋是借给曹某贷款用的, 自己并未取得合同约定的对价。后朱某要求曹某出具了借用房产证的字据, 并诉之法院, 法院判决钮某与曹某订立的房屋买卖合同无效, 争议房屋属朱某与钮某共同所有。于是, 朱某持生效的判决书向房屋登记机构要求将登记在曹某名下的争议房屋更正登记到朱某和钮某名下。那么, 房屋登记机构是否应该据此办理更正登记呢?

一种观点认为, 根据《房屋登记办法》 (下称《办法》) 第八十条规定:“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书确定的房屋权利归属或者权利内容与房屋登记簿记载的权利状况不一致的, 房屋登记机构应当按照当事人的申请或者有关法律文书, 办理相应的登记。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》 (法发[2004]5号, 以下简称2004年5号文) 第五条规定:“在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时, 应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。”我们应该为其办理更正登记。

还有一种观点认为, 《办法》第七十四条对更正登记作了具体规定, 除了应提供“登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料”外, “利害关系人申请更正登记的, 还应当提供权利人同意更正的证明材料”。而申请人朱某提供的法院判决书充其量只是证明房屋登记簿记载错误的材料。且由于该房屋已进行抵押登记, 所以此处的“权利人”除了登记簿记载的所有权人曹某外, 还应包括抵押权人某银行。又根据《办法》和2004年5号文相关规定, 因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权, 人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的, 房屋登记机构才予以办理。因此, 不应为朱某钮某办理更正登记。

我们采纳第二种观点, 理由如下所述。

二、房屋登记的公示公信效力

公示公信原则是《物权法》的基本原则。我国对于包括房屋在内的不动产实行的是登记要件主义, 即以登记作为不动产物权公示的方式。回到以上案例, 不管是钮某与曹某的房屋买卖, 还是曹某与某银行的抵押贷款, 由于都已在房屋登记机构办理了登记, 因此, 曹某的房屋所有权、某银行对该房屋的抵押权都具有公示效力。依物权的公信原则, 公示方法所表现出来的物权即使不存在或者内容有异, 但对于信赖此公示方法所表示的物权而与之交易的人, 法律仍承认该交易的法律效果。本案例中, 钮某为登记房屋所有权人, 曹某因信赖钮某有完全的处分权而与之进行交易, 尽管钮某对该房屋并无完全的处分权, 依照物权公信原则, 曹某仍应取得该房屋所有权;在曹某与某银行的抵押过程中, 曹某为登记房屋所有权人, 某银行充分信赖曹某有权对该房屋设定抵押, 其抵押权的取得并无瑕疵。

三、房屋登记机构的审查义务

我们认为, 根据《物权法》的规定, 房屋登记机构的审查应该是以形式审查为主, 实质审查为辅, 即只有在申请人提供的书面材料仍不能证明登记事项时, 登记机构才进行实地查看。对于实地查看的范围, 《办法》第19条也作了具体规定:房屋所有权初始登记;在建工程抵押权登记;因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;法律法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。从以上查看范围的规定亦可看出, 实地查看只是查看房屋状况是否与申请登记事项相符, 并不是对权利归属进行调查。本案例中的转移登记不属于房屋登记机构的实地查看范畴, 且通过实地查看也不能发现钮某对该房屋无完全的处分权, 通过钮某提供的房产证、身份证明、权属保证书及与登记簿的校验, 房屋登记机构已完全尽到审慎审查的义务。至于钮某的刻意隐瞒婚姻状况及钮某曹某订立房屋买卖合同并非真实意思表示的事实, 登记机构无权也不可能察觉。

《物权法》第21条也规定了登记错误的先行赔付制度, 但从立法目的来看, 这里的登记错误是指登记机构 (登记机构本身或者是内部工作人员个人) 的原因造成的错误。如果登记机构尽到了审慎审查义务而进行的登记, 就应视为正确有效的登记, 尽管其可能与真实的权利状况不符。

四、善意取得制度在房屋登记中的适用

《物权法》第106条第一款规定, “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的, 所有权人有权追回;除法律另有规定外, 符合下列情形的, 受让人取得该不动产或者动产的所有权: (一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二) 以合理的价格转让; (三) 转让的不动产或者动产依照法律的规定应当登记的已经登记, 不需要登记的已经交付给受让人。”据此, 曹某与钮某的房屋买卖中, 由于曹某受让房屋时并不是以买受房屋为目的, 因此不能说是善意, 而纽某也并未取得合同对价, 故虽然已经进行了房屋转移登记, 曹某仍然不能以善意取得的理由取得房屋所有权。那么, 某银行的抵押权呢?《物权法》第106条第三款规定了“当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定”, 由此可知, 抵押登记同样适用善意取得制度。从交易的经济性和效率性来考虑, 某银行不可能对房屋所有权人曹某取得房屋所有权的途径、方式等进行调查看其是否对该房屋拥有绝对的、不可撤销的处分权, 只能通过登记查询的方式尽到审慎合理的审查注意义务, 因此, 某银行抵押权的取得毫无疑问应该是善意取得。

五、本案例引起的思考

本案至今尚未得到妥善解决, 由此也引发了我们的一点思考, 希望能够抛砖引玉, 引起同行们的关注和探讨。

根据《物权法》第15条的规定, “当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同, 除法律另有规定或者合同另有约定外, 自合同成立时生效;未办理物权登记的, 不影响合同效力。”既然物权登记与否并不影响合同效力, 那么是否可以以此推断, 合同有无效力也并不影响物权的登记效力呢?即不能以引起物权变动的合同无效来判定物权就无效, 也就是说, 我国《物权法》采纳的是物权行为无因性理论。按照物权行为无因性理论, 法院判决钮某与曹某的买卖合同无效是正确可行的, 同时, 曹某对房屋的所有及某银行对该房屋的抵押权也应仍然有效。至于朱某的损失赔偿问题, 我们也可以找到法律依据, 那就是《物权法》第106条第二款, “受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的, 原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。即朱某应向其丈夫钮某主张赔偿, 当然, 这样就纯属债权债务纠纷, 不属于本文的探讨范围了。

参考文献

[1].梁慧星陈华彬.物权法.法律出版社.1997

[2].孙燕杨磊杰.浅论不动产的善意取得.法制与经济.2009.3

买卖合同水也深 篇6

【案情简介】

上海万成实业有限公司（以下简称“万成实业”）与上海伟峰金属结构厂（下简称“伟峰金属”）间存在买卖合同关系。截至2006年8月17日之前，万成实业已向伟峰金属交付金属材料为4000余吨，货款总计为600余万元，而伟峰金属仅向万成实业支付货款100余万元。万成实业多次向伟峰催讨货款，并于2008年5月 9日以挂号信的形式向伟峰金属书面催讨货款。在万成实业多次催讨无果的情况下，万成实业于2008年11月5日向法院提起诉讼，要求伟峰金属支付拖欠的货款500余万元。

庭审中，为证明送货数量及货款总额，万成实业向法院提交双方之间通过传真缔结的合同、伟峰金属仓库人员“李永平”签收的送货单、万成实业开具的增值税发票。为证明万成实业提起诉讼未超过诉讼时效，万成实业向法庭提交2008年5月 9日的挂号信存根及催款函复印件一份，证明已经向伟峰金属催讨过货款的事实。

针对万成实业提交的证据，伟峰金属提出几点抗辩：第一，传真件并非原件，性质上等同于复印件，所以对其真实性不予认可；第二，伟峰金属公司内，以及仓库管理人员中没有“李永平”此人，所以其签收的相关送货单不予认可；第三，增值税发票虽然已经全部抵扣，但是这与具体收货多少没有因果关系，不能借此认定伟峰金属收货的总金额；第四，伟峰金属的确于2008年5月 9日左右收到过万成实业所发的信函，但是拆开信封仅为万成实业的宣传材料，并无任何催款的内容，所以万成实业提起诉讼的时间已经超出了诉讼时效。

最后法院综合考虑，认定了万成实业发出催款函的事实，然后依据增值税发票的价税合计金额，认定了伟峰金属的收货数额。进而判决支持万成实业的诉讼请求。

【律师感言】

重视送货单签收人

买卖双方可将收货人的名字列于买卖合同之上，或办理阶段性对账

在买卖纠纷中，最重要的，也是法院首先要明确的是买方究竟收了多少货。所以法院往往让买卖双方在庭上或是庭后一起对账。如果对得清楚，那么案件事实自然简单明了。但要是一笔糊涂账，或者是部分糊涂账，法院只能根据双方提交的证据来认定收货的数量。其中一个重要的直接证据就是买方签收的送货单或其他单据凭证。本案中，伟峰金属否认存在签收人“李永平”，这的确给万成实业的举证造成较大的困难。因为根据证据规则，如果买方否认存有此人，则卖方应首先对存在该签收人举证，如果举证不能，那么法院就难以认定送货单或其他单据凭证是买方签收的。本案中，万成实业曾试图调查“李永平”是否在劳动部门办理过录用来证明伟峰金属有“李永平”该员工，但是劳动部门没有查询到相关记录。

发生这种情况，对卖家来说无疑是非常凶险。如何避免此类情况的发生，笔者认为，可以借鉴建设施工合同中比较常见的做法，将施工代表或项目经理的名字列于合同之上。同样，买卖合同的缔结方可将收货人的名字列于买卖合同之上，如果本案中买卖双方已将“李永平”确定为收货人，那么本案的审理就不会变得那么曲折复杂。另外，由于买卖关系的特殊性，收货人员不固定，所以还可约定：如卖方发现收货人员变更，可发函要求买方在一定期限内确认，如过期未确认也未提出异议，则视为认可该收货人员。还有一个办法，同样借鉴建设施工合同中的阶段性结算，买卖双方可以约定进行阶段性对账，比如在卖方交付了5笔货物之后对账一次；或者是一个星期、一个月之后对账一次，从而确认买方已收货的金额。同时可以进一步约定：如果买方在一定期限内，对卖方出具的书面对账金额，未确认也未提出异议，视为认可卖方出具的金额。

顺便提一下，笔者常常看到有些卖方在制作送货单据时，未将其所送的货物的金额数量明确地写在送货单上。如果这样的话，出了纠纷很容易造成麻烦，法院为确定总价，不得不去找关于该货物的单价约定，假如没有这方面的单价约定，法院甚至需要委托司法鉴定。所以，笔者建议卖方在制作单据时，最好不要忽略这一举手之劳。

税票认定收货金额

如果买方用卖方出具的增值税发票抵扣税款，法院可依发票金额来认定买方已收货数额

在本案中，万成实业开具的增值税发票成为法院认定伟峰金属收货的依据。在司法实践上，卖方开具给买方的增值税发票，如果买方确实用于抵扣，则法院依据发票的价税合计金额来认定买方已经收货数额的证明。虽然如伟峰金属所抗辩的，发票金额与实际收货金额没有直接的因果关系，特别是在商业上还有“虚开增值税发票”这一情况。但是法院的思路是建立在举证责任相关规则上，在伟峰金属用增值税发票抵扣税款的事实情况下，已经发生了举证责任转移，即可视为伟峰金属已经收到了与发票金额一致的货物，伟峰金属如需推翻这一结论，必须提出相反的证据，借此来证明其提出的无因果关系的异议。

可能说到这里，思路活跃的读者可能会有疑问：如果伟峰金属拿了发票不去抵扣税款，或者是反过来，万成实业多开了增值税发票，而伟峰金属又都拿去抵扣税款，那么真实的收货数量不就更加扑朔迷离了吗？笔者认为，如果是刻意为之，的确会发生这种结果。但是实际操作上，买方很少情况下会有票不用，而卖方也很少会去多开票，这与各方在税收方面的常识相背离。所以，除非暗藏祸心，实务中发生这种情况还是比较少见的。

传真并非证据原件

传真件不是“尚方宝剑”，建议慎用传真件

传真件的认定与否也是本案的争议焦点。笔者见过很多当事人拿着传真件当作“尚方宝剑”，甚至有些律师对传真件是否可以作为原件使用也不置可否。因为在实践中，由于传真的便捷性，通过传真来缔结合同，通过传真来相互函告，早已在社会上被普遍采纳，并被根深蒂固地理解为传真件即是原件。

《最高人民法院专家法官阐释民商裁判疑难问题》一书中，针对传真件是否能作为原件使用这个问题答疑时，第一句话就开宗明义：传真件并非证据原件。所以笔者建议慎用传真件，如果读者觉得原件快递来去比较麻烦，完全可以改用电子邮件，这种形式反应出来的内容比较容易认定，如果对方否认，则补办一个公证手续即可。当然，如果合同双方能在原始的合同中确定双方来往的电子邮件地址则更好。

邮寄凭据适用举证

只要符合事态的发展，又拿得出相关邮寄凭证，法院一般都认定律师所称的发函内容

所谓诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利，即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的法律制度，一般为2年。所谓诉讼时效中断，是指已开始的诉讼时效因发生法定事由不再进行，并使已经经过的时效期间丧失效力，诉讼时效的时间重新起算，也就是在2年中，发生了法定事由，则从法定事由发生当日起重新计算2年。2006年8月17日是万成实业的最后供货日期，如果没有发生诉讼时效中断，起诉日期2008年11月5日显然已经超过2年。一般来说，可以引起诉讼时效中断的事由是权力人向义务人主张权利。如果本案中万成实业于2008年5月 9日向伟峰金属寄发的挂号信被法院认定为催款函，则可以引起诉讼时效中断的法律后果。那么伟峰金属所称的未收到催款函，而仅收到宣传材料的抗辩能不能成立呢？答案是否定的。

在司法实践上基本上只要权利人能够举证相关的邮寄凭据，则认为权利人的举证产生举证转移的法律后果，如果义务人不能举证证明邮件上没有催收的内容，则应认定权利人已向义务人主张了权利，引起了诉讼时效中断，如义务人能够举证证明权利人的邮件不存在催收内容，则不发生诉讼时效中断的法律效力。

常见配合饲料的种类及特点等 篇7

１．全价配合饲料该饲料能满足动物所需的全部营养，主要包括蛋白质、能量、矿物质、微量元素、维生素等物质。其产品可直接饲喂动物，无须再添加其他单体饲料。目前集约化饲养的蛋鸡、肉鸡、猪等畜禽及鱼、虾、鳗等水产动物，均是直接饲喂全价饲料。

２．浓缩饲料又称蛋白质补充饲料，是由蛋白质饲料（鱼粉、豆粕、血粉等?雪、矿物质饲料（骨粉、石粉等）及添加剂预混料配制而成的配合饲料半成品。这种浓缩饲料再掺入一定比例的能量饲料（玉米、高粱、大麦等）就成为满足动物营养需要的全价饲料。

３．添加剂预混饲料是指用一种或多种微量的添加剂原料，与载体及稀释剂一起搅拌均匀的混合物。预混饲料便于使微量的原料均匀分散在大量的配合饲料中。添加剂预混料是配合饲料的半成品，可供配合饲料厂生产全价配合饲料或蛋白补充饲料用，也可以单独出售，但不能直接饲喂动物。

４．超浓缩饲料又称料精，是介于浓缩饲料与添加剂预混合料之间的一种饲料类型。其基本成分及组成是添加剂预混料，在此基础上又补充一些高蛋白饲料及具有特殊功能的一些饲料作为补充和稀释，一般在配合饲料中添加量为５％～１０％。

５．混合饲料又称初级配合饲料，是向全价配合饲料过渡的一种饲料类型。混合饲料是由几种单一饲料，经过简单加工粉碎，混合在一起的饲料。其配比只考虑能量、蛋白质等几项主要营养指标，产品质量较差，营养不完善，但比单一饲料有很大改进。（江西省水产科学研究所饲料室方春林邮码：３３００３９）

奶牛子宫颈炎的诊治

１．症状直肠检查，子宫颈增厚、增粗、肿大，结缔组织替代了肌纤维，子宫分泌物增多，子宫颈管分泌呈酸性的黏稠物，导致奶牛屡配不孕。即使受精，进入子宫内的胚胎也会因不利环境而死亡。

浅谈货物买卖合同中的风险转移 篇8

(一)买卖合同的风险概述

“风险”在汉语里与“危险”相近,其具体的含义因为使用环境的不同而不同。在货物买卖合同中,风险是指货物在非正常情况下所遭受的灭失或损坏的危险,比如因火灾、沉船而导致的货物灭失或因高温、水浸等导致的货物损坏等。

买卖合同风险的产生,主要来源于不可抗力、意外事件、当事人不能预见的第三人过错及货物本身的特性等。在买卖合同履行过程中,划分风险的目的在于确定对这些损失应当由谁承担。风险转移的主要后果是,一旦风险从卖方转移到买方,即使货物发生了毁损或灭失,买方仍有义务支付货物的价款。因此,风险转移的相关规则对于买卖双方当事人的利益,会有重大的影响。

二、买卖合同风险负担的主要理论和立法模式

(一)合同成立主义

1. 基本观点

合同成立主义是指合同风险转移的时间以买卖合同成立的时间来确定,即随着合同的成立,货物的风险也随之转移。该理论起源于罗马法。《查士丁尼民法总论》规定:买卖契约一经缔结,即使买卖标的物尚未交付,买受人立即承担其物的一切风险。[1]

2. 评价

(1)优点。在商品交易形式较为简单的时期,这一风险模式发挥了积极作用。首先,其体现了私法自治的民法精神:只要合意在双方之间达成,合同已经成立,标的物的风险也随之转移,这充分保证了意思自治这一民法基本原则。其次,其能敦促买卖双方当事人积极履行合同义务,有利于加速财产的流转。[2]在此规则下,合同一经成立风险即发生转移,这就敦促买方及时接收货物,减少风险发生给买方造成的损失。不但如此,如果买方能及时受领标的物,卖方一物数卖的机会就大大减少了。

(2)缺点。首先,合同成立主义对买方权益保护不利。由于合同成立后交付前风险已经转移给买方,而很多情况下买方不能随之获得标的物的控制,在此期间货物的损毁灭失究竟是风险的发生还是卖方的过错导致,买方无从得知,明显处于不利地位。[3]而且在此期间,标的物虽由卖方占有,但风险已转移至买方,作为卖方其可能就不会关心货物风险的发生,无形中增加了风险发生的可能性。其次,合同成立主义没有对合同的生效和成立做严格的区分,不能适应理论和实践中的要求。

(二)所有权主义

1. 基本观点

所有权主义又称作物主主义、物权人主义,是指货物的风险随着所有权的转移而转移。此理论也来源于罗马法,罗马法中存在着“天灾由物主承担”的法谚。法国、日本、意大利、英国等国都采用这种立法模式。

2. 评价

(1)优点。所有权主义更加符合权利义务相一致原则。按照权利义务对等原则,谁有权享有物的权利和利益,谁就应该承担相应的责任和风险。[4]基于货物的所有权,物主获得了货物的各种权益,同时也应当承担货物所可能出现的风险,所以风险随着所有权的转移而转移是合理的。

(2)缺点。首先,所有权主义对于风险的分配也不是完全公平的。由于买卖合同履行过程中存在着所有权转移与交付时间不一致的情况。特别是物权变动采取交付主义的时候,如果标的物尚未交付,其依然处在卖方的控制之中,那么就会发生像合同成立主义类似的问题,即双方的权利义务负担不合理。

其次,依照所有权主义风险转移的时间难以确定。按照所有权主义的规定,风险转移的时间以所有权转移的时间来确定,而对于所有权转移的时间,各国法律的规定不尽相同,有的以交付来确定所有权转移的时间,有的以合同成立来确定所有权转移的时间,来自不同国家的当事人对此会存在不同的理解,这就使得该主义的适用存在很大的不确定性,容易引起纠纷和争端。

最后,随着现代交易形式的不断发展,商品交易的形式日趋复杂,交易已经不单纯限制在现货交易,所有权主义的弊端也逐渐显现出来。比如在期货交易中,合同订立时标的物尚未确定,更别说所有权。因此所有权主义已经在一定程度上不能适应社会的需要了。

(三)交付主义

1. 基本观点

交付主义是指以标的物的实际交付作为风险转移的时间。交付主义最早为《德国民法典》所采纳,美国、奥地利、希腊、泰国、瑞典、我国台湾地区以及《联合国国际货物销售合同公约》等都采纳了交付主义。

2. 评价

(1)优点。交付主义更有利于实现对标的物的保护。[5]第一,只有通过交付转移标的物的实际控制权,买方才能采取必要的措施来防范可能发生的不测事件。第二,由实际控制人来承担风险,才能够鼓励其积极采取保护以及抢救措施,最大程度的减小风险发生时的损失。第三,由实际控制人来预防风险可以减低风险预防的成本。

(2)缺点。在交付主义中,合同标的物风险转移时间与所有权转移时间不同,由此会产生一些问题。例如,在双方约定卖方保留所有权的买卖合同中,标的物的风险已转移但所有权并未转移。这时,如果因第三人的过错行为导致风险的发生,应由合同的哪一方对加害人提起侵权之诉是采用交付主义时不得不面对和研究的问题。

三、我国关于货物买卖合同风险转移制度的规定及改善

关于货物风险的转移的规则,我国《合同法》在第142-149条作出了详尽的规定,这些规定充分吸收借鉴了其他国家国内法及相关国际公约的合理规定,基本上是与当前国际主流观点是相一致的。

虽然说交付主义相比于所有人主义有着明显优势,但是所有人主义也有着很多可取之处。笔者建议对现有的风险转移模式进行改良,兼顾公平和效率,建立以交付主义为主,所有人主义为辅的货物买卖风险转移模式。

首先,风险的概念应该进一步明确。我国合同法并没有对合同风险的具体概念进行界定。笔者认为应当在法律中明确其含义,使法律更具有完整性。

其次,风险转移所适用的合同范围应该进一步明确。哪些方面可以适用风险转移规则,例如单务合同中能否适用风险转移规则,当事人有过错时能否适用规则等,法律均没有做出明确规定。笔者认为风险转移规则只适用于双务合同,因为不可归责于当事人的事由而发生的履行属于嗣后履行不能。这是因为,自始不能履行的合同不应发生任何效力,这种情况应该由合同无效制度来解决。而在单务合同中,由于单务合同的性质,债务人的债务可以被免除,因而在风险发生时就不存在风险负担的问题。

最后,对各种交易形式风险转移的规则应该进一步明确。在具体的风险转移规则方面,合同法忽略了货物买卖交易形式的多样性,除了规定了风险转移的一般原则为“交付主义”和对路货交易和在途买卖做了规定以外,缺少对其他交易形式的规范。

摘要：买卖合同的风险负担制度是指在货物交付之前如果标的物因为不可归因于双方的原因发生损毁灭失,确定由哪一方承担损失的制度。风险转移的规则对买卖双方当事人的利益有重大的影响,因此也成为国内外合同法研究的重要问题。而且随着现代交易越来越复杂,交易额不断攀升,风险负担问题也越来越重要。本文结合国内外立法、国际公约、惯例和司法实践,从国际上买卖合同风险负担的主要理论入手,分析各种立法模式的利弊,以期对我国合同法中关于风险转移的问题提供有益借鉴。

关键词：风险,合同法,风险转移,买卖合同

参考文献

[1][罗马]查士丁尼.法学总论—法学阶梯[M].张企泰译.北京:商务印书馆,1989:175-176.

[2]王利明.风险负担问题探讨[A].合同法评论(第1辑)[C].北京:人民法院出版社,2004,1:12.

[3]冯大同.国际货物买卖法[M].北京:对外贸易教育出版社,1993:139.

[4]吴旭日.买卖合同中风险转移及负担研究[J].法制与社会,2007,3:74.